关于进一步规范农村土地流转的建议

关于进一步规范农村土地流转的建议（通用11篇）

关于进一步规范农村土地流转的建议 篇1

提 案 人：####3 理

由：随着我国农村经济的快速发展和农村劳动力向非农产业的转移，使许多农民有了农业以外的就业渠道和收入来源。农村土地二轮承包后，在利益驱动、产业结构调整、农村劳动力转移等多种因素的影响下，土地流转十分频繁，这为扩大农业规模经营、优化土地资源配置、增强农业基础起到了积极的作用。但是，近年来由土地产生的纠纷逐年增加，土地流转困难重重。其原因除国家一系列利农护农政策的落实，改变了土地经营的外部环境，土地流转面临着新的形势外，土地流转机制不完善也是重要原因。

当前，土地流转中存在的主要矛盾和问题有：

1、传统思想观念重。一些农户担心流转后失了地、丢了根，不愿流转；有的外出收入高，对那点租金无所谓，不愿流转。家庭承包地块零散、农业基础设施不完善，不好流转；法律法规和政策上没有制约土地抛荒的“硬措施”，影响了流转。乡镇经管工作“缺人缺钱”现象突出，一些服务难以到位，不能及时、有效开展土地流转服务，规范各类土地流转行为，制约了流转。

2、流转机制不健全。目前，缺乏有效的土地流转中介组织，土地流转市场还没有形成,流转信息不畅,土地评价缺乏依据,农民咨询没有门路;鼓励土地流转的激励机制尚未完全形成,金融支持、税收减免等配套的政策措施还没有操作性办法;乡镇农村土地承包管理部门对土地流转的管理和监督职能也没有完全落实到位。总体来说，目前土地流转的主流还处在一个自发的、分散的的状态。

3、保障政策不完善。由于农村的养老、医疗、社会救助等社会保障体系不健全,农民主要还是依靠土地收入解决看病、上学、养老等问题,普遍把土地作为最基本的生活保障来看待。加之当前就业压力大，二三产业进一步吸纳农村劳动力有限，许多农民文化素质不高，缺乏一技之长，不能、不敢离开本乡本土外出谋职，自然也不愿流转或放弃土地。

4、规模经营比重小。全市龙头企业和农民专业合作经济组织在发展基地、带动土地流转方面发挥的作用还远远不够，还没有形成主导作用，绝大部分龙头企业流转面积较小，很大程度上制约了我市农村土地的大规模流转。流转主要发生在本村村民之间，向企业和村外人员流转较少。

办理提案的具体建议：

1、逐步完善和健全各项政策措施。一是完善流转扶持政策。将新增惠农补贴重点向规模经营主体倾斜。推动涉农金融机构创新方法，对规模经营主体给予贷款支持。不断完善农业保险制度，降低农业生产的风险。二是健全社会保障体系。建立健全农村合作医疗、最低生活保障、养老保险等社会保障制度，加强对流出土地农民的培训，提高转移就业能力和收入，努力消除流出土地农户的后顾之忧。三是改善农业基础设施。积极推动整合涉农项目资金向土地流转规模经营倾斜，推动涉农项目向土地流转区域集中，推动建设项目由规模经营业主来实施，为适度规模经营提供更好的基础。

2、积极推进农村经营体制机制创新。不断创新农村土地经营体制机制。开展农村土地承包经营权确权登记工作，赋予农民充分而有保障的土地承包经营权。坚持依法自愿有偿原则，尊重群众首创精神，鼓励多元主体，因地制宜，形式多样，开展土地流转。只要有利于提高土地产出率、资源利用率和农业劳动生产率，有利于提高农业集约化、专业化、标准化水平，各种形式的土地流转都可以探索。经营规模宜大则大，宜小则小，不搞“一刀切”、一个模式。

3、着力培育多元新型农业经营主体。加快发展专业大户、家庭农场、农民专业合作社，扩大经营规模，支持农民以承包经营权入股发展农业产业化经营；鼓励农业产业化龙头企业与农民建立多种形式的利益联结机制，建设稳定的生产基地。大力宣传农业致富典型，吸引更多的能人、工商企业、社会资本进入农村，参与土地流转，发展现代农业。

4、全面发展多元化农业服务主体。加快建立集农业技术推广、农产品质量安全、动植物疫病防控“三位一体”的乡镇农技推广机构，完善以钱养事机制。大力发展社会化服务组织，特别是农机、植保、测土配方施肥等行业的农民合作社，加强服务人员技术培训，为规模经营提供内容更全、质量更好的服务。

5、不断强化对土地流转的服务与管理。强化政府在土地流转中的服务和管理职责。加强农村土地流转服务和管理体系建设，健全土地承包经营权流转市场，搭建土地流转平台，建立土地流转信息网络，建立土地流转价格形成机制，引导流转双方签订规范流转合同，完善土地流转备案、登记和档案管理制度，有效化解土地流转纠纷，维护双方合法权益。纠正和查处土地流转中严重侵害农民土地承包权益、非法改变流转土地农业用途、乡村组织违法违规土地流转等问题。

办 理 情 况：近几年，在市委、政府的正确领导和上级相关部门的大力支持下。为了缓解土地闲置、撂荒问题，坚持“依法、自愿、有序、规范”的原则，立足市情实际，以促进农民持续增收为核心，以发展现代农业为方向，大力引导和规范农村土地流转，着力推进适度规模经营和农业产业化发展，积极引导农民按照市场机制进行土地经营权流转。初步形成有效的土地流转模式，取得了一定实效。使土地流转“流”出了特色，“转”出了活力。全市土地流转面积达到22.53万亩，占土地总面积的29.64%。成立各类农业专业合作社275个，带动农户20000余户。但是您提案中所提到的问题确实存在，近年来我局采取多措施进行解决。一是加大宣传引导工作，先后组织到先进县区考察学习土地流转工作经验。同时，采取召开现场会、座谈会等形式，大力宣传关于土地流转的政策精神。通过对农户土地流转前的效益对比，使农户看到实实在在的利益，提高了农户流转土地的主动性，变“要我流转”为“我要流转”；二是成立土地流转领导小组，协调全市的土地流转工作。农业局成立土地流转领导小组，协调全市的土地流转工作，由经营管理站具体负责此项工作。建立健全相关制度和工作流程，规范了流转信息档案，制定了土地流转合同范本为农民免费使用。强化土地流转信息收集、登记备案、档案管理及土地的监管。强化土地流转仲裁委员会职责职能，保护农民的合法权益，有力地促进了土地流转；三是注重规范形式，创新模式，以多元化促进土地流转。按照“政府引导、法人投资、企业经营、产业化开发”的思路，大力引导各类组织和个人参与土地流转，促进流转主体多元化。如中泰华丰、亲亲草原、金海农业等一大批龙头企业通过土地流转，建立了高标准的农牧业主产基地，为促进我市现代化农业建设起到积极的作用。

关于进一步规范农村土地流转的建议 篇2

为了引导农村土地流转健康发展, 需大力创建农村土地流转有形市场, 引导农村土地进入市场自愿、依法、有偿、规范流转, 既稳定农村土地家庭承包制度, 又活化农村土地使用权, 促进农村基本经济制度的稳定和完善。

一、搭建土地流转服务平台

在市级和各乡镇都要建立土地流转市场, 都要配备微机、打印机和信息显示屏等设施, 公示土地流转需知和程序, 设置信息联络、收益评估、合同鉴证等3个窗口, 信息联络窗口主要负责引导土地转出方和需求方向土地流转服务机构申请、登记, 以收集、发布土地流转信息, 联络土地流转双方洽谈土地流转有关事宜;收益评估窗口主要负责对转出方的土地收益情况进行评估, 当流转双方对土地流转价款有分歧时, 为他们进一步商谈流转价格提供参考依据;合同鉴证窗口主要负责对土地流转双方达成一致意见的指导签订流转合同, 并加以鉴证。

二、健全土地流转服务网络

市级以农经办为依托成立农村土地流转服务中心, 主要职能是指导各镇街做好农村土地承包经营权流转工作, 建立市级农村土地承包经营权流转信息库, 为跨镇街区域的土地流转供求双方提供信息服务;各镇街以经管站为依托成立农村土地流转服务中心, 主要职能是建立农村土地流转信息库, 为农村土地流转供求双方提供信息发布、签订鉴证合同、法律政策咨询等服务;各村成立农村土地流转服务站, 主要职能是登记并向镇土地流转服务中心传送土地流转供求信息, 参与流转土地收益评估, 帮助土地流转供求双方签订土地流转合同。

三、完善流转纠纷调处机制

市级成立农村土地承包纠纷仲裁委员会, 设立仲裁庭;镇级成立农村土地承包纠纷调解委员会, 设立调解庭;村级设立土地承包纠纷调解小组。因土地流转发生纠纷, 双方当事人可以自行协商解决, 也可以向村土地承包纠纷调解小组或镇街土地承包纠纷调解委员会申请调解;双方当事人不愿协商、调解或协商、调解不成的, 可以向市农村土地承包纠纷仲裁委员会申请仲裁, 或向市人民法院起诉, 从而保障农村土地流转工作健康发展。

四、建立土地流转保障机制

市里成立由市长任组长, 分管副书记、副市长任副组长, 经管、财政、监察、国土、农业、信访等部门主要负责人为成员的农村土地流转工作领导小组, 领导小组下设办公室, 办公室设在市农经办。各镇街也成立相应机构。市财政每年列支专项资金用于农村土地流转和土地纠纷仲裁工作。各镇街也在预算中安排一定数额的资金, 保证土地流转和土地纠纷调解工作的需要。

五、培育“人地良性互动”机制

通过大力发展二、三产业和民营经济, 为农民广开就业门路;通过加快小城镇建设步伐, 吸引更多的农村劳动力进城入镇务工经商, 促进农村劳动力的就地转移。同时, 大力发展劳务经济, 实施“阳光工程”, 每年培训农民工, 有组织地向市外输出劳动力资源, 实现了农村劳动力的跨区域流动, 可极大地带动土地流转。同时, 土地流转又解决了外出农业劳动力的后顾之忧, 促进了农村劳动力的转移, “人动”带动了“地动”, “地动”推动了“人动”, 形成了“人地互动”的良性循环。

六、坚持流转“四项”基本原则

1. 坚持家庭承包经营制度不变。

在稳定完善土地承包关系的前提下推进土地流转, 让广大农民吃下定心丸, 使他们认识到, 土地流转只是在流转期限内将土地承包经营权暂时转出, 并非流转后就永远失去了土地承包经营权。

2. 坚持平等协商、自愿、有偿。

土地流转方式、流转期限、流转价款以及权利、义务、责任都由土地流转双方依法协商确定;土地是否流转, 完全尊重农民群众的意愿, 各级组织既不强迫也不阻碍;流转的收益归承包方所有, 任何组织个人不得擅自截留、扣缴。

3. 坚持不改变土地的农业用途。

不管采取何种流转形式, 都不得改变土地的农业用途, 尤其是基本农田, 严禁流转后转变为非农建设用地。

4. 坚持因地制宜、因势利导。

建设土地流转市场从当地客观实际出发, 从农民需要出发。对具备条件的, 指导建设好土地流转市场, 引导农民规范有序地进行土地流转;对不具备条件, 农民暂不需要的, 不强行推进。

建立农村土地流转市场, 可实现土地流转由行政手段推进到市场化运作的转变, 由无序到有序的转变, 由自发到规范的转变。对促进农村经济又好又快发展发挥积极作用。

(1) 创新了农村土地使用制度, 促进了农村家庭承包基本经营制度的稳定和完善。一方面, 通过市场的有效配置作用, 使农村土地进入市场, 依法、自愿、有偿、规范流转, 既实现了土地的市场价值和保障功能, 又实现了土地的适度规模经营, 实现了农村土地使用制度的创新, 达到了"稳制活田"的目的。另一方面, 农村土地有形市场的运营, 市场发挥了配置土地资源的主导作用, 政府主要起到示范、服务和引导作用, 避免了建设现代农业中的不适当行政干预, 避免了私自流转形不成规模经济, 效益差、纠纷多等问题, 保持了农村社会稳定。

(2) 实现了农村土地的规模化和集约化, 促进了现代农业的发展。通过土地流转有形市场的运作, 受让土地的企业或种植大户, 为了获取租地成本外的更大收益, 不再从事传统的粮食种植, 而是通过技术、资金投入, 集约发展高效益的现代农业, 以实现其经营目的。

(3) 实现了农业增长方式和组织形式的转变, 促进了农业产业化经营和组织化程度的提高。土地的规模化流转为农业龙头企业提供了标准化的生产基地, 龙头企业与基地经营业主签订合同, 基地业主按合同约定进行标准化生产, 形成了产、供、销一体化的产业化利益联接体。农业产业化经营和农业专业合作社的带动, 促进了农业增长方式和组织形式的转变, 提升了农业产业化水平和组织化程度。

(4) 拉动了农村劳动力的有效转移, 促进了城乡协调发展。一方面, 通过农村土地流转有形市场的市场运作, 不愿经营土地的农户可以及时转出土地, 使流转农户“进”可以放心地进城务工经商, “退”可以凭借土地承包权, 有稳定的流转收益保障, 避免了农村劳动力在城乡之间来回流动, 促进了城市化、工业化和二三产业的发展。另一方面, 由于土地的规模流转, 能够有效地吸纳城市工商资本进入农村, 从事农业产业化经营, 促进了城乡协调发展。

关于进一步规范农村土地流转的建议 篇3

按照《中共中央办公厅 国务院办公厅关于引导农村土地经营权有序流转发展农业适度规模经营的意见》（中办发〔2014〕61号）和《国务院办公厅关于引导农村产权流转交易市场健康发展的意见》（国办发〔2014〕71号）要求，我部制定了《农村土地经营权流转交易市场运行规范（试行）》，现印发供参照执行。各地要加大工作力度，指导农村土地经营权流转交易市场建立健全交易运行规则，督促尚未建立流转交易市场的地方特别是粮食主产区抓紧建立市场并完善规则，推动流转交易公开、公正、规范运行，维护交易双方合法权益，促进土地资源优化配置和农业适度规模经营健康发展。

农业部

2016年6月29日

农村土地经营权流转交易市场运行规范（试行）

为加强对农村土地经营权流转交易市场的工作指导，依法推进土地经营权有序流转，依据《农村土地承包法》、《农村土地承包经营权流转管理办法》、《农村土地承包经营权证管理办法》等法律、规章及相关政策，制定本规范。

第一条 在农村土地经营权流转交易市场内，进行农村土地经营权流转交易的，适用本规范。

本规范所指农村土地经营权流转交易市场，是指为农村土地经营权依法流转交易提供服务的平台，主要包括农村土地经营权流转服务中心、农村集体资产管理交易中心、农村产权交易中心（所）等。

第二条 农村土地经营权流转交易应具备以下条件：

（一）权属清晰无争议；

（二）交易双方必须是具有完全民事权利能力和民事行为能力的自然人、法人或其他组织，且有流转交易的真实意愿；

（三）流出方必须是产权权利人，或者受产权权利人委托的组织或个人；

（四）流转交易要符合法律法规和环境保护规划、农业产业发展规划、土地利用总体规划和城乡一体化建设规划等政策规定。

第三条 农村土地经营权流转交易市场的交易品种包括：

（一）家庭承包方式取得的土地经营权；

（二）其他承包方式取得的土地经营权；

（三）集体经济组织未发包的土地经营权；

（四）其他依法可流转交易的土地经营权。

第四条 农村集体经济组织、承包农户、家庭农场、专业大户、农民专业合作社、农业企业等各类农业经营主体，以及具备农业生产经营能力的其他组织或个人均可以依法在农村土地经营权流转交易市场进行交易。

第五条 流出方在农村土地经营权流转交易市场进行交易，应提交以下材料：

（一）家庭承包方式取得的土地经营权：

1.身份证明；

2.《农村土地承包经营权证》；

3.农村集体经济组织或中介组织（个人）受托流转承包土地的，应当提供书面委托书；

4.土地情况介绍书（主要包括土地位置、四至、面积、质量等级、利用现状、预期价格、流转方式、流转用途等内容）；

5.农村土地经营权流转交易市场要求提供的其他材料。

（二）其他承包方式取得的土地经营权：

1.身份证明；

2.《农村土地承包经营权证》或其他权属证明材料；

3.土地情况介绍书（主要包括土地位置、四至、面积、质量等级、利用现状、预期价格、流转方式、流转用途等内容）；

4.农村土地经营权流转交易市场要求提供的其他材料。

（三）农村集体经济组织未发包的土地经营权：

1.农村集体经济组织主体资格证明材料；

2.具体承办人的身份证明；

3.集体土地所有权权属证明材料；

4.农村集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表签署同意流转土地的书面证明；

5.土地情况介绍书（主要包括土地位置、四至、面积、质量等级、利用现状、预期价格及作价依据、流转方式、流转用途等内容）；

6.农村土地经营权流转交易市场要求提供的其他材料。

（四）其他依法可流转交易的土地经营权参照以上情形，按照农村土地经营权流转交易市场要求提供相关材料。

第六条 流入方在农村土地经营权流转交易市场进行交易，应提交以下材料：

（一）身份证明等主体资格证明材料；

（二）流入申请（主要包括流入土地的用途、面积、期限等内容）；

（三）流入土地超过当地规定标准的，需提供农业经营能力等证明，项目可行性报告，以及有权批准机构准予流转交易的证明；

（四）农村土地经营权流转交易市场要求提供的其他材料。

第七条 交易双方应当对所提交材料的真实性、完整性、合法性、有效性负责。

第八条 流出方和流入方与农村土地经营权流转交易市场签署流转交易服务协议，明确农村土地经营权流转交易市场提供的服务内容及协议双方的权利、义务。

第九条 农村土地经营权流转交易市场公开发布供求信息。信息主要包括以下内容：

（一）流转土地的基本情况（主要包括土地位置、四至、面积、质量等级、利用现状、预期价格、流转方式、流转用途等内容）；

（二）流出方或流入方的基本情况和相关条件；

（三）需要公布的其他事项。

第十条 土地经营权流转信息的发布公示期限不少于10个工作日。同一宗土地的经营权再次流转交易须设定间隔期限。在公示期限内，如出现重大变化，应及时发布变更信息，并重新计算公示期限。公示期结束后，农村土地经营权流转市场组织交易。

第十一条 土地经营权流出方或流入方可以委托具有资质的评估机构对土地经营权流转交易价格进行评估。

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第十二条 集体经济组织未发包的土地经营权流转交易底价应当由农民集体民主协商决定。

第十三条 交易双方应参照土地经营权流转交易合同示范文本订立合同，主要包括以下内容：

（一）双方的基本信息；

（二）流转土地的四至、坐落、面积、质量等级；

（三）流转的期限和起止日期；

（四）流转土地的用途；

（五）流转价款及支付方式；

（六）合同到期后地上附着物及相关设施的处理；

（七）双方的权利和义务；

（八）双方的违约责任、争议解决方式、合同变更和解除的条件；

（九）双方认为需要约定的其他事项。

第十四条 流转交易合同到期后，流入方在同等条件下可优先续约。

第十五条 按照农村土地经营权流转交易市场的相关要求，流转交易双方签订合同后，可以获得农村土地经营权流转交易市场提供的流转交易鉴证。

第十六条 农村土地经营权流转交易鉴证应载明如下事项：

（一）项目编号；

（二）签约日期；

（三）流出方及委托人全称；

（四）流入方及委托人全称；

（五）合同期限和起止日期；

（六）成交金额；

（七）支付方式；

（八）其他事项。

第十七条 交易过程中，交易双方合同签订前，有以下情形之一的，经流出方、流入方或者第三方提出申请，农村土地经营权流转交易市场确认后，可以中止交易：

（一）农村土地经营权存在权属争议且尚未解决的；

（二）因不可抗力致使交易活动不能按约定的期限和程序进行的；

（三）其他情况导致交易中止的。

第十八条 交易过程中，交易双方合同签订前，有以下情形之一的，农村土地经营权流转交易市场可以终止交易：

（一）中止交易后未能消除影响交易中止的因素导致交易无法继续进行的；

（二）人民法院、仲裁机构等单位依法发出终止交易书面通知的；

（三）其他需要终止交易的。

第十九条 经有权机关授权，农村土地经营权流转交易市场可以开展土地经营权抵押登记。

第二十条 土地经营权抵押人向农村土地经营权流转交易市场提出抵押登记申请的，应提供以下材料：

（一）农村土地经营权抵押申请；

（二）抵押登记申请人身份证明，法人和其他组织还需提供统一社会信用代码、工商营业执照副本或其他证明材料；

（三）相关方同意土地经营权用于抵押和合法再流转的证明；

（四）土地经营权权属证明材料或土地经营权流转交易鉴证；

（五）农村土地经营权流转交易市场要求提供的其他材料。

第二十一条 农村土地经营权流转交易市场应当将交易过程中形成的文字、图片等相关资料妥善保存，建立健全档案管理制度。

第二十二条 相关权利人可以获得档案信息查询服务，农村土地经营权流转交易市场在提供档案查询服务时，不得损害国家安全和利益，不得损害社会和其他组织的利益，不得侵犯他人合法权益。

第二十三条 农村土地经营权流转交易市场应交易双方要求，可以组织提供法律咨询、资产评估、会计审计、项目策划、金融保险等服务。提供有关服务的收费标准，根据相关规定由当地物价部门核定并予以公示。

第二十四条 农村土地经营权流转交易市场应当制定工作规程和采取必要措施，保障农村土地经营权流转交易公开、公正、规范运行，自觉接受社会公众监督和依法接受有关部门管理。

第二十五条 农村土地经营权流转交易发生争议或者纠纷，相关权利人可以依法申请调解、仲裁或提起诉讼。

（本刊编辑部根据农业部网站内容整理）

关于规范农村集体土地经营权流转 篇4

和宅基地管理的指导意见

为进一步优化土地资源配置，促进农业、农村经济发展和农村社会稳定，根据《中华人民共和国农村土地承包法》、农业部《农村土地承包经营权流转管理办法》（农业部第47号令）等法律法规和政策，现就规范我镇农村集体土地经营权流转工作提出如下指导意见。

一、不得改变土地集体所有性质、不得改变土地用途、不得损害农民土地承包权益。要妥善处理好近期利益与长远利益的关系，严格遵守农地农用原则，严禁从事非农建设，严禁破坏耕作层，有效防止破坏耕地等侵害农民长远利益的行为发生。禁止在承包土地上搭建生产、生活等设施。确需搭建临时性工棚、简易房屋等建构筑物的，建构筑物的面积不得超过50平方米，必须经村（社区）集体经济组织同意后，依法办理临时报建手续。

二、合理确定农村土地流转期限。农村土地流转期限应当尊重流转双方的意愿，根据流转土地的使用情况由双方协商确定，但不得超过原承包合同的剩余期限。我镇在1999年进行了第二轮土地承包，承包期为30年，即现阶段的农村土地流转期限不能超过2029年12月31日。

三、土地流转必须严格依照法定程序和使用规范的合同文本。必须使用市农业行政主管部门统一印制的农村土地承包合同或农村土地承包经营权流转合同，并建议到镇法律服务所统一办理农村土地承包合同或农村土地承包经营权流转合同的鉴证。村（社区）集体经济组织应当在同意土地承包经营权流转之日起15日内到镇政府农业主管部门办理备案手续。

四、因地制宜，科学合理规划、利用宅基地

（一）镇政府因发展需要，依法征用农村集体土地，在规划控制范围40米以内规划宅基地（即村民住宅控制区域线内），必须报相关部门依法核准。因征地方填沙，土地耕作层已受破坏的五边地，在相关政策允许的前提下可规划为宅基地，经所在村民小组会议决定，依法分配或竞投。参与分配者，必须是本经济小组内符合分居条件的村民；参与竞投者，必须是本村农业户籍的村民。

（二）对村内原属农业性质的地块，不能规划为宅基地，禁止违规流转。

五、各部门要齐抓共管，加大监管力度。农业部门要确保农村集体土地流转的合同规范；国土部门要杜绝农村集体土地破坏耕地及随意改变土地性质；城管执法部门对乱搭乱建行为要依法查处。

六、对目前违规发包并已收取订金的经济小组，由各村做好双方解释工作，将订金退回投包者，将土地重新依法投包。如经济小组不愿退回订金，建议投包者通过法律程序解决。

关于进一步规范农村土地流转的建议 篇5

集体土地使用权

有形市场流转

合理规范流转

在当前市场经济条件下，土地资源作为一种特殊商品，必然受到市场机制的调节，如城镇国有土地使用权以有偿使用的方式进入市场流转后，在社会经济活动中发挥了巨大的作用。但作为与城镇国有土地使用权并存的农村集体土地使用权，其在使用制度上如何改革，进入市场流转，是当前需要从法律上、政策和制度上加以研究、探讨的问题。这个问题解决好了，对今后农村经济乃至于整个市场经济都将产生深远的影响。

一、现实中农村集体土地使用权的流转已普遍存在近几年，随着城镇国有土地使用制度的改革、城市化进程的加快，农村集体土地特别是城市规划区内的农村集体建设用地的使用权价值和资产价值越来越显现，交易活动越来越频繁，具体表现在：

(1)

农村集体组织以集体土地使用权作价入股、联营的方式兴办乡镇企业；

(2)

乡镇企业间的兼并、合并、重组和股份制改革而发生使用权人变化；

(3)

因农业结构调整，致使农村土地承包经营权发生转移；

(4)

近郊农民的宅基地以出租、抵押、转让而使得使用权人发生变动。现实证明，农村集体土地使用权的这种转移已普遍存在并且符合市场经济的客观需要。

现行的土地法律和政策对于农村集体土地使用制度特别是集体建设用地使用有较多限制，行政干预也多，但一味的禁止和限制而忽视客观存在的实际要求，不但难收实效，也对市场经济的发展不利。在当前市场经济发展日趋成熟的条件下，正视农民集体土地所有权，推行集体土地有偿使用制度的改革，建立健全农村集体土地使用权合理、规范的流转途径已迫在眉睫，需要在法律法规和政策制度方面予以创新。

二、集体土地使用权

“

流转

”

中存在的问题

现行的法律制度在确定农村集体土地所有权的权力内容的行使上有明显的不完全性。如在集体土地使用权方面，规定集体土地只能用于农业生产或农民宅基地建设、光办乡镇企业或者乡

（镇)

村公共设施、公益事业，而对能产生巨大经济效益的房地产开发经营活动，法律明令禁止。在对集体土地建设用地的使用上，《土地管理法》也做了如下规定：

“

农村集体土地所有的土地使用权，不得出让、转让或出租用于非农建设，但是符合土地利用总体规划，并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形，致使土地使用权依法转移的除外。

”

造成实际操作性差。在收益权方面，由于集体土地不能直接参与市场经营活动，如房地产开发，使得农村集体组织丧失了这部分土地收益，农村集体经济实力难以壮大。此外，由于国家征地的强制性，集体土地所有者在如何处分自己土地时缺乏地位。

高新区处于城市规划区范围，其外环生态圈以北区域处于城郊，具有良好的基础设施和投资环境区位优势，是高新区乡镇企业主要分布区域，也是集体土地建设用地产生流转的主要区域。分析高新区集体土地使用权

“

流转

”

现状，存在以下问题：第一、产权关系不明晰，使用权

“

流转

”

难以规范。表现为农村集体经济组织内部的产权关系不明晰，村民小组与村民委员会法律关系不明确，权力主体行使上较模糊；土地与地上建筑物分属不同的主体，即农民集体组织将土地租赁给企业使用，地面建筑物、构筑物由企业自建或与本村集体组织联合修建。这就造成在产权关系上由多个法人实体共有，一旦发生经济纠纷或因企业倒闭破产，各方利益难以得到保证。这也是农村集体土地建设用地使用权不能合理规范流转的重要原因。第二、管理不到位，土地利用率低下。由于特殊的历史原因，即高新区是在老区基础建设新区，所以对原有乡镇企业用地难以从源头上做到统一规划、合理布局。对新增的乡镇企业用地虽然明确规定到规划的乡镇企业工业园中发展，但由于种种利益关系难以完全做到，致使违法占地行为履禁不止。第三、闲置土地处置难。乡镇企业一旦经营不善，停产倒闭后，因债权债务关系使本集体经济组织难以收回出租的土地，或收回后又难以及时出租等，造成建设用地闲置，存量土地不能有效利用。第四、城市化步伐加快，农村集体经济发展受到制约。随着高新区城市化进程的加快，致使规划区内农村集体经济和乡镇企业的发展受到限制，被拆迁的乡镇企业难以新

“

占地

”

进行发展，造成农村集体经济组织经济总量的减少。由于受到市场机制的调节和政府征地资金的限制，对农民的就业安置以及对农村集体经济组织的财产补偿难以从根本上解决农民失去土地后的经济来源和基本生活保障。

此外，由于现行法律对农村集体土地所有权主体的设定概念模糊，“

农民集体

”

没有明确的法人代表，在行使具体权力时，作为所有权人的农民集体的真实意愿难以得到真正体现，使一些村、组干部利用其地位，充当所有权代言人，为自己牟取利益。在收益分配上，由于没有完善的制度，村务难以真正公开，一些村、组干部利用制度缺陷侵占了大多数农民的利益。上述现象的存在已严重阻碍了农村集体土地使用制度的深化改革。

三、对农村集体土地使用权流转的思考

1、在法律和制度方面进行创新。农村集体土地所有权的不完全性从根本上讲是国家意志在立法上的表现。它体现了国家对土地资源以及土地市场的垄断。但垄断是不宜于市场经济发展的。因此，在当前社会主义市场经济条件下，应在法律上重新确立集体土地在各项权力上的内容和赋予更完善权力行使能力，在倡导国家在土地市场占主导地位的同时，将集体土地使用权纳入有形的土地市场。这些都有待于在法律规范、政策制度方面进行创新。

2、科学的界定农村集体土地所有权主体，在此基础上建立严谨的组织结构和明晰具体的产权形态、完善的收益分配制度，这是推行农村集体土地

“

资产化、产业化

”

政策的前提，是农村集体土地有偿使用、合理流转的前提。

3、对农村集体土地推行

“

资产化、产业化

”

制度，实行

“

公司化、企业化

”

管理模式。壮大农村集体经济实力，对集体土地实行资产化、企业化，有利于农村经济的总体发展，有利于缓解因征地拆迁带来的社会矛盾和社会问题，使农民的现实利益和长远利益有保障。从而，从根本上给农村经济组织和广大农民相对稳定的出路。

4、在农村集体土地使用权进入有形市场流转的具体方式上可以借鉴和引用城镇国有土地使用权有偿使用的模式，即实行所有权与使用权分离，构建农村集体土地使用权有偿、有限期、可抵押、可流动的法律制度和政策制度，并规范程序。

具体做法本人从以下几个方面简谈：

(1)

根据土地利用总体规划，严格控制土地用途、用地规划，并建立报批，逐项审查的“

流转

”

程序；

(2)

显化集体土地资产价值，对加入

“

流转

”的特别是城市规划区内的农村集体土地非农建设用地应权属清楚、四至明确，并进行土地评估，制定出参考地价标准；

(3)

允许农村集体经济组织以企业公司或股份公司的形式，以土地资本入股的方式投入国家基础设施建设，如高速公路建设，与旧城改造相关的房地产开发等按所占股分的份额，享受收益分配和其它权益；

(4)

在城市化进程中国家对集体土地具有优先购买权。即政府对农村集体土地不再实行

“

征用

”，改为

“

购买

”，对农民不再进行人员安置，只转变户口。具体的安置由壮大后的农村经济组织进行；

(5)

关于进一步规范农村土地流转的建议 篇6

策建议

“>农村土地流转存在的主要问题及对策建议2007-12-16 13:38:20第1文秘网第1公文网

目前，农村土地流转取得了一定的进展，总体上说是合理有序的。但是，按照社会主义新农村建设的要求，也还存在一些不容忽视的问题，以平昌县为例,主要表现在以下几个方面：

（一）认识不到位，观念滞后，阻碍农村土地正常流转。就总体而言，全县农村土地流转尚处于初始阶段。农户之间小范围的转包转让占主流，规模集中成片流转土地、从事农业综合开发的龙头企业和专业大户较少；流转模式比较单一，土地流转机制尚未完全形成。其主要原因是：一些地方干部、群众认

识不到位，观念滞后。部分领导认识不足，重视不够，缺乏有效的农村土地流转组织、指导和管理手段；部分农户对土地流转认识不足，观念落后，在一定程度上影响着农村土地正常流转。特别是专业大户和企事业单位参与农业综合开发，基本要求是土地连片，而实际操作中遇有少数农户不同意流转就要泡汤。

（二）普遍对订立合同重视不够，农村土地流转合同不规范，权、责、利不明确。据调查统计，全县农村土地流转合同基本上是以口头合同为主；就全县签订的各种书面协议中，尚有60的合同不够规范和完善。主要是合同文本不规范，内容不齐全，流转面积、标的不准确，容易产生权益纠纷。

（三）土地流转合同管理滞后，在一定程度上影响了合同兑现。主要表现为农业承包合同监督管理乏力，基层合同管理人员业务素质不高，土地流转合同纠纷处理不及时，使流转双方的合法

权益不能得到切实保障。

（四）一些政策性因素也制约着农村土地流转。从去年以来，国务院出台了保护基本农田，禁止用基本农田栽植果树、挖塘养鱼等一系列政策，对于确保国家粮食安全起到了重要作用。但是，目前农村专业大户要求成片开发土地扩大规模呈上升趋势，在一定程度上受到了该项政策的一些制约。

对策及建议

（一）加大对农村土地使用权流转工作的领导和引导，积极推进农村土地流转有序进行。要制定切实有效的措施，积极引导村、社及农民群众在自愿、有偿的前提下开展农村土地使用权的流转工作，认真解决农村土地使用权流转工作中的新情况、新问题，以土地流转为契机，大力培植和发展农村专业大户，推进农业综合开发。

（二）落实相关政策，加强农村土地流转的规范工作。镇乡党委、政府要继续抓好农村土地流转政策贯彻落实，并结合本地实际，制定相关措施，把工作重点放在土地流转的规范工作上，特别要处理好土地流转促进农业综合开发与保护基本农田的关系，处理好土地开发与保护群众权益的关系；对于成片进行农业综合开发的专业大户，在土地使用上，应尽量安排在基本农田以外的范围考虑，使基本农田得到有效保护。

（三）加强农村土地流转合同监督管理。对现有土地流转的合同特别是口头合同要积极引导土地流转双方签订书面协议，明确双方的责、权、利，保护双方的权益和合同的兑现；对不完善的合同要积极做工作，做好合同完善工作。合同管理的重点主要是抓好承包期限在十年以上、流转规模较大的农村专业大户，要严格按照合同管理程序签订规范的合同，避免因责、权、利不清而产生纠纷的隐患。

（四）加强培训，提高基层干部和村会计及合同管理人员、镇乡合同管理人员的政策水平和业务素质。要通过各

种形式，加强对镇乡、村干部及合同管理人员的培训工作，不断提高他们的业务素质和政策水平。特别是在组织、发包、指导合同签订、解决合同纠纷等问题中做到依法办事，按政策规章办事，促使土地流转工作规范有序地进行。

（五）进一步健全法律法规，逐步把农村土地流转工作纳入法制化、制度化的轨道。目前，农村土地流转可参考的法律依据有国家颁布的《土地法》、《农村土地承包法》等相关法律法规，为开展农村土地流转提供了重要的法律依据。但是，随着农村经济的发展，农村土地流转日益增多，应把农村土地流转纳人法制化轨道，保障农村土地使用权的有序流转。（审签：曹光辉）

6、平昌县以农业综合开发助推新农村建设

一、加强农村基础设施建设综合整治。坚持“山、水、田、林、路、气”综合治理，加强以病险水库整治为重点的农田水利基本建设，解决农村人畜饮水、农田灌溉问题，增强抵御旱涝灾害的能力。加强现有水利设施的管护，创新现有水利工程的管理方式，使其更好地发挥经济效益和社会效益，确保其安全有效运行。进一步加强农村公路建设，畅通农产品物流通道。

二、突出特色农业产业化支撑。围绕建设新农村的总体要求，突出产业支撑，围绕支柱产业，放大产业特色，力求逐渐形成“一村一品”，千方百计助农增收。

三、大力改善农村人居环境。结合新村建设经验,继续推进生态建设，切实搞好退耕还林、天然林保护工程，改善生态环境。引导和帮助农民切实解决住宅与畜禽圈舍混杂问题，搞好农村污水、垃圾治理，改善农村环境卫生。

关于进一步规范农村土地流转的建议 篇7

本文中所说的农村土地承包经营权流转, 是指狭义的承包经营权流转, 也可称为农村土地使用权流转, 指在家庭联产承包制的前提下, 以不改变农地农业用途的基础上, 农户对农地使用权或经营权的转让或流通。包括农户之间自发的农村土地流转, 农户和集体之间的农村土地流转, 以及农户和相关农业公司之间的农村土地流转。目前农村土地承包经营权流转方式主要包括六种:转让、转包、互换、入股、出租和抵押等形式, 其中, 从全国的整体情况来看, 农村土地承包经营权的流转形式以转包和出租为主。

二、目前农村土地承包经营权流转存在的问题

(一) 农村土地所有权主体不明晰, 流转中侵权现象严重

我国《土地管理法》第八条明确规定, “农村和城市郊区的土地, 除由法律规定属于国家所有的以外, 属于农民集体所有”, “村民集体经济组织所有的土地已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织或者村民小组经营、管理”。但对“集体”概念的具体界定, 却没有一个完整统一的法律规定, 现实生活中大多数基层干部对土地所有权的归属也是很模糊的。

(二) 土地流转后“非粮化”现象严重

十七届三中全会《决定》中规定了三个“不得”, 即“不得改变土地集体所有性质, 不得改变土地用途, 不得损害农民土地承包权益”, 但据农业部门的测算, 截至2008年底, 全国农村土地承包经营权流转的1.09亿亩土地中, 有5000多万亩用于非粮生产, 占总流转面积的一半左右。其中转入户为企业的规模经营主体将土地用于种粮的比重仅为6%。虽然目前“非粮化”现象还没有对粮食安全产生明显影响, 但总是令人担忧的。更有甚者, 有些地方土地流转后, 转入土地的企业打着“管理用房”的幌子, 大肆将农地变成非农业建设用地, 这些“管理用房”一般都被用于经营农家乐或者会议中心。

(三) 土地流转收益分配不规范, 农民利益受到侵占

参与土地流转的主体包括基层政府、农户、企业和各级集体经济组织等。这就出现了不同主体间相互争夺流转主动权的现象, 往往是谁的权利大, 在流转中获得的收益就多。农村土地承包经营权的流转收益究竟该如何合理的分配, 这已经成为当前解决土地流转问题和维护农村稳定的重要问题。

(四) 农村社会保障机制与农业风险防范机制不健全, 影响农民转出土地

虽然近年来国家开始逐渐重视农村的社会保障工作, 但从目前已经实施的农村社会保障政策来看, 并没有得到普遍意义上的执行, 土地也依然被视为农民生活的保障。绝大多数农民仍将土地视为非农就业的“退路”, 不愿轻易转让和放弃土地。农地土地流转的风险是存在于土地流转双方的。对于农户来讲, 如果转入方经营不善, 就没有能力及时按合同支付给其承包费, 而流转出去的土地因为已重新规划即使收回来复垦难度也大。对于转入户来讲, 则存在自然风险和市场风险。

三、发展完善农村土地流转的建议和对策

(一) 进一步健全农村土地利用机制

针对土地流转后的“非粮化”现象, 除继续严格限制土地流出后的用途以外, 有条件的农村可以尝试和邻近城市互换土地, 当然这需要政府的宏观运作, 目前农村居民点约占地4亿亩, 随着大量农民进城务工, 很多农村都存在空村、空宅现象, 大量宅基地被浪费, 若采用政府财政补贴的方法使农民集中居住到附近的高楼中, 那么大量的宅基地可以被还原成耕地, 不仅能增加耕地面积, 还可以改善农民的居住环境。

(二) 健全农村社会保障体系, 解决转出农户的后顾之忧

加强与财政、劳动保障等与土地流转的有关部门的协调配合, 制定有关扶持、鼓励农村土地流转的具体措施。完善农村社会保障制度, 建立、健全农村养老、失业、医疗保险等一系列保障制度, 同时针对土地流转制定《农村失地农民就业与生活保障制度》, 解决流转农民后顾之忧。

(三) 做好转入户的风险防范工作

在金融信贷方面, 政府和各类金融机构要积极协作, 要把农业规模经营主体作为信贷支农的重点, 对于实力强、资信好、土地连片流转面积达一定规模的农业经营主体, 应每年给予专项农业信贷资金, 解决其季节性、临时性生产经营资金不足问题。同时, 县财政可与各类保险机构联合, 设立农村土地流转风险基金, 建立政策性农业保险制度, 形成土地流转风险预防、控制、处置机制。加快发展农村保险事业, 建立农业再保险和巨灾风险分散机制。鼓励土地流转大户就生产的农作物、畜牧产品进行保险, 降低规模经营的意外灾害风险, 逐步扩大农村居民参加农业保险覆盖范围。

(四) 严惩土地流转中的违法违纪行为

依据土地承包经营权流转相关法律法规和易出现问题的环节, 建立健全相关土地承包经营权流转工作管理制度。切实抓好制度落实, 以制度规范相关工作人员的行为, 减少发生违规违纪现象发生的可能。扎实开展对在土地承包经营权流转政策落实过程中工作人员失职读职行为的责任追究, 提高工作人员的责任意识。

参考文献

[1]、秦大忠.集体所有和农户承包经营制度下农地的权利构造分析[J].山东大学学报, 2009 (1) .

[2]、刘玉荣.新农村建设中土地使用权流转的瓶颈及对策分析[J].经济与管理, 2009 (1) .

关于进一步规范农村土地流转的建议 篇8

（一）小岗村农地流转的背景

外部：小岗村有国家相关政策以及当地政府的支持，稳妥推进土地流转，发展数度规模经营，农村社会保障程度日渐提高；当地经济产业发展方向逐步向二、三产业靠拢，人们对土地的依赖程度减弱；土地流转价格提高，供需不平衡，促使小岗村进行土地流转。

内部：小岗村大部分居民具有先进的土地改革意识，自愿将土地流转出去，形成土地市场供给方。 “村两委”积极招商引资，促进小岗村土地流转的发展。

（二）小岗村土地流转的机制

主要流转形式：以转包、出租、入股的形式为主，近几年承包权资本化比重逐步加大。

主要流转模式：集中土地转包、转租招商引资等，并且形成了“企业+合作社+农户”的入股模式和 “农户+农户”的转包模式。流转模式的多元化是土地流转经营模式的一大创新之处。

土地流转的相关体制：小岗村土地流转的组织形式是基于我国农村土地流转的基础上逐步发展起来的。

（三）小岗村土地流转的成效

2008年小岗村提出了改革整体思路，村民以土地持股，加入“安徽省凤阳县小岗村发展合作社”，完全按照工业化的思路来发展农业。

2012年全村土地流转面积达8400多亩，占全村可耕地面积（1.45万亩）的58%，占农用地面积的44.7%。截至2012年底，全国土地流转面积约2.7亿亩，占家庭承包耕地面积的21.5%，小岗村58%的土地流转率接近全国平均水平三倍。

2013年小岗村村委会成立创新发展有限公司发展生态农业、经济农业等新型农业。

三、小岗村土地流转中出现的主要问题

（一） 土地流转的相关法律法规不够健全

农村土地流转相关的法律法规过于分散。在我国成文法律中涉及到农地问题的法律主要有《宪法》《民法》《农地承包法》《土地管理法》等，但针对农地流转的内容涉及少，且大多是概括性的规定，而有关农村土地流转规定、办法等政策性的政府规章较多。政府规章具有随意性，不能稳妥推进农地流转的发展。农地流转逐渐市场化，因此，有必要建立一部全面的规范化的农地流转法律，让农地流转有法可依。

农地流转中没有确切的法律法规保障农民的利益。我国实行国家或集体所有的土地体制下，农民只有土地使用权或经营权。对于农民来说，长期经营的土地以无偿或少量补偿作为代价流转给了国家或集体这样农地产权模糊的主体，失去了土地以及其所带来的保障，农民处于弱势的地位。

（二）小岗村农地流转机制存在明显缺陷

（1）流转政策出现盲点导致出现“新圈地运动”

小岗村实行引进工商资本政策，取得了较大的成效，多家企业进驻小岗村，土地流转速度加快，农民收入增加。国家对于及经营农业经济产业的企业采取补贴奖励措施，但有些企业与小岗村签订的土地面积大且时间久，土地利用效率不高，不利于农村经济发展，导致农民土地流转积极性不高，阻碍农地流转进程。

（2）土地流转进入门槛不严且缺乏监管和退出机制

小岗村在选择土地流转承包经营主体的过程中，没有土地流转进入标准，没有考虑承包经营主体是否有能力进行后续的土地经营，且缺后续的监管和退出机制，农民、村集体没有手段和措施监督承包经營主体。土地流转之后，小岗村与村民无法参与土地的用途以及对土地经营主体进行监督。

（三）小岗村农地流转中出现的特殊问题

农村土地资本化潜在风险威胁。2009年当地政府积极进行招商引资，导致工商资本迅速进入农村。以小岗村目前的经济发展状况， 实行全面推进农村土地资本化具有超前性。第一，农村土地资本化能够吸引大量的工商资本进入农村，目前已经有多家农业产业化企业进驻小岗村，小岗村农地流转的速度明显加快。该文原载于中国社会科学院文献信息中心主办的《环球市场信息导报》杂志http：//www.ems86.com总第565期2014年第33期-----转载须注名来源但可能会导致农村与城镇的收入差距加大，工商资本企业的利润将会进一步加大，而农民的收入相对于工商资本企业的利润来说不足以与之相比，城乡收入不平衡，给农村土地资本化的长期稳定带来威胁。第二，农村土地资本化意味着农村土地进入市场，若市场发展状况差，农民将面临无收入或低收入，对其基本生活存在威胁，可能会导致收入不公平以及农村土地流转纠纷等问题。

“村两委”权力缺乏监督与制约机制。“村两委”是推动小岗村土地流转，引资入农的积极推动者。但在土地流转过程中，“村两委”集中土地与企业进行合同签订，直接决定流转土地去向，以及农地流转利益分配，流转主体错位，存在暗箱操作风险。农民提出公开农村土地流转的实际情况以及利益分配，以及征地去向，没有得到回应，并被误解为泄漏村级机密。“村两委”权力过大，没有相关的组织对其权力进行有效制约。“村两委”运行不透明，没有相关的监督机制进行监督，促使其透明公开化。

农民利益受损严重。作为农地流转的一个主体，农民在这一过程中处于一个弱势的处境。在土地流转中出现侵犯农民权益的现象，出现“以租代证”现象，村民与村集体签订合同中的一个条款“若国家或地方建设需要征用或征收该块土地时，甲乙双方应无条件服从”，条款的规定存在农民失去土地的风险。并且出现强制征收土地，低价补偿，违背农民的意愿强迫农民离开土地，农民利益侵犯。

四、促进小岗村土地流转良性发展的建议

（一）健全促进关于农村土地流转的相关法律法规

建立一部关于土地流转的健全的法律， 我国关于规范农地流转的法律制度起步晚，法律法规规范内容过于分散，影响了农村土地流转效率与进程。因此，将涉及关于农地流转分散的法律法规整合为一部新的法律《中华人民共和国农村土地流转法》，将承包经营规则、流转形式、农民利益保障等关于农村土地流转的部分整合为一个整体，进一步规范农地流转，避免相关法律法规内容矛盾等问题，保障农村土地流转有法可依，稳妥推进农村土地流转。

（二）完善农地流转的各项机制

改善土地流转政策及设立进入与退出监管机制。土地政策应强化土地流转的用途管制，对资本在农村经营不善，造成“圈地”浪费的，情况严重者，强令其退出并给予严格处罚乃至没收，有效遏制“圈地”运动。安徽省农委农村经营管理处副处长秦仲华建议，对于资本进入农业领域应该设立相应的甄选机制，特别是突出对其农业经营背景和能力的考察，避免一些短期逐利的资本盲目进入，造成土地资源浪费和农民利益受损。

完善流出土地流转利益分配机制。在农村土地流转利益分配过程中，政府始终应该发挥积极作用，要做好农村土地资源信息系统、提供失地农民生活基本保障、拓宽失地农民的就业渠道等几方面的配套工作。并完善农地流转市场，着重建立土地价格评价体系，因地制宜建立土地流转风险保障金制度，合同档案管理制度以及合同纠纷调解仲裁制度。

组织“村两委”监督与制约机制。“村两委”在土地流转中采用“包办”政策，流转主体错位，农民无权过问土地流转实际价格以及用途，无监督与制约机制规范其行为。因此，应纠正“村两委”只是作为中介组织，农民作为流转主体与承包商进行土地流转。并且要求“村两委”事务公开化，组织监督与制约小组，促使其工作透明合理。

关于进一步规范农村土地流转的建议 篇9

一、今年我县农村土地流转的基本情况和主要特点

（一）基本情况

全县农户家庭承包耕地面积65.1万亩，流转的土地面积共有5.8万亩，其中：水田面积4亩、旱地面积0.9亩、荒坡地面积0.6万亩、占承包耕地总面积9.1%，涉及农户1.7万户。其中采取转包面积2.8万亩,出租面积2.1万亩,入股面积0.2万亩,转让面积0.1万亩,其它方式0.4万亩,主要采取以转包和出租的流转方式进行。

（二）主要特点

（1）土地流转形式多样。前几年，一些村级组织和农户为了完成税费上缴任务或避免土地撂荒受罚，把土地无偿甚至“倒贴皮”转包给别人，土地使用权不仅没有收益，反而成为一种负担。近年来，由于结构调整和土地流转步伐的加快，特别是取消农业税，实行种粮补贴，土地产出效益明显提高，不论是村社集体组织规模流转,还是农户自主进

1行流转，其形式发生了很大的变化。一是单位特别是涉农单位与农户、村组签订流转合同，经营权由单位承包种植相应的高效作物。二是经济能人转包成片的山林、果林及水域等。三是农民自己组织起来成立专业合作社，由合作社统一经营，入社的农户可以把土地作为股金得到分红利润。

（2）土地流转的范围不断拓宽。取消农业税后，农民种田的成本进一步降低，其惜地意识提高。流转的土地由当初主要是撂荒耕地扩展到了林地、旱地、渔塘等整个农用地。土地流转从农户相互间的自发流转向组织化、有序化流转发展。土地流转的对象由原来的本村内进行，扩展到外村、外乡甚至外县，经营内容从种粮为主转向发展优质高效农业。如绍水镇采取“农户＋政府＋业主”的形式，确保了双方的利益不受侵犯。县农业局和供销联社1997年在该镇塘口村委白沙铺、五里塘按照每亩土地每年450元的价格租赁桂黄公路沿线73亩水田创建大棚蔬菜和“农业新品种繁育试验示范基地”，便是采取这种方式成功实施的。同时，又带动了该镇的农业产业结构调整，取得了良好的经济效益和社会效益。

（3）土地流转的效果初步显现。调查中多数干部群众认为,土地流转对于转出土地的承包户来说,不仅可以拥有长期稳定的土地流转收益,还能安心外出打工,增加劳务收入;对于转入土地的经营户来说,人均占有土地资源量增加,也可以通过规模经营增加收入。

（4）土地流转的纠纷和隐患大幅度增加。据统计，2008年我县发生土地承包纠纷22起，其中因土地流转而引发的纠纷10件，占土地纠纷的45%。形成土地流转纠纷的主要原因：一是当初土地流转时双方没有签订流转合同或合同条款不完备，随着国家一系列惠农政策的实施，流转的一方受利益驱动单方面撕毁合同，如龙水桥渡种粮大户谢合良与村民签订合同不够规范，导致双方发生土地纠纷。二是村社集体组织当初为了完成税费上缴任务，没有通过撂荒农户的书面同意，将撂荒户的承包地转包给第三方经营，撂荒农户现在要求收回已转包的土地而引发纠纷。三是，土地流转监管机制不健全，特别是乡镇农经站并入农业服务中心后，农经管理职能弱化，一些乡镇根本没有专人负责土地承包管理工作，对土地流转放任自流，流转行为无人监管，流转纠纷无人受理，农民的合法权益受到损害。另外，部分租赁土地的业主拖欠租赁费等也是造成土地流转纠纷大幅度增加的重要原因。

二、农村土地流转存在的主要问题

（一）流转行为不规范，土地承包纠纷隐患较多。从调查情况看，土地流转的随意性和不稳定性较明显，许多流转都没有建立稳定的流转关系，流转期限很短，除农户之间的互换和少数业主租赁开发为长期外，其他流转形式一般为1-3年。双方口头约定，没有协议的不在少数。在签订的书面合同中，也还存在很多不规范的地方，有的业主流转合同绕开农户与村社签订；有的流转合同标的不明，没有流转期限和违约补偿办法；有的对承包户、经营户、村集体三方的权利、义务界定不明，一

3旦发生纠纷，调解缺乏依据；有的擅自改变土地的农业用途，这些都是将来产生土地承包纠纷的根源。

（二）农村劳动力大量外出，土地撂荒现象并未彻底解决。“在家种田，不如外出挣钱”、“要想奔小康，必须背井离乡”，这些口头禅说明了农业生产效益较低，造成农村劳动力大量外出。2007年，我县常年外出务工的劳动力7.5万人左右，占劳动力资源的17.9%，且为主要劳动力，在家务农的基本为“三八”式劳力结构。由于劳力外出，全县耕地撂荒面积达1.7万亩，占承包耕地面积的2.5%。撂荒的主要原因有：一是自然条件差，不愿耕种的摞荒地0.39万亩；二是人少地多，没有劳动力耕种而摞荒的1.6万亩；三是全家外出打工，也没找人代耕而撂荒的1.15万亩；四是由于自然灾害或人为毁损后无力恢复而撂荒的0.02万亩。

（三）流转信息渠道不畅通。由于农村土地供需信息尚未形成区域网络，供需双方的信息不能及时沟通，使流转受阻，出现“要转的转不出去，要租的租不到”这一矛盾，难以形成有效流转。

三、促进农村土地依法有序流转的建议

（一）加强对土地流转必要性的宣传。要让基层干部群众认识到，土地不仅仅是农民就业和生存的手段,更是一笔庞大的资产，加快土地流转正是合理利用这一资产、增加要素收入的有效手段。要充分利用各种媒体,大力宣传有关土地流转的法律法规和通过流转土地增收致富的典型,让农民了解政策,消除误解,放心流转。同时，要提高基层干部“以

4地生财”的意识,引导农民提高组织化程度,增强集中土地、运作土地的能力。

（二）坚持因地制宜分类指导。充分发挥城郊乡镇的地缘优势,引导农民集中土地资源,积极发展生态农业、观光农业和高效农业；依据各地产业特色,引导农户向龙头企业、种养大户有偿转让土地经营权,壮大特色产业规模;积极鼓励外出务工又不愿放弃土地的农民,采取各种形式依法把承包地流转到种养大户手中。同时，积极引导同村同组农户以互换形式加快土地集中,改变目前土地布局过小、过散、过乱的问题，切实提高耕种效率。

（三）建立健全土地流转管理机制。要按照“流转形式多样化、运作方式市场化、实施程序合法化、流转合同规范化”的要求,建立健全土地流转机制。一是规范土地流转程序。土地流转必须签订规范的流转合同,实行登记制度,由村委会备案,乡镇土地承包管理部门登记。二是强化管理服务。要建立健全乡镇土地承包管理机构，强化县土地承包仲裁机构职能，妥善解决人员编制、工作经费等具体问题，及时向农民提供规范的土地流转合同文本,建立完善土地档案,妥善处理土地流转纠纷。三是建立土地流转服务体系。要积极探索通过市场调节土地流转的长效机制，县级建立土地流转信息库，乡镇成立土地流转服务中心，开展土地流转供求登记、信息发布、土地评估、政策咨询等服务工作。村级成立土地流转合作社，接收农户申请托管的土地，合理利用撂荒地，由合作社进行规模种植或通过县乡调剂和网上招租等形式，把土地承包 5

出去，解决“我想转包，谁要”和“我想承包，谁有”的土地使用供求矛盾和土地撂荒问题，使土地流转进入有序的市场化轨道。

（四）研究拓宽土地流转的新模式。土地流转一方面要促进农业结构调整步伐的不断加快，另一方面要促进农民的收益得到保护并不断提高，因此，必须认真研究进一步拓宽土地流转模式。要稳妥推进土地股份合作制。在市场经济条件下土地承包权表现为一种具有交换价值的资产。集体成立土地股份公司或股份合作社，农民将土地承包使用权入股，可以使经营者获得较为充分的自然资源，同时农民也能按照土地股份享受年终分红，为进一步推动农村土地的适度规模经营奠定良好的基础。

全州县人民政府农业局

关于进一步规范农村土地流转的建议 篇10

题及政策建议

一、农村土地承包经营权流转中存在的主要问题

对于农村土地承包经营权流转带来的问题，专家学者的争议主要集中在 “非农化”和违法使用土地，土地流转对粮食安全的影响以及引发的社会矛盾上。从实际调查看，土地承包经营权流转中存在政府流转服务能力薄弱、流转信息沟通不畅、流转不规范矛盾纠纷多、农民流转主体地位得不到保障、农民获得土地增值收益难、培育规模经营主体难、流转土地“非粮化”倾向和集体“流转工作经费”不符合有关政策规定等问题。

（一）政府流转服务能力薄弱，市场流转信息沟通不畅

在我们调查到的嘉兴市、成都市、黑河市，土地承包经营权流转服务平台正在逐步建立并完善，其中一些县市起步早、设施和人员配备齐全，流转服务平台已开始有效发挥作用。但从全国来看，许多地区还没有建立土地承包经营权流转市场，土地流转还处于自发、无序状态，政府部门的流转服务能力更加薄弱，土地供需信息平台尚未形成，供需双方信息沟通不顺畅严重制约了土地承包经营权正常流转。

（二）流转不规范，矛盾纠纷多

在土地承包经营权流转过程中，存在土地确权不到位、流转无合同、合同不完备、缺乏利益协调机制、强制流转等不规范行为。这些不规范的行为极易产生纠纷并带来一些遗留问题。尤其是随着农业负担的减少、农业补贴的增加、农地价值的上升，农民、集体、经营主体之间很容易就地块边界、流转价格、利益分配等问题产生纠纷。

（三）农民流转意愿不强，主体地位难保

在农村社会保障体系还不健全的情况下,农民把土地作为最基本的生活保障，留有一亩三分地心里踏实，对于流转土地存在后顾之忧。在土地承包经营权流转中，农民是流转的主体。然而，从实际情况看，农民的流转主体地位往往受到侵害。一些村干部、基层政府以集体享有承包地的所有权为名，宣称“土地是集体的”，任意收回、越权流转农户承包地，剥夺农民的知情权和参与权。

（四）缺乏合理收益分配机制，农民难以获得土地增值收益

我国农民普遍缺乏资金、技术、信息和市场网络，在与农业企业等的流转合作中，农民处于弱势地位，农民一般都以相对低廉的租金流转土地承包经营权。而且流转双方往往没有建立合理的收益分配机制，农民难以获得土地增值收益。在农民以土地承包经营权入股流转方式中，也普遍存在农民土地股份折价低，与工商资本地位不对等的现象。

（五）流转土地“非粮化”倾向明显，部分流转土地“非农化”

经济较发达地区大部分土地流转后存在“非粮化”倾向。成都市只有不到五分之一的流转土地在种植粮食和油料。实地调查到的嘉兴市10家土地合作社或农业企业，全部利用流转的土地从事非粮食产业。此外，部分流转土地还有“非

1农化”现象。一些企业在原来的耕地上修水泥路、建饭店、建简易宾馆，建设农业休闲园区，发展休闲观光业等，破坏了耕作层，减少了耕地数量。

（六）集体流转“工作经费”违规，使用不透明

2001年《中共中央关于做好农户承包地使用权流转工作的通知》（中发18号）中明确规定“流转的收益应归农户所有，任何组织和个人不得擅自截留、扣缴。”然而，部分地区村集体将本村（组）土地集中起来统一流转给经营主体，获得一定的流转“工作经费”，在多数地区，这些“工作经费”直接支付给了村集体。有些村集体的“工作经费”每年有几十万元。流转“工作经费”实际上就是变相截留土地流转收益，与相关政策规定不相符。

二、政策建议

针对土地流转中出现的问题，我们认为需要完善农村土地制度，保障农民土地承包经营权，搞好土地确权工作，突出政府服务职能，规范土地流转，建立健全土地承包经营权流转市场，培育市场化流转机制，确保农户在土地流转中的主体地位，健全集体参与机制，建立合理的流转收益分配机制，避免流转纠纷发生，引导流转土地发展粮食生产，采取严格措施限制借流转之名将农用地转为非农用地。

（一）保障农民土地承包经营权，进一步搞好土地确权工作

首先，要严格执行《农村土地承包法》、《物权法》、十七届三中全会《决定》等有关法律政策规定，坚持农村土地承包制度，坚定赋予农民更加充分的土地承包经营权，坚决保障农民各项土地承包经营权权能，保障农民的土地承包经营权用益物权。其次，农业部门、国土部门、地方政府要积极、扎实开展土地确权工作，进一步明晰土地产权，明确农民土地承包经营权用益物权权益，明确农民土地承包经营权的占有、使用、收益等各项权益。

（二）加强政府服务，规范土地流转

政府部门要加强对土地承包经营权流转的服务和管理工作，营造良好的土地承包经营权流转政策环境，依法支持、引导、规范土地承包经营权流转。在服务对象上，要加强对流入主体和农民的服务。

（三）建立健全土地承包经营权流转市场，加快培育市场化流转机制

要尽快建立健全土地承包经营权流转市场，培育市场化流转机制。要建立健全土地承包经营权流转市场定价机制，引导流入流出双方对土地承包经营权流转合理定价。完善价格形成机制，如对入股合作流转，鼓励农民土地承包经营权入股收益实行按股保底分红，按实物作价。建立分类定价机制，土地承包经营权流转价格应根据土地区位优劣、流入户种植的作物不同、流转期限不同等确定不同的价格。建立价格调整机制，价格前几年稳定，之后每隔一定时期进行一次调整，保障农民收益。

（四）确保农民主体地位，健全集体参与机制

在政府、集体和农民这三者中，需要特别明确的就是农民是土地承包经营权流转的主体，因为流转的对象就是农民的土地承包经营权，而不是集体的土地所有权，更不是政府的其他土地产权。农民有权自主决定土地承包经营权是否流转和流转的方式。村集体应做好服务工作，确保农民在土地承包经营权流转中的主体地位。土地承包经营权流转收益全部归承包方所有，任何组织和个人不得擅自截留侵占。

（五）建立合理的土地流转收益分配机制，减少流转纠纷发生

土地集中后进行规模化生产，并注入资本与技术等高效农业生产要素后，往往会产生比流转前传统农业更高的收益。土地流转双方应在流转初期就制定增值收益分配条款，建立合理收益分享机制，让农民从土地增值中获得进一步的收益，以避免流转双方因此而产生纠纷与矛盾，保障双方的合理利益。

（六）限制流转土地“非粮化”，加强耕地保护

关于进一步规范农村土地流转的建议 篇11

一、当前农村土地流转经营中存在的主要问题

1.流转大户流转的整体效益普遍较小。根据笔者调查得知，规模经营3000亩以上的大户都存在亏损，面积越大亏损越多。流转大户经营举步维艰的原因：一是流转盲目性。多数流入大户没有结合实际适度规模流转，流转前缺乏可行性论证，流转土地有很大的盲目性，一哄而起随意流转。二是流转后，由于思想准备不足、物质准备不足、技术准备不足，加之资金不足、管理不善，导致流转大户种植效益差。三是绝大多数流转大户都还是从事传统农业种植，从事高效经济作物种植的不多，流转大户种植效益差，有的存在入不敷出和亏本现象，甚至出现土地大面积撂荒的现象。

2.“毁约要地”或“毁约退地”现象多发。目前，土地流转尚未形成规范化的市场化运作机制，尤其是利益分享和经营风险防控机制。在监管方面，土地流转变更、鉴证登记备案制度没有完全建立，部分经营主体流转他人土地只是通过口头协议，与农户间没有规范的文书合同，流转双方的责权关系明确不够，伴随土地租金年度间的涨落变化，农户和经营主体间的租种矛盾时有发生，且不能得到及时有效解决，导致土地流转经营不能持续稳定开展。一方面，当利好的时候，农民领取流转户支付的租金、粮食等后，心理上土地主人的错误意识，会导致他们发生哄抢土地承包大户收成、封门堵路等严重干扰土地流转正常经营的违法行为，严重损害了流转户的经济利益，甚至“毁约要地”。另一方面，因粮价下跌、自然灾害、流转费居高不下等多重因素，尤其是当前产量、库存量，进口量齐增，国内、国际粮价倒挂的形势下，部分家庭农场、种粮大户、合作社等新型经营主体面临亏损，种粮积极性受挫，在种粮收益得不到保障的情况下，“毁约退地”现象时有发生。

3.扶持力度不够影响土地经营者热情。大规模流转土地，进行农业产业化经营，涉及道路、水利等基础设施的建设，新型经营主体难以独自承担，加之农业天然具有的脆弱性和市场的不确定性，流转经营主体无力也不愿进行大的投入，他们渴望政府给予扶持。国家各级政府、各相关部门虽然先后出台了不少扶持土地流转经营的政策，但许多政策在实际操作中落实得不够到位，扶持力度不够。流转大户在经营过程中融资难、管理难、投入大、见效慢、压力大、困难多的问题比较普遍，影响了流转经营者规模化经营的热情。

4.流转经营者文化素质偏低影响农业现代化。在当前环境下，推进农业现代化是解决农业、农村发展问题的根本，而农业现代化，首先必须解决的就是农民的现代化，要求流转经营者必须具有较高的文化素质、综合素质。文化素质偏低的流转者对于新品种、新技术、新装备缺乏必要的认识和了解，技术接受能力和经营能力不高，重生产、轻营销，重产量、轻品质，开拓创新的精神和能力明显不足，严重影响农业现代化。

二、当前农村土地流转经营问题形成的主要原因

1.陈旧观念仍在制约土地流转。一方面，农民观念陈旧不愿流转，认为只要有了土地，生活就有了保障，所以将土地流转出去的意愿不强。农村土地产权模糊和农民惜地意识，使许多农户不愿长期出租土地，致使新型农业经营主体难以获得相对稳定的经营地规模。另一方面，农户承包地比较零散，要实现土地规模经营，就必须做到成方成片连在一起，并确保流转期限较长和相对稳定。而较长的期限和农民的土地情结，又会增加农民对未来失地的担忧，必然要求较高的转包收益，从而增加了流转经营主体的成本，降低其流转的积极性。

2.土地流转政策宣传引导不够到位。没有认识到正确宣传土地流转政策的重要性，没有进行走村入户的宣传，没有采取适合农民接受的喜闻乐见的宣传方式，导致农户不了解流转的实际意义，不利于土地流转工作的顺利进行。尤其是有的基层干部存在急躁情绪，急于发展规模化经营，甚至采取行政手段强迫农民流转土地，侵犯农民权益，伤害农民感情，削弱了农民自愿流转土地的积极性。

3.土地流转配套法制体系不够健全。纵观发达国家的农村土地流转历史，英、美、法、日等国家往往有完善的法律体系作保障，但我国目前在土地流转经营方面的立法几乎还处于空白。没有法律体系的支撑，农村土地流转经营就不能规范有序地进行。比如农村土地承包经营纠纷调解仲裁机制缺乏完备的法律依据，许多新型农业经营主体对流转土地不敢有太多投入，制约了规模经营的进一步发展。

4.农技培训机制不够完善。现有培训体制不能适应“科技兴农”新要求，农业科技推广仍停留在办班培训、技术咨询、印发材料等最基本的层面，科技推广服务的深度和广度远远满足不了土地流转经营对新农业技术的需要，无法满足新形势下现代农业发展对科技服务的新需要，农业新科技推广的长效机制还没有形成，专业的高素质的农业科技人员比较稀缺。

三、解决农村土地流转经营问题的对策建议

针对土地流转中暴露出的问题和导致问题的原因，因地制宜，因事施策，必须采取切实管用的对策，有效解决土地流转经营中的问题，推动农村土地流转经营加快发展，加快推进农业现代化。

1.适当控制流转规模。过大的流转规模是导致土地承包大户经营困难的一个主要原因。土地流转应适度规模经营，积极稳妥推进，尤其是基层政府要充分考虑当地的经济发展的实际，不能好大喜功，违背农民意愿，强制流转，损害农民利益。有关政府部门要建立健全服务土地流转经营的联动机制，严把流入方的资格审检，流转双方要签订完善的土地流转合同，经县、乡主管部门鉴证，规范土地流转程序、手续，明确流转双方的责权利关系，保护双方的利益，营造土地流转经营的良好环境。流转面积不宜过大，量力而行，一般流转面积100亩左右较为适宜，流转大户的流转面积控制在1000～2000亩为适度，资金、管理、技术、仓储等要有充足的保障，才能保证流转双方的利益。

2.加强基础设施投入。进一步健全完善鼓励土地流转的优惠政策，持续在资金、技术、税费等方面给予土地流转大户以重点支持，除为流转大户排忧解难外，同时加强基础设施方面上的扶持。一是加大投入。要充分整合各部门涉及农业、林业、交通、国土、能源等农业开发和农村基础设施建设的项目资金，提高资金使用效率，按照“谁享受、谁负担”和自愿的原则，引导民间投资主体自主投入。二是加强管护。对现有的农业基础设施要明确产权主体，健全管护机制，落实管护责任，鼓励并尝试由当地专业合作组织负责农业基础设施的维护管理、费用收取及基础设施更新改造等工作。三是加快建设。重点抓好小型农田水利及水库除险加固、渠系畅通、河流治理、中低产田改造、机耕道修建等工程建设，为现代农业发展提供基础保障。四是科学储藏是平抑农作物价格波动的有效手段，国家应设立专项补助，支持承包大户建设现代化粮仓、冷库等农作物储藏设施，真正做到“藏粮于民”。

3.鼓励实行品牌经营。鼓励涉农部门技术骨干与规模经营大户结对子，提供技术指导，对发展前景较好的特色农业和中小规模经营户，也应对其帮扶。积极引导、鼓励、扶持土地承包大户实行标准化种植，在农药使用、化肥使用等种植的各个环节严格按照标准进行，从源头上确保农产品质量，鼓励承包大户注册商标，鼓励开展农产品深加工，试水“互联网+”宣传、推广、营销模式，形成独具魅力的品牌形象，以品牌提升经营效益。

4.合理确定土地承包费用。目前，土地承包费用多以现金为租金支付方式，土地租金成为承包大户不小的负担，是造成经营困难的一大根源。建议双方根据实际情况，协商合理确定土地租金标准。可以尝试“实物计租，货币兑现”，形成合理的定价机制。这种做法兼顾流转双方合理的利润收益，体现了风险共担、互惠互利的原则。

5.要加快培育新型农业经营主体。土地承包大户的经营能力普遍不高，是困扰土地流转经营的一个大问题。必须加大力度，制定相关政策，以免费为主要形式，采取多种途径，经常性地对土地承包大户开展生产、经营、管理、营销等全方位的培训。通过一系列扶持政策和培育途径，将新型职业农民培育成为发展现代农业“生力军”、农村创新创业“主力军”和新农村建设“领头人”。