租赁的解除合同

租赁的解除合同（精选10篇）

租赁的解除合同 篇1

朱国棠：

你与我公司于2008年7月28日就萧山市心北路181#-A商铺租赁事宜签订了房屋租赁合同。根据合同约定，你应于2011年6月7日支付租金38587.5元，但你未依约支付，此前我公司对此催讨，未见你积极回应。现你延期支付租金已逾30日，根据合同约定，我公司特致函于你：

1、立即解除你与我公司签订的房屋租赁合同。

2、你实际承担的租金及应承担的违约金，在折抵合同保证金后，我公司保留向你追偿的权力。杭州久安物业服务有限公司

租赁的解除合同 篇2

2003年初, 某市糖业公司将其自有的一间房屋出租给某房产公司使用。同年9月, 房产公司在征得糖业公司同意后将该房屋转租给某娱乐公司作经营用房, 租赁期间为十年。娱乐公司遂以该房屋作为其娱乐场所之用。2005年10月起, 房产公司因经营困难无法按时向糖业公司支付房屋租金, 糖业公司向法院起诉房产公司, 请求解除双方的租赁合同, 返还房屋。2006年9月, 法院判决解除糖业公司和房产公司之间的房屋租赁合同并判令房产公司返还房屋, 该判决已经生效。但是该房屋实际处于娱乐公司的控制之下, 房产公司无法直接返还房屋。另外, 在糖业公司和房产公司诉讼期间, 房产公司停止收取娱乐公司的房租, 娱乐公司催促房产公司收取未果后即未交纳。2006年12月, 房产公司以娱乐公司违约为由诉至法院, 请求解除转租合同。案件审理过程中, 娱乐公司认为房产公司作为承租人未向出租人履行义务, 导致租赁合同解除并且使得转租合同面临无法履行的情况, 应当承担赔偿责任, 遂向法院提起反诉。

本案事实较为清楚, 但是争议的焦点较多。无论转租合同是否终止, 出租人、承租人和次承租人之间的法律关系必然会因租赁合同关系的消灭而发生变化, 如何平衡三方利益成为解决类似争议的主要问题。 (1) 在现实生活中, 房屋转租现象越来越多, 有些房屋甚至被多次转租, 这其中各方的法律关系如何确定, 尤其是在某两方的租赁关系发生变动时, 其它各方的法律关系如何确定, 这些问题对各方的当事人的利益至关重要。

我国《合同法》关于转租问题的规定仅有第二百二十四条一个条文, 且该条文未对租赁合同关系消灭后的问题做出规定。而在房屋转租的问题上, 1995年由建设部颁布施行的《城市房屋租赁管理办法》 (以下简称《办法》) 中对上述问题作了规定, 该《办法》第三十一条规定“转租期间, 原租赁合同变更、解除或者终止, 转租合同也随之相应的变更、解除或者终止。”某些地方政府规章也以此为规定套用了《办法》的处理模式。 (2) 在本案中, 房产公司以该规定为依据, 主张租赁合同解除后, 转租合同随之解除。在实践中, 亦有法院以租赁合同解除为由判决转租合同解除并要求次承租人返还房屋。 (3)

笔者认为《办法》对于转租合同效力的规定是违反民法原理的, 且在实践中易产生有失公平的状况。根据意思自治的原则, 只有合同当事人协商一致才可以变更合同内容;合同解除的情况更为复杂, 但是合同的解除, 原则上必须有一方当事人的解除行为方能成立 (4) 。换言之, 无论合同的变更还是解除, 都需要根据合同的当事人的意思表示才能完成。在转租合同中, 合同双方是承租人和次承租人, 转租合同的变更、解除理应由转租合同当事人的意思表示完成。而《办法》第三十一条的规定将租赁合同的变更、解除作为转租合同的变更、解除的直接原因, 显然与合同法中的意思自治原则相违背。再者, 租赁合同和转租合同是两个独立的合同, 根据合同的相对性原则, 租赁合同当事人对租赁合同的变更、解除只能在出租人和承租人之间发生效力而不能当然地及于次承租人, 租赁合同效力的变动更不能直接导致转租合同的效力变动。

我国《合同法》第二百二十四条规定:承租人转租的, 承租人与出租人之间的租赁合同继续有效, 第三人对租赁物造成损失的, 承租人应当赔偿损失。该条规定已经隐含了租赁合同与转租合同互相独立的关系。虽然次承租人对房屋的使用、收益确实成立于承租人的租赁权上, 但是出租人与承租人之间的租赁关系消灭并不导致转租关系当然消灭 (5) 。至于转租合同能否履行问题应属于合同履行的范畴, 而不是合同关系是否消灭的问题。因此, 在租赁合同解除后, 转租合同效力并不必然终止。《办法》颁布于《合同法》之前, 且其为部门规章, 效力低于法律。所以笔者认为《办法》第三十一条的规定与《合同法》中诸多规定冲突, 不应再适用于实践中。

综合本案的情况, 租赁合同的解除系由于承租人房产公司对出租人的违约行为所致, 且已有生效判决要求将房屋返还给出租人, 所以转租合同陷于无法履行系房产公司过错所致。故娱乐公司如没有其它违约情形, 可以要求房产公司承担违约责任。但是即使如此, 该结果对次承租人之利益仍有极大的损害, 因为按此种方法处理三方关系时, 次承租人之利益完全被置于出租人和承租人的掌控之中, 一旦出租人和承租人之间的租赁关系终止, 次承租人即丧失一切利益。

综上所述, 在目前的法律制度下, 转租合同和次承租人的利益是处于一种不稳定的状态之中的。特别是在多次转租的情况下, 如果出租人与承租人之间发生矛盾, 难免发生城门失火, 殃及池鱼 (各个承租人) 的结果。由于次承租人是事实上占有、使用租赁物的人, 所以当出租人、承租人、次承租人三方之间的法律关系消灭时, 次承租人往往遭受更大的损失。

注释

1本案中承租人的转租行为经过了出租人的同意, 即合法转租;本文是以合法转租为基础研究有关问题, 文中所有转租均指合法转租。

2例如《广州市房屋租赁管理办法》第二十六条、《南宁市城市房屋租赁管理办法》第二十九条。

3中华全国律师协会民事专业委员会:《房地产建筑律师实务》, 法律出版社, 2006年6月, 第178~179页。

4谢怀栻等:《合同法原理》, 法律出版社, 2000年1月, 第242页。

该光船租赁合同能否解除？ 篇3

原告：吴强、孙兵、蔡民(化名)

被告：宜昌HX航运有限公司

2004年6月，吴强、孙兵、蔡民三原告与航运公司股东刘某、李某、郑某签订一份租船合同，约定将建造中的“宜昌HX6号”轮租赁给三原告，期限一年，年租金为人民币138万元。

“宜昌HX6号”轮于2004年12月7日改建完毕。航运公司却未按租船合同的约定将船舶交付三原告。

三原告向武汉海事法院提起诉讼，要求航运公司履行租船合同。武汉海事法院判决三原告与航运公司三股东签订的船舶租赁合同无效，航运公司返还三原告人民币138万元。

判决后，双方当事人均不服提起上诉。

2005年8月9日，湖北省高级人民法院作出二审判决，撤销武汉海事法院的民事判决，判令航运公司于判决生效之日起15日内将“宜昌HX 6号”轮交给三原告，以履行双方所签订的租赁合同，租赁期限为一年，自实际交船之日起计算。

判决生效后，经武汉海事法院强制执行，三原告于2005年12月11日将“宜昌HX6号”轮拖回连云港市灌南县长茂码头。

因三原告不能出具“宜昌HX6号”轮的有关船舶证书，连云港海事局于2006年3月18日出具海事行政处罚证据登记保存清单，对“宜昌HX6号”轮的主机油泵进行保存，三原告将“宜昌HX6号”轮拖回连云港后未能实际投入运营。

三原告认为其与被告签订的租船合同已无实际履行的可能，于2007年2月9日，向上海海事法院提起诉讼，要求解除合同，并判令被告返还租金人民币138万元。

被告航运公司辩称：三原告在该案的执行过程中，没有主张交付船舶证书，是三原告自己的过错。同时湖北省高级人民法院的判决已经执行完毕，涉案船舶交付三原告已经超过一年，故原、被告之间的光船租赁合同履行期间已经届满，三原告无权解除合同。

裁判

上海海事法院经审理认为，本案系光船租赁合同违约赔偿纠纷。本案的争议焦点在于，被告是否实际交付了船舶?三原告是否有权解除合同?三原告与航运公司之间的光船租赁合同经生效法律文书确定了新的履行期限，履行期限一年，自实际交船之日起计算。租船合同履行期间至少应当自航运公司交付船舶及船舶证书之日起计算，因此涉案租船合同并未实际履行。由于出租人未按时交付船舶证书，承租人有权解除合同，并有权要求赔偿因此遭受的损失。为此，判决解除原、被告之间的租船合同并判令被告返还三原告租船费人民币138万元。

评析

一、船舶实际交付的判定标准

本案中，三原告与航运公司之间的光船租赁合同经过法院生效裁判文书确定，合同的履行期限自实际交船之日起计算，为期一年。那么如何判定船舶已经实际交付给承租人了呢?《海商法》第144条将光船租赁合同定义为：“船舶出租人向承租人提供不配备船员的船舶，在约定的期间内由承租人占有、使用和营运，并向出租人支付租金的合同。”从定义上看，出租人首先有义务要向承租人提供不配备船员的船舶。其次，对于承租人来说，签定光船租赁合同的目的是在一定的期间内占有、使用和营运合同项下的船舶。因此，“向承租人提供船舶”，也就是“实际交付船舶”的含义，应当被理解为提供适航的船舶，并保障承租人能够合理使用和营运该船舶。在本案中，因三原告不能出具有关船舶证书，导致船舶的主机油泵被连云港海事局依法保存，涉案船舶实际上未能实际运营。在这种情况下，不能认定船舶已经实际交付给三原告。

根据《海商法》第146条第1款的规定，出租人应当在合同约定的港口或者地点，按照合同约定的时间，向承租人交付船舶以及船舶证书。交船时，出租人应当做到谨慎处理，使船舶适航。交付的船舶应当适于合同约定的用途。《海商法》确定了出租人的义务不仅包括交付船舶，还要交付船舶证书，同时确保交付的船舶适航且适于合同约定的用途，这是保障光船租赁合同能够实际履行的必然条件。只有出租人完成了上述所有的交付义务，“租赁”才算真正开始。所以，合同双方约定以“实际交付船舶”作为租赁期间的起算点，应当被理解为出租人完成了上述所有的交付义务，承租人自此可以开始对船舶进行使用和营运。

二、光船租赁合同的法定解除

合同的法定解除，是指当事人依据法律的直接规定，依法行使解除权而解除合同。《合同法》第94条规定了4种一般法定解除事由，分别为：1、因不可抗力致使不能实现合同目的；2、在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；3、当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；4、当事人一方迟延履行主要债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。上述法定解除理由可以适用于所有类型的合同。

对于光船租赁合同，我国《海商法》规定了具有针对性的法定解除事由。

1、承租人的法定解除事由

根据《海商法》第146条第2款的规定，出租人违反前款规定，承租人有权解除合同，并有权要求赔偿因此遭受的损失。也就是说，如果出租人无法在指定时间、指定地点完成船舶的实际交付，那么承租人当然取得合同的法定解除权。光船租赁合同下，承租人的法定解除事由包括：(1)出租人迟延交付船舶或船舶证书；(2)出租人未能在指定地点交付船舶或船舶证书；(3)出租人未尽到谨慎处理的义务，交付的船舶不适航；(4)出租人未尽到谨慎处理的义务，交付的船舶不适于合同约定的用途。

不难看出，法律对于出租人实际交付船舶的义务规定得比较严格，而《合同法》第94条有关获得法定解除权的规定限制性更大一些。在不考虑合同目的是否受到实质影响的情况下，只要光船租赁合同中没有相反的约定，出现上述四个条件中的任何一种情况，法律并没有赋予出租人任何弥补的机会，承租人即刻获得法定解除权。本案中，三原告就是基于出租人迟延交付船舶证书而获得光船租赁合同的法定解除权。

2、出租人的法定解除事由

(1)因承租人未按照约定支付租金超过7日的

《海商法》第152条第1款规定承租人应当按照合同约定支付租金。承租人未按照合同约定的时间支付租金连续超过7日的，出租人有权解除合同，并有权要求赔偿因此遭受的损失。

这条规定就是针对承租人迟延交付租金达到一定天数的情况而使出租人获得合同的法定解除权。支付租金是承租人的基本义务之一，迟延履行支付租金的义务并不立刻产生法定解除权，我国《海商法》给予了7天的宽限期，这种规定可以防止在承租人因疏忽导致租金短暂的未及时支付的情况下，出租人恶意地行使解除权。

(2)因违反船舶航行区域内安全港口的约定而解除合同 《海商法》第134条规定承租人应当保证船舶在约定的航区内的安全港口或者地点之间从事约定的海上运输。承租人违反前款规定的，出租人有权解除合同，并有权要求赔偿因此遭受的损失。

单方解除租赁合同 篇4

一般情况下，承租方单方解除合同后，出租方不可能马上找到新的承租方，往往需要耗费一定的时间，这期间，房屋无法出租出去，出租方遭受一定的租金和管理费损失。

二、房屋中介费用

基于信息不对称的原因，出租人寻找另一承租人通常是通过委托房产中介机构进行的。一般而言，如果居间成功，房产中介会收取一定数额的报酬，该报酬应计入其寻找另一承租人的成本之内。当然若出租人不采用委托房产中介的方式，则房产中介费用可不予考虑。

三、新租赁合同的免租期

在很多情况下，商铺的出租人都会对新的承租人给予一定的免租期，主要是由于承租人在收房后需要对房屋进行装修，实际不能办公、营业。此种情形下，出租人通常基于合同约定和商业惯例不收取承租人免租期的租金。一般而言，如果新的租赁合同中有免租期的规定，因免租而遭受的租金损失也是会被认定为实际损失的。

四、新旧租赁合同租金的差价

解除租赁合同 篇5

乙方：

乙方与甲方于____年___月__日签订了一份编号为“_________号”的《z购物中心商铺租赁合同》，租赁甲方位于z市zz18号z购物中心___层____号商铺，用于经营_________________。

截止____年__月__日，乙方已累计拖欠甲方租赁费用合计____元(其中：租金_____元、管理费_____元、推广费____元，POS机租金____元，电费____元，滞纳金____元)。甲方依据租赁合同约定采取合理措施多次向乙方催缴，要求乙方按合同约定支付有关费用，但乙方至今仍未缴交欠款。在租赁期限内，乙方已逾期缴付租赁费用达30日以上，且乙方于____年___月起擅自停止该商铺经营活动。根据《z购物中心商铺租赁合同》第十六条之有关逾期交付租赁费用、擅自停止经营活动等约定，甲方已于____年___月___日正式向乙方发出《关于解除租赁合同的函》。

为妥善处理，现甲乙双方经协商一致，确认按如下条款解除商铺租赁合同：

1、甲、乙双方确认于____年__月__日正式解除双方签订的《z购物中心商铺租赁合同》;

2、乙方必须在____年__月__日前，自行将该商铺内的所有动产搬离后，将该商铺按现状交还甲方，该商铺之装修及所有附属设施/设备属甲方所有，甲方无须给予乙方补偿。逾期，甲方根据合同约定将乙方遗留在该商铺的一切动产搬离，并收回该商铺。

3、乙方所缴交的租赁保证金____元、管理费押金____元(合计金额____元)作为违约金赔偿给甲方，甲方同意退还水电装修押金____元给乙方。

本确认书经甲乙双方签字盖章后生效。甲乙双方按上述条款履行到位后，互相之间不存在任何责任纠纷。若乙方不按上述条款履行的，一切责任由乙方负责。

特此确认。

甲方确认：________________________乙方确认：

解除租赁合同 篇6

【法院审理】

经审理，原、被告之间的租赁关系事实清楚，证据确凿，此租赁关系是双方真实意思的表达，合法有效，应当受到法律的保护。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”此案当中原被告于20xx年2月18日签定了租赁合同，合同到期后，被告继续租用该房屋，交付给原告租金，原告未提出异议，继续收取租金，从双方的行为可以推定双方合意续租，原租赁合同继续有效，不过此时的租赁期限为不定期,双方都有解除权。

【律师评析】

合同解除的异议权研究 篇7

一、合同解除异议权的价值目的

合同解除权是一种形成权, 一旦解除通知到达对方, 合同即行解除。而异议权则是一种请求权。合同解除异议权人提出异议的目的是为了确认解除行为无效, 其内容大致应包括两个方面:一是无解除权, 二是解除合同的方式不合法。非解除权人未在约定或法定期限行使异议权的, 则异议权丧失, 合同无争议解除。合同解除异议权就是请求撤销合同解除行为的权利。合同解除异议权的价值目的, 一是平等的保护合同双方的合法权益。合同解除权是当事人保护自身合法权益的重要手段, 合同解除权人行使解除权, 自通知到达对方时, 合同解除, 这将对非解除方的利益造成重大影响, 从权利对等的角度上说, 一方享有解除权, 另一方也应该享有对该解除权的异议权, 这对非解除权人维护自身合法权益将起到一定的救济作用, 这样才能平衡双方的权利与利益, 以实现合同双方当事人之间权益的相对平衡和公平。二是防止解除权人对解除权的滥用。合同解除异议权的设置正是“禁止权利滥用原则”在合同法上的具体体现和运用。 (1) 根据《合同法》第96条规定, 解除权人行使解除权非常简便, 只须通知对方, 无须征得对方的同意, 这样, 就会出现当事人自己先行违约, 但为了逃避责任向对方发出合同解除通知, 并利用守约方疲于应付或疏于应付的情形达到恶意解除合同、损害守约方正当利益的目的, 给守约方造成了不应有的损失, 影响了合同的正常履行, 因此, 需要通过设定异议权对解除权加以限制;三是促使相对人尽快行使异议权, 维护交易安全, 节约诉讼成本。设置异议期限的立法本意就是为了督促相对人在收到解除通知后能尽快的行使异议权, 以避免合同长期处于不确定状态。由于合同解除所产生的法律效果对双方当事人的影响巨大, 因此必须妥善的处理好合同解除, 而处理好合同解除归根到底是协调好合同双方的利益平衡, 这也正是合同解除制度的核心和实质, 因此, 应该把握好解除权人和异议权人之间的利益平衡点, 最大限度的实现效率与公平。

二、合同解除异议权的行使

有关合同解除异议权的行使在我国立法中主要体现在《合同法》第96条规定和《合同法司法解释 (二) 》第24条规定中。合同解除异议权的行使方式与行使期限, 理论界存有相异的观点, 需要从合同法的立法模式和立法目的等角度更深层次的理解该司法解释。从合同法的性质与目的、权利对等和法律公平的角度, 合同解除异议权的行使对象不应仅局限于人民法院或者仲裁机构, 应该可以直接针对解除权人采取其他的方式提出异议。 (一) 由平等民事主体之间私下确立的某种权利义务关系, 属于私权利, 在纠纷尚未发生时, 法院或仲裁机构等公权力一般不宜介入。如果合同相对方以其他方式及时明确的向解除权方作出意思表示提出异议, 而解除权人也接受了其异议, 那么解除行为的效力不发生;除非解除权人不接受其异议, 执意要解除合同, 异议权人可以请求人民法院或仲裁机构确认解除权人解除合同的效力, 这时才开始介入公权力。因此, 公权力的介入不应过早, 而应以当事人之间产生纠纷并且不能合理解决为前提。 (二) 异议权的设定主要是对非解除权人对解除权人行使合同解除权的行为及时做出反应起督促作用, 避免交易的不稳定, 从而保证合同的正常秩序。既然如此, 那就不应对反应的方式过于限制。当非解除权人行使异议权的方式不是诉讼, 而是如直接向合同解除权人提出异议、书面回函、继续按照约定履行合同等方式, 应当视为其效力与向人民法院提起诉讼相同; (三) 从权利对等上说, 合同解除权的行使相当简单, 只要一纸通知即可, 且不限于司法和仲裁, 可直接向非解除方行使, 如果对相对方的权利合同解除异议权却设置了种种行使方式的限制, 那么这一对权利显然是不对等的, 违背了法律公平这一原则。 (四) 强制性规定异议权的两种行使方式虽然能及时稳定合同双方当事人之间的权利义务关系, 明确合同的效力, 避免双方长期争议而无结果, 提高交易效率, 但它是以牺牲公平为代价片面追求效率, 法律一旦失去了公平, 那么就失去了根基。 (五) 从交易成本与交易灵活性上说, 如果限定只能采取诉讼方式表示异议, 那么无论必要和不必要的异议都得走诉讼程序, 自然增加了交易成本, 而允许非解除权人采取多种方式行使异议权, 这样可以减少不必要的争议诉讼, 降低交易成本, 使市场交易更加灵活多样。因此, 若司法解释强制规定行使异议权的方式只有一种, 即诉讼方式, 并且强制规定了3个月的除斥期间, 异议方超过3个月未起诉, 则法院“不予支持”, 而不管解除方是守约方还是违约方, 如果是违法解除就将直接导致司法裁判对合同继续履行的请求不能和裁判不能, 是对异议人权利的挤压和限缩。 (2)

三、合同解除异议权的异议期限

有关合同解除异议权行使期限的规定主要在《合同法司法解释 (二) 》第24条中, 即“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除虽有异议, 但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的, 人民法院不予支持。当事人没有约定异议期间, 在解除合同通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的, 人民法院不予支持。”由此可知, 异议权的行使期限有两种:一是约定异议期, 二是合同解除通知到达之日起三个月, 也被称为“法定异议期”。第一种是以双方当事人提前在协议中约定了异议期限为前提条件, 第二种是以当事人未约定异议期或者约定不明确为前提条件。二者都是为了督促非解除权人及时行使权利, 以避免解除合同的效力长期处于不确定或不稳定的状态, 从而更好地保护合同解除权人的合法权益, 维护合同交易的安全和稳定。从法律性质上说, 合同解除异议权属于请求权, 请求权适用诉讼时效的规定, 而不适用除斥期间的规定, 那么异议期限自然也就应当属于诉讼时效, 诉讼时效针对不同的情况设定不同的期限;但我国《合同法司法解释 (二) 》对于没有约定异议期限的情形, 规定了3个月的起诉期间, 这3个月期满, 异议权即灭失, 且没有规定该时限可因诉讼时效中止、中断、延长, 属于除斥期间, 这样就使异议期间处于既适用于诉讼时效又通过规定属于除斥期间这一两相矛盾的境地。

关于合同解除异议期限的针对对象, 理论界和实践中存有不同的观点, 主要在于合同解除人是否包含无解除权的当事人, 是否包含违约方。从法律推理和公平的角度来说, 异议期限的针对对象仅适用于有解除权的合同当事人, 仅限于守约方, 如合同解除人无合同解除权擅自解除合同, 则异议期限不受限制。换言之, 异议期限的针对对象是有解除权的合同解除人。既然异议权的行使前提是对方享有解除权, 那么, 如果对方根本就没有解除权, 异议权人自然不应受3个月的期限限制。从法律公平的角度上说, 如果异议期限的针对对象也包含解除方是无解除权的合同解除人, 它虽能通过期限设定实现合同双方权利义务关系的迅速稳定, 一定程度上抑制异议权的滥用, 但却牺牲了守约方的利益, 从市场交易的公平原则出发, 无合同解除权的一方如可以随意向对方发出通知恶意解除合同, 而对方却只能被动地接受或应付以维护自身的合法权益, 无谓地为这本不该发生的诉讼行为付出精力。当一方当事人因先行违约不能正常履行合同或违约可以获利随意向对方发出合同解除通知, 并利用对方疲于应付或疏于应付的弱点以达到恶意解除合同的目的, 从而使损害对方利益的不正当行为的频频发生, 这就无法维护市场交易秩序的稳定。因此, 异议期限应只针对享有合同解除权的一方, 如果对方无解除权, 则不受异议期限条款限制。对于那种违约方故意违约借以通过违约实现获利的行为, 异议期限甚至可以不受时限限制。因为违约方本无解除权又带有恶意行为, 同时损害了守约方的利益, 如设定异议期限实际上限制了异议权的行使, 扩大了合同解除权, 这实际上是对恶意解除合同行为的一种放纵, 对法律秩序、社会秩序、信用与道德的负面影响极大。

四、合同解除异议权的效力

合同相对人在异议期限内行使合同解除异议权向人民法院或仲裁机构提请异议之诉后, 人民法院或仲裁机构应启动实质性案件审理程序确认合同解除的效力, 并主要从以下三方面进行审查:一是审查合同解除权人是否有解除权, 是否具备约定解除或法定解除的条件;二是审查合同是否到了非解除不可的地步;三是审查解除权人是否将通知在合理期限内送达对方。 (3) 如果经审查合同解除符合上述三条件, 则合同解除, 如果不符合上述三条件, 则异议成立, 合同不解除, 继续履行。异议权人在异议期限届满后提起异议之诉的, 根据《合同法司法解释 (二) 》第二十四条规定, 法院不予支持。对于“不予支持”的客体范围存在有两种观点, 一种观点认为, “不予支持”的客体仅仅限于合同解除异议;另一种观点认为, “不予支持”的范围既包括对合同解除异议的不予支持, 还包括对主张违约责任等合同解除后果的不予支持。根据《合同法》第96条规定, 异议权人提出异议的客体是确认合同解除无效, 异议之诉即为确认合同解除效力的诉讼, 那么根据《合同法司法解释 (二) 》第24条规定, “不予支持”的对象是异议之诉, 由此可推出, “不予支持”的客体是合同解除异议。但这就产生一个难点:法院是否应进行实质性审理及合同是否解除, 即如果发出解除通知的一方并无合同解除权, 相对方未在异议期内提出诉讼, 法院又该如何处理并确定合同的效力。对此, 理论界和实务界存在着两种截然相反的观点。一种观点认为是合同已经解除, 另一种观点认为合同没有解除。

从维护双方均衡的立法原则出发, 不管发出解除通知的一方当事人有无合同解除权, 对方在异议期满后提出诉讼的, 人民法院都需要进行实体性审查。 (一) 不作为不能直接认定为同意。合同相对人在约定的异议期或法定的3个月异议期限内未向人民法院提起异议之诉的, 这种不作为方式或者叫沉默方式不能被直接认定为同意合同解除。 (4) (二) 强制性规定不能直接认定为同意。立法机关为了追求合同经济关系的高效迅速确定, 以司法解释这种强制性规定的方式强制性的规定了异议期满后合同的效力认定, 并不能推论出合同相对方同意合同解除, 也不能推论出合同相对方同意解约人的解约理由。 (三) 从实质性审查目的看。之所以需要实质性审查就是为了确认合同解除人是否有解除权, 是否合法有效行使解除权, 以防止解除人滥用合同解除权, 进而确定合同解除的效力, 从而避免破坏合同的稳定性和交易公平。 (四) 从逻辑推理来看。超过异议期向法院起诉行使异议权不能直接推理出异议权人怠于行使, 很有可能异议权人已直接表示异议, 并通过其他方式积极的行使异议权, 也很有可能异议权人根本就不知道有异议期限这一司法解释, 还有可能是解除权人故意制造事由拖延, 由此就不应剥夺其异议之诉权, 所以直接用形式审查代替实质审查显然不适。因此, 司法实践中, 无论发出解除通知的一方当事人是否依据约定或法定情形, 无论是否具备了法定解除合同的条件, 人民法院都应当先判断是否产生合同解除权, 是否享有解除权, 然后进入对合同解除的异议期间和异议行为的实质性审查。如果经审查并未出现法定解除合同的正常情形, 发出解除通知的一方当事人实际上并不具有解除权, 那么就不能直接判定合同解除的效力, 否则就有违市场交易的公平原则, 造成恶意解除合同行为的随意滥用。如异议方未在限定期间内起诉, 似乎就丧失了其法定的所有实体权利, 这很可能引发大范围的道德风险, 诱导违约方以一纸“通知”侵犯了守约方的实体权利和时效利益。 (5) 有可能造成信用危机, 产生大量违法解除合同的情形。司法解释本意是想通过确定一个有效期间, 尽快实现合同状态的稳定, 而实际上往往很多人不了解这一政策或者依旧采取原先惯有的做法, 造成超过异议期间合同解除效力的强行生效, 进一步加剧合同双方当事人之间的纠纷与矛盾, 甚至造成合同继续履行与否的困难及消除了异议人给付之诉胜诉的可能性。所以法院为了片面追求效率, 其原本消除合同不确定状态的初衷并无法实现。

五、结论

司法实践中对《合同法司法解释 (二) 》第24条规定的相对方提出异议的方式应进行扩大化解释, 即在合同相对方采取直接向合同解除权人提出异议、书面回函、继续按照约定继续履行合同等方式对合同解除行为表示异议时, 应当认定其与直接向法院提起诉讼有着相同的法律效力。让异议权人长期享有异议权, 其随时可以提出异议来否定解除合同的效果, 无疑是增加了交易的危险性和不稳定性;设立严格的异议权行使期限, 能较好地调和二者的矛盾。但此规则有必要加以完善, 相对方在异议期限届满后提出异议的, 法院是否需要对解约方是否享有解除权进行实质性审查问题, 形成不同主张与观点, 维护交易安全和促进交易两项立法原则发生了冲突, 难以形成实质性的有说服力的理论观点。从维护双方均衡的立法原则出发, 不管发出解除通知的一方当事人有无合同解除权, 对方在异议期满后提出诉讼的, 人民法院都需要进行实体性审查。

摘要：文章以合同解除权异议制度为研究对象, 从合同解除权异议制度的含义和制度价值、合同解除异议行使的程序、我国合同解除权异议制度构想三个步骤分析了市场经济背景下如何把握解除权人与异议人之间的关系、维护解除权人与异议人之间的利益平衡。论述了合同解除异议权的行使、司法解释存在的不足和异议之诉的效力等, 以期能提供些许建议, 进一步完善立法。

关键词：合同解除,效率违约,异议权

参考文献

①冯文生《:最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释 (二) 原理精解.案例与适用》.北京:中国法制出版社, 2009年版, 第159页。

②王涛《:试论我国对解除合同异议期间的司法解释》《.市场周刊》 (理论研究) , 2011年第7期。

③冯文生《:最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释 (二) 原理精解.案例与适用》.北京:中国法制出版社, 2009年版, 第154页。

④张卓郁, 孙闫《:合同解除异议期条款的适用限制》《.人民法院报》, 2011年11月10日。

店面租赁合同解除协议 篇8

甲方：（XXX 身份证号：XXXX）

（XXX 身份证号：XXXX）

乙方：（李作山 身份证号：XXXX）

因乙方经营效益不好，经协商，双方愿意解除位于XXXXXXX号铺（铺位）的租赁合同，并达成一致意见，为明确责任，保障双方合法权益，特签定本协议，条款如下：

一、乙方于2018年9月1日前将铺位退回给甲方，并交付店铺及钥匙。

二、乙方必需于 2018 年 9 月 1 日前在工商部门办完营业执照迁址或注销手续，否则，乙方将向甲方赔偿每天500元的费用。

三、甲方向乙方退回所收押金及剩余租金共计_________元；

四、乙方不得损坏铺位内设施和装修，如有损坏，照价赔偿。

五、2018年9月1日起，在此之前双方所签定的所有租赁合同终止作废。

六、在乙方2016年1月1日至2018年8月31日经营期间所产生的物管费、水电费、及经营期间所产生的税费及一切经营费用由乙方承担并缴清，且乙方与其他合作商或员工的经济纠纷和相关事宜均与甲方无关。

七、甲方于乙方退租当日，一次性结清应付金额，乙方开具收款、收据。

八、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，同具法律效力。

甲方 ：XXX

XXX

乙方 ：XXX

解除租赁合同代理词 篇9

浙江****律师事务所接受原告的委托，指派本人作为原告的委托代理人，依法参加本案的诉讼。根据出庭前对案情和证据的了解，刚才又参与了法庭调查，现发表代理词如下：

1、在原告起诉时被告拖欠租金达五个多月，已构成根本违约。根据双方签订的房屋租赁合同第1条的约定，租金为一年付一次。因此被告应于2011年4月25日前支付第一年的房租共计54000元，但是被告并没有完全按照合同约定履行支付租金的义务。仅仅通过银行转账支付了半年的房租27000元后就没有再支付房租。在此之后原告一直向被告催要所欠的房租，但是被告一直不予理会。在2011年10月28日在原告报警后，被告出具一份保证书以保证自己会支付房租，但是被告一直没有履行他应该履行的义务。后于2012年1月18日又出具保证书保证会在2012年1月21日前会支付，但是被告又没有履行。之后被告就不再接听原告的电话，也不和原告见面协商房屋房租的相关事宜。

2、根据租赁协议书的约定，从2011年4月至2012年4月第一年的房租，共计54000元，被告原本应该在2011年4月全部支付，但是被告仅支付了半年的租金共27000元，剩余的至今没有支付，按照约定第一期未支付的房租暂计6个月，从10月份开始的房屋租金暂计6个月为27000元。

3、原告有权解除房屋租赁合同。根据房屋租赁协议书约定，如果被告不付租金，原告有权强制另行出租而不负任何责任。《合同法》第227条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人预期不支付的，出租人可以解除合同。所以原告三番五次的向被告催要没有支付的租金后仍不支付租金，所以原告有权解除合同。

综上，本代理人认为，被告拖欠租金达七个多月，已构成根本违约，原告有权解除房屋租赁合同，原告无任何违约行为，被告理应支付原告房租损失及违约金。因此请求人民法院依法支持原告合理的诉讼请求！此致

****人民法院

代理人：篇二：租赁纠纷案的代理词 房屋租赁纠纷代理词 尊敬的审判员：

云南南广律师事务所接受本案原告委托，指派我作为原告代理人参加原告诉被告房屋租赁纠纷一案。现根据本案事实、法律及庭审情况发表如下代理意见：

一、原被告双方对其于2010年10月所签订的门面租赁合同书之真实性、合法性均不持异议，故该门面租赁合同书合法有效，应对原被告产生约束力。在合同履行中，原告先后向被告支付了2010年11月1日至2012年4月1日的租金和水电费，并交纳了保证金8000元。

二、被告确认，其已经于2012年4月把原告向其承租的门面房另租给他人，以实际行为违约，应承担按合同约定的违约责任。被告以原告未付租金为由，径自单方面解除合同，既与事实不符也无法律依据。

1、在2012年3月，原告与被告商谈2012年4月1日至2013年3月31日房租支付一事，被告明确告知不再把房屋租给原告，并要求原告及时搬走。因被告岳母去世占用了门面房一定时间，被告同意把2011年4月1日至2012年3月31日的租期延长6天到4月6日；在4月1日至6日，原告仍然与被告协商承租事宜，被告称房子已经另租给隔壁卖服装的老板，不可能租给原告。因被告实际的不履约行为，4月6日，原告被迫搬离承租门面。原告未能向被告支付租金完全系被告违约所致，不能成为被告解除合同的理由。

2、退一步说，根据《合同法》第２２７条之规定，“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理的期限内支付”。也就是说，做为出租方即使在承租方无正当理由未支付租金的情况下，也必须给承租方留有合理的支付期限。即使如被告所说原告未按时支付租金，在未给原告确定合理的支付期限的情况下，于2012年4月7日就把门面房另租他人，悍然违约，既不符合法律规定也不合乎情理。且本案中原告未交纳租金是因被告不收，显然不属“无正当理由”。并且在2011年4月1日至2012年4月1日的房租支付中，双方都达成了可缓缴的口头补充协议。

5、“鼓励交易原则”为合同法的一项基本原则。该原则严格限制了解除合同的条件，根据该原则，并不意味着一旦违约都可导致合同解除，解除从实质上来说是消灭一项交易，一旦宣告合同解除，既不利于保护非违约方的利益，也不能体现合同的鼓励交易的目的。合同法规定，只有在一方根本违约时才能宣告合同解除。本案原告多次主动向被告履行交付租金的义务而原告对此不闻不问，一味回避不理，其行为与合同法规定的“诚信原则”背道而驰。

三、原告诉求被告返还保证金8000元并赔偿装修折旧损失25000元，有事实依据和法律依据。

1、因被告违约把房另租他人，致使原告与被告的租赁合同实际不能履行；新承租人又拆毁原装修装饰，致使原告装修全部丧失。按双方《门面租赁合同书》第六条、第九条“乙方租赁期间，甲方保证乙方门面的正常经营活动的使用。甲方不得把门面另租给他（她）人。如有，甲方赔偿乙方所有的损失”的约定，被告应承担返还及赔偿责任。

2、据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：

（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持”，本案中，被告应赔偿剩余租赁期内装饰装修费32050元的残值损失即25000元。

3、退一步说，即使原告在合同履行中有小过错，因被告毁约另租房给他人是导致合同不能继续履行的根本原因，据上述第（三）款“因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任”的规定，被告也要承担退还保证金和赔偿装修损失的责任。

综上，被告以另租他人的实际行为违约，造成了原告继续使用承租房屋不能，被告应承担违约责任。以上代理意见，请法庭予以充分考虑并采纳。

云南南广律师事务所律师 申开光

2012年月日篇三：宋建军租赁合同纠纷一案代理词 代 理 词

尊敬的审判长、陪审员：

我接受宋某某之委托，依法作为其代理人参与裴某某与被告租赁合同纠纷一案的一审诉讼活动，通过必要的调查及阅卷和今天的庭审，兹就本案根据事实和法律提出如下代理意见： 中心意见

根据法律规定，租赁物产生的补偿、孳息等应当归所有权人所有；原告租赁被告车辆鲁ut3771经营时间没有十个月之久，实际经营时间只有一个月左右；原告主张的燃油补贴、交通费、误工费等无事实和法律依据。综上，原告要求被告返还财政燃油补贴4099.09元的请求于法无据，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。

一、关于燃油补贴是否应当发放给替班司机人员的问题。原告认为，燃油补贴是政府按车发放的，是发放给替班驾驶员的，并不是补贴给车主的。

第一、原被告是汽车租赁合同关系，租赁的标的物是鲁ut3771车辆，该车所有权属于被告。根据法律规定，租赁物产生的补偿、孳息等应当归所有权人所有，因此燃油补贴的享有者只能是车辆的所有者被告宋某某。第二、政府在公开的文件中从未明确规定燃油补贴是发放给替班司机的，原被告之间也未就燃油补贴的分配做过任何约定。

二、关于原告实际驾驶出租车鲁ut3771车辆的时间问题。原告认为，原告从2009年10月29日到2010年7月19日近九个月每天从早上六点到下午四点在鲁ut3771车辆上运营。原告没有提出具体的证据以证明其在出租车鲁ut3771车辆上实际驾驶时间，事实上，由于原告自身原因，其在该出租车上的实际驾驶时间只有1个月左右。

三、原告诉请的赔偿数额存在的问题。

原告主张的交通费、误工费均没有事实和法律依据，因此原告的诉求于法无据。以上意见，供审判长参考!山东德衡德衡律师事务所

浅议合同解除权 篇10

一、合同解除权的类型和得行使之情形

根据《合同法》的规定, 合同解除权分为约定解除权和法定解除权。

(一) 约定解除权。

约定解除权是根据合同双方当事人的约定而发生的解除权。约定解除权既可约定由一方享有, 也可约定由双方享有, 既可在订立合同时约定, 也可以另外订立一个合同约定。只有当约定的解除条件成就时, 解除权人才能行使解除权, 但约定的解除合同的条件发生, 并不导致合同的自动解除, 合同必须由解除权人行使解除权才能解除, 也即在发生了约定的解除合同的条件以后, 只有享有解除权的一方当事人根据自己的情况, 作出解除合同的意思表示, 合同的权利义务才得以终止。解除权人不作出解除合同的意思表示, 即使发生了约定解除合同的条件, 合同的权利义务也不得终止, 合同继续有效。当解除条件成就, 一旦解除权人作出解除合同的意思表示, 合同的权利义务即告终止, 无须获得对方同意。

(二) 法定解除权。

法定解除权是由法律规定而发生的解除权, 即法律在一定情况下赋予当事人解除合同的权利。《合同法》规定当事人可以行使法定解除权的情形有五种。

第一, 不可抗力致使合同目的不能实现。因不可抗力解除合同, 是指因水灾、火灾、地震等自然灾害的发生或法律、政令的变化而导致合同的解除。由自然灾害造成合同不能履行的受灾一方可以通知对方解除合同, 且不承担不履行合同的责任。订立合同时, 法律没有设立禁止性规定, 合同订立后, 法律修订或新法颁布, 出现禁止性规定, 双方均可根据修订的或新颁布的法律的规定通知对方解除合同。要注意的是, 并非一旦出现不可抗力均可解除合同, 只有在不可抗力已影响到合同目的的实现时, 才能导致合同的解除, 如果不可抗力只是导致合同部分不能履行的, 一般情况下另一方当事人只能主张合同部分权利义务的变更, 但如果部分履行严重影响当事人订立合同所欲实现的缔约目的时, 应承认其享有解除合同的权利。

第二, 预期违约。预期违约是指当事人一方在合同规定的履行期限届满之前, 明示、默示或以自己的行为表示其将不履行主要债务。主要债务的履行, 关系到债权人最重要权利的实现, 关系到订立合同最主要目的的实现, 当事人一方无正当理由表明不履行主要债务, 即表明了自己不愿受合同约束的故意, 合同对于该当事人已形同虚设, 而另一方债权的实现就得不到保障。在这种情况下, 另一方有权在解除合同或要求另一方继续履行之间作出选择, 以保障自己的合法权益。

第三, 迟延履行主要债务, 经催告后在合理期限内仍未履行。在此规定下要行使合同解除权必须具备两个条件:1.当事人一方迟延履行的是主要债务。即当事人迟延履行的是最重要的义务, 而不是一些次要的、附属的义务。如果当事人一方按照约定履行了主要债务, 虽然一些次要的、附属的义务没有履行, 另一方也不能享有合同解除权。2.债务人经催告后在合理期限内仍未履行主要债务。“催告”是债权人向债务人请求给付的意思表示。履行迟延以后, 债权人不能马上行使解除权解除合同, 还要给债务人一个催告, 给债务人一个合理的宽限期要求其履行合同, 在合理的宽限期到来时, 债务人仍不履行合同, 债权人才有权解除合同。合同中无确定履行期限的, 债权人要解除合同须经两次催告, 第一次是履行合同的催告, 债务人不满足催告的要求将负迟延履行责任, 第二次才是解除合同的催告, 债务人不满足催告的要求将导致债权人解除合同, 两个条件缺一不可。

第四, 根本违约, 即一方当事人迟延履行债务或者有其他违约行为而使另一方当事人订立合同的目的不能实现。违约的形式有很多, 当事人一方有违约行为并不必然导致另一方享有解除权, 只有在一方违约致使合同目的不能实现即根本违约时, 另一方才享有解除权。

第五, 法律规定的其他情形。这一点要从严掌握, 必须是除以上四种情形之外, 法律有明文规定可以解除合同的, 才发生解除权, 才能解除合同, 如法律无明文规定则无解除权。

二、合同解除权的行使与消灭

(一) 合同解除权行使的方法。

根据《合同法》的规定, 当事人一方行使解除权, 主张解除合同, 只要通知对方即可, 也就是说, 解除权的行使, 只要向对方当事人传达了自己的意思表示就可以发生解除合同的效力, 而不需要以其他方式辅助。对通知的形式, 《合同法》未作特殊要求, 因此它可以包括国际上惯用的声明、要求、请求, 也可以根据具体情况采用任何适当的方式来传达自己的意图, 如传真、电报、电子邮件、信函等, 不管采取哪种方式, 只要通知送达对方即可, 对方接到通知后, 合同即发生解除的效力, 而无需被通知人同意。

(二) 合同解除权的消灭。