个人房产土地买卖合同

个人房产土地买卖合同（共8篇）

个人房产土地买卖合同 篇1

出卖方：__________

(本人)(法定代表人)姓名：__________国籍：__________

(身份证)(护照)(营业执照号码)：__________

地址：__________

邮政编码：__________联系电话：__________

委托代理人：__________国籍：__________电话：__________

地址：__________邮政编码：__________

买受方：__________

(本人)(法定代表人)姓名：__________国籍：__________

(身份证)(护照)(营业执照号码)：__________

地址：__________

邮政编码：__________联系电话：__________

委托代理人：__________国籍：__________电话：__________

地址：__________邮政编码：__________

第一条 房屋的基本情况。

出卖方房屋(以下简称该房屋)坐落于__________;位于第__________层，共__________(套)(间)，房屋结构为__________，建筑面积__________平方米(其中实际建筑面积__________平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积__________平方米)，房屋用途为__________;该房屋平面图见本合同附件一，该房屋内部附着设施见附件二;(房屋所有权证号、土地使用权证号)(房地产权证号)为__________。

第二条 房屋面积的特殊约定。

本合同第一条所约定的面积为(出卖方暂测)(原产权证上标明)(房地产产权登记机关实际测定)面积。如暂测面积或原产权证上标明的面积(以下简称暂测面积)与房地产产权登记机关实际测定的面积有差异的，以房地产产权登记机关实际测定面积(以下简称实际面积)为准。

该房屋交付时，房屋实际面积与暂测面积的差别不超过暂测面积的±__________%(不包括±__________%)时，房价款保持不变。

实际面积与暂测面积差别超过暂测面积的±__________%(包括±__________%)时，甲乙双方同意按下述第__________种方式处理：

1.买受方有权提出退房，出卖方须在买受方提出退房要求之日起__________天内将买受方已付款退还给买受方，并按__________利率付给利息。

2.每平方米价格保持不变，房价款总金额按实际面积调整。

个人房产土地买卖合同 篇2

关键词：房地产调控,情势变更,不可抗力,商业风险

一、房产新政

针对我国部分城市房价过快上涨的, 为遏制房地产投机行为、缓解群众“住房难”问题, 国务院自2010 年1 月7 日起, 陆续发布了《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》等一系列行政性规范, 对房地产市场进行强力干预。中国人民银行、银监会和各级地方政府机关也为配合贯彻实施国务院的调控政策, 分别出台了一系列信贷政策和房地产市场调控政策的配套细则。

“房产新政”的出台在达到减少投机性购房数量、放缓房价增速等宏观调控效果的同时也引起了一些房屋买卖合同纠纷, 主要表现为买受人以国家宏观调控政策变化、自己无力履行原房屋买卖合同为由纷纷提起诉讼, 要求解除合同。这些发生于特定背景下的房屋买卖合同纠纷在审判实践中引起了较大争议, 不同法院对于房地产宏观调控政策性质之解读、法律之适用处理不一, 本文拟对不同宏观调控政策下的房屋买卖合同纠纷进行类型化分析。从具体内容的角度进行考察, 将可能影响合同履行的房地产宏观调控政策可以分为以下两类:

一类是差别化信贷政策。差别化信贷政策主要是指对于不同购房群体实施不同的信贷标准, 主要是通过控制贷款首付比例和贷款利率等因素来实现, 除了提高首付比例和贷款利率外, 针对一些特殊购房者国家甚至采取了更为严厉的“禁贷”政策, 从宏观层面上讲, 实行严格的差别化信贷政策是政府遏制投机性购房需求、抑制房价过快上涨的重要手段之一。但在具体的房屋买卖中, 购房者需支付的首付比例和贷款利息大幅提高, 甚至无法从银行获得预期贷款, 以致于房屋买卖合同一方当事人的购房者无力继续履行房屋买卖合同。

另一类是限制购房资格的政策。限制购房资格是指部分城市暂停对包括已拥有2 套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1 套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭售房。限制购房资格的政策对房屋交易产生了直接影响, 房屋买卖合同订立后, 因买受人失去购房资格, 无法办理房屋过户登记, 房屋买卖合同落空, 造成买卖双方的合同纠纷。

二、房产新政引发的典型房屋买卖合同纠纷

根据上述房地产宏观调控政策的具体内容和对房屋买卖合同履行的影响程度, 将“房产新政”下的房屋买卖合同纠纷分为以下几类:

(一) 提高首付比例、贷款利率引起的房屋买卖合同纠纷

提高首付比例、贷款利率政策使得房屋买受人须支付的首付款和贷款利息相比预期大幅提高, 对房屋买卖合同的履行造成一定障碍, 一方当事人往往会以首付比例增加、贷款利率提高为理由, 请求解除买卖合同, 且不承担违约责任。下述案例便是在该政策背景下产生的一起典型的房屋买卖合同纠纷:

2010 年4 月11 日, 刘女士与常先生签订了一份房屋买卖合同。合同约定, 刘女士以103 万元人民币的价格购买该套房屋, 同时约定违约金10 万元。而在刘女士尚未支付首付时国务院出台了“对贷款购买第二套住房的家庭, 贷款首付款比例不得低于50%, 贷款利率不得低于基准利率的1.1 倍”的政策。刘女士无力支付多出的30 余万元首付款, 向卖方常先生提出解除合同。法院经审理认为, 房产新政并非无法预见, 因为在此之前已经有许多国家宏观调控的信号;同时房产新政也并非不可克服, 首付比例提高, 刘女士通过借款等形式依然可以实现。故房产新政不符合不可抗力不能预见、不能避免的构成要件, 不构成不可抗力, 刘女士应该承担相应的违约责任。

在该案中法院认为把首付比例从20%调整到50%的信贷政策不属于不可抗力, 同时否认信贷政策的变化属于当事人预见能力范围之外, 将其视为正常的商业风险, 排除了情势变更原则的适用, 令不能履行合同的一方当事人承担违约责任。这无疑维护了交易安全和秩序, 充分保障了交易相对人的利益, 但简单地认定当事人有能力预见国家房产信贷政策的变化, 否认情势变更原则的适用是否妥当值得进一步探讨。

(二) 禁贷政策引起的房屋买卖合同纠纷

相对于提高首付比例, 贷款利率的政策, 商业银行拒绝向购房者发放贷款的政策无疑更为严厉, 本来有资格获得贷款的买受人突然失去了贷款资格, 无法从银行获得贷款对买受人履行合同义务造成不小的障碍。下述案例便是在商业银行拒绝发放购房贷款情况下产生的一起房屋买卖合同纠纷:

2010 年4 月12 日, 张先生与宋女士签约, 购买价格555 万元的一套房屋, 并计划贷款200 万元。在张先生办理贷款过程中, 因“新国十条”出台, 张先生失去了贷款资格, 无法取得银行贷款, 故张先生提起诉讼要求解除房屋买卖合同。法院经审理认为, 张先生因“新国十条”的出台无法获得银行贷款, 这种客观情况的变化与商业风险不同, 若要求买受人在客观情形已发生如此变化的前提下依旧履行合同, 无疑显示公平。因此法院最终判决双方解除合同。

该案中法院适用情势变更原则, 判决解除合同。但也有不同观点认为禁贷政策导致的房屋买卖合同履行困难并非情势变更事由, 应当将其视为正常商业风险。关于禁贷政策下房屋买卖纠纷是否适用情势变更, 争议焦点主要在于:一房产新政是否属于商业风险;二银行拒绝发放贷款是否造成了继续履行会显失公平或不能实现合同目的的后果。这些问题会在下文予以探讨。

(三) 限制购房资格政策下引起的房屋买卖合同纠纷

限购政策对房屋交易产生了直接影响, 房屋买卖合同订立后, 因买受人失去购房资格, 无法办理房屋过户登记, 房屋买卖合同落空, 造成买卖双方的合同纠纷。

2010 年4 月20 日, 刘先生与孙女士签订房屋买卖合同, 并支付了首付款, 商定于7 月1 日前办理过户。此时, 北京市住建委出台新规定, 自2010 年5 月1 日起, 同一购房家庭 (包括购房人、配偶及未成年子女) 只能在本市新购买一套商品住房。刘先生称, 根据“限购令”, 所购孙女士的房屋已没法过户, 要求与孙女士解除房屋买卖合同、退还其之前支付的首付款, 遭到拒绝。昌平法院审理认为, 商品房限购政策, 属不可抗力, 涉诉房屋已不能过户到原告方名下, 双方合同无法履行, 故判决双方解除合同。昌平法院将“限购”政策视为不可抗力, 并以不可抗力为免责事由免除了购房者的违约责任。此种做法引起了现实论争, 下文也将讨论“限购”政策是否构成了不可抗力。

综上, 司法实践中, 围绕如何处理房地产调控政策变化引起的房屋买卖合同纠纷产生了一些争议。政策环境的变化对当事人履行合同的能力产生了影响, 但具体内容不同的宏观调控政策对当事人履约的影响是否能构成情势变更或不可抗力, 抑或只是正常的商业风险, 不能履行合同的当事人要依照约定承担违约责任?这些问题的解决需要建立在正确认识情势变更原则、正确届分其与商业风险、不可抗力等相关概念的基础之上。

三、情势变更原则在房产新政下房屋买卖合同纠纷中的适用

(一) 情势变更原则的概念

“依法成立的合同具有相当于法律的效力”, 合同缔结后, 双方当事人受合同效力的约束, 依约定履行义务, 否则, 就应当承担责任。这也是合同法的核心原则———“契约必须严守原则”。然而, 在合同有效成立后, 有时因不可归责于双方当事人的原因, 作为合同基础或前提的情势发生了无法预见的重大变化, 若继续维持合同原有效力将使双方当事人利益严重失衡, 或者无法实现合同目的, 不利于现代民法所推崇的实质正义的实现, 此时便需要适用相对灵活的规则来加以缓和———情势变更原则即扮演着这样一种角色。

情势变更, 或情事变更, 是指情势发生了重大变化。作为合同法领域的一项重要原则, 情势变更原则是指在合同有效成立之后, 非因当事人双方的过错而发生情势变更, 致使合同不能履行或如果履行合同会显失公平, 根据诚实信用原则, 当事人可以请求变更或解除合同。情势变更原则已经成为当代债法最重要的法律原则之一。

(二) 情势变更原则的适用———结合房产新政下的房屋买卖合同纠纷

情势变更原则的适用是对合同法核心原则———契约必须严守原则的突破, 其适用必须慎重。根据《合同法司法解释》 (二) 第26 条“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化, 继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的, 当事人请求人民法院变更或者解除合同的, 人民法院应当根据公平原则, 并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”适用情势变更原则必须满足以下条件:

1.作为合同成立之基础的情势发生了变化

任何合同在缔结之际, 无论其当事人是否意识到, 均是以当时存在的法秩序、经济秩序、货币的特定购买力, 通常的交易条件等特定的一般关系为前提的。所谓“情势”, 是针对合同而言的, 指的是合同缔结时当事人据以订立合同的基础或条件的一切客观情况, 其变化是不依当事人的意志为转移, 不为当事人所能控制或避免的。例如上文所述的国家为调控房地产市场所实施的差别化信贷政策和限购政策即属于客观情况的变化, 当事人没有能力控制和影响政策的变化。所谓“变更”, 是指合同赖以成立的环境或基础发生相当程度的变动, 主要表现为社会经济形势的剧变, 例如国家经济政策的变化、物价暴涨或暴跌、货币贬值等。客观情况的变化时刻存在, 但是否构成情势的变更, 我认为可以从客观情况变化对履约影响角度考察, 即结合继续履行合同是否会产生显失公平或不能实现合同目的后果来在具体案件中判断。我认为在上述房屋买卖纠纷中, 信贷政策的变化和购房资格的限制政策已达到“一定程度”, 属于客观情势的变更。

2.情势的变更发生在合同成立后, 合同履行完毕前

《合同法司法解释》 (二) 第26 条明确了情势变更乃当事人在订立合同时无法预见的, 这说明情势的变更是于合同成立后发生的, 同时也要在合同尚未履行完毕时, 因为合同关系消灭以后, 就不存在合同成立的基础被破坏的问题, 情势无论如何变更均不再影响合同的效力。从情势变更原则的适用目的看, 其适用为了在交易基础发生根本变化时, 避免因合同的继续履行造成对当事人严重不公平的后果。在合同履行完毕后, 自然不存在上述问题。具体到房屋买卖合同纠纷领域, 房产新政的出台必须是在房屋买卖合同成立之后, 履行完毕之前, 否则不存在适用情势变更原则的可能。

3.发生变更的情势, 须为当事人所不能预见

国家的房地产市场宏观调控政策是否属于购房者的预见能力范畴之内?一般认为, 限购即直接剥夺购房者资格的政策是当事人无法预见的;而对于信贷政策的变化, 包括提高首付比例和贷款利率以及禁止向某些购房者发放贷款的政策, 是否可以预见存在较大争议, 争议的引发主要是由房屋买卖交易和房产新政的特殊性决定的。首先, 房屋买卖合同的标的价值巨大, 对双方当事人的经济利益和生活利益影响重大, 与一般民事合同相比, 当事人的主观注意义务相对较重。当事人在缔结合同时应采取理智、慎重的态度, 须对合同内容有全面的认识, 对未来相关形势有所预期, 债务履行的一些因素如购房资金是否充足、来源是否可靠、有无可能变化, 都是购买人必须考虑的;其次, 房屋买卖合同从订立到履行 (在此特指房屋买受人按照合同约定支付价款) 的间隔周期并不算长, 特别是在二手房交易之中, 一般会倾向性地认为对于相对短期内发生的客观情况的变动, 当事人应具有预见能力;最后, 国家的宏观调控政策并不是无迹可寻的, 而是存在着逐步从紧的趋势的。尽管如此, 本文仍认为, 2010 年以来信贷政策的变化是超出当事人预见能力的, 理由是, 虽然要求房屋买卖合同当事人充分预见合同履行可能出现的问题, 但充分预见的前提是能够预见。对于作为普通民众的购房者, 在当时复杂的经济形势下, 没有充分的信息渠道和超卓的分析判断能力, 面对瞬息万变的国家宏观调控政策, 想要把握国家宏观调控脉络, 预测国家政策动向几乎不可能。故本文认为房屋买卖合同当事人对房产新政的出台不具有预见可能。

4.情势变更导致合同的履行显失公平或者不能实现合同目的

这是适用情势变更原则的实质条件, 也是判断是否适用情势变更原则的关键。《合同法司法解释》 (二) 第26 条规定情势变更原则需适用在“继续履行合同对于一方当事人显失公平或者不能实现合同目的的场合”, 很明显, 情势变更导致的后果可以分为两种:

(1) 显失公平

对于何种情况构成显示公平, 存在着不同理解。有观点认为, 须出现一方严重获益, 而另一方严重受损的利益格局, 亦有观点认为, 只要保持合同效力对不利一方所造成之负担达到一定严重程度, 即可视为显失公平。

正是由于对显失公平的不同理解, 直接影响了对因信贷政策变化使一方当事人履行合同困难是否构成情势变更的判断。有观点认为虽然买受人需要支付的首付比例和贷款增加或者无法从商业银行获得贷款, 但房屋的交易价格并没有发生任何变化, 房屋的出卖人并未因此获得更多价款, 不存在一方严重获益, 另一方严重亏损的可能, 不构成显失公平。笔者不同意这一观点, 在房屋买卖合同纠纷中, 买受人因未获得预计中的房屋贷款, 对其履行合同, 向出卖人支付价款造成了严重困难。固然, 买受人可以通过变卖所有物、从其他借款渠道筹措借款使得合同存在继续履行的可能, 但若此方式对买受人造成的负担达到一定严重程度, 就应当视为造成显失公平的后果。

(2) 不能实现合同目的

不能实现合同目的又可称为“目的障碍”, 指当事人无法通过订立并履行合同实现预期的法律关系变动后果。造成目的障碍的原因多种多样, 典型的有因行政行为导致目的障碍和由第三人原因导致目的障碍。例如在限购政策下, 购房者一旦失去购房资格, 则在履行房屋买卖合同过程中, 在诸如合同登记备案、放贷办理、产证登记都会遭到相关部门的拒绝, 不可能实现房屋买卖合同要求办理房屋所有权登记并实现转移房屋所有权的最终目的。

5.非不可抗力

情势变更必须由除不可抗力以外的其他因素所引起。根据《民法通则》第153 条、《合同法》第117 条第2 款, 不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。一般认为不可抗力起因于重大的自然灾害诸如地震、洪水、海啸、风暴等, 也包括一些社会异常现象, 例如战争、罢工、社会动乱等。而情势变更多表现为社会经济形势的剧变, 如国家经济政策的变化, 物价暴涨或暴跌, 货币贬值等 (1) , 将社会经济的重大变化归于情势变更范畴下。所以就房产新政所引发的银行贷款首付或者拒绝放贷情形及限购政策而言, 笔者倾向认为其属于情势变更事由, 而非不可抗力。

6.不属于商业风险

根据司法解释的规定, 情势变更是不属于商业风险的重大变化。情势变更与商业风险的区别主要有:其一, 引起情势变更和商业风险的事由程度不同。情势变更需是社会经济形势的重大变化, 而商业风险则是一般的经济情势变化所致;其二, 影响不同。情势变更的发生在客观上会使合同的基础和预期的目的发生根本性的动摇;而商业风险的自愿承受是契约程序与契约内容的题中应有之意;其三, 可预见性不同。情势变更是合同当事人在缔约时无法预见的, 而商业风险则是商业活动中行为人有能力预见到的风险。

笔者认为区分情势变更和商业风险的关键在于是否可以预见即是否引起了显失公平或不能实现合同目的的后果。正如前文所述, 房产新政的出台是超出当事人预见可能, 且在事实上造成了显失公平或不能实现合同目的的后果, 故房产新政的出台不属于市场固有的商业风险, 而是属于情势变更。

参考文献

[1]厦门市中级人民法院民五庭课题组.房产新政下房屋买卖纠纷的审判实务研究[J].东南司法评论, 2012:242-256.

[2]余海燕, 胡春华.论情事变更原则在我国商品房买卖合同中的适用——以国务院“房产新政”为背景[J].理论月刊, 2011, (06) :95.

[3]邹强.房产新政并非不可抗力[N].http://news.dichan.sina.com.cn/2011/03/03/283470.html, 2011-3-3.

[4]王秋实.新国十条首例退房案买方胜诉[N].http://epaper.jinghua.cn/html/2010-07/30/content_572981.htm, 2011-2-7.

[5]孙美兰.情事变动与契约理论[M].北京:法律出版社, 2005.

[6]杨立新.债法总则研究[M].北京:中国人民大学出版社, 2006.

[7]韩世远.履行障碍法的体系[M].北京:法律出版社, 2006.

[8]吴庆宝.最高人民法院专家法官阐释民商裁判疑难问题·合同裁判精要卷[M].北京:中国法制出版社, 2011.

[9]韩世远.合同法总论[M]北京:法律出版社, 2008.

[10]韩强.情势变更原则的类型化研究[J].法学研究, 2010, (04) :57-69.http://news.ifeng.com/society/1/detail_2010_11/13/3095856_0.shtml, 2010-11-13.

个人房产土地买卖合同 篇3

关键词：房产新政；商品房；买卖合同

一、2010年房产新政的主要内容

1.限贷政策

对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。

2.禁贷政策

暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。

二、房产新政下商品房买卖合同的法律问题

房产新政出台后，有效成立但尚未履行完毕的商品房买卖合同是否继续履行在理论界和司法界都引起了极大的争议。其一般的纠纷类型是，买方由于银行的限贷或禁贷政策导致支付出现困难，因此希望变更合同，而卖方则希望买方能够按照合同的约定继续履行。

一般来说，合同有效成立以后，应当依约全面履行。就其上提到的纠纷类型来看，买受人想要变更合同，如果不能和出卖人协商一致，只有在两种情况才能实现，一是出现了不可抗力；二是出现了情事变更。

国务院下发的《通知》，在法律性质上应当属于规范文件的范畴，而不可抗力一般不包括此种情况。因此，能不能变更已经生效的商品房买卖合同，关键要看新政的内容是不是构成情事变更。

三、新政下商品房买卖合同纠纷解决的理论分析

情事变更原则是合同法理论上的一项重要原则，是指合同有效成立后，因当事人不可预见的事情发生（或不可以归责于双方当事人的原因发生情事变更），导致合同的基础动摇或丧失，若继续维持合同原有效力有悖于诚实信用原则（显失公平）时，则应允许变更合同内容或者解除合同的法理。[1]

情事变更原则的构成要件包括：1.须有情事变更的事实。“情事”即作为合同基础或环境的一切客观事实。“情事变更”即合同基础或环境在客观上的异常变动。[2] 2.情事变更发生须发生在合同成立后，履行完毕前。3.须情事变更的发生不可归责于当事人。4.须情事变更是当事人缔约是所不可预见的。5.须情事变更使履行原合同显失公平。

房产新政出台后，买卖双方签订的商品房买卖合同在协商无法达成一致的情况下是否可以变更，就是要看房产新政的具体内容是不是构成情事变更。以往的理论探讨往往把房产新政作为一个整体来研究，有的学者认为房产新政属于国家政策的重大调整，是合同双方当事人订立合同时所不能预见的情况，动摇了合同成立时的基础，因此应当认定为情事变更；[3]而有的学者则认为，房产新政的出台对商品房买卖合同虽然产生影响，但是尚不足以构成情事变更。因为，商品房买卖合同的继续履行对买受人并没有产生明显的有失公平的情况，买受人付款以后可以取得房屋的所有权，并且从现实的角度出发认为我国法院在援引情事变更原则的时候需要经过高级人民法院审核，因此法院在判决时很难适用此原则。[4]

笔者认为，房产新政是否构成情事变更，并不能只是简单地将其看作一个整体来研究，而应当具体分析其包涵的内容，逐一进行判断。

对于房产新政的第一项限贷政策，笔者认为并不构成情事变更。原因在于此项仅仅提高了购房人的最低首付比例和贷款利率，并不能动摇合同成立的基础，也不会发生显失公平的情况。最低首付比例只是法律法规规定的首付最低值，但其实很多的购房人在买房的时候不会选择只首付最低比例，原因一是个人的公积金达不到贷款的数额，二是首付比例低意味着每月的还贷数额高，对于日常生活的影响是巨大的。所以，一般的购房人会等到首付和月供达到一个平衡的状况时选择购入房产。即使出现购房人支付了最低的首付比例，并且在支付完首付以后确实再无力就增加的比例房款进行支付，仍然不能构成情事变更。原因就在于，此项政策只是合同的付款方式的微调，并不对合同赖以存在的基础产生动摇，购房人完全可以依靠其他途径来继续履行合同。

对于房产新政的第二项政策，笔者认为其构成情事变更。第二项新政的内容实质上就是禁贷。商品房买卖合同是大宗交易合同，一般商品房合同的付款方式是买受人首期付款，余款由银行向买受人提供担保贷款支付，买受人分期还款。禁购政策实际上动摇了合同付款方式的基础，使得买受人只能通过个人全额支付的方式来履行合同。况且，银行作為金融机构，发放贷款本身就是其经营业务的一项内容，受政策调整停止了此项业务，这对于双方当事人来讲都是不可预见的，且对于买受人来讲显失公平。因此，第二项政策应当属于情事变更。对于受第二项禁贷政策影响的买受人，如果其签订的商品房买卖合同又符合情事变更的其他构成要件，笔者认为，买受人可以主张法院援引情事变更原则要求变更合同的内容，甚至解除合同。

四、总结

房地产市场在国民经济中的重要地位注定政府的干预行为会一直存在，而在解决政府干预行为的过程中对商品房买卖所产生的法律纠纷中，必须兼顾合同严守原则和诚实信用原则，分析每一项具体政策对于商品房买卖合同所产生的影响是否足以摧毁合同成立的基础，是否对一方显失公平，从而做出合同是继续履行还是可以申请变更的判断。

参考文献

[1]梁慧星.中国民法经济法诸问题[J].北京：中国法制出版社，1999.170.

[2]韩世远.合同法总论（第二版）[J].北京：法律出版社，2008.340.

[3]余海燕、胡春华.论情事变更原则在我国商品房买卖合同中的适用[J].理论与实践，2011（6）.

[4]叶金荣.房产新政下的法律热点[J].检察风云，2010（13）.

作者介绍：

房屋房产土地买卖协议书 篇4

甲方（卖房业主）： 身份证号： 电话： 乙方（买 房 人）： 身份证号： 电话： 第一条：

1、甲方在自愿、民主、公平、公开、公证、平等合法的基础上将此房产卖给乙方。

2、此房产坐落在，此房产面积216平方米（有市规划局批件），土地面积6.9亩土地，暖棚一栋，房屋内的固定设施、及栅栏以内所有设施（按此房现状为准交付）等，卖方将本房屋土地所有权合同编号及合同复印件交给买方。经双方研究决定此房产及土地最终所有权转让价为人民币柒拾捌万元整。小写：￥780000元。

3、经双方协商同意首付壹拾万元整（100000），剩余余款陆拾捌万元整，即日起，按6厘计算，每月利息肆仟元整。如乙方可分期付款，利息按剩余余款重新计算，余款结清同时双方更名，最晚明年年末2015年年末全部结清余款及本息。如买方五年之内不履行协议，最终卖方无条件收回此房，定金及装修无条件充当卖方损失。第二条：

1、甲方要承担签署房屋买卖前所有相关费用。出现费用甲方承担，乙方概不负责。甲方承担一切后果及法律责任。

2、甲方必须诚信，如有房产欺诈、欺骗、做假或银行贷款抵押

或联保贷款抵押甲方承担一切法律责任与民事责任。(如有此类事项，甲方承担乙方承建的房屋面积根据市场价的三倍赔偿)。

3、在买卖签署后，甲方如继承人或其它继承人要求分继承款所发生的一切费用由甲方承担。如果诉讼法律退款，甲方要承担乙方实际承建的房产总价的五倍赔偿。第三条：

1、在买卖过程中，在没有更名期间前，如有政府行为拆迁、修路、占道给予的赔偿等相关赔偿价款，甲方无权接收此款。如甲方违约，甲方要承担乙方实际承建的房屋面积根据市场价的三倍赔偿给乙方。

2、在买卖过程中，在没有更名期间前，如乙方在此处新建房屋或其它设施投入，根据新建房屋面积和设施费用，根据市场价，甲方无权接收此款。如果甲方违约甲方要赔偿市场价及所有建筑总价的五倍赔偿并且承担一切违约的相关费用。第四条：

1、四邻住户甲方无条件协助签字，作为乙方证人。

2、甲方继承人签字同意卖房证明，及夫妻签字。

3、甲方必须确定四邻界限位置。

4、甲方无条件配合乙方更名。

以上事项希望双方共同遵守，如有单方违约，违约方承担法律责任与民事责任。此协议一式两份，双方各执一份，自双方签字之日起生效。具有同等法律效力。年 月甲方： 甲方卖房证明人： 甲方邻居证明人： 乙方： 乙方买房证明人： 日 房屋及土地转让协议范本(三)：2015农村土地买卖合同范本

（一）甲方：________________________ 乙方：________________________ 丙方：________________________ 经各方友好协商，本着平等、自愿、有偿、诚实信用原则，就土地转让事宜达成协议如下：

一、地块概况

1、该地块位于__________，土地面积为________平方米（折________亩）。宗地四至及界址点座标详见附件国有土地使用证。

2、现该地块的用途为住宅、工业、综合和商业用地。

二、转让方式

1、甲方保证通过土地挂牌形式把该地块转让给乙方，并确保该地块的容积率大于等于__________，绿化率不少于__________%，土地用途为商业、住宅用地。

2、土地的转让价为__________万元/亩[包括级差地租、市政配套费、开发补偿费、建筑物和构筑物的拆迁安置费、青苗补偿费、空中或地下的管线（水、电、通讯等）迁移费和土地管理费]，转让总价为人民币__________万元。

3、乙方同意按以下时间和金额分二期向甲方支付土地价款：第一期定金，地价款的__________%，计人民币__________万元，付款时间及条件：双方签订协议书，且已办好土地挂牌手续并在本条第四款规定的抵押登记手续办妥后_______天内支付；第二期，付清余款，计人民币__________万元，付款时间及条件：在乙方签订国有土地使用权出让协议，取得该土地的国有土地使用证后______个工作日内支付。

4、为保证前款第一期地价款的及时支付，丙方同意提供两宗土地的国有土地使用权作为抵押担保，抵押的土地使用权面积为__________平方米（详见成国用（）字第__________号和成国用（）字第__________号），抵押担保的范围与甲方承担的责任的范围相同。双方同意在本协议签订后______天内到当地土管部门办理抵押登记手续，抵押期限至乙方取得机投镇________亩土地的国有土地使用证之日止。

5、该项目由乙方独立运作，盈亏自负。甲方愿意帮助乙方解决有关税费返还及政策协调。项目开发结束并经审计后，项目净利润率超过_______%的，超过部分净利润乙方同意与甲方五五分成。

三、违约责任

1、甲方诚邀乙方参与其_______亩土地的公开挂牌处理事宜，并承诺创造条件让乙方取得该块土地，若乙方未能取得该地块，甲方愿意双倍返还定金，计_______万元，甲方应在确认乙方不能取得该土块的土地使用权之日起________个工作日内支付此款。

2、乙方未能按时支付地价款，应以每日未付部分的万分之二点一作滞纳金支付给甲方。如未能按时付款超过_____个工作日，视同终止履行本协议，并有权处置已付定金。

3、甲方应对乙方承担连带责任。

四、其他

1、在挂牌出让过程中，乙方仅承担应由受让方承担的土地契税和交易费用，其他有关营业税等均由甲方承担。

2、乙方的开发建设应依法律、法规和规定办理有关手续。

3、本协议未尽事宜，须经各方协商解决，并签订相应的补充协议，补充协议与本协议具有同等法律效力。

4、本协议在执行过程中发生矛盾、争议，经协商无效时，提请法院裁决。

5、本协议经各方代表签字盖章后生效。

房产买卖中介合同 篇5

房产买卖中介合同

甲方：____________________

乙方：____________________

签订日期：____年____月____日

房产买卖中介合同

甲方(出卖人)：______(本人/法定代表人)姓名：______国籍：______(身份证/护照)：____________地址：____________________邮政编码：______联系电话：______

委托代理人姓名：______国籍：______(身份证/护照)：____________地址：____________________邮政编码：______

联系电话：______

乙方(买受人)：______(本人/法定代表人)姓名：______国籍：______(身份证/护照)：____________地址：____________________邮政编码：______联系电话：

委托代理人姓名：______国籍：______(身份证/护照)：____________地址：____________________邮政编码：______

联系电话：______

根据《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国房地产管理法》及其他相关法律、法规之规定，甲、乙、丙三方在平等、自愿和协商一致的基础上，就甲、乙双方共同委托丙方从事房产经济事项达成一致意见，特订立如下协议：

第一条

房屋的基本情况

甲方房屋(以下简称该房屋)坐落于_______________________;位于第______层，共______(套/间)，房屋结构为______，建筑面积______平方米(其中实际建筑面积______平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积______平方米)，房屋用途为______;该房屋平面图见本合同附件一，该房屋内部附着设施见附件二;(房屋所有权证号、土地使用权证号/房地产权证号)为__________。

第二条

房屋面积的特殊约定

1、本合同第一条所约定的面积为(甲方暂测/原产权证上标明/房地产产权登记机关实际测定)面积。如暂测面积或原产权证上标明的面积(以下简称暂测面积)与房地产产权登记机关实际测定的面积有差异的，以房地产产权登记机关实际测定面积(以下简称实际面积)为准。

2、该房屋交付时，房屋实际面积与暂测面积的差别不超过暂测面积的______%(不包括______%)时，房价款保持不变。

3、实际面积与暂测面积差别超过暂测面积的______%(包括______%)时，甲乙双方同意按下述第______种方式处理：

(1)乙方有权提出退房，甲方须在乙方提出退房要求之日起______天内将乙方已付款退还给乙方，并按______利率付给利息。

第三条

土地使用权性质

1、该房屋相应的土地使用权取得方式为______。

2、土地使用权年限自______年______月______日，至______年______月______日止。以划拨方式取得土地使用权的房地产转让批准文件号为______;该房屋买卖后，按照有关规定，乙方(必须/无须)补办土地使用权出让手续。

第四条

价格

按(总建筑面积/实际建筑面积)计算，该房屋售价为(______币)每平方米______元，总金额为(______币)______元整。

第五条

付款方式

1、乙方应于本合同生效之日向甲方支付定金(______币)______元整，并应于本合同生效之日起______日内将该房屋全部价款付给甲方。

2、已付定金将在最后一期付款时冲抵，支付方式为以下第______种：

(1)现金______;

(2)支票______;

(3)汇款______。

第六条

交付期限

甲方应于本合同生效之日起______日内，将该房屋的产权证书交给乙方，并应收到该房屋全部价款之日起______日内，将该房屋付给乙方。

第七条

乙方逾期付款的违约责任

1、乙方如未按本合同第五条规定的时间付款，甲方对乙方的逾期付款有权追究违约利息。自本合同规定的应付款限期之第二天起至实际付款之日止，月利息按______计算。

2、逾期超过______天后，即视为乙方不履行本合同。届时，甲方有权按下述第______种约定，追究乙方的违约责任。

(1)终止合同，乙方按累计应付款的______%向甲方支付违约金。甲方实际经济损失超过乙方支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额部分由乙方据实赔偿。

(2)乙方按累计应付款的______%向甲方支付违约金，合同继续履行。

第八条

甲方逾期交付房屋的违约责任

1、除人力不可抗拒的自然灾害等特殊情况外，甲方如未按本合同第六条规定的期限将该房屋交给乙方使用，乙方有权按已交付的房价款向甲方追究违约利息。按本合同规定的交付期限的第二天起至实际交付之日止，月利息在______个月内按______利率计算;自第______个月起，月利息则按______利率计算。

2、逾期超过______个月，则视为甲方不履行本合同，乙方有权按下列第______种约定，追究甲方的违约责任。

(1)终止合同，甲方按乙方累计已付款的______%向乙方支付违约金。乙方实际经济损失超过甲方支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额部分由甲方据实赔偿。

(2)甲方按乙方累计已付款的______%向乙方支付违约金，合同继续履行。

第九条

关于产权登记的约定

在乙方实际接收该房屋之日起，甲方协助乙方在房地产产权登记机关规定的期限内向房地产产权登记机关办理权属登记手续。如因甲方的过失造成乙方不能在双方实际交接之日起______天内取得房地产权属证书，乙方有权提出退房，甲方须在乙方提出退房要求之日起______天内将乙方已付款退还给乙方，并按已付款的______%赔偿乙方损失。

第十条

保证

甲方保证在交易时该房屋没有产权纠纷，有关按揭、抵押债务、税项及租金等，甲方均在交易前办妥。交易后如有上述未清事项，由甲方承担全部责任。

第十一条

税费的交纳

因本房屋所有权转移所发生的土地增值税由甲方向国家交纳，契税由____方向国家交纳;其他房屋交易所发生的税费除另有约定的外，均按政府的规定由________交纳。

第十二条

费用交接时间

水、电、煤气、物业、供暖等各项费用的交接日期为______年______月______日。

第十三条

声明及保证

甲方：

1、甲方有权签署并有能力履行本合同。

2、在签署本合同时，任何法院、仲裁机构、行政机关或监管机构均未作出任何足以对甲方履行本合同产生重大不利影响的判决、裁定、裁决或具体行政行为。

乙方：

1、乙方有权签署并有能力履行本合同。

2、在签署本合同时，任何法院、仲裁机构、行政机关或监管机构均未作出任何足以对乙方履行本合同产生重大不利影响的判决、裁定、裁决或具体行政行为。

第十四条

保密

甲乙双方保证对在讨论、签订、执行本协议过程中所获悉的属于对方的且无法自公开渠道获得的文件及资料(包括商业秘密、公司计划、运营活动、财务信息、技术信息、经营信息及其他商业秘密)予以保密。未经该资料和文件的原提供方同意，另一方不得向任何第三方泄露该商业秘密的全部或部分内容。但法律、法规另有规定或双方另有约定的除外。保密期限为______年。

第十五条

通知

1、根据本合同需要一方向另一方发出的全部通知以及双方的文件往来及与本合同有关的通知和要求等，必须用书面形式，可采用______(书信、传真、电报、当面送交等)方式传递。以上方式无法送达的，方可采取公告送达的方式。

2、各方通讯地址如下：______。

3、一方变更通知或通讯地址，应自变更之日起______日内，以书面形式通知对方;否则，由未通知方承担由此而引起的相关责任。

第十六条

合同的变更

本合同履行期间，发生特殊情况时，甲、乙任何一方需变更本合同的，要求变更一方应及时书面通知对方，征得对方同意后，双方在规定的时限内(书面通知发出______天内)签订书面变更协议，该协议将成为合同不可分割的部分。未经双方签署书面文件，任何一方无权变更本合同，否则，由此造成对方的经济损失，由责任方承担。

第十七条

合同的转让

除合同中另有规定外或经双方协商同意外，本合同所规定双方的任何权利和义务，任何一方在未经征得另一方书面同意之前，不得转让给第三者。任何转让，未经另一方书面明确同意，均属无效。

第十八条

争议的处理

1、本合同受中华人民共和国法律管辖并按其进行解释。

2、本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，也可由有关部门调解;协商或调解不成的，按下列第______种方式解决：

(1)提交______仲裁委员会仲裁;

(2)依法向人民法院起诉。

第十九条

不可抗力

1、如果本合同任何一方因受不可抗力事件影响而未能履行其在本合同下的全部或部分义务，该义务的履行在不可抗力事件妨碍其履行期间应予中止。

2、声称受到不可抗力事件影响的一方应尽可能在最短的时间内通过书面形式将不可抗力事件的发生通知另一方，并在该不可抗力事件发生后______日内向另一方提供关于此种不可抗力事件及其持续时间的适当证据及合同不能履行或者需要延期履行的书面资料。声称不可抗力事件导致其对本合同的履行在客观上成为不可能或不实际的一方，有责任尽一切合理的努力消除或减轻此等不可抗力事件的影响。

3、不可抗力事件发生时，双方应立即通过友好协商决定如何执行本合同。不可抗力事件或其影响终止或消除后，双方须立即恢复履行各自在本合同项下的各项义务。如不可抗力及其影响无法终止或消除而致使合同任何一方丧失继续履行合同的能力，则双方可协商解除合同或暂时延迟合同的履行，且遭遇不可抗力一方无须为此承担责任。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。

4、本合同所称不可抗力是指受影响一方不能合理控制的，无法预料或即使可预料到也不可避免且无法克服，并于本合同签订日之后出现的，使该方对本合同全部或部分的履行在客观上成为不可能或不实际的任何事件。此等事件包括但不限于自然灾害如水灾、火灾、旱灾、台风、地震，以及社会事件如战争(不论曾否宣战)、**、罢工，政府行为或法律规定等。

第二十条

合同的解释

本合同未尽事宜或条款内容不明确，合同双方当事人可以根据本合同的原则、合同的目的、交易习惯及关联条款的内容，按照通常理解对本合同作出合理解释。该解释具有约束力，除非解释与法律或本合同相抵触。

第二十一条

补充与附件

本合同未尽事宜，依照有关法律、法规执行，法律、法规未作规定的，甲乙双方可以达成书面补充合同。本合同的附件和补充合同均为本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等的法律效力。

第二十二条

合同的效力

1、本合同自双方或双方法定代表人或其授权代表人签字并加盖章之日起生效。

2、本协议一式______份，甲方、乙、丙三方各______份，具有同等法律效力。

3、本合同的附件和补充合同均为本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等的法律效力。

法定代表人(签字)：______

法定代表人(签字)：______

委托代理人(签字)：______

委托代理人(签字)：______

签订地点：__________

签订地点：__________

______年____月____日

合同编号：__________

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房产买卖合同 篇6

出卖方（甲方）：身份证：：

地址：电话:

购买方：（乙方）身份证：

地址：电话：

根据国家有关房产的规定，甲乙双方经协商一致，签订本合同，以资共同信守执行。

第一条：乙方购买甲方座落在和平县胜利路万福巷贰号的房屋一间（毛坯房二层，附件房产证为准）。通过甲乙双方自愿友好协商的价格为房产的交易价格（一口价交易）。

第二条：上述房产的交易价格：人民币拾拐万伍仟圆整。（¥185000）

第三条：结算方式：现金转账，双方以收据为凭。

第四条：税费

上述房产的交易价格不包括国家征收的各项税费。

通过甲乙双方自愿友好协商，甲乙双方在房产交易中房产应征收的交易费；国土局征收土地税；公证处收取的公证费等国家征收的一切其它相关税费均由乙方承担支付，甲方无需承担支付。

第五条：甲方将房产全部顺利交付给乙方使用后所发生的一切事务（如税费，各项开户费，民事纠纷，法律责任等）均与甲方无关。

第六条：房产过户手续，公证处公证等均由乙方自行办理（不办理或逾期办理责任自负）。通过双方自愿友好协商甲乙双方税费均由乙方承担支付，甲方无需承担支付。

第七条：违约责任

以上条款是甲乙双方在完全自愿的基础上达成的，任何一方不得以任何借口违约。否则，单方违约给对方造成的经济损失全部由违约方承担。

第八条：本合同一式三份。甲方一份，乙方一份，公证方一份。本合同经双方签字之日起生效。

第九条：甲方必须协助乙方办理房产一切过户手续，手续费用由乙方负责。

第十条：本合同未尽事宜，可由双方约定后作为合同附件。

甲方：年月日公证机关

乙方：年月日

房产买卖合同打印 篇7

本合同双方当事人：

出卖方（转让方）甲方：

身份证号：联系电话：身份证号：联系电话：买受方（承接方）乙方：

身份证号：联系电话：甲乙双方本着“自愿、平等、信用”的原则，经友好协商，一致同意达成如下房屋出售协议，以资共同守信执行。

第一条：房屋的基本情况如下：甲方房屋（以下简称该房屋）坐落在，共一套，房屋的结构为框架结构，建筑面积为㎡，房屋为住房、车库，包括水电户头、现有的固定实施和移动设施。

第二条：房屋面积的特殊约定，本协议第一条所约定的面积为房产证上标明的面积为准。

第三条：房屋使用权性质：该房屋相应的使用权，所有权随着乙方给甲方转让费后一律归乙方所有，该房屋买卖转让后一定时期后按照有关规定，甲方配合乙方办好使用权转让手续。

第四条：甲乙双方经协商达成一致，同意上述房地产转让价格为人民币（大写）元整。甲乙双方同意，自本合同签订起，所有房屋额购买金额全部由乙方承担，以后的房屋转让手续均由乙方承担。本协议签订后，购置房屋升值后，甲方不得进行相关的后续追认款项的确定，乙方具有房屋的使用权，拥有权和处置权，甲方一律不得干涉。

第五条：付款方式：本次购房由乙方一次性付清甲方房款，甲方收到该房产价款后，即将上述房产证书及有关资料交予乙方，不得拖延。

第六条：上述房地产风险责任自该房产权利转让之日起转让给乙方。

第七条：甲方所买房产时如有抵押、按揭等手续不清时，概由甲方负责，与乙方无关。

第八条：本协议一式三份，甲乙双方各执一份，中间协调人一份，本合同和购置的房屋合同具有同等的法律效力，执行中发生异议的双方协调解决，解决不了的由仲裁机构裁决。

第九条：甲方保证在交易本房屋时不存在转让纠纷，乙方负责全程办理，甲方只提供证件。

第十条：甲方收到乙方的转让费后，及时填写收款书面凭证，并签字认可。

第十一条：本协议从甲乙双方签订之日起生效。

甲方（签字盖章）：

中间人：

乙方（签字盖章）：

房产买卖合同 篇8

出卖方（甲方）：____________________________________

地 址：____________ 邮码：____________ 电话：____________

法定代表人：____________ 职务：____________

购买方（乙方）：____________________________________

地 址：____________ 邮码：____________ 电话：____________

法定代表人：____________ 职务：____________

根据国家有关房产的规定，甲乙双方经协商一致，签订本合同，以资共同信守执行，房产买卖合同。

第一条 乙方购买甲方座落在____市____街____巷____号的房屋__栋__间，建筑面积为____平方米。

第二条 上述房产的交易价格：

第三条 付款时间与办法：

1.

2.

第四条 甲方应于____年__月__日前将交易的房产全部交付给乙方使用。

第五条 税费分担

1.甲方承担房产交易中房产局应征收甲方的交易额的.____％的交易费；承担公证费、协议公证费，合同范本《房产买卖合同》。

2.乙方承担房产交易中房产局应征收乙方的交易额的____％的交易费，承担房产交易中国家征收的一切其他税费。

第六条 违约责任

1.乙方必须按期向甲方付款，如逾期，每逾期一天，应向甲方偿付违约部分房产款____％的违约金。

2.甲方必须雌诮坎桓兑曳绞褂茫裨颍坑馄谝惶欤ο蛞曳匠ジ段ピ疾糠址坎頮___％的违约金。

第七条 本合同主体

1.甲方是____________共______人，委托代理人________即甲方代表人。

2.乙方是____________单位，代表人是____________.

第八条 本合同经国家公证机关____ 公证处公证。

第九条 本合同一式份。甲方产权人各一份。乙方一份，________ 房产管理局、________ 公证处各一份。

第十条 本合同发生争议的解决方式：

甲 方：________________________

代 表：____________________··· ____年____月____日

乙 方：________________________