土地使用权转让协议书

2024-05-30

土地使用权转让协议书（通用8篇）

土地使用权转让协议书篇1

甲方：身份证号码：

乙方：身份证号码：根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国合同法》和其他法律、行政法规、地方性法规规定，甲乙双方本着平等、自愿、有偿、诚信的原则，订立本合同。

第一条甲方将位于的土地总计面积平方米的土地使用权一次性转让给乙方使用。该地块东至，西至，南至，北至。

第二条甲方确保：其已合法拥有该地块的使用权，并同意将该地块的使用权转让给乙方，自愿转让，决不更改。乙方确认：自愿以一次性有偿方式取得该土地永久使用权。

第三条甲方同意在乙方一次付清补偿款后，即该将该地块交付给乙方。交付使用后，甲方不得干涉乙方对上述土地的使用用途及处理方式。乙方使用上述土地过程中，如需甲方协助提供该土地使用证明等相关资料时，甲方须无偿提供协助。

第四条本合同项下土地的土地使用权转让款，即一次性补偿款为人民币元整（￥元）；乙方同意按照本合同所列规定向甲方支付土地永久性使用权的一次性补偿款。

第五条乙方有权按照法律规定在受让土地上进行房屋的建设、1改建、扩建等房屋建设，并拥有土地上所有建筑物的产权。

第六条如遇国家集体征收，应当依照法定程序报批，该宗地有关的所有赔偿归乙方。

第七条乙方按照本合同约定已经支付土地使用权转让款取得转让土地使用权后，有权将本合同项下的全部或部分土地使用权转让、出租，甲方无权干涉。

第八条违约责任：协议签订后，双方应按照协议的上诉内容自觉履行。如果一方违约，应赔偿对方一切损失。

第九条本协议壹式贰份，由甲乙双方各自保留，具同等法律效力。

甲方（签名）：乙方（签名）：

土地使用权转让协议书篇2

1. 竞价转让协议制订的依据及内容

竞价转让协议属民事合同范畴, 应按照民事合同相关规定来确定其制订依据和内容。

1.1 竞价转让协议制订的依据

《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《城市房地产管理法》以及《军用土地使用权转让管理暂行规定》明确规定了竞价转让确定军用土地使用权受让人后, 必须与其签订书面的转让协议, 这些条例和规定就是我们制定转让协议的法律依据。

1.2 竞价转让协议制订的内容

通过对《合同法》、《出让合同》内容的分析, 竞价转让协议的条款应至少包括双方当事人、标的基本情况、转让土地的交付与转让价款的缴纳、违约责任、争议解决方法、附则等内容。另外, 竞价转让协议还可以根据竞价转让项目实际情况约定一些特殊条款。

2. 转让土地交付与转让价款缴纳的约定

竞价转让协议属于一种买卖合同, 在协议内容中必须对军用土地使用权转移过程进行详细说明, 约定转让人怎样交付转让土地、受让人怎样缴纳转让价款。

2.1 转让土地交付的约定

军用土地是一种不动产, 不动产转移是以变更其权属关系为标志。军用土地使用权经批准向军外转移的, 军用土地管理使用单位必须到军用土地所在地县级以上人民政府办理变更登记手续[1]。也就是说, 办理变更登记手续标志着军用土地使用权正式交付给受让人。因此, 竞价转让协议中应对办理变更手续过程中双方当事人义务做出约定。

(1) 转让土地交付过程分析根据军队有关规定, 军队空余土地转让项目经总后勤部批准后, 转让单位需持解放军土地管理局制发的《军队空余土地转让项目确认书》 (以下简称《确认书》) 及相关附件, 按照国家和军队相关规定, 到县级以上国土资源管理部门办理土地变更登记等有关手续[2]。因此, 转让土地交付应首先申领《确认书》, 再补办国有土地使用权出让手续, 最后办理军用土地使用权变更登记手续。

(2) 申领《确认书》的约定军队相关法规已经明确, 申领《确认书》应由转让单位办理, 并且办理过程中需要缴纳一定的费用, 这个费用也由转让单位承担。

(3) 补办国有土地使用权出让手续的约定根据《城市房地产管理法》规定, 竞价转让协议中应约定由受让人补办国有土地使用权出让手续。根据《关于军队有偿转让空余军用土地有关问题的通知》规定, 用地单位持解放军土地管理局制发的《确认书》, 在补办土地使用权出让手续时免交土地出让金。

(4) 办理土地变更登记手续方式的约定办理土地变更登记手续的方式可有两种选择:一是当转让价款数额不大时, 采取一次性办理;二是当转让价款数额较大而采取分批次方式缴纳时, 采取分批次办理。但为了避免开发商违约带来的风险, 确保转让方牢牢掌握主动权, 保护军队利益, 要确立“先缴钱, 后给地”的原则。

2.2 转让价款缴纳的约定

受让人的义务是按在规定时间缴纳转让土地价款, 同时还应缴纳转让保证金, 为履约过程做出担保。因此, 竞价转让协议中应对这两方面内容进行约定。

(1) 缴纳转让保证金的约定军队现行法规中要求转让保证金数额不得低于土地转让价款的20%, 在竞价转让协议获得批准后抵作土地转让价款[3]。竞价转让协议中应根据该比例约定受让人给付转让保证金数额。

(2) 缴纳转让价款的约定土地出让价款的支付方式通常分为两种, 分别是一次性支付和分期支付。转让方在约定土地转让价款支付方式时通常要考虑三个方面的影响:第一, 满足资金需求;第二, 防止违约;第三, 开发商资金状况。由于转让价款数额大小不一, 当数额过大时, 考虑到开发商资金周转情况, 可采取分期支付的方式;当数额较小时, 就可采取一次性支付的方式。

3. 违约责任的约定

违约责任的设立, 对于促进全面履行合同、弥补违约损失具有重要意义。竞价转让协议中, 违约责任应对双方当事人分别予以说明, 但必须体现平等原则。

3.1 违约责任的情况分类

竞价转让协议履行过程中, 涉及主体是双方当事人, 因而违约责任可能出现在双方当事人的任何一方, 还有可能是不可抗力的违约责任。

(1) 转让人违约责任转让人违约责任主要体现在两个方面:一是没有按照规定缴纳相关费用, 并办理军队内部审批手续领取《确认书》, 造成无法向地方国有土地管理部门办理变更登记手续;二是由于自身原因, 如没有按时搬迁, 延迟了办理变更登记手续时间, 造成受让人无法进行房地产开发活动。总结起来, 竞价转让协议中, 转让单位只要逾期不能提供土地, 则视为违约。

(2) 受让人违约责任受让人违约责任主要体现在两个方面:一是主动放弃协议;二是在履约过程中, 因资金周转存在问题而未按时缴纳约定的数额。因此, 竞价转让协议中, 受让人只要出现未按约定时间缴纳土地转让价款的情况, 则视为违约。

(3) 不可抗力违约责任不可抗力具有主观不能预见性、不可避免性, 并且在履约期间发生且对协议的正常履行带来了障碍。因此, 竞价转让协议中, 还应对因不可抗力所造成的违约责任进行明确。

3.2 违约责任处理方式的选择

在约定双方当事人违约责任处理方式时, 竞价转让协议应平等设置条件。根据违约责任情况分类, 竞价转让文件可从以下两种情况进行约定。

(1) 当事人未履行或未完全履行竞价转让协议造成违约责任根据国务院《关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》规定, 土地出让合同、征地协议等应约定对土地使用者不按时足额缴纳土地出让收入的, 按日加收违约金额1‰的违约金[4]。因此, 竞价转让协议中, 违约金每日缴纳比例应为拖欠金额的1‰。

按照竞价转让协议主体平等的原则, 对于土地管理使用单位不按期办理土地变更登记的, 应约定其违约责任为:自延迟之日起, 每日缴纳土地转让价款1‰的违约金, 逾期仍未提供转让土地的, 受让人有权解除协议, 并要求土地管理使用单位返还双倍转让保证金。

(2) 不可抗力造成违约责任竞价转让协议中, 应对当事人在不可抗力情况出现后未采取补救措施的行为约定违约处置方式。

4. 标的情况、争议解决方法及附则的约定

标的情况、争议解决方法及附则是竞价转让协议的有机组成部分。这些内容在制订时同样受到相关法律法规的约束。

4.1 标的情况的约定

竞价转让协议标的军用土地使用权, 是一种无形资产。军用土地使用权的基本情况主要包括自然属性、控制性规划指标以及使用年限起算点。

(1) 标的自然属性在竞价转让协议中, 应说明标的位置、面积等基本状况, 并附宗地平面界址图。

(2) 标的控制性规划指标根据《城乡规划法》规定:出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件, 要作为国有土地使用权出让合同的组成部分。规划条件未纳入国有土地使用权出让合同的, 该合同无效。因此, 竞价转让协议中应列出军用土地控制性指标。军用土地控制性指标由城市规划部门制订, 双方当事人无权进行修改。

(3) 标的使用年限起算点因竞价转让协议签订到真正转移军用土地使用权存在一定的时间间隔, 因而转让土地使用年限不能从签订竞价转让协议起算, 应从签订《出让合同》时开始起算。

4.2 争议解决方法的约定

争议解决方法有三种:当事人可以通过和解或者调解解决合同争议;当事人不愿和解、调解或者和解、调解不成的, 可以根据仲裁协议向仲裁机构申请仲裁;当事人没有订立仲裁协议或者仲裁协议无效的, 可以向人民法院起诉。竞价小组制订竞价转让协议时, 应根据土地使用单位所在地实际情况, 本着方便解决争议的原则, 在协议中备选几种争议解决方式, 供双方签订协议时选择。通常, 应选择双方和解的方法, 若和解不成, 则向人民法院起诉。

4.3 附则的约定

附则是对竞价转让协议主条款中未尽事宜的补充说明。结合竞价转让协议履行时的实际情况, 附则中应主要说明竞价转让协议生效的时间以及转让土地规划指标变更情况的约定。

(1) 竞价协议生效时间的约定竞价转让协议正式履行是从总后勤部批复下达后开始。因而双方当事人签订竞价转让协议并不代表协议正式生效, 此时协议还不具备法律约束效力。竞价转让协议中必须对此予以说明, 避免产生错误的解释。

(2) 转让土地规划指标变更情况处置的约定竞价转让协议制订时, 还应特别注意办理完军用土地使用权变更登记手续后, 开发商与地方城市规划部门私自变更控制性规划指标的情况。从对部分驻大中城市部队房地产普查清理情况看, 开发企业受让军用土地后擅自改变规划控制指标的现象时有发生, 无形中损害了军队的利益[5]。为了有效防止这一现象出现, 竞价转让协议内容要对竞价转让协议履行完以后军用土地控制性指标变化时土地管理使用单位的处置方法进行设定。通常的处置方法有两种:一种是收回已转让土地再实施竞价转让;另外一种是让受让人补齐控制性规划指标增加后的收益。

摘要：本文依据国家和军队房地产管理相关法律法规, 结合军用土地使用权竞价转让的实践经验, 对军用土地使用权竞价转让协议的编制进行深入研究, 通过分析军用土地使用权竞价转让协议制订依据, 明确了竞价转让协议制订内容, 并对转让土地交付和转让价款缴纳、违约责任、标的情况、争议解决办法及附则的约定内容进行论述, 旨在为军队加强军用土地使用权竞价转让的管理, 增加竞价转让收益提供借鉴。

关键词：军用土地使用权,竞价转让,协议编制

参考文献

[1]中央军事委员会.中国人民解放军房地产管理条例[Z].2000.6.26.

[2]总后勤部.关于军队空余土地转让项目实现确认书有关问题的通知[Z].2007.3.15.

[3]总后勤部.军用土地使用权竞价转让办法[Z].2005.12.15.

[4]国务院办公室.关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知[Z].2006.12.17.

土地使用权转让协议书篇3

１．划拨土地使用权的含义及特点

划拨土地使用权是指土地使用者经县级以上人民政府依法批准，通过除出让土地使用权以外的各种方式，除缴纳补偿、安置等费用外或完全无偿取得的国有土地使用权。其特点有：（1）取得的法定性。即要取得划拨土地使用权，其用途必须符合法律规定，并且必须经过有批准权的政府批准。（2）取得的无偿性。这是划拨土地使用权与出让土地使用权的本质区别，即划拨土地使用权取得者除缴纳补偿、安置费外无须向国有土地的所有权人即国家支付土地使用费；而出让土地使用权人则必须向国有土地的所有权人即国家支付包含土地使用费在内的土地使用权出让金。（3）使用的无期限性。依照法律规定以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。（4）权利的受限制性，划拨土地使用权人不能随意地处分其划拨土地使用权。要处分，必须经过有批准权的政府批准。

2.未经政府部门批准转让划拨土地使用权的，转让合同的效力问题

尽管我国实行土地有偿使用制度，但由于历史原因仍存在大量的划拨土地。此类划拨土地的使用虽不符合现行法律的规定，但也不宜马上收回。由于利用能力与现实利益趋使，许多划拨用地或明或暗的通过转让方式进入市场。

《城市房地产管理法》第三十九条规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。

以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。“

因此，以划拨方式出得土地使用权的，须经有批准权的市、县人民政府审批后，方可进行转让。《条例》第四十五条还规定了划拨土地使用权的转让条件，但同样规定政府审批是转让的前提。未经政府部门批准擅自转让划拨土地使用权的，所签订土地使用权转让合同应属于无效合同。

笔者认为，划拨土地使用权是一种无偿使用国有土地的方式，不需要支付使用土地的对价。严格地说，现行法律规定的划拨土地使用权的转让并非真正的土地使用权转让。根据《条例》第四十五条的规定，划拨土地使用权经政府批准转让的实质是国家收回划拨的土地使用权，然后再出让给受让方。或经批准不再办理土地使用权出让手续，但土地收益须上缴国家。可见，划拨土地的使用权人依据转让合同取得的并非土地使用权的对价，充其量算作是对其交回土地使用权的一种补偿（含地上附属物的补偿），划拨土地使用权转让之说及相关程序规定显得不伦不类。划拨土地使用权转让及变相转让，一定程度上导致了土地市场的混乱，也是造成国家土地资产流失的一个巨大黑洞。随着使用划拨土地的范围越来越小和土地市场的逐步规范，建议取消划拨土地使用权转让之规定，规定禁止划拨土地使用权转让，凡不符合现行法律规定的划拨土地使用权一律变成有偿使用，无力支付土地出让金的由国家直接收回或变更为租赁等其他使用方式。

根据《解释（征求意见稿）》第六條、第七条规定意见，“转让方与受让方订立的合同为补偿合同，合同约定的土地转让价款应认定为对原划拨土地使用权人的补偿。”将划拨土地使用权转让合同确定为补偿合同可谓定性准确，把握到了此类合同的实质所在，有利于有关转让合同纠纷的正确处理。

3.《解释》实施后，划拨土地使用权转让分为三种情形处理

《房地产管理法》实施后，划拨土地使用权的转让应当由有批准权的人民政府批准，但由于对人民政府的批准截止时间等事项没有详细规定，在司法实践中遇到了难题。对此，《解释》作了规定。

3.1划拨土地使用权未经批准转让无效，但在起诉前经批准并办理出让手续的则有效

根据《解释》第十一条的规定，在起诉前，转让人经有批准权的政府批准办理了土地使用权出让手续的，则转让人与受让人间的合同按有效的土地使用权转让合同处理。而实际上，这时转让的已不是划拨的土地使用权，而是已转化为出让的土地使用权。这里遵循的还是《条例》确立的“先出让后转让”的原则，只不过办理出让手续的时间宽延到了起诉前。

3.2划拨土地使用权转让在起诉前经批准并由受让人办理出让手续的，转让合同按补偿性质合同处理

该《解释》第十二条规定，“土地使用权人与受让方订立合同转让划拨土地使用权，起诉前经有批准权的人民政府同意转让，并由受让方办理土地使用权出让手续的，土地使用权人与受让方订立的合同可以按照补偿性质的合同处理。”该规定的法律依据应为《房地产管理法》第三十九条第一款的规定，但弥补了《房地产管理法》对转让人与受让人订立的合同没有明确定性易产生争议的缺陷，将其明确定性为补偿性质的合同，并将受让人办理出让手续的时间宽延到了起诉前。

3.3划拨土地使用权转让在起诉前经有批准权的政府决定划拨给受让人使用，转让合同按补偿性质合同处理

该《解释》第十三条规定，“土地使用权人与受让方订立合同转让划拨土地使用权，起诉前经有批准权的人民政府决定不办理土地使用权出让手续，并将该划拨土地使用权直接划拨给受让方使用的，土地使用权人与受让方订立的合同可以按照补偿性质的合同处理。”该规定的法律依据应为《房地产管理法》第三十九条第二款的规定，“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。”而实际上，这时已不是划拨土地使用权的转让，而是划拨土地使用权的重新划拨，当然，这里的受让人必须按法律规定具有划拨土地使用资格。由于原划拨土地使用权人取得该土地使用权时，可能支付了相应的补偿、安置等费用，转让该土地使用权时可能有地上附着物或存在职工安置等问题，新的划拨土地使用权人支付补偿、安置等费用也符合划拨土地使用权取得条件的法律规定。

4.划拨土地使用权转让必须注意的几个关键问题

4.1有批准权的人民政府的批准

根据《条例》等规定，有批准权的人民政府是指市、县人民政府的土地管理部门。设有区的市，其权利部门仍是市级主管部门而不是区级主管部门。

4.2政府批准的依据

划拨土地使用权转让必须经过政府批准，那么有批准权的政府依据什么来批准呢？根据2002年国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》第四条规定，“商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。”2004年10月国务院国发（2004）28号文《关于深化改革严格土地管理的决定》以最高行政命令重申，商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地必须实行招标、拍卖、挂牌出让，经依法批准转让原划拨土地使用权的，应当在土地有形市场公开交易，按照市场价补缴土地出让金。因此，如果原划拨土地使用权人与受让人协议将划拨土地使用权转让后用于商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，则很可能永远得不到政府的批准，如此则转让合同无效。

4.3取得批准的时限

“起诉前”是该《解释》贯彻始终的一个“无效合同”补正为“有效合同”的时间截止点，就是说，原划拨土地使用权人在起诉前经过政府主管部门的追认批准，则转让人与受让人签署的合同就有效。

农村土地使用权转让协议书篇4

出让方（简称为甲方）：身份证号码：受让方（简称为乙方）：身份证号码：甲、乙双方依据《中华人民共和国合同法》等有关法律、法规和国家有关政策的规定，本着平等、自愿、有偿的原则。经各方家庭会议协商同意后，在自愿和平、平等的情况下，达成如下协议。

第一、甲方将位于泸西县金马镇爵册村加油站附近土地，总计面

积平方的土地，使用权一次性转让给乙方钱小兵使用，转让费元。

坐落（四至）：

东：

南：

西：

北：

第二、该地块转让的期限为（无限期）

第三、付款方法：乙方钱小兵于年月日将上述转让

款.元一次性付给甲方。甲方将上诉的土地使用权于年月日交付给乙方使用，乙方使用期间甲方不得进行干涉。

第四、甲、乙双方在合同履行期间，如遇到集体对土地或国家政策对土地

进行调整，土地的增值或贬值均有乙方承担，若遇甲方因土地减少或增加均不得对该土地进行干涉。甲方必须保证该土地取得合法的《建设用地许可证》，并配合乙方办理相关合法手续。甲方不得拒

绝、推诿、拖延等情况导致乙方不能办理相关手续的，乙方有权退回甲方该土地，并要求甲方全额退回已经支付的款项，赔偿相应的损失（误工费、支付款的同期银行利息等费用）。

第五、违约责任

协议签订后，双方应按照协议的上诉内容自觉例行，如果一方违约，应赔偿对方违约金5万元。

第六、争议条款：因本合同的订立交办履行、变更及解除等发生争议时，甲乙双方应找公证人协商解决协商不成的提请村民委员会、镇人民政府、农村土地承包管理机关调解。协商不成的向泸西县人民法院提起诉讼。

第七条、本合同未尽事宜，可经双方协商一致签定补充协议。补充协议与

本合同具有同等效力。以上协议是双方真实意识表示，空口无凭签字为准，双方签字按手印后及时生效。

第八条、本合同一式两份，甲、乙双方各执一份，具有相同的内容及法律

效果。

甲方代表：（签章）乙方代表：（签章）（家庭成员）：（家庭成员）：

土地使用权转让协议篇5

甲方：乙方：

经甲乙双方协商，甲方愿意把位于

平方米土地使用权转让给乙方使用，特签订以下协议。

一、土地基本情况

土地使用证号：景国用[

]第号土地使用权人：

座落：地号：

用途：终止日期：

****年**月**日

二、商定事项

1、转让价格：以土地管理部门评估为准。

2、付款方式：在土地证变更完成时，乙方一次性支付给甲方。

3、双方共同到土地管理部门办理土地变更登记手续。

甲方签名：

乙方签名：

****年**月**日

土地评估申请

县国土资源局：

我于年月将位于土地面积平方米，土地使用证号为景国用[

]第号。因为没能力在这宗土地上建盖房屋，愿意转让给使用，特申请土地评估。

申请人：

二00九年四月二十日

土地使用权证变更登记申请

县国土资源局：

因没能力在已购买的土地上建盖房屋，经与商量，我愿意把自己位于平方米土地使用权转让给使用，特申请土地使用权证变更登记。

土地基本情况：

土地使用证号：景国用[

]第号土地使用权证：

座落：地号：

用途：终止日期：2059年4月14日特此申请，望给予办理。

申请人：

集体土地使用权转让协议篇6

转让方（以下简称甲方）：村民委员会

受让方（以下简称乙方）：

甲乙双方本着互惠互利,共同发展，协商一致的原则，就广双村民小组集体土地使用权转让事宜达

成如下协议，以资双方共同遵守：

一、甲方将位于，面积为亩的甲

方集体所有的闲置非农用土地，经民主决议通过受让于乙方使用。

该宗土地四至为：

东至：现* * * 西边；

南至：与* * * 村荒山相隔的通往上山的道路；

西至：这两座山顶东西分水岭一线；

北至：从南侧数第二个山头与第三个山头之间的山谷中分线。

甲方需保证租赁土地的合法性,保证任何单位或个人不得就租赁土地主张权利.若在乙方租赁

期限内因甲方原因导致该土地被相关部门收回或产生其它纠纷,如果出现上述情况由乙方负

责处理,与甲方无关,如乙方处理不当而给甲方造成经济损失的,由乙方负责赔偿.由此产生的一切法律后果由甲方承担,甲方应当赔偿乙方因此而受到的直接经济损失.二、甲方保证对该土地在转让给乙方前没有设定任何形式的担保，也没有将其全部或部分出资或作

价入股，甲方将此土地的使用权转让给乙方，已按法律规定的程序征得了其集体组织内部所有成员的同意。

三、双方协商确定此土地的转让价格为元人民币/平方米（亩），共元人民币，大写人

民币，此外，乙方再无须向甲方支付任何费用。

四、在本协议签订之日起日内，乙方将土地补偿款元人民币一次性支付给甲方。

甲方有权在所租赁的土地上建筑固定设施,利用土地资源或其它综合开发利用等,甲方利用土

地除按本合同约定交纳租金外,不再向乙方及村民另行交纳费用.乙方应尊重甲方在租赁土地上的生产经营自主权,不干涉甲方经营活动,甲方利用租赁土地所

产生的一切成果全部归甲方.五、甲方须全力协助乙方办理土地使用权证书的审批手续，办证所需的一切税费由乙方负担。

六、土地使用权转让给乙方后，如该土地被国家征用，依法所得的各种补偿款归乙方所有。甲方及其组织

成员不得分配补偿款。

乙方村委会领导成员的更换不影响本合同的继续履行,继任者仍应严格履行本合同的义务.如

当地政府或政府行政主管部门限制甲方从事经营活动等其它情况,经双方协商一致可以解除

合同。

七、任何一方违约，除应依法承担违约责任外，还应向另一方支付土地转让价款%的违约金。

八、本协议定一式三份，甲乙双方各执一份，交有关管理机关一份，都有相同的法律效力，自双方签字盖

十、双方确认在国土局签订合同或协议只供参考，具体生效内容以本合同为准。

二、乙方购买后，承包使用期五十年不变，即从二OO五年八月十日起至二O

五五年八月十日终止。

五、乙方对所购买的荒山有独立的经营管理权、转让转卖权和继承权。在产权变

更时，须通过甲方办理相应变更手续。

六、甲方要尊重乙方所购买荒山的生产经营自主权，保护其合法权益不受侵犯，对荒山的开发治理成果全部归乙方所有。

七、乙方在所购买的荒山在合同履行期内除乙方交纳购买款外，乙方不负责其他

任何名目的费用。

九、甲方保证该荒山（林地）界线、四至与他人无任何争议。如因此发生纠纷，由甲方负责协调处理，如由此给乙方造成经济损失，由甲方负责全额赔偿。

十、甲乙双方必须信守合同。如甲方违约导致解除此合同，须付给乙方违约金人

民币十万元、退还乙方购买荒山所付的全部价款，同时对乙方的治理投入和治理

成果合理作价，作价款一次性付给乙方；如乙方违约导致解除此合同，甲方不予

退还乙方的购买荒山款。

十一、如在承包期限内遇国家建设或进行其它开发建设需征用土地时，应首先从

征地款中保障向乙方支付实际经济损失和未履行年限的预期利益损失。

十二、合同期满后，如乙方愿意继续承包经营，双方续签合同；如乙方不在承包

经营，甲方对乙方的治理成果、经济投入合理作价归甲方，作价款一次性付给乙

方，不得拖欠。否则，此合同期限顺延至甲方将全部价款付清乙方后合同自行终

止。

十三、甲乙双方如因作价款发生分歧，协商不成，须委托甲乙双方共同认可的中

介机构进行评估作价，其结果对双方均有约束力。

第二条：使用权转让期限共＿＿年，甲方从＿＿年＿＿月＿＿日起将上述使用权

交付乙方使用，至＿＿年＿＿月＿＿日收回。

第三条：乙方支付甲方转让费共元（大写元），支付方式为。

第四条：甲方权利义务1、2、如因不可抗力原因给乙方造成损失甲方不予赔偿。

3、如因甲方不按时交纳转让费，经甲方向乙方书面催款通知30日后，甲方

有权单方解除合同并要求乙方支付违约金元。

4、不因国家法律、行政法规调整或政府行为，甲乙双方可协议解除本合同，转让费据实结算，甲方不可单方无故解除合同。

5、甲方应保证乙方正常使用上述使用权，确保供水、供电、通行，并提供

办理使用权变更手续相关证明材料。

第五条：乙方权利义务

1、乙方根据需要在办理相关许可证件后有权在受让土地上搭建建筑物及修

建附属设施，甲方不得干涉。

2、3、乙方有权转让受让的土地及地上附着物使用权。

4、因国家法律、行政法规调整或政府行为征用、甲方单方收回使用权、合同期满后，乙方建筑物或设施仍能够使用，甲方应折价补偿乙方经济损失元。

5、乙方可与甲方协议解除合同，转让费据实结算，解除合同乙方应提前30

日书面通知甲方，乙方向甲方书面通知60日后合同自动终止。

第六条：本合同一式三份，甲乙双方各执一份。

第七条：本合同自双方签字盖章后生效。

甲方：乙方：

土地使用权转让协议书篇7

在新的区域开发格局中,由于承担着国家生态安全的功能,自然资源丰富但经济基础欠发达的西部地区在规划严格的开发管制下,丧失了通过工业化摆脱贫困的发展机会,形成了提供公共生态产品与经济脱贫发展的尖锐矛盾。虽然国家对西部出台了多种形式的对口支援和帮扶,但是对于西部受限开发区面临的上述发展权益损失,并没有建立长久的补偿机制; 政府主导的补偿机制往往会给各级财政带来一定压力,在经济发展日益趋缓的形势下,这种途径也很难保证较高的效率。因此,在国家主体功能区差异化的调控目标下,解决规划所带来的区域发展机会的失衡,建立长效的区域间利益协调机制成为各界研究的焦点,这也是实施第二轮西部大开发亟待突破的难点之一。

关于主体功能区建设中区域利益的协调机制,国内学者主要研究了财政转移支付制度和生态补偿机制等[1 - 2],也有学者分析了土地发展权在主体功能区建设中的作用。如王永莉、杨明洪( 2009)认为在土地发展权缺失的前提下,政府行使公权力中的规划权时就可能限制土地所有权人的发展选择权,尤其是西部农村居民的权利受到了明显侵害,西部生态功能区建设遇到了制度障碍。杜茎深、靳相木( 2012) 认为主体功能区建设有加剧区域发展 “中心- 边缘”非均衡倾向,引入土地发展权区际交易可以形成主体功能区建设的导向机制,促进区域协调[3]。纵观发达国家在解决政府规划等公权造成土地发展利益失衡的经验,设立可转让的发展权制度( Transferable Development Rights,TDR) 被广泛地认为是一种行之有效的途径。在借鉴土地发展权制度国际经验的基础上,本文尝试构建了适应我国主体功能区建设的土地发展权转让机制,以解决规划所带来的区域发展机会失衡,促进区域协调发展。

一、我国主体功能区间土地发展权转让机制构建的必要性

根据资源环境承载能力、现有开发密度和发展潜力,主体功能区规划将国土空间划分为优化、重点、限制和禁止开发四类功能区,是对国土空间格局的重新定位。不同功能区的区域发展模式和外部功能出现差异,优化和重点功能区承担着中国工业化进程的经济开发功能; 限制和禁止开发功能区承担生态的保护与修复,履行全国 “生态屏障”的功能。为实现提供生态服务的主体功能,受限开发区以限制和禁止开发为代价,实行严格的土地用途管制,严禁生态用地改变用途,不但丧失参与高利润产业竞争的机会,还要承担生态保护和修复的建设成本。同时,限制开发区大都属于经济欠发达和贫困人口相对集中的地区。显然,主体功能区建设是一项有失 “公平”的 “帕累托改进”[2]。因此,主体功能区划的顺利实施必须依赖于完备的区域间利益平衡机制,使当地政府从产业开发和GDP增长的束缚中解脱出来。采用市场途径来平衡不同类型功能区之间的利益失衡问题,可以引入土地发展权区际交易,促进区际财力的转移,形成主体功能区建设的区域协调机制。

土地发展权是土地所有者权利的延伸,是通过改变现有土地用途和利用强度来对土地进行开发的权利,是一种可与土地所有权分割而单独处分的财产权。在让渡实践中,既可以由政府或其他非政府组织购买而撤销,也可以由土地发展权人在符合规划条件的情况下让渡给他人,前者称为发展权购买( PDR,the purchase of development rights) ,后者称为发展权转让( TDR,the transfer of development rights) 。由于受政府财力或购买程序的限制,TDR成为主要的让渡形式。土地发展权转让作为一种能有效克服行政规划配置刚性,通过市场机制灵活配置土地开发权力的重要政策工具受到各国的重视。开发受限区域的土地权利人将发展权通过市场让渡给那些可以进一步增加开发密度或容积率的区域,从而受限开发区土地潜在开发价值的损失得到补偿。

国外土地发展权转移的经验表明,土地发展权的配置在不同程度上起到了保护农地、保护自然资源、保护生态环境、调节因土地用途管制带来的暴利和暴损等效果。建立跨区的土地发展权转让机制,不同区域可以根据实际需求,在严格的监管和规划控制下,更有效率地配置土地资源。第一,可以确保西部地区发展权益的损失得到补偿,引导发展权向非受限开发区转移。这样受限开发区可以将交易收入用于基本公共服务设施建设,实现西部与中东部地区公共服务均等化的基本目标。第二,逐步缓解经济基础良好、发展潜力大的中东部地区面临的建设用地资源紧张与经济发展的矛盾。在保证中东部地区城市合理扩展所需必要土地的同时,也可以提高城市内部土地的集约利用程度。如原来开发商拿地的成本很低,发展权设立后会增加开发商开发新地的成本,当其新开发一块地的成本高于其对原建筑增加容积率的成本时,开发商会理智地提高原有土地的集约利用度。作为一种基于市场机制的土地利用管理机制,可以根据区域发展的非均衡性,实现不同区域土地发展权的调剂余缺,通过市场的力量协调受限开发区与非受限开发区之间利益不平衡问题。

二、主体功能区土地发展权转移机制构建的制度前提

事实上,由于我国现行 “从上至下”层层分解的建设用地指标供应制度面临着效率与公平的两难困境,不能很好地协调全国各地经济发展需要与用地指标分配之间的矛盾[4],因此,我国各省市进行了大量的制度创新以缓解上述矛盾。如浙江的 “基本农田易地代保”、 “复垦指标的跨区有偿调剂”、 “易地补充耕地”以及重庆地票交易等尝试。这些尝试均已经有了发展权的思想,但大多在本省市内进行交易,而且都是政府推动。上述跨区域建设用地指标的有偿交易,在一定程度上缓解了地方经济发展的用地 “饥渴”,为城市扩张提供了用地新途径,但是由于没有对农村集体土地产权实现充分保护,普遍的 “占优补劣”现象造成耕地保护效率大打折扣,因此这些模式被国土部门叫停。与发达国家实施的TDR模式相比,我国上述尝试并不是建立在土地发展权市场交易机制之上的,而是地方政府为突破工业化和城市化过程中建设用地硬性约束的对策方案,且本质上还是地方政府主导的交易模式,市场化补偿机制还没能建立。虽然上述模式推进速度很快,但是在协调社会和区域经济发展方面的效果并不尽如人意。所以,建立一个适应中国国情的健全的TDR转移机制,在对TDR机制进行设计之前,还需要建立一个新的政策框架。

土地发展权转移是一种基于市场力量的规划调节机制,政府主导或过度干预往往会出于对政绩的追求,扭曲土地发展权转移的市场结果。我国自1994 年分税制改革以来,由于地方政府事权与财权的不相匹配,迫使地方政府努力寻求税收之外的收入来源,尤其过度依赖土地财政。2010 年,全国土地出让金收入达到29 110亿元,相当于地方一般预算收入的72% 。另外再加上各地政府普遍以土地资产进行抵押建立的地方融资平台, “土地财政” 占地方政府可支配财力的比重甚至超过60%[5]。如果上述过度依赖 “土地财政”的现象无法改观,那么地方政府主导土地发展权转移市场,无疑会由于利益激励和冲动,人为制造土地发展权的卖方市场,致使地价飙升,从而实现土地增值收益最大化。因而,构建主体功能区土地发展权转让机制需要逐步地消除地方政府对土地市场的绝对垄断。

我国实行土地公有制,城市土地归国家所有,农村土地归农民集体所有。国家通过对城乡土地用途进行管制对土地资源拥有绝对支配权。不管是出于公共利益的目的,还是出于商业开发和城市经营的需要,农村集体土地要想转变为建设用地,必须通过国家征收环节方能改变土地用途。一直以来,我国城乡土地所有权的法律地位呈现不平等状态,集体土地所有权主体不能对土地行使处分权,这造成在征地过程中,农民集体参与征收程序的制定以及讨价还价的能力无法得到切实保证。区域间土地发展权转移机制的构建离不开公平的市场主体参与。因此,一是赋予农村集体土地所有主体完整产权。西部的受限开发区担任着为全国提供农产品和生态产品,大面积的农业用地和生态用地需要充分保护,要从法律上赋予农村集体完整的土地处分权。二是打破地方政府在土地一级市场的垄断格局。建立城乡统一的建设用地交易市场,农村集体土地也可以在满足国家规划的前提下进入土地一级市场,实现城乡土地的同价、同权。从根本上抑制地方政府依靠 “土地财政”大肆征收集体土地的利益冲动,最小限度减少地方政府对土地市场的直接参与,推动土地市场机制的良性运转。

三、主体功能区土地发展权转让的框架设计

主体功能区间土地发展权转让机制的构建,受限主体功能区的权利人可将土地发展权由市场出售给适宜开发的区域,从而弥补土地潜在开发价值的损失,弥补国家将其开发强度进行规划降级导致的发展机会损失。发展权在出让区域( 受限功能区) 土地上作废,而在接受区域( 非受限功能区) 地块上可以与其原有的发展权累积。这样,出让区域的土地所有者将土地发展权出卖后,仍然保留原有土地用途和原有的土地开发强度,但已经丧失改变土地用途、求得更大发展机会的权利。接受区的地块可以获得更高的土地开发强度,而权利发送区在出售或转让发展权之后,通常会受到严格的开发限制,进而可以实现保护土地原用途的目标[6]。

1. 依法界定土地产权并增设土地发展权,允许其与所有权相分离。基于土地开发 “涨价归公”的观念,1947 年英国《城乡规划法》规定: 一切私有土地将来的发展权转移归于国家所有。不论个人土地所有者还是开发商改变土地用途或增加开发强度都需要向政府申请购买土地发展权,这也是英国对土地增值收益进行分配的基础。美国为了应对单纯土地用途管制缺乏激励机制,造成农地所有者抵触的问题,20 世纪60 年代末也设置了土地发展权,确定其归属为土地所有者所有。土地发展权的供给方( 土地所有者) 和需求方( 开发商、地方政府等) 可通过市场机制进行土地发展权的转移或者购买。法国虽然没有明确设置土地发展权,但1975 年颁布的《改革土地政策的法律》确立的法定密度极限和土地干预区制度的实质构成了土地发展权制度。这里的法定密度极限是指容积率1上限,政府对地块的容积率进行上限规定。与英、美两国土地发展权的归属有所不同,该限度之内的开发建设权归土地所有者所有,超过该限度的开发建设权则归国家。土地干预区是指政府对于某些区域土地的出售具有优先购买权,类似于土地发展权征购。

土地发展权的不同归属体现了对土地增值收益的分配取向,“涨价归公”和 “涨价归私”的争议实质上是土地增值收益分配效率与公平之间的平衡。从发达国家的运行实践来看,二者之间的矛盾并非不可调和,完全可以通过适当的制度安排对土地增值收益分配进行平衡和协调。考虑我国的土地所有制情况,本文认为农地发展权应归属农民集体所有,并通过立法明确行政村作为行使集体土地所有权的代表。城市土地发展权归属于国家所有,由县级以上的各级地方政府作为行使权利的代表。

2. 政府根据主体功能区划划定发展权的发送和接受区域。发送区域( Sending areas) 内土地的未来发展被限制,是土地发展权的让渡区域。接受区域( Receiving areas) 是土地发展权的注入区域。美国设定土地发展权接受区须符合以下条件: 一是土地发展权接受区新增的开发强度( 额外强度)必须在土地规划及经济发展规划范围之内; 二是土地发展权接受区有满足进一步开发需要的基础设施容纳能力,或有足够的道路、供排水系统、污水处理系统和学校等,或有充足的新增基础设施的配套潜力[7]。可将受限功能区城市边缘的基本农田、生态用地、环境保护区等划定为发展权的发送区域,将非受限功能区的城市、小城镇等地区确定为接受区。两个区域的土地开发需要设定两个开发强度: 基础强度和额外强度。发送区域土地开发的基础强度已经是规划部门针对该区域生态承载能力和社会承载负荷设置的土地开发利用强度最高上限,而接受区域土地的开发利用强度可以在基础强度之上,增加规划设定的额外强度,而额外强度的获得需要购买发送区域的发展权,从而发送区域转移了与生态环境冲突的发展权,接受区域提高了土地开发的经济性,从而引导各区域利益的协调发展。

注: 所有的居住社区自1999 年之后拥有相同的分区强度。城镇中心的分区自1983 年后开始生效。

3. 根据土地利用总体规划配置不同区域的基础强度和额外强度。发展权的区间转移份额取决于三个因素: 基础强度、运用TDR允许的最大强度和TDR转换比率。如表1 所示,位于美国马里兰州的Calvert县将农场区域、资源保护区和乡村社区认定为土地发展权的出让区,1978 - 1998 年实施TDR计划以来三类区域的平均基础强度为建设1 个住宅单位需要5 英亩,1999 年之后基础强度下降为10 英亩分配1 个发展权,除了乡村社区,TDR转移的强度基本维持在1 单位/5 英亩。允许运用TDR的最大强度和基础强度之差为额外强度。农场区域和资源保护区的额外强度为零,也就是这两类区域的最大开发强度为基础强度。应用TDR允许的最大强度和基础强度的比例经常被称为 “密度奖励”。应用TDR后,1 类居住社区的开发强度从1 单位/英亩提高到4 单位/英亩; 乡村社区的开发强度从1 单位/5 英亩提高到1 单位/2 英亩。TDR转换比率为5,即在接受区域开发建造1个单位的住宅必须从发送区域购买5 英亩的发展权。

在主体功能区划下,不同区域的开发强度配置应与区域主体功能的定位相适应[3]。优化开发功能区的资源承载力与高开发强度的矛盾日益尖锐,额外开发强度需要适当控制; 重点开发功能区资源承载能力较强,作为发展权的主要接受区域,应配置较高的额外开发强度; 限制开发和禁止开发区是全国或区域的重点生态功能区,作为发展权的发送区域,应重点配置基础强度。发展权所包含的地块面积大小取决于发送区域的生态功能、资源的稀缺程度以及社会经济发展对它的需求强度等因素,以用地保护目标为期望值,以限制其再开发或保持现有规模为原则。一般而言,越是保护难度小的区域,每个发展权单位所包含的面积就越多。如美国新泽西州规定严格限制开发的保护区域中心区每16hm2分配1 个发展权,农用地每8hm2分配1个发展权,湿地每32hm2分配1 个发展权[9]。

4. 土地发展权交易的参与规则应体现自主性。在发展权交易市场上,发展权所有者从其利益出发自主决定出售或者自己先储备后卖出发展权。如在马里兰州的Calvert县,50 英亩以上的农业区域或林业用地均满足土地发展权让渡的基本条件。土地所有者必须首先向县里提交申请建立一个农业保护区,同意保持土地农业或森林用途至少五年。这五年土地所有者被免除县里的财产税。五年之后,土地所有者可以随时确权并卖出土地的发展权。农业保护区的土地不具有永久的地役权,但是在卖出发展权( 即使只卖出一个发展权) 后,土地将不得被拆分和开发,且永久保持原有用途不变,这也是卡尔弗特县的TDR项目与和其他地方的最大区别。马里兰州的Montgomery县的TDR项目规定,土地所有者在卖出一些发展权后,仍然可利用剩余的发展权拥有拆分和低密度开发的权利,比如,在Montgomery县100 英亩的地块拥有20 个发展权,但根据规划分区的基础强度,只有四分之一的发展权能够用来建造住宅,因此可以卖出16 个发展权,保留4 个用来在该地块上建造房屋。同样,Calvert县100 英亩的地块也拥有20 个发展权,但是土地所有者必须全部保留或者全部卖出[8]。

土地发展权交易只有在双方合意下才可进行,社会方得以最低成本实现资源的高效率配置。因此,需要建立权威的专业估价委员会,对发展权进行科学估价,制定合适的发展权交易指导价。理论上,农地发展权价格大体等于最佳利用用途下土地开发净收益与土地当前农业用途价值之差。市地发展权价格大体等于土地开发最高强度与土地当前利用强度的价值之差。发展权的价格要确保发展权接受区的开发利润,还要计算所换取的资金是否足以维持受限功能区土地的维护费用[10]。但无论何种情况,接受区域的开发商一次至少要购买一定数量的发展权,以保证每次对保护类区域土地的保护范围和补偿水平具有规模效应。

5. 通过税收对土地发展权交易的价值进行再分配。根据农地发展权归属,受限开发区的集体土地所有者应得到农地因为丧失改变为建设用地的机会而失去的全部土地增值。但是,由于其中部分增值收益是由社会经济发展、公共投资、国家规划等诸多非农地所有者因素而引致,因而作为投资者的国家和地方政府也必须参与分配。市地的所有者也应得到因土地开发强度规划降级而失去的全部土地增值收益,而对这部分增值收益有贡献的中央和各级地方政府也应参与分配。境外一般通过课征开发土地增值税的形式,将部分土地增值收益收归国有,如英国土地开发税率为40% -60% ,韩国和新加坡的税率为50% ,中国台湾地区实行20% 、30% 和40% 的三级累进税率。因此,建议可以由规划部门根据各级政府的基础设施投入规模确定征收税率和税额分享比例,进行土地增值收益的二次分配。

发达国家的土地发展权转让实践表明,项目交易的成功离不开发达的中介机构。如美国马里兰州各县的TDR项目均允许房地产经纪机构全程参与,帮助买卖双方能够及时、准确地获得交易和价格信息。此外,当地政府也尝试多方面参与TDR项目,不仅提供详细的交易和区域保护信息季报,甚至在市场低迷的情况下,以公共资金建立TDR银行购买土地发展权,进而稳定私人TDR的市场信心。因为相信市场交易价格不断上涨,越来越多的土地所有者愿意卖出土地发展权保护他们的土地用途不变。

四、结论

从区域协调发展的目标出发,本文构建了主体功能区间土地发展权的转让机制,以期为协调受限功能区和非受限功能区发展机会的不平等创设新的突破口,为第二轮西部大开发的顺利推进提供新的建设契机。土地发展权的区际交易实质是非受限功能区出资保护受限功能区的耕地和自然资源,利用市场途径引导主体功能区的空间开发秩序,促进区域财力的横向转移和均等化,逐步缩小不同类型功能区的发展差距。但是,本文只是勾勒出土地发展权区际转让机制的基本框架,还有许多环节亟须进一步深入研究。

摘要：由于承担着国家生态安全的功能,自然资源丰富但经济基础欠发达的西部地区,在规划严格的开发管制下丧失了通过工业化摆脱贫困的发展机会,形成了提供公共生态产品与经济脱贫发展的尖锐矛盾。因此,主体功能区规划在实现空间有序开发特定目标的同时,会导致不同类型区域陷入“暴利-暴损”的困境。为解决规划所带来的不同区域发展机会的失衡,建立长久有效的区域间利益协调机制迫在眉睫。只有从区域协调发展的目标出发,构建好主体功能区间的土地发展权转让机制,才能为协调受限功能区和非受限功能区发展机会的不平等创立新的突破口,并逐步缩小不同类型功能区间的发展差距。

使用权房转让有别产权房篇8

拥有永久使用权，但这并不能成为妨碍其转让的主要因素。

记者从京、沪两地的房产中介公司了解到，使用权房的转让会时常发生。虽然使用权房存在着不少缺陷，如面积较小，建成时间太长，厨卫公用等。但这种物业一般位于市中心区域，如在上海主要分布在徐汇、卢湾、静安、黄浦等中心区域，周边成熟的生活配套设施，尤其是具有优质的教育资源，使得这种物业成为二手房市场上的“香饽饽”。

使用权房是一种特殊的物业类型，不同于产权商品房，业主拥有的不是产权，而是使用权。法律专家表示，居民对使用权也拥有处分权。上海联业律师事务所主任律师王展表示，按现行政策，使用权房同样可以上市，与产权房有着同等的转让机会。

如京沪两地就曾分别对使用权房的转让行为出台过相关规定。在2002底北京市国土资源和房屋管理局出台的《关于开展直管公有住房使用权交易试点工作的通知》，其中规定使用权可转让。上海在此方面也做出过相应规定，即未列入可出售范围内的公房，可以进行承租权（即使用权）的转让和交换。

专家介绍说，使用权房其实是此前由国家以及国有企业、事业单位投资兴建的住宅，政府以规定的租金标准出租给居民的公有住房。其产权归属分为两种：单位产权的使用权房和房管所产权的使用权房。由此看来，购买这种物业其实是获得物业的使用权利。不过，买家不用担心产权单位随意变更租赁期限，可长期居住下去。从这方面来看，购买使用权房，完全可以解决住房问题。

转让方式有区别

与产权商品房相比，使用权房的转让存在着诸多不同，因此专家提醒说，千万不能以产权商品房的转让方式对待使用权房。

据上海德佑地产法务经理瞿惠虹介绍，这类房产的转让流程是：签署“白皮合同”、敲定征询函、“房东”迁户口、办理登记手续、客户确定进驻户口、资金监管，获转让通知书、物业进户等。下面我们就所有环节的不同之处一一进行介绍，以便让买家对此有个深入的了解。

转让资格：提前确认

首先要做的是转让资格的确认，如果缺少这个步骤，后续所有的转让手续都无法进行下去。

瞿惠虹介绍，使用权房的产权属国家所有，所以必须经过国家委托经营管理的房地产管理部门审核，符合条件的才能批准转让。因此，对于买家而言，一定要确认卖家是否已经完成了审核报批手续，只有对此类房屋的租赁权转让程序、条件、要求等注意事项了解清楚后，才能进行实质性的操作。

如何才算是完成了该项手续呢？就上海而言，一定要让能转让使用权房屋的物业公司在《上海市公有住房转让物业征询函》上敲章，也就是说，只有在取得这份征询函之后，原租赁方才具备转让使用权的资格。

【区别一】如果产权属于个人，则为私人财产，出售转让没有这样的限制，业主可以自行决定何时出售。但使用权房的产权为国家所有，因此承租人无法自行决定是否转让。

转让对象：为本地人

使用权房对买方的资格也有明确限定，只能是拥有当地户籍的居民。

由于使用权房是地方优惠性的住房类型，所以原先的“业主”肯定是拥有当地户籍的居民。记者查阅了北京、上海等地此类房产转让相关规定，发现其中有极为相似的地方，即要求买方必须具备当地户口。也就是说，只有拥有北京、上海户口，才能在北京或是上海购买使用权房。

这种规定与目前全国各地正在实施“限购令”有着明显的不同，“限购令”主要是针对投机性、投资性需求而出台的政策，而使用权房则主要是保障地方性居民的福利。