商业物业保洁服务标准

商业物业保洁服务标准（通用8篇）

商业物业保洁服务标准 篇1

1范围

本标准规定了商业物业管理服务活动的基本要求、租户服务、环境管理、保洁服务、秩序维护服务、建筑及设施设备管理、应急管理等内容和要求。

本标准适用于营业面积5000m2及以上的商业物业管理服务活动。营业面积小于5000m2的商业物业可参照执行。

2规范性引用文件

下列文件中的条款通过本标准的引用而成为本标准的条款。凡是注日期的引用文件，其随后所有的修改单（不包括勘误的内容）或修订版均不适用于本标准，然而，鼓励根据本标准达成协议的各方研究是否可使用这些文件的最新版本。凡是不注日期的引用文件，其最新版本适用于本标准。

《物业管理条例》（中华人民共和国国务院第379号令自2007年10月01日起施行）

《建设部关于修订全国物业管理示范住宅小区（大厦、工业区）标准及有关考评验收工作的通知》（建住房物[2000]008号）

《物业管理企业资质管理办法》建设部令第164号(2007)

《特种设备安全监察条例》（中华人民共和国国务院第373号令，自2003年6月1日起施行）

GB/T15624.1-2003《服务标准化工作指南第1部分：总则》

GB/T19004.2-1994《质量管理和质量体系要素第2部分：服务指南》

XX/QM.A-2009《南京XX物业管理有限公司质量环境管理手册第A版》

GB50210-2001《建筑装饰工程施工及验收规范》

GB50339-2003《智能建筑工程质量验收规范》

GB50354-2005《建筑内部装修防火施工及验收规范》

GB/T50375-2006《建筑工程施工质量评价标准》

GB2894《安全标志》

GB5749《生活饮用水卫生标准》

GB8978-1996《污水综合排放标准》

GBl5603《常用化学危险品贮存通则》

GB22337《社会生活环境噪声排放标准》

GB50365《空调通风系统运行管理规范》

GB／Tl0001《公共信息标志图形符号》

GB／Tl5566《图形标志、使用原则与要求》

GB／Tl7242《投诉处理指南》

GB／Tl8883《室内空气质量标准》

《公共场所空调通风系统运行卫生要求》

Q/XXPM20101-2009《写字楼（商住楼）物业管理服务规范》

《江苏省公共事件总体应急预案》（苏政发（2005）92号）

3术语和定义

下列术语和定义适用于本标准：

3.1商业物业commercialproperty

已建成并交付商业经营使用的建筑物及其相关的设施、设备和场地。本标准所指的是购物中心、综合超市、百货店、专业专卖店等物业。

3.2物业管理propertymanagement

物业所有权人（业主）通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

3.3服务service

为满足顾客的需要，供方和顾客之间接触的活动以及供方内部活动所产生的结果。包括供方为顾客提 供人员劳务活动完成的结果；供方为顾客提供通过人员对实物付出劳务活动完成的结果；供方为顾客提供实物实用活动完成的结果。

3.4服务标准servicestandard

规定服务应满足的要求以确保其适用性的标准

3.5顾客customer

注接受服务的组织或个人。

示例：物业所有权人、使用人及其他相关方。

3.6突发公共事件precipitatingevent

在写字楼（商住楼）物业管理范围内发生的自然灾害（包括气象灾害，地震灾害，地质灾害，生物灾害等）、事故灾难（包括各类安全事故，交通运输事故，公共设施和设备事故，辐射事故，环境污染和生态破坏事件）、公共卫生事件（包括传染病疫情，群体性不明原因疾病，食品安全和职业危害，动物疫情，以及其他严重影响公众健康和生命安全的事件）和社会安全事件（包括恐怖袭击事件，经济安全事件，涉外突发事件和群体性事件）等。

4基本要求

4.1物业服务企业

4.1.1应按《物业管理企业资质管理办法》的规定，具备从事相应物业管理服务的资质。

4.1.2受物业产权人(业主方)委托，本公司应根据物业服务合同约定，设置物业现场服务机构，并配备相应的服务人员和服务设施。

4.1.3建立健全物业管理基本服务制度体系，包括但不限于员工岗位责任制度、岗位考核制度、24小时值班制度、报修服务制度、投诉处理制度、物业服务费用或物业服务资金收取办法、物业服务资金收支公布制度、物业管理意见征询制度、维修资金管理规定、档案资料管理规定、业（租）户资料保密规定、岗位职责、工作程序、工作标准等。

4.1.4各项对客服务项目的完成时效和服务标准应予公布，自觉接受监督。

4.2物业服务机构

4.2.1根据商业物业的具体特点、功能定位和合同约定，应设置相适应的物业管理服务机构，配备管理人员和服务人员及基本设施。

4.2.2商业物业基本的管理职能为：

——办公室（含前台、财务、采购、仓库）；

——客服中心（客户服务、投诉处理、维修报修、商务服务、房屋租赁等）；

——工程管理（供水、供电、供气、空调、电梯、消防、通讯等设备的运行、维护、维修、管理；公共部位装潢维修维护等）；

——公共秩序管理（含中控室、安护、重大活动配合、停车场管理等）；

——环境卫生管理（含消杀、绿化和团膳）。

基本机构配置为办公室、物业部、管理部。可以根据具体情况进行调整。

4.3物业服务人员

4.3.1物业现场服务机构负责人应按物业管理行业规定取得相应的职业资格证书。

4.3.2管理人员应取得物业管理从业资格证书或岗位证书，专业技术、操作人员应取得相应专业技术证书或职业技能资格证书。从事特种作业的服务人员应经过培训，取得特种作业资格。上岗五个月以上的员工持证上岗率达100%；工程技术人员具有中级职称者不少于两名。

4.3.3物业服务人员应统一着装、佩带标志、仪容仪表端庄整洁。

4.3.4物业服务人员在服务过程中应保持良好的精神状态；表情自然、亲切；举止大方、有礼；提倡讲普通话，用语文明、规范；语调亲切、热情、诚恳，说话清楚、表达明确；对待顾客主动、热心、耐心、细心、诚心、周到并及时为顾客提供服务容整洁端庄；在指定位置佩戴标志，站姿端正，坐姿稳重，行为规范，服务主动。

4.3.5物业服务人员应接受过相关专业技能和设备供货厂商的培训，掌握物业管理基本法律法规，熟悉商业物业的基本情况，能正确使用相关专用设备。

4.4物业服务要求

4.4.1本公司管辖的商业物业项目要求在正式接管一年内全面实施ISO9001：2008，并获得市级优秀大厦称号；第二年应通过ISO9001：2008的第三方认证审核，同时应获得省级优秀大厦称号，并开始导入ISO14001：2004和GB/T28001-2007；在客观条件具备的情况下，第三年向全国物业管理示范大厦发起冲击并力争在两年内获得该项荣誉；之后稳定的进行高端运行并不断的持续改进服务。

4.4.2按照物业管理服务合同的约定，设立接待服务窗口，提供租户迁入迁出、装修管理、报修服务、投诉处理和客户沟通等服务。

4.4.3实行全年365天、每天24小时服务。其中营业期间全员全职服务，打烊期间值班或维修服务，保持商业营业环境高运行质量。

4.4.4

4.4.5从实际出发，根据国家、江苏省的原则要求，充分考虑节能减排，制定合适、有效的节约能源方案，并付诸实施。

4.4.6实施环境管理，根据营业特点、大型活动等要求，编制并实施保洁作业方案，维护商业营业环境的整洁美观。

4.4.7根据商业物业特点，制定周边绿化和内部植物租摆方案，并安排实施。

4.4.8提供安全防范管理和秩序维护服务，确保人身财产安全。

4.4.9提供大型重要活动的外围警戒、秩序维护服务，保证有序、可控、在控。

4.4.10制定并实施房屋及设施设备的运行及维护保养制度，提高设施设备的运行效率，保证设备完好率≥98％，照明装置完好率≥99％，消防设备完好率100％。

4.4.11接受各种类型的报修、急修、抢修工作。接获报修需求后应持维修单到达现场，讲明内容后实施维修，完成后请业（租）户在维修单上签认。

4.4.12建立突发事件应急处理机制，控制、减轻和消除突发事件引起的社会危害。

4.5投诉处理

4.5.1在一般情况下，即时受理的责任性投诉1小时内给予答复；书面回复的三个工作天内完成。

非责任性投诉应向投诉人说明责任范围并承诺协助解决。

投诉处理率为100%。

投诉处理及时率为100%。可联络投诉回复率为100%。

对投诉事项及处理结果登记存档，掌握业（租）户对处理结果的满意度。

4.6信报服务

正确分拣各类信报，准确投送。做好挂号信和报刊的登记工作。按照与邮电部门的协议正确处理各类盲信/退信/受损信件。

4.7标识管理

4.7.1公共信息标识应符合GB／Tl0001《公共信息标志图形符号》。

4.7.2安全标识应符合GB2894《安全标志》。

4.7.3标识的设置方式、照明和固定要求应符合GB／Tl5566《图形标志、使用原则与要求》。

4.7.4公共场所的安全设备设施标识及使用说明按照本公司标准执行，应用中、英文书写，文字规范。

4.7.5保持各类标识完好。

4.8档案管理

4.8.1有完善的物业管理档案制度，应按照全国物业管理示范大厦标准逐条逐项分类汇总成册，具体目录另定。

4.8.2房屋、设施设备档案管理

建立完善的服务资料档案，包括商业物业总平面图、各类建筑物附属设施设备设计图和竣工图、房屋各层平面图、共有部分和建筑物附属设施设备的台帐、大中修及更新改造记录、房屋数量、种类、用途统计册等。

4.8.3业（租）户档案管理

严格遵守业（租）户资料保密规定，不得将资料提供给无关人员；未经业（租）户许可，不得将资料 内容转作其他用途。

4.8.3.1原始档案

一户一档，清晰便查。

业主档案包括但不限于业主收楼资料、产权证、业主身份证、产权变更资料等的复印件；装修档案；往来文件。

租户/经营户档案包括但不限于租赁合同、营业执照和法人代表身份证、公司职员资料等承租资料复印件；装修档案；往来文件。

对产权属于大业主的营业空间，保留历次分割、装修、审批的设计、施工、验收资料。

4.8.3.2电子档案

包括现有业（租）户清单及上述原始档案内文件资料的存档情况、业（租）户的联系方式、前期历任业（租）户/租户/经营户的变更记录（如去向、联系方式等）、物业重大事件记录。

4．9承接查验

4.9.1承接查验标准：应收集国家、省市各类建筑安装施工及验收规范的最新版本，研究熟悉。

4.9.2基本顺序

4.9.3新建商业物业应具备查验所需的基本条件是已经办理了竣工手续。

4.9.4根据具体类型、特点确定参加验收的人员。成立验收领导小组，基本组成主要以工程人员和操作人员为主，各个专业齐全。

4.9.5内部制定查验实施方案，软件资料上根据《建设工程文件归档整理规范》的规定，拟定所需要的文件资料目录，对设备图纸、资料、出厂证明、使用说明、调试报告等要紧紧不放。尽量在在查验前得到资料，以备熟悉了解。设备现场上分专业按照公用部位、公用设施分类，遵循先机房、后楼层、再外围；先单机设备、后管路系统的顺序逐一进行。时间上不能求快，要按照规范仔细、认真、全面进行查验。

4.9.6准备常用的监测仪表、工具等，注意这些仪器仪表是否经过技术监督部门的校验、是否在有效期内。

4.9.7查验发现遗留问题的处理，按照填写相应表格、分类分别汇总、提交开发商确认、施工单位整改、物业派人跟踪并再次查验的顺序进行。

4.9.8与开发商办理移交。

4.9.9撤管接手查验应遵守上述标准，同时应着重于软件资料、硬件改造记录、设备维保记录、财务状况等进行深入交接。

5租户服务

5.1入驻和迁出

5.1.1受业主方委托，按约定的时间办理租户入驻手续：

一一登记租户信息，向租户提供管理规约等入驻资料要求签署；

一一向租户明确租赁区域内的设施设备使用范围，办理设施设各交接手续。

5.1.2按业主方要求为租户提供约定的供电、供水、供气、空调、消防等服务。

5.1.3按租户要求提供直线电话或其他通讯业务的接入服务。

5.1.4受租户委托，按约定要求管理商铺的备用钥匙(包括封存保管、紧急启用)。

5.1.5按业主方要求办理退租户的迁出手续并提供以下服务：

一一对退租户的拆除、搬运活动进行监督；

一一查验租赁区域的公用设施设备，发现损坏及时报告；

一一确认租赁区域水、电、气、通讯、空调、物业管理、租金等费用的结清。

5.2装修管理

5.2.1配合业主方受理租户装修施工的申请，审核装修方案是否符合供电、供水、供气、供空调的容量限额，从物业管理的角度初步审核其是否符合消防、噪声、电磁干扰、排油烟（气）、排污、外造型、店招展示等相关要求。

5.2.2对装修材料、风格、道具的选用，按照业主方或经营方的统一规定进行审核。

5.2.2涉及到特殊经营的业态，必须办理政府相关部门包括但不限于消防、安全、卫生防疫、市容等的 书面专项批复。

5.2.2装修申请批准后，受理施工登记，核查特种作业人员的操作证，签订施工管理协议和消防安全责任书，发放施工许可证明。

5.2.3装修期间负责协调与开发商、经营方、总包施工队伍之间的接口关系。

5.2.4受业主方委托，对装修施工现场以下内容进行监管：

一一施工时间、施工区域、建筑材料进出与临时仓库，建筑垃圾堆放与清运；

一一施工人员的进出、现场管理，应主动控制营业期间施工人员的频繁出入；

一一施工现场的外围装饰性一体化封闭隔离，噪音、异味、粉尘的控制，应严格控制营业期间的严重噪声和刺激性气味的施工；

一一临时供电、供水和升降等设备的使用；

一一现场灭火器材的配置。动用明火，易燃易爆物品和化学危险品的使用必须办理手续；

一一建筑物本体和设施设备的保护；

一一制止违章搭建与占用行为。

5.2.5配合业主方、政府相关部门进行装修施工验收，监督租户限期整改发现的问题。

5.2.6收集租户装修登记、施工监督管理记录、装修项目竣工图纸和验收整改记录，归入装修管理档案。

5.3服务接待

5.3.1物业现场服务机构设立接待服务窗口，为业（租）户提供一站式服务，受理业（租）户从搬入至迁离办公楼期间的各类申请事务。建立24小时人员值班制度，公开办事制度、办事纪律、收费项目及收费标准，公示服务接待电话和服务承诺。

5.3.2接待人员态度和蔼、耐心热情、用语规范，做好来电来访记录。

5.3.3现场接待时间符合商业营运要求，遇重大活动或节假日应执行经营方的统一调度。

5.4报修服务

5.4.1全天24小时受理报修。有值班记录和报修记录。

5.4.2报修15分钟内到场，小修项目24小时内修复(预约修理除外)，急修项目限时修复：如须说明维修责任或收费标准的，应予以说明。

一一小修急修及时率100％；

一一一次维修合格率>90％；

一一维修服务回访率30％；

一一有报修记录、回访记录、返修分析及处理记录；每月统计一次。

5.4.3电梯故障困人时，物业服务人员5分钟内作出响应，专业技术人员30分钟内赶到现场实施救援。

5.5客户意见管理

5.5.1应与开发商、业主方、租户保持沟通，定期开展工作汇报和意见征询。

5.5.2应每半年进行一次抽样的物业服务意见征询；每年测评业主方和租户对物业服务的满意状况，不断改进服务质量。

5.5.3物业管理服务不满意率不超过8％。

5.5.4投诉管理应符合GB／Tl7242《投诉处理指南》的要求。

6环境管理

6.1室外区域

6.1.1建筑物外观、门面装饰、店招牌、户外广告设施及卫生设施应保持完好，无违章设摊、搭建、堆放等现象，保持环境整洁。

6.1.2对具有抗风能力要求的中大型户外广告牌等设施应定期进行安全检查，遇台风、汛期应采取相应的安全防范措施。

6.1.3出入口、安全疏散及残疾人通道保持通畅，步行道和台阶地面宜采用防滑材料或铺设防滑垫，其附属设施保持完好。

6.1.4绿化养护要求应符合本公司《写字楼（商住楼）物业管理服务规范》有关章节的规定，使用的药剂不应有害人体健康及造成环境污染。

6.1.5环境照明应符合城市环境(装饰)照明相关规范的要求，户外供电设施、用电设备，定期进行安全检查和维护。

6.1.6商业营运产生的噪声对周边的影响应符合GB22337《社会生活环境噪声排放标准》的规定。

6.2室内区域

6.2.1保持室内通风良好，温度适宜，空气质量宜符合GB／T18883《室内空气质量标准》。

6.2.2空调通风系统应符合国家公共场所空调通风系统运行卫生要求的规定。

6.2.3柜台、通道、公共卫生间、电梯轿厢、自动扶梯扶手带等设施应定期消毒，在传染病流行期应按照卫生防疫部门的要求增加消毒频次。

6.2.4生活饮用水水质应符合GB5749《生活饮用水卫生标准》的规定，二次供水设施应定期清洗、消毒或更换滤芯。

6.2.5物业的污水排放应符合《污水综合排放标准》的规定。

6.2.6按照饮食服务业环境污染防治办法的要求，协助业主方对餐饮单位的废水、油烟排放、残渣处理进行检查。

6.2.7化学危险品的贮存应符合GBl5603《常用化学危险品贮存通则》的要求。

6.2.8商场及各类仓库、小库内禁止吸烟，明确重点防火区域、安全疏散通道及路线。

7保洁服务

7.1应按商场的营业特点、人流量及污染情况，确定保洁内容、作业频次、质量要求及检查方法。若委外执行，应在合同中书面明确。

7.2按照作业区域距离地面的高度确定日常保洁和定期保洁范围，2米以上列入定期保洁，确定保洁周期：2米以下列入日常保洁，确定作业频次。

7.3保洁质量符合附录A的要求。外露物体可视表面无明显污迹和灰尘：不可视表面无积尘。

7.4保洁服务人员、作业工具、清洁药剂、作业规程等应满足策划的要求，大型电动器具和耗材药水均应为品牌产品。保洁作业时应采取安全防护措施，防止对作业人员或他人造成伤害。

7.5保洁服务人员每天至少提前在营业前2.5小时进场，按照分工、分区域实施各类操作。所有的大型清洁和地面养护工作均应安排在打烊后的夜间进行。

7.6商场内的卫生消毒、灭鼠除害等应有专人检查，并保持相关记录。

7.7明确租户自用区域及公共区域结合部位的保洁范围与责任，并定期检查。

7.8提供生活和餐厨垃圾的分类收集放置点，装运垃圾的容器应加盖，防止垃圾外溢、滴漏，倾翻。餐厨垃圾的收集、外运、处理应符合餐厨垃圾处理办法的要求。

7.9遇恶劣大雨天气，保洁服务人员应于物业的总进口派发雨伞套，并采取一切有效措施实施地面防滑。遇恶劣大雪天气，按照预定分工完成相关任务。

8秩序维护服务

8.1人员出入管理

8.1.1劝阻拾荒者、小商贩、携带宠物者等进入商业物业区域。

8.1.2对出入内部专用通道的工作人员进行核查，对联系工作的外来人员进行核查、登记。

8.1.3因夜间营业、施工活动等需要设定的封闭区域，应有明显标识，阻止无关人员进入。

8.1.4因节假日或促销活动等引起人流集中时，应事先编制预案，重要活动要报公安派出所审批，具体实施时应控制人流进入或进行疏导，保持出入口畅通。

8.2车辆管理

8.2.1制定车场车库管理规定、维护保养办法、停车须知、应急处理预案（包括火警、盗警、车辆失窃、水淹车库）等规章制度。停车场(库)应具备营运证、收费许可证。公示收费标准和管理规定。

8.2.2停车场(库)及车辆进出通道应明确行驶路线，按车辆种类划分车辆保管区域，划定停车位、停车划线明显；无杂物堆放；通道顺畅；规范设置交通标识，标志齐全。

8.2.3停车场(库)通往商场的入口处，宜张贴车库平面图，标注入口处位置、停车区位编

号及紧急疏散出口等信息。

8.2.4停车场(库)内禁止存放易燃易爆、化学危险品或其他违禁物品。

8.2.5引导进出物业区域的车辆按规定路线行驶，维护正常的交通秩序。消防车进入前，应对车辆采取紧急疏散，保持路线畅通。

8.2.6指挥进入停车场(库)的车辆停入泊位，及时提醒车主注意相关的安全事项。特种车

辆和残疾人车辆应停在指定位置。

8.2.6货运车辆应按预约时间、指定通道进出。

8.3货物装卸管理

8.3.1货物装卸应按约定时间、在指定区域进行。

8.3.2维护货物装卸区域的正常秩序：

一一阻止无关人员和车辆进入；

一一卸货车辆按序进入装卸平台；

一一车辆在装卸区域等候时驾驶员不应离开现场；

一一督促作业人员及时清除废弃物，保持卸货区和车辆周转区域的干净整洁；

一一劝离完成卸货任务的车辆。

8.4监控管理

8.4.1监控室门有明显警示标志；室内无杂物堆放；每天清扫一次。

8.4.2监控室环境应符合系统设备运行要求，定期进行检查和检测，确保监控系统功能正常，通讯系统畅通。

8.4.3监控室应24小时实施监控管理并保持相关记录完整。监控的录入资料，有特殊要求的应复制备份，查阅应经授权人核准。

8.4.4保持电话畅通，随时接听（铃响三声内应接听）。

8.4.5接到报警（火情、险情及其他异常情况报警）信息后，应对现场进行核实并安排保安人员及时赶到现场进行前期处理、并记录，发生紧急或异常情况时，应报告并启动相应预案。

8.4.6随时对遇难、遇危、遇险、遇困的业（租）户提供紧急援助；随时应公安机关、国家安全机关要求提供必要协助；向有关部门报告。

8.4.7对商业促销活动的关键区域、通宵活动或营业区域等宜进行跟踪监视。

8.4.8对停止营业的区域进行安全防范技术设防。对租户的设防进行确认，发现问题应及时采取措施。

8.5秩序管理

8.5.1制定秩序维护员管理规定、秩序维护员站岗值勤标准、秩序维护员巡逻值勤标准、秩序维护员交接班要求、秩序维护员培训制度、非营业期间人员和大宗物品进出登记制度、应急处理预案（火警、盗警、地震、台风、爆炸、炸弹恐吓、人员急救、高空掷物伤人及其他不可预见紧急事件）等规章制度。

8.5.2明确巡视工作职责、流程，按商业物业的特点，设定巡逻路线，明确巡逻内容。贵重商品区域、金融营业网点及施工区域等增加巡逻频次，保持巡更和巡逻记录。

8.5.3巡逻中应及时阻止偷盗、损坏物品、乱招贴等行为，关注老、弱、残、儿童的安全。

8.5.4巡逻中发现异常情况时应及时处理：

一一违章占用通道等有碍安全的行为；

一一消费者的违规行为和危险举动；

一一可疑人员；

一一设施损坏或设备异常。

8.5.5巡视应使用巡更设备，在监控室保持巡更记录。如无巡更设备，应尽量保证两人一组进行巡视；收到监控室发出的指令后，应及时到达现场，并采取相应措施；巡视中发现异常情况，应立即通知有关部门和报告相关负责人，并在现场采取必要的应急措施，随时准备启动相应的应急预案。

8.5.6节假日或促销等重大活动时，应事先办理相关手续，与有关部门一道，现场主动观察人群流向，防止拥挤、挤压、踩踏等人身伤害事故发生，必要时启动相应的应急预案。

8.6清场管理

8.6.1确定清场路线，不留死角和盲区。

8.6.2引导消费者及租户按指定路线离场，需要留场的租户工作人员，应事先办理相关手续。

8.6.3要求租户检查确认租赁区域内无安全隐患。关闭门窗及水、电、燃气、空调开关；保险库(箱)、橱柜上锁，无遗留钥匙；商铺及库房内无明火、无火种、无滞留人员。

8.6.4人员离场后，对清场区域进行复查，重点检查电梯厅、卫生间、试衣室、小库、消防通道等

场所。

8.6.5完成清场的区域应按要求封闭，进行安全防范技术设防。

8.6.6清场过程宜全程录像跟踪，并保持清场检查记录。

8.7大型活动保障服务

8.7.1认真贯彻“谁主管，谁负责”的原则，落实安全责任人，实行安全责任制。

8.7.2商业促销、贵宾参观、社区活动等大型活动，应配合业主方/组织者编制秩序维护保障方案。内容包括举办活动的地点、地形、场所、人数、环境、气候等自然情况；内部指挥系统、信息传递途径、人／车流集散路线三套、车位安排、人员布置、通讯保障、应急预案等。方案应向政府相关部门报审并得到其支持。

8.7.3活动前应对人／车流集散路线、车位及活动所需的设施设备等进行专项检查和确认，必要时进行区域临时封闭。

8.7.4强化对活动场所火源、电源、气源、水源和易燃、易爆、危险物品管理，加强对活动用设施、设备、用具、用品管理，严防各类案件、事件、事故的发生。

8.7.5活动中与组织者保持密切沟通，宜对商场入口、活动区域、通道、悬高围栏等处的人流聚集状况及车辆进出实施重点维护，发生拥挤时启动相关的应急预案。

8.7.4监控室对活动现场进行实时监控，与现场保持通讯畅通。

8.8消防管理

8.8.1建立健全消防管理防火安全责任制，组建义务消防队。

8.8.2制订防火检查、隐患整改、应急预案演练等制度，建立防火管理档案。

8.8.3新员工上岗前消防宣传教育率达100%，有记录；单位消防安全责任人取得消防安全培训合格证，重点工种人员每年接受消防培训不少于两次，并持消防培训合格证上岗。单位接受消防部门培训率不少于40%。

8.8.4火灾报警系统和联动装置应完好并保持自动控制状态，每季度至少进行一次消防联动测试。定期点动备用发电机，每半年进行一次负载试验。

8.8.4定期对消防设备、器材、安全标识、应急照明、疏散导向灯等进行检查，确保完好。

8.8.5对消防安全进行日常检查，并保持检查记录，检查内容应包括：

一一无存放易燃易爆物品和化学危险品(商品类如打火机油等物品必须严格按照消防主管部门的规定存储)；

一一消防通道、消防设施周围、防火卷帘门下及机房内无堆放物品；

一一无乱接乱拉电线、超负荷用电；

一一排油烟装置及烟道有定期清洗记录；

一一停车库、装卸区域及设备机房内无吸烟：

一一装修施工现场无安全隐患；

一一火灾隐患的整改及防范措施。

8.8.6每年至少进行一次消防演习和疏散演习。

9建筑物及设施设备管理

9.1供水设施设备

9.1.1建章立制

制定供水设施设备管理规定、维护保养办法、水池清洗办法、应急处理预案等规章制度。

9.1.2资料与标识

建立完整的供水设施资料档案；设施设备标识规范齐全。

9.1.3水泵房管理

泵房有明显标志；悬挂操作规程；管系色标分明；流向箭头清晰；按国家标准《建筑灭火器配置设计 规范》设置消防灭火器材。

9.1.4供水设施设备维护

9.1.4.1水泵控制箱

一一日检：检查仪表、指示灯、开关、电源、电压。

一一月度保养：清洁控制箱内外部表面、仪表、指示灯、开关及内部元件；检查调整水位开关；试验备用泵自动启动功能；检查接地线。

一一半保养：检查继电器、接触器接线和触点并清洁；检查灭弧罩、灭弧栅、电缆电线连接状况；测量控制箱各线路绝缘。

一一保养：检查热过载继电器和时间继电器整定值；检查控制箱内导线连接情况；检查测量接触器、继电器线圈、线路绝缘；检查启动柜密封情况；控制箱内外、底座除锈补漆。

9.1.4.2生活水泵（含电动机）

一一日检：检查水泵进出口阀门、泵内充水与水泵转动情况、轴承润滑或油位情况、水泵有无漏水、水泵进出口压力、水泵与电机运行状况。

一一月度保养：检查水泵润滑油量、油质并加油；电机轴承加油；检查排气阀门；清洗管道滤网（器）；检查进出口可挠曲橡胶接头、水泵联轴节螺丝、机座螺丝，活络阀门。

一一保养：检查水泵、电机固定螺丝固定状况；水泵、电机、管道除锈补漆；测量电机绝缘；检查活络阀门，除锈补漆，阀门螺杆上油；检查联轴节缓冲橡胶。

9.1.4.3供水管路与阀门

一一月度保养：检查活络阀门，阀杆加油；检查管道，清洗滤网；清洁减压阀。

一一半保养：检查清洁供水管阀门和阀杆；检修水龙头；清洁管井、管道与支架，局部除锈补漆。

一一保养：检查管路、阀门，除锈补漆。

9.1.5二次供水上、下蓄水池

9.1.5.1水池管理

水池盖设有密封条、防蚊网并上锁；水池底无杂物堆放；水池附近无污染源。

9.1.5.2水池维护

一一周检：检查水池箱体、人孔盖及盖锁、防蚊网、密封条、管道、进水阀。

一一季度保养：配合水池清洗工作，检查低水位限制浮球、进水闸阀、放水阀、溢流阀，阀杆加油；解体检查进水液压阀；检查清洁水位控制浮球；池内扶梯检查、除锈。

一一保养：检查测量水位控制浮球绝缘；检查进水手动闸阀；管道除锈补漆。

9.1.5.3水池清洗

一一水池每半年清洗一次；管理处提前四十八小时书面告知业（租）户。

一一须由具备资质单位负责清洗；清洗人员须持有效健康证；按清洗程序操作；按量使用政府部门规定的消毒药物；排水时注意排水管道畅通与否；恢复供水后检查管道、阀门、浮球等设备零件。

一一水池清洗后由管理处和经营方共同验收，填写验收表格。

一一水质检验须由政府认可的专业部门负责；水质抽样须于水池清洗后三至五天内进行；抽取水样须存于专业部门提供的规范水瓶；水质检验报告向业（租）户公布。

9.1.6供水系统应急处理

9.1.6.1停水应急处理

可获知的市政停水情况，应提前在相关物业张贴停水通知并采取相应蓄水措施，特别是对餐饮、洗浴业（租）户更要全方位关照；故障停水情况，接报后15分钟内到位处理，视需要以口头或书面形式告知业（租）户。

9.1.6.2管道爆裂应急处理

出现管道爆裂等紧急事件，接报后10分钟内到位处理。

9.1.7工作记录

工作记录及时、清楚、完整、准确。

9.2排污设施设备

9.2.1建章立制

制定排污设施设备管理规定、维护保养办法、排污设施清理办法、应急处理预案等规章制度。

9.2.2资料与标识

建立完整的排污设施设备资料档案，绘制设施设备平面图；设施设备标识规范齐全，井、池盖编号清晰。

9.2.3潜水（污）泵维护

一一周检：检查控制箱面仪表、指示灯、开关、电源电压、电机工作电流、接触器。

一一季度保养：清洁控制箱面、仪表、指示灯、开关；清洁控制箱内外；检查继电器、接触器、接线、水位控制浮球；清洗集水井和潜水泵表面；检查接地线。

一一保养：拆检止回阀；检查热过载继电器整定值；检查继电器、接触器活动机构，测量线圈线路绝缘；检查机械连接情况；检查箱内导线连接情况；检查控制箱密封状况；控制箱内外、底座除锈补漆；潜水泵解体清洁，检查轴承；测量潜水泵绝缘。

9.2.4污水井清理

每年清理一次。

9.2.5楼顶、路面、车场排水沟清理

排水明沟每周检查清理一次，暗沟每月检查清理一次。雨季对主要排水沟实施每天检查、随时清理。

9.2.6化粪池清理

每年清理一次；夜间打烊后进行。清理前提前二十四小时书面告知业（租）户；清理现场设置安全标志；池底污物淘净；多级出入口通疏；人工清理者须将污物包装良好，当夜运走；清运过程无漏洒；清理现场即时清洗干净；由管理处验收，填写验收表格。

9.2.7管道爆裂、池井溢流应急处理

出现管道爆裂、井池溢流、井池盖缺损等紧急事件，接报10分钟内到位处理。

9.2.8工作记录

工作记录及时、清楚、完整、准确。

9.3供电设施设备

9.3.1建章立制

制定供电设施设备管理规定、维护保养办法、安全操作规程、应急处理预案等规章制度。

9.3.2资料与标识

建立完整的供电设施设备资料档案；设施设备标识规范齐全。

9.3.3高压配电柜维护

一一日检：检查屏面指示灯、开关位置、警告牌、母排温升、继电器、各项运行参数、仪表指示；

一一月度保养：检查电缆外壳接地、清洗绝缘垫、清洁柜面、仪表、指示灯、检查清洁绝缘工具测量母排接点温度；

一一半保养：检查二次接线紧固状况、检查接地和高压开关小车推拉状况。

一一保养：测量线路和设备的绝缘；测量接地电阻；清洁并检查互感器、计量仪表、计量柜线路；清洁并检查高压开关小车；测量高压开关绝缘阻；储能机构活动部位加油，检查联锁动作状况；清洁并检查避雷器小车；清洁并检查继电保护装置，调整保护值；清洁并检查电缆套管和支持绝缘子；检查柜内电缆联接状况；柜内外设备清洁除尘。

一一严禁带电作业；停电或部分停电作业时，须在断开的开关分闸把柄上悬挂“禁止合闸”指示牌；操作高压隔离开关须穿戴绝缘服装；绝缘工具每半年送检一次，检验报告存档备查。

一一配电柜钥匙统一存放于现场钥匙箱内。

9.3.4低压配电柜维护

一一日检：检查开关、指示灯、仪表、指示灯运行状况；

一一月度保养：清洁柜面、仪表、指示灯、检查控制回路的接线情况；电容补偿情况；清洗绝缘垫；测量母排及各密封式供电母线排连接处、拐弯处的温度；清洁柜面。

一一保养：检查各抽出式主开关、灭弧罩和灭弧栅、动触头、静触头、接线螺丝和固定螺丝状况； 测量抽屉、主开关、接触器等绝缘；检查各保护装置的整定值；检查接地线电阻；检查配电柜母排连线并测量配电柜绝缘；检查并测量各输出电缆、密封母线排的绝缘；检查配电柜各电缆和控制线路固定螺丝；检查并清洁补偿电容器、接触器；配电柜内外清洁处尘；除锈补漆。

9.3.5应急发电机维护

发电机房门有明显警示标志，悬挂操作规程，按国家标准《建筑灭火器配置设计规范》设置消防器材。

一一周检：检查发电机启动电池电压、配电屏开关位置、指示灯、控制箱开关位置、蓄电池电解液高度、接线柱状况。

一一月度保养：试验发电机应急启动，检查发电机运行时的电压和频率；测量蓄电池电压、比重；检查蓄电池各连接部位；清洁蓄电池表面，清洁发电机组表面。

一一保养：带负载运行不少于30分钟。清洁并检查整流器、互感器、自动电压调节器；清洁并检查接线盒电缆连接情况；清洁并检查发电机定子绕组和转子绕组；清洁并检查旋转励磁部分或碳刷、压紧弹簧和滑环；测量烘潮电阻绝缘；清洁并检查充电器内部。

一一发电机房每周清扫一次；房内无杂物堆放。

9.3.6柴油机维护

一一周检：检查柴油柜油位、阀门、管道；柴油机管路；控制箱仪表、开关；检查机油油位、冷却水箱水位、启动电池电压、接地线。

一一月度保养：试机一次；检查机油油位和冷却水箱水位；检查启动线路的连接情况；检查传动皮带情况；检查运行时的机油压力、机油温度和冷却水温度；检查空载时的运行转速；清洁柴油机表面。

一一保养：检查清洁涡轮增压器；检查清洁水泵；检查清洁启动电机、充电发电机并测量电机绝缘；检查所有管路和电路连接情况。

9.3.7应急发电机配电屏保养

一一周检：检查各开关位置、指示灯状况；清洁柜面开关、仪表、指示灯。

一一月度保养：配电柜内外清洁除尘；手动启动发电机，检查电压和频率。

一一保养：检查并清洁主开关、灭弧罩、灭弧栅；检查动、静触头紧固状况；检查合闸线圈、失压脱扣线圈固定状况；检查所有接线螺丝、固定螺丝固定状况；手动试验开关合闸机构，检查机械部件平滑状况并加油；检查清洁继电器、接触器；检查各保护装置整定值；检查母排、电缆的连接状况，测量绝缘；检查接地线的连接状况；检查操作机构及弹簧状态；清洁配电屏内外；除锈补漆。

9.3.8楼层配电间维护

一一配电间有明显警示标志，悬挂基本操作要求和回路线路图，按国家标准《建筑灭火器配置设计规范》设置消防器材。

一一日检：检查配电间内务应干净整洁，无杂物，大门、门锁、内部照明完好。

一一每天对重要回路的接线端子、断路器进行测温，遇温度过高，必须迅速检查原因并消除，必要时在与经营方沟通后采取降低负荷强制措施。

一一月度保养：检查配电箱按钮、指示灯；清洁主开关表面；清洁配电箱内外，检查连接线；检查继电器、接触器连接线；清洁配电房，房内无垃圾、杂物堆放。

一一保养：检查主开关灭弧罩和灭弧栅状况；检查主开关动、静触头紧固状况；检查各分开关分断、合闸状况；检查接线螺丝紧固状况；检查地线连接状况；测量绝缘。

一一房内每周清扫一次，房内无垃圾、杂物堆放。

9.3.9照明管理

9.3.9.1卖场内部公共照明

一一每天按照节能控制规定定时开启/关闭，至少分为开业前清扫照明、开业前准备照明、开业照明、专柜照明、夜间维修照明、值班照明、安保照明等类型实施独立控制。

一一外部广告灯箱根据天气状况实施开启，开启时间不得晚于市政路灯开启时刻，关闭时间根据打烊时刻确定。

一一营业期间主动巡视公共区域，对损坏的灯具进行快速更换。完好率98%以上。

一一专柜/商铺内部照明，一旦发现损坏，应提醒业（租）户报修，提供有偿服务。

9.3.9.2路灯、梯灯管理

路灯、梯灯每班检查一次；发现损坏当班修复；完好率为95％以上。

9.3.10停电应急处理

可获知的市政停电情况，应提前张贴停电通知；故障停电情况，接报后5分钟内到位处理，视需要以口头或书面形式告知业（租）户，执行应急预案。

9.3.11工作记录

工作记录及时、清楚、完整、准确。

9.4电梯设施设备

9.4.1建章立制

制定电梯设施设备管理规定、维护保养办法、运行管理制度、监督管理制度、安全操作规程、应急处理预案等规章制度。

9.4.2资料与标识

建立完整的电梯设施设备资料档案；设施设备标识规范齐全。

9.4.3电梯运行

按电梯运行制度执行；至少应有一部电梯24小时运行。

9.4.4机房管理

电梯机房门有明显警示标志；悬挂各项操作规程和设备铭牌；按国家标准《建筑灭火器配置设计规范》设置消防器材；每2周清洁一次；无杂物堆放。

9.4.5电梯维护

电梯的日常维护保养必须由取得许可的安装、改造、维修单位或者电梯制造单位进行，并建立电梯外委保养工作的监督管理制度，做好对保养单位工作质量的检查监督，确保电梯设备正常运行。

正常情况下的维护保养、强制检测一律安排在夜间进行，不得干扰正常营业。特殊情况下的停梯维护一般应提前16小时以书面通知业（租）户并公示。

9.4.5.1电梯控制箱维护

一一日检：检查电梯运行情况是否正常，如发现问题，及时通知保养单位解决。

一一半月度保养：控制箱内外清洁除尘；检查对讲机通讯效果；检查保险丝与额定电流；检查接触器与继电器；试验自动/检修开关转换与上行/下行开关控制状况。

一一半保养：检查箱内扁平电缆插接件牢固状态和所有电缆连接状况；检查接触器、继电器触头；测量控制箱绝缘；检查接地线。

一一保养：检查清洁接触器、继电器触头；检查各安全保护装置动作；检查接地线并测量接地电阻；检查各电路板插件的连接状态；检查清洁散热风机。

9.4.5.2电梯曳引机

一一日检：检查电动机、减速器、制动器、曳引机、限速器、导向轮、对重轮的运行状况；检查机房温升情况。

一一半月度保养：检查清洁限速器；检查曳引机运行状况、曳引轮轴承润滑情况；检查各安全装置；检查曳引绳、限速钢丝连接状况；检查制动器电磁铁可动铁心与铜套间的润滑情况；检查旋转编码器轴承。

一一半保养：检查曳引轮、曳引绳磨损情况；检查制动器并加油；检查制动器移位情况；测量电机绕组绝缘；检查曳引机减速箱状况及油位；检查限速器轮并加油。

一一保养：检查清洁制动带；检查制动力柜，调整制动弹簧；检查电动机电缆及制动线圈电线连接状况；检查电动机润滑油状况及换油；检查曳引机接地线连接状况。

9.4.5.3电梯井道维护

一一半月度保养：检查清洁电梯导轨和对重导轨；检查油杯油位、电梯随行电缆、各限位开关、井道照明灯；清洁安全钳；清理井底杂物积水。

一一季度保养：检查井道照明、各限位开关、曳引钢丝绳、对重链；清洁井底缓冲器；检查液压油位，清洁柱塞外圆并上油；检查导轨磨损和润滑情况；检查清洁安全钳，传动杆配合转动处加油；填补井道孔、洞；清洁井道。

一一保养：检查清洁井底应急开关；检查试验井底缓冲器；检查轿厢轨道、对重导轨磨损情况及轨道垂直平直状况，上紧全部压板、接头和撑架螺栓；检查试验防冲顶、冲底限位开关；检查清洁井道内所有设备及井道四周。

9.4.5.4轿厢、层门维护

一一厢内悬挂《电梯使用规定》和《电梯安全使用许可证》。

一一半月度保养：检查清洁轿厢门顶机构状况并加油；检查清洁轿顶ST装置；检查各厢内各种按钮；检查调整平层装置；检查轿顶轮、导向轮滑动轴承间隙；检查调整轿门驱动电机传动皮带；检查轿顶安全窗开关；检查清洁轿门和厅门的电触头；检查厅门联动装置状况；检查清洁轿顶控修箱；检查厢内控制盒内各开关。

一一季度保养：检查清洁自动门锁并加油；检查轿厢门和自动门机构，擦拭门导轨并加油；检查层门，擦拭门导轨并加油；检查清洁层门机械电气联锁装置；检查清洁轿厢照明、风扇，测量电气绝缘；试验消防电梯开关，检查迫降情况。

一一保养：清洁轿顶控制箱内电气元件，检查连线，全面清洁轿厢顶部；检查试验轿厢测重限载装置；检查各安全装置；检查清洁轿门驱动电机，测量绝缘，清洗轴承，加润滑脂，检查传动皮带磨损情况；检查层门各活动部位及各滚轮，清洁轴承并加润滑脂；检查清洗轿门机层门对摆杆轴承并加润滑脂。

9.4.5.5年审

每年由政府职能部门对电梯进行一次强制审验并取得《电梯安全使用许可证》。

9.4.6电梯应急处理

应根据实际需要，配备电梯管理人员，落实每台电梯的责任人，配置必备的专业救助工具及24小时不间断通讯设备。

在发生应急情况时，应在通知电梯维保单位的同时，由管理处专业人员先行实施力所能及的处理。

9.4.6.1停电应急处理

可获知的市政停电情况，应提前在相关楼宇张贴停电通知；停电前停止电梯运行；启动应急发电机；恢复电梯运行。

故障停电情况，接报后5分钟内到位处理，立即检查电梯有否困人，无人情况下启动发电机，恢复电梯运行。

视需要以口头或书面形式告知业（租）户。

9.4.6.2电梯困人应急处理

出现电梯困人情况，5分钟内到位处理；确定轿厢所在位置；以可能的方式安抚被困乘客；按照《电梯应急指南》解救被困乘客。

9.4.6.3楼宇火灾时电梯应急处理

楼宇发生火灾，3分钟内到位处理；按照《电梯应急指南》操作。

9.4.6.3地震时电梯应急处理

已发布地震预报的，按政府要求，决定电梯是否停止使用。震前未发布地震预报的，5分钟内到位处理，按照《电梯应急指南》操作。

9.4.6.5水浸电梯应急处理

接报后5分钟内到位处理；按照《电梯应急指南》操作。

9.4.7工作记录

工作记录及时、清楚、完整、准确。

9.5空调系统

9.5.1建章立制

制定空调机操作规程、空调通风管理规程、空调水处理管理规定、空调系统维护办法、空调故障应急处理程序等规章制度。

9.5.2资料与标识

建立完整的空调系统资料档案。冷却水系统、冷冻水系统、采暖水系统、燃料系统等等管道上喷/贴明显字样，以不同颜色标示其介质流向。所有设备、阀门挂上标示牌。带电、旋转部件，进出风口应有安全 警示标志。

9.5.3空调系统设施维护

9.5.3.1离心式冷水机组（其它类型机组可参照技术手册规定执行）

一一日检：主机运行时间根据天气预报、开业时间、业主经营户的要求确定。主机运行期间每半小时一次检查机组运行状况，每小时检查并记录运行参数：检查主机润滑轴承油压，油槽内油位，轴承供油温度，冷凝器进、出水温度，冷冻水进、出口温度，冷凝器饱和温度、压缩机排气温度，压缩机驱动电机电压、电流、功率、负荷百分比。

一一周保养：检查制冷剂存量、冷却水水质、冷冻水水质、润滑油液位、油加热器；清洁空调机房、机组、控制装置表面。

一一季度保养：检查润滑油液位、油滤器、冷却水和冷冻水的水质；清洁主电机表面；清洁主机启动柜，检查所有接线；测量油加热器、油泵电机绝缘；观察制冷剂液位，测量导叶控制电机绝缘，检查轴承温度高的报警、停机功能。

一一保养：根据机组状况确定在冬季停机期间或来年开机前进行。

检查机油油质；检查回油系统，更换机油滤器及干燥过滤器；检查蒸发器与冷凝器；压缩机驱动电机清洁空气通道和绕组，测量电机绕组绝缘，检查滚珠轴承润滑情况；检查压缩机传动齿轮箱；对水系统进行化学分析、清洗；检查冷剂存量，清洗冷剂过滤器，检查、清洁控制箱内部器件、连接线，检查、清洁电机启动器及线路，检查、清洁接触器，检查机油泵控制线路，测量油泵电机、机油加热器、自动阀门电机绝缘；检查主机的各种保护装置。

一一供冷季节开机前对主机及辅助设备进行一次全面检查。

9.5.3.2中央空调配电柜

一一日检：检查配电柜各开关位置，检查各指示灯，观察仪表指示。

一一月度保养：检查清洁柜面开关、仪表、指示灯、按钮、转换开关；检查控制回路接线；清洁配电柜及房间；检查清洁各接触器及连接线；检查、清洁各风机控制柜内部。

一一保养：对配电柜、主开关进行清洁检查。检查各抽出式主开关、抽屉，检查清洁外观油污、灰尘、异物等；检查灭弧罩和灭弧栅；检查动触头、静触头；检查所有接线螺丝和固定螺丝；检查主开关机械部件；检查合闸线圈、失压脱扣线圈的接线及固定情况并测量绝缘；测量抽屉、主开关、接触器等线路绝缘；检查各保护装置的整定值；检查接地线；检查配电柜母排连接并测量配电柜绝缘；检查、测量各输出电缆、密封母线排的绝缘；检查配电柜各电缆、控制线路固定螺丝；检查控制接触器触点、接线和固定螺丝；清洁配电柜，柜体内外、基座除锈补漆。

9.5.3.3冷水机组启动柜

一一日检：检查仪表、指示灯、开关、电源电压、电机工作电流，检查切换继电器、接触器工作状况。

一一月度保养：清洁柜内外及仪表、开关、指示灯；检查继电器、接触器触点、弹簧；检查所有接线、接地线。

一一保养：检查热过载继电器、时间继电器整定值，检查接触器、继电器的活动机构，检查机械连接情况，导线（包括地线）连接情况，检查测量接触器、继电器线圈、线路绝缘，检查启动柜密封情况，柜内外、底座除锈补漆。

9.5.3.4空调配套水泵控制箱

一一日检：检查仪表、指示灯、开关，检查电源电压、电机工作电流，检查继电器、接触器工作状况。

一一月度保养：清洁柜内外，检查继电器、接触器触点、弹簧，目视检查所有接线，检查、调整水流开关，检查接地线。

一一保养：检查热过载继电器、时间继电器整定值，检查接触器、继电器的活动机构，机械连接情况，柜内导线（包括地线）连接情况，检查上紧螺丝，理顺线路，检查测量接触器、继电器线圈、线路绝缘，检查启动柜密封情况，柜内外、底座除锈补漆。

9.5.3.5空调冷却水泵、冷冻水泵

一一日检：启动前检查进出口阀门及水泵转动情况；检查轴承润滑情况或油位，检查水泵、电机运行状况、电机运行电压电流，检查电机、水泵运行温度。

一一月保养：清洁水泵外表，清洁电机外表；检查水系统工作情况，调节水泵出口阀门开度。

一一半年保养：检查水泵润滑油量、油质，检查电机轴承润滑情况并加润滑油，检查、活络阀门并加润滑油，检查水泵联轴节，检查、上紧排气阀门，清洗管道滤网（器）。

一一保养：检查水泵、电机固定螺丝；水泵、电机外表、机座除锈，补漆；测量电机绝缘；检查、活络阀门，除锈、补漆，阀门螺杆上滑油；检查联轴节缓冲橡胶，根据需要更换新件。

9.5.3.6冷却塔

一一日检：检查冷却塔进出水管阀开关位置，检查冷却塔风机运行情况，检查风机电机运行电流，检查冷却塔布水情况，检查冷却塔水盆部分周围、底部情况。

一一月度保养：检查补水浮球阀，清洁风机、电机外表，检查传动皮带松紧度，清洁冷却塔，检查清洗冷却水出口滤器，更换冷却水。

一一半年保养：测量冷却风机驱动电机绝缘，检查电机接地线，检查冷却塔风机轴承、驱动电机轴承润滑情况，检查皮带及皮带轮磨损情况，检查、清理减速箱内外表面，检查、活络进出水阀、放水阀，阀杆上润滑油。

一一保养：检查冷却塔风机皮带；检查、清洁减速箱内外，轴承加油；管路、阀门除锈补漆；冷却塔风机、驱动电机外表清洁、除锈补漆；检查防雷接地线。

9.5.3.7空调箱、新风机组

一一日检：根据开业情况适时开启，一般在开业前2小时逐步开启。检查空调柜机冷冻水进出口阀，检查机组运行状态，驱动电机运行电流，检查轴承温度，检查进出风口、调节新风供给比例、供风温度，检查冷凝水排泄情况。

一一周、月度保养：检查、清洗空气滤网；检查、清通冷凝排出管；清洁机组外表；检查风机轴承润滑情况；检查风机轴承润滑情况，适量加油；检查清洁柜机启动箱。

一一半保养：检查风机驱动电机轴承润滑情况，检查传动皮带松紧度；测量风机驱动电机绝缘及启动箱绝缘，检查电机接地线，检查柜机内换热器翅片。

一一保养：检查风机皮带，检查压力表、温度计；管路、阀门除锈补漆，风机、驱动电机外表清洁、除锈补漆，柜机外表、机座除锈补漆；检查、清洁柜机启动箱。

9.5.3.8风机盘管

一一月度保养：检查冷凝水排水管，清洗盘管风机滤网，检查冷冻水进口电磁阀动作。

一一保养：检查盘管风机运行情况；测量电机绝缘；检查管路附属阀件，阀杆加油；检查盘管；清洁风机、电机，检查电机轴承并加油。

9.5.3.9蒸汽锅炉

一一日检：对运行机组的燃料供应压力、供水系统水质、蒸汽出口压力、各类电机电压电流进行密切监控，每小时抄录相关数据，确保各类汽、水管道完好，阀件及仪表齐备，无跑、冒、滴、漏。

一一月度检查保养：每月一次对锅炉及附属设备进行一级保养；对防爆门及泄爆装置进行安检；清理燃烧器、鼓风机风叶、烟管通灰；对机械设备更换或添加润滑油；超压、超温保护试验，安全阀自动排气一次。每月一次对油/气管路过滤器进行清洗，对安全连锁装置安全性能实验一次；应有专业人员对锅炉运行进行管理，做好锅炉安全经济运行监督、管理、工作记录。

一一半年保养：每半年一次对所有蒸汽压力表进行校验；对炉膛清灰；检测水质的硬度，应不大于3毫克/升；锅炉安全附件及仪表齐备，动作可靠；各种证书齐备，操作人员持证上岗。

一一检查：每年一次对锅炉及附属设备进行全面二级保养；按规定更换油（气）喷嘴、保养和润滑电机、校验安全阀、检查交换器并添加树脂、设备管道除锈补漆保温；对除氧器、冷凝水箱检进行检修清洗；对锅筒内部进行检查并除垢；

一一每年一次接受政府技术监督部门指定的检测机构对锅炉设备进行安全检测，并对锅炉电机部分及程序控制器性能、锅炉排放烟气进行检测。除定期送检外，还应做好以下日常维护。

9.5.3.10非承压热水锅炉

——定期对温控仪进行检测；

——附属设备的维护保养可参照9.5.3.9的相应条款实施。

9.5.4清洗

9.5.4.1空气处理机组每年检查一次，送风管、回风管每二年检查一次，出现国家标准规定的需清洗条件的，安排清洗工作。

9.5.4.2空调水系统应安排有资质的单位进行水质处理和管路防锈、防腐处理，全年进行。

9.5.4.3冷却塔系统除进行水质防腐防锈处理外，还需要进行杀菌灭藻去污的专项处理。

9.5.5工作记录

工作记录及时、清楚、完整、准确。

9.6消防设施

9.6.3建章立制

制定消防安全制度、防火安全责任制、消防设施设备管理规定、维护保养办法、消防培训和演练办法、应急处理预案等规章制度。

9.6.4资料与标识

建立完整的消防设施设备资料档案；绘制设施设置平面图和火警疏散图；编制消防管理架构图，人员变更及时调整；设施设备标识规范齐全。

9.6.5消防设施维护

9.6.3.1智能型消防报警系统一一日检：检查控制箱和联动柜的仪表、指示灯、开关；检查电源电压、（UPS）不间断电源、报警系统主机、控制计算机、应急广播装置的工作状况；清洁消防中心。

一一月度保养：检查联动柜联动功能和蓄电池；检查试验感烟探头和感温探头（每个探头每年轮流检查不少于1次）；检查破玻按钮和各楼层喷淋管水流指示器的报警功能；清洁电源控制箱内外面、报警系统主机表面、网络控制器表面、计算机和外围设备表面、不间断电源表面、楼层模块箱表面。

一一半保养：试验主供电源与备供电源转换功能、蓄电池放充电功能；试验消防水泵、喷淋水泵、排烟风机、正压风机；清洁网络控制器和计算机内部；清洁计算机外部设备；清洁检查不间断电源，进行充放电试验；测量各线路绝缘。

一一保养：清洁检查报警主机电源、联动柜电源、应急广播电源内部；测量楼层模块箱内部线路绝缘；主机、联动柜、电源控制箱内、外除锈补漆；清洁楼层感烟探头、感温探头。

9.6.3.2消防水泵、喷淋水泵控制箱

一一周保养：检查控制箱表面、仪表、指示灯、开关。

一一月度保养：检查进出口阀、安全阀、转换开关；清洁控制箱表面、泵体、阀门、压力表；手动启动消防泵、喷淋泵试运行。

一一保养：检查继电器整定值；检查接触器、继电器活动机构；检查机械连接状况；检查箱内导线连接状况；检查测量接触器、继电器线圈线路绝缘；控制箱内外除锈补漆。

9.6.3.3消防水泵、喷淋水泵、恒压泵（含电动机）

一一月度保养：在手动启动状态下，检查水泵、电机的运行状态、温度、电机工作电流，检查恒压泵润滑情况、添加润滑油。

一一半保养：检查水泵和电机轴承的润滑状况并加油；检查活络阀门并加油；检查水泵联轴节、排气阀门、进出口可挠曲橡胶接头状况；测量电机绝缘。

一一保养：检查水泵、电机固定状况；检查联轴节缓冲橡胶；水泵、电机、机座、活络阀门管道除锈补漆。

9.6.3.4消防水、喷淋水管路、阀门、消防栓箱

一一月度保养：检查水管管道管路，抽检楼层喷淋管水流开关和报警功能；检查清洁水管压力表；检查消防栓箱内配件。

一一半保养：检查清洁消防管井；检查管道表面及接头，螺丝上紧；检查清洁管路阀门阀杆；检查减压阀，进出口阀除锈加油；检查消防栓内阀门活络并加油；皮龙翻迭整理。

一一保养：全面检查管路阀门，锈蚀部分除锈补漆；消防栓内清洁除锈补漆；试验消防水喷射高程。

9.6.3.5防火卷帘（含电动机、控制箱）

一一月度保养：检查清洁箱面、仪表、指示灯、开关；手动试验卷帘动作；检查电机。

一一保养：检查热过载继电器整定值；检查接触器、继电器活动机构；检查机械连接状况；检查箱内导线连接状况；测量接触器、继电器线圈、线路绝缘；检查控制箱密封状况；控制箱内外、底座除锈补漆；检查电机轴承、传动齿轮、轨道润滑情况。

9.6.3.6疏散指示灯

一一周检：检查各楼层走廊、通道、出口指示灯。

一一月度保养：检查清洁指示灯；抽检指示灯充放电功能（每个指示灯每季度轮流实施1次充放电操作）。

商业物业保洁服务标准 篇2

2009年12月, 联合国气候变化大会在丹麦哥本哈根开幕。以低碳经济和绿色建筑发展为核心的节能减排话题成为世界关注的焦点。中国政府明确表态:2020年前中国碳减排40%~45%。绿色管理是从新加坡传入我国的一种全新的管理理念, 由此衍生出的绿色物业管理也就成为当前建筑业发展的一种必然趋势。

2 文献综述

(1) 国际研究现状。20世纪90年代以来, 国际上发展较为成熟的评估体系主要有英国BREEAM、美国LEED、多国GBC、日本CASBEE等, 它们为各国建立适合本国特点的绿色建筑评估体系提供了重要参考。

(2) 国内研究现状。我国于2006年颁布了《绿色建筑评价标准》 (以下简称《标准》) 。《标准》主要用于评价住宅、办公、商场、宾馆等公共建筑, 该体系包括六大指标:节地与室外环境、节能与能源利用、节水与水资源利用、节财与材料资源利用、室内环境质量、运营管理和全生命周期。

3 本文研究思路

本文对绿色物业管理的探究, 主要以LEED (Leadership In Energy and Environmental Design) 即能源与环境设计先导, 结合中国实际国情形成了一系列探索所参照的标准和考量依据:空气、中水、垃圾、噪音、生态绿化、现代技术、绿色文化情况, 并在此基础上添加了人员培训、安全防范系统、信息开放、档案电子化。

4 基于访谈所得物业管理企业调查结果及现状分析

(1) 垃圾的分类处理。一些综合实力较强、管理水平突出的物业管理公司, 如北京市仲量联行物业管理服务有限公司, 在垃圾分类处理的问题上突破了传统简单的垃圾分类做法, 向国外引进先进的垃圾降解技术, 把被分类剩下无用处的垃圾解质成可用水, 变废为宝。

(2) 空气质量的控制。较高档的商场开发伊始, 尽量选择空气质量较好、相对宜居的郊区, 打造纯自然、零污染的宜居环境。现代物业多用液化气作燃料并实现集体供气, 降低煤灰、一氧化碳的排放量, 提高大气洁净度;此外, 一些高档写字楼的供水、供暖、电梯等机械设备使用无铅汽油, 还用医用活性炭吸收有害气体。

(3) 雨水、污水的排放、处理和再利用状况。北京地区地处黄淮海平原, 土地盐碱化严重, 近年来在全国率先开展雨水收集利用及污水处理回收工程, 是向资源节约型社会的发展迈出新的一步, 更是绿色物业管理的未来发展方向。

(4) 注重噪声控制。商业物业诸如写字楼内的办公环境, 对于道路车辆噪音, 在区域内设立车辆减速限速装置、禁止鸣笛标示, 并采取禁止大型车辆和控制外来车辆进入物业区域等其他措施。北京市北宇物业管理公司根据具体情况, 合理安排道旁树及其他植被的设计布局, 形成物业区域的天然屏障。

(5) 生态绿化系统的建立。物业管理公司依据商贸楼的具体地理位置、气候特征、面积规划等因素设置绿化带。天津万科物业服务有限公司不惜高额栽种抗盐碱化能力强的花木树种, 并积极投入维护树种的经费, 扩大绿地覆盖面积, 美化建筑物室内环境。

(6) 科技的投入程度。物业管理公司为小区配备了自动呼救防火系统等安全保障系统。为达到环保节能要求, 一些高档写字楼、商贸楼建立了11W节能灯应用系统、可变保温隔热系统等节能降耗系统, 同时内部设置多部自动取款机。

(7) 注重绿色文化建设。良好的文化建设也是精神文明建设的目标。京津地区各个物业项目部结合自身独特的地理区位优势, 开展丰富活动, 如天津市万科物业的欢水节、夏令营等。

(8) 落实小区安全防范和事故处理系统。现代化物业管理一改传统单纯依靠人力的落后方式, 借助先进科技, 在遇到突发事故必备相应的应急措施, 以此来保障物业管理的安全性, 提高物业管理的效率。

(9) 信息系统开放性、用户档案电子化。万科物业、育新物业公司、仲量联行和北宇物业早已在财务收费上实现了计算机信息化, 解决了计算费用、收费统计、欠费催交等繁重的工作问题以及在业绩考评、总部监控等环节上的管理需求。

(10) 人员招聘实际化。考虑成本效益, 最适合该岗位的应聘者才能为企业带来最大的收益的观念。育新物业公司经过多年的实践经验, 对于每一个岗位的职责都有清晰的界定, 因此在招聘时都会按照岗位的实际需求进行。

5 建立绿色物业管理模式的启示

(1) 加强垃圾分类引导力度。物业公司可以在固定的时间对他们进行环保意识教育, 或者进行一个环保宣传月的活动, 有计划的安排一些文娱项目, 让大家身体力行。另外, 可以用激励机制来影响其他用户, 从而影响整个物业区域的环保意识。

(2) 初期做好科学合理规划。在空气质量控制方面, 物业企业与业主都没能发挥相应的作用, 双方意识较为薄弱。对于大中城市来说, 空气污染严重影响到居民的生活质量, 业主应该注意到这一点;而作为物业公司的管理者和服务者, 就此需要采取一系列有效措施:规划车道、规范机动车燃油、科学选址。

(3) 扩大废水利用宣传范围。商业区用水量大, 消耗多, 浪费比重高。物业部门可以根据其所处的区位、业主习惯等采取一定的雨污水处理措施, 如设置雨水处理器、污水净化循环系统;另一方面, 对于水资源合理利用的宣传也可以促使居民养成环保的生活习惯, 参与水资源的处理利用, 营造美好生活。

(4) 扩大噪声可控性范围。物业部门针对商业区管理制定的规章中, 亦可以将此作为特殊规定:如划定特定的停车区域, 开辟专用行车道, 限制车辆出入的时间, 避免对写字楼内办公造成影响, 保证其工作质量。

(5) 建立生态绿化系统。物业部门应该着重考虑美化程度。就目前来看, 物业部门营造的水景观, 以及造型别致的绿化设施, 都是为实现美化环境做出的努力。同时, 还可以在业主的意识上下功夫, 多进行相关知识的宣传, 号召居民身体力行, 为创造美好环境贡献一份力量。

(6) 提高信息电子化程度。总体来说, 业主对已有的设施持较满意态度, 但期待有更周到的服务设备能提供方便, 如呼救设施。在提倡“以人为本”的社会中, 应该从业主的利益和人身安全出发, 时时处处为居民着想, 建立完备的保障系统, 让居民住得放心, 住得舒心, 这也正是物业部门的出发点和目标。

(7) 丰富绿色文化建设。通过举办写字楼内活动来丰富居民的绿色物业知识, 通过丰富多彩的活动形式来使绿色物业管理模式为大众所知并深入人心。利用一切可以利用的条件进行宣传和拓展是建立绿色物业管理模式的良好途径, 而利用文化活动更是其中最有效的途径之一。

(8) 建立安全防范和事故处理系统。目前, 物业部门不仅在传统的安保措施上给予了保障, 也善于利用高科技, 有了较大的突破和创新。但无法遏制的恶势力还是在提醒物业部门不能掉以轻心, 还要继续强化措施, 以满足业主的需要, 真正建立严密的安保系统。

(9) 合理完善电子信息系统。相比传统的纸质通告方式, 电子的方法要更加的方便与快捷, 效果也要更明显一些。而用户电子档案的建立, 涉及到租户的隐私保护, 是应该重点解决的问题, 可借鉴西方先进经验, 让业主租户切身体会到其带来的效益, 从而自发地接受它。

(10) 加强物业企业内部建设。为了向业主展示出企业的实力, 在人员管理方面, 企业通过招聘实际化、培训日常化、考核正规化来优化企业机制, 塑造企业文化, 使企业的实力得到最大限度的发挥, 以业主租户的认可为企业的发展创造效益, 实现企业的螺旋式前进。

摘要：“可持续发展”思想从产生到现今已深入到生活中的各个角落, 绿色服务和环境管理理念在物业管理中也愈发流行, 在低碳经济盛行的时代背景下, 绿色物业管理是一种趋势, 更是不断满足业主需求的必由之路。引入绿色管理理念, 提倡物业管理绿色服务, 成为现代物业服务的特色, 也是物业管理的发展方向。

关键词：绿色服务,低碳,可持续发展,物业管理

参考文献

[1]刘利萍, 葛家君.物业管理发展趋向绿色三维融合化[J].住宅产业, 2005, (9) .

[2]任宇平.物业管理的新模式:绿色物业管理[J].福建行政学院福建经济管理干部学院学报, 2005, (11) .

[3]符振彦.物业管理呼唤绿色[J].观察, 2009, (4) .

[4]刘建雄, 张丽.物业公司是绿色社区创建的同盟军[J].绿色创建绿色社区, 2010, (3) .

[5]饶春平.物业管理工作中如何体现绿色建筑思想[J].现代物业, 2006, (10) .

[6]吴良刚, 谢慎兰.绿色物业开发途径探析[J].湖南经济管理干部学院学报, 2003, (1) .

投资商业物业在“外”找机会 篇3

外围区域商业地产投资价值正慢慢凸显出来。

德佑地产研究主任陆骑麟表示，针对上海市的商业地产而言，一直是市中心的商业相比外围区域的商业地产更具有投资价值，最主要原因在于市中心人流相对较大，并且交通生活配套相对成熟，故而能够得到持续稳定的收益。

但这种现象已经出现了变化。陆骑麟分析指出，针对与目前的商业地产项目分布情况而言，尤其是商铺，几乎都以外围区域为主。他说：“这主要由于市中心的发展受到土地的限制，已经进入了瓶颈，而随着城市中心的外扩，城市化进程的加速，外围区域的商业项目已经进入相对集中的供应时间段。”

其实根据上海的整体商业规划情况来看，外围区域也是其发展重点。在《上海市商业网点布局规划纲要（2009－2020年）》（以下简称“规划纲要”）中，在中心城以外地区，也要形成“新城、新市镇（社区）、中心村”三级商业网点体系。

遵循四大投资原则

外围区域的商业地产服务对象，最主要还是针对区域内的社区居民为主，因此社区的是否成熟很大程度决定了商业地产的投资价值，此类商业项目很容易受到区域规划的落实、产业结构和人口导入等综合影响。因此在外围区域投资商业物业，要讲究技巧。

依据规划选区域

规划决定发展前景，因此在外围区域一定要注重规划。

据了解，“规划纲要”明确了在上海中心城以外地区，将形成嘉定、临港、松江、闵行、宝山、南桥、金山、青浦、城桥9个郊区新城。新城级商业中心的能级等同于中心城的地区级及以上的商业中心，规划建设形成集行政办公、商务、购物、文化娱乐、旅游观光等功能为一体的综合性商业中心。

时间节点要把握

专家表示，在外围区域要把握好时间节点问题。

陆骑麟表示，如果进入时间过早，则要承受过高的时间成本。就比如嘉定新城开发完全处于刚刚起步阶段，其商品房开发也刚刚开始，那么在区域内投资商业项目的话，至少需要等待5年以上的时间，其人口才能慢慢导入。但如果过晚，则会错失低点入市的时机。

物业选择也重要

在外围区域投资，对于物业类型的选择也很重要。

专家表示，相对来说，商铺比较保险。对于新兴人口导入社区，需要相应的商业设施满足当地居民的购物需求，因此选择商铺是可行的。此外，建在外围商务园区内的办公楼，也值得考虑。高力国际办公楼服务租户代表、华东区董事王嵘亮表示，随着交通网络基础设施不断改进、配套设施的不断提升（购物中心、酒店、娱乐设施），以及当地政府提供的税收优惠政策等，加之其租金更具竞争力，未来外围商务园区会受到更多投资关注。而市中心区域办公楼租金水平的持续上涨，也将会促使更多的企业选择此落户，如漕河泾开发区浦江高科技园等外围商务园区受到市场关注，就是明证。

价值低估机会多

另外，投资者还要学会寻找价格低估区域。

商业公建物业服务合同 篇4

委托方（甲方）：单击此处输入文字。（以下简称甲方）

住所地：单击此处输入文字。

邮编：单击此处输入文字。

受托方（乙方）：单击此处输入文字。（以下简称乙方）

住所地：单击此处输入文字。

邮编：单击此处输入文字。资质等级：单击此处输入文字。

证书编号：单击此处输入文字。

根据《物业管理条例》及国家和地方相关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方委托乙方提供物业管理服务事宜，订立本合同。

第一章 物业基本情况

第一条：本合同标的物 物业名称：单击此处输入文字。物业类型：公建

坐落位置：单击此处输入文字。建筑面积：单击此处输入文字。物业管理区域平面图见附件一。

第二章 物业服务期限

第二条 物业管理服务期限自单击此处输入日期。起至单击此处输入日期。止。

第三章 物业服务事项和服务标准

第三条 物业服务内容和标准

1、物业管理区域内共用部位、共用设施设备运行、维护、养护；

2、物业共用部位的清洁卫生及雨、雪、污水管道的疏通；

3、物业管理区域内公共秩序协助维护；

4、物业管理区域内的绿化养护；

5、物业管理区域内车辆交通及停放秩序管理；

6、房屋装饰装修管理服务；

7、物业档案资料管理；

具体服务内容与标准见附件二《物业服务内容和标准》

第四章 物业服务费用

第四条 物业服务费

1、收费标准：单击此处输入文字。

2、物业服务费用主要用于以下开支：

（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；（3）物业管理区域清洁卫生费用；（4）物业管理区域绿化养护费用；（5）物业管理区域秩序维护费用；（6）办公费用；

（7）物业服务企业固定资产折旧；

（8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；（9）法定税费及其它费用。

第五条 物业服务费于本物业交付使用之日起计收。甲方应于每季10日前向乙方交纳，非因乙方原因逾期交纳物业服务费的，每逾期一日，应交纳欠费总额的0.3%作为滞纳金。

第五章 物业经营与管理

第六条 本物业区域内物业共用部位、公用设施设备统一委托乙方经营，所得收益部分单击此处输入文字。%作为代理服务费由乙方计提，单击此处输入文字。%为物业共用部位收益，甲方同意：

（1）补充物业服务费用不足；

（2）在单击此处输入文字。项目盈亏持平的基础上，共用部位经营收益剩余部分用于补充专项维修资金不足；

（3）按照单击此处输入文字。业主大会的决定使用。

第七条 甲方同意物业管理区域内车位所有权属依照法定或业主与开发建设单位签定的《商品房买卖合同》约定。乙方不承担车辆保险及车内物品的保管责任。

第八条 属于全体业主共有的地面停车场，在合同期限内，乙方根据地面停车场实际运营

情况，在报请单击此处输入文字。业主大会批准后可适时调整车位物业服务费收费标准。

第九条 甲方自用部位的维修、养护及提供其他特约服务，服务报酬由乙方与甲方另行约定。

第六章 专项维修资金的筹集、管理与使用

第十条 专项维修资金用于房屋共用部位、公用设施、设备、属业主共用的公用设施附属建筑物、构筑物及设施除日常维修保养以外的大中修、更新、改造费用开支，其筹集、管理与使用执行国家相关法律规定。在专项维修资金的筹集、管理与使用问题上，甲方同意服从单击此处输入文字。业主大会、业主委员会按照法律法规和《单击此处输入文字。管理规约》作出的决定。

第十一条 乙方按相关规定，编制专项维修资金使用方案，报单击此处输入文字。业主委员会审核批准后组织实施。当维修资金利息不敷使用时，业主委员会将委托乙方使用维修资金本金或向业主筹集。

第十二条 业主大会不批准乙方所编制的专项维修资金使用方案，或资金不够所导致的经济损失及法律责任，由业主承担。业主大会批准后，乙方未及时按专项资金使用方案实施的，所导致的经济损失及法律责任由乙方承担。

第七章 双方的权利义务

第十三条 甲方的权利和义务

1、有权监督检查乙方各项方案和计划的实施；

2、按期缴纳物业服务费用；

3、遵守《单击此处输入文字。管理规约》的规定，不乱堆杂物，乱弃垃圾，高空抛物，随意践踏绿化用地，乱涂乱画，不随意悬挂宣传牌、广告牌；

4、因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，甲方应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害；造成损害的，应当给予赔偿；

5、甲方应对物业维修相关工作提供通行和维修的便利，如因此造成损害的，由责任人承担；

6、不干涉乙方依法或依本合同约定所进行的物业管理服务和经营活动；

7、不侵占物业共用部位、共用设施设备，因搬迁、装饰装修需要合理使用共用部位、共用设施设备应事先通知乙方，并在约定期限内恢复原状，造成损失的，应承担相应的赔偿责任。

第十四条 乙方的权利义务

1、结合本物业实际情况，编制工作计划、费用预算；

2、编制房屋、设施设备大中修方案报业主大会批准后实施；

3、在本物业管理区域内设立专门机构负责本物业日常管理，履行本合同有关权利、义务；

4、根据法律、法规和本合同约定，自主开展各项物业管理经营活动，但不得侵害业主、物业使用人及他人合法权益，不得利用提供物业管理服务的便利获取不当利益；

5、根据有关法律、法规的规定和本合同的约定向业主或物业使用人收取物业服务费用，对于拖欠物业服务费的行为可以通过将欠费业主名单在物业管理区域内予以公布等合法手段催收、催缴。未缴纳物业服务费超过6个月的，乙方依法向人民法院起诉；

6、建立物业管理档案，及时记载变更情况；

7、开展对本物业的共用部位、共用设施设备安全检查工作及日常维修维护，发现安全隐患及时整改；

8、可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人；

9、明示物业管理服务及特约服务的项目和收费标准；

10、及时向业主公告本管理区域内的重大物业管理服务事项；

11、协助做好物业管理区域内的公共秩序维护。发生安全事故时，乙方在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作；

12、不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意。并将临时占用、挖掘的道路、场地，在约定期限内恢复原状；

13、对业主或物业使用人违反《单击此处输入文字。管理规约》的行为，有权采取劝止、在管理区域内公示、要求赔偿经济损失、报告业主委员会请求协助管理、报告政府行政主管部门请求依法处理、诉讼等方式进行处理；

14、向业主和物业使用人告知物业使用的有关规定，当业主和物业使用人装饰装修物业时，订立书面装修管理协议，告知有关注意事项和禁止行为；

15、本合同终止，乙方退出本物业时，应及时办理交接手续，向业主委员会移交全部物业管理用房、物业档案资料。

第八章 违约责任

第十五条 双方约定因为下列事由所导致之损害，不论其为直接或间接，均构成对乙方的免责事由，即乙方均不负赔偿之责：

1、天灾、地震等不可抗力之事及非乙方能够控制的其它事由，包括但不限于政府行为或政策法规变动等所致之损害；

2、在本物业内发生治安或刑事案件包括但不限于暴动、抢劫、破坏、爆炸、火灾等事由所致之损害，但因乙方故意或过失所致，不在此限；

3、因本物业内设备或相关设施本身固有瑕疵所致的一切相关损害；

4、因甲方或第三者之故意或过失所致，或甲方违反本合同、《单击此处输入文字。管理规约》和其它物业管理规定所致的一切相关损害；

5、非因乙方违反本合同义务，甲方专有及约定专用部分之火灾、盗窃等治安、刑事案件所致之损害；

6、乙方书面建议改善自用、共用及约定共用部分设施或改进管理措施，而甲方未采纳所致之损害；

7、自业主迟延给付服务费用至清偿日期内（含票据未兑现部分）产生之任何损害；

8、因本物业管理区域内车辆被窃、被破坏或车内财物被窃而产生的相关损失，但因乙方违反本合同义务而导致以上事故者除外；

9、甲方未经乙方同意，擅自委托乙方工作人员提供服务所致任何损害；

10、由于供暖公司进水温度不达标造成的室内温度低于大连市规定标准；

11、除上述各款外，其它不可归责于乙方之事由者。

第十六条 甲方违反本合同的约定，使乙方未达到规定物业服务标准，乙方不承担违约责任，造成乙方重大损失的，甲方应给予乙方经济赔偿。

第十七条 乙方违反本合同约定，未能达到约定的管理标准，并给甲方造成损失的，甲方有权书面要求乙方限期整改。逾期未整改的，乙方经业主大会依法定程序审议通过，有权解除合同。造成甲方损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。

第九章 附 则

第十八条 双方可对本合同的条款进行补充，以书面形式签订补充协议，补充协议与合同具有同等效力。

第十九条 本合同一式肆份，甲方贰份，乙方及行政主管部门（备案）各执一份。本合同之附件均为合同有效组成部分，具有同等法律效力。

本合同及其附件和补充协议中未规定部分，均遵照中华人民共和国有关法律、法规和规章执行。

第二十条 本合同执行期间，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，双方应按有关法律规

定及时协商处理。

第二十一条 本合同在履行中发生争议，双方可以通过协商和解、向有关行政部门依法申请调解或向乙方人民法院提起诉讼。

第二十二条 本合同自双方签字盖章之日起生效。

附件一：物业管理区域平面图；附件二：物业服务事项和服务标准

甲方:（盖章）法定代表人： 总经理： 主管经理： 经办人：

乙方：（盖章）

法定代表人：

总经理：

主管经理：

商业物业管理费收费标准 篇5

物业管理收费各地区都有不同的政府指导价，不同地区收费标准不同。同一地区一都按不同等级来划分收费标准。以广州市为例：

（一）办公楼（写字楼）一级：按优质优价的原则确定； 二级：每平方米15元； 三级：每平方米10元； 四级：每平方米6元； 五级：每平方米4元；

商业物业保洁服务标准 篇6

一、商业业主服务管理

业主服务部有两部分工作职能，一是业主服务，二是内部管理。

（一）接待与联系

接待与联系是业主服务的重要内容之一，是物业管理方为业主、顾客提供服务并与业主、顾客进行交流的窗口。其主要职能与其他类型物业管理的业主服务一样，包括倾听建议和意见，接受投诉，安排维修和回访，收取管理费与内外联系等。

（二）纠纷、投诉接待

顾客在商业购物因环境服务因素而来投诉。对物业管理方来说，所有投诉、处理结果都要有记录，作为年终表彰与履行“管理公约”业绩考核依据之一；

（三）报修接待

商业铺位的照明或其他设施出问题，对业主营业将造成很大的影响。业主报修，应迅速做记录，填写《维修任务单》，即时派维修工到现场抢修；

（四）走访回访

接待员的走访内容包括三方面：

一是听取业主和商业方对物业管理服务的意见、建议；

二是对报修后的维修结果进行回访；

三是对业主的礼仪、形象、环境、广告、装潢等方面的不足之处作出提示、督促改进，晓之以理，动之以情，用实际行动去感化业主，让他们明白：我们所做的一切，都是为了商业的自身形象，我们的目标是一致的。

（五）内外联系

1、商业内部联系：

商业的内部联系包括向业主收取租金、管理费、水电能耗费、铺位的报修抢修费等；向商业方收取物业管理费、能耗费。商业服务管理做得如何，必将影响到收缴率的好坏。

2、商业的外部联系：

商业与街道、居委、警署、消防、劳动、环保、水、电、煤、电信及媒体都有业务上的联系，如处理不好这些关系，会使商业的经营活动很被动。处理得好，往往事半功倍。

二、商业装修服务管理

（一）装修管理应包含在业主管理中，因管理难度较大，故单独列出论述。装修管理职能主要包括：审核装修申请、签订“装修管理协议”，现场监督管理等。.（二）商业楼宇的租赁往往以整个层面向外出租，出租后，由承租商依据经营要求，提出装修申请；也有的业主把一个层面装修完毕之后出租铺面。承租商户对铺面只能通过申请批准后作一些小的变动装修，装修管理应做好以下几个方面：

1、建立周全、详细、便于操作的管理制度；

2、专人负责对工程实行严格的监督；

3、选定资质高、信誉好的工程承包商进行装修；

4、对装修现场进行监督管理。

（三）商业铺面制定装修管理规定的要点

1、二次装修过程应遵守物业管理处制订的《二次装修施工管理规定》；

2、业主装修需使用电焊、气焊、砂轮、切割机等设备的，应严格遵守《商业动火申请制度》的各项规定；禁止擅自更改水、电管线及负荷用电；

3、装修完毕后，物业管理处根据装修前业主递交的经认可的装修设计图、装修协议，对工程进行竣工验收，如发现有违反装修设计图及装修协议某些条款的，应视情节轻重作不同的处理；

4、为了保证业主在装修过程中不损伤楼宇结构等重要部位，装修工程施工方事由物业管理处选定还是由业主选定应视工程涉及的方面来确定，通常分以下几种情况：

5、凡涉及电力设备（由铺外的配电架至铺内的终端空气开关箱等）进行增建、改装的；为该层的消防设备（包括消防喷淋装置、管道、警铃等）进行增建或改造的；为该层的电梯、自动扶梯进行增建或改装的，以及电视监控系统、公共天线分布系统等进行增建或改装的，都由物业管理处选定工程实施工方。业主则按工程费用的一定比例支付给物业管理处作为工程监督管理费。

6、凡涉及铺面、商号招牌、天花板、墙面、墙壁装饰、内部间隔，水管、排水道、电力装置，通风设备、电话等小规模装修可由业主自行选定工程施工方，也可由物业管理处选定施工方。

7、业主递交的装修设计方案所附的图纸，应包括：清楚显示楼层内部间隔的平面图；楼层平面图的正视图、切面图（附铺面、商号招牌的细节）；排水系统的分布图（附由关细节）；电力供应设备分布图及电线敷设简图（附有敷设电线资料及负荷量）；照明设备位置图；假天花的平面，切面图；及其他一些物业管理处或商业要求提供的建筑细节；装修工期、开工期、防火措施、环保、环卫要求、违约责任、施工期保险等。等等

（四）装修现场监督管理

在施工过程中，物业管理处应派专人在现场进行管理。管理的内容主要包括3方面：

1、对施工人员的管理，以及对工程是否按图施工、按“装修协议”要求和对装潢现场环境卫生（装潢垃圾）进行监督管理。一般建筑施工队的人员情况复杂，大多是临时工，施工方对他们可能也缺乏有效的控制；

2、装修施工与整个楼宇的建筑不同，他通常局限于一个单元或一个楼层内施工，而其他层面则照常营业，如对施工人员无有效管理，势必会影响其他业主的营业活动。

3、对于装修的工程监控主要着眼于施工人员有否严格按认可的设计图纸进行施工，有否违反已签订的“装修管理协议”上的条款，有否违反物业管理处的其他管理规定等，如有违反规定要及时联系，发出“整改通知单”等。如装修时损及商业的装饰、装置或公用设施，则由业主负责将其修复，直至商业方满意为止。当然，也可由物业管理处修理，但有关费用则由业主支付。这些管理服务都应做好详细记录，作为竣工验收时的证据或参考。

三、商业设备、设施维保服务管理

商业物业的日常养护标准较高，维修要求严，其内容同办公楼相似，但其方式不同。商业物业的重点在于各种设施，设备上，因为商业物业设施设备使用频率较其它物业相比是最高的一类，设备、设施养护及维修管理的好坏直接影响经营环境和经营活动的正常运行。一些设备如电梯，自动扶梯等易出故障的设施设备，保证其正常运行主要靠平时养护。

商业设备管理主要是防止商业停电和保证中央空调、自动扶梯的正常使用。商业供电需要绝对保证，因为一旦停电，漆黑的营业厅将给顾客、商品和营业款带来不安全的因素，对商业声誉带来不利影响。所以应选派优秀员工，日夜监测电气运行状况和空调系统、自动扶梯的运行状况，一有异常情况及时安排维修，确保电气和中央空调、自动扶梯正常运行。

四、商业建筑物的养护及维修管理

（一）商业修缮的计划、资金管理。

为了确保商业建筑物的完好，应制订完整的修缮制度，编制每年的修缮计划，安排年度修缮投资，经管理处审核后报商业业委会方审批（大中修要落实资金），检查修缮结果。

（二）工程性质的确定。

依据商业建筑物的损坏程度，将修缮工程大致分为大修、中修、小修三类。

大修工程是指建筑物主体结构的大部分严重损坏，或有局部倒塌的危险；部分附属设施必须拆换、改装或新装，如上、下水道等。由于大修工程施工场地和安全的要求，通常是经营业主必须停止营业。因此，工期安排和开工前的筹备工作非常重要；

中修工程是指建筑物部分损坏，在局部维修中只牵动或拆换少量主体构件，保持原楼宇规模和结构的工程。如楼顶的局部修缮或部分重做面层，加固部分钢筋混凝土梁柱，外墙的全面粉刷装饰等。中修工程影响面为局部，管理工作做得好，可使建筑物内的部分业主继续营业；

小修工程（亦称零修工程或养护工程）是指及时修复的小损小坏，以保持建筑物原有完损等级的日常养护工程。此类工程在新旧楼宇中极为常见，如修补面层，门，窗、地面的整修等。小修工程较小影响商业经营，但也应加强施工管理，尽可能不影响业主及顾客。

（三）建筑物维修的档案管理

建筑物维修的技术档案的管理是对原有建筑物技术资料的补充，是为日后建筑物的维修、整改、扩建等工作提供不可缺少的依据。

（四）维修或施工工程的管理

设备、设施的大中修或商业建筑物的修缮如需外发包时，应给有相应资质的修缮施工单位承接。外发包合同应要求该施工单位对修缮工程有设置总工程师、主任工程师、技术队长或技术负责人的措施，形成工程施工过程中的技术决策、管理体系，总工程师为技术总监，各岗位有技术负责人，职、权、责分明。维保部派专人在整个工程施工过程中对现场的质量、安全（包括防火）和是否按外发包合同要求和对施工现场环卫（装潢垃圾）、环保措施进行监督管理。

（五）检查监督

维保部主管对属下各维修组的维修与保养每天进行抽查，发现问题（苗子）记录在案，追查分管维修工的责任；发生责任事故追究维保部主管的责任。

五、商业保安服务管理

（一）治安管理

商业的安全保卫工作包括治安防盗、防范突发事件、监控中心管理、车辆管理、停车场管理等。

（二）安全保卫管理是商业物业管理的要点，必须予以重视。它有两部分组成一消防和治安管理。

商业物业一般都安装先进的自动火灾报警装置和自动灭火装置，这些装置直接与电视监控系统联网，一旦发现火情，烟雾达到一定的浓度或温度达到一定的高度这两种装置便自动通过导线将报警信号传输至报警装置、电视监控系统和自动喷淋装置；

运用电视监控系统对商业进行全方位、多角度，尤其对出售贵重商品及金融营业点进行日常监视，发现可疑人员或突发事件、恶性事件时监控人员及时录像存作查证。

在地下车库或露天停车场亦须安置监控探头，防止车辆被窃。

人防方面由于商业中铺面多，人流密集，易造成电视监控死角，人防是商服物业管理中必不可少的。

商业主要进出门岗的保安员发现可疑人员时用对讲机通知场内便衣保安人员加以注意。流动岗应着便装，流动巡逻，做到勤观察，勤分析，善于发现问题及时解决问题。

对突发事件和恶性事件应及时处置防止事态扩大并注意保护现场及时向上级和公安部门报告.（三）防窃防盗的管理

超市类商业出入口不宜太多，太多的出入口对商品将带来不安全因素。在商品出入口应设置便衣保安，其职责检查带出的商品是否有发票，是否是合法的商品购置行为；

大型商业在进货和为顾客送货（大件）时，由于商品货量大，堆在商业外场地上，容易给不法之徒以可乘之机，这时保安就要提高警惕，防止商品被盗；

商业在逢年过节、双休日时有较多的顾客；货商业搞促销，如限时商品优惠；或凭广告券免费领商品时，都会造成柜台前人头攒动的拥挤现象，不法分子会乘机作案盗窃钱包，这时保安就应上前维护秩序，保障顾客人身与财产的安全；

商业为使收银活动安全，收银员换班或营业结束，将钱款解送至总收银柜或商业管理部门，这时保安应上前保护收银员以及钱款安全，防止歹徒抢劫；

一些盗贼在商业关门前躲在商业内隐蔽处，等到深夜出来作案，第二天开门后又混在顾客中出门。故商业关门后保安要仔细检查商业各角落、隐蔽点、夜晚值班时要提高警惕，加强巡逻；

对夜晚值班保安的素质要求应较高，夜晚值班应排出两名以上保安和一名管理人员，商业夜应采取必要的技防措施。防范恶性事件和突发事件。

商业入口时保安的第一关，保安人员责任心要强，善于察言观色。发现可疑人员，用对讲机报告商业内的便衣保安员加以注意。

商业发生突法事件，保安、管理人员应按《应急事件处理规程》操作。防止事态扩大，注意保护现场，及时向上级报告或呼叫救护车。应特别强调，在发生恶性事件紧急疏散围观顾客时等等

（四）监控中心管理

监控是指利用电视监控系统对商业进行全方位多角度的监视，尤其是对出售贵重商品如钻石珠宝、高档手表等铺面应进行日夜监视。

如发现可疑人员或突发事件、恶性事件的发生，监控人员应及时录象，以便查证。

另外地下车库或露天停车场亦须安置监控摄像探头，防止车辆被窃，万一遭窃，录象将提供证据、线索，有利破案。

（五）消防管理

商业消防工作的重要性不言而喻，商业内人流大，楼梯、通道（尤其是防火楼梯、通道）相对面积较小，这给火灾时的人员疏散带来很大困难；

商品多（且大多是易燃品），火种容易迅速燃烧；面积广，因无防火墙阻隔，烈火蔓延极快；如商厦火灾，高楼内的竖井多，烟囱效应可使火灾热烟上升速度达到每秒8米，瞬间整个商厦将全被烟雾笼罩。烟雾窒息死亡往往是火灾死亡率中最高的。鉴于防止火灾的重要性，商业都安装有先进的火灾探测装置（烟感探测器和温感探测器）和自动灭火装置（喷淋装置）。这些装置直接与火灾自动报警系统联网。只要易各地方出现火情，烟雾和温度各达到一定的限度，这两种装置便自动通过导线将报警信号传输至报警器，进行有效监控与预防。

制定切合本商业实际的消防管理制度（包括几套火灾应急处理方案）；商业的各部门及物业管理的各部门都要把各自放火职责、范围规定清楚；消防监控中心的保安员应明确自身的职责范围。做到“统一指挥，分区管理，层层负责，责任明确，防患未然”，切实贯彻“预防为主，防消结合”的消防方针。

发现监控屏幕有火灾报警号时，立即用对讲机通知就近的保安人员赴现场核查与处置；如确为火警，按应急方案实施，报告保安部主管组织扑救，重点是商业内人员的疏散，保障人身安全，事故后作好调查分析报告并备案。

发现故障警报，应迅速消除警铃使之还原，并立即通知维保部，协助维保部尽快排除故障，并作好详细记录。

定期对消防设施、设备、器材及消防通道、标记、防火门进行检查，确保完好备用、通道畅通、标记清晰。对一些业主可能擅自增加电气设备要认真检查，防止发生电气超负荷火接触电阻过大、线路老化、过载、摩擦等危险现象。

在员工、管理人员和业主中定期开展消防培训及消防演习，使人人都会使用消防器具，掌握火灾逃生知识，不断提高大家的防火意识和消防业务水平。

六、商业保洁服务管理

商业的环境有外部环境和内部环境。

外部环境包括楼宇的外墙、附属建筑设施及周围的绿地、广场、停车场等；

内部环境包括过道、楼梯、自动扶梯、电梯、卫生间、会议室等一切公用场所，以及业主的铺内、办公室内等非公用部位。

搞好商业的环境卫生和绿化养护的主旨在于创造整洁优美、和谐怡人的商业氛围，为业主提供一各理想的经营环境，为顾客提供一个轻松愉快的购物环境。

（一）商业保洁管理方法

要做好商业的保洁服务管理，首先要确定做什么，即什么地方需要保洁，然后定出清洁的标准，根据这些标准、要求再定出保洁的频率（次数），还要再加上检查手段，如目视检查还室手摸检查或白纸擦一米检查等，制作《商业街商业环境清洁的作业标准》，内容有检查的部位、项目、清洁的标准、保洁的频率、检查的手段等。重要的问题是怎么做等，制订《商业街保洁服务作业规程》，这个“规程”指导保洁工对商业各部位的清洁按规定的操作程序去做，是保洁工岗前岗中的培训教材，其要点有：地面清洁、打蜡；墙角线清洁；墙面除尘；大理石清洁、打蜡；不锈钢面清洁；卫生间清洁；玻璃幕墙清洁；窗户清洁；地毯清洗干净等。

（二）商业保洁管理的重点

商业的清洁管理重点之一是地坪清洁。随着人流的进出，给商业地坪带来的灰尘、纸肖；定时的清洁能够带给顾客舒适、优美的购物环境；

商业的玻璃无框门、室内柱上镜、电梯内镜面等，由于顾客触摸频率较高，留下的手印带给人视觉上的不舒服，应定时清洁以消除不洁现象；

商业盥洗室墙面、洁具、地坪的清洁、干燥和无异味，也是清洁工作的重点；

商业外的铜牌，因暴露在室外，风吹雨淋会使铜牌便黑，定期擦拭，能保持其程亮，提升商业的形象。

商户铺内产生的垃圾须袋装并放至指走位置，及时清理；

雨大进门处及其他公用过道应设置一些雨具存放器，尽量不要把带雨水的雨具带进大厅，同时注意清洁卫生。

对商业的杀虫灭鼠工作要引起重视，但放置鼠药时，要充分考虑儿童的安全，要放在摸不到的地方；为了安全也可以聘请专业队伍进行消杀工作；

在商业的营业时间内，保洁工不能使用长柄拖把，更不能使用湿拖把拖地，以免造成顾客滑倒伤害事故；

在雨雪天，商业进门处应勤保洁并放置地毯或防滑提示牌；

提醒业主在规定的时间内把铺面内产生的垃圾袋装送至指定的位置；

对一切能利用的再生垃圾（包装纸、箱）要回收处理。

七、商业绿化服务管理

绿化环境是保持生态平衡，营造舒适、美观、清新、幽雅的购物环境的基础。商业内外的绿化搞得好，能使周围得环境得到改善，又提升了商业得品位。绿化管理应配备专业技术人员，依据季节、气候，地域条件的不同和树木花草的生长习性及要求，制定详细的管理细则，指导养护人员实行。

（一）商业绿地管理

商业外围的绿地，在基建时就已定型，商业得整体绿化风格和局部独立的构图要统一协调，水平绿化和垂直绿化要相得益彰。

为保证草坪生长良好，劝阻顾客、游客进入草坪；

保持绿地环境整洁；及时清除死株、病株，缺株要补檀：定期对花木修剪整形；

发现病虫害要进行捕捉或喷药，药物防治要注意安全，并挂警示标识；

草坪要经常除杂草：定期轧剪，每季度施肥一次，施后浇水或雨后施撒；

台风前对花木做好立支柱、疏剪枝叶的防风工作，风后清除花木折断的枝干，扶正培植倒斜的花木。

（二）商业室内绿化管理

花卉摆放前要有设计图，造型变更要有小样图，与商业总体设计风格相协调；

花卉上挂“名称牌”，简介花卉学名、俗称、习性，宣传养花的常识，争取业主和顾客的配合，共同创造幽雅清新的购物环境，同时又陶冶情操，增加商业的文化氛围；

花卉搬运时，注意保护花卉株形不受损伤，不散落盆泥，注意场地整洁；

商业人流量较大，因此商业内摆放的花卉要经常检查，及时修剪，清除黄叶，枯萎的花卉立即更换：由于各点摆放位置的光照度不一，花卉就要定期相互调剂、更换位置；等等

（三）检查督导

部门主管对保沽、绿化，服务各组工作时时进行巡视，发现问题记录在案，并追究各组长责任：管理处经理、业主部督导不定期对各组工作进行抽查，发现问题立即督促主管部门整改，每月累积数次，对主管进行处罚。

八、商业经营服务管理

商业方和物业管理公司所签订的委托物业管理合同中，往往会

把商业经营管理范畴的租赁管理，广告筹划、新项目开发同时委托给物业管理公司，以配合其商业的经营管理．作为物业管理公司也应将商业经营管理的好坏与自己的物业管理服务紧密地联系起来。

（一）租赁管理

出租方式的管理 主要是在租金商定时要考虑多方面因素，如商品经营的范围及类别；附近商业楼宇的空置率；承租户的经营特色；商业所处的位置。另外经营商品给管理带来的易难也应作为一个因素。租金计算可采用两种形式，一种先规定一个固定的月租金（根据面积），然后根据市场情况和货币升、贬值决定几年后再增加合理的幅度。

一种是按面积定出最低租金，然后根据承租户销售总额按一定的百分比收取租金。

1、竞标租赁的注意事项：

严格审定投标者的资格，主要是审核其个人或公司的商业零售管理经验、经营业绩，资信状况及经营品种是否符合行业规定等；

投标的程序须规范、严密、全面，尤其是租金的计算方式及规定，预付竞标租金的保证方式，有关撤回投标的规定，以及中标后延时签约的赔偿，应作更为周全和深人的考虑。

2、协议租金出租的注意事项：

在和业主签订租赁协议之前亦应了解承租人的资格、经营管理经验，资金状况，以及目前所经营店铺的数目，业绩情况及所经营品种是否符合行业的规定等；

承租人的经营性质，经营范围，所经营的商品档次和质量．是否有能力进行一定投入的商业推广活动，从而使商业的业务前景有较大的发展等。

3、租金条款

租金制定的参考因素：

要参考周边社区人口数目，流动人口的数目及可能吸引其他社区的顾客量、商业地理位置的优劣，交通是否便捷等情况：

要参考商品经营的范围及类别、附近区域商业的空置率、承租人的经营特色、承租人要承租的层次、位置等情况等：

要参考周围区域同行业的营业面积、租金状况、及经营状况等。

租金的组成要素：

租金的组成包括商业固定投资的折旧、保险，贷款资金利息、投资回报率等。

水电能耗费、商业管理酬金、商业利润，物业管理费等。

大中修整改更新基金等累加应分摊到每平方米。（也有租金中不包含大中修整改更新基金要素的）等

（二）广告策划

楼宇内外的广告牌、条幅、悬挂物、灯饰等凡属商户铺内的，由商户提出设计要求或制作，必须由物业管理公司统一安装在合理位置； 广告策划是商业经营服务管理的一项重要任务，就是要设法把顾客吸引进来，把承租人留住。因此要策划和组织各项商业推广宣传活动，如综合表演、纳凉晚会、模特表演，摄影展，商品使用演示等．

节日期间还可以相应地进行节日布置，既增添了商业热闹兴旺的气氛，提高了商业的文化氛圈，又扩大了商业的知名度，吸引大批消费者来购物助兴。

协调好社会关系，与政府及其他组织机构保持联络，参与社会公益活动如捐助失学儿童等，会给业主带来潜在的商业机会。

（三）项目开发

物业管理处还应不断增加服务项目，扩大服务领域．如：开办商业儿童乐园，让儿童能尽兴地玩耍，父母能放心地购物：

开办商务中心，为业主提供传真、复印、打字、电报、长途电话、电子邮件等服务：

开办茶座．为顾客提供休憩，饮茶、品味小吃的场地：举办舞会、卡拉O、节日庆祝，年终联欢等文娱活动，活跃业主的文化生活：

办好商业内部食堂．为业主提供清洁卫生、美味可口、物美价廉的饭莱，为顾客提供寄存包袋、代订报刊、代办保险、兑换零币等服务：

开办投币洗衣店、快速冲印照相店，鲜花店、礼品店、电脑屋等：

为顾客，业主提供全方位的服务，使顾客生活中的大多数服务要求都能在商业街中得到满足。

九、商业广告管理

业主为了树立企业形象，追求经济利益，必然采取许多宣传和促销手段。除电视、报刊广告以外，最有效、最直接的就是在商业主体周边与商业内部悬挂醒目的招牌、广告牌、条幅，张贴宣传品。物业管理处为了规范商业的环境秩序和整体形象，在支持商业宣传策划的同时，必须加强商业的广告宣传管理。

商业的整体布局设计是很重要的，而各铺位上的宣传广告（包括灯光广告、灯饰、条幅、张贴、悬挂品等）要和商业整体设计相协调，这就要求承租业主的广告设计必须经过物业管理处审核，以做到管理有序，不会破坏商业的整体设计格调。

十、商业保险管理

商业的物业管理中保险管理是必不可少的。在商业的维修施工和广告安装中，均有可能发生意外的事故（包括火灾），对业主、顾客、员工造成伤害；在保洁操作中，也有可能保洁工未按“规程”操作，用了湿拖造成顾客滑倒摔伤；或雨天地滑，顾客在商业进门处滑跤跌伤；这些都有可能向物业管理方提出索赔。为了规避风险和最大限度地减低这方面的损失，商业的物业管理处应采取两种措施：

工程或服务的公众责任险、财产险（火险）；物业管理方可以向保险公司投保公众责任险等险种，在考虑保险额度时，可以根据事故发生率的高低选择投保的金额。

商业物业保洁服务标准 篇7

随着改革开放的深入与中国加入WTO的日深月久,我国的住房产业发生了巨大变化,物业管理随着社会的需求应运而生,并成为当今我国国民经济中,颇具发展前景的新兴行业。物业管理在其诞生后的20多年里经历了被认识、被认可、被接受的艰辛历程,这是与我国传统的经济体制和传统的住房管理体制和传统的住房观念发生碰撞和摩擦的结果。

1 物业的分类

物业在国外一般都采用“四分法”,即把物业划分为居住物业、商业物业、工业物业、特殊用途物业四种。商业物业在国内也有人称为“商务物业”、“收益性物业”,美国的罗伯茨·C·凯尔则认为商业物业是“一种私有但为公众提供的商品、服务、设施和场地的用所”,“例如办公楼宇、购物中心、百货商场、加油站和停车场等”。居住物业主要是针对住宅小区、高级公寓、别墅的物业。[1]

2 商业物业与居住物业发展对比

2.1 商业物业发展现状

中国房地产行业的高速发展促进了物业管理行业分工的细化与迅速发展,同时物业管理行业的迅速发展促进了国民经济增长和对外贸易及交流的频繁化。商业物业的发展无疑是物业行业发展中的领头羊,并在社会发展中扮演着重要的角色,在一定程度上标志着一个城市和国家的国际化程度和发展的速度。[2]

商业物业管理,可以以写字楼物业管理为缩影,体现当今商业物业管理的发展程度。随着中国大中型城市的国际化发展,海外办事机构及外资企业在中国的数量日益增多,对高级写字间的需求量随之加大。与此同时,由于业主的专业性质不同,对环境、设备与设施有了相当高的要求。在这样的一个新的时代背景下,对市场有了新的要求。[3]一些大型物业管理机构把握时机,投入资金,引进进口设备和国际化的管理模式,来满足客户需求。同时客户对满意的服务予以回报,双方各取所需,促使商业物业行业蓬勃发展。

2.2 居住物业发展现状

我国物业管理自20世纪80年代初建立以来,在短短20多年中不断发展壮大,为人民生活提供了有力保证。由于我国建筑市场开发与形成时间较短,住房制度改革也是近些年才开始,居住物业管理作为一个新型行业,管理整体水平较低,其发展缓慢,多数企业物业管理服务还不够规范。收费困难是居住物业管理企业普遍存在的间题,绝大多数物业管理企业收取的物业管理费不足以支付工作人员工资和承担维修、管理、设备维护等费用。这种情况使居住物业企业经济负担加重,亏损较大。[4]另外,人们在思想上,花钱买服务的观念并没有完全成熟,特别是对物业公司应提供的服务范围不清,常常对物业公司索取无限责任。

众所周知,物业管理与房地产开发是两个相互独立又互相联系的主体。很多实际问题往往是在工程建设中的遗留问题,而这些问题不是当时就能被发生的,有时房地产开发企业采取不负责的态度,把这些责任转嫁给物业管理公司,由于这部分的维修费用很高,物业管理公司不愿也无法承担这部分费用。种种问题的出现激化了业主与物业管理公司的关系,直接后果就是拖欠物业管理费,如此恶性循环,使得物业管理企业资金上存在严重漏洞,最后不得不退出市场。由于群众是弱势群体,容易得到社会的重视,因此物业管理企业的权利和风险问题往往被忽视。在房地产市场法制尚不健全的今天,物业管理企业面临着种种风险和困难。

2.3 商业物业与居住物业不均衡发展现状分析

商业物业与居住物业的发展不均衡原因很多。以写字楼物业为例,管理企业所面对的用户群性质较为稳定,写字楼业主一般具有一定的经济实力,租用写字楼主要就是为了满足自己的使用功能的需要,因此物业管理费用不仅不难收取而且是物业管理企业创造的巨大利润所在,物业管理企业有了利润收入,便会及时了解国内外物业管理模式,投入到先进设备的购买、更新和维护及员工的培训中。无疑对物业管理企业在市场的竞争加重了砝码,吸引更多的客户。[5]如中关村附近写字间,大部分业主对办公设备要求较高,其对弱电和通信设备保障正常运行等有较高要求;商业区的写字楼业主对环境和服务要求较高,商场如战场瞬息万变,需及时了解市场需求和行情及定货情况,这样就对后备发电系统有较高要求。这些,对于写字楼物业管理企业不难实现。

与商业物业比较,居住物业达到这些要求还是有一定困难的,业主的人数较多,设施、设备技术上虽简单但是数量较大,而且使用年限较长,出现问题几率很大,管理费收取不能充分、及时到位,因此种种问题随之出现。但是在居住物业市场发展日趋理性化的今天,适合现代人居住观念的现代居住物业管理逐渐得到人们的认可,使得居住物业市场显现出广阔的市场空间和良好的经济效应。但是在居住物业寻求发展的今天,还需要市场化、规模化、集约化进程,促使物业公司的管理结构日益庞大。目前中国的房地产市场迅猛发展也为物业管理市场拓宽容量。

3 商业物业发展展望

我国的商业物业管理迎合市场需求正向细分、超越期望、文化管理及国际化高水准方向稳步发展。在与国际化相融合的同时,不单纯在硬件上保持单向的领先,而且软环境上更应注重企业文化的管理以获得稳定、持续的租金回报。

国际化的物业管理公司需要从前期开始介入并一直延续到未来的使用阶段。其中包括:与国外厂家长期的合作伙伴联系,进口设备的安装、调试及养护,在使用期间进行使用和维护;细分不同的客户主流,提供相应的服务;注重企业文化管理,具有先进企业文化和完善的管理制度,人治和法制相结合,只有通过企业文化对员工进行企业文化管理,才能使高标准的物业管理意识融入到每一个员工的血液中去,这也是国内物业管理企业所缺乏的。

4 居住物业发展解决建议

现代物业管理企业随着住房商品化的不断深入发展必须从原始的“房管制”中走出来,建立现代物业管理新模式,适应市场需求,树立品牌形象,得到社会和客户认可,这是一个企业得以生存和发展的根本。

在居住物业中,借鉴商业物业发展的有效方法——树立品牌形象,提高市场竞争力,赢得业主信赖。品牌塑造不是单纯做广告提高知名度,而是需要经过长期的积累和历史的沉淀、民众的认可来实现的,不过要实现这一目标要克服相当多的困难。在行为上将其具体化,才可以转化成物质力量。从具体“行动”方面塑造品牌就要从企业对内、对外两个方面入手。

对内以服务为本、科学管理,提高物业服务水平,为业主提供比其他物业管理企业更优质的服务。服务的好坏将直接影响物业管理企业在市场中的生存和发展,所以“以人为本、业主至上”的服务理念已成为众多物业管理企业的共识。物业管理的全过程中突出的是服务质量,结合物业管理的实践制定必要的、适用的管理制度和管理细则更有利于物业管理企业为业主提供优质服务。另一方面也要划分物业管理企业和业主的职责权限。物业管理的内容相当广泛,不同类别的物业有着不同的管理侧重点。

作为现代物业管理企业,要想寻求立足市场、高速发展之路,无论是技术、管理、人才、资本的竞争,还是抢占市场先机,最根本决定因素的就是用提高自己的信誉。信誉是一种无形的资产,它代表着一个企业的市场定位、文化内涵及大众对它的认知程度等。不能只看眼前利益,追求短期的利润,更不能单单凭借漂亮动听的广告词和超低价格来打动客户;重要的是能提供让大众认可的服务,有了优质的服务,企业的信誉度才具有足够的含金量,这才是企业的生命源泉。[6]

对外,积极参与市场竞争,通过市场来检验企业、推动企业自我提升。

积极参与建设项目的可行性研究和规划、设计、施工、安装、调试、验收、交房等阶段工作,避免施工质量存在问题,给以后的物业管理造成隐患,使物业尽量满足业主的要求。物业管理企业通过前期的介入可以特别对结构、管线走向、设施设备安装等情况深入了解,有利于在接管后做好物业及其附属设施的维修养护工作,也为竣工验收、接管验收打下了基础。通过前期介入可以提出一些设计和施工方面存在的问题和解决的办法,从而减少物业管理工作中物业的返修工作量;同时对分清物业管理与建设、施工、安装单位的责任非常有利。是确保物业的使用质量,为日后物业管理奠定基础。

参考文献

[1]宋建阳、陈锦锋、郑淑玲:《商业物业管理》[M];华南理工大学出版社,2003版

[2]王秀云:《物业管理理论与务实》[M];清华大学出版社,2005。

[3]齐坚:《物业管理教程》[M];同济大学出版社,2004。

[4]杨永康:《物业管理.中国物价出版社》[M];2003。

[5]林贡钦:《中国物业管理创新模式》[M];西南财经大学出版社,2000.6:27。

商业物业保洁服务标准 篇8

光明食品集团成全国隐性大地王

近日，光明食品集团旗下上市公司海博股份公布重组方案：将把物流业务之外的业务置出上市公司，同时注入农房集团100%股权和农房置业25%的股权。重组完成后，公司主营将转型为房地产、物流两大业务。丰富的土地资源是光明集团地产业务最大的特点。根据公开资料披露，去年6月以来，农房集团至少斥资100亿元在全国范围内激进购地。截至2013年末，农房集团土地储备300余万平方米（约4600多亩）。

富力地产拟发债65亿

时隔一年，富力地产再次重启融资计划。

富力地产日前公告称，拟发行本金总额不超过65亿元人民币的境内公司债券，以补充营运资金、取代其部分中短期银行贷款及优化本公司财务结构。

富力地产今年锁定的700亿元销售目标并非唾手可得，加之去年以来的大手笔购地，对于富力来说，亟须“补血”。

“随着偿债期的到来，很多此前‘拍胸脯’承诺兑付债务的房企会发现，业绩下滑已削弱了履约的能力。”上海某房地产研究院研究员严跃进表示。

万达百货拟明年年底实现盈利

去年以来高层不断震荡的万达百货，7月31日携手周大福启动珠宝婚庆节。万达百货相关负责人表示，尽管目前仍为亏损，但是集团已经给出了盈利时间表。 据悉，万达百货去年收入只完成调整后计划的91%，净利润增亏7%。

“目前集团老板（万达集团董事长王健林）已经给我们开出了明确盈利时间表，” 万达百货市场推广部副总经理徐培柏日前表示：这个时间很短很短。记者了解到，这个时间就是明年年底。

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