房地产财务管理制度

房地产财务管理制度（共8篇）

房地产财务管理制度 篇1

一、由于房地产开发企业生产周期长一般在工程竣工后进行收入和成本的结转。

二、收入帐务处理

1、收到房屋首付、银行按揭款 借银行存款或现金 贷预收帐款--商品房

2、工程完工结转收入 借经营收入 贷预收帐款--商品房

3、将收入转入利润 借经营收入 贷本年利润

三、成本帐务处理

1、发生的土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建安费、公共配套设施费时。

借:开发成本 贷银行存款或现金

2、工程竣工 借开发产品 贷开发成本

3、结转成本 借经营成本 贷开发产品

4、将成本转利润 借本年利润 贷经营成本

四、以上是房地产企业成本、收入的结转方法。

五、你单位发生的成本支出在建工程挂着。

1、成本科目用错。

2、由于工程已完工调整开发成本明细核算会有很大的工作量。所以为了简便核算直接将在建工程科目转出 借开发产品--住宅、办公楼 贷在建工程

3、结转成本 借经营成本 贷开发产品--住宅、办公楼

4、结转利润 借本年利润 贷经营成本 财务管理制度 一 总则 第一条为了加强公司的财务管理和经济核算规范公司的财务行为根据《企业会计制度》和《中华人民共和国会计法》结合公司的实际情况制定本制度。

第二条 本制度是处理公司财务事项的规范和准则适用于公司管辖范围内的所有公司和部门。

第三条 企业财务管理的基本任务和方法做好各项财务收支的计划、控制、监督、分析和考核工作依法合理筹集有效利用企业各项资产努力提高经济效益。

第四条 企业应当认真执行国家各项法律、法规建立健全内部财务管理制度加强财产物资的管理和运用全过程的监控严格内部牵制制度防止弊端。

第五条 企业应当加强财务管理基础工作 1原始记录生产经营活动中的产量、质量、工时、设备利用、存货的消耗、收发、领退、转移及各项财产物资的毁损、报废、变卖都要按照公司有关职能部门统一规范的各种原始记录格式、内容的填制要求及时做好完整的原始记录。

2计量验收工作公司各种财产物资的购置、领用、转移产品的入库、销售及各个环节都要严格执行公司的计量验收制度做到手续齐全计量准确。

3定额工作配合公司各职能部门对生产经营活动中人力、物力、财力的配置、利用、消耗等方面制定合理的定额参与考核修订。

4内部计划价格工作财务中心牵头负责公司内部价格的制定工作根据财务管理和经济责任制要求制定和完善各种产品、在产品、原材料、半成品等的计划价格。

5财产清查工作公司各项财产物资的转移、调出、调入、收发、领退、盘盈、盘亏、毁损和报废处理都要履行严格的报批审核手续。每年11月底进行一次全面财产清查工作及时处理财产变动情况确保公司财产物资的帐帐相符、帐表相符、帐实相符。

第六条 本公司财务人员必须持证上岗遵守国家有关法规、公司内部各项规章制度认真履行职责如实反映和严格监督各项经济业务。企业财务人员有权拒绝承办不合法、不真实和损害投资者利益的经济业务必要时可直接向上级财务主管部门反映。

第七条 公司财务应接受财政、税务、审计机关的监督定期、及进、准确地

上报会计报表和财务分析资料。

二管理 第八条 管理应遵循的原则 1 取之合法使用合规 2 开源节流讲求效益 3 内部牵制防范风险 4 管理有序责任到人 第九条筹集 1公司倡导多种方式、多渠道筹集包括吸收现金、非现金投资长期、短期借款发行股票、债券等 2资本金的增加、变动应按法律程序经批准和会计师事务所验资确认不得弄虚作假 3.款应根据经可行性论证的项目和生产经营需要有可靠的投资回报和还款来源并讲求成本。

第九条 现金及现金等价物管理 1内部牵制 1货币实行账款分管印鉴分管 2出纳不得任采购、销售、实物收发、保管业务不填制及管理往来帐不核对银行对帐单和银行日记帐 2财经纪律 1现金的提取、保管、使用应遵守国家的《现金管理条例》 2银行帐号的设立、使用应遵守国家的《银行结算办法》、《银行帐户管理办法》严禁设立帐外帐或公款私存一经发现严肃追查并追究责任 3出纳必须凭经审核、编号、手续齐全的原始凭证办理收付款业务不得先斩后奏或以借条、白条原始凭证充抵库存 4外汇的收入、使用必须符合国家外汇管理的各项法规、政策。

2.现金等价物 短期投资的购入或证券帐号的开设必须遵守证券管理有关法律、法规并按企业内部职责、权限、程序批准后办理严禁私自炒作。

第十一条 结算管理 1 应收帐款管理应遵循以下原则 1 入帐有据处理合规 2 跟踪管理掌握动态 3 清理及时回款迅速 4 节约力戒损失 5 职责明确失误必究。债权的成立应符合以下 1 各类业务发生应收帐款应符合销售成立的有关条款 2 应收股利、应收利息应符合有关投资项目的规定和文件 3暂借和垫付款项应按内部规定经批准附件和手续齐全。跟踪管理和清理回款 实行“源头负责制”谁经办的业务发生的款项谁负责到底并纳入业绩考核。债务重组事项应按程序经批准并预测分析可有发生的重组损益。

三 投资管理 第十二条 公司根据国家规定和企业实际以货币资产、实物、无形资产等方式在不超过净资产的50的比例内进行投资兼并、收购、租凭其他企业的股权购入一年内不予出售的股票以及其他有价证券均构成公司的长期投资。

第十三条 对外投资的计价方法应以投资时支付的价款或者评估确定的金额计价即成本法计价。企业对外投资取得中国注册会计师出具的验资报告分清占股比例、投资总额等并妥善保管。对企业溢价或折价购入的长期债券其溢价或折价差额应采用直线法在债券续期内分期摊销。对短期投资或者说长期债券的转让应严格审批手续正确计算损益。中期或终了应对长期投资逐项检查如果由于市价持续下跌或被投资单位经营状况恶化等原因导致其可收回金额低于帐面价值并且此项降低的差额在可预计的未来期间内不可能恢复应按此差额计提长期投资跌价准备。

第十四条 企业根据拥有被投资单位股权比例分别采用成本法、权益法进行核算企业对外投资股权在20以下的不含20的采用成本法股权在2050的采用权益法股权在50以上不含50的应编制合并会计报表。

第十五条 本公司对投资项目实行专人跟踪管理财务部门应做好项目投资成本与收益的核算。凡是本公司投资的项目都要建立项目投资档案按照投资对象、反映和记录自该项目投入之日起的投资成本包括应计利息和有关费用和投资回

报实现上交利润对每个项目的投资回报率进行定期与不定期考核。

四 财产物资管理 第十六条 企业应建立、健全财产物资管理制度对非货币性资产的购置、建造、增加、出售、减少、盘存、计价等作出规定规范操作。

第十七条 财产物资管理的原则 1.全员管理物资管理是企业各部门、有关人员共同的任务 2全过程监控从采购、生产耗用、出售到保管、收、发、存动态监控 3.综合管理、分级管理相结合 4.遵守内部牵制制度涉及采购、验收、保管、使用等环节的业务实行物、款、帐三分管原则不可同一人单独完成。

5.实行管理、物资管理业务工作相结合管物的部门和人员必须对相应的采购成本、占用等负责。

第十八条 物资增加 1.企业应建立物资询价制度掌握市场价格信息货比三家主要生产物资应有定点供应单位 2.采购、生产、加工、盘盈及接受投资、捐赠或债务重组的物资应按规定计价 3.物资应按归口管理坚持质量检验、核实数量、凭证验收 4.固定资产的购置应符合企业投资业务管理的要求 5.禁止使用部门自行采购物资 第十九条 物资减少 1 不论什么原因发出和减少物资都必须按规定办理手续严禁以购代耗或以便条、借条发货和充抵库存 2存货减少应按企业会计政策进行计价 3处置、转让固定资产应按内部管理权限经批准办理 4盘亏、报损物资应按规定权限经批准并分别情况进行处理 5.生产耗用物资应按企业生产计划、消耗定额规定使用凭证、办理手续产品报废补料应有质检部门确认 第二十条 物资保管和盘存 1仓库保管人员对库存实物数量完整、质量完好、帐务记录正确、手续完备、库房整洁安全及定额负责 2各类存货根据不同情况分别采用永续盘存制或实地盘存制每月自行盘点中期组织抽查年末全面清查并在部门自查的基础上进行复查符合率低于规定指标的应扩大抽查面 3.各部门涉及物资保管、使用和业务的人员离岗时应先办妥交接手续按规定退还或借用的物资。

第二十一条 其他事项 1.中期和年末存货对符合规定的物资应计提存货跌价损失 2.按企业确定的会计政策正确计提固定资产折旧。

五 成本管理 第二十二条 加强成本管理和原则 1.经济效益的原则这是企业经营管理的也是成本管理的目标 2.全面管理原则即全过程管理、全方位管理、全员管理 3.责任制原则责权利相结合以责为中心赋以相应的权限完善内部授权制度责任明确、奖罚分明 4.科学管理原则科学的分析、预测有效的防护性控制和过程控制避免盲目性单纯的事后算帐 5.归口管理与分级管理相结合财务部门是归口总管单位各项指标应按业务性质、级下达落实各部门、各工段直至个人。

第二十三条 企业应建立、健全成本管理保障体系及规章制度 第二十四条 建立定期、不定期的多种形式的定性、定量分析制度及时发现问题迅速予以纠正

六 内部稽核 第二十五条 为加强财务管理确保财产安全、增值和经营业绩真实信息数据正确企业应建立内部稽核制度明确职责、权限 财务部门相应设置稽核人员或岗位按《会计基础工作规范》要求进行财务稽核 1.对会计各岗位处理的原始凭证、记帐凭证帐簿启用、结转、会计报告的核查 2.对计划、预算及执行情况进行核查 3.对银行及票据保证金帐户进行核查 4.财产物资出入库凭证及帐实相符等情况稽核 5.重要票证管理情况核查 6.其他必要的内容。

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1、资产类主要会计科目核算 1现金 从银行提取现金 借现金 贷银行存款 支取现金或是预支现金 借其他应收账——XX成本类或材料类科目 贷现金 2银行存款 3应收账款主要是核算在开发经营过程中转让和销售开发产

品提供出租房屋和提供劳务而向购买、接受和租用单位或个人收取的款项。

①出售租赁商品房而应收取的未收到的款项所附原始单据购方协议销售发票或出租发票 借应收账款——XX公司或个人 贷主营业务收入 ②出让材料而应收取的未收款项 借应收账款——XX公司 贷其他业务收入 收回款项时 借银行存款 贷应收账款 4坏账准备确定无法收回的应收账款而计提的坏账损失主要有两种核算方法一种直接转销法二是备抵法 提取坏账准备金 借管理费用 贷坏账准备 发生坏账时 借坏账准备 贷应收账款 收回已转销的应收账款 借应收账款 贷坏账准备 借银行存款 贷应收账款 5应收票据指房地产开发企业因转让、销售开发产品而收到的商业汇票。

销售商品房而收到的商业汇票 借应收票据——XX公司 贷主营业务收入 商业汇票到期 若为无息商业汇票所附单据销售发票、双方协议 借银行存款 贷应收账款 若为有息商业汇票 借银行存款 贷应收票据——XX公司 财务费用 6预付账款是指房地产开发企业按照合同预付给承包单位的工程款和备料款分别设置“预付承包单位款”和“预付供应单位款”两个明细科目。

①预付给承包单位的工程款和备料款所附单据付款申请书、付款单 借预付账款——预付承包单位款 贷银行存款 拔付承包单位抵作备料款的材料 借预付账款——预付承包单位款 贷库存材料 企业与承包单位按月或是按季进行工程结算时所附单据工程价款结算单 借开发成本 贷应付账款——应付工程款 同时从应付的工程款中扣回预付的工程款和备料款 借应付账款——应付工程款 贷预付账款——预付承包单位款 用银行存款补付余额 借应付账款——应付工程款贷银行存款 ②预付给供应商的材料价款 借预付账款——预付供应单位款 贷银行存款 材料验收入库用预付款抵扣应付款 借应付账款——应付购货款 贷预付账款——预付供应单位款 用银行存款补付余额 借应付账款——应付购货款 贷银行存款 7物资采购主要是核算企业购入各种物资的采购成本。包括购入材料设备的买价、运杂费、流通坏节的税金月终分配的采购保管费和材料成本差异。

8采购保管费主要核算采购保管人员的工资、福利费、办公费、交通差旅费、折旧费、维修费、低值易耗品摊销、劳动保护费、检验试验费等 9材料成本差异主要用来核算实际成本与计划成本之间的差异。

10库存材料用来核算各种为库存材料的计划成本或实际成本 11库存设备用来核算企业用于开发工程的各种库存设备的实际成本 ①购入设备支付买价、代垫的运杂费、采保费所附凭证代垫费用交付单、销售发票、付款单 借物资采购——设备采购 贷银行存款 计算与分配的采保费所附凭证计算的采保费用固定表格 借物资采购——设备采购 贷采购保管费 采购保管费的计算公式如下 采购保管费的实际分配率材料实际发生的采保费/本月购入材料实际发生的买价和运杂费 某种物资应分摊的采购保管费实际买价和运杂费分配率 材料验收入库所附单据入为单、设备管理单 借库存设备 贷物资采购 ②订购设备与材料所发生的买价与动杂费、税款所附单据购货发票、提货单、银行单据、运输费单据 借预付账款 贷银行存款 设备到达验收入库 借物资采购——设备采购 贷应付账款——应付购货款 冲减预付的设备货款 借应付账款——应付供货款 贷预付账款 支付余下应付的设备材料采购款 借应付账款 贷银行存款 ③设备和材料发出领用设备进行安装用作房屋建设所附凭据发出材料汇总表、设备出库单 借开发成本——房屋开发 贷库存设备 销售积压设备所附单据设备出库单、银行单据、销售发票 借银行存款 贷其他业务收入 结转成本 借其他业务支出 贷库存设备 12委托加工材料主要是核算委托外单位加工的各种材料的实际成本。应与

加工单位签订加工合同。

发出材料委托外单位加工 借委托加工材料 贷库存材料 材料成本差异 加工完后验收入库 借委托加工材料 贷银行存款 借库存材料——XX材料 贷委托加工材料 13低值易耗品是指未达到固定资产标准的劳动材料。如工具、器具、玻璃器皿等 自营工程领用生产工具一次性摊销计入成本费用 借开发间接费用 贷低值易耗品 仓库领用工具一批用五五摊销法 借待摊费用 贷低值易耗品 借采购保管费 贷待摊费用 14开发产品是指企业已经完成全部开发过程并验收合格可以按照合同的移交购货单位或者可以作为商品对外销售的产品包括开发完工的建设场地、房屋、配套设施和代建工程等企业开发的产品在竣工验收时 借开发产品 贷开发成本 对外销售转让的开发产品月份终了按时结转开发成本 借主营业务成本 贷开发产品 15分期开发产品应根据分期销售合同进行结算可以根据需要设置“分期收款开发产品备查账”。

借主营业务成本 贷分期收款开发产品 16出租开发产品是指利用开发完成的土地和房屋进行商业性出租的一种经营活动。主要是通过收取租金的形式实现的。应下设“出租产品”“出租产品摊销”两个明细科目 出租土地或是房屋时 借出租开发产品——出租产品 贷开发产品 租金收入 借银行存款或应收账款 贷主营业务收入 17房是指企业用于安置拆迁居民使用下设“在用房”和“房摊销”两个明细科目 开发的用于安装居于拆迁的房按实际搭建的成本 借房——在用房 贷开发产品——房屋 按月计提的房摊销 借开发成本或开发间接费用 贷房——房摊销 其间发生的维修费用如果金额不大 借开发成本或开发间接费用 贷银行存款 如果金额较大的 借待摊费用或长期待摊费用 贷银行存款 最后再分次摊入到有关成本费用科目 18固定资产 ①购入的固定资产所附原始凭证运杂费专用发票、现金支出凭单、银行单据、购货发票等 借固定资产 贷银行存款 购入需要安装的固定资产 借固定资产购建支出 贷银行存款 支付安装费用 借固定资产购建支出 贷银行存款 安装完毕交付使用时借固定资产 贷固定资产购建支出 ②自制自建的固定资产所附单据移交使用单、工程结算单 支付的土地征用费及堪设计费 借固定资产购建支出 贷银行存款 领用材料时 借固定资产购建支出 贷库存材料 分配建筑工人工资和福利费 借固定资产购建支出 贷应付工资 应付福利费 完毕建筑交付使用 借固定资产 贷固定资产购建支出 ③其他单位投资转入的固定资产所附单据投资证明、合同 借固定资产 贷实收资本 累计折旧 ④改扩建的固定资产所附单据扩建通知单 借固定资产——未使用固定资产 贷固定资产——生产生用固定资产 残料变卖时 借银行存款 贷固定资产购建支出 支付扩建工程款时 借固定资产购建支出 贷银行存款 工程竣工时所附单据工程竣工结算单 借固定资产——未使用固定资产 贷固定资产购建支出 交付使用时 借固定资产——生产用固定资产 贷固定资产——未使用固定资产 19无形资产企业长期使用而没有实物形态的资产包括专利权、非专利技术、商标权、土地使用权.2、负债的主要会计科目的核算 1应付账款因购买材料物资或接受劳务应付给供应单位的款项 支付给承包单位转来的工程价款结算预支单 借开发成本 贷应付账款 以预支款抵冲应付款时 借应付账款 贷预付账款 补付其余款时 借应付账款 贷银行存款 2预收账款按照规定合同或协议向购房单位或个人收取的购房定金。以及代建工程收取的代建工程款 收到预付款时 借银行存款 贷预收账款——预收代建工程款 提交工程价款结算单时 借应收账款 贷主营业务收入 借预收账款——预收代建工程款 贷应收账款 收回全部余款 借银行存款 贷应收账款 3应付工资 开出现金支票发放工资 借现金 贷银行存

房地产财务管理制度 篇2

企业财务管理是根据财政法律制度、财务管理原则,组织企业财务活动,处理财务关系的一项经济管理工作。资金运动过程是企业财务管理专注的主要内容,资金运动包括资金的筹资、投资、收入和分配等几个重要阶段,即以价值形式反映企业对生产资料的取得和占用、人力和物力的消耗、生产成果的实现和分配。

房地产业已成为我国第三产业的一个重要组成部分,其交易日趋活跃,在国民经济中的作用日趋显著。作为资金密集型行业,需要大量的资金投入,其产品建设周期较长,需要两年左右的时间,产业关联性较高,易受到关联行业的影响。与此同时,房地产市场有较多的不确定因素,盲目投资和投机行为不仅很难达到预期的经济收益,更可能导致投资惨败;资金管理在房地产企业中也同样占据重要地位。房地产企业要实现长期的发展,获得核心竞争力,就必须提高财务管理水平。房地产企业财务管理的内容主要包括:对资金筹集的管理、对资金的投资运用的管理、对房地产企业开发成本及费用的管理、财务人员专业素质的培养等方面。

二、房地产企业财务管理的现状及问题

(一)融资管理方面

我国房地产企业数量众多,其开发过程是一巨额资金的投入过程,高额的地价和房屋工程造价,要求房地产企业一次投入的资金数量非常巨大,因此资金的筹集任务十分繁重;开发经营周期较长,资金回转率偏低,因此需要企业通过各种融资手段来筹集开发资金,以便进行房地产开发项目的滚动进行。对于各种渠道的资本,企业可以采取不同的方式予以筹集(刘卫东,2001)。

国内房地产融资的主要途径分为两大类:一是对内内部融资,另一类是外部融资。内部融资由企业自有资金和预收账款等:自有资金是企业经营的基础和保证,国家对房地产企业自有资金的比例规定为不少于总投资的30%,对开发商来说,只有收益可观且稳定、风险可预测时,才会投入尽可能少的自有资金;预售账款也是一条重要的内部融资的渠道,一般占总投资额的28%左右(王艳华,2012)。外部融资是房地产企业资金的主要来源,其中包括银信贷款、房地产信托、房地产债券、房地产基金、房地产企业上市融资几方面内容(吴佳,2012)。目前我国房地产企业的财务管理能力不高,对融资规模、方式、成本、时机的选择缺乏科学性和规范性,这就为企业的融资带来了巨大风险(胡彦宏,2012);其次,融资渠道较为单一,多数通过银行信贷,根据当前国家金融政策,商业银行目前只发放项目开发贷款,并且有一系列严格的附加条件,如自由资金比例必须超过35%、开发资质二级或以上、资产负债率在70%以下等等,这些条件增加了使用资金的难度。

(二)资金投资运用和开发成本管理方面

房地产企业的投资具有很大的盲目性和投机性,在判断一个项目是否具有可投资时,更多依赖人的主观判断,缺乏科学的、完整的市场经济分析和可行性论证(魏益强,2009),即便对项目有可行性研究,也仅仅局限于单个项目,从整体上权衡不同项目对企业具有的战略意义的为数不多。其中很多房地产企业利用房地产市场机制的不完善获取暴利,忽略对市场项目可行性分析,结果可能造成投资项目的技术可行性较低、市场调研数据失真导致产品(房屋)上市之后面临营销难、行业扩张国度、控制管理手段不到位等(阮慈红,2013),当出现诸多波动因素导致房地产企业出现烂尾工程,资金无法收回企业将损失惨重,甚至破产清算。

一个房地产项目包括方案设计、土地使用权、工程招标管理和施工,销售等多个过程(李凤之,2014),我国房地产企业在上述环节的成本管理上,存在诸多问题。所谓成本管理,就是要求房地产企业财务成本管理措施落实到项目中的各个环节,需要对各个要素进行全面规划,以确保企业实现效益最大化目标。然而我国房地产企业在方案设计时,没有综合各种因素加以考虑;购买土地使用权时存在很多不合理现象,无形中抬高了地价,造成竞买价格和实际成本之间严重偏离;工程招标过程中,忽略了工程后期合同、纠纷等因素的影响;在施工过程中,房地产企业通常忽略了工程成本管理的基础构架,无法及时了解来自企业内部各个部门、施工前线管理部门等运行情况,成本管理偏离了预算目标,因而无法控制企业成本水平。

(三)房地产财务人员专业素质和财务管理制度方面

房地产企业领导人是整个房地产运转的核心,他们指导着企业各项经济活动的运营。在近年来房地产企业的飞速发展中,很多企业的管理者是“包工头”出身,很多缺乏基础的经营管理理念,只着眼于经济的收益,对人才的选择和培养并不是很重视,特别是财务人员,更多的是其亲戚担任出纳和会计,裙带关系严重,这些人员专业素质基本不高,管理意思薄弱。他们没有意识到房地产的持久健康发展需要优秀的财务管理作为后盾,忽视了财务管理的管理职能,财务管理并不是一部计算工具,它可以通过财务信息编制个季度的报表,再通过这些计划和表格进行财务分析,然后制定房地产企业的发展战略。然而更多的产地产企业管理层,简单地把企业的财务管理与记账、发工资等基础工作混为一谈,缺乏科学系统的规划,在财务管理过程中,常常凭借自己的经验和直觉做判断,为企业的财务管理埋下了致命隐患。

在财务管理制度方面,大部分房地产企业尚未建立起严格的财务管理制度,财务管理过程比较随意化,会计信息失真,数据的真实性、客观性以及可靠性难以得到保障。这种现象归因于财务管理系统的不健全,大部分房地产企业的管财务管理仍然处于较低层次的会计可算阶段,属于“被动反应型”,很难实现精确把握复杂的财务信息动态与反馈,导致财务管理的其他职能,比如预测、计划、监督和控制等无法正常发挥,无法提供有价值的财务数据和信息以满足企业管理与决策需求,更无法客观真实地反应出企业经营者的真实业绩、无法做出正确的评估,导致盲目决策和投资,进一步加大企业风控的难度。

三、优化房地产企业财务管理的几点建议

(一)拓宽融资渠道

为确保房地产企业资金正常运转,融资阶段应确保企业拥有合理的资金需要量。因此要拓宽融资渠道,改变过去只依靠银行贷款的思维方式,并尽可能选择资金成本较低的融资方式。比如合作开发模式,建立中小房产企业发展基金,如创业投资基金、发展基金、风投基金来解决资金问题,加强与其他房地产企业的战略合作关系,这一方式对中小型房地产企业来说,尤为适用,因中小型房地产企业的规模小、资源数量少,通过战略合作不仅可以相互促进利益共享,还可以分摊风险。融资过程中要注意财务风险性,把风险降到最低限度以保证财务的安全性和稳定性。房地产企业在投资之前,必须充分了解城市规划信息、周边土地供应以及使用情况、周边其他房地产开发情况以及市场需求等信息,同时在投资决策过程中要杜绝盲目乐观主义,项目评审要做到科学化、专业化,要在收益和风险之间客观权衡。除此之外,还应做好筹资风险的防范与控制工作,减少企业蒙受经济损失或去的更大收益的可能性。除此之外,还应形成有效的决策约束机制,对资金的流向做跟踪管理。

总而言之,应做好资金的预算管理、风险管理和监督管理,以保证资金运作能公开、合理和规范。优化资金结构,控制投资风险,盘活沉淀资金,提高资金利用效率。

(二)加强成本控制

首先,应加强成本核算。使商品房成本正确反映开发商在投资开发建造时的实际支出,以确定适当的销售价格,达到利润最大化,为企业回笼资金打好基础;其次,要对工程结算进行严格地把关,在保证房屋质量的前提下防止工程在施工过程中不必要的浪费,控制材料消耗;作为房地产企业日常主要的资金支出,工程支出通常有一定的调节性,要评估房地产企业的工程部门、财务部门对各个在建项目工程资金需求的先后顺序,确定合理的支付节点(年、季、月等),控制工程成本支出;但在销售淡季时,各项费用的支出都需要被控制在计划额度范围之内,比如管理费用虽占房地产企业资金比重较小,依然需要财务部门对开发企业管理费用进行监督审核,拒绝一切不合理的支出,确保流动资金不被浪费。

(三)完善房地产财务管理制度

要提高对房地产企业财务管理重要性的认识,无论企业领导还是财务部门,都需要从本质上意识到房地产企业财务管理对企业生存与发展的重要意义。摒弃落后的财务管理理念,依据国家相关法律法规制定健全的房地产企业财务管理制度,从管理角度明确规定企业内部设计财务管理活动的各个方面内容,为财务管理人员提供合理的参考依据和行为准则,提高财务管理部门在整个企业构架中的地位,突出财务的战略地位:首先,设置专业化的财务管理机构,对企业的先进收支、资金融通、固定资产等进行数据分析,为预算和决策等奠定基础;其次,将采购等资金支出方面的制度规范化,提高财务管理的效用;再次,建立完善的考核和内部审计制度,发挥监督机制的积极作用,定期、不定期检查各项规章制度的落实情况,以便及时发现并纠正制度执行中存在的问题,针对应收账款、预付账款、其他应收账款往来账目需进行跟踪管理,可将部门责任人、业务人员的绩效同应收账款的回笼速度与金额挂钩,制定相应的奖罚办法,把坏账损失降到最低程度,内部审计强化事前预防和事中控制,以此确保资金的安全和完整。

总之,应将房地产企业的财务管理标准化、流程化,实现数据同步,持续升级优化企业业务监控和业务流程,从而降低房地产运营成本,提高企业的经济效益,为房地产企业项目的开发和投资作稳定的保障,从而有效提高企业的市场竞争能力。在制定房地产财务管理制度的同时,要配合其他部门进行有效整合,从而促进企业内部整体制度的有机形成,实现房地产企业资源的优化配置。

(四)财务管理人员方面

人员方面,首先应明确财务管理部门及财务人员的职责,实现权责的有效统一,要保障在实际操作中财务管理活动能有序地进行;其次,要认识到财务管理作为一项专业性极强的工作,必须要由有专业财务管理知识和丰富的房地产财务管理经验的人员作为企业的财务管理人员,避免外行插手对财务管理造成不良影响;同时,加大对财务管理人员的业务技能培训力度,房地产企业在运行过程中需要定期为财务管理人员举办相关的知识讲座和技能培训,聘请专业的财务管理专家向本企业员工教授先进的管理技能,帮助财务管理人员不断地提高自身业务水平,并通过给予进修学习的机会激发财务管理人员的工作热情,在竞争激烈的房地产行业中能吸引优秀人才,更好地提高房地产企业财务管理的科学性和有效性。

(五)财务管理信息化

随着全球信息化和经济一体化的水平越来越高,传统的财务管理方式和手段已经不能满足当下企业经营的需求。我国信息技术在企业经营中已逐渐得到广泛应用,尤其在竞争日益激烈的房地产行业中,通过财务管理信息化手段的帮助,不仅可以实现财务管理效率的大幅提升,还能通过高效、及时的信息管理系统,实现对财务信息的实时监控和把握,为企业的管理提供全面、客观并且有价值的数据支持。因此,一方面要切实提高财务管理信息化意识,加大投入财务管理的信息化建设,同时,还要形成支持财务管理信息化的长效机制;另一方面要因地制宜,从企业发展的实际情况出发,设计功能与内容均符合本企业运作的财务软件,在未来的管理中事半功倍。通过电算化管理提高房地产财务管理的专业性,将房地产企业财务管理的方向由粗放管理向经济化管理的转化,从而提高房地产企业财务管理信息化实力。

四、总结

房地产行业在发展的过程中为我国带来了十分可观的经济效益和社会效益,对促进我国国民经济的持续发展有着深远的现实意义。目前我国房地产企业的财务管理模式还不够完善,资金的筹集和运作、财务管理人员的培养、财务管理制度的修订,都需要在发展过程中不断的补充,在增加企业的经济效益的同时,保证企业持续健康地发展,只有这样企业才能在激烈的竞争者立于不败之地。

摘要：我国房地产企业数量众多,已成为我国第三产业的一个重要组成部分,其交易日趋活跃,在国民经济中的作用日趋显著。房地产企业要实现长期的发展,获得核心竞争力,就必须提高财务管理水平。目前我国房地产企业的财务管理模式还不够完善,以前财务管理工作中存在的弊端也日益暴露出来,如融资渠道、资金的筹集和运作、财务管理制度等方面,都存在着不足之处,只有完善房地产企业财务管理工作才能在行业内立于不败之地。

关键词：房地产企业,财务管理,现状

参考文献

[1]周兴梅.浅析房地产企业财务管理[J]].现代商业,2009(11):112.

[2]刘卫东上市公司融资结构优化研究[D].中南工业大学,2001—2-1.

房地产企业财务风险管理 篇3

摘 要 房地产业具有投资大、风险高、周期长等诸多特点,但由于其对国民经济有重大影响,因此加强对房地产企业的财务风险管理具有重要意义。全文首先介绍了房地产企业的财务风险及其产生的原因。随后从偿债风险、盈利风险、融资风险、营运风险等四个方面阐述了如何对房地产企业的财务风险进行管理和控制。

关键词 房地产企业 财务风险 管理控制

房地产行业有着典型的高投资、高风险、高收益的特点,而且伴随着近期国家的宏观调控,房产市场萎缩,市场观望气氛加强,这大大增加了房产企业的财务风险。鉴于房地产产业在国民经济中的重要地位,其面临的财务风险,不仅对企业本身有重大影响,还对资本市场、经济和社会稳定有重大影响。因此有效的评价和防范财务风险,提升房地产企业财务风险管理水平有重大意义。

一、房地产企业的财务风险及其产生的原因

财务风险是财务成果和财务状况的风险,它包括了筹资风险在内的所有由不确定事项给企业带来的可能损失及其损失程度,如投资风险、资本运营风险、收益分配风险等。由于房地产企业涉及面广,影响较大,在当前宏观调控下,财务风险表面上体现为筹资风险,但是更多的体现在投资风险和资本运营风险方面。房地产企业产生财务风险的原因在于:(1)房地产的周期性特点。房地产与国家的宏观经济发展密不可分,且同样有复苏与发展、繁荣、危机与衰退、萧条、再发展等几个阶段。特别是在萧条阶段,房产交易量、价格下降,新开发建设规模收缩等情况,给房地产投资者造成较大的财务风险。(2)法律、政策环境。房地产对国民经济有重大影响,不可避免的受到国家宏观政策调控。如近期国家通过对房地产企业的融资渠道、资金使用进行了严格监管,提高购房者首付比率等,都增大了企业的财务风险。(3)自身经营特点。房地产开发项目具有开发过程复杂、周期长、涉及部门和环节多的特点。从土地获得、规划审批、市场调研、投资决策、建设施工,到销售推广、物业管理等开发过程,涉及多家合作单位,并接受规划、国土、建设、环保等多个政府部门的监督。一旦某个环节出现问题都会对产品质量、竣工日期、销售情况产生不良影响。此外,房产企业的财务风险还可能因为利率风险、市场供求关系、企业资金结构不合理、财务管理水平、决策的风险意识所引起。

二、房地产企业财务风险管理体系构建

(一)偿债风险管理

偿债风险指企业由于无法偿还各种债务而使企业面临的财务风险。尽管房产新政规定房产企业的自付资金不得低于35%,但是由于历史积累借款较多,因此房地产企业的偿债风险一直较大。(1)加强资本结构的控制。由于房地产行业利润可观,众多房地产企业自进行借款时通常都对偿债风险予以忽略,一旦利率提高或市场交易量下降,这种不稳定的资本结构必然带来较大的财务风险。房地产企业应根据企业规模、融资环境、未来发展情况经济形势等因素确定权益与债务比例。一般融资环境差,财务状况不稳定,开发规模小,项目市场需求不大,销售利润率不高的企业,举债比例可适当高些,反则反之。一般采用1/3自有资金,1/3银行贷款,1/3预售资金的资本权益结构比较安全合理。(2)合理搭配债务期限。债务有短期、中期、长期之分,各种期限的债务有不同的风险特点。如长期债务灵活和机动性差但不能按期还本付息的风险。房地产企业建设周期长,合理的举债方式应以中长期负债为主,短期负债为辅。同时利用利用担保贷款按揭资金和预售资金能有效改善资本结构和压力。(3)合理安排偿债资金。房产企业借款较多,还款周期一般都较长,合理地安排偿债资金可以保证保持企业良好的信贷记录,还可以避免由于没有足够的偿债资金面临巨大的偿债风险。合理安排偿债资金还需要有周密的销售计划和收款计划。并严格监督,按计划执行。特别是要保证预售及销售资金的及时收回是非常重要的。

(二)盈利风险管理

盈利风险指企业不能进行有效的销售导致企业收入、利润降低,从而使企业面临业务萎缩、规模减少甚至倒闭的一种财务风险,其产生的最主要根源是成本的上升或者是收入的减少。对房地产企业而言,规避财务盈利风险应注意:(1)科学定价。在严厉的宏观调控政策面前,商品房订价已成为房地产企业财务风险中的一个特别敏感因素。定价过高,可能因为政策以及市场因素造成销售更加停滞不前,而定价过低则并不是房产企业所期望的,特别是市场观望气氛较浓厚的时候。总之,价格变动始终影响着变现能力和速度,只有科学地制定商品房价格才能保证有节奏地销售和及时回收资金。房地产企业的定价及价格调整策略应综合分析楼盘的品质、质量、价格弹性、周边竞争楼盘订价及购房者心理,进行综合确定。(2)不断开拓新市场。房地产行业已经过了“钢筋混凝土”搭建时代,其附属产品越来越多,另外二三线城市的房地产仍有较大的发展空间,因此不断拓展新市场,也是房产企业降低盈利风险的重要手段。纵观较大的房产企业,都通过全国布局而获得较为稳定的盈利能力。从开发的产品上,房产企业需要不断创新,提高产品附加值。在建设经济适用房、普通商品住宅、商业写字楼、别墅、工业厂房、办公楼时,要根据不同产品,制定不同的开发和附加值增值策略。例如,政府加大经济适用房的建设对于那些从事房地产中低端产品的企业来说应该是一个很好的机会。在开发区域上,选择经济发达地区将面临较高的成本以及激烈的竞争,选择经济欠发达地区将面临市场小以及发展有限的风险。房产企业需要根据自身特点,综合布局,达到分散风险的目的。(3)树立企业良好形象。良好的企业形象就是产品销售的“尚方宝剑”。随着购房者维权意识的提高,以及消费品位的提高,企业的良好形象对于提高商品房的销售率有很大的促进作用,对提高企业的盈利能力,降低财务风险也有很大的保证。

(三)融资风险管理

对当前房地产企业而言,最直观的财务风险莫过于销售风险和融资风险。由于房产企业的融资渠道相对单一,所以面临宏观调控时,他们的融资风险被无形放大。规避企业融资风险可以运用以下几种方式:(1)融资决策科学化。融资政策是基于房地产企业整体发展战略和总体规划而制定的,并以此来确保企业投资政策和目标的贯彻与实施。首先需要制定正确融资政策。房产企业的投资周期、投资成本都超出一般企业,为此其需要根据投资项目的特点、方式、质量和财务标准,制定与投资相匹配的融资规模、资本配置结构、融资方式及时间进度。其次,控制控制融资质量。即从融资的成本、风险、期限、便利性、稳定性、转换弹性以及各种附加的约束条款等诸方面制定出明晰的融资规定。(2)发展多元化直接融资。银行贷款融资是典型的间接融资,也是房产企业最主要的融资手段。在资本市场相对不完善的我国市场,房产企业扩充融资渠道的方式之一就是在沪深股票市场上发行股票,但其对产规模、盈利记录、公司治理以及产业政策等方面符合要求。有此条件的企业则应注重对股票市场资本的利用。另外,企业还可以采用组合式融资途径方法,如自有资金+机构投资、自有资金+基金、自有资金+信托计划及股权融资+银行贷款等融资组合。

(四)营运风险管理

营运风险是指由于企业各项资产的周转变现能力不同而可能导致的财务风险。营运风险管理集中在:(1)营运建设风险。房地产在建设过程中,牵涉到大大小小40多个相关行业,还与国土、规划、审计、银行、环保等多个政府部门打交道。这就要求其在土地获取、规划审批、建设等过程中,严格执行相关国家规定,提高建设质量。因为房地产为一次性产品,如果某个环节出现问题,其对企业带来的损失是巨大的。(2)制定有效的销售收款计划。房产企业收款计划周期较长,这需要制定行之有效的收款计划。房地产企业固定资产比例较少,主要表现为暂时未能出售的物业,开发商需要照既定的销售节奏,即在开发期、开发初期、销售中期、收益期四个阶段完成销售工作实现资本变现。特别是针对消费者分期付款的资金回收方式,房地产企业应该制定有效的分期收款计划,以使企业在较短的时间内收到现金,实现变现。(3)合理的资产结构。资产结构是指房地产企业各类资产之间的比例关系,即短期资产与总资产、长期资产与总资产、对外投资与总资产的比率等。对于任何企业而言,如果流动资产比重偏低,会由于总资产周转速度慢而影响企业的整体效益,另外如果对外投资数额大,必然也因为投资本身的风险叠加而造成更大的风险。房地产企业的流动资产多数是不易变现的房屋建筑物,因此加快流动资产周转率是保持其资产结构合理的关键。

参考文献:

[1]李慧波.房地产业的财务风险及其应对措施.山西建筑.2009.35(12).

[2]李晓梅.浅析房地产企业的财务风险管理.财会研究.2007(1).

房地产财务管理制度 篇4

一、工作必须遵守国家政策、法规、制度。

二、公司财务工作需接受工商行政税务、审计部门的监督、检查。

三、公司的资金统一由公司最高领导依企业目标批示调动，使用支付，任何人不得私自借用。

四、公司的财务档案(除工作人员外)未经总经理同意，任何人不得查阅。

五、公司资金的使用、动作按下列管理办法：

(一)日常用款(报销)管理制度

1、各部门业务需用资金，应本着计划、节约的原则，编制月度(季度、年度)费用预算计划。计划详列支出项目、用途、预计金额、用款方式、备注说明等内容。报公司领导批准后，于每月底前一周报财务部一份，次月财务部门按批准的费用计划合理调配使用资金。

2、员工因业务急需实施用款时，要填写借款单，经公司领导确认业务发生的时间、地点、内容、金额报公司领导批准后再到财务部借款。

3、特殊用款时，要写出用款报告，详细说明用款原因、用途、金额、意见，专项报公司领导，经批准后，填写借款单，到财务部办理借款。

4、对部门零星用款频繁的，采用定额备用金制度。经公司领导确定专人使用定额备用金，备用金额根据不同业务量确定为1000-3000元以用日常支付，超过定额的支出按第2条执行。

5、员工报销需填写报销单，发票、单据规格格式要符合财务入帐需要，经部门领导签字，由公司领导批准后到财务部报销。

6、会计人员必须认真审核各项付款凭证及报销单据;并在首联加盖“核准”戳记或签字;对不符合财务规定的支出项目，限额批准及不符合要求的凭证有权拒付或拒绝报销。

7、出纳人员在见到审批手续完整的付款凭证后，方可付款报销或冲帐领款。8、审批权限及时限：1000元以下由经办人填单，部门经理签字，财务副总签字，财务负责人审核，1000元以上由经办人填单，部门经理、财务副总签字，报总经理批准后付款。无特殊情况，日常报销统一在每周六。

(二)工程款(支付)管理制度

1、工程用工程预付款、工程进度款、工程结算款及工程采购用款，应依照合同约定由承办部门提前编制月度计划，经总经理批准后报财务一份备案。

2、财务按领导批准的计划及资金情况，合理调配使用资金，分配工程用款指标。指标并在每月15号左右定期支付工程款。

3、工程部依据分配资金，按照工程需用款分轻重缓急安排工程资金。

4、工程款，预付款及设备款的支付，应先办理经费支出(联签)单，签单分别由部门经理、工程副总、财务副总、财务总监签字后方能生效，签单时核清合同约定，工程进度、质量，交财务定期支付。

5、工程款需分期支付的，财务在“联签单”备注中标注说明，逐次付款的时间、金额。同时，由领款人顺时填经费审批单，经公司领导批准后交财务支付。

(三)财务资金动作管理制度

1、财务部门根据企业的目标计划以及将各部门报来的预算计划汇总，报公司领导批准后，可作为整体预算和资金总需求量，并据此合理安排资金运作，凡计划外的项目一律拒绝支付，特殊情况第(一)3条特批执行。

2、财务部门要将各部门执行情况统一汇总，与预算计划进行对比分析，每月定期向公司总经理及主管财务副总汇报资金动作及财务状况。

3、鉴于房地产开发企业现金动作量较大的特点要加强现金管理。钱帐分离，手续健全，审批从严;财务人员要按规定做好现金收支明细帐务严格手续和程序，做到帐钱一致，日清月结;并建立公司领导按月审查制度，从严防范和控制，达到管好资金的目的。

财务部岗位职责

1、公司的既定方针、目标编制公司财务预算，定期分析财务状况发现问题及时上报并采取相应措施，以保证预算计划的顺利执行。

2、负责财务管理基础工作即定额管理，原始记录和计量标准等有关工作。

3、准确记录，认真核算财务状况，定期编写财务分析报告并提供管理建议。

4、认真进行参与投资目的可行性研究，力求提高投资报酬，降低投资风险。

5、实行财务监督维护财经纪律，严格执行国家有关政策、结合、负责成本费用的计划，核算和监督管理工作，负责核算并交纳各项税费。

6、积极配合资金的筹措，以保证通畅的资金渠道。

7、合理地使用资金提高资金运用效果，为此要做好资金使用的计划，控制、调度、核算和分析工作，并定期进行考核、检查，以不断提高资金利用效果。

8、按期完成各项经济统计工作考勤管理、工资核算、发放工作。

房地产公司财务管理制度 篇5

2010-03-19 00:00:00 作者：admin 来源： 浏览次数：3003 网友评论 0 条

第一章总则

一、为了加强公司财务管理,规范公司经济活动行为,确保公司财务管理工作健康有序进行, 依据《中华人民共和国会计法》、《会计准则》以及相关《内部会计控制规范》的法律法规和公司的各项规章制度。特制定本办法。

二、财务管理的基本任务和方法，是做好各项财务收支的计划、控制、核算、分析和考核工作，依法合理筹集资金，有效利用企业各项资产，努力提高经济效益。

三、财务管理工作要贯彻“勤俭办企业”的方针，勤俭节约，精打细算，在企业经营中制止铺张浪费和一切不必要的开支，降低消耗，增加积累。

第二章财务人员及工作职责

四、财务人员的聘用一律由集团总部负责。

五、财务人员必须对会计凭证、会计账簿、会计报表等重要的会计资料要健全档案管理，严格按照《档案管理条例》进行立档、归档、借阅、注销等登记工作，妥善保管，防止毁损、丢失。

六、出纳人员不得兼任稽核、会计档案保管和收入、支出、费用、债权债务账目的登记工作。

七、财会人员力求稳定，不随便调动。财会人员调动工作或因故离职，必须与接替人员办理交接手续，没有办清交接手续的，不得离职，亦不得中断会计工作。必须会同有关人员编制财产、资金、债权债务移交清册，办理交接手续。移交交接包括移交人经管的会计凭证、报表、账簿、款项、公章、实物及未了事项等。移交交接必须监交。公司一般财会人员的交接，由本单位领导会同财务部经理进行监交；财务部经理的交接，由集团财务会同单位领导进行监交。

八、财务部经理的主要工作职责：

1、主持财务部的工作，领导财务人员实行岗位责任制，切实地完成各项会计业务工作；协调、配合集团总部的查询。

2、执行董事长和集团总部有关财务工作的决定，控制和降低公司的经营成本，按期向总部财务、董事长、提交财务分析报告等资料；

3、指导本部门财务人员的业务工作，正确核算成本、盈亏，不断提高财会人员的素质和业务水平。

4、财务部门向税务、工商、银行等单位报送的所有报表，必须经公司法定代表人或由董事长授权资格人签名后报出。

5、按照公司要求，协调并正确处理好企业与税务、银行之间的关系。掌握最新税法规定，及时向税务人员咨询并办理纳税和减免税申报工作。按月按时申报纳税，积极配合公司领导进行融资工作。

6、负责公司制度施行时的有关协调、审核、监督工作，参与公司经济合同等重要事项工作，发现问题及时纠正。对违犯规定的事项有权提出异议并报告总经理、董事长。

7、完成董事长、总经理临时交办的事项。

九、会计人员的主要工作职责：

1、在财务部经理的领导下，认真执行岗位责任制，记账、算账、报账必须做到手续完备，内容真实，数字准确，帐目清楚，日清月结，按期报账。各司其职，互相配合，如实反映和严格监督各项经济活动。

2、会计人员在办理会计事务中，必须坚持原则，照章办事。对于违反财经纪律和财务制度的事项，必须拒绝付款、拒绝报销或拒绝执行，并及时向上级领导和财务部门报告。

第三章会计核算

十、公司采用国家规定的会计制度的会计科目和会计报表，并按有关的规定办理会计事务。

十一 计账方法采用借贷记账法。记账原则采用权责发生制。以人民币为计账位币。人民币同其他货币折算，按国家规定的会计制度规定办理。一切会计凭证、账簿、报表中各种文字记录用中文记载；数目字用阿拉伯数字记载。记载、书写必须使用钢笔，不得用铅笔及圆珠笔书写。

十二、公司对同一时期的各项收入及与其相关联的成本、费用都必须在同一时期内反映，如应付工资、应提折旧等均按规定时间进行，不应提前或延后。

公司采用的会计处理方法，前后各期必须一致，非董事会同意，任何人不得随意改变。

十三、各类固定资产折旧年限为：

1、房屋及建筑物30年；

2、机器设备（含室内装修）10年；

3、电子设备、运输工具5年；

4、其他设备5年。

固定资产的残值率为10%。固定资产提完折旧后仍可继续使用的，不再计提折旧；提前报废的固定资产要补提足折旧。

十四、无形资产从开始使用之日起，在有效使用期限内平均摊入管理费用。

法律和合同或者企业申请书均未规定有效年限的，按照不少于10年的期限确定。

十五、递延资产包括开办费、以经营租赁方式租入的固定资产改良支出等。

开办费从企业开始生产、经营月份的次月起，按照不短于5年期限分期摊入管理费用。

第四章现金管理

十六、公司的现金收支业务必须通过出纳人员，由出纳人员根据审核无误的收付款凭证、业务发生的顺序，及时登记“现金日记账”，做到日清月结、账款相符，严禁白条抵充库存现金。财务主管人员应对出纳库存现金随时进行抽查（每月至少二次），查账是否相符并做好抽查记录。非本公司人员不得借款(含集团总部)，特殊情况须董事长批准或同意。财务人员要经常督促借款人员按时报销。每月末须报借款明细附报表后。

十七、核定现金借款限额；因公借款，一般情况下，事情办妥或出差回来必须七日内报账，归还借款；特殊情况下（事先告知财务主管）十曰内报账、还款；否则财务有权按违反财务制度论处。（现金限额标准祥见表1）

十八、所有款项（楼款或预售定金）原则上存入专用户，不得坐支；特殊情况须说明原因（不影响相关事项的情况下）。所有支出经批准后从专用户转入正常户使用。

十九、销售规定：

1、售（租）楼（店）签约：由售楼部办理售楼签约的同时，通知公司财务人员带票据前来收款；

2、开票：售楼部人员按照合约条款开出收款票据，注明相关款项内容和金额，并在收款票据开票人处签字，以示负责。

3、收款：公司财务人员根据合同条款和收款票据开出的金额进行核对，确认无误后，签收货款，并在票据收款人处签字，以示负责。

4、售楼部应将每日销售、收款等信息填写相关“销售报表”并以OA方式报送公司财务等相关部门和集团董事长、财务、审计部门。

除规定所用现金支付的项目外，一切付款均通过银行转帐结算（不得用现金支票），任何人员不得将现金收入款直接用于款项支付。

二十、财务主管人员应及时督促有关部门对应收款项的催收，清欠工作，任何人员不得以任何理由长期拖欠公款，是公司员工的直接从工资中扣除，超通知期限的按月息5%计收利息。

第五章银行存款管理

二十一、任何单位和个人不得以任何理由出租、出借帐户，不得将公司资金以个人名义开立帐户存储，损坏公司形象和利益，如发现立即制止并报董事长进行处理。

二十二、按揭楼款以存入的银行回单为凭，出纳人员据此填写收据或发票。每月对账

若有不明款项收支必须及时查明并按规定及时处理。按照各种结算方式的规定，填制或取得银行即发的收款或付款结算凭证，要随时掌握银行存款收支和结余情况。严禁签发空头支票，并按业务发生的顺序，逐笔登记银行存款日记帐，为合理调度资金组织货币资金的收支平衡提供资料。

第六章费用及款项支付管理

二十三、报销或付款时的经办人员流程：

费用类：

本司员工谁经办谁负责。

A费用单据报销程序：凭合法的原始票据→①经办人→②验收人证明人→③财务审核→④分管财务副总经理→⑤总经理→出纳复核付款。

B应酬或礼品等招待费单据报销程序：凭合法的原始票据→①经办人→②分管财务副总经理→③总经理→④财务审核（数额发票）→⑤出纳复核付款。

其它类：

对特殊无法取得发票又属于正常经营开支的。财务只要审核数量、金额、大小写是否一致即可；月底统一整理后到税务局申请开发票补税后再入账，原单据做为附件附在后面。

工程类：

工程(进度)款或供货款支付程序：

（1）乙方单位提出并填写工程进度款审核表,按程序到各部门批后，由工程部预算人员为经办人到财务部门填写工程款支付申请书并经各部主管签字后,财务部连同工程进度款审核表串发（OA）报董事长、集团财务。董事长三天内批复（假期顺延）。

（2）工程(供货)进度付款审批表。

(3)财务根据合同和预（结）算等资料进行审核。付款时要附发票，货物采购还要有本司指定人员的验收。

（4）多数散户付款，有关部门要统一造册，集中审核，手续完备后才能支付。

二十四、任何人无权随意给员工增加工资，调增工资需经董事长审批方可调资。

每月工资发放必须按规定的考勤制度计算后编出工资表，经审批后发放；奖金及过节费应事先向董事长申报，批准后开支。

二十五、电话费严格控制公务外使用电话，要求长话短说，废话少说，尽量减少通话时间和次数。对公司固定电话、个人移动电话公务通讯实行包干制度即：办公、移动电话包干。办公室每月报送或取单给财务报销并登记；财务年终统计结算。

二十六、差旅费报销标准

1、出差人员交通费、住宿费、市内交通费，实行分项计算的方法，经审核后方可报销。

3、探亲人员根据不同地区由办公室统一拟出方案(夫妻、儿女)，报总经理审批。

4、公司有紧急业务或特殊事由的出差人员，其出差费用(含交通工具)由总经理特批后报销。下级人员随从上级人员出差可以按上级人员或特批人员的住宿标准执行。集团总部派人协助人员的工资及差旅费(单程)由本公司规定先行报销交通费用；回程差旅费由集团总部垫发，经董事长批准后到公司随时报销。*工资为代收代付。*

5、报销票据背面都要有经办人签字或骑缝签字。

6、遇到特殊情况，超出报销标准，审核时须注明超出金额，最后由董事长决定签字。

二十七、办公费用，办公用品用具由办公室统一采购，办公室根据各部门使用情况填写“申请单”经批准后购买，并由专人负责登记保管，各部门人员领用办公用品用具时应登记，到办公室领用。

二十八、对于10000元以下的低值易耗品、固定资产购置必须事先写出书面申请报告，说明购置原因等事项，报总经理审批后方可购置。

二十九、除预付工程款以外所有非实物性款项支出，单笔凡超过10000元的要说明事由并经董事长批准后方可付款。日常经常性开支按月计划统一审批。

三

十、业务招待费，本着“节约、实惠”的原则。严格执行报批制度，每次业务招待均应事先征得总经理同意并批准。*

三

十一、礼品费用。赠送礼品一律实行事先申请，并征得总经理同意及批准。凡一次赠送礼品费用超过5000元以上的必须事前报董事长审批。

第七章 其他事项

三

十二、财务部门要进行定期或不定期的资产清查工作，确保公司资产安全完整，帐实相符，提高公司资产利用效率。如发生财产盘盈盘亏，应立即书面报告、查明原因，正确划分责任并按规定程序报批后处理。

三

十三、建立票证的购买、保管、领用、注销登记制度，特别应对现金支票、银行结算支票、发票和收据等重要票证加强管理，做好备忘记录。

三

十四、加强对财务印章内部牵制管理，实行印章分离掌管，财务专用章由财

务主管负责保管，支票印签何优仙一枚由董事长授权者根据董事长签字盖章、另加一枚由董事长授权，登记并妥善保管。(注)

三

十五、出纳人员定期向总部和董事长报送的资料有：

1．序时的现金日记账OA（每天）

2．序时的银行日记账OA（每项）

3．员工的工资表OA(每月)

4．现金结余清单（含借款单）OA(每月)

5．银行调节表（不一致）OA(每月)

6．银行对账单(OA)

三

十六、财务部门定期向董事长报送的会计资料有：

1．资金收支计划情况表（月计划表 季计划表）在当月25日前报下月或下季。

2．财务报表(每月)OA(资产负债表、利润表)

3．财务情况分析(每月)OA(开发成本明细项目、费用、纳税、往来分析)

4．工程(供货)进度款一览表(每月)OA

5．合同 登记一览表(无新增不必)(每月)OA

6．楼款销售一览表(每月)OA

第八章附则

三

十七、本规定是公司财务管理工作的主要依据，自2005年9月5日起执行。

三

十八、本规定授权财务部集团财务部、审计部负责解释。

楼（店）款销售情况一览表（一期、二期已销售额、已收金额；未销售额）

房地产公司财务管理制度(试行) 篇6

财 务 管 理 制 度（试行）

为完善公司管理制度，规范经济行为，严格财经纪律，参照国家相关财经法规，特制定本公司财务管理制度。

会计核算管理制度

为进一步规范会计核算行为，完善公司财务管理制度，保证会计资料真实、完整，加强经济管理和财务管理，指导财会人员做好会计工作，提高企业经济效益，特制定本制度。

一、公司必须根据实际发生的经济业务进行基础会计核算，填制会计凭证，登记会计帐簿，编制财务报告。以下经济业务，应当办理会计手续，进行会计核算：

1．公司一切款项的收付。2．财物的收发、增减和使用。3．债权债务的发生和结算。4．资本金的增减。

5．收入、支出、成本、费用、税金的计算。6．财务成果的计算和处理。

7．需要办理会计手续，进行会计核算的其他事项。

二、会计年度以公历元月1日起至12月31日止，按月办理财务会计结算。

三、会计核算以人民币为记帐本位币。

四、会计核算的记帐原则是根据权责发生制记帐。凡是本期已经实现的收

益和已经发生的费用，不论款项是否收付，都应作为本期的收益与费用入帐；凡是不属于本期的收益与费用，即使款项已在本期收付，都不应作为本期的收益与费用处理。

五、会计记帐采用借贷记帐法。

六、会计科目：按照中华人民共和国财政部颁发的<<新企业会计制度>>的有关规定，结合本公司的实际情况编制会计科目表。

七、会计凭证。包括原始凭证和记帐凭证。

1、审核原始凭证

原始凭证是证明经济业务已经发生，明确经济责任并用作记帐原始依据的一种凭证，是进行会计核算的原始资料和主要依据。原始凭证应具备如下基本要素：凭证名称、填制日期、填制单位、填制人、经办人员签名或单位盖章，以及接受单位名称、经济业务内容、金额等。

①从外部取得的原始凭证，须盖有填制单位公章（财务专用章或发票专用章）；从个人取得的原始凭证，应有填制人员的签名或盖章。②自制原始凭证，须有负责人或经理指定人员的签名或盖章。

③购买实物的原始凭证，必须有购物清单（小票）发票等及相关验收证明。④支付款项原始凭证，必须有收款单位或收款人的收款(签收)盖章证明。⑤发生业主售房时，须提供业主申请,要审核有无合同约定和产权办理及房款交付等情况，要有营销部经理、财务总监、总经理签字方可办理，并做好与各部门的相互衔接工作。

⑥员工出差借款凭据，必须作为原始凭证附在记帐凭证后面，员工退回借款时，应另开收据，作为正式原始凭证，不得退还原借款借据。⑦经有关政府部门批准的经济业务，应将批准文件作为原始凭证附件。

2、记帐凭证。记帐凭证包括收款凭证、付款凭证、转帐凭证。各种记帐凭证要根据审核无误的原始凭证填制，记帐凭证要经过制单人、指定的审核人员审核后据以入帐，收付款的记帐凭证还应由出纳人员签章，记帐凭证应按照顺序，连同所附的原始凭证，按期装订成册

会计人员根据审核无误、内容完整的原始凭证，按照经济业务发生的性质，分现收、现付、银收、银付和转帐凭证五类，编制记帐凭证。

记帐凭证的摘要应与原始凭证内容一致，在填写“摘要”时，既要简明，又要全面、清楚，以说明问题为主。写事情要有过程；银行结算凭证，要注明支票号码、去向；送存款项，要注明现金、支票、汇票等。遇有冲转业务，不应只写冲转，应写明冲转某年、某月、某日、某项经济业务和凭证号码，也不能只写对方科目。要求“摘要”能够正确地、完整地反映经济活动和资金变化的来龙去脉，切忌含糊不清。如果一份报销单涉及电话费、差旅费、办公费等多个费用科目，编制凭证时要分别按实际内容填列摘要。

记帐凭证要有审核人（财务总监）签章(签字)。

3、会计凭证整理、保管

应每月定期将会计凭证加以归类整理，按凭证序号排列，加上封面、封底，装订成册，并在装订线上加贴封签，以防散失和任意拆装。封面上应注明项目公司名称、凭证种类、所属年月和起讫日期、起讫号码、凭证本数等。财务总监要在装订线封签处签名或盖章，然后存档保管。

会计凭证必须做到妥善保管，存放有序、查找方便，严防毁损、丢失和泄密。会计凭证原则上不得借出，如有特殊需要，须报公司总经理与财务总监批准，才能借出，并由财务做好备查记录，但不得拆散，并限期归还。

八、会计帐簿：会计帐簿应设置总帐、明细帐、日记帐和其他辅助性帐簿。1.总帐，又称总分类帐。它是按照总分类帐开设，用以总括地反映和监督单位的经济业务活动情况以及各项资产、负债、所有者权益，收入、费用、利润等状况的会计帐簿。

2.明细帐，又称明细分类帐。它是按照明细分类帐户开设，用以分类详细地记录反映和监督单位经济业务活动情况及资产、负债、所有者权益，收入、费用、利润等状况的会计帐簿。

3.日记帐，又称序时帐。它是按照经济业务发生时间的先后顺序，逐日连续记载的帐簿，用来序时的记录、反映和监督全部经济业务的发生和完成情况。如现金日记帐、银行存款日记帐。

4.辅助性帐簿，又称备查帐簿。它是对在总帐、明细帐、日记帐中未能记录的事项进行补充登记的帐簿，主要作用是为日后考察某些经济业务的内容提供参考资料。是其他会计帐簿记录的一种补充。5.打印帐簿

每年度打印一次会计帐簿，并装订成册，存档保管。

九、编制会计报表

1、会计报表：公司的会计报表主要包括：资产负债表、利润表、营业收入及营业成本明细表、营业费用明细表、管理费用明细表、财务费用明细表、营业外收支明细表、利润分配表等。

2、在全部经济业务凭证完全入帐并准确记帐的基础上，根据国家会计准则中有关编制会计报表的规定，按照公司统一会计报表的项目、内容和格式，对相关帐目进行相应调整后，编制本期会计报表。

3、每月按时将会计报表报送董事长、总经理、监事会主席及国地税网上申报。

4、月报包括资产负债表、利润表等。会计报表应由财务总监和制表人签章并加盖公司公章。

十、会计档案：会计档案是指会计凭证、会计帐簿和会计报表等会计核算专业资料，是记录和反映经济业务的重要历史资料和证据。

1.财务人员要对公司各种会计凭证、会计帐簿、会计报表、财务预算和重要的经济合同等会计资料定期进行收集、整理、审核查对、装订成册。2.借阅会计档案，要严格办理借阅手续。本单位人员借阅会计档案，要经财务总监批准，外单位人员借阅会计档案，要有正式的介绍信，经单位财务总监及单位总经理批准，方可借阅。调阅人员一般不准将会计档案私自携带外出，需要复制的，必须要经总经理同意。

十一、财务人员变动的工作交接。

1．财务人员工作调离或因故离职，必须与接替人员办理交接手续，没有办清交接手续的，一律不得离职。

2．财务人员离职前，必须将本人经管的会计工作，在规定离职的期限内，全部移交清楚，接替人员应认真接管移交的工作，并继续办理移交的未了事项。

3．财务人员办理移交手续前，必须做好以下工作：

(1)、已经受理的经济业务尚未填制会计凭证的，应填制完整。(2)、尚未登记的帐目，应登记完毕，并在最后一笔余额后加盖印章。(3)、整理应该移交的各种会计资料，对未了事项要写出书面报告。(4)、编制移交清册。

4．财务人员办理交接手续，必须要有监交人负责监交，一般会计人员交接，由财务总监监交；财务总监交接，由总经理或监事会主席监交。5．移交人员要按照移交清册，逐项移交；接替人员要逐项核对清点。(1)、现金要根据帐簿余额进行移交。

(2)、会计帐簿、凭证、报表和其它会计资料必须完整无缺；银行存款帐户余额必须与银行对帐单核对相符，各种财产物资和债权、债务的明细帐户余额，必须与总帐有关帐户余额核对相符。

6．交接完毕，交接双方和监交人要在移交清册上盖章，并注明日期，移交清册应一式三份，交接双方各一份，存档一份。

货币资金管理制度

货币资金包括现金和银行存款两部分。为了加强管理，保证货币资金的安全完整，提高货币资金的使用效果，根据国家规定，结合本公司的具体情况，特制定如下货币资金的管理规定：

一、公司应当配备专职出纳人员负责处理货币资金的出纳和保管业务。未经授权非出纳人员不应收取和保管货币资金。

二、任何货币资金收、付业务必须经总经理、财务总监批准和授权后方可执行。

1.销售房款由公司财务统一收取现金或支票或客户存入公司指定银行账户，但现金或支票必须于当日存入公司账户。

2.任何部门收取的其他资金由公司财务部统一收取并存入公司规定帐户。3.收取款项时必须开具收据，并加盖财务专用章。无正当理由不开具收据，视同侵吞公款处理。

三、出纳人员办理货币资金的收付业务，都应以经过审核和签字的会计凭证

为依据。

四、货币资金的收支要做到日清月结，确保资金的安全、完整。

五、对于库存现金要定期组织清查，清查的主要手段是实地盘点。盘点以后将实存数与帐面数核对，并编制库存现金清查报告表，对发现的库存现金长余或短少应立即查明原因，提出处理意见报总经理审批。

六、对于银行存款要定期进行银行存款日记帐与银行对帐单余额的相互核对，还要根据逐笔发现的未达帐项编制银行存款余额调节表，对发现的未达帐项应立即查明原因及时处理。

七、公司的全部款项都必须在公司指定的银行存取，未经公司董事长同意，不得擅自开户。

八、收款人员对所收现金必须进行真伪鉴别，因工作疏忽误收假钞均应由责任人自己承担损失。

九、按规定的范围使用现金： 1．支付员工工资、奖金。

2．出差人员的差旅费及公用必需的借款。3.日常费用的报销。4.结算起点以下的零星支出。

十、出纳提取备用金时应开具收款收据，并由财务总监和总经理审批后方可提取。备用金额度为10000元，超出额度一律存入银行。严禁白条抵库、严禁挪用库存现金。

十一、每日现金收入须当日存入银行，除规定范围和特殊情况外，不得在营业收入的现金中直接坐支。

十二、送存银行的款项应填写“进帐单与现金、转帐票据一起送存银行，并将“进帐单或“银行收款通知单”作记帐依据。

十三、公司的空白支票和其他银行转帐支票由出纳保管，严禁签发空头支票和远期支票，银行预留印章分别由财务总监和总经理保管。

十四、各部门因业务需要申请借款，必须由借款人提出借款申请（格式由财务部统一规定），经部门经理审查签字后，财务总监和总经理批准。

十五、支票的使用必须有领用和核销登记制度。凡因故遗失支票应及时到银行挂失，若造成损失由责任人自行负责。

十六、对其他银行结算凭据（如电汇凭证等）的管理，似同支票管理办法执行。

十七、支出报销的有关程序和规定：

1．各项支出的报销必须由经办人填写费用报销凭证（格式由公司统一规定），经部门经理签字后报财务总监审核经总经理审批签字后方可付款。2．一般费用的报销必须凭自制或外来的有效原始单据（如工资表、支出审批报告、发票、收据等）报销。

3．各项成本费用的支出标准，按成本费用管理的相关规定执行。

结算资金管理制度

企业结算资金的管理目的是：保持结算资金的合理结构，清偿往来款项，防止长期拖欠不清给企业造成损失，确保经营活动的正常进行。

一、预付帐款的管理：

预付帐款的管理必须遵循以下原则：

1． 预付帐款的支付必须有合同、协议经财务总监和总经理审批的付款通知书等书面依据。

2． 财务部在预付款项时，必须对合同、协议的内容、审批手续等进行严

格审查，对合同条款内容不合理或审批手续不完备的，财务部应拒绝付款。3． 财务部对已支付的预付帐款应随时了解其使用情况，并督促有关部门按合同规定做好结算等工作。

4． 财务部对预付帐款的支付和结算应及时进行帐务处理。对已付款但未按合同规定不符合质量标准的，应通知有关部门处理，并及时报告总经理。

二、备用金和个人欠款的管理：

1．因工作需要而借用的备用金，应由会计定期清理。

2．员工个人因其他原因的临时借款，财务部要按月列出欠款清单，及时催收。对经催收仍不及时还款的，应及时报告财务总监从其工资中扣款。

三、预收帐款的管理：

财务部对预收帐款的确认要及时与销售部核对。

固定资产管理制度

公司的固定资产是指使用年限在一年以上，单位价值在2000元以上的财产设备。主要可分为房屋及建筑设备、电器设备、办公设备、交通工具等。

公司的固定资产采取由财务部负责帐务管理，办公室负责实物管理，使用部门负责实物维护的原则。固定资产的帐务处理按《新企业会计制度》的相关规定执行。

一、固定资产的管理

1、按照上述分工，财务部应建立固定资产卡片，办公室同时应建立固定资产登记簿，记录固定资产的名称、规格、数量、购建日期、放置地点、大修日期及费用支出等状况。各使用部门负责实物的清理、维护及记录登记。

2、各部门对本部门所使用和管理的固定资产，应定期会同办公室编制固定

资产维修计划，并报财务总监、总经理审批

3、各部门经理是本部门所使用固定资产的责任人，部门应指定专人，对固定资产的购建、维修、转移、报损等情况进行日常登记和管理。

4、每年年终必须对固定资产进行一次盘点，做到实物和帐表记录相符，核算资料准确。对固定资产遗失部分要查明原因，明确责任，作出适当处理。

一、固定资产的增加

公司固定资产的新增，应由经办部门提出方案及预算，并按金额大小逐级审核。10000元以下，由总经理审批，10000元-50000元由董事长审批，50000元以上由股东会审批。

二、固定资产的维护保养

对各种固定资产的日常维修保养状况应由使用部门和办公室进行日常记录，对固定资产的大修状况除使用部门和办公室记录外，财务部还须建立维修档案。

三、固定资产调拨和转移的处理程序

1、在本部门内部的转移，可不办理固定资产的调拨手续，但必须由指定负责人对其放置地点的转移情况进行及时登记，并报财务部备案。

2、公司内部各部门之间固定资产的调拨，必须由申请调入部门填写一式三联的调拨申请单（财务部制定），并经调拨双方部门经理签字，报财务总监和总经理审批后，由财务部进行固定资产的帐务处理和登记。

四、固定资产的报损和转让

1、公司的固定资产因使用年久或闲置等原因需报损和转让的，必须由使用部门提出申请，并经办公室和财务部会同审查，提出意见后报总经理审批。2000元以上固定资产的报损还须报总经理审批，10000元以上报董事长审

批，50000元以上报股东会审批。

2、对报损和转让的固定资产，使用部门和财务部必须及时进行相应的帐务处理。对报损的固定资产还须将其残骸及时作为废品报办公室统一处理。

低值易耗品管理制度

公司的低值易耗品（含办公家具用具）是指使用年限在一年以内，购进单价在50元以上，不符合固定资产标准的设备、工具、用具等。为了加强对这部分财产的管理和控制，按照国家的有关规定，结合本公司的实际情况，特制定以下管理规定：

一、低值易耗品的购进和摊销规定

1． 低值易耗品的购进要按照公司的物资采购程序报经总经理批准后方可购买。

2． 低值易耗品的购进成本包括其进价和所支付的运杂费。

3． 低值易耗品购进后必须按照公司的物资采购制度规定程序办理验收和领用手续，并在领用时采取一次性摊销办法记入相关领用部门的费用（低值易耗品摊销明细科目）。

二、低值易耗品的修理和报废规定

1．使用部门或个人对所领用的低值易耗品应负管理责任，各部门对所领用的办公家具用具必须列表登记，并做好日常维修工作，以延长其使用期限。修理所发生的费用记入相关使用部门的修理费。

2．低值易耗品在使用一定时期后，因磨损而失去使用价值时，经批准后可办理报废。报废时不作会计处理（因领用时已一次性摊销），其残值变价收入作“营业外收入”处理。

3．低值易耗品发生丢失、毁损，应由使用部门查明原因，并以书面形式报

财务总监和总经理审批。属于人为原因的丢失和毁损，有关当事人应负全部或部分赔偿责任。赔偿的价款作“营业外收入”处理。费用管理制度

为加强成本费用管理，节约成本支出，增加经济效益，提高资金周转和利用率，特制定如下费用管理规定。

一、费用核算规定

1．公司费用核算内容：包括营业费用、管理费用、财务费用。

2．编制月、季、年度费用计划，经股东会批准后，按计划对费用支出进行控制、核算、管理。对脱离计划的费用项目，必须查明原因，杜绝管理漏洞，保证计划顺利执行。

3．按公司内部组织机构的设置，划分费用项目的归口范围进行分部门核算和考核。

4．费用核算必须体现权责发生制及配比原则，不得随意调整各期费用额。5．严格按规定的开支范围和标准控制费用，不得擅自扩大开支范围，不得自行提高开支标准。

二、各项费用的开支范围

1、营业费用是业务部门在经营中发生的各项费用，包括员工工资、福利费、运费、水电费、差旅费、低值易耗品摊销、修理费、宣传费、办公费、车辆费、物业费、房屋租赁费、清洁费、印刷费、折旧费、通讯费、交通费及业务部门发生的其他费用。

2．管理费用是为组织和管理经营活动而发生的费用，工资、福利费、工会经费、职工教育经费、水电费、办公费、招待费、差旅费、车辆费、宣传费、修理费、装修费、低值易耗品摊销、劳保费、房屋租赁费、物业管理费、税

金、折旧费、养老保险费、交通费、通讯费及管理部门发生的其他费用。3．财务费用是公司经营期间发生的利息净支出、金融机构手续费、筹资等其他费用。

三、各项费用报销制度、流程、标准

（一）、费用报销制度

1．各项费用的报销必须由经办人填写报销凭证，经部门负责人、财务总监审核，总经理审批后方可报销。

2．单项费用不允许拆零报销。有多个经办人的可由部门主管安排人员统一汇总报销。

3、因工作需要向公司暂支借款，需先填写借款申请单，借据中需标明借款日期、借款金额、借款用途及借款人本人签字。其中借款金额大小写须相符，且借据表面不得涂抹。旧账未清应先核销旧账，否则不可以再借款。

4、借款人将填好的借据交由借款人所属的部门经理签字，部门经理需问明借款缘由，确认用途妥当后方可签字审批。

5、借款人将部门经理签字后的借据交由财务总监签字审批，总经理签字后财务部可以支付该借款。

6、财务部出纳员看到签批手续齐全的借据后，方可付款。如有一项签批手续不全，出纳员不予支付。

7.借款人需保证在借款之日起一定时间内报账还款(出差人员则在回公司后三天内结清，对于异地出差人员补充借款应填写借款单，并以传真的方式发回公司，但必须注明：原件与传真件同具法律效力，同时必须把前期的费用报销单据连同借款单一并邮回公司，否则不予报销并承担经济责任。结算方式：以现金归还或报销单抵扣。

（二）、费用报销流程

1.为了合理控制费用支出,办公用品由公司办公室统一管理，集中购置,并指定专人负责。报销流程。购置申请: 公司办公室每季度根据需求及库存情况按预算管理办法编制购置预算，实际购置时填写购置申请单报批。因工作需要临时购买物品，需先填写采购申请单，经财务总监、总经理审核同意后方可采购。

2.购买物品后需先填写报销单(确保提供正规发票等)，经部门经理确认、财务会计审核、财务总监审批，并由总经理签字同意，方可向出纳支取款项。3.报销人将原始票据（正规发票）粘贴规整后，填制费用报销单。费用报销单上需写明报销人、报销日期、报销人所属部门、报销事由、后附单据数量及报销金额。其中报销金额大小写须相符，且费用报销单表面不得涂抹。4.填好的费用报销单需先交由报销人所属部门经理审核，部门经理应确认各项费用为应该发生，方可签字。

5.部门经理审核签字后，报销人将报销单交由财务总监签核。财务总监签核应本着以下原则：

(1)、审核单据粘贴是否规范，字迹有无涂抹；

(2)、审核各项费用金额大小写是否与后附原始单据金额相符；(3)、审核各项费用发生是否切合实际，有无虚报、多报；（参照费用报销标准）

(4)、审核签批手续是否齐全。

若以上三条有一项不符合规定，财务总监有权将该报销单退还报销人，要求其重新填写。

6.报销人将财务总监审签过的报销单报至总经理处签批，总经理签批后视为同意财务部付款。

7.出纳员看到审批手续齐全的费用报销单方可向报销人付款，同时出纳员在报销单上加盖“现金付讫”章。如有一项手续不全，出纳员不予支付。

四、各项费用的报销标准

（一）、差旅费报销标准

1.住宿费报销时必须提供住宿发票，实际发生额未达到住宿标准金额，不予补偿；超出住宿标准部分由员工自行承担。

2.实际出差天数的计算以所乘交通工具出发时间到返公司时间为准，12：00以后出发（或12：00以前到达）以半天计，12：00以前出发（或12：00以后到达）以一天计。

3.住宿标准：董事长每天住宿标准为 元，总经理每天住宿标准为 元，监事会主席每天住宿标准为 元，财务总监每天住宿标准为 元，公司部们经理每天住宿标准为 元，公司部门主管每天住宿标准为 元，公司员工每天住宿标准为 元。

4.出差伙食标准：董事长出差每日伙食标准为 元，总经理出差每日伙食标准为 元，监事会主席出差每日伙食标准 元，财务总监出差每日伙食标准为 元，公司部们经理出差每日伙食标准为 元，公司部门主管出差每日伙食标准为 元，公司员工每天出差每日伙食标准为 元.5．出差交通费用标准：股东会成员享受飞机或火车软卧标准，公司中层享受硬卧以下标准，公司部门主管及员工享受硬座或大巴标准。6.下级随上级领导出差，各项标准按上级领导执行。

7.出差时由对方接待单位提供餐饮、住宿及交通工具等将不予报销相关费用。

（二）、电话费报销标准

1.通讯费：具体标准一般员工每月 元,部门经理 元,高层领导由总经理核批.2.凡报销通讯费者手机24小时处于开机状态。当月累计三次手机无法接通时，将取消本月通讯补贴。

（三）、交通费报销费用标准

1．公司管理人员因公需要用车可申请公司办公室派车，在无车可派的情况下经办公室车辆管理人员同意后可以乘坐出租车。

2．市内交通标准：员工公交车费用按实报销，营销部门员工在特殊情况需要打的，应请示本部门领导同意后执行。交通费标准原则上采用额度内据实报销形式。

（四）、招待费、培训费、资料费等费用标准

1.招待费：为了规范招待费的支出，确因业务需要小额支出(500元以下)由部门经理控制使用,大额招待费(500元以上)应事前报公司总经理同意。一万元以下由总经理直接审批,一万元以上由总经理报股东会研究同意后,总经理审批.2.培训费费用由公司办公室统一管理，各部门培训需求应及时报送。办公室根据实际需要编制培训计划报总经理审批。

3.资料费：在保证业务开展需要的前提下，尽量节约成本，注意资源共享。各部门在购买资料前必须先填写《资料申请表》，在报销前必须到办公室有关管理人员处进行登记(资料管理人员在资料发票背面签字)。

4.其他费用：根据实际需要据实支付。

（五）、车辆维修费及汽油费管理

1.公司车辆维修保养由办公室统一管理,应指定维修点,维修费用一般采取银行转帐的方式结算。

2.车辆的易损用品备件由办公室统一安排采购,以支票支付.需用时应办理领用手续,并由办公室建帐予以核销使用。

3.公司汽油票（卡）由办公室统一保管并设立台帐登记使用。成本管理制度

为做好公司的成本管理工作，降低成本消耗，保证成本计算正确无误，特制定如下成本管理规定：

一、成本核算必须在严格执行成本开支范围的前提下划清下列界限：

1、划清不同性质支出的界限。成本支出分开发成本、主营业务成本、营业费用、管理费用、财务费用。

2、分清业务类别之间的成本界限。公司对各项业务实际发生的成本，单独核算考核。

二、成本核算的资料必须完整，内容必须真实。

三、成本核算要求

1,公司所有工程经济合同以及涉及工程成本的一切指标、保证、承诺及其他经济签证均需由总经理签署或授权委托签署.2,公司工程部主要负责工程造价的预测及审核,工程招投标文件的编制,工程决算的审定.3,工程部还负责组织工程用设备材料的采购供应及经济合同的谈判工作,对已经选择定型的设备、材料进行采购,确保设备材料及时供应,进行市场询价

工作,建立市场价格询价登记薄,记录材料价格变动的历史资料.4,财务部主要负责工程成本的总体控制工作.⑴ 参与有关工程经济合同的谈判工作,及时准确地了解公司各项工程成本的构成及用款计划。

⑵ 负责工程进度款的复核工作,参与工程造价的确定和最后决算的审定工作。

5,工程中间结算程序

⑴ 施工单位于每月25日之前,将工程进度结算报送工程部审核,工程部结合工程施工图纸,施工进度计划以及其他文件资料提出审核意见,并在5日内送财务部会签。

⑵ 财务部根据有关文件资料,施工单位领用的供应材料数额,以及与施工单位其他经济往来等情况,并参考公司财务状况提出付款意见,报送公司总经理审批.6,工程决算程序

⑴ 施工单位应将工程决算书以及各项经济签证资料按工程中间结算同样的程序报工程部复核,财务部会签;⑵ 财务部根据各种经济签证,合同以及经审定的工程决算数和材料结算数,扣除已付工程数及垫付的各项费用,结算应付工程尾数,提出付款方案,报公司总经理批准;⑶ 大工程办理决算时,应由公司主管工程负责人牵头,由工程部,财务部及其他有关部门人员组成工程决算小组,按照规定的职责范围联合进行专项工程决算。

⑷ 房屋工程全部竣工验收合格交付使用时,商品房由工程部,销售部办理竣

工房交接验收入库手续,财务部凭交楼入库手续办理竣工房成本结算.利润管理制度

房地产企业的财务管理探索 篇7

一、房地产企业财务管理的现状分析

当下, 房地产企业的财务管理只是处于基本的会计核算阶段, 缺乏战略实施的作用发挥。问题主要存在以下五个方面:

(一) 财务管理内容片面化, 被动反映型突出。

房地产企业的财务管理停留在会计核算方面, 记账和财务报表称为财务管理的主体内容, 用于预测、管理和决策的信息弱化, 甚至缺失, 空白的控制管理职能强化了“大出纳”的特点, 财务管理被动反映。

(二) 财务管理的功能行使弱化。

房地产企业一般设有工程预算和财务预算, 这些基本机制的设立, 有助于企业财务管理功能的实现, 但是, 距离财务管理发挥战略实施功能却有很大差距, 这部分功能有待于进一步加强。

(三) 财务管理系统的统一和集中程度不足。

房地产企业在发展过程中, 往往核算系统不统一, 各个项目管理公司各执核算标准和软件, 使得财务管理无法有效整合, 实现同一标准, 为管理者提供的财务信息可比性差。

(四) 财务管理授权机制混乱, 公司控制能力下降。

房地产企业财务授权缺乏统一的管理, 各自为政的现象严重, 子公司往往自成体系, 不受母公司控制, 母公司陷入管理难的尴尬境地, 公司掌控能力下降。

(五) 资金管理多头分散。

房地产公司资金管理的多头和分散, 客观上增加了房地产企业的风险控制的难度。

二、房地产企业财务管理体系的构建及其重要性分析

根据上述我国房地产企业财务管理中存在的一系列问题, 我认为企业要改善财务管理方法、提升企业财务管理水平, 应当构建并完善财务管理体系主要应从如下几个方面入手:

(一) 构建房地产企业财务核算平台, 确立新的财务会计核算基础和业务流程规范, 争取以最标准、统一的数据为管理决策提供科学的参考。

(二) 建立会计管理和核算系统。通过财务管理报告不仅可以全面及时地向上级管理者分析和总结前一周期企业的经营状况, 同时还能为企业进行管理决策提供有效支持。

(三) 建立统一的业务授权制度, 平衡各层管理者的责任与义务, 明确规定各项业务的执行标准, 从而降低房地产企业的运营风险。

(四) 完善企业资金管理系统, 实现资金集中统一监控与管理。这一措施既可以企业提高资金的利用效率, 还可以降低资金风险。

(五) 财务管理体系还需要与人力资源管理体系、战略管理体系、绩效管理体系等企业内部的管理体系进行沟通和协作, 最终形成一个统一的管理体系, 实现房地产企业的可持续发展。

房地产企业构建和完善财务管理体系的重要性在于财务管理体系一方面可以促进会计核算型财务向管理型财务转变, 使财务管理成为企业管理的核心手段之一。另一方面可以保障房地产企业发展战略的实现, 并且为其提供提供有效战略实施操作手段。此外, 财务管理体系还可以为房地产企业提供系统性的财务问题解决方案, , 使房地产企业财务管理系统能够为高层决策者提供科学合理的及决策依据, 有效降低企业运营过程中的财务风险。

三、房地产企业财务管理加强的路径分析

(一) 与时俱进, 更新财务管理观念。:

房地产企业要更新财务管理观念, 主要应该从如下四个方面着手:

第一, 树立牢固的市场经济意识, , 产品开发的要以购房者的需求为前提。房地产企业在进行产品开发的时候必须综合考虑几个因素, 例如随着经济的发展, 人们的生活水平有很大的提高, 购房者的雪球不仅仅是需要一栋可以住的房子, 同时还有许多附加的需求;城市化进程的加快导致的越来越多的人口涌进城市带来的无限商机以及建设社会主义新农村给房地产商带来的发展契机;要积极响应国家在节能减排方面的号召, 开发绿色、环保型的住房, 满足购房者心理和生理上的共同需求等等。房地产企业只有积极关注房地产市场, 了解行业的最新发展动态, 才能开发更多的适销对路的商品, 加快资金流动, 充分发挥财务杠杆的作用, 使企业在激烈的市场竞争中取胜。

第二, 树立信息化的管理观念。在市场经济条件下, , 信息作为一种重要的资源具有无限的潜在经济价值。科学有效的财务信息对于房地产企业科学决策有着至关重要的作用。尤其是进入21世纪以来, 以互联网为载体的新的信息技术革命使经济信息的扩散和应用进程大大加快, 很多决策可以在瞬间完成。针对此中趋势, 我国的房地产企业要借鉴国内外企业的成功经验和教训, 遵循企业信息化发展进程的一般规律, 推广科学、先进的管理理念、管理方法以及管理技术。

第三, 树立全面的战略理财观念。即企业的财务管理要从全局出发, 立足现状, 着眼未来, 谋求企业最好的发展。通过对企业未来发展可能遇到的各种问题和风险的预测和分析, 进行科学合理的决策, 统筹规划和合理配置内外部资源, 增强企业迅速发展的力量, 保证企业的可持续发展。

第四, 树立以人为本的管理理念。在市场经济条件下, 企业的综合实力不仅体现在企业规模和经济实力上, 更多的是体现在企业内部人员的凝聚力上面。人的能动性作用在企业中发挥着不可提到的作用, 重视人员的管理是企业关注的主要问题之一。坚持以人为本的管理理念关键是在坚持民主理财、科学理财, 必须做到人尽其才, 物尽其用。

(二) 加强资金管理, 强化授权业务。

房地产行业是一个高投入、长周期和高风险的行业, 因而控制风险是房地产企业财务管理体系要达到的首要目标。作为风险控制的载体, 内部控制体系的建立与完善是房地产企业长期良性运行的有效保证。按照内部控制理论, 企业完整的内部控制体系内容包括控制环境、风险评估、控制活动、信息与沟通、监控五个关键要素。因此, 国内房地产企业要强化内部控制体系, 其重点在业务授权制度的建立与完善方面, 直接影响企业管理控制方式和控制程度。

(三) 加强成本管理, 建立健全预算体系。

以成本管理为核心的基础财务管理, 是房地产企业获得成功的基石。企业管理者只有明确认识到这一点, 才能保证企业的发展更加坚实, 步伐迈得更大。房地产企业在进行成本管理时, 最主要的问题主要有如下几点:

一是要制定成本预算目标。对项目建设中发生的前期可行性研究费用、规划设计费用、工程开发成本、开发间接费用、经营收入等都要进行整体预算。

二要对成本费用进行正确的归核算, 科学计算开项目开发过程中发生的土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费等一系列费用。

三是要对成本进行深入的分析。在核算的基础上, 对成本指标的完成情况进行考核, 根据核算中发现的问题提出相应的改进和加强成本管理的措施, 不断寻求降低成本的途径。

摘要：经济的全球化、一体化的发展, 城市规划和土地有偿转让发展态势高涨, 房地产企业财务管理面临着发展中存在的复杂性、多样性, 本文对房地产企业财务管理的现状进行了分析, 挖掘了房地产企业财务管理的重要性, 并提出完善房地产企业财务管理的路径。

关键词：房地产,财务管理,路径

参考文献

[1]张昀, 房地产企业财务管理问题与对策[J], 企业研究, 2012. (1) .[1]张昀, 房地产企业财务管理问题与对策[J], 企业研究, 2012. (1) .

[2]孟祥秀, 试论集团公司如何实施财务控制[J], 公用事业财会, 2009. (2) .[2]孟祥秀, 试论集团公司如何实施财务控制[J], 公用事业财会, 2009. (2) .

[3]王斌, 企业集团组建与运行中财务与会计问题研究[M], 经济科学出版社, 2002.[3]王斌, 企业集团组建与运行中财务与会计问题研究[M], 经济科学出版社, 2002.

房地产财务动态管理模式探究 篇8

关键词:房地产 财务管理 成本管理

随着房地产财务管理水平与信息化应用水平的提高，越来越多的房地产公司开始采用动态财务管理模式，这种模式对成本管理有着重大的影响，建设有房地产行业特色的财务动态管理模式，节约房地产管理成本是当前房地产财务工作的一个重点。

一、财务动态管理的概念

作为财务管理的一种模式，财务动态管理是指一个通过对未来财务运营状况与目标结果的模拟，运用选用的动态财务指标及预先设置好的辅助管理工具和财务专业分析，将企业信息的变化过程。动态财务管理是一种整体的财务信息动态管理流程。对于房地产这个行业来讲，财务动态管理就是在房产实际工作中个项目以及日常管理通过对未来财务运营和目标进行设定，然后选用动态财务指标，在计算辅助和动态分析下，显示公司项目可能受不确定因为影响的可能性，将实时动态目标与预定目标做对比，从而实现房地产财务的动态管理。

二、房地产企业中动态财务管理的可行性与必要性

实施动态财务管理是提高房地产开发项目价值的客观要求。要想在激烈的市场竞争中立于不败之地，要求房地产公司具有持续的长久的创新力。能够不断超越对手提高自身。在房地产创新极易被模仿甚至超越。因此房地产公司要想长足持续发展，必须从内部财务管理来寻求突破，从财务运转高度寻求自身发展空间，传统的财务运作模式已经远远无法满足如今大规模房产开发的需求，从创新和现实状况发展来看，动态财务管理都是不二的选择。

信息化技术普遍应用为动态财务管理提供了技术保障。随着计算机普及和企业局域网发展，传统财务管理压力越来越大。经济全球化和信息化是当今经济发展的动态和趋势，财务管理也不例外。要实现财务动态管理，必须要有恰当的工具，事实证明计算机技术发展，电脑软件的开发与信息网络化为财务动态管理提供的相应的技术保障。

三、从房地产成本管理看财务动态管理优势

当前，许多公司的项目存在着多个业态、动态管理对成本进行分摊，当然这种方式有利也有弊，总体看来还是弊大于利的。

双管理方式的优势：

在这种管理模式下，过渡比较自然，不至于从传统的管理模式直接跳转到最新的动态管理模式之下，使公司整个财务有天翻地覆的转变，使得房地产有比较稳定自然的过渡期和适应期。

两种管理模式的优势都可以得到有效发挥，以互补的形式进行财务管理，既对未来预见把握到位，如过往也可以有很好的了解，两种财务管理同时进行，模拟性和实际性都可以把握到位。

双管理方式的不足：

双管理模式下财务管理界定不明，比较容易造成财务混乱不清，没有明确规定，管理员往往会采用自己最熟悉、最简单的财务管理方式，这样不利于相对比较繁琐的动态财务管理模式的应用，更不利于从传统模式到动态管理模式的逐渐转变。

人力物力财力的浪费更是显而易见的，同一份工作两组不同的人用两种不同的方法在做，势必会造成资源的浪费，扩大房地产的成本。而且两者的财务预算结果存在的不一致势必会使得项目运营有一定的阻碍。而且动态管理能够及时有效地进行成本控制和管理，双模式下这种优势很难得到全面发挥。

因此双管理模式只能作為一种过渡时期的财务模式，动态管理才是下一步房地产财务管理的主流。

四、动态财务管理系统操作流程

前期准备工作。在项目初期，以财务部为主相关部门辅助完成前期财务信息采集与整理，并集体参与相关财务分析的报告，为系统后期运行做好铺垫。

进行成本分解。将项目资料分析编制后，财务人员要按照系统预定的初始投资目标，根据系统流程，将每个阶段目标成本具体到成本要素分到相应部门，并且在一定时段内做好信息沟通和调整工作。

成本跟踪管理。在项目实施过程中，依据目标值进行项目实施，系统会对各个项目执行情况给予评定，本将结果反馈给相关部门并促使其及时了解和调整计划任务。当然也可以根据阶段累计项目的行馆成本对比初期目标成本，核实项目投资及部门运转。

实施项目动态管理。系统可以实现自动保存和随时输出已执行项目记录，将执行情况作为部门工作绩效考评的一部分，对项目成本超支部分，能够及时找出原因和相应对策，及时控制成本。

做好项目考评。每个项目在建设完成后都会对其总投资和目标投资情况进行及时考核和对比，对于超支部分要及时分析原因，总结经验。

五、房地产企业财务动态管理模式的构建

构建原理：房地产财务动态管理模式的构建是一个关联整个企业的系统性工程，构建前必须系统了解其设计原理，即在动态管理的定义内，立足于对财务数据的及时处理与反馈，将房地产企业财务动态管理构建成一个通过实时反映项目资金运作情况的信息平台。通过这一平台，房地产企业可以模拟出目标资金通过不同市场环境发生变化，并对动态财务指标与目标值进行比较然后及时反馈，供给企业决策层，能够有效防范市场投资风险。

构建思路：根据房地产企业成本控制和资金流特点，制定相应的房地产财务动态财务管理模式，以产业链理论为理论，具体到房地产中各个实时项目中，实现财务角度的全员管理。建立财务动态管理链，在这一管理链中，公司任意环节的成本支出都在动态财务管理系统中之冠展现，财务控制得到进一步加强。

系统设计：系统设计是实现房地产企业财务动态管理的重点所在，其主要工作工作是建立适合于企业的动态财务管理平台，使企业财务管理能在同一系统内斗能得到实现。它的设计主要包括对于需求的分析，各个模块的选择与设置、管理系统的具体运行和系统的集成管理几个方面来进行。

六、结束语

房地产财务动态管理是企业对于成本控制和管理的一个明智选择，有着实施的现实意义，不仅有益于房地产企业整体财务管理水平的提高，更可以实现对于资金和成本的实时控制，提高资金安全性，保障房地产企业持续健康稳健的发展。

参考文献：

［1］黄巧.动态财务管理在房地产投资开发中的应用研究［D］.重庆大学,2005

［2］赵翔如.建立动态财务管理的思考［J］.内蒙古科技与经济，2003

［3］王洪海，吴玉清.财务敏感因素的系统分析.统计与决策，2005

(责任编辑：郭陈华)