预售商品房买卖合同是否有效

预售商品房买卖合同是否有效（共11篇）

预售商品房买卖合同是否有效 篇1

威海中立达律师事务所2009-09-10 09:25:41 作者:SystemMaster 来源: 文字大小:[大][中][小]

预购人将购买的预售商品房对外转让，在当前仍然大量的存在。虽然房产行政主管部门对于预售合同的登记变更予以禁止，从程序上截断了预售合同变更的可行性，从民法的角度对该问题进行思考，仍然有其法律意义。

预售商品房的买卖，从合同法的角度讲，这是合同主体的变更，合同权利义务的概括性转移。这种买卖只变更合同主体，合同内容不发生变化，由商品房预购人将原预购合同的债权或者权利义务转让给第三人，使第三人与预售人之间建立新的买卖法律关系。

《中华人民共和国合同法》第79条规定：债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人。《中华人民共和国房地产管理法》

第45条规定：商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。这说明商品房预售合同的转让是合法的，只是由国务院基于行政管理的需要具体来把握。

而鉴于房地产市场的异常火爆，房地产泡沫也随之高涨，给经济运行带来了巨大的风险；同时房地产市场的发展趋于畸形，盲目的追求高利润，开发高档住宅及商业地产，不利于房地产市场的长期健康的发展，更不利于国家宏观调控政策的实施，同时也给行政管理及实

施社会福利政策带来了阻力。再者，不动产流转是经济社会资源配置的最重要方式之一，国家对其征收流转税也是财政来源的重要组成部分，但更重要的意义在于国家通过税收这个法律的、经济的杠杆来调节社会资金的流向及流转速度，从而达到其行政管理的目的。而商品房预售合同的转让因为其没有发生房屋权属的移转，不存在对不动产征税问题，致使税金流失，而且加速了房屋财产的流转，给目前炙热的房地产市场的降温带来巨大压力。

2005年4月30号，经国务院同意并转发的建设部、发展改革委、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、银监会等七部门《关于做好稳定住房价格工作的意见》中规定：根据《中华人民共和国城市房地产管理法》有关规定，国务院决定，禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前，房地产主管部门不得为其办理转让等手续；房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的，房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续。实行实名制购房，推行商品房预销售合同网上即时备案，防范私下交易行为。至此商品房预售合同的转让已经被国务院否定。国务院行使了《中华人民共和国城市房地产管理法》中赋予其规定商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题的权力，明确予以否定，至此《中华人民共和国房地产管理法》第45条的授权性法律规定已经得到了补充。

《中华人民共和国合同法》第52条规定：违反法律、法规的强

预售商品房买卖合同是否有效 篇2

一、预售合同备案与预告登记的联系与区别

《房屋登记办法》第70条规定申请预购商品房预告登记应当提交已登记备案的商品房预售合同, 可见预售合同备案与预告登记有时间先后顺序的。预售商品房合同备案是预告登记的必要前置条件, 是二者发生衔接关系的基础。

二者的区别主要体现在如下几方面。

1. 性质不同:

预告登记是《物权法》规定的不动产登记制度, 是将来发生的不动产物权的请求权, 属于民事制度。合同备案是《城市房地产管理法》规定的行政管理制度, 使买受人取得有限购买权和期待权, 可以预防一房多卖的效力, 是行政管理制度。

2. 功能不同:

预售合同备案具有保护预告人、维护房地产市场制度、有助于房地产行政管理部门加强对房地产市场监督管理的作用。预告登记是保障其权利人将来实现物权, 如未经预告登记的权利人同意, 处分该不动产不发生物权效力。

3. 强制性不同:

合同备案具有强制性, 是开发商的单方义务。预告登记不具有强制性, 是开发商与买受人双方约定的登记。

4. 适用范围不同:

预售合同备案适用于商品房, 仅指商品房预售合同的备案。预告登记适用于所有的不动产, 包括商品房预告登记、商品房抵押权预告登记、房屋所有权转移预告登记、房屋抵押权预告登记。

二、预告登记与预售合同备案衔接中存在的问题

从上述分析可以看出自预购人申请开始申请预告登记之时起, 预售合同备案即与预告登记发生联系, 从实践来看二者衔接过程中主要存在如下问题。

1. 预售合同备案的预购人与预告登记申请的申请人不一致

案例一:单身的雷先生于2010年8月购买了住房一套, 2011年2月雷先生与施女士喜结连理。2012年6月因雷先生购买的楼盘已具备按揭贷款的条件, 银行方面要求雷先生夫妇先共同申请办理预告登记, 后办理预购商品房抵押权预告登记。雷先生及其配偶也同意银行意见, 要求房屋登记部门办理共同共有的预告登记。因为预售合同备案与预告登记存在时间差, 预购人因婚姻状况变化导致预告登记申请人与预售合同备案中的预购人不一致。其他如离婚、继承等状况也有类似不一致的情况。

2. 预售合同备案的事项与预告登记申请内容不一致

目前很多地方预售证发放及预售合同备案管理不严, 也由于体制的原因存在预售合同备案与预告登记不是同一套信息系统, 不是同一个部门办理这两类业务。这种做法的结果导致预售合同内容与预告登记申请的事项不一致。比如, 由于规划设计变更导致的预售合同备案的房屋面积与预告登记中房屋的预测绘面积不一致。另外, 房屋楼盘坐落变更也会导致预售合同备案与预告登记申请内容不一致。预售商品房合同买受人及其购买房屋的基本情况是房地产市场监管的重点, 也是预告登记登记簿的主要记载事项。

3. 预售合同登记备案与已有预告登记矛盾

案例二:市民王先生购买了商品房, 持经过备案的商品房预售合同以及其他证件申请办理预告登记, 登记机构工作人员经查询后发现他所购买的房屋已被刘某预告登记, 需刘某注销预告登记后才能受理其申请。根据现行的法律法规, 王先生先与房地产开发公司签订商品房预售合同, 房地产开发公司将预售合同备案, 其后王先生持预售备案后的合同到房屋登记部门办理预告登记。如发生办理预告登记后的房屋退房现象, 则程序应为先注销预告登记―再撤销预售合同备案―再撤销预售合同。由于不同部门分别办理预售合同备案与预告登记, 加之对新的登记办法的不了解, 刘某可能只撤销预售合同备案与预售合同, 没有申请预告登记注销, 导致王先生申请预告登记的房屋已被刘某预告登记, 登记机构无法受理其登记申请。

三、有效衔接商品房预售合同备案与预告登记业务的建议

1.着力整合“涉房”管理机构的业务职能, 将商品房预售合同备案职能整合到房屋登记部门。房屋登记部门具有丰富的权属登记管理经验, 对预售合同关键事项的审查将更到位, 能更好地审查预购人与预告登记申请人是否一致。

2.大力实施商品房网上备案信息系统管理, 将商品房网上备案系统与房屋登记系统一体化, 实现两者业务数据的无缝对接。

3.严格商品房的预售管理与预售合同备案管理, 注重楼盘表技术在信息管理系统中的应用, 以预测绘成果作为楼盘表建立的依据, 严格其变更管理。

4.加大宣传力度、创新宣传方式, 让房地产开发公司明白合同备案与预告登记的联系与区别, 签订合同前告知购房人完整的办事程序。

案例一中雷先生要求夫妻共同作为预告登记权利人有其合理的地方, 可以在办理合同变更或重签合同等手续后再办理共同共有的预告登记, 但不能直接办理。笔者认为结婚证是合同变更或重签的合理理由, 但不是办理共同共有预告登记的决定性依据。如能在实际过程中按照上述几条建议操作, 则案例二及衔接过程中出现的其他问题也可以得到有效解决。

四、结束语

预售商品房买卖合同是否有效 篇3

【关键词】 商品房预售;合同登记;预告登记;比较

中图分类号:F293.3 文献标识码:A 文章编号:1009-8283(2010)07-0259-01

1 我国的商品房预售合同登记制度简介

商品房预售是我国近年来房地产市场发展的新产物,它与现房买卖已经成为我国房地产交易市场中两种主要的房屋销售形式。商品房预售,是指房地产开发商将建设中的商品房预先出售给买受人,并由买受人支付定金或者房屋价款的行为。

为规范、引导房屋交易的合法有序进行,规范、治理房屋交易市场的有序竞争,防止同一房屋被数次交易,相关的法律法规均对房屋交易程序与交易过程作出严格规定,其中,与商品房预售合同登记制度相关的规定有:我国《城市房地产管理法》第44条第二款规定:“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门登记备案。” 《城市商品房预售管理办法》第10条规定:“商品房预售,开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。预售人应当在签订之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门办理登记备案手续。”

国家之所以要对正在建设中的房屋预售要求进行房屋预售合同登记备案,其原因主要为:第一,通过行政手段加强对房地产交易市场的管理;第二,我国对不动产物权的变更采登记要件主义,即须经登记不动产物权变动方发生法律效力。正在建设中的商品房,由于其还不具备办理房屋产权转让的条件,购买人即使缴纳了购房全款,其对所购房屋也仅享有债权上的请求权。

2 我国的预告登记制度简介

2007年3月6日颁布、2007年10月1日开始实施的《中华人民共和国物权法》在其第20条规定了动产的预告登记制度,“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效。”

预告登记制度最早起源于普鲁士法所设定的异议登记,后该项制度被德国、日本、瑞士等国家和地区在其民法中继受,并成为民法物权中的一项重要制度。预告登记是与本登记相对应的一项特殊的不动产登记,是为保全一项以将来发生不动产物权变动为目的的请求权的不动产登记。目的在于保障将来不动产物权变动顺利实现。

预告登记制度的本质是保障登记权利人实现其期待的物权目的,而实现这种保障的方式则是限制登记义务人对其不动产物权在预告登记期间的处分。现今,我国房价上涨速度迅猛,出卖人在“一物二卖”中所赚取的利润空间常常大大高于违约金,因此,为谋取更大利益,出卖方常不惜冒着违约的风险。对于买方,即使通过违约责任使销售者承担了责任,但因对方违约而遭受的其他间接损失却往往被忽略。《物权法》核心目的之一就是保护自然人的合法权益不受侵犯,保障人们基本的生存之权,然而现实中比比皆是的“一物二卖”甚至“一物数卖”却正是因为理论与实践中物权行为与债权行为意义的分离使得众多的债权人利益无法得到真正的保护。这样的结果,既是对民法诚实信用原则与权利不得滥用原则的践踏,也给在交易中处于弱势的一方带来极大的交易风险。

3 商品房预售合同登记备案制度究竟是否为预告登记制度的思考

通过上述对两种登记制度的简介知,商品房预售合同登记制度是政府对商品房交易市场进行规制的手段之一,同时也是为保障购买者如期顺利买得房屋的保障措施。而预告登记制度是为保障权利人对未来物权的顺利取得。可见,两种制度确实有目的利益的相似之处,也正因此,不少人就此认为即使《物权法》还未颁布,在我国的不动产相关立法中也依旧有预告登记制度的身影,这个身影就是商品房预售合同登记制度。笔者对此并不赞成并对此问题有如下思考。

第一,“登记”是否须强制而为在两种制度中截然不同。预告登记制度中,登记是双方在合同中预先约定的,若没有进行预告登记的约定,则不动产物权变动的承受者一方无权要求出让者一方与自己为预告登记。对此,《房屋登记办法》中已有明确规定。

第二,两种登记中的登记对象截然不同。根据《城市房地产管理法》的规定,商品房预售登记备案制度,是商品房预售人将商品房预售合同进行登记备案,即登记的是预售合同,进一步言,即是对预售房屋的交易的初始凭证进行登记;而预告登记制度中所登记的是登记权利人对未来物权变动的请求权。

第三,两种登记中所涉及的登记范围截然不同。预告登记制度所涉及的登记范围远比商品房预售合同登记的范围广。依《物權法》的规定,预告登记制度不仅适用于房屋买卖,还适用于其他的不动产物权变动中。另依《房屋登记办法》的相关规定可知,不仅现房以及现房抵押适用预告登记制度,期房与期房抵押同样适用预告登记;相比之下,商品房预售合同登记所涉范围就十分有限,其只适用于正在建设中的房屋预售,别无其他。

第四,对两种制度中登记义务违反的责任结果不同。由于预告登记制度是因当事人约定而发生,因此,如果有进行预告登记的约定而一方拒不履行登记,其行为是对合同义务的违反,承担的是合同违约责任,适用有关的民事责任理论;商品房预售合同登记制度,是在我国还没有不动产登记法并且有关不动产管理秩序相对较乱的时期出台的一项制度,因此,该项制度不可避免的带有较浓厚的行政管理色彩。例如,我国《城市商品房预售管理办法》第13条规定:“开发企业在预售商品房中有下列行为之一的,由房地产管理部门处以罚款。…”可见,合同备案与否导致的更多的是行政责任,并且交易实践中对于此类问题也多通过行政程序解决。

4 总结

不动产登记制度是物权法中十分复杂的问题,商品房预售合同登记制度和不动产预告登记制度又是不动产登记制度的组成部分,两种制度在表面上有不少相似之处,但就其本质,依然是俩各种不同类型与不同性质的制度。深入探讨二者的区别对完善我国的登记制度有重要意义。

げ慰嘉南:

[1] [德]曼弗雷德•沃而夫:《物权法》,吴越、李大雪译,北京:法律出版社,2002年9月

[2] 王锦村:《土地法实用》,台湾:五南图书股份有限公司,1984年

[3] 常鹏翱:《比较法视野中的预告登记》,载于《金陵法律评论》2005年春季卷

[4] 房少坤、吕杰:《创设预告登记制度的几个问题》,载于《法学家》2003年第四季

预售环节的商品房买卖合同 篇4

新闻发布时间：2007-7-27

来源：本站收集整理

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1、签约时买受人对房屋面积的知情权和开发商的义务

对商品房面积计算依据，买受人拥有知情权，开发商也有告知义务。由于预测面积与实测面积的差异可能会导致开发商向买受人支付较高的违约金或赔偿款，因此，在销售商品房前，应委托有资质的测绘机构认真核查预售面积。

2、商品房买卖合同的文本

律师应提示开发商,为便于在房地产登记机构进行预售登记或产权登记,商品房买卖最好采用建设部、国家工商局联合发布的《商品房买卖合同》示范文本，或者各地房屋行政管理部门同意的其他合同文本，由于《商品房买卖合同》的内容不可能完全包含销售新建商品房活动中的所有情况，所以，律师应提示开发商制订补充协议，由于补充协议无需在房屋行政管理部门备案，故可以将补充协议制订得详细一些，也可以利用补充协议修改《商品房买卖合同》中的内容，注意在补充协议中写明“本补充协议的约定与《商品房买卖合同》中约定不一致的，以本补充协议约定的为准”之类的内容。

3、面积差异的处理

律师应提示开发商，由于面积差异是普遍现象，按现行法律按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同没有约定或约定不明确的，按以下原则处理：

（1）面积误差比绝对值在3％以内（含3％）的，据实结算房价款；

（2）面积误差比绝对值超出3％时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人补足；超出3％

部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3％以内（含3％）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3％部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。

因此开发商最好在制订合同时改变面积差异的处理方式，一般可定为“出现面积差异超过3%时不退房，面积缺少超过3%的只补差价，多于3%的据实结算。”

4、付款方式

律师应当提示开发商，注意采用按揭付款方式的风险：

1、有些买受人签订《商品房买卖合同》后不及时去银行办理按揭手续，是会影响开发商的收入，因此，应在补充协议中约定买受人不按时办理银行按揭贷款的处理方式，比如可约定买受人向开发商支付违约金。

2、合同应有如因买受人的责任导致无法办理按揭的，而双方又无法就改变付款方式达成一致，开发商可以解除合同的，买受人应向开发商支付违约金的条款。

3、由于贷款银行往往会要求开发商在买受人办好房产证前为按揭贷款提供保证或保证金，故应在合同中约定买受人不及时办理房屋产权证时应承担的违约责任。

5、交付期限

1、律师应当提示开发商，合同应明确约定，以建设方、设计方、勘察方、施工方、监理方等五方验收合格为交付条件。

2、律师应当提醒开发商，应在施工合同中与施工方约定，逐套验收房屋，而不是抽查验收。

3、合同第八条第二款为可以延期交房的条件，律师应当提示开发商，由于某种原因中国各级政府及政府部分比较强势，往往会干预商品房的建设、销售活动，所以一定要在合同条款中加“因政府原因导致的停工属于可能逾期交房的买卖条件”之类的内容。另外，合同应明确约定，逾期竣工以后再出现法定或约定的免责事由的，可以免责。

6、开发商逾期交房的违约责任

开发商会应在合同中对逾期交房约定较轻的违约责任。

7、规划、设计变更的处理

律师应提示开发商，房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房，如有变化，应及时通知买受人及早处理。

经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。

买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由开发商承担违约责任。

8、关于装饰、设备的标准

律师应当提示开发商，合同的附件三中的装饰标准具有合同效力，不可随意承诺，有些不重要的项目如门卫房之类，不应写入合同

律师应提示开发商，如希望在装饰、设备出现与合同约定不一致时不按差价部分的双倍赔偿，则应在合同中予以明确约定。

9、关于基础设施、公共配套建设的正常运行

律师应当提示开发商，尽量减少这方面约定的内容，有些不重要的配套设施和如门卫房可不列入。律师应提示开发商，由于上述设施价值较商品房低得多，对不能按时交付或投入使用的违约责任不应与逾期交房的违约责任一致，可以约定“按未能交付或投入使用的基础设施和公共配套的价值的一定比例向全体业主支付违约金。按业主占有的面积或购房款的价值分配。”

10、关于产权登记

1、律师应提示开发商注意，由于办理房屋产权登记备案资料所需的手续需经近十个行政机关批准，故时间不能太短，应在合同中约定至少两年以上

2、律师应提示开发商注意，不能按时办证与不能按时交房的后果不完全一样，故应在合同中约定如因开发商责任导致买受人无法按时取得房屋产权证明的违约金应比无法按期交房的违约金比例应更少一些。

11、关于合同附件与补充协议

合同附件与补充协议，即使不交付备案也属有效的法律文件，因此，律师应当提示开发商，可将合同重复放在合同附件与补充协议中。

12、对开发商违反诚信原则的惩罚

律师应提示开发商，出现下列五种情形并导致合同无效或被撤销、解除的，买受人可请求返还购房款及利息、赔偿损失，并可请求开发商承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。：

1、开发商故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；

2、开发商故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；

3、开发商故意隐瞒所售房屋已经出售给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实；

4、商品房买卖合同订立后，开发商未告知买受人又将该房屋抵押给第三人的；

5、商品房买卖合同订立后，开发商又将该房屋出卖给第三人者的。

成都市商品房买卖(预售)合同 篇5

售房人（以下简称甲方）：____________________________________

购房人（以下简称乙方）：____________________________________

身份证号：__________________________________________________

根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及相关法律、法规的规定，甲、乙双方在平等自愿、协商一致的基础上，就乙方向甲方购买商品房，达成如下协议：

一、乙方所购商品房位于____________________________________________________

二、该商品房的具体幢号、建筑结构、设计用途、建筑面积如下

房屋幢号建筑结构设计用途建筑面积该商品房交付时如有面积差异，以房屋产权监理机关实测面积为准。

三、甲方应向乙方出示所售房屋的下列证件

1．国有地地使用证，编号：_________________________

2．房屋所有权证，编号：___________________________

3．商品房预售许可证，编号：_______________________

四、该商品房销售价格为：实得建筑面积（即套内面积）_________元／平方米（公摊面积按建造成本折算入实得面积单价），房款共计_________元，大写_________币__________________。

五、付款方式及付时间甲、乙双方按下列第_________种约定办理。

1．乙方在合同签订之日起_________日内一次性付清全部房款，甲方给予乙方_________％优惠，即实付房款总额_________元。

2．乙方在合同签订之日起_________日内首付房款_________元，余款在__________________付清。

3．甲、乙双方约定其他方式付款或乙方属贷款（按揭）购房，甲、乙双方就此项内容另订补充合同。

六、乙方如未按合同第五条约定给付房款，属乙方违约。甲方按下列第______种约定追究乙方违约责任。

1．终止合同，乙方按应付房款的_________％向甲方支付违约金，甲方实际经济损失超过乙方支付的违约金时，实际经济损失与违约的差额部分由乙方据实赔偿。

2．合同继续履行，乙方按_________向甲方支付违约金。

七、甲须于_______年______月______日前将竣工验收（包括建筑工程质量验收和规定必须的综合验收）合格的商品房交付给乙方，如因__________________，除甲、乙双方协商同意解除或变更合同外，甲方可据实延期。

八、除本合同第七条约定的特殊情况外，甲方如果未能按合同约定期限，将该商品房交付乙方，属甲方违约，乙方按下列第_____种约定追究甲方违约责任。

1．终止合同，甲方按乙方应付房款的_________％向乙方支持违约金，乙方实际经济损失超过甲方支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额部分由甲方据实赔偿。

2．合同继续履行，甲方按_________向乙方支付违约金。

九、甲方所售商品房面积与产权监理机关实测面积差异在±_________％（含本数）至±_________％以内，按实测面积结算房款；差异超过±_________％（含本数），乙方按下列第_______种约定办理。

1．终止合同，甲方在乙方提出终止合同要求之日起_________日内，将乙方已付房款退还乙方，并按_________利率给付利息。

2．合同继续履行，双方约定_______________________________________________。

十、预售商品房在开发建设过程中，甲方对原设计方案进行调整和修改，必须在调整和修改的方案批准后_________日内书面通知乙方，乙方应在收到该通知之日起_________日提出退房或与甲方协商一致签订补充协议。乙方要求退房，甲方须在乙方提出退房要求之日起_________日内将乙方已付房款退还乙方，并按_________利率给付利息。

十一、甲方所售商品房在交付给乙方时，该商品房的配套环境和配套设施，必须符合甲方售房时所作的承诺和双方约定。该商品房的装饰、装修、配套设施、设备的标准、保修责任和质量要求，必须符合附件《商品房使用说明书》和《商品房质量保证书》中所作的说明、规定和承诺。

十二、甲方将该商品房交付乙方后，应协助乙方在_________日内到房屋产权监理机关办理权属登记手续，如因甲方过失造成乙方不能在规定期限内办理权属登记的，乙方按下列第_________种约定处理。

1．终止合同，甲方须在乙方提出终止合同要求之日起_____日内将乙方已付房款退还乙方，并按乙方已付房款的____％支付违约金

2．合同继续履行，甲方按_________向乙方支付违约金。

十三、甲、乙双方在签订本合同时，应当依照政府相关规定，同时签订前期物业管理服务协议。

十四、本合同未尽事宜，由甲、乙双方另行议定，交签订补充协议。

十五、本合同连同附件及补充协议共_________页，一式三份，经甲、乙双方签字后生效，双方各执一份，成都市房屋产权监理处备案一份，均具有同等法律效力。

十六、本合同在履行中发生争议，由甲、乙双方协商解决，协商不成的，甲、乙双方同意按下列第______种约定处理。

1．由_________仲裁委员会仲裁。

2．向人民法院起诉。

十七、其他约定：_________________________________________________________

甲方（签章）：_________乙方（签章）：_________

_________年____月____日_________年____月____日

附件

1．在成都市锦江、青羊、金牛、武侯、高新区范围内销售的商品房，本合同首页须与成都市房屋产权监理处联机打印后备案。购房人右要合同签订后持本合同到成都市房屋产权监理处或者拨打6279090（语音信箱）查询备案信息。

2．本合同的部条款，当实际情况未发生或当双方不作约定的，应在空格处打“／”，以示删除。

买卖危改回迁房合同是否有效？ 篇6

危改回迁房的法律规定相当薄弱，现在我找不到针对危改回迁房交易方面的法规，地方性法规及规章也难觅踪影。但目前针对城市的危房改造出现了一些新问题，即被拆迁安置人与拆迁人签订了安置补偿协议，但房屋所有权证未办理下来之前，拆迁人将该房屋出售，这种行为是否合法?

笔者认为，如拆迁人在未取得房屋所有权证时与买方签订了房屋买卖合同，应认定为无效合同，理由同商品房未取得销售许可证的一样。但针对实践当中的拆迁人与买方办理更名的情况，笔者认为这种方式是符合法律法规定，即应认定拆迁人转让的是一种债权债务，符合《合同法》的规定，是有效的，因此应予以保护。

商品房预售合同 篇7

地 址：____________ 邮码：____________ 电话：____________

购买方(乙方)：____________________________________

姓 名：________性别：____ 出生：________年____月____日

国 籍：____________ 身份证号码：____________

地 址：____________ 邮码：____________ 电话：____________

第一条 甲方经批准，取得位于____市用地面积____m2的土地使用权。

地块编号：____ 使用年期____年，自____年__月__日起至____年__月__日止。甲方在上述土地兴建楼宇，系____定名____，由甲方预售。

第二条 乙方自愿向甲方定购上述楼宇的第____幢____号(第__层)。建筑面积____m2，土地面积／m2(其中：基底分摊____m2、公用分摊____m2、其他____m2)。

第三条 甲方定于____年__月__日交付乙方使用。

如遇下列特殊原因可延期交付使用，但不得超过____天：

1.人力不可抗拒的自然灾害；

2.施工中遇到异常困难及重大技术问题不能及时解决；

3.其他非甲方所能控制的因素。

上述原因必须凭____市有关主管部门的证明文件为依据，方能延期交付使用。

第四条 甲乙双方同意上述订购之楼宇售价为：____单价元／m2，总金额____币____千____百____十____万____千____百____十____元(小写_____万元)。

付款方式：乙方按甲方指定收款银行：

帐户名称：________________帐号：_______________

分期(一次)付款(见附表一)。

第五条 乙方如未按本合同第四条规定的时间付款，甲方有权追索违约利息。如逾期____天以上，仍未付所欠款项和利息，甲方有权单方终止合同，将楼宇出售他人。

第六条 甲方如未按本合同第三条规定的日期交付给乙方使用，应按合同规定交付日第二天起计算付款利息，以补偿乙方的损失。

第七条 甲方出售的楼宇须经××市建筑质量检验部门验审合格，并负责保修半年，如质量不合格时，乙方有权提出退房，退房后甲方应将已付款项及全部利息在30天内退回乙方。

第八条 甲乙双方在楼宇交付使用并付清楼款后，签订《房地产转让合同书》，经市府主管部门办理转让登记手续，发给《房地产权证》，乙方才能获得房地产权。

乙方在使用期间，有权享用与该楼宇有关联的公共通道、设施、活动场所，同时必须遵守中华人民共和国法律、法令和社会道德，维护公共设施和公共利益。

第九条 乙方所购楼宇只作____使用，在使用期间不得擅自改变该楼宇结构和用途，如有损坏应自费修缮。

乙方购置的楼宇所占用的土地，按有关土地管理规定缴纳土地使用费。

第十条 预售的楼宇，乙方不许转让、抵押，否则，后果自负。

第十一条 后面的附表一、二均为本合同内容的组成部分。

第十二条 本合同自签订盖章之日起生效，如发生纠纷，双方应友好协商解决，不能解决时，按下列()项解决：

1.由仲裁机关仲裁；

2.由人民法院裁判；

第十三条 本合同正本一式四份，甲乙双方、公证机关、房地产权登记机关各一份。

甲 方：____________ 乙 方：____________

代表人：________________ 代表人：________________

商品房预售合同(商铺) 篇8

甲方（出卖人）：

乙方（买受人）：

出卖人取得坐落于华亭县安口镇东大街原五金公司旧址的土地所有权和使用权，出卖人经批准在上述地块上建设的商品房项目景园小区商业住宅楼两栋。

根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国物权法》及其他有关法律、法规的规定，出卖人和买受人在平等、自愿、公平、协商一致的基础上就商品房预售事宜达成如下协议：

一、订购房号

乙方订购位于华亭县安口镇东大街景园小区1#楼沿街商铺 号（由西向东）。

二、产权范围

室内至天棚面，下至地平面，前后以外墙皮，房与房之间以隔墙中心线为界，室内设施均归乙方维护使用。

三、预售面积

预售商铺面积为平方米（套内建筑面积与公摊面积之和）。

四、预售总房价

商铺每平米售价元，预售总房价拾万仟佰拾元。

五、付款方式

买受人采取下列第 ____ 种方式付款。

1、一次性付款

本合同签订之日付清100%房款，至年月日前缴清，享受%优惠，即总房价拾万仟佰拾元。

2、分期付款

本合同签订之日首付%房款，即拾万仟佰拾元，至年月日主体封顶时再缴%房款，即拾万仟佰拾元，余款在甲方交房之前一次性付清。

3、贷款方式付款

买受人可以首期支付购房总价款的_____％，其余价款可以向___________银行或住房公积金管理机构借款支付。

六、交房时间

若无特殊情况，甲方须将乙方订购楼房于日前交付。

七、产权登记

房屋交接后，甲方负责开具税务发票，并签订国家统一《商品房买卖合同》乙方持税务发票、合同及业主有限身份证件在规定期限内到华亭县产权处办理产权登记手续。

八、双方责任

（一）、甲方责任

1、工程建设必须符合国家质量标准，并经政府质检部门验收合格。

2、一句国家规定，承担保修期内工程的各县保修事宜，但由于不可抗拒力因素或其他非甲方原因造成的损失，维修费用乙方自理。

（二）、乙方责任

1、严格履行合同约定的房款交付时间和款额，如逾期十日以上或欠额20%以上，甲方视其为自行退房，并有权另行出售。

2、合同生效后，乙方要求退房时，必须承担本合同第四条约定的交款15%的违约金。

3、在自己的产权范围享有合法自主权，但装修施工必须在物业公司监督下进行，不得私自改变房屋结构或影响梁、住、墙、板质量，或破坏整体、部分结构的施工。

4、购买营业房的业主，必须遵循甲方规定的经营范围内及定位功能，服从管理，合法经营，否则，甲方有权终止该营业房买卖合同。

九、本合同未尽事宜，双方另行商定，增订条款及附件按订购合同补充说明办理，与本合同等法律效力。

十、本合同一式三份，甲乙双方各执一份，双方签字盖章之日起

生效。

甲方（出卖人）：乙方（买受人）：

甲方代理人 ：乙方代理人：

地址：地址：

联系电话：联系电话：

内销商品房预售合同 篇9

甲方（卖方）：______________________

住所：______________________________

邮编：______________________________

营业执照号码：______________________

资质证书号码：______________________

法定代表人：________________________

联系电话：__________________________

委托代理人：________________________

联系电话：__________________________

乙方（买方）：______________________

国籍________________________________

性别：______________________________

出生年月：__________________________

住所（址）：________________________

邮编：______________________________

身份证／护照／营业执照号码：________

联系电话：__________________________

委托代理人：________________________

住所（址）：________________________

联系电话：__________________________

甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方购买甲方预售的《________________________》________内销商品房事宜，订立本合同。

第一条 甲方通过______________方式取得___________区／县_____________地块土地使用权，并依法登记取得房地产权证，证书号为：___________，土地面积为：___________土地用途为：___________，土地使用期限自_____年月_____日至_____年_____月_____日止。 甲方经批准，在该地块上投资建造《__________》（暂定名／现定名）内销商品房，主体建筑物的建筑结构为_______________结构，建筑物地上层数为 层。建设工程规划许可证号为_______________。 上述内销商品房已具备《上海市房地产转让办法》规定的预售条件，经______局批准上市预售（预售许可证编号：_________）。

第二条 乙方向甲方购买__________路__________《__________》_____幢号）_____层_____室（以下简称该房屋）。据甲方暂测该房屋建筑面积为平方米：其中套内建筑面积为_____平方米、公用分摊建筑面积为_________平方米，该房屋相应占有的土地使用权分摊面积为__________平方米。

该房屋平面图见本合同附件一；

该房屋建筑结构、装修及设备标准见本合同附件二；

该房屋相关情况说明（抵押关系、租赁关系、相邻关系等）见本合同附件三；该房屋的.使用公约或有关承诺书见本合同附件四。

第三条 乙方购买该房屋每平方米房屋建筑面积单价为_____币_____元 （大写）：___________________________________ 根据甲方暂测的房屋建筑面积，乙方购买该房屋的总房价款暂定为_____币__________元 （大写）：___________________________________

第四条 乙方购买该房屋的总房价款是指该房屋所有权和该房屋占用范围内土地使用权的总价格。本合同约定的总房价款除房屋建筑面积的暂测与实测不一致的原因外，不再作变动。

商品房预售合同网上备案规定 篇10

一、市房地产管理局负责市区商品房预售合同网上备案的组织实施及其相关管理工作，市房地产产权产籍管理处(以下简称产权处)具体负责商品房预售合同网上备案的实施工作。

二、本市市区内（不含经济技术开发区）新建商品房的预售，均应按本规定进行合同网上备案。产权处不再受理其它形式的备案。

三、房地产开发企业(以下简称开发企业)在申请商品房预售许可时，须报送拟预售商品房的具体范围(预售范围一经产权处审核不得更改)，产权处根据开发企业提供的资料，在网上公布拟预售商品房的信息。凡作为现房销售的商品房，产权处不受理开发企业的商品房预售申请，也不办理网上备案，必须经过初始登记后方可对外销售。

四、开发企业在申请商品房预售许可时，必须指定专人从事网上备案操作，并报产权处备案。备案系统操作人员经产权处培训合格后，由产权处授予登录密码，方可进行该公司商品房预售合同网上备案。

五、开发企业应当严格管理网上备案的用户名称、登录密码和备案系统操作人员，要经常性地向产权处申请更改登录密码，以保证备案系统的安全。因开发企业对用户名称、登录密码和备案系统操作人员管理出现问题，由开发企业承担责任。

六、开发企业自取得商品房预售许可之日起三日后，方可对外预售商品房，并办理网上备案手续。

七、在开发企业与购房户签订商品房预售合同时，必须同时在网上进行合同备案，打印备案申请表，双方在备案申请表上签章认可。由开发企业在30日内持备案申请表、预售合同、购房人的身份证复印件到产权处进行备案，经审查准予备案的，由开发企业领取备案通知书，并及时交给购房人。开发企业没有遵循本规定及时在网上备案，所造成的后果，由开发企业承担。

八、商品房预售合同在网上备案后，开发企业与购房人经协商一致解除合同的，双方持注销申请书、备案通知书、预售合同、解除合同的协议、双方的身份证件等材料，共同到产权处申请备案注销，经审查准予注销的，在网上将该房屋设置为限制预售状态，由市房地产管理局向社会公告该房屋信息，并登记申请购房者。市房地产管理局委托公证机关进行监督，采取随机抽号的方式在申请购房者中确定购买人，按原合同价款与开发企业签订预售合同，并按上述规定办理网上备案手续。

九、商品房预售合同在网上备案后，当事人发现需修订合同的部分内容或购房人姓名填写有误的，双方持变更申请书、变更前后的预售合同、备案通知书、双方的身份证件等材料，共同向产权处申请合同备案变更，经审查准予变更的，打印变更通知书。

十、期房转让的，当事人双方需签订转让合同，并经开发企业签章认可，双方共同向产权处申请办理期房转让，经审查准予转让的，由产权处办理转让和合同备案。

十一、本规定由市房地产管理局负责解释。

商品房预售合同备案号 篇11

办理商品房预售登记备案手续由预售人单方办理，并提交下列材料，如需提供原件，凡提供复印件的，需加盖原件存放处单位公章，委托代理需提供土地登记委托书及代理人身份证。

(二)主管行政部门受理。

商品房所在地的国土资源局负责本行政区域内的商品房预售合同登记备案。

预售人提供材料齐备的，房产部门三个工作日内完成登记备案手续，在商品房预售登记备案表上签署意见，并在备案表和预售合同上加盖“商品房预售登记备案章”，留存一份商品房预售登记表，另两份分别由预售人、预购人留存。

(三)主管行政部门审批

1、初审：审批科经办人对申报材料进行初审，填写《商品房预售备案登记表》，并将材料呈科领导审核。

2、审核：审批科负责人审核通过后，在《商品房预售备案登记表》上盖备案章(1个工作日)。

以上就是关于“商品房预售需要登记备案吗?商品房预售怎么登记备案?”相关问题的解答。

修订后的《城市房地产管理法》在房地产管理机构的管理职能方便进一步加强，同时存在某些条款不易理解，特别是对于商品房预售是否需要登记备案这样的在法律性质界定上不是特别清楚，许多购房者可能会以为商品房预售合同在合同签订时就成立并生效，而忽视了商品房预售合同登记备案在房屋预购交易中的重要作用(如预售合同备案登记之后，第三人在购房时可以通过房管部门的登记进行查询，