买卖合同违约金

买卖合同违约金（精选10篇）

买卖合同违约金 篇1

大连合同律师解答买卖合同违约金怎么付

大连合同律师表示，在房屋买卖的过程中我们都会签订一份房屋买卖合同，而大家对违约金的不理解可能会导致日后的合同纠纷，那么违约金该如何订立，又该如何支付呢?大连合同律师接下来为大家整理有关违约金的法律知识。

一方迟延履行合同义务时，守约方就可主张全额的违约金?

在二手房买卖合同中，通常会约定一种滞纳金，主要是针对迟延履行合同义务时，违约方需支付的;另外一种是违约金，通常是指一方违约导致合同无法继续履行时，违约方需支付给守约方的。大连合同律师告诉您，有时由于合同文字不严谨，或者对法律一知半解，很多人混淆了这两种违约金的适用，在一方稍有违约情形时，守约方就希望能要求20%或者更高额的违约金，但其实是不能得到法律支持的。只有在一方严重违约，导致合同解除时，才承担此部分违约金。如果合同继续履行，一般参照“滞纳金”追究违约责任。

违约金是否不能超过合同总金额的20%?

大连合同律师表示，在中介提供的很多关于房屋买卖合同的格式条款中，中介通常将违约金约定为总房价的20%。很多人以为违约金最多只能约定为20%。其实纯属误读。我国的《担保法》中规定了定

辽宁卓政律师事务所

金不能超过合同总金额的20%，也许对违约金的误读从此而来。但定金和违约金并不是一回事。违约金多高，完全可以由房屋买卖的双方根据自己的意愿协商确定。

既然合同中约定了违约金的数额，就应该按照约定执行?

违约金可以由买卖双方依据自己的意愿协商确定，但如果发生纠纷，并不一定能完全按照约定的数额执行。因为我们国家合同法的违约责任是一种补偿，只是弥补损失，而不是惩罚性的违约金。因此如果合同中约定的违约金过高或过低，都可参照实际损失进行调整。

大连合同律师具体说，如果合同中约定的违约金高于实际损失的30%，则认为违约金约定过高，需要适当调低;如果合同中约定的违约金低于实际损失，则守约方除可主张违约金外，对于违约金不足以弥补损失的部分，还可要求违约方赔偿，即参照实际损失调高违约金。比如房屋买卖合同中约定上家如迟延迁出户口，每逾期一天，需按日支付合同总金额千分之五的滞纳金，当双方发生争议时，下家无法证明自己的实际损失真有那么多，法院最终将违约金调整为每日100元。

以上为房屋买卖合同违约金的内容，房屋买卖双方要结合上述法律规定，依据自己的实际情况，合理的约定违约金，才能充分保障己方的利益。

买卖合同违约金 篇2

(一) 违约, 是违反合同规定的情况

根据《英国法律辞典》的权威解释, “违约是指无论是行为亦好, 遗漏亦好, 凡是不履行契约里所规定的都叫做违背契约。”[1]著名民商界学者高尔森教授认为:“只要是合同的一方在缺乏正当合法理由的情况下未能按照合同的规定履行自己的义务就叫做违约。”[2]但是也有的学者认为, 违约不仅包括违反约定义务, 还包括违反法定义务, 其定义应该涵盖免责事由。

(二) 违约救济

是指在一方当事人违反合同约定或法律规定义务的情况下, 另一方当事人依据合同约定或法律规定, 以保障合同的法律约束力, 维护其合法权益为目的而采取的各种措施的总称。“依《布莱尔法律辞典》的解释, 救济一词指实现权利、或补偿权利侵害的手段以及运用这些手段的权利。”[3]

二、各国现行立法对违约救济的不同做法

(一) 大陆法系:以德国为例

大陆法系把实际履行作为主要的救济方法, 一方当事人违约, 另一方当事人可以要求其履行或请求法院判决其履行合同的特定义务, 而不允许以金钱或其他方法代替履行。

1.以德国《民法典》第

249条第1句, 一项损害赔偿请求权的债务人应当“回复再使其负担赔偿义务的事由不发生是原应存的状态”。这有一下两个方面的含义:

(1) 全部赔偿致害人应当赔偿因使负有赔偿义务的事件而发生的一切损害。这种赔偿全部损害的责任可能会特别的严苛 (assert ardently chart) , 法官可能会在仅损害被害人利益的情况下而给予致害人以减低。

(2) 回复原状 (Natural ersatz) 在有些情形下, 单单用金钱赔偿并不能使被害人的利益情况在具体组成上而非仅依价值受到保护, 这时需要对不具有财产利益的法益的侵害考虑在内。

2.其他种类的赔偿给付

(1) 回复原状费用的偿还。

(2) 回复原状的不能, 在此种情形下, 只有在被害人具有此种金额或价值利益的情况下, 其才能够由此得到救济。即, 非财产损失不产生金额利益。

(3) 不足赔偿的回复原状在回复原状的不能之外, 第251条第一款嗨提及了另外一种情形的金额或价值利益的赔偿:回复原状“不足赔偿债权人”, 比如草地因开采而下沉并变为沼泽, 并疏干将需要5年的时间。所谓的准全部损害也属于此一范畴。

(4) 过巨的回复原状费用 回复原状只有在支付巨大的费用时应当允许以金钱 (即以金额或价值利益) 赔偿被害人。

(二) 英美法系

合同法上损害赔偿的基本原则是恢复原状 (restitution in interim或者full restitution) , 也就是说, 使无辜的当事人处于他未受到损害或损失时所处的状况。

(三) 损害赔偿的方法与范围

1.预期利益 (exception interest) 方法

合同性的损害赔偿通常是针对受害方预期的损失补偿。大多数情况下, 无辜的一方当事人通常会在合同履行后能够取得一定的利润, 法院对此他因此失去的利润, 以及由此在成的其它间接损失, 都会判令给予补偿。实践中, 法院根据不同的情况, 分别采用两种方法来计算预期的利益。①计算价值的差额;②计算修复的成本。

2.依赖利益方法

在某些情况下, 原告很难估算出, 加入合同得以顺利履行他将能获得多少利润, 或者, 预期获得的利润可能具有很大的投机性。这种情况下, 一般以依赖利益或者信赖损失。

3.附带损失与返还

(1) 附带损坏:间接损失, 是指一方当事人违反合同给无辜的一方当事人造成的损失中, 有些损失与违反合同有关, 只要在这些损失与违反合同之间能够建立起因果关系, 那么应当获得补偿。

(2) 返还主要是废除性违反合同的必然结果, 原告如果接受了违反合同, 并且返还了他已经获得的利益或者愿意这么做, 那么, 他已经支付给被告的东西, 就有权请求被告予以返还。这种情况在消费合同中尤其常见。

4.利息

只要当事人能够预料到违反合同产生这种利息和费用的可能性, 法院就可能会判决给与赔偿。但是, 在合同法上也有一些例外情形, 根据判例, 这类情形主要有3种:一是合同的目的就是提供安宁和快乐的享受;二是合同的目的就是要解除痛苦和麻烦;三是违反合同带来的生活上的不便直接造成的精神痛苦。在这几种情况下, 可以给予精神补偿。

(四) 损害赔偿的限制

限制主要有两个方面:一是损害赔偿的范围受到间接原则的限制;二是原告或者无辜的当事人必须合理的减轻对方违反合同可能造成的损失, 即减损义务。

1.间接规则 (rule of remoteness)

这个原则阻止无辜的当事人附带损失扩大的太远, 从而给被告施加不合理的负担, 损害会变得太间接, 与最初的违反合同之间的联系太远了。

2.原告减轻损失的义务

原告也不能坐视违反合同造成的损失不断扩大, 原告有义务采取合理的步骤减轻可能造成的损失。原告如果未采取合理的行动减少损失, 由此造成 (或增加) 的任何损失, 均不能请求被告给予补偿。

3.当事人在订立合同时可能会在合同中包括一种条款, 明确规定一方当事人违反合同时, 应当如何得愈补偿, 这就是违约金条款 (liquidated damages clause) , 只要当事人一开始就确定了这种不履行协议的后果, 并且真正企图估算可能发生的损坏, 这种约定通常都是完全可以接受的协议。

参考文献

[1]【德】迪特尔·梅迪库斯.德国债法总论[M].杜景林, 2004.

[2]【英】P.S.阿蒂亚.合同法概论[M].北京:法律出版社, 1982.

[3]何宝玉.英国合同法[M].北京:中国政法大学出版社, 1999.

买卖合同违约金 篇3

一、预期违约情况下的风险负担

对于债权人方来讲，预期违约的法律效果有两种，一是债权人接受预期违约，不再为履行合同做准备也不会发生任何成本，解除合同并请求债务人赔偿，因为只有在债权人接受的情况下才构成预期违约；二是不接受预期违约，合同继续有效。债权人可以选择在合同履行期到来之前债务人明确表示不履行之后立即采取措施，要求债务人进行损害赔偿，此时表明债权人接受了债务人的意思表示，预期违约成立。根据《美国统一商法典》第2-510条（3）规定，如果在合同履行过程中发生双方当事人违约的情况，则会对风险的负担产生根本影响，如果出卖人已经把符合合同要求的货物特定化，买受人在货物交付之前预期违约或者以其他方式违约，出卖人可以就自己保险不覆盖的部分在合理的商业期限内向买受人提出索赔。也就是说，虽然按照交付主义原则，在货物交付前损毁的风险应由出卖人承担，但如果买受人发生预期违约，此时的货物损毁的风险转为买受人承担。

如果债权人选择了第二种情况拒绝了债务人预期违约的意思表示，合同标的物的风险应该如何分担呢？债权人的拒绝可以认为是合同继续有效，债权人可以等到合同履行期到来之时再要求债务人进行赔偿。也就是说，当债权人拒绝债务人的预期违约意思表示时，预期违约不成立，那么风险负担的原则仍然按照交付主义原则分配。

二、实际违约情况下的风险负担

实际违约相对预期违约而言，是指合同履行期到之后，当事人违反合同义务的行为。实际违约可分为几种形态，如根本违约、不履行、履行瑕疵和延迟履行。

1.根本违约情况下的风险负担

在根本违约的情况下，风险的负担方式应当随债权人的救济方式的不同而有所区别。 《联合国国际货物销售合同公约》中第70条规定了出卖人根本违约时的风险负担规则：“如果出卖人已根本违反合同，第六十七条、第六十八条和第六十九条的规定，不损害买受人因此种违反合同而可以采取的各种补救办法。”也就是说，只有在出卖人根本违约时，买受人才可以采取如“宣告合同无效”的补救措施，此时风险的承担又转移给了出卖人。比如甲乙双方签订了国际货物买卖合同，买受人在收到货物验收后，发现货物是完全不符合合同约定的次品，此时虽然货物已经在买受人照管之下，但买受人可以以出卖人根本违约为由拒绝接受货物宣告合同无效。此时如果货物发生损毁灭失，则风险应由出卖人承担。另一种情况是出卖人根本违约时，买受人没有选择解除合同，而是承认合同继续有效并要求损害赔偿，修理货物等补救措施。此时货物正常交付，那么按照风险负担的一般规则，货物在交付之后的风险应该有买受人来承担，即便是出卖人已经根本违约，买受人所要求的赔偿损失也不应该包括风险发生所导致的货物损失部分。换句话说，买受人要求对不符合合同规定的货物进行赔偿或者重新交付替代货物，那么在买受人照管下的不符合要求的货物是否因为风险灭失与合同的根本目的没有关系，风险则理应由买受人承担，否则，出卖人既要承担重新交付货物的义务又要承担已经交付了的货物的风险，对于出卖人来讲有失公平。

2.不履行情况下的风险负担

如果出卖人无正当理由拒绝交付合同标的物，表明出卖人不愿履行合同约定的义务，实际上已经侵害了买受人的应得利益。因此，合同签订的目的落空，出卖人构成根本违约。出卖人拒绝交付的标的物自始至终都在出卖人的照管之下，与买受人无关，因此在此期间发生的货物损毁、灭失的风险应当由出卖人承担。

如果买受人拒绝受领合同标的物，风险负担的原则取决于买受人是否有正当的理由。假设买受人在验收货物时，发现货物质量与合同描述不符，因而拒绝受领，则在这种情况下拒绝受领是因为出卖人的根本违约，风险应当由出卖人承担。反之，假设买受人由于自身管理原因项目执行期推迟而拒绝受领，那么买受人构成违约，在此期间发生的风险应当由买受人承担。

3.瑕疵履行情况下的风险负担

（1）如果出卖人交付的货物有质量瑕疵，只有在其违反了合同实质性目的时，且买受人形式了拒收权的情况下，风险才由出卖人承担。我国《合同法》第148条规定，“因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。买受人拒绝接受标的物或者解除合同的，标的物毁损、灭失的风险由出卖人承担。”

（2）出卖人瑕疵履行数量不符的情况可分为多于约定数量或少于约定数量。《英国货物买卖法》和《联合国国际货物销售合同公约》中规定了部分履行的情况，如果出卖人交付了少于合同约定的货物数量，买受人可以拒收货物也可以接受货物，但必须支付相应的货款。如果出卖人交付了多于约定数量的货物，买受人可以接受合同约定数量的货物拒绝多余的货物，或者拒绝接受全部货物。当然买受人也可以接受全部的货物并承担多余部分的价款，同时，在全部货物交付后多余部分货物的风险也应该由买受人承担。但是，如果买受人拒绝接受多余部分货物，在发出正式通知后，如果此部分货物发生意外灭失，风险则应该转由出卖人承担。

4.延迟履行情况下的风险负担

（1）因债权人延迟受领造成的不及时交付。在买卖合同中，债权人的受领延迟指的是买受人针对出卖人的交付没有履行合同义务的一种违约形态，它与第一种情况的过错或者疏于配合不同。《德国民法典》第293-304条规定，在债权人因不受领货物而负延迟责任时，风险负担转移给债权人。《美国统一商法典》第2-510条也规定，违约情事包括延迟受领，所以在买受人延迟受领的风险，原则上也应该由买受人承担。可见在买受人受领延迟的情况下，出卖人已经完成其主要義务，各国法律普遍规定减轻出卖人的责任，出卖人对于自己的轻微责任或者对于风险造成的标的物损失不应承担责任，那么虽然货物没有实质意义上的交付，但此时的风险已经转移给买受人承担。

（2）因出债务人延迟交付的情况。各国法律对这一情况的规定都比较一致，《德国民法典》第286条、287条规定， 债务人应对交付延迟所产生的损害负担赔偿责任，如果延迟后交付对债权人无利益，则债权人可以拒绝受领标的物并对不履行要求损害赔偿。债务人应对延迟期间的任何过失负责，包括延迟期间因发生意外而造成的给付不能，债务人也应当负担责任。《智利民法典》中关于标的物的灭失一章中的第1672条规定：“如特定物因债务人的过失或在债务人延迟期间灭失，债务人的义务依然存在，但债的标的发生变更；债务人负担给付该物的价金并向债权人赔偿损害的义务。然而，如债务人延迟，而作为标的物的特定物因如它处于债权人权力之下仍不免灭失的意外事件灭失，则债务人仅应赔偿延迟造成的损害。但如果在意外事件之情形，如该物处于债权人的控制下即不会发生同样的灭失，债务人应负担给付物的价金和赔偿延迟损害的义务。” 也就是说，出卖人如果延迟交付导致合同目的不能实现的，即构成根本违约，此时出卖人应承担延迟期间标的物的风险造成的损失。

总结来说，在双方当事人的众多违约形态中，我们无法明确用法律规定哪种情况下风险就一定由哪一方承担，也不会存在某种法规适用于所有的情况，但法律应当根据当事人违约所产生的不同法律后果及损害程度来判断风险负担的原则。如果当事人的轻微过失不损害对方当事人的根本利益，则仅需要负担赔偿责任，风险的负担仍然应当按照一般情况下处理；但如果违约造成了合同目的落空或者对方当事人无合同利益，则应当同时承担风险损失和违约责任，如果当事人恶意违约，还应承担合同相关的间接损失。因此，不论是那种违约形态，只要构成根本违约，就会对风险负担原则造成影响。在司法实践中，需要充分尊重当事人意思自治，用现有的法律法规来弥补当事人的意思表示。

参考文献：

[1]冯大同.《国际货物买卖法》，对外经济贸易出版社，1993年版

[2]史尚宽.《债法各论》，中国政法大学出版社，2000年版

[3]惠从冰.《违约救济比较研究》，法律出版社，2013年版

[4]余延满.《货物所有权的转移与风险负担的比较法研究》，武汉大学出版社，2002年版

[5]李新天.《违约形态比较研究》，武汉大学出版社，2005年版

国际买卖合同违约责任 篇4

一、国际货物买卖合同的违约形式的分类

《联合国国际货物买卖合同公约》第二十五条规定：“一方当事人违反合同的结果，如使另一方当事人蒙受损害，以致于实际上剥夺了他根据合同规定有权期待得到的东西，即为根本违反合同，除非违反合同一方并不预知而且一个同等资格、通情达理的人处于相同情况下也没有理由预知会发生这种结果，”根据《公约》的这一规定，构成根本违约须具备以下三个条件。首先，必须存在违反合同的事实，这是构成根本违约的前提条件。其次，违反合同的行为给对方造成了损害，并且这种损害是实质性的，即实际上剥夺了受害方根据合同规定有权期待得到的东西。最后，违反合同的一方在订立合同时预见到或者没有理由不预见到会产生这种严重后果。

与根本违反合同相对应的是非根本违反合同，它是指一方当事人违反合同，但尚未给对方造成实质性损害的情形。凡是违约行为后果没有构成根本违约的，都是属于非根本违反合同的`行为。

区分根本违反合同和非根本违反合同，在国际货物买卖中具有重要意义，一方面它直接关系到受损害方可能采取何种补救措施，另一方面也是对违约方承担责任的限制。根据《公约》的规定，如果某种违约行为已经构成根本违反合同，受损害的一方就有权宣告解除合同，并有权要求损害赔偿或采取其他补救措施。如果某种违约行为不构成根本违反合同，即属于非根本违反合同，则受损害的一方不能解除合同，而只能要求损害赔偿或采取其他补救措施。

具体到买方和卖方来说，由于他们各方承担的义务不同，因而违约的情形也不一样。

卖方违反合同的主要情形有：

(1)不交货。这是指卖方拒绝交付货物买卖合同规定的货物。(2)延迟货。这是指卖方未能按照合同或《公约》规定的时间交货。(3)所交货物与合同不符。这是指卖方所交付的货物在品质、规格、数量或包装等方面与合同规定不一致。(4)所交货物具有争议性，即存在第三方的权利或请求。(5)提交的单据有瑕疵。这是指卖方提交的单据或者数量不全，或者内容与合同不符。

买方违反合同的主要情形有：

(1)不按合同规定交付价款。(2)不按合同规定收取货物。

二、国际货物买卖合同中对违约的补救措施

在国际货物买卖中，对违约的补救措施主要有以下几种：实际履行、损害赔偿、履约宽限期、中止履行合同义务及解除合同，

1.实际履行

实际履行是指一方不履行合同时，另一方要求违约方实际履行合同义务的一种补救方法。《公约》在吸收各国法律有关实际履行的规定的基础上也肯定了实际履行作为一种对违约的补救措施。但是《公约》有关实际履行的规定颇具特色。根据《公约》有关条款的规定，实际履行包括两方面的含义。第一层含义是指合同当事人一方可以要求另一方当事人按合同的规定实际履行合同义务。关于这一点，《公约》是充分肯定的。《公约》第二十八条规定：“一方当事人有权要求另一方当事人履行某一义务。”也就是说，买方可以要求卖方履行交货义务，卖方也可以要求买方支付价款，收取货物或其他义务。但是，根据《公约》第四十六条和第六十二条的规定，无论是买方还是卖方要求对方实际履行时，必须符合一个条件，即要求实际履行的一方当事人没有采用与实际履行相抵触的补救措施。所谓相抵触的补救措施，是指使实际履行成为不可能或不适当的补救措施。例如，就买方来说，已经解除合同或已购买替代物。既然合同已经被解除，即已终止了双方的合同义务，再要求卖方实际履行义务显然是不适当的。买方购买替代物的行为也是与要求实际履行的意图相矛盾。买方购买替代物，显然已放弃了要求卖方实际履行的权利。

2.损害赔偿

损害赔偿是对违约行为的一种最主要的补救措施，它是指违约一方用金钱补偿因违约而给对方造成的损失。下面以《公约》有关损害赔偿的规定为依据介绍损害赔偿制度的基本内容。

(1)确定损害赔偿责任的原则。《公约》在确定损害赔偿责任时只要求存在违反合同的事实以及造成损害，亦即当受损害方请求损害赔偿时，对违约方的过错没有举证责任。只要一方违反合同并给对方造成了损失，受损害方即可要求损害赔偿。

违约欠款买卖合同参考 篇5

老刘系合同签左后就卑左懵经理4万，本来谂住将D衫转手卖出后即刻就可以还番净低既6万，谁知天气回寒,夏装销售不理想，但是又快到期还钱，老刘急到乜锦，惟有去稳个以前的老友—张老板来“江湖救急”，卑张老板替自己还住果6万先，张老板看在多年交情的份上就同意了,懵经理知道左就谂：“老张想做冤大头，我求之不得拉，况且我还和李经理有合同，老张还不了还可以找老李，这6万反正走不脱,都系早罗早安心。”于是就应承左，但系又惊张老板反悔，于是懵经理和张老板、老刘又签左份合同，说好由张老板帮老刘还钱，签左合同，懵经理顺手打左个电话同李经理讲左声。但是，到左还钱的时候，张经理又岩好手头现金不足，懵经理无计，只有又去找李经理，叫老李替老刘还钱，李经理就不同意按照当时合同还钱，说：“冤有头债有主，既然老张答应替老刘还钱，那就与我无关了，有什么你就找他。”懵经理说：“我与老张点吾关你事，反正我和你有合同，白纸黑字，你点可以赖帐架?”李经理坚决不同意，无奈之下，懵经理来到法院起诉李经理，要求法院判决李经理按照当初合同约定还钱。

债务人：刘老板 担保人：李经理 债务受让人：张老板

本案中，懵经理同意老刘将债务转让给老张，并签订了合同，所以该债务是转让的债务，因此该转让是合法有效的。此时，老刘不再是合同的债务人，而应该由老张代为履行老刘的付款义务，以及由此产生的一切从债务和附随义务，如利息、违约金等等。

《合同法》第84条规定：“债务人将合同的义务全部或部分转移给第三人的，应当经债权人同意”，换言之，只要债权人同意，债务人可以与第三人协议将合同的义务全部或部分转移给第三人，由第三人承担，债务转移即告成立。转让债务的协议必须征得债权人的同意方才有效。因为在债务移转的情况下，第三人资信情况如何，是否具有情偿债务的能力，都直接影响到合同义务能否得以履行，债权人的利益的保障问题。如果债务人不征得债权人的同意的情况下，将债务随意转让给第三人，势必会因第三人不履行或不完全履行债务，导致对债权人利益的重大损害，所以债务移转必须要取得债权人同意。如果是合同义务的全部转让，那么原债务人已脱离了原来的合同关系，新债务人必须全面地履行合同义务;如果是合同义务部分地转让给第三人，那么，加入合同关系的第三人与原债务人一起共同向同一债权人承担合同义务。只有这样，才能充分地保障债权人的利益。债务转让，是指在不改变合同的前提下，债权人、债务人通过与第三人订立转让债务的协议，将债务全部或者部分转移给第三人承担的法律现象。

债务转让应但具备以下的条件：

1、须有有效债务存在;

2、被转移的债务应当具有可转移性(A性质上不可转移的债务，往往与特定债务人的人身具有密不可分的联系的债务，需要特定人履行的，不得转让);

3、第三人须与债务人就债务的转移达成合意;

4、债务承担须经债权人的同意。

担保法，问题是否在于第23条之规定：“担保期间，债权人许可债务人转让债务，应当取得保证人书面同意，保证人对未经同意转让的债务，不再承担担保责任。”

买卖合同违约金 篇6

1、案情介绍

台湾某出口商与斯里兰卡某进口商在签订的货物买卖合同中约定以CIF Colambo价格条件销售泼纹绸，合同价款共计514.50美元。但在产品接受出口检验时被发现其中混有不合格产品，约占货物全部39.4%，且卖方未予清理。因卖方在合同与信用证上均未标明在货物中混有不合格产品的比例，故当买方发现货物存在瑕疵后拒绝支付货款，并要求卖方减价赔偿损失。

2、案件结果

本案经双方协商后，卖方准备以未出口的下一批货物减价的方式，承担交货不符的法律责任，买方也同意按照汇票金额付款。卖方因此在另一批准备向买方装运出口的玩具制品中扣除价金总额中的150美元向买方供货。

3、基本理论

国际货物买卖合同的违约是指合同当事人无正当合法理由不履行或不按合同约定履行合同项下义务的行为。合同违约分为实际违约和先期违约。实际违约又分为根本性违约和一般违约。对于根本性违约，受损害方有解除合同之权，但对于未构成根本性违约的违约行为，受损害方则无权解除合同。

卖方违约的救济方法包括：要求卖方实际履行，减少价金，解除合同，损害赔偿等。买方违约的救济方法有三种，即要求买方实际履行，解除合同，请求损害赔偿。

本案所涉及的请求减少价金的救济方法，是指卖方交货不符合同规定时，买方提出的要求把合同价金减低，并按新价格计算价款后收取货物的一种救济方法。通过该种救济方法，买方达到了与请求赔偿损失同样的索赔目标。

4、案例分析

本案的卖方虽在产品出口检验时发现大量不合格产品，但未作任何清理即装船出口，且合同中未约定允许货物中混有不合格产品，致使卖方交货品质与合同不符，构成违约的卖方应承担相应法律责任。

买卖合同违约金 篇7

以下将从需要劳动者承担违约金出发, 对劳动合同违约金在实际案例中存在的问题等方面进行探讨。

一、《劳动合同法》违约金制度的案例评析

1. 劳动合同期限与服务期冲突

服务期指的是用人单位和劳动者在劳动合同签订之时或劳动合同履行的过程之中, 用人单位出资招用、培训或者提供特殊待遇后, 经双方协商一致确定的一个服务期限。只有当用人单位为员工提供了特殊待遇或出资招用、培训的情况下, 才有权设定服务期, 进而约定违约金。对服务期如何适用的问题, 应当区分以下几种情况:

(1) 双方约定的服务期短于劳动合同期限。用人单位在为劳动者提供某种特殊待遇后与其签订关于服务期合同, 并不影响双方原来劳动合同的履行。如果该期限短于劳动合同期限, 应当视为被劳动合同期限吸收。此时服务期的性质类似于劳动合同中约定的试用期限的性质。

(2) 双方约定的服务期长于劳动合同期限。服务期的约定可视为双方对合同期限的变更, 服务期的实质仍是合同期限, 该约定对双方都有约束力, 劳动合同应顺延至服务期满。劳动合同期满用人单位要求劳动者继续履行服务期的, 双方当事人应当续订劳动合同, 如双方续订劳动合同的条件不能达成一致, 双方应按原劳动合同确定的条件继续履行。

(3) 双方对服务服务期限没有特别约定。

如果用人单位为劳动者提供特殊培训或特殊福利待遇的, 对服务期限没有特别约定的, 服务期限以不超过5年为限, 劳动者提前解除劳动合同时, 其实际服务期限应参照该规定予以折抵;同时如果服务期限和折抵方法有特别约定的, 按特别约定处理。

2. 竞业限制及其违约金问题

《劳动合同法》对竞业限制的规定:

(1) 竞业限制的含义:所谓竞业限制, 是指为防止商业秘密在同行业间的泄露, 用人单位与掌握其商业秘密的员工通过竞业限制协议约定, 在员工离职后的一定期间, 不得从事或自己生产与原单位有竞争关系的同类产品或经营同类业务, 也不得到生产同类产品或经营同类业务且有竞争关系的其他单位任职, 用人单位将给予员工一定的经济补偿。

(2) 竞业限制条款的依据与范围:根据劳动合同法第二十三条第二款规定, 对负有保密义务的劳动者, 用人单位可以在劳动合同或者保密协议中与劳动者约定竞业限制条款, 并约定在解除或者终止劳动合同后, 在竞业限制期限内按月给予劳动者经济补偿。劳动者违反竞业限制约定的, 应当按照约定向用人单位支付违约金。

(3) 竞业限制条款适用人员:根据劳动合同法第二十四条, 竞业限制的人员限于用人单位的高级管理人员、高级技术人员和其他负有保密义务的人员。

(4) 竞业限制期限:劳动合同法第二十条第二款规定, 在解除或者终止劳动合同后, 前款规定的人员到与本单位生产或者经营同类产品、从事同类业务的有竞争关系的其他用人单位, 或者自己开业生产或者经营同类产品、从事同类业务的竞业限制期限, 不得超过二年。即竞业限制期限以劳动者离职后两年为限。

用人单位在运用竞业限制条款时, 应注意以下事项:

(1) 慎重确定负有竞业限制义务的员工范围。根据劳动合同法第二十四条规定, 下列人员可认定负有竞业限制义务的人员:高级管理人员、高级技术人员和其他负有保密义务的人员。其中的高级管理人员、高级技术人员较易认定, 难于认定的是“其他负有保密义务的人员”。

(2) 明确竞业限制的内容。法律保护用人单位的商业秘密和与知识产权有关的保密事项, 但用人单位的商业秘密究竟包括哪些, 什么样的秘密才可以称得上法律所指的商业秘密?根据《反不正当竞争法》规定, 所谓的商业秘密, 是指不为公众所知悉、能为权利人带来经济利益、具有实用性并经权利人采取保密措施的技术信息和经营信息。因此, 用人单位如欲使其技术信息和经营信息获得法律保护, 应当采取书面规定。

二、《劳动合同法》违约金制度的完善建议

1. 对接受了培训的劳动者设定违约金的条件过于苛刻。

草案规定, 用人单位为劳动者提供培训费用, 使劳动者接受6个月以上脱产专业技术培训的, 才可以与劳动者约定服务期, 进而约定违约金。目前, 企业在员工培训上的投入也是非常少的, 主要的顾忌是担心接受了培训的员工“跳槽”给企业带来损失。

2. 规定违约金赔偿损失的范围和赔偿数额的计算方法太少, 应该规定例外的情况或者规定违约金的上限。

损害赔偿范围应包括工资、福利、社会保险待遇、劳动保护待遇、工伤待遇、医疗待遇、女职工和未成工特殊保护待遇的损失及劳动合同约定的其他赔偿费用。

3. 应该确定有利于劳动者的解释原则。

如果劳动者和用人单位因为合同条款发生争议怎么解释, 《劳动合同法》没有规定。鉴于二者地位相差悬殊, 一般各企业和公司都是处于强势地位, 而大部分劳动者都是处于弱势行列, 应该确定有利于劳动者的解释原则。为了保护劳动者的利益, 特别是合同约定违约金明显高于实际造成用人单位的经济损失, 应当允许劳动者申请劳动争议仲裁委和法院调整过高违约金, 适度授予仲裁员和法官自由裁量权, 防止违约金具有惩罚性质。

参考文献

买卖合同违约金 篇8

一、问题的提出：从现实中发生的真实案例说起

案例一 张某以按揭付款方式与开发商签订了《商品房买卖合同》，就付款方式合同约定如下：房屋价款60万元，买卖双方同意买受人以按揭方式支付购房款。约定定金3万元，首付款为总房款的20%，即人民币12万元，由买受人于合同签订之日起3日内支付；剩余购房款，即人民币44万元，由买受人向某商业银行申请贷款支付。合同签订后，张某依约支付了3万元定金和相应的首付款，但在申请银行贷款的时候遇阻，贷款拖了一个月始终未放下来。原来，张某曾经将信用卡借给朋友使用，被刷爆，后偿还延迟，影响了张某的信用记录，银行拒绝向张某发放贷款。因贷款未获批准，张某无力支付剩余购房款，于是向开发商提出退房。开发商同意退房，但拒绝返还定金和首付款。

案例二 家住南京的王某，欲通过一家房屋中介公司在市中心购买一套二手房，遂与某房屋中介公司签订了一份《二手房买卖中介合同》，约定中介费用为房屋价款的百分之一。后经过中介公司的介绍，王某看中了刘某的一套房屋，并与刘某签订《房屋买卖合同》，约定房屋价款100万元，买受人先支付3万元定金，首付款40万元在七天内交付给出卖人，剩余房款由买受人通过按揭贷款的方式支付。买受人需在合同签订之日起30日内办理完毕全部贷款手续，并保证出卖人收到贷款。合同签订后，王某依约支付了首付款，并及时将贷款申请材料递交银行。一个月很快过去了，但王某的贷款却始终未放下来。后经过多方打听，才知因王某的身份证号码与他人的身份证号码相同，所以银行拒绝发放贷款。得知这些消息，王某随即到了派出所进行查询，结论是王某的身份证号码是正确的。王某持派出所开具的证明，又到了该商业银行，银行看了证明仍是拒绝发放贷款。因贷款未获批准，王某无力支付剩余购房款，无奈提出解除合同。三方就定金和中介费用支付发生争议。

从上述两个案例中，我们不难发现商品房按揭贷款未获批的情况下，买卖双方甚至中介第三方都将面临一定的法律风险，遭受一定的损失，为了尽量保全己方的利益免受损失而发生一系列的纠纷。我们需要从《合同法》的相关规定寻求救济，厘清这种情况下合同双方当事人的权利义务，从而为公平合理地解决纠纷提供法律上的依据。

二、问题的分析：按揭的法律性质初探

（一）商品房按揭贷款的性质

“按揭”一词是香港人对于英美法系中的一种物品的担保方式“Mortgage”的翻译。个人住房按揭贷款一般是指购房人将与房地产销售商之间的房地产买卖合同标的抵押于银行，银行将一定数额的款项贷给购房人并以购房人的名义将款项交与房地产商的法律行为。具体而言，按揭是由房地产开发商、贷款银行、商品住房买受人三方共同参加的融资购销楼房的行为；买受人与房地产开发商签订商品住房买卖合同、支付不低于一定比例的首期购房款后，由买受人将所购商品房设定物的担保，向银行申请购房余款的贷款；银行收存买受人所购商品房的权利证书和文本，并将购房余款一次性划归房地产开发商；房地产开发商向银行承担买受人按期还款付息的连带责任保证或者回购用于担保的商品房、并以回购款优先偿还银行贷款本息的责任。

按揭贷款于20世纪90年代始从我国香港地区移植到我国大陆，所以相关的法律规定相对较少，对商品房按揭的定性尚不明确。学术界一般认为，商品房按揭贷款的法律性质属于让与担保。

（二）现行法律的依据

2003年公布的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条第二款规定，“因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买收人。”该条款成为许多买受人主张权利，要回首付款、定金甚至中介费的依据，然而每个个案中关于“因不可归责于当事人双方的事由”的判断存在争议。

三、法律的运用：按揭商品房买卖中当事人权利义务分析

法律是朴素的，是为解决实际问题而产生的。在按揭贷款未获批准的情况下，房屋买卖合同当事人的关于首付款和定金返还问题，以及房屋中介合同当事人中介费支付或返还问题要根据具体的案件情况做出不同的处理。

（一）一手房买卖中首付款和定金纠纷处理

在一手房买卖中，购房者与开发商基于合意签订商品房买卖合同或者预售合同。合同中，买卖双方约定首付款支付以及余款通过银行贷款支付，此时买卖合同成立并且生效。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定，“未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的”，一方当事人可以请求解除合同。即是说，按揭贷款合同未能签订，已经签订的商品住房买卖合同可因解除而终止，商品住房买卖合同终止，出卖人的经营利益就不能得以实现。这种情况下，按揭贷款没有申请下来，而迫使买卖合同无法继续履行，开发商应当将购房者支付的首付款返还给购房者。至于购房者支付的定金是否需要返还，则要考虑按揭贷款没有获批是否由于不可抗力或者其他不可归责于双方当事人的事由了。根据“定金罚则”，支付定金一方违约的则不能要求返还定金，收取定金一方违约的则要双倍返还定金。案例一中，张某因为信用记录不良而无法申请按揭贷款，自然要承担违约责任。尽管是张某的朋友透支了他的信用卡影响了其信用，但这都是由于张某一方的原因导致按揭贷款未获批，张某存在过错或过失。如果双方没有约定定金，则根据买卖合同中的违约条款，支付违约金。若未约定违约金条款，守约一方可以根据实际损失要求赔偿违约金。

（二）二手房买卖中中介费用支付问题

1.二手房买卖中介合同的性质

我国《合同法》第四百二十四条规定，居间合同是指居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。

二手房屋买卖中介合同属于居间合同，合同中中介公司一方的主要义务就是提供订立合同的机会或者服务，因此一般情况下，只要房屋买卖双方签订了房屋买卖合同，不管按揭贷款有没有申请下来，房屋买卖合同是否履行完毕，都不影响中介费的支付。通常情况下，中介合同中也会约定在买卖双方签订好合同后支付中介费。如因按揭贷款未批，而解除房屋买卖合同的，买受人无权要求中介公司返还中介费用。

2.中介费与劳务费的区别

与中介费不同，劳务费不以促成合同的成立为前提，它是对中介公司从事居间活动必要支出的一种补偿。我国《合同法》第四百二十七条规定，居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。根据这项规定，我们可以看出二手房买卖中介费是以促成签订买卖合同为充分必要条件。之后进行的买受人向商业银行申请按揭贷款是否被批，与中介公司无关，中介公司不承担风险。因此，案例二中王某没有理由要求中介公司返还中介费。

那么，王某是否能基于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定要求出卖人返还定金呢？王某既没有过错也没有过失，但是客观上，的确是由于王某一方的原因导致房屋买卖合同不能继续履行。在合同没有约定的情况下，只能依照法律的规定来确定责任归属。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条对因商品房贷款担保合同不能成立导致商品房按揭合同解除问题如何解决有所规定，但是对于哪种情形下才是“因当事人一方原因”，哪种情形下可以认定为“不可归责于双方当事人原因”并没有做出进一步的解释说明，司法实践中看法也不尽统一。笔者认为，不可归责于双方当事人的原因，仅限于不可抗力、国家政策的变更等原因。案例二中，银行的主观审查行为导致王某的按揭贷款未批，不属于上述范畴。王某一方的原因导致合同不能继续履行，可以请求返还首付款，但是也要承担不予返还定金的违约责任。

四、法律的建议：防范法律风险的几点做法

上述讨论都是基于合同当事人未就按揭贷款不批情况下，剩余房款支付方式或者合同履行方式，以及定金、首付款、中介费等未作出约定时的前提下开展的。

现实生活中，很多因按揭贷款未批，买卖合同无法继续履行，而让购房者承受了不少不必要的损失。其实，购房者在以按揭贷款购买商品房时，更加谨慎周全一点，就能避免很多不必要的纠纷。

（一）签订合同前自查还款能力

购房者在签订购房合同前，一定要明确自己的个人信用系统有没有问题，自己是否在限贷范围之内。按揭买房，第一关就是要提供个人的月供收入比资料，即贷款人按揭贷款的月还款额不得超过其可支配收入的百分之五十。所以，购房者通过按揭贷款买房时，首先应对自己的偿还能力有正确的判断，最大可能地保证申请的贷款数额能够如期获准。

（二）关注违约条款的赔付

近年来，个人住房按揭贷款的市场准入门槛相比前些年提高了不少，这也使得贷不出款而退房的情况开始增多。因此，在签订购房合同时，一定要留心关于逾期付款的条款，否则，可能面临高额违约金赔付的问题。

（三）签订补充协议

为了避免按揭无法顺利办结，商品房买卖不能继续履行而导致违约的情况发生，买房者可与卖房者在补充协议中做一个约定，即增加一条“如非双方故意或重大过失导致按揭贷款不能如期申请下来，由买卖双方协商余款支付方式或者解除购房合同，双方互不承担违约责任”的条款，用约定排除法定，规避违约风险。

五、结语

在高房价的时代，以按揭方式购买商品房成为越来越多人的选择，因贷款未批导致房屋买卖合同不能继续履行的违约纠纷也不断发生。一方面，我们要运用合同法理以及相关法律知识，正确划分合同各方当事人的权利义务，运用现有法律规定判断违约责任的承担，解决已经发生的法律纠纷。另一方面，提出合理建议，提醒买房者更加审慎地进行商品房按揭贷款行为，规避法律风险，减少纠纷的产生。

参考文献：

1.唐烈英.商品住房买卖按揭贷款法律问题研究.法律出版社.2008

2.王闯.让与担保法律制度研究.法律出版社.2000

买卖合同违约金 篇9

【推荐下载】房屋买卖合同违约条款有哪些

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如今房地产炙手可热，房地产交易也越来越为人们所知。为了保证房屋的交易公正严明，买卖双方能够踏实的进行房屋交易，双方大多会签下房屋买卖合同，以减少日后不必要的纠纷与麻烦。合约就像一种规则，那么，规则就总有被打破的时候，即出现房屋买卖合同违约的情况。那么，具体的房屋买卖合同违约条款有哪些呢？ 房屋买卖合同的违约条款主要有以下几种：

一、预期违约。

我国商品房买卖合同的预期违约形态与一般合同基本一致，可分为两种具体类型：(1)预期拒绝履行，指合同有效成立后至合同约定的履行期届至前，一方当事人以言辞或行为向另一方当事人表示其将不按约定履行合同义务。

(2)预期不能履行，指在合同履行期届至前，有情况表明或一方当事人根据客观事实发现另一方当事人届时不能履行合同义务。我国《合同法》第108条对预期拒绝履行做了规定，而第68条关于不安抗辩权的规定，则兼含有以上两种类型的具体表现行为。

二、实际违约。

主要包括商品房买卖合同当事人届期不能履行债务和届期拒绝履行债务两种。此处不能履行和拒绝履行均发生在履行期届满后，其最终反映形式为迟延履行或不履行。

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迟延履行包括债务人迟延履行和债权人迟延履行。根据《合同法》的规定，债务人迟延履行的，应承担迟延履行的违约责任，承担对迟延后因不可抗力造成的损害的赔偿责任。债权人迟延履行表现为债权人对于债务人的履行应当接受而无正当理由拒不接受，即迟延受领。

三、不适当履行。

即指虽有履行但履行房屋质量、面积不符合合同约定或法律规定的违约情形。房屋质量不适当履行包括瑕疵履行和加害给付两种情形。瑕疵履行是指房屋存在质量问题的商品房买卖合同违约情形。在此情况下，债权人可依法要求对方承担修理的违约责任，除了以承担违约责任方式解决合同纠纷外，守约方亦可要求依法解除商品房买卖合同以解决商品房买卖合同纠纷。加害给付，是指债务人因交付的房屋的质量缺陷而造成他人的人身、财产损害的行为。

四、其它违约行为。

是指除上述违约情形外的其他履行附随义务时存在的违约行为。

购房合同中违约多数由开发商引起，实践当中，最为觉的开发商违约责任形态主要包括：逾期交房、面积出现误差、设备及装修不符合合同约定、变更规划设计、房屋质量不合格、未按期办理产权过户手续等，我国《商品房销售管理办法》及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷若干问题的解释》对上述违约情形均作出了较为具体明确、便于操作的规定。

以上内容详尽的概括描述了房屋买卖合同违约条款，希望能够帮助到有需要的买卖双方。同时，亦可以帮助签约的买卖双方，避免以上情况，从而避免以上违约情况，减少不必要的经济损失。如果遇到更复杂的情况，可以直接咨询律师，例如365律师寻求最快捷高效的帮助。

买卖合同违约金 篇10

作者：张虎律师

近期，国内一线大城市出现了房价暴涨的态势，房价的上涨催生了卖方毁约另行涨价出售的情况，因此引起较多的二手房买卖纠纷。如果房屋价格波动较大，从签订合同到过户前，可能房子前后相差几万、几十万甚至上百万，多数卖方还是会遵守合同的约定，但也有一些卖方选择违约支付买方违约金，拒绝履行过户义务。签订合同后卖方涨价的情况下，买家应该如何维权呢？

2016年1月，家住上海的郭先生通过某房产中介购买了李女士一套二手房，双方签订的《房屋买卖合同》约定房屋总价380万元，首付260万元，贷款120万元。合同签订当日支付定金10万元，45日内支付260万元首付款。贷款办理下来后20日内办理房屋产权转移登记手续。之后郭先生和李女士及房产中介共同签订了《三方协议》，约定贷款一次没批的，李女士应配合郭先生换其他银行再次申请贷款，直至贷款批准为止。就在等待贷款审批的这段时间，李女士这套房子市场价格看涨，且已有买方表示愿意多出40万元全款购买。李女士告知郭先生房子不卖了，并表示可以将定金和首付款退给郭先生。郭先生和房产中介业务员多次找李女士协商，李女士态度坚决要求解除合同。郭先生无奈之下向法院提起诉讼，要求继续履行合同并办理过户手续。以下为卖方涨价违约情形下法律分析：问题一：可否要求卖方继续履行房屋买卖合同并办理过户手续？根据双方《房屋买卖合同》及《补充协议》的约定，贷款获批后20日内，李女士应配合郭先生办理房屋所有权转移登记手续。逾期不办理的，李女士构成违约。对于郭先生来说，继续履行合同可以以较低的价格成交买房，但是存在诉求无法实现的风险，因为如果卖方一房二卖并且已经与第三方办理了过户手续，且第三方为善意的情况下，即出现了《中华人民共和国合同法》第110条规定的事实上不能履行合同的情况，那么买方要求继续履行房屋买卖合同的诉求显然是无法实现的。问题二：可否要求卖方按照定金罚则承担违约责任？如果买方同意卖方不再履行房屋买卖合同，在买方已经支付定金的情形下，有权要求卖方双倍返还定金。该诉求的法律依据为《中华人民共和国合同法》第115条：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”上述郭先生与李女士房屋纠纷中，双方约定的定金金额为10万元，在郭先生支付了定金的情况下，李女士要求解除房屋买卖合同的，则其需返还郭先生20万元。该情形需要注意的是定金的金额不能超过合同总金额的百分之二十。如果约定定金金额超过合同总价的百分之二十，根据《担保法》第91条规定：“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。”即超过百分之二十的部分不具有定金罚则的效力，例如双方约定的定金金额为合同总金额的30%，如果卖方收了定金但不履行约定债务，在此情况下人民法院将判决双倍返还即40%的合同金额，另外的10%按预付款处理。问题三：可否直接要求卖方赔偿经济损失？如果买方既不要求卖方继续履行合同，也不适用定金罚则追究卖方违约责任，而是要求卖方直接赔偿经济损失，是否有法律上的依据。在此情况下，买方可以向卖方主张因卖方违约而给其造成的损失，包括直接损失和预期可得利益的损失。其中房屋涨跌损失的确定，可参照以下方式：一是双方协商确定的，从其约定；二是双方不能协商确定的：原则上可比照最相类似房屋的市场成交价（首先是同幢相同楼层及房型；其次是相邻幢同楼层及房型；再次是相同区域内房屋）与买卖合同成交价之差确定房屋涨跌损失；无最相类似房屋比照的，可通过专业机构评估确定房屋涨跌损失。守约方损失的认定还应综合考虑守约方的履约情况、违约方能预见的因房屋价值涨跌而产生的损失以及双方是否已采取必要措施防止损失扩大等因素。