房屋出租人承诺书（精选8篇）
房屋出租人承诺书 篇1
为配合濮阳市开展的创建“无传销社区（村）”活动，防范传销违法犯罪活动在我社区（村）存在或死灰复燃，为广大居民（村民）营造安全、健康、和谐的生活环境，我郑重承诺：
一、远离传销，拒绝传销，不参与任何传销违法活动；
二、搞好宣传，劝说亲朋好友、同事、同学和邻居，认清传销的危害和参与传销的违法反果，使其自觉远离传销；
三、不将闲置房屋租赁给传销和疑似传销人员，一旦发现是传销人员承租，迅速向当地工商、公安、居委会、村委会举报，主动配合有关部门予以强行清退；
四、发现其他传销违法犯罪活动主动举报，同时配合政府部门积极开展打击传销违法犯罪和防范抵制传销的宣传工作。
五、出现被告知后仍拒不配合清理非法传销人员或者包庇非法传销人员情况的，自愿承担相应责任，接受街道、社区、派出所、工商所的依法强行处理和行政处罚。
承诺人（房屋出租人）：
联系电话：
房屋出租人承诺书 篇2
居住是每个人在激烈社会环境中最基本目标, 在此背景下孕育了房屋买卖不破租赁与承租人优先购买权。但上述制度法律规定不完善, 在出租人、承租人、继受人之间出现众多利益纷争, 使两种制度作用大打折扣。
( 一) 各大城市仍存在供不应求、租金高昂状况
五年前相关部门对进城务工人员数量的统计已经达到1. 6 亿的状况下, 联系当前实现国内生产总值增长7% 的宏伟目标, 使各大城市房租赁呈现供不应求加之租金居高不下境况。出租人为自己利益最大化会与有潜力的买受人私下磋商提高租金逼迫承租人挪出房屋, 使买卖不破租赁制度形同虚设, 无法保护人最基本生存需求。
( 二) 房屋承租人优先购买权与房屋共有人优先购买权存在冲突
我国存在房屋承租人与共有人两种优先权, 但没有两者优先权发生冲突时, 如何选择适用的相关规定。查看现有案例, 法院更愿意保护共有人权利。房屋买卖不破租赁制度的目的是为保障弱者生存利益, 但上述现象与该宗旨相违背, 这无疑会激发出租者、承租者与继受人相互矛盾。
( 三) 我国法律层面登记制度缺失
《城市房地产管理法》有关于租赁的房屋应登记的描述, 但不是效力性规定, 当事人是否登记不会影响租赁合同效力。如果该行不涉及继受人无伤大雅。一旦涉及第三人, 没有登记信息而出卖人又隐瞒信息, 必定会影响买受让对房屋的使用利益。不难想象, 在带气继续履行先前合同的继受人, 难免会对承租人摆出颐指气使的态度, 这必定会使三者矛盾炙热化。承租人不仅居住利益得不到保障, 还默默承受来自各方给予心理上压力。
( 四) 对出租人信息通知义务缺乏规制
《合同法》230 条提出出租人有责任将房子欲转手的事情告知买受人, 将房子出租状况告知购房人, 但此条缺失消极法律后果并不能发挥实质性作用。这两项制度在多大程度上发挥最优效果与出租人告知责任的履行效果有莫大关系。在弱肉强食的竞争市场里, 为获得金钱利益, 房子出卖者更愿意向买受者发出友好信号弹, 采取私下磋商手段提高租金方法, 故意制造房屋承租者与买受者之间种种不同等假象, 如果上述状况无法缓解必然导致三者利益冲突。
二、房屋出租人、承租人、继受人相互利益协调
住房问题仍是国家安定与否的瓶颈, 能够在大千世界安身立命是每一个人的追求。我们不能像判例法国家一样, 以判例的形式详细规定该制度, 但可以出台相关司法解释从源头上协调三方利益。
( 一) 对承租人利益进行更深层次的保护
1. 城乡户籍一体化下对低保户承租人利益保护
2015 年城乡户口一体化改革, 吸引更多人员进入各大城市, 对于一无所有的他们只能靠承租房屋解决居住问题, 但昂贵租金使他们望而却步。我们应该进一步完善廉租房制度, 注意廉租房制度适用人群的扩大, 使更多低收入人群能够获得国家福利的庇护。使低收入人群不至于由于买受者与出租者暗箱操作无法租房。因此应该将廉租房制度与房屋买卖不破租赁与承租者先买权相结合, 使三方当事人的利益纷争减少。
2. 学习推定驱逐制度保护承租人居住环境
居住问题不仅包括有无居住处所, 在当今时代下更重要的是良好的居住环境。现行法律只有合同法中象征性规定出租人具有维修或者提供适合约定用途房子的义务, 并没有具体涉及房子所有者提供适宜居住环境的责任, 更不用说对出租人没有做好提供适居房子的情况下, 承租者应该怎样保护自己居住利益的规定。美国19 世纪就开始关注居住环境, 并将由于房子所有者没有为承租者营造适宜居住环境而使承租人无法继续居住确定为推定驱逐原则, 以此来保护承租人的利益———赋予其解除合同或者减少租金的权利。我国虽然不一定引进推定驱逐这个制度, 但是可以对出租人没有尽到提供适宜居住房屋责任时做出否定性法律后果界定———要求房子所有者为承租者营造适宜居住环境或者是赋予承租者减少租金或者解除合同权利。既能保障承租者居住利益, 又能使承租者、出租者、买受者在相对公平的状态下使租赁市场健康发展。
3. 房屋承租人优先购买权优于房屋共有人优先购买权
我认为租赁权属于有权占有, 我国法律既然承认占有保护请求权, 并且从物权返还请求权仅针对无权占有人的规定看, 对于占有的保护并没有比对物权保护的程度更低。并且基于这两项制度本就是为弱者居住利益维护, 因此在此两者发生冲突时, 应该使前者优于后者。
( 二) 对买受人与房屋新继受人利益的保护
1. 登记对抗原则逐步建立
公示公信一直是物权法秉承的重要原则。既然租赁权是基于法律对有权占有保护而承认其对抗效力。不管是出于占有是变异物权的特质还是其外在对抗效力, 都需要对房子租赁行为界定公示方法。既然在法律上承认房屋买卖不破租赁制度存在的合理性, 就应该在法律高度上而不仅应该以行政法规的层面上规定登记。为了保护新买受人知情权, 原则上应该坚持登记对抗原则。
2. 承租人优先购买权与房屋买卖不破租赁的协调
《合同法》229 条使用与230 条需要进一步协调。笔者认为, 房虽被租, 但是出租人仍是房屋所有者, 所有出租人继续具有处分权能, 仍可以处分此房, 但是由于出租人肩负提供适居义务, 因此在房被转手前, 要在法定有效期告知承租人, 如果承租人有意愿在与第三者相同条件下购买, 首先应该满足承租人购买意愿, 如果承租人不愿在相同条件下购买就应该保护买受人利益, 不能为了房屋承租人生存利益维护而影响商品市场流通。《最高法院关于贯彻执行民法通则若干问题的意见》118 条已经被废止, 但是“应该提前三个月通知承租者”中的三个月仍然可以为合理期限确定提供参考标准。在这个合理期间内, 如果出租人通知了承租人, 告知房屋需要转让的需求, 如果承租人在此时已经获得购买了房屋的能力, 承租人可以优先购买此房屋, 既保障自己了生存利益, 又便利了出租人, 使其无需寻找下家转让房屋, 这虽然是一种房屋租赁、买卖中最令人满意方式。但是此时, 承租者仍然无力购买房屋, 而房屋拥有者有急需转让房子, 根据承租者拥有地优先购买权, 出租人需要给予承租人因为其转让房屋所造成的损失, 那么获得经济补偿的承租人仍然可以继续寻找将要租赁的房屋, 而出租人也可以按照其意愿转让房屋, 这样既变相维护了承租人的利益, 又能按照出租人的意愿流转房屋, 并且房屋买受人也可以获得无权利瑕疵的房屋, 可以不受原租赁合同的限制, 可以享受买卖合同带来的全部利益。因此, 在房屋所有者按照《合同法》230 条, 尊重承租方优先性权利, 就不该受此原则束缚, 因为该原则的适用已经切实保障了承租人利益, 如果在该情况下, 仍然适用该原则, 无疑会影响商品自由流通而忽视租赁市场其他参与人的利益。
三、结语
居住是每个人最基本的生存需求, 虽然房屋买卖不破租赁与承租人优先权确立宗旨为保护社会低收入者基本居住需求, 但由于现行法律法规的不完善之处, 不仅没能切实实现该宗旨, 还损害了承租者、买受者利益, 使三者矛盾激化。因此我们可在户籍改革大背景下使更多低收入者获得国家福利庇护, 学习美国推定驱逐制度, 改善居住环境, 使承租者利益获得最大程度保护。同时应该通过登记对抗公示方法与两者制度内部协调, 保护出租者、新买受人利益, 最终使三方当事人利益达到最大限度平衡, 房屋租赁市场健康发展。
摘要：房屋买卖不破租赁与房屋承租人优先购买权最初存在宗旨为保护房屋承租人生存权利, 但在实际实施过程中非但没有尊重此原则立法精神, 反而更加严重损害承租者利益, 并且忽视房屋所有人与新继受人利益, 激发了三者矛盾之争。随着整个社会公平意识的提高, 我们不仅需要以更加合理方式尊重制度存在宗旨, 保护社会最底层者居住利益, 更需要协调房屋出租人、承租人与新继受人之间利益关系, 淋漓尽致地发挥上述制度效用。
关键词：利益纷争,房屋买卖不破租赁,房屋承租人优先购买权
参考文献
[1]王泽鉴.用益物权·占有[M].北京:中国政法大学出版社, 2010.
出租房屋的首相 篇3
刚走进门，经理亚当就主动介绍起来：“怀特夫人，您来得正好。现在有一处非常棒的待租房屋，它位于伦敦西郊诺丁山，靠近海德公园。”
安娜对诺丁山慕名已久，早就期待著搬入此街区居住。
见安娜有意向，亚当立即拿出详细资料给她看：这是一幢带四间卧室的两层小楼，有厨房、地下室，甚至还有电梯！现在的房东于2005年用110万英镑买下它，并花60万英镑进行过装修……亚当说，经房产公司估价，该房目前市值当在270万英镑左右，而月租金仅需6000英镑！
安娜动心了。于是，她向亚当表示，希望尽快与房东签订租住合同。谁知，亚当却一反常态，支支吾吾的。
安娜性格直爽，忍不住说：“如果不合适，那么请帮我另外推荐一处房屋。”
亚当连忙摆手：“不不，非常适合您。只是我不能答应您马上签合同，因为房东不是普通人。”
“不是普通人？来自火星吗？”安娜忍俊不禁。
“不是火星人，夫人。房东是现任首相戴维·卡梅伦，他日理万机，也许不能做到让他尽快与您签订租房合同。”
一周后的中餐时间，伦敦市唐宁街13号的餐馆里西南方向的三张餐桌，气氛诡异。数名着装一致、神情严肃的神秘男士虽然列座，但他们没有像其他顾客那样大快朵颐，而是整齐划一地把目光专注于角落里的一张西餐桌上。
受这群人“监视”的餐桌两旁，伦敦市民安娜·怀特与英国首相戴维·卡梅伦相对而坐，各自在亚当中介公司拟定的租房合同上用钢笔签下了自己的名字。双方当场办理完手续后，卡梅伦便在保镖的簇拥下离开了。
餐馆的侍者见安娜一人坐在餐桌边，随口问：“您的朋友为什么不用午餐就离开？”
安娜这才如梦初醒般发出一声欢呼：“我租到了英国首相的房屋！”
安娜突发奇想，提出要把自己和首相签订合同的那张餐桌买下，而餐馆老板委婉又坚决地拒绝了。
此后，伦敦唐宁街13号餐馆的那张具有特殊意义的桌子，被老板贴上了一张“温馨提示”的标签：尊敬的顾客，唐宁街13号餐馆提醒您，您面前的桌子实非平常，它上面曾经签订过首相与平民之间的合同，全世界目前仅此一例。
出租房屋消防安全管理承诺书 篇4
为加强居住出租房的消防安全管理，预防和减少火灾事故，保护群众生命财产安全，维护经济发展和社会稳定，根据有关法律、法规，制定本责任书。
一、居住出租房应当符合下列消防安全要求：
（一）室内隔断必须采用不燃材料，其他部位采用不燃或者难燃材料；
（二）每一楼层均有安全出口和疏散通道，每层居住20 人（含）以上或者建筑物为 4 层（含）以上的居住出租房有2条以上疏散通道，疏散楼梯设置火灾事故照明灯，疏散通道的宽度不得小于1米，严禁在疏散通道、出口处堆放物品；
（三）室内不得设置仓库和生产车间；
（四）室内电气线路敷设采用PVC 阻燃套管保护；
（五）3 层（含）以上的居住出租房，每层至少配置一条逃生绳；
（六）3层（含）以上房间的窗户不得设置铁栅栏或者防盗窗。
二、出租方应当履行下列义务：
（一）出租房的户（房）主为消防安全的第一责任人，对居住出租房的消防安全负责。
（二）居住出租房按照要求配置消防设施，严禁将不符合消防安全条件的建筑用于出租，已经出租的必须按照《杭州市居住出租房消防安全管理规定》进行整改；
（三）出租方对居住出租房进行维修管理，确保其符合消防安全求；
（四）定期进行消防安全检查，做好检查记录，及时消除火灾隐患；
（五）居住出租房内居住人数应当符合要求，并报当地公安派出所备案，同时应及时督促承租方按照规定向有关单位和部门申报登记、备案手续；
（六）居住出租房发生火灾时，迅速组织人员扑救火灾，保护火灾现场，协助调查火灾原因。
三、出租方应当与所在村签订消防安全承诺书，并根据承诺书要求，严格履行出租房屋消防安全第一责任人的义务。
本承诺书一式二份，村委会、出租房房东各执一份，自签字之日起生效。
承诺人（签字或盖章）：村：
承租人出租人承诺书 篇5
承租人出租人承诺书
中国农业银行股份有限公司：
出租人的房产坐落于，建筑面积平方米，现由承租人租赁。因上述房产拟抵押给贵行，用于贵行向借款人发放的贷款的抵押担保。
承租人与出租人共同承诺：在房屋租赁期限内，如贵行行使抵押权，处置上述承租房产，则承租人与出租人订立的房屋租赁合同于贵行通知之日提前终止。承租人与出租人之间因租赁合同的履行或解除而发生的争议，双方自行协商解决。
承租人：出租人：
房屋委托出租合同 篇6
引导语：房屋委托出租合同要怎么写呢下面小编为大家带来房屋委托出租合同范本，欢迎大家阅读和参考。
房屋委托出租合同范本一：
合同编号：_________
甲方(房地产开发企业)：_________
法定住址：_________
法定代表人：_________
职务：_________
委托代理人：_________
身份证号码：_________
通讯地址：_________
邮政编码：_________
联系人：_________
电话：_________
传真：_________
帐号：_________
电子信箱：_________
乙方(物业管理企业)：_________
法定住址：_________
法定代表人：_________
职务：_________
委托代理人：_________
身份证号码：_________
通讯地址：_________
邮政编码：_________
联系人：_________
电话：_________
传真：_________
帐号：_________
电子信箱：_________
甲方通过(□招投标，□协议选聘)方式将_________(物业名称)委托乙方实行物业管理服务。为保障本物业正常运行，为业主创造优美、整洁、安全、方便、舒适、文明的生活和工作环境，根据国家、省物业管理有关法律、法规、规章的规定，在自愿、平等、协商一致的基础上，双方达成以下合同条款。
第一条 物业基本情况
物业类型：_________
座落位置：_________市_________区_________路(街道)_________号。
管理界限：东至_________;南至：_________;西至_________;北至：_________。
占地面积：_________平方米。
建筑面积：_________平方米。
容 积 率：_________%
绿地占有率：_________%
公建配套用房面积：_________平方米
小区总户数：_________
受益人口：_________
委托管理的物业构成细目见附表。
第二条 委托管理服务期限
物业管理服务期限为_________年_________月(不超过整个物业管理区域房屋交付使用后_________年)，自_________年_________月_________日_________时起至_________年_________月_________日_________时止。合同期未满，业主大会成立后业主委员会与所选聘的物业管理公司签订物业服务合同生效时，本合同终止。
第三条 物业服务内容
乙方应当提供的物业服务包括以下内容：
1、制定物业管理服务工作计划，并组织实施;管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收材料等;建立物业管理的各项制度;_________。
2、房屋建筑共用部位的日常维修、养护和管理，共用部位包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重墙体、楼梯间、走廊通道、_________等。
3、共用设施设备的日常维修养护、运行和管理，共用设施设备包括：共用的上下水管道、共用照明、_________等。
4、公共设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、化粪池、泵房、自行车棚、(停车场、库)、_________等。
5、公共绿地、花木、建筑小品等的养护与管理。
6、公共环境卫生，包括房屋共用部位的清洁卫生，公共场所的清洁卫生、污水管道的疏通、垃圾的收集、_________。
7、维持公共秩序，包括门岗服务、物业区域内巡查、_________。
8、维持物业区域内车辆行驶秩序，对车辆停放进行管理。
9、消防管理服务，包括公共区域消防设施的维护，_________。
10、电梯的运行和日常维护管理。
11、房屋装饰装修管理服务。
12、接受业主委托，对其物业的专有部分进行维修养护(服务价格由双方另行商定)。
13、其他委托事项_________。
第四条 物业服务质量要求
(一)房屋及维修管理
1、房屋外观完好、整洁，无脏损和妨碍市容观瞻现象。
2、房屋行政街号、幢号、单元号有明显标志，设有引导方向平面图。
3、封闭阳台、空调外安装、抽油烟机排气孔等统一有序，房屋立面无吊栏等悬挂物。
4、一楼护栏无探出墙面现象，二楼以上无护栏。
5、房屋完好率98%以上。
6、房屋大中修有完整的开工报告及工程预算书，履行安全技术交底手续，工程质量验收手续齐全，决算书经过有关部门审计，有完整的竣工报告并建立有关保修制度，工程资料存档备查。
7、房屋小修、急修及时率98%以上，合格率达100%，险情排除及时率达100%，有维修记录和回访记录。
8、房屋档案资料管理完善，按幢、户立档。
(二)共用设备管理
1、设备图纸、档案资料齐全，设备台帐记录清晰，管理完善，随时查阅。
2、专业技术人员、维修操作人员严格执行操作规程，按要求经过专业培训，持证上岗。
3、设备良好，运行正常，有设备运行记录。有专门的保养检修制度，无事故隐患。
4、小区内生活用水(高压水泵、水池、水箱)有严密的管理措施，有二次供水卫生许可证和操作人员健康许可证。水质检验合格。
5、电梯按规定时间运行，电梯厢清洁卫生，通风、照明良好。
6、电梯有专业队伍维修保养，安全运行和维修养护规章制度健全，运行养护有记录。
7、负责锅炉供暖的，严格遵守锅炉供暖各项规章制度，运行正常，并有运行记录。供暖期间，居室内温度应为18℃，不低于16℃。
(三)共用设施管理
1、小区内公共配套服务设施完好，并按原设计用途使用。
2、公共照明设施设备齐全，运行正常。
3、道路畅通，路面平坦无损坏。
4、污水排放畅通，沟道无积水。
5、危险部位标志明显，有防范措施。
(四)绿化及养护管理
1、公共绿地、庭院绿化布局合理，花草、树木、建筑小品配置得当。
2、绿化有专人养护和管理，无损坏、践踏现象，无病虫害及枯死现象。对绿地、花木等定期浇水、施肥、除虫、修剪、清除枯叶。
(五)环境卫生管理
房屋承租人优先购买权的适用范围 篇7
一、互易
从法律效果上看, 互易同出卖一样都导致第三人取得租赁房屋的所有权, 不同点在于互易中第三人是以金钱之外的财产权作为对价。因此, 鉴于互易与买卖所产生的所有权移转之法律效果相同, 如果承租人能提供同样的互易对价, 满足了“同等条件”的要求, 就应使他对租赁房屋享有优先购买权, 在住房租赁关系中尤其应该如此。当然, 如果出租人通过互易旨在获得第三人提供的特定物, 此时即使认为承租人有优先购买权, 但由于无法满足“同等条件”的要求, 其权利实际上无法行使。有鉴于此, 在解释论上, 不能直接将《合同法》第230条或法释[2009]11号的相关规定直接适用于互易。但可依据《合同法》第175条关于互易参照买卖合同的规定, 认定在互易的情形下房屋承租人亦享有优先购买权, 但前提是承租人行使其权利时应满足“同等条件”的要求。
二、代物清偿、以物抵债
代物清偿是指, 债务人以其他给付代替原合同约定的给付形式, 债权人实际接受, 从而消灭债权债务关系的行为。我国的现行立法并未明文规定该制度, 但在审判实践中这种现象经常发生, 通常被称为“以物抵债”。关于因代物清偿或以物抵债导致租赁房屋的所有权发生移转时, 承租人可否行使优先购买权, 我国裁判例采取了否定的立场。例如, 有法院认为, 以租赁房屋作价抵偿债务时, 该项房屋所有权的移转并非建立在买卖关系之上, 房屋所有权人 (债务人) 和债权人之间并不存在“出卖”关系, 并不符合房屋承租人优先购买权的成立条件, 因此, 承租人并不能要求优先购买房屋, 相应地, 房屋所有权的移转 (以物抵债) 不构成对原告享有的优先购买权的侵害。1又如, 法院在一则判决书中写道, “被上诉人与第三人之间约定以房屋抵偿部分工程欠款, 双方当事人之间并没有房屋买卖的意思表示, 该协议实质是以物抵债的协议, 由此而产生的房屋所有权转移是以房屋抵偿工程款的必然结果。”据此, 房屋承租人主张优先购买权的理由亦是不成立。2笔者认为, 上述裁判例的立场并不妥当, 代物清偿或以物抵债与在效果上与买卖无异, 同样发生租赁物所有权的移转, 在解释论上应类推适用《合同法》第230条或法释[2009]11号第21条的规定, 允许承租人在代物清偿或以物抵债的场合行使优先购买权。
三、法院执行拍卖、变卖
法释[2009]11号第22条和第23条分别规定出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋, 以及出租人委托拍卖租赁房屋的情形, 没有规定未经出租人委托的法院强制执行拍卖或变卖租赁房屋的情形。但根据2004年最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第16条的规定, 在民事执行的拍卖或变卖中“优先购买权人”有权行使优先购买权, 此处的“优先购买权人”应包括房屋承租人。由此可见, 不论此等拍卖或变卖是否经出租人委托, 承租人均享有优先购买权, 但其请求权规范基础不同, 在适用法律时应注意区分。对此, 也有裁判例认为, 房屋被强制转让或用于清偿抵押债务时, 只要是采用买卖方式, 承租人可通过参与购买方式取得所有权的, 在承租人、出租人及买受人三者关系中, 保护承租人的优先购买权, 并不损害其他各方的利益, 故承租人的优先权仍应当受到法律保护。3但是, 如果因法人的合并或分立而改变房屋所有人, 其目的并不在于取得价金, 通常只发生所有权人名义的变更, 也并非彻底改变或终止原有资产的整体性关联, 此时, 房屋承租人优先购买权产生所需要的“承租人出卖房屋”条件并不具备。当然, 如果在此过程中, 转让租赁房屋的目的就在于取得价金, 此时承租人便可以通过提供同样的价金来行使其优先购买权。
但值得指出的是, 实际上, 各国通行做法中, 对于法院强制执行、拍卖中优先购买权的行使, 是持否定态度的。因为法院的强制执行、拍卖往往是在债务人的财产不足以完全清偿债权人债权的情况下进行的, 如果还优先保护优先购买权人利益, 则势必会损害债权人债权的完全实现。所以, 在法院强制执行、拍卖过程中, 一般是禁止优先购买权人行使优先购买权。如《德国民法典》第471条即禁止在强制执行程序中行使各类优先购买权。台湾地区亦有类似主张。
四、政策性的房屋分配
在政策性的房屋分配中, 有资格参与房屋分配的人往往必须具备一系列特殊的条件, 如达到一定工龄、获得某些奖励、具备某些职称等, 如果允许房屋承租人主张优先购买权取得房屋, 则可能造成房屋分配的实际结果与房屋分配的政策背离, 此时不宜承认承租人的优先购买权。如何识别那些情形属于政策性的房屋分配, 是司法实践中的难点。例如, 法院认为出租人依据《关于省政府办公厅经营性资产处置的决定》将租赁房屋出售给其属下干部徐光某某, “属于单位内部分配并出售房屋的行为, 原房屋承租人不享有优先购买权。”4再如, 另一起案件中, 法院认为在房改过程中出租人将租赁房屋出售给第三人, 属于单位内部分房, 其所签订的出售公有住房协议书, 并不是一般意义上的房屋买卖, 不涉及适用优先购买权问题。5再如, 法院认为出租人与第三人之间存在的是拆迁安置补偿关系, 而非房屋买卖合同关系。拆迁后建造的房屋, 并非承租人所承租的房屋。针对该安置房屋, 出租人与第三人之间并不存在买卖合同, 并不属于出租人“出卖”房屋, 因此, 房屋承租人并不能依据《合同法》第230条主张房屋承租人优先购买权。6
五、合作开发、自拆联建
合作开发、自拆联建是指, 房屋所有人将自己的房屋拆除重建, 其他投资人进行投资, 双方共同对于新建的房屋享有相应比例的房屋所有权。在一些地方性法规和规章中, 这种情况下的出租人以其房屋及土地使用权出资和他人合作建房行为, 也被认为是“出售”房屋。7但在审判实践中, 针对合作开发和自拆联建租赁房屋等情形, 法院通常不认可承租人有优先购买权。在一份判决书中法院写道, “被告与第三人将房屋买卖合同变更为合作开发协议后, 原告对本案讼争的房屋就不再享有优先购买权, 故原告要求确认被告侵犯了原告的优先购买权的主张, 本院不予支持。”8另有法院认为“糖酒公司与竹都建司之间应属于自拆联建。糖酒经营站所称双方系房屋买卖无相应证据证明, 其优先购买的请求不予支持。”9此外, 在吉林一起判决中, 法院认为, 出租人与第三人签订的换建房屋协议, 并非是有意规避法律剥夺承租人享有的优先购买房屋的权利。同时认为, 即使将换建房屋协议认定为买卖, 承租人亦不具备行使优先购买权的同等条件。因为房屋开发建设牵涉到开发资质、条件许可等诸多要求, 这些条件第三人具备, 但承租人不具有此项资格, 不具备买此房后开发建设的条件, 也不享有优先购买权。10事实上, 在合作开发和自拆联建租赁房屋的情形下, 出租人并非旨在于取得价金, 第三人也多有资格方面的要求。但为了防止出租人与第三人串通, 以合作开发或自拆联建的名义进行买卖租赁房屋, 在实践中应根据各方证据判定合同的性质。
六、混合赠与
如果纯粹的赠与租赁房屋, 已完全溢出了出卖房屋的文义, 当不成立承租人的优先购买权。但如果租赁房屋的让与中混合了出卖和赠与的双重因素, 这种让与应认定为出卖还是赠与?不同的定性将直接影响到房屋承租人是否享有先买权。在学说上, 如果一个契约中所含的构成部分属于不同的契约类型, 其中具有半赠与意思的, 属于混合赠与。于此情形, 原则上应分别适用此不同类型的规定。法释[2009]11号24条第2项吸收了既往的审判经验, 规定出租人将房屋出卖给其“近亲属”时承租人不享有优先购买权。作这种规定的理由是, 近亲属之间的房屋买卖中包含有赠与、感恩等感情因素, 其性质多为混合赠与, 不能完全适用买卖合同的规定。如果允许承租人以同等条件优先购买, 上述基于感情因素的赠与利益反为承租人偏沾, 违反了让与租赁房屋的根本目的, 因此在此情形下承租人不应享有优先购买权。为避免这种例外的无限扩大适用, 法释[2009]11号24条第2项将出租人的“近亲属”的范围限定为其配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女。但问题是, 这种例外可否做扩大解释, 认为出租人向与其具有其他特殊亲密关系的人出卖租赁房屋时承租人亦不享有优先购买权?在法学方法论上, 虽然有人认为当颁布一条针对一个确定的例外情况或一组这样的情况的规定时, 这个规定不可以当然地类比适用到其中没有产生例外情势的案件上。这种认识, 乃所谓的“例外规定应作限制解释”, 但此可作为参考而不能作为准则, 仍须依法律意旨加以认定。就法释[2009]11号24条第2项而言, 出租人向其“近亲属”出卖租赁房屋时承租人例外地不享有优先购买权, 该规范意旨在于避免赠与的利益为承租人偏沾而有违让与租赁房屋的根本目的。仅此而言, 如果存有符合该例外规定的规范意旨的其他情形, 仍可将此例外规定适用之。关于这个问题, 我国法院审理的一则案件深具启发性和可参考性。在该案中, 某村委会讨论形成的“党员村民代表会议记录”上载明, “大家讨论认为, 谁给钱多卖给谁, 但本村村民优先”。据此, 法院认为, 村委会及村民代表会议实质上赋予了本村村民以优先购买权。因第三人系该村的村民, 而承租人是城市户口, 因此双方同作为购买人, 在身份上则不具有同等性。依据上述村民代表会议决定, 应当是本村村民优先购买权优先于房屋承租人优先购买权, 故该房屋承租人不得主张优先购买权。○11法释[2009]11号24条第2项实施后, 针对类似的案件, 在解释论上应对该项规定作类推适用。
参考文献
[1]魏振瀛主编.民法[M].北京:北京大学出版社.北京:高等教育出版社, 2010.
[2]谢在全.民法物权论 (上册) [M].北京:中国政法大学出版社, 2011.
[3]史浩明, 张鹏.优先购买权制度的法律技术分析[J].法学, 2008 (9) .
承租人为何不得将房屋擅自转租 篇8
王某是一塑料厂的工人，山于工厂经营小景气，2000年3月，王某下岗了，生活愈加困难。好友陈某对他的处境非常同情，主动提出把自己的一间临街房屋租给王某开餐馆，而且每月只收王某600元租金，这个价格比市价要低许多。王某喜出望外，很快与陈某签了房屋租赁合同，约定租期为5年。王某用陈某的房屋开了一家餐馆，但由于王某经营无方，餐馆很不景气，几个月后，王某没有信心再经营下去了。这时正好有人想租他的店面，王某遂以每月1200元租金转租，除了每月交给陈某600元外，王某每月净赚600元。此事后来被陈某发现了，陈某认为，当初是看在朋友的份上想帮王某一把才定下600元租金的，王某将房屋转租并从中渔利，违背了自己的初衷，要求王某退房。王某尽管感到有些理亏，但认为有合同在手，要打官司的话自己稳操胜券，所以不答应退房，说5年租期届满时自然会退房。陈某无奈之下起诉到法院，要求解除与王某的房屋租赁合同。
本案中，陈某将临街房屋出租给王某开餐馆，符合国家法律的规定，双方所签的租赁合同有效。但承租人王某如果要将房屋转租给第三方使用，必须事先征得出租人的同意，否则，出租人有权收回租赁物，解除租赁合同，并由承租人承担违约责任。我国《合同法》224条第2款规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”本案中，王某将房耀转租他人，并未通知陈某，更不要说取得陈某同意了，因此，陈某有权解除与王某的合同，收回房屋的使用权。
按合同约定合理使用租赁房屋是承租人的基本义务。本案中王某若不想租下去，他可以与陈某协商解除租赁合同，但不能擅自将房屋转租，更不能以此谋利。