土地登记审批制度

2024-07-18

土地登记审批制度（共9篇）

土地登记审批制度篇1

一、责任单位和责任人

责任单位：鸡西市国土资源局地籍科

责任人：承办人A、承办人B、科长、主管局长、局长

二、审批权力行使依据

1、《中华人民共和国土地管理法》第十一条规定：“农民集体所有的土地，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认所有权。

农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。”

2、《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条规定：“依法改变土地的所有权、使用权，或者因依法买卖、转让地上建筑物、附着物等而使土地使用权转移的，必须向县级以上地方人民政府土地管理部门申请土地所有权、使用权变更登记，由县级以上地方人民政府更换土地证书。依法买卖、转让地上建筑物和附着物的，依照国家有关规定办理过户登记手续。”

3、《黑龙江省土地管理条例》第六条规定：“城乡土地由县以上人民政府土地行政主管部门负责登记。农民集体所有的土地，由市、县人民政府登记造册，核发证书，确认所有权。单位和个人依法使用的国有土地，由县以上人民政府登记造册，核发证书，确认使用权。其中，垦区所属农、牧、林场依法取得的国有土地使用权范围内的土地，国有森工林区内建设用地以及中、省直和部队所属农、牧、林、渔场使用的国有土地，由省人民政府登记造册，核发证书，确认使用权。”

4、《土地登记办法》第三条规定：“土地登记实行属地登记原则。申请人应当依照本办法向土地所在地的县级以上人民政府国土资源行政主管部门提出土地登记申请，依法报县级以上人民政府登记造册，核发土地权利证书。但土地抵

押权、地役权由县级以上人民政府国土资源行政主管部门登记，核发土地他项权利证明书。”

三、审批条件和标准

符合以下条件的申请应予以批准：

1、土地权属来源合法；

2、土地权属无争议的；

3、无违法用地行为或者违法用地行为已经处理的；

4、依法足额缴纳土地使用费和其他税费的；

5、申请登记的土地权力没有超过规定期限的；

6、国家和省规定的其他条件。

四、所需材料

1、土地登记申请书；

2、申请人身份证明材料；

3、权属来源证明；

4、地籍调查表、宗地图及宗地界址坐标；

5、地上附着物权属证明；

6、法律法规规定的完税或者减免税凭证；

7、其他有关证明材料。

五、受理

承办人A对申请材料进行审查，材料齐全、符合申报条件的予以受理；申请材料不齐全或者不符合有关要求的，应当场或在五日内一次性告知申报单位需要修改补正内容。不符合审批条件的不予受理，并出具书面告知书，说明不予受理的理由。

六、审查和决定

1、承办人A审查并起草审批意见后，经承办人B 会审后，报科长审核后，并呈报主管局长审定。

2、经集中审核的土地登记申报材料审批后，加盖市人民政府土地登记审批专用章，返还申报单位。

七、公开公示

本制度文本在“鸡西市国土资源局网站”长期公布。网站：

（http:///039jxlr/index.htm）

土地登记结果在鸡西市国土资源局网站公示和公告7个工作日。

八、审批时限

自受理申请之日起20个工作日办结。

九、监督检查

执行《鸡西市国土资源局执行规范权力运行制度监督检查办法（试行）》。

十、责任追究

执行《鸡西市国土资源局关于违反规范权力运行制度责任追究办法（试行）》。附件：土地登记审批流程图

土地登记审批制度篇2

关键词：契约登记制,权利登记制,托伦斯土地登记制

近年来, 中国农村土地制度问题层出不穷, 一个很大的原因就是土地产权不明晰。土地产权不明晰, 可以从两个方面理解, 一方面是实际经济状态上的产权不明晰, 另一方面是法律状态上的产权不明晰。从经济状态讲, 所有权不可能完全明晰, 只能达到一种动态平衡。但从法律状态讲, 所有权是可以确定化的。比如在农村, 大部分情况下, 农民是清清楚楚知道自己所承包的土地的亩数以及界限的, 然而, 由于没有进行土地登记, 这种权属状态在法律上就是不明晰的。因此, 土地登记制度是土地所有制中一项重要的制度。土地登记并不会涉及到对土地初始分配的影响。当实际的产权在经济状态上并未分割清楚的时候, 登记并不能使产权变得更明晰。但是, 登记是对经济状态上已经分割清楚的产权的确认。对于以后的各种涉及到产权的行为来说, 登记确实能够起到明晰产权的效果。

一、土地登记制度的作用

秘鲁著名经济学家德·索托认为, 登记制度是产权制度中十分重要的一个环节。他的观点是, 第三世界之所以贫穷, 有两个最大的问题:土地所有权的不明确性以及土地转让的混乱。由于这两个问题, 虽然贫民拥有经济意义上明确的资产, 却因为其资产不能融入正规的法律体制, 僵化的资产不能转化为活跃的资本, 资产的价值就大打折扣了。而登记制度正是使资产变为资本的一个重要环节。德·索托写道:“在西方国家, 资本的创造是一种内在的过程, 这一过程隐藏在一种正规、复杂的所有权体制中。”[1]

这种正规所有权制度将资产转化为资本的方式, 是将资产在经济上和社会上最有价值的方面加以描述和组织, 并以一种登记制度的方式, 将这一信息保存下来———就如同一个手写账本中的插页, 或者一个计算机硬盘上的标签———然后, 把它们记录在一种所有权凭证中。而且, 一套详细而精确的法律条文, 可以对这一过程进行管理, 这样一来, 正式的所有权记录和所有权凭证, 就能够使我们围绕资产当中具有经济价值的部分, 形成并表述出一种共识。把资产中所有相关而重要的信息予以掌握和管理, 使一种资本的潜在价值变成一种概念化的产物, 以便于我们对资产加以控制, 我们就可以在所有权范围内, 确认和开发资产, 把它们加以结合, 并与其他资产建立起联系。

按照德·索托的观点, 任何资产的经济和社会价值, 如果未能在正规的所有权体制中得到固定, 就难以在市场上运转。因为交易双方为了考察财产的真实可靠信息, 所要花费的成本是巨大的。这就大大缩减了本该进行的交易量, 而且交易也只能被限制在熟人社区狭窄的贸易圈子范围内。正规所有权将资产用法律的形式表述出来, 但它不是资产的简单替代品, 而是与其代表的资产相分离的, 它可以使资产产生增值, 本身就具有经济和社会意义的特性。通过合法的所有权体制将资本概念化, 而只有这样, 资产才能够充分显示出蕴藏的生产性潜能。

这种通过国家登记而进行的所有权的法律表述有以下几个优点[1]: (1) 确定资产的经济潜能。 (2) 将分散的信息纳入一种系统性的制度, 交易者即使没有看到资产本身, 也能够获得资产的经济和社会性质的描述。资产的潜力变得更容易评估和交流, 这就大大促进了资本的产出。 (3) 建立责任和信用体系。登记制度代替了熟人社会中靠个人关系而建立的信用体系, 使得即使在陌生人的社会中, 资产所有者也失去了匿名的可能性, 其个人责任感得到巩固。 (4) 使资产具有可交换性。资产的表述比资产的自然状态更容易组合、划分、调动, 并推动商业交易过程, 使它在任何交易行为中得到方便的运用。 (5) 建立人际关系网络。 (6) 保护交易。

由以上论述得出的结论就是:发展中国家的政府目前最需要做的, 是尽快把不合法的资产融入到一个系统化法律框架中, 使他们具有合法性[1]。

德·索托的理论其实不难理解。这里以货币制度的产生作为类比比较恰当。货币是对物品经济价值的抽象描述, 以前的物物交换使得每一次交易行为都要对交易物品的经济价值进行特殊评估, 交易成本是巨大的。货币制度的出现使得对物品经济价值的评估成本降低, 交易成本大大减少, 使以前复杂的物物交换退出历史舞台, 以货币作为中介的交换极大地促进了贸易发展。当社会发展到现代的陌生人社会, 交易风险增加, 交易成本不仅包括对资产的经济价值进行考量, 更主要包括对资产的法律状态进行确认, 以确保交易安全。土地登记起到的就是这样的作用, 它通过国家的权威来对资产的合法性进行担保, 减少了资产交易中对其法律状态进行核实的交易成本, 因此, 能够促进交易的发展。

德·索托之所以将登记制度作为发展中国家制度改革的突破口, 除了以上理由之外, 或许还是因为他意识到了登记制度的中性特征。因为登记制度不会直接导致财产的再分配, 也就不会像所有制改革那样遭受巨大的阻力。

二、其他国家土地登记制度介绍

(一) 各国土地登记制度的分类

理论上最通常的关于土地登记制度的分类是契约登记制度和权利登记制度。

1. 契约登记制度, 又称法国登记制度。

是指土地权利的变动完全采取意思主义, 只要当事人之间达成合意, 订立契约, 即可发生物权变动的效力。土地登记是非强制性的, 采取形式主义审查。但若未经登记, 不得对抗善意第三人。目前, 除法国外, 日本、意大利、西班牙以及美国许多州采用契约登记制。

2. 权利登记制度, 也称德国登记制度。

对于土地权利变动完全采用物权变动的形式主义, 非经登记不生效力, 非但不能对抗第三人, 当事人之间在法律上亦不发生物权变动的效力, 只具有债权效力。德国、瑞士、奥地利、挪威等国采用权利登记制。

(二) 澳大利亚的托伦斯土地登记制度

托伦斯登记制度是在世界各国有很大影响的一种土地登记制度, 实质上属于权利登记制度的范畴。本文将重点介绍。

在普通法传统里, 土地的转让曾经是一个很复杂的程序。土地所有者必须追溯到国王将土地授予第一个所有人才能证明他们对特定土地的所有权, 这些与土地转让有关的文件合起来被称为“所有权行为”或者所有权链, 这一行为可能发生在几百年前, 而土地所有权也可能已经转让了几十次。但有时, 因为普通法遵循严格的“没有人可以出让不属于自己的财产”的原则, 即使是详尽地探寻过所有权转让的链条也不能完全保证购买者的安全, 一旦在整个转让环节中有一处出现瑕疵, 就会影响到整个交易的效力。普通法的这一规定使得土地转让缓慢、昂贵, 而且不能保证所有权的确定性。人们为了改变这一状况, 设计出了行为登记制度 (Deeds registration system) 。在行为登记制度的体系下, 登记的只是交易的行为, 而不涉及到所交易的财产。交易行为都会有文书记录, 被登记过的文书拥有对所有未登记文书的优先权。这一做法部分地保障了交易安全, 但并没有从根本上解决问题。直到托伦斯登记制度出现之后, 才最终解决了这个问题。在托伦斯所有权体系下, 并不是登记过的记录交易行为的文书具有优先权, 而是登记过的财产具有优先权。托伦斯登记制度产生于1858年的南澳大利亚, 由当时南澳大利亚的首相罗伯特·托恩创制, 后来扩大到美国的部分州、新西兰, 而现在在全球已经得到普遍推广, 加拿大、菲律宾、爱尔兰等都开始实行。托伦斯登记制度放弃了普通法传统下根据所有权链进行交易的做法, 土地登记成为财产权的唯一识别依据。土地登记按照宗地为单位进行, 而非按照登记申请人所有的土地为单位, 因为土地本身是恒久不变的, 而所有权人拥有的土地面积则会经常变动。每块土地在初始登记的时候, 都会按照土地登记计划被编入一个特殊的号码 (Folio) 。这个编号记录着土地的尺度和边界, 所有人的名字, 以及任何存在在这块土地上的法律权利, 登记机关还会对土地权利状态制成地券发给权利人。让与土地权利时, 当事人之间制成让与证书, 连同地券一起交给登记机关, 经登记机关审查后, 在登记簿上登记权利的转移。对于受让人则交付新地券或在原地券记载权利转移, 从而明确土地权利状态。如果要改变土地的边界, 必需重新编写土地登记计划并且重新进行登记。由于澳大利亚是托伦斯登记制度的发源地, 其制度历史最悠久, 也最完善, 因此本文以澳大利亚作为重点介绍的国家。澳大利亚的托伦斯土地登记制度有如下特点:

首先, 托伦斯所有权体系是“因登记而产生所有权”, 而不是“对所有权进行登记”。在托伦斯登记制度下, 初次登记不强制, 但土地权利一经登记, 就不能从这个体系中退出。当进行所有权的转让时, 只有经过登记的转让才是有效的。登记处必须保证只有合法有效的所有权转让才被登记在案。同样, 土地上除所有权外的其他权利, 如抵押、出租等, 也应当在登记处有所记录, 国家会制定法律调控所有这些利益之间的关系以及与第三方的关系。

其次, 国家确保所有权的稳定性, 采取实质审查主义。登记的土地或不动产, 由政府保证其产权的权威与合法, 而不失以交易双方的转让契约合同为保证。土地权利人、土地面积、地块位置、边界等都由政府审核认定, 政府保证其准确真实。与此相配合, 政府还会有一套严格的错误赔偿制度, 一旦国家登记错误, 就会为失去所有权的人给予补偿。由于托伦斯登记体系十分严谨, 实践中要求赔偿的诉讼请求很少。

最后, 在托伦斯登记体系下, 需要遵守三个原则:一是镜子原则:登记处精确全面地反映某人财产权的当前状态。二是幕布原则:再也不需要到土地所有权证书之后寻找任何证明所有权的证据, 因为它包含了关于所有权的所有信息。三是保险原则:如果土地登记处在登记中出现错误并造成当事人的损失, 会提供补偿[2]。

在澳大利亚, 各州都设有国土部或类似的部门, 统一管理土地等不动产。国土部门内设土地登记局负责土地登记。澳大利亚共有三种土地所有制形式:一是私人承租的国有土地;二是政府 (皇室) 从未分配的土地;三是自由持有 (也就是私人所有) 的土地。不论何种土地只要在土地登记部门办理初始登记之后, 其交易、转让、出租、抵押等变更登记均需统一到土地登记部门办理手续。房屋权利不进行单独登记, 而是随土地一道在土地登记局登记[3]。

澳大利亚的土地登记资料可以公开查询, 土地登记信息公开透明, 任何单位和个人不需要出据任何证明, 就可以查询任何一宗土地的全部土地登记资料。土地登记和土地查询都需要收费, 政府严格控制其收费标准, 是依据各地经济发展情况以及土地登记局所提供的劳动损耗来定的, 如登记一宗价值1万与价值1亿的土地, 在权利持有人数相同的情况下所耗的劳动相同, 故只收同样的登记费。由于澳大利亚的土地登记制度具有极强的公信力, 服务快速、便捷、费用公平, 深受社会信赖。新南威尔士州的土地登记局自1987年起就可以自负盈亏, 平均每年登记和咨询服务收费可达6 500万澳元, 除去员工薪水及其他成本, 每年盈利约2 500万澳元, 不仅不需政府财政拨款, 而且每年还按有关规定将盈利的90%上交政府[3]。

应当注意的是, 澳大利亚的财产税收系统也需要可被征税的每处房地产的确认编号、所有权信息和评估信息等, 这部分信息由每个州的评估办公室进行管理和更新。托伦斯土地登记制度为评估办公室提供了很大的信息便利。除此之外, 土地税收委员会可以完全自由地调查和了解所有土地和建筑物的情况, 评估官员具有清查房地产的权力, 房地产所有者每年都应当提供关于其房地产情况的描述, 该描述作为评估的基础。评估官员还可以直接从所有者或使用者那里取得信息, 纳税者必须回答[4]。由此可以看出, 计税需要的土地评估与土地登记是两套体系, 前者是政府的依职权行政行为, 后者则是政府提供的一种服务行为, 也因此, 土地的初始登记可以是非强制性的。

三、域外经验对中国的启示

在中国历史上, 最具盛名的土地登记制度是“鱼鳞册”制度, 该制度起始于宋, 完备于明, 延续至清。“鱼鳞册”会绘出辖区内地形全图, 包括所有田块, 以及水陆山川道路桥梁, 鳞次栉比, 酷似鱼鳞, 故称“鱼鳞册”。每一田块注明编号, 然后则是按编号顺序陈列的具体田块的形状图及有关资料, 内容主要包括:坐落位置、科则 (等级) 土质、业户、佃户、积步 (田块面积) 、四至等。但是, “鱼鳞册”制度以及其他中国古代的土地登记并不同于现代意义上的土地登记, 其“主要目的均在征收税赋, 次要目的方在供质证, 以杜争端之用。”[5]犹如九百年前的英国土地调查清册, 更大程度上是一种大型的资产保存记录[1]。

新中国的土地登记部门曾经是农业部下设的土地管理局, 1982年开始在县一级开展土地调查、土地登记和土地统计试点。1986年, 国家土地管理局正式成立, 下设地籍管理司, 统一管理城乡地籍。1998年, 国务院机构改革组建国土资源部, 内设地籍管理司, 将组织、指导和规范土地登记作为其重要职能[6]。

中国现行的《土地管理法》、《物权法》都有土地登记制度的相关规定。根据《物权法》:国家对不动产实行统一登记制度。除属于国家所有的自然资源不必登记以外, 不动产物权的设立、变更、转让和消灭, 只有依法登记才发生效力;未经登记, 不发生效力。 (1) 《土地管理法》及实施条例也都对农民集体所有的土地的所有权, 农民对集体土地的承包权以及农村建设用地的使用权登记做了规定, 而且依法改变土地权属和用途的, 也应当办理土地变更登记手续。

1995年原国家土地管理局颁布的《土地登记规则》是第一部比较系统地规范土地登记制度的法律文件。2001年11月9日国土资源部下发了《集体土地所有权调查技术规定》等, 对集体土地所有权、使用权及其抵押登记作出了详细的规定。随着《物权法》的出台、《土地管理法》的修改, 国土资源部在原《土地登记规则》的基础上, 修订出台了《土地登记办法》, 这是目前最完善的一部调整土地登记的行政规章, 该办法详细地列出了土地登记的类型为:土地总登记、初始登记, 变更登记, 权利注销登记, 以及其他登记;土地登记的程序为申报、地籍调查、权属审核、公告、注册登记和颁发土地证书几个环节等。土地登记方式基本上是借鉴托伦斯登记制度, 按照宗地为单位进行登记。2010年国务院《关于加大统筹城乡发展力度, 进一步夯实农业农村发展基础的若干意见》也明确了应当“加快农村集体土地所有权、宅基地使用权、集体建设用地使用权等确权登记颁证工作, 工作经费纳入财政预算。力争用三年时间把农村集体土地所有权证确认到每个具有所有权的农民集体经济组织”, 说明了国家对土地登记工作越来越重视。

然而, 中国目前的土地登记仍然存在许多问题有待改进。比如中国的土地、地上建筑物、草地林地等分别有不同的登记机关, 重复登记现象严重, 对土地登记工作人员的培训不够等等, 这些技术上以及制度结构上的弊端并非本文关注的重点。本文主要从公法的角度对中国土地登记制度进行分析。通过与澳大利亚的土地登记制度进行比较, 我们得到以下启示:首先, 土地登记具有很浓的强制性色彩。土地登记办法中新增的分类“土地总登记”是一种依职权行政行为, 除了规定简单的公告程序之外, 是由国土资源行政主管部门报经人民政府批准后自动进行登记的。初始登记虽然是依申请行政行为, 应经由权利人的申请而进行, 但各条都规定了权利人“应当”进行申请, 不申请应当承担相应的法律责任。这样的规定就强迫了行政相对人的意志, 强化了行政相对人的义务。其次, 弱化了政府的责任。原《土地登记规则》第71条规定, 土地登记后, 发现错登或者漏登的, 土地管理部门应当办理更正登记;利害关系人也可以申请更正登记, 但并没有规定政府的赔偿责任。新的《土地登记办法》也没有对因政府登记错误造成的损失进行赔偿责任的规定。

造成以上现状的原因主要在于中国土地登记的目的取向有偏差。土地登记有两个主要目的, 便于国家进行统一管理以及便于权利人进行土地交易。虽然这两个目的不是截然对立的, 但侧重点不同就会导致国家土地登记制度的设计不同。在古代, 中国的土地地籍管理主要是为了税收目的, 在现代, 中国的土地登记仍然承载了很多国家行政管理的功能, 国家正式文件中不只一次强调, 土地登记是“土地管理的一项重要日常工作”, 应当被“列入土地管理的重点工作之一”。 (2) 这些功能主要包括进行地籍管理, 规范非法占地, 保护耕地等[6]。从《土地登记办法》的表述看, 登记也主要的是为了国家对土地进行总体管理的方便, 其次才是为了方便权利人交易。

本文认为, 这种思路是本末倒置的。登记更应该是一种服务性质的政府行为, 主要目的首先应当是将资产进行法律描述, 以方便交易。德·索托所极力主张的土地登记, 也是从这个角度出发的。因此, 土地登记应当与国家的管理目的剥离开来。以澳大利亚的做法为例, 土地登记部门是一个相当独立的机构, 土地登记官员的地位也很高, 可以与法官相媲美。而如果政府收税时需要进行不动产价值评估, 税收部门就需要设置自己的不动产评估机构, 当这些机构向土地登记部门寻求服务的时候, 与一般公民的身份是相同的。只有将方便民众的目的放在第一位, 初始登记自愿进行, 土地所有权人才会在真正有利益需要的时候去进行登记, 也更容易提供真实的信息。因为只有所有权人最清楚自己 (下转194页) (上接172页) 的财产范围, 这样就能减少土地登记机构核查的难度, 减少其信息收集成本, 使得土地登记更加客观、真实、有效, 提高了土地登记的公信力。一旦土地登记的公信力提高, 就会吸引更多的人进行登记, 形成良性循环, 这样反而能够更好地达到国家管理的目的。

如果反过来, 国家将土地管理的目的放在首位, 强制性地进行土地登记, 土地所有权人就可能隐瞒或者谎报信息。尤其是在国家的土地登记机构和登记体系还不是很成熟的时候, 这种隐瞒和谎报极容易造成登记的错误和偏差, 从而造成行政资源的浪费。因此, 国家应当推广土地登记, 但应当以引导的方式进行, 而不应当强制施行。因为进行登记是需要收费的, 单从交易的角度讲, 权利人是否决定将土地进行登记, 取决于该地段土地的地价、交易频率与交易风险。在土地交易不够频繁的地区, 或者交易主要发生在小规模的熟人社会中的情形, 登记制度并不是那么重要。人们虽然追求登记所带来的确定性, 但如果从土地登记中可能得到的收益小于应当缴纳的土地登记费, 权利人是不会选择主动登记的。如果强制进行登记, 权利人自然也不会配合土地登记部门的调查, 错误登记在所难免。这样就会损害到土地登记的公信力, 不仅起不到方便交易的作用, 国家的管理目的也不能很好的实现。

中国不规定土地登记赔偿制度, 一方面反映了土地登记的行政管理目的倾向;另一方面也反映出了政府对其土地登记的准确性并不自信, 如果土地登记有大量错误发生, 因错误登记而产生的赔偿对政府财政将造成巨大的负担。

综上所述, 本文认同德·索托的命题, 认为土地登记制度确实重要, 但中国当前土地登记的首要问题, 在于明确国家为何种目的进行土地登记, 然后才是具体的登记制度的设计。以税收等行政管理为目的的土地核查应当与以方便交易为目的的土地登记分离开来, 并由不同的机构负责。这样看似是重复的设置, 实则能够达到更好的效果。如果将两个目的合在一起, 再将国家的行政管理目的放在第一位, 看似是节省了行政资源, 实则是对资源更大的浪费。

参考文献

[1][秘鲁]赫尔南多.德.索托.资本的秘密[M].北京:华夏出版社, 2007:33-71.

[2]T.Rouff, An Englishmen Looks at the Torrens System, Law Book Co, Sydney, 1957.

[3]汪秀莲.澳大利亚的土地登记制度[J].中外房地产导报, 1998, (19) .

[4]孟祥舟, 唐秀君.澳大利亚的土地税制[N].中国国土资源报, 2003-03-18 (T00) .

[5]谢在全.民法物权论[M].北京:中国政法大学出版社, 1999:57.

古代土地、房屋登记制度篇3

从中国古代土地登记制度的历史演变可以看出，它主要是伴随土地税赋制度而存在的，乃税赋制度的衍生物，其最主要目的是便于税赋征收。地契作为田地所有人或使用人的权利证明只是其附带性的作用，并不能作为确权证书。更为重要的是，地契资料由官府掌握，且对外保密，普通百姓不能查询相关资料。

土地交易始自周朝

严格来说，中国在民国以前没有真正形成以公示为目的地产登记制度，但是以征收赋税、交易和提供质证以杜绝争端为目的的土地登记，早在周朝就开始了。

《周礼·大司徒》记载：“掌建国土地之图，与其人民之数，以安抚邦国，以天下土地之图，周知九州之地域，广轮之数，办其山林川泽、丘陵坟衍原湿之名物”，意思就是将天下的田地山川以及人口等进行造册登记，便于国家治理。

按照周朝建立时的制度，周天子拥有对全国土地的所有权，他直接统治的区域称为王畿。王畿之外的土地进行分封：诸侯所分得的土地称为诸侯国;卿大夫所分得的土地称为采邑;士所分得的土地称为禄田。他们对自己所分得的土地享有使用权，不能任意处分，所谓“田里不粥（粥，同鬻，出卖之意）”。他们还必须定期向周王交纳贡赋，土地的所有权还是掌握在周王手里。

西周初期，土地与奴隶均不得进入流通领域，但由于这二者即是农业社会最主要的生产要素。因此，随着经济的发展，诸侯实力不断增长，周天子对各地诸侯的控制减弱，这种限制必然会被打破。到西周中后期，以土地和奴隶为对象的交换经常出现，而且事实上还得到了法律的认可。

目前可查的最早一宗土地交易，发生在西周。一个陕西出土的西周青铜器上，刻有一段关于地产交易的铭文，意思大致是在公元前919年农历三月，一个叫矩伯的人分两次将1300亩土地抵押给一个叫裘卫的人，换来了价值100串贝壳的几件“奢侈品”，包括两块玉，一件鹿皮披肩，一条带花的围裙。

历史上还有周厉王买地的记录。周厉王当朝时，为了扩建王宫，他买下一个叫鬲从的人的地，但没有立即给钱。鬲从担心周厉王赖账，周厉王还安抚他说，“你别怕，我一定会照价付款。如果我赖账，就让上天罚我被流放好了。”这是个很毒的誓言。

周厉王买地究竟花了多少钱，记载此事的铭文上没写。但有人买地、卖地，已经从侧面说明，当时除了有土地抵押，还存在土地买卖，西周中后期，应当是出现了统治者对土地所有权掌控的松动局面。

春秋时期，楚康王十二年（公元前548年），楚国下令“书土田”、“量入修赋”，其实就是对于楚国统治者要求对国境内的土地依据地势进行测量，并根据肥沃程度，规定其产量的标准，再根据产量征收赋税。这种方式其实就是在进行土地登记，按照收成的多少交纳赋税，明确了国家对土地资源的登记管理制度，这个可能是最早确立的有关土地登记制度的法令。

秦始皇在公元前216年下令“使黔首自实田”，即命令所有占有土地的地主和自耕农，按照当时实际占有土地的数目以及人丁数目，向中央政府如实呈报。所报内容经审查核实后，最后登记入册，上报到县。自此，可以看做是政府承认了私有土地的合法性，并依此为根据征收田租。

隋唐统计手实与分级汇账簿

隋唐时，据《新唐书·食货志一》记载：“凡里有手实（“手实”是指唐宋时在基层官吏监督下居民自报户内人口﹑田亩以及本户赋役承担情况的登记表册），岁终具民之年与地之阔狭，为乡账。乡成于县，县成于州，州成于户部。”

由此可以看出，唐朝的土地统计政策是很完备的：先在乡里进行统计，然后汇总成乡账;乡账完成后再上报到县，由县汇总成县账;县账完成后送达至州，汇总成州账，最后上报到中央户部。

在登记时间上，也有规定。据《唐令田令》，“诸应收授之田，每年起十月一日里正预校勘造簿，历十一月，县令总集应退、应受之人，对共给授，十二月内毕。”这样，全国有多少家庭，每个家庭授田和宅地数量是多少，以及每年应该有多少土地赋税收入，朝廷能做到心中有数且便于清查。

同时，唐代在土地管理方面出现了立契、申牒或过割制度，规定土地买卖必须通过官府，进行书面申报和登记，才算有效，否则要受到处罚。

其实关于宅地的统计也就是房产的登记，在我国古代大多是与田产的登记同步的，因为国家一般都是同时确定某一户拥有的田宅情况，也就是包括土地与房子的双重的规定了。

例如吐鲁番出土的《（武）周载初元年（公元690年）一月西州高昌县张思别、王隆海、宁和才手实》，这个手实就很清楚地展示了政府对于田产与房产的双重登记内容。

《周载初元年（公元690年）一月西州高昌县张思别、王隆海、宁和才手实》

1.户主宁和才年十四岁

2.母赵年五十二岁

3.妹和忍年十三岁

4.右件人，见有籍

5.和贞年二十二岁

6.罗胜年十五岁

7.右件人，籍后死

8.合受常部田

9.一段二亩（常田）城北廿里新兴东渠西道南道北曹君定

10.一段一亩（部田三易）城西七里沙堰渠东渠西张延守南第延守北麴善亮

11.一段一亩（部田三易）城西五里马堆渠东张沙弥子西张阿仲南□北渠

12.一段一亩（部田三易）城西五里胡麻井渠东渠西麴文济南渠北曹粟堆

13.一段四步居住园宅

14.牒，件通当户新旧口、田亩段数四至，具状

15.如前。如后有人告隐漏一口，求受违敕之罪。谨牒。

（注：以上的8至12条就是关于田产登记的状况，而第13条就是关于此户家庭住宅的登记信息，第14条则是户主保证此牒属实的文件）

宋朝的“砧基簿”

至宋朝，中国的土地登记制度日趋成熟和完善。

南宋时期，民众按统一要求制作砧基簿，全面记载户主、田产面积、四至（地籍上每宗地四邻的名称）、来源等土地状况，附以地形图，经耆老、邻保正长统计查勘无误后上报经界所（宋朝时专门管理土地登记工作的机构），再由经界所勘验核实交付产权人，并收存于乡、县、州及转运司。

砧基簿既是国家征税课役的根据，也是持簿者对所载土地的产权证明。进行田产交易时，由买卖双方持砧基簿、地形图和契约到县府办理“批凿”（检验确实），土地转让才有效力。

不过，在宋朝出卖不动产，得先问问亲邻，首先问询他们想不想买。因为宋朝法律规定，亲邻具有优先购买权。北宋后期还强调，所谓“亲邻”，必须为有亲之邻，即虽为邻而非亲或虽为亲而非邻者，都不具有优先购买权。

按照现在的话说，这就意味着一所房子能不能出售，并不需要通过物价局、房管局的批准，却需要先通过住在附近的家人、族人的批准。正规的做法是拿一个小本子，把“亲邻”的名字都列在上面，然后从族长老太爷到隔壁亲戚大妈，让他们挨个签字。假如其中一个拒签，这房就别打算卖了。

搞定了亲邻后，就要制作契约，到官府印契。契约是国家统一格式，被称为“官颁契纸”，类似今天的“标准合同”，统一规定契约中必须包括双方当事人姓名、交易原因、标的价金、担保条款等内容。

只有在缴纳契税钱后，官府在契约上加盖官印，交易才有效，就是合法合规交易，受到法律保护。加盖官印的契约称为“红契”，具有法律效力;不缴纳契税，私下交易，是“白契”，不具有法律效力，而且还属于偷税漏税。

“红契”要交的契税历朝不等，一般叫“间架税”，但无论多少，对购房者来说，在当时都是一个不小的负担，于是很多人常常不到官府那办“交易手续”，民间房屋买卖多行“白契”。

这固然省了税费，却往往导致纠纷。民间“白契”太多，产权不明，交易混乱，档案管理不完备。宋朝的判牍汇编《名公书判清明集》或是明代小说《三言二拍》对房产纠纷都有记载。

对于“白契”，朝廷只得加大稽查，一经发现，就治人匿税之罪，进行刑事处罚。南宋《庆元条法事类》记载：凡“匿税者，笞四十;税钱满十贯，杖八十;监临官、专典、拦头自匿，论如诈匿不输律”。

契约之后，要过割赋税，即在契约上写明标的物的租税、役钱，并由官府在双方赋税簿账内变更登记，加盖官印。如果没有过割赋税，往后买卖交易双方发生纠纷争讼时，即使买受田宅的富豪之家持有契约，官府也不会受理争讼。

宋朝地产买卖契约，又分为绝卖、活卖与赊卖三种。所谓绝卖，即无任何附加条件的买卖;凡只转让使用权与收益权，保留回赎权的买卖叫活卖或典当，典当契约的业主得到钱主的典价，在法定的30年期限内可随时以原价赎回标的物;赊卖是采取类似商业信用或预付方式，然后收取出卖物的价钱。所有这些买卖活动，都必须订立契约，取得官府认可后，才能得到法律的保护。

清末引入现代房产登记制度

明朝洪武二十年（1387年），朝廷编制出各地土地田产登记管理及据以确定赋役税收的“鱼鳞图册”，作为官府征收赋税的凭证，详细记载每宗土地的业主姓名、田土形状、方圆四至等，成为解决土地纠纷的重要依据。

满清入关后，多次大规模侵吞土地，一度打破了明代的土地登记制度，康熙四年（1665年）朝廷下令进行土地登记造册，历时多年完成。

明清两朝对田地、房屋的交易，都有明确规定。明代《明律·户律》“典卖田宅”条文规定，不税契者，除了刑事处罚外，一半价款要上缴官府。清代在《户部则例》中明确规定，凡置买田地房，不赴官府粘契尾，一经发现，也要依法治罪，“笞五十，物货一半入官”。

总的来说，古代房屋登记，是伴随土地税赋制度而存在的，其最主要目的是便于税赋征收，其私有财产之证明只是附带性的作用，且登记的资料由官府掌握，对外保密，普通民众不能查询。

到清末，受西方影响，现代房产登记制度被引入中国，清廷开始借鉴西方的房产登记制度，决定采用德国的做法，制定《大清民律草案·物权》，但终因满清王朝的覆灭而破产。

土地登记审批制度篇4

其核心是依据土地利用总体规划对土地用途转变实行严格控制。是指国家为了保证土地资源的合理利用，经济、社会、环境的协调发展，在编制土地利用总体规划中划定土地用途区域，确定土地使用限制条件，土地所有者和使用者严格按照国家确定的土地用途利用土地的制度，

其核心是依据土地利用总体规划对土地用途转变实行严格控制。土地用途管制制度就是国家为保证土地资源的合理利用和优化配置，促进经济、社会和环境的协调发展，通过土地利用总体规划等国家强制力，规定土地用途，明确土地使用条件，土地所有者、使用者必须严格按照规划所确定的土地用途和条件使用土地的制度。土地用途管制的内容包括：土地按用途进行合理分类、土地利用总体规划规定土地用途、土地登记注明土地用途、土地用途变更实行审批、对不按照规定的土地用途使用土地的行为进行处罚等。

长春市土地登记工作制度篇5

一、土地登记工作人员必须依法履行土地登记职责，任何单位和个人不得阻挠、干预。

二、土地登记工作人员必须遵循《土地登记办法》和国家、省、市相关法律法规，依法办理土地登记。

三、土地登记工作应按照申请、地籍调查、权属审核、注册登记、颁发土地证书的程序进行。

四、土地登记申请由窗口统一受理，并依据有关规程进行调查和权属审核，按审批权限报批。

五、有下列情形之一的，不予受理土地登记申请：

1、申请登记的土地不在本登记区的；

2、提供的证明材料不齐全的；

3、不能提供合法证明的；

4、土地使用权转让、出租、抵押期限超过出让年限的；

5、土地权属争议尚未解决的；

6、土地违法行为尚未处理或者正在处理的；

7、依法限制土地权利或者依法查封地上建筑物、其他附着物而限制土地权利的；

六、土地登记应按规定的时限及时办理。

七、土地登记后必须建立土地登记卡，土地登记卡以街道或街坊为单位存放，并由专人负责保管。

八、土地登记工作人员违反《土地登记办法》，严重失职的，应当根据情节给予政纪处分和经济处罚，直至追究刑事责任。

采矿权申请登记审批篇6

一、法定依据

(一)《中华人民共和国矿产资源法》（1996年主席令第74号发布）第三条第三款：“开采矿产资源，必须依法分别申请、经批准取得探矿权、采矿权，并办理登记；但是，已经依法申请取得采矿权的矿山企业在划定的矿区范围内为本企业的生产而进行的勘查除外。国家保护探矿权和采矿权不受侵犯，保障矿区和勘查作业区的生产秩序、工作秩序不受影响和破坏。”

（二）《矿产资源开采登记管理办法》（1998年国务院令第241号发布）第三条：“开采下列矿产资源，由国务院地质矿产主管部门审批登记，颁发采矿许可证：

（一）国家规划矿区和对国民经济具有重要价值的矿区内的矿产资源；

（二）领海及中国管辖的其他海域的矿产资源；

（三）外商投资开采的矿产资源；

（四）本办法附录所列的矿产资源。

开采石油、天然气矿产的，经国务院指定的机关审查同意后，由国务院地质矿产主管部门登记，颁发采矿许可证。

开采下列矿产资源，由省、自治区、直辖市人民政府地质矿产主管部门审批登记，颁发采矿许可证：

（一）本条第一款、第二款规定以外的矿产储量规模中型以上的矿产资源；

（二）国务院地质矿产主管部门授权省、自治区、直辖市人民政府地质矿产主管部门审批登记的矿产资源。

开采本条第一款、第二款、第三款规定以外的矿产资源，由县级以上地方人民政府负责地质矿产管理工作的部门，按照省、自治区、直辖市人民代表大会常务委员会制定的管理办法审批登记，颁发采矿许可证。”

（三）《四川省矿产资源管理条列》第十八条：“开采《矿产资源法》第十六条第一、二款规定以外的下列矿产资源，由省地质矿产行政主管部门审批登记，颁发采矿许可证：

（一）可供开采的矿产储量规模为中型的矿产资源；

（二）省规划矿区内的矿产资源；

（三）外商投资开采的矿产资源；

（四）可供开采的矿产储量为１０００万吨以上的煤炭资源；

（五）地热、矿泉水、稀土和对全省国民经济有重要价值的矿种。

（七）具有与矿山建设规模相适应的资金、技术、设备条件证明材料（验资报告或企业资金证明）；

（八）安全生产监管部门意见；

（九）环保部门的审批意见；

（十）《矿山地质环境恢复治理方案》或《矿山地质环境影响评价报告》及备案表；

（十一）《占用矿产资源储量登记书》；属竞买出让的，须另行提交XXX矿储量核实报告及附图、评审意见书、备案证明；

（十二）《采矿权价款评估报告》及备案表、采矿权招标拍卖挂牌简况缴纳凭证复印件；

（十三）在河道、航内开采矿产资源的，提交水利、河道、航道部门意见；

（十四）如委托他人办理的，须由单位或自然人出具授权委托书、委托人（单位为法定代表人）和受托人的有效身份证明。自然人授权的，授权委托书还需由公证机关进行公证。授权委托书要写明委托事项和权限，除授权办理具体事务外，还包括是否代为签收文书、变更或撤回申请。

相关说明：州级及以上采矿权审批的法定依据、申请条件以及采矿权登记管理机关公布的办事指南为依据；如采矿权登记管理机关对申报材料有新的规定，相应从其规定。

四、办理程序

（一）采矿权人持上述申请材料向县政服府政务服务中心国土资源局窗口提出申请，经查资料齐全，符合法定形式，予以受理；

（二）县政府政务服务中心县国土资源局窗口将报件提交矿管股登记并签署初审意见，经政策法规股、信访办、执法监察大队、地环站、矿管股负责人和分管领导审查并签署意见后，提交局会审会审定（其中采矿权招拍挂出让的不再上会），局长签发；

土地登记审批制度篇7

一是巩固和不断完善土地的国有制和集体所有制。

土地市场是社会主义市场经济体系的重要组成部分, 明晰、稳定的土地产权是土地市场的基石, 是土地市场健康发展的保障, 是社会主义市场经济体制法制化、稳定化的需要, 随着我国市场经济的逐步建立和完善, 土地的价值越来越凸显, 土地所有者和使用者的权利意识越来越强烈, 要求依法明确土地产权的愿望越来越迫切。我国是社会主义国家, 实行土地的社会主义共有制, 既全民所有和劳动群众集体所有制, 国家为公共利益的需要, 可以依法对集体所有的土地实行征收或者征用, 并给予补偿。土地登记是国家确认土地权属必须例行的法律程序, 任何单位、个人只有通过土地登记才对土地享有权利, 并且承担相应的义务, 土地登记作为维护土地所有制的一项法律措施, 能巩固和不断完善土地的国有制和集体所有制。

二是维护土地所有者和使用者的合法权益。

社会发展到现阶段, 人们维护自身权益的意识明显增强, 尤其是物权法的出台, 人们对土地产权也更加重视, 由于经济的迅猛发展, 国家建设需征占大量的土地, 因此涉及到农民和农民集体利益, 所以说在征地补偿方面, 征地前的土地登记及权属调查非常重要, 它主要涉及的是农村集体土地的权属登记调查, 要侧重土地利用现状、用途等的调查, 涉及四邻界线的要查实弄清。因为国家为公共利益的需要将农民集体土地征收为国有过程中, 通过法定程序批准后, 被征用土地的所有权人、使用权人应在公告规定的期限内持土地权属证书到公告指定的人民政府土地主管部门办理征用补偿登记, 因此土地征收时的土地权属登记调查, 尤其是土地现状调查, 界线调查, 权属调查都要严格认真, 因为它切实涉及到农民的切身利益, 涉及到征地补偿的标准及分配问题, 以及宅基地使用权的分配。土地征收中权属调查的重点是查清土地使用权的权利义务人, 有针对性的处理好各个环节, 尤其是对土地使用权承包、出租、转包、等的调查登记等, 值得注意的是依据《土地管理法》的规定, 因国家征收集体所有的土地而终止集体土地使用权的, 集体经济组织应将其获得的征地补偿安置费按照有关法律行政法规的规定支付给原集体土地使用权人做补偿, 政府在这个过程中必须发挥行政优势, 积极沟通协调, 确保原土地使用权人的合法权益, 防止纠纷的发生。

三是预防和调解土地权属纠纷。

在城市化过程中, 土地权属争议并非因土地征用而存在, 有的土地被征用前权属存在争议, 由此容易引发征用土地补偿受益权的纠纷, 而土地征用会激化主体双方的对立。土地权属矛盾既有显性纠纷, 又有隐性纠纷, 一旦土地出现了征用补偿的可见利益, 显性土地权属争议和矛盾会加剧, 而隐性土地权属矛盾和争议会显性化并逐渐升温。从全国范围看, 由于土地权属争议往往具有历史性, 相关问题非常复杂, 加之大多土地权属争议的主体为村集体, 涉及人数多, 难以形成一套成熟的解决方案, 土地征用无法回避土地的权属争议, 土地权属的确认就意味着土地征用补偿受益的确认, 政府在土地的权属的确认中处于重要地位, 有时处理不好, 会在土地征收完成后还会遗留土地征用补偿受益争议。

四是保护并监督土地资源的合理利用, 调动土地所有者使用者开发利用土地的积极性, 促进经济建设。

近年来, 各地不同程度存在非法侵占集体土地搞建设、侵吞农民征地补偿费等损害农民利益的现象, 有的是因为农村土地所有权, 使用权确认登记工作不到位, 农民的集体土地所有权主题资格还没有在法律上得到确认。发生土地权属纠纷后, 土地权利人往往不能有效地利用土地, 开发商也不敢投资搞开发, 权利人也不能将土地使用权作为资产进行抵押贷款, 土地权益受到很大影响。土地确权是一项政府行为, 权属一经确定, 其结果具有法定性和权威性, 便受到法律保护, 可以对抗各种不法侵害。只有依法、及时、公正地明确土地的权利主体, 处理土地权属争议, 才能使之真正享有土地的使用利益和价值利益, 才能放心大胆地在自己的土地上增加投入搞生产、搞建设。另一方面因为土地价值数额巨大, 一旦因土地登记引发行政诉讼, 赔偿额绝对不是一个小数目, 大的甚至会让登记机关破产, 甚至会影响到社会的稳定, 所以要充分发挥权属调查在土地登记中的作用, 土地产权明晰了, 对保护耕地, 保护资源促进经济又好又快发展非常重要。

土地审批问责：一个不能少篇8

我国土地审批制度将再次发生重大变化。国土资源部日前发出通知，对我国城市建设用地审批方式做出重大调整：此前由国务院分批次审批的城市农用地转用和土地征收，从2007年起调整为每年由省级政府汇总后一次申报，待国务院批准后由省级政府负责组织实施、城市政府具体实施。这一通知是国土资源部落实去年八月国务院颁布的《关于加强土地调控有关问题的通知》所制订的配套实施细则之一。

该通知被普遍解读为省级政府从上报材料的“二传手”成为“责任人”，从土地审批流程上的“小伙计”成为“大掌柜”。但这样的解读是粗浅的。实际上，省级政府汇总之后仍然有待于国土资源部审核、国务院批准，所不同的是加强了对省级政府的问责制。此番权力下放，国务院特别强调了“权责一致”和“严格问责制”，赋予省级政府审批权力的同时，更有强化其责任的要求。内在含意十分清楚，即建立审批与监察两条管理路线：一方面将土地一级市场的审批权力由市县政府上收至省级政府，改变过去地方政府违规大量占用土地、透支土地收益的混乱状况；另一方面由国土资源部进行土地垂直管理，专司监察之职。

加强监察与问责早有先兆。去年7月，国务院办公厅发布《关于建立国家土地督察制度有关问题的通知》，批准设立国家土地总督察办公室，并由国土资源部向地方派驻9个国家土地督察局，就是试图最大限度地摆脱地方政府的掣肘，以垂直管理方式恪尽督察之职。

从公共管理上来说，责权明晰就是各部门管理功能归位，是必要而切实之举，也是问责制落到实处的前提，否则，所谓的问责就会重复以往的抓典型老路，郑州违法批地建大学城这样剥夺农民利益的东方芝加哥梦魇必然会重新上演。但责权明晰的前提是责权均等，此次虽然在土地一级市场与土地监察方面基本厘清了两者的关系，但对地方政府的严厉问责制并未给予监察者本身，这有可能导致管理架构的失衡，最终同样使问责制落空。

该通知没有从根本上解决政府从土地一二级市场中所获得的巨大经济激励。地方政府对土地财政的依赖向来被重点关注，被认为土地财政发端之源。以2005年为例，当年全国财政收入首破3万亿，属于地方财政的“土地出让金”达5500亿元，是前者的六分之一强。

土地出让金最早源于1987年全归地方的“土地使用费”，次年改为中央与地方五五分成的“土地使用税”，1989年先是变为中央与地方四六分成后将中央比例降为32％，1992年改为中央分享比例仅为5％的“土地出让金”，1994年至今更是将其全部划归地方。1990年的土地出让金仅为10．5亿元，但到今天为止累计突破2万亿早已没有悬念。由此，相当部分县、市用于基础设施投资的财政资金中，60％～70％来自土地出让金也就很自然了，地方政府也有足够的激励寻找级差地租。

作为补救，去年年底中央政府对土地出让金等制订新规，在建立地方公共财政方面跨出重要一步。《关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知》规定，自2007年1月1日起，新增建设用地土地有偿使用费标准将提高一倍；为避免部分地方不能足额征收新增建设用地土地有偿使用费的问题，从2007年1月1日起，地方分成的70％部分，一律全额缴入省级(含省、自治区、直辖市、计划单列市)国库。

同一天，《关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》正式实施，规定建立土地出让收入收支专户、土地出让收入全额进入地方预算、土地出让收入的分配体制、建立国有土地收益基金等。

土地转让金纳入地方财政预算确实可以部分解决房地产土地收益中的不规范使用与灰色利益链条问题，但不能解决地方财政对于土地财政的饥渴性依赖。如果地方政府不能培育出新的税收增长点，土地收益必然会成为地方政府脖子上的绞索，并且地方政府的财政窘境会倒逼出中央政府放松相关政策。土地政策已经经历数次轮回，原因概在于此。