物业工程管理日常工作计划

物业工程管理日常工作计划（共13篇）

物业工程管理日常工作计划 篇1

1.日常管理工作的内容

（1）物业管理区的安全保卫、清洁、绿化及消防;

（2）房屋及建筑的公共部分、机电设备、公共配套设施的维修、管理;

（3）住户装修管理；（4）车辆管理；（5）客户档案管理；

2、安全保卫

（1）向当地有关部门了解物业管理区可能存在的治安问题，制定治安案件发生率控制标准；（2）制定物业管理区治安管理条例，保安员岗位职责及保安工作作业指导书；导书；

3、清洁

（1）根据物业管理区的房屋、公共场所及配套设备的特点、制定清洁保洁率；

（2）制定物业管理区清洁卫主管理条例、保洁员岗位职责及保洁工作作业书；

4、绿化

（1）根据发展商的要求参与制定绿化方案或承担绿化方案的实施；

（2）制定物业管理区绿化完好率标准及绿化管理规定；

（3）明确绿化人员的管理规定、岗位职责及作业指导书；

5、消防

（1）向当地有关部门了解物业管理区可能存在的消防隐患、制定消防设备、设备完善率及火灾发生控制率的标准；

（2）制定物业管理区消防管理条例及消防工作内容、明确责任人；

（3）制定消防设备、设备的管理、维护、使用规定及作业指导书、确保消防系统符合国家规定要求；

6.水、电设备的管理、维护

（1）了解有关水、电设备可能出现的问题或存在的事故隐患，制定水、电设备的故障率、维修及时率和合格率控制标准；

（2）制定水、电设备的使用和维护条例及作业指导书，以保证其达到应有的性能标准；

（3）制定水、电设备维护人员的管理规定及岗位职责；

7.房屋及建筑公共部分、公共配套设施的维护、管理

（1）了解物业管理区内房屋及建筑公共部分、公共配套设施可能存在的问题及事故隐患率，制定相应的完好率、维修及时率及验收合格率指标；

（2）制定房屋及建筑公共部分、公共配套设施的使用及管理规定；

（3）公制定房屋及公共配套设施维护人员的管理条例、岗位职责及作业指导书；

（4）的业主自行出租的房屋或公共配套设施，物业管理公司必须要求业主按照当地政府的有关规定完善相应的手续，并制定对承租人的管理规定。

8.住户装修管理

（1）制定住户装修管理规定，明确装修范围、时间、垃圾的处理及装修人员的管理，完善装修申报手续；

（2）建立装修检查监督制度，明确责任人，以确保房屋结构、小区消防、防盗安全及环境卫生不受影响；

9.车辆管理

（1）车辆管理包括机动车及非机动车的管理；

（2）制定物业管理区内车辆的进出、停放和行驶的管理规定，明确责任人的岗位职责及作业程序；

（3）制定停车场、自行车棚的完好率、维修及时率和合格率标准。

10.客户档案管理

（1）客户档案包括与客户有关的各类入住资料、申请表格、维修记录、合同、协议、收费记录；

物业工程管理日常工作计划 篇2

1 建立警务车辆管理的长效机制

警务车辆是公安干警执法的重要代步工具, 良好的车况和性能对于公安干警执法具有非常重要的作用, 它可以让公安干警在执法过程中掌握更多的主动权和战机。为了加强对警务车辆的日常管理工作, 我们必须要建立警务车辆管理的长效机制, 具体可以从以下几个方面入手:

1.1 建立和坚持警务车辆的例保制度

目前, 警务车辆的管理大都实行定人保管制度。在此基础之上, 笔者认为还应该建立与其相适应的警务车辆例保制度。例保制度的建立要求警务车辆的保管人员定期将警务车辆的例保情况上报。上级管理部门和管理人员对警务车辆的例保情况进行审核, 一旦发现警务车辆由于例保不到位或因为没有例保而造成警务车辆损坏的, 必须要给予驾驶员以相应的惩戒。对于那些在警务车辆全年驾驶中因为违章驾驶而发生交通事故的驾驶员也应该给予相应的惩罚。不过对于那些全年安全驾驶的警务车辆驾驶人员也应给予一定的奖励。做到奖惩结合, 有效调动警务车辆驾驶人员的工作积极性和主动性。

1.2 建立完善的警务车辆定期保养和报废制度

警务车辆的定期保养是非常重要的, 车辆行驶到一定的路程之后必须要对其进行保养, 从而有效防止警务车辆的机械超强度工作, 造成车辆的损毁, 进而影响交通执法工作。但是, 在具体的执行过程中由于诸多原因, 部分警务车辆却没有得到有效的定期保养。基于此种情况, 我们必须要建立相应的定期保养制度, 一旦发现警车没有得到定期保养, 对相关人员必须要进行相应的惩戒。除此之外, 对于那些业已达到报废年限的车辆也坚决不允许再使用, 从而有效消除警务人员在执法过程中存在的安全隐患。

2 建立警务车辆驾驶员管理的长效机制

警务车辆的质量再好也需要有专人进行长期维护, 一辆好的警车必须要相应的配置一名优秀的驾驶员才可以让其延长使用寿命, 才能有效配合交警执行执法任务。笔者认为, 警务车辆的驾驶员在执行任务的过程中必须要具备两种基本意识:首先, 要确保警务车辆的行驶安全;其次, 要把自己的任务完成好。基于此种情况, 我们必须要建立完善的警务车辆驾驶员管理的长效机制。具体可以从以下几个方式着手:

2.1 把好选人关

警务车辆的驾驶员是一份非常重要的工作, 他 (她) 关系着公安干警执法工作能否顺利完成。因此, 警务车辆的驾驶员选择的首要条件就是驾驶技术过硬。除此之外, 还应该能够管好车、养好车, 熟悉基本的汽车维修常识。其中最为重要的是具有一定年限的行车安全记录。上述条件都是选择警务车辆驾驶员的必备条件, 必须严格执行。

2.2 组织安全学习

警务车辆能否安全行驶与执法是否可以顺利有效的执行有着非常密切的关系。因此, 相关部门必须要定期组织警务车辆的驾驶员学习《高速公路交通管理办法》和《中华人民共和国道路交通管理条例》, 并对其学习成果进行有效考核。进而强化公安干警警务车辆驾驶员的安全行车意识, 避免部分驾驶员在执法过程中违法行车事件的发生。除此之外, 我们还要加强对警务车辆驾驶员的职业责任感和荣辱观教育, 消除存留在他们脑中的特权思想, 保障他们的行车安全。

2.3 建立值班备勤制度

公安干警执法在一天二十四小时内随时可能进行, 为了确保警务车辆可以及时、快速、高效的配合执法人员进行执法, 我们必须要建立值班备勤制度, 二十四小时安排有驾驶员值班, 从而避免需要紧急用车却找不到驾驶员的尴尬局面。除此之外, 我们必须要求非值班人员也要做到二十四小时待命, 随时准备出发。这也是作为一名警务车辆驾驶员必须要承担的基本职责。

2.4 加强对擅用警车的处罚力度

擅自私用交警警务车辆的现象在全国范围内已经不乏少数。部分驾驶员为了自身的利益可能会擅自用车, 或借给其他非警务人员。这种现象的存在可能会严重影响到交警执法。因此, 我们必须要加强对擅用警车人员的处罚力度。一经发现绝不姑息。除此之外, 相关部门还应该建立警车出车每日登记台册, 对于警车的使用进行严格的监管, 从而有效防止警务车辆的擅用、滥用。

3 结语

警务车辆的日常管理工作是一件非常复杂且长期的工作, 它需要有专门的制度配以执行才能有效完成。同时也需要相关管理人员具有认真负责的执行态度才能最终完成。希望本文的写作可以给相关管理人员以经验上的启示, 不断探索有效的警务车辆管理办法, 提高警务车辆管理的有效性。

参考文献

[1]张煜华, 刘奎.对应急状态下公安后勤保障工作的思考[J].辽宁警专学报, 2009 (02) .

班主任日常管理工作浅谈 篇3

[关键词]班主任 工作 管理

[中图分类号] G635 [文献标识码] A [文章编号] 16746058（2016）030104

十九年的教育教学工作实践活动中，我深刻地体会到：高度的责任心、持久的爱心是做好班主任工作非常重要的前提条件，这也是我们做一个好教师的基本要求。

学习《教育新理念》，感觉到现代的教育思想有了质的变化：着重多元化、崇尚差异、重视平等、张扬个性。所以，现在的教育教学中，如何让学生充分发挥自己的个性，已经越来越成为大众关注的一个焦点问题。因此必须把学生当作有个性差异的个体看待，而不是把他们作为一个整齐划一的所谓“整体”看待。要在工作中具体地处理好“尊生与爱生”“差生与差异”“行为与品行”“学会与会学”等关系，颇为值得教师思索！我从长时期的一线教育教学工作中，思索并践行了下面一系列的班主任工作管理经验。愿与教学同仁们共同分享。

一、在活动中培养凝聚力

一个班就是一个集体，应该是团结的、有凝聚力的。刚接手初一的新生时我就发现了一个现象，由于这些新生不是来自同一个学校，互相之间没有什么交流，之前熟悉的同学就三三两两聚在一起，来自不同学校的同学连话都很少讲，整个班级就像一盘散沙。时间一长班上呈现出一个个的帮派，互相之间的矛盾也发生了不少，让我这个班主任很是头疼。

作为班主任必须很快找到机会，找到办法，让这个陌生的群体变成一个密不可分的团结的集体。恰好学校要在十一月中旬举行运动会，要各班训练好入场式，除了练好队形队列还要夹杂着表演。这可是得由整个班集体所有成员的相互配合才能完成的，想想班级的散状，我可得挖空心思了。训练是一个漫长的过程，在队列行走的训练中，我班学生一开始是各顾各的，相互之间不交流、不配合，实在是太不整齐了。之后我就把他们队列行走的过程录制下来在教室放给他们看，加以适当的点评，再带他们去看那些练得好的班级，看看别人班的同学是如何互相配合的。然后班会课上我故意说这样的话刺激大家：“我们班就是一盘散沙，都是个人主义，大家都没有集体思想，这次运动会基本上不用比都知道最后一名非我们班莫属。”慢慢地在接下来的训练中开始有了一些变化，那些走起来不对拍的学生周边的同学时常提醒他们如何跟上大部队的步伐，互相纠正。有时为了要哪个造型、哪个表演动作，大家都能积极的给出建议。我知道我的激将法有用了，在全校学生的面前他们都是一（9）班的人，再不团结合作那可是真的会拿倒数第一的。学生的集体荣誉感被我最大限度地激发出来，并且发挥了应有的作用。这次运动会的举办让我看到了一个班集体的团结，让我感到由衷的欣慰，让我头疼已久的学生之间的隔阂和冷漠关系得以改善，最后我班运动会上获得了二等奖。接下来的元旦大合唱活动到来时，我因势利导鼓励学生再接再厉，争取更好的成绩，一个有了凝聚力的班级，学生已经知道努力的方向了。在班干的组织下，大家自己练，他们吹响了向一等奖进军的号角！

因此，充分运用大型的班集体活动，是可以激发出学生的班级荣誉感的。从而在今后的学习中也会自发地出现成绩好的学生帮助学习差的学生补功课，让整个班级的成绩有了很大的提高。

二、适可的惩罚

想当一个优秀的班主任，应当用“爱”去开启学生的心灵，许多时候我们的一举一动、一次次的谈话、一个个的眼神、一句句的鼓励、一声声的批评，都会对学生产生长久的影响，你的付出会得到相应的回报。细想一下，真正能领悟到教师苦心的学生，绝对孺子可教也。但事与愿违的是，你对他越宽容他却更加得寸进尺地违反纪律，从而影响到整个班级的管理。因为学生中除了有吃软不吃硬的，也有吃硬不吃软的，这是在这么多年班主任工作中我深刻体会到的。如果没有严明的纪律，只有良好的班风也很难有效管理好一个班级。

班级的管理中有表扬也得有合适的惩罚。通常班级的卫生是班主任比较操心的问题，每次班会课上我都强调：班级卫生不是值日生扫完地就行了，主要还是要靠班上每一位同学的维护，平时做到不乱丢垃圾。如果值日生前面扫你后面丢，这样如何能保持干净。我多次强调后学生座位上的垃圾确实少了，有垃圾时他们也会马上处理干净。但是教室垃圾筐四周的垃圾却永远不干净，看来强调作用不大，我交代坐后排的学生注意观察有哪些同学乱丢垃圾，但他们也没有反馈，也许是同学之间不好意思打小报告，所以这个问题得不到根治。

有一次我从教室后面巡堂，正巧看见有一个学生坐在座位上直接向垃圾筐扔垃圾，结果没扔进去掉地上了，原来此处的垃圾就是这样造成的，而旁边的同学也无动于衷。抓了个现行后，我立即采取措施。以后垃圾筐周围的卫生就让这个学生负责，脏了他要即刻扫干净，不能让我看见周围还有垃圾，一直负责到抓住下一位乱扔垃圾的同学，这样一来难题就解决了。所以有些必要的处罚还是可以解决问题的。

三、“数子十过，不如奖子一长”

教育实践证明，数子十过不如奖子一长，赞扬后进生的微小进步要比嘲笑他们的明显劣迹有效得多。我放大他们的优点，缩小他们的缺点，慢慢让他们的缺点逐渐萎缩、消失，而他们的能力也在激励中焕发出来。这些最初的后进生现在已是我的得意门生，虽然缺点还有不少，但优点也多了很多，因为我最大限度地激发出了他们的潜能。

对于那些特别叛逆的学生一味地指责他、挖出他的缺点，只会将他越推越远，甚至他会拉着一帮同学跟你对立，班级管理的难度可想而知。若是不时地找出他的一些优点放大，让他知道他不是一无是处的人，他也有优点，找到他也认为自己可以成为好学生的希望；不至于长期受别人的歧视破罐破摔而造成逆反。这样的做法，用文学语言来形容就是：不是锤的敲击，而是水的载歌载舞使这块鹅卵石日臻完美。

四、班主任要做学生的表率

记得在我带过的班级中，有一个班的部分学生经常会在下午迟到，理由很多：睡过觉、闹钟不响等等，找家长处理也是用各种各样的理由推脱。我想了一下，敢于迟到的关键还是在于无所畏惧，如果班主任强硬要求，学生会在惧怕的基础上加以配合。孔子说：“其身正，不令而行，其身不正，虽令而不行。”因此，要求学生不迟到、不早退、不逃课，我得以身作则，早上早餐前就到教室等待学生的到来，看着他们抬餐分餐。教师的一举一动，学生都会看在眼里的，作为班级管理者，第一时间到位，才能严格要求学生做好每件事情。平常没课时经常到教室巡堂，掌握学生课堂上的动态，跟科任教师、班干多交流，了解班上的动态，及时遏制不良之风，这样的以身作则、身先士卒胜过无数空洞的说教。班级的纪律自然而然会慢慢好转起来的。

总的来说，作为班主任，要时刻具备高度的责任感和使命感，善于运用科学的方法管理班级，把班主任工作落到实处、细处。班主任是教育者、领路人，只要班主任坚持细致地了解学生的心理，一切从学生的实际出发，对学生以教育为主、爱的浇灌为辅，坚强加坚持，和风细雨，定然能润物无声，真正实现著名教育家叶圣陶说的“教是为了不需要教”的现实目标。

物业管理日常工作服务内容 篇4

一、前期物业管理服务内容

前期介入和物业接管验收，了解业主及物业使用物权。

1、参与单项工程的甲乙方交接验收；（新建部分）

2、参与整体工程的甲乙方交接验收；（新建部分）

3、物业的接管验收及问题的整改、督促；（新建部分）

4、接受业主入住前的相关咨询；（新建部分）

5、供业主入住前的上门服务。（新建部分）

二、业主入住管理

1、办理业主入住及接房的相关手续；

2、对业主及物业使用人的二次装修进行管理。

三、后续物业管理服务内容

1、公共性服务（1）清洁卫生管理；（2）绿化日常维护管理；（3）治安管理；

（4）共用蓄水池的维护管理；（5）水电管理；（6）排污设施管理；（7）道路维修管理；

（8）房屋共用部位的日常养护维修；（9）物业档案资料管理；（10）车辆停放及交通秩序管理；（11）代收代交水电气费；

（12）根据需要增设的其他服务项目。

（13）开设法律咨询平台，为监狱劳改人员家属提供法律援助

2、特约性服务（一般外联工作）

特约性服务指提供公共性服务以外的，为满足业户的个别需求，受其委托而提供的服务（1）家居设施维修

包括：维修户内供用电设备、家具及门窗维修、厨具及卫生洁具维修、给、排水系统的维修、家电维修、冷气机月保等。

（2）家居清洁服务

包括：地板打腊、抛光、清洁家私、玻璃、灯饰等。

（3）家政服务

包括：提供代客订票、送餐服务、室内装修设计、布艺设计、绿化设计、保险咨询、法律咨询、私人健康护理、私人管家、秘书、保卫、汽车美容等。

四、公共性服务的具体行式及解析：

1、设备图纸、档案资料齐全，管理完善，可随时查阅，配备所需各种专业技术人员，维修和操作人员持证上岗。针对不同设备定期保养、检修、保持设备运行正常并有针对突发事件的应急措施，确保年无故障运行时间达到95%以上。

2、供电系统

（1）保证24小时正常运行，出现故障，立即排除。

（2）限电、停电按规定提前通知业户，外线停电时，自备发电机送电不超过15分钟。

3、消防系统

（1）消防控制中心及消防系统配备齐全，完好无损，可随时起用。（2）订有突发性火灾等紧急事件处理程序，设立消防疏散示意图，紧委屈疏散通道畅通，照明设施、引路标志完好。

4、电梯

（1）电梯轿厢、井道保持清洁。

（2）出现运行故障后，维修人员及时到达现场进行维修。

5、给排水系统

（1）定期对二次供水蓄水设施设备进行清洗、消毒，保持水池、水箱及周围环境的清洁卫生，无二次污染及隐患。（2）设备阀门、管道无跑、冒、滴、漏现象。（3）所有排水系统畅通，汛期道路无积水，楼内、地下室及车库无积水、浸泡发生。

（4）遇有事故，维修人员能及时进行抢修，无大面积跑水、泛水，（5）无长时间停水事故。

6、空调系统

窗式及分体式空调按规定安装位置统一，排列有序。

7、市政公用设施管理

（1）公共配套服务设施完好，不随意改变用途。（2）公用照明、通讯、邮政设备设施齐全，工作正常。（3）车辆管理运行有序，无乱停乱放现象。

8、绿化管理

定期对物业管理区域内的绿地、花木、建筑小品等进行养护，无破坏、践踏及随意占用现象。

9、环境卫生管理

（1）实行标准化清扫保洁，垃圾日产日清，公共走道、地下室、天台等所有公共场所保持清洁，无随意堆放杂物和占用。

（2）商业网点管理有序，无乱设摊点、广告牌，乱贴、乱画现象。

10、治安管理

（1）实行监控全覆盖无死角管理，并实行24小时安全防范。（2）无重大火灾、刑事和交通事故。

五、物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：

1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；

3、物业管理区域清洁卫生费用；

4、物业管理区域绿化养护费用；

5、物业管理区域秩序维护费用；

6、办公费用；

7、物业管理企业固定资产折旧；

8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

9、经业主同意的其它费用。

六、基础条件：

1、有不少于小区住宅总建筑面积3‰的物业管理服务用房；

2、绿化地；（增加绿地面积，实现赢收）

3、休闲活动中心、场地；

4、活动馆所；（管理目前的管所，目的增加收入）

5、专用固定停车泊位1个/3户；（经营大门外停车场，对外开放，内部免费，外部收费；）

6、监控系统、电子巡更系统或其他三项以上安全防范设施；（目前重要赢收点）

七、房屋管理：

1、按有关法规政策规定和业主公约约定对房屋及配套设施进行管理服务。

2、小区主出入口设小区房屋、道路平面分布图、宣传栏。小区内各路口、栋、门、户及其他公共配套设施场地标识齐全、规范、美观。

3、房屋外观（包括屋面、露台）完好、整洁；公共楼梯间墙面、地面无破损；外墙及公共空间无乱张贴、乱涂、乱画、乱悬挂现象；室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，整齐有序。

4、对违反规划私搭乱建及擅自改变房屋用途现象及时劝告,并报告有关部门依法处理。

5、阳台封闭规格色调一致。

6、空调安装位置统一，有条件的组织实施冷凝水集中排放。

物业日常管理的职责 篇5

2、负责物业管理费收费通知的发放和费用的催缴工作;

3、负责收集，做好业主档案管理;

4、负责各类通知分发和存档，撰写各类文件、信函、计划、宣传稿件等;

5、为业主办理装修的临时出入证、住户证、月租车卡等各种证件，并详细记录;

6、负责按规定接待办理业户收楼/收铺的有关登记手续;

7、负责各类钥匙的接收、借用、托管工作，并作详细记录，定期对托管钥匙进行清点;

8、熟悉办公软件操作，需按计划完成各类报表的统计。

物业公司日常巡检管理办法 篇6

.一、目的

为规范各项目各部门巡检制度，提高工作效率，及时发现并解决工作中存在的问题与不足，特制定本管理办法。

二、适用范围

适用于xxxx旗下各管理处

三、职责

1、客服中心主任

客服中心主任应对园区公共设施管理范围、卫生区域责任范围、消杀范围和重点部位、绿化责任区域、各岗位日常管理做到心中有数，每周一次带领各部门主管进行全面检查，针对存在的问题找出原因和解决办法，及时督促客服部长或责任人前去处理，并将处理结果记录下来，事后检查完成情况。质量记录：《园区质量巡查》

2、客服部长

客服部长负责项目巡检的组织、管理工作，每月月底制定下月项目巡检工作方案，内容应包括责任区域的巡检安排及巡检的内容。对重点岗位员工的仪容仪表，服务质量、日常巡检规范进行监管。每日检查接待区域的卫生、来电来访记录、接待礼仪、管家公共区域巡检记录，对不合格项提出整改要求，督促相关问题的处理并验证整改质量。每周对管家巡检记录、空置房、装修户、设备设施、安全隐患、清洁卫生、绿化养护的巡检情况进行抽查，对异常情况进行记录，报客服中心主任处理、处罚。每周制定走访主题，对物业管家的客户走访情况至少抽查20%，对异常情况进行记录，报客服中心主任处理、处罚。

质量记录：工作用表的审核、《客户走访记录》

3、物业管家

依照公司工作手册实施巡检工作，在巡检过程中，对项目其它部门的工作有监督职责，至少每周一次对管辖区域进行一次全面巡检。对检查情况在《公共区域日常巡查记录表》做好记录，并对整改情况进行跟踪验证。利用巡检机会与业主沟通，每周完成客服部长制定的走访计划，形成《客户走访记录》。

质量记录：《公共区域日常巡查记录表》、《客户走访记录》

4、保洁部长

依照公司工作手册实施巡检工作，对本部门员工的仪容仪表、服务质量、工作标准进行监管，每周进行一次全面检查，在检查过程中对绿化养护、生活垃圾清运情况进行抽查，对不合格情况进行记录报部门经理对外包单位进行处罚。认真填写《保洁部长区域巡查记录》，对发现的问题提出整改要求，督促相关问题的处理并验证整改质量。报部门经理审核。每月月底制定下月重点工作内容，对《保洁班长月重点工作巡查记录》进行审核。

质量记录：《保洁部长区域巡查记录》、《生活垃圾清运周检表》、《绿化周检表》

5、保洁班长

依照公司工作手册实施巡检工作，协助保洁部长对本部门员工的仪容仪表、服务质量、工作标准进行监管，对《月重点工作内容》的完成质量进行监督，并做好《保洁班长月重点工作巡查记录》。质量记录：《保洁班长月重点工作巡查记录》

6、维修部长

依照公司工作手册实施巡检工作，对本部门员工的仪容仪表、服务质量、工作标准进行监管，每周进行一次全面检查，在检查过程中对设备设施的日常巡查、保养、使用等情况进行检查。并对电梯、消防设备设施的维护保养情况，进行抽查对不合格情况进行记录报部门经理对外包单位进行处罚。

7、维修工

依照公司工作手册实施巡检工作，每日对各个机房、变/配电室、消防、生活给/排水泵等进行检查，以保证设备处于良好、可靠状态，并填写相应的巡查表格，发现问题因及时向维修部长汇报，对电梯机房、消防泵房等每日进行检查，发现问题因第一时间告知部长通知第三方进行处理。

8、保安部长

每周间隔一天到不同的在管项目值班、巡查，一周至少三次在同一项目巡查，处理相关的工作问题；

检查本区域各岗位表格填写情况，检查各岗人员在岗情况，填写《查岗记录》

9、保安班长

每周检查人员在岗、岗位值班情况，发现问题及时整改；对各岗设备运行、卫生、人员着装、在岗期间工作情况，每日至少巡查两次，发现问题，填写《班长交接班记录表》；

10、保安巡逻

班主任日常管理工作浅谈 篇7

学习《教育新理念》, 感觉到现代的教育思想有了质的变化:着重多元化、崇尚差异、重视平等、张扬个性。所以, 现在的教育教学中, 如何让学生充分发挥自己的个性, 已经越来越成为大众关注的一个焦点问题。因此必须把学生当作有个性差异的个体看待, 而不是把他们作为一个整齐划一的所谓“整体”看待。要在工作中具体地处理好“尊生与爱生”“差生与差异”“行为与品行”“学会与会学”等关系, 颇为值得教师思索!我从长时期的一线教育教学工作中, 思索并践行了下面一系列的班主任工作管理经验。愿与教学同仁们共同分享。

一、在活动中培养凝聚力

一个班就是一个集体, 应该是团结的、有凝聚力的。刚接手初一的新生时我就发现了一个现象, 由于这些新生不是来自同一个学校, 互相之间没有什么交流, 之前熟悉的同学就三三两两聚在一起, 来自不同学校的同学连话都很少讲, 整个班级就像一盘散沙。时间一长班上呈现出一个个的帮派, 互相之间的矛盾也发生了不少, 让我这个班主任很是头疼。

作为班主任必须很快找到机会, 找到办法, 让这个陌生的群体变成一个密不可分的团结的集体。恰好学校要在十一月中旬举行运动会, 要各班训练好入场式, 除了练好队形队列还要夹杂着表演。这可是得由整个班集体所有成员的相互配合才能完成的, 想想班级的散状, 我可得挖空心思了。训练是一个漫长的过程, 在队列行走的训练中, 我班学生一开始是各顾各的, 相互之间不交流、不配合, 实在是太不整齐了。之后我就把他们队列行走的过程录制下来在教室放给他们看, 加以适当的点评, 再带他们去看那些练得好的班级, 看看别人班的同学是如何互相配合的。然后班会课上我故意说这样的话刺激大家:“我们班就是一盘散沙, 都是个人主义, 大家都没有集体思想, 这次运动会基本上不用比都知道最后一名非我们班莫属。”慢慢地在接下来的训练中开始有了一些变化, 那些走起来不对拍的学生周边的同学时常提醒他们如何跟上大部队的步伐, 互相纠正。有时为了要哪个造型、哪个表演动作, 大家都能积极的给出建议。我知道我的激将法有用了, 在全校学生的面前他们都是一 (9) 班的人, 再不团结合作那可是真的会拿倒数第一的。学生的集体荣誉感被我最大限度地激发出来, 并且发挥了应有的作用。这次运动会的举办让我看到了一个班集体的团结, 让我感到由衷的欣慰, 让我头疼已久的学生之间的隔阂和冷漠关系得以改善, 最后我班运动会上获得了二等奖。接下来的元旦大合唱活动到来时, 我因势利导鼓励学生再接再厉, 争取更好的成绩, 一个有了凝聚力的班级, 学生已经知道努力的方向了。在班干的组织下, 大家自己练, 他们吹响了向一等奖进军的号角!

因此, 充分运用大型的班集体活动, 是可以激发出学生的班级荣誉感的。从而在今后的学习中也会自发地出现成绩好的学生帮助学习差的学生补功课, 让整个班级的成绩有了很大的提高。

二、适可的惩罚

想当一个优秀的班主任, 应当用“爱”去开启学生的心灵, 许多时候我们的一举一动、一次次的谈话、一个个的眼神、一句句的鼓励、一声声的批评, 都会对学生产生长久的影响, 你的付出会得到相应的回报。细想一下, 真正能领悟到教师苦心的学生, 绝对孺子可教也。但事与愿违的是, 你对他越宽容他却更加得寸进尺地违反纪律, 从而影响到整个班级的管理。因为学生中除了有吃软不吃硬的, 也有吃硬不吃软的, 这是在这么多年班主任工作中我深刻体会到的。如果没有严明的纪律, 只有良好的班风也很难有效管理好一个班级。

班级的管理中有表扬也得有合适的惩罚。通常班级的卫生是班主任比较操心的问题, 每次班会课上我都强调:班级卫生不是值日生扫完地就行了, 主要还是要靠班上每一位同学的维护, 平时做到不乱丢垃圾。如果值日生前面扫你后面丢, 这样如何能保持干净。我多次强调后学生座位上的垃圾确实少了, 有垃圾时他们也会马上处理干净。但是教室垃圾筐四周的垃圾却永远不干净, 看来强调作用不大, 我交代坐后排的学生注意观察有哪些同学乱丢垃圾, 但他们也没有反馈, 也许是同学之间不好意思打小报告, 所以这个问题得不到根治。

有一次我从教室后面巡堂, 正巧看见有一个学生坐在座位上直接向垃圾筐扔垃圾, 结果没扔进去掉地上了, 原来此处的垃圾就是这样造成的, 而旁边的同学也无动于衷。抓了个现行后, 我立即采取措施。以后垃圾筐周围的卫生就让这个学生负责, 脏了他要即刻扫干净, 不能让我看见周围还有垃圾, 一直负责到抓住下一位乱扔垃圾的同学, 这样一来难题就解决了。所以有些必要的处罚还是可以解决问题的。

三、“数子十过, 不如奖子一长”

教育实践证明, 数子十过不如奖子一长, 赞扬后进生的微小进步要比嘲笑他们的明显劣迹有效得多。我放大他们的优点, 缩小他们的缺点, 慢慢让他们的缺点逐渐萎缩、消失, 而他们的能力也在激励中焕发出来。这些最初的后进生现在已是我的得意门生, 虽然缺点还有不少, 但优点也多了很多, 因为我最大限度地激发出了他们的潜能。

对于那些特别叛逆的学生一味地指责他、挖出他的缺点, 只会将他越推越远, 甚至他会拉着一帮同学跟你对立, 班级管理的难度可想而知。若是不时地找出他的一些优点放大, 让他知道他不是一无是处的人, 他也有优点, 找到他也认为自己可以成为好学生的希望;不至于长期受别人的歧视破罐破摔而造成逆反。这样的做法, 用文学语言来形容就是:不是锤的敲击, 而是水的载歌载舞使这块鹅卵石日臻完美。

四、班主任要做学生的表率

记得在我带过的班级中, 有一个班的部分学生经常会在下午迟到, 理由很多:睡过觉、闹钟不响等等, 找家长处理也是用各种各样的理由推脱。我想了一下, 敢于迟到的关键还是在于无所畏惧, 如果班主任强硬要求, 学生会在惧怕的基础上加以配合。孔子说:“其身正, 不令而行, 其身不正, 虽令而不行。”因此, 要求学生不迟到、不早退、不逃课, 我得以身作则, 早上早餐前就到教室等待学生的到来, 看着他们抬餐分餐。教师的一举一动, 学生都会看在眼里的, 作为班级管理者, 第一时间到位, 才能严格要求学生做好每件事情。平常没课时经常到教室巡堂, 掌握学生课堂上的动态, 跟科任教师、班干多交流, 了解班上的动态, 及时遏制不良之风, 这样的以身作则、身先士卒胜过无数空洞的说教。班级的纪律自然而然会慢慢好转起来的。

物业工程管理日常工作计划 篇8

【关键字】班主任 班级管理 中学生

学生进入中学阶段，学生身心发展较快，很多学生都会产生比较独立的心理，还有一些学生对老师和家长产生抵触情绪，学生的逆反心理增强。班级是中学生在校的主要活动集体，而班级管理的好坏，直接决定了班级的文化氛围，这会对学生产生一定的影响作用。中学学生的生理心理特点会给班级管理带来一定的难度，但一旦做好中学班级的管理，就会对整个班级建设产生非常有益作用，带动班级学风班风的建设，为学生创造良好的学习环境。作为一名班主任，我在日常管理中探索了一些方法和措施，在这里愿意与大家一起分享。

一、调动各科老师积极性，共同参与班级建设

中学的班级是全体任课老师和班级的共同班集体，班级管理一方面要靠班主任来积极努力，但同时也要全体老师的共同参与。很多任课老师往往代很多班级的课程，如地理、历史这些科目的老师。一方面要求学生尊重任课老师，上课多回答问题，积极完成各科老师布置的学习任务；另一方面，作为班主任也要和任课老师多沟通，听取任课老师对于班级管理的建议以及了解班级学生的学习状况，更重要的是通过任课老师对于班级的集体的肯定或者建议能增加学生的集体荣誉感，让学生形成一种与兄弟班级良性竞争的班级氛围，在任课老师的肯定性语言中增强班级的集体荣誉感和自信心。

二、加强班级文化建设，注重学生干部培养

班级文化是班级的灵魂。班级文化的建设从外在来讲，可以进行教室的布置，营造良好的班级文化氛围，通过标语、板报等形式传达出浓厚的班级文化氛围。也可以设置一些知识角，或者学习园地，将班级中进步快表现好的学生作文习作或者是好人好事进行公布，树立良好的班级风气。但作为班级文化建设，最重要的还是班级凝聚力培养。通过组织学生集体活动，利用运动会或者学校组织的拔河比赛等凝聚班级团结向上的班风。同时要发挥班级学生干部的模范带头作用。通过学生自己选举班级学生干部，一方面可以培养学生的民主意识，另外一方面也有利于选出来的班干部后期开展工作。对于班干部要进行定期的培养，鼓励班干部大胆工作，定期召开班干部会议，解决班级遇到的一些问题，教育班干部以身作则，做班级学生的模范，树立比学赶超的良好学风。

三、注重养成教育，结合德育育人

学生进入中学阶段，随着年龄的增加，自我意识逐渐形成，很多学生的学习纪律也会越来越差，上课纪律差，迟到旷课早退的情况也时有发生。面对学生中出现的这些情况，班主任老师要及时地给予纠正和引导，一方面可以制定班级的管理规范，让学生自觉遵守；另一方面要注重对中学生的养成教育，以注重德育。作为班主任，要给班级学生树立起榜样，注重自己的言行举止，首先要做到不旷课不迟到，以身作则，严于律己，为人师表，这将会给学生树立起很好的模范作用，让学生自觉遵守学校和班级的学习纪律。开展形式多样的德育工作，应该利用好班级班会，在班会上倾听学生内心的声音，让每个学生都能给班级管理提一些意见，全员参与；班会同时是对学生进行德育的主阵地之一，班主任可以开展类似感恩教育、价值观教育、学习方法交流等一系列的主题活动。在强调遵守规章的同时，开展德育教育，做到双管齐下，共同促进形成班风好、学风正的班级管理的良好局面。

四、严格要求促进学生提高，与家长一起帮助学生成长

对于现代学生的成长教育单靠班主任是不够的，作为班主任可以把社会、学校、家长三者进行紧密的联系，形成合力，促进学生成长。一方面，班主任可以利用当地的一些社会资源，对学生进行爱国主义和理想主义教育，比如请一些知名人士走进班级与学生交流，也可以带领学生参观一些名胜古迹，走出去开拓视野；另一方面，班主任还要和学生家长多进行电话或者面对面的沟通，了解学生在家里的表现，摸清楚学生的性格特点，向家长反馈学生在校情况。马卡连珂曾经说过，严格的要求是最大的尊重。所以在日常的班级管理中既要尊重学生，也要对学生严格。只有这样才能促使学生养成良好的学习习惯，对于以后乃至整个人生都会起到非常积极的作用。

总而言之，做好班级的管理任重道远，需要不断地去探索，作为班主任要不断的与其他同事进行交流，走进学生的内心，共同塑造良好的班级环境，促进学生成长。

参考文献：

[1]缪用才.初中班主任工作管理策略研究[J].科技致富向导.2011(17).

[2]刘建强.浅谈如何做好农村学校班主任工作[J].新课程(下). 2011(05).

[3]杨雪梅.浅谈如何当好初中班主任[J].科技信息.2010(34).

[4]陈满红.“以人为本”的班级管理模式探讨[J].科学咨询(教育科研).2010(03).

物业工程管理日常工作计划 篇9

郭向东/《中国建设信息》/20060808

建设部颁发的全国物业管理示范项目的系列标准中把零修急修及时率作为了衡量和考核物业管理服务质量的重要指标。如何正确地理解和执行这个考核标准，对于许多物业管理公司来说，是一个需要认真探讨的问题。

一、确定服务标准指标的原则

在讨论服务标准指标概念的时候，我们首先必须认识确定标准指标的原则。确定标准指标有三个重要的原则，一是该指标能够客观地反映要素的内容；二是该指标能够反映要素的实质内容；三是该指标是可以用现实的管理或技术手段加以衡量并加以有效控制的。

其一，标准指标应该是客观评价出的结果。也就是说，服务工作是否及时或合格必须由服务提供一方以外的第二方或第三方作出评价，而不是由服务提供方主观作出评价。无论服务质量的最终结果通过了怎样的统计分析方法来进行统计和分析，其基础原始资料必须是客观的，而且通过统计分析得出的结论必须真实地反映原始资料的评价内容，而不能通过统计分析的过程将这些客观评价内容加以曲解。

其二，服务标准指标必须反映服务要素的实质内容。任何一个服务要素通常由一个或若干个因素起决定作用。当我们用量化的指标去控制这些因素时，服务要素的活动过程就能受到控制。关键在于选择的指标必须能够反映这种决定作用。例如，选择控制设备运行的服务质量的指标就不能采用设备完好率的指标，而必须选择设备运行过程的故障停机率，设备完好率是衡量设备技术性能的指标，不能反映设备的运行质量，因为技术性能完好的设备只是设备正常运行的必要条件，但不是充分条件。

其三，选择的指标必须是用现实的管理或技术手段所可以衡量和加以控制的。所谓的技术手段，就是检测设备或仪器，所谓的管理手段，就是科学的人为评价方法。在物业管理活动中，我们可以设想出许多的活动评价指标，但事实上，有些评价指标是难以衡量的，或者准确地说，是无法采用现实的管理手段或技术手段进行测量的，因此只能是理论上的概念。在实际工作中，如果要掌握衡量这些指标的测量手段，就必须付出昂贵的成本，或者购买相当昂贵的测量设备，或者构筑过于复杂而严密的管理流程体系。这些显然不是今天的物业管理公司所能做到的。

选择一个指标，目的是用来控制服务活动过程和质量。因此，指标本身必须受控，而且是物业管理公司所能采用现实的管理手段或技术手段对其进行控制。

如果不能控制，指标的确立就没有任何意义。因此，在选择评价指标时，我们应当选择可以衡量和控制的指标。

二、对零修急修及时率概念的认识

日常维修是物业管理服务的一项活动内容。日常维修的服务质量至少要包含两方面的要求，一是维修的效果要好，二是维修要及时。前者可以采用零修急修返修率的评价指标，后者则可以采用零修急修及时率的评价指标。对前者，我们可以称之为日常维修的质量要素，对后者，我们可以称之为日常维修的时间要素。

1、从服务质量标准指标必须具有客观性的观点确定日常维修的时间指标：对维修方来说，日常维修的工作流程可以这样描述：维修业务的受理--对现场故障进行诊断--准备维修材料和器材--实施维修--维修效果确认。维修方据此确定工序时间。

对于报修方来说，与他有关的时间概念是，什么时候报修的，维修工什么时候到达现场的，维修任务是什么时候完成的。

从服务质量的评价指标必须具有客观性这一观点出发，最终需要控制的维修工作的时间概念实际上就是报修时刻、到场时刻和完成时刻。围绕这三个时间概念而在维修方那里需要根据整个流程确定的工序时间属于维修方服务过程工序控制的范畴，是为了这三个时间目标服务的。

可以纳入物业管理服务质量指标的日常维修时间要素包括：到场时间--报修时刻至到场时刻的时间间隔；维修时间--到场时刻至完成时刻的时间间隔。当物业管理公司作出上述标准指标的承诺以后，报修方对维修方执行维修任务时完成上述指标的书面确认是评价维修方是否达到服务目标的唯一的客观依据。

2、从服务质量标准指标必须具有实质性的观点确定日常维修的时间指标：这两种标准指标都是非常重要的。客户肯定具有对维修的尽快完成的要求，同时，客户等待维修人员到场的焦急心理应该引起物业管理公司的极大重视。事实上，根据统计调查，客户对维修人员到场的等待比对维修工作的完成的等待更为焦急。

3、从服务质量标准指标必须具有可衡量和可受控性的观点确定日常维修的时间指标：

从表面上看，报修方可以采用最简单的方法确认维修的到场时间和完成时间。但是，事实上，难点在于维修方怎样确立标准。

例如，很难确定每一种维修任务的完成时间标准。有一些简单的维修任务如更换照明灯具、更换门锁、更换水嘴，尚能事先估算出作业的时间定额。但是许多复杂的维修任务如排除防水层被破坏造成的故障、地下水渗漏、沉降变化造成的故障等，很难事先确定一个完成时间标准，有时连诊断故障原因的时间长短都很难精确地估计。尽管是解决客户很重视的漏水问题，如果漏水是由于上述原因，对这些维修任务，物业管理公司怎么可能在服务指南或合同中作出完成时间的承诺。

因此，在日常维修的时间要素控制的问题上，最难衡量和控制的就是维修的完成时间的标准指标。

尽管对物业管理日常维修完成时间的标准考核是难以直接、直观和精确地进行的，但是，难衡量并不就是不能衡量，物业管理公司应该在具体维修项目的实施过程当中，精心组织，尽可能地把握整个维修工程进度，并耐心细致地与客户进行沟通。与此同时，物业管理公司应该把随机作出的工程进度承诺和实际工程进度的客户确认留档，并作出统计分析，总结出规律，逐步地纳入标准化管理。维修完成时间管理的标准化水平越高，公司的技术和管理水平也就越高。

对于到场时间的指标来说，确实是比较容易衡量和控制的。物业管理公司也能比较容易地规定出到场时间的标准指标。

物业管理公司制订了日常维修标准指标之后，应在岗位工作标准和作业指导书中予以明确规定。

三、控制物业管理日常维修时间要素的方法

要科学控制物业管理日常维修的时间要素，必须采取科学、有效的措施和使用必要的手段。这些措施和手段就是：

--准确涵盖整个业务的管理控制流程；

--完整的、真实的和具有可追溯性的记录；

--精确的测量手段；

--灵敏的信息传递系统；

--快速而强有力的校正控制机制。

物业管理日常维修业务的整个流程应该包含这些内容：

1、用户报修和派工过程；

2、维修材料组织过程；

3、维修的实施以及用户对维修过程和结果的确认；

4、维修回访；

5、对维修工作情况的总结统计以及对存在的问题进行纠正。

对于物业管理日常维修业务来说，记录通常就是指报修单（维修任务派工单）、电话报修记录、领料单、电话维修回访记录、维修统计表（包括合格率统计表和及时率统计表）以及采取纠正和预防措施的质量记录。相关记录应建立关联或链接，例如在领料单上应有报修单编号的记录。

其中，核心的记录是报修单，它在物业管理日常维修的管理中具有核心的作用。报修单中与日常维修时间要素有关的内容包括报修时刻、派工时刻、到场时刻和完工时刻的准确时间记录。其中，报修时刻和派工时刻应由调度人员填写，到场时刻和完工时刻由维修工填写。派工时刻由维修工签字确认，报修时刻、到场时刻和完工时刻应由用户签字确认。

信息传递系统必须灵敏。这包含两个内容，一是从组织上建立科学的调度指挥系统，明确维修工作的程序，并严格职责划分，对各岗位都要提出有关工作的时间要求，并在各岗位工作标准和作业指导书中，作出明确规定；二是要在各种相关记录之间要建立关联或链接。从任一记录都能够迅速查索到报修单。此外，对电话报修记录和电话回访记录与报修单结果不一致的，要进行核查，并作出核查记录。

物业管理公司应当建立科学的统计制度。对日常维修时间要素的管理，要通过原始记录编制维修及时率月统计表、季统计表和年统计表。维修及时率的计算公式为：

当期达到标准指标的维修件数

零修急修及时率=----------------------------* 100%

当期总维修件数

物业公司日常维修职责 篇10

l

负责商场所有公共工程系统包括电气系统给/排水系统、空调通风系统、电梯系统、保安系统、通讯及信息系统、消防系统、闭路电视监控系统、有线电视、可视对讲系统、车场收费用系统、通风系统等及建筑物的日常管理和维修保养工作。

l

负责编制商场长短期检修工程计划和工程预算，经物业经理批准后组织实施。

l

负责制订维修组各项管理制度和技术规定。

l

负责制订维修组组织架构，组织维修组全体员工不断学习新技术，提高管理和操作水平，出色完成商场工程管理工作。

l

负责编制维修组物资预算计划，提出财务预算方案。

l

负责外判检修工程的招标及评估审核工作。

l

负责编制商场固定资产纪录，引进国内外先进技术，使商场各公共系统不断完善，提高工业安全和工作效益。

l

负责编写工程工作总结，根据工作成绩和存在问题，有针对性地制订措施，加以改善，并提出未来的工作计划。

l

负责商场室内单元装修工程之审批工作，并协助物业组监督有关工程符合及按申请内容进行。

l

负责组织对接管的机电设施、设备进行验收及其配套设施完善工作。

l

负责组织技术文件和设备档案的接管、建立和管理工作。

l

负责完成物业经理临时下达的任务，并保证按时按质完成。

物业公司日常维修职责2

___对公司规定的项目点的工作进行检查和维修;

___对值班期间发生的问题及时上报或处理;

___所有物业设备的检查等;

4.执行、参加公司临时委派的任务。

物业公司日常维修职责31、负责高、低压变配电系统、柴油发电机、照明系统、音响、卫星电视、有线电视、保安监控、电话系统、生活水厂和污水处理(电控制部分和电机)、消防泵(电控制部分和电机)，干式消防系统的维修和保养计划的制定，并负责该计划的督导与实施;

2、每天定时巡查本区域内工程各种设备的运行使用情况，并作巡更记录，发现问题及时填写施工单交部门助理经理安排检修;

3、定期检查本区域内干式消防系统，并做烟雾模拟试验报警以确保干式消防系统处于良好的工作状态;

4、解决业主投诉的供电，电话，电视等缺陷技术跟进和有偿维修服务的报价;

5、与本地的供电，电信、广播电视、消防局等有关部门保持良好的合作关系。

物业公司日常维修职责41、负责定时仪表参数记录，现场设备巡检与状态监控等;

2、严格执行安全操作规程、设备运行维修保养制度，对辖区所有设施设备实行规定的保养制度，使之处于正常工作状态;

3、掌握系统的分布情况/设备运行情况/设备的技术性能及操作技能;

4、当值班时坚守岗位，每班对各设备系统进行巡查，并做好记录，如遇到设备有异常情况，无法按常规操作规章处理，应及时向领班汇报并设法解决。

物业公司日常维修职责51、负责定时仪表参数记录，现场设备巡检与状态监控等;

2、严格执行安全操作规程、设备运行维修保养制度，对辖区所有设施设备实行规定的保养制度，使之处于正常工作状态;

3、掌握系统的分布情况/设备运行情况/设备的技术性能及操作技能;

4、当值班时坚守岗位，每班对各设备系统进行巡查，并做好记录，如遇到设备有异常情况，无法按常规操作规章处理，应及时向领班汇报并设法解决。

物业公司日常维修职责6

1.熟悉园区设施设备人员

2.负责物业工程配件的采购和库存台账管理

3.协助物业经理做好日常管理及人员管理，包括绿化，保洁，维修。对部门项目工作进行统筹安排，进度跟踪监督。

4.负责园区的水表统计。

5.服从并做好领导交接的其他事项。

物业公司日常维修职责71、遵守公司各项规章制度，熟知安全操作规范，确保人身和设备安全;

2、熟练掌握在管项目电气设备的操作、维修保养规程，具有变配电设备设施的管理能力;

3、负责项目日常维修、计划检修、保养;

物业工程管理日常工作计划 篇11

关键词：高中班主任；日常管理；策略

一、发挥自身的模范带头作用，提高自己的道德素养

作为一名高中班主任，应当为学生树立好的榜样，这是由于班主任的教学手段、道德素养会对学生产生直接的影响。一方面，班主任的一举一动所体现出的素质，都会对学生的道德理念产生影响，进而给学生提供一个学习的模范；另一方面，班主任的道德素质会对学生品行的发展产生影响。由此可见，班主任的言谈举止会对学生的道德、情感素养产生最为直接的影响。为此，班主任需要对自己严格要求，提高自我的综合素质和道德修养，从而更好地引导学生。这就需要班主任教师真诚地关爱学生，对教育事业充满热爱，进而更好地爱生活和爱社会。班主任在教学实践活动中，需要通过民主公平的形式实施教学，对学生的人格持尊重的态度，创建和谐、宽松的师生关系，从而活跃课堂教学的气氛。

二、发挥班委成员的作用，搞好班级管理

对一个班集体而言，班委属于排头兵，他是班集体的支撑，班委在良好学风和班风建设中的作用是非常关键的。因此，班主任务必选拔班委成员，且通过班委将先进学生的人数扩大，从而在班级中建设一支优秀的班委队伍。班集体的组成是学生，优秀班集体的建设与发展少不了每一名学生的努力、支持，更加需要领导核心的凝聚力，这是班集体得以存在的前提条件，也是集体发展的基础。为此，班主任应当选好班委成员，先要了解他们的道德品质、爱好、习惯、性格等，在一系列的活动中对他们的工作能力、态度和方法进行熟知，与此同时，要求班委成员不怕苦难、敢于担当、努力学习、积极工作，让班委成员通过实际行动得到其他学生的信任。此外，班主任应当对班委成员的工作给予鼓励和支持，为他们提供锻炼的机会。这样就能够有效地体现班委会的作用，从而影响与带动整个班集体，促进良好学风与班风的建构，并且增强班集体的凝聚力。

综上所述，高中班主任的日常管理工作是一门细致与科学的艺术，它要求班主任在日常的管理工作中不断地总结和积累经验。当然，班主任的管理模式是灵活多变的，这就要求我们立足于实际情况。只有如此，高中班主任才可以實施更加有效的管理，从而促进学生积极主动地学习。

参考文献：

张云生.论班主任工作的管理艺术[J].职业与教育，2009（1）：50-51.

物业工程管理日常工作计划 篇12

1 舵机液压系统工作原理

下面以“长鲸6号”为例来介绍其液压舵机的组成和工作原理, 图1所示为它的液压系统图。 (长鲸6号为双舵机系统, 这里以其中一个为例)

舵机工作时单向定量泵按调整好的方向连续转动, 三位四通电液换向阀控制转舵油缸输入液压油的方向。

由驾驶台给出指令舵角信号, 当它与实际舵角信号偏离时, 根据偏差方向的不同, 相应一侧的线圈通电, 泵就向相应一侧液压油缸供油, 对侧油缸的液压油通过闭式液压系统流回泵的吸口, 柱塞移动, 然后推动舵柄转向和舵叶转动。

信号无偏差时, 换向阀电磁线圈断电, 阀芯在中位停止, 此时泵卸荷, 不用转舵。

2 潜在故障分析及预防措施

舵机操作系统主要靠由液压系统操控, 在实际工作中液压系统很可能会出现故障, 这里列举出可能出现的故障, 并阐述相应地预防措施。

2.1 系统故障

液压系统密封出现问题, 系统就会出现液压油供应不足的情况。液压系统管道内就可能进入空气。这些问题可能会使系统造成以下故障:

(1) 转舵速度慢。液压油供应不足, 操舵时船舵就会反应缓慢。原因可能是油箱油位较低;液压元件泄露严重。

(2) 一侧舵故障。由于单边液压油缸或单边安全阀泄露严重, 使单侧舵不能正常运转。

(3) 舵机温度过高。系统管路不干净或液压油粘度高, 导致管路阻力太大。节流阀造成功率损失过多。

(4) 应急反应不够灵敏。如果船上没有配备备用系统, 会导致有应急需要时, 系统无法很快响应或根本不能响应。

其实系统中所有的故障并非单独存在的, 都是有一定的联系的。

2.2 预防措施

上一节介绍了系统潜在故障, 通过分析看出, 出现故障的主要原因是密封不良, 阀组件安装不合适;系统中流入空气等引起的。可以采取以下预防措施:

(1) 船舵系统要满足各种国家的规范要求, 安装前所有资料图纸要送船检部门审批, 审批同意才能严格按图施工。

(2) 安装完成后要进行相关试验, 试验合格经验收后才能使用。

(3) 定时检查液压系统, 防止油位过低、油温过高等现象的出现。

(4) 平时注意对整个系统的维护保养, 定时清洗系统和更换系统油。

3 舵机的日常管理及注意事项

3.1 系统的清洗和充油

通过以上对舵机工作原理及可能出现故障和引起原因的分析, 可以看出液压系统对整个系统的正常工作起着很重要的作用。

船舶装舵机时, 首先要使用专门的清洗油清洗, 洗完后不易放干净, 油中要加入防锈剂和抗氧化剂, 预防舵机生锈。

液压油充油步骤:

(1) 开启液压油缸放气阀、旁通阀, 经过滤器向油缸加油, 当放气阀处流出连续的液压油时, 关闭放气阀、旁通阀。停止加油。

(2) 闭式系统向补油箱加油, 开式系统向主油箱加油, 达到油位计指示的高位为止。

(3) 采用应急操舵, 操纵主油泵, 用小流量分别向两侧转舵, 并反复开启柱塞伸出侧的放气阀。柱塞运动达到平稳时为止。

3.2 舵机日常管理, 注意事项

(1) 液压油箱油位要确定油位在规定的范围内, 油位增高表明系统中混入空气, 油位降低过快说明系统存在泄漏现象。

(2) 排出压力和吸入压力必须符合正常数值。压力表阀保持常闭, 用时打开。

(3) 过滤器要经常检查前后压差, 及时清洗或更换, 如发现杂质必须查找来源。

(4) 舵杆处不要渗水, 液压部件防止漏油。

(5) 舵机操作时保持运转平稳、安静。防止机械噪音、液体噪音等。

(6) 阀和螺帽要时常预紧, 防止松动、错位。

现代科技的发展, 人工智能越来越深入到生活的方方面面, 这就使得舵机液压系统的日常检查维护工作越来越方便。因为, 日常的管理工作中, 如果经常去舵机舱比较麻烦, 而且值班人员也不可能时时都到那里去, 因此现代的船舵系统都采取了自动控制监控系统, 如低油位报警系统、高油温报警、油压监测系统、监测滤器前后压差检测系统等等, 一旦出现故障, 系统就会自动报警。

4 结论

本文主要介绍了“长鲸6号”液压舵机的工作原理, 并对其潜在故障进行了分析, 根据故障的形成原因列出相应的预防措施, 最后讲述了船舶在使用过程中对舵机的日常管理与维护方法, 并阐述了需要注意的事项。

摘要：船舶航行方向的改变主要由船舵来实现, 因此舵机系统是船舶操纵性的有力保证。本文主要通过三个方面进行讲述, 首先以“长鲸6号”为例详细描述了其阀控型液压舵机的工作原理;然后根据舵机液压系统工作原理其特点分析了潜在故障和预防措施;最后又对舵机液压系统的日常管理和维护做了简要论述。希望能使船舶操纵人员有所借鉴, 防止船舵故障的发生, 维护好其液压系统, 确保船舶航行的安全。

关键词：液压舵机,故障分析,日常管理

参考文献

[1]费千.船舶辅机[M][第3版].大连:大连海事大学出版社, 2008.143-146.

[2]高小涛.船舶舵机的营运检验[J].广东造船, 2010 (01) .

物业客服日常案例分析 篇13

案例1：苦口婆心——业主存心为难物业公司怎么办？

某小区入伙不久，一户业主不顾物业管理分公司的劝阻，硬把空调的室外机装在了主面外墙上。督促其整改的责任，就落在了负责监管装修的物业管理人员崔为民身上。

第一次，崔主管到业主家交涉，给业主讲述了小区安装空调的有关规定，并指出空调应当安装在指定的位置，否则会破坏小区的整体外观，向他提出必须拆下来重新安装。可业主一点说话的余地都不给，就硬把崔师傅推出了门（搞物业管理的既要吃得起辛苦，又要受得了委屈。能够受得了委屈而又不打退堂鼓，是一个成熟的物业管理者的重要标志）。

第二次，崔主管又上门做业主的工作，这一次他不单是给业主讲述小区对空调安装的管理办法，还和业主天南海北地聊起了家常，力求缩短双方感情上的距离。业主显然没有上次那样生硬，但只是答应再考虑考虑（物业管理的工作经验往往就是这样从一次又一次的碰钉子中积累起来的）。

第三次，崔主管在一天后敲开了业主家门，和业主坐下来谈了很久。不仅给业主讲述了该物业管理服务的理念和特色，还诚恳地征求了业主对物业公司的意见和建议，并对业主提出的从入伙、装修到入住所遇到的种种问题，给予了有理有据地说明和解释。许久，业主笑着说：“老兄，你这股认真劲让我服了！我原来觉得你们这也管那也管，不舒服，总想“叫劲”。听你这么一讲，明白了你们还是为业主好、为小区好。你放心，我一会儿就叫人把空调改过来。” 至此，崔主管长出了一口气，问题终于圆满解决了。

【案例分析】：有些事情出了问题，可能原因并不在事情本身办得是否妥当。此 处不顺当，完全可以到彼此“鼓包”。要想很好地加以解决，关键是要找准症结所在。如果发烧都当感冒治，那是庸医的做法。

案例2：直接对话——外籍客户产生误解怎么办？

一天下午就要下班时，某小区服务中心来了两位女士，一位是韩国驻华大使馆的外交官夫人，一位是她的翻译。那位年轻一点的翻译小姐上来就发脾气：“你们通知8月中旬通煤气，怎么又说要推迟，中国人办事就是拖拖拉拉。”负责接待的工作人员笑着解释：“很对不起，我们原来接到煤气公司的通知是8月中旬通气，现在他们又发来了延期的通知。”翻译小姐仍一脸的不高兴，“这位可是外国朋友，耽误了她的时间简直太不象话！”在旁观察了一会的服务中心主管这时走过来，示意接待人员暂停解释，先对韩国女士点头致意，然后看着翻译小姐说：“小姐，您也是中国人吧？”（这句问话很有艺术性，不卑不亢、不轻不重，明是无心、实是有意）。翻译小姐脸腾地红了，低下头。主管接着说：“由于不可预见的因素而导致事情拖延的情况在中国有，在国外也有。现在的现实是管道煤气确实通不了，这肯定会给大家的生活带来不便。如果您需要用罐装液化石油气过度，我们物业公司会尽全力给您们提供帮助。”（不掩饰和回避问题，主动提出解决方案，表现了全心全意为客户服务的精神）。翻译小姐怔了一下，回头用朝鲜语对韩国妇女复述。韩国女士脸上的神情稍稍变得轻松一些，她和翻译交流时，朝鲜语中偶尔夹杂着几句英语。主管见机主动用英语与她对话，说：“十分抱歉给您带来不便，当您需要时，我们会尽可能地帮助您。”说着还将物业公司的联系电话写在纸条上递给她，“请您理解我们工作的难处，我想我们今后一定会在一起愉快地共处。”韩国女士惊讶中露出愉快的神情，也用英语回答：“很抱歉错怪你们，希望您理解我的心情。我担心我丈夫吃不上可口的饭菜，所以十分着急„„”说着大家都笑了起来。第二天上午，那位韩国女士又给服务中心打来一个致歉的电话，电话中双方谈论得非常愉快。此后，彼此成了朋友。

【案例分析】：物业管理的服务对象既有中国人也有外国人，既有本地人也有外地人。一种双方都熟悉的语言，往往就能轻而易举地搭起了沟通和友谊的桥梁。看来物业管理工作者真的需要练练语言功夫，多学几手，争取“见什么人说什么话”。

案例3：有难必帮——客户遇到特殊困难怎么办？

一天下午刚上班，某公寓A座14层刚刚入住的业主找到某物业管理公司，询问关于电话过户的事情。业主是一位六十多岁的朝鲜族老太太，儿女在国外工作，普通话说得不太好。客户服务中心的工作人员请老人先坐下，倒了一杯水，请她不要着急慢慢讲（问好、请坐、再敬茶，标准的接待程序）。老人说了好一阵儿，才把事情说清楚：她家的电话是入伙时从开发商那买来的，所以牵扯到过户问题，但不知道过户手续怎样办，还有到哪儿去办。工作人员明白了老人的意思后，耐心地做出解答，并告诉她：“过户需要户主的身份证原件和105元钱的过户手续费，在北辰购物中心斜对面的电信局办理。”（物业管理人员应当熟悉与客户日常生活密切相关的事务的办理部门以及办理程序，这样才能当好他们的管家和顾问）听完后，老人面露难色。老人瘦弱的身体和语言上的不便，自己去办理确实会有一定的困难。想到这点，工作人员用征询的口吻跟老人说：“您把身份证给我，我帮您办怎么样？”老人听到后非常高兴，放心的把证件留了下来。第二天中午休息时间，这位工作人员帮助老人办理了过户手续。当将过户证明文件和发票送到业主家时（受客户之托代为办理涉及财物的事情，要注意交接清楚，以免过后引起不必要的纠纷），业主十分感激地说：“太谢谢你们了物业公司了，不然我真不知什么时间能办成，太感谢了。”工作人员笑答：“不用谢，您以后有什么困难事，就跟我们说，我们会竭尽所能帮助您。”老人非常满意地笑了。【案例分析】：“有难必帮”是一种服务追求，但不是一种管理责任。因为物业公司的管理服务范围是有明确界定，不可能也没有义务包办一切。那些属于份内、那些属于份外，我们自己应当清楚，同时也应当让客户明白。这样，有能力做份外事时，客户就会领情；无能力做份外事时，客户也不会怪罪。

案例4：胜似亲人——遇到走失的老人怎么办？

秋天某日中午时分，某小区物业管理公司办公室工作人员都正要准备吃饭，只见护卫二班副班长王波，领着一位老人走进办公室，大家忙起身上前询问。不料老人说了一大堆莫名其妙的话，搞得工作人员一头雾水，只好转而问起了王波。原来王某例行巡逻时，在1号楼的三层发现这位老人在不停地敲击着电表箱的门，觉得很蹊跷，便上前询问老人有什么事情需要帮忙的。不曾想老人忽然漫无边际地说了一句：“这楼梯的门怎么打不开了，我怎么回家呀？”王某更觉得奇怪，猜想这位老人可能在精神上有毛病，出门后找不到回家的路，走错了房间。他脑海中快速闪动，忽然想起老人是住在1609室的，平常自己根本就不出家门，只有在家人陪伴下才会出来散散步（所有物业管理人员都应当熟悉小区客户的基本情况，这样遇到一些意想不到问题，处理起来能够避免不必要的周折）。于是，王某亲切地对老人说：“您家不在这儿，我带您回家吧！”他搀扶老人来到1609室，按了很长时间门铃，然而里面始终无人应答。没办法，只好将老人领到办公室。弄清事情原委后，分公司经理连忙吩咐工作人员把业主档案拿出来，找业主的电话号码给业主打电话。与业主取得联系后，工作人员仍顾不得吃饭，给老人倒水，与老人聊家常（无论长幼尊卑，善待所有客户，体现了良好的职业修养和服务意识）。虽然老人的话，东一榔头西一棒子，根本听不懂，但大家还是很耐心地微笑着陪伴着他。过了一刻多钟，业主来到办公室，看到因迷路走失的父亲安然无恙，和在场的所有工作人员一个一个紧紧握手，不停地说着感激的话：“多亏你们这么负责，照顾我父亲，他有点老年痴呆症，脑子胡涂，如果真的走失了，可就麻烦大了。”

【案例分析】：人口老龄化引发的一系列问题，日益得到社会的普遍关注。在住宅区物业管理中，如何关爱老人，已经成为物业公司面临的一个重要课题。解决得好，不仅能够提高自己的管理服务水平，而且还可以创造新的商机。

案例5：物业管理也要反腐败

（一）笔者所认识的C公司总经理即将迁往新址办公，在共进午餐时谈起了新址办公楼的一些情况。在洽谈租赁合同时并不十分顺利，但还算正常，当时其租务部向 C公司推荐装修公司，C公司反问如果另行指定装修单位是否可以时，得到了肯定答复，只是被告知空调系统以及消防控制喷淋系统需要由大厦指定单位来做。可是到了C公司委托的装修单位前来与物业管理部门接洽时，该部门提出了一系列难以达到的要求和条件，极尽刁难之能事，最后迫使C公司不得不委托大厦推荐的Z公司负责其租区的装修工作。以后的事实证明，Z公司不是一个好的装修公司。首先，该公司的设计能力较低，设计人员缺乏足够的经验和创意能力以及对客户意图的领悟能力；其次，该公司现场管理混乱，各工种工序无人协调，竟然还要求客户派人到现场监督；再次，工程质量非常一般，工期延误了很长一段。这样一个资质水平的装修公司怎么有资格成为一幢高级涉外写字楼的唯一指定装修单位呢？实在太让人生疑了。

（二）E公司董事会就写字楼选择问题费了不少精力，看过不少楼盘，最后选择了一家地处某涉外商圈的著名大厦，高高兴兴地与该大厦签订了租赁合同，开始安排装修工程时，不高兴的事就来了。原来这个大厦虽然没有像前面提到的那个大厦那样指定装修商，但有一个“怪癖”，就是所有进驻单位必须采用大厦提供的窗帘，而且必须由大厦负责安装。殊不知窗帘也是整个装修设计的一个有机组成部分，怎么可以分开呢？E公司的领导人们为此苦恼不已，但最后还是拗不过对方而被迫就范。

【案例分析】：物业管理作为第三产业的组成部分，其服务性的特征是十分明显的。对于从事这一行业的企业或个人来说，牢固树立客户至上的理念是一个基本要求。本人非常同情案例其中的C公司和案例二中的E公司，同时也非常为那些“同行”们的所作所为而汗颜。在各类物业项目中，其客户经常会有一些专业性的服务工作需要委托承包商去做，按照行业惯例和一般条件下物业管理公约或租赁合同的要求，物业管理部门应对这些承包商给予正确的指导和严格的管理，监督各承包商遵守相关的规定，确保物业项目内的正常管理秩序得到维护，最终使各方面权益得到有效保障。在有些项目中，物业管理部门做出指定承包商的规定可能有其特定或合理的原因，但正常情况下也应该不是一家（这不包括涉及楼宇自动控制系统、消防控制及喷淋系统和其他个别有必要由大厦直接安排的项目）。个别物业管理机构或其有关负责人搞强行指定或变相强行指定承包商的做法，有违行业的职业道德，在一定程度上侵害了租户或使用单位的合法权益，应予纠正。案例6： 警惕“问题公司”

（一）数年前，北京某综合性物业项目当时的市场部经理谈到正在洽商租赁写字楼适宜的W公司时，曾对笔者说：这家公司可能有问题，我们不打算让它进来。可是大约在一个月之后，这个W公司已经在安排办公区域的装修事务了，足见其神通广大。W公司的办公室装修得很豪华，并大量采用了昂贵的木制装饰；该公司的职员们的风格也于写字楼内的众多国际商务机构中的外企职员不同，颇有“另类”的感觉，但薪金待遇绝不输给他们。后来，有该公司总裁在五星级酒店与港商对摔XO，最后港商服输称臣的故事；还有这个总裁喜欢歌星名模，某最傲慢的名模被他用两万美金摆平了的传闻。还是这个总裁，曾异常恐惧地在自己豪华的办公室里向物业管理人员诉说：有人要杀我，我好害怕。这位总裁最后确实被杀了，是被活活殴打致死的。被打死后，曾经是他的追随者的凶手们把尸体装入特大的旅行袋运出了他所住的高级公寓，并弃尸于外地某公路边的农田里。这是一个在全国有重大影响的特大金融诈骗案，它导致了二三十个涉案银行行长受审被捕，也成了电视剧的创作素材。前不久某电视台还拨出过根据这一案件改编的电视剧情节。

（二）一九九九年的某一天，A公司经营的写字楼来了一群不速之客。这是Y公司老板带领其下属来洽谈写字楼租赁问题。租赁意向基本达成了，Y公司老板又把北京市市政府某委员会抬出来招摇了一番，还提出建议：干脆我们把整个大楼买下来怎么样？Y公司入驻后，业务十分忙碌，人员来来往往，老板进出乘坐豪华奔驰，一派款像。后来听说业务不顺利，开始欠租，并且绝口不再提购买整幢大楼的事。作为业主的A公司便向Y公司发出了数道催款通知，其后又发出了最后通牒，Y公司仍没有反应，只是不再经常有人来上班。A公司就立即对Y公司租区采取了封门加锁的极端措施。Y公司老板这时已不知去向，甚至连他的大多数雇员们也不知道。最后Y公司神秘地补交了部分欠租后悄然离去。Y公司走了，公安局来了。原来，Y公司在租房时所使用的营业执照文件是伪造的，Y公司老板涉嫌诈骗千万余元人民币。数月之后，在深圳警方的一次针对当地某诈骗集团的搜捕行动中，意外地捕获了这位“老板”。

【案例分析】：“问题公司”是当前市场经济过程中不可回避的一道浊流。这些公司以诈骗、制售假货为生计，谋求赚取非法利益，并不时引发一些涉及刑事犯罪的案件。作为物业经营管理单位，有义务配合协助工商管理和公安部门对这类公司进行查处。在物业项目招租招商过程中，应建立核查程序以杜绝非法公司混入。对租户或项目内小业主有关人员的管理方面，也需建立必要的管理程序和管理制度。无论发生经济犯罪还是发生刑事案件，对物业项目来说都不是什么好消息，都可能对物业项目未来的经营带来负面影响。发生过凶杀的公寓即成为凶宅，没有人再愿意租住。

案例7：保安酒后殴打学生案件

2003年1月2日，某高校物业管理中心的两名保安，外出吃饭，由于喝酒过量，在回宿舍的途中酒醉，行走不便，强行要一名学生送俩人回宿舍，学生没有理会，俩人强行抓住学生，发生了纠缠，并且动起手来，俩人将该学生的眼睛打碎，伤及眼眉。该学生被送往医院救治，眉骨处缝合3针。事发后，其他学生报告给学校保卫处，校保卫处立即将两位保安人员送往派出所，经查属实，被拘留审查。物业管理中心知道此事后，立即由中心主任和主管副主任前往医院看望学生，并表示慰问。同时决定在学生住院期间，每天负责送饭给打伤的学生。在核实了事件发生的情况后，按照规定，对两位保安做出开除的决定，扣罚当月工资，罚款500元。学生家长得知此事后，由于同处一城，立即向学校提出要求，赔偿伤病和精神损失，还要物业管理中心做出检查，否则就要在报刊上予以曝光，还扬言与学校领导很熟，一句话就可以让后勤集团的领导下台等等。针对此情况，物业管理中心进行了分析，认为此事发生在保安下班后，个人喝酒过量所导致的，系个人行为，与物业管理中心无关，物业管理中心只是有教育不严的问题。为此，不予理会，仍然每天送饭到医院，并且为其熬制鸡汤等补养品，悉心照顾着学生，一直到其出院为止，并为其交付了住院费和医药费。在这期间，学生家长多次威胁，并四处找人，物业管理中心也没有对其要求做出大的反映，一直拖了近一个月。最后，学生家长提出了让学生补考的要求，不再提要物业管理中心检查等要求了，物业管理中心立即联系了学生处，做出了缓考的决定，解决了学生因伤没有参加期末考试的问题，此纠纷也得到了圆满解决。

【案例分析】：保安打人首先违反了《中华人民共和国治安管理处罚条例》第二十二条第一款“殴打他人，造成轻微伤害的。处以l天至1 5天的拘留。”由于殴打部位在脸部，’可能会造成他人留下疤痕，因此构成了伤残罪，依据《中华人民共和国刑法》第二编分则，第四章侵犯公民人身权利、民主权利罪第二百三十四条“故意伤害他人身体的除3年以下有期徒刑、拘役或者管制。”但是，保安系下岗后自己行为，与物业管理中心无关，物业管理中心不应该承担经济赔偿责任和法律责任，但应承担教育和管理职工的责任，并且物业管理中心在处理此事中一直以人道主义出发，坚持为被打学生送饭，还为其支付了医药费和住院费，做到了仁至义尽，并以冷处理的办法，最后解决了问题，可以值得借鉴。

案例8：枯枝掉落砸伤行人案

2003年5月30日，某高校一棵靠近院墙的国槐的一枝枯枝自行掉落在院墙外，不巧院墙外有一位女同志和爱人经过，正好砸在女同志的身上，划破衣服，砸伤背部和手臂。事发后，其爱人给物业管理中心绿化部打来电话，告知情况，主管绿化的副主任立即赶往现场，查看结果与所报事实相符，立即将女同志送往医院医治，经医院检查无大伤，住院休息几天即可。其爱人向校物业管理中心提出了赔偿要求，1、负责医疗费：

2、补偿精神损失费；

3、支付营养费等约3400元，并提出了附加条件，即爱人已怀孕，如保不住道理和应承担的责任，直至解决了纠纷，同时物业管理中心要提高防范意识，勤修剪枯枝，防止意外事故发生。

案例9：楼宇玻璃掉落砸坏小车案 2003年9月lO日，某高校一位老师将其小车停放在楼前，中午l2时40多分钟，楼上的一块玻璃突然掉落，砸在小车前挡风玻璃上，将挡风玻璃砸碎，并划伤了小车的前盖。该玻璃系过道窗户上的，窗户是铁皮钢窗，年久失修。车主认为物业管理中心对小区进行了物业管理，并收取了物业管理费，对楼宇负有管理义务，楼宇公共部位的玻璃掉落砸坏小车，应当予以修理车辆，恢复小车原貌。

【案例分析】：第一要看物业管理中心是否对小车负有保管的责任。我们有的小区在管理中对车辆实行了保管的责任，与业主签订了车辆保管合同，收取了车辆保管费，形成了事实上的保管合同关系。在合同成立的情况下，物业管理中心就形成了对保管车辆负有毁损、丢失的损害责任。《合同法》第374条规定： “保管期间，因保管人保管不善造成物毁损、灭失的，保管人应当承担损害赔偿责任，但保管是无偿的，保管人证明自己没有重大过失的，不承担损害赔偿责任。”该物业管理中心没有与业主签订保管合同，也没有收取保管费用，因此，可以定为无偿停靠，可以不赔偿。第二要看物业管理中心对掉落的玻璃是否负有管理责任。《民法通则》第126条规定“建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、置挂物发生倒塌、脱落、坠落造成他人损害的，它的所有人或者管理人应当承担民事责任，但能够证明自己没有过错的除外。”规定中明确了所有人和管理人的责任。该玻璃是公共过道窗户上的，系物业管理中心管理的场所，物业管理中心应当尽到一个管理人应当尽到的义务，有责任去消除这种隐患，尽快地对窗户进行维修，由于年久失修，造成玻璃掉落，砸坏小车前挡风玻璃和前车盖，物业管理中心应当承担不可推卸的过错责任，应当赔偿车主修理费用。

案例10：大风刮倒了危树，砸坏了私人的财物

北京的大风天容易发生刮倒大树的事件，今年6月10号中午12：30一场大风刮倒了居民区内的一棵粗大的加杨，砸在了再议。物业管理中心没有表示同意，也没有表示不同意，只是说先看病，我们请示领导后再说。期间，其爱人多次催促要求答复，物业管理中心在咨询律师后，了解到砸伤行人需要赔偿，但可以不赔偿精神损失费和保证怀孕的胎儿，因此经多次谈判，达成了共识，赔偿了医疗费1300多元，解决了纠纷。

【案例分析】：枯枝掉落砸伤行人系绿化管理不到位的问题，全部责任在于物业管理中心，应该赔偿。对于受害者的一些无理要求，必须持慎重的态度。该物业管理中心的做法比较合适，不与其发生正面的冲突，先了解法律上的规定，明白了处理的程度后，再与受害人进行谈判，摆明二层住户的玻璃窗上，砸坏了窗户，砸碎了玻璃，幸好没有伤着人。原车辆工程学院实验室内的一棵大洋槐的一枯枝被风刮落，掉在一辆桑塔纳车上，砸坏了车的前挡风玻璃，幸而也未伤及人。为此，住户和车主均向物业公司提出索赔，原因是物业公司对树木养护不当，应赔偿一切损失。而物业公司认为树木的折断是外力的作用，不可预见。因而不应赔偿，但是物业公司还是迅速派人维修了住户的窗户，并将汽车送往修理厂修理。经过此事，物业公司绿化部立即对全校的树木进行了检查，发现了39棵危险的树木，立即以学校的名义向园林局打了紧急砍伐危树的申请报告，并获得了批准，消除了安全隐患。此事反映了绿化的养护管理上还有不细的问题，特别是枯枝砸车事件完全可以避免，因为枯枝可以见到，只要细加修整就可预防此事发生。案例11：楼上漏水维修费应由谁承担? 2002年某高校143单位8号的住户苏某发现厕所顶棚往下漏水，于是与楼上住户赵某交涉，要求将厕所的防水再做一遍，并且费用要由赵某承担，赵某以自家没有装修为由不予理会，苏某多次要求解决未果，因此将赵某告上了法庭，但在庭审中由于苏某的证据不足而败诉。于是苏某将自家的厕所顶棚重新更换。2003年1 1月某日，苏某家的厕所项棚的面积漏水，苏某又到赵某家查看原来暖气管的阀门被赵某弄坏，大量暖气水流到地面，造成大量向楼下渗漏。苏某又向赵某提出更换厕所地砖，重做防水的要求。由于以前的纠纷，上过法庭，赵某持意不肯。于是苏某找到物业管理中心，要求给予解决，物业管理中心了解情况后，又亲自到两家进行了调查，发现是由于管道多年未修，已经腐烂，需要更换，管道系学校售房给个人时承诺由学校维修的公共部位，因此，维修费应由学校支付。物业管理中心向学校上报了申请专款的报告，并经批准，再与两家协商后达成共识，将赵家的防水重做一次，并保证使用与原地砖颜色相近的材料，从而解决了两家的纠纷和矛盾。

【案例分析】：楼上漏水是造成邻里之间纠纷和矛盾的一个重要因素，及时解决漏水问题有利于维护业主之间和睦共处的关系。在《中华人民共和国民法通则》的第83条明确规定“不动产的相邻各方，应当按照有利于生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系，给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。”因此，由楼上漏水产生的物业管理纠纷可根据民法中的过错责任原则来判定责任。过错责任原则以过错为要件，因当事人一方的过错造成的后果，就由过错者承担责任负担费用；没有过错就没有责任，那么费用的承担就适用公平原则，由双方公平分担。本纠纷由于是学校承诺的公共部位长久使用，管道损坏所致，所以应由承诺方学校支付维修费用。

案例12：施工现场摔伤学生要求赔付案

2002年5月，某大学校内的一个暖气井被施工的大车压坏，需要修建，由于白天行人较多，改在夜晚施工，白天只是将压坏的井进行了围挡，晚上九点多钟时，施工人员刚刚撤去围挡，放上了施工牌，但还未挂上指示红灯。一名学生骑着自行车直奔欲修理的暖气井而来，一头扑倒在地，磕破了手脚，磕掉了两颗门牙。施工人员立即将学生送往校医院，治疗了伤病。事后，该学生提出了索赔，要求我们物业公司赔偿他的医药费和精神损失费一万元，同时该学生所在系院的领导也找我们，学生和系院以施工单位没指示灯为理由，要求必须赔偿。物业公司也以该学生未看施工牌子理由，拒绝支付。经过反复协商，最后施工单位赔偿了学生的医药费和2000元的营养费。

【案例分析】：施工现场的管理要正规化，不能随意，在施工之前一定要有所提示，安装指示红灯，防止意外事故发生。此事件的原因是施工单位围挡不及时，未先安装指示红灯，才造成了学生不慎掉入井内，受到伤害，施工单位负有管理责任，但学生也有不看指示牌，快速骑车而掉入井内。根据《建筑法》第四十四条指出“建筑施工企业必须依法加强对建筑安全生产的管理，执行安全生产责任制，采取有效措施，防止伤亡和其他安全生产事故的发生”，第四十五条指出“施工现场安全由建筑施工企业负责”。既然施工单位负有安全责任，因此，需要赔偿学生一定的损失。

案例13：妥善解决下水道堵塞问题

一层住户私自改动下水管道，造成二层污水外溢某大学教工宿舍28单元二层一住户家的下水往外流污水，住户将情况报告给物业公司后，维修人员迅速赶到现场。此楼虽然是过去建造的丙级楼，下水管道时有堵塞，以前只是一层冒污水，而从未发现二层也往外冒的现象。为此，检查了一层的住户，原来，一层住户是学校刚搬进来的住户，在装修中私自将自家的下水另外做了管线，通到了污水井，而将自家的原出水口堵塞住，因而形成了总管道堵塞后，污水从二层住户往外冒的现象。此问题是虽然一层住户不应该私自将下水道改线，但关键的原因还是管线太陈旧，不符合现代生活的要求。根本解决的办法还是要更换下水总管线。为此，物业管理公司经与学校协商从房屋公共维修基金中出资更换了总管线，解决了住户的下水堵塞问题。

【案例分析】：根据《物业管理条例》第五十条规定“物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和公用设施，不得改变用途”。业主依法确需改变公共建筑和公用设施用途的，应当依法办理有关手续后告知物业管理企业。住户私自改变下水管道，并未按照程序报批，也没有告知物业管理公司，应由住户负责，但由于学校老楼的公用设施老化，造成一层经常堵塞，一层住户才将下水管道移位。学校也应负担一定的责任，整改管道才是解决问题的根本办法。案例14：供暖试压发生了异常的案例

2002年10月3 l，某大学进行供暖试上压时，发现化工与材料学院的一实验室内出现了异常，暖气水从一个洗手盆往外冒，破坏了整个打压工作。物业公司的维修人员立即赶到现场，经检查发现，原来该实验室在装修时请校外施工队负责装修，校外施工队在施工过程中，私自将洗水池的下水接到了暖气管上，致使暖气上压后，出现往外冒的现象。维修人员立即截断了下水管，堵住了出水口，暂时解决了外冒的情况。此事引起了学校的重视，对此事做出了通报，批评并处罚了该院领导和实验室，并重申了所有施工必须经过物业公司审批，并由物业公司监督施工，以保证质量。

【案例分析】：此事反映了学校一部分老师和领导对装修问题的不重视，私自请无资质的施工单位施工，出现了不应该出现的问题。按照《建设工程质量管理条例》规定，应由施工方赔付，但由于实验室请的是无资质队伍，无法索赔，只能做行政上的处理，关键还应提高各级组织的质量意识和对《建筑法》知识的了解，依法办事，防止此类问题的出现。

案例15：家属小区绿地被业主种植香椿、葡萄等杂树怎么办? 某高校家属物业小区的绿地近年来，不断被一些业主种植上香椿和葡萄，绿地变成了杂树林，这些占地的业主得到了实惠，每年有所收获，但却占用了广大业主的绿化用地，颇有微词。物业管理中心起初进行了劝阻，但收效甚微，一些业主仍然我行我素，不听劝告，继续收获丰收的果实。物业管理中心感到有点失控，于是，贴出公告要求在五日内自行清除种植的香椿葡萄，逾期将强行解决，再统一恢复绿地。规定的期限到了，但仍有部分人未按规定清除杂树，为此，物业管理中心将此情况向城管部门作了汇报，并提出了恢复绿地的方案，征得城管部门同意后，物业管理中心自行动手开始对香椿等杂树进行了清除。清除刚刚开始，就有业主用电话向城管和园林局进行了举报，投诉物业管理中心私自砍伐树木。园林监察人员和城管部门的执法人员立即赶到现场，由于已与城管进行过沟通，他们得知是为恢复绿地，美化小区所采取的措施，立即向群众作了解释，首先肯定了物业管理中心规划绿地的做法是正确的，同时指出小区的绿地是全体业主共享的资源，还告诉业主重新规划绿地是得到有关部门同意的，从而得到广大群众的拥护，树立了物业管理中心的形象，也为不遵守小区物业管理的业主上了一堂教育课，使得重新规划绿地的方案得以实施。

【案例分析】：业主私自种植杂树的现象在高校的小区中普遍存在，特别是一层的校园内更是屡见不鲜，在改变居住环境的同时，还要建立居住文明的再造。小不管则成大乱，对违规的苗头一旦露头，就要坚决制止，否则会四处滋生，蔓延开来，造成被动的局面，再行解决就不容易了。物业管理部门一定要利用业主公约实行管理和服务，保障广大业主的利益，体现“三个代表”的思想，一切问题就会迎刃而解。

案例16：宽带网安装过程中的纠纷 2002年6月5日，某物业公司与北京市电信部门签订了安装宽带网协议，委托北京市电信部门对家属区内的居民住宅楼进行安装宽带网，在施工中不慎将103单元6号住户吴××家的电线打断，致使该户电路断电，事发后，施工单位进行了抢修，并接好了电线，但由于电工的疏忽接反了电线，而该住户又出差在外，长达一个星期未在此居住，等出差回来后发现冰箱未启动，存放里面的食品全部发臭，而且冰箱已无法除臭。为此，住户向物业公司提出了因施工损坏了他的冰箱为理由索赔要求物业公司赔他电冰箱的要求。物业公司以不是施工单位，并以找不到施工单位为理由拒绝赔付。住户也以不解决此问题不交物业管理费相对峙。

【案例分析】：此事虽是施工单位施工时造成的，但物业公司也负有监管的责任，应由施工单位负主要责任，物业公司负一定责任，应由两家共同出资购买同样冰箱，赔付住户吴××，才能解决此纠纷。案例21：谁来承担助动车被盗的责任？ 时间：2005年7月27日 地点：**小区**号楼 人物：601室业主 投诉方式：来电

投诉事由：助动车停在无人看管的车库内，进出小区大门需凭停车牌，但小区内仍发生多起助动车失窃事件，业主要求物业提供整改措施。小区管理部回复：

1、小区多次张贴告示，提醒居民加强自我防范，把车辆停入有人看管的收费车库。2、2004年10月管理部与居委会、业委会共同张贴过关于发放小区助动车进出凭证的告示，说明进出小区的助动车发牌是内部安全防范的一个措施，不承担保管与失窃赔偿责任。

3、管理部从2005年8月1日开始采取小区内中门晚12点关，早5点开的封闭管理措施。

4、管理部将进一步加强保安巡逻和安全防范的工作措施。

【案例分析】：

1、《上海市非机动车管理办法》第14条规定：居民住宅区应当设置非机动车停车场地，由物业管理单位实施管理；第15条规定：实行停车收费管理的非机动车停车场地，因管理不当造成非机动车丢失、损坏的，非机动车停车场地的设置单位依法承担赔偿责任。

2、我们需要根据合同的范畴来理定职责。物业管理公司对小区没有行政化的管理职能。物业管理合同的签约双方是平等民事主体，即物业管理公司与业主之间签订的合同，其性质应为服务，而非管理；物业管理合同属服务合同，管理只是服务的一种形式。对业主被盗是否承担赔偿责任，要视物业管理服务合同的具体约定进行分析。若物业管理合同中明确约定，物业管理公司对业主被盗承担一定的赔偿责任，则物业管理公司的义务相应加重，如果物业管理公司不履行服务合同的约定义务，是造成失窃事件发生的惟一原因，则物业管理公司应承担全部责任；若物业管理公司失职，与失窃事件的发生存在一定因果关系，但仅是原因之一，则应根据具体情况来确定物业管理公司的责任范围。

3、主要看业主与物业双方就停车方面达成的协议或约定，此案的业主是车辆没有停放在有人看管的车库造成车辆失盗，而有些业主车辆停放在有人看管的车库造成失盗，物业和业主的协议中如果注明收取的是停车费，既场地租用费，而不是看管费，物业公司一样不用承担责任的。

案例22：物业管理公司应如何对业主的装修进行监管？ 2005年，某小区业主来访反映，小区管理部在未经业主同意的前提下，派员进入其尚在装修的房屋内，将业主自行安装的窗框拆除并拿走，安装部位的外墙在拆除的同时也遭到破坏。业主认为：小区管理部虽出具了书面整改通知书，但无权擅自闯入私人住宅强行拆除，这种行为严重侵害了业主的利益，管理部人员缺乏最基本的法律常识，同时要求小区管理部对在该事件中给业主造成的损失进行赔偿。

注：

1、经有关部门认定，业主安装的窗为违章搭建的构筑物；

2、小区物业管理部之前已向业主发出《违约行为整改通知书》，但业主表示拒不整改。

【案例分析】：

（一）、小区管理部有没有对业主在装修过程中的行为进行必要限制的责任？

（二）、作为《物业管理服务合同》内约定的一项义务，物业管理公司有责任对业主在装修过程中的行为进行监管和必要的限制。首先，小区管理部应当审查业主的装修方案，将住宅装修工程的禁止行为和注意事项通过《住宅装修须知》的形式告知业主和业主委托的装修公司，并与业主签订《住宅装修管理服务协议》。值得注意的是：在签订协议时，小区管理部应当告知业主在装修时的禁止行为。例如：不得损坏房屋承重结构和破坏房屋外貌，改变房屋外部颜色；应考虑楼层楼板承载力；不影响毗邻房屋的安全使用；不影响其他业主的正常使用等等。其次，小区管理部应当按照协议，加强对日常装修现场的巡视和检查，监督业主或装修公司履行装修协议条款内容。如果发现业主或者装修公司有违反协议的行为，小区管理部应当及时制止，已造成事实后果或者拒不改正的，应当及时报告有关部门依法处理。最后，装修完毕，小区管理部应当进行现场验收，凡有违反装修协议的行为，应要求业主或装修公司恢复或赔偿。

二、小区管理部是否应对业主的违约（违章）行为承担管理不善的责任？

物业管理公司作为受托实施管理的公司，应当按照《物业管理服务合同》约定，履行相应的管理义务。但是，物业管理公司是一个民事主体而非行政管理机关，因此，物业管理公司是不能采取强制措施的，它所能做的仅仅是在发现问题时向业主及使用人提出改进意见，而不能直接采取行政制裁手段。因此，只要小区管理部向业主提出了整改意见，应当说就已尽到了依管理合同而履行的义务，对于业主的违约行为物业管理公司不承担责任。但是，如果物业管理公司根本没有履行监督管理义务，没有能够及时发现问题并提出建议，也没有及时告知有关部门或业主委员会，物业管理公司就违背了物业管理合同的义务，此时应当承担相应的违约责任。综上可知，本案中业主违章搭建的行为影响了小区这个整体商品的整体外观，且没有履行对业主自身行为规范的约定，物业公司是有必要对其进行监管和限制的；但物业管理公司拆除窗框的做法，也超越了其管理权限，且不利于矛盾的解决。物业公司应把握好尺度，使用较为委婉的方法，融管理于服务中，设法得到业主的理解与支持。

案例23：如何解决“群租”问题？“群租”问题谁来管? 案例：某业主来电反映，﹡﹡小区﹡号﹡楼房屋出租给十几个人居住，承租人经常半夜大声喧哗，还在南阳台随地小便等，使左邻右舍的正常生活都受其影响，非常烦恼。曾向小区管理部反映多次，一直未得到解决，要求物业公司加强这方面的管理。

事件经过及处理： 小区管理部获此信息后，曾多次联系出租该房的业主，上门沟通并告知其房屋“群租”的危害性和对相邻业主带来的安全隐患，但收效甚微。为此，管理部针对小区类似情况，协同居委会、派出所、外来人口管理办公室对“群租”人员加强管理，情况有所好转，但无法根除“群租”现象。案例分析：

一、小区管理部对业主出租房屋有没有控制权？ 针对目前大规模蔓延并愈演愈烈的“群租”现象，褒贬俱有，我们究竟该如何认识这种现象？又该如何对待这种现象？物业管理公司有没有权力对业主房屋的出租进行控制？这些问题对物业管理公司来说也比较棘手，房屋公共设施的过度使用，保安、保洁工作人、财、物的投入增加，提高了物业公司的管理成本，却难逃“物业管理不够尽责”的舆论指责，物业公司怎么管？房东是业主，保安对进出人员询问，都是房客，怎么可以阻拦？目前对于“群租”没有相关的法律、法规可以适用，物业公司是无法可依、无权管理的。不仅物业公司，即便是相关职能部门也难有作为。而且物业公司是没有执法权力的，即便是有法律依据，也不是靠物业公司就可以禁止“群租”的。

根据《上海市房屋租赁条例》、《上海市居住房屋租赁管理实施办法》的有关规定，承租的人均建筑面积不得低于10平方米，或者人均使用面积不低于7平方米；其中，向单位出租用作集体宿舍的，承租的人均建筑面积不得低于6平方米，或者人均使用面积不低于4平方米。而实际情况是，一套120平方米的小三房即便隔成10间出租，也符合这条规定。这就让想管的执法部门师出无名。此外，如果是二房东出租的，工商部门可以“非法经营”来干涉，但业主直接出租，则工商也无能为力。而外来人口登记、税收等方面的制度也只能规范房东和租客，并不能规范“群租”这一行为的本身。

二、业主自身怎样维权？

变了质的“群租”居住条件脏、乱、差，而“群租”的大规模蔓延又徒增民怨，更重要的问题还在于这些变了质的“群租”隐藏着众多的隐患，涉及不少的社会问题和社会公共安全，为此相邻业主忧患重重，怎样保护自身的利益不受侵害，靠谁来维权？我们建议：业主自身可以通过《业主公约》的形式对“群租”的行为作出规定。这个《业主公约》也不是绝对的禁止，而是自治的规范。经业主大会通过的《业主公约》效力等同于合同，如有业主违反，是可以向法院进行诉讼的。这样，业主就可以自律自管，保障业主的正当权利。

三、类似的案例并不鲜见，呼吁相关法律、法规的建立和健全 正是因为“群租”现象的产生有其合理性，才得以漫延，而产生的矛盾和纠纷又异常突出，且目前又缺少相应的法律、法规来调整，因此我们才呼吁早出台相应的地方法规来规范“群租”。只有法律作出了规定，有关部门才能依法行政，而“群租”的隐患才能降到最低。

但对于整个“群租”现象而言，一刀切的取缔恐怕并不合适，毕竟“群租”是租赁关系的其中一种。所谓“法无禁止皆可行”，正是由于缺乏法律、法规的明确定义和规范，对于目前市场上的“群租”就难以管理。