物业管理方面的知识

物业管理方面的知识（精选8篇）

物业管理方面的知识 篇1

近几年，随着我市房地产市场的繁荣发展，城市面貌日新月异，能否保持城市繁荣发展，物业管理尤为重要，良好的物业管理能够提升城市品位和人居环境，推动房地产业健康发展，为全市经济健康发展起到重要作用。目前我市的物业管理还不完善，部分小区脏、乱、差，管理质量不高，业主不满意，形成了“越是收不到钱越管不好，越管不好越收不到钱，业主越不愿意交钱”的恶性循环，从而引发矛盾，给安定、和谐的社会环境带来负面影响，现就物业管理方面的问题提如下几点建议：

一、加强对物业管理部门的行政管理

建设、工商、房产部门作为物业行政管理部门，要依法履行管理职能，指导和监督物业管理机构、业主规范开展物业管理工作

二、加强物业管理机构自身建设

物业管理机构负责人及工作人员要认真学习法律、法规相关业务和社区管理理论，在实践中提高综合知识的掌握运用能力，认真履行职责，开拓工作思路，严格依法办事。

三、完善物业管理法规

目前现有的我市物业管理法规政策层次不高，涵盖物业

管理的内容不全面，实践性较差，可操作性不强，政府部门应尽快完善物业管理的法规及政策，以促进物业管理健康发展。

四、物业管理向专业化方向发展

采取具体措施，促使房地产开发和物业管理分开经营，使物业管理真正自主经营、自我发展，规范房地产开发企业与物业管理企业的各自行为，保护业主的合法权益。同时要大力推进物业管理市场化进程，合理调整物业管理的企业结构，引导部分物业企业明确市场定位，像专业化、规模化经营，增强市场竞争力。

五、满足不同层次市场，确定服务定位

因为住宅的类型、功能、设施差别很大，决定了物业管理必然是多层式的，物业企业要根据不同的主体，实行按质论价的市场原则，提供不同档次的服务。

六、加强对物业管理维修基金的收缴和管理

随着已过保修期的住宅和老旧小区住宅越来越多，房屋公共部分维修问题日渐增多，这就显现出物业维修基金的重要性。物业维修基金的收缴程度决定了未来房屋维修问题的群众满意度。加强现有物业维修基金征收办法的实施力度，确保维修基金足额征收。加大对物业维修基金的管理力度，明确管理部门职责，做到物尽其用，取之于民用之于民。

七、积极动员居民，齐抓共管

物业管理方面的知识 篇2

一、对知识管理的基本认识

企业知识管理的出发点是把知识视为重要的资源最大限度地掌握和利用。企业知识是企业在解决具体业务过程中的经验和技能, 形式上有企业文件、日常工作、程序、惯例和规范等。企业进行知识管理的知识可以分为显性知识和隐性知识。显性知识是那些用语言、文字、图表等清楚表达的知识;隐性知识是那些难以清楚表达、隐含于行动中的个性化的知识。显性知识易于表达, 可编码, 容易形成沟通和共享;而隐性知识具有高度个人化和难以沟通的特性, 因此不容易共享。企业知识的这些特性成为研究知识管理的标尺。

企业知识管理为显性知识和隐性知识共享提供了新的途径。企业知识管理在显性知识和隐性知识不断转换中实现, 这一个过程包括四个方面:一是社会化。这一过程实现隐性知识到隐性知识的转化, 主要是通过相互展示分享经验来实现。二是外在化。该过程实现隐性知识到显性知识的转化, 通过将知识写在纸上、书上或报刊上, 并将有关原理阐明来实现。三是组合化。通过组合实现显性知识到显性知识的转化, 这是组合显性知识系统的过程。该过程通过文件、会议、电话交谈和电脑通讯来实现知识的交换和组合, 通过筛选、添加、分类、组合等技术手段创新知识。四是内在化。这一过程是在实现显性知识到隐性知识的转化。此时已有知识在组织中真正分享, 内在化的知识可以用来拓展、延伸和重组隐性知识。在这一过程中知识得以转化、传递和创新, 形成知识上升的螺旋。当个人隐性知识完成一次知识螺旋运动, 成为新的隐性知识后, 新的知识螺旋运动又开始了。企业就在这种运动中不断发展。

物业管理企业进行知识管理同样也会通过知识的螺旋推进, 给企业带来生机、活力, 最终带来竞争优势。因此, 开展物业管理企业的知识管理研究十分必要。

二、物业服务企业进行知识管理的必要性

知识管理通过对知识资源的分类、开发、共享、应用、创新等活动形成技术优势, 从而实现对企业核心竞争力的培育和挖掘。物业管理企业从事知识管理同样要基于知识管理带来的优势进行考量。

(一) 企业特有的知识和资源是核心竞争力的基础。

在当今的知识经济时代, 企业的核心竞争力主要依赖于企业知识资本的大小, 谁拥有知识谁就拥有未来。

(二) 知识管理有助于企业创新。

知识管理的核心是培养创新能力。在科技发展变化的现代社会中, 起决定作用的是产品的创新性, 也是企业竞争优势的主导因素。知识管理使企业自身创新能力不断增强, 利用最新的信息技术来实现所需信息的获取和传递, 而这正是培育企业核心竞争力所需要的。

(三) 知识管理有助于提高企业的适应性。

企业具有核心竞争力, 意味着企业能形成不易被竞争对手模仿的能力, 不断推出适应市场变化的新业务和形成极强的应变能力。知识管理能使企业按要求对各种资源进行组织, 对突发事件做出迅速有效的反应, 提升参与市场竞争的能力。

物业服务企业推行知识管理, 一是促进高科技技术在物业管理中的应用, 提升所服务物业的档次;二是推动行业人才素质提高, 为企业培训了大批高素质人才;三是提高企业物业服务水平。

三、物业管理行业知识的特点

物业服务企业在日常工作中涉及多方面的知识, 存在着大量交叉学科的知识运用。企业管理人员需要运用管理学、心理学等知识完成日常工作, 如房屋维护、共用设备设施的维修养护、公共绿地的养护和管理, 这些工作涉及建筑结构、房屋修缮、机电设备、工程管线、园林绿化等方面的知识, 专业操作人员要掌握这些知识, 物业管理人员要了解这些知识。物业服务企业还涉及大量的纠纷、投诉, 物业服务人员必须掌握丰富的法律知识, 才能使各方面的合法权益得到保护, 使业主的自治自律和企业的委托管理都纳入法制化轨道。另外, 企业管理人员还需要掌握一定的财务知识、房地产经营、金融保险、公共关系学的知识。总体而言, 物业服务企业进行日常工作和业务发展所涉及的知识内容丰富, 物业服务企业知识管理的知识面很广。物业服务企业的行业特性———劳动密集型企业又使得这些庞杂的知识在实际操作和运用中呈现出传统劳动密集型企业的一些特性, 而这些特性又决定着企业进行知识管理的策略。

(一) 经验知识为主, 专业知识为辅。

物业服务企业的员工入行门槛相对较低, 员工的知识主要是应用型知识, 虽然在服务和经营过程中也涉及一些特殊的专业知识, 但很少涉及创新, 知识来源在于长期的工作积累。

(二) 知识更新速度较慢。

物管行业的服务内容相对单一, 重复性较大, 与此相对的企业经营所需要的知识更新速度较慢, 知识管理的重点应该放在知识的传递与共享。

(三) 知识主要以个体隐性知识为主。

隐性知识是建立在个人经验基础之上的无形知识, 多表现为洞察力、直觉和预感性知识。隐性知识难以编码、度量和表达, 它主要存在于员工的头脑中。隐性知识的外在化对于推动知识螺旋的上升很重要, 因此对于每位员工学习体会隐性知识来处理日常事务极为重要。

(四) 从业人员流动性高, 素质偏低。

由于物业管理行业的入行门槛不高, 从业人员的学历、专业技能要求不高, 相对来说其员工文化素质也就不高。而物业管理的有些岗位对从业者的年龄、身体有限制, 从而使行业内的人员流动性较强, 人员流动会连带存于员工头脑中知识的流失。

四、物业服务企业知识管理的策略思考

(一) 制度上, 制定严格规范的知识管理制度。

首先, 对知识规范管理, 做好物业管理员工知识外在化的工作。通过日志、访谈、会议等方式将老员工头脑中的隐性知识记录下来, 将其进行明晰化的表达, 为知识的转移、共享奠定基础。其次, 由管理人员将外化的知识进行归类、整理、系统化, 使其成为物业公司的操作规范。再次, 将已经显性化和系统化的知识和操作规程在日常工作中运用。最后, 为保障知识共享和知识创新, 建立完备的激励机制。保障关键岗位员工的稳定性, 从而避免知识流失。运用多种激励手段, 将物质奖励 (工资、福利等) 与非物质奖励 (员工参与、知识共享、网上培训等) 相结合, 为企业提供积累知识和信息的共享环境。

(二) 结构上, 建立扁平化的组织结构。

扁平化组织结构利于信息和知识在企业中进行传递、共享, 减少信息失真的情况, 有利于促进组织内部各项经营要素的协调。物业服务企业结构的扁平化主要是减少中层管理人员的数量, 扩大员工的业务知识范围和业务权限。中层管理人员的主要职能是协调员工和部门间的关系, 而网络和信息技术的应用开始逐渐替代了这项功能;另外, 业主或租户需求的灵活性、综合性提出一站式服务要求, 使得物业管理企业信息传递速度加快。同时, 信息传递的环节要尽可能地减少, 快速为业主服务。

(三) 技术上, 建立物业管理企业的知识库。

物业服务企业需要一定的平台和基础来实现对知识的管理, 可以通过建立知识库来完成这项基础性工作。建立企业知识库一方面实现了知识共享、形成知识创新的基础;另一方面还可以避免由于员工流动带来的知识流失。物业服务企业的知识库可以针对常规服务及经营管理所涉及的知识进行分类, 包括设施设备的原始采购资料库、维修资料库、业主和租户的信息档案、竞争对手和合作伙伴的详细资料、物业服务企业经营决策方案库、企业经营典型案例库、物业服务企业内部调研工作成果库等。

(四) 环境上, 建立广泛的“知识联盟”。

物业管理方面的知识 篇3

关键词： 主辅分离 物业管理 发展方向 措施

中图分类号：F293.33文献标识码：A

文章编号：1004-4914(2007)11-247-01

按照国家关于企业主辅分离的指导思想，主辅分离的工作正如火如荼地开展着。随着大 量企业房产移交工作的完成，各项管理工作也摆上了日程。物业管理是住宅小区管理发展的 主要趋势，主辅分离原有房屋管理的滞后性、特殊性严重阻碍了推进。如何实行行之有效的 物业管理模式，如何使主辅分离房屋的管理工作走向正轨，是正在处于变革的房屋管理企业 需要思考的问题。

一、主辅分离房产存在的问题

主辅分离房产是指从国有大中型企业分离出、由房产管理部门接收、实行系统化专业 化管理的房产，实行委托经营、独立建账、独立核算的管理原则。主辅分离房产受历史原因 、管理体制及自身特点的影响，存在诸多问题。

1.接收的房屋设施老化严重，维修力度跟不上，欠账多。主辅分离房产大多建于上世纪80 年代，也有五六十年代的，楼龄相对较长，回报率已出现负值。原产权单位因经济效益差、 房屋长年失修失养，造成本体、公共设施设备老化十分严重，严重的甚至已经不具备再居住 的条件。小区内环境差，私搭乱建现象普遍，垃圾不能及时清理，道路损坏严重，虽然接管 后进行维修可以改善其状况，但是无法从本质上彻底解决，给日后的管理工作带来很大的 困难。

2.房产管理档案不健全，管理混乱，各类资料不完善，给正常的房屋修缮和管理工作 带来困难，特别是各种证件不全，严重阻碍了接管工作的顺利进行。受计划经济体制影响， 房屋无规划、无用地许可、无开竣工报告，有的甚至未验收就进驻使用的现象比比皆是，给 日后的管理造成很大隐患。

主辅分离房产大部分由企业内部自行组建的房管科管理，带有浓厚的福利性，加之管理 人员的自身素质和管理水平有限，无法实行专业、正规的管理。管理工作仍局限于管理与被 管理的关系中，住户对物业管理的服务概念淡薄，接管后在意识上需要一定时间的沟通，加 上企业经济效益低下造成的房产维修欠账，使管理工作处于失控状态。

3.资产庞大，原有房屋管理单位大多隶属于国家各大中型企业，固定资产十分庞大， 分离时如果资产没有得到很好的处理，将给新建立的企业造成很大的负担。物业管理行业属 服务密集型行业，附加值小，盈利率低， 再加上各种原因造成的收费率低，在管理经费无法保证而自身负担沉重的 情况下，将严重阻碍物业管理的进程，降低服务水平，形成发展的恶性循环。

二、主辅分离房产的特点

1.主辅分离房产属于自建自管或委托代管形式，福利性强。

2.主辅分离房产是在国家发展过程中为提高企业综合竞争力提出的，由行政划拨方式转 移的产权和管理关系，政策性强，缺乏市场竞争机制。

3.住户自主意识差，对物业管理缺乏认知。

三、主辅分离后物业管理的发展趋势

基于主辅分离房产的特点，要使其完全实现社会化、专业化、企业化的管理，真正与市 场接轨，融入到市场竞争当中去，必须做好相应的辅助引导工作。

1.确定可行的经营目标，制定良性的经营决策。 初次进入市场竞争的物业管理企业，要想在激烈的市场竞争中生存，在分离后必须要确 定切实可行的、适合自身水平的经营目标。同时经营决策作为企业发展战略的一部分，物业 管理企业必须制订出符合自己与市场现状的发展战略,既有利于日常管理工作的正常运作,又 可提高企业内部管理水平,达到促进企业发展目的的同时，还可以增强企业的竞争能力。

2.加大综合维修、整修力度，实行小区差别管理。对于零散户房产和成型的独立式住 宅小区采用不同的管理方式和手段，实施不同的标准进行收费。零散房多数插建于各种楼房 集中建设的小区内，对小区本身造成了不协调的影响。一旦这类小区实行专业化物业管理， 这部分零散房也顺理成章地进入了管理状态。而且这部分房产的接管不利于小区物业管理的 整体性，要加大其整修力度，整体规划，以便统一管理。

3.加大楼房集中的各类小区的公共设施维修力度和小区环境的整治力度，达到“绿、 静、美、安”，给住户提供一个舒适、清新的生活环境，同时也是提高物业收费律的重要前 提。

4.加强物业知识宣传和引导，培养住户物业管理的意识。主辅分离前的房屋管理长期 享受福利受产权单位不正规的管理，致使住户对房产管理认识较深，对物业管理概念肤浅。 因此接管后的管理工作重点之一就是引导工作，引导住户走出传统管理模式，接受先进的物 业管理。通过日常的管理行为、宣传活动营造物业管理氛围，增强住户物业管理服务意识。 成立小区业主管理委员会，充分发挥管委会的桥梁和纽带作用，同物业管理企业一道共同做 好物业管理工作，体现物业管理的专业与自治管理相结合的优势，让住户真正进入角色，成 为管理的主人。

5.提高管理服务水平。物业管理企业所从事的一切活动要使业主称心、满意，其核心 就是要提供优质服务。在未来的市场中,只有提供 优质服务,物业管理企业才有生机。物业 管理中的服务工作,一是长期性,二是群众性。服务的时间较长,服务对象的范围很宽,遍布各 行各业,分布于各年龄层次各种文化教养水平的男女老少之中。借助社区文化建设推行小区 的物业管理服务。作为物业管理的推行者，自身素质、思想观念及服务水平将影响物业管理 的层次，因此要提高管理队伍的整体素质以应对主辅分离特殊的物业管理。工作的重心更倾 向于服务，推行体能服务、技能服务和智能服务，以形式多样的服务赢得住户的心。

6.做好前期分离的政策洽淡，分离前将原有的各类资产进行合理处置，确保剩余资产 小而精，优良资产不但可以减小企业今后发展的负担，同时可以带来一定的效益。同时要与 原主体单位洽谈好分离的各种政策，同时掌握好国家关于分离改制的各种政策、法规，为分 离后的良性发展奠定基础。

主辅分离房产的物业管理与其他分离行业相比难度更大。但是我们要看到它 的潜在市场，通过提高管理水平塑造服务品牌，走品牌发展战略，以确保物业管理的健康、 快速发展。

(作者单位：太钢（集团）有限公司房产公司 山西太原 030009)

业主物业管理知识 篇4

居住物业：具备居住功能、供人们生活居住的建筑;包括住宅小区、单元住宅楼、公寓、别墅、度假村等;当然也包括与之相配套的共用设施、设备和公共场地。

商业物业：是指各种供商业、服务业使用的建筑场所，包括购物广场、百货、超市、专卖店、酒店、休闲娱乐等场所。

办公物业：从事生产经营的办公场所，可分为传统办公楼、写字楼、智能化办公建筑。

工业物业：是指人类生产活动提供使用空间的房屋，包括轻、重工业厂房和高新技术产业用房、仓库等。

其他物业：飞机场，加油站、车站等。

什么是业主委员会?

业主委员会，是指由物业管理区域内由业主选举出的业主代表组成，通过执行业主大会的决定，代表业主的利益，向社会各方反映业主意愿和要求，并监督和协助物业服务企业或其他管理人履行物业服务合同的业主大会执行机构，不具备独立法人资格。

物业管理的特征：

1、社会化

由自建自管改变为经过招投标的方式交由专业的物业管理服务企业管理。业主有权对物业服务企业进行监督并可选聘新的物业服务企业。

2、专业化

物业服务企业具备一定的资质，从业人员必须具备一定的职业资格。

3、市场化

物业服务企业提供的商品是劳务，方式是等价有偿的，企业实行自主经营，独立核算，自负盈亏，能独立承担民事责任。

最近我看见很多很多“取消物业”的呼声，我认为至少二十年内不可能。物业与业主的矛盾而已激化。人们感受不到物业管理实际上是在服务业主的。加上房地产市场的扩大，房产的属性不单纯是居住，而是“商品”。

物业服务资质分为三级

物业服务企业资质等级分为一、二、三级。

物业服务企业提供服务活动实行行政许可制度：

1、国务院建设主管部门负责一级物业服务企业资质证书的颁发和管理。

2、省、自治区人民政府建设主管部门负责二级物业服务企业资质证书的颁发和管理，直辖市人民政府房地产主管部门负责二级和三级物业服务企业资质证书的颁发和管理。

3、设区的市的人民政府房地产主管部门负责三级物业服务企业资质证书的颁发和管理。

物业管理公司在物业管理中的权利主要有：

(1)根据有关法律法规，结合实际情况，制定小区管理办法;

(2)依照物业管理合同和管理办法对住宅小区实施管理;

(3)依照物业管理合同和有关规定收取管理费用;

(4)有权制止违反规章制度的行为;

(5)有权要求业主委员会协助管理;

(6)有权选聘专营公司(如清洁公司、保安公司等)承担专项管理业务;

物业管理基础知识 篇5

企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

二、业主

（一）概念：1.物业的所有权人；2.持有空置物业的建设单位；3.已办理商

品房预售合同登记且所购房屋已入住使用的单位和个人。

注：物业所有权人要有房管部门发给的《房地产权证》或办理登记的《商品房预售合同》。

（二）业主在物业管理活动中，享有下列权利：

1.按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务；

2.提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；

3.提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议；

4.参加业主大会会议，行使投票权；

5.选举业主委员会委员，并享有被选举权；

6.监督业主委员会的工作；

7.监督物业管理企业履行物业服务合同；

8.对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和

监督权；

9.监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维

修资金）的管理和使用；

10.法律、法规规定的其他权利。

（三）业主在物业管理活动中，履行下列义务：

1.遵守业主公约、业主大会议事规则；

2.遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序

和环境卫生的维护等方面的规章制度；

3.执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；

4.按照国家有关规定交纳专项维修资金；

5.按时交纳物业服务费用；

6.法律、法规规定的其他义务。

三、前期物业管理

（一）在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企

业的，应当签订书面的前期物业服务合同。

（二）建设单位应当在销售物业之前，制定业主临时公约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。

（三）建设单位制定的业主临时公约，不得侵害物业买受人的合法权益。

（四）建设单位应当在物业销售前将业主临时公约向物业买受人明示，并予以说明。

（五）物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守业主临时

公约予以书面承诺。

四、物业管理企业提供服务的内容

（一）建筑物及其附属的共用设施、设备、场地的养护与维修；

（二）绿化、环境卫生管理服务；

（三）安全防范服务；

（四）车辆停放及其场地的管理；

（五）高层楼宇增设的服务项目；

（六）物业档案资料的管理；

（七）业主和使用人委托的其他服务事项。

五、业主公约：

1.是一种公共契约，属于协议、合同性质。是对全体业主承诺，并对全体业主（包括物业使用人）具有约束力，是业主在物业使用、维护和管理等

方面权利、义务的行为守则。

2.业主公约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。业主公

约对全体业主具有约束力。

六、物业的使用和维护

（一）业主、任何单位或个人不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场

地，损害业主的共同利益。

（二）业主、使用人使用房屋不得有下列行为：

1.损坏房屋承重结构，破坏房屋外貌，擅自改变房屋用途；

2.对房屋的内外承重墙、梁、柱、楼板、阳台、天台、屋面等进行违章

凿、拆、搭占等；

3.存放易燃、易爆、剧毒、放射性等危险物品；

4.利用房屋从事危害公共利益和侵害他人正当权益的活动。

注：业主、使用人不按房屋使用说明书使用房屋造成的后果，由其自负。

（三）业主在物业管理区域内禁止下列行为：

1.践踏、占用绿地；

2.损毁树木、园林；

3.占用通道等共用场地；

4.乱抛乱堆垃圾、杂物；

5.发生超出规定标准的噪音；

6.排放有毒、有害等污染环境的物质；

7.在建筑物、构筑物上乱张贴、乱涂写、乱刻画；

8.法律、法规和规章及业主公约禁止的其他行为。

（四）物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时

维修养护，有关业主应当给予配合。

责任人不履行维修养护义务的，经业主大会同意，可以由物业管理企

业维修养护，费用由责任人承担。

（五）对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法

律、法规规定的行为，物业管理企业应当制止，并及时向有关行政管理

部门报告。

有关行政管理部门在接到物业管理企业的报告后，应当依法对违法行

为予以制止或者依法处理。

（六）物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全

事故时，物业管理企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。

物业管理企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。

七、建筑物共有部分的维修责任

按下列规定承担：

（一）毗连部分，由毗连部分的业主共同承担；

（二）建筑物本体共用部分，由该建筑物所有业主共同承担；

（三）物业管理区域内共用设施、设备、场地，由全体业主共同承担；出租物业维修责任的承担，应当在租赁合同中约定。

八、物业服务收费

（一）概念：

是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。

（二）业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。

1.包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者

亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。

2.酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬

金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

3.建设单位与物业买受人签订的买卖合同，应当约定物业管理服务内容、服务标准、收费标准、计费方式及计费起始时间等内容，涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。

（三）物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：

1.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

2.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；

3.物业管理区域清洁卫生费用；

4.物业管理区域绿化养护费用；

5.物业管理区域秩序维护费用；

6.办公费用；

7.物业管理企业固定资产折旧；

8.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

9.经业主同意的其它费用。

10.物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。

（四）物业服务费定价

1.物业管理收费实行政府指导价和市场调节价。

2.政府指导价由省人民政府价格行政主管部门会同建设行政主管部门制定。县级以上人民政府价格行政主管部门可以在政府指导价范围内，结合当地实际情况，确定当地的收费标准。

3.对实施了物业管理的物业，实行物业管理公司统一向住户收取综合性的物业管理服务费。

4.已成立业主委员会的，物业管理服务费的收费标准由物业管理公司与业主委员按政府指导价约定或者由双方协商确定。

5.物业已交付使用尚未成立业主委员会的，物业管理服务的收费标准由物业管理公司在政府指导价范围内提出，报市价格行政主管部门核定。

6.对获得全国城市物业管理优秀住宅小区称号的住宅小区，经与业主或业主委员会协商同意，收费可按规定的指导价上浮30%，获得省称号的住宅小区，可按规定的指导价上浮15%。

(五)公共水、电费分摊

1.住宅大楼内走廊、楼梯、电梯、公共设施的公用水、电费用，由本楼住(用)户合理分摊

2.小区范围的路灯用电费用，由小区的所有住(用)3.高层住宅(含商铺、办公楼)的电梯等公用设备运行的电费，设独立计量表的，由所有使用该电梯和设备的住(用)户合理分摊

(六)物业服务费收缴:

1.业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用；

2.业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。

3.已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。

4.不按约定交付物业管理、维修等分摊费用的，物业管理公司可以催缴、限期交付；逾期仍不交付的，按合同约定加收滞纳金，合同没有约定的，可按每日加收欠交金额千分之一的滞纳金；经催收仍不交付的，可累积计帐，在物业转让时，由房地产交易机构代为扣除；物业管理公司也可以依法向人民法院起诉；

5.物业管理公司向业主、使用人预收物业管理费，经约定，最多预收三个月的费用。

(七)物业管理公司的经费来源

1.主要为管理服务费收入、车辆停放收入、多种经营收入及其他合法收入。

2.物业管理公司在日常管理工作以外，为业主提供专项服务的收费标准由双方约定，报价格行政主管部门备案，其收入用作管理经费。

3.物业管理公司发展多种经营，开展各种有偿和无偿的便民服务，增加经营收入，逐步改善和提高企业的经济效益。

4.物业管理企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。

5.物业管理企业已接受委托实施物业服务并相应收取服务费用的，其他部门和单位不得重复收取性质和内容相同的费用。

物业管理知识大赛方案 篇6

XX物业公司首届物业管理知识竞赛活动方案

（2011年9月）

为提高整体服务质量和技能水平，选拔服务人才，提倡服务创新，鼓励岗位人才，在公司中掀起钻研业务、爱岗敬业的服务意识热潮，公司将举办首届物业管理知识竞赛。具体事项安排如下：

（一）目的：

为进一步提高从业人员的服务技能和业务水平。通过开展知识竞赛，促进业务学习、提高服务技能、培养岗位人才，展现我司服务人员良好的精神面貌、精湛技能，全面提升我司的整体素质。

（二）比赛时间：2011年9月20日（暂定）

（三）比赛地点：四期会所

（四）组委成员： 总裁判长：XX总经理 副总裁判长：XX总经理助理

裁判员：XX经理、四期项目XX经理、经营部XX经理、品质管理部XX经理、人事行政部XX经理

（五）比赛内容：

（1）物业管理服务相关法律法规和标准、规范；

（2）物业管理服务基本业务知识（安防、设施设备管理、建筑工程、客户服务、节能减持等）；

（3）物业管理相关知识（管理学、心理学、社会学、公共关系学等）。

（六）参赛选手

三个项目各安排1队人员参加比赛，每队5名选手。

（七）评判工作

按照知识竞赛组委会确定的评判标准进行评判、以及名次的确定。

（八）奖项设置和奖励办法

团体奖（奖金+证书）：第一名1000元，第二名600元，第三名300元。个人奖（奖金+证书）：最佳表现奖，300元

奖金合计2200元，证书费用合计80元（20元/人*4人），共计费用：2280元。

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XX物业2011年物业管理知识竞赛

（九）场地图

（十）比赛规则和评分标准

竞赛的题型分为必答题、抢答题、冒险题三种。

1、必答题每队必须回答5题，每题为10分，答对加10分，答错不得分，由参赛人员依座位次轮流作答，其他队员不得提示，答题时限为30秒。

2、抢答题为30题，由各队按抢答器自由抢答，队员可互相补充，每题为20分，答对加20分，答错减20分，答案由主持人公布，答题时限为30秒。

3、冒险题共有30题，每队有3次机会在30题中共选择三题回答，题目分值为10分、20分、30分，选择时只报题号即可，答对得相应分值，答错扣相应分值，答案由主持人宣布。每题答题时限为60秒。

4、比赛用的题目事先由品质管理部编制知识竞赛复习资料于9月13日前下发到各项目，原则上比赛的题目均来源于复习资料，只改变提问的方式。题目的内容主要包括：见第（五）项；

5、为了以示公正，各参赛队伍在比赛现场以抽签的形式决定座次，答题的顺序按抽签的结果进行。各类题目用信封装好并封口，待抽签后，主持人宣布比赛正式开始时方可拆开；

6、准备加赛题20题，作为最终比分一样时使用，加赛题每题20分，答对加20分，答错不得分。

（十一）比赛纪律

1、答抢答题时，主持人宣布“请回答”后，方可按抢答器抢答，否则视为无效或取

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XX物业2011年物业管理知识竞赛

消答题资格。

2、答必答题及冒险题时，主持人宣布 “请开始”后，方可站起回答，否则视为无效或取消答题资格。

3、选手回答问题必须站立，答题完应说“答题完毕”，不可再作补充。

4、各参赛队伍必须服从评委及主持的一切评判和指挥，严禁在现场发生争执以及出现影响比赛正常进行的行为，否则将对违纪参赛队伍取消比赛资格和成绩。

5、比赛时，除参赛队队员之间可以代替队员回答和给予提示外，其他人员不准作任何提示，一经发现将取消该题的回答成绩，并对相关观众予以警告，勒令离场。

6、如出现比分一样的情况，则采取加赛的形式，决出优胜者。

7、其它未尽事项由总裁判长作最终裁定。

人事行政部 2011年9月7日

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企业资金管理方面的内控制度创新 篇7

(一) 资金管理水平低, 使用效益差

尽管每个企业都可能制订了资金使用计划和各项费用开支计划, 但多数企业不能做到按计划控制, 导致计划的可操作性差, 有的甚至将计划束之高阁, 计划与实际严重脱节, 使企业的资金管理变得盲目, 影响企业资金的正常周转。

(二) 资金流转的内部控制制度流于形式

以往的管理体系中资金管理功能主要是对资金的事后核算, 是对企业已经发生的生产经营活动中资金的客观反映和监督。随着我国市场经济的发展, 越来越多的企业管理者和决策者希望能及时追踪和分析企业的支出、成本、收益的来源。资金的管理应实现事前计划、事中控制、事后核算流转过程的全面控制。

二、制定资金内部控制所遵循的原则

(一) 合法并符合实际原则

每一个企业都必须依法建立货币资金内部控制。应当根据《公司法》或《企业法》规定的公司或企业的组织架构及其职权分工, 制定货币资金内部控制。因为内部控制是建立在职责分工的基础之上的。分工、授权、审批、制衡等内部控制的基本方法都与企业的组织架构及其职责分工密切相关。任何企业在建立货币资金的内部控制, 设计控制方法、措施、途径和手段等方面, 都必须在《公司法》或《企业法》规定的公司或企业的组织架构及其职权分工的框架内进行, 不得违反这些法律的规定。

(二) 成本效益原则

成本效益原则是人类活动应当遵循的基本原则, 它要求人类的每一项活动都应当是效益大于成本的, 企业建立内部控制也应当遵循此项原则。企业设立的每一项控制措施, 都应当是控制效益大于控制成本的, 否则, 即使该项控制措施有一定的作用, 也不值得设置。所以, 企业的内部控制制度并非越完整越好;规模过大的内部控制, 会使企业得不偿失, 是要不得的。值得注意的是, 内部控制成本和控制效益往往是很难衡量的, 企业设置内部控制措施时, 应当非常谨慎地进行判断。

(三) 不兼容职务相分离的原则

所谓不兼容职务, 是指如果集中于一个人或岗位办理, 会增加错误与舞弊发生的机会, 或增加掩盖错误与舞弊的可能性的两项或两项以上的职务。因此, 为了有效地防止、发现和纠正错误与舞弊, 企业的所有不兼容职务原则上都应当分别由不同的人员或工作岗位来执行, 这是能够形成相互制衡的控制机制的重要基础。可以说, 离开了不兼容职务相分离这一基础, 现代内部控制就难以建立和有效运行。

三、建立完善的货币资金内部控制体系

1、健全货币资金完整性控制, 其范围包括各种收入及支出业务, 具体地说, 企业发生的各项货币资金收支业务, 是否均已按规定记入有关账户。发票、收据控制。利用发票、收据编号的连续性, 核对收到的货币资金与发票收据金额是否一致, 以确保收到的货币资金全部入账。

2、健全货币资金安全性控制。账实盘点控制。通过定期或不定期对货币资金进行盘点, 以确保企业资产安全。岗位分离控制, 不相容的岗位由不同的人负责, 以达到相互牵制、相互监督的作用。

3、健全货币资金合法性控制, 是指货币资金收支业务是否合法的内部控制制度。一般都采用加大内部审计监督检查力度的方法。对业务量少、单笔金额小的单位, 记账凭证可由一人复核;对业务量大、单笔金额大的单位, 记账凭证应由两人复核, 即增设复核会计。还可以实行严格的授权审批制度, 重点控制大金额货币资金支付。另外, 还可利用政府机关、社会力量对企业进行审计、监督、检查。

4、健全货币资金效益性控制。它是通过运用各种筹资、投资手段, 合理而有效益地持有货币资金的控制性方法。货币资金效益性控制方法是制定货币资金收支中、长期计划。如在合理猜测一定时期货币资金存量的情况下, 可通过实施一些推延货币资金支付的采购政策和加速货币回笼的销售政策;还可以通过加快采购货币资金支付的采购政策, 可降低采购成本、推行一定的赊销政策, 可提高售价或扩大销量或参与各种投资, 以降低货币资金的储存量。为实现以上目的, 在进行筹资、投资决策时, 对各种方案进行综合分析, 并要求对备选方案进行可行性研究。货币资金效益性控制涉及企业的整个经营活动, 由于企业实际情况千差万别, 效益性控制方法应与其经营实际紧密联系。

5、强化财务监督, 进一步加强资金周转各环节的可控性。企业要树立“钱流到哪里, 管理、监控就紧跟到哪里”的观念, 将现金流量管理贯穿于企业管理的各个环节, 高度重视企业的支付风险和资产流动性风险。严把现金流量的出入关口, 对经营活动、投资活动和筹资活动各个环节产生的现金流量进行严格管理。监控的重点包括:资金收入方面应收款项是否应收未收或缓收, 处置资产的审批及款项收回等, 当期的实际资金收入与预算收入差异及原因;资金支付方面应付款项是否存在支付风险, 大额资金的立项、审批、支付是否合规, 当期的实际资金支出与预算是否存在差异。

通过这些内控制度的建设, 才能加强相互制约和监督, 才能提高会计核算的工作质量, 才能防止和避免生产经营中的偏差及制止营私舞弊行为。对企业来说, 建立健全货币资金内部控制制度是一个渐进的过程, 根据情况的变化和出现的问题, 对相应的内部控制制度作出及时修正或建立新的内部控制制度, 只有不断进行内部控制自我评价和改进, 才能建立起行之有效的货币资金内部控制体系。

参考文献

[1]、陈巧陈亚楠:公司治理结构的完善和内部审计的发展[J].华北电力大学学报 (社会科学版) , 2004 (01)

物业管理员理论知识试卷 篇8

一、单项选择

1．物业不仅有价值，而且具有使用或观赏价值，这体现了物业的（B）《基础》P2

A、固定性

B、高值性

C、耐久性

D、多样性

2．物业管理企业对不属于自己管辖范围的问题（A）《员》P P5-9 A、也要给住用人以满意的答复

B、不必作出答复

C、必须彻底解决

D、应及时向上级报告

3．物业管理企业接到报修后立即行动，马上修好，这对物业管理企业（D）的影响是非常明显的。? A、经济效益

B、知名度

C、规模

D、信誉

4．当主用人因特殊原因希望花钱买方便时，物业管理企业应创造条件满足其要求，提供（B）《基础》P6 A、一般性服务

B、特约性服务

C、公共性服务

D、公共代办性服务

5．物业管理企业内部的权利与职责要非常明确，才能做到人人有事做，事事有人管，这体现了（B）《基础》P7-9 A、业主至上原则

B、权责分明原则 C、产权、经营权分离原则

D、公平竞争原则

6．物业管理公司服务部的主要职能有（A）《基础》P20-21 A、依法建立各类服务网点

B、扩大租赁业务

C、负责管理区域的环境卫生

D、负责管理区域内的房屋修缮

7．物业管理公司的（A）是负责物业维修及设备运行的技术管理部门。《基础》P20-21 A、工程部

B、管理部

C、产业部

D、租赁部

8、业主直接参与物业管理区域的物业管理，这种自治管理是通过（A）实现的。《基础》P25.P27 A、业主大会

B、业主代表大会

C、业主大会或业主代表大会

D、物业管理公司

9．业主大会作出的决定，要有全体业主的（B）通过方可有效。《基础》P28 A、1/3以上

B、半数以上

C、2/3以上

D、全部

10．（C）不是业主大会或业主代表大会的职责。《基础》P28 A、选举业主委员会委员

B、罢免业主委员会委员 C、修改业主委员会章程

D、选聘或解聘物业管理公司

11．业主委员会为取得社会团体法人资格，需要（C）部门提交有关资料。《基础》P121(一)－

2、P132 A、工伤

B、公安

C、房管

D、城建 12．住宅小区物业管理的主要对象是（B）《基础》P8服务第一原则 A、房屋

B、业主

C、设备

D、环境

13．（A）是最容易被管理者控制的因素、住宅小区构成中最重要的因素。? A、人为环境

B、地理环境

C、自然环境

D、社会环境

14．物业开发商可以通过与物业管理公司签订（B），委托其介入物业的前期管理和销售工作。? A、托管合同

B、临时委托合同

C、永久性合作协议

D、合作备忘录

15．住宅小区物业管理公司生存与发展的关键性问题是（C）。《基础》P8服务第一原则 A、创造最大的经济效益

B、减少漏交管理费的现象 C、使住宅小区居民满意

D、协调好业主之间的关系

16.业主公约签定的条件是小区入住率达(？)以上,以入住业主中持有产权（）以上。A、30% 30% B、30% 50%

C、50% 50% D、50% 80% 17．建设部对小区物业管理服务质量的具体要求有（C）。《基础》P47 A、房屋完好率达98%以上

B、居民满意率达90%以上

C、房屋零修及时率达100% D、新建小区公共绿地人均3平方米以上 18．与物业管理公司签定写字楼物业管理合同的是（A）。《基础》P66 A、大厦业主委员会

B、大厦承租人

C、大厦产权人

D、大厦投资人 19．写字楼商务中心服务保障的前提条件是（D）。《基础》P66 A、物业的保值增值

B、物业的出租率 C、资金的良性循环

D、设备的正常使用和保养 20．写字楼的客户服务主要指（C）《基础》P67 A、硬件服务 B、软件服务 C、前台服务

D、保洁服务

21．市级购物中心的建筑规模一般都在（D）平方米以上。《基础》P77 A、1-3万

B、1-5万

C、1-10万

D、3-10万

22．大型车场、小件批发市场、电子工业供应市场属于（A）商业场所。《基础》P76 A、敞开型

B、封闭型

C、多用型

D、综合型 23．商场具有（A），才会吸引更多的顾客。《基础》P77-78 A、自己鲜明的特色

B、强大的经济实力

C、潜在的无形资产

D、大面积的停车场

24．现在我国大型商厦一般是每（D）平方米的地上建筑面积设置一个停车位。《基础》P78 A、10-100 B、50-100

C、100-200 D、200-500 25．物业管理区域的标志牌、路灯、垃圾桶等属于（B）环境小品。? A、装饰性

B、功能性

C、分隔性

D、人文性

26．在物业的接管验收中，物业管理企业与开发企业之间的关系（D）。《基础》P132-133 A、利益关系

B、责任公司

C、供需关系

D、监管关系 27．（C）是选择物业管理企业时要考虑的主要因素。? A、收费低廉

B、规模较大

C、社会信誉

D、历史长久

28．物业管理招标是由（C）负责，通过竞争择优选聘物业管理企业的一种方法。P? A、物业开发商 B、业主

C、物业开发商和业主

D、房地产管理部门 29．一个有序的物业管理资料库是一个完整的（B）。? A、树型图

B、菱形图

C、矩形图

D、环行图

30．在管理档案的各个环节中，（B）的重点是去伪存真，留下物业管理有用的资料。《员》P21 A、收集

B、整理

C、归档

D、利用 31．计划按性质分类有（A）《员》P15 A、生产、学习、科研等

B、国家、单位、部门等 C、综合、专题、项目等

D、条文式、表格式、综合式 32物业管理劳动成本为（C）? A、有形成本

B、无形成本

C、固定成本

D、有形成本和无形成本

33．物业管理企业作为独立的自负盈亏的经济实体，也应获得一定的利润。其利润率暂由（D）来确定。《基础》P147 A、业主委员会 B、物业管理公司

C、政府房管部门

D、政府物价部门

34．房屋共用部位维修基金是指专项用于房屋共用部位（D）的基金。《基础》P148第一条 A、日常保养

B、日常维修

C、所有维修

D、大修理 35屋面工程维修养护的中心内容是（C）。《员》P77 A、防水层的养护

B、二次装修管理

C、杜绝不合理负荷D、避免虫害 36．在房屋计划养护工作中，要求外墙每（B）彻底检修一次。《员》P80 A、3年

B、5年

C、10年

D、15年 37．房屋维修管理的基本原则是（B）。《员》P80 A、经济合理原则

B、区别对待原则

C、有偿服务原则

D、服务原则

38．新建房屋在保修期内由施工单位负责，室外上下水和道路的保修期为（C）。《员》P36 A、半年

B、一年

C、两年

D、三年

39．服务指标要求月走访查访率（B）以上。《员》P80 A、30％

B、50％

C、60％

D、80％

40．根据房屋结构、装修和设备等组成部分的完损程度，房屋的完损等级可分为（?）。A、两类

B、三类

C、四类

D、五类

41．个别分项有轻微损坏，经过小修就能修复的房屋属于（B）。? A、一般损坏房

B、基础完好房

C、完好房

D、严重损坏房 42．小修工程的综合平均费用为所管房屋现时总造价的（?）。A、1%以下

B、3%以下

C、5%以下

D、10%以下 43．经过翻修重建的房屋必须达到（D）的标准。? A、完好房

B、70%完好房

C、基本完好房

D、基本完好房或完好房

44．房屋修缮设计必须以（C）为依据，并充分听取业主和使用人的意见，使方案更加合理、可行。《基础》P50-55 A、挡案资料

B、现行法规

C、房屋勘察坚定

D、房屋完损等级

45．设备操作人员和设备维修人员按计划进行的保养维修工作是（A）。《基础》P50-55 A、日常保养

B、一级保养

C、二级保养

D、三级保养 46．房屋附属设备维修的中修工程，更换率一般在（?）。A、10%-30% B、5%-10% C、5%以下

D、30%以上

47．依据国家和地方法规的规定，建设部（?）发布了《城市房屋修缮管理规定》，这是房屋修缮管理的指导性文件。

A、1991年

B、1995年

C、1998年

D、2000年

48．程控交换机房环境保持在最佳条件下，最佳室温是（B）度。《员》P102 A、10-20

B、20-25

C、20-40

D、20-50 49程控交换机房的温度和湿度应严格控制在极限条件之内，极限相对湿度应控制在（C）范围之内。《员》P102 A、10%-50% B、20%-50% C、20%-80% D、50%-100% 50．在建筑物防雷等级划分中，（?）建筑物是指存在大量易燃物品的房屋，或具有重要政治意义的民用建筑物。

A、一类

B、二类

C、三类

D、四类

51．为防止雷击时产生跨步电压，避雷接地装置与道路及建筑物的主要入口距离不得小于（B）。A、半米

B、1米

C、2米

D、3米

? 52．电梯运行管理中发生任何故障时首先要（D）。《员》P119 A、切断电源

B、查清原因

C、及时修复

D、救护乘客出梯

53．我国给排水设计规范规定，生活热水当无软化水设施时，出水温度不得高于（B）度。? A、50

B、55

C、60

D、65 54．物业管理区域内动用明火作业的签批和现场监护工作由（D）负责。《员》P157 A、保安部主管

B、工程部主管

C、义务消防员

D、专业消防管理人员 55（B）灭火器不适扑灭带电物质的火灾。《员》P129 A、二氧化碳

B、泡沫

C、干粉

D、所有

56生活引用水二次供水的水质检测每（A）一次。《员》P147 A、半年

B、一年

C、二年

D、三年

57．防治物业环境固体废弃物污染的重点是对（C）《员》P148 A、商业垃圾的处理

B、工业垃圾的处理C、生活垃圾的管理

D、公共厕所的管理 58．我国有《城市区域环境噪声标准》规定，一般居住区和文教区的昼夜噪声标准分别是（C）分贝。《员》P154 A、65.66

B、55.45

C、50.40

D、40.30 59．物业管理公司应及时清运管理区域内的各种垃圾，一般要求垃圾收集后（B）清楚。A、当时

B、当日

C、隔日

D、三日内

《基础》P49 60．在绿化系统中，（A）范围最广，面积最大，是城市绿化中最重要的部分，基本上属于房管部门或物业管理公司管辖。《员》P167 A、公共绿地

B、街头道路绿地

C、居住区绿地

D、绿化环带 61．在工业厂房外墙或屋顶设置企业标志和广告，应（C）。《基础》P91 A、经厂长办公会同意

B、经职工代表大会批准 C、事先向管理者申请

D、事先经工商部门批准

61．工业区内各企业、车间应按照楼层的承受负荷要求放置设备和货物，不按要求造成的损失有（A）《基础》P92 A、责任企业负责

B、物业管理公司负责

C、由双方负责

D、施工单位负责 62．在物业管理法律关系中（B）法律关系占大多数。《基础》P113 A、刑事

B、民事

C、人事

D、行政

63．民事法律关系的主要特点不包括（D）。《基础》P113 A、主体法律地位平等

B、大多由当事人自愿设立

C、当事人权利义务等

D、主体之间有

64．法律规范的表达方式必须有一个严谨的逻辑结构，假定、处理、制裁在法学上称之为法律规范3要素。其中（B）是物业管理法律规范的核心。《基础》P115 A、假定

B、处理

C、制裁

D、处理和制裁 65．民事责任主要表现为一种（A）《基础》P117 A、财产责任

B、侵害责任

C、财务纠纷

D、财务归属

66为了规范物业管理活动，维护（D）的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，指定《物业管理条例》《基础》P130 A、业主

B、开发商

C、物业管理企业

D、业主和物业管理企业

67．物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照（C），对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。《基础》P130.P2 A、物业管理条理的规定B、法律规范的规定C、物业服务合同约定D、业主大会的决定 68国家提倡业主通过公开，公平，公正的（A）选择物业管理企业。《基础》P130 A、市场竞争机制

B、民主法制机制

C、法律法规意识

D、开拓创新意识 69．业主大会应当（C）物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。A、代表

B、维护

C、代表和维护

D、监督和指导《基础》P143 70．召开业主大会会议，应当于会议召开前（C）日以前通知全体业主。《基础》P144 A、3

B、7

C、15

D、30 71．业主委员会是业主大会的（C）《基础》P30.P131 A、权利机构

B、管理机构

C、执行机构

D、附属机构

72．在业主。业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的（B）。《基础》P37.P132 A、业主公约

B、物业服务合同 C、前期物业服务协议

D、物业管理各项规章制度 73．建设单位应当在销售物业之前，制定（B），有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。《基础》P132 A、业主公约

B、业主临时公约

C、前期物业服务协议

D、物业管理各项规章制度 74．建设单位与物业买受人签定买卖合同应当包含（D）。《基础》P133 A、业主公约B物业管理各项规章制度C业主大会议事规则D前期物业服务合同约定的内容 75．建设单位应当按照（D）在物业管理区域内配属必要的物业管理用房。《基础》P133 A、协议

B、合同

C、协调

D、规定

76（B）应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。《基础》P133 A、施工单位

B、建设单位

C、物业管理企业

D、业主委员会 77．国家对从事物业管理活动的企业实行（A）制度。《基础》P23 A、资质管理

B、合格证书

C、职业资格证书

D、自制管理

78物业委员会应当与（C）选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同。

A、业主

B、业主委员会

C、业主大会

D、建设单位

《基础》《员》P31.P145 79．物业管理用房的所有权依法属于（A）《基础》P133 A、业主

B、业主委员会

C、开发建设单位

D、物业管理企业

80．物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的 原则，区别不同物业的性质和特点，由（C）按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的 物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。《基础》P9.P147.P134 A、业主

B、物业管理企业

C、物业和物业管理企业

D、物价管理部门

二、判断题

81、物业管理企业对选聘的专业服务企业可以试行承包责任制。（对）《基础》P9 82、业主委员会不仅有权监督物业管理企业的工作，而且在必要是有权依法撤换物业管理企业。（对）《基础》P31 83．商业场所不仅包括各类商店，而且也包括服务企业、娱乐场所和银行等。（对）《基础》P76 84．搞好工业区的环境卫生工作，工厂区职工负主要责任，物业管理公司要密切配合。（错）《基础》P94 85．竣工验收是由政府建设行政单位负责，开发商和物业管理企业共同组织综合验收小组进行。（错）《基础》P7 86．房屋修缮工程质量分为“合格”和“优良”两个等级，评定时各项工程均应达到规定的标准。（错）？

87．运行电梯发生故障时，保养单位的专业人员负责抢修和电梯设备的大修更新。（错）《员》P100 88．在集中式生活用水供应系统中，许多设备均属于压力容器，对其安装与维修，应由物业管理公司的技术人员进行。（错）？

89车辆入库后，车内贵重物品丢失由物业管理公司负责。（错）《员》P142 90广告的经济功能式：沟通产需，推动产生，指导消费。（错）？