工商银行项目贷款

工商银行项目贷款（共8篇）

工商银行项目贷款 篇1

（一）借款申请报告（企业概况、总投、自筹及贷款金额、期限等）

（二）借款人营业执照（正副本）、组织机构代码证、税务登记证（正副本）、开户许可证、贷款卡、外资企业批准证书、外汇登记证、企业章程、验资报告、内资（外资）企业登记基本情况表（工商行政局打印）、董事会成员名单和身份证复印件（含法人代表），对需年检的，还应有最新年检证明。法人股东提供执照——验资报告，个人股东提供身份证（通行证）复印件

（三）经审计近三年财务报表和最近一期财务报表（及最近一期科目明细附注）。经营期不满三年的，依据实际经营期限提供财务报表。贷款项目同时由借款人股东出资或承担还款责任的，股东应按上述要求提供财务资料。

（四）项目可行性研究报告（电子版及加盖对方资质影印版）

（五）国家有权部门对项目的审批、核准或备案文件

（六）国家有权部门对项目在环境保护、土地使用（土地权证、出让合同及缴款凭证）、资源利用、城市规划、安全生产等的方面批文或核准文件

（七）项目资本金和其他建设资金筹措方案及其落实情况证明资料(八)涉及担保的，还应提供贷款担保相关资料。参照

（二）（三）

（九）贷款行要求的其他资料

（十）财政部门或主管部门关于项目资本金投入预算的相关证明

尚未向国家有权部门履行完毕相关手续的，可暂不提供上述第（五）、（六）项规定的文件，但应提供相关办理进展情况并在放款核准提供相应文件。

固定资产投资活动如不涉及项目可行性研究报告、国家有权部门审批核准或资本金要求，不提供上述第（四）至

工商银行项目贷款 篇2

小额信贷最早于七八十年代进入我国, 经历了长时间发展, 形成了三种运行模式:其一是由政府主导的, 比如扶贫基金开展的小额信贷;其二是由国际捐赠等方式形成的民间小额信贷组织;其三是由农信社等正规金融机构提供的小额信贷。经过多年发展, 小额信贷在中国取得了一定的发展和进步, 但也出现了很多问题, 其中为贫困人口提供金融服务与机构自身可持续发展就是小额信贷两个既相互联系又相互矛盾的目标, 也成为主要的难题。世界银行扶贫协商小组CGAP认为, 合适的机构提供高质量小额信贷需要遵循持久性、规模、服务的深度、财务自负盈亏这四个原则。然而, 小额信贷的持续性和盈利性问题比较突出。

为了走可持续发展的道路, 近些年, 小额信贷机构的运作正变得越来越商业化。在国外, 不仅非政府组织 (NGO) 和非银行金融中介正致力于转变为持证银行或获允吸收公众储蓄, 而且大的银行和其他金融机构也注意到小额信贷能够给他们带来业务上的多元化。同样, 在我国, 很多金融机构, 如信用社也在努力重新成为提供一系列区域金融服务的领先者, 而被誉为国内第五大银行邮政储蓄银行也已经开始瞄准了小额信贷市场。小额信贷公司也终于获准开办, 跻身金融行业。

国际小额信贷的发展趋势出现由福利小额信贷向制度小额信贷发展的趋势, 也就是小额信贷的商业化运作, 我国也不例外, 近年来, 金融机构开展小额信贷的比重最大, 随着这些趋势, 小额信贷还出现农村向城市发展的趋势, 即小额信贷不仅仅为了扶贫, 还面向城乡一切中低收入者, 包括个体工商户、微小企业、下岗工人、农户等。

与此同时, 城市商业银行经过多年发展, 财务状况进一步改良, 其“市民银行、中小企业伙伴”的定位也基本成为公认, 自2005年起, 一些城市商业银行开始或多或少涉足了比中小企业贷款更微小的小额信贷。

二、中国工商银行小额信用贷款业务存在的问题

(一) 大众消费观念落后

目前, 信贷消费正渗透到中国人生活的方方面面。住房、汽车、教育、医疗、旅游、大额耐用消费品等信贷消费品种, 正逐步为人们所接受。但是信贷消费一直没有形成应有的热潮。旅游信贷就是最明显的例子。据有关资料显示, 中国工商银行广东省分行自推出旅游贷款服务一年来, 仅办过几例旅游消费贷款。观念滞后, 信用消费方式认知度不高等严重阻碍了信用消费的发展。

(二) 贷款额度偏小

随着经济的发展, 城乡居民自主创业的意愿和意识愈加强烈, 资金需求也日益旺盛。然而由于小额信贷业务的额度所限, 通常不能满足其资金需求。目前, 工商银行的个人小额短期信用贷款额度起点为2000元, 贷款金额不超过借款人月均工资性收入的6倍, 且最高不超过2万元。如继续按上述限额授信, 仍有相当大的资金缺口。因此, 小额信用贷款额度偏小, 无法满足客户的实际需求。

(三) 贷款期限较短

目前小额信贷的服务对象多为中低收入者, 而工商银行的小额信用贷款贷款期限却在1年 (含) 以下, 且一般不办理展期, 如果的确因为不可抗力原因而不能按期还贷的, 经贷款人同意可延期一次, 但累计贷款期限不得超过1年。而农民、下岗失业人员等低收入群体一般没有固定的收入, 这就容易造成贷款逾期, 不仅加大了贷户的利息负担, 影响其还款的积极性。而且, 不利于反映贷款质量的真实性;不利于金融机构合理安排资金, 提高资金使用效益;更影响金融决策的针对性和有效性。

(四) 小额信贷模式单一

部分地区小额信贷的开展没有与农业产业化经营结合起来。由于信息的不对称, 造成得到小额贷款的农户产品销售难, 或无法防范市场风险、无法抵御自然灾害, 小额贷款的使用效率和经济效益大打折扣。

(五) 贷款信用制度缺乏

前些年, 由于金融机构电子化建设水平较低, 历史信用记录缺失, 信贷调查仅依靠信贷员对客户的部分了解, 难免存在调查不实、风险估计不充分等现象。加之, 一些地区金融生态环境相对较差, 部分客户存在逃债赖债思想, 贷前调查质量可想而知。

三、商业银行小额信用贷款存在问题分析

(一) 国家相关政策法规尚未健全及商业银行经营的局限性

世界上任何企业都是以盈利为目的而才能生存的。然而小额信贷的本质却是一种特殊的金融扶贫活动, 它的根本宗旨和目标是运用创新的金融手段和制度为目标群体——穷人或低收入客户——摆脱贫困提供持续有效的服务。但是, 在我国有关扶持小额信用贷款的国家相关政策法规仍在探索中, 再加上小额信贷的可持续性与商业银行经营的目的存在矛盾。以上原因也是制约着小额信用贷款发展缓慢的重大因素。

(二) 消费观念未发生根本改变

由于我国传统观念的影响, 信用消费这种超前消费方式被人们认为是“拿明天的钱过今天的日子”的消费方式, 消费信用所带来的负债及利息使人们在对预期收入不确定的情况下, 心理上形成了巨大的风险压力。再加上我国传统观念及社会舆论的影响, 不愿欠债的心理使得人们并不愿涉足这种超前的信用消费。“量入为出”的消费观念至今还存在于不少的国人脑袋里, 他们习惯与精打细算的生活。有的人认为, 做什么事都要量力而行, 不管是借了别人的钱, 还是借了银行的钱, 心里都不踏实, 哪些借钱花的人根本不是过日子的。所以消费观念的未转变就严重阻碍了信贷消费的发展了。

(三) 客户信用评价管理欠缺

1. 客户信用评价的随意性

在我国, 经过二十多年的发展和市场洗礼, 目前规模较大的全国性评级机构只有大公、中诚信、联合、上海新世纪4家。然而申请小额信贷的客户却是数不胜数的, 因此, 商业银行出于对客户信用评级的成本以及信用贷款额度偏小的考虑, 都不愿意邀请具有公信力的评级机构对小额贷款客户的信用进行评级。取而代之的是, 客户的信用评级工作由商业银行的工作人员进行, 然而商业银行的工作人员并不精于这一领域, 所以客户的信用评级往往是不准确的。

2. 不更新客户信用等级

根据我国建立的银行企业征信系统的特点, 一般是不对社会公开的, 仅供银行同业人员相互交流信息, 因此可以说是相对封闭的;但是中国商务部、发改委和各省市自主建设的征信系统却是开放的系统, 可以把信息提供给社会各类专业中介服务公司, 它所收集的信息渠道比银行信贷覆盖面更广, 信息更零碎。然而商业银行却没有利用这些公开的征信系统, 导致客户信用等级不能及时更新。

(四) 小额信贷风险防范制度严格

据银行有关人士介绍, 出于对客户小额信贷风险防范的意识, 信贷手续相当的复杂。而这复杂的手续也是造成消费信贷业务不能开展的重要原因。市民对信贷充满热情, 但却不少人都在复杂的手续和资格信用审查面前知难而退。通过查阅资料可知, 目前, 中国工商银行的信贷业务申请流程就如图一一样需要七大步奏, 并且还要上交相关的许多资料。

注:项目贷款另需进行项目贷款评估

四、决小额信用贷款存在问题的对策、建议

(一) 加大对银行小额信贷业务的扶持策略力度

当前商业银行开展的小额信贷业务是国家利用金融与市场的手段帮助城乡居民增加收入、脱贫致富的良策。因此, 政府有必要也有责任帮助其克服运行过程中的障碍与不足。政府可以利用中央银行再贷款或以其他形式对资金欠缺地区的商业银行给与一定的资金支持;在可能的情况下, 政府还可以考虑拨出一定的资金来作为小额贷款的坏账准备金, 用于弥补因自然灾害等不可抗拒因素形成的小额信贷损失, 减轻信贷风险;政府还可以通过减少税费来扶持小额信贷, 如对小额信贷给予减免营业税与所得税, 从而减少商业银行等金融机构的经营成本, 激发其发放小额贷款的积极性, 增强可持续发展的活力。

(二) 创新小额信贷模式

进入21世纪, 随着我国加入世界贸易组织, 金融对外开放逐步加快了步伐, 国内大大小小的商业银行审时度势, 均把个人金融服务作为战略转型的重点和赢得未来竞争的关键, 个人金融业务进入了快速发展的“战国时代”。所以, 小额信贷业务要想生存就必须在其原有的基础上再进行创新以适应新的时代。比如, 商业银行对客户进行小额信贷业务的时候可以不单纯地只是贷款, 银行可以在这业务基础上推出相应的增值服务, 如贷款运用专业指南、创业指南等等。

(三) 加强信贷人员管理

小额信贷的信贷业务是由每一个信贷人员的具体工作实现的, 他们面对着千家万户。信贷员的工作质量直接影响着机构的质量, 因此, 明确信贷员的基本职责对于加强信贷员的管理, 实现信贷业务的正常运行和确立小额信贷的形象有很重要的意义。一般来说, 信贷员的工作职责主要包括识别客户、放款和收款、客户贷款使用的监测、填写报表、报告等。

(四) 加强贷款信用环境建设

1. 加快征信体系建设

要依托全国集中统一的企业和个人信用信息基础数据库, 尽快规范、完善相关档案资料。要积极主动加入企业和个人信用信息基础数据库, 实现金融机构的信息资源共享, 提高贷前调查的全面性和准确性, 不断提高风险的识别、评估、控制水平。

2. 规范评级授信行为

在评定信用户、创建信用村 (镇) 和信用市场过程中, 既要注重发挥市场的作用, 又要充分维护商业银行的经营自主权。要建立健全信用档案, 实行动态管理, 及时掌握其生产经营动态, 按年进行年检, 该升级的升级、该降级的降级, 真实地反映其信用程度, 有效防范信贷风险。

3. 改善社会环境

首先, 相关商业银行应积极开展诚信宣传, 在社会上营造“守信光荣、失信可耻”的氛围。其次, 必须让贷户明白小额信贷的法律责任, 使贷户在思想上增强遵守法律的自觉性。再次, 送金融法律知识到户, 增强贷户的法律意识, 形成讲信用的自我约束力, 为小额信贷业务的健康发展营造良好的社会诚信环境。

(五) 完善小额信贷的管理信息系统

个体工商户银行贷款三大窍门 篇3

上半年,在国家宏观经济调控作用下,银行存贷款增幅双双回落,这使得本来就融资难的个体工商户迈过银行门槛的路更加举步维艰。不过,如果学会科学地选择贷款品种,你还是可以取得银行贷款,让你的融资之路变顺畅。

创业贷款:活用政策积极申请

青岛的个体户王先生,年初看准了青岛大学附近的公寓市场,打算在附近租3套民房,装修后出租给学生。按照预算,装修以及购置简单家具的开支3万元,3套房子预付租金共需2万元,总的启动资金为5万元。由于积蓄有限,他去找一位在青岛农行从事信贷工作的朋友帮忙,在朋友的指点下,他以自住的住房作抵押,到农行办理了该行退出的个人创业贷款。依靠这笔创业贷款,刘先生的公寓很快开了张,扣除贷款利息等开支,每月的房租净收益在3000元左右。

创业贷款是指具有一定生产经营能力或已经从事生产经营活动的个人,因创业或再创业提出资金需求申请,经银行认可有效担保后而发放的一种专项贷款。符合条件的借款人,根据个人的资源状况和偿还能力,一般可获得单笔最高50万元的贷款支持;对创业达到一定规模或成为再就业明星的,还可提出更高额度的贷款申请。创业贷款的期限一般为1年,最长不超过3年;为了支持下岗职工创业,有的银行对他们的创业贷款的利率进行适当下浮;许多地区政府和银行部门联合推出的下岗失业人员创业贷款还可以享受60%的政府贴息。

抵押贷款:产权预押收益自取

李先生原本自家经营日用百货,后来他打算购置某黄金地段的沿街商业房一处,但房价至少要70万,他费尽周折也只筹借到了45万,在朋友的建议下,他找到了所在地的工行信贷处,在银行工作人员对房屋进行价值评估后,银行同他签署了拟购房子抵押的协议,并向他提供了商用房抵押贷款30万,期限为10年。顺利地接手后,他很快就将房子出租,由于地段很好,每月租金和还贷的利差让他稳稳收入2500元。

抵押贷款是指按照担保法规定的抵押方式,以借款人或第三人的财产作为抵押物而发放的贷款。目前,银行主要开展的是房屋和汽车的抵押贷款。办理抵押贷款时应由银行保管抵押物的有关产权证明,特别是对于房屋按揭和汽车贷款,房子你可以用着,汽车你也可以开着,不过严格地说,这些产权已经抵押给银行了,你拥有的只是使用权。目前,车抵押贷款一般不超过购车款的80%,贷款期限最长不超过5年。房屋抵押贷款,贷款金额一般不超过拟购商业用房评估价值的60%,贷款期限最长不超过10年。

质押贷款:挖掘资源充分利用

刘女士想开一家柯达彩扩店连锁加盟店,根据合作协议,她需要9.9万元的启动费用。她手中现金只有4万元,但在有一张10万元的定期存单,由于提前支取会造成较大的利息损失。在银行理财师的建议指导下,她办理了定单质押贷款,获得了银行7万元的贷款。既及时筹齐了创业资金,又避免了提前支取的几千元的利息损失。

目前,银行设置了以存单、国库券、保单、个人信用等信贷资源为质押的个人贷款。目前较普遍的是存单、国库券质押。存单质押贷款的起点一般为5000元,每笔贷款不超过质押面额的80%,在银行网点当天即可取得贷款。国债质押贷款的起点为5000元,每笔贷款不超过质押国债面额的90%;贷款期限最长一般不超过凭证式国债的到期日,若用不同期限的多张凭证式国债作质押,以距离到期日最近者确定贷款期限。另外,如果征得亲友的书面同意,并同时出示本人和亲友的有效身份证件,还可以用亲友的凭证式国债办理质押贷款。

不过需要指出的是,无论办理何种贷款,都必须按照合同的要求按期偿还本息,如果不能按时还款,银行会收取一定的滞纳金,并会根据情况采取扣收抵押、质押物,追究担保方责任等措施。另外,银行还会将借款人的信用情况记录为“不良”,信用制度完善后,借款人一旦有了不良记录,那么在各家银行都会遭到“封杀”。

贷款之外2条融资渠道

目前,中小工商户除了银行贷款的融资渠道外,主要还有典当贷款和民间贷款两条渠道:典当贷款是以实物为抵押,以实物所有权转移的形式从典当行取得临时贷款的一种融资方式。典当物品的范围包括:金银珠宝、古玩字画、有价证券、家用电器、汽车、服装等私人财物。典当行一般按照抵押商品现时市场零售价的50%-80%估价,到期不能办理赎回的可以办理续当手续。典当贷款不受贷款额度限制,是一条简便、快捷、安全、可靠的融资渠道。

工商银行申请贷款条件 篇4

遇到房地产法问题？赢了网律师为你免费解惑！访问>>

http://s.yingle.com

工商银行申请贷款条件

工商银行申请贷款条件 工商银行申请贷款条件

个人住房贷款指贷款人向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款。

一、货款方式

个人住房贷款是一种担保性贷款，可采取抵押、质押、保证或上述三种担保方法并用的方式。

二、贷款对象和条件

个人住房贷款对象应是具有完全民事行为能力的自然人，同时具备以下条件：

1.具有城镇常住户口或有效居留身份；

法律咨询s.yingle.com

赢了网s.yingle.com

2.有稳定的职业和收入，信用良好，有按期还贷款本息的能力；

3.不享受购房补贴的，不低于购买住房全部价款的20%作为购房的首期付款；享受购房补贴的，以个人承担部分的20%作为购房首期付款；

4.有我行认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本息、并承担连带责任的保证人；

5.具有购房合同或协议，所购住房价格基本符合我行或我行委托的房地产估价机构的评估价值；

6.我行规定的其他条件。

三、申请借款时，应出具的文件

申请借款时，您应填写《中国工商银行个人住房贷款申请审批表》，并向我行提交如下文件：

1.身份证件（居民身份证、户口本或其它有效居留证件)

2.贷款人认可部门出具的借款经济收入或偿债能力证明；

法律咨询s.yingle.com

赢了网s.yingle.com

3.符合规定的购买住房合同意向书、协议或其它批准文件；

4.抵押物或质押物的清单、权属证明以及有处分权人同意抵押、质押证明和抵押物估价证明；

5.保证人同意提供担保的书面文件和保证人资信证明；

6.以储蓄存款作为自筹资金的，需提供银行存款凭证；

7.以公积金作为自筹资金的,需提供住房公积金管理部门批准动用公积金存款的证明；

8.贷款人要求提供的其它文件或资料。

四、贷款程序

我行工作人员收妥您的借款申请书及规定的文件后，将按银行规定的工作程序进行调查、核验，并在三周内给您回复意见。

如同意您的借款申请，我行工作人员会通知您在规定的时间、地点办理或由我行代您办理保险、公证、抵押登记等手续。双方签订《借款

法律咨询s.yingle.com

赢了网s.yingle.com

合同》、《担保合同》、《抵押合同》、《质押合同》等法律文件。

五、贷款额度、期限和利率

我行发放的个人住房贷款数额，不高于房地产评估机构评估的拟购买住房的价值或实际购房费用总额的80%（以二者低者为准）。

贷款期限最长可达30年，贷款利率按照中国人民银行有关规定执行。

六、还款方式

借款人应按借款合同约定的还款计划、还款方式偿还贷款本息。如借款人提前还款，应事先征得贷款人同意，并办理有关手续。

偿还本息的方式有以下两种：

（一）贷款期限在一年（含一年）的，实行到期一次还本付息，利随本清。

（二）贷款期限在1年以上的，可采取等额本息还款法和等额本金还款法等还款方法，按月归还贷款本息。

法律咨询s.yingle.com

赢了网s.yingle.com

待您还清我行个人住房贷款金部本息后，我行工作人员将协助您到有关部门办理贷款抵押的有关抵押、质押的所有权权属证明文件和质押品，退由您保管。

七、抵押物和质押物

我行认可的个人住房贷款的抵押物和质押物主要有如下种类：

（一）个人住房贷款的抵押物

1.借款人有权自主支配的房产及其它地上定着物；

2.借款人依法取得的国有土地使用权；

3.我行认可的其它财产。

（二）个人住房贷款的质押物

国库券、国家重点建设债券、金融债券、AAA级企业债券、个人定期储蓄存单等有价证券。

工商银行申请贷款条件 工商银行申请贷款条件

法律咨询s.yingle.com

赢了网s.yingle.com

  抵押可以重复吗 http://s.yingle.com/y/fc/948303.html 青岛银

行

二

手

房

贷

款

办

理

http://s.yingle.com/y/fc/948302.html

 上海购买二手房如何贷款

http://s.yingle.com/y/fc/948301.html

 《中华人民共和国物权法》实施后，以在建工程设定抵押与以往有何区别 http://s.yingle.com/y/fc/948300.html

 房屋赠与合同过户才具有法律效力 http://s.yingle.com/y/fc/948299.html

 银行是如何实现抵押权的

http://s.yingle.com/y/fc/948298.html

 二手房贷款需关注七要素

http://s.yingle.com/y/fc/948297.html

 牢记五要点顺利办理二手房贷款

http://s.yingle.com/y/fc/948296.html

 宗教活动场所的房屋由谁申请登记 http://s.yingle.com/y/fc/948295.html

 上海市公有住房差价交换合同

http://s.yingle.com/y/fc/948294.html

 发放职工住房补贴有关问题的通知 http://s.yingle.com/y/fc/948293.html

法律咨询s.yingle.com

赢了网s.yingle.com

 中介问题频出二手房交易有风险各地楼市也趋冷 http://s.yingle.com/y/fc/948292.html

 房产中介公司自订居间协议条款相互矛盾 http://s.yingle.com/y/fc/948291.html

 划拨土地上的房屋进行抵押时，是否要先缴土地出让金 http://s.yingle.com/y/fc/948290.html

 向市直机关事业单位未享受购房优惠政策的人员发放住房补贴中需要明确的几个 http://s.yingle.com/y/fc/948289.html

 2003住房公积金，新职工住房补贴有关政策调整的通知 http://s.yingle.com/y/fc/948288.html

 二手房交易“十谨记六掌握”轻松圆购房梦想 http://s.yingle.com/y/fc/948287.html

 二手房意向金该不该交中介

http://s.yingle.com/y/fc/948286.html

  地役权设定契约书 http://s.yingle.com/y/fc/948285.html 印发杭州市区集体土地房屋拆迁搬家补贴费非住宅搬迁补贴费住宅临时过渡费等 http://s.yingle.com/y/fc/948284.html

 国有划拨土地使用权抵押登记有关问题的通知 http://s.yingle.com/y/fc/948283.html

  二手房贷款年限 http://s.yingle.com/y/fc/948282.html 二手房按揭房

贷跳过中

介省万元

http://s.yingle.com/y/fc/948281.html

法律咨询s.yingle.com

赢了网s.yingle.com

 在什么情况下抵押权人可以处分抵押物 http://s.yingle.com/y/fc/948280.html

 住房补贴收入有关个人所得税问题的补充通知 http://s.yingle.com/y/fc/948279.html

 出具查询结果应该注意哪些问题

http://s.yingle.com/y/fc/948278.html

 二手房按揭贷款步骤

http://s.yingle.com/y/fc/948277.html

 换中介是否都属于“跳单”行为

http://s.yingle.com/y/fc/948276.html

 房屋过户登记手续是否能对抗法院的判决书 http://s.yingle.com/y/fc/948275.html

 在建工程抵押是否可以办理预告登记 http://s.yingle.com/y/fc/948274.html

 在协助人民法院执行时，如遇到房地产权利主体不一致，应当如何处理 http://s.yingle.com/y/fc/948273.html

 二手房佣金调整萌动中介生存压力考验市场弹性 http://s.yingle.com/y/fc/948272.html

 二手市场走向规范教你如何识别黑中介 http://s.yingle.com/y/fc/948271.html

 当事人提供了担保后法院是否应该解除保全措施 http://s.yingle.com/y/fc/948270.html

法律咨询s.yingle.com

赢了网s.yingle.com

 登记机关应否推行‘当场发证’

http://s.yingle.com/y/fc/948269.html

 农村的房子能否抵押

http://s.yingle.com/y/fc/948268.html

 50平米以下二手房仍能贷款

http://s.yingle.com/y/fc/948267.html

 购房小心中介公司变戏法

http://s.yingle.com/y/fc/948266.html

 以道路路面作顶盖的地下商场，是否可以申请权属登记 http://s.yingle.com/y/fc/948265.html

近来很多银行都推出了用房产做抵押的消费贷款，那什么是房产抵押消费贷款 http://s.yingle.com/y/fc/948264.html

 原以个体工商户字号登记的房产，是否可以改登记为个人所有 http://s.yingle.com/y/fc/948263.html

 2017二手房贷款指南

http://s.yingle.com/y/fc/948262.html

 怎样办理二手房商业贷款

http://s.yingle.com/y/fc/948261.html

 私人借款用房产抵押仅签订房地产抵押合同不办理抵押登记是否有效 http://s.yingle.com/y/fc/948260.html

 婚前个人购买的房产，其中购房贷款有一部分是婚后双方共同还贷，对这类房屋 http://s.yingle.com/y/fc/948259.html

法律咨询s.yingle.com

赢了网s.yingle.com

 一方婚前买房双方婚后还贷，房子究竟属于谁 http://s.yingle.com/y/fc/948258.html

 二手房维权要先找对路中介自发设立业务监管 http://s.yingle.com/y/fc/948257.html

 房产中介挂牌价私涨业内人称

http://s.yingle.com/y/fc/948256.html

 北京市提高公有住房租金增发补贴有关问题的通知 http://s.yingle.com/y/fc/948255.html

  预付款的概述 http://s.yingle.com/y/fc/948254.html 哪些证件，证明可以作为自然人申请权属登记时的身份证明 http://s.yingle.com/y/fc/948253.html

 为购房将中介投诉到消协

http://s.yingle.com/y/fc/948252.html

 二手房中介陷阱知多少

http://s.yingle.com/y/fc/948251.html

 在建工程抵押评估的特点与评估范围 http://s.yingle.com/y/fc/948250.html

 商品房期权是否可以转让，如可以，应如何办理登记手续 http://s.yingle.com/y/fc/948249.html

 对于在建工程的抵押登记为什么要慎重办理 http://s.yingle.com/y/fc/948248.html

法律咨询s.yingle.com

赢了网s.yingle.com

 房屋中介常见的无效霸王条款

http://s.yingle.com/y/fc/948247.html

 深圳二手房中介费是多少

http://s.yingle.com/y/fc/948246.html

 重庆市房屋建筑白蚁预防合同

http://s.yingle.com/y/fc/948245.html

 部分按份共有人转让房产时，登记机构是否要通知其他共有人 http://s.yingle.com/y/fc/948244.html

 房地产借款抵押合同

http://s.yingle.com/y/fc/948243.html

 合同表述失误引发中介费纠纷这套二手房佣金竟写成“天价” http://s.yingle.com/y/fc/948242.html

 银行如何办理二手房按揭贷款业务 http://s.yingle.com/y/fc/948241.html

 登记机构认为登记簿的记载没有错误，但当事人要求更正登记的，是否应当更正 http://s.yingle.com/y/fc/948240.html

 国务院下发住房补贴专户管理操作九大流程步骤 http://s.yingle.com/y/fc/948239.html

 抵押人在抵押期间有什么义务

http://s.yingle.com/y/fc/948238.html

 专家指点二手房按揭贷款

http://s.yingle.com/y/fc/948237.html

法律咨询s.yingle.com

赢了网s.yingle.com

 二手房公积金贷款种类所需资料

http://s.yingle.com/y/fc/948236.html

 《房屋权属登记信息查询暂行办法》对查询机关有什么要求 http://s.yingle.com/y/fc/948235.html

 我与马某签订的附条件换房协议是否有效 http://s.yingle.com/y/fc/948234.html

 新建商品房的转移登记要双方共同申请，开发企业应如何申请 http://s.yingle.com/y/fc/948233.html

 二手房贷款注意什么

http://s.yingle.com/y/fc/948232.html

 房产金融专家提醒大家银行贷款买卖二手房有“三项注意” http://s.yingle.com/y/fc/948231.html

 申请人登记时如使用伪造的证件，造成登记不实的，登记机关是否应承担责任 http://s.yingle.com/y/fc/948230.html

 对农民自建房，是先办房产证还是先办土地证 http://s.yingle.com/y/fc/948229.html

 加强城镇住房保障促进房地产市场稳定健康发展的实施意见 http://s.yingle.com/y/fc/948228.html

 二手房购房贷款如何还贷

http://s.yingle.com/y/fc/948227.html

 个人购买二手房如何申请按揭贷款 http://s.yingle.com/y/fc/948226.html

法律咨询s.yingle.com

赢了网s.yingle.com

 房产交易以后，房屋受让人在登记时，是否要重新填写墙界表 http://s.yingle.com/y/fc/948225.html

 什么是‘流抵押条款’

http://s.yingle.com/y/fc/948224.html

 《房屋登记办法》为什么要对登记的定义作出新的规定 http://s.yingle.com/y/fc/948223.html

 通过中介购二手房也要谨慎购房注意规避风险 http://s.yingle.com/y/fc/948222.html

 签订《房屋买卖中介协议》要谨慎 http://s.yingle.com/y/fc/948221.html

 已设定抵押的房产由法院委托拍卖给了非抵押权人，他项权证无法收回登记机关 http://s.yingle.com/y/fc/948220.html

 房地产权益纠纷有哪些解决途径

http://s.yingle.com/y/fc/948219.html

 银行贷款没有批下来能否解除购房合同 http://s.yingle.com/y/fc/948218.html

 二手房贷需要哪些资料

http://s.yingle.com/y/fc/948217.html

 企业形式不同责任大相径庭

http://s.yingle.com/y/fc/948216.html

 个人住房贷款借款合同

http://s.yingle.com/y/fc/948215.html

法律咨询s.yingle.com

赢了网s.yingle.com

  商品房预售合同 http://s.yingle.com/y/fc/948214.html 天津市调整公有住房租金和发放住房补贴办法 http://s.yingle.com/y/fc/948213.html

 房地产黑中介暴利内幕

http://s.yingle.com/y/fc/948212.html

 税费、贷款等二手房交易常识

http://s.yingle.com/y/fc/948211.html

 调整2004住房公积金，新职工住房补贴缴存基数的通知 http://s.yingle.com/y/fc/948210.html

 商品房已售出已经备案，还可能被开发商抵押吗 http://s.yingle.com/y/fc/948209.html

 开发商已破产，房屋没有竣工验收手续，买房群众要办权属登记，是否可以 http://s.yingle.com/y/fc/948208.html

 贷款二手房的贷款资格

http://s.yingle.com/y/fc/948207.html

 二手房商业贷款的办理

http://s.yingle.com/y/fc/948206.html

 买卖房屋未过户合同是否有效

http://s.yingle.com/y/fc/948205.html

 哪些情况下查询机关可以拒绝提供查询服务的 http://s.yingle.com/y/fc/948204.html

工商银行按揭贷款须知 篇5

一、申请贷款的条件

1.信誉良好，有稳定职业和收入，有还贷付息的能力。2.有购买住房的合同或契约。3.有我行认可的资产做抵押和有代偿能力的单位做担保。

二、需提供的材料

1.借款人身份证（军官证等有效身份证件）复印件5份，配偶身份证复印件3件（如不 能提供身份证明，需由当地户籍管理部门出具户籍证明并加贴照片原件1份，另复印4份）。2.借款人夫妻双方户口本（户口首页、索引表、户口卡）复印件3份（如不能提供户籍

证明，需由当地户籍管理部门出具户籍证明原件1份，另复印3份）。3.借款人夫妻双方真实的收入证明原件各1份（无收入证明的个体业主需提供税务登记 证复印件1份，营业执照复印件1份，近半年的纳税证明复印件1份）。4.借款人夫妻结婚证复印件3份（如不能提供结婚证明，需由民政部门出具结婚证明原 件1份，另复印2份；未婚或已离异，需提供单身证明原件1份或离婚证明复印件1份。5.开发商开具的首期付款收据复印件1份。

三、借款所需费用 1.担保费：贷款额ⅹ1‰ⅹ年限（担保公司收取）。2.还款存折及牡丹灵通卡：20元（工商银行收取）。3.工本费：50元（工商银行收取）。4.印花税：贷款额的万分之0.5（税务部门收取）。5.抵押登记费暂不收（房管部门收取）。

四、贷款利率

个人住房按揭贷款利率1－3年月利率为4.32‰,3--5年月利率为4.3875‰。5年以上月利率为4.59‰.如购买高档住宅或第二套住房（一个家庭按揭贷款购房最多为2套住房），其贷款利率为1－3年为6.24‰，3－5年为6.3375‰,5年以上为6.63‰。

五、注意事项 1.借款人办理借款时需同时携带有关证件的原件。

租赁合同

租赁合同格式

租赁合同注意事项

住房租赁合同

厂房出租合同

汽车租赁合同

工商银行各种贷款条件和流程 篇6

一手个人住房贷款

☆服务简介

一手个人住房贷款是指贷款人向借款人发放的，用于购买房地产开发企业依法建造、销（预）售住房的贷款。

☆服务特色

全方位、高标准满足您购买各类一手住房的融资需求。

☆申请条件

（一）具有完全民事行为能力的自然人，年龄在18（含）--65周岁（含）之间；

（二）具有合法有效的身份证明（居民身份证、户口本或其他有效身份证明）及婚姻状况证明；

（三）具有良好的信用记录和还款意愿；

（四）具有稳定的收入来源和按时足额偿还贷款本息的能力；

（五）具有所购住房的商品房销（预）售合同或意向书；

（六）具有支付所购房屋首期购房款能力；

（七）在我行开立个人结算账户；

（八）有贷款人认可的有效担保；

（九）我行规定的其他条件。

☆贷款额度

一手个人住房贷款用于购买首套自住住房且套型建筑面积在90平方米（含）以下的，贷款额度不超过所购住房市场价值的80%；用于购买首套自住住房且套型建筑面积在90平方米以上的，贷款额度不超过所购住房市场价值的70%；如借款人已利用贷款购买住房、又申请购买第二套住房的，贷款额度不超过所购住房市场价值的60%；所购住房市场价值取所购住房评估价或交易价的较低者。

☆贷款期限

贷款期限最长不得超过30年，且借款人年龄与贷款期限之和不得超过70年。两个（含）以上共同借款人借款的，按照满足贷款条件中年龄较小的认定贷款期限。

☆贷款利率

一手个人住房贷款利率最低为中国人民银行相应档次基准利率的0.85倍；借款人已利用贷款购买住房、又申请购买第二套住房的，贷款利率不低于人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。

☆申请贷款应提供的资料

您在向我行申请个人住房按揭贷款时，应填妥《中国工商银行个人住房贷款申请审批表》，并向我行提交如下文件：

（一）借款人合法的身份证件；

（二）借款人经济收入证明或职业证明；

（三）借款人家庭户口登记簿；

（四）能够提供税收证明的借款人需提供个税发票；

（五）有配偶的借款人需提供夫妻关系证明；

（六）有共同借款人的，需提供借款人各方签订的明确共同还款责任的书面承诺；

（七）借款人与房地产开发企业签订的《购买商品房合同意向书》或《商品房销（预）售合同》；

（八）首期付款的银行存款凭条或房地产开发企业开具的首期付款的收据或发票复印件；

（九）我行要求提供的其他文件或资料。

☆操作指南

（一）提出申请。您向我行提出书面借款申请，并提交有关资料；

（二）签订合同。在接到我行有关贷款批准的通知后，您要到贷款行与我行签订借款合同和相应的担保合同，并视情况办理公证、保险和抵（质）押登记等手续；

（三）发放贷款。经我行同意发放的贷款，办妥有关手续后，我行将按照借款合同的约定，将贷款资金按规定一次性转入房地产开发企业在银行开立的账户，或买卖双方共同指定的账户；

（四）按期还款。贷款发放后，您须要按借款合同约定的还款计划、还款方式偿还贷款本息；

（五）贷款结清。贷款结清包括正常结清和提前结清两种。

1.正常结清：贷款最后一期结清贷款。

2.提前结清：在贷款到期日前，您如提前部分或全部结清贷款，须按借款合同约定，提前向我行提出申请，由我行审批后到指定会计柜台进行还款。

贷款结清后，您应持本人有效身份证件和经办行出具的贷款结清凭证领回由我行收押的法律凭证和有关证明文件，并持贷款结清凭证到原抵押登记部门办理抵押登记注销手续。

（以上内容仅作参考，相关业务以中国工商银行当地分行具体规定为准。为节约您的时间，请在办理相关手续前详细咨询当地工商银行。）

二手个人住房贷款 ☆服务简介

二手个人住房贷款是指我行向借款人发放的，用于购买售房人已取得房屋所有权证、具有完全处置权利、能在二级市场上合法交易住房的贷款。

☆服务特色

全面满足您购买二次交易房屋的资金需求，并配套提供二手房交易资金监管服务，助买卖双方顺利完成二手房交易。

☆申请条件

除满足一手个人住房贷款的条件外，还须满足：

（一）售房人对所购房屋具有合法处置权利，所购房屋具有房屋所有权证；

（二）房屋产权共有的，须经房屋产权共有人出具同意转让的证明。

☆贷款额度

贷款额度同一手个人住房贷款额度相关规定。

☆贷款期限和房龄

贷款期限同一手个人住房贷款额度相关规定。房龄原则上不超过20年，对于建筑质量、区域位置特别优良的房产，房龄可适当放宽，但贷款成数相应降低。房龄和贷款年限之和不能超过抵押房产剩余的土地使用权年限。

☆贷款利率

贷款利率同一手个人住房贷款利率规定。

☆申请贷款应提供的资料

申请借款时，您应填写《中国工商银行个人住房贷款申请审批表》，并向我行提交如下资料：

（一）借款人合法的身份证件；

（二）借款人经济收入证明或职业证明；

（三）借款人家庭户口登记簿；

（四）能够提供税收证明的借款人需提供个税发票；

（五）有配偶的借款人需提供夫妻关系证明；

（六）有共同借款人的，需提供借款人各方签订的明确共同还款责任的书面承诺；

（七）所购二手房的房产权利证明；

（八）与售房人签订的《房屋买卖合同》，及售房人提供的划款账号；

（九）如抵押物须评估的，须由贷款人认可的评估机构出具的抵押物评估报告；

（十）所购房屋产权共有人同意出售房屋的书面授权文件；

（十一）贷款人要求提供的其他文件或资料。

☆操作指南

请参照一手个人住房贷款相关规定办理。

个人住房贷款特色服务

--二手房交易资金监管业务

☆服务简介

二手房交易资金监管业务是我行为二手房交易各方提供的交易资金的冻结、监管和划转等服务。

☆服务特色

为二手房交易各方提供安全放心可靠的资金监管服务，确保交易各方资金的安全。我行根据客户的指令进行交易资金的监管和划转，为交易各方提供放心的资金流转平台。

☆申请条件

二手房交易各方无论是否向我行申请贷款，均可以办理交易资金监管业务。同时对于在我行办理二手房贷款业务的客户免费提供此项服务。

☆操作指南

请咨询当地中国工商银行。

（以上内容仅作参考，相关业务以中国工商银行当地分行具体规定为准。为节约您的时间，请在办理相关手续前详细咨询当地工商银行。）个人助学贷款

一．国家助学贷款

☆服务简介

国家助学贷款是中国工商银行向已签署合作协议的中华人民共和国境内（不含香港特别行政区、澳门特别行政区和台湾地区）高等院校中的经济困难学生发放的，用于支付学杂费和生活费的人民币贷款。国家助学贷款按用途分为学杂费贷款和生活费贷款。学杂费贷款用于借款人向所在学校支付学费及其他杂费；生活费贷款用于借款人日常生活费用的开支。

☆业务特色

国家助学贷款适用于全日制普通本、专科生（含高职生）、研究生和第二学士学位学生，保证贫困学生顺利完成学业。

☆借款条件

借款人申请国家助学贷款，须符合以下条件：

1、诚实守信、遵纪守法、品行端正、无违法或违纪行为；

2、学习刻苦，能够正常完成学业；

3、家庭经济困难，在校期间无法支付完成学业所需基本费用，包括学费和基本生活费；

4、承诺向贷款经办行提供上学期间和就业以后的变动情况；

5、在中国工商银行开立个人结算账户；

6、银行规定的其他条件。

☆贷款金额

贷款额度按照每人每学年最高不超过6000元的标准执行。

☆贷款期限

借款人须在毕业后6年内还清贷款，其中可有1至2年的贷款宽限期，但贷款期限最长不得超过10年。

☆贷款利率

贷款利率执行中国人民银行规定的同期同档次贷款基准利率。借款人在校期间的贷款利息全部由财政补贴，毕业后由个人承担全部贷款利息。

☆还款方式

可采用等额本金还款法和等额本息还款法两种。

☆申请贷款应提交的资料

借款学生须书面填写申请表，同时提交如下资料：

1、本人学生证和居民身份证；

2、父母等直系亲属书面同意申请贷款的证明及其联系方式和居住地址；

3、本人对家庭经济困难情况说明；

4、乡、镇、街道民政部门关于其家庭经济困难的证明；

5、入学新生还须提供入学通知书；

6、银行规定的其他资料。

☆操作指南

1、提出申请。借款学生统一向所在学校领取申请表，学校收齐贷款申请资料，并在确认借款人所提供资料的真实性后，将贷款申请资料和学校的审核意见一并交贷款银行。

2、银行审查审批。银行对借款申请人资信情况进行调查核实和审批。

3、签订合同。经审查同意发放贷款的，银行与借款申请人签署借款合同。

4、发放贷款。银行按规定程序发放贷款。学费贷款由银行按学年直接划入借款人所在学校指定的账户；生活费贷款划入借款人指定的个人结算账户。

5、还款确认。借款学生在毕业时，向学校和银行提交还款确认书，并承诺按合同约定归还银行贷款本息。

6、贷款结清。同其他个人贷款。

（以上内容仅作参考，具体办理标准以中国工商银行当地分行规定办理。）

二．一般商业性助学贷款

☆服务简介

一般商业性助学贷款是银行对正在接受非义务教育学习的学生或直系家属或法定监护人发放的商业性贷款。贷款适用于学生的出国留学贷款、再教育进修贷款等。

☆借款人条件

在中国境内有固定住所、有当地城镇常住户口（或有效证明）、具有完全民事行为能力，并且符合下列条件的中国公民均可申请一般商业性助学贷款。

1.有正当职业和稳定的收入来源，具有按期偿还贷款本息的能力；

2.学生就读学校的《录取通知书》（或《学生证》和学籍证明）等证件；就读学校开出的学生学习期间所需学杂费、生活费及其他有关学习的费用证明；

3.提供银行认可的财产抵押或有效权利质押或具有代偿能力的第三方保证或经银行认定符合信用贷款条件；

4.遵纪守法，没有违法行为及不良信用记录；

5.在中国工商银行开立个人结算账户，并同意银行从其指定的个人结算账户中扣收贷款本息；

6.银行规定的其他条件。

☆贷款金额

商业性助学贷款额度由银行根据借款人资信状况及所提供的担保情况综合确定，最高不超过50万元。

☆贷款期限

贷款最短期限为6个月，最长期限不超过8年（含）。

☆贷款利率

贷款利率按照中国人民银行规定的同期贷款利率计算。在贷款期间如遇利率调整时，贷款期限在1年（含）以下的，按合同利率计算；贷款期限在1年以上的，实行分段计算，于下一年年初开始，按相应利率档次执行新的利率。

☆操作指南

1.借款人向银行提交如下资料：

（1）贷款申请审批表；

（2）本人有效身份证件及复印件；

（3）配偶的有效身份证件原件及复印件以及同意抵押的书面证明；

（4）居住地址证明（户口簿或近3个月的房租、水费、电费、煤气费等收据）；

（5）职业和收入证明（工作证件原件及复印件；银行代发工资存折等）；

（6）有效联系方式及联系电话；

（7）贷款担保证明资料；

贷款担保可采用权利质押担保、抵押担保或第三方保证。

采用质押担保方式的，质押物范围包括借款人或第三人由工商银行签发的储蓄存单（折）、凭证式国债、记名式金融债券，银行间签有质押止付担保协议的本地商业银行签发的储蓄存单（折）等；

采用房产抵押担保的，抵押的房产应为借款人本人或其直系亲属名下的自由产权且未做其他质押的住房，并办理全额财产保险；

采用第三方保证方式的，应提供保证人同意担保的书面文件、保证人身份证件原件及复印件、有关资信证明材料等。

（8）在工行开立的个人结算账户凭证；

（9）银行规定的其他资料。

2.银行对借款人提交的申请资料审核通过后，双方签订借款合同、担保合同并办理相关公证、抵押登记手续等。

3.银行以转账方式向借款人发放贷款。个人质押贷款

☆服务简介

个人质押贷款是借款人以合法有效、符合银行规定条件的质物出质，向中国工商银行申请取得的人民币贷款。

☆服务特色

具有质物多样（如本人或他人的银行存单、国债、保险单、银行理财产品等）、手续简便、贷款额度高等特点。

☆申请条件

1、在中国境内居住，具有完全民事行为能力；

2、具有良好的信用记录和还款意愿；

3、具有偿还贷款本息的能力；

4、提供银行认可的有效权利凭证作质押担保；

5、在工商银行开立个人结算账户；

6、银行规定的其他条件。☆贷款金额

贷款额度单笔（户）最低1万元（含），最高不超过2000万元。☆贷款期限

贷款期限一般为1年，最长不超过3年（含）。

☆贷款利率

贷款利率执行中国人民银行同期同档次期限利率。以个人凭证式国债质押的，贷款期限内如遇利率调整，贷款利率不变。

☆还款方式

贷款期限在1年（含）以内的，采用一次还本付息的还款方式；贷款期限超过1年的，可采用按月（季）还息、一次还本，或按月等额本息、等额本金的还款方式。

☆申请贷款应提交的资料

借款人向银行申请个人质押贷款，书面填写申请表，同时提交如下资料：

1、申请人本人的有效身份证件，以第三人质物质押的，还需提供第三人有效身份证件；

2、有效质物证明。以第三人质物质押的，还须提供受理人、借款申请人和第三人签署同意质押的书面证明。

3、银行规定的其他资料。

☆操作指南

银行以转账方式向借款人指定个人结算账户发放贷款。其他操作同个人汽车消费贷款。

（以上内容仅作参考，具体办理标准以中国工商银行当地分行规定办理。）个人商用房贷款 ☆服务简介

个人商用房贷是指银行向借款人发放的购置新建自营性商业用房和自用办公用房的贷款。

☆服务特色

个人商用房贷款可用于支持个人购买商铺和写字楼等商业用途的房产，为您商用房产置业提供全方面贷款服务。

☆申请条件

（一）自然人须有城镇常住户口或有效居留证件；

（二）信用良好，具有按期偿还贷款本息的能力；

（三）有我行认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本息、并承担连带责任的保证人；

（四）有购买商业用房或办公用房的合同或协议；

（五）所购商业用房或办公用房价格基本符合我行或其委托的房地产估价机构评估的价格；

（六）自筹资金不低于总购房款的50%；

（七）我行规定的其他条件。

☆贷款额度

个人商业用房贷款数额不超过所购房屋总价或评估价（二者以低者为准）的50%。

☆贷款期限

贷款期限最长不得超过10年。对购买二手商业用房的，所购房屋房龄一般不超过15年。

☆贷款利率

贷款利率最低为中国人民银行相应档次基准利率的1.1倍。

☆操作指南

请参照一手个人住房贷款相关规定办理。

银行房地产开发项目贷款评估分析 篇7

一、银行房地产开发项目贷款评估中存在的问题

1、银行与房产开发企业信息不对称

在房地产贷款市场中, 房地产企业是拥有私人信息的参与主体, 商业银行是不拥有私人信息的参与主体。银行和房地产开发商之间信息不对称普遍存在, 开发商对自身的综合开发实力、项目预计收益、真实贷款用途、还款能力和还款意愿等情况心知肚明, 而银行靠开发业绩、财务报表等有限信息, 很难审查其还贷能力。

信息不对称大致分为两类:一类是外生的信息, 它是先天的、不受当事人控制的。令一类信息是内生的, 取决于当事人, 它出现在签订合同之后。第二类信息将产生道德和法律风险。这两种情况都在贷款市场上造成信贷风险。

2、房地产企业信用问题

房地产开发企业还表现出信用意识差、还款意愿低的现象。我国房地产开发企业普遍存在着资金筹集能力有限, 融资渠道单一等问题。开发企业为了获得银行贷款, 往往向银行提供不完整信息, 刻意隐瞒甚至伪造自身的财务状况和偿还能力, 即使银行在发放贷款后了解到借款企业的真实状况, 也难以有效解决问题, 造成银行不良贷款的产生。

3、房地产贷款项目评估体系

银行在办理房地产开发贷款时, 往往缺乏一个客观的评价标准。目前商业银行有的采用委托评估的办法, 而外部评测机构往往不够专业, 评估可信度低, 职业道德受到现实利益的影响。众多商业银行在房地产开发项目上都有自己的评价体系, 并且各家银行所选取的指标不尽相同。企业偿还能力受很多因素的影响, 而这些因素难以用指标量化, 指标的权重设计往往凭个人经验主观判断。这些问题都加大了银行的信贷风险。

4、项目评价过分依赖可行性研究

商业银行的可行性研究一般是从股东的角度出发的, 而股东对风险的态度和债权人不一样, 因此对项目的评价股东和银行有不同的看法。因此, 对贷款项目评价时, 银行应该亲自对项目的市场、投资、风险等关键因素进行调研。

二、银行房地产贷款项目评估工作的对策

1、在项目评估中加强对借款人的资信评估

借款人或其股东的综合竞争力, 包括区域排名、品牌、核心竞争力、历史经营业绩和纳税记录等;借款人及其股东是否存在高价购地、跨业经营、过度扩张等高风险行为;借款人及其关联企业的资金往来情况, 是否存在资金占用情况, 是否存在集团公司通过母子公司借款和其他各种关联交易将信贷资金违规流入房地产市场的行为。

目前我国房地产开发企业数量较多, 但普遍资产规模小、生产能力低, 这与房地产开发投资大的特点显然不相适应, 加大了银行贷款的风险。因此对借款人项目概况评估时应重点对其资信进行评估, 即对企业注册资金到位情况, 开发资质等级, 企业近三年开发量、竣工量、销售量, 借款本息偿还情况等进行审查和分析。

2、制定灵活的房地产贷款政策, 加强银行之间的信息交流

房地产市场是受宏观经济政策、居民收入水平、市场供求等因素影响的动态市场, 商业银行有必要专门成立研究机构对房地产市场做细化分析。评估人员应定期从相关部门、企业、银行收集储存信息, 分析各行业原材料、成本、供需等因素的变动情况。利用计算机网络, 建立各行业资料信息数据库, 以方便评估查询之用。加强银行间信息的交流, 降低信息收集成本, 避免重复投资或贷款失误。

3、建立房地产科学评估体系

在项目评估中除对借款人资信评估外, 更重点对项目自身进行全面的评估, 包括项目概况和建设情况评估、项目市场情况评估、投资估算与融资方案评估、房地产开发贷款的风险防范措施评估。

项目概况和建设情况评估要对项目建设的基本情况、建设条件、实施进程、设计施工监理情况、环境保护条件等进行综合论证分析。评估的重点在于房地产开发项目需求与供给的分析。市场分析包括政策环境评估、项目市场定位评估、房地产经营方式评估、市场供求总体情况、成本、价格、项目周边房地产市场发展状况评估、市场竞争力分析。

房地产开发项目的总投资主要包括开发建设投资, 出租、自营的房地产项目还要包括经营资金。开发建设投资是指在开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项费用, 融资方案评估应侧重于对贷款以外的其他资金来源的合理性、可靠性进行评估。贷款风险与防范措施评估, 不但要落实有效的担保措施, 一般采用项目土地使用权、在建工程、不动产作为抵押。还要加强项目销售资金的管理, 保证有充足的现金流归还银行贷款。

三、结语

房地产开发项目贷款有着资金运用规模大、资金流动性差、资金周转期长的特点, 做好房地产开发项目贷款前的评估工作, 对规避贷款风险, 提高房地产项目贷款质量, 维护国家金融安全有着重要的意义。

参考文献

[1]张昕.我国商业银行房地产信贷风险管理研究[D].东北师范大学, 2009

[2]何勇.我国商业银行房地产信贷快速扩张的风险研究[J].中国房地产, 2008, (12)

工商银行项目贷款 篇8

一、建立完善营销激励机制，早部署，严考核，促进个人信贷业务持续增长。年初该行结合区域经济实际，制定了2013年全年营销10亿元目标，以确保和扩大同业领先优势。制定了2013年个人贷款业务培训计划；下发了《邵阳分行2013年旺季个人贷款营销活动方案》和《邵阳分行2013年个人贷款营销激励考核办法》，根据个人贷款品种的综合效益贡献度，制定了不同的计价标准，实施差别化计价考核。同时将个人贷款营销任务根据各支行的市场资源状况，层层分解下达，明确个人贷款营销重点产品和重点市场。按个人贷款具体的项目、贷款品种、客户需求制定切实可行的营销方案，早部署，严考核，上下联动竞争市场，力促个人信贷业务持续增长。

二、深挖个人住房按揭贷款资源。该行以争取个人住房贷款同业占比第一为目标，深挖按揭资源，加大个人住房贷款营销力度。今年共营销按揭楼盘10个，按揭额度10多亿。一是坚持以“开发促按揭”的方针，深化和加强住房开发贷款与个人住房按揭贷款的经营联动。二是加大对纯按揭项目个人住房贷款业务营销力度。积极主动走访市建委、城市规划局等相关主管部门，加强与房地产管理部门和开发企业的沟通交流，多渠道第一时间掌握新开发房地产项目信息。2013年个人住房贷款比年初增加7.42亿元，比去年同期多增4.33亿元。

三、加大专业市场个人经营贷款营销力度。一是继续开展“工行进市场，服务进商户”营销活动，加大对收益高的个人经营贷款和个人消费贷款、个人助业贷款的投放力度，重点围绕全市年交易量20亿元以上的商品交易市场，进一步推进联动营销机制的健全和完善，加快整合并组建新型商品交易市场营销团队，最大限度发挥营销合力，不断深化专业市场营销。加大对湘桂黔建材城市场、邵阳市湘运市场、邵东东方家居广场市场、邵东家电城市场、邵东工业品交易市场等6个专业市场的营销，均取得了比较好的效果。二是积极拓展个人助业贷款市场。协助红旗路支行多次深入邵阳市创业商会、日恒电器城、协助西湖支行深入火车南站建材市场开展市场调查和营销，对凡具有符合工行个人助业贷款条件的个体工商户，积极营销成为我行个人助业贷款客户。2013年个人个人经营贷款比年初增加1.3亿元。

四、加大培训和创新力度，提升营销效果。打造个贷新业务品牌。及时组织支行主管行长和客户经理学习、了解每一款新产品。针对不同的客户需求，加大个人贷款新品种营销，如个人家居消费贷款、文化消费贷款、个人留学贷款、个人助业贷款等。要求各支行要针对产品的不同特点，积极拓展个人家居消费、文化教育、高端消费等领域，形成个人贷款新的增长点，促进个人贷款持续、稳健发展。全年累计发放贷款15.6亿元，比去年同期多发放5.1亿元。