房地产项目融资方案

房地产项目融资方案（精选8篇）

房地产项目融资方案 篇1

 资金性质（来源）：企业资金

 融资方式：银行委托贷款

 用款期限：最长3年

 资金使用成本：1+2+3+4=6.48%+2.67%+1.33%+0.33%=10.81%（3年，年平均数）

1、正常银行贷款利率×（1+20%）

（例如：目前央行基准贷款利率调整为：5.40%×(1+20%）=6.48%）

2、资金方一次性好处费：8%（3年，平均每年2.67%）

3、中介方一次性佣金：4%（3年，平均每年1.33%）

4、其他佣金：2%（3年，平均每年0.67%）

每年的资金使用成本为11.15%

 抵押借款比例：50--60%

 资金到位前，没有任何费用。

 资产评估、律师尽职调查全部由资金方自己负责，不需要企业承担费用。

 操作时间：双方密切配合，10天左右，资金就可以到帐。 注意：一家房开公司最多不超过3亿，不少于1亿。 每半年副一次利息。（注：企业需要准备的资料见附件，并把整理好的资料盖上骑缝章）

附件：

房地产项目融资所需资料

 营业执照副本复印件（加盖公章）；

 组织机构代码证复印件（加盖公章）；

 税务登记证（国、地税）副本复印件（加盖公章）；  国有土地使用证；

 建设用地规划许可证；

 建设工程规划许可证；

 建设工程施工许可证；

 商品房销售（或预售）许可证；

 贷款卡电脑查询结果复印件（加盖公章）；

 注册验资报告复印件（加盖公章）；

 法人代表资格证明及身份证复印件；

 具体经办人员授权书及身份证复印件；

 公司章程、主要负责人简历（董事长、总经理、主管财务人员）；  董事会或股东会对外贷款决议；

 企业委托贷款申请书；

 商业计划书或项目可行性研究报告（很重要）；  公司最近3年及最近3个月财务报表；

 法律意见书及尽职调查；

 评估报告；

 公司最近2年审计报告；

 公司情况及其业务内容介绍，企业主要产品技术专利证书，获奖证书等；

房地产项目融资方案 篇2

( 一) 管理沟通的概念

沟通主要是信息的传递者通过某一方式来将信息通过某一渠道传递给信息的接受者, 并且希望信息的接受者可以做出其预期反应的过程。

我们社会中普遍存在着沟通现象, 而管理沟通作为一门特殊而重要的理论独具有与沟通不一样的定义: 组织及其内部人员为了更好的发挥组织职能、更好的进行管理, 来实现组织的目标, 运用组织可以利用的各种沟通工具和渠道, 在组织内部 ( 管理者与被管理者、组织成员间) 、外部 ( 组织成员与外部公众、组织成员与社会组织) 所进行的知识、思想、情感、信息的双向交流的过程。

( 二) 管理沟通的作用

组织的发展离不开管理沟通活动, 管理沟通是项目顺畅有序所不可缺少的, 是处理组织的内部矛盾、解决冲突、实施有效控制、实现组织创新的必需活动。

在建设工程的项目管理中, 管理沟通作为在项目进行时连接各个利益相关企业组织的纽带, 对建设工程项目的成功进行起到了非常重要的作用。作用主要体现以下: 提高决策的科学性, 提高项目的执行力

以上描述的两点作用, 通过他们之间的相互影响, 可以使项目在运作过程中变得更加的顺畅。决策的科学性可以使项目在执行过程中有一个明确的目标方向, 更少的走弯路; 项目执行力的提高可以使项目在执行过程中及时发现一些实际问题, 并反馈给管理者, 从而及时调整决策中的一些问题。

二、房地产项目存在的沟通障碍

( 一) 利益相关方立场不同造成的沟通障碍

房地产公司在项目的开发建设过程中, 主要是依靠对房地产进行不断开发建设来获得相关的利益, 这是在整个房地产开发项目中获得利益的最主要的方式。在项目的实施建设过程中, 项目的内部各利益相关者在项目的各个阶段具有不同的利益, 并且在项目实施建设过程的每个阶段往往存在不同利益相关者进行参与。在项目建设实施过程中, 各利益相关者在进行信息沟通时, 对沟通信息进行主观筛选, 隐藏对自己无利的信息, 从而造成沟通信息的失真。

项目在管理过程中时常存在上传下达各种公司指令, 或者项目的各种文件, 会议的主持者、参与者, 或者文件传达者通常由于个人的某些因素或原因, 对某房地产开发项目的相关文件精神进行严重曲解, 不断造成沟通偏差。

( 二) 专业知识不同造成的沟通障碍

在项目的实施过程中, 沟通的信息通过多个层级, 并由多种形式进行传递, 当沟通的信息形式含有多种不同的专业词汇或知识时, 对于不同专业的信息接收方来说, 例如政府、项目管理人员、施工方以及技术人员, 由于专业知识不同, 导致产生项目的管理沟通信息传递障碍。

这就导致在沟通过程中, 项目实施的相关专业信息不完备、沟通的目的不明确、信息传递的不完整会导致信息整体的不完备, 这些使项目实施中的管理沟通存在的比较大的问题, 在一定的程度上, 给房地产开发项目的开发带来实施障碍。

在管理沟通的过程中, 项目经理与项目员工虽然在表面上进行彼此敞开的沟通, 但是在项目的管理沟通的过程中, 彼此却由于缺乏平等性、自发性、理解性、不能有效地选择项目恰当的管理沟通的方式等, 这些问题会对员工不同程度产生消极抵触心里, 达不到项目经理与项目成员之间的沟通预期效果, 不利于房地产开发项目进行更加有效顺利的开展与实施。

( 三) 人员流失及调岗造成的沟通障碍

项目人员的流动过于频繁有时会造成公司内部员工的凝聚力不足, 进而严重影响整体员工的积极性与工作效率。项目成员的变动会造成岗位的暂时性的空缺以及新人对岗位熟悉的过程, 与此同时, 沟通信息的传递层级会不可避免的造成损害, 不利于整个房地产开发项目的管理沟通信息的及时传递, 造成项目的管理沟通信息的中断。对于房地产开发项目而言, 工程技术、规划设计等专业技术人员的频繁流动会影响项目开发建设过程的沟通交流, 进而制约整个项目的实施建设。

当发生人员流失或人员调岗时, 会降低项目组成员彼此相互信任度, 造成沟通障碍。当项目组成员在面对具有不同来源的同一信息时, 不作过多考虑, 他们就会选择相信来源于最值得信任的信息。项目内部成员之间的信任变得脆弱, 彼此之间的信任需要长时间的共同维持才能得以建立起来, 而且会很容易被项目的人员流失或人员调岗相关的事件进行破坏, 一旦项目员工彼此之间的信任被破坏或损坏, 就很难再次进行恢复或修正。

三、房地产项目沟通障碍的解决对策

( 一) 项目的利益相关方沟通协调的主动性的增强

房地产开发项目的管理沟通机制具有非常重要的作用, 为了不断减小由于项目的每个利益相关方立场的不同从而造成的管理沟通方面的障碍, 必须建立比较有效的沟通协调管理机制, 从而增强每个项目的利益相关各方沟通的主动性, 不断提高项目管理沟通的效率, 并使沟通信息传递更加真实和顺畅, 保证在项目的实施建设过程中能不断进行更加有效的和正确的管理沟通。为了不断促进项目的各利益相关者之间的管理沟通, 加强项目的各利益相关方之间的联合决策, 使得项目的实施艰涩得以顺利进行。这种决策机制是成为某房地产项目集中与分散决策困境的一种主要方法。通过绩效考核的方式加强对各个利益相关方进行激励, 另外, 通过加强各个利益相关方之间的合同管理, 设置约束机制。促进各利益相关方之间的管理沟通交流, 使之成为项目进行成功管理沟通的坚实基础。

( 二) 专业知识不同造成的沟通障碍的解决对策

在项目开发过程中, 项目员工需要不断的学习项目开发各专业方面的技术知识, 以提高自身素质, 更好地开展工作。尤其是新入职员工, 更要进行岗前培训, 使其对项目的工作环境、岗位职责等快速掌握, 以适应工作需要。

在开发过程中, 时常的对项目管理人员以及员工进行严格的教育培训, 可以让员工对房地产项目的开发中涉及到的专业知识有一个系统的充分的了解, 并使员工及时掌握管理沟通工作必要的技巧与方法, 以消除专业知识匮乏造成的沟通障碍。

为了消除沟通障碍, 项目组建立了“以老带新”的管理制度, 以便于让新员工适尽快适应项目公司涉及的项目企业文化、专业技能等, 快速融入公司大家庭。项目高层管理层有时也会委派一些对公司企业文化具有深刻理解的、热心积极的人作为项目新员工的带路人。

( 三) 人员流失及调岗造成的沟通障碍的解决对策

制定完善的项目合同档案管理办法, 明确合同档案岗位职责, 加强合同管理, 对合同进行专项学习讨论, 可以很好的提高沟通效率。项目开发团队按照合同管理建立良好的沟通制度, 在明确各利益相关方的利益, 项目团队在依据合同进行沟通交流时, 可以做到有规可依、有章可循, 更好的选择沟通技术, 满足团队的沟通需求。

另外, 进一步规范房地产开发项目的员工培训体系, 对员工的培训需求进行分析, 减少员工的流失率, 提高项目的管理沟通效率。对于房地产开发项目来说, 对项目成员可建立培训管理的规程, 在培训过程中, 对各部门职责做出详细的规定, 包括培训的对象、培训的周期、培训的类别等, 并针对不同项目成员的培训的方式、培训的内容、培训的费用管理、培训的师资管理、培训的档案管理、培训的试题及培训的教材进行严格的管理, 制定培训计划并实施、进行培训考核、加强培训效果反馈, 对这一系列的培训过程做出相关的规定。

四、总结

房地产开发项目建设管理的过程就是管理沟通的过程, 管理沟通是协调项目利益相关各方实现有效管理的纽带, 它是房地产开发项目顺利实施的保障。通过管理沟通, 使整个项目组织结构维持动态平衡, 它是项目建设取得成功的至关重要因素。通过上述研究分析可以得出, 管理沟通存在于项目建设运营的全过程, 它在潜移默化的影响着项目的建设和开发, 有效的管理沟通对高效的项目管理非常重要, 在房地产开发建设过程很多的非技术上的障碍都可以运用管理沟通的方式得到很好地解决, 它是房地产开发项目建设成功的关键。

摘要：本文通过对管理沟通基本理论发展的研究, 结合目前管理沟通理论的研究状况以及我国房地产开发项目存在的管理沟通障碍, 对房地产开发项目管理沟通的体系构建程序进行细致分析, 提出解决方案。

关键词：房地产开发项目,项目沟通,管理沟通

参考文献

[1]崔彩云, 黄万新.浅谈利用信息不对称应对多变的房地产市场环境[J].华北科技学院学报, 2010 (1) .

[2]崔彩云, 王建平.浅谈信息不对称下工程项目沟通管理[J].施工技术, 2006, 35 (12) :129-130.

[3]崔佳颖.管理沟通理论的历史演变与发展[J].首都经济贸易大学学报, 2005 (05) :15-19.

[4]陈亚龙.沟通管理在鸟巢建设监理过程中的应用研究[D].清华大学, 2008.

[5]程传山.项目管理中沟通管理探讨[J].科技创新导报, 2009 (17) :186.

房地产项目融资方案 篇3

摘 要 随着国家宏观调控政策对房地产市场调控的各项措施具体落实以及国家实行紧缩银根的贷币政策，房地产行业将面临更为激烈的竞争。挑战与机遇同在，房地产企业应该根据自身的资金情况和所获取的土地使用权闲置情况，积极开发投资项目。本文以T公司新建阳光小区项目为案例，简要说明房地产投资项目的决策方案问题。

关键词 房地产 投资项目 筹资方案

一、影响房地产投资项目筹资的因素

1．五力分析法对经营决策的影响

美国哈佛大学商学院教授迈克尔.波特指出，最直接地影响企业的外部环境，是它的竞争环境，一个企业直接的竞争环境存在5种基本的竞争力量，即：新进入者的威胁、行业中现有企业间的竞争、替代品或服务的威胁、供应商讨价还价的能力、购买者讨价还价的能力。

这5种基本竞争力量的作用不同，问题的关键在于企业如何找到能较好的防御这5种竞争力的办法，甚至对这5种基本竞争力量施加影响，使企业做出正确的决策。

2．SWOT分析法对经营决策的影响

SWOT是英语优势、劣势、机会、和威胁这四个词的第一个字母所构成的缩略语。SW表示在各项经营活动中具有自身的各种优势和劣势。OT则表示这些经营活动又面临的环境的各种机会和威胁。SWOT分析法的主要内容就是把这些企业具有的优势和劣势以及环境提供的机会和威胁综合分析，努力使企业优势与环境机会匹配组合，以找到一个或几个较为满意的战略方案。

SWOT分析图：

当企业的战略态势处于象限Ⅰ时，企业面临着众多的机会，并且拥有利用这些机会的强大的企业内部优势，这时企业宜采用发展型战略。当企业处于象限Ⅱ时，企业面临良好的外部环境，机会较多，却又受到企业内部劣势的制约，此时企业可采用先稳定后发展的战略。当企业处于象限Ⅲ时，企业处境不利，在相对较弱的地位上，又面临着越来越险恶的环境威胁，此时企业适采取紧缩的战略。

当企业处于象限Ⅳ时，企业拥有内部优势却面临着不利的环境威胁，在这种情况下，企业宜采取多元化经营战略，分散经营风险。

二、T公司新建阳光小区项目筹资方案分析

1．T公司简介

T公司为国有独资的房地产开发企业，20多年来开发了本市的大量项目，开设有多家直属企业，曾经是当地的一级资质开发企业、当地的纳税大户。但从1994年开始，贷款利率高至18%甚至更高，过高的贷款利息抽光了公司的流动资产。通过对T公司现实的状况进行认真的分析、研究，虽然其内部有劣势，但外部的机会也是存在的。而且，现在就有一个很好的可以抓住的能使企业摆脱困境的机会，这个机会就是对地处城北区阳光小区项目的开发。

2．利用五力模型对拟决策方案进行分析

（1）新进入者的威胁

房地产开发企业的进入有一定的障碍，首先要有足够的注册资金、还要有足够的技术人员，才能够在限定的时间办理好资质证书。由于房地产行业属于高进入壁垒和高退出壁垒的高利润高风险的行业，有丰厚的利润空间，新进入者的威胁也很大。一个只有40万人口的小城市，注册了168家房地产开发公司。

（2）供应商议价的能力

房地产开发企业的供应商主要是土地、钢材、水泥等。土地具有有用性、稀缺性、不可再生性和社会的有效需求等特征，使得土地供应将出现核心区域地价上升和供应郊区化。钢材、水泥的价格，随着通货膨胀的不断加大，钢材、水泥的价格也在不断的提高，但是只要有资金还是能保证供应。

（3）替代品的威胁

房地产企业受其替代产品的威胁很小。每个人都想有一个温暖舒适、功能齐全的家，虽然有人生活在房车里，或者有几个人生活在太空，但是目前在市场上还没有替代房子的更好的居住产品。在阳光小区附近，几个楼盘已销售完毕，2年内暂无其他新楼盘。替代品威胁小。

（4）购买者议价能力

房地产的价格购成决定了房屋的成本高低，随着土地价格的不断上涨，税收负担加大，房屋的成本也越来越高。购买者议价能力较差。随着中国经济持续快速增长，供应领域的逐步扩大，市场需求量还要增大，阳光小区项目地理位置特殊，交通便利，有升值的潜力，购买者没有议价的空间。

（5）行业竞争者的威胁

经济适用房、限价房、廉租房等项目的推出对其他的房地和开发商是一种威胁。民营房地产开发企业经营方式比较灵活，管理模式先进，囤积有大量成本低廉的土地资源，足够未来5-6年开发所需，房地产行业竞争者的威胁很大。

3．利用SWOT分析法对拟决策方案进行分析

（1）T公司的优势

第一，内部条件。T公司是有一个较好声誉的老品牌企业，开发的项目质量好，技术含量最高，可信度高；有一批工作熟炼、技术经验非常丰富的技术骨干；还有一批成本非常低廉的出租老房產，每年的租金收入250万元左右，为公司提供了一笔稳定的收入，如果公司急需流动资金，可以在比较短的时间内出售一些小房产以满足资金的需求，大宗的房产也根据公司的资金需求情况进行处置。

第二，新项目地理位置条件优越。公司即将开发的阳光小区项目，紧临新火车站和汽车站，土地占地面积26000平方米，周边地区的交通、环境等都很便利，随着将来火车站和汽车客运站这两个旱码头的启用，阳光小区的房地产价格一定会因商户争购而紧俏异常。

（2）T公司的劣势

首先，缺乏人力资源管理：长期的国有企业管理模式，计划经济成份沉淀，员工观念落后，人浮于事，机构臃肿，工作效率低下，企业吃大锅饭的思想观念根深蒂固，总认为事业单位的工资是保底工资，公司必须为做了事的员工付加班工资或资金，公司上下不是比贡献而在比工资的高低。

其次，面临政策调控的威胁。近几年，我国房地产行业进入新一轮宏观调控，国家针对过热的房地产业出台一系列宏观调控政策，中央政府通过房地产开发政策调整、土地出让政策调控、外资购房政策严控、房地产金融适时紧缩和房地产税收的不断规范，对房地产业是一个很大的威胁。经济适用房的推出对房地产业是一种威胁。民营企业的经营方式比较灵活，管理模式先进。所以说民营地产开发企业是T公司的威胁。

4．拟投资方案

T公司根据外部环境及自身的经济现实状况，为了减小资金的压力，经过认真分析、研究，决定分两期开发，同时按所需筹集资金量的80%计算，仍需要资金3000万元。公司经营班子列出了A、B、C三套筹集工程款资金的方案：

A方案：与资金充裕的G药业公司合作开发，G公司是一大型的制药厂，拥有大量的闲置资金，G公司同意出资3000万元，交换的条件是T公司必须分给G公司100套，合计面积约12000平方米的房屋用于解决其职工的住宿问题，T公司一次性筹足第一期开发所需资金；B方案：由T公司公司处置部分旧房产，筹集约2000万元的资金，再由职工集资约1000万元，实现阳光小区开发资金的筹集；C方案：由T公司通过银行贷款取得资金，全额投入，完成工程建设资金的筹集。

三、各方案利弊分析及结论

新建项目旁的新火车站和汽车站已建成4年，如果永远都不启用的话，房价大幅提高的可能性小。通过以上优势、劣势、机会、威胁等因素的矩阵分析与比较，T公司正处在一个十字路口，企业处于象限Ⅱ，企业面临较好的外部环境，机会较多，却又受到企业内部劣势的制约，此时企业可采用先稳定后发展的战略。

1．对各筹资方案的利、弊进行分析比较

A方案：由G公司直接投入3000万元的工程资金，在工程完工后分给G公司100套房屋约12000平方米的房产用于解决职工住房问题。这样T公司只需投入很小的资金，阳光小区的第一期即可竣工交付，T公司付出小，似乎是坐收利润的感觉，公司节约向外筹资的费用，公司存量房产仍然可以继续出租，获得稳定的租金收入，以解决部份职工工资发放和日常费用开支的问题。但实际实现的利润也相对减少了很多，对于T公司来说这些房屋的销售收入远远大于原始投入的3000万元。按T公司预计的售价，总收入最码起3600万元，投资收益约为20%，远远高于同期的贷款利率。相当于T公司分了600万元的利润给G公司，还没有考虑车站启用房价是涨因素。A方案资金可以足额及时筹集到，但是项目的利润减少了很多。

B方案：由T公司处置部分旧产，筹集约2000万元的资金，再由职工集资约1000万元，实现阳光小区开发资金的筹集。公司还有一批成本非常低廉的用于出租的存量房产，每年的租金收入250万元左右，为公司提供了一笔稳定的收入，如果公司急需流动资金，可以在比较短的时间内出售一些小房产以满足流动资金的需求，大宗的房产根据公司的资金需求情况进行处置。估计这2000万元资金，在4-5个月内就可以通过出售房产筹集到，可以减少旧房产的积压，盘活旧资产，让所有的资产都流动起来。另外如果实施此方案，T公司多年来经济效益不太好，职工集资部分的资金到位有一定的难度。毕竟这种筹不到资金的可能性不大但损失小，以较小的损失换取尽可能多的利益，应该是划算的。B方案兼顾了各方面的利益与矛盾，很具有实际操作的可能性。

C方案：直接向银行贷款3000万元。资金到位后，阳光小区第一期就可以顺利的竣工，全部房产都可以提供销售，不需要牺牲部分房产作为筹集资金的代价，除去贷款利息后，实际实现的利润比以上两种方案的利润都要多。只要贷款到位，其他筹資工作量比A、B两方案都要小，筹资的风险要小一些。这样公司存量房产仍然可以继续出租，获得稳定的租金收入，以解决部份职工工资发放和日常费用开支的问题。公司职工就有足够的资金去购买享受折扣的房屋，促进房产的销售。但是，因为T公司以前经营中累计所欠银行的贷款至今都没有还清,并且银行近期对房地产项目贷款的审批非常严格。T公司想在封顶后得到银行贷款是非常困难的，而想在开工前取得贷款方进行开发的可能性几乎不存在。总之，C方案操作起来也比前两个方案更困难，应当慎重。

四、结论

选择A方案，公司只需花费很少的筹资成本实现筹资目的，但开发完成以后，公司需要分房产给G公司，不能全部支配房产，万一房价大幅飚升，公司将蒙受很大的损失；选择B方案，所需资金筹集相对难些，但员工的满意度和可操作性较强；选择C方案，公司将独享工程完工后产生的全部经济效益，但该方案操作起来困难太大，实现筹资目标的可能性太小。通过对各个方案的细分项目进行打分，最终得出B方案为最优方案。

参考文献：

[1]L.J布儒佤 (美),艾林.M.杜海米.战略管理:企业战略(第二版).中信出版社.

[2]肖元真.中国新一轮房地产调控的市场效应和未来趋势.云南社会科学.2007.5.

房地产项目营销方案 篇4

一、对接项目

皇家壹号

二、项目工程进度依据目前的工程进展，预期可在2009年5月10日左右封顶，12月份交房

三、项目当前营销背景

1.金融危机对目前房地产市场的影响，客户购买欲望下降是重要原因之一

2.本地区对期房的抗性较大，持观望态度的比较多

3.本案的目标客户群为本地区10%的高端尊贵客户群而准备，目标客户少

四、整合营销的突破

1．由“公积金至函”引发的思考

由公积金中心授权西平邮政局使用公积金中心的公章，针对公积金客户进行一个全方位的宣传，我们将巧妙的融入皇家壹号的此次的活动内容，以公积金中心的名义发放信函,公积金客户对此信函可信度的提高，必会翻看，不会随宜丢弃

2.新渠道，自然需要做一篇新文章。

毋庸置疑，文章的核心内容就是要建立凰凤置业和公积金客户之间利益的关

联。显然，当前直接的购房优惠说辞已经不能充分打动客户。在此，将购房优惠金额与人民币进行概念置换，给客户一个“美丽的误导”，即：收到信函的公积金客户到凰凤置业开发的皇家壹号小区销售部就有“钱”可领！

3．“6+1奖励计划”概念出炉及内容确定

非常6+1 是中国老少皆知的电视节目，其诙谐欢快的主持风格受到大家喜

爱，其知名度非常高，借用“6+1”大标题吸引大众的眼球

同时隐射我们项目在西平做到6个第一

如何利用好此次的广告渠道，对1.1万的目标客户群进行最为直效的诉求？

这1.1万人愿意相信什么？究竟什么才能重重触动这1.1万人的神经，让其

产生强烈的购买欲望？

人为放大“6000元购房优惠”这个概念，在“6000元”上做足文章！计划

推出房源约284套，我们可以先算笔帐：

6000（元/套）×284（套）=170（万元）

由此延伸出：推出的“170万元购房优惠”。

“6+1奖励计划”很好地解决了文章的命题问题：够大，醒目。170万元的虚

拟总额足以引爆市场的兴奋点！

6+1奖励计划”来头虽大，但是否还可以对其内容体系继续丰富？“6+1奖

励计划”身上承载的多重目的该如何逐步实现？

假如我们是在设计一个游戏，在游戏设定中：

第一关是“吸引到场”，通过“6+1奖励计划”广告公开宣传和公积金信函

吸引客户到达销售现场。

第二关是“放大诱惑”。客户到销售中心后，可转让的“6000元购房现金卡

另外目的是留下个人基本资料。

借鉴前述“170万元”虚拟总额的思路形成，将“6000元购房现金卡,凭证

转让成交要予以奖励的“500元”概念同样放大：500（元/套）×284（套）=14.2

（万元）。“14.2万元转介绍成交奖励计划”，也最终敲定！

简言之：

6+1奖励计划 =170万元购房现金卡计划＋14万元转介绍成交奖励计划

住房公积金客户凭2009年“公积金至函”至指定销售中心，在规定时间内

均可获得“6000元购房现金卡！

6+1奖励计划之二：14万元转介绍成交奖励计划

“6000元购房现金卡，亦可由持有者授权他人享有；若受让人持此卡购置旗

下皇家壹号产品成功，经置业核实无误后，销售人员在受让人签定正式购房合同的第一时间内通知原持有者：可随时至指定销售部领取500元现金奖励。

五、“6+1奖励计划”预期目的鉴于房地产整体市场进入淡季，皇家壹号在客户积累情况不理想的现状，利

用“公积金至客户函”，凰凤置业针对“1.1万公积金用户”新开发的直效媒介

渠道，达到：

1．近期目标：实现项目的客户积累和顺利销售；

2． 远期目标：紧抓该“1.1万公积金用户”，让其关注皇家壹号、了解并最终成为置业铁杆客户；

3． 企业品牌目标：凰凤置业第一新作，回报社会，提升企业知名度、美誉度。

六、“6+1奖励计划”实施细则

1．营销节点划分

蓄水期3月15日（暂定）——→3月30日：“6+1奖励计划”悬念导入

“6+1奖励计划”是一个针对性极强的集中公关、营销方案。

此次对“1.1万公积金客户”的大型公关，是否能如期产生足够的销售势能，其成败的关键决定于“6+1奖励计划”导入前期在整个西平楼市的影响力！因此，3月15日（暂定）-3.30日的“6+1计划”悬念导入期，必须做到高调！高调！

“高调”体现在两个层面：第一是要有足够时间造势，但目前的实际情况是时

间相对有限；第二，也是目前我们唯一能够把控的，即概念的媒体释放必须做到

高度的集中和统一！集中所有的声音，同时说一句话——“6+1奖励计划”！

活动开始期4月1日——→6月15日

经过一定阶段活动的蓄水期

宣传方面，3月15日户外广告及其他媒体集中进行“6+1奖励计划”公开

客户方面：4月1日第一个公积金客户将接到“6+1奖励计划”至函。至4月15

日最后一个客户收到对帐单之后，时间向后顺延15天，即4月15日前：基本可

以认定是“6+1奖励计划”目标客户的集中认购期。

2．各节点媒体投放组合3月15日（暂定）——3月30日

主流媒体：户外+飞播

小众媒体：短信 + 电视飞播字幕 + 点对点派单

销售现场：条幅+X展架

4月1日——4月15日（暂定）

主流媒体：户外+ 夹报

小众媒体：短信 + 电视飞播字幕 + 点对点派单

销售现场：条幅 + X展架

房地产项目策划方案 篇5

鹤庆房地产项目

服务计划书

鹤庆房地产项目服务计划书

世界上没有完全相同的项目，不同，因为条件和思想的迥异，认识初期，我们不妨先对其进行大胆解读，以便交流。

一、项目初次解读

一）关键问题

近几年来，旅游地产所到之处，战略眼光一触即发，为切实的把握市场，我们愿意先从当下出发，暂且忽略区域战略规划以及因交通发展带来的利好前景。

本项目地处鹤庆，背山面水，且植入了一定比例的酒店项目。从区位看，由于距离鹤庆民族村仍有一定距离，因此地块直接承载旅游接待功能外溢的机遇并不明显；从自然资源禀赋条件看，山、水、农田具有一定的景观价值，但成熟度低；从规划条件看，酒店项目即可理解为旅游地产项目，也可理解为住宿接待项目，可自成一体，也可统一营销。可以说，本项目的开发条件使得项目处在保守开发和激进开发的区间，而关键在于把握与旅游结合的程度，这需要首先对项目与旅游相关联的范围和深度进行认真的研判。

本项目将面对的客群主要有游客和购房者两种，当购房者的某一个细分市场与游客（住宿）的需求形成最大共性，并且能满足项目时，我们可以说我们看到了本项目发展的端倪；当这一共性能够合理的植入项目时，我们便可以说，这就是项目的核心。反之，购房者与游客的目标客群分散，酒店与住宅之间共享性降低、单项产品的竞争力减弱、营销成本增加、市场风险加大。

另外，由于项目周边配套的原因给项目自身功能体系提出了更高的要求，而项目地块体量不大，规划空间有限，需要通过突出主要配套和扩大开发计划两个方面来进行功能弥补。一方面，可考虑在项目市场定位和功能定位的基础上增加一定体量的配套物业；另一方面，可在定位的基础上扩大开发计划，提出项目周边连片开发构想，完善项目功能、提高项目影响力、争取发展机会。

二）特别建议

如果说房地产开发是一个资源整合的过程，那么开发前期的政策资源、社会资源整合就是一次给项目定性的整合，整合的成败在于如何更好的把握项目的市场前景和找准共同发展的立足点上。毋庸置疑，旅游地产的开发方向拥有较强的整合能力。但旅游地产的开发与运作又是极其多变的，它需要在营销上高度统一，又需要在结构上互为支撑，才能稳定发展。从本项目目前的情况看，酒店项目和住宅项目的投资组合结构较好，前期策划报告在资源整合方面的重点可放在以下几个方面：

1、突出项目整体品牌形象

2、打造住宅品质及回款能力

3、树立符合项目特质的酒店品牌

4、构建资源整合功能结构

5、展望项目发展的良好愿景

二、服务内容

本计划书仅对项目前期策划委托服务进行承诺，项目规划报批、施工图设计、营销推广、销售代理服务的具体内容视项目进展另行拟定。

我司承诺，本项目前期策划服务费可在双方后续委托合同中予以抵扣。

项目前期策划具体内容：

1背景研究

1.1客户战略目标思考（利润、开发周期、风险……）

1.2项目限制条件对项目发展的影响

1.2.1规划指标限制（容积率、限高…）

1.2.2建筑风格限制（区域景观要求、立面风格限制……）

2基础资料研究

2.1鹤庆县及区域宏观背景分析

2.1.1鹤庆县总体经济与区域经济现状与趋势分析

2.1.2鹤庆县总体规划与区域规划

2.1.3鹤庆县总体房地产市场与区域房地产市场结构化分析

2.1.4宏观大势对项目未来的发展的影响

2.2大理、丽江等旅游地产现状及未来发展前景研究

2.2.1旅游经济圈情况分析

2.2.2旅游人流及产品的特征分析

2.2.3已有相关项目和拟建设项目的影响分析

3类似房地产或旅游地产项目开发案例借鉴

3.1开发模式（总体定位与核心区）

3.2规划模式（指标分配、功能构成及布局）

3.3产品模式（产品组合模式）

3.4客户构成（客户来源）

3.5资源利用

3.6与区域资源的价值联动

3.7成功关键驱动因素

3.8对本项目的借鉴点

4本项目条件与地块解析

4.1项目条件与地块解析

4.1.1项目区位及区域概况

4.1.2地形地貌、对外交通、项目规模

4.1.3项目资源分析

4.1.4区域发展的机会与面临的问题

4.2产品竞争性分析

4.3规划合理性分析

4.4资源利用及劣势回避分析

5项目定位及发展战略

5.1项目营销主题确定

5.2项目定位与发展战略

5.3项目整体定位

5.4基于现有发展战略的分期发展策略（企业现金流要求；项目形象统一性要求；营销客户群一致性要求；各期的利好安排、启动区资源展示、昭示性、进入性……）

5.5后续连片开发项目整体构想

6项目定位细分

6.1市场定位

6.2形象定位

6.3客户定位(本项目目标客户分析、区域市场客户细分、本项目客户定位、本项目目标客户特征、目标客户价值取向分析)

6.4产品定位（本项目住宅户型定位、酒店详细说明、后续连片开发项目产品定位）

7功能分区及功能比例划分

7.1规划指标

7.2项目核心区的位置与规模

7.3项目的功能布局

7.4资源利用等

7.5配套设施布局（功能、风格设计……）

8项目概念设计

8.1项目概念设计说明（项目建设背景、目标和任务，设计依据，设计范围……）

8.2总平面布置（包括项目规划总平面图及鸟瞰图）

8.3各功能板块建筑、户型、景观、道路、配套等规划设计

9经济评价

9.1成本分析

9.2效益分析（含产品估价）

9.3项目资金平衡与运作

四、策划及设计费支付方式

策划及设计费共计：

五、主要人员安排

项目总监：刘波

项目经理：李丹

项目策划负责人：李丹

项目市场调研负责人：董磊

房地产项目融资方案 篇6

1.1 开发成本

1.1.1 土地使用权出让金

1.1.2 土地征用及拆迁安置补偿费（生地）

1.1.3 前期工程费

1.1.4 建安工程费

1.1.5 基础设施费

1.1.6 公共配套设施费

1.1.7 不可预见费

1.1.8 开发期间税费

1.1.9 其他费用

1.2 开发费用

1.2.1 管理费用1.2.2 销售费用1.2.3 财务费用

投资资金使用计划的编制

2.1 编制投资资金使用计划的依据

2.2 资金使用计划表的形式

2.3 资金使用计划编制方法

融资基本理论

3.1 资金投入方式与来源

3.2 项目的融资组织形式

3.2.1 既有项目法人融资3.2.2 新设项目法人融资

3.3 资本金筹集

(1)公司融资方式下的项目资本金

(2)项目融资方式下的项目资本金

3.4 负债融资

对于房地产项目来说，主要是商业银行贷款和国内非银行金融机构贷款。

(1)商业银行贷款

u按贷款的期限划分v按贷款的用途划分w按贷款有无担保品划分

(2)非银行房地产金融机构

3.5 信用保证措施

3.6 抵（质）押贷款与抵（质）押物

(1)抵押贷款（2）质押贷款

3.7 筹资决策 房地产开发项目融资实务

4.1 短期资金筹措

(1)商业信用(2)商业票据－－本票与汇票(3)短期贷款

4.2 中长期资金筹措

（1）开发企业自有资金（2）银行抵押贷款（3）信托贷款（4）以契约式合资结构方式合作开发（5）预售回款与定金（6）让承建商带资承包（7）增资扩股（8）股东借款（9）股票（上市股份制开发企业）（10）发行公司债券（11）银团贷款

4.3 开发各阶段融资方案

4.3.1 土地竞投与购地

（1）资金投入量（2）资金来源

4.3.2 规划设计与场地准备

（1）资金需求（2）资金来源

4.3.3 ±0以下工程

（1）资金需求（2）资金来源

4.3.4 主要结构工程

（1）资金需求（2）资金来源

4.3.5多层主体封顶（高层主体2/3)

（1）资金需求（2）资金来源

4.4 资金回笼与资金管理

4.4.1 资金回笼

4.4.2 资金运作管理

4.4.3 资金运作实战技巧

（1）资金运作及风险回避（2）资金投入与回笼技巧

u短线投资的资金投入与回笼技巧

v长线投资的资金投入与回笼技巧

w长短结合投资的资金投入与回笼技巧

房地产项目融资现状与出路

传统融资方式:自有资金+银行贷款

现阶段融资方式:

（1）自有资金+信托计划

（2）股权融资+银行贷款

（3）自有资金+房地产投资基金

创新融资模式:

（1）开发商贴息委托贷款

房地产项目融资方案 篇7

关键词：项目文件材料,归档管理,文档一体化

房地产项目文件材料在建设项目工作中起着承上启下、沟通协调的重要作用,它与电子文件、录音录像等共同形成建设项目管理信息,是项目建设过程中的真实记录。在项目建设完成后,以档案的形式存在,是项目运行、维修等生产经营活动的重要参考依据。房地产项目文件材料包括了项目的前期可行性论证、立项审批、勘察设计、招投标、施工、监理、竣工验收、结算等全过程所形成的纸质文件资料及声像载体材料[1]40。这些文件材料是由不同的责任方形成的, 种类多、数量杂,收集整理工作有难度,齐全完整程度不够,不利于项目竣工后的利用服务工作。针对目前房地产行业项目文件材料的现状,开展项目文件材料和档案一体化管理,是保证项目文件材料齐全完整的有效措施。

一、项目文件材料归档管理存在问题

1.参建单位多,各自为政。相关参建单位档案意识淡薄,没有统一的协调和组织。项目文件材料归档前后的职责不清。《档案法》第十二条和《建设工程文件归档整理规范》规定:建设、勘察、设计、监理等单位应将工程文件的形成和积累纳入工程建设管理的各个环节和有关人员的职责范围,并由建设单位负责组织和协调。因此,项目各参建单位应负责归档文件材料的收集和整理,并定期向建设单位相关部门移交。但实际情况是,各参建单位并不认同,对项目文件材料的整理归档工作不支持、不配合。文件材料的收集与工程建设不同步。

2.各参建单位资料员大部分未接触过档案工作,档案基础知识薄弱,文化素质和专业素质相对低下,人员流动性大,不稳定。

3.文件材料的收集工作与“项目建设同步进行”的管理要求执行不到位。其表现:一是项目文件材料精细化管理深度不足,文件资料齐全完整程度不够,协作单位归档案卷质量与国家标准有一定差距;二是项目建设中往往有其他管理流程,缺少文件材料的归档管理流程,造成文件资料的追踪管理困难,出现了“多家保存、多头归档”的现象。

二、项目文件材料管理关系及流程

1.项目文件材料的管理关系。项目文件材料作为项目建设中上传下达、横向沟通、组织协调的信息工具,贯穿于项目建设各阶段,涉及与项目建设有关的所有单位、部门,其管理关系错综复杂。根据基建管理程序和所形成的项目文件材料的管理关系,项目文件材料的形成实际上分为内部文件材料和外部文件材料。而与内部文件材料相关的外部文件材料可以对应到有关管理责任部门职责范围中,这样,项目文件材料的归档追踪就能够得到落实。

按照项目文件材料类型定义,项目准备阶段文件包括了项目立项文件、土地文件、勘察设计文件、招投标文件、开工审批文件等,以我公司为例,公司相关部门,比如发展计划部、设计研发部、合同部、工程部、成本部等部门会形成与项目有关的前期文件材料,与项目前期工作有关的外部单位如咨询机构、政府有关部门、设计单位、勘察单位都将形成与项目前期工作有关的文件材料,因此与相关业务有联系的部门就是项目前期文件材料的归档责任部门。项目文件材料类型都能够对应到内部的管理部门,而所有的项目文件材料在各部门归档整理后将移交给办公室档案室。

2.项目文件材料的管理流程。项目文件材料的管理流程实质上是由文件材料的收发管理流程和归档管理流程两部分组成的。在收发流程中不论项目文件材料是否是公文,只要与此项目相关,都要作为项目文件材料进行归档。项目中的每个单位或部门必须遵循统一收发管理和谁发起、谁负责的原则,以便进行过程控制和归档追踪。

三、归档管理问题解决措施

1.建立合理的项目文件材料管理机制。(1)更新观念,树立“档案”是项目产品的意识。在传统观念中,能发挥经济效益的建筑物等固定资产才认为是项目建设产品。人们对档案,尤其是项目档案的管理观念仍停滞不前。把项目档案作为项目建设的产品,就在于“项目文件材料是项目建设过程中的真实记录,是项目投产后安全运行和维护的重要依据,是项目档案的前身”。只有树立了档案是项目产品的意识,才有可能建立合理的项目文件材料管理机制,才有利于项目文件材料的管理和最终竣工档案的移交。(2)建立合理的项目文件材料管理机制关键就是合理设置管理层次,合理设置管理人员数量,合理确定管理机构,明确管理范围。项目文件材料管理在工程建设中属于辅助性、服务性工作,得不到重视,到竣工移交档案时进行收集整理为时已晚。因此,合理设置项目文件材料的管理层次是十分必要的。首先明确管理范围,然后划分管理层次,通过不同层次的配合共同做好项目文件材料管理归档工作。管理范围上:一是房地产公司应明确档案工作主管部门,由于主管部门与各部门各单位 (包括协作单位)存在大量的组织、协调工作,特别是在项目建设中协调工作十分复杂,应设立一位领导专门负责此项工作。二是项目部应设立专职档案人员负责项目文件管理工作,主要是协助档案主管部门做好项目文件材料的过程控制、业务指导、监督和检查工作, 组织项目各参建单位开展归档整理工作,由档案人员将文件资料管理纳入到项目信息管理工作中,有利于实现文件资料与项目建设同步进行,同步管理。具体到项目文件材料管理一般可分为房地产公司本部主管单位和各部门(含项目部)、项目参建单位三个管理层次,通过这三个层次的管理才能将一个项目的文件资料收集齐全, 整理汇总为完整的竣工档案。合理设置管理人员数量,以全面担负起公司本部档案管理和项目文件资料及档案管理的业务指导、监督、检查的工作职能。公司相关部门根据工作需要配备专职或兼职的项目资料管理人员,配合档案部门做好项目文件资料、档案组织管理和本部门文件材料的归档整理工作。项目部必须设立专职管理人员,才能做好项目部自身文件材料的收发流转、图纸管理、归档整理及移交、业务指导、监督、检查和业务培训等管理工作。合理划分项目文件材料的归档范围及归属部门。划分项目文件材料的归档范围就是明确房地产公司各部门归档工作职责和归档文件材料的范 围,这是做好归档追踪的基础。文件材料的归档工作须依据“谁发起,谁负责”的原则进行。

2.健全基建项目文件材料管理制度,明确档案流向。《建设工程文件归档整理规范》从宏观上规定了项目管理的职责、范围,基本上满足了项目建设管理的需要,但项目部和项目参建单位绝大多数资料员为非专业人员,需要及时培训和指导。根据项目管理实际,房地产公司还应建立项目信息管理制度,统一管理建设项目信息,确定建设项目信息的分类编制规则;档案管理部门应根据房地产公司制度建立相应的管理细则,建立层次分明的项目文件材料管理制度体系, 抓好项目文件材料的全过程控制管理,便于进行文件材料的追踪。

3.纳入项目信息管理工作中,应用档案管理信息系统提高文件材料管理工作的效率。目前,项目建设中形成的文件材料出现多家保存、多头归档的情况,重复工作较多,数据录入量大。应实行文件材料形成、流转和归档一体化管理,减少文件材料形成和归档中的数据重复录入等工作,将有效提高文件材料归档工作效率。

4.认真定义项目文件材料的类型。(1)定义项目文件材料类型的目的是实现项目文档一体化管理和全过程管理,在项目竣工验收阶段向房地产公司及物业公司移交完整、准确和系统的项目竣工档案。(2)项目信息类型根据不同分类标准,可定义为不同的类型,相应的文件材料也可以有不同的分类定义。因此,我们必须针对项目文件材料,根据一定的原则确定项目文件材料的类型。具体原则是: 符合国家基建项目管理程序,便于项目文件材料全过程管理;便于项目各参建单位、部门的文件材料归档整理;便于管理部门进行归档追踪和监督管理;文件材料包括纸质文件、图纸、照片、录音录像磁带、光盘和电子文件等。(3)根据建设项目管理程序和项目建设的实际,项目文件材料和档案管理应为同一管理流程,通过“归档”环节实现两者的一体化管理。因此,根据上述原则,以项目建设管理各阶段工作内容所包含的信息内容和档案管理的具体要求来确定项目文件材料类型。项目准备阶段文件包括可行性、土地文件、立项审批、勘察设计文件、项目招投标文件、项目开工审批等文件;项目建设实施阶段文件包括施工文件和监理文件;项目竣工验收文件包括项目竣工验收、竣工图、结算、项目后评估等。

房地产项目融资方案 篇8

关键词：房地产开发；项目融资

一、引言

资本是三大生产要素之一。畅通有效的资金融通是企业生存和发展的基础，直接影响企业最终的财务目标和经营绩效。房地产开发活动具有资金需求量大、投资回收期长、高风险和高收益的特点，这使得有效的融资活动成为房地产开发项目成功的关键。合理的融资机制可以通过调整资本结构和组合融资方式，达到规避融资风险和降低融资成本的目的，从而确保房地产开发项目的顺利实施。

我国传统的房地产融资方式包括内源性融资和外源性融资两种方式。内源性融资主要指房地产开发企业将留存收益、折旧转化为投资的过程。房地产开发企业的自有资金数量不足且积累较慢，不能满足房地产开发项目大规模的资金需求。而外源性融资主要指间接融资方式，即房地产开发企业利用自身信用进行银行贷款融资。但由于大多数的房地产开发企业资信水平较低，银行贷款的数量和期限有严格限制，不能灵活应对房地产开发期间的各种资金需求。而且这种依赖银行贷款的融资方式将资金风险集中于开发企业和银行两个主体，不利于分散风险。基于以上分析可知，传统的房地产融资方式已不能满足房地产开发项目需求，阻碍了房地产业的正常健康发展，因此借鉴国外先进经验的项目融资模式被推广进入房地产领域。

二、我国房地产开发中的项目融资模式分析

项目融资模式是指专门为某一特定项目安排的融资方式，以此经济项目的未来净收益和项目本身的资产价值作为偿还借款的资金来源。项目融资模式具有项目导向性、无追索权或有限追索权、表外融资、风险分担性等特点。项目融资模式与传统融资模式的区别在于项目融资重点考察的是项目本身的经济强度而不是传统融资模式所关注的企业的资信水平和偿债能力。在项目融资模式下，融资双方可以根据具体项目的特殊情况设计出合理的融资结构，必要时辅以信用保证，使得项目能够获得在一般常规条件下无法获得的投资。在我国，常见的房地产项目融资应用模式主要有以承购合同为基础的融资模式、以产品支付为基础的融资模式、售后回租的融资模式、BOT融资模式和ABS融资模式等。

（一）以承购合同为基础的融资模式。对于融资方来说，贷款的偿还依赖于项目竣工后的销售收益。但是市场瞬息万变，一旦项目的销售遇到困难，融资方将承担巨大的风险，因此，以承购合同为基础的项目融资模式引入第三方承购合同，提供项目承购方的购买承诺，降低了融资者承担的风险，进而增强其投资意愿。以承购合同为基础的融资模式的优点在于容易实现无追索权或有限追索权，分散了开发企业和融资方的风险，降低了项目竣工后的销售风险等，而其缺点在于融资成本受承购方信用影响较大，当承购方资信水平良好时，融资方承担的风险较小，要求的资本回报也就比较小，当承购方资信水平较差时，融资方针对其承担的高风险会要求较高的资本回报。因此，以承购合同为基础的融资方式适用于承购方资信水平良好的情况。以设施使用为基础的融资模式与以承购合同为基础的融资模式类似，区别在于以设施使用为基础的融资模式将政府作为承诺使用设施并支付费用的承购第三方。

（二）以产品支付为基础的融资模式。以产品支付为基础的融资模式指融资方购买一定数量的项目产品，以产品购买价款作为项目投资额，以项目竣工后这部分产品的收益作为项目融资的偿债来源。这种融资模式的优点在于可实现无追索权或有限追索权，开发企业承担风险小等。缺点在于融资的相关协议复杂，融资方承担的风险较大。以产品支付为基础的融资模式适用于项目资金需求量大，缺少其他信用保证，且在良好的市场环境下产品收益有一定保障的房地产开发项目的融资。

（三）售后回租的融资模式。售后回租的融资模式是融资租赁的一种具体方式，指的是融资方购买项目竣工后的房屋，同时按约定项目公司回租其房屋，然后转租给房屋使用者，每月的租金返还给融资方，一定年限之后偿债完成，项目公司重新取得该房屋产权。这种融资模式的优点在于开发企业通过向融资方销售房产可一次性获得大规模的变现款，以缓解资金紧张的问题，同时经过回租，一定年限后偿债完成，又可重新获得房屋的产权。融资方通过购买房屋的产权避免了因项目公司破产而遭受巨大的风险，同时又可通过租金返还回笼资金。缺点在于融资方可能面临回笼资金较慢甚至是无法回笼资金的风险。因此，售后回租的融资模式适用于缺少其他担保方式，且在良好的市场环境下项目产品的租金收益有一定保障的情况。

（四）BOT融资模式（Build-Operate-Transfer融资模式）。BOT融资模式即建设-经营-移交融资模式，是指政府或者政府授权的公司与外商投资企业（包括中外合资、中外合作、外商独资）或本国企业签署特许经营协议，并由该签约企业组建项目公司，负责公共基础设施项目的融资、建造、经营和维护。在协议规定的特许期限内，项目公司拥有投资建造设施的所有权，特许协议允许其通过向基础设施的使用者收取费用回收项目投资、经营和维护成本并获得合理的回报，而政府或者政府授权的公司保留监督权。特许期满后项目公司将基础设施无偿移交给政府部门。该模式不仅有利于减轻政府的财务负担，而且有利于转移和降低政府的融资风险，同时提高项目的运作效率。BOT模式可以带来高而稳定的投资回报，能引进国外的先进技术和管理经验，同时带给国内的企业更多的发展机会。

BOT模式适用于现在不能盈利但是未来却有一定盈利潜力的公共事业项目。

（五）ABS融资模式（Asset— Backed— Securitization融资模式）。ABS融资方式是一种以项目资产为支撑，以项目预期收益为保证，通过信用增级，在资本市场上发行债券筹集资金的一种资产证券化融资方式。该模式通过特殊方式提高项目的信用等级，使其进入国际高信用等级证券市场，该市场中的债券具有利率低，安全性和流动性高的优势，可大幅降低发行债券的融资成本。

三、我国房地产开发应用项目融资模式的真正障碍及解决途径

在我国，以上房地产项目融资模式已经得到了一定程度的推广，但是在实施过程中出现了一些问题，大面积推广也面临挑战，必须想方设法解决问题，真正使得项目融资模式成为房地产行业健康发展的推动器。

一是我国的房地产融资市场体系不健全，融资效率低，阻碍项目融资模式的大面积推广。虽然项目融资的模式已经引入房地产领域，但是从实际情况分析大多数的房地产开发企业仍然依赖于银行贷款进行融资，尚未形成多元化的融资方式，这必将带来风险过于集中和融资成本偏高的问题。因此必须不断完善房地产融资体系，提高融资效率，促进项目融资模式的广泛使用。二是国内的房地产开发企业缺乏项目融资的管理经验，导致部分项目融资模式的失败。房地产开发企业应注意结合项目本身特点，合理安排项目融资中的投资结构、融资结构和资本结构。充分利用各个参与者的资源优势，协调项目融资参与者之间的关系。对项目融资采取多方面的完善的担保措施，并将风险管理的思想贯穿项目融资的始终，慎重估计未发生的风险，积极应对已发生的风险。

参考文献：

[1]陈睿. 房地产开发项目融资方式综述[J]. 兰州商学院学报，2006，06：91-93.