公租房社区管理模式借鉴

公租房社区管理模式借鉴（精选8篇）

公租房社区管理模式借鉴 篇1

发达国家及地区的社区管理工作开展较早，已形成成熟的社区管理模式。虽然我国社区管理工作开展时间不长，但各地也涌现出一些特定模式。就公租房社区而言，国外没有单独的类似社区划分，是将其融于城市社区一并管理；国内公租房建设刚起步，还未形成较完善的公租房社区管理模式。所以，本文的借鉴将从两个方面入手，一是城市社区管理模式，二是个别地区公租房社区管理（含房屋管理）相关方式。

一、国外社区管理模式

国外社区管理代表模式主要有三种，即：以美国为代表的社区自治模式、以新加坡为代表的政府主导模式和以日本为代表的混合模式。对社区管理模式的优劣并没有统一的判断标准,它决定于一个国家的政治文化传统、文化和经济水平的影响。但不论哪种模式，事实上政府均对社区管理提供了政策扶持、资金支持和行政监督，都存在着政府对社区管理的调控与大力支持。由于新加坡80%以上的人居住在组屋里（政府提供的保障房），其社区管理基本可等同于组屋社区管理。因此，新加坡的一些组屋及社区管理做法可为我们提供一定借鉴，主要体现在以下方面：

1、组屋建管一体，物业管理完善并与房屋管理结合

新加坡建房发展局在组屋社区管理中担当了重要角色。建房发展局不仅负责实施政府建房计划还负责统筹全国的组屋物业管理。新加坡物业管理范围广，除了买房和转卖在建屋发展局直接申请外，其他业务都可以在物业管理公司办理，其业务范围包括：房屋维修养护、商业房屋的租赁管理；出租住宅的租金缴纳与售房期款的收取；公共场所的出租服务及管理；居住小区内停车场的管理；居住小区的环境清洁、园艺绿化管理等，此外，还负责介绍居民就业，配合治安部门搞好治安工作。物业管理不仅对组屋管理起到了极大支撑，还对社区管理提供了帮助。

2、政府提供资金支持，确保组屋正常运转

建屋发展局的经济实行独立核算、自主经营的政策，其财政预算纳入国家计划。该局的经费收入主要来自租售组屋所得、购房者贷款利息、服务及管理费用等。非盈利性质使得建屋发展局在经济上入不敷出，每年都有巨额的财政赤字。因此，政府每年都会给建屋发展局提供巨额津贴，在组屋运作上投入大笔资金。

3、社区管理的行政指导与民众广泛参与相结合

一是，政府作为主导，统筹全盘的社区管理工作。二是，政府鼓励社会各界积极参与社区事务，募集和设立社区基金，推动社区福利项目。三是充分尊重居民意愿，社区重大事项实行投票表决。

4、居住小区管理法制化

新加坡对居民行为、组屋使用、物业管理等都制定了很详细的规章制度，并形成法律。在操作中严格按照法规执行。

5、保障社区管理经费投入

新加坡社区经费来源主要有政府拨款和社会赞助。政府拨款包括行政经费、活动经费以及专项经费，各项费用均有明确的使用范围。同时，大力鼓励社会捐助。政府制定了社会捐助经费配搭计划，每收到社会赞助1新元，政府都会配搭3新元，即社区组织实际得到4新元。如果社会赞助的款项以固定的方式长期支付，政府则对每1新元配搭增至4新元。

6、社区基础设施配备有足够保障

新加坡社区的设施配备是城市规划和建设中的重要部分，属于公共供给。政府制定了详细的城市规划设施配备标准，在该标准指导下，社区服务网点在城市建设之初就完善配备，为此政府投资建设了民众联络所、居委会活动中心、邻里居委会，以及各类社区医院、诊疗所、残障人工作坊、收容所、安老院等各类基础设施。

二、我国社区管理模式

我国社区管理模式需要从两个层面来了解，一是外部层面，即政府和社区自治组织的关系及管理体系；二是内部层面，即社区内部组织建设方式及各组织关系的协调方式。

1、外部层面

从政府和社区自治组织的相互关系来看，我国的政治文化和经济水平决定了社区管理模式主要是行政主导型,只不过由于各地在社区自治建设中自治水平的发育程度和实现自治目标的路径有所不同,因而在实践中形成了三种模式，即以上海为代表的政府主导型模式、以沈阳为代表的社区自治型模式、以武汉江汉区为代表的混合型模式。

从管理纵向体系看，我国有两种社区管理模式，一是“市-区-街道-社区”的四级管理模式，二是“市-区-社区”三级管理模式。大多数城市社区采用的是四级管理模式，即在市一级组建统领全市社区建设管理的组织（如领导小组、指导委员会等），区、街道组建相应的领导组织。三级管理模式又称为“区直管社区模式”，主要有两种形式：一是不设立街道办事处。在城郊结合部成片开发的居住区不再设立街道办事处，直接建立社区，如北京石景山区的鲁谷社区、青岛市市北区的浮山后社区；二是撤销已有街道办事处，如安徽铜陵市铜官山区、南京市白下区淮海路街道等。在三级管理模式中，各地的共同点是区委均在社区派出机构，同时在社区建立行政事务服务中心，其中行政事务服务中心一般为区政府职能部门派出人员组成，也就是政府派出机构。

2、内部层面

社区内部管理组织一般由社区自治组织即社区党组织、社区成员大会、居民委员会等，以及其他组织如物业公司、业主委员会等构成。根据具体执行机构的不同可分为以居委会为核心的议行合一、议行分设两种模式，以及以物业管理企业为核心的企业化管理模式。议行合一模式是较老的传统模式，这里不多介绍。议行分设管理模式是指社区内议事层（居委会）与执行层分开的建设方式，这是目前采用最多的方式，其中执行层一般为社区工作站（或公共事务服务站等）；企业化管理模式指由物业公司牵头，组织居民共同承担社区综合管理与服务职能的做法，社区居委会成为辅助组织，如深圳莲花北社区、武汉百步亭小区，这种模式仅在少数小区采用。议行分设管理模式根据执行层设臵的不同，又可分为分设、下属、条属、专干等四种模式。此外，有些社区还设有社区服务站，一般为居委会下属专业机构，直接从事或组织便民的生活性无偿、有偿服务。

按照各组织之间的协调合作方式划分，主要有松散合作型、一体化合作型两种。松散合作型指各管理组织一般通过召开社区联席会议的形式进行事务协商与合作，各组织成员互不交叉，没有稳定的合作机制。一体化合作型指通过制度形式建立合作机制，实现社区管理一体化。其方式一般为成立社区党支部领导下的居委会、业主委员会、物业企业等各单位于一体的交叉任职和联席会议工作制度，通过共享服务平台（设施）、共管社区事务、共谋社区发展，实现各组织共同的利益和工作目标。一体化合作模式在新建较大居民小区探索较多。

三、我国公租房社区管理情况

1、香港公租房社区管理情况 香港200多万居民（占人口总数约30%）居住在香港房屋委员会提供的公屋中，租住公屋单位约70万套，占全港房屋单位总数约三成。香港公屋的社区管理纳入了城市社区管理之中，其城市社区管理采用的是政府引导、非政府机构唱主角的半行政半自治型的社区管理模式。公屋及社区管理特点如下：

大力培育和使用社会工作者和义务工作者。注册社会工作者是香港社区工作的骨干力量，是经香港社会工作者注册局注册的从事社会工作的人员，具有较高的专业素质和学历。社区义务工作者是社区建设的重要辅助力量，义工服务机构提供了香港2/3以上的社区服务。专业的社会工作者队伍和庞大的义务工作者群体的组合，成为香港社区服务和管理成功的重要保障。

充分发挥非政府机构的作用。有大量不同性质、不同规模的社会组织，其服务范围涵盖环境保护、医疗卫生、文娱康体等众多领域，是社区服务的主要组成部分，同时它们也是反映社情民意的主要载体，在社区发展中发挥了十分重要的作用。

公屋管理严格，制度执行有力。一是公屋管理的法律、法规较完善，对各方的责权利界定明确，管理过程中发生的诸多问题均能在法律条文上找到处理办法，并且强制执行力度大。二是严格规范住户行为。利用屋村管理“扣分制”纠正租户有损个人及公众卫生的陋习。

公屋建管一体，物业管理与房屋管理适度结合。香港房委会负责统筹所有政府公屋建设供应、编配和管理事务，通过其执行部门房屋署具体执行。公屋物业管理外包给专业的私人物业公司，物业公司除负责物业管理工作外还提供一些公屋管理服务，包括：收租、小型保养（维修）工程和改善工程，以及解释房屋政策和申请手续、分发表格和通知书、协助租户填写表格、安排租户与房屋署职员会晤等。市场化运作，补贴公屋运作经费。由于房委会长期奉行低租金的政策，公屋一直以赤字运行，需要巨额补贴。除房租外，房委会通过三种市场途径补贴公屋：一是按市值出租公屋附属的商业设施和非住宅设施，如商场、街市铺位及停车场；二是通过各种自臵居所计划出售房屋。三是依靠金融手段融资。房委会将旗下180个商场及停车场分拆出售，成立领汇房地产投资信托基金，于2005年11月25日在香港联交所主板上市。领汇房地产投资信托基金是亚洲市值最大的房地产投资信托基金，按2011年3月25日数据，市值约530亿港元。

2、其他城市公租房社区管理情况 ——常州公租房社区管理情况

常州市公租房社区主要是融入周边成熟社区进行统一服务和管理。房屋管理方式分为两种：一是零星的房源以区局管理为主；二是集中小区的房源以物业公司管理为主。物业管理主要是采取委托管理模式，针对公租房的特约服务采取通过市场的邀请招标或者公开招标的形式确定物业企业。特约服务包括房屋的装修和验收服务、租赁合同签订服务、维修服务、租金收取和年审服务、入户调查和资产巡查服务、档案管理服务、参观接待服务、小区人文关怀服务等内容。特约服务的收费标准为0.5元/月/平方米。——青岛公租房社区管理情况

青岛公租房社区管理主要有两种方式：一是小规模公租房小区采取融入周边成熟社区进行统一服务和管理的模式；二是较大规模的公租房小区构建以区政府为统率，社区居委会、房产经营中心、物业服务公司、社区警务室、社区卫生服务站等驻区社会管理单位协调配合，共同提供服务和管理的模式。其中驻小区房屋管理单位是区政府下属的房产经营中心，其管理业务受市住房保障中心的指导；物业公司又是房产经营中心的下属单位，并与房产经营中心合署办公，物业公司除提供物业服务外，还提供房屋的装修和验收服务、维修服务以及参观接待服务。同时，协助房产经营中心完成租赁合同签订服务、租金收取和年审服务、入户调查和资产巡查服务以及档案管理等服务。

四、对重庆市公租房社区管理的借鉴

1、建立自上而下的领导体系，有利于确保公租房社区管理工作的落实

从我国城市社区管理外部管理体系看，不论是四级还是三级模式，都离不开各级政府的统领，也都建立了从上而下的层级化领导体系。就公租房社区而言，公租房社区不仅是城市社区的组成部分，该类社区更是在政府的主导下形成的。公租房社区相比一般城市社区，具有贯彻落实住房保障政策的重任。所以，在管理上更加需要贯彻落实党和政府的各项政策。建立以各级政府为核心的从上而下的领导体系，对于确保公租房社区管理工作的统筹和推进作用重大。

2、强有力的集中管理机构、补贴支持是管好公租房的保障

住房管理机构专业、权威且职能统一集中、人员配臵到位、对管理进行补贴，是香港、新加坡保障房管理取得骄人成绩的主要原因。香港、新加坡建管一体化的集中管理，为后期房屋管理创造了良好条件。建管一体化在一定程度上能够避免因前期建设中某些原因而导致后期管理难度加大的问题，而且建管一体化使得责、权、利关系更加明确，在处理后期管理的问题上可以减少协调环节，提高后期管理效率。另外，公租房限于保障房性质，无法进行市场化运营，房屋管理亏损是必然存在的。而香港、新加坡对出租型保障房的管理提供经费补贴，确保了房屋管理的正常运作。所以，建立建管一体的集中管理机构、对公租房管理进行必要补贴是管好公租房的保障。

3、议行分设、一体化合作模式有利于提高公租房社区管理的质量

从社区内部管理效果看，议行分设有利于让作为议事机构的居委会公益化，让作为执行机构的工作站（服务站）职业化。从而改变社区组织既无能力协作好政府在基层的工作、又无能力实施好居民自治的局面。这也是目前解决既要加强党和政府在城市基层的管理，又要推进基层民主进程的较好途径。一体化合作模式通过制度促进社区内各方管理服务的一体化，为管理范围和管理对象一致、管理目标和利益大体相同的公租房社区各管理组织提供了很好的合作基础。

4、公租房社区管理需要实施物业与房屋管理的有机结合 从新加坡、香港以及青岛、常州的情况看，在公租房社区中都是既有房屋管理又有物业管理，而物业管理与房屋管理有机结合成为既符合社区特点又提高管理效率的方法。从公租房社区的管理内容看，既有房屋管理又有物业管理。前者是出租人对所出租房屋的管理维护，后者是业主委托的市场主体对物业的管理维护，二者在具体管理内容上存在交叉，如果将二者有机结合，不但可以节约人力、物力等资源，还可以消除无人管、多人管的现象，提高管理效率。

5、管理法制化及严格管理有利于保证公租房社区及房屋管理的有效性

新加坡、香港在社区及公屋管理上均制定了完善的法律法规，为租户、物业企业等各方提供了行为准则，同时，制定严格的、可操作的惩罚措施。并在具体管理中，严格执行各项法规，严格处理违规行为。法制化的管理，较好地避免了各种违规行为，保障了社区及房屋管理工作的落实。从公租房社区的实际情况看，由于聚集了大量中低收入人群、社会弱势群体，加之人口流动性大、社会关系复杂，使得公租房社区的社会矛盾集中、租户行为规范难度大。虽然从“以人为本”角度要倡导说服教育，但是制度化管理才是治本之策。公租房社区实施法制化管理以及严格管理，有助于健康秩序的建立，有利于提高管理的有效度。

6、政府需要保障公租房社区管理经费投入和设施建设 社区就是社会的细胞，政府有义务、有责任对社会进行投入和建设。在实践中，不论国内外，政府均对社区管理提供了大力支持。从新加坡的具体做法可看出，正因为政府确保了社区管理经费和设施建设，才造就了“花园城市”的基础。公租房社区作为新生社区基础比较薄弱，只有提供充足的管理经费和设施配套，才能确保社区管理工作有序、全面、健康开展。

公租房社区管理模式借鉴 篇2

作为保障性住房的组成部分, 公租房解决的主要是“夹心层”住房难的问题。“夹心层”主要指的是既没有经济实力购买商品房, 也没有满足申请条件去购买经济适用房或者租用廉租住房的中低收入家庭。这部分人在社会中所占的比重正呈扩大之势, 他们对住房的关注度要强于其他群体。

基于这样的原因, 重庆于2010年2月启动了大规模的公租房建设计划, 并逐渐形成了所谓的重庆样本。重庆公租房的推出, 改变了目前中国城市住房供给主要由市场提供的单一供房体系, 将住房供给模式转变为政府保障与市场供给并举的双轨运行机制, 为我国公租房的发展带来了新的经验和新的思考。

一、公租房的定义

《重庆市公共租赁住房管理暂行办法》将公共租赁住房定义为:政府投资并提供政策支持, 限定套型面积和按优惠租金标准向符合条件的家庭供应的保障性住房。公租房实际上是政府为解决社会“夹心层”住房问题而主导建设的保障性住房, 公租房的建设主体是政府。它是对我国现有保障性住房体系的一个补充。

公共租赁住房提供的是过渡性保障, 基本原则是“人人享有适当的住房”而不是“居者有其屋”的理念。现阶段, 保障性住房的供需矛盾极其突出, 作为一种新的保障性住房, 公共租赁住房的建设运营还处在摸索阶段, 不确定的因素很多, 但这无疑是今后保障性住房发展的主要方向。发展并完善保障租赁市场, 是住房保障体系的重要举措。

二、重庆公租房发展现状

在未来若干年, 重庆市制定规划将建4, 000万平方米公租房, 预计在2010~2012年的3年内, 每年建设1, 000万平方米, 今后视社会需求再建1, 000万平方米或更多公租房。2011年重庆市还将开工建设8个公租房项目, 包括北碚水土、九龙坡西彭、大渡口钓鱼嘴、巴南区龙洲湾、渝北区木耳、复盛、空港保税区、西永微电园等, 共计1, 350万平方米。重庆市对公租房的建设, 以“五化”标准保品质。设计高端化;户型人性化;公交立体化;绿色生态化;设施配套化。因此, 重庆市公租房具有以下特点:

1、规划合理。公租房小区分为主城区项目和远郊区项目, 主要布局在主城区一、二环线之间新规划的21个聚居区中, 有较成熟的产业支撑。

2、交通方便。每个公租房小区均处在轨道交通的站点附近, 公交路线充足并适当设置公交转运站场, 保证小区居民能够出行方便。

3、配套完善。超市、农贸市场等生活服务设施配套, 设有社区医院、幼儿园、小学、文化、体育、社区管理、警务等公共服务机构和公共活动场地, 水、电、气、电视、网络、通讯配套齐备。

4、环境宜居。由有实力、高水平的设计单位对公租房楼宇立面、小区景观和活动场所进行设计, 设有门禁系统、周界防范报警系统等八大智能化系统, 为标准化的现代居住小区。小区容积率控制在3.5~4.0之间, 绿化率35%左右, 与周围普通商品房楼盘大体相当。

5、户型合理。户型在30~80平方米, 60平方米以下的占总量的85%以上, 分为单间配套、一室一厅、两室一厅和三室一厅, 厨房、厕所等功能齐全, 能满足不同类型人群和家庭的基本居住需求。

6、租售并举。在租赁5年期满后, 符合条件的承租人可以按以综合造价为基准确定的价格购买。购买后可以继承、抵押, 不得出租、转让、赠予等市场交易。因特殊原因需转让的, 由政府以购房价加利息回购, 再作为公租房流转使用。

三、重庆公租房政府供给经验借鉴

重庆市在建设公租房的过程中, 已取得阶段性的胜利。目前, 已经陆续有民众搬进了公租房。最新数据显示, 截至4月底, 重庆已开工20.4万套, 占年度保障性住房建设总量的41%, 属开工率较高城市。重庆市公租房建设自开始就受到了各界的普遍关注, 并为我国政府供给公租房提供了一些实践经验。

1、土地供给充足。重庆市政府从2002年开始进行土地储备, 2003年成立了专门负责政府土地储备有关工作的重庆地产集团。目前, 重庆主城区用于城市建设的500平方公里用地中, 有300多平方公里是政府储备的土地。同时, 重庆市还将继续加大保障性住房建设的供地, 持续提高保障性住房用地占住宅用地供应总量的比例。根据重庆国土房管局介绍, 2010年1~9月份, 全市已供应保障房用地近700公顷, 占住宅用地的比例达到33%。普通商品住房、保障房用地合计占住宅用地的比例达到97%。政府提供了建设公租房充足的土地供给, 大大降低了公租房的建设成本。

2、多元融资渠道。重庆市三年建设4, 000万平方米的公租房, 大概需要1, 000亿元资金。针对1, 000亿元建设资金的筹集问题, 可通过现代化融资方式, 即主要通过政府注资、依靠商业银行贷款、公积金贷款、发行债券、房屋租售等方式吸引社会资金。筹集的资金可以通过以下三种途径还款并支付利息:一是收取公租房租金平衡贷款利息;二是公租房的周边配套商业设施通过出售、出租可以提供部分资金;三是按政府规定, 公租房租住五年之后可按照成本价卖给承租人, 实现一部分资金回流。

3、打破户籍限制。重庆公租房的供应对象条件为:凡年满18周岁, 在主城区工作的本市无住房或家庭人均住房建筑面积低于13平方米的住房困难家庭, 大中专院校及职校毕业后就业人员及进城务工、外地来主城区工作的无住房人员, 均可申请公共租赁住房。申请对象不受户籍限制, 打破了城乡和内外差别。

4、重视选址且配套服务健全。重庆市建设公租房, 并未将公租房仅仅安排在偏远的郊区, 而是实行公租房与商品房“混居”, “不搞贫民窟”。规划兴建中的21个公租房建设点分布在主城区一、二环线之间, 交通、环境、配套等条件较好, 平均容积率控制在3.8。承租人只需自己配备家具、电器等就可以直接入住。

四、关于政府供给公租房的思考

重庆市的公租房建设仍在起步阶段, 不确定因素很多, 而且配套的法律法规还不完善, 缺乏系统完全的约束机制。由此可以看到重庆市的公租房建设运营还存在着漏洞, 仍然需要持续关注公租房建设过程中所产生的各种问题。

1、土地供应中的博弈行为。在商品房开发中, 土地供应实行招拍挂制度, 即有偿使用, 土地出让收益是各地政府财政收入的重要组成部分。而公租房的土地来源为政府划拨, 即政府无偿提供。正由于存在着这种悬殊的利益对比, 政府提供给公租房的建设用地很可能位置较为偏远, 并不能满足城市上班族等的住房需要, 使得公租房的功能实现受到限制。这就需要地方政府明确社会职能, 改变发展观念, 牺牲近期的经济利益以实现社会的长期稳定。

2、公租房建设资金缺口。公租房建设资金有政府土地出让金按一定比例划转的部分, 也有住房公积金运作产生的收益一部分, 但是资金缺口仍然很大。政府应在公共财政预算中安排住房专项资金, 各级政府也应每年划拨一部分财政收入来充实专项资金;同时, 要求银行对此类项目建设资金的贷款提供适当的优惠, 并由政府补贴其利息损失。

3、做好规划选址和配套服务。公租房规划选址应从实际需求出发, 明确需求层次, 按照安全卫生标准和节能环保要求进行合理布局, 尽可能安排在交通便利、公共设施较为齐全的区域。同时, 公租房的配套服务设施及周边环境也应体现简约优化特点, 使公租房居住者能够融入到环境中, 使得生活更加健康生态。

4、重视公租房监管工作。公租房监管工作是一项公租房运营过程中的重要环节。第一, 要设立合理的准入标准和严格的审核制度, 并建立公租房申请者信用档案, 实现操作程序规范化;第二, 要严惩外借、转租等非法行为, 进行定期核查, 降低公租房空置率;第三, 实施有效的退出机制, 采用科学的管理方式, 提高公租房的使用效率, 充分实现公租房的保障功能。

除了上述问题, 还应关注公租房的可持续发展、质量等一系列问题。目前, 全国正在如火如荼地兴建公租房, 在这样的历史时刻, 对于公租房的重庆样本的经验借鉴和思考有着现实意义, 并且对公租房供给模式的探讨将不断深入下去, 逐渐实现我国保障性住房体系的成熟和完善。

摘要：随着保障性住房的发展, 公租房的建设成为国家保障性住房政策的重点。本文通过对重庆市公租房供给模式的分析, 对其发展过程的经验进行总结, 以实现对我国公租房供给模式理论和实践的发展和完善。

关键词：公租房,政府供给模式,重庆

参考文献

[1]姚玲珍.中国公共住房政策模式研究[M].上海:上海财经大学出版社, 2004.

[2]王洪卫.房地产经济学[M].上海:上海财经大学出版社, 2003.

[3]王琨.中心城市公共租赁住房实施比较及研究[J].建筑经济, 2010.7.

香港公租房模式 篇3

香港特别行政区，1104平方公里，18个行政区域，约706万人口，公共租住房屋(以下简称“公租房”)约67.98万套。香港公租房，包括租置计划屋、居屋、可租可买计划和重建置业计划屋苑内的公共租住房屋单位。

香港政府根据1973年4月1日颁布并实施的《香港房屋条例》(第283章)成立了专门的法定机构一香港房屋委员会(以下简称“房委会”)。截止2010年9月30日，全港约201万人租住公屋，占到全港人数的三分之一。香港自实行公租房制度以来，在提高全港人民生活水平、促进经济繁荣、维持社会稳定等方面做出了积极的贡献。

基本类型及申请资格

全港公屋主要分布在四个区域内，分别为市区(包括港岛及九龙)，扩展市区(包括东涌、沙田、马鞍山、将军澳、荃湾、葵涌及青衣)，新界(包括天水围、大埔、粉岭、上水、屯门及元朗)和离岛(不包括东涌)。房委会设有公屋轮候册，以便为符合资格的申请人提供公租房，轮候册可于各屋办事处、分区租约事务管理处、深水房屋事务询问处、房屋署公屋申请分组及各区民政事务处免费索取。申请人根据自己的实际情况填写公屋轮候册，房屋署对所有符合资格的公屋申请者依先后顺序进行登记，并将严格依照轮候册上的申请书编号及申请人所选择的地区，依次办理审查及配房手续。所有申请者必须通过公屋轮候才能获得公屋配置。房委会根据申请人不同，将公租房计划分成四种类型。

一般家庭申请计划

这种申请计划主要是以家庭为单位，向房委会提交申请。申请人在填写公屋轮候册时，必须满足下列基本条件：申请者必须是年满18周岁，其家庭成员拥有在港永久居住权；18周岁以下的必须与其合法监护人一起申请；满足一定的收入条件；其他恃殊情况。

高龄人士申请计划

房屋署为了照顾高龄人士，推出了多种优先配屋计划，以缩短高龄人士的公屋轮候时间。这种计划主要针对年龄在60周岁以上的人群，包括三项具体计划。

“高龄单身人士”优先配屋计划。这类申请者必须年满58周岁、配屋时必须年满60周岁；在港居住满7年且现仍在港居住；满足一定的收入条件；符合一般家庭申请公屋的资格条件。

“共享颐年”优先配屋计划。要求两位或以上的高龄人士。若同意共住一个公屋单位，即可申请；无亲属关系的成员，须于申请表内一同签署或盖章；申请者必须年满58周岁、配屋时必须年满60周岁；满足一定的收入条件；符合一般家庭申请公屋的资格条件。

“天伦乐”优先配屋计划。这个计划让年青家庭与最少一名年长父／母或受其供养的年老亲属申请，自行选择共住一处或分别人住两个就近的公租屋。如果选择与年长公母或供养的年老亲属，则申请家庭最少有两名成员，其中必须包括最少一名年长父／母或受供养的年老亲属；申请登记时，该年长父／母或受供养的年老亲属必须年满60岁，并且愿意与较年轻的成员同住；符合一般家庭申请公屋的资格条件。如果选择就近人住二个公租屋，则申请家庭必须为核心家庭，连同最少一名年长父／母或受供养的年老亲属；申请登记时，该年长父／母或受供养的年老亲属必须年满60岁；符合一般家庭申请公屋的资格条件。

非长者一人申请者计划

房屋署根据申请者情况，每年都会为非长者(通常是指58周岁以下的申请者)一人申请者计划提供1000至2000个或是每年轮候册配屋计划的10％左右的公屋配额。申请者根据设定的积分多少获得配置公租屋的优先次序。18岁的申请者将获得零分、19的会得三分、20岁的会得六分；如此类推，每年递增三分，直至57岁。申请人如居于租住公屋(包括由房屋协会营运的租住房屋)，将会被扣减30分。只要满足子一定的收入条件；符合一般家庭申请公屋的资格条件都可以申请这一计划。

特快公屋编配计划

房屋署为了加快出租一些受欢迎程度较低的公屋，从而减低公屋的空置率，会向所有目标申请人发出邀请信，包括尚未获核实人住公屋资格的人士，提供提早入住公屋机会给公屋轮候人士。只要申请者持有效的公屋轮候册申请书，须符合轮候册七年居港年期的规定都可以成为这一计划的受益人。

由于市区没有足够的公屋供所有轮候册申请人，申请人只可从其余三个非市区的地区中选择一区作为将来编配公屋的地区。不过，符合申请“高龄单身人士”、“共享颐年”及“天伦乐”(适用于与长者同住一单位)这三个优先配屋计划的人士则可选择任何一区的公屋。

香港公租房的管理

房委会是香港公租房管理的法定机构，其主要职责是要与其他和房屋有关的公私机构保持联系，就有关房屋的事宜向行政长官提供建议和意见；自行规划、兴建、重建、管理、保养和改善租住的屋、中转房屋、临时收容中心、非住宅大厦或建筑物，以及这些地方的附属设施；推行租金津贴及置业贷款计划；以政府代理人身份清拆土地上的搭建物、防止或管制乱建寮屋、策划和统筹改善寮屋区的工作等。通常来说，分配公租房、设定租金、衡量申请者收入条件在整个公租房管理中是最为重要的几个内容。

香港公租房通常以小户型为主，据2010年3月底统计数据显示：室内面积在20平米以下的公租屋占到总公租屋的12.7％，20.0-29.9平米约为21.8％，30.0-39.9平米约为46.5％，40平米以上约为19.1％。为了利用有限的资源，房屋署在编配公屋时一般都会设定相应的标准，例如“新和谐式公屋”的室内面积约22平方米可配给二或三人家庭、室内面积约30平方米可配给三或四人家庭等。房屋署会依据编配吋租住公屋的供求情况灵活安排公屋编配。

租金厘定是房委会的重要工作职责，过高或过低的租金水平都不利于公租房健康有序的发展，因此，房委会要根据市场变化和经济发展状况进行科学测算，合理设定公租房租金的价格，以满足广大申请者的需要。如表一所示。

衡量公屋申请者资格的重要标志是其收入条件，房委会对申请者收入进行了严格的限定，以保证公租房申请的公平性。单身人士及一般家庭人息及总资产净值限额如表二所示。

为了保证政策的公平性，适应不同的人群，房委会还专门设定了“无亲属之高龄人士人息及总资

nlc202309031450

产净值限额”，如表三所示。

房委会通过一系列的政策和措施尽可能地保证公租房申请的公平性及高效率，以实现政府的政治、经济、社会目标。

借鉴意义

为了解决中低收人家庭住房难题，国家相继出台了诸如经济适用房、两限房、廉租房、政策性租赁房等政策性住房措施。

经济适用房、两限房在公众的质疑声中前进，政府和老百姓将目光集中在廉租房上，广州、深圳、北京、上海、常州、重庆等地纷纷试水廉租房制度。2010年6月12日，由住房和城乡建设部等七部委联合制定的《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》正式发布，要求加快发展公共租赁住房，推动保障性安居工程建设，以适应群众基本住房需求。廉租房也被视为破解住房难题的最好出路。

正如重庆市长黄奇帆在2010年7月29日“重庆公共租赁房管理局”授牌仪式上所说：重庆的公租房不要太聪明，只需要简简单单学习香港的经验。香港公租房经历的近60年的发展，无论是在政策制定、公租房规划，还是在管理、监督上都有较为成熟的经验和作法。

1政府有序开展公租房建设，对公租房拥有所有权。香港房委会通过财政预算规划、建设公租房，房委会每年都会申请大笔资金进行公租房建设。2000年至2010年间，全港建造公租房218039套，其中2009／2010年度，全港新建公租房15389套。2010／2011年度，全年预计收入113.74亿(主要指租金、其他收入)，支出136.18亿，其中78.918亿元将用于建筑、改善工程和电脑系统等。

2资格审查严格。房屋署根据公屋轮候册严格审核申请者的资格，对不符合要求的申请者坚决拒绝。在审核上，主要是严格审核申请计划类型、收入及资产规模，防止欺诈行为。

3监督管理有效。为提高公租屋的有效性，房屋署从2008年11月1日起开始实施每二年一次“家访”计划，以核实公租屋使用情况。

4户型面积实用。香港公租房的目标之一就是为尽可能多的申请者提供实用的住所。在户型的设计上，体现实用。如“新和谐式公寓”编配规定：24平米可供2-3人住户，44平米可供3～4人住户，10人及以上可编配84平米公屋等。

5地段涉及面广。繁华地段寸土寸金，香港房委会在全港18个区域均有数量不等的公租屋。如东区、观塘、深水、黄大仙、南区等中心地段，居住人口就达到83.77万人，占公租屋居住总人口的41.68％。

6配套没施齐全。公租屋各项设施、配套健全，基本能满足居住的要求。公屋在规划建设时考虑较为全面，如公屋附近都配有超市、便利店、银行、餐馆等。

破解住房难题，政府就要加大保障性住房的投资力度，科学规划、合理安排，有序开展廉租房建设，积少成多，才能让“住有其居”落到实处。

公租房管理制度 篇4

为加强我校公租房管理，规范房屋租赁行为，特制定本规定。

一、申请条件

1、本县以外户口的教师。

2、刚毕业未婚教师。

3、住房面积人均不足30㎡的已婚教师（必须出具户口簿、房产证原件、房管局出具住房面积人均不足30㎡证明）。

4、有子女在本校就读的教师可申请入住公租房。

5、学校行政值班人员和有早读、晚自习的教师，在行政楼已安排住宿的不再安排公租房。

6、有子女在本校就读的教师和学生需家长陪读的优先安排高三年级，需提供村委会开具进城务工证明或房管局出具住房面积人均不足30㎡证明。

7、学校贫困生原则不安排公租房。

二、申请程序和管理规定

1、学校成立教师公租房管理领导小组负责公租房管理工作，租赁程序由教师或家长填写租房申请表，班主任、年级主任、主管校长校长签字后，领导小组审查后，按租赁方案安排租赁；租赁协议期满后，再按以上程序重新申请、租赁；有特殊情况需要长期租住的，本人向学校公租房管理小组提出申请，经领导小组审核批准后，可在原房屋居住。一年租期满后本人不主动申请租赁或未一次性缴纳押金，则自行搬出租赁房；若本人调离或退休，在调离或退休后一周内

搬出租赁房。

2、不得私自将房屋转租、合租、转让或转借。一经发现，取消入住资格，给予全校通报批评。

3、租金在签署租赁协议后按照规定一次性缴纳，不得拖欠房屋租金。不得将押金转换为房屋租金。

4、按时交纳卫生费（0.4元/平方米月），在签署租赁协议时，一次性缴纳一学期或一学年；水电费（根据学校水电费收缴标准），每季度缴纳一次。

5、任何员工不得私自对学校安排的房间进行改造，如确实需要须向学校提出申请，并报房管中心同意后再进行改造。

三、租金收缴标准：按照县房管局相应政策收取租金。租赁人获得申请后，缴纳住房押金800元。

四、公租房财产管理：爱护房屋及各种设施设备。教师住房前，需签订房屋财产协议，退租时经检查若有损坏，照价赔偿。

五、公租房补贴规定：

1、单身教师（主要指刚毕业未婚教师），本人申请后学校安排入住公租房，每年给予（1000元）住房补贴，婚后继续在公租房入住的，不再发放住房补贴。

2、公租房入住其他教师，家庭条件确系困难的，本人向学校工会申请，根据有关规定由工会给予一定经济补助。

六、其他要求：

1.要自觉遵守社会公德，努力营造文明卫生整洁的居住环境。认真做好房间周围卫生，处理好邻居关系，尊重同事、珍惜友谊、维护团结。

2、入住教师、陪读家长必须严格遵守学校有关规章制度，按照要求做好陪读，非直系子女严禁入住。总务处负责对陪读等有关情况督查工作，发现家长一次没有在公租房陪读的，全校通报。第二次取消入住资格；发现有非直系子女入住的，取消住房资格。

3、严禁在房间猜拳酗酒，高声播放音乐，喧哗吵闹。

4、严禁在房间聚众赌博或做其它违反国家法规的事，否则，一经发现学校将给予严厉处理并通报公安机关。

5.应做好居住房间的安全保卫工作，经常检查房间里用电设施的安全情况，不在房间里使用电炉等大功率电热设施，认真保护好门窗，离开房间时注意关好门窗，夜间外出的教师应于晚上11点前返校。

6、公租房月亮门开放时间为早中晚上下班时间，其余时间关闭。学生家长和餐厅员工只能从东大门进出，学生只能从月亮门进出，教师上下班期间只能从月亮门进出，所有入住人员进出必须佩戴胸卡，服从管理人员管理。

修武县第一中学

广州公租房管理试行办法 篇5

第一章 总则

第一条 为完善本市住房保障体系，加快发展公共租赁住房，根据《公共租赁住房管理办法》(住房和城乡建设部令第11号)、《印发关于加快发展公共租赁住房实施意见的通知》(粤府办〔2010〕65号)和《印发广东省住房保障制度改革创新方案的通知》(粤府办〔2012〕12号)，结合本市实际，制定本办法。

第二条 本办法所称的公共租赁住房保障制度，是指按照规定的条件通过发放住房租赁补贴、提供公共租赁住房等方式，以解决本市城镇户籍低收入家庭住房困难为主的住房保障制度。

本办法所称的住房租赁补贴，是指住房保障部门向符合条件的保障对象按照规定的标准发放的货币补贴。

本办法所称的公共租赁住房，是指由政府或政府组建的住房保障投资公司筹集、管理，限定建设标准、租金标准、供应对象，面向符合条件的住房困难家庭出租的保障性住房。

第三条 本市市辖十区建设、分配、管理公共租赁住房，发放租赁补贴，实施公共租赁住房保障制度，适用本办法。

第四条 市政府统筹全市公共租赁住房保障工作，对涉及全市公共租赁住房保障的重大事项进行决策、协调和监督。

各区政府负责统筹辖区内公共租赁住房保障的具体实施工作，确保公共租赁住房保障机构、人员、经费等落实到位。

第五条 市住房保障办公室(以下称市住房保障部门)是全市公共租赁住房保障行政主管部门，负责研究制定本市公共租赁住房保障发展规划、计划和相关政策，负责组织和监督公共租赁住房筹集、资格审核、房屋分配和后续监管等工作，指导各区住房保障部门开展公共租赁住房保障相关工作，组织实施本办法。

民政部门负责审查核实公共租赁住房保障申请家庭的经济状况;住房保障部门负责审查核实其住房困难状况;发展改革、国土房管、城乡建设、规划、财政、物价、人力资源和社会保障、人口计生、公安、税务、金融、住房公积金、监察、审计等政府相关职能部门按照职责分工，协同做好公共租赁住房保障相关工作。

各区住房保障部门负责辖区内公共租赁住房筹集、住房租赁补贴计发、房源配租、房屋使用后续监管以及违规使用等违规行为的查处工作，并会同民政等相关职能部门做好保障资格复核、资格期满审查、骗取住房保障等违规行为的查处等相关工作。

各街道办事处(镇政府)负责辖区内公共租赁住房保障的申请受理、资格初审等工作，相关工作经费纳入市区两级财政预算。

第二章 建设管理

第六条 市住房保障部门应按照“以需定供”原则，制定公共租赁住房中长期建设发展规划和建设计划，经市政府批准后向社会公布。

第七条 公共租赁住房通过新建、改建、购买、租赁、接管以及接受捐赠等方式筹集。

第八条 新建的公共租赁住房可以集中建设，也可以在普通商品房项目或结合“三旧”改造项目按需配建，配建的具体项目和比例在土地出让计划和“三旧”改造实施计划中确定。

国土部门应在建设项目用地出让合同中，明确配套建设的公共租赁住房总建筑面积、单套建筑面积、套数、套型比例、建设标准、建设时序、配建方式、交楼时间及方式、产权管理、物业管理、违约责任等内容。

配建的公共租赁住房原则上集中建设，与所在项目的商品房统一规划、同步建设、同步配套和同步交付。建成的公共租赁住房按照土地出让合同约定管理，并向全市符合公共租赁住房保障条件的家庭供应。

第九条 公共租赁住房建设用地纳入土地利用计划，所需新增建设用地计划指标优先安排，单列下达，实行“应保尽保”。收回的闲置土地，优先安排用于公共租赁住房建设。

第十条 政府投资建设的公共租赁住房用地，采取划拨方式供应。

住房保障部门经批准后可以试行利用集体建设用地建设公共租赁住房，其建设用地使用权按照《广州市集体建设用地使用权流转管理试行办法》取得。

公共租赁住房项目配套的经营性设施，按本市土地出让金规定征收土地出让金。

第十一条 公共租赁住房以满足基本居住需求为原则。新建的成套公共租赁住房，单套建筑面积控制在60平方米以下，以40平方米左右为主;以集体宿舍形式建设的公共租赁住房，应执行国家宿舍建筑设计规范，人均住房建筑面积不低于5平方米。

第十二条 公共租赁住房项目近期建设实施规划(或项目建议书)、可行性研究报告应当按照国家、省、市有关规定进行编制，充分论证项目建设的必要性和可行性。为完善保障性住房周边配套，鼓励保障性住房与周边配套市政公用设施整体立项、同步实施。

第十三条 对于独立建设的保障性住房建设项目，在控制建筑密度，保证日照、通风、消防和绿地率的前提下，可按照本市保障性住房规划审批有关容积率规定的上限执行。

公共租赁住房项目设计必须按规划要求配置足够的配套公共服务设施和市政公用设施，配套公共服务设施比例应不小于住宅建筑面积的6%。配套经营性公共服务设施比例应不大于住宅建筑面积的6.5%;周边地区配套公共服务设施缺乏且用地面积≤3公顷的地块，可以适当增加配套经营性公共服务设施比例，但不超过住宅建筑面积的10%。

第十四条 纳入建设计划的公共租赁住房项目，纳入市重点项目管理，按市重点建设项目报批绿色通道规定办理审批事项。

第十五条 公共租赁住房工程严格按国家有关建筑工程质量安全标准和建设程序进行勘察、设计、施工和验收，工程质量应达到设计文件和承包合同规定的质量标准。工程项目实行分户验收制度和质量终身负责制。建设单位须在建筑物明显部位设置质量责任永久性标牌，接受社会监督。

第十六条 公共租赁住房建设实行“谁投资、谁所有”。住宅部分应整体确权，由房屋登记部门在房屋所有权证上注明“公共租赁住房”字样及用地性质，不得分割登记、分割转移登记和分割抵押登记，但可以依法整体抵押、整体(整幢)转让，转让后公共租赁住房性质不变。

经营性配套设施可以独立登记，可以依法转让、转租。

第十七条 公共租赁住房资金来源除公共财政预算资金外，土地出让净收益用于公共租赁住房建设的资金按照国家规定的比例足额提取，住房公积金增值收益在提取贷款风险准备金和管理费用后的余额以及单位住房基金增值收益，全部用于公共租赁住房保障。

第十八条 充分利用现有资源，搭建保障性住房投融资平台。组织开展金融创新试点，探索通过公共租赁住房股权信托基金、发行债券、社保基金、保险资金、纳入国家住房公积金贷款试点城市等渠道，筹措各类低息、中长期贷款。

第十九条 公共租赁住房建设一律免收各项行政事业性收费和政府性基金，并落实建设、买卖(购买或转让住房作为公共租赁住房房源)、经营等环节免征城镇土地使用税、土地增值税、契税、印花税、营业税、房产税等政策规定。

第二十条 公共租赁住房租金收入和配套设施租金收入，应当按照政府非税收入管理的规定缴入同级国库，实行“收支两条线”管理。租金收入应优先专项用于偿还公共租赁住房贷款本息、维护和管理支出以及弥补物业服务经费按政府指导价规定标准计算的不足部分。租金收入用于上述款项的不足部分由财政安排。

第三章 准入管理

第二十一条 公共租赁住房保障原则上以家庭为单位申请。每个家庭确定1名申请人，其他家庭成员为共同申请人。申请人应年满18周岁且具有完全民事行为能力，共同申请的家庭成员应当具有法定赡养、抚养、扶养、收养关系。

具有本市市区城镇户籍，年满30周岁的单身人士，可独立申请;孤儿年满18岁后，可独立申请。

第二十二条 申请公共租赁住房保障应当同时符合下列条件：

(一)申请人及共同申请的家庭成员应当具有本市市区城镇户籍，并在本市工作或居住。

申请人配偶非本市市区城镇户籍但在本市工作或居住的，应当作为共同申请的家庭成员。

户籍因就学、服兵役等原因迁出本市市区的，可作为家庭成员共同申请。

(二)申请时上一年家庭可支配收入、家庭资产净值符合政府公布的收入标准(具体收入标准详见附件1)。收入标准实行动态调整，由市住房保障部门根据本市经济社会发展水平和住房价格水平，参照城镇居民人均可支配收入的60%左右确定，报市政府批准后公布执行。

(三)在本市无自有产权住房，或现自有产权住房人均建筑面积低于15平方米;租住的直管房、单位自管房人均建筑面积低于15平方米(或人均居住面积低于10平方米)。

(四)申请人及共同申请的家庭成员须在申请之日前5年内在本市没有购买、出售、赠与、受赠、离婚析产或自行委托拍卖过房产(以下简称房产产权转移)。

申请人及共同申请的家庭成员因重大疾病等原因造成经济条件特别困难，在申请之日前5年内转移房产产权(不含转移给直系亲属及兄弟姐妹)，现需申请公共租赁住房保障的，应提供二级以上(含二级)医院专科医生诊断及住院等相关证明材料。

(五)申请人及共同申请的家庭成员未享受过购买安居房、经济适用住房、拆迁安置新社区住房、落实侨房政策专用房购房优惠政策。

第二十三条 符合以下情形的住房或住房份额，其面积纳入申请对象自有产权住房面积核定范围：

(一)拥有合法产权的住房，含宅基地住房;

(二)已办理预购商品房预告登记的住房;

(三)通过继承方式取得但未办理继承手续应继承份额的住房;

(四)已签订拆迁安置协议但未回迁的住房;

(五)其他实际取得的住房。

第二十四条 市、区(县级市)政府每年安排一定数量公共租赁住房，通过积分制解决部分异地务工人员住房困难，具体数量和准入条件由市住房保障部门会同市人力资源管理部门另行公布。

第二十五条 公共租赁住房保障由申请人向户籍所在地提出申请，街道办事处(镇政府)负责受理、初审及公示，经区住房保障部门会同区民政部门复核后，报市住房保障部门会同市民政部门公示和批准。

第四章 住房租赁补贴和配租管理

第二十六条 政府通过发放住房租赁补贴或提供公共租赁住房解决符合条件的公共租赁住房保障对象的基本居住需求。家庭自有产权住房人均建筑面积超过9平方米不足15平方米的，政府不予提供公共租赁住房，直接发放差额住房租赁补贴。保障对象领取住房租赁补贴后可以通过市场租赁住房等途径解决基本居住需求。

第二十七条 住房租赁补贴标准按照人均保障建筑面积、家庭人口、补贴标准、收入水平、区域等因素确定，并实行动态化管理，由市住房保障部门根据本市经济社会发展水平、保障对象收入层次以及市场租金水平等因素进行调整，报市政府确定后向社会公布(住房租赁补贴标准见附件2)。

第二十八条 区住房保障部门应每月将住房租赁补贴存入保障对象提供的银行账号，并将辖区内住房租赁补贴发放明细情况报送市住房保障部门。

第二十九条 已承租直管房或单位自管房的家庭，在领取住房租赁补贴后应当在3个月内向产权单位退回原租住的直管房或单位自管房。逾期不腾退的，停发住房租赁补贴。

第三十条 公共租赁住房实行轮候分配。住房保障部门对经审核取得公共租赁住房轮候资格的申请对象实行轮候管理，轮候配租程序由市住房保障部门另行制订细则并公布。

申请人和共同申请人只限申请承租1套公共租赁住房。配租房型应与申请对象人数相对应。

第三十一条 公共租赁住房的租金以单套建筑面积计算，租金标准参照市场租金水平，由市住房保障部门会同市物价部门确定并公布。

承租政府筹集的公共租赁住房的，政府根据承租家庭的收入分档次发放租金补助(具体标准见附件3)。

民政部门认定的低保、低收入或市总工会认定的特困职工住房困难家庭，或政府已有文件明确可享受租金优惠政策的对象按优惠租金计租，不予发放租金补助。

第三十二条 承租公共租赁住房应签订租赁合同，合同期限为3年。租赁合同应载明房屋的基本情况、租金标准、租金收取方式、租赁期限、合同解除、违约责任以及双方权利义务等。承租人应当按照租赁合同约定及时缴纳租金和其他费用，合法使用住房。

第三十三条 已承租直管房或单位自管房的家庭，在承租并入住公共租赁住房后，应当在1个月内退回原租住的直管房或单位自管房;逾期不退的，根据合同约定收回所承租的公共租赁住房。

第三十四条 物业服务费由承租人承担。政府建设的公共租赁住房应由住房保障部门统一设定物业服务标准和收费标准，收费标准若低于市物价部门制定的政府指导价，政府给予适当补贴，具体补贴标准和方式由财政部门会同住房保障部门确定。

配建的公共租赁住房与所在商品房项目应纳入统一的物业服务管理，按照同等待遇原则，共享小区公共服务和配套设施。

第五章 退出管理

第三十五条 享受公共租赁住房保障后，保障对象出现下列情形之一的，应当按规定退出公共租赁住房保障：

(一)家庭收入、资产超过规定标准的;

(二)购买、受赠、继承或通过其他途径获得住房，不再符合本办法规定的住房困难标准的;

(三)出现其他不符合公共租赁住房保障条件的情形的。

第三十六条 住房租赁补贴资格每3年审查一次;承租政府提供的公共租赁住房的，承租人应当在租赁合同期满之日前3个月提出续约申请，并进行资格期满审查(期满审查程序详见附件5)。

保障对象不按规定参加资格期满审查的，住房租赁补贴、租金补助自发放期限届满的次月起暂停发放，按优惠租金计租的保障对象自租赁期限届满的次月起按市场租金水平计租。保障对象补交期满审查资料后，经审核仍符合保障条件的，从审核通过次月起享受对应的保障，停发的住房租赁补贴、租金补助不予补发;经审核不再符合保障条件的，取消公共租赁住房保障资格。

第三十七条 未到资格期满审查期，家庭收入(享受保障期间连续12个月累计收入)、资产、人口和住房等住房保障条件发生变化而影响到公共租赁住房保障资格和标准的，保障对象应当自改变之日起30日内如实向户籍所在街道办事处(镇政府)申报，街道办事处(镇政府)、区住房保障部门及区民政部门应按程序核定，并将核定情况报送市住房保障部门。经审核，不再符合享受公共租赁住房保障条件的，取消享受公共租赁住房保障资格;仍符合享受公共租赁住房保障条件的，按对应的保障标准调整住房租赁补贴或租金、租金补助。

第三十八条 经核定不再符合公共租赁住房保障资格的家庭，按以下办法取消公共租赁住房保障：

(一)领取住房租赁补贴的，给予6个月的过渡期(第四十一条、第四十二条情形除外)，过渡期内发放住房租赁补贴的50%，过渡期满停止发放住房租赁补贴。

(二)承租政府提供的公共租赁住房的，承租人应在30日内结清有关费用并腾退公共租赁住房;暂时无法腾退的，给予6个月的过渡期(第四十一条、第四十二条情形除外)。其中，承租公共租赁住房后计发租金补助的，过渡期内发放租金补助的50%;享受优惠租金承租公共租赁住房的，过渡期内按公房成本租金标准的50%计租。6个月过渡期满，承租人须腾退公共租赁住房;确实无法腾退的，可申请续租1年，但停止发放租金补助，并按公共租赁住房租金标准计租;1年后仍无法腾退的，经申请改按公共租赁住房租金标准的1.2倍计租。不提出续租申请的，必须腾退公共租赁住房。

(三)因购买、受赠、继承或通过其他途径获得住房，不再符合住房困难标准而被取消公共租赁住房保障资格的，立即停止发放住房租赁补贴、租金补助及在30日内结清有关费用并腾退出公共租赁住房。有特殊原因确实无法腾退的，应当提出续租申请并说明原因，经批准后改按公共租赁住房租金标准的1.2倍计租。

承租人拒不退出公共租赁住房或不按规定缴交租金的，出租人可依法向人民法院起诉。

第三十九条 公共租赁住房承租人主动申请退出公共租赁住房的，应向出租人或其委托机构提出解除租赁合同的书面申请。

第六章 监督管理

第四十条 市和区住房保障部门、街道办事处(镇政府)应当建立公共租赁住房管理信息系统，并会同民政部门完善住房和保障对象档案，动态监测住房保障对象家庭人口、住房和经济状况变化情况，并通过群众举报、不定期检查、入户调查、信函索证、委托第三方调查取证等方式，加强公共租赁住房保障资格监管和住房使用情况巡查。

第四十一条 申请人虚报、瞒报情况或提供虚假证明材料申请、骗取住房租赁补贴或骗租公共租赁住房的，取消其申请或公共租赁住房保障资格，由住房保障部门追回已发放的住房租赁补贴，租住公共租赁住房的，由住房保障部门追回已发放的租金补助，由出租人收回房屋。其中，承租人按照优惠租金标准缴纳租金的，出租人在收回房屋的同时按市场租金追缴占用公共租赁住房期间的房屋租金。上述虚报、瞒报、提供虚假证明材料的情况载入本市个人信用联合征信系统，自公共租赁住房保障申请或资格取消之日起5年内不再受理该申请人及共同申请的家庭成员住房保障申请;构成犯罪的，移送司法机关依法追究刑事责任。

对出具虚假证明的单位或个人，由住房保障部门提请其上级主管部门或其他有权监管部门依法追究相关责任人员的责任;构成犯罪的，移送司法机关依法追究刑事责任。

第四十二条 有下列情形之一的，取消公共租赁住房保障资格，停止发放住房租赁补贴或租金补助，并由出租人收回房屋，自公共租赁住房保障资格取消之日起5年内不再受理申请人及共同申请的家庭成员住房保障申请，并依法追究相关人员责任;构成犯罪的，移交司法机关依法追究刑事责任：

(一)申请人擅自将承租的住房转让、转租、出借、调换的;

(二)无正当理由连续拖欠租金3个月或累计拖欠租金6个月的;

(三)无正当理由连续空置住房3个月以上的;

(四)擅自对承租的住房进行装修和扩建、加建、改建、改变房屋结构或改变其使用性质的;

(五)故意损坏承租的住房及其附属设备的;

(六)在公共租赁住房内或楼宇公共部位存放易燃、易爆、剧毒、放射性物品等危害公共安全物品，经住房保障部门警告后不及时整改的;

(七)其他违反法律、法规规定的情形。

第四十三条 在普通商品房项目及“三旧”改造项目中配套建设公共租赁住房的土地使用权受让人未按合同约定进行同步建设、同步交付公共租赁住房或擅自改变公共租赁住房位置、面积、户型和设计的，按照合同约定依法追究其违约责任，并由规划或者建设等部门依照各自职权责令限期改正。

第四十四条 政府相关职能部门和街道办事处(镇政府)工作人员在规划、计划、资格审核、房源筹集、配租和监督管理等工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、索贿受贿的，追究其相关责任;构成犯罪的，移送司法机关依法追究刑事责任。

对公共租赁住房工作中的行政管理行为有异议的，可以向有关部门投诉、申诉，或依法提请行政复议、行政诉讼。其中，对公共租赁住房审核部门作出的不予受理、审核不通过的决定有异议或不服的，可以向上一级住房保障部门投诉、申诉，或依法提请行政复议、行政诉讼。

第四十五条 违反本办法，法律、行政法规规定了行政处罚的，由有关行政管理部门按照职责依法处罚。

第七章 附则

第四十六条 自本办法实施之日起，廉租住房并入公共租赁住房管理，统一归类为公共租赁住房。

在本办法实施前已签订廉租住房租赁合同且未到期的，按合同约定执行，不予发放租金补助。租赁期满后，审查符合承租政府筹集的公共租赁住房条件的，改签公共租赁住房租赁合同，按公共租赁住房的有关规定进行管理;不符合承租政府筹集的公共租赁住房条件的，应当腾退原住房，暂时无法腾退的，可给予12个月的过渡期，过渡期内按公房成本租金标准计租，过渡期满仍不腾退的，按公房成本租金标准的1.2倍计租。

在本办法实施前已领取廉租住房租赁补贴的，从本办法实施之月起按新标准计发住房租赁补贴。若选择政府提供的公共租赁住房，应提出书面申请，经批准后进入轮候，轮候期间停止发放住房租赁补贴。

第四十七条 政府设立的开发区、工业园区、产业园区管委会可集中配套建设公共租赁住房，面向园区用人单位或就业人员(含外来务工人员)出租。出租人应参照本办法的规定，结合实际制定公共租赁住房准入、分配及监督管理方案，报送所在区住房保障部门后实施。

第四十八条 非政府投资建设的公共租赁住房，经批准可纳入本市公共租赁住房建设计划，按照国家和省的相关规定执行。

第四十九条 人才公寓纳入公共租赁住房管理，具体实施办法由市人才管理部门会同市住房保障部门另行制订。

第五十条 从化、增城市参照本办法，制订相应办法。

公租房管理移交协议书 篇6

甲方：昆明市东川区因民镇人民政府（以下简称甲方）乙方：昆明市东川区因民镇田坝社区（以下简称乙方）为规范因民镇公租房管理，根据《东川区人民政府办公室关于进一步加强廉租住房与公共租赁住房并轨分配及营运管理的通知》（东政办法〔2016〕252号）、等有关文件规定，经镇党政联席会议研究，就加强公租房、廉租房管理，给住宅楼房的居民创造整洁、文明、安全、便利的居住环境，经甲、乙双方协商决定，将位于因民镇田坝社区的公租房、廉租房物业管理工作移交乙方进行管理，有关事宜达成如下协议：

一、从2017年3月1日起甲方正式将公租房、廉租房物业管理工作移交乙方进行全面管理。

二、从2017年3月1日乙方按着《物业管理手册》中指定的服务内容进行服务和管理。

三、为了加强小区物业管理工作，乙方在甲方指导下，组建公租房管理办公室，使物业工作依法、依规进行。

四、物业管理用房和供水等设施、设备产权不变，但归乙方无偿使用、维修，维修费用由乙方负责。

五、甲方应向乙方提供以下有关物业管理资料：

1、住宅小区规划平面图。

2、工程竣工总平面图。

3、单体建筑、结构、设备竣工图。

4、公用配套设施、地下管网工程竣工图。

5、工程质量验收合格证。

6、有关设施、设备安装竣工图及使用和维修技术资料。

六、关于大、中型专项维修资金使用问题：由于该小区的专项维修资金已由甲方收缴，并存入专用账户，待今后发生大、中型维修工程，由乙方提出施工方案及工程预算，甲方进行审核，经业主同意后，由甲方负责出资，资金从维修基金中扣除，因资金不到位影响维修由甲方负责。

七、甲方不向乙方提供物业管理费用，乙方管理费用依靠收取住户的服务费解决，物业服务收费由乙方收缴，服务标准与收费情况无关，收费标准由乙方确定，但不得超出有关规定。

八、乙方可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。

九、乙方的服务应按指定性服务内容和服务标准执行（具体内容见附页1）。乙方如违约或不按承诺实现，甲方有权通过法律渠道向乙方进行索赔，同时，业主无理拒交服务费，物业公司有权通过法律渠道解决。

十、未尽事宜，双方协商解决。

十一、此协议一式二份，甲、乙双方各执一份，待签字盖章生效后具有法律效力，如单方违约负法律责任。

十二、此合同期限暂定为一年，期满后视情况可以续签。

甲

方：昆明市东川区因民镇人民政府

甲方代表：

乙

方：昆明市东川区因民镇田坝社区 乙方代表：

二OO

****年**月**日

附页1 物业管理服务内容、标准 服务内容：

一、建筑物共用部位的养护、维修；

二、公共场地的养护、维修；

三、供水、排水、供电、通讯、供暖等共用设备、设施的养护、维修；

四、公共环境卫生的清扫、保洁；

五、物业档案资料管理；

六、公共区域内的环境绿化。服务标准：

一、环境卫生管理

1、公共场所、区域卫生随时清扫，保持清洁，无杂物、无卫生死角。

2、物业区内无违章搭建物，公共和共用部位无乱堆、乱放、乱贴、乱刻和乱挂现象。

3、物业区实行垃圾袋装化，做到日产日清。

4、物业区内房屋楼梯间，共用通道地面、楼梯扶手、窗台应保持清洁卫生。

5、房屋楼梯间，共同通道墙面灰尘和窗户，每年进行一次彻底清扫和窗户玻璃春秋两季清洗。

6、共用休闲娱乐设施保持清洁、卫生、不被占用。

二、共用设施、设备管理

1、共用设施、设备良好，运行正常。并按原设施用途使用，有严密的运行记录，有专门的保养检修制度，无事故隐患。

2、物业区内生活用水（高压水泵、水池、水箱）有严密的安全、卫生管理措施，按规定定期对水质检验，对水箱进行消毒清洗，保证二次供水水质合格。

3、需二次供水的物业，应有二次供水卫生许可证或操作人员健康许可证。

4、对物业的公共照明设施、设备，应保持数量齐全，状况良好，运行正常，随坏随修。

5、公共休闲娱乐设施状况完好，做到随损随修。

三、绿化管理

1、对花、草、树木定时浇水，按期施肥，及时消除病虫害。

2、随时铲除花、草间的杂草，草坪、树木定期修剪，保持美观。

3、制止占用绿地和在绿地上堆放物品，抛扔杂物或利用树木晾晒衣物行为。

4、制止践踏绿地和损坏花草、树木行为。

5、保持物业区内花、草、树木成活率90%以上。

四、房屋管理

1、依据政府有关规定，制止业主随意改变房屋结构和使用用途的行为。

2、保持房屋外观完好、整洁、无脏损和妨碍市容观瞻现象。

3、保持房屋完好率达90%以上。

4、定期对房屋安全状况进行检查，发现不安全隐患，及时提请业主或业主委员研究处理

五、房屋修缮

1、制定年房屋共用部位、共用设施修缮计划，公租房管理办公室审定后实施。

2、对损坏的房屋共用部位，应及时予以修缮。

3、房屋修缮后，应达到国家城住字（84）第677号文件规定的修缮标准。

4、设立和公布报修电话等便民报修设施。

5、对危及人身、财产安全的急修项目即时维修。

6、大、中修项目按业主或业主委员会审定的维修计划确定的开、竣工时间进行修缮。

六、治安管理

1、已形成户外封闭区域的物业管理区域，实行门卫夜间值班制度。

2、物业区内，禁止流动商贩经商。

3、制止物业区内打架斗殴和损坏物业共用部位共用设施，场地行为，劝阻在公共场区、所内的人员纠纷。

七、道路、场地管理

1、物业区内区域道路畅通，路面平坦无损坏。

2、公共活动场地地面平整，无其他物品堆放，无积水和降雪堆积。

3、室外雨水排放畅通，沟道无大量积水。

八、其它

1、摩托车和自行车应放在停车棚内，自己看管，丢失或损坏乙方概不负责。

解读公租房的“洪山模式” 篇7

(一) “洪山模式”的基本理念

探索“政府主导、社会参与、市场运作”相结合的运营模式, 构建政府、社会 (居民) 协商共赢机制;倡导“先租后买”的住房梯度消费观念, 扭转“重买房、轻租房”的住房消费倾向;按照从“住有其所 (住所) ”起步, 逐步实现“住有其屋 (产权) ”的基本思路;依据调控房价、改善民生、加强社会管理并举的基本原则;秉承“建机制、保基本、促公平、可持续”的工作思路。

(二) “洪山模式”的目标

初步形成政民 (政府与居民) 合力、租建转购并用、集散 (集中与分散) 结合、五方合作共赢、进退有序、宽严有度的公租房运营模式, 力图搭建涵盖六类保障房 (公租房、廉租房、周转房、廉价房、经适房、限价房) 的公共住房保障体系。

“政民 (政府与居民) 合力”:将政府推进保障性住房的政策力量与城市居民租售闲置房产的供给力量结合起来。

“租建转购并用”:整合社会资源, 聚合闲空置房产, 统一改建或装修, 作为公租房房源。“租”, 即整体包租辖区内居民 (单位) 闲空置房产;“建”, 即筹集资金, 集中兴建一批公租房;“转”, 即转变院校无私人产权闲空置房的性质;“购”, 即购买辖区内棚户改造中闲空置的还建房。这构成了“四个一”的公租房房源筹集思路:即“租赁一批, 兴建一批、周转一批、购置一批”。未来3年, 洪山区计划筹集15000套, 其中租赁5000套, 兴建5000套, 大专院校周转房4000套, 购置1000套。

“集散 (集中与分散) 结合”:适宜集中开发安置的保障对象 (如新就业的高校毕业生、高校新引进教工) , 采用项目制运作方式, 集中挂牌整体开发、安置和管理, 如“高校毕业生安居房/公租房”、“XX高校新教工安居房/公租房” (如华中农业大学计划建设546套公租房, 武汉科技大学计划建设650套公租房, 武汉工程大学、湖北工业大学等院校正在积极筹措之中) ;适宜分散安置的保障对象 (如外来务工人员) , 提供可选择性租住方案, 将筹集到房源, 划片布局, 在区位、房租、面积、家具等方面实现差异化设计和管理, 以满足不同保障对象的不同住房需求和选择。

“五方合作共赢”:政府、运营机构、村经营实体 (单位房管部门) 、房源户、承租人 (保障对象) 。界定政府工作边界, 明确运营机构责权利, 探索政府主导、社会参与、市场运作相结合的运作模式。厘清参与主体目标与诉求, 构建政府、社会 (居民) 协商共赢机制。强化公租房政策补贴资金的杠杆效应, 以少带多, 寻找五方耦合点, 聚合五方共同利益, 激发五方参与动机, 构建可持续的保障房运作机制。

“进退有序、宽严有度”:公租房的准入标准 (如收入水平、住房面积等标准) 严格把握, 做到“应保尽保, 宽松有度”;严格退出措施和机制, 定期对已入住公租房的保障对象进行再评价, 做到“应退尽退”, 加快公租房在住房保障对象中流动, 实现住房保障机会分享, 促进社会公平。

“洪山模式”的根本目标:让中低收入住房困难居民“住有其所”, 在一定程度上解决民生问题。无论公租房房源是“姓公”, 还是“姓私”, 只要是能为政府履行提供公租房服务之职责所用。

(三) “洪山模式”的运营流程

“洪山模式”的运营流程如图1所示。

二、“洪山模式”的特色

(一) 贯彻“政府主导, 社会参与, 市场运作”的公租房运营原则

充分界定和明确公租房运营主体的职责:房源出租人、村经营实体 (高校房管部门) 、公租房运营机构、公租房保障对象、政府保障房管理部门。其中, 重点是“政府主导”, 即政府保障房管理部门的职能边界 (如认定保障对象、核算租金补贴标准、争取政策支持等40%补贴率) , 以及公租房运营中心的性质 (独立非营利法人实体) 和职责 (如负责辖区内公租房的租配、租金收取、维护和安全检查, 并对物业服务公司工作进行监督) 。

充分发挥社会参与、市场运作的作用和功能。例如, 聘请第三方专业评估机构评估公租房的市场租金, 作为政府租金补贴核算的依据;由公租房所在小区物业管理公司直接负责公租房的物业管理和费用征收;由村集体经营实体与公租房运营中心签订公租房房源整体租赁协议, 公租房运营中心与公租房房源户不直接联系;等等。相关规范和明确的制度设计, 一方面, 有效地确保了公租房运营的社会参与和市场运作;另一方面, 规避和化解了公租房运营中可能出现的群体性社会矛盾, 例如, 质疑公租房市场租金、因房屋建筑和装修质量引起的怨气、政府与保障对象直接联系中因工作人员服务不周等引起的冲突等。

(二) 集聚社会合力, 盘活存量房源, 减少城市低水平重复建设

洪山区是典型的城乡二元结构, 辖区内“城中村”部分村民按政策拆迁还建除自住外, 还有大量富余房屋, 高校空置学生公寓和空置教工公租房多。用公租房政策引导, 快速聚集了社会闲置房源。

2011年洪山区公租房的任务目标是1600套。主要采用“统一包租, 政策补贴租金差”的方式, 将“城中村”改造中村民自住多余部分房源, 逐步纳入公租房的管理范围。目前已与马湖村、南湖村签订包租协议筹集符合公租房标准的房源943套, 户型均为一室一厅独立厨卫, 套均面积65平方米。

部分大专院校建设限价房后, 存在大量腾退房, 初步统计, 辖区内共6500套。采用“政策引导, 利益协商”方式, 动员院校将闲置腾退房约4000套转变为公租房, 定向保障院校新教工。

(三) 公租房布局合理, 减少了社会矛盾的集聚

洪山区聚集的公租房房源, 分布于市中心位置 (而不是远郊) , 交通便利, 生活配套设施齐全, 有效地降低和节约了公租房保障对象的日常生活成本和工作成本。例如, 马湖村还建项目, 靠近三环线, 位于南湖大道以北, 距洪山区中心街道口仅10分钟车程。共计划建设20栋作为还建房, 其中, 1栋28层作为公租房房源, 共413套 (一室一厅独立厨卫, 65平方米, 已竣工入住) 。

洪山区聚集的公租房房源, 穿插分布于辖区内的成熟生活小区, 集中和分散适度, 有效地避免了“贫民窟”现象, 平衡了保障对象和周围居民的社会心态和社会反差, 极大地化解了社会矛盾。例如, 南湖村还建项目, 靠近南湖, 位于南湖村周家湾, 周围环境极佳, 属于高尚社区。共计划建设20栋18～20层住宅楼, 作为还建房, 其中, 17、19、20栋拟作为公租房房源, 共530套 (一室一厅独立厨卫, 60～63平方米, 已竣工, 简单装修可入住) 。

(四) 财政补贴从“补砖头” (即建房) 转向“补人头” (即增强居民住房租住能力)

2011年, 洪山区计划完成1.8万套保障安居工程建设及筹集任务, 其中公租房的任务目标是1600套。

如果公租房全部采用政府投资建设的形式, 按照每套20万元的资金成本, 筹建资金则需要3.2亿元。再加上装修费用, 以400元/平方米以内的装修成本, 套均面积65平方米来计算, 政府总投入将达到3.7亿元。如此巨大的资金投入对洪山区政府来说是一笔不小的开支。

公租房“洪山模式”采用对公租房享受对象补贴租金差的“补人头”形式, 增强公租房享受对象的租住能力。补贴标准初步为80元/月, 目前洪山区已经完成900套公租房, 共投入2596万元, 平均每套投入不到3万元。

“洪山模式”解决了新建公租房成本大、资金量大、筹措难等问题, 有效地缓解了财政压力, 又解决了工期长、落实难等问题, 有效快速地筹集了房源, 保证了公租房政策的落实和目标任务的实现。

(五) 减少“食租”人群, 遏制“食租”的社会倾向, 破除城市“租金经济”

随着洪山区城市化程度日益提高, 地产和房产价值不断提高, 一些农民市民化后, 开始依赖原有地产和还建房产的租金生活, 尤其是这些新城市居民的后代, 滋长“食租”倾向, 形成“食租”群体, 垄断辖区内地产和房产资源的供给, 哄抬地价、房价以及房地租金, 形成城市“租金经济”, 造成很多不良的社会问题和社会倾向。

“洪山模式”利用公租房政策引导, 将城中村居民家庭一家一户分散经营的房屋租赁事务集中起来, 统一由村 (社区) 经营实体负责。一方面, 避免了房主与租户之间一对一讨价还价, 减少了租房合约中断时房屋空置期, 从而减少了房主的麻烦, 节约了房主的住房成本, 提高了房主收入;另一方面, 村集体统一管理房屋租赁事务, 既实现了规模经济, 又可以有效地将部分城市居民 (尤其是其后代) , 从管理房屋租赁事务中解脱出来, 从事其他更有社会价值的工作, 从而遏制了“食租”的社会倾向。

三、“洪山模式”所能解决的问题

(一) 破解难题

相对于重新兴建公租房, “洪山模式”能解决公租房建设资金大、筹措难、监管难;建设周期长、工程监管难、质量验收难;土地划拨难、价格高等问题。而且有效地破解了公租房筹建难题:“政府想干, 干不了”, 缺乏资金;“开发商能干, 不愿干”;利润低, 周期长;“银行有钱, 不愿贷”;周期长, 风险高。

(二) 落实政策

就落实保障性住房政策而言, “洪山模式”政策落实速度快, 充分发挥社会参与和市场运作的作用;政策推行成本小, 节约大量政策资金;政策运行费用低, 统一集中管理和运营, 减少运营成本;政策效应高, 兼顾到多方主体利益, 政策性租金补贴引导效应大 (政策补贴的杠杆效应明显) 。

(三) 社会效应

就社会效应而言, “洪山模式”的优势:

第一, 有利于平抑房价。倡导“先租房, 后买房”的住房消费观念, 并提供充足的公租房房源, 短期内能有效地减少商品房的市场需求, 使商品房需求更加理性, 更为平缓地释放, 从而优化商品房市场供求结构。

第二, 减少城市流动人口管理成本。通过公租房的分类项目及其政策优惠, 引导部分社会流动人口, 相对集中安置在一定区域和范围内, 有利于集中管理, 将极大地减少管控人员以及有效地节约社会管理成本。

第三, 保障对象在城市中“插花”居住, 有利于减少心理不平衡, 有效防止社会矛盾的发生。

(四) 其他优势

相对其他公租房运营而言, “洪山模式”具有在城市中心城区, 有效防止城市低水平重复建设;租建转购并用, 盘活辖区内存量房, 扩大房屋来源等优势。

四、如何进一步打造和完善“洪山模式”

(一) 充分论证、设计和规范公租房运行机制和制度

1. 公租房房源征集、改装、运营、管理制度

为了保证保障房房源的不断供应以及后续管理的规范性和统一性, 需要建立并完善公租房房源征集、运营管理制度, 从而使公租房的征集、装修、日常管理有章可依、有规可循。

2. 公租房租金评估、补贴制度

采用并完善第三方专业机构依据住房租赁市场状况, 独立定期评估公租房租金的程序和办法, 建立第三方专业机构对公租房租金评估结论的认责和追责机制, 提高评估租金的公信力。

根据承租人的收入水平、资产状况等, 核定租金补贴标准;探索租金补贴发放办法, 可采用核发“住房租金券”的形式, 发放租金补贴, 扩大公租房享受对象的自主选择权, 从而提高公租房运作的市场化程度和效率。

鉴于在试点中普遍反映的租金标准和补贴标准与申请人心理预期有落差, 因而放弃申报的情况, “洪山模式”的补贴标准还要经过准确测算, 并考虑适当上调。

3. 公租房准入和退出制度

为了确保公租房政策的可持续性及政策目标的实现, 建立完善的准入和退出机制。

准入制度就是按照保障对象相应参考指标建立申报、审核和公示制度, 使得整个审批分配过程公正透明。鉴于“洪山模式”试点的申报情况, 准入条件可以在收入标准、毕业年限、社保年限等方面适当放宽, 让更多有急切住房需求的申请人能够申请得上。

退出制度, 是在动态管理保障对象收入档案的基础上, 政府根据保障对象的收入和资产变动情况, 适时调整保障措施, 使不需保障者退出保障体系, 同时吸纳需要保障的人群进入保障体系, 促进有限的公租房房源在保障对象之间的流动。在“洪山模式”试点期间, 通过对公租房保障对象的需求调查, 了解他们期望的退出条件, 结合实际运营情况, 进行适当调整, 不断完善公租房退出制度。

4. 公租房运营机构管理制度

保障房管理运营不以盈利为目的, 保障房的相关管理应由政府主导, 组织协调相关机构具体实施, 必要时给予资金补贴和税收优惠, 保证管理机制的顺利运作, 但也要防止管理运营机构的败德行为。

5. 公租房监督机制

建立保障房管理机制, 还应完善相应的监督机制。我国现有保障房监督机制不完善主要表现在监督依据不足、监督和处罚力度不够。完善保障房监督机制应从完善政策设计、强化监督意识、加强监督力度、加大惩罚力度等方面入手。

(二) 广泛咨询公租房运行可使用的政策和法律, 形成科学、规范的范本

要进一步形成科学、规范的样本, 例如公共租赁住房房源整体包租合同范本, 并明确关键条款;公共租赁住房房屋租赁合同范本, 并明确关键条款的处理, 如公租房的租金、缴纳方式、租期、提前终止的情形、承租人使用房屋不当的处理等;公共租赁住房申请表, 并明确关键条款, 如申请人及共同申请人的家庭月收入、住房情况、直系亲属住房情况等;公租房委托运营管理合同;武汉市租赁公租房享受资格证明材料;等等。

(三) 针对公租房运营管理中的问题, 展开深入科学的调查研究

公租房建设中政府监督管理的完善 篇8

一、公租房建设中政府监督管理现状

随着公租房建设的不断推进，目前已基本形成了政府对资金使用、工程质量、工程进度等方面的综合监督管理，并逐步建立了较为完善的政府监管体系和机制。但现行公租房建设的监管机制还存在一些问题，比如执行力欠缺、监管不到位等，造成监督管理的效果并不理想。

1.缺乏保障制度体系

我国目前在公租房项目的监督机制中，各种有利于确保监督机制充分发挥作用的制度非常欠缺，导致监督问题层出不穷，监督机制实质上被弱化。

2.监督机构存在缺陷

公租房项目的监督为行政职能监督，缺少公开性和透明性，监督独立性不强，且各部门各自为政，重复监督与督察漏洞同时存在。监管部门制定的有些规定，内容过于宽泛、概括，可操作性不强，使得监管机构在履行监督职能时主观性较大，真正落实起来有困难。

3.监督渠道不畅通

现行的公租房建设中项目监督主体较单一，只有政府行政部门，这等于说政府在公租房项目的建设过程中既当裁判员又当运动员，社会监督和外部专业机构监督的力度较弱。

4.监督成本过高

公租房项目监督涉及部门众多，监督的责任和难度都很大，最终如果项目出问题往往谁都有责任但是谁都可以不承担责任。而且监管部门由于信息不对称以及专业素质的限制，导致监督部门在监管过程中需要耗费大量的人力、物力、财力。

二、政府在公租房建设监督管理中的作用

政府应当主动承担公共服务职能，坚持由政府或国有企业承建并持有产权，这是确保公租房公益属性、实现国有资产保值增值的重要前提。由政府主导、国企承建，可以通过免收税费等方式，大幅降低公租房成本，防止公租房产生泡沫，使公租房成为政府持有的一笔优质资产。政府监督在公租房建设中的作用主要体现在以下几方面。

1.项目前期

公租房项目建设的前期工作至关重要。为了保证公租房建设前期工作的顺利推进，政府应在以下方面进行监督管理。

一是，注重项目勘察设计质量。由于公租房项目不以赢利为目的，往往在项目的勘察设计阶段草草了事，不做深入彻底的勘查。这是公租房建设中最为基础性的工作。如果在这一阶段出现纰漏，将影响整个工程的进度和质量。因此，政府相关监督部门必须加强对项目勘察设计的监督管理，确保勘察设计单位能够认真组织公租房项目的调研工作，严格编制项目建议书、可行性研究报告，完成初步设计工作。严格执行经批准的可行性研究投资估算和初步设计概算，进一步明确方案设计的内容和深度要求，坚持遵循适用、经济的原则，积极优化设计。只有把好勘察设计关，才能做到后顾无忧。

二是，设计上要精益求精。公租房项目是国家的民生工程，关系到住房保障政策的落实，项目的建设时间也有严格的要求，所以政府监管部门不仅要重视公租房项目的初步设计，在深入调查研究的基础上，实事求是地编制初步设计预算，还要考虑到市场价格变化因素以及资金的时间价值等因素，编制概算必须有足够的深度，真正起到控制施工图设计等后续工作的作用，给设计单位留有充裕的时间，避免出现边设计、边修改、边施工的情况。

三是，加强对施工图的审查。对施工图的审查关系到公租房项目后续建设的一系列问题，关系到公租房项目建设的稳定性。加强对公租房项目施工图的审查工作要做到：首先，政府行政主管部门要加强对施工图执行情况的审查和监督，要定期组织相关专业技术人员进行检查并将结果上报主管领导；其次，建设单位要重视施工图审查制度；最后，施工图的审查机构要重视施工图的审查工作。

2.项目中期

在公租房项目建设过程中，项目中期的监督管理应注意以下三个方面。

一是，落实项目建设的合同管理制度。公租房建设是民生大事，在建设中必须通过合同来规范参与方的行为。所以在建设过程中一定要严格规范合同签订，堵塞工程合同漏洞，对工程量或价格的变更要及时地做出调整并附有书面签证，尽量减少执行过程中的争议和纠纷，对涉嫌违规的情况要及时做出处理。

二是，抓好项目质量，落实安全责任。公租房项目惠及百姓，项目质量、使用功能在当下乃至后续的几十年内都将是社会各界关注的焦点，项目留下的质量问题则是未来的最大隐患。因此政府监管部门要严格执行质量监督、安全监督、竣工验收等管理规范，经常检查合同履约情况，加强施工现场监督，严格要求工程承包单位按图施工，防止偷工减料，尤其要关注隐蔽工程，并及时做好隐蔽工程的验收工作。

三是，规范工程变更的管理制度。在公租房建设过程中，不得轻易对已确定的设计方案或技术指标进行更改。公租房的性质决定了如果该项目要进行变更，变更手续必须合理授权和严格审批，做到变更手续合理、完整和真实，所有变更都应该资料齐全，内容表达清楚，有具体的变更部位、变更原因、变更项目、数量，以及特殊情况的技术处理意见等。

3.项目后期

在公租房项目建设的后期，监督管理的重点在竣工验收和后期评价。

一是，完善公租房项目的综合性竣工验收制度。在项目各类专项验收或初步验收的基础上，认真组织落实好公租房项目的综合性验收工作，全面总结和考核项目建设成果。

二是，试行项目后期评价工作。结合公租房项目的配租，政府行政主管部门必须切实承担起项目竣工验收和后评价的组织实施工作，尽快建立和完善公租房建设项目的竣工验收和后评价制度，加强项目的概预决算、资金使用情况、工程质量和生产能力的综合评估工作。

三、完善公租房建设中政府监督管理机制的建议

结合公租房建设中政府监督管理现状、存在问题，为更好地发挥政府在公租房建设监督管理中的作用，提出如下建议。

1.建立监督管理机制

建立公租房建设项目的监督管理机制，通过完善的制度体系对公租房项目进行监管，形成常态化、规范化、制度化的监管机制。对公租房项目建设的新情况、新问题的调查研究和反馈机制，找出其中带有普遍性、倾向性的问题，及时提出相应的对策措施和建议，督促各职能部门做好协调指导工作，总结项目协调、监管的经验教训，研究完善监管体系，纠正项目实施过程中出现的问题，提高工作效率，降低行政成本，不断提升项目建设管理的总体水平，促进项目顺利实施。

2.建立项目监管例会制度

注重公租房建设中各监管单位的协作和配合，加强定期或不定期的沟通磋商，完善体制、机制，规范投资行为，优化市场环境，加强项目管理，确保工程安全质量，加快建设进度，协调、解决项目建设中存在的困难和问题。

3.建立项目建设目标责任制度

在公租房的建设过程中，政府监督管理必须要明确责任，落实分工，加强协作，从而确保项目按质、按量、按期完成，明确项目建设责任目标、责任主体（包括责任单位、协办单位、各监管部门），针对责任目标分列各个工作阶段，针对责任主体按各个工作阶段逐项明确工作任务和内容以及规定时限。实行项目过程监督制度。对已开工的公租房项目，督促建设单位按要求定期汇报公租房项目的工程进展、资金使用等情况，认真组织整理汇总，及时通报项目进展和投资计划的执行情况，发现问题，及时整改。

4.强化项目财务监督与审计

财政部门要对公租房建设项目的资金、财务活动全过程实施监督，确保过程建设资金管理规范、使用合理。审计部门也要加大对项目的审计密度和力度，监察部门要监察项目涉及的相关职能部门，既要明确各自的职责，又要分工协作，共同履行监管职责。