别墅区绿化整改方案

别墅区绿化整改方案（共8篇）

别墅区绿化整改方案 篇1

别墅庭院绿化设计流程及养护方案

打造优美的庭院花园，一离不开优秀的设计，二离不开优秀的施工团队及施工技巧。下面好养护就来介绍一下庭院花园施工流程以及注意事项。

1.庭院花园施工流程

第一步：清理场地后，依据水电布局图纸定好庭院中照明灯、自动取水阀及雨水收集井的位置。

第二步：人工挖沟500深预埋电缆、给水管、排水管，给电电缆做好室内外控制开关，保证户外短路而不影响室内给电。给水管做保温套，室内外交接处做进水阀门，末端做排水阀门，冬天关闭进水阀门，打开排水阀门，保证管内没有存水。排水管做好排水坡度，保证暴雨来临时，庭院内没有积水。

第三步：根据施工图纸中功能区位置及详细尺寸进行白灰放线。

第四步：人工下挖200深铺装基础土方、3：7灰土垫层、机械素土夯实、混凝土垫层。

第五步：40厚干硬灰找平，调拌水泥沙浆，人工粘贴铺装面砖，同时可以进行砖砌墙体及木质品安装。

第六步：完善水体景观及木制品安装，做好防水处理及水池进水口、出水口、溢水口、排水口，水泵位置布局，循环水系统，最后人工粘贴面砖。

第七步：根据木制品详细图纸在工厂加工好所需木材尺寸，木工施工现场切割、制作、安装。龙骨支撑，铺木平台。

第八步：进行局部细处理，铺好橡胶地板，沙坑回添沙子。木质品进行户外防腐木专用木油及色浆气泵喷色。

好养护 好养护

第九步：根据季节种植观赏植物及铺草皮，安装草坪灯及自动取水阀。刚种植的植物及草坪需要持续一周进行上午或下午单次浇水，待植物根系深入土壤后可以调整浇水时间。

第十步：根据季节种植大乔木，及时令花卉的点缀，使庭院植物色彩丰富、前后错落、高低起伏、疏密协调。依业主爱好，添加庭院家具，使整体庭院空间饱满而温馨。

2.别墅花园庭院施工注意事项

1、花园整体规划时，要将硬质景观的风格、位置、体量确定好，因为它们决定了花园的整体效果，庭院造价的高低也取决于它的定位。

2、硬质景观的设计要统一风格，否则最终呈现的庭院会出现风格混乱、毫无重点的感觉。

3、施工中，隐蔽工程是最容易忽视而又最容易出问题的部分。正规的施工团队，按国家规定的施工规范认真执行，特别处理好水电预埋，结构防水等细节，以便后期施工的安全性和便利性。

4、地面铺装需处理好结构基础和排水坡度，预防出现地面塌陷和局部积水等现象。

5、木质材料的选择需注意每种木材的硬度和韧性，不能因为省钱而选择过薄的板材。

庭院花园一年12个月的养护方案大全

拥有一个院子，就意味着有了忙不完的农活，一个漂亮的园子需要付出很多辛勤的劳动，一年十二个月都不得闲，但是乐趣也在其中，不是吗？对于一个热爱生活的人来说，没有比花园、菜园更让人有成就感的啦！

一）养护内容

1、管理程序：

包括淋水、开窝培土、修剪、施肥、除草、修剪抹芽、病虫害防治、扶正、补苗（苗木费另计）等整套过程。

2、管理工具：

好养护 好养护

A、花剪、长剪、高空剪、铲草机、剪草机

B、喷雾器、桶、斗车、竹箕

C、铲、锄、锯子、电锯、梯子

D、燃料、维修费

3、养护内容：

A、乔木：每年施有机肥料一次，每株施饼肥0.25千克，追肥一次，每棵施复合肥、混尿素0.1千克，采用穴施、及喷洒、水肥等，然后用土覆盖，淋水透彻，水渗透深度10厘米以上，及时防治病虫害，保持树木自然生长状态，无须造型修剪，及时剪除黄枝、病虫枝、荫蔽徒长枝及阻碍车辆通行的下垂枝，及时清理干净修剪物。每周清除树根周围杂草一次，确保无杂草。

B、灌木、绿篱、袋苗：每季度施肥一次，每667m2施尿素混复合肥10千克，采用撒施及水肥等，施后三小时内淋水一次，每天淋水1次（雨天除外），水渗透深度10厘米以上，及时防治病虫害，修剪成圆形、方行或锥行的，每周小修一次，每月大修一次，剪口平滑、美观，及时清除修剪物，及时剪除枯枝、病虫枝，及时补种老、病死植株，每周清除杂草一次。

C、草本类：每季度施肥一次，每667m2施尿素混复合肥10千克，采用撒施及水肥等，施后三小时内淋水一次，每天淋水1次（雨天除外），水渗透深度10厘米以上，及时防治病虫害，每周剪除残花一次、清除杂草一次，及时剪除枯枝、黄枝。

D、台湾草：每季度施肥一次，每667m2施尿素混复合肥10千克，施肥均匀、淋水透彻，水渗透深度5厘米以上，及时防治病虫，及时补种萎死残缺部分，覆盖率达98%以上，每月修剪1-2次。

E、室内阴生植物：每天浇水一次，每3天抹叶片尘埃一次，保持植物生长旺盛，叶色墨绿光亮，盆身洁净。

（二）一年花园养护工作具体安排：

好养护 好养护

一月份：全年中气温最低的月份，露地树木处于休眠状态。

1、冬季修剪：全面展开对落叶树木的整形修剪作业；大小乔木上的枯枝、伤残枝、病虫枝及妨碍架空线和建筑物的枝杈进行修剪。

2、行道树检查：及时检查行道树绑扎、立桩情况，发现松绑、铅丝嵌皮、摇桩等情况时立即整改。

3、防治害虫：冬季是消灭园林害虫的有利季节。可在树下疏松的土中挖集刺蛾的虫蛹、虫茧，集中烧死。1月中旬的时候，蚧壳虫类开始活动，但这时候行动迟缓，我们可以采取刮除树干上的幼虫的方法。在冬季防治害虫，往往有事半功倍的效果。

4、绿地养护：绿地、花坛等地要注意挑除大型野草；草坪要及时挑草、切边；绿地内要注意防冻浇水。

二月份：气温较上月有所回升,树木仍处于休眠状态。

1、养护基本与1月份相同。

2、修剪：继续对大小乔木的枯枝、病枝进行修剪。月底以前，把各种树木修剪完。

3、防治害虫：继续以防刺蛾和蚧壳虫为主。

三月份：气温继续上升，中旬以后，树木开始萌芽，下旬有些树木（如山茶）开花。

1、植树：春季是植树的有利时机。土壤解冻后，应立即抓紧时机植树。植大小乔木前作好规划设计，事先挖（刨）好树坑，要做到随挖、随运、随种、随浇水。种植灌木时也应做到随挖、随运、随种，并充分浇水，以提高苗木存活率。

2、春灌：因春季干旱多风，蒸发量大，为防止春旱，对绿地等应及时浇水。

3、施肥：土壤解冻后，对植物施用基肥并灌水。

好养护 好养护

4、防治病虫害：本月是防治病虫害的关键时刻。一些苗木出现了煤污病，瓜子黄杨卷叶螟也出现了（采用喷洒杀螟松等农药进行防治）。防治刺蛾可以继续采用挖蛹方法。

四月份：气温继续上升，树木均萌芽开花或展叶开始进入生长旺盛期。

1、继续植树：四月上旬应抓紧时间种植萌芽晚的树木，对冬季死亡的灌木（杜鹃、红花继木等）应及时拔除补种，对新种树木要充分浇水。

2、灌水：继续对养护绿地进行及时的浇水。

3、施肥：对草坪、灌木结合灌水，追施速效氮肥，或者根据需要进行叶面喷施。

4、修剪：剪除冬、春季干枯的枝条，可以修剪常绿绿篱。

5、防治病虫害：（1）蚧壳虫在第二次蜕皮后陆续转移到树皮裂缝内、树洞、树干基部、墙角等处分泌白色蜡质薄茧化蛹。可以用硬竹扫帚扫除，然后集中深埋或浸泡。或者采用喷洒杀螟松等农药的方法。（2）天牛开始活动了，可以采用嫁接刀或自制钢丝挑除幼虫，但是伤口要做到越小越好。（3）其它病虫害的防治工作。

6、绿地内养护：注意大型绿地内的杂草及攀援植物的挑除。对草坪也要进行挑草及切边工作。

7、草花：迎五一替换冬季草花，注意做好浇水工作。

五月份：气温急骤上升，树木生长迅速。

1、浇水：树木展叶盛期，需水量很大，应适时浇水。

2、修剪：修剪残花。行道树进行第一次的剥芽修剪。

3、防治病虫害：继续以捕捉天牛为主。刺蛾第一代孵化，但尚未达到危害程度，根据养护区内的实际情况做出相应措施。由蚧壳虫、蚜虫等引起的煤污病也进入了盛发期（在紫薇、海桐、夹竹桃等上），在5月中、下旬喷洒10-20倍的松脂合剂及50%三硫磷乳剂1500-2000倍液以防治病害及杀死虫害。（其它可用杀虫素、花保等农药）

好养护 好养护

六月份：气温高

1、浇水：植物需水量大，要及时浇水，不能“看天吃饭”。

2、施肥：结合松土除草、施肥、浇水以达到最好的效果。

3、修剪：继续对行道树进行剥芽除蘖工作。对绿篱、球类及部分花灌木实施修剪。

4、排水工作：有大雨天气时要注意低洼处的排水工作。

5、防治病虫害：六月中、下旬刺蛾进入孵化盛期，应及时采取措施，现基本采用50%杀螟松乳剂500-800倍液喷洒。（或用复合BT乳剂进行喷施）继续对天牛进行人工捕捉。

6、做好树木防汛防台前的检查工作，对松动、倾斜的树木进行扶正、加固及重新绑扎。

七月份：气温最高，中旬以后会出现大风大雨情况。

1、移植常绿树：雨季期间，水分充足，可以移植针叶树和竹类，但要注意天气变化，一旦碰到高温要及时浇水。

2、排涝：大雨过后要及时排涝。

3、施追肥：在下雨前干施氮肥等速效肥。

4、行道树：进行防台剥芽修剪，对与电线有矛盾的树枝一律修剪，并对树桩逐个检查，发现松垮、不稳立即扶正绑紧。事先做好劳力组织、物资材料、工具设备等方面的准备，并随时派人检查，发现险情及时处理。

5、防治病虫害：继续对天牛及刺蛾进行防治。防治天牛可以采用50%杀螟松1：50倍液注射，（或果树宝、或园科三号）然后封住洞口，也可达到很好的效果。香樟樟巢螟要及时的剪除，并销毁虫巢，以免再次危害。

八月份：仍为雨季

1、排涝：大雨过后，对低洼积水处要及时排涝。

好养护 好养护

2、行道树防台工作：继续做好行道树的防台工作。

3、修剪：除一般树木夏修外，要对绿篱进行造型修剪。

4、中耕除草：杂草生长也旺盛，要及时的除草，并可结合除草进行施肥。

5、防治病虫害：捕捉天牛为主，注意根部的天牛捕捉。蚜虫危害、香樟樟巢螟要及时防治。潮湿天气要注意白粉病及腐烂病，要及时采取措施。

九月份：气温有所下降，迎国庆做好相关工作。

1、修剪：迎接市容工作，行道树三级分叉以下剥芽。绿篱造型修剪。绿地内除草，草坪切边，及时清理死树，做到树木青枝绿叶，绿地干净整齐。

2、施肥：对一些生长较弱，枝条不够充实的树木，应追施一些磷、钾肥。

3、草花：迎国庆，草花更换，选择颜色鲜艳的草花品种，注意浇水要充足。

4、防治病虫害：穿孔病（樱花、桃、梅等）为发病高峰，采用500%多菌灵1000倍液防止侵染。天牛开始转向根部危害，注意根部天牛的捕捉。对杨、柳上的木蠹蛾也要及时防治。做好其它病虫害的防治工作。

5、节前做好各类绿化设施的检查工作。

十月份：气温下降，十月下旬进入初冬，树木开始落叶，陆续进入休眠期。

1、做好秋季植树的准备，下旬耐寒树木一落叶，就可以开始栽植。

2、绿地养护：及时去除死树，及时浇水。绿地、草坪挑草切边工作要做好。草花生长不良的要施肥。

3、防治病虫害：继续捕捉根部天牛。香樟樟巢螟也要注意观察防治。

十一月份：土壤开始夜冻日化，进入隆冬季节。

1、植树：继续栽植耐寒植物，土壤冻结前完成。

好养护 好养护

2、翻土：对绿地土壤翻土，暴露准备越冬的害虫。

3、浇水：对干、板结的土壤浇水，要在封冻前完成。

4、病虫害防治各种害虫在下旬准备过冬，防治任务相对较轻。

十二月份：低气温，开始冬季养护工作。

1、冬季修剪：对些常绿乔木、灌木进行修剪。

2、消灭越冬病虫害。

3、做好明年调整工作准备：待落叶植物落叶以后，对养护区进行观察，绘制要调整的方位。

别墅区绿化整改方案 篇2

物业部园艺组负责枫墅小区、会馆、景区停车场等132466m绿地的绿化环卫工作。据统计枫墅小区别墅庭院中乔木2342棵，行道树1916棵，公共绿地合计1974棵，共合计6232棵。山门岗外、沿湖主路、会馆、景区山门前的乔木总计约2812棵，总合计9044棵。花灌木数万株，宿根花卉十余万株。

我们计划在2017-2018两年内将对枫墅小区及周边绿化整体进行提升，本次主要针对山门岗至枫叶会馆的主路周边绿化进行改造，计划2017年“十一”之前达到预期效果，秋季再针对小区内的主路两侧及公共绿化带进行整改，2018年再对枫墅小区院内的绿化进行改造，争取在两年内让天桥沟枫墅小区有一个质的飞跃。

枫墅，顾名思义，红枫和别墅相互呼应，枫中有墅、墅间也要有枫，小区以红枫为主树，处处有红枫，才能称之为枫墅。目前小区内红枫多为截干苗，且苗木较小，数量也有限，很难形成成片红枫的美景。

小区内现有植被以宿根花卉为主，覆盖率很高，长势较好，但品种和搭配方式比较单一，可栽植的花卉有福禄考（花紫、黄、白、红、粉，花期5-10月）、玉簪（花白、黄或紫，花期7-9月）、金边玉簪或花叶玉簪做成色块或色带，根据花期与花灌木搭配，有层次感。草花多为秋季开花的菊花类。

成片栽植的灌木或小乔木很少。现有的花灌木有红瑞木（花白，花期5-6月）、连翘（花黄，花期3-4月），应多栽植其它季节开花的品种：如榆叶梅（花粉，花期4月）、黄刺玫（花黄，花期5-6月）。冬季宿根花卉地面无法过冬，地上部分地冻之前要全部割除，故可栽植沙地柏等常绿灌木，使得冬天也可有绿意。

现有的苗木多为本地树种，如红枫、山桃、爆马丁香、天女木兰，但由于是山地苗，移栽之后成活率较低，长势也较弱，再加上土质不良，以致于景观效果不理想。与红枫搭配可选用银杏、刺槐、圆柏、白蜡、花楸以及杏、梨、李等果树，可以根据植物的花期果期或高矮层次进行搭配。

2017年我们将把山门岗、小区三个入口、沿湖主路、实业办公楼以及会馆作为绿化改造的重点。

山门岗现状为花坛内仅有缺株的宿根花卉。我们可在花坛内外增加丛生福禄考、翠菊、荷兰菊搭配原有的鸢尾和萱草，延长花坛内外的可观赏花期，丰富花坛内的种类和颜色。

2小区三个入口现状为缺株的宿根花卉、孤植的小乔木以及小片的灌木。我们可首先将缺株的花卉补齐，再增加红枫、山桃或树形较好的果树等乔木，另外还可以增加灌木球来丰富绿化效果。三个入口的植物搭配最好相对统一，更能体现小区的整体性。

实业办公楼为办公区域，现有的花卉虽品种丰富，但又显得杂乱无章。我们可以减少现有的花卉品种，在花坛外沿栽植小绿篱，绿篱有美化环境，划分区域空间的作用。绿篱与观赏树木、花卉相搭配，可以形成较为规则的园林式景区区域。品种可以选用桧柏，其特点是适应性强，耐寒，对土壤要求不严，耐修剪，且价格相对较低。内部可以用鸡冠花、丛生福禄考和翠菊搭配成色块，体现层次和色彩的多样性。

会馆周边现有萱草、荷兰菊、黑心菊等宿根花卉，个别地块有斑秃裸露。我们可以栽植花叶玉簪、福禄考，使会馆周边更加美化，吸引游客驻足、拍照。

沿湖主路的主要问题就是缺少树形好的大树。我们可以移栽或外购一些树形优良的大树，再搭配红枫把枫墅小区的整体景观效果提升上去。

目前小区内缺株情况较为严重，多为庭院内果树、行道树及公共绿地树，2017年春植计划已着手准备中。对所需补植苗木的苗源进行精心选择，以适地适树乡土树种为原则，确保苗木的成活率。

在园林绿化工程中，养护工作是一项具有持续性和长效性的工作，对整个工程的质量都有着十分重要的作用，只有对相应的植物进行高质量和高水平的养护工作，园林景观才能最终达到理想的效果。

冬季施工安全方案 别墅区 篇3

1.1、国家、地方规范、图集

《建筑工程冬期施工规程》JGJT104-2011 《中华人民共和国消防法》 《建筑施工手册》第五版

《武汉市建设工程施工现场消防安全管理规定》 《施工现场临时用电安全技术规范》

《手持电动工具管理、使用、检查和维修安全技术规程》 GB3787-2006 《建设工程施工现场安全防护、场容卫生、环境保护及保卫消防标准》 《消防安全疏散标志设置标准》

《建筑灭火器配置设计规范》GB50140-2010 企业标准文件。二.工程概况

工程名称：碧桂园天玺湾货量区一期一标段工程 工程地点：湖北省武汉市江夏区江夏大道明泽街6号 建设单位：武汉东湖科技创业农庄有限公司 设计单位：广东博意建筑设计院有限公司 监理单位：武汉江城建设咨询有限公司 施工单位：广东腾越建筑工程有限公司 三.编制目的及适用范围

本工程为群体别墅（3层），总建筑面积33993.09㎡。结构设计为钢筋混凝土框剪结构，抗震等级为框架四级、剪力墙四级，抗震设防烈度为6度，建筑结构安全等级为二级，设计使用年限为50年。

本工程对范围内可能出现的火灾安全事故采取预防和控制措施，一旦发生火灾、爆炸安全事故，作出应急快速反应，实施抢救措施，尽力将损失降低到最低限度，减少对环境造成的污染、对人员造成的伤害和对财产造成的损失。最大限度地控制局面，减少国家和企业的经济损失和人员的伤亡，保证人员和物品的安全。

本地区冬季天气干燥寒冷，针对这些实际情况，我项目部认真做好防寒、防毒、防滑、防冻、防火、防爆的“六防”工作和防坍塌、防 高坠、防机械伤害、防交通事故、防触电的“五防”工作，加强油库、宿舍、食堂、营区、办公场所、施工现场的安全检查监督管理工作，加强对渠道高边坡开挖、起重吊装、高空作业、临时用电、危险性工程等重点部位和重点环节的监控管理，做好一线操作人员的冬季施工安全技术措施交底，预防各类事故的发生，确保冬季 施工的安全。

1、成立冬季施工安全领导小组

项目部根据工程实际情况及“六防”、“五防”工作要求成立了冬季施工安全领导小组，明确职责和分工，组织开展冬季施工安全管理工作。做好冬季施工安全隐患排查治理整改工作。组 长：李建中 副组长：王威

组 员：吴军强

张广平

黎非

黄坤

曹庭猛

2、加强领导、明确目标、强化责任

项目部成立了以项目经理李东森为组长、项目副经理苗延欣副组长，各部门负责人为成员的冬季施工安全领导小组，具体负责冬季施工安全各阶段的安排、检查、整 改总结工作。制止违章指挥和违章作业行为，严禁“三违”现象发生，加大重大危险源监管力度，落实项目部、班组安全施工主体责任为重点，以强化施工现场安全 管理责任和落实防范措施为手段，以遏制本项目冬季安全事故为目标，集中整治，重点突出，解决本项目工程施工安全生产的突出问题和薄弱环节，遏止重特大事 故，保证本项目冬季施工安全的工作目标。

安全部、经理部每周对施工现场进行一次周检查，现场安全员每日对施工现场的重点部位，特别易发生“六防”“五防”事故的部位进行监控、巡查，全面排查工程 施工中的安全隐患、对排查中发现的安全隐患和问题，要求施工班组限期整改，现场安全员跟踪落实。对整改工作不力的班组进行批评教育，罚款处罚；对涉及重大 安全隐患的停工整改，组织专项整改结果验收，并实行重大隐患问责制；对造成安全事故的相关人员进行严肃处理，追究相关班组和人员的责任。

3、冬季“六防”具体安全措施 3.1、冬季防寒、防冻、防滑措施

1.项目部的全体人员及班组作业人员注意做好防寒工作，在寒冷冬季要穿防寒服装、戴防寒手套、盖防寒棉被等防寒劳保用品，保证作业人员吃上热饭热菜，保护好自己的身体。

2、重视施工机械设备的防冻防凝安全工作，所有在用的施工机械设备应结合例行保养进行一次换季保养，换用适合寒冷季节气温的燃油、润滑油、液压油、防冻液 和蓄电池液等。对于长期停用的机械设备，应放净设备和容器内的存水，并逐台检查做好记录；对于正常使用的机械设备，工作结束停机后要求将设备内存水放净。加强冬季机械设备的维修保养、安全检查工作，保证车辆行驶运行的安全。

3、工地临时水管应埋入冻土层以下或用草包等材料保温。水箱及其它所有容器的存水下班前应放尽。

4、所有使用的建筑材料、电缆电线、机械设备等各种物件要防止冻结在冰雪之中。

5、防止施工场地、运输道路积水、积雪和结冰，造成安全隐患；脚手架，脚手板、模板等有冰雪积留时，施工前应清除干净。3.2、冬季防火、防爆措施

1、加强防火、防爆安全教育，尤其是存在易燃易爆物质的区域，应对作业人员加强禁止烟火的教育，各营区要加强易燃易爆物品的管理，建立防火、防爆安全责任制度；

2、消防设施及器材应做到齐全、完好和能用。在入冬前进行一次全面检查。

3、易燃材料（如油料及木料）等材料堆放区，要设专人监护和管理，禁止烟火，照明线路、照明灯具等要远离易燃材料。

4、营区厨房燃气灶与液化气瓶的安装和摆放要符合安全规定，液化气瓶及柴油炉使用完毕后要拧紧阀门，防止漏气和漏油引起火灾爆炸事故。

5、加强冬季取暖的统一管理，宿舍的公用取暖设施应设专人管理, 严禁私拉乱扯，严禁私自使用电炉等大功率电器设备或明火取暖。

6、宿舍、办公室、库房严禁接拉电热毯、电炉子等取暖设施；更不准用碘钨灯在室内、现场进行取暖。

3.3、冬季防煤气中毒措施

1、冬季宿舍内采用燃煤取暖应防止住宿施工人员一氧化碳中毒，宿舍应保证足够的通风条件；设置排烟管道，及时把一氧化碳排出，每日熄灯前设专人封火，燃煤采暖设施严禁敞口，应将炉盘、炉盖扣严；如炉盘、炉盖不能完全扣盖严密的,应用黄土泥将其抹严，以防煤气渗漏。

2、排烟管道上面不得烘晾衣物等易燃物品，取暖设施附近不得堆放易燃、易爆、易挥发的有毒物质。

4、冬季“五防”具体安全措施 4.1、冬季防坍塌

1、土方开挖应从上而下施工，禁止采用挖空底角的方法，开挖槽、坑、沟深度超过1.5米，应根据土质和深度情况，按规定放坡或加可靠支撑，基坑边1米内不得堆土、堆料摆放施工机具等。冬季土质比较松散，防止发生坍塌事故。

2、各种模板支撑，必须按照模板支撑设计方案要求，立杆、横杆间距必须满足要求，不得减少，防止模板砼浇筑施工时发生坍塌。

3、拆除工程必须编制施工方案和安全技术措施，经审批具有可操作性后方可进行施工。较简单的拆除作业，也应制定有效、可行的安全措施。

4、脚手架上严禁集中堆放模板、钢管、扣件或其他施工材料，以防止坍塌。

5、脚手架、模板拆除作业时，应自上而下，逐层进行，严禁数层同时拆除。当拆除某一部分时，应防止其他部分发生坍塌。

6、施工现场严禁搭建各种临时的防护棚、帐篷、宿舍等仓库或住所，防止因大雪大风压倒、刮倒，造成人员伤害，财产损失。4.2、冬季防高坠

1、登高作业人员必须佩戴防滑鞋、防护手套等防滑措施，并按要求正确戴好安全帽、系好安全带。

2、冬季各种安全防护设施必须按规范要求设置到位，高边坡、临边设置防护土埂、人员上下坡道或爬梯、警戒线、安全网、防护栏杆，并设置明显的警示标牌，施 工现场脚手架、安全网等防护设施的拆除，要经主管领导批准，否则不得随意拆除。加强对“四口五临边”等各处的安全防护设施的设置。

3、遇到雨雪等恶劣天气时，要及时清除施工现场的积水、积雪，严禁雨雪和大风天气强行组织施工作业，防止发生高空坠落。

4、霜、雪过后要及时清扫作业面，对使用的临时操作架和临边防护设施必须清扫，检查安全后再继续使用，防止因霜、雪和场地太滑而引起高处坠落事故。4.3、冬季防机械（车辆）伤害事故

1、现场机械做到转动、传动部位有符合规定要求的安全防护罩。

2、对各类机械设备操作人员加强现场机械常识、安全操作知识的教育培训，提高安全生产技能和安全自我防护意识。

3、对各类机械设备操作人员，特别是特种作业操作人员，必须持证上岗。

4、定期对现场机械设备进行维修保养，完善各类安全部件，从本质上消除机械设备安全隐患。

5、做好机械设备专项检查，重点检查设备安全部件、监测情况，设备完好状况，清除不符合安全要求而使用的的设备，对查出设备安全隐患立即进行维修、整改、保障各类机械设备处于安全运行状态。

6、加强施工现场机械设备使用的监督检查，对发现机械设备事故隐患，按照定人定责定机的原则督促进行整改，消除一切机械设备安全隐患。

7、严禁非机械设备人员进行机械设备操作，一经发现，严肃处理。4.4、防交通事故

1、落实防冻、防滑、防雾和防火等具体措施，进一步提高驾驶员的冬季行车安全意识。

2、加强车辆的维护、保养，杜绝由于车辆故障而引发事故。按照规定及时安排对车辆进行维修和保养，做到定期检查、计划维修、合理使用，使车辆始终保持良好的状况。

3、认真贯彻落实车辆的各项管理制度，做好车辆的换季保养工作，要采用符合冬季使用的防冻液、润滑油和制动液，尤其是刹车系统、转向系统、灯光系统必须完好可靠，确保车辆处于良好的技术状况。

4、教育司机遵守交通规则和职业道德，严禁酒后开车、无证驾驶、疲劳驾驶、不强超抢会，做到礼让“三先”确保行车安全。

5、遇冰雪路面时车辆行进中应保持行车距离，并适当拉长车距降低车速，防止尾追事故的发生。4.5、防触电事故

1、电源线不得使用裸导线和护套线，电缆线破皮三处以上不得投入使用，电缆线破皮处必须用防水绝缘胶布处理，电缆线铺设要防砸、防碾压、不得沿地面敷设，采取架空或埋设措施。

2、配电箱必须有防雨雪措施，并按照规定规范布置。电器元件不破损、不带电外漏。

3、配电箱、机电设备必须采取可靠的接零和接地保护措施。

4、现场用电严格执行“一机、一闸、一箱、一漏”规定，使用手持电动工具，必须安装漏电保护装置。

5、从事电气工作的人员必须穿绝缘鞋、戴绝缘手套。

6、应由专业电工负责安装，维护和管理用电设备电路电线，严禁其它人员随意拆、改装用电设备及线路。

7、冬季防止电缆线冻结在冰雪之中，大风雪后应对用电线路进行检查排查，防止电缆线断线和破损造成触电事故。人员名单责任划分表

防寒、防冻、防滑 张广平

张永军

防火、防爆 乐合元

刘亮生 防煤气中毒

邱固贤

张乐 防坍塌

黄坤

刘文义 防高坠 李国华

王晓远

防机械（车辆）伤害 刘亮生

黄奕超 防交通事故 陈光明

谢正伟 防触电事故

别墅楼梯设计方案 篇4

优美又省地的楼梯：这款楼 梯盘旋而上的优美曲线，使旋楼梯设计图优美而大方，建好后必成为客厅 中亮丽的风景。对于狭小的空间而言，安装旋梯将是个明智的选择。旋梯占用面积最小，60公分踏步的楼梯只需有一片直径1米3左右的空地即可。

大方美观的弧形梯：弧形楼梯设计图以一条完整的曲线来实现上下楼的连接，美观大方。它的`造型不像直梯那么呆板，可以更加夸张一些。色彩上可与室内色彩统一，()也可选取对比色调造成强烈反差，均可达到满意、优美的效果。

简洁硬朗的直梯：直下直下的阁楼 楼梯设计图造型最简单，简单的几何线条挺括、硬朗。这种楼梯占用的空间较多，小型公寓 房中用得较少。

节省空间的L型楼梯：如果阁楼开口非常小的话，建议选用紧凑型L型阁楼楼梯设计图。它的踏板长度仅为60公分，独特的踏板设计需要左右脚交替行进。不过，要注意每个踏板只能单侧受力的问题，建议选用坚固性比较强的板材。小公寓房中选用较多的还是带拐角的L型梯。别小看这一点小细节，能节省不少空间呢。

造型独特的U型梯：一般的U型阁楼楼梯设计图占用空间较大，适用于大面积居室。不过，这款U型梯的尺寸相对较小，整个楼梯结构呈现一种浑然天成的形态，很独特。

在装修室内楼梯时大家要注意选择一个专业的室内楼梯设计师 设计，提前设计好室内楼梯，在选择楼梯样式时根据自己的喜好选择，最好多做功课，收集一些你喜欢的室内楼梯图片给设计师参考，看看你喜欢的是不是适合你的房子。

★ 别墅策划书

★ 别墅卖房广告词

★ 别墅房地产广告语

★ 别墅绿化合同

★ 赞美别墅的经典句子

★ 别墅社区文化工作计划

★ 龙湖别墅营销策划书

★ 第一次扫楼梯作文

★ 楼梯乱放单车标语

2012别墅项目国庆活动方案 篇5

一．活动思路：

2012年中秋、国庆联合放假8天，是市民出行旅游的黄金时期。而xxxx作为旅游度假区自身具备良好的旅游度假优势资源，可借此机会行进宣传，同时现场持续组织系列主题活动，增加对旅游人群的吸引力。“以旅游带动现场人气，以活动聚集目标客户”，为项目10月开盘积蓄足够客源。

二．主题主题

“迎中秋国庆·品高尔夫”

中秋国庆八天乐，游出轻松，玩出品味

三．活动系列、时间及地点

9月30日，赏月美食游——月饼、露天烧烤、大闸蟹；（练习场）

10月1日，品质生活游——红酒、咖啡、雪茄品鉴；（会员吧；专业品鉴师及设备）10月2日，温情亲子游——少儿高尔夫精英特训班；（练习场；2组教练）

10月3日，浪漫全家游——全家高尔夫观光及时尚摄影；（球场；2组专业摄影团队）10月4日，私家定制游——私人形象及服装、汽车音响、高尔夫球具装备；（会员吧）10月5日，阳光时尚游——游艇、垂钓、风筝；（湖岸）

10月6日，艺术人生游——当代艺术展；（会所大厅）

10月7日，丰盛假日游——有奖问答+幸运大抽奖（会所大厅）

所有活动，每天前20名到访客户在售楼部登记的可以免费参加享受；

预计费用：8万

活动现场包装：活动背景板，区域指示牌，活动说明X展架，灯光等

抽奖奖品：购房代金券+高尔夫球杆单杆、套杆、球包、球帽等

活动宣传：夹报、短信、电台、电话通知、网络

P.1

预计费用：1万/天

2012.09.22

别墅生活好管家服务方案 篇6

服务产品与实施细则

一、专职管家贴身服务

利嘉物业公司在联排别墅和复式楼各设专职客户关系经理一人，负责片区客户入住装修手续、日常服务需求响应、投诉处理、意见征询与处理、费用收缴及采取各种措施进行客户关系维护。

二、贵宾式入住手续办理服务

房屋销售手续办理完毕后，销售员通知物业客户服务中心，派所属片区的专职管家“客户关系经理”到现场与客户进行首次沟通，并带领业主办理验楼及入住各项手续，无特殊情况入住手续由客户关系经理办理、前台接待协助。

三、专属业主档案管理

业主一户一档，居民档案与居委会互动。

四、装修手续管家协助一站式服务

业主办理装修手续时由客户关系经理现场协助，申请审核当场办理，装修完成后主动办理竣工验收及协助退还款项。

五、人员及材料出入汇报

装修期间办理临时出入证及材料大型工具出门均需要向业主电话汇报征得同意。

六、家装监理服务

装修开工后前期每天现场过程监督，后期每周2次过程监督，平时随时进行装修巡查，无论有无问题前期每周一次、后期每2周一次向业主汇报最近的装修情况，了解下一步的动向，及时进行沟通交流，平时出现问题的随时沟通。

七、水电过户与水电、电话等代交费

水电表代办理过户手续、代交纳水电、电话等费用。

八、车船机票等代定送上门 代业主预定车船票、飞机票等。

九、电脑上门维护 电脑软件问题上门维护。

十、米油药品等生活用品配送上门

业主可通过电话联系客户服务中心要求配送日常生活用品，只要业主有明确的需求信息，都可以提供类似服务。

十一、免费更换灯泡水阀

免费替业主更换家中的灯泡和水阀等，材料由业主负责，可提供代购。

十二、代收发邮件报刊

免费代业主收发电子邮件、信件、包裹、快递及报刊等。

十三、空房巡查与汇报

业主未装修的或已经装修但空置未居住的房屋由客户关系经理与管理员进行巡查，包括每次大雨后的巡查，巡查后马上报修，然后向业主汇报及跟踪。

十四、报修跟踪与汇报

对于业主报修问题由客户关系经理进行跟踪，每三天一次及完工复验后向业主汇报。

十五、定期上门征询意见

入住后客户关系经理负责每一个月定期与业主进行面对面沟通，书面征求意见和建议，一事一处理，步步跟进，事事反馈回访。

十六、商铺安全巡视与沟通

安全员白天2小时一次，晚上1小时一次店外巡逻，每天上午下午各一次进店巡逻，客户关系经理每周一次进店沟通与交流不少于10分钟。

十七、生活垃圾无二次污染清运

生活垃圾每天上午8：00-9：00，下午3：00-4：00集中到单元门口收集垃圾，平时垃圾随时通知收取，楼道卫生每日清扫一次，每周公共设施擦拭一次，每月窨井沟渠疏掏一次。

十八、小区安全服务

24小时设门岗，24小时监控，车辆出入发牌，固定车位，白天2小时一次安全巡逻、夜晚1小时一次安全巡逻，巡逻时对隐蔽处及阳台庭院灯光查看。

十九、公共设施巡查

设备管理员每周一次对所管片区的公共设施与房屋公共部位全面巡查一次，发现问题及时处理。

二十、绿化维护

某别墅智能化系统方案 篇7

一、概述

1、工程背景

皇朝别墅位于上海市虹桥地区，目标客户群为白领以上人士，基地面积约15万平方米，建筑面积约9万平方米，小区包括高级别墅200栋、高级公寓楼13栋，共316户。另外还有公共建筑、停车场和公共广场等。小区建设分为两期，一期为2.9万平方米，二期为6.1万平方米。因此，皇朝别墅的建设不仅要求建筑设计上要美观、高雅，而且还应该具有与地位相适应的、卓越完善的硬件设施与先进的管理系统，以满足目前高级住宅小区智能化趋势的要求。

根据皇朝别墅建设的实际情况，其弱电系统设计将按智能住宅小区的要求，按整体设计、分期施工的方法进行。

2、设计目标

皇朝别墅弱电系统的设计按照发展商的要求、国家有关的标准和规定，采用计算机、通信、控制、IC卡等技术，将其设计成为一个智能化的住宅小区。其内容包括信息通讯服务系统、安保系统、家庭智能系统、物业管理系统四个部分，总的目标是提高住户生活质量，提高物业管理水平，实现既能为住户提供舒适、方便、安全、有趣和健康的生活环境，又能为发展商提供一条可持续产生社会效益和经济效益的途径。

3、设计依据

皇朝别墅将依据如下要求和标准进行设计：GB12663－90 防盗报警控制器通用技术条件；GB10408－89 入侵探测器通用技术条件；GB/T16677－1996 报警图像信号有线传输装置；GB50198－94 民用闭路监控电视系统工程设计规范；GB7401 闭路电视设计规范； GB 6510-86 30MHZ~1GHZ声音和电信号的电缆分配系统；GA/T74－94 安全防范工程程序与要求；GA/T72-94 楼宇对讲电控防盗门通用技术条件；JGJ/T16-92 民用建筑电气设计规范；CESC72:97.5 建筑与建筑群综合布线系统工程设计规范；《全国住宅小区智能化技术示范工程建设工作大纲》、《全国住宅小区智能化系统示范工程建设要点与技术导则》等。

4、设计原则

本方案提出的系统是一个整体设计、分步实施，符合二十一世纪小康住宅标准和考虑未来发展的安全与综合服务系统。我们在皇朝别墅智能化系统方案设计中将遵循以下原则：

（1）、可行性和适应性。系统要保证技术上的可行性和经济上的可能性。

（2）、实用性和经济性。系统建设应始终贯彻面向应用，注重实效的方针，坚持实用、经济的原则。

（3）、先进性和成熟性。系统设计既要采用先进的概念、技术和方法，又要注意结构、设备、工具的相对成熟。不但能反映当今的先进水平，而且具有发展潜力，能保证在未来若干年内占主导地位。

（4）、开放性和标准性。方案中所涉及到的技术与产品，均应符合中华人民共和国相应的标准。为了满足系统设备间协同运行能力和系统功能不断扩展的需求，系统设计必须遵循开放性和标准性。

（5）、可靠性和稳定性。在考虑技术先进性和开放性的同时，还应从系统结构、技术措施、设备性能、系统管理、厂商技术支持及维修能力等方面着手，确保系统运行的可靠稳定，达到最大的平均无故障工作时间。

（6）、安全性和保密性。在系统设计中，既要考虑信息资源的充分共享，更要注意信息的保护和隔离，因此系统应分别针对不同的应用和不同的网络通信环境，采取不同的措施，包括系统安全机制、数据存取的权限控

5、总体设计

皇朝别墅智能系统的设计将以复瑞华社区综合服务网络为平台，整个系统分为四个部分：信息通讯服务与管理系统、区域安防控制系统、家庭住宅智能化系统、物业信息管理系统。在系统集成上，我们将以复瑞华Smart Home智能化系统为核心，实现各系统之间的信息共享与集中管理。

二、小区综合信息服务系统

小区综合信息服务系统包括社区综合信息网络（宽带IP网与工业控制总线系统）、社区综合服务网络系统、卫星电视和闭路电视系统、公共广播系统、小区信息发布系统。

在小区综合信息服务系统中，卫星电视和闭路电视系统请区有线台协同实施；根据业主要求，小区信息发布系统将作为以后的扩展项目考虑，不在本次设计之内。

1、社区综合信息网络平台

社区综合信息网络平台以小区综合布线为基本载体，主要目的是实现信息交 互（数据采集、传输、确认、控制和反馈），它是信息运行最基本的载体，也是系统集成的基础。

社区综合信息网络平台由三个部分组成：小区计算机数据通讯网（宽带IP网）；小区专用信息控制网（工业控制总线）；网间协议转换器。

2.社区综合服务网络系统

智能住宅小区仅实现网络化、信息化还是不够的，还应有为社区居民提供广泛服务的实质内容。复瑞华社区综合服务网络系统的目的就是为小区住户提供物业管理、娱乐、信息、家政等服务，使小区居民能真正享受到网络化带来的便利和乐趣。

3、公共广播系统系统简介

在小区内道路旁、绿地中或其它人们经常活动的公共场所设置室外音响，然后由中央控制中心的音源设备，采用自动或人工的方式定期播放音乐，或自然界的一些声响（风、水、动物等），为小区营造出一种自然、温馨的生活环境；同时，亦可通过该系统播放一些与小区管理有关的通知，遇有紧急情况时还可作为紧急广播之需。该子系统和喷泉控制系统连接，即可扩展成音乐喷泉系统。

三、小区区域安防综合管理系统

小区区域安防综合管理系统与下面的家庭智能化系统中的家庭安防系统共同构成智能住宅小区完整的安全防范体系。小区区域安防综合管理系统的内容包括周界防越、闭路电视监视、电子巡更。

小区区域安防综合管理系统将以复瑞华Smart Home小区智能化系统为核心，以及其它必须的安防设备或系统，并实现安防综合管理系统的一体化。

1、周界防范系统

建立封闭式的住宅小区，加强出入口管理，防范区外闲杂人员进入，防范非法翻越围墙或栅栏。周界防越报警系统与小区闭路电视监控系统和电子巡更系统一起组成公共区域安全防范综合管理系统。

2、电视监视系统

电视监控系统是在小区主要通道、重要公共建筑及周界设置前端摄像机，将图像传送到管理中心。中心对整个小区进行实时监控和记录，使中心管理人员充分了解小区的动态。

3、电子巡更系统（离线式）

保安巡更管理系统是在小区各区域内及重要部位制定保安人员巡更路线，并安装巡更站点。保安巡更人员携带巡更记录机需按指定的路线和时间到达巡更点并进行记录，将记录信息传送到智能化管理中心。管理人员可调阅、打印各保安巡更人员的工作情况，加强保安人员的管理，从而实现人防和技防的有效结合。

四、家庭智能系统

家庭智能系统是保证住户在住宅的人身财产安全的前提下，完成多种社区服务功能必不可少的系统。家庭智能化系统采用复瑞华Smart Home家庭智能化系统。它通过在住宅内门窗及室内其他部位安装各种探测器进行昼夜监控，通过配置各种家庭智能控制模块如三表远程抄收模块、家电控制模块等进行简易方便的管理和服务。具体内容包括访客对讲系统、家庭三防报警系统、家用电器自动控制与远程监控系统、三表自动抄送系统等

1、访客对讲系统

访客对讲系统是在各单元入口安装防盗门和对讲装置，以实现访客与住户对讲/可视对讲。住户可遥控开启防盗门，有效的防止非法人员进入住宅楼内。

2、家庭安防报警

家庭安防报警指防火、防盗、防燃气泄漏。设在控制中心的监控主机通过报警接收机或者专用通讯网络，接收来自家庭智能控制器的告警信号，系统能马上识别告警类型及警报发生的住户位置，并产生声、像报警。

3、家用电器异地远程监控系统

家用电器异地远程监控系统的目的是通过远程对家中的电器、设备进行监测和控制，它是家庭智能化的重要组成部分。家用电器自动控制与远程监控系统的功能主要是实现远程监测和控制家电：如电视机、计算机、音响设备、空调机、卫生间排气扇、电饭煲、抽油烟机、等等。

4、三表自动抄送系统

三表数据自动采集系统通过远程采集三表（水、电、煤）数据，传送数据到物业管理中心和相应的公用职能部门, 实现住户三表数据的录入、费用计算并打印收费帐单，避免入户抄表扰民和人为读数误差。系统综述：本系统由 区域智能控制器 用户端家庭智能控制器、三表自动抄收系统报警扩展模块（可接防入侵探测器、紧急按钮、有害气体泄漏探测器等）及各类探测器组成。区域智能控制器按每只控制器带10栋单体别墅，或带一个公寓门栋计算；家庭智能控制器每户一台；家庭三表抄收系统每户一套；报警扩展模块每户数量根据户型不同及楼层高低有所区别，A、B型别墅每户配置4个，C、G、H型别墅每户5个，D、E、F型别墅每户6个，公寓一、二楼层每户10个，三层及以上每户1个，共约需1240个报警扩展模块；门磁报警传感器、瓦斯探测器和无线遥控报警器每户各配一只；紧急报警求助按钮每户配置1只；窗磁设在别墅的一层和夹层、公寓的一二层，根据户型结构不同，别墅配置6、7、8、11、14对不等，公寓的一层、二层各设置16对窗磁，大概共需1872对窗磁，这些探测器通过报警扩展模块接入家庭智能控制器。

五、小区物业管理系统

智能小区的优点不仅在于系统中采用了先进的智能化系统和设备，更重要的是，这些系统和设备在统一的已集成化为一体的系统平台上运行,物业管理系统正是智能小区上层集成化的核心。小区智能化物业管理系统统一管理小区内部与物业相关的一切事务，它主要包括小区机电设施集中监控管理系统、小区车库自

动化管理系统、小区物业管理计算机系统和小区一卡通管理系统等。

1、小区一卡通系统

“一卡通”即一卡多用。同一张IC卡，除了用于开门，还可用于考勤、餐厅就餐、保安巡更、停车场停车、娱乐室、俱乐部消费、内部购物等商务活动。IC卡作为一种信息的存储和传递媒体，在现代社会中得到越来越广泛的应用。用IC卡一卡通，是小区信息化标志之一，既能够给小区居民带来生活上的便利，也使物业管理自动化更加成熟。小区车库自动化管理系统能将小区车辆按时间、顺序、内外单位、价格等不同因素分门别类管理，给停车户提供停车方便和车辆安全，也使小区车辆管理更加完善规范。停车场电脑收费管理系统是现代化停车场车辆收费及设备自动化管理的统称，是将停车场完全置于计算机管理下的高科技机电一体化产品。

配置说明：在小区车辆进门与出门设置一套用于车辆进/出的计时、收费、管理系统，该系统为一进一出；在用于晚间进出的3处人行小门各设一套非接触式联网型出入口控制设备（含IC卡读卡器、门禁控制器）和对讲机，共三套设备。

2、小区物业管理与办公自动化

小区物业管理与办公自动化的目的是提高小区的物业管理水平，提高物业公司的工作效率。它与社区综合服务系统相结合，组成一个完整的小区物业服务、物业管理体系。

重庆含谷别墅项目策划方案 篇8

初案

前言

自本公司接触到贵公司在含谷的别墅项目后，招开了N次讨论会，坦率的说，结果并不令人满意，因为重庆的别墅项目让人担忧，而且本案又没有明显的优势（如地理条件、环境等），但是如果在该处不建别墅就更没有出路。正是这样那样的难度，更激发了我们这群策划者的斗志。一个好项目做好不算什么；一个不理想的项目做好才能真正体现了策划、创意的力量。

在此，我们要申明的是：做为一个专业的房地产策划销售公司对于是否能接到项目是次要的，重要的是我们要对每个委托的发展商负责，因为房地产项目投资大、风险大，每个细节都必须用科学、公正、严谨的态度对待。所以我们将客观的陈述下列观点，如有不中听的地方，请贵公司谅解。

一、现状分析

1、重庆市别墅现状分析

目前重庆已动工及准备立项的别墅项目不下二十家（包括预计明后年动工项目）。而现有的存量别墅楼盘已不下十家，如锦绣山庄、龙湖花园、黄金堡、金果园、新东福、榕湖国际花园、加拿大花园、翠湖山庄、玫瑰山庄、全兴别墅等等。事实上，这些在别墅开发的第一轮热潮中挺身而出的项目，真正成功者并不多，更多的开发商为此是尝尽苦头。但是，今年的开发商们不约而同地掀起别墅“大跃进”的热潮??２００亩的水天花园连排别墅第二期即将推出；８５亩的帝景名苑已经闪亮开盘；３６０亩的肖河香榭正式破土动工；２５０亩的龙湖香樟林别墅、１００多亩的华立?天地豪园、香格里拉别墅都在今秋开盘亮相。此外，新东福、南方?上格林、渝海乡水湾、海棠晓月、佳华世纪、芳草地等都已经或将要启动自己楼盘的部分别墅项目。同时，为别墅而圈地的运动也此起彼伏：银星集团已在铁山坪圈地１０００多亩、新原兴在渝北圈地７００亩，均瞄准别墅开发。

2、含谷别墅现状分析

如今，距陈家坪仅11公里，号称“都市后花园”，并将“建设成重庆高级住宅区”纳入区域发展目标的含谷已成为我市少见的别墅楼盘密集地区。

继全兴别墅之后，香格里拉别墅、北欧别墅、海兰云天等别墅楼盘相继落户含谷，在各自定位的市场范围内崭露头角。并且在品质和价位上的选择面较大，最低的价位在1500元/平方米，最高在5000元/平方米；有几乎没有任何配套设施靠低价位销售的别墅，也有靠自然风景优美作卖点的别墅，竞争是激烈的，同时也存在了机会。

二、案优劣势分析

1、优势分析

l 含谷是目前重庆公认的别墅区；

l 几个别墅盘先行预热该区域；

l 今年是全国的别墅年；

l 政策支持，九龙坡政府将把含谷打造为重庆“后花园”。

2、劣势分析

l 重庆别墅大气候不好；

重庆别墅的空置率占64%，特别是市区别墅项目。能支撑重庆别墅的消费群体并不乐观。许多有钱人更乐意在成都购买第二居所。

l 没有自然的风景作有力的支撑点；

别墅是不可复制性的，通看全国的别墅，基本上占有大量的稀缺资源，除土地外，还有风景、天然水域等特征。

l 交通不发达；

除了从九龙坡到含谷相对近点外，其它区域到此地路程都比较远。对有车一族来说，虽然距离不是问题，但高速公路的费用太高，增加了成本。

l 缺少有力的卖点；

从本案目前来看，没有任何可以吸引人气的地方。

l 竞争激烈；

A、谷周边的的别墅项目有贵的，也有便宜的，将分散人气，除了现有的几个楼盘外在附近还有将要开发的别墅。

B、在重庆的另外一些市郊（如两路镇、南山等），有着良好自然条件的地段也有发展商盯着别墅市场这块蛋糕。

C、已形成气候的别墅群（如龙湖、水天花园等）。

l 该地段喧哗；

白市驿的教学机场太喧哗，主要原因是飞机都是低空飞行。

l 开发体量过大；

别墅的灵魂------身份与阶层的象征。是少数人才能享受的，有钱人买别墅的心态除了张扬自己的个性外就是希望私密性更好。试想住在一个有500套的别墅区里，给人的感觉就与住在小区里没有区别了。

3、综合分析

从以上所述可以看出：本案的劣势远远多过优势，而在该地又只能做别墅才有出路，所谓“成也别墅败也别墅”，所以本案要走出此局必须在定位、推出方式、形态、卖点上与众不同，更要注重目标客户的消费心态，扬长避短才可行。

三、定位建议

精英型别墅走中档别墅价位，高档别墅的品质路线

理由：

1、重庆购买高价位别墅的消费群体力度小；

2、除了针对金字塔尖的消费群，别墅也可以有中档概念。所谓精英就是中国新一代经济的弄潮儿，他们大多受过良好教育，有高品质的需求和超前的消费意识，他们将是高尚住宅最有潜力的群体；

3、重庆住宅小区中，跃层一般都是先被抢光，其优点是视野开阔、有花园相送，缺点是要和别人一起去挤电梯，还要担心电梯会否坏。既然这种所谓的“空中别墅”非常有市场，为何不做售价在其范围内的“地上别墅”呢？

4、重庆是个贫富差距很大的城市，有不少开发商、股份制企业负责人、银行负责人等，这个层面的人不是买不起房子，而是买不到好房子；

5、任何人都希望花最少的钱，得到最大的享受；

6、本案的自身条件无法支撑高价位的别墅；

7、价位低便有增值的空间；

8、吸引城市里的新贵。

操作方式：

1、把体量减少一部分；

高密度是做不出好别墅，500套别墅只能走低档路线，会形成几不像的格局，户数太多就缺少荣耀感，最终会导致失去有效客户

2、本案分阶段推出；

本案的风险较大，为了避免过大的风险，提高机会成本，应该分期推出项目，同时也可以吊吊客户的胃口。越不容易得的东西才是好东西。

3、先修建一个功能齐全、游戏性、娱乐性强的超级会所；

4、利用配套做文章（关键点，见“卖点建议”）；

5、配套先利用起来（这是最关键的一点，详见“营销建议”）；

四、卖点建议

l 感受生命、享受运动；

理由：

1、对于房地产来说，独特的居住个性风格及特点就是文化品位，任何民族都有其特有的文化存在方式，包括信仰、习惯及其精神等等，如广东的“碧桂园”的成功就是用文化创造了价值。把运动当作本案的文化理念，生命在于运动，现代人越来越明白这个道理，并有这方面的需要。营造出这种精神文化，吸引大众，从不同角度引导他们。因为体育除了可以强身健体外，更能锻炼毅力、感受生命。

2、别墅之为别墅，就是因为它所配的生活方式与生活品位是有别于普通人群的。它的使用者，一般都具有较高的修养；广泛的社交圈；有优越的物质生活条件。他们期盼的别墅是一个能彻底放松，完全舒适的家，因此要找到适合特殊群体的需求。

3、田园风格只能做低档盘，而且在重庆田园风光不足为奇，不容易让人产生向往；美国式的庄园又不适合中国国情和民族习惯。

4、都市人玩的地方越来越少，精神得不到满足，特别是重庆，一些有钱人要跑到成都打高尔夫。

5、近的从重庆的“阳光华庭”（住宅小区）看，打的运动牌，反映不错；远的看“奥林匹克”系列项目都做得有声有色。

6、重庆没有定位为“运动型别墅”的项目，降低了风险，减少了竞争对手。

7、可以相对拉高本案的价位。

8、处在白市驿军用机场附近，本身就是比较喧哗的，用运动作主题符合当地环境。精英俱乐部；

理由：精英们需要的是新的出路和发展，他们要有更多的社交氛围和机会，能为生活和工作提供更多帮助和关怀。

l 英国式物管（贴身管家）；

理由：一个楼盘品质的好坏最终取决于物管，物管并非是单纯的机械化的管理，而是从人性上体贴客户，根据客户所需专业设计；

操作方式：

1、为每个客户量身定做物管方式；

2、建立每个客户的档案（包括喜好、血型、生日、性格等）；

3、为每个会员定做运动计划（包括适合的运动项目，运动量等）；

4、对于第二居所的客户，根据需要准备各自的事物（如晚宴等）；

5、享受家庭医生。

五、规划建议

l 每户占地2.5亩左右；

理由：

1、别墅的土地资源使用应该是奢侈的，才能体现出的尊贵。

2、有更多的个人使用空间。

l 挖建人工湖；

理由：

1、别墅应该有山有水，人都有亲水性，有水的地方，才会使心情得以平静，真正回归自然。

2、本案如果没有水，将会流失一群有亲水性的客户，同时将无法拉高价位。

3、有水的地方，才有灵气；有灵气的地方，才有人气。

l 建跑马场；

理由：

1、楼盘根据自身特点打着买房送车、买房送船等不同的牌，既然本案打着运动牌，那么能强身的工具不可少。一般到了春天时，珊瑚坝的沙地里，跑马的人最多，因为在城市里可以放纵跑马的地方几乎没有，少见的东西就是珍贵的东西。

2、与动物亲近是人类的本性，跑马是上流阶层及青年一代的喜好。

3、马是有灵性的动物。

l 建野战营、专业的射击场；

理由：

1、现在玩的东西越来越多，却越来越没意思，经常会让人不知该如何打发时间，因此需要开发新的娱乐项目。

2、野战营可以让人学会基本的作战知识外，更能培养人的团队精神。吸引一些公司作人力资源的培训课。

l 室外高尔夫练习场；

理由：

1、会打高尔夫的人不多，如果在高尔夫球场练习，费用昂贵。

2、室外高尔夫练习场的建设费用不高。

3、相邻项目有高尔夫球场，可以联合推出。

4、将吸引一大批人士来学习。

l 把游泳池建到每户室内去；

l 一个功能齐全，游戏性、娱乐性、休闲性强的超级大会所；

l 在组团的安排上应适当考虑交流空间；

理由：各组团相对独立，又互相联通，住户可以完整保有自己的私密空间，也可以与喜爱的邻居交谈聚会。人与人是如此，景与景之间也是如此，使景观组团互相映衬。

l 环境建设应该与当地的气候、生态等相适应。

理由：环境应该是适合人居住的环境，而不是宣传中只可欣赏，不可使用的摆设。最重要的是：环境应该是富有变化的四季景画。表现为一种自然的四季变化。

六、目标客户群建议

1、重庆市的新贵；

他们大多受过良好的高等教育，崇尚高品质的生活，喜欢提前消费，是目前中国经济的弄潮儿。

2、重庆近郊区的有地位、有钱的消费群；

不能疏忽了这群消费力，如龙湖的“香樟林别墅”30%的购买者，都是涪陵人。他们往往更崇拜品牌，更需要受人尊重，而且都怀着都市情结，希望能住在离市区近的地方，才体现尊贵。

3、重庆市外其它相临城市的客户群；

成都别墅做的不错，原因是它不仅仅吸引了当地人，更有周边的消费群，例如重庆就有许多人在成都置业，又如绵阳等地。

4、在重庆经商、投资的客户群；

随着重庆的对外开放，来渝经商、投资者越来越多，他们的经济条件足够在重庆置业，重庆的房价又比其它城市低，使人觉得增值潜力大，性价比高。

5、年龄在30-45岁左右成功人士；

这个年龄阶层的成功人士，有着积极的生活态度、充沛的精力、高品味的享受；热爱运动、热爱生命。

七、推广建议

1、别墅分期推出（见“定位建议”）；

2、广告投放应该多在全国性的杂志、报刊上；

3、投放在受众群体30-45岁的商业杂志上；

4、在重庆周边地区造势；

5、建设一个为年青一代有钱人提供专业服务的网站（精英网）；

6、先推广会员制，再做客户。

八、营销建议

l 先建配套设施，再建别墅；

理由：

1、可以给人信心的保证。

2、吸引一群已置业的客户群。

3、土地经过平整装饰后易产生价值感。

4、让人气更好的聚集。

l 先推广会员制；

理由：

1、本案没有先天的地理优势资源，要靠人为的修整后带来的感觉。

2、会员制带给人的感觉是高档的，往往拥有高尔夫会员卡就代表身份。

3、聚集精英聚会。

4、好别墅不是修建出来的，是住出来的，当有了口碑后，价值就会得到很快的提升。使人觉得就是投资也是值得。

5、只有先让目标客户群产生喜欢，才能真正吸引他们在此长留。

6、像做人一样，先做人再做生意。楼盘也可以先做服务，再卖房。

操作方式：

1、用低价的会员制价格，先把目标客户群引导过来。（目的是为了卖房）

2、让他们享受到顶级的服务理念，得以全身心的放松。

3、先行体会高品质的服务，才能对本案有足够的信心。

4、定期作会员交流的酒会，让众多社会精英有机会相互认识，相互学习，结交朋友，形成一个强势的社会群体。

5、针对兴趣、爱好、需求，不定期的组织各种精彩活动。针对投资环境分析，举办经济论坛；针对商业经营和管理举办培训讲座。

6、使他们对该处产生迷恋，最后变成精神上的依赖。

7、形成极好的口碑。

8、最后客户自己或介绍朋友购本案房产。

l 介绍朋友购买本案房产的会员，可享受免费会员一年；

l 入住者，每户赠送一匹马；

l 业主会员享有专职教练一名。

九、结束语

本案的策划建议没有经过完整的市场调查，凭得是自己做别墅项目或看别人操作别墅项目的经验，及对有钱族心理需求的分析而得出的一些意见。在经过科学的市调后，可能会推翻一些观点，但我们相信有部分是值得参考的。

对于别墅的消费群体都是站在金字塔顶上，他们或许成功的经历不同，受的教育不同，社会背景不同，但更多的是同一阶层的相同处，比如都渴望交到更多有用的朋友；一种潜在的虚荣心；高压工作后的彻底放松；喜欢尝试新鲜的事物；喜欢刺激的运动；追求高品质的生活；热爱生活；热爱人生„„