诸城市房地产：诸城市房地产现状发展趋势报告

诸城市房地产：诸城市房地产现状发展趋势报告（共8篇）

诸城市房地产：诸城市房地产现状发展趋势报告 篇1

资源环境与城乡规划管理2008

当前房地产业受到社会的普遍关注，房地产发展状况以及房地产价格走势，成为社会的热点。2007年，我市房地产业在加快城市建设，提升城市品位的城市建设大舞台上，凸显出“四高三缓”的特点，房地产市场在健康、稳定发展的基础上更趋向理性。

一、房地产开发投资运行特点

“四高”：

“一高”房地产投资规模创新高。随着我市房地产市场形势的持续向好，房地产开发企业不断增多，投资规模继续扩大，完成投资额和施工面积两项指标均创历史新高。至9月底，全市共有房地产企业35家，其中有二级资质等级2家；三级资质等级5家；四级资质等级6家；其他企业资质等级暂定。前三季度，全市房地产开发企业共完成投资62289万元，同比增长17.8%，占全市规模以上投资的比重为7％，比去年同期提高了2.4个百分点；房屋施工面积77.4万平方米，同比增长11.3%。

“二高”各种类经济类型房地产企业投资热情高。随着市场经济的日益完善，我市房地产企业经济类型逐渐多元化，有私营有限责任公司、其他有限责任公司、股份有限公司三种经济类型。前三季度各类投资都有较快发展，股份有限公司房地产企业增速最快，1-9月份完成投资4045万元，同比增长88.1％，占全部房地产投资的6.5％；其次是其他有限责任公司房地产企业，完成投资21090万元，同比增长32.1％，占全部房地产投资的33.9％；私营有限责任公司房地产完成投资37154万元，同比增长6.8％，占全部房地产投资的59.6％。“三高”房地产开发内部结构优化程度提高。近年来，我市房地产开发内部结构得到了有效的调整，优化程度逐步提高，基本满足我市城市化建设及居民购房的需要。（1）住宅开发仍占房地产开发的主导地位，上半年我市住宅投资52207万元，同比增长27％，占整个房地产开发的83.9%，住宅施工面积占房屋施工总面积的比重高达90%。（2）小户型比重提高。小户型住宅历来倍受购房者青睐，自从国家针对住房供应结构出台90/70标准后，房产商更是加大了小户型住宅的投入，1-9月份，我市90平方米以下的住宅施工面积29.6万平方米，目前销售情况极好，销售面积占施工面积的15%。

“四高”房价持续走高。从我市房地产企业调查了解到，目前市城区商品住宅销售均价已达到2100元/平方米左右，黄金地段楼盘2400元-2500元/平方米左右。房价持续走高的主要因素有：

1、土地成本加大。地价涨幅较大，按照房地产市场运作的经验，地价每上涨1个百分点，房价就会相应上涨0.5个百分点。今年我市土地价格比去年同期上涨20%左右，地价的上涨,小高层、高层日渐成为市区房地产开发的主流,并直接对房价形成了强大的拉动力；

2、住房质量的相对提高。随着住宅综合品质的不断提升，房屋配套设施的投入加大，导致了房屋成本的相应提高；

3、资金占用成本提高。今年的几次加息，开发商的资金压力明显加大；

4、建材及其它成本上涨。随着建筑材料价格及人工工资的上涨、拆迁难度的增加、各种费用的增加等因素均加大了房产开发的投入，加大了房屋建筑成本。

“三缓”：

“一缓”房屋销售增速趋缓。1-9月份，全市房屋销售面积20万平方米，同比增长10.5%，比房地产开发投资额增速低7.3个百分点。在销售面积中，商品房住宅销售面积19.9万平方米，同比增长14%,增速比房地产开发投资额增速低3.8个百分点。自去年以来开始火爆的股市与基金市场使得投机性资金流进股市，住房按揭贷款利率的提高使得购房者承受更大的资金压力和风险，投资、投机性购房明显减少，居民住房消费趋于理性。

从商品房空置情况来看，1-9月份全市空置面积1.4万平方米，比去年同期增长了4倍，并且全部为商品住宅。

“二缓”土地供应增速放缓。随着一系列土地管理的调控政策的出台，针对当前在土地审批、用地集约管理等方面存在的问题进行有效治理及严格调控。从不断从严的政策措施来看，土地总体规划的调整审批权限以及土地出让金的管理权限的上收，还有不断加大的耕地保护的压力及征地拆迁难度加大的压力，使得建设项目用地的管理更加严格，土地供应“闸门”缩紧。1-9月，全市房地产开发企业累计购置土地13.5万平方米，同比下降45.4%。

“三缓”资金供应放缓。2007年是房地产企业面临资金压力的一年。前三季度我市房地产企业到位资金69476万元，同比下降7.4%。其中国内贷款2270万元，同比下降66.6%，房地产行业是资金密集型行业，其资金很大程度上依赖贷款，而今年银行几次加息加大了资金压力，银行也慎对信贷风险，作为贷款主要去向之一的房地产开发贷款也必将受到影响。

二、对确保房地产行业健康发展的几点建议

一是提高房地产开发企业的竞争实力。随国家一系列促进房地产业健康发展措施的逐步落实到位，企业经济实力就成为房地产企业参与竞争的最重要砝码。我市房地产企业经过这些年的发展，房地产开发企业不断增加，但企业整体实力还须进一步加强。在35家房地产企业中，没有一家一级资质企业，四级以上资质企业共13家，占全部企业的37％。面对房地产开发企业的现状，主管部门应严格控制“入口”，在加强管理与引导的基础上，通过市场优胜劣汰，压缩开发企业的数量，走规模化经营之路。各房地产企业在新的形势下，应不断加大改制、重组力度，强强联合，适应市场需要，增强资金的运筹能力，提高经济实力与竞争能力。

二是认真贯彻国家有关调控政策，切实加强对房地产开发的管理。近年来，国家出台了一系列宏观调控措施。应根据我市的实际情况，从土地供应、市场准入、项目审批、银行信贷等方面入手，认真贯彻落实国家各项调控措施。同时，还须建立包括投资增幅、土地供应、银行信贷、资金来源、开发结构、销售率及空置率、房屋销售及土地购置价格等内容在内的预警监管指标体系，建立相应的信息披露制度及部门监管责任制度，进一步完善房地产市场宏观调控制度，及时处理和解决行业发展中存在的问题，引导市场理性投资和消费。

三是大力规范房地产市场秩序。要深入开展房地产交易秩序专项整治，加强对房地产开发建设、销售的全程监管，继续加大房地产市场违法违规案件的查处力度，防范和制止各种规避结构调整政策，变相囤积房源行为，严厉查处哄抬房价，扰乱市场秩序的房地产交易。四是积极引导房地产开发的投向，加快住房结构调整。房地产开发“产品”要适应市场需要，主管部门要加强对房地产市场的调研工作并加以引导。在住宅开发方面，根据目前我市居民的收入水平，重点开发一些中、低档住房。根据各消费群体的需求，可适时推出小户型的单身公寓、休闲型的老年公寓、亲情型的两代人套居楼，由单一的商业住宅向生态型、健康型、人性化住宅过渡。

三、全年房地产市场展望

在经历国家一系列宏观调控政策后，我市的房地产市场趋于平稳发展状态。根据今年我市房源丰富，居民购买欲望较弱，建筑成本继续上涨，房地产价格又居高不下等特点，预计全年我市房地产市场还将保持平稳的发展态势，房价不会出现大幅度增长。

随着“三年一中变”任务即将顺利完成，我市的城市环境面貌发生了显著变化，取得了令人瞩目的成就。按照省委、省政府的要求，“2010年一大变”工作也要同步部署推进。我室在对“2010年一大变”工作进行前期调查研究的过程中，发现我市老城区的危旧房屋问题比较严重，较大影响了广州中心城市的环境面貌。为此，我室专门组织调研组，对我市危旧房改造工作情况、存在问题进行调查研究，并先后赴上海、北京、福州等城市进行学习考察，研究探索进一步加强我市危旧房改造工作的政策措施。现将有关情况及我们的建议报告如下：

一、我市危改工作的基本情况及面临的主要问题和困难 从上个世纪80年代开始，我市在公房租金收入中提取一定比例实施危改工作。20年来，在市委、市政府的正确领导

下，经过各有关部门的共同努力，我市危改工作取得了一定的成绩。据统计，1990年我市完成危改投资2100万元，而2000年则达到2.3亿元，相当于1990年10倍多；1990年我市完成拆迁面积仅约数千平方米，而2000年完成拆迁面积近10万平方米，相当于1990年数十倍。1999年，市政府明确提出了力争用2年半至3年时间完成1997年登记在册的23万平方米危险房屋的排危抢险工作的目标，并制订了相应的改造工作步骤、优惠政策和具体措施。目前，32片危改责任地块的23万平方米危房（涉及改造总面积70万平方米）的改造任务已基本完成，其中，成片拆除危房12万平方米（总拆迁面积35万平方米），维修加固危房11万平方米。仅市一级就累计投入资金约4.6亿元，全面完成了交电新村、西华路等10片地块18万平方米的成片拆迁工作，共拆除危房7万平方米，约6200户近2万人从原来低矮、潮湿、拥挤、危险程度较高的危旧房中搬出，被安置到环境优美、配套完善的棠雅苑、棠德花园、阳光花园等多处安置小区，户均面积从改造前的24平方米增加到33平方米，人均居住面积从改造前的9.8平方米增加到13.3平方米；同时完成了沙河墟地街等4个项目的维修加固工作，维修加固危房、严重损坏房面积共54268平方米。据不完全统计，我市目前实有房屋面积13578万平方米，其中各级房管部门的经管房屋2011万平方米，占房屋总量的14.8%。另据市房管部门经管房屋的安全普查结果，我市在基本完成23万平方米危房的改造任务后，仍然存在危房26.4万平方米，严重损坏房80万平方米，一般损坏房402万平方米，分别占总数的1.42%、4.3%和21.6%。此外，85.2％未列入房管部门经管的房屋中，包括绝大部分的私房、企业用房、宗教用房、学校用房等，同样存在相当数量的危旧房屋。我市危旧房屋的形势仍然相当严竣。

目前人们普遍喜欢100㎡左右的房子，更大，更高，更舒适是不变的追求。不断进行旧城改造是正确的。可过度改造只能称为浪费。我市人口有限，新的房子造的过多就是一种浪费。另外，购物的超市造的也有些多，毕竟消费能力有限，消费能力无限强的也不在诸城消费。

我们的物业也有很大问题，缺少专业和敬业精神。比如看门的仅仅在打牌上有专业精神，扫地的仅仅在捡小便宜上有敬业精神。

诸城市房地产：诸城市房地产现状发展趋势报告 篇2

在涉及到房地产行业的发展时, 很多文章会区分一线二线、三线四线城市房地产的发展, 但是事实上, 在经济发展如此迅速的今天已经无法准确分析这个城市是一线还是二线, 是三线还是四线, 而且, 很多县市级城市不符合三线四线城市的定位, 应该划归为三线四线之外, 因此, 本文在论述时直接以县级城市作为参考对象。20世纪90年代初期的经济改革造就了一大批房地产企业, 而且这些企业依然是诸城市房地产行业的标杆, 这20年左右的发展历程和问题纠葛可以说汇总了县级城市房地产企业的发展之路, 可供借鉴。2013全国百强县排名诸城排名第五十, 在2013个国家排在前100位的国家中最具竞争力的排名五分之四十, 比较具有代表性, 在城镇化方面无论从理论还是到实践都走在全国的前列, 很有研究价值。

1 中国房地产行业的发展历程及现状

中国的房地产行业发展道路跟中国经济的发展历程几乎是一致的, 20世纪50年代至改革开放之前, 中国的房地产收归国有, 没有房地产市场也就无从谈起房地产行业。伴随着改革开放以来, 中国的房地产开始复苏并慢慢发展, 这些发展也是伴随着改革开放的步调进行的, 由沿海向内陆推进。20世纪90年代以来, 中国的房地产市场开始形成, 多数县市的房地产企业也是在这个时期成立发展起来的, 这一时期, 企业的福利分房、集资建房成了一种风尚, 众多小的施工队也正是在这种带动下走进了城市;另一方面, 在经济利益的驱动下, 众多改制企业开始慢慢朝着房地产业的方向发展。诸城市当年也成立了众多这样的房地产企业, 如诸城市红星建筑集团公司、诸城市华东房地产开发有限公司, 诸城市大源建设集团等等。20世纪90年代中后期, 南方尤其是海南地产泡沫的出现, 国家开始对房地产行业的调整, 众多小的建筑公司开始合并、解体或者直接垮掉。但是随之而来的是国家政策对房地产业的鼓励和引导, 中国的房地产业开始步入快车道, 房地产业也由单纯的拿地盖房向综合性多元化发展。接下来的这十几年, 几乎每年都出台国家的调控政策, 但是外资、合资、本土企业对房地产的热情一直不减, 伴随着宏观经济发展势头的良好, 房地产业也开始在国民经济中占据举足轻重的地位, 但是地产泡沫也伴随着国家政策的变化而在不同地区开始出现。

2014年十八大的召开, 新一届政府的新一轮房地产政策开始显现, 在经历了一轮又一轮的疯长和冷清之后, 更多的买房者趋向于理性, 但是买房者的理性并不能代表房地产业的停滞不前, 在全国媒体一片唱衰的论调中, 县级城市的房地产业依然红红火火, 信息的不对称性导致目前的县级城市的房地产市场依然是卖方市场!

2 房地产行业发展热的原因

当前, 中国的房地产市场已经趋向甚至过于饱和, 但是中国的房地产热依然不减, 尤其是县市级的房价不仅仅是雷打不动、一动不动, 更是时不时提价、抢购, 为了买套房子, 托关系, 找熟人, 彻夜排队抢号。这种热根源在哪里, 本文从以下几个原因分析:

2.1 房地产业有其劣根性

中国的大多数房地产企业多是在经济利益的驱使下进入这一行业的, 多是为发财而来, 无论多少大都存在着挣钱就做、不赚就转的思想。更何况县级相对规模较小的房地产企业, 大多是转型而来甚至农村的石匠、木匠、瓦匠或者小包工头借着政策的东风所发展起来的, 赚钱的路子门清, 但是管理的理念滞后, 更何况家族式管理, 押宝暴发户式的思维, 远远没有脱离小农经济, 拍脑袋决策的他们也就不会像大中城市的房地产企业那样受国家调控政策那么大的影响。

2.2 中国社会的传统思维和当下的主流价值观决定人们的思维方式和价值取向, 必须要有一套自己的房子

儒家思想对中国一直有着超乎一般的影响, 尤其是儒家思想对孝亲理念影响至深的两个方面———婚姻关系和血缘关系, 也就是所谓的成家、立业, 无怪乎人们搞笑地称房地产业为丈母娘经济和亲娘经济, 这“两大经济”也形成了众多的所谓刚性需求!

2.3 投资渠道少, 准确的说是可靠的投机渠道少

中国经济不断的发展, 人民群众的生活逐渐富裕, 手头的钱宽裕了, 就开始考虑怎么让手头的钱活起来, 多挣点。但在中国无论是金融业, 还是证券业, 在同等风险下所带来的价值收益要远远低于投资房地产。而且房地产这种看得见摸得着的实体对于中国百姓的心理冲击要远远高于手里紧攥着的一张票据, 这也正是所谓的刚性需求之外的投资需求, 中国百姓都能明白的道理, 更何况专业的投机集团, 无论是国内的, 还是国外的, 进一步炒热了房地产行业, 从开始所谓的一线二线城市, 现在又来到了更小的县级城市。

2.4 政策性影响, 或者说是政治性影响

中国是一个农业大国, 农民是国家的主体, 而农民最大的愿望不仅仅是风调雨顺, 他们最终想的是像城里人一样的生活, 楼上楼下, 电灯电话, 这也正是国家一直致力于推动的城镇化。但是好的政策更需要好的执行者, 地方政府在一切唯GDP为目标的前提下, 城镇化就有些走样, 为了维持好土地财政、建设好形象工程, 各地的暴力拆迁案件也就不足为怪了。城镇化运动在一些地方确实存在一些问题, 但是城镇化毕竟是大众百姓幸福的必由之路, 是现在或者将来必须要走更要走好的, 无论是美国、欧洲、日本, 都走过这段路, 中国只是走的快了一些, 但是城镇化必须推进。前些年诸城市在全国开始试点城镇化的新思路, 结果被扣上了“农民被上楼”的大帽子, 轰轰烈烈的撤村建社区的运动被众多媒体所棒杀。虽然诸城市依然在走着这条路子, 但是已经没有了当年的规模和气势, 现在看来依然说不清利大于弊还是弊大于利!

备注:拆迁户多以回迁为主, 部分楼盘边拆边建, 边建边卖.

2.5 信息不对称性让居民对房价的“预期”导致购房热

针对房地产的国家政策每年都出台, 可是居民眼中的房价却每年都在涨, 而且只有涨得快慢两种情况。他们不相信国家统计部门的环比、同比的各种数据, 他们相信眼见为实, 拿到手里的才是自己的。信息的不对称性主要体现在开发商和购房者两方面, 开发商通过分批申请预售许可证的方式来造成一种房源紧俏的表象, 通过夸大或者虚假宣传自抬价格;媒体也存在众多不负责任的宣传和误导, 当地政府部门不作为等等情况, 小县城的人们不关心离自己很遥远的北京、上海、深圳的房价, 他们只关心自己手中的一万块钱再过几年到底还能不能再买到一平方米。

3 县级城市房地产行业的走向和解决思路

经济基础决定上层建筑, 政治与经济不能孤立的来看。房地产行业的持续性高增长, 带动房价、地价的节节攀升, 使其本应作为满足人们日常生活的基本产业, 而逐步演变成为拉动中国GDP数字的火车头, 甚至已衍生成政治性问题。国内外众多专业人士认为, 中国的房地产业已经绑架了中国经济, 并逐步影响到政治当中。因此, 国家出台了一系列的房地产调控政策, 以使其沿着健康、良性的轨道发展。但当房地产行业确已从单一的经济性问题升级成集政治、经济、文化于一体的社会性综合性问题的时候, 已经不是一次会议、一项法规所能改变的了。我们不仅需要着眼于房地产行业本身, 更需要众多手段共同作用, 以期达到让房地产业的热降下来, 让国家的经济更健康, 让百姓的生活更美好。

房地产市场进入拐点已渐成专业人士的主流判断, 摩根大通近日预计, 今年中国整体房价下降2%, 但是这2%的数字仅仅是一个整体, 对政策和价格敏感度相对较低的县级城市来说, 今年降价的可能性不会很大, 价格可能会在基本稳定的主流下略有上涨, 而且未来几年县级城市也基本不会出现悬崖式的价格下跌。拐点的出现不代表房地产业从此会走上下坡路, 相反, 会更规范、更综合性地发展。总书记, 总理说, 今后十年经济成长的主要动力是一个持续的城市化, 而不是简单的城市土地, 建筑, 一个城市的地区, 除了一个住宅区, 还要有配套区、绿化区、相关的交通、道路、绿地、管网等基础设施建设, 这些都离不开房地产行业, 都需要在人们的城镇化思路上做文章, 都需要对目前轰轰烈烈的房地产业进行更有效的规范, 这都需要国家、社会、房地产企业自身的努力。国家控制好货币的发行量, 掌握好信贷政策, 推行更有效的住房政策, 改变经济的增长方式, 社会媒体本着实事求是的原则, 不要盲目的唱衰或者虚夸房地产业, 房地产企业要在发展思路上有转变, 做良心企业, 有文化内涵的企业。针对县级城市的房地产企业, 在把握好国家大政方针的同时, 融入当地实情。

诸城这几年的发展类似于西方大城市卫星城的思路, 在市区城市发展整体规划为东移北扩, 大企业开始外迁到周边的乡镇, 既解决了市区拥堵, 又解决了周边村民的就业问题, 而且让本地的年轻人留在了当地。与此同时, 各个乡镇结合当地的情况撤村建社区, 融合聚居, 着力建设聚居地的相关配套工作, 腾空乡村走规模化发展的道路, 老人在土地里劳作了大半辈子, 最终过上了城市里的生活, 年轻人愿意留在农村走规模化发展道路的可以留下, 不愿意的可以到周边的企业工作。而实现这一切的都是在房地产企业的支持下完成的, 与此同时, 房地产企业也受益颇多, 应该来说这是一条各方都有利的发展道路。中国社会科学院近日发布的2013年《城市蓝皮书》认为, 中国真实的完全城镇化率仅为42.2%, 与西方发达国家相比还有很长的路要走, 中国的房地产业在面临诸多泡沫的同时也面临这新的更大的机遇。

4 总结

中国房地产行业走过的道路, 经过高调、迅猛发展了多年之后, 中国的房地产业终归要走上健康的发展之路, 摒弃过去旧的发展思路, 坚持以人为本的, 注重质量品质的理念才是真正的长久大计。中国的房地产业存在局部泡沫, 但是这种泡沫是不合理的发展思路造成的, 中国的房地产业存在着诸多问题, 但这种问题会在新的发展面前逐个解决, 从长远看, 中国的房地产行业不仅不会衰落, 而且会有更新的更大的发展机遇。

参考文献

[1]李美丹.中国房地产价格地区差异的实证研究[D].浙江工商大学, 2008, 1, 1.

[2]吴敬琏.不担心房价降下去更担心楼市崩盘[N].第一财经日报, 2014-5-28.

浅析中国城市房地产泡沫化趋势 篇3

要特别说明的一点,尽管本文运用了房地产泡沫指数模型,但是并不意味着泡沫指数高的城市就确实存在房地产泡沫。该模型起源于欧美发达国家,后被中国学者引用,然而鉴于基本国情和数据统计口径的不同,无法简单套用已有的标准来衡量我国的房地产泡沫情况。因此,本文中的房地产泡沫指数只能作为房地产泡沫化趋势的参考指标,为22个城市的横向比较提供一个统一的参照标准。

尽管近一段时间以来,房地产业在我国作为国民经济支柱产业的提法在不断被弱化,然而,作为直接关系到国计民生的重要产业,房地产业区域发展不平衡及产业过热的问题一直备受国内外学界的关注。

据国外Downs(1993)的研究表明:市场基本面的差异,如某些地区正在经历人口的快速增长或商业的高速发展等,是造成房地产价格波动的原因。国内沈悦、刘洪玉(2004)利用我国14城市的中房住宅价格指数与宏观经济基本面相关变量的平行数据,对住宅价格与经济基本面的关系进行实证研究。研究表明:经济基本面对住宅价格水平的解释模型受到城市特征的显著影响。周京奎(2005) 运用单整与协整检验方法及误差修正模型对中国4个直辖市房地产价格与货币政策之间的互动关系进行实证研究。研究表明:住宅价格上涨与宽松的货币政策有紧密的联系,并且住宅价格极大地偏离长期均衡值,市场出现了非理性繁荣。邱强等(2005)选取房价收入比、住宅空置率、房价升幅与GDP增长率的比值等单个或者多个指标,通过比较实际指标值与指标临界值的差异,定性测度房地产泡沫是否存在。梁云芳和高铁梅(2007)对各地房价的波动进行了定性分析,发现其波动具有明显的地区不平衡性。

房地产泡沫指数模型及指标分析

模型设计

模型: 房地产泡沫指数=∑测量指标*权数

具体指标及权重见表1。

由于银行信贷-房产总投资比和商品房空置率在通常情况下小于1,而其余指标均大于1,为了方便比较,在计算房产泡沫指数时先将小于1的指标乘以10再加权。

所有指标的计算数据均来自于《国家统计年鉴》。

模型建立的构想与依据

房地产价格泡沫指数模型在选取测量指标时,首先考虑的是房地产泡沫的形成条件。导致房地产泡沫出现的原因是复杂的,其中影响力较大的主要有以下两点:(1)银行信贷的过度扩张。如果房地产项目的运行仅仅由开发商和投资者的自由资金推动,那么就不容易出现房地产泡沫。即使存在泡沫,泡沫的破裂对整个国民经济的危害也有限,不会产生一荣俱荣、一损俱损的连锁反应。然而,我国的现状是,到2008年末,在中国主要的商业银行中, 仅房地产开发贷款和个人住房贷款两项之和就占到总贷款发放与垫款账面价值的23%左右 ,而2007年度全国各主要城市平均银行信贷占房地产总投资之比也高达28.1% 。鉴于银行房地产相关贷款占总贷款的比例很难获得,因此,在计算房地产价格泡沫指数时,我们选取银行信贷占房地产总投资比作为指标之一。(2)房地产供需严重不平衡。土地资源的稀缺性和经济的持续增长决定了房地产的供给缺乏弹性。因此容易形成房价持续上涨的预期,上涨的预期又推动了投机行为的发展。在这些因素的共同作用下,房地产需求不断增加,房价水涨船高。在实际模型中,选取“商品房空置率”这一指标来衡量城市房地产投机行为的程度。

在考虑泡沫成因的同时也要衡量泡沫的程度。泡沫大小的判断指标主要有以下三个:(1)房价收入比。(2)房价指数-CPI比。(3)房价租金比。

综合以上五个房价泡沫的衡量指标,并根据每项指标对房价泡沫的贡献程度进行赋权,最后求和,计算出城市的房地产价格泡沫指数。

模型指标分析

房地产泡沫指数模型中的五个测量指标,分别从五个方面衡量了房地产泡沫的大小。在对22个城市进行实证研究后,笔者发现结果基本和人们的预期一致:一线城市五个指标的排名总体上比较靠前,也就是说一线城市的房地产泡沫化趋势较强。但同时,实证结果也显示,在不同指标的排序中总会有个别城市的位置与人们的预期不符,在指标分析中,笔者会尝试着探析这些城市出乎预期的可能原因。

笔者分别计算了22个城市五项指标从2005年到2007年三年的数值,然后根据每项指标三年平均值的大小,按降序排列城市。具体见表2。

1、银行信贷-房产总投资比

房地产项目需要通过向商业银行贷款或者通过其他融资渠道获得大量启动资金,个人消费者也需要向银行借贷来取得资金支持。但是,银行信贷在房地产业的过度扩张极易推动房价的快速上涨。对开发商而言,借债越多面临的偿债压力便越大,因此就产生提高房价以尽快回本获利的激励,同时高杠杆率使开发商仅需要很少的自有资金便可撬动大规模的开发项目,这可能给一些有实力的开发商捂盘惜售的机会;对银行来说,房地产抵押贷款在房价预期上涨时常被视作优质贷款,因此银行通常比较偏好办理相关贷款业务。银行资金的大量介入,使房产市场的需求显著提高,在一定程度上可能导致房地产业的非理性繁荣。

“银行信贷-房产总投资比”是用目标城市每年获得的用于房地产开发方面的银行贷款的总额除以该城市当年房产投资总额获得的。比例越大,说明该城市房地产业对银行贷款的依附度越高,意味着目标城市房地产泡沫的趋势越强;反之,则说明该城市的房产泡沫趋势越弱。

表2显示,银行信贷占房产总投资前五名的城市中,前三名厦门、杭州、天津均为二线城市。

这三个城市在一些方面具有显著的共同点。从行政区类别来看,天津、杭州、厦门都是省级或者副省级城市。同时它们又分别是直辖市,省会城市和全国5个计划单列城市之一,特殊的政治地位决定了政策上的优势,它们的发展相对来说更易得到政府的关注与扶持。从经济地理位置来看,天津,杭州,厦门分别位于环渤海经济圈,长三角和泛珠三角地区,并且都是东部沿海城市。它们依托于全国最发达的三大经济圈,紧邻北京、上海、广州三大一线城市,使得三个城市本身在经济、金融和对外贸易等方面取得了快速的发展。

除以上两个共同点外,三个城市又各有特点。天津和杭州分别是北方和东南重要的交通枢纽,人流物流量大,人口密集,需求旺盛。杭州和厦门又是我国重要的旅游城市。杭州西湖闻名中外,风景如画。而厦门地处亚热带,气候宜人、风景秀丽、环境整洁,拥有“国际花园城市”、 “中国优秀旅游城市”特殊荣誉。

此外,三个城市与临近一线城市相比还有一明显优势,就是建房成本与商品房售价相对较低,而预期房价又有较大的上涨空间,因此获利空间也就比较大。因此不难理解开发商会倾向于在此贷款拿地建楼,同时由于存在很强的房价上涨预期,银行也会愿意贷款给开发商以期获得可观的回报。另外,不能排除由于一线城市房地产开发融资渠道更多或更倾向于其他融资手段而导致三个二线城市的银行信贷占比最高的可能。综合以上各种推断,厦门、杭州、天津三城市银行信贷-房产总投资比较高也是可以理解的。

2、房价收入比

衡量一地房价的高低一定要考虑当地居民的收入情况,孤立的房价无法进行有效的横向比较。按照国际惯例,房价收入比在3至6倍之间被认为是正常,高于6倍便可认为房地产出现了泡沫。但是3-6倍是基于欧美等少数发达国家经验而来的数据,由于国情不同,经济发展水平及人均资源占有情况的差异,不能认定3-6倍这个标准在衡量我国城市房地产泡沫的时候也是适当有效的。但是,可以确认的是,房价收入比越大表明房产泡沫趋势越强;房价收入比越低,则房产泡沫越不明显。

要特别说明的是,国外在计算房价收入比时采取的是房价的中位数和家庭收入的中位数,然而由于这两种数据在中国很难获得,因此国内学者在计算房价收入比时一般认为:房价收入比=商品房平均销售价格x户均住宅面积/(人均可支配收入x户均人数)。笔者在计算中发现22个目标城市的户均人口基本上分布在3附近,为了计算简便,统一将户均人口以3计。商品房的平均销售价格及人均可支配收入从统计年鉴上可得。鉴于户均住宅面积没有确切数据可查,综合各地信息并参考实际情况后,统一以每户100平方米计算。

表2显示,在22个城市房价收入比前五名中,同样是二线城市厦门、杭州、天津占了三席。这样的排列次序其实应是意料之中:一线城市房价高是事实,根据国家统计年鉴数据计算,厦门、杭州、天津三地2005年到2007年的商品房平均销售价格为5256元/平方米、8409元/平方米、4880元/平方米,而四个一线城市中平均房价最低的广州三年的商品房平均售价是9123元/平方米。但是,房屋售价的差异却远不如收入差别大,三地年人均可支配收入分别为18806.33元、19105.67元、14426.33元,同样作为四个一线城市中人均可支配收入最低的广州,其年城镇居民人均可支配收入也高达20202.33元。由此可见,尽管厦门、杭州、天津等二线城市的房价并不如一线城市高,但是由于其居民的收入较低,相比之下,它们的房价收入比超过一些一线城市也属正常。

3、商品房空置率

商品房空置率高,意味着市场上存在大量的空置房屋。正常情况下,如果房屋空置面积很大,可以认为房产市场供过于求,是买方市场,房价应当会有所下降。但是当市场上空置房屋面积持续增大,空置率居高不下,而房价却不降反升时,就极有可能存在大量投机行为。此时,空置率越高,房产泡沫化趋势就越严重。

国际公认的空置率警戒线为10%,而我国城市的平均商品房空置率已经远远高于这个指标,但是由于国内外在计算空置率时的方法不同,不可严格按照国际标准来衡量我国的房地产泡沫的程度。国外商品房空置率计算公式为:半年以上不住人的空置面积/全社会的完工面积;中国商品房空置率计算公式为:当期空置面积/近三年竣工的总面积。 笔者因为更加看重指标的统一性和城市横向可比性,考虑到多年的商品房完工面积可得性较差,因此在计算空置率时,分母为当年商品房完工面积。这也造成了22个目标城市的商品房空置率看起来很高的现象,但并不能以此认为这些城市都存在如此严重的房产泡沫。

表2显示,哈尔滨、乌鲁木齐、海口这三个二、三线城市的商品房空置率竟然比一线城市高得多。这显然不太符合人们的预期,但是仔细分析这三个城市的特点,不难发现这种现象也是情理之中。首先,哈尔滨和乌鲁木齐虽然是省会城市,但是地处中西部相对不发达地区,整体的经济发展水平远不如东部发达地区。并且,两地的自然环境不是十分适宜居住,也不具备有明显优势的旅游资源。因此,基本上可以认为两个城市的房地产业吸引资金的能力有限,过高的空置率并不是由于囤房炒房造成的。至于海口,虽然是海南的省会,但是在旅游价值上并没有比较优势,在与同省旅游热点城市的竞争中处于劣势。同时海口是典型地广人稀的城市,需求不旺,经济发展水平也有限。综合上述因素,笔者认为此三个城市高空置率的原因主要有以下几点:第一,由于缺少投资价值,每年新建的房产项目有限,竣工面积相对较少,导致空置率增加。第二,由于缺乏广泛的吸引力,当地的楼盘主要是针对本地消费者,而本地消费者购买力有限,因此导致许多新建楼盘积压无法销售出去。第三,三地有大量人口外出务工,导致许多商品房空置。以上三点都有可能导致高商品房空置率。

相比之下北京、深圳、上海等一线城市的空置率并不算太高,但这并不能说明这些地区的房地产投机行为不严重。笔者认为,其相对较低的空置率可能是由以下几个原因导致的:第一,每年都有大量的新楼盘竣工,竣工面积大。第二,一线城市的人口密度相当大,全国乃至全世界的消费者都有可能来此购房,商品房销路好,因无法销售而空置的面积较少。第三,房市火爆,许多业主选择将自己空置的房屋进行租赁,这样就减少了空置面积。由此可见,并不能严格从商品房空置率的排名上来判断各个城市的房地产投机情况,通过分析当地具体情况,有些看似不合理的实证结果也是可以得到相对合理的解释的。

4、房价指数-CPI比

选择房屋销售价格指数-CPI之比作为测量指标主要是为了观察资金更多的流入哪些部门。如果房价指数与CPI之比大于1,意味着房地产价格的涨幅大于实体部门物价的涨幅,可以认为,资金更快的流入了房地产业而不是实体部门。大量资金的流入是泡沫产生的物质基础,因此房价指数-CPI比越高,房地产泡沫化趋势越严重。

表2显示:在房价指数与CPI之比的排名中,一线城市之间呈现出很大的差距。不过从绝对数值上来说,22个城市的区别都在百分位,可以说是非常接近。CPI的计算口径较宽,要参考一篮子商品的价格变动,因此不同城市之间存在差异是很正常的,而这种差异的成因很难细分。至于房屋销售价格指数,2005年到2007年北京、上海、广州、深圳的平均值分别是108.97%、103.93%、105.83%、111.93%,深圳和北京的房价涨速明显高于上海和广州,造成这种差异的原因是多样的,像当地政府的房产政策、当地房产业所处的周期阶段、阶段性重要事件如2008年北京奥运会,或者是特殊的地理位置的优势,如深圳可以吸引大量港澳的炒房团等等,都有可能导致一线城市在房价指数与CPI之比上有所差异,但是我们也看到这种差异是很有限的,不足以证明一线城市的房产泡沫化趋势本身有很大差别。

5、 房价租金比

如果将房地产视为纯投资品,那么房价租金比可以被看做是房地产的“市盈率”。 “市盈率”越高意味着实际价格越偏离投资品的内在价值,同时又反映出人们对房价上涨的预期,以及房产市场内存在大量投机炒房行为。因此房价租金比越高,说明房地产泡沫化趋势越强。

由于我国只提供了商品平均销售价格这一指标,所以在计算房价租金比时,笔者选用了商品房销售价格指数和租赁价格指数这两个指标。它们的比值的变化亦可反映“市盈率”的变化。

表2显示,在房价租金比方面,一线城市内部依然存在较大差异,北京和深圳名列前茅,而广州、上海相对靠后。在上文中,笔者已经提出了造成北京、深圳房价快速上涨的可能性,这里不再一一赘述。值得一提的是,广州和上海的房屋销售价格指数并不低,但是它们的房价租金比却很靠后,主要是由于这两个城市的房屋租赁价格指数也很高。其原因不难理解:广州、上海是我国的国际化大都会,国际化的短期交流合作等活动频繁;作为珠三角和长三角的中心城市和我国重要的交通枢纽,国内的人员交往也十分密切。短期住房需求旺盛,而由于人口密度大,可供租住的房屋资源又很有限。此外,由于两地经济发展水平较高,消费者的消费能力较强,也就有了推高房屋租赁价格的物质基础。在2010年,广州和上海分别要承办亚运会和世博会两大重要盛典,前期势必有很多准备工作,对短期房屋租赁市场也可能产生一定推动作用。因此,广州、上海两地房价租金比靠后的现象也并不是完全不可解释的。

房地产泡沫指数模型结果分析

将上述五个指标代入模型,得到22个城市2005年到2007年的房地产泡沫指数。(见表3)

北京的房产泡沫指数远高于其他一线城市

表3显示,在22个城市平均房产泡沫排名中,四个一线城市都在七席之内。总体来说,一线城市的房地产泡沫化趋势很强,这个实证结果和人们的普遍预期比较相符。值得注意的是,在一线城市中,北京的房地产泡沫指数比其它三个城市的平均水平高出24.39%。同为一线城市,北京2005年到2007年的泡沫指数明显偏高,笔者认为主要是源于北京自身的几个特点。第一,北京是中华人民共和国的首都,是全国的政治、文化中心,是中国著名国际化大都会,它的地位可以说是独一无二的。这就决定了北京的房地产业面对的是全国乃至全世界的消费者。这是形成房市需求旺盛的原因之一。第二,政策的支持。近几年北京的GDP总量中大约有三分之一是来自房地产业。虽然在2005年到2007年房地产业的贡献度可能达不到这个数值,但是也可以此推断近些年来房地产业对北京经济的整体发展作了重要贡献。因此,无论是财政政策还是货币政策在2010年前可以说都是相当有利于刺激房产市场发展的。不能否认,政策的大力支持也是促进北京房产泡沫化趋势的原因之一。第三,从供给方面来说,北京的人均土地资源格外紧缺,商品房供给严重缺乏弹性。第四,房价上涨预期强烈。在2005年到2007年甚至更长的一段时间内,北京房价被看涨是不争的事实,2008年奥运会的承办又一次加强了这种预期。最终,预期的自我实现亦是不可避免。总的来说,当需求不理性旺盛时,供给不足是不可避免的,因而价格的上涨和泡沫化趋势的加强恐怕也是必然趋势。

少数二三线城市的房地产泡沫化趋势强于预期

从表3中亦可看到,厦门、杭州、天津三个二线城市的房地产泡沫指数甚至赶超了某些一线城市。这三个城市的特点在分析银行信贷——房地产投资比指标时已经提到过,也正是这些特点导致它们较高的泡沫指数,在这里就不一一赘述。笔者想特别说明的一点是:实证结果显示并不是二线城市的房价泡沫趋势就一定弱于一线城市,这和人们的普遍预期有所差异。另外,像哈尔滨、太原、乌鲁木齐这样的三线城市房地产泡沫指数也高于诸多二线城市。事实上,一二三线城市的边界在不断的模糊,因此,在看待整个中国房地产市场时,不能将一二三线城市严格的一刀切,无论是政策制定者、开发商还是消费者都要清楚的认识到某些二三线城市的泡沫化趋势正在不断地加强,并根据客观的事实而非主观臆测来进行决策。

2006年-2007年22个城市房地产泡沫趋势出现两极分化

中小城市房地产发展问题探析 篇4

一、继续坚定房地产市场平稳运行的信心

房地产市场是商品市场，市场供求关系的内在规律决定了房地产市场今后的走势。从基本面来看，当前中小城市房地产市场保持平稳运行的趋势没有改变。这个判断主要基于以下三点：

1、普通群体购房的刚性需求普遍存在。以我市为例，全市近年来外出务工人员保持在65万左右，加上市内长期务工人员，总人数超过75万；2007年底全市到法定年龄未婚人口约90万，这两类人是购房的主力军，数量仍处历史高峰时期。除了这两类人，购买改善型住房的人群也有相当的数量。同时，全市城镇人口为192.54万人，占总人口的35.62%，人口城镇化率比全国低9.28个百分点，比全省低4.18个百分点。做大中心城区、加速农村人口流转尚有较大空间。

2、普通群体具有消费能力。就我市10个县（市、区）而言，目前商品房均价突破了2000元/平方米的仅有经济条件相对较好的中心城区、丰城和樟树，其余地区均价在1600元/平方米上下，并且与全国房价一样，正在呈下行状态。全市城市居民人均月收入以1000元计算，家庭平均就业人数为1.6，家庭年收入为19200元，按10年收入购房、每套120平方米计算，19200＊10/120=1600元/平方米。也就是说，普通居民凭自身经济能力可以承受接近1600元/平方米的房价。不少人还可以通过住房公积金、银行贷款、私人借款、亲友资助等多种途径，减轻和缓解房价带来的经济压力。

3、中央科学有效的宏观调控。除了上述两个基本因素外，国家近来出台的一系列稳定房地产市场发展的措施，为房地产市场持续健康发展创造了良好的宏观环境，这是房地产市场保持稳定的重要外因。今年中央经济工作会议上，五项重点任务中有两项涉及房地产行业，“要把满足居民合理改善居住条件愿望和发挥房地产支柱产业作用结合起来”，“增加保障性住房供给，减轻居民合理购买自住普通商品住房负担，发挥房地产在扩大内需中的积极作用”。可见，中央对今年房地产市场的宏观调控，将更加科学、果断和有效。

二、地方政府在平稳房地产市场上应有所作为

2008年11月5日，国务院进一步扩大内需、促进经济增长的十条措施出台，房地产行业的地位被提到空前高度。11月10日，国务院部署落实了中央政策措施七项工作，明确表示房地产业是国民经济的重要支柱产业，要促进房地产市场平稳健康发展。因此，各地政府应及时改变和提升对房地产业的原有认识，在应对国际金融危机，促进本地发展中做出应有的努力。

1、应在可能的范围内出台相关政策。中央就全国范围出台了有关政策，但针对地方实际，各地应出台促进房地产市场稳定发展的具体措施，不能只依靠大环境，更不能被动消极。在金融危机普遍影响市场信心的背景下，要根据中央精神及时制定出台地方性措施，这不仅仅是主观能动性的表现，更是政府坚定当地市场信心的必要姿态。这个动作的底线是，发挥市场调节作用，不通过直接的行政干预去限制房价。2008年11月20日，奉新县政府出台了《关于促进房地产市场健康发展的试行办法》，该项办法在公积金贷款、商品房预售、商品房开发收费、建设周期、严格控制城区农民建房审批、从严从紧供应土地等10个方面对房地产市场进行了规定。这在全市各县（市、区）中是比较早的，对促进当地房地产市场发展的作用虽有待时间考验，但其对稳定当地房地产市场的作用已经初步显现。

2、适时举行商品房集中销售活动。房展的直接目的有三个：一是推动房地产业发展；二是夯实地方财政；三是有利于改善民生。房展的顺利实施是达到房展目的的关键，公开公平公正是房展顺利实施的核心，必须贯穿整个房展的每个环节。2008年11月22日—30日，奉新县采取企业让利、政府返还、全程监管的方式，成功举办了首届房地产展销会。一是企业让利。在政府有关部门核价的基础上，房地产企业对购房户让利3—10％进行销售。二是政府补贴。根据购买国有土地使用权成交单价的高低，分为5个档次，政府分段给予购房户3—9％的现金补贴，并免收房产证、土地证办证工本费。三是全程监管。抽调房管、国土、财税、公安、监察等13个部门，现场全程做好宣传、布展、备案、纳税和监管等服务工作，确保房展便捷、安全、有序进行。房展期间，15家参展房

地产企业共销售商品房住宅507套，销售面积达8.15万平方米，销售额达1.56亿元，产生税收2322万元，购房户获得购房补贴1166万元，取得了经济效益和社会效应的双丰收。

3、继续保持保障性住房建设力度。经济适用住房和廉租房建设对稳定房地产市场发展是一把双刃剑，建得偏多，会对商品房市场产生消极影响，对政府财政也会造成一

定负担；彻底放弃，对控制房价有害无益，也不符合中央和省有关精神。因此，适度建设经济适用住房或廉租房，大力解决中低收入住房困难家庭的安居问题，这是今后一段时期政府明智的举措。

中国旅游地产现状与发展趋势 篇5

一、中国旅游地产市场现状

1、中国旅游房地产的机会分析

A、越来越多的企业投入旅游房地产领域

到目前为止，国内涉足旅游房地产领域的公司超过100家，除了国外和港台颇具实力的大公司外，还包括内地首创、海航、中信中旅等大型企业，也包括天鸿、万通集团等一大批房地产投资开发商。北京、上海、海南、广东、深圳等开工的旅游房地产项目达到近百个。从1999年海南“南海传说”、三亚“博鳌国家旅游休闲度假区”的成功开发后，先后已有几十个旅游房地产项目在全国进行，并取得了较大的市场反应。

B、旅游与房地产的嫁接日趋成熟

从90年代初海南开始，到98年随着人民生活水平的提高，特别是社会有产阶层的形成为旅游房地产消费奠定了基础，产生了第一批中国有钱阶层消费群。多种旅游产品和投资品种的完善，多重市场价值的凸显使这一产品逐渐成为市场新宠，并与旅游消费成功实现了嫁接。我国目前的宏观经济背景，比较类似发达国家70年代旅游物业飞速发展的初期，不论是供给，还是需求都已具备了发展旅游、休闲物业及分时度假交换系统的条件。

C、费市场的过渡使发展空间加大

工作时间的缩短和经济水平的提高，度假消费成为时尚。每年115天的假期，对传统旅游方式的不满足，使以单纯观光旅游阶段已开始向度假旅游过渡，并形成了每年24%以上的增长幅度。根据国际通行发展惯例，度假需求从产生发展到具备一定规模所需时间为3—5年。从这一方面来说，我国至少还有3—5年的火爆发展空间。

D、市场日趋成熟，可利用资金相对充足

传统投资领域、生产领域已基本饱和，市场进入成长发展阶段，特别是传统房地产开发领域的机会越来越少，住宅市场成熟期已基本到来。京、沪、深、人均居住面积已超过20平方米。住宅消费开始向舒适型转移，销售市场出现了萎缩的前兆，即滞涨期。大量的传统房地产资金开始物色新的领域。

2、我国旅游地产危机（T）分析

A、经营模式单一，缺乏创新

我国的旅游房地产经营开发方式普遍过于传统和呆板，除了项目单纯照搬没有创新外，在经营操作上也普遍采用单一的旅游风景式，不能形成自有稳定的消费群体，难以形成一个整体的营销网络。

B、经营市场混乱，缺乏行业规范

巨大的市场和高额的利润回报引来了众多企业的争夺。但由于旅游房地产在我国尚属起步阶段，行业法规不够完善，让部分经营者有机可乘，带来了许多不良影响。一些经营者在广告宣传资料中明示了投资回报，在购房者与酒店经营公司签定的委托合同中，许下诱人的承诺，以此误导消费者。更有一些不法之徒采用欺诈性销售、非法集资等手段牟取暴利。

C.消费者支付能力的制约

旅游房地产在我国主要以产权酒店形式出现。尽管这一形式在外国已风靡多年，但在我国尚属新兴事物，消费者普遍对其不太了解，加上中国人超前消费的意识并不强，一下子拿出多年的积蓄去购买未来十几年甚至几十年的度假用房却最终没有房子的产权，这对于大多数中国老百姓来说仿佛有点太超前了。而且目前国内市场上加入国际度假交换系统的部分分时度假产品价格超出了国内的支付能力，顾客想与国外进行交换度假的愿望很难实现。另外，带薪休假制度在我国并未全面实行，这使得广大消费者对于投资旅游房地产更加审慎。

D、理念引导尚需时日

在旅游地产的具体运作过程中，有一些细节问题成为发展的重要障碍。例如物业产权分散就是阻碍地产项目实现旅游化的一个重要障碍。这是指许多已经出售的商用物业产权分散在大大小小的业主手中，经营项目和装修风格无法统一协调，使得物业不能形成吸引游人的景点。E、旅游地产自身的“弱势地位”

旅游业过分依赖于宏观经济，缺乏独立生存的能力。一旦宏观经济形式发生不利变化，旅游业将迅速萧条，而依附于旅游业的别墅、度假村将再次出现门可罗雀的惨淡景象。F、旅游地产理论支持落弱，现实操作有风险

尽管“旅游地产”概念早已提出，但该概念的理论支持实际比较薄弱：

其一，旅游地产主打的“假日经济”概念，仅仅局限在“假日”，时空范围很小，同时人们休闲度假选择的自由度受到限制，度假时间过于集中容易形成“瓶颈”，这样会使人的休闲效果大打折扣；

其二，旅游地产不太符合中国目前的国情。因为“旅游地产的依靠是旅游”，这对于中国人来说需要大量的时间和金钱，同时与西方许多国家有所不同的是一年中给予职工几天乃至一个月的带薪休假的中国企业并不多，“带薪休假制度”在国内毕竟刚刚起步，大多数人外出旅游仍是依靠“五一”、“十一”等国家法定假日，这样无法从时间上解决人们旅游过于集中的问题。另外，在每个节假日都有能力出去旅游的群体也并不多。

其三，旅游地产虽然也打出休闲娱乐的旗号，但有关风险投资的味道更浓些，这与人们享受生活的休闲行为恰恰是格格不入的。

G、法律法规的相对滞后影响发展

旅游房地产还需要相关法律的支持，就现行法律来讲，所谓的分时度假产权酒店等物业就是一个敏感的问题。

H、快速增长的支撑空泛

中国的旅游地产还只是处于起步阶段，旅游地产对相关产业链的要求很高，对服务的要求很高，这都不是一朝一夕可以达到的。

二、旅游地产发展趋势与特征

特征一：旅游模式转换——旅游已经从观光旅游、商务旅游向休闲旅游转化

初级阶段是以景点观光为基础的旅游概念，中级阶段可能从城市开始，最初长假集中于城市，以看为主，然后把一些商务活动结合起来。

近年来国内旅游经济获得了长足的发展，其表现是游客规模的不断扩大、旅游消费形式的不

断丰富和旅游经营收入的持续增加。也是就说直观地看来，旅游市场在“量”的方面获得了显而易见的增长，并且有进一步强劲增长的趋势。但通过对于这个市场客源、交通、以及消费行为的进行综合分析之后，当前旅游市场的发展不仅有表象上的“量”的增长，更蕴藏着“质”的提升，而体现集中这一“质变”的，就是旅游消费模式的转换，即由传统的以景点观赏为目的的“观光旅游”向以休闲消费、时间消费与度假居住为目的的“休闲旅游”、度假旅游模式的转换。

正是这样一种新兴的模式，对原有旅游配套服务设施与景区经营模式提出了新兴的功能要求。在“休闲旅游”旅游模式中，人们需要的不仅仅是对旅游景点的观赏，更强调的旅游全过程的质量与舒适程度，尤其是远离城市的景区短期或定期居住，更成为未来旅游发展的时尚。这样一种消费模式的转变，是传统的旅游景区在设施上无法继续适应和满足的，正是这样一种转变，使当前以新型旅游消费空间营造为目的的“旅游房产”开发如火如荼。

当我国的旅游解决了时间、收入和汽车这三个问题后，一般意义上的观光旅游已经开始向商务型、度假型的方向转化。而这，也是未来旅游地产开发与服务的方向。

征二：主导休闲旅游模式——叠加旅游观光与都市休闲消费理念结合休闲型旅游开发的主要特征，是在旅游风景区的背景下叠加了现代时尚的都市休闲消费模式。在新兴的“休闲旅游”、“度假旅游”模式下，人们对于旅游消费的要求将集中于旅游风景区的环境与现代休闲消费这样两个因素，也就是说旅游的出发点，将会是对于景区环境的向往，而在走进这样一种与所在都市环境相区别的景区以后，仍然需要享受都市休闲消费的空间和服务，而旅游房产正是提供这样一种空间和服务的产业。

特征三：租务需求——旅游地产开发与配套软硬兼施

除了硬件的建设以外，如果没有软件的建设，很难把普通的地产变成旅游地产。旅游地产一个转换过程就是有人替你去管理，有人替你去实行租务。凡是有最优秀的酒店管理公司或者物业管理条件的地区，才有可能逐渐形成旅游地产，因为它要有一个巨大的网络来实施。而某一个发展商说我在某一个地区盖一小块作为一个旅游地产，然后又没有一个庞大网络或者软件配套，这个常常很难变成分时度假，所以配套、服务系统和硬件是不能分离的。旅游地产常常要把旅游项目经营得很好，同时又要把旅游房地产配套服务经营得很好，这两者结合起来才能使旅游地产发挥出旅游的作用。

特征四：品质吸引“双高”阶层——投资+消费模式组合因为旅游房产通常具有“投资+自用”的两重功能，投资者不仅可以在投资中获得保值增值收益，更可以通过投资长期享受物业的带来了空间享受和消费功能。这样的旅游房产通常会吸引一些“高收入”、追求“高品质”生活的人群前来消费与投资。这是近年来旅游房地产发展的一个重要特征。根据这一特征，开发商可以采取一些相关的营销措施满足这部分消费者与投资者的需求。如委托经营与定期免费自用的营销策略，即房产售出之后，每年提供一定期限的居住期限，具体入住时间可以由业主自由选择，此外的时间，将由酒店营运商接受委托实施统一经营管理对外经营，并向业主提供固定比例的收益回报。

这样一种模式不仅满足了“双高”阶层休闲度假的愿望，同时也免去了他们在不使用物业时打理、租赁的麻烦，是今后此类旅游地产物业的经营方向。

三、旅游房地产市场前景分析

分析旅游地产的市场前景，必须先对旅游业的发展趋势及前景作分析，并在此基础上展望旅

游地产的市场前景。

（1）中国旅游业发展趋势分析

随着经济的发展和人民生活水平的进一步提高，闲暇时间的增多，带薪假期的普遍实行，旅游条件的改观，国际旅游业的深入开展对国内旅游业的影响，人民的旅游热情将进一步焕发。从市场上来看，中国国内旅游市场前景广阔，需求潜力大，国内旅游将维持高速稳定增长的局面，由数量速度型向质量效益型过渡。国内旅游的配套基础设施和服务设施将进一步的发展，基本上符合国内旅游的发展步伐。

通过以上分析，中国旅游业将呈现以下的发展趋势：

１、旅游消费水平由低级向高级发展，旅游消费结构呈现多元化的状态

随着我国人民收入水平的提高，以及旅游设施的供给水平的提高，人们出门旅游将要求吃得好、住得好、乘车带空调、坐软卧，有的要求乘坐飞机往返，由基本满足型向舒适型、享受型过渡。

当前我国国内旅游消费的结构中食住行的比重较大，达７５％－８５％，游购娱占２５％－１５％。旅游业发达国家和地区如新加坡和香港，旅游消费中游览购物娱乐支出占６０％。我国旅游消费资料中，物质消费资料多，精神消费资料少。随着我国旅游产品生产开发的多样化系列化和旅游配套设施投资结构的进一步改观，今后我国国内旅游消费结构中游购娱的比重将进一步上升，精神消费资料的比重也将上升。

２、旅游人数稳步增长，有组织的团体将逐步增多。

目前我国国内旅游人数年平均增长率在１０％以上，随着市场经济的深入发展，旅游人数将继续增长，并维持高速局面（扣除各种意外因素的影响）。由于负责接待国内旅游者的旅行社增长速度过慢以及经营中的不正之风，服务质量的低劣造成目前国内旅游者多以散客出现。随着旅行社的发展及服务质量的改观，将会有越来越多的人通过旅行社旅游。旅行社提供食住行游购娱一条龙服务，提供各种旅游信息，也将使一部分旅游者选择它。３、旅行路线由短途到长途发展

人们将不满足家门口的短距离启蒙式旅游，而是向中长途涉足。旅游的区域扩大，热点仍热，温点和冷点将随着国内旅游的发展而逐步升温。随着我国交通事业的进一步发展和人们的闲暇时间的增多，人们的眼光逐步投向外面的世界。

４、旅游方式上单一化向多样化发展

目前人们的旅游方式一般为观光旅游型，活动内容贫乏单一，随着人们生活内容的多样化，同样要求旅游内容的多样化，专题和特种形式的旅游日益增加，享受性和游乐性的旅游内容会大大增强。今后人们的旅游方式由观光型为主，发展到度假旅游，探险旅游，科学考察旅游，民俗旅游，生态旅游，体育旅游，保健康复旅游，文学旅游，美食家旅游等等百花齐放的局面。

５、旅游人员构成中自费旅游与公费旅游将各领天下

公费旅游中的职工奖励旅游，公务旅游，会议旅游仍将在国内旅游中占一定比重，只不过份额逐步下降，而随着人民生活水平的提高，大部分人将会以自费旅游的方式出现。６、服务设施和配套设施日趋完善

旅行社的数量将增长，饭店业的比重基本平衡，能够满足日益增长的消费需求。旅游交通将有所缓解落后局面，但由于我国旅游者人数庞大，紧张局面仍将存在，特别是在热点地区，表现更为明显。

７、国内旅游向出国旅游延伸

由于边境旅游口岸的增加，使边境旅游日益成为焦点。中国旅游者到东南亚、欧洲、美洲、澳洲等的人数日益增长。

（2）中国旅游房地产的发展前景分析

我国旅游房地产潜力巨大、前景广阔，广阔的发展空间和市场潜力，使旅游物业开发成为未来十年中国地产业最亮丽的风景线，主要表现如下：

1）从国家政策上，党中央、国务院及各级政府，相继出台了刺激和拉动旅游及相关产业发展的新政策，无形中为我国旅游房地产的发展提供了一个广阔发展的平台，这是我国旅游房地产可持续发展的坚实基础和动力保证。

2）正在形成的旅游强国地位和强大的消费群体，为我国旅游房地产市场开发提供了巨大的发展空间。

据统计，到2005年，我国入境旅游人数将达到8500万人次，其中过夜海外旅游者3450 万人次，旅游外汇收入220 万美元；国内旅游人数将达到11亿人次，旅游收入5000亿元；出境人数将达到1636万人次。我国要从亚洲旅游大国走向世界旅游强国。这种旅游假日经济持续增长的行业必将会吸引大量投资，其中很大一部分会投入到旅游物业建设上，为旅游房地产开发提供契机。

3）从城市基础设施尤其是高速路的发展来看，北京、上海、广州、深圳等大城市路网系统发展迅速；从人均汽车的拥有量来看，北京已达到8个人一辆车的水平、上海12个人一辆车、深圳、广州约10个人一辆车。对于建立在车轮上的旅游房地产而言，这无疑是一个利好消息。

4）市场日趋成熟，可利用资金相对充足，强势投资商、房地产开发商利用自己的资金优势、营销优势已捷足先登，划地为界，抢占先机。

诸城市房地产：诸城市房地产现状发展趋势报告 篇6

文章作者：应城市房„ 文章来源：《应城学刊》总第17期 更新时间：2009-12-2 9:17:29我市房地产业从1998年开始，受住房体制改革的刺激，市场消费得到实质性启动。2000年以来，房地产开发投资保持旺盛的势头，2007年、2008年全市房地产投资达3.03亿元，房地产业已成为推动我市经济增长和发展的重要力量。

为进一步促进我市房地产市场持续健康地发展，现对我市房地产市场现状、发展前景、存在的问题及相关建议分析如下：

一、我市房地产市场现状

(一)房地产市场供给状况

1.房地产开发企业蓬勃发展。由于我市的房地产市场启动较晚，发展较慢，加之房地产行业的平均利润较其它行业高，因此吸引了民营经济和股份制经济的大举进入。2000年，全市具备三级资质的房地产开发企业只有2家，且是国有企业;到2008年底开发企业已发展到14家，其中拥有三级及以上开发资质的企业5 家，三级资质以下的企业9家。

2.房地产投资高速增长，成为拉动投资增长的主要力量。作为一个新兴行业，我市的房地产业发展十分迅速，投资规模日益扩大，尤其从2001年开始，受城建规模扩大、基础设施投资加快、旧城改造力度加大及房改房政策的刺激，市场容量大幅增长，房地产业取得了跳跃式发展。2001年完成房地产开发投资额7757万元，是上年投资额的5倍，比同期全社会固定资产投资增速高4.5倍；2007年完成房地产开发投资额22176万元，同比增长1.6倍，高于同期全社会固定资产投资增速1.2倍。房地产开发投资占全社会投资的比重也越来越大，2000年为3.32%,2001猛增至13.25%，2008年再创新高达24.71%，成为拉动投资增长的主要力量。应该说，这几年的投资扩张是市场释放性的增长，不存在投资过热引起的“泡沫”问题。

3.房地产开发水平存在明显地区差异，住宅商品化程度逐渐提高。受城乡二元格局的影响，一直以来，房地产开发投资主要以城区为主，城区与各乡镇间的房地产开发水平差距十分明显。2008年城市房地产开发投资额约占总投资额的72%，长江埠和东马坊两地约占总开发投资额的22%，其他乡镇约占6%。因受近几年规划控制的影响，城镇和矿区私人建房投资额逐年减少，2005年比2000下降69.06%，2008年比2005年下降22.55%。私人建房投资的减少，促进了住宅商品化程度的逐渐提高。

4.房地产开发建设资金到位情况理想，定金、预付款占投资资金的比重上升。近几年，一方面由于房地产销售市场状况比较理想，房地产资金回笼较快;另一方面也因为金融政策对房地产开发的支持，我市房地产开发资金的到位情况比较理想，在各类投资中的资金保障程度最高。在房地产开发投资资金中，自筹资金、国内贷款、定金及预付金是开发资金的全部来源，居于绝对主导地位。从各类资金的动态情况看，国内贷款资金和定额预付金的增速较快，定金及预付金占资金来源的比重逐年上升。

（二）房地产市场需求状况

1.房地产市场需求趋旺，呈现出“两头轻、中间重”的销售态势。近年来，我市房地产市场有了很大发展，商品房销售态势良好，销售面积逐年增长，预售面积大幅攀升，市场需求趋旺。2006年-2008年销售面积分别为50万㎡、79万㎡、31万㎡，2008年底，空置一年以上的商品房面积仅2977㎡。在商品房住宅销售调查中，90-110㎡户型住宅占销售总额的45.4%，110-160㎡户型住宅占销售总面积的30.83%，90㎡以下户型占12%，130㎡以上户型占11.74%，明显呈现出“两头轻、中间重”的销售态势。

2.个人消费成为市场需求的主体，市内需求占商品房销售的全部。随着住房体制改革的逐步推进，福利分房制度已退出了历史舞台，个人购房比重大幅上升。2006年，全市个人购房面积达45万㎡，占销售面积的85%；2007年个人购房面积达72万㎡，占总销售面积的92 %。个人已成为市场消费的主体，是房地产市场发展的主导因素。目前，个人购买房屋的类型以住宅为主，2008年个人购买住宅面积达27万㎡，占个人购房总面积的95%。从购买对象和使用上来看，购房的全部是市内居民，基本以自用为主。

3.商品住宅价格上升较快，相对升幅较大。因近年来商品房市场需求旺盛，商品房价格放开，市场处于卖方市场，经济适用房启动较晚，土地实行市场竞价在一定程度上提高了开发成本。多种因素造成商品房住宅价格上升较快，升幅较大。据最新调查资料统计，2006年以前商品住宅平均售价约750元/㎡，2008年平均售价约2100元/㎡，上升了180 %。

4.存量房交易活跃，房改房也占一席之地。自2006年房改房上市政策出台后，存量房交易活跃，交易面积逐年“放大”。2006年共成交142起，2008年共成交168 起，近三年的交易量中，住宅占总交易起数的97.5%，房改房约占住宅交易起数的13%。房改房的上市，不仅增加了住房市场的供给量，给买房人更多的选择，而且创造了更大的住房需求，让更多的居民成为增量房的消费者。

二、当前我市房地产市场存在的主要问题

一是房地产市场缺少行业发展总体规划的指导，没有建立市场的预警、预报机制和城市规划、土地供应、金融信贷方面的宏观调控机制，房地产开发存在一定的无序化和较大的风险性。

二是市场化运作不规范，政策性的土地协议出让、拖欠土地招标出让金等不公平竞争行为严重扰乱了房地产市场秩序。

三是房地产开发企业市场准入“门槛低”，开发企业数量多，规模普遍偏小，行业集中度低。部分企业资金实力不足，主要依靠金融贷款和定金、预付金进行开发，加大了投资风险。

四是房地产开发企业行为不规范，如未取得许可证擅自开工建设及预售、合同不兑现、面积缩水、虚假广告、延期交付、提高容积率等违法违规行为依然存在。

五是城镇规划区范围内商品化程度不高，私人建房依然存在，弱化了房地产市场的高消费群体，给市场带来一定影响。单体的开发仍然存在，清一色的商住楼布局不利于提高城市品位，不利于改善居住环境。

六是市场配套体系不完善，物业管理和房地产中介服务滞后于房地产业的发展。

七是房地产开发结构不合理，住宅品种单一，难以满足不同的消费需求，刺激消费的增长，商业营业用房比重偏高，出现供大于求的现象。

三、房地产市场发展趋势

（一）行业趋于整合，结构面临调整，价格相对稳定

1.房地产开发企业将趋于整合，行业集中度将明显提高。随着城市建设规模的不断扩大，按照生态城市化建设要求以及城市管理和房地产市场开发的现实需要，商品住宅开发将向小区化、规模化、物业化、品牌化的经营方向发展，这势必加剧企业间资金、规模、管理等方面的竞争。为谋求发展做大做强，我市企业将在政策严管和市场竞争中趋于规范整合，集中度将明显提高，并形成市场竞争的核心能力。一批实力较强的大企业将脱颖而出，而一些小而散、缺乏竞争力的企业将面临被淘汰出局的危险。

2.房地产开发结构将面临调整，低价位商品住宅将成为开发主流。随着人们居住消费观念的改变，个人住房需求将呈现多元化、多层次的发展趋势。原先把住房作为固化资产而想方设法贷借资金以求一次性到位的住房消费，将逐步向把住房作为可流通商品量力而行适时换房的观念转变。我市房地产起步较晚，目前处于发展阶段，前几年住房开发项目针对的大多是收入相对较高的工薪、个私业主群体。这一消费群体的经济相对宽裕，而且换房以改善居住条件的要求也十分迫切，因而对开发商而言，销售风险较小，且利润空间较大。近年来的开发，已基本消耗了这一群体的购买力。对他们而言，住房消费是较长一段时间后的第二、三次换房。而目前，尚未购房的和大部分房改房住户这些中低收入消费群体，因供需矛盾仍未能实现改善住房的愿望。激活这群中低收入消费群体，将给我市房地产业带来极大的发展。影响这一群体住房消费的最主要制约因素是价格，如何缓解这一供需矛盾呢？我们认为除了政策及金融支持外，开发适合这一群体消费的总价位较低的住宅(如近郊90-110㎡户型、城区80-100㎡户型)是今后几年的开发主流。现在政府对“弱势群体”越来越关注，建设“廉租房”，建立低收入家庭住房保障机制，让所有人都“居有其所”，是政府当务之急。

3.供需趋于平衡，价格相对稳定。因前几年对市场释放的需求估计不足，商品住宅的供应不够，造成了供小于求的矛盾，也在很大程度上影响了价格的上升。2008年的供应量放大较快，据调查显示，14家开发企业到11月底的销售总量为31万㎡，空置面积(待售面积)有1.3万㎡，存量较大，这预示着前几年的卖方市场状况将有所改变。从房地产开发土地供应上看，市场的消费潜力依然较大。随着政策的兑现、开发结构的调整、旧城改造的持续以及人口的集聚，住房消费潜力将被进一步激活，得以更充分地释放，给市场带来持续动力。今后几年的房地产市场供需将趋于平衡。另据2008年11月对14家开发企业的调查资料显示，2008年商品住宅销售平均价格约为2100元/㎡，较去年价格的升幅有所回落。随着市场供需日趋平衡，今后几年，商品住宅的价格升幅有限，价格相对稳定。

（二）发展动力十足，发展前景广阔

城市化进程的不断推进，给市场发展提供持续动力。新一轮城市总体规划确定了以南区为城市主中心区，以长荆高速为依托，形成四纵二横的规划布局结构；对外大交通构架将打通与周边各省市的交通瓶颈，基本形成以武汉为中心的城市圈，城市形态由原来的团状发展改变为组团式带状发展。这将有效地拓展城市发展空间，加快旧城改造步伐，加速城市化进程。而且，随着城市化的发展，城区与黄滩镇的空间、布局不断接近，城乡对接形成一体化发展已成为可能。加快城市重大设施的配套建设，将带动沿线及周边地区的人口、产业的有效集聚，城市规划与人口发展的购房需求量将持续增长。同时，旅游业资源稳步推进愈显深厚，城市品位大大提高，将吸引大批向往优质生态环境的城市居民前来观光、旅游、休闲度假，甚至居住，这将给房地产市场注入新的活力。生态环境的优越，提升了城市竞争力，也赢来了投资者的青睐。

四、对策建议

1.建立预警预报制度，加强行业调查分析，引导行业健康发展。尽快建立房地产市场预警预报和信息披露制度，及时向社会通报本市房地产市场供求、结构、价格、涨幅、空置数量、投资动向等情况。行业协会和职能部门要定期对房地产市场进行调查分析，引导开发企业理性投资，消费者理性购房。

2.加强政府宏观调控，努力解决供需矛盾，实现供需平衡。保持房地产开发的适度规模，基本实现供需平衡对我市房地产业乃至整个国民经济发展具有重要作用。政府及有关部门应发挥调控功能，加大调控力度，通过规划、土地、金融三大调控手段的配合作用，保持开发规模与有效需求的同步增长。规划方面应发挥导向作用，通过城市建设方向和进度的调整，利用房地产开发空间上的拓展和压缩，有效控制房地产开发规模，通过对居住用地的功能、布局调整，调控商品房的开发结构，有计划地进行旧城改造，以稳定住房需求，防止因改造引起的突发性需求而产生的供需脱节；控制单体开发建设有利于开发的规模化；控制私人建房有利于住宅的商品化。

3.完善市场监管制度，加大违规查处力度，规范市场秩序。各职能部门应严格履行管理职责，完善市场监管制度。加强资质管理和注册资金管理，把好“入门关”；加强房地产开发项目审批管理，把好“发证关”；加强房地产交易的动态管理，把好“交易关”。加大对房地产开发、销售中存在的改变容积率、合同不兑现、面积缩水、虚假广告等违规、违纪行为的查处力度，不能以罚代处，一罚了之，要发现一起查处一起，绝不姑息。

4.坚持市场化导向，创造公平竞争环境，规范市场化运作。不论土地投放的方式是单独投放还是捆绑式投放，都应实行公开的市场化运作，经营性土地使用权的出让和转让，按规定都必须进入市场交易，采取招标、拍卖和挂牌方式，杜绝协议出让行为，推行“阳光交易”，使更多有实力的开发商能在公平竞争的环境下取得土地进行开发。经济适用房等政策性用房的开发也应推向市场运作，可以采取土地公开拍卖、政府按定价回购或除掉地价和规定费用，适当留有开发微利等方式运作。

5.加强住房政策性保障，引导商品房结构调整，完善住房供给体系。经济适用房是国家政策性住房保障的重要组成部分，它既可以给中低收入者提供住房保障，又可以起到抑制市场价格的调节作用。应科学合理投放经济适用房的供给量，既不能对市场造成负面影响，也不能失去政策性的保障作用。根据我市市场较小的实际，经济适用房的投放量宜小不宜大，因为二手房市场尚有较大的消化空间。通过加强中介服务、政策性补贴鼓励中低收入者按实际需求购买二手房，可以进一步活跃存量房市场，促进增量房消费市场的发展。要加快廉租房建设，建立保障机制，切实保障城镇最低收入家庭基本住房需求。据最新统计数字，我市城镇贫困户有485户，解决和改善这些贫困户的住房问题是当务之急。积极引导和鼓励开发商从市场需求出发，针对不同消费群体的消费特征和购买能力，开发不同档次、不同价位的商品房，一方面可以满足不同层次的消费需要，另一方面可以充分调动消费潜力。

6.加快发展房地产服务业，培育市场潜在消费群体，促进房地产市场进一步发展。房地产服务业主要包括房地产中介和物业管理服务两大类。从我市目前情况看，房地产服务业需要进一步加快发展。首先要制定、完善相关法规，加大对房屋中介机构、物业管理公司的管理力度，清除无证、无照中介机构，规范中介市场。其次要积极促进中介机构更新经营观念，提升服务层次，不断提高从业人员素质，以诚信创品牌；再者要加大扶持力度，创造良好的发展环境。房地产服务业的发展将有利于促进房地产市场的进一步发展。要通过落实住房货币化分配政策，建立面向中低收入家庭的贷款担保机制；强化住房公积金的归集和运用，加大公积金和银行住房抵押贷款的力度；采取购房贷款贴息优惠、合理拆迁补偿等一系列的财政、金融政策，提高中低收入消费群体的经济承受能力，使潜在的住房需求转化为现实购买力，有效扩大市场需求量。

7.促进产业集聚，加快市场建设，增强发展后劲。要一如既往地推进招商引资工作，主动承接从大、中城市梯度转移的劳动密集型产业。加快硅电子基地建设，加速引进大企业大集团的项目、资金、人才、技术等，进一步促进产业集聚，不断推进工业化步伐，从而带动城市化的发展。

政策上 ：限制房价上涨，提高按揭利率，适度建设两限房，经济适用房及廉租房和集资房 经济上：有效抑制泡沫房产经济，防止通货膨胀、物价上涨、金融危机。

社会上：严格制定针对流动人口的购房及居住的条例规范，控制人口增长，合理规范房产市场，拟制良性房产圈

技术上没什么说的，从宏观上没法分析。

诸城市房地产：诸城市房地产现状发展趋势报告 篇7

一、三四线城市房地产发展现状———以临汾市辖为蓝本

( 一) 房地产固定资产投资力度逐年加大,但增速持续下滑

2011 年至2015 年,临汾市房地产固定资产投资从72.44 亿元增长至263.5 亿元,投资额增长了3.64 倍,但增速自2012 年起逐年下滑, 分别为85.8% 、43% 、34.3% 和1.9%。

(二)房地产开发投资规模不断扩大,造成消化库存周期较长

2011 年至2015 年间,房地产投资规模从37.4 亿元增加至112.6 亿元, 增长3.01 倍, 涨幅达201.07% , 呈直线上扬趋势。 据统计,2015 年,临汾市房地产销售额仅为48.9 亿元,同比下降18.1%;销售面积仅为121.2 万平方米, 同比下降19.1% 。 全部房屋施工面积为1065.3 万平方米, 同比增长25.2% , 与2011 年相比增长近2 倍, 其中新开工面积414.1万平方米, 同比增长63.4% , 较2011 年增长186.97%。 可以看出,2015 年临汾市房产销售面积和销售额均在下降, 而新开工面积和施工面积却在高速增长,房产库存不断加大。据对辖内某县调查,按目前房地产发展状况, 预计在6 年内才能消化掉县城现有房产库存。

(三)房地产投资结构中,住宅投资占比总体缩减,商业营业用房投资规模稳步增加且增速快于住宅

2015 年, 临汾市房地产开发投资中,住宅投资占比为74.25%,同比缩减2.83 个百分点, 商业营业用房投资占比为15.10%,同比增加2.63 个百分点,商业营业用房投资规模持续加大。2011 年起,该市商业营业用房投资增速分别为41.6% 、60.4% 、25.3% 、6.7% 、61.8% , 明显快于住宅。

(四)商品房销售价格居高不下,刚需一族购买力不足,房屋空置率高

近两年, 虽然经济下行压力较大,但临汾市房价并未明显下降, 均保持在5000 元/平方米左右,按目前该市城镇和农村居民收入水平分别为25498 元和9376 元测算, 高房价加之装修和物业费用,刚需一族还是负担有困难,造成房屋空置率较高。 山区县房价均在2600 元/平方米左右,但人口处于流出状态,供大于需,销售压力较大。

二、三四线城市去库存过程中的问题及难点

( 一) 刚需族收入水平与房地产价格水平失衡

在城市化进程中, 刚需族主要来自周边中小城镇和农村, 这部分群体均属于低收入群体, 在城镇中购买房屋改善生活质量的欲望强烈, 但由于价格因素无法有效实现。 如辖内某县主导产业为煤、焦、化工企业,伴随着经济进入新常态, 在煤炭企业上班的企业职工收入水平大幅下降, 很难实现通过刚需族消化房地产库存的目标。

( 二) 政府靠房地产投资拉动经济增长的举措与目前房地产市场供给过剩形成矛盾

以临汾市为例, 该市2013~2015 年,出让土地价款收入在其非税收入中的占比分别达到43.21%、26.37%和31.06%,在税收收入增长乏力的情况下,土地财政已成为缓解财政收支矛盾的重要手段。三四线城市在经济结构转型的过程中,依靠房地产投资拉动经济增长成为普遍做法,同时也带来了因过度投资供给过剩而引发的庞大库存量。

( 三) 房地产开发的高成本决定了通过地产商降低房价去库存的空间有限

一是随着房地产投资的快速增长,引发了水泥、 原材料和能源的供应紧张,推高了房价成本,降价空间有限。 据对辖内某县调查, 该县房地产的土地成本约为1000 元/平方米, 其他相关联成本约为1500—2000 元/平方米, 而商品房平均销售价是3000—3500 元/平方米,利润空间不大。二是开发商抓住消费者买涨不买跌的心理, 通过涨价制造出房价上涨的预期,希望在涨价的恐慌下达到迅速销售的目的。 三是三四线城市大多地域比较狭窄,信息传播快,一旦大幅降价,势必引发部分业主的退房潮,会适得其反。

( 四) 房地产市场发展不成熟, 金融支持力度不足,配套设施不健全,导致“ 滞销”

以辖内某县为例,全县40%的农民居住在县城, 其中25%的农民租房居住,由于无法享受公积金贷款政策,只能在银行办理按揭贷款,但银行针对农民工贷款的支持力度不够,另外,许多开发商在 “五证”不齐全的情况下急于开工建设,不符合银行办理按揭准入条件,导致农民工无力购房。此外,部分楼盘由于规划不到位,配套设施不健全, 加之资金链条断裂,后续基础设施建设方面投入力度不足,影响销售。

三、三四线城市化解房地产库存的可行性对策

(一)完善政府干预机制,合理规划城市布局,优化房地产供需结构

政府部门应彻底改变一味追求GDP的高增长或缓解财政收入压力而过分出让土地和投资房地产的行为, 从对房地产市场的直接干预转变到间接宏观调控, 从单纯依靠投资拉动经济增长转移到依靠投资和消费双引擎上来, 引导和规范房地产市场健康发展。 另外,在城市化进程中要合理规划城市布局, 将工作重点转移到消化现有库存上来,通过财政补贴、政府设立专项基金购房等方式,推行棚户区、危旧房改造和城市规划拆迁货币化的安置政策, 缩减新建房屋数量,解决供需矛盾。

(二)加强政策引导,以城市刚需人群为突破口化解房地产库存

一是针对三四线城市购房的刚需人群,政府部门应及时出台优惠政策,在户籍制度、保障体系、公共服务等方面实行公平化待遇,打消他们购房的顾虑。 二是针对刚需人群购买力低下的情况,金融机构应创新信贷支持工具,开发专门针对农民工的信贷产品,降低客户准入条件,解决刚需人群望房兴叹问题。三是建议政府部门加强对与房地产相关的不合理税费政策的整顿,出台税收优惠政策,降税清费,并与房企降价销售挂钩,降低房地产成本的同时带动房产商降价的积极性,达到降价去库存的目的。

(三)优化城市产业结构,通过扩大就业,增加需求端数量,刺激消费

要加快三四线城市经济结构调整步伐,尽快改变单一的经济发展模式,提高第三产业,尤其是服务业在国民经济中的占比,为民营经济发展营造宽松的政策环境,以此扩大城市就业,吸引人才聚集、大学生返乡创业及周边人群进城落户等,进而刺激房地产消费。

摘要：房地产业是国民经济的先导性产业,改革开放以来,我国房地产业快速发展,同时也带来了开发规模快速增长、房地产高库存等诸多问题。文章以临汾市辖为调查蓝本,通过调查,折射出三四线城市房地产去库存的政策效果、难点与问题,并提出可行性对策。

关键词：房地产,去库存,难点,对策

参考文献

[1]曹振良,高晓慧.中国房地产发展和管理研究[M].北京大学出版社,2002.

[2]李鸿文,李良成.我国房地产的发展现状、问题及对策研究[J].云南社会科学,2012(04).

诸城市房地产：诸城市房地产现状发展趋势报告 篇8

【关键词】房地产；经济发展；发展现状；发展趋势

一、引言

改革开放以来，我国房地产行业发展迅速，已成为中国经济快速发展的一个重要表现。当前，房地产经济在中国国民经济中占有重要地位，是我国的支柱性产业之一。研究房地产行业的发展现状及发展趋势，有助于更好的了解中国经济的发展走向，因此这一话题也得到了广泛的关注。

二、我国房地产经济发展现状

1.房地产推动经济持续增长

近年来，随着房地产行业的突飞猛进，我国的总体经济水平也在不断提升。伴随着我国大规模地进行城镇化建设，大量的农村人口开始大规模地转移，人们对住房的需求量也不断增加。对我国国民经济而言，房地产主要通过投资和消费两个方面有效地促进了经济的快速发展。不仅如此，房地产行业具有发散性的特点，其行业的发展带动了一系列相关产业的蓬勃发展，如建筑业、家电业、家装行业、金融行业等。对于这些与房地产关联度高的行业来说，房地产行业的突飞猛进无疑是福音，不仅带动了这些行业的发展，也为我国的经济做出了巨大的贡献。

2.提高人们的生活水平和生活质量

我国自古以来就非常重视“家”的概念。我国的国土资源虽然较为丰富，但由于不合理的规划以及人口基数的增大，一直以来，我国人民住房条件不高，极大地影响了人民的生活质量。房地产行业的快速发展则让民众有机会住上舒适宽敞的商品房，为百姓安居乐业提供了必要的物质基础，并提升了人民群众的生活水平。因此，积极推动房地产经济的持久发展，能够满足人民群众生活水平的基础。此外，由于房地产行业带动了相关联行业的发展，这些行业为人民群众带来了大量就业机会，加快了城市化建设的进程。房地产行业的发展在一定程度上构建了一个和谐的社会环境，促进经济发展。

3.开发投资金额持续降低

近年来，大量人口涌入城市，尤其是一二线城市。在这些城市中，房价上涨的速度越来越不合理，房地产的供需之间也存在着很大的矛盾。高端住房的供给量较大，但需求不多。中低端商品房的供给量较少，但是需求量大，供不应求。这使得居民的正常生活受到了一定的影响，房地产的发展呈现出不合理的状态。据国家统计局公布的数字显示，2015年1月至7月，房地产开发企业到位资金50832亿元，同比增长6.2%；房地产开发投资增幅还在继续下滑，这一时期只有15.4%。房地产开发投资增幅的下降和房屋新开工面积的负增长已经对上游企业造成了一定的影响。房地产投资增速可能会进一步减缓。

三、我国房地产经济的发展中存在的问题

1.房价增长幅度过大

自从2000年以后，房价就开始上涨。虽然自从2015年以来，一些欠发达地区的房地产库存过大，对此国家提出了供给侧结构性改革，“去房地产库存”成了重要的一部分，不过在一二线城市甚至三线城市，房价依然居高不下，且有持续上涨的趋势。城市人口的不断增长势必会持续提高人民群众对住房的需求。然而由于我国可用国土资源比较匮乏，政府掌握了土地开发权，同时缺少必要的市场调节机制，使得在很多地方住房出现了供不应求的情况。由于房价不断上涨，很多资金实力较为雄厚的消费者先购买几套房产，过一段时间再高价卖出，即所谓的“炒房”，这又进一步加剧了房价的上涨。投资者也看到其中的投资空间和价值，便盲目地投资开发。

2.房地产市场发展不健全

虽然我国房地产市场发展迅速，房地产经济的发展也是节节攀升，然而从目前来看，我国房地产市场并不健全，还存在着很多问题。房地产泡沫现象依然存在于大多数城市房地产市场之中。房价大幅上涨，人民群众的生活水平和生活层次却远远赶不上房价的涨速。这种情况不利于人们生活水平的提高。此外，房地产行业的高额利润使得许多企业纷纷进驻，市场中出现了大量资金运作不规范和暴力牟利的情况。这也从另一个角度导致房地产市场不成熟、不合理的发展。

四、我国房地产经济的发展前景展望

1.房价逐渐趋于稳定

近年来我国的房价一直在持续增长，给人民群众的生活带来了诸多不便，也给国家的经济造成了不稳定。不过，随着政府的不断调控和市场调节，房价有望在未来逐渐趋于稳定。同时，我国的社会经济日渐平稳，与之息息相关的房地产经济也在逐渐平稳，房价稳定已不再是空想，而是在政府和国民经济影响下的大势所趋。

2.更多低收入者住得起房

低收入人群在城市的建设中发挥了不可磨灭的作用，然而他们所得工资较低，根本买不起城市住房，生活质量受到严重影响。近年来，政府为了解决低收入人群的居住问题，兴建了众多楼房，保证了这些低收入人群的生活质量。未来，会有更多低收入者住得起房，这同时也是给人民、给政府一个放心满意的未来的建设道路。

3.房地产经济将平稳发展

政府及金融监管机构出台相关政策以保证房地产的健康稳定发展。如稳定住房消费，国家明确和落实地方政府主体责任，以分类指导、因地施策为原则调控房地产，从而改善居民的居住需求。又如，国家一直在探索房地产相关税种的改革，有望在未来对拥有二套房甚至多套房的个人和单位征收税费，从而增加“炒房者”的购房成本，减少他们购买多套房的欲望，抑制房价不正常增长的势头。此外，国家已经开始实施公积金改革，放宽公积金提取条件，积极探索政策性住房金融形态，从而提高住房公积金的利用效率。可以想见，随着各项政策的出台及落地，我国房地产经济将平稳、健康地发展。

五、结语

房地产是我国国民经济的支柱产业，不管是在当下还是在未来的经济发展中，房地产都应发挥积极作用。不过，大量农村人口向城市迁移，城市住房供不应求，房价畸形增长，如何有效地解决住房问题是目前面临的重大问题。房地产经济的可持续发展一方面需要行业内部的规整；另一方面也需要政府积极的宏观调控，才能确保其健康稳定发展。

参考文献：

[1]赵敏.分析我国房地产经济发展现状及发展趋势[J].时代金融.2015（36）：270-271.