个人能去银行贷款吗

个人能去银行贷款吗（精选2篇）

个人能去银行贷款吗 篇1

一、精细化管理

商业银行个人贷款精细管理的要点如下：按个人类贷款业务品种分类，进行标准化的贷款材料规范，各个岗位以及环节整理材料的规范。这些规范要细化到材料排什么顺序，用什么样的纸张，如何粘贴等。下面以个人住房贷款为例，从个人贷款档案的形成说明一下。

个人贷款主流程为五部分：贷款受理、贷前调查、贷款审批、贷款发放(含落实抵押)、贷后管理。对于个人住房贷款，在主流程之前还有一项工作就是审查合作住房楼盘项目。

在审查合作住房楼盘项目时形成住房楼盘项目档案，个贷从业人员对个人住房贷款楼盘项目审查包括对开发商资信的审查和项目本身的审查。开发商资信的审查，企业资信等级以及信用程度(含人行企业信用报告以及开发商主要负责人个人信用报告记录);企业法人营业执照;税务登记证明;经审计过的会计报表等等。项目审查资料主要是指审查是否“五证齐全”，“五证”是指：国有土地使用权证，建设用地规划许可证，建设工程规划许可证，建筑工程施工许可证，预售商品房许可证。个贷从业人员通过上述的调查及审查，撰写出调查报告，银行管理部门做出对于楼盘准入的审批意见(含该项目个人住房贷款的规模、额度等)。由此，我们可以看出，该步骤形成的楼盘项目档案包括：企业法人营业执照等(企业身份证)，信用报告，“五证”以及调查报告、准入审批文件等。该部分的档案管理，按照上述的要点制订一套相应的管理规范，规定档案的内容以及资料排列的顺序。该档案的保管期限与该项目下个人住房贷款最长贷款期限相同，也可以将之列为永久性档案。

贷款受理形成的档案及规范化管理，按整理顺序排列如下：档案纸张要求A4纸大小。先是个人住房贷款申请表(标准格式);借款人及其配偶身份证、户口簿及婚姻状况证明复印件，要求A4纸大小，借款人身份证正反复印在A4纸上，该页作为主页，其他的作为附页，依次顺序为借款人户口簿户主复印件，借款人户口簿本人页复印件，配偶身份证复印件，配偶户口簿复印件，结婚证(离婚证)复印件或单身证明，共同借款人身份证明复印件，借款人收入证明资料，共同借款人收入证明资料，信用报告，房地产权证复印件(含商品房买卖合同)，首付款证明材料等。未规范档案标准要求时，有的客户经理在一页A4纸上粘十几张小纸片(客户及配偶身份证、户口簿等复印件)，粘的小纸片容易掉，在资料流转过程中丢失，因此，个贷档案源头控制一个重要的要求就是能不粘的不粘。

贷款调查形成的档案及规范化管理，按整理顺序顺序排列如下：面谈记录，由银行个人贷款管理部门和个贷档案管理岗位一同制订面谈记录规范，记录纸张A4大小，提什么问题?整张记录单设计如同问答卷;调查报告等。

贷款调查通过之后，就到了审批环节，审批人依据上述的材料对该笔贷款风险进行专业判断，从而给出“通过”或“否定”两种审批意见，该阶段形成的档案主要是审批表。各商业银行一般都是电子化审批，审批表都有固定格式，不再详细探讨了。

审批通过之后的贷款，就需要和客户签订贷款合同，以及准备办理抵押登记(备案)申请资料。在贷款发放(含落实抵押环节)阶段，形成的档案资料按整理顺序要求如下：贷款合同，抵押合同，房屋他项权证复印件(含抵押备案证明)，委托扣款存折(或卡)复印件，放款会计凭证等。其中，房屋他项权证原件由档案岗的重要权证管理岗进行专门管理。

贷后管理形成的档案，排序如下：个人贷款检查表，补充合同(客户提前还款、缩短贷款期限等)，催收记录等等。

通过上文的探讨，要想做好个人贷款档案工作，就必须严格要求档案资料整理顺序以及规范。试想，客户经理将未按规范整理的材料报给审批人审批，审批人要从这一堆材料里找，哪些是申请表，哪些是客户身份证明资料，哪些是收入证明资料，耗时费力，而且有可能找不到。实际上，严格规范还可以赶到提升办贷效率的效果。

二、影像电子化提升档案管理质量和效率

商业银行个人贷款档案工作除了档案的整理、归档工作之外，还有大量的借阅管理工作，贷款催收、贷款检查、内外部审计等都需要档案管理人员配合。而将纸质的个贷档案，进行影像电子化，可以有效的减少借阅等相关工作量;利用条码技术等档案可以进行密集存放，节约空间。

举个例子：日常催收中，对于电话号码无效的拖欠客户，贷后管理人员，往往要查阅档案纸质件，在纸质件中，翻看个人贷款申请表、贷款合同、买卖合同、抵押合同用于查找拖欠客户是否其他的联系方式(未录入系统中);翻看个人收入证明，查看并记录其单位电话;翻看户口簿，查看并记录户口所在地信息以便上门催收。这个过程需要提交借阅申请单，档案岗人工查找出档案并借阅，归还并放回原处。而有了影像电子化系统之后，档案管理系统赋予其查看权限，催收人员就可以调阅电子档案，省时省力。

纸质件影像电子化之后，除了诉讼必须要借阅档案之外，纸制档案基本上不需要物理位置移动，再加上条码技术和红外扫描技术，可以实现档案的密集堆放。个贷档案量大，占用的档案室面积大，密集堆放可以有效的减少档案的存储空间占用。

综上所述，要想做好商业银行个人贷款档案管理工作，一方面，要从档案形成的源头进行规范化、标准化控制，提出严格要求;另一方面，影像电子化技术、条码及红外扫描等现代化技术的应用，形成影像电子档案，有助于提高个人贷款档案的质量和工作效率。

摘要：商业银行个人贷款业务流程各个岗位均会形成个人贷款档案, 由于个人贷款业务量大, 档案工作量非常繁重。鉴于此, 如何做好个贷档案工作?依笔者工作经验, 有以下两点值得借鉴:精细化管理进行档案源头控制;影像电子化提升档案管理质量和效率。

个人能去银行贷款吗 篇2

1998年我国取消福利分房制度以来,优惠的利率条件、宽松的信贷政策加上强劲的经济势头推动了房地产行业的迅猛发展。然而,在房价节节高攀、住宅空置率居高不下的背景下,“房地产市场是否存在泡沫”引起了政府部门和社会各界的普遍关注。近年来,我国房地产业对银行的严重依赖以及金融机构对房地产业的过度支持,已经在各个层面上得到了证实,如何提高风险管理能力,识别、预防并控制房地产信贷风险早已成为我国商业银行面临的重大课题。本文在概括我国房地产信贷市场特点基础上,通过简述国际先进的信贷风险管理方法引出压力测试作为当前商业银行房贷风险管理手段的可行性和必要性,继而提出了个人房地产信贷压力测试的基本构架并对未来研究的深入进行了展望。

2 我国房地产信贷风险分析

房地产行业的周期决定性及房地产信贷的同向循环性决定了银行房贷存在巨大的潜在风险。1991年日本房地产泡沫及1998年的亚洲金融危机导致的银行大量倒闭充分印证了这种潜在风险的对银行业的破坏性。在近十年的迅速扩张中,我国房地产信贷风险从供需两方面逐渐显露出来。一方面,银行提供房地产信贷的存量增长及结构变化。据银监会统计数据,截至到2006年末,全国商业性房地产贷款余额3.68万亿元,其中房地产开发贷款由1998年的2680.1亿元,增加到2006年的1.41万亿元;居民个人购房贷款由1998年的426.2亿元增加到2006年末的2.27万亿元。另一方面,房地产行业缺乏融资渠道对银行的过度依赖。目前,除了银行对房地产开发企业的直接贷款,土地储备开发贷款、建筑施工企业贷款、个人住房消费贷款分别通过工程垫款、定金预付款等形式间接流入房地产企业,据有关专家估计房地产开发资金的70%以上来源。从上述现状可以看到,随着个人住房信贷不断增加,房地产业资金链条的正常运转、银行房地产行业的风险暴露将取决于贷款买房者是否能够按期偿还本息。然而,目前我国个人信用档案尚未建立,贷款违约相关法律尚不完善,加之房地产信贷周期长、市值变动不易测定导致个人房地产信贷存在很大风险,将是未来我国商业银行风险管理的重点。

3 压力测试的可行性分析

当前国际上流行的信用风险管理模型主要有信用度量示(Credit Metric)、KMV结构化模型、信贷风险附加模型(Credit Risk+)以及信用风险组合模型(Credit Portfolio View)。它们的基本思路都是对借款者的违约行为进行预测继而估算违约是造成的损失,区别在于预测的依据不同,包括对未来资产价值变动进行随机过程假定;对借款者信用转移模型进行预测;对宏观经济进行模拟等等。这些在我国个人房地产信贷风险管理中的应用困难体现在以下几方面,首先,缺乏借款者信用等级及其变化的数据积累;其次,房地产价格走势的周期性特点不符合布朗运动的假设;最后,个人房地产抵押贷款的借款者违约行为选择复杂。鉴于此,本文尝试将另一种风险管理方法——压力测试应用到我国商业银行针对个人住宅抵押贷款的风险管理中。

压力测试最早由货币基金组织作为基本信贷风险模型的补充而提出,用于衡量金融机构承受意外冲击的能力。定义为“利用一系列方法来评估金融体系承受罕有但仍可能的宏观经济攻击的能力”[1]。压力测试的基本原理是根据宏观环境发展趋势及专家意见设计压力情景,通过模型预测宏观经济因素变动,最后计算出经济波动对银行资产负债表的影响。定期或不定期的压力测试能够反映银行应对重大经济因素变动的能力,便于利用经济因素变动效应的滞后性来及时采取措施,适合新兴市场的数据匮乏及非流动性,并可用作对贷款集中的风险测试。这些功能恰恰适应了我国商业银行个人房地产信贷风险管理需求迫切、经验不足、数据缺乏的现状。有利于防范并控制房地产信贷在局部地区的过度集中,提高银行授信的科学性。

4 我国银行个人房地产信贷压力测试的框架设计

2003年以来FSAP分别在新西兰、挪威、澳大利亚进行了金融系统房地产信贷组合的压力测试,积累了相关经验。本文主要参照澳大利亚谨慎管理局(APRA)的自上而下方法[2]构架我国商业银行房地产信贷压力测试框架。可以看到,对宏观经济变量的预测、借款者行为模式的分析、对违约损失的模拟是压力测试实施的关键。对于这3个环节以下将分别从国际上先进方法及我国特殊背景下的方法选择两个角度加以讨论,如图1所示。

4.1 宏观经济变量预测

结合国际经验及我国实际情况,房地产信贷市场的主要风险因素体现在房地产价格波动。当房产的市场价格低于贷款现值时,借款者倾向于选择理性违约,导致银行被迫持有房产,承担拍卖过程中发生的价格损失、交易成本等一系列损失。大多数已经实施的房贷压力测试主要是对房价波动进行的敏感性分析。除此之外,也有学者强调了房贷利率对借款者违约行为的影响,利率水平是借款者承担的“直接成本”,当利率水平超出其承受能力时,借款者倾向于被迫违约。当然除了这两个因素,还有其他的许的宏观经济变量对银行房贷构成风险,这里没有将其作为压力测试输入变量的原因是因为他们对银行资本账户的影响都会间接通过房价、贷款利率两个指标反映出来。

对房地产价格走向的合理估计是决定压力测试结果有效性的关键因素。房地产作为消费品和投资品的双重属性,及其固有的供给刚性、开发周期长、交易复杂等特性决定了其价格预测的困难,学术界对房地产价格的估计以主要以价格周期理论为根本依据,对供给需求的分析、房价与地价、租金的联系等技术也被用于价格的预测当中。相比之下,利率的运动规律本应是更加复杂的,然而鉴于房地产行业在我国经济中的突出地位,使得房贷利率一直是宏观财政政策的主要对象,与其他发达国家可调整利率不同,我国利率由中央银行制定,2005年央行取消房地产信贷优惠利率,及最近的加息压力充分表明了未来利率走向的不确定性。因此,对房贷利率的预测要结合国家整体经济状况、行业景气指数,在分析政府可能的政策取向上进行评定。

4.2 借款者行为估计

对个人房地产抵押贷款违约行为的研究成果相对比较丰硕,经历了由单一贷款者视角、到借款者视角,最后到大型金融机构视角的转变[3]。20世纪60年代初到20世纪70年代末,相关学者们从单一贷款者的角度出发将房地产信贷的属性,如贷款价值比、利率水平、贷款期限作为预测未来风险的主要参考对象,同时考虑了借款者的还款能力特征及标的房产的价值特性。这一阶段主要验证信贷属性及借款者特征同违约率之间的关系,从而辅助贷款者预测特定贷款的违约可能性。20世纪70年代末期的房贷风险研究以消费者经济行为理论为基础,通过消费效用最大化来决定借款者是否选择连续支付本息。20世纪80年代以后,研究立足于大型金融机构,探讨大量贷款同时违约的可能性及损失。在研究过程中大量的统计分析技术被开发利用,包括回归分析、多元判别分析、逐步判别分析、队列分析、Tobit模拟、Logit模拟及成比例风险模型等等。这些思想和模型都为我国商业银行深入研究房贷借款者的行为模式提供了有力支持。

在当前我国市场经济水平相对不发达的前提下直接套用模型还存在一定的限制,我国居民的行为还受到传统思想的约束,理性决策能力没有受到足够重视。因此还要以银行现有的经验数据出发对我国房贷消费者的行为规律进行进一步的分析。对我国个人房地产信贷市场运行状况的研究表明借款者个人特征,如收入水平、年龄、职业等是决定其违约行为的重要因素,贷款价值比对违约风险影响显著。为了兼顾贷款者的个体特征刻画特定经济压力下借款者的行为模式,对该部分下两个步骤进行,分别用两个关系式加以表示,即

式中:LTV为贷款成数(贷款额/抵押品价值);DSR=月供额/可支配收入;Δis,ΔPrs分别代表压力情景下贷款利率和房价的变动;上角标B、S分别代表基本情形和压力情形。

式(1)代表对银行已经积累数据进行处理,将LTV、DSR分为若干类别,统计出不存在压力事件时在不同LTV与DSR状态组合下的违约条件概率,以此衡量贷款特征及借款者个体属性对违约行为的影响。通过式(2)来反映不同压力情景下违约概率的调整,其中函数的具体形式需要银行部门根据经验尝试,也可以将贷款利率和房价的变动分别转化为调整系数,达到简化函数目的。

4.3 违约损失模拟

获取违约概率的基础上,对银行压力事件下损失的模拟方法是给定一个违约损失率,并与相应的风险暴露相乘,巴塞尔协定将个人房地产抵押贷款违约损失率确定为50%,也可以采取专家评估的方法进行解决。本框架中将对每笔贷款的风险暴露及预期损失分别计算,并加以汇总以此来模拟总的损失,以便考虑到不同到期日等因素对预期损失的影响。其基本公式为式(3)。

5 结语

伴随着金融开放步伐的加快,我国银行业的竞争对手将是有着丰富管理经验的跨国金融机构,完善的风险管理体系建设对各商业银行来说可谓任重而道远。本文探讨的房地产信贷压力测试只是银行风险管理的一个途径,整体提高风险管理水平还要进行更加深入的研究,笔者认为在此方面还有如下问题亟待解决。如何将借款者的信用等级信息加入到违约行为分析中,怎样确定所设计情景发生的可能性,压力测试如何与其他风险模型结合提高风险度量及控制能力。

摘要：通过我国房地产信贷市场风险因素分析及各种风险管理方法比较,得出将压力测试引入房贷风险管理的必要性、可行性。进一步结合国外理论及实践经验,对个人房地产贷款压力测试体系的整体构架及技术需求进行了深入探讨。

关键词：个人房地产信贷,压力测试,风险管理

参考文献

[1]BLASCHKE W.Stress testing of financial systems:an overview of issues,methodologies,and FSAP experiences[J].Journal of Real Estate Finance and Economics,2001,26(3):379-410.

[2]TIM H,IAN H.A structured approach to stress testing residential mortgage portfolios[J].Journal of Money,Credit and Banking,1994,8(4):585-590.