商业街项目营销方案

商业街项目营销方案（通用7篇）

商业街项目营销方案 篇1

项目综述

环境优势：

区域囊括了十几条交通繁华道路：冠县路、泰山路、胶州路、热河路、辽宁路、黄台路、华阳路、登州路、利津路、延安路、威海路、北仲路、宁夏路、敦化路、辽源路、合肥路等；有数十条公交巴士线路往来穿梭，人气旺盛！

商机优势：

市北区是商业发达的老城区。1998年共完成第三产业销售27.94亿元。辖区内有东方、国货、中新、利群、三百惠等大型商厦，有各类商业网点1.2万个；有集贸市场59处，其中，较大的市场有即墨路小商品市场、利津路商品批发市场、抚顺路蔬菜批发市场、南山农贸市场等，均属淘金热土，商机无限！

市场潜力巨大：

全区共有各类学校45所，在校学生3.46万人，教师2042人其中，小学42所，特殊教育学校1所，教师进修学校1所，干部中专1所；有幼儿园（所）69处，入园幼儿2264人。教师533人；所有这些基本都是我们的目标消费群体，市场潜力巨大！

游乐城格局：

一层为美国的“麦克汉姆”快餐；

二层为儿童游戏模拟机、跳舞机；

三层为美国著名的“翻斗乐”少儿游乐场；

既然格局清晰明了，由此我们可以确定整个游乐城的市场推广将定格为以“点”带“面”。也就是“一个中心，两个基本点”即以“翻斗乐”为主打，以“模拟游戏”和“美式快餐”为辅助，形成一处集餐饮、休闲、游乐为一体化的儿童游乐新天地；在市场率先推出一个先进的娱乐理念“智能化的儿童娱游乐方式。”关于游乐城的名字：

游乐城需要一个名字，一个既能承前启后，又能连上系下，一个既能突出品牌，又暗涵经营与服务项目综合概括的好名字。通过综合分析当前的市场形势，以及竞争对手的有利和不利因素，最后酝酿出台一个合适的名称，‘红秋千儿童娱乐城’，希望能加以使用并且尽力推广。

营销策略：

以“一切为了孩子”为主题思想，由“品牌”到“形象”；从“服务”到“品质”，从“环境”到“管理”三位一体构成总体策划思路，让消费者了解红秋千儿童游乐城的真正内涵，达成此次广告宣传与品牌想象推广的最终目的。

广告策略：

以公关促销为主导，电视与报纸配合之，电台与印刷品辅助之！

效益预测：（仅就市北区而言）

三层：每天营业10小时，门票为20元（游乐18元，家长跟随2元），每天平均200人，日收入为4000元，月收入为120000元，年收入约为140万元左右；

二层：模拟机30台，5角一个代币，每天平均150人，一台机五人，每人10个币、5元，每台每天25元，日收入为750元，月收入为22500元，年收入27万元左右；

一层：每天营业时间为早8点----晚10点，中、晚餐的日进餐人数为500人，每人平均消费20元左右，日收入为10000元，月收入为30万元，年收入为360万元左右；

以上三项合计：年收入约为500万元左右。

费用预算：

营业费、人工费、水电费、设备折旧费、其它杂费一年约为100万元左右；

广告宣传费：

导入期：前三个月投入约为10万元左右；

高潮期、成熟期：六个月投入约为40万元左右；

平台期：后三个月投入约为10万元左右；

一年合计投入广告费约为60万元左右。

一.前言：

1970年美国就已经开始研制开发的翻斗乐儿童娱乐项目近期由第二百货总公司引进。由于此次是全套项目直接进入中国.青岛市场，所以无论是在国内还是在青岛本地都是最先进的。在西欧、南美、东南亚等各国家、地区，许多著名的乐园都为少年儿童设置了该套设施，仅韩国一地就设置六十余套，并深得该国家长及儿童的青睐。翻斗乐此番进入中国.青岛，以打开青岛市场作为目标，争取推广青岛及周遍地区的市场。机会很大，困难不小。因此如何在青岛成功地“登陆”，关系重大。

二.市场分析：

概况：

1.青岛改革开放以来新建造地适合青少年儿童的主题公园、乐园较多，这些乐园规模均比较大。如儿童公园、植物园、青少年活动基地、海洋游乐城、海豚馆等，离青岛较近的有潍坊富华游乐园等；

2.青岛一些公园新增设的游乐设施、新建成的居民生活小区内的简易儿童游乐设施，以及市区大中型百货商场、商厦内特设的单一儿童娱乐设施，如佳世客、百盛内的儿童乐园，三百惠、发达、国货等大商厦内特设的儿童娱乐项目和新增设的单项翻斗乐设施；

3.各国、各地来青岛临时推出的娱乐形式：如美国的“奇妙世界之旅”、新加坡的“欢乐金银岛家庭乐园”等。

分析：

1.深厚的文化底蕴：

二百公司翻斗乐游乐城以“翻斗游乐，快乐全家”为经营理念，新项目的开发，形象包装都是围绕这一主题展开的。企业在市场运作时，又溶入“一切为了孩子们”的独特项目文化，大大增强了游乐城的亲和力，易为广大的间接消费者和直接消费群所接受；

2.合适的项目定位：

目前市场上儿童游乐项目多为一些单一的，习惯性的商业行为。这种纯商业性的做法，使许多经营者过多考虑自身的利益，很少把儿童心理行为考虑在其中，令众多家长产生了反感情绪，而家长恰恰又在此类行业的消费中占有主导地位。二百翻斗乐游乐城在充分研究消费心理和消费习惯的基础上，推出了溶入企业文化的独特项目定位---“一切为了孩子们”，它将建成一座具有趣味性、探险性、安全性之优点的较完善的智能化儿童娱乐设施。这将更适合家长们“一切为了孩子”的消费心理；

3.独特的项目卖点：

翻斗乐儿童娱乐项目集开发儿童动作协调性，身体柔韧性、思维敏捷性为一体，是一套综合开发体力、脑力的现代娱乐设施。这是其它同类儿童娱乐设施所不具备的。独特的项目特性能起到良好的促销作用。另外，翻斗乐来自美国，色彩丰富、造型独特、好玩刺激、其乐无穷。对少儿家长也具有诱惑力。这为以后拓展项目的内涵提供了广阔空间。

综述：

群雄逐鹿看二百翻斗乐：

二百公司引进的美国翻斗乐儿童娱乐项目在青岛乃至市北都是独此一家，商家有言“得市场者得天下”；凡是占尽市场先机，又能为消费者着想的项目一定会赢得市场，赢得消费者，并最终取得成功。有着上述竞争对手相对薄弱的优势，再加上适当的市场导入与营销策略，配合广告宣传和公关促销，定能成功开拓青岛市场；并对潜在对手形成震慑，使翻斗乐游乐城在青岛儿童娱乐项目中独占鳌头。

青岛“某商业项目市场导入传播营销策划方案2

三.项目分析：

机会点：

1.翻斗乐儿童乐园集开发儿童动作协调性，身体柔韧性、思维敏捷性为一体，是一套综合开发体力、脑力的现代娱乐设施。

2.具有趣味性、探险性、安全性之优点的较完善的智能化儿童娱乐设施。

3.翻斗乐来自美国，色彩丰富、造型独特、好玩刺激、其乐无穷。对少儿家长也具有诱惑力。

4.地处新市北商业区，交通便利，人口密集。

问题点：

1.翻斗乐在青岛地区乃至国内无知名度。

2.翻斗乐门票售价较高，且不包括乐园内的其它消费款项。

3.翻斗乐地处市北区老商业街，距市区的一些娱乐场所较远，小孩单独游玩不便，家长不放心，平时家长带孩子真正来此地游玩的也较少。

4.翻斗乐设在老市北区内，因为此地历来是商业聚集地，与游乐场所的概念相差甚远；游乐城设在此地多有不便。

四.目标市场：

3----18岁的少年儿童及其家长。

五.市场策略：

1.树立品牌：

翻斗乐尽管在美国及其他地区有美誉度，但在中国大陆及青岛市场却少有知名度，建议从翻斗乐游乐城品牌着手，宣传来自美国的著名品牌翻斗乐，尽快让品牌深入人心，让新品牌的儿童游乐城为广大市民儿童熟知，让美国翻斗乐的理念区别于任何一家儿童娱乐单位，鲜明的形象必将形成鲜明的市场区隔。

2.更新理念：

一改过去儿童乐园仅仅提供游玩的的概念，为翻斗乐儿童游乐城创造一个高起点的附加值，即全程游玩翻斗乐用28分钟，试一试您的孩子体力、脑力是否健康正常，让大人为孩子树立美国孩子能够做到的我们中国孩子也能做到的坚强信念，营造家长鼓励孩子、孩子跃跃欲试的游乐氛围。

3.组合营销：

（1）团体销售：

在春秋、假期之季通过组织小学、幼儿园团体到青岛市北看新区新貌、玩翻斗乐，让学校、幼儿园有利可图，使“游新市北，玩翻斗乐”成为学校、幼儿园出游的“热线”！

（2）散客销售：

利用各种公关促销手段吸引、介绍家长与儿童在节假和双休日到翻斗乐来玩。

六.广告策略：

广告宣传品牌，宣传来自美国的翻斗乐项目，更新概念，引导娱乐，突出游玩全程项目的不易，利用多种广告手段，鼓动不屈不挠的精神，激励新一代少年儿童自强不息为民族增光的意识。

七.广告表现：

1.导入VI，树立品牌

规范全新的视觉形象，体现翻斗乐是开发体力、脑力的智能化、趣味化乐园。

（1）设计象征翻斗乐其乐无穷的标志；

（2）设计一个健康、活泼、聪明的吉祥卡通人物；（为主导）

（3）设计一套延展的吉祥卡通人物；（为辅助）

2.广告语：

挑战“美国小子”！

意在把纯娱乐概念转化到挑战适龄儿童人体极限上来，在测试体能上，体现翻斗乐的与众不同；

翻斗乐开发研制于美国，虚拟这样一个美国“孩子”对手来刺激青岛普通少儿及其家长，挑逗好胜心，挑战极限；

3.报纸广告：

选择《中国少年报》、《青岛晚报》、《生活导报》刊登介绍翻斗乐儿童乐园的广告，‘强调挑战来自“美国的小子”，’以期引起适龄少儿及其家长、老师的注意。

4.电视广告：

在青岛电视二台《动画城》、青岛电视台、有线电视台《小神龙俱乐部》及娱乐节目版块中做滚动文字介绍和翻斗乐儿童游乐城实景介绍。

5.电台广告：

在电台的娱乐版块节目中做宣传广告，让市民及其子女都能了解市北区来了个叫“翻斗乐的美国小子”。

6.印刷品：

印制海报、招贴、POP、宣传单页、宣传小册子等印刷品，邮寄学校、幼儿园，双休日在肯德基、麦当劳店现场派送，另外公园的售票处以及开往市北沿线的公交车也可派发。

7.开业促销：

（另拟附策划报告及广告文案）

八.公关促销：

1.奖励优胜：

假定“美国的小子”28分钟游玩全过程，一周设一次擂台，寻找新的卫冕冠军；期后产生月冠军，直至产生总冠军；奖励超越者，并如保龄球一样，设排行榜。（另外可根据客流量，每天机动的开设擂台赛，进行现场促销。）

2.赠送礼物：

凡是来翻斗乐玩的少年儿童均赠送小礼品（如气球、铅笔、垫板、尺子、书皮、课程表之类的文具用品），并颁发具有一定权威性的可证明体能、智能的所谓“证书”，（可考虑由青岛籍的体育运动健将签名颁发）以提高翻斗乐娱乐项目的含金量，并由此助长家长、少儿的好胜心和虚荣心。

3.寻找“中国的小子”

以“ ‘美国小子’摆擂台，‘中国小子’不言败 ”为虚构，登报寻找真正的“中国小子”。通过媒体将此一信息及悬念传播得纷纷扬扬，鼓励和诱导“孩子就是自家好”的家长和好胜心特强的孩子前来揭榜应擂，一旦出现新成绩，将隆重地前往该学生学校，家庭赠送证书，以引起整个社会地关注，诱发新的翻斗乐热潮。

4.门票抽奖：

与声讯电话合作，让来翻斗乐玩的少年儿童或家长把门票号码输入电话，即可参加抽奖，每周开奖，奖品为赠送门票或消费券，带动再次消费。

5.优惠打折：

对每天正点进入游乐场所的少年儿童赠送优惠卡，凭此卡可打六折游玩，可出借、转让，并可以最多四人集体打折入内。获优惠卡的少年儿童还可参加翻斗乐组织的特别娱乐活动。

6.多设售点：

可在市中心的大商厦娱乐楼层及其它游乐场所或公交车终点站张贴翻斗乐海报告示，并设售票点。

九.备注：

希望‘挑战“美国小子”’成为青岛少年儿童及其家长的流行语。

期望翻斗乐儿童游乐城成为青岛孩子向往的游乐圣地。

商业街项目营销方案 篇2

近年来, 大型商业项目越来越多, 想要提升一个商业项目的档次, 除了考虑招商定位、建筑装修风格以外, 其智能化水平也起着至关重要的作用。

一个大型的商业项目, 其功能往往较多样化, 如其中会包含影院、商铺、停车场、餐厅、超市等场所, 各有不同特点但又同属同一建筑内。针对此类大型商业项目, 如何对其进行智能化设计, 使其既满足多元化的管理需求, 又合理节省建设方的投入成本, 同时还可作为销售或出租的亮点, 是一个值得探讨和研究的课题。

本文将针对某一大型商业项目, 对其智能化系统的设计进行论述。

1 工程概述及特点分析

1.1 工程概述

该项目总建筑面积为75.857 3万m2, 其中地上建筑面积为46.294 6万m2, 地下建筑面积为29.562 7万m2, 地上4层, 地下3层。地下的主要功能为地下停车场、少量商铺、超市和机房等, 地上的主要功能为商铺、影院、冰场等。

1.2 项目特点分析

1.2.1 管理分析

整个商场由物业管理公司进行管理, 因此智能化的设置, 尤其是出入口控制系统、入侵报警系统及视频监控系统的点位设置均需在满足相关规范要求的前提下, 符合物业管理公司的要求。

1.2.2 智能化建设分析

本项目商业含有商铺、超市、影院、冰场等类型。对于该项目的智能化建设, 主要从以下三部分进行分析:

1) 公共区域 (包含物业用房等) :由投资方进行整体建设。

2) 超市、影院、冰场等:由于这几类商业的智能化系统管理均由承租方自管, 且各承租方均对各自的智能化系统有独立要求, 因此其内部智能化建设由承租方进行自建, 而项目整体的投资方将信息网络、语音等信号引入其内部预留的弱电间或弱电机房内, 以便承租方接入网络、语音等信号。

3) 商铺:商铺内预留弱电箱, 项目投资方将网络、语音等线缆引至弱电箱, 商铺内网络、语音等由商铺承租方自行搭建。

2 智能化方案设计

2.1 智能化系统设置

针对该商业项目设置的智能化系统包括:

1) 信息设施系统:综合布线系统、电话交换系统、室内移动通信覆盖系统、有线电视系统、信息发布系统、电梯对讲及AES系统、背景音乐系统、无线对讲系统。

2) 信息化应用系统:客流分析统计系统、智能卡应用系统。

3) 建筑设备监控系统。

4) 安全技术防范系统:视频安防监控系统、入侵报警系统、出入口控制系统、电子巡查系统、停车场管理系统。

2.2 信息设施系统

2.2.1 设计思路

由于商业项目不同于自用型建筑, 其中很大一部分是出租或出售型商业区, 因此在设置信息设施系统时, 需要根据前节所述的“项目特点分析”并结合实际需求进行设置。

以下仅针对综合布线系统、有线电视系统、信息发布系统、电梯对讲及AES系统方案进行阐述, 而其他系统为常规设置, 因此本文不再赘述。

2.2.2 综合布线系统方案

1) 线缆选择:考虑到投资方的成本因素, 此次综合布线系统中铜缆布线系统为D级 (5e类, 100MHz) ;干线采用50um/125um室内多模光缆。

2) 综合布线点位设置:在超市入口、商场主入口的ATM机处预留ATM机信息插座;在各商铺预留弱电箱;在物业用房内根据需求预留双口信息插座;在商场内公共区域做到Wi-Fi全覆盖。

3) 布线分界点: (1) 物业用房、ATM机处:线缆敷设至末端信息插座, 由投资方负责搭建完整的综合布线系统。 (2) 超市、影院、冰场等:由投资方负责将信息网络、语音通信等信号引入其内部预留的弱电间或弱电机房内, 以便承租方接入网络和语音信号, 内部的综合布线系统由承租方自行搭建。 (3) 商铺:由投资方负责将网络、语音等线缆引至弱电箱, 商铺内网络、语音等由商铺承租方自行搭建。 (4) 商场内Wi-Fi系统:本项目Wi-Fi系统由投资方负责搭建及管理。

4) 语音及网络接入方式:采用EPON接入, 将语音和网络以共光纤的方式进行传输。本项目在弱电间设置光节点, 铜缆引入商铺内弱电箱或末端信息插座。

2.2.3 有线电视系统方案

1) 节目源:本地有线电视。

2) 有线电视点位设置原则:餐饮型商铺。

3) 建设分界点: (1) 超市、影院、冰场等:由投资方负责预留有线电视通道至其内部预留的弱电间或弱电机房内, 以便承租方可根据需要接入有线电视信号。 (2) 餐饮型商铺:由投资方负责将有线电视线缆引至弱电箱, 商铺内有线电视设置由商铺承租方自行搭建。

2.2.4 信息发布系统

1) 信息发布系统采取集中控制、统一管理的方式将音视频信号、图片和滚动字幕等多媒体信息通过网络平台传输到显示终端, 以高清数字信号播出, 能够有效覆盖商业人流主要动线, 可提升商业的信息效率;可以为人流提供更多的导购信息, 增加客流的引导。

2) 信息发布系统点位设置原则: (1) 室外显示终端设置区域:室外LED以顾问公司的商业广告方案为输入设计条件。 (2) 室内显示终端设置区域:以顾问公司的商业广告方案为输入设计条件;在人流主要动线上设置液晶信息屏, 屏体位置便于行人观看以及工作人员维修和检修。

3) 建设分界点:此系统由投资方负责建设。

2.2.5 电梯对讲及AES系统

1) 电梯对讲系统设计

采用总线制联网方式实现5方对讲, 在监控中心、电梯轿厢、电梯机房、电梯顶部、电梯底部设置对讲终端设备。

2) AES系统设计

所有电梯采用总线制联网方式实现电梯故障报警、实时动态显示、故障辅助定位、故障信息记录、统一锁梯等功能;由现场监控单元随时采集电梯的运行状态等有关信息, 实时对数据进行逻辑处理, 通过串行通讯网络将故障信息传送至监控中心, 以便监控中心技术人员能及时处理故障。

2.3 信息化应用系统

2.3.1 客流分析统计系统方案

1) 设计思路:通过统计出入口客流进出的方向, 了解出入通道设置的合理程度;通过统计主要楼层客流状态, 从而进行店面的合理分布;根据客流变化, 更有效地分配物业管理、维护人员;通过客流人群转化率, 提高商场服务质量;通过客流人群购买率, 提高营销和促销的效率;客观决定租金价位水平;评估和优化宣传广告和促销预算。

2) 客流统计摄像机设置点位:各层出入口及不同商业区域间的出入口, 如影院与其他商业区域的出入口。

2.3.2 智能卡应用系统方案

智能卡应用系统采用TCP/IP通讯方式, 数据传输利用综合布线系统实现。智能卡应用系统包括停车场管理系统、出入口控制管理系统、电子巡查管理系统。

2.4 建筑设备监控系统方案

建筑设备监控系统就是将建筑物或建筑群内的变配电、照明、电梯、空调、供热、给排水等众多分散设备的运行、安全状况、使用状况及节能管理实现集中监视、管理和分散控制的系统。

本项目的建筑设备监控系统主要的监控内容包括:冷冻站控制系统、热交换站控制系统、空调机组、新风机组、送排风系统、给排水系统、公共区域的照明系统、变配电监控系统等。其中冷冻站控制系统、热交换站控制系统、变配电监控系统自成系统, 信号上传至建筑设备监控系统。

本项目的建筑设备监控系统采用两级网络结构, 系统服务器/中央控制站为网络层/管理层, DDC控制器为现场控制层。

2.5 安全技术防范系统

2.5.1 设计思路

在为本商业项目设计安全技术防范系统时, 除了考虑安全性以外, 还需考虑物业对商场的管理要求, 这里主要体现在出入口控制系统和入侵报警系统的设置上。

以下仅针对视频监控系统、出入口控制系统、入侵报警系统、电子巡查系统方案进行阐述。

2.5.2 视频监控系统方案

视频监控系统采用目前主流的网络视频监控系统, 即从前端设备到末端设备均采用数字化设备的视频监控系统。具体配置为:网络摄像机+网络传输+视频存储设备+管理平台 (包括操作、管理等) +电视墙。

摄像机设置位置:所有主次出入口、所有扶梯、首层和地下层楼梯平台、顶层楼梯平台、所有公共走廊通道交汇处、地下车库 (停车场内主要通道、主要通道交叉路口、停车场内死角) 、电梯轿厢 (超市电梯除外) 、公共卫生间前过道、商场所有出入口处出租车临时停靠站、所有室外停车场主次出入口、商业外墙、所有卸货平台及收银台等处。

报警联动:具备报警联动功能, 可与入侵报警系统与联动出入口控制系统等联动。报警时, 自动对报警现场的图像和声音进行复核, 且切换到指定的监视器上显示, 并自动录像。

2.5.3 出入口控制系统方案

本项目的出入口控制系统应根据本项目的使用功能和业主提出的安全、管理要求, 对需要控制的出入口进行有效的控制和管理。具体对以下位置进行管理:

1) 屋顶层出入管理:为了安全管理的需要, 在禁止上人屋面 (屋顶层) 出入口处安装带门磁报警功能的门禁系统, 控制人员进入上人屋面。

2) 竖向通道的出入管理:本项目竖向通道分为楼梯、扶梯、电梯三类通道。根据物业管理的要求, 主要对楼梯设置门禁系统, 具体设置为: (1) 所有直接面向室外和地下车库的楼梯出入口设置双向读卡的门禁设备。 (2) 与电梯相邻的楼梯出入口设置电控锁, 可由物业根据营业时间统一管控此处的出入口。 (3) 其余楼梯出入口设置门磁和消防锁, 门磁信号纳入入侵报警系统中, 此处出入口平时不使用。

3) 重要功能用房出入管理:在物业服务中心、商业服务中心用房、会客厅或前台与办公室之间的门厅、IT机房及其他功能用房 (如变压器房、高压和主要低压配电柜房、冷水机房、水泵房、锅炉房、消防水泵房、消防控制中心、安防控制中心、电梯机房、气瓶储藏室及其他重要机房和区域) 设置单向读卡的门禁设备, 由商运安保部进行设置及管理。

2.5.4 入侵报警系统

本项目在商铺临街首层外门窗、与其相关的出入口及重点区域设置入侵报警探测器, 内容如下:

1) 商铺临街首层外门窗:设置玻璃破碎探测器。

2) 设置双控门禁的楼梯间:设置红外微波双鉴探测器。

3) 平时不允许使用的楼梯间门:设置门磁。

4) 残疾人卫生间:设置紧急报警按钮, 卫生间门外设置声光报警器。

入侵报警系统能与视频监控系统联动, 报警时, 视频监控系统能自动将报警区域的视频图像弹出并录像。当巡更员巡更时, 本系统给予时段撤防。

2.5.5 电子巡查系统

本项目在主要通道及安防巡逻路由处设置在线式电子巡查巡更点, 同时利用门禁系统相关点位作为相应的巡更点, 保安人员在楼内巡逻时, 每到达一点就能通过巡更系统与监控中心进行联络, 中心也能随时了解到巡更人员到达该点的时间。一旦巡更人员与中心失去联络, 则中心将在规定的时间内发出报警信号, 以便及时派出人员到达现场。巡更路线和时间可在系统主机上更改和设定, 以确保楼内安全。

3 结束语

商业街项目营销方案 篇3

分析：

现阶段洋房、别墅产品销售取得阶段性突破，商业街商铺去货较慢。面临的主要问题表现在以下几个方面。

一、软硬件不配套，市场发展受阻

宁乡温泉历史文化资源及其丰富，拥有良好的旅游硬件资源，但旅游接待配套服务体系不完善、功能单一的矛盾特别突出，旅游购物、餐饮、住宿、休闲娱乐及游客服务等配套资源不尽人意，无法满足旅游者不同消费层次的需求，从而阻碍市场发展，进而阻碍温泉特色小镇建设及文旅产业发展。

二、区域竞争明显，竞争优势乏力

宁乡在温泉文化旅游发展产业定位上有较强优势，但旅游消费形态几乎无异，差异化不明显。核心旅游产品不突出，品牌形象没有建立，竞争优势乏力。

三、市场渠道不畅，市场信心不足

目前经营温泉旅游线路产品的大型旅行社不多，宁乡传统消费人群多为自助旅行者，且以长沙及周边地区市民居多，客源市场单一。加之，旅游接待配套不足，旅游消费结构单一，缺乏丰富的、较高层次的消费形态。没有人气，无论是旅游市场还是商业投资市场信心匮乏。

四、旅游消费单一，产业支撑受制

目前，宁乡的旅游消费主要为温泉短期度假旅游，但从整个大行业市场来看，温泉小镇的民俗文化有相关联配套发展的优势。产品结构单一，资源转化利用不够、配套体系不完善、核心产品优势不突出等，将是我们建设研究雅居乐依云小镇商业街区要研究和关注的课题。结论：

从市场营销工作来看，当前面临的是解决三大问题，首先是按景区标准全面规划旅游服务体系，将商业街包装成民俗文化街，并导入到旅游线路中，通过系统培训，提高旅游服务意识，规范服务行为，全面提升旅游服务质量。其次是加强区域内旅游资源的联系与互动，通过协调和政府政策杠杆，实施资源整合营销。最后是提升社会认知度，加强渠道建设，培植示范项目，使雅居乐温泉小镇成为全国知名、业内叫响的旅游目的地和商业投资地。

商业街定位

灰汤温泉民俗风情文化街

策略

 招商先行：免租2年运营，精品酒店/特色餐饮/休闲娱乐/文创特产/儿童娱乐/民俗特色酒店，先聚人气，旺场

 销售同步：街铺返租，带租约发售。景区通行卡/业主亲情卡概念包装赠送。

一、树旗帜，强化内功

提高旅游服务意识、规范旅游服务行为。通过管委会和当地政府加强旅游服务知识、技能的培训，引导商家经营环境提档升级，共同创造良好的旅游服务环境及氛围。

二、做示范，强化信心

策划筹建自营示范店（街），引导发展温泉旅游配套产业，为提升宁乡灰汤旅游服务软实力奠定基础和增强市场信心，同时，更为街区现有商家提供借鉴及参考。

三、搭娱乐，强化市场

通过组织当地传统民俗活动，挖掘、演绎“温泉”元素，利用节假日、重要纪念日时点，策划主题活动，展现灰汤地方文化魅力，扩大影响，有效聚集人气。

四、借事件，强化品牌

有轨电车开通、商业街开街、灰汤传奇博物馆、国际陶艺展、温泉养生十大基地联盟

五、促整合，强化营销

整合旅游资源，长沙西旅游环线旅游互动，推出特色旅游线路。

战术

一、分期

第一阶段2017年6月—2017年10月 品牌导入期

第二阶段2017年10月—2017年12月 招商强化期 第三阶段2018年1月—2018年3月 成果展示期

二、战术组合

第一阶段：2017年6月—2017年10月 品牌导入期

主题： 百年灰汤•温泉民俗依云小镇

目标：

1、唤起人们对灰汤历史文化的记忆

2、通过商业及招商推广、商务公关、事件营销等系列活动，描绘灰汤之未来图景。

3、灰汤，体验温泉民俗风情。战术运用：

1、完成所有平面设计、招商手册设计、招商物料准备，包括街片区沙盘展示

2、配合招商工作，意向商家考察活动。

3、完成导视系统方案设计、施工。

4、与市旅游协会合作，借餐饮分会、乡村旅游分会成立之际，进行对口宣传招商。

5、与省、市协会联合举办温泉民俗风情商业街招商推介会。

6、通过当地政府，统一向街区商户进行旅游服务规范教育宣传。事件营销

事件主题紧扣温泉民俗风情，配合招商工作予以展开，借用商业街的包装升级改造进度予以展开。使依云小镇商业街成为中国体验温泉民俗风情最佳目的地。

商业：

1、行业对口商家项目推介活动。

2、外地重点区域行业组织推介活动。

3、意向商家考察，对口商家联谊活动。

第二阶段：2017年11月—2017年12月 招商强化期

主题： 百年灰汤•温泉民俗依云小镇 目标：

1、巩固商业街商业信心，扩大街区商业影响力

2、延续一阶段的主题，引爆人们的好奇心，激发对商业街项目的向往

文化——强调温泉民俗文化精髓

商业——强化品质生活愿景，刺激商家投资欲望 战术运用

1、开街筹备及宣传造势

2、示范店试运营

3、举行系列事件营销，具象街区民俗风情场景。

4、临时游客中心设置开街倒计时牌。

5、和旅行社合作推出体验旅游项目。事件营销

事件营销根据既定计划和商业街开街造势目的展开，围绕温泉民俗风情、品质文化生活两大系列主题予以展现。

1、商家开业前集中培训；

2、制定开街促销政策，落实联盟整合促销。

3、国内知名旅行社负责人考察周。

第三阶段：2018年1月—2018年12月 成果展示期

主题： 百年灰汤•温泉民俗依云小镇 目标：

1、通过商业街开街、灰汤传奇馆开馆、阶段性项目建设成果来建立宁乡中国文博旅游标志形象，2、通过商家的联盟联动，培育消费市场，提升消费占有率，持续增依云小镇人气。

事件营销

事件营销围绕温泉民俗风情、电影娱乐、文化博览三大主题展览，尽量选择具有广泛群众基础，有娱乐性，有参与性和互动性的事件。

商业：

1、策划娱乐活动、小范围主题商业活动刺激老街为主的片区商业消费，树立商业核心地位。

2、利用年度大型活动聚集人气，促进整个镇区商业繁荣。

三、推广活动主题计划

1、灰汤温泉/民俗风情系列主题商品 主题商品分两个层面： A、狭义层面

创意：温泉特色、民俗文化特色、自营店行业特色 形式：易携带，有工艺价值和收藏价值的产品 时间：2017年7月—10月

目的：以旅游商品作为传播载体，强化温泉民俗文化商业街符号，丰富小镇特色商品，推广依云小镇小镇。

B、广义层面

创意：借助产品流通，多渠道宣传依云小镇。

形式：协商辖区或宁乡地区快消品制造商（具体为饮料、小食品、电信运用商充值卡）使用标有“依云小镇—灰汤温泉民俗风情”介绍或标识的包装袋。

时间：2017年9月—12月

目的：进一步强化依云小镇符号，多渠道、多载体推广依云小镇。

2、商家联谊会

将前期招商签定的意向客户和正在洽谈的客户邀请到依云小镇进行现场考察，并举行联谊活动。活动中，选举产生商业街商业互助会理事。

时间：2017年9月—10月

目的：催生意向商家落地，制造商业影响力，实现商业街片区招商。

3、外地推介会

招商政策、物料出来后，先意向性区域联系，根据反馈及招商需求，进行点对点营销，联系当地主要行业商会、商业团体组织、旅游行业协会组织进行联动，举行招商项目推介会。

时间：2017年8月—11月 城市：湖南地级市

目的：主题文化、主题客栈、主题餐饮、主题娱乐招商引进。

4、老电影主题吧

展示经典老电影物件，开通电影主题讨论，老电影观摩服务。时间：2010年10月 目的：示范店项目，强化商业信心，同时，作为文化旅游体验窗口，并与灰汤传奇馆形成东西方位互补。

5、灰汤温泉主题信用卡

由公司作为主打机构，联系中国农业银行或长沙银行发行“灰汤温泉小镇”主题信用卡，凡持卡用户，在全国温泉景区和依云小镇商业街商家消费享受8折优惠。同时，在联盟单位张贴依云小镇宣传资料和灰汤温泉主题信用卡使用说明资料。

时间：2017年9月—10月

6、依云小镇温泉民俗文化街美食节

以商业街商业片区餐饮区为载体，举办美食活动。时间：2017年12月

目的：进一步强化老街商业，丰富旅游业态，增强商户信心。

7、电影首映式

2018年年度大片首映式。时间：2018年1月

商业街项目营销方案 篇4

商业地产项目策划、营销经理、主管职位描述

岗位职责：

1、负责商业、写字楼综合体项目的策划、营销和招商工作。进行地产项目的前期市场定位及营销策划方案的制定，项目各阶段策划方案的撰写及执行管理工作，制定项目营销和招商工作计划并按计划开展各项工作；

2、对客户的资源、市场业态的调查，进行项目营销和招商业态的市场动态分析，根据市场要求及时调整项目业态组合；

3、对项目产品深入研究，跟进销售、招商并组织撰写各阶段项目市场推广报告。根据商业需要，制定经营区域规划、调整及广告宣传方案。把握各媒体的人群和特点，制定适当的媒介方案；

4、负责项目策划、营销和招商的前期谈判、实施环节的商洽、文件撰、拟定和签订及后期管理；

5、收集、整理、归纳市场行情、价格，以及客源等信息资料，提出分析报告，为决策提供参考。建立客户数据库，负责公司合同及其他文件资料的管理、归类、整理、建档和保管工作。

任职资格：

1、大专及以上学历，房地产或市场营销、广告、中文、新闻等相关专业；

2、房地产行业5年以上相关工作经历，有商业综合体地产项目策划与操盘案例，有大型商业地产项目全程营销策划工作经验，对商业、写字楼综合体推广有丰富的实战经验；

3、熟悉房地产项目运作流程，有较强的项目全程营销和整合推广能力。有多个项目的市场调研工作经验，具有很强的市场调研分析能力和产品定位分析能力，能独立完成市场研究报告、项目可行性报告、商业策划书、市场推广计划书等；

市场营销策划方案商业策划案 篇5

1.9000B市场营销的意义。之所以将这一条列于篇首专门论述，是想突出明确这样一个观点：“9000B的市场营销绝不仅仅是公司的一个普通产品的市场营销。”因为，较之公司的其他产品，9000B的市场营销对于公司具有特殊的意义和影响。

2.制定本计划的目的。应该看到“9000B”的市场营销是一个涉及到软、硬件结合，涉及到产、供、销各部门各环节相互配合的综合性工作，有赖于正确的调度协调，有赖于各方面的积极协作。制定本计划就是想求得公司各级领导的重视和支持以及各部门各环节的共识，明确面对这项工作，我们所应该采取的策略和具体措施，以便于统一思想，协调行动，共同完成好这项具有重要意义的工作。

二、当前的营销状况

分析当前国内中文系统(具体讲主要是指汉卡)的营销状况，有助于我们对当前的市场状况、产品状况、竞争状况及宏观环境，有一个清醒的认识，为制订相应的营销策略，采取正确的营销手段提供依据和参考。

1.市场状况

目前国内每年对微型电脑的需求大约在30万台。随着电脑应用的广泛和电脑成本及价格的下降，再加上各大国外厂商对中国市场竞争的日益加剧，PC的需求会不断增加，中国人用电脑自然要处理中文，因此中文系统的市场是客观存在且呈增加趋势的。目前90%以上的PC配有中文系统，其中软汉字系统占70%～80%，汉卡占20%～30%。由于微机和汉卡种类的多样化，用户对汉卡要求集中于兼容性、适应性及多用途，另外，由于国内汉卡尚没有统一的中文标准，因此是否有较多的工具软件、支撑软件及应用软件的支持，即是否具有相对的标准性或性以保证用户投资的长期利益，也是用户所关心的主要问题之一。

2.产品状况

由于公司长期以来以主机为中心的经营策略，汉卡只作为为主机服务的从属产品，而没有作为一个独立产品进行开发设计及营销，因而从014到CE.GA、CVGA/24，虽然从技术上讲都是当时的水平，且市场的需求也明显存在，但除了配套整机销售外，单独销售的并不多。因此，在汉卡上公司盈利不够，目前市场占有率也远未达到应有的水平，其他厂家则乘虚而入，大举占领汉卡市场，产生了长城创造标准，仿制品及其他产品坐收其利的现象，不仅在商业利益上蒙受损失，而且重要的是失去了更进一步普及、推广长城中文系统、统一国内中文工业标准的良好时机。现在9000B的推出正是为了弥补公司以前在这方面的不足，重新树立长城中文系统在市场及用户心目中的产品形象。

3.竞争状况

总体上讲，所有的中文系统包括软汉字系统及汉卡都是潜在的竞争对手，但软汉字系统由于性能、价格与汉卡存在较明显的差异，相应的需求范围也就和汉卡有所不同，汉卡争夺的市场较为集中，同时产品也具有可比性，因而对9000B而言，主要竞争对手是其他各种汉卡。目前市场较为流行和有特色的汉卡主要有巨人、王码、联想、双星、金山等。

上述各种汉卡各有特色，依对9000B的竞争力比较可排为巨人、金山、王码、联想、双星。竞争呼唤着统一的中文工业标准，机会与挑战并存，长城应该凭借实力和影响，抓住这一有利时机。

4.宏观环境状况(略)

三、祝会和问题分析

1.机会 (威胁)分析

机会和威胁指能够影响9000B市场营销的外部因素。

主要机会有：

(1)以往长城机所配的各类中西文显示卡，提供了已为用户所接受的中文显示标准，并且已在其上开发了大量应用软件和应用系统，其应用具有习惯性和延续性。

(2)日前按长城中文标准开发的大量工具软件，支撑软件及通用系统，为9000B提供了有力的软件支持。 。

(3)计算机市场硬件的利润率已很低，汉卡尚属占用资金少而利润率较高的产品，如果给予分销商可观的利润及制定合理的奖励政策，9000B是会为广大分销商所积极接受的。目前，业界流行的口号是“什么赚钱就卖什么”。

主要威胁有：

(1)以往对汉卡没有作为一个独立产品加以宣传和树立形象，因而给用户的印象是卡机一体，汉卡本身形象往往突出不够。

(2)市场面上的各种软汉字系统，由于机器速度的加快，其中文处理速度的弱点得到一定程度的弥补，而且其成本少，价格低，极具市场竞争力，又由于其不占扩展槽，因而迎合了一些扩展槽使用较为紧张的用户的要求，从而对汉卡形成威胁。

(3)个人电脑家庭化成为当今市场走向，成为销量增长最快的家电，而个人用户在选购中文系统时，更注重的是价格，若汉卡不能确实做到一卡多用，物有所值，恐怕难以占领这部分市场。

(4)用户消费有向中文Windows转移的趋势，对汉卡形成一定的威胁。

2.优势(劣势)分析

优势和劣势是影响9000B市场营销的内在因素，优势指在应用中可以获得成功的一些战略，劣势指需要加以改正的一些不足之处。

3.问题分析

通过以上两个方面的分析，在9000B的市场营销战略中必须解决以下问题。(略)

四、营销目标

总目标：良好的社会效益和经济效益。 社会效益目标：树立长城中文系统国内工业标准的形象，带动和领导国内中文应用软件的开发和应用。

经济效益目标：年销量——l万块; 单套毛利——400元/块; 全年毛利——400万元。

五、营销战略

1.营销宗旨

以广告宣传和价格政策为主要手段; ”

以大用户和国内外电脑厂商OEM为重点;

以代理、批发销售为主，零售为辅的销售代理制为原则建立和管理销售渠道，进行大市场销售。

2.产品定位(略)

3.产品结构(略)

4.销售渠道(略)

5.价格政策(略)

(1)定价原则

拉大批零差价，调动代理积极性;

扣率结合批量，鼓励大量多批;

微电影的商业营销模式 篇6

2012年被称之为“微电影”发展年。微电影作为新兴事物，其商业营销模式的研究尚处于探索阶段，纵观当前学界、业界对于微电影的研究，微电影与广告的结合仍然是目前商业营销的主要模式。

一、微电影的概念

微电影，即微型电影，又称“微影”。微电影是指专门运用在各种数字媒体平台上播放的、适合在固定或移动状态短时间观看的、具有完整策划和系统制作体系支持的、具有完整故事情节的视频短片。目前微电影正以迅雷不及掩耳之势，迅速占领时下广大网民的视觉阵地，它采用了传统媒体优质的画面感与新媒体形式下的互动感，能够在短时间吸引观众的注意力。

二、微电影商业传播特点

微电影是互联网上产生的一种新型的影视产品，它不仅继承了传统电影艺术的表现形式，也开创了商业营销的新途径。微电影的主要传播特点体现在以下几个方面。

（一）传播内容突出“三微”

微时长、微周期、微投资是微电影的三个本质性特征。微时长是指片长时间超短，一般在30秒到10分钟之间;微周期是指拍摄制作周期短;微投资是指投资成本小，进入门槛低。

（二）传播方式突破“时空”

微电影播放平台主要是互联网，使用计算机、平板电脑、智能手机等新媒体终端收看。因平板电脑、智能手机体积小，携带方便，能够突破传统影视作品在空间和时间的限制。

（三）传播模式呈现“互动”

微电影由传统媒体固定的单向传播模式向双向、交互式传播转变，受众可随时观看、自由点评、自主控制播放喜欢的电影。微电影的观众不再是单纯的旁观者，他们可以参加微电影的剧本创作和修改，与微电影的制作实现互动。

（四）传播成本低

微电影制作和传播成本较低。微电影的传播方式基本为网上自由浏览，传播费用几乎为零。对没有雄厚资金实力或者讲求成本控制的广告主休而言，这一点具有极大的吸引力。

（五）形成传播长尾效应

微电影商业传播模式提供了向消费者传播品牌理念的长尾效应。传统电视广告在营销战役期间，会在电视媒体上进行持续不断的曝光，但在战役过后，品牌的曝光随即停止。微电影传播模式在整合营销战役结束后，还会进行次级传播，品牌在长尾上的曝光次数甚至会高于营销战役期间的曝光次数。

三、微电影产业链

（一）微电影制作

微电影的制作方式与流程都与传统电影类似，都要经过前期策划、脚本编写、中期拍摄、后期剪辑、发行制作过程，只不过微电影的制作团队比传统电影制作团队的规模要小很多。

（二）微电影发行

微电影一般无法登陆院线发行，只能通过互联网渠道流通，因此微电影多选择在各大知名视频网站，例如优酷、土豆、搜狐等网站的重点位置播出。微电影的流通方式决定了它的盈利方式，微电影在视频网站上播出，通过网络推广等手段被置顶、被分享到新浪微博、腾讯空间、人人网等各大社交网站，然后再通过各大社交网站的推广、意见领袖的推荐和评论，就形成了“病毒式”营销。

（三）微电影产业

微电影行业虽然还不是特别成熟，但由于其市场前景被普遍看好，目前已经初步形成了产业链条。微电影与传统电影的产业链类似，都有剧本、演员、拍摄团队和制作团队等制作因素，也有前期宣传和后期推广，只是规模明显减小，传播渠道不同。

四、微电影商业优势

（一）传统电影商业模式

传统电影的商业模式经历了以下几个阶段的变化：

以美国电影为例，收益主要来源于院线，然后推出一系列电影文化衍生品，如DVD、玩具等取得附加收益。

20世纪30到40年代，美国电影产业处于起步阶段，电影的商业运作就是将电影明星、导演和电影类型简单组合，拍成电影。电影公司与明星签订长期合同，并控制一定数量的院线。

50到60年代，电视的迅速普及对电影产业造成较大冲击。为此，电影厂商开始采用新技术，例如立体声配音和彩色宽屏。由于违反反垄断法，这一时期的电影公司被迫出售自己控制的院线。由于失去了对渠道的控制，电影公司只能制作市场更容易认可的影片。电影制作技术趋向复杂，明星的身价逐渐上升，电影制作成本大大提高。

60年代以后，电影公司逐渐被其他行业所收购，电影的制作逐渐形成了以电影大片运作为核心的现代电影商业模式。

（二）传统电视广告生存空间逐渐缩小

《中外电视剧产业发展报告》显示，至2011年，已经有超过4000万人只使用网络观看视频而不看传统电视，受众注意力已经由传统电视媒体逐渐向数字媒体转移，作为占商业传播成本最多的传统电视广告面临商业传播效果减弱的境地。

2011年11月28日，广电总局下发《〈广播电视广告播出管理办法〉的补充规定》，决定自2012年1月1日起，全国各电视台播出电视剧时，每集电视剧中间不得再以任何形式插播广告。“限广令”的出台使电视广告资源更加稀缺。

（三）“病毒式”营销难以有较大突破

以微博为主要平台的“病毒”营销，只能通过文字、图片进行简单的商业传播，140个字的字数限制和信息含量不高的图片很难完整地表达品牌理念，而且因其制作水平不高或内容没有吸引力容易引起受众的抵触情绪。

（四）借助微电影人气，聚拢受众注意力

随着互联网时代的到来，微电影携带着吸引受众的基因：题材亲民、时间短、传播便捷。广告主通过微电影进行商业传播，适应了传播规律，抓住了受众眼球。这也是许多广告主不再考虑微电影原本的低成本优势而是大成本制作和传播微电影的主要原因。

（五）有效传达品牌理念

广告主根据自身品牌理念定制一部情节完整、制作精良的微电影，以“润物细无声”的方式，全方位地凸显品牌理念和价值，极大程度上避免了广告植入影片所导致的观众抵制情绪问题，让消费者不知不觉地接受微电影传达的品牌理念。

（六）满足消费者的新需求

据统计，中国目前有近5亿网民，其中视频用户3.75亿。互联网以及移动终端仍然在不断地普及，很多网友都有随时上网看视频的需求。

五、微电影的商业营销模式

微电影可以分为业余爱好者原创微电影和营利性的商业微电影。

业余爱好者原创的微电影往往预算有限，制作成本偏低，创作自由，但由于预算及专业水平等原因，创作出高水准作品的概率较低。因为不以盈利为目的，所以也就谈不上商业模式。以下我们探讨的是营利性微电影的商业运作模式。

目前，网络上的商业微电影大致有三种运作模式。它们之间大同小异，都是吸引受众对品牌的注意力，企业向电影公司和视频网站等机构付款。具体的实现手段可能不尽相同，但最终目的都是了提高品牌认知度，促进销售。

下面简单介绍一下三种商业微电影的运作模式。

(一)企业赞助模式，这种模式不影响微电影的内容表现，比如Jonnie Walker的《语路计划》系列。这类微电影往往带有公益性质，多以励志、亲情、爱情等为表现主题。

在企业赞助模式中，企业赞助微电影机构制作经费，由微电影机构自行组建制作团队和营销团队。由于这类微电影制作机构有选择编剧、导演和演员的权力，因此拍出的微电影有较强的艺术性，而弱化了商业性，但这类微电影是企业投入最低的模式。

(二)品牌植入模式，如在微电影《老男孩》中植入的科鲁兹汽车，这种模式中企业的品牌或产品只会作为道具或背景出现，基本可以与电影故事融为一体，呈现力较弱，不会过分强调品牌自身，大家最终记住的还是“老男孩”这个影片的故事。

在这种模式中，剧本已经开始受到提供经费的企业的影响，但总体来讲，微电影制作机构还是有着比较强的自主权。如果植入广告做得过于明显或者过多，并且不能与电影故事本身很好地匹配，往往容易遭到观众的诟病与抵触。

(三)企业定制模式，这种模式是直接创作一个以企业品牌为中心的故事，比如彭于晏和桂纶镁合演的益达的《酸、甜、苦、辣》系列广告片。创作这种模式的微电影比较困难，因为不仅要创作一个好的故事，还要将企业的品牌文化、品牌理念与电影故事融为一体。

在这一模式中，微电影的创作发生了更大的变化，企业对剧本创作的影响力进一步增大，甚至于营销公司也是由提供资金赞助的企业来选择。或者说，这类微电影就是一种广告片。不过多数企业喜欢这类微电影，因为这样可以确保品牌或产品广告的高到达率。桔子酒店定制的的《12星座》系列微电影就是其中较为成功的案例。

虽然微电影已经初步形成了商业营销模式，但并不完善，微电影是一种新生事物，随着市场的进一步成熟，研究的进一步深入，今后必然会有其他的商业营销模式产生，或在现有模式的基础上进一步延伸与细分。本研究还有诸多不足，希望以后能做进一步的深入研究。

参考文献

[1][美]安德森.长尾理论[M].乔江涛译.北京:中信出版社, 2006

[2][日]电通跨媒体沟通开发项目组.打破界限:电通式跨媒体沟通策略[M].北京:中信出版社, 2011

[3]洪长晖.微电影的成长及其悖论——市场与受众的双重透视[J].电影新作, 2012 (02)

[4]王成宇.微电影的艺术特征与发展研究[J].长城.2012 (04)

[5]杨魁, 林媛熹.新媒介环境下广告产业链的变革及中国广告产业的发展取向[J].广告大观, 2011 (06)

长沙东一商业广场营销策划方案 篇7

众所周知，长沙东一商业广场是长沙市不可多得的商业地产项目，该项目所处的位置是长沙市的商业黄金地段，将备受众多开发商、代理行及客户的青睐，房地产项目尤其是商业地产项目的开发，地理位置是营销成功的第一要素，而东一广场所处的地理位置是不容置疑的。我们相信，由一般的地产代理公司代理该项目的全程营销可能也会做得好，如果开发商的希望值不高，交由一般的代理公司进行营销也不会很难，但如果开发商的希望值更高，希望本来很好的项目能产生超值的回报，则应选择具有丰富的商业地产策划经验的公司或团队进行合作，则会取得超值的回报，也就是说，在众多的营销公司或营销团队中，就看准能做得更好，做得更快了。

项目很好，一般的代理公司或团队都有可能做得成功，但是由于项目的基本条件较好，营销的要求就越多，希望的回报附加值就越高，没有足够实力和能力的代理公司是无法做得很好的。我们认为，项目的营销合作对象，不是取决于公司的大小，也不是取决于合作公司营销项目的多少，而是在于用什么人来营销，在于营销的主要人员有没有足够的实力和丰富的营销经验。纵观广州、深圳众多大型、超大型的商业地产项目，从天河城、新中国大厦到中华广场、正佳商业广场这些超大型的项目营销中，无一不是以决定用什么人来营销取胜的。我们这支队伍，是广东乃至全国商业地产浪尖上捕击的一班人，长期从事开发商的商业地产营销工作（祥见团队介绍），成功营销的案例足于我们“骄傲”。我们在与贵公司的领导沟通后认为，商业地产的营销大多是大同小异的，唯一不同的是谁的经验更多（不会走弯路），谁的方法最多（出奇制胜），谁的资源更广（客户源庞大）和谁的团队建设更有凝聚力和向心力（目标管理）。我们 一班人的营销思路已经与贵公司领导沟通多次，营销的执行方案比如，项目定位、楼层定位、功能划分、区域划分、包装策划、推广策划、销售策划等等在此暂不必作详细的方案，我们要表述的是：项目的的营销方针和政策。

二、项目的营销方针

方针政策对头了，营销工作就会一帆风顺，如果方针政策出现偏差或错误，就会给营销工作走诸多弯路，导致营销失败。所以，在进行项目营销时，必须制定好营销的方针政策，我们认为：东一商业广场的营销必须遵循以下几个方针：

1、项目定位和商业定位

项目定位：城市CTMALL

商业定位：负三层：停车场

负二层：超市

负一层：流行前线

首层：品牌名店

二层三层：百货公司

四层：数码城、小型家电城

五层：美食城、中餐厅

六层：电影城、娱乐城

七层：会所

以上定位可根据所需这面积作小范围调整和点缀。

2、定单开发：

所谓定单开发，就是与合作伙伴谈妥合作条件之后再进行项目的设计与建设。这种办法因为有合作伙伴的加盟，有利于提高知名度，有利于项目建设的顺利进行。比如我们在与电影院线合作时，引进有名的国际电影院线，有利于我们在项目推广中提高知名度，提升品牌附加值，而且会根据电影院线建筑结构的要求进行设计和施工，不会在施工之后再返工或修改，避免不必要的建筑成本。再且，由于要求合作伙伴下一定的开发定金，就会与合作伙伴形成捆绑式开发，风险共担，促使合作伙伴与我们竭心全力把项目开发建设好。

我们计划定单开发的合作伙伴是：美国时代兄弟华纳电影院线、广州百货大厦、广州友谊商店，日本吉之岛、哈根达斯、星巴克、肯德基、麦当劳、澳门街、焦叶、顺电、协亨、东泽、国美、劳宁、百佳、万佳、易初莲花、七十一便利店、天贸南大、韩国现代百货、宜家、钱柜、联邦、欧尚、欧陆、屈臣式、巴黎春天、西武百货、玛沙百货等等。

3、招商先行

项目的营销成功与否。关键在于招商，如果我们来营销，我们计划招商先行，把国际国内知名品牌招进来，以品牌的影响力和号召力提高项目的知名度和信誉度。当然，在招商这些品牌之中，不一定完全以纯租赁的方式进行，也不一定要求租户完全签订《租赁合同》，只要租户能下一定保证金和出具品牌广告配合文件即达到我们的目的。

4、强强联手

项目的销售成功，除其自身的亮点之外，必须有多方面的配合与衬托，我们计划采取“强强联手”的方式进行销售。比如以上我们提到的品牌，我们计划与他们其中的一些品牌进行联手打造一个长沙经典的商业项目。以上的这些品牌，我们都曾与之多次交往和谈判，也了解其所需所求，我们有信心使其加盟。

5、多种销售模式并存

因客户群体不一样，客户需求也不一样，投资的模式也不会相同，为了满足不同阶层、不同心态、不同能力的客户的要求，我们计划采取“直销销售”和“委托经营销售”等方式进行。

6、多渠道销售方式进行

单一的一种销售方式不足于在短时间内达到销售的目的，除非没有竞争对手和项目独一无

二。我们计划三层销售方式，形成一个包围圈，第一层是本地客户的销售，针对长沙县市的购楼客户；第二层为长沙市周边城市购楼客户；第三层为温州、台州、江浙一带等外省的投资客户（绝对不是炒楼团，而是投资团）。

这三层不同客户都有不同的购买需求，所以，必须利用其不同的购买欲望，采取不同的销售方式进行。

7、合理分配销售与自存物业的关系

绝大部份开发商开发楼盘的第一需求是回笼资金，第二需求是成功开业与经营。我们认为，东一项目也不例外，必须把回笼资金作为首期目标，我们计划把负一层、首层和二层进行销售，尽快回笼资金，负二层和三、四、五层以上作自留物业。因为一般的商业楼盘的三层以

上，负二层以下都是比较难销的，如果倒过来把负一层、首层和二楼作自留物业，负二层和三、四、五层以上作销售物业，势必给首期的资金的回笼带来很大很大的压力。其次，由于商业规划、区域规划、商户划分的局限性，负一层、首层和二楼售价高，租金自然也高，高租金对大客户来说是接受不了的，大客户只能往负

一、负二或二、三楼以上安排。所以，首层、负

一、负二层尤其是首层不能租给大客户的，大客户只能往上或往下走，如果三四层作销售楼层、租金回报低，自然售不起价。售价与租金价是相辅相成的，所以，必须把负

一、首层和二层销售，其它楼层作自留物业。必须遵循而不能违反这个规律，如果违反这个规律势必受到市场无情的打击。

8、提高住宅部分的档次设计与包装

东一所处的位置是喧闹的商业旺街，且占地面积不算大，项目楼上如做成普通的住宅则缺少小区的概念，当今住宅如果不处于小区内各种配套齐全，则售价不会有多大的升值空间，根据项目的地理位置和裙楼以下为商业广场这个不争的事实，楼上住宅做成酒店式公寓，配以豪华装修，售以自用和投资，甚至可进行投资回报的销售模式，开创长沙酒店式公寓投资回报的新篇，此项工作在具体策划过程中会有详细的介绍。

9、商管与物管

商管与物管既是销售招商成功的基础，又是商业成功经营的延伸，对于商管和物管，我们计划是借鉴广州天河城和中华广场商业广场两巨头管理模式，即挂名有名的香港物业管理公司和商业广场管理公司，由这些公司派员直接参与和领导管理，其编制则隶属于开发商，既可以借用其名配合广告推广，增强客户的信心，又不至于被其牵制和控制成本。此项模式在具体操作过程中我们有实际的经验，对与其谈判的方式方法和实操过程都有很了解，如我方能介入，此项工作不必担忧。

三、团队介绍

1、人员介绍

首席负责人：先生

曾经操作国内大型和超大型的商用物业，具有多年商用物业系统操作经验，对商用物业有国际国内先进的理论指导和丰富的团队管理经验。经历有：

7万平方米商业面积的新中国大厦销售经理；17万平方米商业面积的中华广场营销总监；42万平方米商业面积的正佳商业广场营销总监；80万平方米面积的华南MALL招商总监；中国头号商业地产商的万达集团的营销总监；贯美（国际）控股公司销售总监、副总经理；中鹏公司总经理。

销售执行总监：先生

曾经操作国内大型和超大型的商用物业，具有多年商用物业系统操作经验，一流的商用物业职业经理人，经历有：

7万平方米商业面积的新中国大厦销售经理；17万平方米商业面积的中华广场营销副总监；42万平方米商业面积的正佳商业广场营销副总监；80万平方米面积的华南MALL招商副总监；长泰商业广场营销副总监。

招商执行总监：先生

获房地产专业学士学位，曾经操作国内大型和超大型的商用物业，长期从事策划招商一线工作，具有丰富的实操经验和深厚的行业理论基础，拥有商用物业系统的目标客户群，经历有： 80万平方米商业面积的华南MALL招商经理；广州五洲装饰专业世界营销经理；亚洲美博城营销经理。

销售招商经理：先生

曾经操作国内大型和超大型的商用物业，长期从事销售招商一线工作，具有丰富的实操经验，拥有商用物业系统的目标客户群，经历有：

80万平方米商业面积的华南MALL招商经理；亚洲美博城营销经理；长泰商业广场营销经理。广告总监：先生

从事广告工作十余年，商用物业广告专业人士，现任广州天池广告公司总经理。策划总监：先生

从事广告和商业划策工作十余年，商用物业广告专业人士，具有丰富的商用物业策划经验，现任广州天池广告公司副总经理。

策划总监：先生

曾成功操作国内大型和超大型住宅和酒店式公寓等物业，对商场、住宅和公寓有着丰富的实操经验和成功案例。

经历有：广州天与地房产策划公司副总经理。成功操作广州新大厦、天文苑、五羊新城、珠江新城的南天广场，汇豪大厦、天河太平洋电脑城等高档住宅和商用物业的营销。

2、案例介绍

正佳广场

总占地面积达5万平方米，总建筑面积42万平方米。在建商业面积30万平方米；远期规划建设48层写字楼和30层服务式公寓，建筑面积12万平方米。正佳广场和天河城广场被定位为天河商业的“双子星座”。

中华广场

由广州兴盛房地产发展有限公司开发，由其股东之一——香港昌盛集团有限公司全额投资建成。他雄居于广州市中心——中山三路与较场西路交界处，处于地铁烈士公园上盖，广场北与广州著名的公园“烈士公园”相对，东与广州最大的休闲广场英雄广场为邻。地下负一层与烈士陵园地铁站A出口相连接，多路公交车路经此地，交通网络四通八达，出行畅然无阻。由中国著名设计大师精心设计，占地面积3万平方米，建筑面积达17万平方米，集购物、饮食、娱乐于一体的大型综合购物广场。

亚洲美博城

规模宏大，占地4000平方米，是亚洲第一的专业化妆品交易中心，建筑面积达50000平方米，商铺有500个，设计新颖，规划完备，设立展示中心、交易中心、电子商务中心、培训中心，满足经营者的需要，在全国同类化妆品专业性中档次最高、规模最大。

华南MALL

由东莞市民企“三元盈晖投资发展有限公司”投资的“华南MALL”已全面兴建。该项目号称中国最大MALL、总投资超过25亿元，计划于2004年底正式开业。

“华南MALL”项目调研策划历时3年，它借鉴了世界上MALL成功的经营理念，由国际上顶尖的设计团美国JWDA建筑师事务所、美国EDSA景观设计院，法国建筑师（PA）集团为主担纲，并由众多国内外知名专家教授参考规划设计。

“华南MALL”将打造成度假旅游、休闲娱乐、购物消费融一体的“一站式”消费。“乘船逛大MALL，购物看风景”，这是商业面积达45万平方米的“华南MALL”的主要卖点。其主题规划在整体布局上沿东江西支流“依河就势”而建，浓浓的欧美风情营造出浓厚的国际特色。每组建筑中心都有自己的主题：东西向的“香榭里大道“及南北向的“情趣大道”为轴线，水道景观贯穿各部分，可容纳约6000人的表演场为两条主轴线的交汇点，也是整个建筑乐章最灿烂的部分，为商业区的中心。对马可钟楼、酒店、6万平方米的美食城围合而成的商业广场，是景观的又一个高潮，构成大MALL的次中心。在人群流向的高聚集处，拓展两个表演场，使整个构想和规划精彩不断，高潮迭起。

万达商业广场

万达集团为目前国内头号商业地产公司，在中国23个大中型城市拥有100多万平方米的商业面积，主要分布大连、沈阳、长春、济南、长沙、武汉、上海、北京、天津、南宁等。已呈现规模性、连锁化的经营模式，注入先进的文化理念、超一流的管理水平，具有很强的品牌辐射能力，在许多大城市有扩张计划。

新大厦：

广州珠江新城西边，广州最成功的涉外酒店式公寓典范。

天文苑：

广州天河区体育中心高档住宅的典范。

太平洋电脑城：

广州最旺的电脑专业市场，地处广州天河总统大酒店旁。

3、运作模式

商业地产项目在前几年之中一般是推行代理公司代理方式，但近几年已经从代理方式向合作方式转型。我们一班人长期以来都是在开发商公司任中高层领导，与代理商打交道不知其数，深谙采取代理方式营销的利弊关系。纵观广州成功的超大型购物中心，无一个是用代理公司作全面代理营销的，其案例为天河城广场、中华广场、正佳广场这三巨头，没有一个是用代理公司代理的，原因是：超大型的购物中心不是单一的住宅型包装与销售，而是策划、销售、招商、商业管理、物业管理、工程设计、资金滚动、商业运作、区域划分、商户组合、品牌组合、商住理念等庞大的系统工程，代理公司由于其单纯的代理方式已不适合大型商业广场营销的要求，所以，我们认为要借鉴广州大型商业物业成功的经验，我们建议如下： 采取目标管理的方式进行营销：

制定好目标。采取责任到人，营销负责制方式进行。项目成立营销中心，我们是项目营销中心人员，营销中心设总经理一人，副总经理二人，大体框架如下：

总经理

副总经理1：下辖策划总监、招商总监、销售总监

副总经理2：下辖内务总监、商管物管总监

策划总监下辖策划部、广告部

招商总监下辖招商大户部、招商品牌部

销售总监下辖销售一部、销售二部

内务总监下辖人事行政部、合同按揭部

商管物管总监下辖商业管理部、物业管理部

以上人员设目标管理制度，制定目标、放权实施，责权利落实到人。

4、合作框架

我们的团队是一支充满活力的团队，也是一支有着丰富商业地产营销工作的团队，在广东乃至全国都有着我们的团队全面营销的成功案例，我们的这一支队伍是广东乃至全国商业地产浪尖上搏击的一班人，我们对东一的营销充满着信心。现在我们提出下列合作框架：

（1）、由我们全盘策划、销售和招商，我们的方案提交公司领导审定之后，由我们负责全面执行。公司不干预我们的工作，但可监督我们的工作，我们对公司负责。

（2）、佣金计算方式：

①、以销售总额的百分比提取佣金；

②、开发商定出底线价位，我们在底线基础上进行全方位的努力和项目的包装，以提升项目销售附加值，提高销售价，超价部分5：5比例分成，公司占50%；我们占50%。

（3）、公司提供办公场地和办公用品以及商务用交通工具。

（4）、以公司营销中心的名义而不是以代理商的名义对外公开，以增加客户的信心。

（5）、队伍人员的工资奖金由我们自行承担。

四、我们的优势

1、我们一班人多数具有8年以上的商业项目营销经验，从事开发商中高层领导工作，运作的商业项目是中国最大的项目之一。其成功的个案是全国商业地产的楷模，如一九九七年新中国大厦的返租回报是我们创立的，风靡全国已有六、七年时间经久不衰（当然现阶段由于政府的干预，有所改变政策），一九九九年的中华广场的城市MALL、现阶段的42平方米的正佳商业广场和50万平方米的华南MALL、全国商业地产巨头的万达，无一不留下我们的“丰功伟绩”。可以说这几年来，我们都是在全国的商业地产的浪尖上搏击，可以说“会当凌绝顶，一览众山小”，经验和能力是不必置疑的，希望能把过去学到的东西在东—发扬光大，“到中流击水，浪遏飞舟”。

2、拥有庞大的客户群体：庞大的客户群体是我们成功招商和销售的源泉，全国乃至世界的有名品牌尽在我们的掌握之中，有部分主力店本身就与我们多次合作和协作，我们对主力店的谈判有不可替代的能力，这是我们的一道招牌。

3、策划、销售、招商本身是我们的强项、商业管理、物业管理我们又是比较熟悉，与全国有名的管理公司有多次的合作和谈判经验，对项目下一步的管理有经验。