丹阳市拆迁政策

丹阳市拆迁政策（精选7篇）

丹阳市拆迁政策 篇1

拆迁补偿标准

城市房屋拆迁是指城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁并对被拆迁人进行补偿安置的一系列行为。2010年1月29日，国务院法制办《国有土地上房屋征收与补偿条例(征求意见稿)》向公众征求意见，但至目前仍未出台，国家拆迁管理政策仍然按2001年11月1日开始施行的 《城市房屋拆迁管理条例》(国务院第305号令)执行。

(一)房屋补偿：

根据《条例》规定，拆迁补偿的方式分为货币补偿和房屋产权调换两种方式。货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价确定。实行房屋产权调换的，拆迁人与被拆迁人根据评估确定的结果，计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结清产权调换的差价。以价值量上来衡量，产权调换与货币补偿是等价的，产权调换实质上是按等价交换的原则进行的。

(二)装饰装修补偿：

根据建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》(建住房〔2003〕234号)规定：被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额，由拆迁人和被拆迁人协商确定，协商不成的，可以委托评估确定。

(三)搬迁补助、临时安置补助、停产停业补偿及其他附属设施补偿：

参照《岳阳市城市房屋拆迁搬迁补助费、临时安置补助费、停产停业补偿费及其他附属设施补偿费标准》(岳市价〔2004〕11号)文件规定执行。

拆迁基本程序

根据国务院 《城市房屋拆迁管理条例》、《湖南省实施<城市房屋拆迁管理条例>办法》及《岳阳市城市房屋拆迁管理实施细则》的相关规定，拆迁人实施房屋拆迁，按以下基本程序进行：

1、办理《房屋拆迁许可证》，发布拆迁公告；

2、进行分类评估，确定房地产市场评估价格；

3、拆迁协商，签订补偿协议；

4、支付拆迁补偿款，督促搬迁；

5、组织房屋拆除，办理被拆迁房屋产权注销等相关手续。

6、资料归档。

拆迁纠纷处理

根据 《湖南省岳阳市中级人民法院关于对集体土地征收、国有土地上房屋拆迁及强腾、强拆行政案件依法立案、审理和执行的指导意见(试行)》相关规定，拆迁人与被拆迁人或者房屋承租人签订拆迁补偿安置协议后，被拆迁人或者房屋承租人在协议约定的搬迁期限内拒绝搬迁，拆迁人根据《城市房屋拆迁管理条例》第十五条之规定向人民法院提起行政诉讼的，人民法院不作行政诉讼案件受理。拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，根据 《城市房屋拆迁管理条例》第十六之规定，当事人应当先向房屋拆迁管理部门申请裁决。当事人未经裁决而直接向人民法院提起行政诉讼的，人民法院不予受理。根据建设部《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》(建住房〔2003〕252号)规定，拆迁裁决应当按下列程序进行。

1、向拆迁有关当事人送达房屋拆迁裁决申请书副本及答辩通知书，告知其权利；

2、审核相关资料、程序的合法性；

3、组织当事人调解；

4、核实补偿安置标准；

5、作出书面裁决。

被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，由市、县人民政府责成有关部门行政强制拆迁，或者由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁。

拆迁优惠政策

根据财政部、国家税务总局《关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知》(财税〔2005〕45号)规定：

1、对被拆迁人按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定的标准取得的拆迁补偿款，免征个人所得税。

丹阳市拆迁政策 篇2

一、“类居民”的提出

近年来, 随着经济的深入发展, 城市化水平不断提高, 大量的外来人口涌入城市, 成为城市建设大军中的一员。随着这种趋势的不断加剧, 外来人口向城市的流动呈现出家庭化的趋势。部分人背井离乡, 通过自己的辛勤劳动, 在城市里买房定居。但是, 由于城市房价太高无力负担, 加之他们并未完全摆脱原来的生活方式, 所以大多数人的房子都是通过私下交易的方式, 从城郊或是城中村的农民手中购买的自建房。不过总的说来, 他们已经习惯了城市生活, 并从心理上认为自己已是城市的居民, 理应享受居民的待遇。可是在我国城乡二元体制的影响下, 这部分群体却并未被城市所接纳, 他们没有当地户口, 没能享受到当地居民的待遇, 因而成了一个特殊的群体。这一群体与流动人口相比, 其生活和工作的地点没有太大的流动性;与城市居民相比, 他们除了因为体制原因未能享受到城市居民的待遇外, 其工作以及生活等已与城市居民没有太大差别, 甚至可以说他们是一个似居民而又非居民的群体。“类居民”也就由此诞生。

从上述情况来看, 可将“类居民”定义为在城市定居且拥有自建房, 但没有当地户口, 因而未能享受当地市民待遇的这一类群体。

二、“类居民”在拆迁安置过程中遇到的问题

根据上述定义, 不难发现“类居民”所购买的房屋是自建房, 就我国现行的法律法规来看, 只有拥有农村户口且拥有宅基地的人才可以修建自建房, 因此这部分人群的房屋都是通过私下交易的方式, 从村民手中购买村民在自己宅基地上修建的房屋或直接购买宅基地使用权自己建房。但是, 由于现阶段我国对于宅基地的相关法律法规尚不完善, 这使得“类居民”在拆迁安置过程中必然面临诸多问题。本文将以贵阳市A片区的改造为例, 对“类居民”在拆迁安置中所存在的问题进行阐述。

贵阳市A片区位于贵阳市西北侧, 地处白云区、金阳新区、高新沙文园区的结合部, 属于城市郊区。现在由于历史和管理体制等原因, 该片区规划管理无序, 布局结构混乱, 基础设施缺失, 极大地降低了本地居民的生活质量, 影响了城市的整体面貌, 因而政府准备对A片区进行改造。但另一方面, 由于A片区地处城郊, 交通便利, 生活成本以及房屋价格较低, 因而有许多“类居民”定居于此。据A片区所在的区政府统计, A片区的“类居民”共计2856户, 10045人。但从目前有关征地拆迁的措施来看, 其并没有涉及此类群体的拆迁安置措施, 因而使“类居民”的拆迁安置工作呈现出了一系列的问题。

1. 房屋产权认定不清晰

由于“类居民”所购住房为农村宅基地的自建房, 根据我国相关法律规定, “农村和城市郊区的土地, 除由法律规定属于国家所有的以外, 属于农村集体所有;宅基地和自留地、自留山, 也属于集体所有”。因而, 宅基地不得私自转让他人, 因而当地政府将其视为非法建筑。但是随着人民公社的解体, 原来所谓的“集体”已没有一个真正的实体, 这使得在宅基地的所有权的处理上存在着漏洞, 因此关于宅基地能否转让的问题出现争议。加之当初在建房之时A片区的政府并没有告知他们不能在此建房, 而建好之后也并未采取相关措施, 应作为历史遗留问题看待, 政府应该尊重他们对自己所建房屋的产权。因而导致了政府与“类居民”在房屋产权的认定上产生了分歧。

2. 政府对房屋拆迁政策宣传不到位

A片区所在的政府在拆迁之前, 没有对房屋拆迁政策进行有效的宣传, 使得大部分“类居民”不了解A片区房屋拆迁的政策、程序, 导致该群体认为拆迁安置工作不透明。

3. 房屋拆迁补偿安置标准不一致、不公平

A片区在房屋拆迁补偿方面, 对于当地居民, 其房屋拆迁补偿方式主要有产权调换和货币化补偿。其具体政策是房屋面积在240m2/户之内的, 按“征一还一”原则安置。超出的部分按货币化补偿。而货币化补偿则根据房屋的具体情况定为每平方1200到1800元不等。同时, 对当地居民还有房屋搬家费以及临时安置费等补偿费用。而对于“类居民”的拆迁补偿方式只有货币化补偿, 且仅为每平方899元的补偿价格, 也没有其他任何安置费用。像这样在拆迁安置过程中将“类居民”和当地居民区别对待, 不仅会引发“类居民”们的不满, 甚至可能会激发社会矛盾。

4. 存在暴力拆迁行为

在拆迁过程中, 拆迁人员工作方法简单粗暴, 在未达成拆迁协议之前, 拆迁人员利用“类居民”对拆迁政策不了解, 对其进行威胁恐吓, 甚至采取毁路断电等办法逼迫他们搬迁。

5. 未考虑“类居民”房屋拆迁以后的安置问题

就我国现行的拆迁安置政策而言, 对“类居民”的拆迁安置还处于空白状态, 加之“类居民”身份和地位处于一个尴尬的境地, 因而在安置工作中并未涉及到对这一群体的安置, 除了拆迁补偿之外, 便没有其他安置费用以及相应的安置措施。于是他们要么就到别处寻求栖息之地, 要么就离开自己已选择的定居之地去别处谋生, 可不论他们怎样选择, 都会给城市的发展带来不利的影响。

三、对策及建议

首先, 加快城乡一体化建设, 改变城乡二元结构。“类居民”问题产生的根源是由于城乡二元体制的存在, 导致其未被纳入城市居民的范畴, 因而难免其在拆迁安置过程中受到不一样的待遇。随着二元结构的瓦解, “类居民”的尴尬身份与地位也就与当地居民无异, 其现在面临的拆迁安置问题便能得到很好的解决, 因而加快城乡一体化建设, 能使该问题得到根本解决。

其次, 完善集体土地所有制度, 加强对土地的管理。必须对“集体”做出明确界定, 这样才能明确土地的所有权以及使用权的归属, 以减少有关房屋产权问题的争议。

同时, 对拆迁房屋进行市场评估, 制定统一的拆迁补偿标准。关于集体土地房屋拆迁, 就目前而言我国缺少完善的法律法规对其进行规范, 所以造成了拆迁补偿安置标准不一致, 进而造成了“类居民”与当地居民的拆迁补偿存在较大差异, 使得其利益受到损害。为此应引入拥有资质的房地产评估机构对房屋进行估价, 并根据估价来制定统一的拆迁补偿标准, 以减少“类居民”的损失, 从而消除由拆迁补偿不公而导致的社会问题, 利于社会和谐。

第三, 及时发布拆迁公告, 加强对拆迁政策的宣传, 规范拆迁行为。征地方案通过后, 当地政府应该及时在征地范围内发布拆迁公告。公告内容应包括征地的用途、面积以及拆迁补偿标准、人员安置办法等, 使拆迁的各项政策措施得以公开、透明, 并在片区内进行宣传, 以使被拆迁人能够了解。同时, 建立健全拆迁安置机制, 对拆迁工作人员的暴力拆迁行为进行监督, 规范拆迁行为, 杜绝暴力拆迁。

最后, 出台安置措施, 对“类居民”进行合理安置。就目前而言, 我国还没有有关“类居民”的安置措施。可是“类居民”作为一个新的特殊群体, 其工作生活已融入城市之中, 为城市的发展建设做出了巨大贡献, 在拆迁安置过程中必须考虑对他们的安置。政府不仅通过筹建廉租房, 为他们提供长期住房, 还可以利用现有的住房资源, 完善房屋租赁市场以及启用二手房市场等多种方式来对“类居民”进行安置。

总之, “类居民”的拆迁安置是拆迁安置工作中出现的一个新问题, 涉及到经济、政治以及社会体制等多个方面, 如若处理不好, 将在很大程度上影响社会发展。因此要想在新形势下解决好这一问题, 就必须始终坚持以科学发展观统筹城乡发展, 不断创新, 才能促进城市化进程的稳步发展, 维护社会稳定, 才能实现跨越发展。

摘要：随着人口流动的加快, 大量的外来人口涌入城市, 其中部分外来人口在城郊附近通过私下交易的方式, 在当地购买宅基地建房定居。但就目前而言, 我国对农村集体土地的管理体制还存在诸多不完善之处, 加之这部分人也没有当地的户口, 因而在房屋面临拆迁时, 出现了一系列的问题。因此, 要解决好此类拆迁安置中出现的问题, 必须对这类群体在拆迁安置中所遇到的具体问题进行分析, 并在此基础上, 通过完善体制、健全土地所有制等措施加以解决。

关键词：类居民,拆迁,安置

参考文献

[1]崔明明.北京市城乡结合部城中村改造问题探究[J].农业经济, 2012 (05) .

[2]刘成.浅析土地征用中房屋拆迁问题[J].铜业工程, 2009 (04) .

[3]蔡元元.城市郊区农村房屋拆迁纠纷现状及思考——以石家庄市裕华区为例[J].社会发展, 2012 (07) .

浅析近年来南京市征地拆迁政策 篇3

【关键词】征收土地；失地农民；社会保障

一、相关背景资料

“十一五”期间，国家为了加快城市化进程，拉动内需，众多“重点项目”、“重点工程”纷纷开建，征收农民土地已成为建设过程中必要且重要的环节，征地环节中涉及的人数广泛，引起的社会问题众多，失地农民的社会保障能否做好是影响社会是否和谐的关键因素。庞大的土地收储面积造成了大量农民失去了赖以生存的生产生活资料，保障被征地拆迁农民的生活和就业关系到能否维护社会的稳定和谐。

二、国外征地相关政策

农村集体土地上的征地补偿是我国社会主义道路建设上独特的风景。而世界上绝大多数国家的征地补偿都是建立在土地私有的基础上的。在征地中，对被征地人的权益保障往往是征地的核心。国外在土地征收大都规定了严格的程序和条件，对“公共利益”的认定也与我国有所差别。许多经济发达的国家，如美国，加拿大，日本等，均是站在被征地者的角度进行土地征用补偿，对由于征地造成的当前和未来的以及相关的利益损失进行相当于被征用土地的市场价格的赔偿，还有的国家对于原业主不做迁移的地上物，以及对相关和相邻业主造成的经济上、使用上、就业上的损害的，也都在补偿范围之列；如果业主希望自己迁移地上物，则迁移费也属于补偿之列。

国外土地征用范围包括：第一是土地征用费，相当于征用土地的价值，是土地所有权的经济实现；第二是土地补偿额，是对因征地而造成的经济及其他损失的补偿。此外，补偿方式也是多样化的，市场经济条件下，财产及其经济损失可以用金钱的尺度评价，但考虑到目前现金补偿在土地评估技术不足和低价上涨的情况下，若被征地者所得到的补偿费无法维持原来的生活水平，各国也制定了一些补偿方式以弥补资金补偿的不足。

三、我国相关征地法律政策分析

我国现行的土地征用制度是以《宪法》为基础，以《土地法》及有关条例为中心的法律体系。国家具有征收权，自然人和法人必须服从，带有强制性。由于我国长期实行“重城轻农”的政策导致我国农村社会政策体系不仅在实践中表现出碎片化和边缘化的特征，并在学理研究中游离于主流研究之外。而2007年颁布的《物权法》中，国有建设用地使用权受到了重视，农村集体土地仍然出处相对忽视的位置。

在我国，农村的社会政策一直是一种特惠制而非普惠制的政策体系。随着经济全球化和中国社会的快速转型，中国社会的“三农问题”（农村、农业、农民）已发展演变为“新三农问题”（农民工、失地农民、农业村落终结）。将“老三农问题”和“新三农问题”结合起来解决，为农村人口提供户籍、住房、教育、就业、劳保、医疗等诸多方面政策，打破和消除城乡二元结构，已日趋成为国家关注的重点。

“新三农问题”中的失地农民、农业村落终结均是由征收土地造成的。土地是不可再生资源，具有保障功能、发展功能、增值功能，是人类赖以生存最基本也是最重要的资源，土地更是农民生活、就业、养老的保障。农民失去土地时，同时失去也是关系生存的一系列基本权益。近年来，我国大力推进城市化进程，大力发展“重点项目”、“重点工程”，而发展的条件就是征收农民的土地，造成大量农民失去了生活的保障—土地。失地农民的生活、就业问题一直是很严重，急需解决。失地农民随着“身份”的改变也丧失了部分民主权利。失地农民的保障问题不解决社会就难以稳定、和谐的发展，经过改革开放30年的认识深化，我国社会的政策理念已经从改革开放以前的平均主义，经过差别主义回归到社会政策的本义，即非单向度地追求公平，而是追求发展与公平的一致性和有助于实现公平的发展。但在这一过程中，我国农村社会保障政策却始终是城乡二元格局中的弱势者。近年来，南京市委、市政府将提高被征地农民社会保障水平作为一项重大民生工程，进一步加强征地补偿安置工作的管理，维护被征地农民的合法权益，实现被征地人员“老有所养、病有所医、失有所助”。

其中，再就业培训包括3个方面的内容：

（1）职业指导培训：被征地农民所属区、县劳动部门应为其提供为期两天，不少于16课时的免费职业指导培训，帮助他们认清就业形势，更新就业观念，为他们提供职业需求信息和求职方法，积极指导他们实现再就业。

（2）职业技能培训：职业技能培训根据劳动力市场需求和被征地农民的特点，确定培训项目，制定培训计划，开展适应性较强的职业技能培训，突出培训的针对性、实用性，使被征地农民尽快掌握技能，尽早实现再就业。

（3）创业能力培训：对有创业愿望并具备一定创业条件的被征地农民开展创业能力培训，使他们熟悉国家相关政策和法规，了解创业必备的知识和程序，指导他们制定切实可行的创业方案，帮助他们解决创业中遇到的困难和问题，并在开业后对他们继续进行必要的咨询服务和业务制定。

新的补偿政策比以往有3个方面的提高：一是补偿标准：安置农民的进保费标准提高到50%到100%。青苗和附着物补偿实行综合补偿标准，由集体经济组织所在辖区内统筹调剂平衡，由市物价部门会同国土部门依据经济社会发展水平，适时制定青苗和附着物补偿价标准及具体补偿指导价，报请市政府批准公布实施。二是保障待遇提高，失业保险比原来生活困难补助提高近300元钱，在城镇企业职工养老保险的标准上，每人每月比原来的养老保险提高70至205元钱。三是在资金补助来源和渠道上比以前有所增加，政府和部门筹集了两部分资金，一个是用于解决被征地农民个人社保账户不足的问题，同时从土地出让中按每亩2万元保障筹资社会统筹资金，主要解决社会统筹账户资金不足的问题。

四、相关结论

随着经济的发展南京市政府不断出台新的征地补偿安置办法，提高安置补偿费标准，规范安置补偿的程序、流程，逐步在政策制度上规范此项工作，对被征地农民在生活、就业、培训、保障等方面做出制度性安排，从根本上维护农民的基本权益，对于维护社会稳定，促进社会经济持续发展，接触社会及政府的后顾之忧起到了十分重要的作用。

参考文献：

[1] Maskin Eric，and Jean Tirole. Two remarks on the property-rights literature. The review of Economic studies，1999.

丹阳市拆迁政策 篇4

置办法

湖南省益阳市人民政府

政府令〔2014〕1号

《益阳市集体土地征收与房屋拆迁补偿安置办法》已经市人民政府第16次常务会议审议通过，并报经省人民政府批准，现予公布，自公布之日起实施。

市 长 胡忠雄

2014年6月25日

益阳市集体土地征收与房屋拆迁补偿安置办法

第一条 为规范集体土地征收与房屋拆迁补偿安置工作，保障被征收单位和个人的合法权益，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》和《湖南省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》等法律法规及有关规定，结合实际，制定本办法。

第二条 本市行政区域内集体土地征收与房屋拆迁补偿安置工作（下称“征拆工作”）适用本办法。

农村集体经济组织成员成建制转为城镇居民后，其原有未征收的土地需要征收的，按照本办法执行。

经批准使用国有农场、渔场、牧场、林场、茶场等国有农用地，乡（镇）村公共设施、公益事业建设需要使用集体土地，涉及房屋拆迁补偿安置的，参照本办法执行。

国家、省人民政府对公路、铁路、水利、水电工程等基础设施建设关于集体土地征收与房屋拆迁补偿安置另有规定的，从其规定。

第三条 市、县（市）人民政府负责领导本行政区域内的集体土地征收与房屋拆迁补偿安置工作。

市、县（市）人民政府国土资源行政主管部门负责统一管理本辖区内集体土地征收与房屋拆迁补偿安置工作。

市、县（市）征地拆迁专门机构（下称“征拆机构”）负责具体实施集体土地征收与房屋拆迁补偿安置工作。

区、乡（镇）人民政府、街道办事处、各相关部门按照各自职责，完成市、县（市）人民政府下达的征拆工作任务。

被征地集体经济组织、村（居）民和其他权利人（下称“被征收人”）应当服从国家征地的需要，积极支持和配合征拆工作。

第四条 征拆工作遵循统一管理、统一补偿标准、统一拆迁、住宅安置规划先行的原则，坚持公开、公平、公正，切实维护被征收人合法权益。

第五条 集体土地征收和房屋拆迁补偿安置资金必须在征拆工作实施前足额拨付到征拆机构的专用账户，实行统一管理。

第六条 征收土地方案报批前，市、县（市）人民政府国土资源行政主管部门应当在拟征收土地的乡镇（街道）、村组发布《拟征地公告》。被征收人对拟征地公告需要听证的，可以申请听证，同级国土资源行政主管部门应当组织、主持听证工作。

《拟征地公告》发布后，征拆机构应当组织对拟征收土地的权属、地类、用途、位置、面积、范围及村民住宅、其他建（构）筑物、地上附着物和青苗进行现状调查。现状调查结果应当与被征收人共同确认。

第七条 自《拟征地公告》发布之日起1年内，在拟征地范围内不得进行下列行为：

（一）新建、改建、扩建房屋或其他建（构）筑物，办理房屋或土地流转，核发房屋或土地权属证书；

（二）新批宅基地或其他建设用地；

（三）改变土地、房屋性质和用途；

（四）办理户口迁入和分户（立户）、子女收养等涉及户籍、人口变动的手续，但因出生、婚嫁和军人转业退伍等确需办理户口迁入且符合户籍管理规定的除外；

（五）以拟征收房屋为经营场所办理工商、税务或其他注册登记手续；

（六）抢种抢栽花卉、苗木、中药材和抢养殖等；

（七）其他骗取补偿的行为。

当事人自行实施上述行为或者有关单位、个人违反前款规定擅自办理手续的，均不得作为补偿安置的依据。

第八条 征收土地批准文件下达后，市、县（市）人民政府应当按规定在被征收土地所在的乡镇（街道）、村组发布《征收土地公告》。

《征收土地公告》由征拆机构拟定，市、县（市）国土资源行政主管部门审核，市、县（市）人民政府发布。

征拆机构负责公告张贴和送达的具体事务，同时对公告张贴现场采取照相等方式进行证据保全。

被征收人应当在《征收土地公告》规定的期限内持土地、房产权属证书等合法证明原件，到指定地点办理补偿登记手续。

被征收人回避或者拒不配合丈量登记的，征拆机构可以调阅原始批准建房档案并做好勘查记录，并由集体经济组织代表签字证明，勘查数据作为补偿安置的依据。

第九条 《征收土地公告》发布后，市、县（市）国土资源行政主管部门应当根据经批准的征收土地方案，拟订《征地补偿安置方案》，在被征地所在的乡镇（街道）、村组公告，并听取被征收人的意见，报市、县人民政府批准后，由征收单位具体实施。

《征地补偿安置方案公告》应当包括下列内容：

（一）被征收土地的位置、地类、面积，地上附着物和青苗的种类、数量，需要安置的农业人口的数量；

（二）征地补偿费的标准、数额、支付对象和支付方式；

（三）房屋及其他地上附着物和青苗的补偿标准和支付方式；

（四）农业人员的具体安置途径和办法。

征拆机构应当在《征地补偿安置方案》批准之日起3个月内将征地补偿费根据相关法律法规规定足额支付到位。

第十条 征拆机构应当拟定《房屋拆迁补偿安置明细表》，并在征收范围内予以公示。公示内容包括：实际测量及认定的房屋结构、面积，其他地上附着物，家庭人口情况等。公示时间不得少于5个工作日，公示情况应当采取照相等方式进行证据保全。公示无异议的，按公示结果予以补偿。被征收人要求复查的，应当在公示之日起10个工作日内提出，征拆机构应当在受理之日起3日内组织复查，复查结果作为补偿安置的依据。

第十一条 征拆机构根据《征地补偿安置方案》和经公示的《房屋拆迁补偿安置明细表》与被征收人签订补偿安置协议。补偿安置协议应当包括下列内容：

（一）补偿金额及其支付时间和方式；

（二）腾地期限；

（三）违约责任；

（四）当事人约定的其他事项。

第十二条 被征收人应当在规定的期限内腾出土地。

被征收人拒不按期腾地的，由市、县（市）国土资源主管部门责令限期交出土地；逾期不执行的，申请人民法院强制执行。

第十三条 被征收土地的补偿按照湖南省人民政府和益阳市人民政府公布的标准执行。

土地按该土地原用途、土地所处区片等级及地类补偿。

补偿面积按照水平投影面积计算。

征收土地过程中存在土地界址不清或权属、地类、面积等争议的，可以委托专业机构进行测量、勘界。

第十四条 青苗补偿费按下列规定支付：

（一）征收土地的青苗按不同种类和标准给予补偿。（附件1）

（二）征收果园、茶园，成片的油茶、油桐、苗木、花卉、药材等其他经济作物的，视作物的种类、生长期和生长状况，按苗期、管理期、产果期划类，按面积予以补偿。零星栽植的折合成亩计算补偿（附件1）。

（三）混栽的经济作物，按其中主要作物的标准予以补偿。

（四）未种植作物的土地不给予青苗补偿。

（五）补偿后的青苗，由其所有者在规定期限内自行处理，逾期未处理的，由用地单位处理。

（六）经市、县（市区）林业、农业、工商等主管部门批准的大型名贵花卉苗木基地，由征拆机构核实，给予搬迁移栽补助（附件2）。

第十五条 被征收房屋合法建筑面积按照本办法规定的房屋拆迁标准补偿（附件3）。

房屋征收采取收购方式补偿，补偿款支付到位后房屋和其他地上建（构）筑物由征拆机构处置。被征收人选择自拆方式拆迁的，建（构）筑物残值自行处理。

县（市）可根据各地实际情况，选择收购或自拆方式进行房屋拆迁补偿。

第十六条 对积极支持配合征拆工作、按期搬家腾地的实行奖励。奖励标准为160元/㎡，以合法正房面积（偏、杂屋、棚屋等配套用房面积除外）计算奖金。经征拆机构验收合格后，给予奖励。未按期腾地的，不得奖励。

县（市）可根据各地实际情况，确定奖励幅度。

第十七条 房屋拆迁补偿根据集体土地使用证或有权机关批准的有效证件确认的面积、结构、使用性质、使用年限核定。

（一）建筑面积按照《建筑工程建筑面积计算规范》的原则结合本办法的规定认定。

（二）房屋按其结构进行类别认定，使用性质分为居住用房和配套用房。

（三）房屋建设使用年限按折旧率乘以类别补偿单价作为该房屋计算补偿的单价。

（四）违法违规建（构）筑物不予补偿。

第十八条 征收特殊的建（构）筑物，本办法未作出规定的，按国家相关规定折旧后进行补偿。

第十九条 被征收人利用住宅作自营商业铺面的，按住宅补偿。但办理了工商营业执照、税务登记证且有近三个月连续纳税证明的，按实际营业净面积（剔除厨房、厕所及配套用房）增加50元/㎡的补偿，商品和营业用具等不再另行补偿。

被征收房屋出租的，由被征收人与承租人解除租赁协议。

仍在正常生产的乡（镇）村所属企业的房屋被征收的，根据其规模大小，按实际岗位所需人数或征收时前3个月在岗平均人数核定停业补助费。补助费标准为1300元/人·月，补助费一次性给付，时间不超过3个月。

第二十条 经国土资源行政主管部门批准使用临时用地的，土地使用者应根据土地权属与集体经济组织签订临时用地协议，并按本办法规定支付地上附着物和青苗补偿费。协议使用期满后，造成土地破坏的，土地使用者负责复垦；没有条件复垦的，应按规定支付土地复垦费专项用于土地复垦。

第二十一条 征收房屋应当支付搬家费，需要过渡的另行支付过渡费，不需过渡的不支付过渡费。

搬家费为1300元/户，需要过渡的，支付两次搬家费。

过渡费为600元/户·月，城市规划区内过渡期不超过12个月。城市规划区外过渡期不超过9个月。

搬家费和过渡费一次性支付。被安置人不服从安排或自身原因造成的超期过渡，不增加过渡费。

第二十二条 同一栋房屋有2户以上家庭成员住户的，凭公安机关已进行分户登记的户籍证和婚姻登记机关核准的结婚证，经集体经济组织签署意见，报征拆机构认定后，可分户享受搬家费、过渡费。

第二十三条 经市、县（市区）农业主管部门批准有专业养殖场所的规模化养殖户，按养殖规模补助转运费（附件4）。养殖的活体动物或生产经营用具由原所有权人在规定时间自行处置。征拆机构应当对养殖现场采取照相等方式进行证据保全。

第二十四条 被征收土地上需要迁移的坟墓，其坟主应当向征拆机构和集体经济组织报告坟墓位置、数量以及与坟主的关系。经核实后按本办法规定的标准给予补偿（附件5）。坟主应在规定的期限内迁移坟墓；逾期未迁移的，由征拆机构组织坟墓所在地集体经济组织实行统一迁葬或就地深埋。

城市规划区内可由集体经济组织集中统一迁葬。实行统一迁葬的，迁坟补助费由集体经济组织统一使用，并接受监督。

第二十五条 需要迁移征地范围内的电力、通信、燃气、给排水等公共设施的，由用地单位与业主单位协商解决，已废弃或未利用的不予补偿。

第二十六条 经有关部门确认，农田灌溉水塘确须重建的，按水塘实际蓄水量支付13元/m3的还塘补助，原塘基的砖、石、混凝土护坡按本办法规定补偿。水渠、道路需要重建的，由用地单位恢复或按本办法规定给予补偿。

第二十七条 征收经有关部门批准的寺庙、教堂、涉外房屋，由市、县（市）人民政府组织相关部门协商，按国家有关规定补偿。未经有关部门批准的，按本办法规定补偿。

第二十八条 被征收房屋主体以外的其他设施和其他地上附着物补偿，按本办法规定的标准执行（附件6）。

第二十九条 征收特困户房屋，其房屋及附属设施补偿总额低于5.5万元的，经本人申请、集体经济组织同意和乡（镇）人民政府或街道办事处审查，征拆机构核准后，可以补贴至5.5万元。

第三十条 城市规划区内集体土地上房屋拆迁后，采用安置房安置或货币补偿安置两种方式，由符合安置政策的安置对象自愿选择。具体安置方式和标准按照市、县（市）人民政府相关规定执行。

第三十一条 城市规划区外按照镇、村规划实行调地安置，原则上应采取集中多户联建方式安置，不具备集中多户联建安置条件的可实行一户一基安置。

因征收土地需要进行住房安置的，当地政府和国土资源行政主管部门应当按照镇、村规划落实住房安置方案。

经批准的住房安置规划方案不得随意变更，被安置对象应当服从安排进入安置区安置。

符合安置条件的户籍为本集体经济组织的被征收人或者依据法律法规及有关政策规定、经批准建房的村民，以及政策性移民需要安置的，可享受安置待遇。具体规定如下：

（一）房屋征收后，凭当地公安机关已进行分户登记的户籍证和婚姻登记机关核准的结婚证，经集体经济组织同意，国土资源行政主管部门批准后，可以分户安置。

（二）年龄满60周岁以上的不单独安置，子女安置时可随其增加30平方米安置用地面积。

（三）征收前已离婚一年以上，一方没有住房且是本集体经济组织成员的，经集体经济组织同意，可进行安置。

（四）有下列情形之一的被征收人不予安置：

1．被征收人另有农村宅基地建房的；

2．非本集体经济组织成员房屋被征收的；

3．其他不符合安置条件的情形。

第三十二条 符合安置条件的被征收人给予重建安置补助。

城市规划区内重建安置补助费补助标准为5万元/户，由安置房建设机构统一管理和使用。

城市规划区外重建安置补助费标准为：采取集中安置的补助4万元/户，由集体经济组织统一管理和使用；采取一户一基安置的补助2.5万元/户。

安置房建设机构和集体经济组织应将重建安置补助费使用情况及时公示，接受监督。

第三十三条 经批准的农村居民安置区内需拆迁房屋和建（构）筑物参照本办法规定补偿，住房安置纳入该安置区统一安置。

安置用地发生的相关税费纳入项目用地征地拆迁总成本。

第三十四条 单位及其工作人员有下列情形之一的，依法追究相关人员责任；构成犯罪的，依法移送司法机关追究刑事责任：

（一）违法违规擅自组织征地拆迁，扰乱征地拆迁秩序的；

（二）擅自设置征拆补偿标准，损害国家、集体利益或被征收人合法权益的；

（三）在征拆工作中违规操作，与被征收人恶意串通、弄虚作假，损害国家、集体利益的；

（四）其他在征拆工作中违法违规操作，酿成严重后果的行为。

第三十五条 被征收人采取弄虚作假，伪造、涂改土地权属、房屋、人口等证明材料等违法手段骗取补偿或补助的，应当依法追回违法所得，并依法予以处罚；构成犯罪的，依法移送司法机关追究刑事责任。

第三十六条 被征收人有下列情形之一，情节轻微的，由相关行政机关依法处理；情节严重构成犯罪的，依法移送司法机关追究刑事责任；造成经济损失的，依法承担民事责任：

（一）敲诈勒索财物的；

（二）煽动、组织或参与闹事，影响社会稳定的；

（三）围攻、谩骂征拆机构工作人员，阻碍征拆工作，妨碍依法执行公务的；

（四）阻碍征拆工作正常进行的其他违法行为。

第三十七条 被征地农民的就业培训与社会保障工作按市、县（市）人民政府有关规定办理。

第三十八条 本办法实施前，已发布《征地补偿安置方案公告》的，按原公告确定的标准执行。

怀柔拆迁政策 篇5

《北京市怀柔区国土资源和房屋管理局关于集体土地房屋拆迁补偿若干问题的意见》已经区政府2003年第十一次区长办公会议讨论通过，现转发给你们，并就有关问题通知如下，请一并认真贯彻执行。

一、本通知自2003年9月1日起执行，《怀柔县人民政府批转县建委关于推进旧城改造工作意见的通知》（怀政发〔2001〕33号）同时废止。

二、集体土地房屋拆迁补偿政策涉及千家万户和广大群众的切身利益，有关部门和各镇乡要充分做好宣传工作，做到家喻户晓，人人皆知，保证城乡建设工作顺利进行。

二○○三年九月一日

北京市怀柔区国土资源和房屋管理局 关于集体土地房屋拆迁补偿若干问题的意见

为进一步规范我区集体土地房屋拆迁工作，妥善处理集体土地房屋拆迁中存在的问题，根据《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》（市政府令第124号发布）、《北京市集体土地房屋拆迁管理办法实施意见》（京国土房管拆〔2003〕666号）和《北京市宅基地房屋拆迁补偿规则》（京国土房管征〔2003〕606号印发）有关规定，结合我区实际，制定本意见。

一、宅基地区位补偿价

（一）宅基地区位补偿价的确定方法。

集体土地房屋拆迁宅基地区位补偿价按照下面公式计算：宅基地区位补偿价=（普通住宅指导价—房屋重置成新均价）×户均安置面积 ÷户均宅基地面积 公式中的普通住宅指导价参照一定时间、一定区域内普通商品住宅均价及城市规划等情况综合确定。房屋重置成新均价是指一定时间、一定区域内的被拆迁宅基地房屋重置成新平均价，具体标准按照房屋建设情况确定。户均安置面积根据各镇乡经济发展水平、农民居住情况确定。户均宅基地面积原则上暂统一按0.3亩(200平方米)计算。

（二）宅基地区位补偿价格幅度。

1、城区和镇乡宅基地区位补偿价格计算要素幅度。

怀柔镇（城区）480-1380 1500-3000 700 120 200 杨宋镇 480-840 1500-2100 700 120 200 北房镇 480-840 1500-2100 700 120 200 庙城镇 480-900 1500-2200 700 120 200 桥梓镇 300-780 1200-2000 700 120 200 雁栖镇 300-900 1200-2200 700 120 200 怀北镇 270-780 1000-2000 700-550 120 200 汤河口镇 270-750 1000-1800 550 120 200 九渡河镇 270-570 1000-1500 550 120 200 渤海镇 270-570 1000-1500 550 120 200 宝山镇 270-570 1000-1500 550 120 200 琉璃庙镇 270-570 1000-1500 550 120 200 喇叭沟门乡 270-570 1000-1500 550 120 200 长哨营乡 270-570 1000-1500 550 120 200

2、城区及各镇乡宅基地区位补偿价幅度。

（1）怀柔城区及怀柔镇。怀柔城区（东至京承铁路、北至富乐大街、西至水库路、南至怀河）的宅基地区位补偿价的基准价格为1080元-1380元/平方米；普通住宅指导价为2500-3000元/平方米。怀柔城区规划区域内（大中富乐村、大屯村、石厂村（不含石厂新村））及卢庄、红螺镇的宅基地区位补偿价的基准价格为780元-1080元/平方米；普通住宅指导价2000元-2500元/平方米。怀柔镇上述范围以外的其他地区的宅基地区位补偿价的基准价格为480元-780元/平方米；普通住宅指导价1500元-2000元/平方米。（2）杨宋镇、北房镇。镇政府所在地的宅基地区位补偿价的基准价格为600元-840元/平方米；普通住宅指导价1700元-2100元/平方米。上述地区以外的其它地区，宅基地区位补偿价的基准价格为480元-600元/平方米；普通住宅指导价1500元-1700元/平方米。（3）庙城镇。镇政府所在地及大秦铁路以北，怀河以南地区的宅基地区位补偿价的基准价格为600元-900元/平方米；普通住宅指导价1700元-2200元/平方米。上述地区以外的其它地区，宅基地区位补偿价的基准价格为480元-600元/平方米；普通住宅指导价1500元-1700元/平方米。（4）雁栖镇。镇政府所在地、雁栖工业开发区及红螺山旅游度假区的宅基地区位补偿价的基准价格为600元-900元/平方米；普通住宅指导价1700元-2200元/平方米。上述地区以外的其它地区，宅基地区位补偿价的基准价格为300元-480元/平方米；普通住宅指导价1200元-1500元/平方米。（5）怀北镇。镇政府所在地的宅基地区位补偿价的基准价格为480元-780元/平方米；普通住宅指导价1500元-2000元/平方米；房屋重置成新均价700元/平方米。上述地区以外的其它地区，宅基地区位补偿价的基准价格为270元-450元/平方米；普通住宅指导价1000元-1300元/平方米；房屋重置成新均价550元/平方米。（6）桥梓镇。镇政府所在地的宅基地区位补偿价的基准价格为480元-780元/平方米；普通住宅指导价1500元-2000元/平方米。上述地区以外的其它地区，宅基地区位补偿价的基准价格为300元-480元/平方米；普通住宅指导价1200元-1500元/平方米。（7）汤河口镇。镇政府所在地宅基地区位补偿价的基准价格为570元-750元/平方米；普通住宅指导价1500元-1800元/平方米。上述地区以外的其它地区，宅基地区位补偿价的基准价格为270元-570元/平方米；普通住宅指导价1000元-1500元/平方米。（8）九渡河镇、渤海镇、宝山镇、琉璃庙镇、喇叭沟门乡、长哨营乡。镇乡政府所在地的宅基地区位补偿价的基准价格为390元-570元/平方米；普通住宅指导价1200元-1500元/平方米。上述地区以外的其它地区，宅基地区位补偿价的基准价格为270元-390元/平方米；普通住宅指导价1000元-1200元/平方米。

3、各镇乡可根据本辖区实际情况，在上述幅度内制定详细宅基地区位补偿价标准，经区国土房管局同意后执行。

（三）具体拆迁项目的区位补偿价由拆迁人委托有资质的评估机构在规定的幅度内，根据被拆迁房屋宅基地实际情况评估确定。

二、宅基地面积认定

（一）拆迁补偿认定的宅基地面积应当经过合法批准，且不超过控制标准。未经合法批准的宅基地，不予认定。

（二）宅基地面积控制标准： 1982年以前（含），最高不超过0.4亩（267平方米）；1982年以后，最高不超过0.3亩（200平方米），人多地少地区最高不超过0.25亩。

（三）低于控制标准的宅基地面积，按合法批准的面积认定。

（四）无法确定宅基地面积的，以实际测量面积结合控制标准认定。

三、宅基地补偿标准

（一）经合法批准且不超过控制标准的宅基地补偿标准。补偿额=本拆迁范围宅基地区位补偿单价×宅基地面积

（二）经合法批准的宅基地超过控制标准的部分，不予补偿。但1982年以前经合法批准的宅基地超过控制标准部分，一般按本拆迁范围内宅基地区位补偿价格的20%予以补偿，最高补偿标准不得超过40%。具体标准由评估机构结合本拆迁范围的实际情况综合平衡确定。

（三）另行审批宅基地安置被拆迁人的，新批宅基地面积少于原按照《北京市人民政府关于加强农村村民建房用地管理若干规定》合法使用的宅基地面积，对不足部分的补偿为： 不足部分补偿额=本拆迁范围宅基地区位补偿单价×不足部分宅基地面积

（四）农村符合审批宅基地条件但未实际取得宅基地，且按照拆迁实施方案安置确有困难并符合以下条件的，按照本拆迁范围内宅基地区位补偿价格的20%予以补助，补助面积标准为0.25亩/户（合167平方米）。

1、拆迁期间属于本村集体成员。

2、被拆迁房屋长期居住，本人及其配偶在拆迁范围外无正式住房。

3、在拆迁公示前析产分户并取得相关法律手续。

4、在拆迁范围内有本市常住户口并且独立分户（独立户籍）。

5、符合宅基地审批条件，但未实际取得宅基地，且按拆迁实施方案安置确有困难的。具备以上条件必须经公示确认（公示一般为7天）。对公示有异议的由拆迁人核实。经公示或核查符合条件的方可予以补助。本意见所称的拆迁户，按照拆迁公示前公安机关发放的户口簿认定,但是夫妻双方、未婚子女在拆迁范围内分别立户的，按照一户认定。拆迁公示后通过办理房屋交易、赠与、析产等手续新增的户，以及通过办理户籍分户新增的户，不予认定。

（五）无法确定宅基地面积的，以实际测量面积结合控制标准，按宅基地补偿标准中第（一）、（二）、（三）款补偿。

四、房屋面积的确定及补偿

拆迁补偿中认定宅基地上房屋建筑面积，以房屋所有权证标明的面积为准；未取得房屋所有权证但持有规划行政主管部门批准建房文件的，按照批准的建筑面积认定。房屋补偿由房地产价格评估机构按被拆迁房屋的重置成新价评估确定。本意见实施前宅基地上已建成的房屋，未取得规划行政主管部门批准建房文件和未取得房屋所有权证，但确由被拆迁人长期自住的，按其房屋重置成新价的50—70%给予补偿；属于出租或闲置的，按其房屋重置成新价的30—50%给予补偿。具体补偿幅度按上述规定根据当地实际情况确定。属征地拆迁的，由镇乡政府确定，报区政府批准后执行；属占地拆迁的，由农村集体经济组织或村民委员会确定，报镇乡政府批准后执行。本意见实施后，宅基地上新建、改建、扩建的房屋，未取得房屋所有权证或规划行政主管部门批准建房文件的，拆迁房屋时不予认定和补偿。宅基地外建房一律按违章建筑无偿拆除。

五、经营性用房的停产停业综合补助费标准

（一）对利用宅基地上房屋从事生产经营，因拆迁造成停产停业损失、符合以下条件的，对经营者（执照标明的法人或经营者）给予一次性停产停业综合补助。

1、具有工商部门核发的有效的工商营业执照，且营业执照上标明的经营场所与被拆房屋一致。

2、拆迁公告发布之日正在经营的。

3、具有税务部门近半年的完税证明原件。

4、具有工商部门近半年的管理费发票原件。（个体经营户）经营时间不足半年的，按实际经营时间提供3、4所述原件。

（二）营业面积的确定。

1、按照租赁协议标明的营业面积为准。

2、协议未标明的，按工商局注册的面积为准。

3、以上两项均无法提供或所提供的面积与实际不附的，以实际营业面积（指直接用于生产经营的房屋建筑面积）为准。

（三）停产停业综合补助费的发放标准。停产停业综合补助按经营时间确定基础标准，再结合地理区位和经营性质确定具体补助标准。

1、经营时间连续6个月以上的（含6个月），基础标准为700元/平方米。

2、经营时间在6个月以内的，基础标准为100元/平方米。经营时间以取得工商执照日期起计算,截止到暂停公示止。地理区位及房屋使用性质调节系数：（1）地理区位调节系数 地理区位 系数 怀柔区建城区 1.0 各镇乡政府所在地 0.7 其他地区 0.5（2）房屋使用性质调节系数 房屋使用性质 调整系数 商业、金融业、保险业 1.0 娱乐业、餐饮业 0.95 办公 0.9 服务业 0.85 工业、仓储业及其他 0.8 占地拆迁房屋的经营损失补偿标准，由镇乡政府参照上述标准确定后，报区政府备案。

4、利用出租房屋进行经营的，对承租人的停产停业损失由拆迁人按租赁双方协议的约定给予补偿；双方没有约定的，由拆迁人按上述规定标准对经营者给予补偿。

六、搬迁补助费和提前搬迁奖励费

（一）搬迁补助费。

住宅房屋按照正式房屋建筑面积15元/平方米；非住宅房屋按照正式房屋建筑面积25元/平方米。宅基地上的房屋一律按照住宅房屋认定。占地拆迁的,搬迁补助费标准由镇乡政府按上述标准确定，并报区政府备案。由拆迁人出车搬迁的,不予补助。

（二）提前搬迁奖励。被拆迁人在规定的搬迁期限届满前搬离原有住房的，按照每户2000元标准给予提前搬迁奖励；同时按正式房屋建筑面积每天每平方米3元奖励，最多奖励10天。具体奖励方法和标准由拆迁人在拆迁实施方案中明确。

（三）另批宅基地安置的补助。另批宅基地安置的，按原正式房屋每月每间100元给予租房补助。补助时间按拆迁双方当事人的约定确定。

七、本意见实施过程中的具体问题由区国土房管局负责解释。

北京房屋拆迁补偿政策问题 篇6

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北京房屋拆迁补偿政策问题

本文中法学教授将对北京房屋拆迁补偿政策问题进行深入分析，希望经过分析，使您更清楚地了解到北京房屋拆迁补偿政策问题。北京房屋拆迁补偿政策问题有哪些，北京房屋拆迁补偿政策问题包括没有补偿标准、城乡差别烙印等。

国家行政学院法学部副主任杨小军教授今天接受采访时表示，《国有土地上房屋征收与补偿条例(征求意见稿)》只是涉及国有土地”，不会对集体土地上房屋拆迁问题有什么帮助，这是一个很大的缺陷和问题。

他建议，在《国有土地上房屋征收与补偿条例(征求意见稿)》中，加入集体土地房屋拆迁的内容，比如，可增加一个条文，规定农村集体土地上房屋的拆迁补偿，参照适用国有土地上房屋征收与补偿的条件和标准等。

没有补偿标准

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从我国目前的法律、法规来看，农村集体土地上的房屋拆迁，在性质上属征地拆迁的范畴，因此适用的是土地管理法有关征地补偿安置的规定，与城市房屋拆迁适用法律不同。

杨小军说，土地管理法对耕地征用的补偿费、安置补助费进行了规定并有具体的计算标准。但对因土地征用而引起的农民在宅基地上自建的房屋拆迁却没有补偿标准。对集体土地上的房屋拆迁，到目前为止，我们还看不到有些什么拆迁补偿政策。”

他认为，城市房屋的拆迁问题，经过多年的发展、规范，实际上已经有了很大的进步，无论是项目立项、拆迁程序还是补偿标准等，已经更加规范和提高了，有些地方和不少项目的补偿标准，也与市场标准相差无几。

实际上，房屋拆迁更多的问题，主要集中在农村集体土地上。这个问题从立法和建章立制层面以及实际操作上，更需要及时提上议事日程严肃对待。”他说。

城乡差别烙印

两种拆迁，适用的法律和政策不同。杨小军说：这是明显的差别待遇。”

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他觉得，这个现象反映了我们对集体土地房屋财产独立性质的认识，多有不足。从整个社会背景看，是城乡差别观念的一个表现和延续。在市场经济体制下，一些过去的认识、制度等都值得重新思考和变革，包括对待集体土地上房屋拆迁问题。

从缩小城乡差别和社会公平角度看，两种拆迁，应当逐步地统一起来。至少从现在起，就应该利用立法更新的机会，朝着这个方向完善，实现法律公平和财产独立。

增加一个条文

解决集体土地拆迁问题，是制度建设的重大法律问题。杨小军认为，如果只是靠一些地方和部门的文件办事，肯定不妥。但专门立一个法又比较复杂，需要一个过程。因此，当务之急是在《国有土地上房屋征收与补偿条例》中，加入集体土地房屋拆迁的内容，比如，可增加一个条文，规定农村集体土地上房屋的拆迁补偿，参照适用国有土地上房屋征收与补偿的条件和标准等。

他说，对农村集体土地上的房屋拆迁，只将房屋作为集体土地上的附着物进行补偿，并不细化区分房屋的用途、性质等相关权利，实际上严重损害了房屋所有权人和第三人的利益。这个问题要解决，必

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须把集体土地上的房屋作为独立的财产或拆迁补偿对象来处理，而不能仅仅视之为土地征用上的附着物。

集体土地房屋拆迁补偿标准过低问题不少。杨小军谈到，虽然很多地方都规定参照城市房屋拆迁补偿操作，但由于两种房屋拆迁在土地所有权性质、所有权主体、土地管理方式以及拆迁安置对象等方面均有差异，所以直接的参照性并不强，导致在执行过程中，各级政府制定的补偿标准随意性很大，拆迁程序和补偿标准十分混乱。这迫切需要在法律上统一补偿计算标准、方法和原则，约束地方政府的行为。”

心有两个担忧

《国有土地上房屋征收与补偿条例》已进入社会征求意见阶段，出台指日可待固然令人欣喜，但杨小军也坦言他的担心：必须解决好政府直接征收房屋可能出现的更大问题。”

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担忧一，现在是开发商面对拆迁户，尽管开发商显强势，但开发

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商毕竟只是一个商人。如果改为政府面对搬迁户，政府不仅是强者，而且是公权力强者。在这种强者更强的关系中，会不会出现更不利于拆迁户的局面是值得担忧的。

担忧二，现在的拆迁，都是先由开发商立项，后有拆迁补偿。由政府直接征收房屋后，可能是无项征收。无项征收房屋，哪里还谈得上项目是商业项目还是公共利益项目？这些问题如果不能很好地解决，其后果可能更值得担忧。

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丹阳市拆迁政策 篇7

随着城市化进程的加快, 为城市建设而实施的房屋拆迁规模急剧增加 (见图1) , 造成拆迁冲突频繁发生, 不但对城市建设造成了不良影响, 还直接危害社会的稳定秩序。而这些冲突发生的根本原因是拆迁补偿问题。拆迁补偿纠纷的发生与我国相关法律政策密切相关。本文以武汉市为研究对象, 对武汉市自上个世纪80年代以来的城市房屋拆迁补偿政策进行研究。

2 武汉市城市房屋拆迁补偿政策演变

自20世纪80年代以来武汉市房屋拆迁补偿政策发生了很大变化, 按政策内容的特点可将其划分为三个阶段:城市房屋拆迁工作恢复阶段, 实物安置为主结合作价补偿阶段, 以及货币补偿阶段。

2.1 第一阶段 (1980~1990年) :城市房屋拆迁工作起步恢复阶段

1980~1982年武汉市房屋拆迁没有专项政策, 未成立专门管理机构, 房屋拆迁多为政府对危、破房屋、平房、板房改造建设过程中附带管理, 另有极少数个人自发零星自拆自建。武汉中心城区老旧房屋多, 1980年调查:全市1949年以前建成的房屋占15.44%, 其中茅棚板房占2.72%, 低砖房占20.25%。在1980年市房产公司经管房屋中, 危破简陋房占36.5%, 许多房屋傍水而建, 屡遭洪涝漫泡;旧木板房多, 火灾频繁;房屋层数低, 1980年全市房屋建筑中, 平房占41%, 2层房屋占21.36%;层数低, 占地面积大, 人均居住面积小, 1980年人均居住面积4.05㎡, 其中原舞台巷片仅3.57㎡。武汉市人民政府决定, 改善旧城区的居住环境和质量。为了配合旧城改造的顺利进行, 武汉市人民政府1982年9月20日颁布了《武汉市人民政府关于城市基本建设房屋拆迁管理若干问题的暂行规定》, 对房屋拆迁的管理原则、方式、补偿原则、安置标准等做了详细规定, 这是武汉市建国以来第一个拆迁规定。这一阶段的补偿方式主要是单一的“实物补偿”, 也由少量的的作价补偿, 但两个不结合使用。

武汉市1982~1985年新建和改建房屋47栋, 建筑面积1.9万㎡。“六五”时期武汉市新建房屋占武汉解放后新建总房屋的31.8%, 其中住宅占41.3%。1985年全市共建房屋341万㎡, 其中住宅227万㎡。1985年末, 全市共有房屋6754万㎡, 其中住宅3040万㎡。由此可见从20世纪80年代开始武汉市新建和改建房屋面积逐年增加, 拆迁工作量也随着增大, 1982年的补偿政策条款不能完全解决因拆迁补偿引起的纠纷问题, 武汉市为使拆迁工作顺利进行, 于1986年公布了《武汉市城区房屋拆迁安置补偿暂行规定》, 对1982年的补偿政策进行了比较大的修改, 即:被拆迁户必须以区拆迁办签发的《房屋拆迁证》为依据, 前提条件是被拆迁房屋中有正式户口、有合法租赁手续或合法私有房屋产权凭证的住户。鼓励异地安置, 易地到新建住宅区安置, 可比原地或就近安置增加一个自然间。房屋所有人要求得到安置房屋产权的, 分别论价结算差价, 房屋所有人放弃产权需要安置的, 对房屋所有人给予适当补偿。对私有房屋和公有房、非住宅用房也作出了更详细的补偿规定。

2.2 第二阶段 (1991~2000年) :实物安置为主结合作价补偿阶段

1991年6月4日根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》, 武汉市制定并颁布《武汉市城市房屋拆迁管理办法》 (以下简称《办法》) , 这是武汉市第一个房屋拆迁管理的政府令。第一次明确指出, 拆迁补偿可实行产权调换、作价补偿或者产权调换和作价补偿相结合的形式, 产权调换的面积按照所拆迁房屋的建筑面积计算, 就近或原地安置的按人均面积8㎡标准住房, 易地安置的, 按8㎡安置以外再加不小于10㎡的自然间。

1991年3月22日, 国务院发布了《城市房屋拆迁管理条例》, 其中第二十条规定拆迁补偿实行产权调换、作价补偿, 或者产权调换和作价补偿相结合的形式。产权调换的面积按照所拆房屋的建筑面积计算。作价补偿的金额按照所拆房屋建筑面积的重置价格结合成新结算。

1992年11月10日武汉市发布《武汉市城市房屋拆迁管理办法补充规定》, 对1991年的《办法》做了少量的修改。一是异地安置的每人8㎡加上不少于10㎡的基础上再加上5000~10000万元的奖励原则, 奖励额的多少跟搬迁的区位差异正比;二是偿还房屋面积超过原房屋面积2㎡以上 (不包括2㎡) 6㎡以下 (包括6㎡) , 超出的部分使用人按成本价付给拆迁人, 超过6㎡按商品住宅价计算。

1995年9月26日武汉市人民政府发布《武汉市城市房屋拆迁安置条例》, 补偿标准为按城市居住区等级以8㎡为标准安置, 易地安置的增加10㎡ (1991年是不小于10㎡) 的使用面积并政府给予补偿 (1991年没有政府补偿这一规定) 。

2.3 第三阶段 (2001~2011年) :货币补偿阶段

该阶段武汉市主要是以货币补偿为主。2001年全武汉市拆迁项目为195个, 拆迁11207户, 拆迁建筑面积156万㎡, 安置户数10538户, 货币安置6607户, 货币安置率从1997年的23.6%到2001年的59%, 2002年货币安置率已经达到85.4%。2002年2月4日武汉市人民政府颁布《武汉市城市房屋拆迁管理实施办法》 (以下简称《办法》) , 在本市无其他居住且未享受住房改革政策的私房所有人和自管、直管房承租人, 选择货币补偿的, 其房屋面积20㎡以下的按25㎡补偿, 20㎡以上不足30㎡的按30㎡补偿。这也是这次办法新出来的补偿政策。2002年《办法》还规定:拆迁补偿安置可以实行货币补偿方式, 也可以实行房屋产权调换方式。其中货币补偿方式不是本办法的一个新点, 在1991年《办法》第二十八条中就出现过货币补偿方式, 创新点是货币补偿金额的确定, 即被拆除房屋的市场评估单价和被拆除房屋的拆除面积来确定, 而不是1995年《条例》第三十一条规定的重置价。这是货币补偿市场化的大趋势。

3 武汉市城市房屋拆迁补偿政策演变规律与分析

3.1 从原地或就近安置向易地安置变化

自20世纪80年代以来武汉市的补偿安置方式是就近或原地安置。虽然也有易地安置但由于易地安置跟就近安置的补偿房屋面积基本上相差不大, 使得被拆迁人不愿意易地安置, 从而易地安置很难。比如1982年的《武汉市人民政府关于城区基本建设房屋拆迁管理若干问题的暂行规定》居民住房安置标准第一条和第二条中的就近和易地补偿安置标准没有区别。从1986年开始政府为了鼓励居民易地搬迁, 在补偿安置政策上进行了改进, 比如1986年的《武汉市城区房屋拆迁安置补偿暂行规定》中规定对易地安置的居民增加一个自然间, 虽然比1982年有了点鼓励性但没有具体规定自然间是多大, 3㎡还是30㎡, 还是存在一些疑惑。政府也意识到这问题, 在1991年的《武汉市城市房屋拆迁管理办法》中规定对易地安置的居民增加一个不小于10㎡的自然间, 鼓励更多的被拆迁人易地安置。这政策出来吸引了更多的人去易地安置。1992年武汉市进一步提高了易地补偿标准, 在《武汉市城市房屋拆迁管理办法补偿规定》中在1991年的基础上再增加5000~10000元的奖励来鼓励居民易地安置。1991年的鼓励政策实施效果很好, 一直用到2002年。

3.2 从“实物补偿”为主补偿政策向“货币补偿”为主的补偿政策的转变

1982年的补偿方式完全是实物安置, 基本上看不到货币补偿的踪影。从1986年开始在实物补偿的同时结合了少量的作价补偿, 1991~2000年逐年增加了货币补偿在补偿方式中的份额, 到了2002年, 拆迁补偿安置可以实行货币补偿方式, 也可以实行房屋产权调换的形式进行, 这时武汉市的房屋拆迁货币补偿率已经达到85%。1995年以前武汉市货币补偿份额很小, 1998年90%以上拆迁户接受一次性经济补偿。武汉市拆迁管理部门在2000年制定《武汉市城市房屋拆迁货币安置暂行管理办法》。从此开始武汉市的货币补偿率逐年升高。

3.3 拆迁补偿评估标准市场化

武汉市的拆迁补偿历年政策中在1991年《武汉市城市房屋拆迁管理办法》政策出台前基本上等面积调换而没有补差价等问题, 1991年的《武汉市城市房屋拆迁管理办法》中规定:按偿还房屋土建单方造价和原房重置价结合补偿差价, 没有涉及市场价。在2002年的《武汉市城市房屋拆迁管理实施办法》中规定:货币补偿金额根据市场评估价确定。补偿标准从此市场化。

3.4 私房使用人和公房承租人等弱势群体的利益逐年被重视

1995年之前基本上不考虑承租人等弱势群体的利益, 政策完全由所有权人的角度来制定。1995年的《武汉市城市房屋拆迁安置条例》中:如果私房所有人放弃房屋所有权, 房屋使用人只要支付安置房成本价的50%, 就可以得到房屋使用权;公房承租人易地安置所增加的自然间是免交费。变化最大的是, 2002年《武汉市城市房屋拆迁管理实施办法》中规定:产权调换中如果偿还房面积超过了原房面积, 超过部分承租人付差价并得所有权;货币补偿中承租人可以得到80%的补偿款。可以看出, 从20世纪80年代到现在住房弱势群体的利益是越来越被重视。

3.5 临时安置过渡和搬迁补偿标准逐年被提高

过渡费标准从1982年的7元每人每月到1986年和1991年的2元/㎡和8元/㎡, 1992年上升到最高16元/㎡。而搬家费是从1982年的15~30元到1991年的100~150元, 之后预测可能还要更高。临时安置补助费的提高一方面保障了被拆迁人过渡期间的生活问题, 另一方面对超过协议过渡期限还不安置的拆迁人有了很大程度上的惩罚性, 从而使被拆迁人能够提前住进新房。

4 武汉市城市房屋拆迁补偿政完善建议

4.1 规范城市拆迁补偿的范围

将土地使用权纳入城市房屋拆迁补偿范围之内。土地使用权是对应于土地所有权的一种物权, 所以尽快改变对依附于房屋所有权的土地使用权被无偿取消的不合理状况, 在作价补偿时应考虑土地的价值因素。在置换地段区位时, 以合理的土地评估价, 给予被拆迁人合理的经济补偿。除此之外, 对被拆迁人因调查、评估、搬迁而对正常生活、工作带来的干扰损失, 解除房屋租赁合同带来的损失, 开展社会公益项目后土地和房屋价的增值部分, 居民多年来很好的邻里关系, 原房屋附近的学校、医院、银行、集市等除了房屋附属物之外的因素也应该得到补偿。

4.2 建立合理的评估制度

房地产估价活动应当公开进行。政府应当参照类似房地产的市场交易价格定期公布房地产市场价格, 结合被拆迁房屋的房地产状况进行。评估结果实行完全公示, 禁止剥夺被拆迁人知情权, 评估报告应送达给被拆迁人。因估价报告不实给当事人造成经济损失的, 该估价机构应当依法承担赔偿责任, 估价机构及估价人员与拆迁当事人相互串通, 故意压价或抬价, 给当事人造成严重经济损失的, 构成犯罪的, 应追究其刑事责任。各地在制定或修改委托合同之后, 被拆迁人和拆迁人可到拆迁费用保管机关或相关单位领取委托合同, 从而使估价机构具有独立性, 摆脱与拆迁人的财产依附关系, 使评估活动得以公正地进行。

4.3 建立拆迁之前的听证程序

在制定房屋拆迁补偿标准之前, 举行听证会, 给予被拆迁人发表意见的机会, 将有利于更大限度地保护被拆迁人的利益。被拆迁人应当在听证会上对政府的拆迁决定的必要性、合理性、合法性提出置疑, 便于政府对其所作出的房屋拆迁决定进行审核, 并可以在听证会上向被拆迁人做出详细说明:政府据以决定拆迁的理由和法律依据, 并就政府向被拆迁人进行补偿的依据, 向被拆迁人作出说明。当地政府应根据拆迁听证会上被拆迁人的意见, 根据相关的法律规定, 依法作出是否进行房屋拆迁的决定。听证意见的归纳, 同时也是行政机关指导拆迁人合理确定补偿安置方案, 减小拆迁阻力, 事先拆迁当事人利益均衡的重要手段, 且听证会得引入能够化解当事人的不满, 消除其对政策的怀疑, 增加对政府的信任感, 实现双方的良性互动。

参考文献

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[3]柳经纬, 刘智慧, 房地产法制专题研究.北京:中国法制出版社, 2011:398.

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