小区物业工程部的主要工作职责

小区物业工程部的主要工作职责（共10篇）

小区物业工程部的主要工作职责 篇1

2012年度工程维修部工作重点之一就是前期介入与接管验收。围绕这一工作重点，在公司领导的正确指导下、各部门的支持下，2012年的年度工作基本按预想的状态完成。现就**小区物业工程维修部2012年的工作总结及2013年计划方向如下。一,主要工作汇报: 1.配合前期交楼工作安装临时水电，协助保证了交楼活动的启动；

2.按计划跟进电梯的月度维保工作，协调处理电梯的临时工程维修；另电梯的前期损坏零部件较多,但在验收过程中,在公司各部门的密切配合及公司领导支持下, 经过协调跟进,基本上得到了整改；

3.配合批量交楼工作，协助对楼层水电及室内水电给排水进行了检查验收工作；

4.完成专变电房设备的运行、检修和清扫工作，充分保证小区的公共供电系统安全运行；

5.协助项目部完成了区内高杆灯的投入使用。由于设计及施工原因，区内高灯一直处理没通电测试未开启使用状态，在公司领导黄经理的支持下，与地产项目部进行了沟通，由维修部购置接触器等完成了收尾工程，保证了国庆期间照明的正常投入；

6.整理了一期验收报告并组织与项目部经理开会，并进一步采取建立起一期公共设备设施施工方移交保修台账，目前部分重点遗漏工程事项已整理入台账，以备于年内完成一期设施设备的移交工作。

7.实施了设备定期巡检制度电工夜班值班制度，工程维修人员定期实施巡检工作,并做好巡检工作记录。

8.为了体现节能降耗，有效的控制成本，结合实际入住情况将地下车库照明灯的开启量及时间做了节能调整，预计仅开启了总量的40%，节约了将近60%。9.日常工程维修工作的开展，经与客服部沟通，于11月份正式启用了工作单制度，并运行正常。

10.完成水泵房设备的运行、检修和地面清理清扫工作，充分保证小区的供水安全运行；

11.由于小区施工单位对配电房防水工作做得不到位，导致小区专变配电房电缆沟积水，维修部多次使用临时水泵抽水，至今未解决。

12.接收了**小区的施工图纸，建立了物业公司工程维修设备设施档案；建立供水、电梯、消防、智能化等设备台账档案，为今后的工程维修跟踪确立了依据。

13.审核月度的水、电和空调用量，根据运行情况及时调整电量负荷。二,本年度工作遗留问题

1.小区专变配电房电缆沟渗水至今未完成，继续跟进沟通项目部处理； 2.消防系统未完成接管，40个位置点故障至今未处理； 3.排水系统沙井未标识编号； 4.设备卡未制作完成。三,目前存在的问题

1.专业技术水平还比较欠缺,一专都能的水平还达不到工作流程中,规范操作的统一性不强,对外围单位监督检查工作做得不够细致;2.员工培训工作做到不到位

3.部门维修摆放不够规范,东西摆放比较乱,没有贴明显标签

4.个别工作进度均比计划拖延滞后,工程维修工作的效率和工程维修质量有待提高和各部门工作衔接还不是很完美。针对存在问题拟下年度加强以下各方面工作：

1.建立员工一专多能培训计划，分月度季度进行不同专业知识培训。2.针对实际工作中的不规范行为进行计划性的BI培训，操作流程培训。3.建立标识化管理，包括工具、物料、设备设施等的标识进一步完善。4.加强与各部门的沟通，包括前期介入及接管验收工作的衔接。5.加强维修人员纪律性监督及工作计划执行监督。

四、2013年度工作重点计划方向 1.29部电梯的年检工作。2.节日装饰安装拆除。

3.工程维修部工具及工程维修材料采购，日常工程维修。4.水电消耗分摊与控制。5.加强部门培训工作。

6.小区灯柱等公共设施设备的刷漆防腐工作。7.二次供水水箱清洗检测。8.喷泉水泵的工程维修保养工作。9.雨季防汛工作。

10.地下车库排水泵的保养工作。11.设备卡制作工作。

小区物业工程部的主要工作职责 篇2

关键词：现代城市,住宅小区,物业管理

物业管理是房地产综合开发的延续和完善, 是现代化城市管理和房地产经营管理的重要组成部分。人们普遍认为, 房地产开发越火, 物业管理行业前景越好。但事与愿违, 就在房地产开发鼎盛时期近五年中, 物业管理的发展仍不温不火, 亏损、倒闭、弃官之声不绝于耳。要解决这些问题, 就要做到物业管理公司和政府职责分明;市场化运作与规范化的行政管理齐头并进;提高物业管理企业的自身素质刻不容缓。要通过实践与摸索、总结与积累, 循序渐进, 才能走上规范化、社会化的道路。

一、存在问题的来源分析

众所周知, 城市住宅小区物业管理不但与千家万户的生活、工作息息相关, 而且, 在政府对城市的管理活动中, 起着不可小觑的辅佐作用。可是随着房地产业的快速发展和管理体制的改革, 物业管理作为一种新兴的产业在我国得到了很大的发展, 在快速发展的同时, 也逐渐暴露出其在法规、管理、竞争等方面不够完善等深层次问题亟待解决, 这些问题已成为制约物业管理行业发展的瓶颈。

1、相对独立的物业分布不能产生规模效应

根据规模效应的原理, 物业管理企业所提供的服务范围越广、项目越多, 单位项目所分摊的固定成本就越低。由于历史原因, 造成住宅小区规模不大, 但星罗棋布, 管理上各自独立、互不贯通的格局。这不仅大大消耗了物业管理企业的管理成本, 也造成了管理上难以规范、运作不顺畅的弊病。

2、城市政府职责尚未剥离, 是物业管理企业加重成本的根本原因之一

城市公用设施设备, 生活、生产用水的进出、生活垃圾的收集和清运、城市环境的整合 (绿化、亮化) 、城市休闲设施的设置、维修、更新, 直至小区内的违章建筑、违法搭建、治安事故处理等这些职能, 毫无疑问是城市政府的事。然而, 由于进入了小区, 小区范围内的一切公用设施设置、维修、更新全成了物业管理企业必须完成的任务, 企业的人力投资尚且不说, 经济负担明显加重, 致使物业管理企业陷入左右为难的境地, 难以开展正常的管理活动。

3、管理相对滞后是物业管理企业难以开拓市场的重要原因

(1) 物业管理相对滞后, 明显落后于不前快速发展的房地产开发与销售, 形成建设与管理脱节的局面。

(2) 传统管理体制的存在以及多头并管现象的存在, 形成各部门分块割据, 各自为政的局面, 没有在小区范围内形成资源共享、统一管理的局面, 严重影响到小区物业管理的正常开展。

(3) 封闭格局尚未打破, 物业管理行业没有实现有效的市场竞争。物业管理单位缺少内在动力和外在压力, 服务意识不强。

(4) 小区物业管理的业务范围窄, 经费来源匮乏, 制约了小区物业管理的正常运转和管理单位的自我发展。物业自治是城市社区自治机制成长的重要源泉, 但是目前物业自治在社会实践中遇到困难, 走出物业自治的困境, 需要强化外部干预, 以促成内部集体行动顺利达成。

(5) 物业管理法规不健全, 缺乏对物业管理的有效制约机制, 造成管理上的困难。物管企业管理不规范, 业主投诉较多, 一方面, 缺少对物业管理单位的约束, 服务层次不到位;另一方面, 物业管理单位的法律地位得不到保障, 管理很难收到好的成效。

二、对策与措施

物业管理企业是一个劳动密集型和技术劳务型的服务企业, 是物业管理与社区综合服务合二为一的一种新模式。它主要以提供各种服务获取经济效益, 属于服务于社会、服务于大众的微利行业, 主要是求生存、求发展。

1、城市政府应承担的费用不能让物业管理企业埋单

小区物业管理被看成“平安居住, 环境整洁, 出入顺畅”, 其实牵涉的事情很多:如绿化、保洁、保安, 其实都是城市政府应承担的责任, 目前却落到了物业管理企业了, 而管理企业不得不向所在业主追加费用。这就造成了“不公平市民待遇”, 业主交费难的问题。

2、应尽早使目前的物业管理企业脱离母体, 实现公平竞争

市场化是要求在相同条件下的公平竞争;社会化是要求政府充分利用自己的优势, 履行自己的社会职能。规范化则要求创造公平的竞争环境, 优胜劣汰。物业管理企业真正要走向自求生存, 自我发展, 首先要脱离母体——原开发单位等部门。因为这种依靠只是暂时的, 而且是消极的, 它磨灭了物业管理企业自求生存和发展的意志, 给自己造就了不求发展的温床。

3、应确定的收费政策要从细制定, 早日实施

物业管理收费难问题全国各城市都在喊。原因是我国物业管理起步初期, 由于法律不健全, 在很多地方物业管理工作无法可依, 出现了不尽人意、难以为继的现象。政府要从细制定收费政策, 低标准设定价格, 超过部分政府补给。

4、应寻求多种经营, 多渠道发展来源

物业管理企业自求发展、盈亏自补, 最好的办法就是多种经营, 多渠道发展。物业形成后的商业网点、服务网络均是依托, 要把为小区群众服务的理念发挥尽致, 实行有偿服务、合理负担。要从吃、穿、住、用四方面做足文章。进行有偿服务的开展, 赢得无限商机。

5、应完善自我, 提升自我素质

物业管理企业也要树立自己的服务品位, 要做出不懈的努力。所以要提高人员的业务技能, 必须通过不定期的自我培训, 培养出来一支适应管理的好队伍。还要创造企业文化, 树立优质服务理念, 讲优质服务, 从而使企业的整体形象凸现出来。

三、针对小区物业管理存在问题的几点建议

1、提高认识, 把小区物业管理提高到城市管理的重要位置。作为城市管理的一部分, 政府应加大对物业管理工作的重视和支持, 推进物业管理工作的不断深入、规范和完善。

2、政府应明确物业管理行业主管部门的职能, 明确相关管理部门的责、权、利关系, 加大宣传力度, 让广大居民熟悉物业管理, 理解物业管理, 接受和支持物业管理。

3、引入竞争机制, 发展规模经营, 培育健康有序的物业管理市场。推行招投标制, 用经济规律来规范和约束物业管理企业的行为。要引导物业管理走规模经营之路, 降低运营成本, 创名牌物业管理企业。

4、增加物业管理的自身造血功能, 扩展服务领域, 建立以业养业的良性经济运行机制。物业管理企业必须实行经济核算, 寻求合理利润, 保持自身资产的增值与扩大再生产。要以小区为依托, 以便民为宗旨, 开展多种经营和有偿服务, 增加收入, 促进大规模社区管理, 实现低成本高效益。 (1) 建立区级物业管理行政执法机构, 明确其职责、程序与方法, 建立科学的考核评定制度, 准确评价优秀物管企业与物业小区。 (2) 强调自律与监督, 加大对业委会的监督指导力度, 突出重点, 把握关键, 采取有效措施处理好主要问题。 (3) 加强宣传与培训, 提高物业管理人员的综合素质。

5、扶持大企业, 相对压缩小企业, 促进行业整合。目前规模较大的物管企业相对规范, 业主认可度较高, 有必要对大企业进行扶植, 并相对压缩小企业, 一是严把申领物管企业资质审核关;二是在物业管理招投标上, 提倡物管行业内的市场竞争, 优胜劣汰;三是提倡实行小企业之间的相互联营与整合, 逐渐做大做强。

小区物业工程服务承包协议 篇3

甲

方：瑞华城物业管理有限公司

乙

方：

身份证号：

经甲乙双方友好协商，遵照《合同法》及《物业管理条例》等相关法律法规要求，乙方承包甲方提供物业服务的磐恒五号景观小区的工程服务项目，具体约定为：

一、承包项目：高教园区西部回迁区（暂定名拱辰新村）小区范围内所有的水（上水、下水、排水等）、电（强电、弱电）、暖（供暖）的值班、巡查、维修、保养并提供相关的工程服务；（不包括……）

二、三、服务时间：每天24小时，无节假日，无休息； 服务标准：

a)乙方每天对配电房、电梯机房、水泵房、换热站、污水池、集水坑、化粪池、电井、管道井等工程设备设施进行巡查，每次巡查间隔不得大于四小时，并做签到及书面记录；

b)服务时限：日常工程服务随叫随到，最迟不超过10分钟；（如接到维修通知时，乙方正在进行工程维修作业的情况除外）。紧急维修处理10分钟内必须到达现场；

c)零星维修24小时内处理完毕，维修合格率100%，返修率小于3%； d)复杂维修3天内处理完毕，确因由客观原因无法按时处理完毕的，可以适当延期，但无论何种原因，维修完成时间不得超出一周；

e)现场值班、维修、巡查、服务需要按照甲方标准执行，需要符合甲方要求，甲方要求有合理变更的，从其变更；

f)乙方开展工作时，不得有损害甲方或甲方客户利益的行为；

g)乙方开展工作，必须保证包括乙方工作人员在内的各方人身财产安全；

h)乙方开展工作的要求，不得低于甲方对员工的要求，包括但不限于言行、着装、礼仪、礼貌、仪容仪表等方面方面的要求；

i)乙方不得向甲方、业主或物业使用人索取任何其他费用，不得利用工作之便获取任何其他利益；（保修期过的收费标准按甲方制定的统一收费标准收取）

j)对属于业主单元内的区域的工程维修及服务，甲方认为有必要提供的，也视为乙方的工作范围，乙方不得拒绝或推诿；

k)乙方开展工作，要及时、专业、有效，使甲方、业主或物业使用人满意。乙方保证不因乙方工作导致业主或物业使用人的投诉。四、五、六、承包期限：一年；

协议金额：人民币 万元；

支付方式：每月应支付 元，次月10日支付上月费用，遇节假日顺延； 甲方权利一、二、三、按照本协议，接受乙方提供的工程服务；

对乙方工作提出要求，进行监督、检查，提出批评、意见； 按照本合同约定行使的其他权利；

甲方义务一、二、三、四、按照本协议约定支付乙方价款；并为乙方提供住宿、办公场所； 为乙方工作提供必要的协助，如通行便利、工作授权、机房钥匙等； 甲方提供工程养护、维修必须的零配件。为乙方提供一套必备的水暖工所需工具。

乙方权利一、二、按照本协议，获取甲方支付的价款； 按照本协议，获得工作时的授权和便利；

乙方义务一、二、乙方保证提供的服务能够满足甲方及业主的需要；

乙方保证乙方组织的工作人员持证上岗，具有足够的专业知识和开展工作的能力；

三、乙方保证自己服务的专业范围内，设备设施运行状况良好，机房设施干净整洁，各项标识清晰醒目，各项管理有序高效；

四、若因乙方工作人员工作不认真，不专业，不了解现场情况等原因，做出错误判断但未造成严重后果的，视为一次违约；

五、如维修范围内有可能造成人身伤害的项目，乙方在通知甲方确认后，乙方可以拒绝服务。

六、乙方若中途中止本协议，需提前一个月书面通知甲方，并赔偿甲方一万元违约金；

七、乙方对其聘请的工作人员开展工作而导致的各项人身财产事故负责，甲方不负任何责任。违约处理：

一、甲方若不按约定支付乙方价款，按每日千分之三计算滞纳金；累计拖欠超过二十日，乙方可单方面中止本协议，甲方向乙方支付一万元违约金；

二、乙方工作中若有不符合本协议的服务标准的，甲方书面告知乙方，并按照每次扣除当月支付金额的5%的标准进行处罚；

三、乙方工作若一个月累计有3次不符合服务标准或一个季度累计超过5次违反服务标准的的，或甲方接到业主投宿超过3次的甲方可单方面随时中止合同，并视为乙方违约，且扣除承包款2%作为处罚。（业主不配合的除外）

四、乙方在工作过程中如对甲方形象产生严重影响，甲方可随时单方面终止合同。

五、乙方在工作过程中若出现人身伤亡事故、责任事故，相关的赔偿责任和法律责任完全由乙方承担，并视为乙方违约，甲方可单方面中止合同。其他条款

一、本合同到期三十日前，应续签新协议。未续签新协议的，本协议到期自动终止。

二、合同终止或中止时，乙方应将相关工作授权、钥匙及其他物资完好交付甲方，不得自行做任何保留或破坏。

三、本协议一式两份，甲乙双方各持一份，具有同等法律效力。

甲方：内蒙古九盛物业服务有限公司

年 月 日

乙方： 年 月

小区物业的职责范围 篇4

2、组织调度安全部日常工作，定期对小区内进行全面的安全风险评估，发现安全隐患，跟踪整改，严防各类刑案的发生;

3、定期检查项目安全部工作的执行情况，及时改进，控制服务质量，妥善处理对安全部的投诉、意见及其他客户关心的问题;

4、制定在重要节假日、重大活动和接待贵宾期间的安全保障工作方案并指挥执行;

5、组织调动安全部及其他部门员工对火灾、跑水等意外突发事件进行紧急处理;

6、组织安全部及其他部门员工定期进行消防安全培训及防火宣传工作，监督检查项目辖区内存在的各类消防、安全隐患，及时向有关部门发现提示整改建议;

小区物业工程部的主要工作职责 篇5

被小区枯枝砸伤, 物业公司应当担责

【案例】丁芸所在的物业小区过道旁有一颗大树, 大树上有一碗口粗的枯枝悬挂多日, 虽有业主曾提出过存在安全隐患, 要求予以清理, 但物业公司却以“一时半会不会有事”、“没有找到合适的清理工”为由一直没有办理。2011年4月2日, 因枯枝突然掉落, 将路过的丁芸砸伤, 花去医疗费用4万余元。当丁芸要求物业公司赔偿损失时, 却被拒绝。

【点评】物业公司应当承担赔偿责任。一方面, 《物权法》第八十一条、八十二条规定, 业主可以自行管理建筑物及其附属设施, 也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理, 物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施, 并接受业主的监督。丁芸所在的小区被交由物业公司管理后, 物业公司便具有对小区过道上的枯枝进行清理的义务, 其明知存在隐患, 经业主提醒仍听之任之, 明显是对自己义务的违反。另一方面, 《侵权责任法》第九十条规定:“因林木折断造成他人损害, 林木的所有人或者管理人不能证明自己没有过错的, 应当承担侵权责任。”即物业公司作为管理人难辞其咎。

轿车在小区被盗, 物业公司应当赔偿

【案例】2011年初, 小区业主晏紫便已根据物业公司的要求, 按每月60元交纳了一年的车辆保管费。5月8日晚, 晏紫按惯例将自己的轿车停放在指定位置。可由于保安喝得酩酊大醉, 没有对出入人员进行任何盘查, 导致轿车被盗, 且虽经报案, 但公安机关因无线索而一直未能侦破。三个月后, 晏紫要求物业公司赔偿18万元车款, 因遭拒绝而成讼。

【点评】物业公司应承担赔偿责任。一方面, 《物业管理条例》第三十六条规定:“物业管理企业应当按照物业服务合同的约定, 提供相应的服务。物业管理企业未能履行物业服务合同的约定, 导致业主人身、财产安全受到损害的, 应当依法承担相应的法律责任。”保安酒后误事, 表明物业公司既未尽到教育、管理职责, 也未履行好服务合同, 自然难辞其咎。另一方面, 《合同法》第三百七十四条规定:“保管期间, 因保管人保管不善造成保管物毁损、灭失的, 保管人应当承担损害赔偿责任……”鉴于晏紫已向物业公司交纳保管费, 彼此已形成有偿的保管合同关系。而保安的酩酊大醉并非不能避免、不能克服, 当属保管不善。

利用小区赚外快, 所得收益应归业主

【案例】早在2010年6月, 韦贞等所在小区的物业公司为增加自身收益, 未经业主委员会同意, 即将临街一面的外墙租给一家超市发布巨幅经营广告, 并预收了一半租金。至2011年6月期满, 超市依约付给了物业公司另一半租金5000元。韦贞等认为该租金应归业主, 但被物业公司拒绝, 理由为外墙是其所单独开发利用, 租金属额外收入, 理应归其所有。

【点评】租金应归全体业主共有。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第 (一) 项规定:“建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分, 通道、楼梯、大堂等公共通行部分, 消防、公共照明等附属设施、设备, 避难层、设备层或者设备间等结构部分属物权法第六章所称的业主共有部分”, 本案外墙也不例外。业主对外墙的共有权, 决定了只有业主才能对外墙享有占有、使用、收益和处分的权利。物业公司在任何情况下, 也只能是一个管理者, 即使是在未征得业主委员会情况下, 出租临街外墙所产生的租金收益, 也就应由全体业主决定具体如何处分或分割。

业主拖欠管理费, 物业公司无权曝光

【案例】由于种种原因, 牛莉所在小区的物业公司一直未曾收清2010年的物业管理费。物业公司遂于2011年7月连续一个月, 通过在小区进出大门、过道等处, 张榜公示欠缴业主的姓名、性别、欠款时间、欠款金额、家庭住址、联系电话, 以迫使业主因怕名声受损而付清欠款。事后, 牛莉等8人因此受到了许多人的指指点点, 甚至讽刺、嘲笑、挖苦。

小区物业工作人员职责 篇6

2、负责组织编制所辖主要设备系统的维修保养计划，并督导班组执行;

3、有效的制定节能改造方案并有效沟通和执行合理有效的装修管理方案，并根据现场实际装修情况做出管控;

4、协助服务中心负责人做好与开发商及业主在工程方面的沟通协调工作;

小区物业工程部的主要工作职责 篇7

关键词：高校教职工,住宅区,管理

随着高校教职工住房制度改革和高校后勤社会化的不断深入, 以及社会物业管理企业的不断发展和完善, 建立具有高校教职工住房管理特色、规范、专业的物业管理机制, 为教职工创造文明、安全、舒适、和谐的生活和工作环境, 为学校的稳定和建设发展提供强有力的后勤保障, 已成为高校房地产管理工作者面对的一个重要课题。

一、高校教职工住宅区物业管理现状及问题

1. 房屋产权多元化, 住户成分日趋复杂

原来教职员工住宅产权单一, 都是国有房产, 公房出售后产权发生了转移, 公有房与私有房产权交叉, 再加上原来教职工的离职退休或去世等各种原因, 又使私有房产产权再次发生了转移, 许多高校教职工的住房可以向社会公开出售, 私有房屋产权的结构和产权所有者身份更加复杂, 使得教职员工住宅区原有的管理模式与业主身份不确定性的现状非常不适应, 矛盾不断加深。

2. 房屋结构老化, 维修经费缺口较大

目前我国各高校特别是名校, 其住宅区都是在几十年甚至上百年的发展过程中逐步建成并投入使用的随着时间的推移, 尤其是在上世纪六七十年代建造的住宅楼, 最初的规划设计已不能适应现代社会人们居住和生活的需要, 许多线路、管道已严重老化, 房屋质量参差不齐, 配套设施很不齐全, 设备陈旧老化, 维修问题相当突出, 维修经费缺口较大。

3. 住户物业服务社会化的意识不强, 依赖性较大

实行高校住房制度改革以前, 高校教职工住宅区的各项服务都是由学校包揽, 包括小区内的绿化、保安、保洁、配套设施添置与维修以及社区管理, 全是福利性的。住户对物业管理不太关心, 也不去主动认识和了解物业管理, 对物业管理收费更是采取消极态度, 几乎没有自己花钱买物业服务的消费观念, 小区的各项管理和服务在由福利性向社会化转变的过程中遇到的阻力很大。

4. 物业管理经费紧缺, 难以提供优质服务

高校教职工住房物业管理的要求高, 小区不仅是教职工生活居住的场所, 也是其思想文化交流休闲娱乐, 开展各种文体活动的重要场所。要满足这些高要求, 物业公司努力必须创建高品位的人文环境, 提供全方位高质量、综合性的优质服务。开展这些工作均需要一定的资金作保障, 而高校教职工住宅小区的物业收费往往还比纯商业性社会住宅小区的收费标准要低一些。所以, 物业管理公司的运行经费经常出现短缺。

二、高校教职工住宅区的物业管理思路及对策

从长期看, 高校房改后学校房管部门在短期内工作任务还是非常重的。学校房管部门在教职工住宅小区物业管理改革实践之初, 应当帮助小区物业管理公司得到各方面的帮助, 包括学校领导的重视、地方政府、行业主管部门的支持、教职工住户的理解。最终实现教职工住宅小区的完全物业化管理。具体归纳为三个方面:

第一, 改变教职工理念, 强化物业服务社会化意识。对于推动和发展高校教职工住宅区物业化管理, 将高校教职工住宅区的管理推向市场化, 最关键还是要让高校的教职工转变理念, 接受物业服务必须走向社会化的现实。

第二, 成立住宅区业主自治组织, 推进物业服务市场化。在大多数教职工购买公房后, 按照物业管理条例要求, 学校领导积极推动成立业主委员会, 构建学校与小区物业管理公司缓冲带, 成立业主委员会对于教职工住宅小区的物业化管理具有划时代意义。一方面, 理顺了物业管理公司与学校的关系, 由以前的直接关系变为间接关系, 学校相关职能部门只与业主委员会沟通。另一方面, 由业主委员会对物业管理公司进行监督考核, 签订物业服务协议, 将物业管理工作推向市场化。

第三, 不断提高物业服务质量, 促进物业服务公司良好发展。由于高校教职工住宅区的特殊性, 高校教职工住宅区实行物业化管理以后, 并不意味着学校完全放弃对物业管理工作的监管。相反为了保证物业服务质量, 保证教职工有一个优美的居住环境, 学校房产主管部门应经常联系业主委员会, 共同按物业服务等级标准对小区的物业管理工作进行走访。检查并提出服务要求, 促使物业服务工作的质量不断提高, 以此来满足广大教职工对小区物业管理的需求。

三、结论

高校教职工住宅小区的管理不等同于社会上的物业管理模式, 有其自身特点和属性, 在实施物业化管理过程中必须得到学校的支持、政府行业主管部门的指导以及与教职工的配合, 才能建立起具有高校教职工高品位住宅区特色的物业管理模式, 使学校既不被教职工住宅小区的事务所烦扰, 又能使教职工享受到全方位、高质量高水平的物业服务, 最终实现学校、教职工、物业管理公司的均衡发展。

参考文献

[1]郭秋荣, 高校物业管理问题与对策分析[J]井冈山医专学报, 2009, (04) 。

[2]谢贵辉, 社会化改革后高校后勤实体管理模式与经营策略研究[D]中南大学, 2008。

如何写好小区物业新闻 篇8

一、由点到面调查全面细致给出解决办法

随着城市的发展建设, 物业小区越来越多, 和老旧小区相比, 物业题材的新闻也随之增多。就拿小区群租房现象说起。读者打来热线电话反映某小区一处100平房子住了30多个外来人口, 给小区环境带来污染, 而且还增加安全隐患, 容易发生火灾等危险情况。

接到线索, 记者根据反映线索的地点采访后, 这个点的采访就完成了, 类似的问题其他小区会不会有, 随后记者就要进行全市的走访, 随着走访的深入, 发现其他的一些问题, 这个就是由点到面。

在采访的过程中, 要采访出租人、承租人、物业等多方的声音, 做到调查全面细致, 不能偏听一方。当面找到物业相关负责人, 就出现的问题做出解答。就小区群租房的问题, 物业肯定也会大吐苦水, 物业也期待有好的解决办法, 毕竟物业没有相应的执法权, 只能起到监管的作用。经过几期报道的推动, 小区群租房问题得到曝光、物业也表达要整改的决心, 最后再找到政府部门拿出相关的解决办法, 整个系列报道比较全面, 问题得到解决。

二、抓住小区普遍关注的问题带动小区的物业管理建设

物业小区的问题具有普遍性, 小区公共收益、车位停放管理、业主各类维权, 往往一篇物业新闻报道, 对其他小区的业主也有一定的借鉴。

小区公共收益, 很多业主并不知道这笔费用到底去哪里, 应该怎么管理。越是这样的选题, 越会受到普遍的关注。经过几期报道后, 对小区公共收益要做管理, 已经成为最高的呼声。这个时候, 华商晨报联合小区办、几大物业公司代表, 联合举行“沈城小区公共收益管理座谈会”, 沈阳市房产局物业处处长陈全、沈阳市物业管理协会会长刘刚、专业学者、业主代表及物业代表坐在一起进行探讨。几方拿出观点和意见, 最终推出相关办法, 把小区公共收益要求物业必须公开公示, 否则将对物业公司进行扣分、处罚等。

本报通过一个物业选题的报道, 还推动了一项相关的法规政策, 沈阳已经开始建物业企业诚信档案, 规定公示公共收益。从这一点讲, 物业小区中存在的管理缺失问题, 我们在采访后, 可以联合政府部门找到问题所在, 最终推出相关法规, 以带动小区的物业管理建设。

三、不断解决业主难题打造物业报道的品牌

小区电梯没人修、房顶漏水没人管、物业管理模式很好……随着报道的增多, 越来越多的小区业主点名要找经常写物业题材的记者。

本报曾经推出一系列物业题材的报道:推出《催缴物业费有高招》系列策划, 连续报道多家小区在物业费收缴上的好办法, 对其他小区有很好的借鉴。推出《电梯维修难》系列策划, 由于物业小区很多已经达到10年以上, 很多电梯年久需要更新, 但这笔费用谁拿, 这个现实问题凸显出来。记者展开调查, 并把电梯更换难题让政协委员和人大代表准备带上当年的两会。

推出《小区绿地被侵占》系列策划, 多期报道后, 沈阳市行政执法局表示, 提前打响春季整治行动, 并让各区建立监督队, 随时发现问题, 随时解决。推出《小区公共收益》系列策划, 小区公共收益一直是各个小区比较模糊的问题, 通过本报报道和推动, 沈阳市小区办出台管理办法, 对小区公共收益做了相关规定, 并把物业企业不公示将扣分纳入不良记录。此外, 记者在日常稿件中也侧重物业小区新闻的开发, 关注小区自动售水机卫生状况、关注小区物业管理、关注小区群租现象、关注居民顶层接楼拆除、关注小区自行车车库等, 记者报道出多篇好新闻, 特别是关注小区物业管理系列报道, 得到沈阳市物业协会的大力支持, 最后带动全市多家物业服务公司集体承诺优质服务。

四、做好物业报道要全面学习成为小区的编外业主

要想把物业新闻报道好, 还要学习关于物业管理的相关法规条文, 如何成立业主大会、物业管理有哪些规定……只有全面学习后, 才能在采访中找到报道的依据, 不容易出现纠纷, 维权报道更加客观。此外, 要经常到小区中了解业主的实际难处, 让报道做到接地气, 可以先从加入小区的QQ群开始, 在群里倾听小区业主的闹心事、烦心事、感人事, 把自己当成小区的编外业主, 时刻掌握小区的动态。

作为跑物业小区的记者, 也要经常去物业办公室和物业工作人员打交道, 了解物业管理的先进管理方面, 也可以作为报道素材, 给其他小区起到借鉴的作用。一来二去, 记者和物业的关系相处融洽, 再报道其他问题, 就比较容易接受采访。

五、定期在物业小区举行活动拉近和物业的距离

文化活动、社区广场舞蹈、小区演唱会……华商晨报在组织开展社区文化活动时, 也尽量把场地放在物业小区内, 这样一是可以带动年轻群体关注报纸, 二是可以拉近与物业、业主的距离。

住宅小区物业职责 篇9

1、负责接待工作，做好形象展示;

2、负责引导车辆停放，维持车辆行驶安全;

3、负责协助领班维护案场财产、消防等安全，做好巡查;

住宅小区物业职责2

1.协助做好小区各种费用的催缴工作;

2.负责维持小区内的秩序和处理住户投诉;

___对日常的公共卫生清洁、公共设施设备、消防设施设备、装修现场、整改工程等进行日常巡查、监督工作，要求做好巡场记录;

4.协助做好小区内的各类通知、通告派发工作，并负责做好跟踪反馈、回收工作;

5.完成领导安排的其他工作;

住宅小区物业职责31、负责智能家居产品的销售推广工作

2、负责小区、楼盘等开发，达成合作并开展宣传活动

3、组织开展小区活动，评估市场活动效果，解决方案执行中的问题

4、协助楼盘拓展小组工作，针对性地楼盘驻点，为业主提供咨询及产品配套服务，并达成销售

5、负责在楼盘小区进行品牌，活动策划及推广，实现引流及成交

住宅小区物业职责41、负责收集辖区内用户资料，做好用户档案管理;

2、负责业主来访、投诉等处理工作，及时做好回复、跟踪;

3、负责物业管理费通知单的发放和费用催缴工作;

4、对辖区内举行活动进行现场管理。

住宅小区物业职责51、负责商业中心/小区物业日常维修、计划检修、保养;

2、负责施工监理、配电线路安装等工作;

3、及时巡查，发现问题及时处理;

4、负责内部所有电气设备的维护检修工作。

住宅小区物业职责61、负责物业服务中心的全面工作管理，对各端口工作直接负责;

2、负责小区物业费的收缴工作，充分调动各岗位人员以提高物业费收缴率，了解部门经营责任指标情况，对各项工作进行指导和决策，负责本项目及月度财务收支预算和控制;

3、负责制订部门工作目标和计划、工作协调，根据公司绩效考核制度，按时完成对本小区人员的绩效考核;

4、熟悉客户情况，建立良好的客户关系，及时妥善处理各类投诉，处理好与业主的关系，定期对小区业主和住户发放意见征询表，统计、分析、处理和回访;

5、对外与政府部门建立良好的公共关系等，维护与房管局、街道、社区、派出所、业主委员会等相关部门的关系;

6、所负责小区多种经营业务的开展，以达成业绩指标;

住宅小区物业职责71、负责贯彻执行公司的经营管理方针、政策、指示、规定、坚持为业主服务、为社会服务的经营目标，做好小区物业管理工作。

2、定期向公司报告服务中心工作情况，提交公司有关小区综合开发物业管理的计划建议，认真完成公司交付的各项任务，实现各项目标。

3、负责督导部门主管落实按催缴流程开展催费工作，督导部门一般性投诉的跟进处理，跟进处理重要投诉。

4、负责合作单位的工作的质量监督、管理工作，促成合作单位的日常服务工作表达达到服务委托合同的要求。

5、依据公司经营管理目标和要求，制定物业服务工作计划，完成一体化管理服务的管理指标与经济指标。

6、指导检查物业服务中心清洁卫生、环境绿化、美化工作，建立和完善行之有效的清洁、绿化量化管理运作流程。

小区物业工程部的主要工作职责 篇10

“物业”一词是从英语词汇“property”及“estate”翻译而来,在20世纪70年代末中国大陆实行改革开放政策后由香港传入内地。对其概而言之,是指已建成并投入使用的具有特定使用功能的房屋及其附属建筑设施设备。物业管理(Real property management)是指物业管理机构根据合同约定对已建成并投入使用的具有特定使用功能的房屋及其附属设施设备进行管理和日常维护,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

2 我国当前小区物业管理存在的问题

2.1 起步晚、规模小

这就直接影响到物业管理的规模效益和品牌效应的形成,而规模效益的形成是物业管理健康发展的最基本条件。就拿郑州市物业管理来说,经过十几年的发展,到2005年年底,全市物业公司有几百家,具有一定规模的只有十几家,大多数为中小物业公司。因此,许多物管企业人才缺少,管理水平低,又不规范,按照目前这种规模和管理,很难适应快速发展的物业管理市场要求。

2.2 物业管理收费标准低,难以提高管理服务档次

物业公司是企业,提高管理服务标准需要增加成本投入,企业的经营原则是“量入为出,论价行事”,收费低,管理服务标准就不能高。而相当一部分业主认为:物业管理服务收费越低越好,因此,许多收费低的物业小区因经费入不敷出,无法提高服务标准,更无法负债经营,引发业主不满,导致业主与物业公司矛盾重重,甚至发展到拒交费用。

2.3 物业管理行业人力资源匮乏

物业管理利润率不高,琐碎的日常工作不能吸引相对优秀的人才投身到物业管理行业,人才的流失也比较严重。

2.4 建筑物区分所有权纠纷问题最为明显

1)管理与决策之难。业主权利意识不够,对公共事务漠不关心,致使业主大会很难组成与召集。2)对业主委员会的监督问题。由于业主大会是非常设机构,每年召开一次会议,因而对业主委员会缺乏监督,致使有的小区业主委员任意挥霍公共基金,甚至与物业公司勾结侵害业主利益。3)物业公司的缺位、错位和越位问题。a.缺位:物业公司不认真履行其职责,致使业主财产被盗,业主人身受到伤害等。b.错位:物业公司认为业主是被管理者,应“服从管理”。c.越位:物业公司恣意侵害业主利益,停水、停电,堆集垃圾拦路,唆使保安殴打业主。4)物业公司更换之难。最初的物业公司一般由开发商指派,其物业服务往往不尽如人意。业主想换一家新的服务到位的物业公司,而此时原来的物业公司以各种理由不退出,致使业主目的难以达到,甚至会酿成群体纠纷。5)开发商违约。业主入住后,开发商没有完全履行承诺,配套设施不到位。

3 《物权法》对物业管理的综合影响

3.1 对物业管理企业的影响

1)确定相关权利,减轻物业管理企业的责任。

《物权法》明确了应该由受侵害的业主来起诉侵犯他人权益的业主,以维护自身的权益,而不是物业管理企业。这一规定在一定程度上减轻了物业管理企业的责任。《物权法》第七十、七十一、七十三、七十四、七十六、八十五条等有关物业管理的规定在很大程度上确定了各方的权责,可以有效避免业主发生什么事情都找物业管理公司解决的情况,这将为物业管理公司减负。

2)生存压力增大,服务水平将被迫提高。

《物权法》实施后,由于业主消费意识和维权意识将得到很大提高,物业管理企业要想赢得项目的管理权,就必须在服务水平上下足功夫,不断提高自己的服务水平,以获得业主的认可。因此,《物权法》实施后,许多物业管理企业迫于生存压力,将被迫努力提高服务质量。

3)企业定位将发生变化。

根据《物权法》的规定,物业管理公司的角色必须从小区“管理者”转变为“服务者”。如万科已经在几个月前将全国20个城市的所有“物业管理有限公司”统一更名为“物业服务有限公司”,率先依据《物权法》规定重新定位。

4)《物权法》的颁布实施将考验物业管理企业生存发展的能力。

《物权法》的实施将使物业管理向多元化发展。《物权法》关于“业主可以自行管理建筑物及其附属设施,也可以委托物业管理企业或者其他管理人管理”的规定,将会给目前主要以物业管理企业进行物业管理活动的现状带来改变。

3.2 对业主的影响

1)业主维权意识将迅速提高,有可能出现业主维权高潮。《物权法》中诸如住宅建设用地使用权期满如何续期,小区车位、车库如何确定归属,选聘、解聘物业管理企业相关规定等,可以说是对物业管理“游戏规则”的重新制定。在这种情况下,业主的维权意识将迅速提高,很有可能出现一个业主维权高潮。2)业主委员会地位确定,公共决策将更加困难。《物权法》明确了业主大会、业主委员会的法律地位,并对业主大会的决策机制进行了调整。这种调整在一定程度上保护了弱势者的利益,使立法充满了人文关怀,但也带来了相应的问题,由于业主参与表决的比例要求更加严格,大大提高了业主大会在物业管理事务中进行决策的难度。3)业主的权利义务得以明确,业主的义务意识将得到提高。《物权法》第八十八条处理相邻关系的基本原则;第九十条有关相邻关系人相互提供用水便利的义务;第九十三条相邻不动产人不得妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照的规定;第九十四条相邻方有权禁止排放污染物、废物、噪声等有害物质的规定;第九十五条有关不动产权利人铺设管线、安装设备不得影响相邻人的规定;第九十六条对不动产造成损害进行补偿的规定;第九十七条对不动产权利人的界定等规定有利于约束业主违反业主公约的行为,提高其作为业主的“义务”意识。4)业主参与意识加强,促进业主委员会大量成立。《物权法》赋予了业主大会诉讼主体的资格,业主将逐步认识到参与业主大会对保护自身利益的重要性,认识到建立业主委员会来决策小区公共事务的重要性。目前,我国70%以上的住宅小区没有成立业主委员会,即便在物业管理水平较先进的广州,成立业主委员会的小区也不到40%,《物权法》的实施将促进各地大量成立业主委员会。

3.3 对《物业管理条例》的影响

《物权法》是大法,《物业管理条例》是行政法规,前者是统领,后者是从属。《物业管理条例》早于《物权法》四年颁布实施,其对于中国物业管理的起步和有序发展作用巨大、影响深远,同时也为《物权法》的制订提供了许多立法条款和司法实践方面的基础。《物业管理条例》的基本原则、指导思想与《物权法》的有关内容相一致。因此,《物权法》的颁布,对现行的物业管理原则、经营方式和市场运作不会造成大的冲击,而是会产生积极的保障和促进作用。