商品房买卖合同二手（精选8篇）
商品房买卖合同二手 篇1
乙方(买方)： 单位： 职务： 身份证号码： 住址： 电话： (身份证、户口本、单身证明见附件2)
根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规，甲乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方购买乙方商品房事宜达成如下协议：
第一条、基本情况
1、商品房位于辽宁省锦州市 ， 商品房建于 年 月 日，土地使用权证号： ，房屋所有权证号： ，属 结构，建筑层数为 层，土地性质： ，使用年限： ，建筑面积：平方米，其中使用面积：平方米，公摊：平方米，共 室 厅 卫。(该房屋平面图见本合同附件3)。
2、商品房总金额为共 元人民币，大写： 万 千 百 拾 元元整。
3、自商品房交付之日起，商品房所占用的土地使用权依法随之转移给乙方所有。
第二条、甲方权利义务：
1、甲方保证对该房屋拥有土地使用权、房屋所有权，保证该房屋不存在其他共有、不存在被查封、不存在抵押、不存在抵债、不存在出租等任何权利瑕疵;甲方承诺该房屋内从未发生过任何人死亡、从未发生过恶性伤人等涉嫌违法犯罪案件，从未发生过其他使社会一般人居住该房产生精神紧张、惊恐等不利的事件。
2、甲方应在甲乙双方签订此合同后、房产过户前，结清该房屋物业费、采暖费、煤气费、水费、电费、网费、有线电视费等费用;甲方应当于房产过户在乙方名下的 日内将以上费用账户过户在乙方名下，乙方配合。
3、甲方负担本次交易发生的所有税费，包括乙方应付税费。甲方应当在乙方完成第三条第1项款当日，去相关税务机关缴纳本次交易所涉及全部税包括但不限于营业税、城建税、契税、个人所得税、教育附加税等，并去相关部门支付本次交易涉及的交易费，测量费、评估费等。
4、甲方负责过户手续，乙方配合。甲方应于第三条1项乙方交付款项当日，与乙方一起携带各自身份证，户口本、结婚证，完税证明、单身证明等资料前往房产登记过户部门办理房屋产权变更登记手续。
5、甲方应于乙方支付第三条第1项款项之日(即办理房屋产权变更登记手续当日)，将该房屋全部钥匙、、此房屋附属的《住宅质量保证书》，《住宅使用说明书》，契税证，完税证明等一并交付给乙方。
6、甲方保证此房屋没有迁入户口，如迁入户口需在办理房屋产权变更手续之日前将户口迁出。
第三条、乙方权利义务
1、乙方应当在甲乙双方共同到房地产产权登记机关进行办理房屋权属变更登记手续之日付房款 元人民币。付至甲方银行卡内，甲方夫妻共同认可此账户，甲方开具等额收据 开户银行为： 账号为： 帐户名为： 。
2、乙方应当在双方办理房屋产权变更登记手续之日后，付房款 元人民币至本条1项账户内，甲方开具等额收据。
3、乙方应当在甲方结清第二条第2项费用，并将以上账户更为乙方名下后，付给甲方房款 元人民币至甲方账户，甲方开具等额收据。
4、鉴于乙方经济困难，甲方同意在乙方居住该房屋 个月内，付清房款尾款 元人民币。
第四条、违约责任
1、甲方违反第二条第1项，乙方有权随时解除合同要求退房退款，承担违约金 元，甲方赔偿乙方装修费用和因此造成的一切损失。
2、甲方违反第二条第2项，拖欠以上费用的，甲方承诺在接到乙方所称甲方拖欠上述费用通知之日起 日内结清，并承担因拖欠产生的滞纳金等损失责任。
3、甲方违反第二条第4项，没有按时办理过户手续，或房产无法办理房产过户手续的，乙方有权立即解除合同，甲方应当立即退还所收全部房款，并自违约之日起有权要求甲方每日支付乙方相当于总房价0.1%的违约金。
4、甲方违反第二条第5项，逾期将商品房钥匙及附属材料交付给乙方的，承担从应交付日起至实际交付钥匙之日止，每日 元的违约金。
5、乙方违反第三条第1项，不按时支付房款的，应承担违约日起算，每日 元的违约金。
6、乙方违反第三条第2项，不按时支付房款的，应承担违约日起算，每日 元的违约金。
7、乙方违反第三条第3项，不按时支付房款的，应承担违约日起算，每日 元的违约金。
8、乙方违反第三条第4项，不按时支付房款的，应承担违约日起算，每日 元的违约金。
第五条、争议解决方式
本协议履行过程中发生的任何争议，双方均应首先友好协商，协商不成的，在该房屋所在地法院诉讼。
第六条、担保
甲方请 担任保证人，工作单位： 职务： ，承担连带保证责任。如果甲方违约，乙方可以同时向甲方、甲方保证人追究责任，保证人与甲方关系为： 。
乙方请 担任保证人，工作单位： 职务： ，承担连带保证责任。如果乙方违约，甲方可以同时向乙方、乙方保证人追究责任，保证人与乙方关系为： 。
保证人信息见附件4
第七条、效力
本合同之附件均为本合同不可分割的组成部分。本合同自双方签字并按手印之日起生效。任何一处修改须经甲乙双方在修改处签名捺手印认可，否则所作修改无效。本合同一式三份，甲、乙双方各执一份，另一份提交市房产局办理过户手续，均具有同等效力。
附件：1、甲方两人身份证复印件，结婚证复印件，户口本复印件，;
2、乙方身份证复印件，户口本复印件，单身证明复印件;
3、房产证及房屋平面图复印件;
4、甲乙双方保证人身份证明文件，财产证明文件。
甲方： 乙方：
保证人： 保证人：
签约时间：____年__月__日
商品房买卖合同二手 篇2
近期笔者在广州某个商品房售楼厅准备签署一份商品房买卖合同, 经浏览发现合同内容是统一的格式版本, 由广州市国土资源和房屋管理局制定的, 但是从合同附件七开始就是一些补充协议, 协议内容是对合同正文所做出的大量删除、修改, 将买卖合同修改的是面目全非。在修改的条款中都是有利于开发商, 而损害了消费者的权利, 合同补充协议中主体不平等、显失公平, 笔者对合同补充协议提出异议, 得到的回答是不得修改、添加合同任何内容, 否则无效。当前我国商品房交易的安全性决定了社会秩序的稳定性, 其交易采用的主要是格式条款形式的格式合同, 由于在商品房买卖中存在买卖双方谈判能力失衡、供求关系失衡的问题, 这就生成了大肆侵犯购房者权益的格式条款。
二、商品房买卖合同中存在问题的表现形式
商品房买卖合同中存在的问题诸多, 现仅从以下两个方面说明:
一是开发商通过任意增删、修改条款损害购房者利益。有的开发商用自身优势地位增删、修改合同中的文字, 对于增删、修改过的条款内容购房者需要特别留意审查, 针对一些霸王条款损害购房者权益的, 购房者可以拒绝, 或者在专业人士的指导下增删、修改合同内容, 清除一些霸王条款给自身造成的不利影响。
二是开发商通过《商品房买卖合同》中的补充协议、空白条款来设置霸王条款内容。对于合同里难以约定、约定不详的内容, 及买卖中会有一些新情况、新问题, 可以通过补充协议、空白条款进行约定。补充协议、空白条款同为商品房买卖合同中的重要组成部分, 签订后与主合同具有相同的法律效力。显而易见, 商品房买卖有其专业性、复杂性, 所以根据实际情况对合同中没有约定、约定不详的内容进行补充完善, 有其合理性。但在实践中, 却总有一些开发商会钻法律空子, 用补充协议强调自身利益的保护, 造成交易双方权利、义务失衡, 违反公平、自由等基本原则, 引起一些法律纠纷问题。
三、商品房买卖合同中存在的问题
在广州进行商品房买卖过程中, 开发商都会使用广州市工商行政管理局、广州市城市综合开发管理办公室一同监制的《广州市商品房买卖合同》文本, 为了尊重买卖双方的意愿, 此合同文本对于很多方面问题都加设了空白附件, 让买卖双方自行约定。但是在实践操作中, 因在合同法、房地产等专业知识因素上, 双方掌握的信息并不对等, 有的开发商就单方面制定《商品房买卖合同》, 增加了部分霸王条款。
(一) 开发商用自制的协议损害购房者权益
预订协议在商品房买卖中有其积极意义, 在交易机会、房源保留方面给予保障, 只要是双方自愿的法律允许的均可。预订的本意就是预约之意, 如果在正式合同的重要条款上双方无法达成一致的话, 允许退还定金解除预约。为了保障买卖双方的平等权益, 广州市工商局和市开发办印制了《商品房认购书》统一文本, 但在实践操作时, 开发商出于自身利益考虑, 自行拟定预订协议, 想方设法诱导购房者赶紧交定金、签署正式合同。此协议大致规定:购房者需要预交部分定金, 预订协议签署之日起在规定的期限内需要签署商品房买卖正式合同, 否则不予退还定金。因协议中约定的期限比较短, 对于正式合同的内容购房者还没有完全领会, 就直接签署了由开发商制定的不平等的合同文本, 使得自己处于不利境地。
(二) 商品房买卖合同违反公平交易和诚实守信等原则, 交易秩序被破坏
即便购房者知道合同内容的不公平、不诚信, 在许多情况下购房者也无法拒绝交易。主要原因是:一是对于购房者来说不能拒绝消费;二是没有为购房者提供选择余地的市场, 不管是在自由竞争与垄断并存的市场中, 还是在自由竞争的市场中、完全垄断的市场中, 往往购房者没有选择的空间, 因为在商品房交易中使用的都在格式合同, 对于商品房来说在产品、服务方面都具备独占性, 行业内使用的都是相似的格式合同。合同应该是建立在双方自愿的基础上, 并要得到尊重, 但在实际买卖中采用的是格式合同, 并带有一些霸王条款的存在, 显失公平的情况在商品房买卖合同中频发, 在权利义务上使得双方失衡, 这就给合同带来了不稳定性、不可预见性。从另一个角度来看, 开发商一直处在优势地位上, 一些霸王条款从很大程度上损害了购房者的权益, 既在物质上使得购房者的利益受到损失, 也在精神上打击了购房者的买房欲望。
四、完善商品房买卖合同采取的措施
(一) 对商品房买卖合同严格监管
首先, 建立合同备案制, 根据《广州市合同格式条款监督办法》中的相关规定, 督促开发商在销售中使用规范化的《广州市商品房买卖合同》文本, 对相关格式条款进行自制变更的, 需要报备工商部门审核。日常检查中, 一旦发现违反法律法规、未经备案的合同格式条款, 必须责令企业立即整改。
其次, 加强舆论监督, 对于购房者反映强烈、投诉较多、存在严重问题的开发商, 坚决予以查处, 并通过新闻媒体向社会曝光, 有效发挥监督的作用, 增加违法经营的成本。
最后, 强化各部门间的合作, 房地产行业有其复杂性, 它涉及到建筑、规划、国土资源等部门, 工商部门需要与以上部门加强联系, 时刻掌握管辖范围内的项目开发情况, 进行信息流通, 明确监管重点。
(二) 要规避合同中霸王条款对购房者的损害
针对商品房买卖合同中的一些霸王条款, 需要通过制定一些法律法规来规范。同时购房者可以凭借司法、立法、行政力量的公权力介入, 并且要提高购房者自身的法律意识, 这样才能有效保障购房者的合法权益。
五、结论
总之, 房地产作为国民经济的支柱产业, 为国民经济和人民生活水平提高做出了重大贡献, 但现阶段商品房买卖合同中还存在着一些损害购房者利益的问题, 这就需要我们采取必要的措施, 以便保障商品房买卖市场的可持续发展。
摘要：近些年伴随我国经济发展城镇居民的生活水平在逐渐提高, 以及不断深化的住房制度改革, 使得居民购买商品房的需求欲望与日俱增, 但因相关法律法规的局限性, 产生商品房买卖合同问题就无法避免。本文详细阐述了商品房买卖中的具体问题, 并提出相应的解决措施。
关键词：买卖合同,商品房,表现形式
参考文献
[1]金鹰.商品房买卖合同操作指南[M].杭州:浙江大学出版社, 2008.
二手车买卖合同的现实困境 篇3
但是，这个似乎已经被遗忘的保护消费者权益的《范本》，能否承担起规范二手车市场的大任呢？
《范本》是“历史性进步”
其实早在2007年9份，《范本》就已公布在国家工商总局网站上，并开始在全国范围内推行使用。《范本》明确规定，如果卖车人提供的车辆信息不真实，买车人有权要求卖方赔偿损失。
北京亚运村汽车交易市场总经理苏晖曾表示，《范本》的公布对于国内二手车流通领域来说，称得上是“历史性进步”，对于二手车市场也是个利好消息。
北京凯亚律师事务所蒋苏华也认为，合同内容维护双方利益。如果这一示范合同能顺利推广，对于今后消费者发生事故理赔时，能有个很好的依据。
车商不“自觉” 消费者不“主动”
然而，尽管《范本》早已公布，但工商部门表示，由于合同示范文本并不是强制性的，因此长期以来大部分二手车商以各种理由拒绝《范本》，常常自己拟订协议来代替。
北京中联旧机动车交易市场企业策划部经理陈欣告诉记者，二手车商往往愿意自己拟订协议，这样可以对车价、牌照、发动机号等一些常规问题进行约定，规避容易引起纠纷的敏感问题。
“签了合同多麻烦，买主一旦追究我们认为没有必要说的车况信息，控告我们这是有意欺骗行为，我们要承担刑事责任的。所以一般如果买主没有强烈要求，我们是绝对不会主动要求签的。”一位车商对记者透露。
此外，大部分消费者对合同的认知度低，对自己评估能力的过于自信，也助长了车商不使用《范本》的侥幸心理。
在采访中，一些消费者根本不知道《范本》的存在，而另一些消费者就算知道，也是对其中的内容略懂一二。多数消费者似乎只相信自己的“眼力”或者熟人的“能力”，而对《范本》这种可靠的“法律武器”不予以重视。
合同亟待完善
在二手车市记者还了解到，由于考虑到成本费用问题，不少经纪公司的车商在收购车辆前没有给车辆作出技术评估，很多时候经纪公司自己都分辨不清哪些是“问题车”和“事故车”，对车况的了解也是一知半解，因此能告诉消费者的车况信息也就少之又少。
苏晖指出，国内的车管部门应该将车辆的每次维修状况都记录在案。否则，隐瞒车况就很难杜绝，毕竟要将真实的车况告知给下一个买主，单纯指望卖车一方的诚信意识和道德水平是不够的。
中国汽车流通协会副秘书长沈荣说：“目前的《范本》很不完善，尤其在车况介绍一栏中，由于没有统一的《车况评估标准》的划分，具体车况的介绍模棱两可、含糊不清。因此需要二手车评估标准鉴定的出台以及权威评估机构的认证做保证，买方才能真正放心。”
这些因素导致了《范本》长期以来难以执行。记者致电石家庄二手车市场，一位不愿透露姓名的负责人说道，目前他们正在根据当地的实际情况对《范本》进行修改，在得到车商和消费者的普遍认可后，这份合同才会在市场上正式要求车商执行。
二手按揭商品房买卖合同书 篇4
甲方（出卖方）：__________________
身份证号码：______________________
乙方（买受方）：__________________
身份证号码：______________________
甲乙双方根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其它有关法律、法规之规定，在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方购买甲方房屋事宜订立本合同，以资共同信守执行。
1、甲方转让给乙方房屋基本情况：
1、该房屋系座落在高密市齐鲁纺织城育龙公寓小区，_____号楼____单元_______ 户_________平米
2、房屋转让价格（不包括按揭银行的余款）：
1、经甲乙双方协商一致，现甲方以总价款_____________元整的价格将该房屋转让给乙方。
2、本合同2-1条款由双方所确定的转让价格包括以下费用： 2-2-
1、该房屋的价款：
2-2-
2、甲方对该房屋进行装修装饰施工时，对该房屋所建设和添置的与该房屋不可分离的附属物的价款：
2-2-
3、因该房屋转让所产生的交易税款不包括在内。
3、应缴税费的承担：
甲乙双方应遵守国家房地产政策、法规，并按规定缴纳办理房地
产过户手续所缴纳的税费，双方另有约定的，按双方约定执行。
4、房屋的交付：
1、甲方应于收到乙方全额房款之日起两日内将该房屋交付乙方并使用。
2、甲方逾期向乙方交付该房屋时，每逾期一日，应按乙方支付房款总金额的万分之五向甲方承担违约金。
5、房屋产权证书的过户及办理：
1、甲方应于本合同订立后20日内，与该房屋的按揭抵押银行联系帮助乙方办好变更手续。如因甲方原因造成按揭断供银行，造成的一切损失由甲方负责。
2、甲方承诺最迟于收到乙方全额方款，依照本合同30日通知乙方共同至高密市房产交易中心办理该房屋的产权证变更过户手续。
3、甲方逾期履行以下合同义务时，每逾期一日，应按该房屋总价款的万分之五向乙方支付违约金。
5-3-
1、甲方逾期履行5-1条款的银行变更手续；
5-3-
2、甲方逾期通知乙方办理该房屋的产权变更手续时；
6、房屋使用费的分担：
1、本合同所述的房屋使用费是指一方使用房屋时应交纳的物业费、水电费、取暖费、电视费等因房屋使用而发生的相关费用。
2、甲乙双方按如下约定分担各方的房屋使用费：甲方将该房屋交付乙方之前发生的全部使用费由甲方承担；乙方接收该房屋以后发生的全部费用由乙方承担。
7、其他：
1、甲乙双方的通讯地址一方如果迁址或者变更电话，应当书面
通知对方。
2、未经甲乙双方签署书面文件，不得对本合同进行更改；未尽事宜，由双方当事人另行协商确定。
3、双方因本合同发生的全部争议，由双方协商解决，协商不成时有高密市人民法院仲裁解决，胜诉方为解决争议而发生的诉讼费、仲裁费、律师费、交通费和通讯费等由败诉方承担。
4、本合同的订立、效力、解释、履行和争议的解决均适用中华人民共和国的法律。
5、本合同标题仅为方便阅读，不构成本合同的组成部分亦不作为本合的解释之用。
6、本合同自双方签字之日起生效。
7、本合同一式两份，双方各持一份。
出卖方（甲方）：身份证号码：
购买方（乙方）：身份证号码：
年月日
附件：
1、甲方与潍坊齐鲁国泰置业有限公司购买合同及该公司出具的收款收据一份
2、甲方提供与银行按揭付款合同及还款凭证一份
二手吊车买卖合同 篇5
卖方（以下简称甲方）
身份证号
联系电话
买方（以下简称乙方）
身份证号
联系电话
根据《中华人民共和国合同法》、《二手车流通管理办法》等有关法律、法规，就
二手车买卖事宜，买卖双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订本合同，具体
条款如下
一、该车基本信息
厂牌型号车架号发动机号
车牌号码首次落籍时间
二、甲方同意将此车以人民币万元（大写）转让给乙方。自签字成交前与此车有关的一切事宜含交通违章、事故、债务纠纷等由甲方负责。合同成交后一切事宜含交通违章、事故、债务纠纷等由乙方负责，与甲方无关。
三、乙方应于交接汽车吊前支付给甲方万元（大写）作为定金，交接
地点为。余下万（大写）于交车之日起一个月内付清。
四、甲方应当在登记机关受理车辆转移登记手续办完，乙方付齐余款时，交付车
辆剩余证件给买方。
五、车辆年审、过户及其费用由乙方负责办理。甲方保证提供车辆信息的真实性。
六、违约责任：
1、卖方向买方提供的信息不真实，买方有权终止合同并要求卖方赔偿因此造成的损失。
2、卖方未按合同约定将本车及其相关凭证交付买方，买方有权终止合同，卖方
应双倍返还定金。
3、买方未按照合同约定支付本车价款的，卖方有权终止合同，并没收定金。
4、任何一方违反合同约定的，均应赔偿由此给对方造成的损失。
七、本合同一式两份。甲乙双方各执一份签字盖章后生效。
二手机械买卖合同 篇6
随着法治精神地不断发扬，人们愈发重视合同，合同出现的次数越来越多，签订合同能促使双方规范地承诺和履行合作。合同有不同的类型，当然也有不同的目的，以下是小编为大家收集的二手机械买卖合同，仅供参考，欢迎大家阅读。
二手机械买卖合同1甲方：
乙方：
今甲方向乙方采购一批监控安防设备，为友好合作，特定如下合同。
一、采购产品名称、价格和要求。
1、硬盘录像机共计1台，单价为：1600元;总金额为：1600元。
2、3T硬盘共计6块，单价为：750元;总金额为：4500元。
3、100万高清红外网络半球摄像头共计12台，单价为：380元;总金额为：4560元。4、100万高清红外网络枪机摄像头共计20台，单价为：530元;总金额为：10600元。
5、摄像头支架共计20个，单价为：35元;总金额为：700元。
6、交换机
1：8口千兆交换机共计1台，单价为：550元;总金额为：550元。
2：8口百兆交换机共计10台，单价为：85元;总金额为：850元。
7、摄像机电源共计32个，单价为：35元;总金额为：1120元。
8、水晶头共计2盒，单价为：80元;总金额为：160元。
9、货款共计:(24640元)大写:贰万肆仟陆佰肆拾元整
1、乙方按照双方约定的配置供货，甲方按照配置单收货。
2、乙方所售监控设备质保一年，全国联保并享受三包服务
3、人为损坏和其它非自然原因造成的监控设备不能正常使用的，乙方不予免费质保，但可以提供相关服务，由此产生的费用由甲方承担。
4、软件故障以及监控线路安装不属于乙方维修范围，但乙方可以根据甲方提供的系列要求，对甲方需要的技术支持进行有偿服务。
三、货款结算。
1、合同签署后，乙方给甲方定货，甲方首先向乙方交总货款50%的定金12320元整;
2、乙方将监控设备备齐后，运送到指定地点，由甲方清点验收，验收完毕后，甲方将50%的剩余总货款12320元整一次性交付给乙方，乙方同时将货物交付给甲方。
1、甲方和乙方应充分协商，制定本合同约定的设备配置。在配置确定后，若有任何调整意向，应及时乙方说明。如果乙方已经定货或者预付定金，则由甲方承担损失。
2、甲方有对设备的采购建议和调整的权利，并有对乙方工作的监督权。
3、甲方有按时交付货款的义务，如甲方因未及时交付货款导致的商品交付延期或其他损失，由甲方承担责任。
1、乙方保证按照配置单向甲方供货。如出现定制的配件型号无货或数量不齐时，则应及时向甲方说明协商调整，如因乙方单方面问题而出现有品种、数量、规格、质量不符合合同规定的，由乙方负责调换或退货而支付的实际费用。
2、乙方确保本协议中的所有设备能够在甲方要求的时间内及时到位，并根据双方约定的时间将货物交付甲方使用。
本合同发生纠纷，甲乙双方应当及时协商解决，协商不成时，任何一方均可向合同签订地人民法院提起诉讼。
八、合同执行日期：自双方签字盖章日起。
甲方：乙方:
代表人：代表人：
日期：日期：
二手机械买卖合同2甲方：
地址：
乙方：
地址：
双方本着友好、平等、互利、自愿、诚实、信用的原则，就甲方委托乙方购买二手机械等事宜，达成如下合同条款：
第一条：乙方从甲方处购买________压路机____台，总价_______元整。
第二条：甲方收到乙方定金_____元整后甲方负责调试整修费用由乙方承担，剩余货款_______元整付清后方可提车，如违约乙方所交定金不予退回。
第三条：此车属二手车，无三包服务，甲方可提供技术咨询。
第四条：甲方提供的_______压路机配置为_______发动机，发动机号：_______，出厂编号：_______
第五条：乙方付清全部购车款后才具有该设备的所有权。
第六条：违约责任
1、合同签订后如甲方终止合同，则定金不再退还，归乙方所有。
2、甲方不能按时支付合同费用或不能按合同规定期限履行其义务，导致的工期延误，其责任由甲方承担。
3、除不可抗力原因外，若乙方因自身原因导致违约，退还总制作费的千分之____。
4、因不可抗力或者其他意外事件，或者使得本合同的履行不可能、不必要或者无意义的，任一方均可以解除本合同。遭受不可抗力、意外事件的一方全部或部分不能履行本合同、解除或迟延履行本合同的，应将事件情况以书面形式通知另一方并向另一方提交相应的证明。
第七条：双方当事人对本合同的订立、解释、履行、效力等发生争议的，应友好协商解决；协商不成的，则可向_____人民法院提起诉讼。
第八条：本合同书一式____份，双方各执____份。
甲方：
_______年_____月____日
乙方：
_______年_____月____日
二手机械买卖合同3乙方：住址：身份证号：
一、甲方自愿将有全部转让权的旧工程机械机型：（）台（）色转让给乙方，该机械出厂机号为：
二、双方协定（）台机械转让价格为人民币，该机械转让时甲方没有购机合格证、发票，如因该机械购买机没有手续后生产的法律责任及经济纠纷等由甲方承担。
三、甲方在转让本机械时故意隐瞒事实（如该机械属共有、抵押、冻结、保全等），与乙方签订合同，由此带来的一切法律后果及经济纠纷由甲方全部承担，如对乙方造成损失时由甲方全额一次性退返乙方购机款并赔偿人民币拾万元给乙方。
四、本机械转让前所涉及的债权、债务、安全事故等由甲方负责，与乙方无任何关系。本机械转让后所发生的.债权、债务、安全事故由乙方负责，与甲方无关。
五、从乙方付清车款之日起，本机械所有权、使用权等产权属于乙方，与甲方无关。
六、甲方在自己的场地上负责将该设备安全的装上乙方的运输车上，确保乙方顺利离开。
七、本合同一式两份，甲乙双方各执一份，经双方签字后生效。
甲方： 乙方：
担保人：
年月 日
二手机械买卖合同4卖方（以下简称甲方），身份证号码：
买方（以下简称乙方），身份证号码：
根据《中华人民共和国合同法》及相关法律、法规之规定，甲、乙双方就买卖_____机（含配件）的有关事宜，在平等、自愿的基础上，经协商一致达成如下协议，供双方信守执行。
第一条 ____机基本概况
1、甲方出售的____机型号为____；发动机号码为 ____；车架号码为 _____；生产厂家为______；颜色为___色；购买于____年___月___日。
2、配件有__________.第二条 交易价格
经双方协商该_______机的转让价为人民币 ￥______元（大写：_______元）
第三条 双方的权利、义务
1、甲方保证对其出售的______机拥有合法、完整的所有权，与第三人不存在权属争议；______机之上未设置有抵押权等他项权利；甲方提供的设备情况和信息真实。
2、甲方保证____机主要零部件（发动机、车架、液压系统等）均系原厂配置，未进行改造更换。
3、甲方在本合同签订之日应向乙方提供购买_____机的合同、发票、保修单（卡）和其它文件、证件（均为原件），并确保真实、有效。
4、本合同签订之日起2日内，甲方将_____机交付乙方，交付地点为.甲、乙双方签署交接清单。
5、在本合同签订之日起2日内，乙方向甲方一次性付清购买款____元。
第四条 违约责任
1、甲方违反本合同第三条第1、2、3、4款，乙方有权解除本合同，甲方应退回乙方支付的全部款项，并以交易价格为基数，按10%的比例向乙方支付违约金。
2、乙方未按本合同的约定向甲方支付购买款的，以应付而未付金额为基数，按日万分之三的比例向甲方支付违约金，乙方超过30日未付清的，甲方有权解除本合同，乙方应赔偿甲方的损失。
第五条 其它事项
1、本合同未尽事宜，甲乙双方经协商一致，可另行签订书面补充协议。
2、因本合同发生的争议，由双方协商解决，协商不成的，向合同签订地人民法院起诉。
3、本合同经双方当事人签字后生效。本合同一式两份，甲方、乙方各执一份，具有同等法律效力。
甲方（签章）乙方（签章）
签约时间： 年 月 日
签约地点：
二手机械买卖合同5卖方：（以下简称甲方）
买方：（以下简称乙方）
根据《中华人民共和国合同法》，本着平等、自愿的原则，双方达成买卖协议如下:
一、合同标的产品名称：
规格型号：
制造商产地：
数量：
单价：
交货时间：
备注：
二、质量
卖方对其所提供的产品保证不低于(√)国家标准、()行业标准、()企业标准、()的有关要求。设备设计使用寿命年，卖方提供为期质量保证期内，产品出现质量问题，卖方提供免费维修，不能修复的，卖方免费更换配件。
三、交付
交货地点：·运输方式：在交货地点将产品交付给买方之前，产品毁损灭失的风险由卖方承担。
四、包装
包装的其他约定
五、付款结算
本合同签订后，买方一次性付清全款元;
六、纠纷解决
如发生争议，双方应通过友好协商或调解求得解决，协商或调解不成时，应将争议提交买方所在地的人民法院裁决。
七、生效
本合同经双方签字及/或盖章后生效。本合同一式贰份，卖方买方各执壹份，甲方(公章)：_________
乙方(公章)：_________
法定代表人(签字)：_________
法定代表人(签字)：_________
_________年____月____日
_________年____月____日
二手机械买卖合同6本合同由以下双方当事人订立：
甲方：;(以下简称“甲方”)地址：
乙方：;(以下简称“乙方”)地址：
双方本着友好、平等、互利、自愿、诚实、信用的原则，就甲方委托乙方购买二手机械等事宜，达成如下合同条款：
第一条乙方从甲方处购买________压路机壹台，总价_______元整。甲方收到乙方定金元整后甲方负责调试整修费用由乙方承担，剩余货款_______元整付清后方可提车，如违约乙方所交定金不予退回。
第二条此车属二手车，无三包服务，甲方可提供技术咨询。
第三条甲方提供的_______压路机配置为_______发动机，发动机号：_______，出厂编号：_______
第四条乙方付清全部购车款后才具有该设备的所有权。若有异议，甲乙双方应先协商，协商不成由甲方所在地人民法院调解。
1.合同签订后如甲方终止合同，则定金不再退还，归乙方所有。
2.甲方不能按时支付合同费用或不能按合同规定期限履行其义务，导致的工期延误，其责任由甲方承担。
3.除不可抗力原因外，若乙方因自身原因导致违约，退还总制作费的千分之一。
4.因不可抗力或者其他意外事件，或者使得本合同的履行不可能、不必要或者无意义的，任一方均可以解除本合同。遭受不可抗力、意外事件的一方全部或部分不能履行本合同、解除或迟延履行本合同的，应将事件情况以书面形式通知另一方并向另一方提交相应的证明。
5.双方当事人对本合同的订立、解释、履行、效力等发生争议的，应友好协商解决;协商不成的，则可向人民法院提起诉讼。
6.本合同签订后，经双方当事人协商一致，可以对本合同有关条款进行变更或者补充但应当以书面形式确认。上述文件一经签署，即具有法律效力并成为本合同的有效组成部分。
甲方： 乙方：
(盖章)(盖章)
签字日期： 签字日期：
联系人： 联系人：
联系电话： 联系电话：
二手机械买卖合同7出售方(以下简称甲方)姓名： 身份证号码：
购买方(以下简称乙方)姓名： 身份证号码：
甲乙双方经友好协商，就甲方向乙方出售自有的斗山DX60旧挖机一事达成以下协议：
一、甲方同意将自有的二手挖机(该机编号为：20xx6)出售给乙方，经乙方负责人及技术人员现看、试机后，以协定价格为人民币￥：150000.00元(壹拾伍万元整)。
二、甲方保证出售该挖机具有合法正当手续，向乙方提供购机发票和出厂合格证。保证此挖机在出售前的债务与乙方没有什么关系。如甲方以前和他人或合伙人有经济纠纷，产权问题将与乙方无关。如该挖机是甲方偷窃或来路不明，甲方将负全部责任。
三、付款方式：第一次付款自20xx年11月30日前付人民币￥：20xx0.00元(贰万元整);第二次付款自20xx年2月15日前付人民币：￥：50000.00元(伍万元整);剩余￥：80000.00元(捌万元整)按每月￥：5000元至20xx年6月15日付清。
四、甲方在把挖机交给乙方后，甲方不得以任何理由向乙方要回此挖机。
五、本合同(二手工程机构买卖合同)在执行期间，如有未尽事宜，得由甲乙双方协商，另订附则在法律上均与本合同有同等效力。
六、本合同所订一切条款，甲乙任何一方不得擅自变改或修改。如一方单独变更、修改本合同，对方有权拒绝生产或收货，并要求单独变更、修改合同一方赔偿一切损失。
七、本合同在执行中如发生争议或纠纷，甲乙双方应协商决定，解决不了时，双方依法向德宏州芒市人民法院起诉。
八、为了双方共同遵守特订立此合同。
九、此合同一式两份，甲乙双方各执一份，签字按手印后立即生效。
甲方(公章)：_________ 乙方(公章)：_________
法定代表人(签字)：_________ 法定代表人(签字)：_________
_________年____月____日 _________年____月____日
二手机械买卖合同8购货单位：（以下简称甲方）
供货单位：（以下简称乙方）
签约地点：
为保证合同的正确履行，维护合同双方的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》及相关法律规定，甲乙双方本着责任共担，利益共享的原则，经协商一致，达成以下条款，双方共同遵守。
第一条组成本合同的有关文件
除本合同外，如甲乙双方在合同的履行过程中有其他商定的补充文件，经甲乙双方法定代表人或代理人签字后生效，与本合同具有同等法律效力。
第二条合同标的第三条合同总价款
合同总价款（大写）：人民币______，分项价款见上表。
本合同总价已包含货物的价款、税费、包装、运输、装卸、安装、调试、技术、指导、培训、咨询、服务、保险、检测、验收合格交付使用之前以及技术和售后服务等等其他各项有关费用，连同货物进口的商检、关税和海关手续等费用，甲方无须向乙方另外支付本合同规定之外的任何费用。
第四条质量要求和技术标准
1、乙方提供的货物必须符合中华人民共和国国家安全环保标准、国家有关产品质量认证标准，以及双方签约的合同文件中规定的质量要求和技术指标为约定标准；
2、乙方提供的货物（含零配件、随机工具等）必须是全新的、表面和内部均无瑕疵的原厂正品。
3、包装和运输：
（1）乙方应采取防潮、防雨、防冻、防锈等相应措施对货物进行包装，确保货物在正常作业和装卸条件下安全无损地到达合同指定地点。
（2）包装箱及每一附件应由乙方注明货物名称、型号、件数、附件名，包装箱内应附有产品说明书和使用说明书。
第五条交货时间、地点、方式
1、乙方应按照与甲方协商的送货时间、送货方式、送货地点交付货物。
交货时间：_______________。
交货地点：______________________________。
交货方式：
1、验货货运方式。
2、乙方交付的机械（设备）应当完全符合本合同所规定的机械（设备）、数量和规格要求。
3、乙方将合同机械（设备）运至海晏县赛尔塘农畜产业开发专业合作社安装调试、投入使用并经过甲方验收合格后，方为机械（设备）交货日期。合同机械（设备）的毁损、灭失风险自乙方完成交货后转移至甲方。
4、乙方应在合同机械（设备）发运后一个工作日内将发运情况（发运时间、件数等）通知甲方，甲方应在合同机械（设备）到达合同列明的地点后及时将乙方所托运合同机械（设备）提取完毕。
5、甲方提取合同标的物时，应检查合同标的物包装情况。合同标的物包装无损，方可提货。如合同标的物外箱包装受损或发现合同标的物包装箱件数不符，应在10个工作日内通知乙方，以便乙方办理合同材料（设备）遇险索赔手续。
6、甲方对乙方交付的合同标的物，均应妥善接收并保管。对误发或多发的机械（设备），甲方应负责妥善保管，并及时通知乙方，由此发生的费用由乙方承担。
7、如甲方要求变更交货地点，应在合同规定的交货日期10日前通知乙方。
由于变更发货地址增加的费用由甲方承担。
第六条验收时间、地点、标准、计量方式
1、验收时间：_________。
2、验收地点：________________________。
3、验收标准：_________________________________。
4、计量方式：_______________________________________。
5、甲方验收合格后出具验收合格书。
第七条付款时间及方式
（1）合同生效后，甲方接到乙方通知和发票凭证资料以及后的十五个工作日内，提交支付凭证资料给乙方，支付金额为合同价的________%，计：￥________元，人民币大写：________元。
付款方式：转账支付方式。
第八条售后服务
1、乙方应按照国家有关法律、法规、规章和“三包”规定以及合同所附的“服务承诺”提供服务。
2、所有材料（设备）保修及售后服务方式均为乙方上门保修。在保修期或乙方承诺的免费服务期内，由乙方派人员到机械（设备）使用现场维修，所产生的一切费用由乙方承担。
第九条保修约定
1、在经验收合格之日起进行免费保修服务，免费保修服务期限为3年。双方约定质量保修金为合同总价款的10%，在保修期满后一个月内返还。
2、在保修期内，如由于火灾、水灾、地震、磁电串入等不可抗力原因及非甲方人为破坏因素造成的损坏，乙方负责免费维修，机械（设备）维修费用中耗材部分由甲方承担。
3、在保修期内，如货物设备非因甲方的人为原因而出现质量问题，甲方有权向乙方提出质量异议，乙方应负责包修、包换或包退，承担修理、调换或退货的实际费用；乙方不能修理或不能退换，均按不能交货处理。乙方保证在接到故障电话后24小时内响应用户要求，72小时内派员上门现场维护并在72小时内排除故障修复使用，如在规定时间内不能修复解决，则提供相同功能档次的货物设备给甲方作为代替使用，确保货物设备的正常运作和使用。
第十条违约责任
1、甲方无正当理由拒收机械（设备）的，应支付乙方合同总额的违约金。
2、如乙方不能交付机械（设备），甲方有权解除合同，扣留全部履约保证金，同时乙方应向甲方支付合同总额________的违约金。
3、乙方所交付的机械（设备）品种、型号、规格不符合合同规定的，甲方有权拒收，由此引起的风险由乙方自行承担。甲方拒收的，乙方应向甲方支付货款总额________的违约金。
4、甲方逾期付款，每逾期一天，应支付乙方合同总额________的违约金，违约金累计总额不超过合同总额的。
5、乙方逾期交货，每逾期一天，应支付合同总额________的违约金，违约金累计总额不超过合同总额的。逾期交货超过________天，视为交货不能，乙方应返回甲方已付款项，甲方有权解除合同，扣留全部履约保证金，并要求乙方支付合同总额约金。
第十一条不可抗力
如发生不可抗力事件，受不可抗力事件影响的一方应取得公证机关的不能履行或不能全部履行合同的证明，并在事件发生后个工作日内，及时通知另一方。双方同意，可据此免除全部或部分责任。
第十二条履约保证金
乙方在合同签订前提交合同价款的________作为履约保证金。具体提交履约保证金的约定：履约保证金返还时间：
第十三条争议解决方式
因机械（设备）的质量问题发生争议的，应当请国家认可的质量检测机构对机械（设备）质量进行鉴定。机械（设备）符合标准的，鉴定费由甲方承担；机械（设备）不符合质量标准的，鉴定费由乙方承担，并按本合同第十条规定处理。
第十四条合同的变更、中止、终止
甲乙双方均不得擅自变更、中止或者终止本合同。
如继续履行本合同将损害国家利益和社会公共利益的，双方应变更、中止或者终止合同。双方不能就此协商一致的，按本合同第十五条第（一）款处理。
第十五条其它
（一）本合同适用法律为中华人民共和国法律、法规。
在本合同履行过程中发生争议的，由双方协商解决；协商不成时，由仲裁委员会作出仲裁。（二）本合同自双方签字盖章后生效。
本合同一式3份，甲、乙双方各执份。购货单位：（盖章）
法人代表：
代理人：
地址：
开户银行：
帐号：
电话：
电子邮箱：
供货单位：（盖章）
法人代表：
代理人：
地址：
开户银行：
帐号：
电话：
电子邮箱：
___年___月___日
二手机械买卖合同9甲方（卖方）：
住址：
身份证号：
联系电话：
乙方（买方）：
住址：
身份证号：
联系电话：
经平等友好协商，甲乙双方就甲方所有的xxxxx（二手工程机械）转让给乙方一事达成一致协议如下：
一、xxxxx（二手工程机械）概况
品牌：型号：
机号：
二、转让价格：RMB 元。
三、甲方承诺对上述转让的xxxxx（二手工程机械）享有合法的完全的所有权，乙方基于该承诺购买上述xxxxx（二手工程机械）。如因第三人向乙方主张xxxxx（二手工程机械）的所有权或他物权导致乙方经济损失的，乙方有权向甲方追偿。
四、xxxxx（二手工程机械）现状已由双方确认。因该xxxxx（二手工程机械）系二手旧机，甲方对于xxxxx的运行状况及工作状况均向乙方作了充分的说明，乙方对于该xxxxx的现状以及日后运行可能出现的问题均已了解。
五、乙方应在年 月 日前一次性或分期（明细）将货款付至如下账户：
付款迟延的，乙方按欠款额的日千分之向甲方支付违约金，迟延超过天的，甲方有权解除合同并要求乙方赔偿损失。
六、xxxxx（二手工程机械）由甲方于年月日，在交付给乙方，乙方采取现场验收的方式进行验收，乙方对于xxxxx（二手工程机械）的运行状况及设备数量、质量有任何不符合双方在本合同中的说明及约定的，应当场以书面形式交由甲方确认并由双方协商解决，交付后即视为验收合格。
甲方应在交付xxxxx时将产品合格证原件及购机票据原件交付给乙方，未有前述合法证明文件的，乙方有权拒绝接受xxxxx（二手工程机械）的交付并解除本合同，合同解除的，甲方应将已支付的货款全额退还乙方。
七、xxxxx（二手工程机械）交付后，因该xxxxx（二手工程机械）的运输、运行所产生的任何责任均由乙方承担，包括xxxxx（二手工程机械）本身的故障、质量问题产生的损失以及对第三人的侵权所产生的损失。如甲方在xxxxx（二手工程机械）交付后承担了上述责任，甲方有权向乙方追偿。
八、因履行本协议所产生的任何争议，由甲方住所地法院管辖。
九、本协议自签订之日起生效，一式两份，甲方一份，乙方一份。
甲方： 乙方：
商品房买卖合同二手 篇7
1.1 情势变更的概念
“情势”泛指作为法律行为形成的基础或环境的一切客观事实,强调动态的情况。“变更”即指情势在客观上发生了异常的变动,具体分为永久的变更、自然的变更、暂时的变更等。
我国对于“情势变更”原则的规定最早见于1982年《经济合同法》第27条:“由于不可抗力或一方当事人虽无过失但无法防止的原因,使经济合同无法履行,当事人可以变更或解除经济合同”。从该规定来看,其中“当事人虽无过失但无法防止的原因”即为所谓的情势变更原则,尽管在立法上并未形成该表述。
在1999年3月《合同法》立法过程中,由于意见相左,以及与相关概念之间难以区分诸因素,情势变更原则未予采纳,留下了立法的空白。从某种程度上说,情势变更的内涵确实较难界定。
然而,法律规范的变化源于实践之需。根据《民法通则》、《合同法》关于公平原则的规定,并参考《劳动合同法》的规定,在总结审判实践经验的基础上,最高人民法院于2009年通过的《合同法解释(二)》第26条规定了情势变更条款:合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的,当事人请求人民法院变更或者解除合同的,人民法院应当根据公平原则,并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。这从司法规范上给予了情势变更原则明确的定义,弥补了制度的缺位(笔者认为,以司法解释来确立情势变更原则存在立法权限上的瑕疵。1999年3月15日正式颁布的《合同法》对此原则未作规定;而最高人民法院的司法解释只能对已有法律作出解释,而不能超越已有法律以“解释”之实,但司法解释越权与否不属于本文探析范畴,在此不赘)。且从该项规定不难看出,情势变更原则乃是民法的公平原则和诚实信用原则之具体化,体现了该两项原则的基本精神。
情势变更原则的意义在于通过司法权力的介入,强行改变合同已确定的条款或者撤销合同,在合同双方订约意志之外,重新分配交易双方在交易中应当获得的利益和风险,实现合同正义。当合同原有的利益平衡因经济的激烈动荡而导致不公正结果时,施以法律的救济。
1.2 情势变更的构成要件
第一,存在情势变更的客观事实。情势变更的产生必然导致合同赖以成立的客观环境之变化,其表现形式可以是经济环境的调整如货币汇率变化,也可以是政策调整;可以是暂时、局部的变化,也可以是永久、全局的变化。而变化之结果将导致合同的目的无法实现或者对价关系无法形成,因而是根本性的,会造成不公平的结果。
第二,情势变更的时间应在合同成立并生效之后、履行终止之前。如果当事人对合同成立或生效以前发生的情势变更为已知,那么合同的签订就是在已存在的变更事实基础上进行的,再依情势变更原则来处理就显得不合理。
第三,情势变更具有不可预见性。如果在缔约时,当事人能预见或已预见客观情况,当事人仍然缔约则可视为其默认或是接受该风险的承担。如果仅一方未预料到情势变更并且该情事变更的事由本身是当事人不能预料的,那么未预料的这方应主张情势变更。判断情势是否为可预见则要视该情势之性质。如对于物价波动的预料只是一个基于经验的概括性预料,实际操作中如发生价格异常波动则仍应认为属于情势变更,在个案中该价格的上升有其特殊性。
第四,情势变更不可归责于双方当事人。当事人对情势变化的后果无法克服。换言之,当事人在情势变化后,不能替代履行,不能采取补救措施,或采取补救措施超出其负担能力。如果情势变更可归责于当事人,则当事人应为情势变更承担责任。那么,此情况不能适用情势变更原则,必须由过错方自身来承担由考虑不周产生的风险或违约产生的违约责任。
第五,维持合同原有效力明显不公或无法实现合同目的。即情势变更使得合同履行将对一方当事人显失公平,仅有情势变更的发生,并不必然适用情势变更规则,只有该变更达到一定的严重程度并足以导致合同双方利益失衡时,才有适用之必要,比如一般的价格上涨不会导致履约的困难,亦不会适用情势变更,而当价格的涨跌达一定幅度时则会产生根本的履约艰难,使当事人履约目的不达。具体判断时应以个案中是否导致合同基础丧失,是否致使合同目的落空,是否造成对价关系障碍,作为判断标准。
同时,笔者以为,适用情势变更还必须以当事人主张情势变更为前提。因为适用之目的在于消除合同履行过程中出现的当事人之间利益不平衡状态,对因情势变更而承受利益损失的当事人提供法律救济。当事人援用此项原则救济自身权利的方式,是按照一定的程序主张解除合同或变更合同。对当事人提出的主张法院是否采纳,世界各国法律不尽相同。学界普遍认为,情势变更只是合同变更或解除的酌定条件,亦即发生情势变更后是否变更或解除合同,应由法官依据诚实信用原则和公平原则自由裁量。
2 情势变更原则适用于商品房买卖合同纠纷的事实分析
2.1 情势变更原则适用的可能性
2.1.1 供求关系的变化
购房者对于商品房的需求量直接影响房市的供求关系。继而影响到房价、交易量,开发商也会运用各种炒房手段,直接干扰房价运行,使得订约前后的客观基础环境发生显著变化。最为重要的是,政府基于房市的供求关系变化、房价涨幅变化,以及房地产泡沫等经济现象,用“有形之手”来控制商品房交易行为,具体表现为一系列的调控政策和法规,这类政策和法规往往会导致商品房买卖合同赖以成立的客观情势之变化。
2.1.2 商品房买卖合同本身的价值性
作为合同标的的房产往往较之于一般的买卖合同标的物的价值要高得多,故一旦受到相关情势影响,如政策法规的影响,那么将对合同的实际履行产生实质性的艰难,对当事人的权利义务构成根本威胁,最终导致合同目的难以实现。
2.1.3 基于商品房买卖合同履行的长期性特征
预售商品房在合同订立后仍处于建造阶段,距离完工交房仍有很长时间,而在这一段较长的合同订立后至交房即合同履行完毕期间,该合同所基于的情势很可能因国家政策的调整、市场的波动、金融危机的影响,而发生异常变化,最终导致合同难以履行,故符合情势变更渐进性的特性。
2.1.4 房市主要还受到国家政策的宏观调控
广大购房者对于商品房销售的有关信息如价格、税率、贷款优惠政策等重要信息的掌握呈现出不全面、不及时特点,表现为极度的信息不对称,造成其无法预见商品房买卖市场的政策走势变化。
可见,基于商品房买卖合同订立的外在环境特征和合同本身的履行特点,完全可以适用情势变更原则对当事人的权利义务关系进行调整,维护利益平衡。
2.2 情势变更原则适用的必要性
2.2.1 合同履行的结果
合同虽然是当事人之间的最高法律,必须履行,但若客观环境及基础条件变化导致合同履行已不存在实际可能了,那么再固守“契约严守”原则就会产生实质上的不公平现象,给予当事人不正当负担,破坏经济秩序稳定,不利于商品房交易安全和交易效率,造成履约成本过高,故而,极有必要引入情势变更原则对权利义务关系重新进行调整,恢复公平正义。
2.2.2 引入情势变更原则的效果
通过商品房买卖合同的变更和解除,使当事人恢复到订约前的经济状态,这在一定程度上符合国家政策调整的最终目的。一定的客观环境变化源于国家的政策调整,政策调整的目的是为了使得市场失灵的现象得以恢复,寻求资源的最佳配置。那些在政策出台前进行的不理性商品房买卖行为因为政策的影响(情势变更的适用)而得以解除以致失去其效力。从某种角度而言,政府调控市场的目的得以实现,房市的交易安全与稳定得以维护。
2.2.3 现存制度的不足难以解决商品房买卖合同纠纷的全部问题
其一,商业风险多适用于一般标的物买卖合同。强调当事人对于交易行为的亏损所应当承担的风险责任,利益的损失是正常现象。而商品房买卖合同不同于一般标的物买卖合同,其所含之风险不能一概归入商业风险,其中有很大一部分属于无法预见、无法避免、无法克服的异常变更,对于此种变化要求当事人自行承担风险,无疑极为不公,不符合诚实信用原则和公平正义原则,因而有必要引入情势变更制度,重新调整合同双方的法律关系,通过双方对于风险的共担,实现利益的协调、平衡。
其二,不可抗力虽也通过对于合同的重新调整达到平衡双方利益、分担风险的目的,但其适用之于商品房买卖合同也有不足。首先,达到不可抗力的标准要求很高,必须是客观情况的变化使得合同永久、绝对无法履行才符合条件,一般的履行艰难则不行,而商品房买卖合同中的合同基础变更不一定会产生合同无法履行的结果,往往只是合同履行对于一方当事人而言比较艰难,需要一定程度的调整,因而无法适用不可抗力。故引入情势变更原则对于履行艰难但未达到根本无法履行的商品房买卖合同给予一定的法律调整,以便实现双方利益的再度平衡。其次,适用不可抗力只会产生解除合同的法律效果,没有其他调整的方法,不利于商品房买卖合同利益的协调,因客观基础的变更而出现履约艰难,并不意味着已无法履行,在履行仍有意义的情况下,对于合同的变更调整仍然是首选的法律救济手段;情势变更作为一种类似于撤销权的实体权利,可以产生变更合同的法律效果,而非一味地依靠解除合同来解决纠纷,这样的纠纷处理方式会大大破坏合同的稳定性,而通过情势变更制度多样化的调整手段可以选择适合于个案的最佳调整方式,兼顾交易的稳定与实质的正义公平。最后,不可抗力没有程序的合理性,仅仅依靠当事人单方的行为就可达到预期效果,情势变更原则的适用给予当事人之间以协商平衡利益的空间,同时也赋予法院以决定权、裁量权,避免当事人单方权利的滥用,使得房屋买卖合同基于客观环境变化而作的利益协调更富有程序上的合理性。
基于上述原因分析,在商品房买卖合同纠纷中引入情势变更原则对合同双方权利义务关系进行再度的调整是确有必要的。
2.3 情势变更原则适用的基本类型
第一,国家法律的修改。商品房预售合同具有很强的国家干预性。在履行期间,如国家规制对商品房预售领域的法律法规做出调整,则应当认定为双方签订商品房预售合同签订之初的法律环境发生变更,也即情势变更。
第二,国家商品房预售的法律政策调整。政策性调整是我国商品房交易市场中重要的调控手段,在订约之后政府出台相关调控政策,从而致使合同履行有失公平的,应当认定为情势变更。
第三,经济环境的巨变。主要是指衡量经济指标的各项要素如价格、税率、利率等的异常变化。此处应当区分情势变更中的经济环境剧变与商业风险,此二者主要从可预见性、变更程度、实质后果、继续履约是否显失公平等角度予以分析,比如适度的通货膨胀是商业风险,但物价飞涨则应认定为情势变更。
3 房地产新政之下情势变更原则适用的具体问题探讨
3.1 国家“房地产新政”关于商品房买卖合同的简要内容
第一,自2010年4月14日起,贷款首付比例提升。例如,对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,贷款首付款比例不得低于30%;对贷款购买第二套住房的贷款首付款比例不得低于50%。
第二,自2010年4月17日起,商业银行对第三套住房和异地购房者住房贷款暂停发放。
第三,2011年初,各级地方政府进一步推出了第三套房的限购政策,许多本打算一次性付款购买第三套房的购房者再次受到影响。
首付款比例提高和贷款不能致使买房人丧失履约能力。造成购房者无法按原计划获得所需的银行贷款,而此前其与开发商之间的购房合同已订,定金已付,当无法获得所需贷款时,则意味着购房者无法按已签购房合同来履行买方义务,依约得承担定金罚则或者合同强制履行责任。诚然,这对购房者而言是显失公平的。
3.2 房价的大幅涨跌是否属于情势变更
各地房价在2008年普遍下跌。在房价下跌前已签订购房合同的购房人,因同一楼盘的其他单元房价大幅下降,便认为自己相对多付了房款,于是纷纷以情势变更为由要求开发商退还差价或要求退房。此种情形是否属于情势变更呢?
3.2.1 该种情形的确属于商品房合同订立时的客观环境变化的范畴
前已提及,经济环境的变化也是商品房买卖合同纠纷中引发情势变更的原因之一,而房价的猛升猛降不仅在量上达到了要求,较之所谓“商业风险”,其变化程度有质的飞跃,超出了一般标准。
3.2.2 对于该价格的变化当事人能否预见
笔者认为应该分别予以考虑,首先考虑引起该价格变化的原因,如是因市场因素所致,那么由于市场本身调节的不确定性,一般的理性经济人可以根据通常积累的实践经验预见房价的增幅,属于可预见之范围。而像近年局部地区房价的猛涨或下跌,主要是因国家政策调整的原因所致。故而可以做一个区分。
第一,如果商品房买卖合同是在国家出台一系列针对房价的宏观调控政策之前订立的合同,那么,对于合同订立后的一系列房市调控政策,以及房价如此的下降幅度,自然是无法预见的。相对于市场的有形之手而言,国家的调控之手可谓是无形的,购房者无法预见它何时出现,且国家对于房价的调控达到的效果远比市场本身的调节为甚,增长降低的幅度也往往远超一个在市场中合理从事经济行为的理性人之预期,因此无法预见的“无形之手”调控带来的价格变动属于无法预见。
第二,如果商品房买卖合同的订立存在于国家调控房价的相关政策出台之后,那么,在此情况下,当事人就应当基于国家调控房市涨跌的政策力度及其后续影响,合理判断房价的增降趋势。在此基础上进行的商品房买卖行为,应当认为购房者已经认识到房价下降的风险,并自愿承担下降带来的损失后果,因而属于可预见范畴。
此外,合同中的相关条款也可印证当事人对于房价下降的风险的预见程度,如果在商品房买卖合同中已经订有关于房价波动产生纠纷的处理方法,那么可以认为当事人之间对于房价下降的风险已经有了合理预期,降低了情势变更原则适用的可能性。
3.2.3 房价的涨跌幅度本身,亦可作为一个衡量的客观标准
若房价变化超过一定幅度则可以认定为当事人无法预见。此为国外多采用的评判标准,如,英国法院判决认为,价格上涨20%~30%属于普通商业风险,假如上涨1倍以上就将导致合同落空(情势变更);还有《国际商事合同通则》将“艰难情势”注释为“如果履行能够以金钱方式准确计算,则履行费用或价值的改变达到或超过50%,很可能就构成根本性的改变”。
3.2.4 房价涨跌的时间性问题
一般而言,由于实践中当事人大多通过商品房预购的方式进行房屋买卖,故一般房价增降的时间均发生于买卖合同订立之后到商品房竣工交付之前,也即合同履行完毕权利义务归于终止之前,因而符合情势变更发生的时间要件。
3.2.5 对于维持原合同效力是否会引起显失公平之问题
这可从三方面来作考察:其一,商品房买卖合同是否可以继续履行?通常,房价虽有大幅涨跌,但对于购房者而言若其所负担的合同履行义务并未因此而增加,其支付标的额无变化,且其经济状况也未有改变,则由其继续履行原合同应该是可行的。其二,继续履行原合同是否会显失公平?如前所述,购房者缔约前后房价的大幅涨跌,并未造成购房者本身经济能力的下降,也无额外增加购房者负担,故不会造成购房者继续履约会显失公平的情况出现。其三,继续履约的话,合同目的能否实现?购房者签约的目的大多出于居住所需,故房价的涨跌并未导致原合同目的基础之丧失,当事人只要履行完毕原合同,其满足居住之目的当然可以实现。另一方面,少数购房者基于投资盈利之目的而购,这时房价的大幅涨跌确会导致其盈利目的落空,但情势变更的适用是为了保护当事人正当的合同利益,纠正显失公平现象,而不能盈利并未造成购房者履约后的权利义务显失公平,因而不属于情势变更保护的对象。
合同成立后虽然房价起伏不定,前后房价差异颇大,但从经济成本或履约成本角度观之,其履约成本仍然维持在合同订立时所应承担的范围之内,购房者更没有因此而发生经济亏损,仅仅是与合同履行时的市场价格相比较少获利而已(如果合同订立时就低于其购房价格或建房成本,则不属于情势变更原则要解决的问题)。故不能仅因前后价格之间的差异导致少获利即认定为显失公平,而适用情势变更。
3.2.6 当事人是否只要有所亏损就可以请求变更或解除合同
其一,购房者的纵向和横向比较:所谓纵向比较,是指当事人将签订合同时的交易价格或酬金与合同履行时的交易价格或酬金进行比较。所谓横向比较,是指当事人的交易价格或酬金与第三人同等条件的交易价格或酬金相比较。
在合同生效后,因市场价格涨跌等情形,合同约定的价款虽然与市场行情存在一定甚至较大的差距,但依约继续履行合同并未因此额外增加购房人的经济负担,即履约成本,仅仅是自己通过纵向和横向比较,与之后的购房人相比多付了房款,由此认为自己亏了。而且本质上讲,此种情形对购房人而言根本不属于情事变更问题。故而,此种情形事实上不存在是否显失公平的问题,也无需进行经济成本核算。如果遇房价上涨,购房人只需按合同约定价款付款就是,对此更不存在显失公平问题。
其二,如何认定显失公平。理论界存有误区,就是将签订合同时的交易价格或酬金与合同履行时的交易价格或酬金进行纵向和横向比较,仅仅凭前后价格或收益之差作为判定依据,并得出是否显失公平的结论。这种通过比较方式来认定显失公平显然不妥。如果将合同订立时的房价与合同履行时的房价进行比较,房价相差甚多,表面上看,合同继续履行对购房者明显不公平。但事实上,尽管合同订立时与合同履行时的价格相差较大,但另一方面,购房者在合同订立时支付的价格起码是物有所值。
市场价格时常发生波动,有涨有跌,并因此影响当事人的经济利益。合同履行时的价格或酬金高于或低于合同签订时的价格或酬金,或者比第三人的交易价格高或者低,虽然对一方当事人的收益有一定影响,甚至影响较大,但不能仅依此认定为显失公平并主张适用情势变更原则予以救济。若交易者都以此为由而主张适用情势变更原则,交易安全将无法得到保障,交易秩序、诚实信用原则将遭到严重破坏。故不能仅以卖多卖少、赚多赚少、收益多寡来衡量与评判是否构成显失公平。理论界和实务界正是由于仅此单纯地进行横向和纵向比较,以当事人赚多赚少、收益多少作为显失公平的评判标准,最终导致情势变更原则的适用范围和自由裁量空间无限扩大。如此实属对情势变更原则中显失公平的曲解,其结果必然有悖于诚实信用原则。
3.3 因新政出台而失去履约能力是否属于情势变更
如何处理跨越调控政策公布前后的商品房买卖法律行为是一个值得探讨的问题。为了抑制房价过快上涨,2010年4月14日国务院常务会议决定:购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,贷款首付比例不得低于30%,对于贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付比例不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。4月17日国务院发出通知,重申该房贷调控政策,并要求商业银行可以根据风险状况,暂停第三套及以上住房的购房贷款,对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放住房贷款。由于银行执行国家房贷调控政策,许多商品房买卖合同因为银行贷款全部或者部分停办而产生了纠纷,当事人希望通过情势变更原则保护自身的权益。
笔者认为,国家商品房贷款政策调控应该认定为情势变更。
其一,国家房贷政策的调整属于当事人订立合同后外界环境的变化。在发生时间上,结合具体案件,只要商品房买卖合同订立于国家房贷政策之前,约定的办妥贷款的终止日期在房贷政策调整之后的,就存在情势变更原则适用的空间。
其二,国家房贷政策调整造成了商品房买卖合同经济上的履行受阻。虽然购房人支付给售房人的价款数量没有变化,但房贷政策调整造成支付方式及支付时间的变化。分期支付还是一次性支付、贷款周转支付还是个人即时支付直接关系到当事人的即时支付能力。买卖合同的价款数量、支付方式、支付时间构成一个整体,共同转化为价款给付义务的经济价值,三者中任何一个变化都会造成价款给付的经济价值变化。如果仍然按照原来的合同履行给付房款的义务,必然提高当事人的即时支付能力,从而可能严重影响当事人其他经济生活方面的质量。
其三,国家房贷政策的调整是当事人不能预见的。如果将国家调控政策纳入普通购房者可预见之范围,是对购房者的苛求,超过了社会对普通购房者的期待可能性,是对自然正义的违反。
其四,国家贷款政策属于订立商品房买卖合同时信赖的基础。当事人在订立商品房买卖合同前,总是结合自己的即时支付能力及当时贷款政策的规定,判断自己可以即时支付多少比例的房款,剩余比例的房款通过银行贷款来周转,一个理性人不会超出自己的即时支付能力进行一项交易。房贷调控政策出台后,当事人无法取得贷款或者无法取得原定比例的贷款,需要提高即时支付的比例来弥补这部分差额,这种变化使得当事人订立合同时的基础动摇。
其五,国家房贷调控政策的出台是不能归责于当事人的。具体合同关系中的当事人不会导致对整个社会具有普遍约束力的房贷调控政策产生。房贷政策的直接影响是购房人不能取得贷款或不能取得原合同约定比例的贷款,间接影响使购房人对待给付的义务发生了变化。如果合同的对待给付因不可预测事件而失去平衡,则合同便失去了合理性,情势变更原则正好可以矫正房贷调控政策造成的给付义务失衡。
其六,将国家房贷政策调整认定为情势变更的合理性。将国家房贷政策调整认定为情势变更,不乏为少数预期房价下跌而退房的不诚信购房者提供了借口,不可否认有少部分人通过其他途径可以补齐房款,并且这种周转不会影响其生活质量,只是由于房价下跌,投资盈利的目的受阻才以房贷受阻为由变更或解除合同。但我们更应当看到中国的现实:购买商品房对于大部分人来说是一生中发生不了几次的大宗交易,做出这一决定前需要综合考虑多方面因素,特别是自己的即时支付能力及预期支付能力;通过其他途径来凑齐房款差额对大部分人来说是超过自己的即时支付能力的。
一方面,房贷政策通过提高购房首付和提高贷款利率来加大购房者的资金承受力,遏止购房需求,减少房屋成交,以稳定房价;另一方面,通过提高购房成本,减少购房需求来改变公众的房价预期,从而遏止房价过快上涨。如大量维持合同的效力,就会在无形中推动房价上涨。可以说,基于预期房价下跌而退房的不诚信是依情势变更原则处理商品房买卖纠纷很难避免的副作用,但其正作用则有效体现了房贷政策的导向,也实现了绝大多数情况下的合同正义,是功大于过的。
摘要：在一系列紧凑的房地产市场宏观调控新政之下,一些商品房买卖合同无法实际履行或者履行之后又起纷争。开发商、业主和政府该何去何从,不少人选择运用“情势变更”来维护自己的利益。那么,在现实中该原则是否能适用于商品房买卖合同,在什么情况下适用,会产生何种后果,文章欲从这些方面作出分析,为房地产交易市场的稳定寻求解决途径。
关键词：房地产新政,商品房买卖合同,情势变更,适用
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同时，泰安市自主研发的住房信息系统已于2016年6月1日上线运行，以商品房预售许可为入口，逐步完善房地产市场监管流程，修正监管措施。新系统目前已编制房屋唯一编码、实现房产GIS落地、集成新版商品房买卖合同示范文本。针对预售商品房签约后不及时备案的情况，制定了签约后30日预警机制。即该小区商品房网上签约后，超过 30日不备案的，冻结该小区剩余商品房的网上签约权限，以此严格规范开发企业依法经营，保障购房人权益。新版的商品房买卖合同充分考虑了合法合规、公平公正等因素，对于控制直至杜绝虚假广告、一房多售、面积缩水、延期交房等不良现象具有重要作用。
目前，新系统已实现了预售许可、签约备案、预售资金监管、预告登记、预抵押等环节平稳运行。随着系统的研发和调试，争取半年内逐步打通房地产市场监管的其他环节。法规信息科负责对预售商品房信息和二手房办证情况进行网上公示，群众可以凭有效证件和受理单号在网站上自助查询商品房合同签约备案情况和二手房办证情况。