山地鱼塘租赁的合同（共9篇）
山地鱼塘租赁的合同 篇1
自编号: HY20170101
甲方: 广州市xx 乙方: 广州市xx有限公司
为发展我xx的集体经济,经友好协商乙方取得我和郁村土地.名 为“七庄口塘”鱼塘110亩的经营权,租金单价以xx元每年每亩计算,为维护双方的合法权益,根据我国合同法的有关规定,订立本合同,共同守信。
一、承包的鱼塘面积及用途: 土名:“七庄口塘”鱼塘,面积110亩。用于养殖的用途。
二、承包期限: 自2017年1月1日起至2021年12月1日,合同期五年。
三、租金及数交方式: 1.租金从2017年1月1日起计算, “七庄口塘”鱼塘租金每年每亩 ￥xx。
2.数交租金款方式:现金或支票。数交地点:和郁村财务站。
3.数交租金的时间:鱼塘实行先交款后使用的原则,在每年的一月十五日前数交当一年的租金,不得拖欠。
四、双方的权利与义务: 1.乙万如不依约数交租金的,作违约处理,违约处理办法:①未经甲方书面同意连续拖欠达三十天的作根本违约处理,甲方有权单方终止本合同,收回承包的鱼塘而不作任何补偿;②如连续拖欠租金达六十天的, 甲方除有权单方终止合同、收回承包的鱼塘及附着物而不作任何补偿外, 并有权要求乙方赔偿该时期一年以上二年以下的租全作为经济损失。2.甲方对承包的鱼塘拥有所有权,乙方只有使用权,并限于养殖的用途,在合同期内如需转租(转让),需经甲方书面同意才能转租(转让),私自转租(转让)的作根本违约处理,违约处理办法同上②。3.在承包期内,乙方不能建造临时的建筑物,不能破坏原有的鱼塘结构。甲方负责提供上列鱼塘给乙方使用,并协助乙方解决有关的用水用电问题,保障道路的畅通,使乙方生产得以顺利进行;其他的自然灾害、工伤事故等而造成乙方损失的, 甲方一概不予负责。4.在承包期内, 乙方负责按时数交国家规定的水费和有关养殖行业的一切税收、费用。
5.在承包期内,因国家、当地政府、村集体发展需要征收土地的, 乙方无条件服从同意征用土地。土地补偿款归甲方所有, 经管补偿款归乙方所有, 本合同作自然终止。征用部分土地的, 乙方当年应数租金=当年租金一征用部分面积/总面积 x当年租全。
6.甲方负责大力维护乙方的治安工作,并协助乙方搞好道路等问题, 同时, 乙方必须大力协助甲搞好方安全和卫生工作。-7.甲方收取的上述租金不含任何的税收, 乙方如要开具税票,税款由乙方负责支付。
五、合同期满交接办法: 1.乙方在承包合同期满, 在该场地上建造的一切不动财产如变压器、电线、塘基土地一切附着物等在合同期满后无偿归甲方所有, 乙方无权拆除破坏。2.承包合同期满, 甲方将鱼塘收回再将其进行公开投标。
六、本合同自双方签字之日起生效,自觉执行,不得违约。未尽事宜,另行商其补充协议亦具有同等的法律效力。本合同一式三份, 甲方执一份, 乙方执一份，和郁村民委员会执一份，如发生合同纠纷送当地法院诉讼。
甲方：xx 甲方代表签名：
乙方：xx 乙方签名：
身份证号： 联系电话：
见证方：xx
山地鱼塘租赁的合同 篇2
2003年初, 某市糖业公司将其自有的一间房屋出租给某房产公司使用。同年9月, 房产公司在征得糖业公司同意后将该房屋转租给某娱乐公司作经营用房, 租赁期间为十年。娱乐公司遂以该房屋作为其娱乐场所之用。2005年10月起, 房产公司因经营困难无法按时向糖业公司支付房屋租金, 糖业公司向法院起诉房产公司, 请求解除双方的租赁合同, 返还房屋。2006年9月, 法院判决解除糖业公司和房产公司之间的房屋租赁合同并判令房产公司返还房屋, 该判决已经生效。但是该房屋实际处于娱乐公司的控制之下, 房产公司无法直接返还房屋。另外, 在糖业公司和房产公司诉讼期间, 房产公司停止收取娱乐公司的房租, 娱乐公司催促房产公司收取未果后即未交纳。2006年12月, 房产公司以娱乐公司违约为由诉至法院, 请求解除转租合同。案件审理过程中, 娱乐公司认为房产公司作为承租人未向出租人履行义务, 导致租赁合同解除并且使得转租合同面临无法履行的情况, 应当承担赔偿责任, 遂向法院提起反诉。
本案事实较为清楚, 但是争议的焦点较多。无论转租合同是否终止, 出租人、承租人和次承租人之间的法律关系必然会因租赁合同关系的消灭而发生变化, 如何平衡三方利益成为解决类似争议的主要问题。 (1) 在现实生活中, 房屋转租现象越来越多, 有些房屋甚至被多次转租, 这其中各方的法律关系如何确定, 尤其是在某两方的租赁关系发生变动时, 其它各方的法律关系如何确定, 这些问题对各方的当事人的利益至关重要。
我国《合同法》关于转租问题的规定仅有第二百二十四条一个条文, 且该条文未对租赁合同关系消灭后的问题做出规定。而在房屋转租的问题上, 1995年由建设部颁布施行的《城市房屋租赁管理办法》 (以下简称《办法》) 中对上述问题作了规定, 该《办法》第三十一条规定“转租期间, 原租赁合同变更、解除或者终止, 转租合同也随之相应的变更、解除或者终止。”某些地方政府规章也以此为规定套用了《办法》的处理模式。 (2) 在本案中, 房产公司以该规定为依据, 主张租赁合同解除后, 转租合同随之解除。在实践中, 亦有法院以租赁合同解除为由判决转租合同解除并要求次承租人返还房屋。 (3)
笔者认为《办法》对于转租合同效力的规定是违反民法原理的, 且在实践中易产生有失公平的状况。根据意思自治的原则, 只有合同当事人协商一致才可以变更合同内容;合同解除的情况更为复杂, 但是合同的解除, 原则上必须有一方当事人的解除行为方能成立 (4) 。换言之, 无论合同的变更还是解除, 都需要根据合同的当事人的意思表示才能完成。在转租合同中, 合同双方是承租人和次承租人, 转租合同的变更、解除理应由转租合同当事人的意思表示完成。而《办法》第三十一条的规定将租赁合同的变更、解除作为转租合同的变更、解除的直接原因, 显然与合同法中的意思自治原则相违背。再者, 租赁合同和转租合同是两个独立的合同, 根据合同的相对性原则, 租赁合同当事人对租赁合同的变更、解除只能在出租人和承租人之间发生效力而不能当然地及于次承租人, 租赁合同效力的变动更不能直接导致转租合同的效力变动。
我国《合同法》第二百二十四条规定:承租人转租的, 承租人与出租人之间的租赁合同继续有效, 第三人对租赁物造成损失的, 承租人应当赔偿损失。该条规定已经隐含了租赁合同与转租合同互相独立的关系。虽然次承租人对房屋的使用、收益确实成立于承租人的租赁权上, 但是出租人与承租人之间的租赁关系消灭并不导致转租关系当然消灭 (5) 。至于转租合同能否履行问题应属于合同履行的范畴, 而不是合同关系是否消灭的问题。因此, 在租赁合同解除后, 转租合同效力并不必然终止。《办法》颁布于《合同法》之前, 且其为部门规章, 效力低于法律。所以笔者认为《办法》第三十一条的规定与《合同法》中诸多规定冲突, 不应再适用于实践中。
综合本案的情况, 租赁合同的解除系由于承租人房产公司对出租人的违约行为所致, 且已有生效判决要求将房屋返还给出租人, 所以转租合同陷于无法履行系房产公司过错所致。故娱乐公司如没有其它违约情形, 可以要求房产公司承担违约责任。但是即使如此, 该结果对次承租人之利益仍有极大的损害, 因为按此种方法处理三方关系时, 次承租人之利益完全被置于出租人和承租人的掌控之中, 一旦出租人和承租人之间的租赁关系终止, 次承租人即丧失一切利益。
综上所述, 在目前的法律制度下, 转租合同和次承租人的利益是处于一种不稳定的状态之中的。特别是在多次转租的情况下, 如果出租人与承租人之间发生矛盾, 难免发生城门失火, 殃及池鱼 (各个承租人) 的结果。由于次承租人是事实上占有、使用租赁物的人, 所以当出租人、承租人、次承租人三方之间的法律关系消灭时, 次承租人往往遭受更大的损失。
注释
1本案中承租人的转租行为经过了出租人的同意, 即合法转租;本文是以合法转租为基础研究有关问题, 文中所有转租均指合法转租。
2例如《广州市房屋租赁管理办法》第二十六条、《南宁市城市房屋租赁管理办法》第二十九条。
3中华全国律师协会民事专业委员会:《房地产建筑律师实务》, 法律出版社, 2006年6月, 第178~179页。
4谢怀栻等:《合同法原理》, 法律出版社, 2000年1月, 第242页。
山地鱼塘租赁的合同 篇3
关键词 合同 风险负担 租赁
我国合同法在买卖合同一章中，明确了买卖风险转移的时间界限和风险的负担。但在其他合同中，对此规定不是很明确。本文拟就租赁合同、融资租赁合同及承揽合同的风险负担做一探讨。
一、租赁合同
我国《合同法》第231条规定：“因不可归责于承租人的事由，致租赁物部分或全部毁损灭失的，承租人可以要求减少租金或不支付租金；因租赁物全部或部分毁损灭失，致使合同目的不能实现的，承租人可以解除合同。”依此规定，租赁物发生风险时，承租人可以请求减少租金或不支付租金，这说明由出租人承担租赁物毁损灭失所致的租金损失。这样规定不同于交付转移风险的买卖合同标的物风险转移的一般规则。笔者认为，是因为租赁合同转移的是使用权而不是所有权，承租人获得租赁物使用权是以支付租金为代价的，如果标的物毁损灭失，他便丧失了使用租赁物的机会，非归责于他的原因还要他承担风险，有悖于理。
关于租赁物自身的风险转移，我国合同法虽未明确规定，但自罗马法以来，就形成了物之所有人负担风险，即天灾归物权人负担的法律思想。故，当事人若无约定，由出租人按所有人主义承担该风险为宜。
二、融资租赁合同
融资租赁合同既有买卖合同性质又租赁合同性质，使得它的风险承担有一定的特殊性。是否既采买卖合同的交付主义一般原则，又采租赁合同的所有主义原则呢？
融资租赁合同中没有明确规定。如合同订立后，出卖人（承租人）交付租赁物前发生风险，因出卖人实际控制支配租赁物且负有交付租赁物义务，租赁物毁损灭失的风险由其承担应没有争议。但如出卖人已向承租人交付了租赁物后发生风险，由出租人还是承租人承担风险呢？笔者赞同按如下情况区别对待为宜。 如果当事人订立合同时明确约定租期届满后租赁物归承租人所有，则出卖人向承租人交付租赁物，等于向买受人交付租赁物。此种融资租赁合同中，买卖合同性质更强一些，承租人向出租人购买租赁物是为了解决自己一次性购买租赁物所需资金不足，目的是融资。而出租人向承租人融资，不是为了获取租赁物所有权，而是获取租金，最后取得租赁物所有权的是承租人。按买卖合同中交付主义原则，承租人是买受人，出卖人向其交付了标的物，风险自然移转其承担。这也正如有的学者认为的那样，融资租赁合同中，承租人享有对融资租赁物的占有、使用、收益的权能，出租人的所有权受到承租人租赁权的限制，风险由承租人承担。由承租人承担融资租赁物意外毁损灭失的风险，体现了“利益之所在，即风险之所在”的市场交易原则的要求。
如果当事人订立合同时对租赁物所有权无约定，则按合同法250条的规定，租赁物归属于出租人所有。此种融资租赁合同中，租赁合同性质更浓厚一些，出租人是租赁物的所有权人，出租人将租赁物租给承租人使用，目的是获取租金。按所有权主义，所有权归谁风险由谁承担。即风险应由承出租人承担。
三、承揽合同
关于承揽合同的风险转移，我国合同法第265条规定：“承揽人应该妥善保管定作人提供的材料和工作成果，因保管不善造成毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任”，即承揽人仅在保管不善情况下才承担风险，若发生不可归责当事人的原因而引起的风险由谁承担呢？
我国合同法并未做出规定。笔者认为，不妨参照各国通用做法。如《法国民法典》第1789条规定：“在承揽人仅供给劳动力或操作的情形，材料灭失时，承揽人仅对于其本身的过失负担赔偿责任。”《德国民法典》第644条规定：“（1）工作验收之前，由承揽人承担风险。定作人迟延验收的，风险移转于定作人。对定作人提供的材料意外灭失或者意外毁损，承揽人不负责任。（2）经定作人要求，承揽人将工作送至履行地以外的其他地点时，准用第477条关于买卖的规定”，说明承揽人承担标的物交付前的风险，定作人承担所提供材料的风险。《瑞士债务法》第376条前2款规定：“在交付前，工作成果因意外毁损的，承揽方无权请求赔偿其完成的工作也无权请求赔偿其支付的费用。但定作方未及时接受工作成果的除外。因意外造成的材料毁损，由提供方承担后果”。《意大利民法》第167条规定：“在定作人接受成果前或者在检查成果时并未发生迟延，如果因不可归责于当事人任何一方的原因发生了灭失或毁损，材料是承揽人提供的，则标的物的灭失或毁损由承揽人承担。如果定作人全部或部分提供了材料，他要对其提供的标的物的灭失或毁损承担损失，其余部分由承揽人承担”。
可见，各国立法对于报酬实行交付主义的风险转移原则，而对于材料则实行所有人主义的风险转移原则。即在承揽人交付定作物前，由承揽人承担报酬的风险。定作人提供材料的，由定作人承担材料的风险。承揽人自己提供材料的，由承揽人自己承担材料的风险；在承揽人交付定作物之后，由定作人承担报酬的风险。由于定作物此时包含材料与已物化的承揽人的劳动，则定作人承担材料的风险，承揽人自担由于定作物毁损灭失所导致的承揽人物化劳动的灭失。
从立法技术上讲，这些规定在表述上所采用的技术是先一般性地规定整个工作物的风险负担问题，然后再例外地规定当材料由定作人提供时的该材料的风险负担规则。
参考文献：
[1]王利明.合同法新问题研究[M].中国社会科学院出版社，2002.
[2]史尚宽.债法各论[M].中国政法大学出版社，2000.
鱼塘租赁合同 篇4
甲方(出租方)：
乙方(承租方)：
依据《中华人民共和国合同法》规定，为了明确双方权利义务，甲乙双方经平等自愿协商，就乙方租赁甲方鱼塘进行养殖，达成如下协议： 第一条、乙方租赁甲方的鱼塘位于 市 镇（街道）
村，总面积为
亩。
第二条、租赁期共壹拾年。自合同签订之日历时拾年（年 月 日至 年 月 日）止，到期交还甲方。
第三条、租赁金为每亩每年 元整（￥ 元），全年租赁金总额为 元整(￥ 元)。第四条、乙方每年一次性向甲方缴纳当年租赁费用；缴纳时间及地点双方协商约定；缴费方式可采用现金或转账。
第五条、乙方在承租期间，因国家需要开发使用而终止合同，租金按实际使用时间计收，归属乙方的植物、建筑物、鱼等，所涉及赔偿款归乙方所有。
村集体鱼塘简单版租赁合同 篇5
承租方称乙方：___________
根据《中华人民共和国合同法》规定。双方在平等，自愿共同协商决定，甲有现将位于_____________鱼塘，面积为__亩，租给乙方使用。为了明确双方的权利义务，在诚信的基础上达成以下协议：
一、出租期：
五年，即从___年___月___日至___年___月___日止，到期交还甲方。
二、每年租金为人民币：
______元。
三、交租方式：
乙方先交租金后使用，租金每一年交一次，每年是___年___月___日交，但甲方可缓期至___年___月___日交，如乙方逾期仍不交租金，甲方有权终止合同，停止乙方使用。
四、在双方签约合同之日起，乙方必须先交人民币伍仟元作为合同押金给甲方，如在合同期间，乙方放弃租权，甲方有权不返还伍仟元押金。
五、乙方在承租期间，乙方要保证甲方原有道路畅通，各楼房，旱地挖掘，林树全在，乙方不得擅自捣毁，永久性建筑物。
六、乙方在承租期间，因国家或农场需要开发使用，承租金按实际使用时间计收，如乙方自己造种植物，及建筑物，鱼塘鱼等赔偿归乙方所有。但不得侵占甲方原有的各种赔偿。
七、乙方在租赁期间，各项投资，自负盈亏，或因生产经营不当所发生事故，人身安全的由乙方自己承担责任，与甲方无关。
八、在租赁期间，甲方不准以任何借口干涉乙方正常经营使用，双方在没有违约情况下，任何一方不得擅自终止合同，如有违约，任何一方必须承担责任及赔偿某一方的一切损失。
九、在租期满之后，在同等条件下，乙方可以享受优先承租权。
十、以上协议经双方签字后生效，生效后任何一方不得以任何借口反悔，如有其事不齐，双方可在书面上修订补充协议，与本合同同样生效。本合同一式三份，甲乙双方各执一份，其中间人拿一份。
甲方：___________ _______年____月____日
山地租赁合同 篇6
为了充分发挥土地用途，维护双方当事人的合法权益，根据相关法律法规的规定，双方经友好协商就乙方租赁甲方承包土地相关事宜达成一致，签订本合同。
一、租赁土地面积、位置及用途：
甲方将位于马坝镇欧湖村 组的承包经营的集体所有耕地共28.85亩出租给乙方作农业生产经营使用。其中村民赵玉国1.1亩、欧清河0.23亩、赵玉兵0.2亩、李国华3.1亩、赵清高4.9亩、赵清民9.65亩、赵清平1.4亩、赵玉银1.62亩、欧清普1.97亩、欧清堂1.38亩、欧清海3.3亩。
二、租赁期限：
租赁期自20xx年元月10日起至20xx年元月10日止，共(大写)壹拾柒年。
三、租金计算标准及交付方法：
(一)租金计算标准:每亩年租金 700 元，共计 20xx5 元，大写：贰万零壹佰玖拾伍元整。以上租金考虑到租金的上涨趋势，可作适当调整(即约定的租金每四年作一个调整周期，即调整日期为20xx年1月10日，20xx年1月10日，20xx年1月10日，20xx年1月10日。调整后的价格为580斤水稻的当日市场价作调整)，在调整期内甲方不得再提出增加租金的要求。
(二)租金交付方法：租金为每年一付，即每年的1月20日预付当年的租金。
(三)乙方一次性赔偿甲方青苗费400元/亩;
四、甲方的权利和义务：
(一)对乙方租赁的土地拥有合法的承包经营权。
(二)按国家有关政策、法规缴纳土地相关水工费等各项税费。
(三)提供与租赁土地有关的手续、资料。租赁期限内甲方必须保证无其他集体或个人对乙方所承租的土地提出任何异议，如果出现上述情况由甲方负责处理，与乙方无关，如甲方处理不当而给乙方造成了经济损失由甲方负责赔偿。
(四) 保护乙方的正常生产经营活动，维护乙方的合法权益。
五、乙方的权利和义务：
(一)对租赁土地享有经营使用权、收益权。
(二)对租赁土地未经甲方同意不得擅自转租。
(三)按合同规定的用途使用土地，不得违反有关土地管理的其他规定。按国家有关政策、法规缴纳生产经营所产生的各项税费。
(四)按时向甲方交付租金。
(五)租赁期内发生的债权债务，均由乙方承担。
六、特殊规定：
(一)、租赁期内如遇国家相关政策补贴，涉及到土地补贴归甲方所有，地上物相关补贴归乙方所有。
(二)、租赁期内如遇国家征用、征收或调整土地。土地补偿款归甲方所有，地上物补偿及经营损失补偿等归乙方所有。乙方在得到国家补偿后双方合同终止，双方合同终止后，国家的补贴补偿与乙方无关，归甲方所有。
七、双方约定的其他事项：
(一)、到期若需要续租的，乙方应提前一年向甲方提出，双方协商续租事宜;合同到期如乙方不续租则合同自然终止，涉及地上经营物归乙方处置。乙方在合同到期后，应负责把土地恢复原样，不影响甲方的农业生产。乙方于租金调整后的第2年交付甲方1年租金作为押金，此金额作为租金调整期的第4年的租金。
(二)、乙方在不影响甲方农业生产的前提下，可享受甲方的水利方面的便利。
(三)、若甲方的合法的承包经营权发生变化，应与乙方协商变更，变更后合同条款与原合同一致，不作变更。若因此而使乙方遭受经济损失由甲方予以赔偿。
八、合同变更、解除及纠纷的解决办法：
双方当事人经协商可以采取签订补充协议的方式对租赁合同进行变更或者解除，并报村委会备案。如遇国家政策等原因造成乙方从事农业开发、无法继续经营等其它情况，经双方协商一致可以解除合同。
因此合同发生争议，双方应友好协商解决，如协商不成，任何一方可直接向当地仲裁委员会申请仲裁或人民法院起诉。
九、违约责任：
(一)合同双方当事人任何一方违反本合同规定条款，均视为违约，违约方应向对方支付实际损失的双倍予以赔偿。对造成的损失的认定由双方协商或由乙方委托有评估资质的中价机构评估，其评估结果对双方均有约束力。
(二)乙方不按期交纳租金，每天按所欠租金的1‰向甲方支付滞纳金。超过30天的，甲方可书面通知乙方解除合同。
十、本合同未尽事宜，双方可经协商签订补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。
十一、本合同自双方签字后生效。
十二、本合同一式十三份，甲方村民、乙双方各执一份，村委会备案一份。
出租方： 承租方：
签订日期： 签订地点：
见证机关：(章) 代表人：
租赁合同期权问题研究 篇7
一、附期权的租赁合同的会计处理
其一, 隐式期权。通常会存在这样一种情形, 在租赁结束时, 承租人和出租人通过协商达成了一项新的合同, 允许承租人继续使用租赁资产。一些学者认为, 这种重新谈判的能力构成了隐式期权, 应纳入对租赁期的考虑;同时指出, 承租人可能在租赁期届满时重新谈判, 与其在租赁市场上拥有续租的合同期权是相似的。如果仅仅只考虑合同期权, 拥有隐式期权的承租人确认的租赁期不能超过合同约定的期限。然而, 有合同期权的承租人确认租赁期时可以包括续订期。也有部分学者指出, 有延长租赁期权利的承租人的合同立场, 与没有这种权利的承租人是不同的。因此, 其不赞成在租赁市场中将有续租期权的承租人与没有相同权利的承租人置于同一经济立场。包含在合同条款中的期权 (合同期权) 对由租赁合同产生的权利和义务有重大影响。因此, 本文主要讨论了这种合同期权。
其二, 期权租赁的确认。如果一项租赁给予承租人延长租赁期的期权, 承租人将有在可续订期使用租赁资产的权利, 但合同中并没有要求这样做。例如, 承租人签订一项5年期的租赁合同, 包含延长3年租赁期的期权。在这个租赁中, 承租人根据合同可以租赁5年, 但有可以继续使用3年的期权。这个租赁与8年期且在第5年终止合约的租赁经济形式相同。而在之前的讨论中, 理事会初步决定对租赁合同不采用组合的确认方法, 而是采用确认单个资产和负债的方法。因此, 尽管延长或终止期权的租赁合同都符合资产的定义, 理事会仍然决定不根据资产使用权分别确认。类似地, 在租赁合同的组合方法下, 在可选期内租赁合同租金支付义务不符合负债的定义。但是, 理事会初步决定采用确认单项资产和负债的方法, 租赁合同引起的单项负债 (租金支付义务) 应包含可续订期的租赁付款额。对于包含延长或终止期权的租赁, 理事会考虑了两种会计处理方式: (1) 承租人确认租金支付义务, 且对租赁期的不确定性通过计量来解决; (2) 承租人确认租金支付义务, 且对租赁期的不确定性采用确认的方法来解决——即选择一个可能的租赁期并在此基础上进行会计处理。具体分析如下:
一是通过计量解决租赁期的不确定性。对租赁期的不确定性可以采用对租金支付义务的计量来解决。
[例1]一台租赁期为10年 (初级阶段) 的机器。租赁合同中包括承租人可以另外租赁该机器5年的权利 (第二阶段) 。初级阶段和第二阶段每年的租金为100万元。承租人决定有80%的可能性会选择在第二阶段继续使用该机器。忽略贴现的影响, 计算结果的期望值, 承租人应确认的租金支付义务为1400万元 (20%×100×10+80%×100×15) 。出租人移交机器给承租人的行为被认为是将引起经济资源流出的触发事件。基于确认的目的, 没有必要具体指明租赁期是10年还是15年。租金支付义务已经产生, 且租赁期的不确定性通过计量得到了解决。这种方法没有导致对续订权的单独确认。然而, 续订权及其将被行使的可能性包含在租金支付义务的计量中。因此, 可以说这种方法比方法 (2) 更好地反应了期权的存在。然而, 可靠地预测执行新选择的可能性是很困难的。此外, 这种方法可能导致承租人确认租金支付义务时没有反映可能的结果。在例1中, 承租人确认的租赁付款额为1400万元, 符合租赁期为14年的情况。然而, 例1中的租赁期仅仅可能是10年或者15年, 不可能是14年。
二是通过确认解决租赁期的不确定性。如果采用确认解决租赁期的不确定性问题的方法, 那么在例1中, 无论该租赁期事实上是10年还是15年, 在会计处理时直接确认为10年期或15年期租金支付义务的租赁资产。出租人转移租赁资产给承租人是将导致经济资源流出的触发事件。在这种方法下, 租赁期的不确定性将通过确认来解决。如果承租人决定确认10年的租赁期, 那么租金支付义务的计量将不包括承租人行使续订权的可能性。同样地, 如果承租人决定确认租赁期为15年, 租金支付义务的计量包含承租人将行使续订权的假设。这种方法考虑了对作为不确定问题的续订权的估价, 该不确定性是由于过去的交易或事项引起的现实的义务。换句话说, 承租人是拥有10年的资产使用权且相应支付10年租金, 还是获得15年的资产使用权且相应支付15年的租金呢?这种方法存在的问题是, 租赁期一旦确定, 期权的存在会被有效地忽略 (除非要求对租赁期进行重估) 。如果确定例1中的租赁期为10年, 在计量租赁支付义务时第二阶段的续订权将被忽略。相反, 如果租赁期确定为15年, 将忽略10年租赁的可能性。
理事会通过对两种方法的评估, 初步决定采用方法 (2) , 关于租赁期的不确定性应该通过确认的方法解决, 且承租人应该对具体的租赁期确认租金支付义务 (例1中为10年或15年) 。理事会指出, 这个方法避免了方法 (1) 中的许多计量困难, 更便于会计人员操作。同时, 应该对确认类型进行额外披露, 以便使用者能够区分包含期权和不包含期权的租赁。此外, 针对该方法忽略期权存在的担心, 可以通过要求对租赁期进行重估来解决。
其三, 租赁期的确定。理事会考虑了三种方法来确定具体的租赁期。一是概率临界点法。概率临界点法是指承租人采用加权平均法来决定租赁期是否包含续订期。在这种方法下, 如果承租人将在续订期执行租赁资产使用权的可能性大于规定的概率临界点, 续订期就应该包括在租赁期中。这种方法与现行会计准则中的方法相似, 但有学者批评这种方法使用明显的界限测试来确定租赁期。在现行准则中, 通常将租赁期是否包括续订期作为经营租赁和融资租赁的划分标准。理事会讨论使用不同的概率临界点来确定租赁期, 包括:基本确定、合理确定、不太确定。该方法最大的优点就是会计人员非常熟悉、便于操作, 然而这一方法也存在一些缺点:不存在概念上完全正确的概率极限值, 采用任何一个概率临界点都是比较随意的;部分学者认为确定概率临界点体现了一项规则, 而不是以原则为导向的方法。二是租赁期的定性评估。承租人对租赁期进行定性评价, 是根据会计人员的判断, 在合理的和可接受的假设基础上确定实质的租赁期。这种方法的优点在于:简单——会计人员便于操作。尤其是承租人在签订合同时估计将使用租赁资产多长时间, 并且可通过预算或其他内部目的来评估租赁期;避免了随着概率临界点产生的明确的界限。然而, 这一方法也存在一些明显的缺点:将降低不同主体的可比性, 相似主体的相似的租赁业务可能确认的租赁期不同;有些学者认为应对如何定性评估提供更多的指导意见。三是最有可能的租赁期。该方法要求承租人根据最有可能的租赁期来确认租金支付义务。根据定性评估方法, 承租人将根据合理的和可接受的假设来确定租赁期。然而, 在最有可能租赁期的方法下, 承租人被明确要求确定出最有可能的结果。
[例2]承租人签订了一项为期5年的房地产租赁。在第一个5年结束时, 承租人有权根据市场租金率 (续约时) 续约5年 (在第10年末、15年末和20年末时承租人拥有同样的期权) 。承租人认为对房地产等的重大租赁资产改良期是10年。因此, 租赁期为5年、10年、15年、20年和25年的概率分别为10%、30%、15%、20%和25%。
该案例是一个相对成熟的企业, 具有新领域扩张的经验 (例如一个成功的连锁餐厅) 。这个假定反映了一个事实, 承租人普遍需要多余5年的时间在这个领域建立投资。然而, 还存在承租人愿意承担不延期的费用这种可能性。考虑到租赁资产改良, 管理层分析最有可能的租赁期是10年 (即为最有可能的租赁期) 。因此, 在这种方法下, 承租人将决定租赁期为10年。理事会通过对三种方法的讨论, 初步决定采用最有可能的租赁期法来确定租赁期, 认为该方法可以避免其他方法存在的问题。但这一方法存在一个明显的缺陷, 就是不能反映以下两者 (举例说明) 的区别: (1) 为期5年的租赁, 享有3年延长期权且该期权很可能被执行。 (2) 为期8年的租赁。这两种租赁下, 承租人都将确认8年的租金支付义务。然而, 在5年的期权租赁中, 承租人可以避免第二阶段的租金支付。因此, 很多学者不赞成这一方法, 认为只有通过对续约期权定价来吸引承租人选择续签, 否则承租人将会选择最短的期间来确定其租金支付义务。
二、确定租赁期需要考虑的因素
延长或终止租赁的期权与一些金融期权差异很大 (例如买进或卖出外币的期权、买进或卖出股权的工具) 。承租人是否行使延长或终止租赁的期权取决于一些因素, 而不是期权的执行价格。因此影响租赁期的因素概括如下: (1) 合同因素, 可能影响承租人是否选择延长或终止租赁的明确的合同条款, 如, 任意第二阶段的租金水平 (折扣、贴现率、市场或固定利率) ;任何担保余值的存在及其数额;任何终止罚则及其数额;根据合同规定的条件返还租赁资产或返还到合同指定的位置产生的费用等。 (2) 非合同财务因素, 决定延长或终止租赁的财务因素 (没有在合同条款中明确说明) , 如, 由于重大租赁资产改良的存在, 承租人如果终止或者放弃延长期权将会遭受损失;非合同重置费用;生产成本损失;税务后果;采购替代项目成本等。 (3) 商业因素, 可能影响租赁资产的非财务商业因素, 如:资产的属性 (核心或非核心, 专业或非专业, 允许竞争者使用租赁资产的意愿) ;资产定位;行业惯例等。 (4) 承租人的特定因素, 承租人的具体考虑, 如承租人的意图, 过去的做法等。理事会初步决定在确定租赁期时, 应该考虑合同因素、非合同因素以及商业因素, 而承租人的意图和过去的做法将不予考虑。
三、租赁期重估
现行会计准则不要求将租赁对财务状况表和损益表的影响进行重估, 除非达到了特定的条件 (如租赁期改变) 。因此, 初始确认的资产和负债通常不随着租赁期的改变而调整。例3体现了在延长期权行使前, 不需要在财务状况表和损益表中对租赁结果进行重估。在租赁开始时, 最有可能的租赁期是5年。一旦行使延长期权, 承租人要确认新的资产使用权和相应的义务。
[例3]假设初始不可撤销租赁期为5年, 第二阶段续订期为3年;年租金是100万元, 期末付款;承租人增量借款利率是10%;在初始计量中, 租金支付义务是在预计租赁期内, 以承租人增量借款利率对租赁付款额贴现得到的现值, 资产使用权等于租金支付义务。在后续计量中, 租金支付义务采用实际利率法在预计租赁期内摊销, 资产使用权在预计租赁期内按直线法提取折旧。承租人不能在5年期结束前行使续约权。在第5年末, 承租人行使续约权。在行使该期权时, 承租人将根据修订后的租金支付义务 (249万元) 的租赁剩余支付额, 调整资产使用权。表1描述了财务状况表和损益表中的相关部分。
例4说明了不需对提前终止租赁的影响进行重估。最初确定的最有可能租赁期为8年, 通常不需对提前终止租赁的租赁期重估, 会造成承租人确认一项收益。
[例4]提前终止租赁无需重估。除了例3的假设之外, 假设在租赁成立时确定最有可能的租赁期为8年, 在第5年末, 延长租赁的期权没有行使。表2描述了财务状况表和损益表的相关部分。
提前终止确认的增益是49万元, 反映了资产账面价值的减少小于负债账面价值的减少, 这是因为资产折旧的速度快于负债摊销的速度。
由于承租人在每个报告日对租赁期重新估计可能对财务报表使用者提供更具有相关性的信息, 因而建立在数年前假设的基础上估计的租赁期可能会对报表使用者产生误导。然而, 要求重估租赁期对报表编制者来说很可能更加复杂且成本更高。理事会初步决定在每个报告日, 根据新的事实或情况对租赁期进行重估。
四、购买期权租赁
购买期权给予承租人在某一特定日期或之后购买租赁资产的权利。这项期权的执行价格可能是折扣价、公允价值或者固定价格。购买期权可以视作续约期权的最大值。提供购买期权与在租赁资产经济寿命内提供续约期权没有差别。因此, 理事会认为购买期权的会计处理与延长或终止租赁的会计处理方式相同, 应采取如下处理方式:购买期权不应确认为单独的资产;在确定租金支付义务时, 承租人必须决定是否将行使购买期权。如果承租人决定将行使购买期权, 租金支付义务将包括期权执行价格;租赁期的确定将基于承租人最有可能决定的结果;在确定最有可能结果时, 承租人将考虑合同、非合同和商业因素;在每个报告日重估是否行使购买期权;由重估是否行使购买期权引起的租金支付义务的变动将导致资产使用权账面价值的改变。在讨论延长或终止租赁期权时, 一些学者反对理事会对该期权拟议的方法, 认为包含购买期权执行价格的租金的贴现值可能导致资产所有权的高估。因此, 包含溢价以及期权执行价格的租金贴现值将导致资产所有权的高估。反对者认为, 只有购买期权定价对执行期权产生重大诱因时, 租金支付义务中才能包含期权执行价格, 这与他们处理延长或终止租赁期权的观点是一致的。
在《租赁》准则的修改过程中, IASB和FASB充分考虑了租赁合同中隐含的期权问题, 对附期权的租赁合同的会计处理、确定租赁期需要考虑的因素以及租赁期的重估和购买期权等问题进行了广泛探讨, 并得出了一些有意义的初步结论, 为我国租赁准则的国际趋同提供了方向, 但这一问题在实践中是否能够有效实施, 还有待准则的进一步完善, 也将是未来两个理事会研究的方向。
参考文献
山地鱼塘租赁的合同 篇8
关键词：商业房屋租赁合同,签订,问题,探讨
一、绪论
房屋租赁合同在合同法中没有单独设立, 而是以租赁合同一以概之。房屋租赁又可细分商业房屋租赁、工业房屋租赁、住宅房屋租赁等, 随之而来将有相应的房屋租赁合同, 本文仅对商业房屋租赁合同进行探讨。商业房屋租赁合同在法律界并没有严格意义上的定义界定, 本人把商业房屋租赁合同定义为:房屋出租人将房屋提供给承租人用于商业经营活动承租人定期给付约定租金, 并于合同终止时将房屋完好地归还出租人的协议。
二、商业房屋租赁合同签订中应注意的问题
下面是几个具体的问题, 我分别对可能产生的问题进行了阐述。
1、房屋的性质及产权问题。
目前在实际商业房屋租赁中经常性的碰到房屋性质问题。房屋的性质其实归根结底是土地性质的问题, 土地可分为住宅用地、工业用地、综合用地、商业用地等几类。较早几年, 国家对商业经营用房的性质问题并不是很重视, 而现在非商业性质的房产用作商业经营活动场所时, 在消防验收、营业执照办理等行政审批方面会遇到问题。比如某处工业厂房原来是处于城市当中相对偏僻的位置后来随着城市的发展, 厂房所处位置周边人口聚集, 适合商业经营活动。那么假设租赁了该处厂房用于商业经营活动时, 可能就会碰到消防检查、营业执照办理等个别条件上不能符合要求不能开业而遭受损失。
除了房屋性质外, 还有一个是房屋产权的问题, 在大多数情况我们签订商业房屋租赁合同的出租人一般都是产权人即房产证上载明的所有权人。但是目前因为商业活动的频繁, 承租人由于主客观原因而转行或退市的情况屡见不鲜, 原承租人为了使自己损失降到最低, 把房屋转租出去。另一情况就是所有权人将房产抵押或出售等导致出租人 (所有权人) 变更的情这些情况均会对房屋出租人和承租人产生影响, 因此在房屋租赁合同签订中应当约定, 如承租人转租时必须经出租人书面同意才能转租, 相反承租人也可以约定出租人在变更房屋所有权人时必须保证租赁合同在租赁期内的持续有效。
2、房屋租赁用途及房屋改造装修的问题。
商业房屋租赁的用途当然是只能用于商业经营活动, 但商业经营活动是一个广泛的概念, 零售、娱乐、餐饮等都是商业经营活动。在商业房屋租赁合同中除了约定不得从事非法经营活动外, 还应当约定具体用途。如租赁房屋处在居民区, 而承租人租了房屋用于餐饮经营活动, 那么经营活动产生的油、烟等会对周边小区居民产生影响进而导致投诉不断, 甚至在办理证照时遇到不可逆的问题。
承租人租赁房屋以后, 对房屋进行装修是商业经营活动中常见的一环。同样在商业房屋租赁合同中也应当约定装修的范围, 出租人可以约定承租人不得破坏房屋主体结构, 以减小因房屋装修而对房屋产生的损害。另外还可约定租赁房屋到期后对装修的处理, 是拆除恢复原状, 还是承租人撤出后保留装修归出租人所有等等。
3、租赁期限、租金、费用的问题。
租赁期限是房屋租赁起始日与终止日的期间。按照合同法规定, 租期最长不得超过20年。租金问题, 要明确租金计租的标准, 如年租金、月租金、日租金等, 以及租金的递增、租金的支付方式都要明确约定。租金在实际支付过程中还有一个问题就是税, 即租金是否含税。一般民间房屋租赁仅凭收款收据, 甚至没有凭证, 没有税务部门开具的房屋租赁发票, 但商业经营活动中的房屋租赁发票对于承租人来讲是一个很重要的票据。出租人到税务部门凭房屋租赁合同开具发票时还要缴税, 所以这个问题要在商业房屋租赁合同中明确。
一般在租赁房屋过程中除租金以外还会产生很多费用, 如物业管理费、水电费等, 在签订商业房屋租赁合同时也要写清楚。
4、房屋交付的问题。
要明确房屋交付的时间, 以便承租人计划相应的工作。房屋交付时出租人和承租人应当有一个交付记录, 比如水表、电表的起始度数, 租赁房屋内的一些设施、设备归属清单等。
三、结论
主体来讲, 本文对出租人和承租人之间签订商业房屋租赁合同提供了有用的参考。促使有效地避免出租人与承租人双方因合同约定不明所带来的不利后果。本文对签订商业房屋租赁合同中的一些问题进行了探讨, 期望能起到抛砖引玉的作用, 然而因为水平和经验有限, 文中不免存在不足和弊端, 未能做到更加详细细致全面的阐述, 缺乏更多事实案例。本文的写作也给自己对法律知识的掌握和运用带来了考验。在这里非常感谢我的工作单位和家人对我学习上的支持。
参考文献
山地鱼塘租赁的合同 篇9
早在1999年,刘雪梅和张蓉[2]就指出,中国从80年代初起,就出现了以节能设备租赁和节能项目融资租赁为主要目的现代租赁业务。吕荣胜,邹丽君[3]提出了“基于金融租赁的EMC模式”,并给出此模式应用过程中缩短产业链、合理分担与控制风险和建立节能效果评价体系的措施建议。李海凤,史燕平[4]认为商业银行对节能服务产业的信贷投入不足,股权融资尚未成为节能服务企业的主要融资方式是导致我国节能服务产业发展的资金不足瓶颈的两个原因,在此基础上分析了融资租赁可以解决这一瓶颈,并给出了节能服务企业为承租人和用能单位为承租人两种应用模式。董静[5]提出合同能源管理与融资租赁结合的三大模式,并对模式中租赁公司和节能服务公司的资质问题、效益分享和风险分担问题进行了解析。张文平[6]从另外一个角度将合同能源管理与融资租赁结合的方式分为理想情况下的、由设备厂商主导的、由用户主导的以及其他模式4种,并指出由设备厂商主导的合同能源管理与融资租赁结合方式将成为合同能源管理项目最佳的融资方式之一。董国峰[7]提出了基于融资租赁的合同能源管理在小水电更新改造中的应用模式,并给出两个案例作为总结。高清洋[8]则利用自身的实践经验和相关理论知识,通过分析M银行开展合同能源管理项目融资的现状,对SW公司实施合同能源管理项目的实例进行演绎,以解决合同能源管理项目实施的融资需求为目标,把融资租赁应用到不同类型的合同能源管理项目的不同参与主体中,从作为资金提供者的M银行角度出发,提出融资租赁在合同能源管理中的应用模式和操作流程。
以上研究为本文提供了有益的思路,但是这些研究大多是进行融资租赁在合同能源管理中的应用模式设计,未对该应用模式在我国发展缓慢的原因进行分析。本文基于上述研究,结合实际,分析融资租赁在合同能源管理中应用存在的问题,并给出对策建议。
1 融资租赁在合同能源管理中应用的基本运作模式
从合同能源管理项目的合同双方角度出发,融资租赁在合同能源管理中应用的运作模式可分为两种,一种是承租人为节能服务公司,另一种是承租人为用能单位。
1. 1 承租人为节能服务公司的模式
节能效益分享型指的是节能项目的全部投资由节能服务公司承担,合同期内,项目所有权属于节能服务公司,双方按比例分享节能效益; 合同结束后,节能项目所有权无偿转移给用能单位,此后产生的节能效益全归用能单位。此模式主要应用在节能效益分享型合同能源管理中。其运作模式如图1所示。
( 1) 节能服务公司与用能单位签订节能服务合同,确定节能服务的具体内容、节能量确认、合同期、分享比例等; ( 2) 节能服务公司 ( 承租人) 根据项目的特点确定节能设备型号和供应商,与租赁公司 ( 出租人) 签订设备融资租赁合同; ( 3) 租赁公司根据承租人的要求,与供应商签订节能设备的买卖合同,并支付货款; ( 4) 设备供应商收到租赁公司的货款后,将节能设备交付给节能服务公司;( 5) 节能服务公司向租赁公司支付合同规定的租金; ( 6) 节能服务公司将租入的节能设备按照设计方案安装到用能单位耗能系统中,提供节能服务;( 7) 用能单位按照合同,与节能服务公司分享节能效益; ( 8) 设备供应商为用能单位提供跟设备相关的员工培训和设备维护服务。
1. 2 承租人为用能单位的模式
节能量保证型指的是节能项目的全部或部分投资由用能单位承担,节能服务公司负责实施节能工作并保证实现合同签订的节能效果; 客户向节能服务公司支付费用,如果在合同期内没有达到承诺的节能量或节能效益,节能服务公司需按合同约定向客户补偿未达到的节能效益。能源费用托管型指的是用能单位将约定的能源费用、设备或系统,委托给节能服务公司负责管理,节能服务公司通过提高能源效率降低能源费用并按照合同约定拥有节省的能源费用。节能服务公司的经济效益来自能源费用的节约,客户的经济效益来自能源费用的减少。
此模式主要应用在节能量保证型和能源费用托管型合同能源管理中,其运作模式如图2所示。
( 1) 用能单位与节能服务公司签订节能服务合同,确定节能服务的具体内容、合同期、能源费用等; ( 2) 用能单位 ( 承租人) 根据签订的节能服务合同确定节能设备型号和供应商,与租赁公司 ( 出租人) 签订设备融资租赁合同; ( 3) 租赁公司根据承租人的要求,与供应商签订节能设备的买卖合同,并支付货款; ( 4) 设备供应商收到租赁公司的货款后,将节能设备交付给用能单位; ( 5) 用能单位向租赁公司支付合同规定的租金; ( 6) 节能服务公司将按照设计方案进行节能设备安装,提供节能服务;( 7) 用能单位按照合同规定,支付节能服务公司服务费; ( 8) 设备供应商为用能单位提供跟设备相关的员工培训和设备维护服务。
1. 3 其他模式
除了以上模式以外,还有节能服务公司兼具融资租赁资质模式、节能服务公司兼具设备供应商资质、设备供应商兼具融资租赁资质模式等,这些都是以上两种基本运作模式的衍生方式,这里不再一一阐述。
2 融资租赁在合同能源管理中应用存在的问题
融资租赁的特征和运行模式与合同能源管理具有天然的契合性,可以为节能服务公司的生存和发展带来更加广阔的机遇,推动合同能源管理的发展,促进我国节能减排事业的实现。但根据对其应用现状调查发现[9],融资租赁这一融资方式还未在我国合同能源管理领域中广泛应用,在应用过程当中存在不少问题。
2. 1 承租人方面
( 1) 拖欠租金。因为租赁的节能设备是根据各合同能源管理项目独有的特点而选定的规格型号,性质比较特殊,只有本项目才可以使用,所以,一旦发生拖欠租金现象就会对出租人 ( 租赁公司) 造成极大的风险,对于涉及资金较大的项目而言,融资租赁公司甚至会面临破产的风险。
1) 承租人为节能服务公司时,拖欠租金的原因分为3种。第一种是节能服务公司因本身专业技术不足或者是对项目节能量估计错误,导致节能项目实施不畅或者达不到预定的节能效果,从而不能分享节能服务合同中规定的节能效益,无法支付租金。第二种是节能量认证机构不够权威公正,对节能量的认证存在误差,从而导致节能量达不到合同约定的量,节能服务公司无法获得应得的节能收益,无力支付租金; 第三种是用能单位不守信用故意拖欠节能费用,导致节能服务公司无法支付租金。
2) 承租人为用能单位时,拖欠租金的原因分两种。第一种是用能单位自身流动资金周转不灵导致无法向出租人按时按量支付租金。这种情况是因为用能单位没有预测好节能项目进行融资租赁的所有相关风险,对其自身的财务状况没有很好的了解。这种拖欠租金现象一般是暂时的,等企业资金周转恢复正常时,便会偿还拖欠的租金。第二种是用能单位故意拖欠租金,这种情况往往是恶意的,明明有充足的资金可以支付租金却迟迟不交,这对承租人和出租人都会产生较大的损失。
3) 无论节能服务公司还是用能单位作为承租人,一旦该企业因为经营不善倒闭而申请破产时,这种情况对租赁公司的影响较小,而承租人会血本无归,因为承租人申请破产进入清算程序之后,出租人就可以将租赁的节能设备收回[9]。
( 2) 融资租赁意识淡薄。因为对融资租赁的优势和功能认识不足,承租人很少会选择融资租赁进行融资。调查显示,作为承租人的节能服务公司在实施合同能源管理项目时整个资金来源的68% 以上是来自企业自有资金,其余资金来源分别是对外借款、股东集资、银行贷款、第三方投资、融资租赁[10]等。除了自有资金,节能服务公司的融资偏好是向银行贷款。对于用能单位来说,因为涉及行业太多,无法定论,其资金来源要看单位性质和资金实力情况,但选择融资租赁的比例也非常的少[9]。
2. 2 出租人方面
( 1) 存在资金缺口。在合同能源管理中,其节能改造项目有大有小,节能设备费用占到整个节能项目成本的60% ~ 70% ,一般的租赁公司 ( 出租人) 若同时参与多个合同能源管理项目,全额支付购买的节能设备费用就会存在大的资金缺口。国内融资租赁公司主要的资金来源是企业自有资金,融资难是租赁公司发展受阻的一大原因,无论是银行贷款还是其他新型的融资方式,租赁公司都很难通过其获得融资。因此,资金补充困难和缺乏稳定、长期的资金来源使租赁公司受资本金限制,无法大规模参与合同能源管理项目。
( 2) 退出难。由于合同能源管理合同周期比较长,一般3 ~ 5年,甚至更长,融资租赁合同期限是根据合同能源管理合同期来确定的,因此融资租赁公司的资金回笼速度就会很慢。此时租赁公司若无法及时退出,无论是资金还是专业人才都会被困在某个项目上,阻碍了租赁公司的持续发展。因此必须解决租赁公司的及时退出问题,使得租赁公司可以更好的将资金和专业人才配备到更多的项目中。
( 3) 宣传力度不够,专业人才匮乏。由于资金缺口和退出难的现状,使得租赁公司放弃了一些大型、优秀的合同能源管理项目,在一定程度上大大削弱了租赁公司的影响力,无形中降低了租赁公司的声誉。同时融资租赁公司未能对自身的经营理念及其能对节能服务公司带来的效益加以很好地分析,宣传力度不够,节能服务企业直观上认为融资租赁的利率要高于向银行直接贷款,进而放弃选择融资租赁。另外,国内租赁公司专业人才的匮乏也是阻碍其发展的一大因素。在融资租赁发达的国家,融资租赁公司拥有的都是大量集金融、法律、财会、税务和管理多方面知识于一身的人才,从而保证了融资租赁业的高速发展[11]。
2. 3 国家宏观环境方面
( 1) 法律体系不健全。目前在我国,合同能源管理与融资租赁的法律体系均不健全,甚至处于缺失的状态。适用于合同能源管理的法律仅有5部法律中的个别条款,并且这5部法律中涉及合同能源管理的不足10条,直接提及的仅只有1条,这些条款的内容大多是鼓励性的原则和奖励性的指导,没有实际可操作的意义[12]。而融资租赁,目前在我国的应用只是依据《合同法》、《企业会计准则一租赁》、《金融租赁公司管理办法》等相关条款[13],尚未形成与融资租赁业匹配的法律。
( 2) 政府扶持政策不完善。合同能源管理方面,虽然国家出台的相关政策给予合同能源管理项目鼓励和奖励,但在实践中,节能服务公司享受奖励的普及率却很低,原因是申请奖励的程序非常复杂,合同能源管理项目必须是实行节能效益分享型模式,除此之外还有区域的限制。同时,对节能服务公司的融资问题,政府没有提供很好的信贷政策及资金担保,缺乏合同能源管理项目的节能量认证专业评估机构。其次,融资租赁方面,虽然国家给予了设备加速折旧的优惠措施,但是租赁公司进行合同能源管理项目的主要资金是自由资金和银行贷款,融资较难,缺乏信贷政策使其不能服务于更多的合同能源管理项目。在融资租赁的税收政策中,投资抵税制度也不够完善,与发达国家的税收优惠政策相比,我国还差的很远[14]。对于将融资租赁运用到合同能源管理中这一模式,更是没有专门的扶持政策。
3 对策建议
3. 1 改善国家宏观政策环境
( 1) 健全国家法律体系。对合同能源管理和融资租赁单独立法,其中《融资租赁法》已起草待提交全国人大审议。对于合同能源管理的立法中要明确信用体系建设的具体操作流程,对各行各业以及政府实行合同能源管理给予强硬要求,针对融资租赁在合同能源管理中的应用要有专门的条款,同时国家还要建立起独立公正的第三方认证评估机构。
( 2) 完善政府扶持政策。通过给予融资租赁在合同能源管理中应用的优惠政策,比如给予参与合同能源管理项目的租赁公司税收优惠,资金奖励等政策,租赁公司成本低了,收取的租金就相应减少,这样承租人也间接收到优惠,使用融资租赁这一模式的愿望也更加的强烈。
3. 2 提升承租人自身建设水平
承租人自身存在很多不足,因此第一步就是要提升自身建设水平[9]。首先节能服务公司想要筹集资金,解决融资问题必须要做到提高自身专业技术能力,改善信誉状况。其次用能单位想要筹集资金,则一方面要完善公司的财务管理制度,另一方面要加强自身信用建设,获得节能服务公司和融资租赁公司的信赖。信誉是承租人必须注重的,建立国家联网的信用记录系统是很有必要的。目前,国家层面的社会信用体系建设规划已上报国务院。
3. 3 提高融资租赁公司竞争力度
融资租赁公司要想在合同能源管理中得到很好的应用,必须要提高其在合同能源管理项目中的竞争力度,从弥补资金缺口,建立退出机制,加大宣传力度,培养专业人才等四个方面着手。加快推进融资租赁公司与银行的合作,开展融资租赁保理业务,既能改善融资租赁公司资金缺口问题又能使融资租赁公司及时退出项目,进而可以开展更多的项目。另外,融资租赁公司要加强自身宣传,消除节能服务公司的融资误解,打破节能服务公司的融资偏好,培养出更多综合业务能力强的专业人才。
4 结语
从国内形势来看,合同能源管理已被提到国家政策规划中,作为节能减排的重要手段,其市场潜力是巨大的,政府对合同能源管理相关的扶持力度也会越来越大。因此,融资租赁业应该重视合同能源管理,为其解决融资难的困境。尽管现阶段融资租赁在合同能源管理中还未广泛应用,存在着多种问题,但希望通过本文的研究、建议以及各行业人士的实践努力,可以加快合同能源管理的发展,促进节能减排的进度,早日实现“十二五”规划。
摘要：融资租赁“融物即融资”的特征在解决融资难问题上与合同能源管理有着天然的契合性,实践中融资租赁在合同能源管理中的应用却未受到广泛推广。通过分析融资租赁在合同能源管理中已有的应用模式,研究其应用现状,用理论结合实际的方法,找出融资租赁在合同能源管理中应用存在的问题并给予建议对策。