商业经营业态方案

商业经营业态方案（通用6篇）

商业经营业态方案 篇1

商业规划是商业地产项目开发流程中的重要环节，而业态功能规划又是商业规划中极为重要的内容。如若业态功能规划定位科学合理，可使楼盘营销增加靓丽的卖点，有力促进楼盘的销售，如大连万达在全国抢滩推出的万达购物广场模式；也可为项目建成运营后真正实现长期繁荣奠定坚实的基础，如广州天河城项目。反之，如果业态功能规划定位不符合项目所在城市商业发展现状的实际需要，将导致项目投入运营后必定不能做旺而最终归于失败。这种案例在全国许多城市可谓比比皆是。

项目开发前期明确业态功能规划的定位，还对项目的规划设计和建筑设计具有指导意义。那么，什么是商业业态?什么是商业业态规划？业态组合定位需要考虑哪些因素？单体商业房地产项目的业态组合有哪几种常用方式？本文试图以地级城市为例对上述问题进行探讨。

商业业态指的是经营者为满足不同的消费需求而形成的经营模式或经营形态，其分类主要依据经营主体的多少（是一个还是多个）、目标市场、经营理念、服务功能、规模、选址、目标顾客、商品结构、设施和装修标准、商品进货渠道（从厂家还是分销商处进货）和募集方式（是中央采购还是单店进货）、商品的宽度和深度、价格政策（毛利率大小）、销售方式等诸方面。目前，我国现有的商业业态主要有：百货店（有传统百货和现代百货之分，现阶段地级市百货店大都为传统百货，但已开始向现代百货过渡）、专业店、专卖店、商业步行街、超市、大型综合超市、仓储式商场、购物中心（shopping mall）以及便利店、折扣店、专业市场(批发市场)、农贸市场等。其中，由于仓储式商场强调储销一体和非中心商圈选址，便利店强调社区便利性服务，专业市场强调运输、仓储、配送等物流概念，农贸市场强调农副产品销售。

商业地产项目的业态规划，指的是开发商根据项目城市现有业态状况和对未来商业发展趋势的把握，充分利用自身可能整合的各种招商资源，为便于该楼盘作为房地产项目实现销售和该项目作为商业地产日后能够成功运营而对项目各功能分区和各楼层的业态所进行的规划。业态功能规划定位必须在项目开发前期完成。

根据我们的操盘经验，单体商业地产项目业态功能的定位，主要考虑如下几个因素：

1、尽可能引进符合项目地实际需要的新业态，以造成对原有业态的强烈冲击，颠覆旧有商业格局；同时，所确定的业态必须有足够大的规模，以至于3-5年内无人能出其右，形成规模上的强势地位，将项目打造成新的商业中心；

2、要有主流业态和核心店，保证项目开业后对周边商业物业形成竞争态势，销售力强，以吸引人气，积聚商气；但又强调多业态经营，以使各业态之间优势互补，降低整体经营成本，提高利润率，预防风险；

3、现代百货和大型综合超市比较适合作为主流业态引进，但二者之间存在竞争关系，要注意它们的错位经营；

4、首层和二层尽可能采用产权清晰、便于日后管理的内置步行街业态，即使引进现代百货或综超作为核心店，也必须考虑采用适合进行产权分割的办法，将项目化整为零进行销售，确保回笼开发资金；

5、大型综合超市能够有效地形成商气，对确保项目运营成功有利，但其要求租金相对较低，容易形成“租售”矛盾；

6、现代百货以时尚和女性消费为主，可以承受较高的租金，但该业态必须从首层开始配置，公摊面积最少40%。其与大型综超相似，将在一定程度上导致部分潜在客群不愿投资此类商铺。这是在引进百货和大型综超业态时必须注意的。

根据总结多个商业房地产楼盘的实操经验和对我国地级市大规模调研亲历，认为以我国大多数地级市城区人口规模、消费水平和购买力现状，一般地说，打造一个单体商业房地产项目，其规模宜在总建2-3万平方米，层数控制在3-4层。在受到用地面积、建筑密度等规划条件限制致使开发面积过小，或当地城市人口基数大、现有商圈十分繁荣的条件下也可建五层。但总建一般应控制在4万㎡之内。开发商应清醒地认识到，商业项目总建过大，开发风险便骤然放大。另据研究,人们对单体商场面积的心理最大承受能力为 1.7万㎡，生理最大承受能力为 2.3 万㎡，超过这个“疲劳度”就适得其反了。从国外百货店的一般规模来看，单店营业面积多为 7000-8000㎡，在日本，超过6000㎡就要受到“大店法”的规制。需要警惕的是，目前，国内商业房地产开发已然涌现许多“大盘英雄”，一些开发商在地级市动辄开发5-6万㎡，甚至在只有40万城市人口的城市也盖起多个10万㎡的商业巨盘！人们有理由担心，我国上世纪90年代初期曾掀起“大商场热”至90年代后期又引发大商场衰退潮的现象几年后又将重演。建筑规划方面，项目的临街一侧尽可能布置有广场如旱喷泉广场及停车场，注意提供优美购物环境，使之休闲特性明显。建筑造型强调现代而前卫，简洁，明快，标识性强。注重竖向交通的易达性，创造临街便捷的多渠道垂直交通：设室外电动扶梯，将人流动线上的顾客直接输送至二层甚至三层，在与之相邻的商业物业间架设人行天桥，在具有景观价值的临街面配置观光电梯，将客流直接从地面引向各层。建筑内尽可能设置面积适可的中庭，因为中庭是垂直交通组织的关键点，是步行空间序列的高潮，这里人流集中，流量大，最有可能鼓励层间运动,又宜做休闲、促销场地；中庭顶部天窗宜采用透明材料引入自然光线，不仅节能，而且让上层空间开阔敞亮，把人的视线吸引向上。配套设施应较为完整，中央空调、电动扶梯、客梯、货梯、烟感喷淋消防系统、照明系统、通风系统、背景音乐系统、道路指示系统，均应规划建设到位。大多数情况下不建地下室或半地下室。选址宜在中心商圈，以最大程度充分利用和整合现有商业资源。根据项目总建的大小和层数的不同，业态功能规划方式建议如下：

一、在首层面积为4000-5000㎡，层数为4层，总建在1.6-2万㎡时，业态功能规划方式有：

组合（1）：1F+2F+3F为内置步行街，4F为专业卖场。

其中，1F为流行时尚专卖店、精品店、折扣店组成的名店街，并设1-2个方便快餐冷饮店，2F、3F以服装步行街为主。4F引进知名品牌做专业大卖场，如3C卖场（家电、手机、电脑）或家居卖场或电玩、运动、书市、电影城之类专业卖场；将3F、4F临街部分设计为通透立面，用大幅透明落地玻璃配以明亮灯光，使其成为餐饮、咖啡、茶室等对情调和视线要求较高的经营定位，并进行分割销售。而这种可凭栏远眺的餐饮娱乐景观区还会具有非常不错的卖点。之所以强调对3F、4F的分割销售，是因为项目总建规模小，可供销售的面积最大也只有2万㎡，为提高开发商的投资收益，必须尽可能提高分割销售商铺的比例。

该组合的缺点是缺少核心店。但由于内置步行街将流行时尚和服装专卖集中经营，提供了舒适明亮的购物环境，具有明显的“扎堆”效应，较受经营者和消费者的欢迎。同时，该组合适合划小商铺面积，便于控制总价，从而利于推盘销售。必须强调指出，从定价策略和解决“租售”矛盾、利于开业后运营管理等多角度考量，这种首层为步行街，并争取尽可能多的楼层为步行街的组合是单体商业房地产项目首选和主要的组合模式。虽然内置步行街这种业态目前在地级市中还不多见，但它无疑将成为未来流行的趋势。组合（2）：1F+2F2/3为内置步行街，2F1/3+3F为大型综合超市，4F为专业卖场。此组合的用意在于借大型综超可以有效积聚人气来提升项目的品质。大型综超应成为本组合的核心店。但其必须从2F开始引导人流并输送至3F，否则，将大型综超直接设置在3F有较大经营风险。

组合（3）：1F+2F为现代百货，3F为内置步行街，4F为专业卖场。若项目地商圈非常成熟，人气特旺，也可考虑将4F设计为部分或全部内置步行街。

对于组合（2）和组合（3），由于作为内置步行街的可供销售的商铺面积太少，必须明确：

1、大型综超和百货店的面积必须分割列入销售；

2、首层面积一般应不小于4000㎡；

3、与组合（1）类似，将3F、4F的临街部分包装成观景餐饮进行销售。以上三种组合是针对项目总建不大的特点而进行的设计。对开发商而言，总建小，项目整体运作所需投入的资金自然就少。但是，对于总建规模太小的项目，如若不能借助现有商业地产形成猗角，错位经营，相互支持，积极巩固原有的中心商圈地位，而项目自身规模又不足于构筑新商圈的话，为避免项目开业后的经营风险，作者还是建议开发商慎重开发。

二、在首层面积为6000-1万㎡，层数为3-4层时，其业态功能规划方式可考虑： 组合（4）：1F+2F3/4为内置步行街，2F1/4+3F为大型综合超市，4F为专业大卖场（如家居城），其中，3F、4F的临街部分为通透明亮的餐饮娱乐景观区。

此组合可提供便于分割销售、三层以下的商铺面积至少近2万㎡，且首层面积较大，利于项目推盘销售。当然，大型综超应成为核心店。组合（5）：1F为现代百货，2F+3F为内置步行街，4F为专业大卖场，其中，3F、4F临街部分为通透明亮的餐饮娱乐景观区。还可根据周边商业物业竞争情况，考虑从2F引入生鲜副食洗化超市概念，并连同3F的一部开辟为超市。

三、在首层面积超过1万㎡，层数为3层，总建筑面积超过3万㎡时(如当地城市人口基数庞大、现有商圈繁荣，或开发商有较好的银企关系，为今后融资“变现”考虑，也可建4层,总建超过4万㎡)，因其首层面积和总建筑面积较大，业态功能规划有较多的选择余地，这时，组合方式建议为：

组合（6）：1F为内置步行街，2F为大型综超，3F为专业卖场，其中，将3F临街部分作为观景休闲餐饮。

组合（7）：1F为百货，2F为内置步行街，将2F和3F的一部分辟为生鲜副食洗化超市，3F的临街部分作为观景休闲餐饮，其余部分作为专业卖场。

一般说来，组合（4）至组合（7）的项目堪称当地“商业航母”。如总建规模达到3万㎡以上时，该项目在地级市已可规划成典型的购物中心即shopping mall业态（当然，这种地级市的mall实在无法与京、沪动辄数十万平米的大mall相提并论）。这种业态是一个无顾客层次限制、集中了多种零售业态和服务设施的多功能综合体，它具有“一站式、多功能、休闲性”特点, 服务功能齐全，不仅满足购物需要，而且也满足休闲、娱乐、文化和餐饮等需求。因此，在进行业态组合时，经营品项要考虑吃、穿、用、玩、乐、赏、游等内容的合理配置。

需要强调指出，本文所讨论的业态功能规划都是实操经验的总结，它仅仅是提供了若干思路：

首先，作为一个具有社会责任感的开发商在思考业态功能规划时，其关注的焦点应该是售楼和经营并重。因此，室内步行街始终是这些方案的核心组成元素。

其次，利用大型综合超市和现代百货作为主力店来聚集人气，形成商气，以达到提升项目品质的目的，是解决业态组合问题的重要手段。但是，这种设计所带来的问题是，由于这两种业态所需经营面积大，公摊面积最少40%，虽然可以从产权形态上分割，但交房时毕竟不能从实物形态上分割，将在一定程度上导致部分客群不能接受此类商铺而影响售楼。当然，如果开发商倾力引进知名品牌百货或大型综超，精心包装项目，制定合适的售价政策（首层定位为百货业态其售价一般比首层定位为内置步行街的低，但此时可适当调高2F内置步行街的售价），处理好买卖合同、租赁合同和招商合同间的法律关系，租赁期适当延长（应考虑在10-20年），规划这两种业态的楼层也是可以分割销售的。

第三、若项目地原有百货业态较弱如尚处于传统百货向现代百货过渡阶段，在总建规模不大时（如2万余㎡），也可将整个项目定位为百货业态并全部分割销售。但当项目定位为购物中心业态时，百货或大型超市则只能规划为项目的主力店群，且其面积占比不能超过80%。

这里还有几个问题须作说明：

1.各种组合均应在1F设立1-2个方便快餐、冷饮店以完善功能，但饮食比例不宜太多，以冷食为主。

2.各种业态、业种面积占比应根据当地业态现状、竞争烈度和对项目招商、售楼前景的预测进行综合分析确定；

3.选择观景休闲餐饮要考虑项目地周边环境是否具有景观价值，所在楼层是否具有良好的视野；

社区商业规划与业态组合要点 篇2

不同年龄层次的消费人群具有不同的生活方式和消费偏好，社区商业的规划布局和业态组合则必须准确把握消费群体的出行方式、出行路线以及生活需求之后才能进行有针对性的规划设计。以人为本，从满足消费群体的需求出发，这是统领商业规划布局以及业态组合设计最基本的原则。如在天津某大型居住区项目的商业研究过程中，对于社区主力店（超市）位置的研究，就是通过对社区消费人群的购物时间、出行

方式、出行路线、甚至停车方式、回家路线进行“模拟感受”之后所确定的。

规划布局

在业态组合的规划设计中，首先应明确各业态的意义和作用差别。

■主力店：是各业态的龙头，具有较强的聚客能力和导向作用；

■必备性商业：满足生活基本需求；

■特色性商业：吸引客流，丰富业态。

其次，根据各业态在社区商业体系中的重要程度及作用分别确定适宜的位置，其中主力店的设置极为关键，应结合社区的整体规划设计最先确定(如设在社区主、次出入口或黄金分割点处)，利用聚合效应有意识地引导。组织人流，达到引发商机、聚拢人气的目的。对于某些重要而又非经常性参与的必备性商业(如银行等)，一方面要考虑到便利性、易达性的要求，另一方面也可以利用“三明治策略”将其设置在商业街的端头，与位于社区入口的主力店构成“三明治”的“首、尾”两端，特色性商业夹在其中呈线性排布，促使消费人群从有意识的目的性购买转化为游走体验，从而增加商机和人气。

再次，要充分考虑到不同业态之间的匹配程度，以最大限度地发挥协同作用。某些商业业态需要组成商业集群以增强吸引力(如妇女与儿童用品)，而另一些带有排斥性的商业业态则必须相互避开{如医疗诊所

与餐饮店}。

业态组合各业态之间的“同业互补、错位经营”是进行业态组合设计的关键原则，通过对前期商业结构和业态分布的调控，将休闲、购物、服务、娱乐等各业态的比例控制在相对合理的范围内，从而形成较为理想的业态组合和良性互补；项目实施后则可通过专业化管理，运用市场手段，利用级差地租对经营业态进行调

整。

此外，不同的业态对于规划位置及作为业态场所的建筑空间需求是不同的，在社区商业规划乃至社区规划之初，必须先行对社区商业的业态进行充分的研究，初步形成社区商业业态的战略布局，并以此战略

体验式商业业态的运营要点及案例 篇3

细数国内体验式商业项目，虽然K11、侨福芳草地、大悦城等已在“体验”实践上做得有模有样，但国内大部分项目都还处于摸索阶段。如何做好体验式商业项目？体验式商业有哪些成功要点？我们可以从那些成功案例中借鉴什么？本次专题从生活体验式购物中心、儿童体验主题案例、艺术体验购物中心以及体验式购物中心升级策略四大方面进行成功经验分享。一.你是否真的理解什么叫“体验式商业”？ 1.概念

所谓“体验式商业”，是区别于传统商业的以零售为主的业态组合形式，其更注重消费者的参与、体验和感受，并对空间和环境的要求也更注重体验性。

体验式商业最常见的载体是购物中心，因为购物中心在建筑设计、空间品质、业态组合和经营模式上，更易于实现“体验式”的要求。体验式消费主要是人体三方面感官的参与：视觉（听觉）、触觉、味觉。

视觉（听觉）：指消费现场的各种新奇的建筑形态、装潢布置、产品陈列等对消费者视觉的冲击（或某种声音引起人的注意），从而触动消费者内心，引起愉悦感受。

触觉：主要是指消费者在卖场消费过程中的参与行为。味觉：指商业物业里的美食体验。

2.发展模式

3.7大主要特征

“体验式商业”特征1：注重定位的精准性 体验型业态主要包括：餐饮、电影院、冰场、健身会馆、电玩城、KTV、美容美体、儿童体验、儿童游艺。

“体验式商业”特征2：关注功能的便利性

任何业态的选择和引入，都基于项目合理的业态组合定位，以及对潜在目标消费群消费喜好的准确把握，商业业态功能对区域消费者的便利性体验式商业需关注的基本点。

“体验式商业”特征3：关注业态的协同性

商业场所的产品计划，是消费者进入的充分理由，包括：消费层分类/分析、业态分布的分析、业态分布的分区、产品调整计划。

统一运营要求各商户统一经营管理，是商业场所的各项服务功能符合目标消费者的需求，从而在市场树立良好的、独特的形象。“体验式商业”特征4：关注经营的特色性

商业的经营特色能够有效吸引消费者，也是吸引消费者定性消费的主要卖点之一；

鲜明的形象主题，使商场在商品同质化严重的商业市场内获得形象和档次的提升。

“体验式商业”特征5：关注场所的感染力

体验不仅仅是餐饮、休闲、娱乐，而是与场所整体汇聚起感染能量。

“体验式商业”特征6：场所理念与消费者价值的融合

“体验式商业”特征7：关注消费的文化性

4.体验化元素有哪些？

二、体验式商业成功案例解析

1、生活体验购物中心（LSC）案例借鉴

生活体验购物中心（Lifestyle Shopping Center，简称LSC）一般位于密度较高的住宅区域，迎合本商圈中消费顾客对零售的需求及对休闲方式的追求，具有露天开放及良好环境的特征；在业态上，主要有高端的全国性连锁专卖店，或以时装为主的百货主力店，多业态集合，以休闲为目的，包括餐饮、娱乐、书店、影院等设施，通过环境、建筑及装饰的风格营造出别致的休闲消费场所。

LSC需要满足6大条件

1）丰富的业态满足消费者对商品的需求和生活品质的追求； 2）坐落在相对集中的高收入人群区域；

3）面积一般在1.5-5万平方米之间，近年来出现逐渐增大的趋势； 4）是在一个开放的环境中，而不像传统购物中心是在一个封闭的环境里； 5）停车方便，有足够的停车位； 6）更加注重环境和建筑风格的营造。

典型的Lifestyle Shopping Center通常有一条步行休闲购物街、若干条副街及休闲广场组合而成。而国际购物中心委员会定义中所指的开放空间，并不是室内大型开放空间或者中庭，而是室外的自然空间。LSC的特点 休闲第一：所谓休闲，广义包括餐饮、娱乐等服务功能。也是Lifestyle购物中心的灵魂所在。

环境第一：LSC更加注重环境和建筑设计。

规模适中：美国的LSC规模平均在5~6万平方米左右。

业态专精：LSC从业态上更接近于集百货店、（大型）超市、专业店、专卖店等有店铺零售业态与休闲、餐饮、娱乐服务等为一体的集合体。消费高端：高档的环境、高档的产品和倡导的时尚理念。

营利润高：经营利润高是吸引业主的关键。高消费、高利润率和高附加值的产品，致使Lifestyle购物中心的业主的零售净利润率平均达30%以上。国外经验借鉴 1）业态——餐饮

在LSC中，餐厅是占据主要位置，在我国可以发展各式高档餐厅，但要作出特色形成精品。

2）业态——家具与家居饰品

家具与家居饰品在国外的LSC中占据到了第二大的比例，但在国内还不明显，因此在经营前期引入家居类业态的比例不宜过高。3）业态——休闲娱乐

在国外，LSC中的影剧院及其他娱乐设施比重几乎是Mall中的两倍。在我国可以把休闲娱乐的品位提升在Mall之上，专门针对中产阶级的休闲娱乐业态；不过应该尽量避免百货、折扣店的出现。

2、儿童体验主题案例借鉴

据调查，80%的家庭，儿童支出占家庭支出的30%~50%，孩子的消费已经成为家庭消费的最大支出之一。儿童消费需求层次：对获得基本的养育、视频、服装及生活必需品的需求；对医疗、保健、居住条件的需求；对受教育及抵御未来不确定性的需求；对运动、娱乐、社会交往的需求；对提高个人素质及个性发展的需求。职业体验型

星期8小镇：完整货币体系，体验社会角色的亲子乐园；寓教于乐的情景体验天地；为孩子提供全面的角色体验。KIDZANIA：虚拟的故事背景，完整的货币与教育体系；选择高标准合作伙伴，打造巨大产业链。主题乐园型

北京snoopy 乐园：寓教于乐，尽享童年时光；让消费者在购物的同时还可以置身在童话世界里。儿童主题家庭消费综合体

深圳baby city：以儿童和亲子生活为中心来规划运营；全方位呵护儿童成长，树立一个行业标杆式创新综合教育平台。儿童体验主题商业地产：关键要素 1）商业价值链分析

2）选址（选址要求如右图）3）项目规模

一二线城市的开发体量存在差异：北京、上海、深圳等一线城市儿童主题商业地产的开发体量较大。南京、沈阳、无锡等 二线城市的项目，建筑面积在1万平方米以下。

4）业态组合与商家组合

除了儿童体验主力商家外，如果项目交通条件好，消费者购买能力强，消费者对流行时尚的认知度高，就应该采取没有主力店，以次主力店和小商铺为主的组合模式。

5）建筑规划设计

应根据消费者的不同购买能力和消费习惯，在进行规划布局时进行横向分布。在同一个楼层，品牌定位或面对的消费者应该在同一个水平上。在整体定位上，从一楼至高楼层，商品档次从高档逐渐降低。

市场细分与目标群体定位

据戴德梁行调查：全国一线城市购物中心的消费者中，二人世界、三口之家占到69%；其中70后占到47%，80后占到36%； 传统百货商场，人均停留时间为1小时； 家庭式购物场所里，人均停留时间是4.3小时。目标群体定位：打造以“儿童体验”为特色，以“家庭群体”为重度目标消费群的商业综合体。

儿童体验主题商业地产运营管理策略

1）增加主题类型，采用积分、货币等方式增加消费粘性；

2）增加收入类型，除了体验馆的门票、植入广告外，增加早教、培训、运动健身等全体系儿童产业项目，增加成人群体的消费类型；

3）增加亲子互动环节，在产品和业态规划上增加父母和子女互动的空间、为家长提供交流休息的空间，提高商业坪效； 4）收费模式：收费方式和体验时间灵活，因地制宜；

5）通过企划多种活动解决时间硬伤问题，解决周一到周五的客源问题； 6）最大程度整合政府和儿童教育系统的资源，联合运营，保证持续人流； 7）整合周边儿童活动配套资源，在业态规划上保证人流连续性。

3、艺术体验购物中心案例借鉴 什么是艺术体验式购物中心？

1）艺术馆与购物商场的无缝完整结合； 2）市中心地段，吸收当地艺术文化精华；

3）每个城市的K11艺术商场均为独一无二，反映当地的文化艺术； 4）建筑形态及空间与周围自然环境融合，建筑作为城市公共艺术； 5）大型装置艺术和各种艺术作品穿插整个商场空间；

6）以整个商场空间作为艺术馆，定期策划各种类型当代艺术展览； 7）非大众的零售及餐饮品牌。

艺术体验式购物中心带来的思考：我们能学到什么？ K11 成功要点

学习与借鉴

1）商业表现需对品牌理念具有延伸性、传承性；

2）艺术空间、景观装饰的规划应与建筑内装设计同步，既可以合理规划出艺术空间，又可以使景观小品与整体建筑、内装风格协调统一；

3）统一的品牌形象广告对整体品牌形象的塑造有不可或缺的重要作用； 4）媒体管理，传播渠道，小众精准；内容风格更偏重对艺术认知的传播； 5）积累运用多种艺术、时尚资源，搭建国际化时尚平台。

把握两大要点

1）商业的精神层面（品牌文化）

每个商业体都要有做百年老店的战略规划，而要做到这一点，没有自己独特的文化内涵是难以被消费群识别的。2）客户消费习惯和需求重心的转变。

侨福芳草地 成功要点

1）芳草地定位艺术购物中心，区别传统商业，短期类内能吸引大量眼球与人流，但长期还是靠经营管理。

2）整体建筑围绕环保主题，内部钢结构让人眼前一亮，独特多入口立体交叉结构，对动线的把控，对业态的布局都运用的非常到位。近50%的品牌首次进入北京市场，成为芳草地独特的市场竞争力。

3）不计成本的设置更大的公共空间，商业店铺与自然景观的结合，各式小品对于整体氛围的营造都起到了良好的效果。

4）据统计目前平时日流量在1.5万人次，还高于周末的1.2万人次，说明目前芳草地最为依赖的还是周边的上班人群。5）总体来说艺术主题不论在资金、运营，还是在时间上对开发商都是庞大考验，而艺术类主题购物中心的选址苛刻性都无形中增加了其选址难度和成本。如果不能良好的刺激消费，艺术主题购物中心也只能沦为另类的“展览馆”。面对此种情况，湘潭项目也应该引以为鉴，结合自身的实际情况做好规划。

四、购物中心体验升级策略

这两年大家谈商业地产必谈同质化、体验化和O2O，特别是电商发展迅猛下，大家都在讲购物中心的体验式经营来应对，那么，现在的购物中心行业到底怎么了？我们来看看大悦城是如何实现体验升级的。

大悦城体验升级五大策略

大悦城的购物体验升级是整个商业管理思维上的升级，整体来说，分为五个部分：建筑、品牌、营销、服务和大数据。1）建筑空间体验——灵动化建筑营造体验空间

大悦城一般体量较大，合理在12-20万m2，并且会把超过50%的建筑空间留给消费者，经营面积约50%。每个大悦城的中庭空间、观光梯、飞天梯以及大悦城带给消费者的空间意境，比如西单大悦城6层的玫瑰园、烟台大悦城的爱悦湾主题。2）品牌体验——主题化商业孕育体验文化

大悦城特别关注小群体租户的组合，比如朝阳大悦城5层打造了儿童空间和3C 卖场；主力街区：天津大悦城4楼的骑鹅公社室内主题时尚街区，将其改造成6-20m2小店铺的集合，与疯果盒子等创新业态合作，做创意产品，分摊下来租金是原来的15倍以上。

3）营销体验——精准化营销深耕体验策略

营销体验是大悦城抓住18-35岁主力客群的杀手锏，主题营销与大悦城品牌形成粘合；文化感受体验：针对主力客群做主题文化活动；

4）服务体验——细节化服务改善体验品质

大悦城卖的不是产品，而是感受，用心做好每一个细节；

会员360°服务：通过移动互联网无时无刻、随处随地为会员服务； 5）数据体验——大数据提升商业体验价值

商业步行街应注重业态和文化特色 篇4

话题缘起

商业步行街作为一种最具活力的商业业态和最具成长空间的商铺形式，受到投资者的热烈追捧。在近年的商业地产开发热中，商业步行街占据了相当的比例，究其原因，无非是商业步行街不仅销售价值高，而且发展商可以根据步行街的街铺独立经营的特征，轻松甩掉招商经营的包袱。

步行街不仅好卖，卖了还可以不管，于是乎步行街开发开始热过了头，放任自流过了头。目前全国各地开发的商业步行街，有的开发了一期，第二期便难以为继，生意冷清甚至无法开街者也比比皆是。

目前在惠州市区及周边县市，还缺少大规模的购物公园式街区、社区商业中心型商业步行街，即使是各种中小型商业街也较少。由于这些步行街大都以销售为导向，且商铺价格高，较易出售，因而开发商可以尝试选择其中一条或者几条作为开发的方向，但是千万要遵循商业步行街开发经营的基本规律，使商铺销售后成为良性物业。

协办单位：

深圳世方商业地产顾问机构 第13期

商业步行街，以其独特的街区特征，成为商铺投资者的首选，也得到越来越多开发商的青睐。

但令人遗憾的是，国内近年开发的商业步行街很多都人气稀落、生意萧条，究其原因，主要在于：选址不当，在非城市中心和商业中心位置硬性规划步行街，却不知步行街离不开商业积淀；规模超标，不论城市消费人口多少，动辄就是几十万平方米大开发等。步行街的开发热潮与冷清的人气，引发了一股到底是“步行街”还是“不行街”的反思浪潮。

其实，商业步行街的开发也应该是一个系统的工程，从项目立项开始，就要从后续经营出发，一切以可持续经营为指导，充分尊重零售市场规律，解决好五个方面的问题。

地段选择

纵观全国成功步行街的发展轨迹，从其地段的角度来看，无一不处于城市的核心商圈，拥有悠久的历史和极高的知名度，在城市里家喻户晓，如深圳的东门步行街、广州的上下九步行街、长沙的黄兴路步行街、武汉的江汉路步行街等。而惠州的西湖步行街，处于惠城区的老商业街区，并凭借西湖商圈的核心位置，在惠州市同样具有相当的影响力。

发展商在进行步行街开发之初，首先要研究一下意向开发区域的地段因素和商业条件。步行街的开发，第一是地段，第二是地段，第三还是地段，一个偏离城市商业中心、居住中心的商业步行街，即使规划再完美，也是无本之末。

规模控制

近年的商业步行街开发，出现了一股贪大求洋的风气，规模越做越大，几万平方米司空见惯，十万甚至几十万平方米比比皆是，甚至一个经济并不十分发达的县级市，也盖上十几万平方米的步行街。

商业步行街的规模控制，可以适当超前，但更要量体裁衣，必须立足于城市居民数量、社会消费品零售总额数量等指标，同时结合自身的地理位置，考评城市现有商业的容量，确定实际的商圈半径。缺乏科学的调研分析，忽视商业规律，一味要做“最大”，其结果只能是有街无市。

文化魅力

步行街之所以能够担纲城市商业代表的重任，并非偶然，而是因为步行街的独特文化和商业魅力所致。

商业步行街的文化魅力，最为核心的体现就是在步行街的建筑、环境景观规划上，要力求挖掘本土建筑文化的精髓，使步行街成为城市商业建筑的典范和蓝本。

同时在环境景观方面，要力求从未来经营的角度出发，对本土民俗文化进深入发掘，通过环境景观诱发市民的历史情节和认同，这不仅仅会对本土市民产生强大的人气磁力，更是步行街成为城市标志的重要因素，使步行街成为一个城市文化发展的浓缩和代表。

一个没有文化和历史作为载体的商业步行街，是没有灵魂的。

业态整合步行街的开发，必须充分重视业态规划。

首先，在连锁超市、百货、电器等成为零售商业生力军的今天，步行街必须大力引进主力店为经营的核心和龙头，要借助于品牌大商家的知名度和超强的聚客能力，为步行街的经营提供助推。由于龙头商家租赁面积大、租金要求低、位置要求好，一些开发商往往追求销售面积最大化，不少步行街项目或未引进主力店，或引进主力店不足。

其次，要注重业态的互补性。据相关资料统计，目前各地步行街二层以上的商铺空置率达七成，其原因主要在于二层以上物业在业态选择上雷同于首层的定位。如果对二层以上进行餐饮、休闲、文化、娱乐类定位，就会扭转这一局面。如惠州的数码街三层引进了游戏厅、特色饮食街，在定位方面与一、二层的服饰、鞋包形成互补，其经营状况并非惨淡，反而较火爆。

协调销售与招商矛盾

步行街作为一种最受追捧的商业物业，往往市场投资热情高涨，一些开发商因此对步行街的售价寄予较高的期望。

诚然，以什么价格销售出去，能获得多大的利润，是任何一个发展商都非常关心的问题，但

仍需要讲究一个度，商业地产一旦盲目追求销售价值的最大化，就会带来销售与经营的矛盾，导致后续招商和经营的压力。

售价、回报、租金收益是被紧紧牵系在一起的，若过高地榨取了销售收益，势必会提升租金，当商铺超过现有市场的租金水平后，就导致了商户的不认同和经营压力，步行街经营不起来就不值得奇怪了。

商业经营业态方案 篇5

县食药监分局关于开展治理药品医疗器械生产经营企业商业贿赂专项工作实施方案

为深入推进党风廉政建设和反腐倡廉工作，好范文，全国公务员公同的天地根据中办、国办《关于开展治理商业贿赂专项工作的意见》（中办发〔2006〕

9号）、国家局《关于印发〈国家食品药品监督管理局贯彻落实国务院第四次廉政工作会议精神的意见〉的通知》（国食药监办〔2006〕80号）和区、市食药监局相关文件精神，组织实施好治理商业贿赂专项工作，结合本分局工作实际，特制定本方案。

一、指导思想

以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，认真落实科学发展观，依照《建立健全教育、制度、监督并重的惩治和预防腐败体系实施纲要》和中办、国办《关于开展治理商业贿赂专项工作的意见》（中办发〔2006〕9号）和区、市食药监局相关文件精神，统一部署，精心组织，协调配合，突出重点，标本兼治，把握政策，分类指导，稳步推进，强化责任，分步实施，务求实效。进一步规范我县食品药品市场秩序，维护公平竞争，促进改革开放，加快经济发展，维护社会稳定，深入推进党风廉政建设和反腐败工作。

二、总体目标

（一）通过自查自纠，使药品医疗器械生产经营企业及其从业人员普遍受到深刻的法律、纪律和职业道德教育，坚决纠正药品医疗器械生产经营活动中，违反商业道德和市场规则的错误观念和行为，使生产经营企业诚实守信，遵纪守法；使分局工作人员普遍受到教育，廉洁自律意识显著增强，切实找准监管工作中的薄弱环节和漏洞，采取有效措施加强和改进监管工作。

（二）通过查处商业贿赂案件，严惩违法乱纪行为，震慑犯罪分子，有效遏制商业贿赂滋生蔓延的势头。

（三）通过建立健全规章制度和监督制约机制，堵塞监管漏洞，铲除滋生商业贿赂的土壤和条件。

（四）经过治理商业贿赂专项工作，营造药品医疗器械生产经营领域公平竞争的市场经济秩序，进一步整顿和规范药品医疗器械市场经济秩序，帮助和引导企业树立正确的经营理念、诚信经营。通过建章立制，强化对分局行政人员的监管，提高监管队伍的整体素质和监管水平，树立科学监管理念，抓好监管，寓监管服务于促进医药产业健康协调发展之中。

三、工作重点

（一）、药品医疗器械生产经营企业及营销人员在药品医疗器械经营过程中，以各种名义给予医疗机构及工作人员、医务人员回扣、提成等财物的行为。

（二）、药品医疗器械生产经营企业及有关人员在批发零售、广告宣传、参加药品医疗器械投标竞标过程中，采取不正当手段获取商业机会或商业利益的行为。

（三）、药品医疗器械生产经营企业在药品医疗器械的审评审批、认证发证、检验检测、稽查处罚等重点监管环节中，以不正当的手段获得准入资质、减轻或逃避处罚的行为。

（四）、药品医疗器械生产经营企业通过不正当手段使其产品进入医保目录、虚报成本抬高药价获取商业机会或商业利益的行为。

（五）、利用商业贿赂手段销售假劣药品医疗器械的行为；非法经营、无证经营的行为，重点是非法经营者通过挂靠的形式，或以药品生产、经营企业的名义从事药品购销活动和向有关人员进行商业贿赂的行为。

（六）、食品药品监管工作人员插手干预药品医疗器械企业生产经营或投资入股药品医疗器械经营获取不正当利益的行为。

（七）、食品药品监管工作人员在审批、认证、检验、稽查等公务活动中，收受药品医疗器械生产经营企业及相关人员以各种名义给予的现金、有价证券和支付凭证等行为。

四、实施步骤

（一）自查自纠

自查自纠主要是认真查找2003年以来药品医疗器械生产经营企业存在的违反商业道德和市场规则，影响公平竞争的不正当交易行为；查找破坏市场经济秩序，严重损害公众健康与安全的突出问题。药品医疗器械生产经营企业自查自纠工作由县分局组织实施，并在企业自查自纠过程中，组织检查，督查、督办。分局的自查自纠由分局党组负责并组织实施。自查自纠工作要真抓实干、务求实效。工作安排和具体方法步骤如下。

第一阶段：动员部署（4－6月）。开展动员宣传、调查摸底、制定实施方案，部署治理工作。分局要组织药品医疗器械生产经营企业深入开展思想动员，广泛宣传党中央、国务院和县委、县政府关于治理商业贿赂专项工作的要求，以及市食品药品监督管理局关于在药品医疗器械生产经营企业开展治理商业贿赂专项工作的意见，使企业员工充分认识在药品医疗器械生产经营企业开展治理商业贿赂的重要性和紧迫性，把思想认识统一到党中央、国务院和区、市党委政府的决策上来。

第二阶段：查摆问题（7－8月）。结合实际，突出重点，认真查

找存在的问题，通过问卷调查、召开座谈会、整理群众来信来访等形式，摸清药品医疗器械生产经营企业在经营活动中违反商业道德和市场规则，影响公平公平交易的手段做法，掌握企业的基本情况。对查找举报出来的问题要梳理归类，按照有关规定，确定不正当交易行为的性质，属于涉嫌违法犯罪的，立即移交司法部门；属于违纪违规的，移交纪检监察部门；属于行业不正

之风的，要结合纠风工作，实事求是地做出处理。分局和各药品医疗器械生产经营企业查摆的重点问题于9月5日前报市局治理商业贿赂领导小组办公室。

第三阶段：分析整改（9－11月）。分局要督促相关企业从社会影响、体制、法制、监管以及思想道德观念等方面深入分析、深刻反思，查找产生不正当交易行为的原因，了解掌握不正当交易行为在本企业发生的内在规律、特点，针对存在问题认真进行整改。并将查找漏洞、分析原因、整改措施于12月5日前报市局治理商业贿赂领导小组办公室。

第四阶段：总结提高（2006年12月－2007年1月）。全面总结治理药品医疗器械生产经营企业商业贿赂专项工作情况，巩固提高治理成果，进一步建立健全长效机制。并将总结于1月25日前报市局治理商业贿赂领导小组办公室。

（二）案件查处

查处案件与自查自纠工作要同步进行，相互促进，查处案件要贯穿治理商业贿赂专项工作的全过程。

1.查办案件的指导原则。在县委、县政府统一领导下，配合执纪执法部门做好查处商业贿赂案件工作。在查处商业贿赂案件中，严格依据现有法律法规，坚持严格执法，严惩违法犯罪行为；坚持以事实为依据，以法律为准绳；坚持宽严相济，惩处与保护并重；坚持发展是第一要务，保护企业的正常经营；坚持改革开放，维护稳定和谐。

2.查办案件的重点。严肃查处药品医疗器械生产经营企业严重破坏公平交易原则；破坏市场经济秩序和损害公众健康与安全的商业贿赂案件；严肃查处分局工作人员利用职权参与或干预企业经营活动，特别是利用行政审批权和行政执法权贪赃枉法、索贿受贿的案件。

3.查办案件的具体要求。

（1）畅通举报渠道。向社会公布举报电话（市局的监督举报电话：00000000）；分局监督举报电话：00000000），并要注意保护举报投诉人的合法权益。

（2）重点查办大案要案。加大力度，查处发生在药品医疗器械生产经营企业和分局中的违法案件。涉及分局工作人员的，要依照党纪政纪规定，在职责和权限范围内进行查处；涉及药品医疗器械经营生产企业的，要认真排查线索，与执纪执法部门沟通，重要线索要及时移送，并做好配合工作；在严厉打击制售假冒伪劣药品、医疗器械行为的同时，要深挖并依法严惩假药案件背后的商业贿赂行为，并依法严惩。

（3）准确把握政策界限。要把依纪依法严格办案贯穿于查办案件的全过程。正确区分正当商业交往、违纪违规与违法犯罪行为，分清罪与非罪，综合考虑，恰当处理。对主动交待问题、积极退赃的，依法从轻、减轻或免于处罚；对性质恶劣、情节严重、涉案范围广、影响面大的商业贿赂案件要依法从严惩处。

（4）加大督查督办力度。要做好重点案件的督查督办工作，对自查自纠和群众举报反映出的突出问题，要进行现场督查。

（三）建立健全长效机制

治理商业贿赂是一项长期而艰巨的任务，既要集中治理，更要常抓不懈，注重建立起防治商业贿赂的长效机制。

1.加强教育引导。运用典型，在药品医疗器械生产经营企业和分局开展法律、法规、纪律和职业道德等方面的教育，广泛宣传有关政策，引导大家牢固树立以“八荣八耻”为主要内容的社会主义荣辱观，自觉增强拒腐防变的能力，积极营造科学监管、规范经营、公平交易的良好氛围。

2.强化企业制度建设。药品医疗器械生产经营企业要树立以守法诚信、优质服务为核心的经营理念，严格遵守公平竞争规则，制定从业人员行为准则和职业规范，建立起一整套比较完善的工作制度和工作机制。要充分发挥药品质量管理协会的作用，积极推行反商业贿赂承诺制，严格行业自律。

3.加强监管，深化改革。加强对药品医疗器械生产经营企业的日常监管，规范经营秩序。强化对药品经营企业实施g认证后的督查。严格执行药品医疗器械生产经营企业退出机制，对达不到g要求的一律停止经营；对严重违法违规的企业，依法予以吊销许可；对新开办的药品医疗器械生产经营企业，依照法律法规，严格准入管理。

4.加强企业诚信建设。积极推进药品医疗器械生产经营信用体系建设，划分企业信用等级，按照信用等级，采取相应的监管措施。对违规的经营企业要教育帮助、限期整改，经教育帮助未改的，分局将采取措施予以制裁，直至吊销其许可证。

5.建立健全规章制度。坚持依法审批和“集中、透明、便民、高效”的原则，规范行政审批工作程序，完善行政审批项目的具体内容、标准和要求。制定优化审评资源配置、提高效率的办法和措施，建立健全科学、公正、透明的审评审批机制、制度和审查体系，从源头上预防和治理腐败。

五、工作要求

治理商业贿赂专项工作事关大局，责任重大。各药品医疗器械生产经营企业和分局要从讲政治的高度，从维护公众健康与安全的角度，充分认识治理商业贿赂的重要意义，加强领导，精心组织，周密安排，稳步推进，确保工作扎实有效地进行。

（一）加强领导，落实责任。治理药品医疗器械生产经营企业商业贿赂专项工作严格实行“谁主管，谁负责”原则。分局要成立领导小组，“一把手”负总责，分管领导直接抓，建立健全工作机构，落实工作人员，建立和完善工作责任制和责任追究制。各药品医疗器械生产经营企业要认真落实专项治理的要求，企业主要负责人要亲自挂帅，扎实开展此项工作。

（二）制定措施，狠抓落实。要注重在结合实际上做文章，在工作落实上见成效，要明确工作重点，找准存在的问题，认真进行整改，切实做到有部署、有措施、有督促、有检查、有实效。

（三）精心组织，加强协调。要定期向县委、县政府请示汇报，并加强与检察、公安、纪检监察、审计、工商等部门的配合与协调，建立信息通报、情况交流等工作机制，形成治理商业贿赂的整体合力。要定期将工作情况报市局治理商业贿赂领导小组办公室，重要情况要及时报告。

（四）转变作风，稳步推进。要严格执行各项廉政制度规定、贯彻党风廉政建设责任制，不断改进思想作风、学风、工作作风、领导作风和生活作风，全面落实2006年全市食品药品监管工作任务。要严格把握政策，保持队伍团结稳定，维护经营正常秩序；对拒不主动查找问题、不切实纠正错误，特别是顶风索贿受贿的，要依法依纪从重严肃处理，确保治理商业贿赂专项工作等各项任务的顺利完成。

商业经营业态方案 篇6

2011年的楼市延续了去年开始的调控行情，住宅地产调控政策接踵而来，使房地产销售均受到不同程度的影响，加之中山近期楼市增幅过快，中山是否成为下一个被限购城市迷雾重重，在如此背景下，商业地产成为了关注的目标。在中山，商业地产真正红火则是始于去年，货币政策的趋紧，购房门槛的提高以及通胀预期的渐强，使得不少投资者把目光转向商业地产。

近段时间，在中山的商业地产有出现一窝蜂投资的趋势下，公共信息电视系统、中山房地产资讯网《中山之居》栏目组，采访了昌佳房地产总经理简文华女士，从房地产开发商的角度阐述中山商业地产的现状，发展前景及项目定位等等，其又将会有怎样独特的见解呢？以下为访谈实录：

中山市昌佳房地产开发有限公司总经理简文华女士

小编：近日合富辉煌中山市场研究部发布一份报告认为，未来1-2年内中山将新增400万平方米的商业物业面积，一方面认为商业地产将迎来新的机遇，另一方面则认为中山的商业市场趋于饱和，您是怎么看待目前关于中山商业地产的现状?

简总：商业地产一窝蜂的出现，当然需要一段时间的消化。但对于中山的市场来说，中山人的一种观念就是地铺就是商业，中山人通常以居住、地铺就以为是商业，对于真正的商业广场，多数都是大信新都汇，假日广场，觉得这些大商场就是商业物业，大众很多停留在传统的商业项目上，一旦唤醒他们他们对商业地产的投资，将起到推动的作用。

未来1-2年的中山将新增400万平方米的商业物业面积，对于区域范围内报建大型的商业体，主要是以写字楼、大型综合体的形式，假如这些都不是1-2年内投入使用，而是分期开发，这样将对商业地产有很大的推动。

小编：近期中山商业项目开发量大增，这一竞争会否出现白热化?未来（5～10）年商业地产发展前景如何？对于目前部分地产商转战商业地产，您是如何看待的？

简总：大众对商业地产的投资还没有概念，当唤醒这种概念的时候，大众就会从住宅投转向投资商业地产，或者使用商业地产。现在中山还有很多以居住的地铺、写字楼，很旧的工业区和非零售业正在用商铺，中端消费群也有一定得市场占率，中小型的写字楼适合中小型企业和创业型企业，可以消化相当一部分的商业项目。

目前，在我们接触的消费群体里面，譬如在100个回馈者中，有80%会问地铺，基本上不怎么了解写字楼。商业的需求的发展，除了传统的商业模式地铺外，其他的商业模式也逐步发展起来，现在越来越多的消费群体愿意上楼，譬如美容、美发行业，当租金超过他们的复合能力，他们不再局限于一楼的地铺，会往上走，也会接触到最终的消费群体。80、90后的创业潮，还有就是通过产业的细化，新兴产业的不断涌现，以IT行业为例，可以分为专门负责做软件的，也有专门负责后台管理等，不再是由一家企业承担，而是划分为不同的功能企业，也给商业地产带来了机会，不至于市场的恐慌。

小编：一个成功的商业地产项目，其商业地产的前期定位的非常重要。贵公司的定位是怎样？

简总：针对自身项目、竞争对手以及对市场的定位，目前我们以开发小户型写字楼作为项目的一大卖点，租户群体主要会放在中小企以及创业型公司身上。项目的定位与大信新都汇不同，他们除了服务于本地区，还会辐射周边的消费客户，而我们的项目是满足基本的衣食住行，周边的配套，住宅区，写字楼，都是服务于我们的群体。配套就是商业，随着社区的不断发展，配套也在不断地完善。

从峰华28项目看，我们在“三旧”改造中，对原有的建筑融入新的风格，让中山市民能保留住旧有项目的集体回忆。创意十足的建筑必定会吸引追求时尚消费的人群，为了满足高端商家看中的是项目的成熟度，这里将会成为中山创意元素的聚集地，同时也会为他们提供一个综合性的休闲商务场所。

小编：如果市民想在中山这个地方投资商业地产，您建议应考虑哪些因素？您对投资者有哪些良好的建议?

简总：投资商业地产，不同于住宅地产，首要的是地段，选对地段，投资无疑成功一半。每一个商业群体要具有相当规模，拥有成熟的社区住铺，有相当的消费群体，有准确的定位，才能撑起商业地产的发展，投资时需注重于整体的定位及后续的持续经营。

商业地产复杂程度远比住宅地产高，牵涉到发展商，投资者，经营者，商业管理者，物业管理者，还有最终端的消费者，环环相扣，任何一个环节都不能出错，投资时需要谨慎。

小编：最后请您介绍贵公司现阶段以及下一步在中山商业地产方面的布局和规划？ 简总：作为中山首座创意型商业建筑，峰华28无论在外观设计、内部建筑乃至商业形态上，均是以创意为先。峰华28共分三期开发,一期改造面积15000平方米，拥有中心文化广场及个性化商务写字楼、临街商铺；二期改造工程主体为商业建筑，着力打造创意文化的风情街区，进行艺术创意、主题餐饮、特色店面、休闲商业等配套服务；而三期为一幢全新建设、设计独特的建筑，打造时尚的酒店式公寓。

峰华28以商业写字楼为发展主线，配置有文化、消费、酒店、停车、休闲等全效能场所，务求发展成为一个商业聚居、不假外求的创新复合型商业社区，无论在外观、内在效能

上，都是领先区域的创意。精准定位的中高端群体聚集，丰富均衡的业态规划，整个街区落成后，必将成为商务、文化、经济、旅游的一个大热点。