2015年山东省住宅专项维修资金管理办法

2015年山东省住宅专项维修资金管理办法（精选6篇）

2015年山东省住宅专项维修资金管理办法 篇1

山东省住房和城乡建设厅

山东省财政厅 山东省民政厅

山东省机关事务管理局关于印发《山东省住宅专项维修资金管理办法》的通知

鲁建发〔2015〕2号

各市住房城乡建委（建设局）、房管局、财政局、民政局、机关事务管理局：

《山东省住宅专项维修资金管理办法》已经省政府常务会议审查同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。

山东省住房和城乡建设厅

山东省财政厅

山东省民政厅

山东省机关事务管理局

2015年2月28日

山东省住宅专项维修资金管理办法

第一章 总 则

第一条 为了加强对住宅专项维修资金（以下简称维修资金）的管理，保障住宅共用部位、共用设施设备的正常使用和维修，维护维修资金所有者的合法权益，根据有关法律、法规、规章的规定，结合本省实际，制定本办法。

第二条 本办法适用于本省行政区域内商品住宅、售后公有住房维修资金的交存、使用、管理和监督。

第三条 本办法所称的维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。

本办法所称住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

本办法所称共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括：电梯、天线、照明、消防设施、楼宇对讲、绿地、道路、围墙、监控设施、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

第四条 维修资金实行属地化统一管理，坚持专户存储、业主共有、共同决策、政府监督的原则。

第五条 省住房城乡建设主管部门会同省财政部门负责对全省维修资金的指导和监督工作。

设区的市、县（市、区）物业主管部门会同同级财政部门负责本行政区域内维修资金的指导和监督工作。

第六条 出售公有住房的维修资金，应当在完成核对后，由财政部门或者其他管理部门划转到当地物业主管部门进行统一管理。

第七条 业主大会成立前，维修资金由物业主管部门代行管理。业主大会成立后，根据业主大会决议，选择代行管理或者自行管理。

业主大会选择自行管理维修资金的，应当接受物业主管部门的管理和监督，在物业主管部门招标选定的银行设立维修资金专户。

第八条 物业主管部门应当建立公开电话、网站，开发使用维修资金业务网络平台、业主表决系统、移动终端APP等信息化媒介，接受社会投诉监督，提高维修资金管理效率。

第二章 交 存

第九条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅物业的业主，应当按照本办法的规定交存维修资金。

第十条 商品住宅、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存维修资金，每平方米建筑面积交存首期维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5％至8％。市、县物业主管部门应当根据当地实际情况，在本办法规定的范围内合理确定、公布每平方米建筑面积交存首期维修资金的数额，并适时调整。交存标准公布前应当报上一级物业主管部门备案。

出售公有住房的，售房单位按照多层住宅不低于售房款的20％、高层住宅不低于售房款的30％，从售房款中一次性提取维修资金；业主按照所拥有物业的建筑面积交存维修资金,每平方米建筑面积交存首期维修资金的数额为当地房改成本价的2%。

第十一条 商品住宅的业主应当在办理住宅交付手续前，一次性足额交存首期维修资金。

截至竣工交付尚未售出的住宅，由建设单位交存首期维修资金。实行商品房预售资金监管的，建设单位应当交纳的维修资金可从监管的预售资金中划转。

第十二条 未按照本办法规定交存首期维修资金的，建设单位不得向业主交付房屋，产权登记部门不予受理产权登记申请。

第十三条 物业主管部门应当在商业银行开立维修资金专户。资金专户下设房屋账户和公共账户。

（一）房屋账户主要用于储存业主、建设单位交存的维修资金，按照物业管理区域设总账，按房屋户门号设分账。

（二）公共账户主要用于储存公共收益划转的维修资金、房屋账户增值收益、业主大会或者业主共同决定转入的其他资金，以及出售公有住房划转的维修资金，按照物业管理区域设总账。储存出售公有住房划转的维修资金，一个物业管理区域内包含两个以上原公有住房售房单位物业的，按其物业范围设分帐。

第十四条 物业管理区域内的公共收益主要包括以下部分：

（一）利用物业管理区域内的共用部分、共用设施设备进行生产、经营、租赁等产生的收益。

（二）物业管理区域内共用设施设备报废后的回收残值。

（三）保修期满后，建设单位因注销，或者因违法被责令终止业务活动，或者反复维修仍未能解决相关物业共用部位、共用设施设备质量缺陷等原因无法退还的物业质量保修金。

第十五条 公共收益扣除业主委员会办公和业主大会同意的其他经费后，其余部分用于交存维修资金，具体交存比例由业主大会决定，但不应低于公共收益总金额的60%。

第十六条 房屋账户内的维修资金余额不足首期交存额30％的，物业主管部门应当向相关业主发出续交通知，相关业主接到通知后应当及时续交。

第十七条 本办法实施前，商品住宅已出售但未建立维修资金的，应当按本办法的交存标准进行补建。

出售公有住房售房时未提取或者未足额提取维修资金的，售房单位应当按照规定补提；业主未交存的，应当按规定补交。

第十八条 经业主大会决议，业主可以选择一次性补交、续交维修资金，或者随物业费逐月补交、续交。市、县物业主管部门应当制定具体补交、续交标准和流程。

物业服务企业或者其他机构应当配合维修资金收取、交存等工作。由物业服务企业或者其他机构代收补交、续交维修资金的，应当将补交、续交维修资金及时划转维修资金银行专户。物业主管部门应当将物业服务企业划转补交、续交维修资金的情况纳入其信用档案管理。

第三章 使 用

第十九条 维修资金的使用分为计划使用、一般使用和应急使用。

计划使用是指采取一次投票集中表决多个计划维修项目的使用方式；一般使用是指采取传统方法一次投票表决一个维修项目的使用方式；应急使用是指采取应急程序事前不用表决、事后公示的使用方式。

业主表决方式可以采取常规表决，即经有利害关系的专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主同意，视为表决通过；也可以采用异议表决，即根据业主共同管理规约的约定，持不同意意见的业主专有部分占建筑物总面积三分之一以下且占总人数三分之一以下的，视为表决通过。

第二十条 涉及全体业主的维修项目和业主大会决定的其他维修项目，从公共账户列支，公共账户资金不足的，由全体业主或者有利害关系的业主，按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊；涉及部分业主的维修项目，从房屋账户列支，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。

出现应急使用情况，需从房屋账户列支而房屋账户资金不足的，经业主委员会同意，可以先从公共账户中调剂垫付。

第二十一条 维修资金的计划使用，主要适用于可以提前预见的，以延长物业使用寿命为主要目的的共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造；可以一次表决不超过连续两年的维修资金使用计划。

第二十二条 申请维修资金计划使用，由业主委员会或者其委托的物业服务企业，根据房屋和设施设备的使用年限、维修保养和损耗等情况，编制维修资金使用计划，经业主大会决定或者经有利害关系的业主表决同意后，连同有关材料报物业主管部门备案并组织实施。

第二十三条 按照维修资金使用计划程序，业主委员会或者其委托的物业服务企业应当按照规定通过公开招标等方式，选聘具有相应能力的单位，签订维修服务合同，组织工程施工、验收、造价决算等工作，并按照工程进度通知物业主管部门划款。

第二十四条 市、县物业主管部门应当制定房屋维护保养的技术规范和标准，引导规范房屋维修市场。物业主管部门应当编制并公布维修资金使用计划格式文本。

设区的市、县（市、区）物业主管部门可以定期公布推荐一批信誉好、能力强的维修企业。

第二十五条 维修资金的一般使用，适用于涉及全体或者部分业主的，临时发生并需要在较短时间内完成的物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造。

第二十六条 维修资金的一般使用程序，由物业服务企业接到业主报修或者发现问题后，进行现场核实，编制维修资金使用方案，经有利害关系的业主表决同意后，报物业主管部门审核并组织实施。

未聘请物业服务企业的，由业主委员会或者相关业主按照本办法规定组织实施。

第二十七条 维修资金的应急使用，适用于危及人身安全、房屋使用安全和公共安全的紧急情况，需要立即进行的维修、更新和改造。

第二十八条 有下列情形之一的，可以启动应急维修程序：

（一）物业管理区域内发生的屋面、外墙防水严重损坏；

（二）电梯故障；

（三）消防系统故障；

（四）建筑外立面装饰和公共构件严重脱落松动；

（五）玻璃幕墙炸裂；

（六）排水管道爆裂；

（七）地下车库雨水倒灌；

（八）其它可能造成人身安全事故的紧急情况。

第二十九条出现需应急维修情形时，物业服务企业应将有关情况报告业主委员会，经现场查验确认后立即组织维修。

未聘用物业服务企业或者物业服务企业不履行组织维修责任的，由相关业主将有关情况报告业主委员会确认后组织维修。

第三十条 维修组织单位或者个人应当选聘具有相应能力的单位，进行应急维修的工程施工、验收、造价决算等工作。物业主管部门应当按工程进度将所需维修费用划至有关单位账户。

应急维修涉及电梯等特种设备和消防设施的，还应当由相应主管部门出具鉴定意见和验收合格证明。

第三十一条 应急维修工程费用拨付后，维修组织单位或者个人应当将下列材料在小区内明显位置进行不少于5天的公示。

（一）维修、更新、改造方案；

（二）工程决算报告；

（三）工程验收合格证明；

（四）涉及户数和清册、分摊方案；

（五）物业主管部门认为按照规定应该提交的其他材料。

第三十二条 相关业主在公示中提出异议的，由异议人与组织维修单位协商解决。协商不成的，异议人可依法向仲裁机构申请仲裁或者向人民法院提起诉讼。

第三十三条 因维修、更新、改造工程产生的鉴定和造价咨询等费用应当计入维修、更新、改造成本。

组织维修单位可根据合同，在维修、更新、改造工程保修期内留存质量保证金。

第三十四条 下列费用不得从维修资金中列支：

（一）依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造费用；

（二）依法应当由相关专业经营单位承担的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输等管线和设施设备的维修、养护费用；

（三）规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台、庭院等部位的维修费用；

（四）因人为损坏及其他原因应当由当事人承担的鉴定、修复费用；

（五）根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的维修和养护费用。

第四章 监督管理

第三十五条 物业主管部门应当通过公开招标的方式选定商业银行，作为专户管理机构，并把资金保值增值、管理高效等指标列入招标依据。

第三十六条 经业主大会决议，业主自行管理维修资金的，业主委员会应当具备相应条件并向物业主管部门提交以下材料：

（一）维修资金自行管理申请表；

（二）业主大会同意自行管理维修资金的表决结果；

（三）维修资金管理方案；

（四）业主管理规约；

（五）参与财务管理的业主委员会成员或者聘用财务管理人员的财会专业技能的证明材料；

（六）业主委员会执行委员在所在地社区居委会任职的证明材料；

（七）物业主管部门认为必要的其他材料。

第三十七条 维修资金账户应当通过转账结算，不得支取现金。用于支付维修及更新、改造工程费用的维修资金只能支付到约定的单位账户中。

第三十八条 维修资金应当建立公示和查询制度，接受业主对公共账户和房屋账户中维修资金交存、使用、增值收益和账面余额的查询。

第三十九条 物业主管部门在保证维修资金正常使用的前提下，可以按照国家有关规定将维修资金用于定期组合存款、购买一级市场新发行的国债等，确保资金的安全和保值增值。

第四十条 房屋转让时，该房屋账户中结余的维修资金随房屋所有权同时自动转移。

第四十一条 房屋灭失的，业主交纳的维修资金结余部分按照产权关系返还相应业主；出售公有住房售房单位提取的维修资金账面余额返还售房单位，售房单位不存在的，按照售房单位财务隶属关系，收缴同级国库。

第四十二条 维修资金的财务管理和会计核算，应当执行国家和省财政部门有关规定。

第四十三条 维修资金的收取、使用和管理，应当依法接受审计部门的审计监督。

第四十四条 收取维修资金，应当出具省级财政部门统一监制的财政票据。

第四十五条 省住房城乡建设主管部门应当加强对各市物业主管部门资金归集、使用、增值等工作的监督管理，具体办法由省住房城乡建设厅另行制定。

设区的市、县（市、区）物业主管部门应当定期组织对所辖物业项目维修资金的使用情况进行核查。

第四十六条 恶意骗取、套用维修资金的单位和个人，或者因业主未按照规定补交、续交维修资金，导致延误维修时机，给相关业主造成损失的，应当依法补偿相关业主损失，并承担法律责任。

第五章 附 则

第四十七条 在住宅物业管理区域内，单独依法登记权属的车库（包括专用车库和共用车库内的车位）等其他非住宅物业，应当按照本办法规定建立维修资金制度。

第四十八条 保障性住房按照规定实行维修资金制度。国有土地上房屋征收产权调换住房、城中村改造安置住房、农村新型社区住宅和用于销售的非单一业主的非住宅物业，参照本办法规定建立维修资金制度。

第四十九条 未成立业主委员会的住宅小区，可以由社区居委会代行本办法规定的业主委员会的职责。

第五十条 各地应当根据本办法规定，结合当地实际，制定具体的实施办法。

第五十一条 本办法自2015年5月1日起施行，有效期五年。省住房城乡建设厅、省财政厅下发的《山东省住宅物业专项维修资金管理办法》（鲁建房字〔2009〕38号）同时废止。

2015年山东省住宅专项维修资金管理办法 篇2

1 目前铁路住宅维修资金制度中存在的问题

1.1 交纳范围标准不合理

首先, 在交纳范围上, 对一些小区内的产权不够明晰的设施, 如地下车库、作为小区服务设施的医疗卫生、金融邮电等, 应由谁按什么标准交纳维修资金没有明确。

第二, 2007年12月27日, 建设部和财政部联合发布了《住宅专项维修资金管理办法》, 新办法规定从2008年2月1日起, 市民买房时所要缴存的公共维修资金, 将不再按照房款的比例, 而是按照每平方米的建筑安装工程造价的比例缴纳。而在铁路企业的某些单位维修资金的缴纳标准不够明确, 有的仍然沿用以前的标准按照售房款的一定比例缴纳, 但售房款是一个变量, 尤其是原成本价改标准价出售住宅中, 考虑了结构系数、楼层系数、工龄等诸多因素, 实收售房款=应收售房款-结构系数款-楼层系数款-工龄折合款-一次性优惠款, 可以说同房不同价, 其后的经济适用房出售过程中在同一地点、同一面积的住宅, 因销售对象和销售时间不同, 售房款也有差异, 维修资金也就多寡不一。

1.2 代管存储机制不健全

在2005年前, 各分局自行管理有关住宅维修资金的存储。各铁路建筑段将收取的维修资金直接上转原分局房管中心, 对于房管中心来说只掌握数额不了解明细, 对于基层单位来说资金既已上转跟单位也就没了关系, 造成上下脱节, 账目不清。2005年由于生产力布局的调整, 铁路三级管理变为两级管理, 由原各分局管理的住宅维修资金由于分局的撤销全部上交铁路局, 但铁路局接收时只有总数, 而没有更明细的资料, 所以给以后的维修资金管理带来了诸多不便。

1.3 资金管理使用不规范

首先, 从主体地位上来说, 房建公司既非缴费主体又非使用主体, 他的施工单位性质决定了他最关心的不可能仅仅是将住宅维修资金的使用落到实处, 由其提报计划很难保证维修资金使用的客观性和安全性。

其次, 据建筑物区分所有权理论, 共用部位、共用设施设备属共用部分之范围, 共用部分可区分为全体共用部分和一部分共用部分两类, 全体共用部分是指由全体业主共同使用、受益、管理的共同部位、共用设施部位。一部分共用部分则指部分业主共同使用、受益、管理的共同部位、共用设施设备。

2 对完善住宅维修资金管理制度的建议

2.1 明确交纳时间及范围和标准

首先, 维修资金应该何时交。新建房产由购房人买房时一次性交, 若能与发房产证有效挂钩以作为制约, 可以提高维修资金筹集的效率, 省去以后挨家逐户筹集资金的难处。但房屋实际的老化、损坏多是时间积累造成的, 且一般的因设计、施工等原因造成的质量问题, 开发商负质保责任, 所以一开始并不需要很大笔的维修资金, 按时间逐步累积维修资金正好体现符合“谁用谁修, 多用多交”的原则。采用类似物业费的方法逐期交纳。

其次, 再来看交多少的问题。维修资金交多少与房产建造质量、类型、使用性质、维修标准和银行利率等密切相关, 仅这一点就值得作专门研究。若一次性交纳维修资金比例过小, 在当前低利率情况下便失去了作为基金的意义, 因为其利息不足以支付起码的维修开支, 必然要不断续交, 照目前情况来看, 频繁收取维修资金并不好操作。若一次性交纳维修资金比例过大, 一方面涉及到业主经济承受能力问题;另一方面还涉及到若业主短时间转让房产, 他付出的代价 (已交大笔维修资金) 与享有的权利 (房产修复权) 不对等的问题。因为按照目前通常的做法, 维修资金是“跟房不跟人”, 房产转让时维修资金是不能随业主转移的, 而是自动记到后续的业主名下;再者, 在目前没有有效监管和好的投资途径的情况下, 比例过大必然造成资金闲置、浪费, 甚至挪用。综合以上分析可知, 住宅维修资金应从房产投入使用时由业主逐期按适当比例交纳, 这样既不会给业主带来太大的经济压力, 也不会造成资金的闲置浪费, 最主要的是这样才符合责权利对等的原则。

第三, 再来看按什么标准交的问题。当前铁路部门按照房价一定比例交缴维修资金存在明显的不合理性。首先, 物业维修是针对房产本体建筑和设施设备进行的, 并不含土地要素, 而众所周知房价中包含了很大比例的土地价格;其次, 房价中还包含了地段、楼层、朝向、景观、甚至地名、编号等许多与房产老化维修无关的因素, 以房价为基准显然将这些因素均包含进去, 这就会导致诸如城市中心区与市郊同类房屋交纳相差成倍维修资金的情况, 甚至同一栋楼的同房型单元因为层高、朝向、景观等不同就要交纳相差悬殊的维修资金, 而这类房产其致损因素、机会与实际维修成本是相当的。以房价为基准缴纳维修资金除了有“劫富济贫”的作用, 显然无科学依据。所以建议按以物业建筑面积乘以成本价作为交缴维修资金的标准, 成本价应由上级主管部门考虑房屋质量等因素后制定并定期公布的核定值为准。

2.2 完善代管存储机制

住宅维修资金的产权属于全体业主, 交给谁的问题主要涉及维修资金的安全性。

首先, 各房管部门出售公房后, 须将购房人交纳及从售房款中提取的维修资金及时缴到路局财务处在指定银行开立的专户内。

其次, 应强化科技投入。住宅专项维修资金的管理是一项复杂的系统工程, 每一环节既相互独立又相互联系, 在业务办理中需查询大量的资料和数据, 若沿用过去的管理方法和手段已不能适应新时期对该资金管理的客观需要, 运用新的管理模式和管理系统已成为历史的必然要求。为此财务部门应按照“专户存储、专款使用、按栋设账、核算到户”的原则, 加紧研制设计先进、结构合理、功能全面的“住宅维修资金管理系统”软件, 提高管理水平。

第三, 针对业主可以发分户卡, 便于交费、查询, 并且以后非合法理由、程序用于维修不能自由取出。

2.3 严格监督管理使用

首先, 住宅维修资金的产权属于全体业主, 应由业主代表组织行使所有、监管权。因此, 各铁路住宅小区应尽早建立小区业主委员会, 由业主委员会行使相关职权。

其次, 住宅维修资金的使用应严格按照各房产建筑段定计划-业主代表组织审查批准-路局土地房产管理处、财务处审核-财务处划款这一程序进行。并且各房建公司应当定期向全体业主公布维修资金交纳、使用、分摊和结存的情况, 接受业主代表组织和业主的核查。由于同一物业管理区域不同幢的楼宇维修的情况可能有较大差别, 所以维修资金专户的开立应按幢立账, 并分列每一使用单元的分账, 以方便每一位业主查询, 保证维修资金使用的透明性。

第三, 值得指出的是住宅维修资金使用虽然有审查关 (业主委员会等业主代表组织审查) , 但由于业主代表组织成员往往不具有专业性, 对维修成本和资金使用投向的合理性不一定明了, 所以应有的监督作用难以保障。更有甚者, 若物管公司 (房建公司) 与业主委员会主要成员相互串通, 资金使用的合理性便更没有保障。所以在动用维修资金超过一定数额时, 需接受专业机构年度审计。

3 结束语

住宅维修资金的建立看起来是一个小问题, 但在其真正的筹集、使用、管理过程中问题很多, 原因之一是对其性质作用认识不清, 立法规范不完善、不严密、不统一, 约束力不够。有关问题的根本解决, 有赖于社会信用体系的普遍建立与完善, 有赖于社会制约机制的加强, 有赖于行政与司法效率的根本提高。

参考文献

湖北住宅专项维修资金管理办法 篇3

（征求意见稿）

第一章 总则

第一条 为了加强对住宅专项维修资金（以下简称维修资金）的监督管理，保障住宅共用部位、共用设施设备的正常使用，及时进行维修和更新、改造，维护业主的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《湖北省物业服务和管理条例》、《住宅专项维修资金管理办法》的规定，结合我省实际，制定本办法。

第二条 本办法适用于我省行政区域内商品住宅、售后公有住房维修资金的交存、使用和监督管理。

集中建设的拆迁安臵房属于商品住宅范畴，应按照本办法交存维修资金。

集中建设的保障性住房等政策性住房应由建设投资人或所有权人参照本办法建立和使用维修资金，以解决住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造问题。商品住宅小区内配套建设的保障性住房等政策性住房应与商品住宅一样交存维修资金。第三条 本办法所称的维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造资金。

本办法所称住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

本办法所称共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

业主既是维修资金申请和使用的权利人，也是维修资金申请和分摊使用的责任人。发生应申请和使用维修资金情况时，不得拒绝申请和分摊使用。

第四条登记有使用受益人的地下工程（含人防工程）及其专用附属设施设备不属于本办法所指的住宅共用部位和共有设施设备。其维修和更新、改造由登记使用受益人承担。地下工程（含人防工程）与住宅业主有共用部位和共用设施的，由登记使用受益人按面积比例与住宅业主共同承担。登记使用受益人将使用受益权转让他人的，实际使用人连带承担维修和更新、改造责任。根据相关规定或合同约定属于专营单位负责维修的供水、排水、供电、供气、供暖设施设备和通信、宽带、有线电视等设施设备不属于本办法所指的共有设施设备。其维修和更新、改造由专营单位承担。

第五条维修资金实行专户存储、专款专用、业主决策、政府监督的原则。

第六条 省房产行政主管部门会同省财政行政主管部门负责全省维修资金的指导和监督工作。

设区的市房产行政主管部门会同同级财政行政主管部门负责本行政区域内维修资金的指导和监督工作。

县（含县级市，下同）房产行政主管部门负责本辖区内维修资金的交存、使用的管理工作。

区房产行政主管部门可根据上级行政主管部门授权具体负责本辖区内维修资金交存、使用的管理工作。

设区的市、县房产行政主管部门可根据工作需要，设立维修资金管理机构具体负责维修资金的日常管理工作。

市、县财政、审计主管部门按照各自职责负责维修资金的财务监督和审计监督工作。

街道办事处、乡镇人民政府配合房产行政主管部门监督指导业主大会、业主委员会和业主使用维修资金的活动。

维修资金的使用申请人及维修单位对维修资金使用行为向维修资金使用受益范围内的业主共同承担责任。第七条维修资金管理机构应当建立公开电话、网站，开发使用维修资金业务网络平台、业主查询和表决系统、移动终端APP等信息化媒介，便利业主查询和使用表决，并接受社会和媒体监督，提高维修资金使用和监督管理效率。

第二章 交 存

第八条下列物业的业主应当按照本办法的规定交存维修资金：

（一）住宅，但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外；

（二）住宅物业区域内的非住宅或者住宅物业区域外与单幢住宅结构相连的非住宅。

前款所列物业属于售后公有住房的，售房单位应当按照本办法的规定交存维修资金。

第九条商品住宅、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存维修资金，每平方米建筑面积交存首期维修资金的数额为当地同类建筑安装工程每平方米造价的5％至8％。

第十条集中建设的保障性住房等政策性住房建立和使用维修资金的标准和方式，由当地人民政府房产行政主管部门确定。

第十一条 物业区域内的全体业主，包括住宅物业和非住宅物业的业主，应当按照本办法的规定交存维修资 金，用于其受益范围内的住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，并按其专有部分面积比例分摊使用。

物业区域内房屋权属登记为一个业主所有的非住宅独幢物业，且与住宅物业及其他物业无连接、无共用部位和共用设施设备，自行负责维修和更新、改造的，可以不交存维修资金。

开发建设单位自持的物业，进行不动产权属登记或开始实际使用的，属于本办法所指业主，应交存维修资金。开发建设单位自持的独幢物业，且与物业区域内住宅及其他物业无连接，无共用部位和共用设施设备的，自行负责维修和更新、改造的除外。

第十二条出售公有住房的，售房单位按照未配臵电梯的多层住宅不低于售房款的20％、配臵电梯的高层住宅不低于售房款的30％，从售房款中一次性提取维修资金；购房业主按照所拥有住宅的建筑面积交存维修资金，每平方米建筑面积交存首期维修资金的数额为当地房改成本价的2%。

第十三条市、县房产行政主管部门应当根据当地实际情况，在本办法规定的范围内合理确定、公布每平方米建筑面积交存首期维修资金的数额，并适时调整。交存标准公布前应当报上一级房产行政主管部门备案。

第十四条买受人在办理商品房交付手续成为业主前，应当将首期维修资金存入维修资金专户，凭省级财政部门 统一监制的住宅专项维修资金专用票据办理商品房交付手续和权属登记手续。开发建设单位应当在销售时书面告知、合同中约定买受人按相关规定交存维修资金，并督促买受人交存。

开发建设单位自持的物业，应向房产行政主管部门备案。按照本办法规定应当交存维修资金的，开发建设单位应当在办理产权初始登记或开始实际使用前交存维修资金，并可从预售资金中划转。未按规定交存的，不得办理产权初始登记手续和转让手续。

买受人未按照本办法规定交存首期维修资金的，开发建设单位不得向其交付房屋。违规交付的，由开发建设单位承担交存责任。

本办法实施前未按规定交存维修资金的物业，不得办理产权登记手续和转让手续。

第十五条按规定应交存维修资金的，不得免交、少交和缓交。在本办法实施以前发生免交、少交和缓交情况的，房产行政主管部门和维修资金管理机构应当监督相关单位和业主限期交存。

第十六条业主大会成立前，以及业主大会成立后未决定自行管理维修资金的，维修资金由市、县房产行政主管部门代管，并监督指导维修资金管理机构按照资金存放管理的相关规定，通过规范程序，采取竞争性方式或集体决 策方式确定维修资金的专户管理银行，开立维修资金专户，签订维修资金存款协议并向社会公布。

业主大会决定自行管理维修资金的，业主委员会应按照相关规定以业主大会名义在维修资金管理机构确定的维修资金的专户管理银行开设维修资金专户，专门用于维修资金的收储和使用管理，并接受维修资金管理机构的监督。

维修资金专户下以物业管理区域为单位设总账，按房屋户门号设分户账。建设单位交存的维修资金记入总账，不计入分户账。业主交存的维修资金在计入总账的同时记入分户帐。维修资金存储产生的利息对应入账。

储存出售公有住房划转的维修资金，一个物业管理区域内包含两个以上原公有住房售房单位物业的，售房单位交存部分按售房单位设分账，业主交存部分按房屋户门号设分户账。

维修资金自存入维修资金专户之日起，按中国人民银行规定和存储协议约定的利率计息，并约定结息日。

第十七条 市、县房产行政主管部门应当加强专户管理银行服务质量的考核。

第十八条业主分户账内的维修资金余额不足首期交存额30％的，维修资金管理机构应当采取适当方式公告续交事项，相关业主应当及时续交。续交后的维修资金余额不低于首次交存维修资金的金额标准。由维修资金管理机构代管维修资金的，续交的具体管理办法由所在地市、县级房产行政主管部门会同同级财政行政主管部门制定。

由业主大会自行管理维修资金的，续交方案由业主大会根据当地相关规定制定，维修资金管理机构负责监督指导。

第十九条本办法实施前，未建立维修资金的物业服务项目，应当按本办法的规定和物业所在地市、县级房产行政主管部门核准的标准进行补建。

出售公有住房售房时未提取或者未足额提取维修资金的，售房单位应当按照规定补提；业主未交存的，应当按本办法的规定和物业所在地市、县级房产行政主管部门核准的标准补交。

续交、补交的维修资金应一次性交存。

未按规定交存、续交和补交维修资金的，维修资金管理机构有责任督促责任人交存、续交和补交。业主委员会有责任和权利督促责任人交存、续交和补交。利益相关的业主有权利依法要求责任人交存、续交和补交。

第二十条未按本办法规定及时交存、续交、补交维修资金的业主，其相关拒交、滞交情况纳入个人征信系统。

第二十一条收取维修资金，应当出具由省级财政部门统一监制的物业专项维修资金专用票据。

第三章 使 用 第二十二条维修资金只能专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。

维修资金的使用，应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。

第二十三条维修资金可以授权使用、即时使用和应急使用。

第二十四条 授权使用是指业主委员会组织召开业主大会，一次表决通过维修项目及维修方案和预算，由在任期内的业主委员会或其授权委托的物业服务企业负责组织实施维修、更新和改造的维修资金使用方式。

授权使用应符合以下条件：

（一）业主委员会任期内可以预见发生和已经发生的、以维持物业使用质量和延长物业使用有效周期为目的的共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造；

（二）根据共用部位和共用设施设备的使用年限、维修保养和损耗等情况编制了具体维修方案和预算；

（三）物业区域内全体业主受益的维修事项；

（四）授权业主委员会在任期内组织实施或委托物业服务企业实施。逾期未实施的不得实施；

（五）维修资金使用计划报维修资金管理机构备案。第二十五条即时使用是指由全体业主或受益范围内的业主在发生需要使用维修资金情况时，表决通过的一次性使用维修资金的使用方式。

即时使用应符合以下条件：

（一）已经发生或短期内可预见发生的，以恢复、维持和提升物业使用质量为目的的共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造。

（二）没有授权使用计划或授权使用计划以外的维修事项；

（三）有具体的维修方案和预算，全体业主受益的，已由全体业主表决通过；部分业主受益的，已经受益业主表决通过；

（四）即时使用可以是一个维修项目，也可以是数个维修项目。

第二十六条应急使用是指物业区域内发生危及人身安全、房屋使用安全和公共安全，需要立即进行的维修、更新和改造的紧急情况，采取应急维修措施前不用表决、事后公示的维修资金使用方式。

发生紧急情况时，业主应自行承担分摊使用维修资金的责任。

紧急情况包括：

（一）电梯故障；

（二）消防、供电、供水、排水、供气系统出现功能障碍或者部分设备损坏严重等重大安全隐患；

（三）屋面、外墙渗漏；

（四）建筑外立面装饰和公共构件脱落松动，玻璃幕墙炸裂；

（五）其他发生危及人身安全、房屋使用安全和公共安全的紧急情形。

第二十七条发生第二十六条规定的情况时，维修资金的使用按照以下程序办理：

（一）业主委员会、物业服务企业或者利害相关业主应当作为维修资金使用申请人、责任人，向维修资金管理机构提出书面申请。应进行检测、鉴定的，需提交相关检测鉴定机构出具的书面检测鉴定意见。上述使用申请人不履行申请使用义务的，经街道办事处、乡镇人民政府审核认定，社区居民委员会可作为申请使用人，并在物业区域范围内向业主公告。

（二）维修资金管理机构收到申请后立即组织相关单位和业主委员会、物业服务企业、利害相关业主现场勘察。

（三）经勘察需要维修的，维修资金管理机构应当通知业主委员会、物业服务企业或者利害相关业主立即组织维修，并在勘察确认后三个工作日内将核实的维修费用不低于百分之五十直接划转到维修单位，维修单位应当立即 组织抢修。业主委员会、物业服务企业或者利害相关业主立不履行组织维修义务的，社区居民委员会应组织维修。

（四）维修项目竣工后，维修资金使用申请人应负责依法组织验收。验收合格后，维修资金管理机构应当将维修情况在物业管理区域内适当位臵公示七日，公示期满后，维修资金管理机构将维修费用应付余额直接划转到维修单位。根据相关规定和维修合同约定应保留维修保修金的，可保留在维修资金专户内，或按业主大会的决定保留。

第二十八条 由业主大会自行管理维修资金的，发生第二十六条规定情形时，物业服务企业或者利害相关业主应当报业主委员会确认，由业主委员会按照核实维修费用的百分之五十预先拨付到维修单位。维修单位应当立即组织抢修。维修项目竣工后，业主委员会应当将维修情况在物业管理区域内适当位臵公示七日，公示期满后无异议的，将维修费用应付余额划转到维修单位。

第二十九条发生第二十六条规定情形时，业主委员会、物业服务企业或者相关业主未及时实施维修、更新和改造的，物业所在地县级房产行政主管部门应当会同街道办事处、乡镇人民政府组织代修，维修、更新和改造费用从维修资金专户中列支，维修资金管理机构负责分摊到受益范围内业主的分户账中。第三十条 应急维修工程首期费用拨付后，维修资金使用申请人应当负责将维修方案、工程审价报告、工程验收合格证明、涉及户数和分摊方案等在小区内明显位臵进行不少于七日的公示。

相关业主在公示期内提出异议的，由异议人与组织维修单位协商解决。协商不成的，异议人可依法向仲裁机构申请仲裁或者向人民法院提起诉讼。

第三十一条 维修资金使用的表决除采用全体业主或受益范围内的业主“双三分之二”表决通过的形式外，还可以采用管理规约和业主大会议事规则中已明确约定和规定的以下几种形式：

（一）委托表决：业主将一定时期内维修资金使用事项的表决权，以书面形式委托给业主委员会或者业主代表行使；

（二）集合表决：业主大会对特定范围内的维修资金的使用事项，采取一次性集合表决通过后，授权业主委员会或者物业服务企业分批使用；

（三）默认表决：业主大会约定将未参与投票的业主视为同意维修资金使用事项，相应投票权数计入已投的赞成票；

（四）异议表决：在维修资金使用事项中，持反对意见的业主专有部分占建筑物总面积三分之一以下且占总人数三分之一以下的，视为表决通过。第三十二条业主大会和业主关于使用维修资金的表决可以采用书面征求意见的投票表决形式，也可以由通过实名认证后的业主在维修资金管理部门或机构建立和管理的网络平台或移动终端APP平台上投票表决。维修资金管理部门或机构负责审核确认网络平台或移动终端APP平台上的表决信息并转换成书面材料存档。

第三十三条 物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由受益范围内的业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊，业主管理规约有约定的，从其约定。业主大会议事规则有规定的，从其规定。

受益范围是全体业主的，由全体业主分摊，包括小区道路、围墙、照明系统、监控系统、门禁系统等。受益范围是幢或单元业主的，由该幢或单元业主分摊，包括电梯、屋顶墙面渗漏等。

已交存维修资金的，应由业主分摊的费用从业主分户账中列支。业主分户账面余额不足以支付分摊费用的，由该业主补足。

未交存维修资金的，分摊费用由该业主直接支付。拒绝交存或直接支付的，维修资金管理部门和机构应积极引导和支持、帮助业主委员会或有利害关系的业主通过法律途径依法追缴。

第三十四条一次使用维修资金五万以上或单项使用维修资金三万以上的，应当经具备相应资质的工程造价咨询 机构审核。鼓励公开招投标方式选聘维修单位，引导第三方专业机构参与工程监理和验收。审价、监理、验收费用列入维修和更新、改造成本。

组织维修单位应根据合同，在维修、更新、改造工程保修期内留存质量保证金。

第三十五条业主委员会作为维修资金使用申请人的，即是维修资金使用的责任人。业主委员会及参与组织维修活动的委员对维修资金使用的真实性、合理性和有效性负责。

没有成立业主委员会或业主委员会不履责的，社区居民委员会应在街道办事处、乡镇人民政府的指导下，代为履行业主委员会职责。

全体业主或受益范围内的业主也可以委托一名或数名业主代表或物业服务企业作为维修资金的使用申请人，接受委托的业主和物业服务企业也是维修资金使用的责任人。

维修资金的管理部门或机构，应积极主动的向业主委员会和业主宣传维修资金使用的相关规定，提供申请使用维修资金相关手续和资料的格式文本。

第三十六条 维修资金划转业主大会管理的，业主大会应制定具体的使用管理办法，相关管理办法应符合维修资金管理的相关规定。

第三十七条 下列费用不得从维修资金中列支：

（一）依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造费用；

（二）依法应当由相关专业经营单位承担供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输等管线和设施设备维修、养护费用的；

（三）列入房屋买卖合同中的露台、庭院等部位的维修费用；

（四）因人为损坏及其他原因应当由当事人承担的鉴定、修复费用；

（五）根据有关法律法规规定及物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的维修和养护费用。

因不可抗力或由第三方责任人或不明责任人造成住宅共用部位和共用设施设备需要紧急维修和更新、改造的，经维修资金管理部门和机构审核同意，可参照应急维修资金使用方式处理。事后由业主委员会或有利害关系的业主向第三方责任人依法追偿，追偿的资金应返还至维修资金账户。

第三十八条在保证维修资金正常使用的前提下，维修资金管理机构可以按照国家有关规定将维修资金用于定期组合存款、购买一级市场新发行的国债等，确保资金的安全和保值增值。

第四章 监督管理

第三十九条市、县及经授权的区房产行政主管部门和维修资金管理机构在维修资金的使用过程中监督职责包括：

（一）对维修资金使用申请人的资格及手续审查，市、县及经授权的区房产主管部门组织代修的除外。维修资金使用申请人包括业主委员会、受益范围内业主委托的业主代表、物业服务企业、社区居民委员会。

（二）对维修资金使用方案业主表决程序及结果的形式审查，包括全体业主表决、受益范围内的业主表决。应急维修的除外。

（三）维修资金使用方案等相关公示公告的审查。

（四）维修合同、协议的形式审查。

（五）竣工验收及结算相关手续资料的形式审查。

（六）根据相关规定应进行的审查。

市、县及经授权的区房产行政主管部门对维修资金的使用申请进行形式要件审查并备案，备案情况应在物业区域内向业主公示，有相关管理网络的，应同时在网络公示。

第四十条市、县及经授权的区房产行政主管部门和维修资金管理机构对维修资金使用申请人和维修单位提供的手续资料，负责进行形式要件审查。认为有必要的，可要求维修资金使用申请人和维修单位提供的详细准确的证明 材料。应急维修及其他重大复杂的维修，应进行现场勘察，可委托专业机构出具鉴定审核意见并作为审查依据。

维修资金使用申请人对其提交的手续资料（包括使用申请表、业主表决资料、公示公告、合同等）的真实性、合理性、准确性和有效性负责。

维修单位对维修活动的真实、有效和验收合格负责；对维修资金使用的真实性、合规性对业主委员会和分摊维修资金的业主直接承担责任。

第四十一条业主大会成立前，维修资金应存入当地维修资金专户管理银行的维修资金专户中，由维修资金管理机构统一代管。

第四十二条 业主大会成立后，经业主大会表决通过，业主大会可在当地维修资金专户管理银行开设维修资金账户，并报所在地维修资金管理部门或机构备案。

物业区域发生变动、业主委员会换届委员发生变化需要变更管理信息资料的，业主委员会应持相关手续到维修资金管理机构和专户管理银行办理维修资金账户的有关变更手续。

市、县及经授权的区房产行政主管部门、乡镇人民政府、街道办事处应当加强对划转后维修资金管理、使用的指导和监督。

市、县房产行政主管部门应当制定业主大会自行管理维修资金的具体办法。第四十三条业主大会自行管理维修资金的，业主委员会应当向维修资金管理部门和机构提交以下材料：

（一）维修资金自行管理申请表；

（二）业主大会同意自行管理维修资金的表决结果；

（三）维修资金管理方案；

（四）业主管理规约；

（五）参与财务管理的业主委员会成员或者聘用财务管理人员的财会专业技能的证明材料；

（六）房产行政主管部门认为必要的其他材料。第四十四条维修资金账户应当通过转账结算，不得支取现金。用于支付维修及更新、改造工程费用的维修费用只能支付到约定的维修单位账户中。

第四十五条维修资金应当建立公示和查询制度，接受业主委员会、业主对维修资金交存、使用、增值收益和账面余额的查询。

第四十六条维修资金管理部门和机构代管维修资金的，每月与维修资金专户管理银行核对维修资金账目，并将下列情况每年至少向全体业主公布一次：

（一）维修资金交存、使用、增值收益和结存的总额；

（二）发生物业维修、更新、改造的项目和费用以及按幢、单元、户分摊情况；

（三）业主分户账中维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额；

（四）其他有关维修资金使用和管理的情况。业主大会自行管理维修资金的，由业主委员会负责公布。

维修资金管理机构应接受维修资金管理、使用情况的年度审计，会计师事务所应由主管部门通过政府采购统一选取。年度审计及会计师事务所选取情况应及时对外进行公示。

第四十七条业主对维修资金公布的情况有异议的，可以要求复核。维修资金管理部门和机构、业主委员会应当自收到复核申请之日起七个工作日内予以答复。

业主对业主委员会复核答复有异议的，可以申请设区的市、县维修资金管理部门和机构复查；对设区的市、县维修资金管理部门和机构复核答复有异议的，可以申请设区的市、县市房产行政主管部门复查。设区的市、县房产行政主管部门、维修资金管理部门和机构应当自收到复查申请之日起七个工作日内予以答复。

第四十八条业主转让房屋时，未缴纳该房屋维修资金或者其分户账内的维修资金余额不足首期交存额30％的，应当在办理房屋转让手续前按照规定补交、续交。

房屋转让时，该房屋账户中结余的维修资金随房屋所有权同时自动转移。第四十九条 房屋灭失的，业主交纳的维修资金结余部分按照产权关系返还相应业主；出售公有住房售房单位提取的维修资金账面余额返还售房单位，售房单位不存在的，按照售房单位财务隶属关系，收缴同级国库。

第五十条维修资金管理机构，应当依法接受审计机关、监察机关的监督。

维修资金收支财务管理、会计核算制度执行情况以及专用收据的购领、使用、保存、核算管理，应当依法接受财政部门监督。

对业主大会自行管理的维修资金进行审计的，审计费用从维修资金的利息收入中支出。

第五十一条对于违反本办法规定的单位和个人，由相关主管部门责令改正，并依据有关法律法规进行处理处罚；情节严重的，依法追究刑事责任。

第五章 附则

第五十二条市、县房产行政主管部门可根据本办法规定，结合当地实际，制定具体的实施办法。

2015年山东省住宅专项维修资金管理办法 篇4

涉及开发商相关要点解读

1.商品住宅的购房人应当在办理房屋交付使用手续前交存首期住宅专项维修资金，交存的时间和方式由购房人与开发建设单位在商品房销售合同中约定。

开发建设单位应当在办理项目初始登记前按照物业总规模交存住宅专项维修资金。

解读：为了规避部份业主不办理两证，从而不交纳住宅维修基金的弊端，武汉市规定开发商售房时在合同中约定交房前购房人应当交存首期住宅专项维修资金。政策出发点较好，但方式有点强制，为购房者增加了购房成本，在一定程度上影响销售。

2.初始登记时尚未售出的房屋，开发建设单位还应当作为业主交存首期住宅专项维修资金；房屋售出后，购房人应当向开发建设单位交纳该住宅专项维修资金。

解读：为了统一管理，在开发商办理初始登记时，尚未售出房屋，开发商还应充当业主角色，交存首期住宅专项维修资金，待售后再由业主补给开发商。

3.购房人未按照本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位不得将房屋交付给购房人。

开发建设单位、购房人未按照本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，房屋行政主管部门不得办理房屋权属登记。解读：行政主管部门通过办理房屋权属登记的把控，强制开发商、业主落实此政策。从长远来看，对业主是有利的，但短时间内，抵触情绪会较强。

4.本办法自2011年5月1日之日起施行。

解读：本办法虽规定施行日期，但武汉市房地产管理局（说法是自2011年8月1日后办理商品房销售许可证的项目，采用新版商品房买卖合同示范文本，才施行此办法。前期办证项目，仍按原版本商品房买卖合同文本执行，维修资金交存不受此办法管理。

附：《武汉市住宅专项维修资金管理办法》

第一章 总则

第一条 为了加强本市住宅专项维修资金管理，保障住宅共用部位、共用设施设备正常使用，维护住宅专项维修资金所有者的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》（国务院第504号令）、《武汉市物业管理条例》和《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部第165号令）等法律、法规、规章的规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条 本办法适用于本市行政区域内商品住宅（含经济适用住房、廉租住房等保障性住房）、售后公有住房住宅专项维修资金的交存、使用、管理和监督。

本办法所称住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。

第三条 本办法所称住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位。

本办法所称住宅共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备。

第四条 住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。

第五条 市房屋行政主管部门负责全市住宅专项维修资金的指导和监督工作，日常管理工作由市住宅专项维修资金管理机构承担。

区房屋行政主管部门负责本辖区内住宅专项维修资金的交存、使用的管理工作。

财政、审计主管部门按照各自职责负责住宅专项维修资金的财务监督和审计监督工作。

第二章 交存

第六条 下列物业的开发建设单位和业主应当按照本办法的规定交存住宅专项维修资金：

（一）住宅，但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外；

（二）住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅。

前款所列物业属于售后公有住房的，售房单位也应当按照本办法的规定交存住宅专项维修资金。

第七条 商品住宅（含住宅小区内的非住宅或者结构与之相连的非住宅，下同）的首期住宅专项维修资金按照下列规定交存：

（一）开发建设单位按照物业总规模建安造价的1.5%（配置有电梯的按照2.5%）交存；

（二）购房人按照所拥有物业的建筑面积交存，每平方米建筑面积交存金额为每平方米建安造价的5%。

市房屋行政主管部门应当根据市建设行政主管部门公布的建安造价确定、公布首期住宅专项维修资金的具体交存标准，并适时调整。

第八条 售后公有住房的首期住宅专项维修资金按照下列规定交存：

（一）购房人按照所拥有物业的建筑面积交存，每平方米建筑面积交存金额为本市房改成本价的2%；

（二）售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%，从售房款中一次性提取住宅专项维修资金。

第九条 市房屋行政主管部门应当会同有关部门根据商业银行的服务质量等因素，确定本市住宅专项维修资金专户管理银行，并向社会公布。

住宅专项维修资金专户应当在本市住宅专项维修资金专户管理银行开立。

第十条 商品住宅的购房人应当在办理房屋交付使用手续前交存首期住宅专项维修资金，交存的时间和方式由购房人与开发建设单位在商品房销售合同中约定。

开发建设单位应当在办理项目初始登记前按照物业总规模交存住宅专项维修资金。

初始登记时尚未售出的房屋，开发建设单位还应当作为业主交存首期住宅专项维修资金；房屋售出后，购房人应当向开发建设单位交纳该住宅专项维修资金。

第十一条 售后公有住房的购房人应当在办理房改手续时交存首期住宅专项维修资金或者委托售房单位交存。

公有住房的售房单位应当自收到售房款之日起30日内，将提取的住宅专项维修资金存入公有住房住宅专项维修资金专户。

第十二条 购房人未按照本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位不得将房屋交付给购房人。

开发建设单位、购房人未按照本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，房屋行政主管部门不得办理房屋权属登记。

第十三条 业主大会成立前或者业主大会虽已成立但未要求划转住宅专项维修资金的，住宅专项维修资金由市住宅专项维修资金管理机构在专户管理银行开立银行专户进行代管，实行专款专用。

开立商品住宅专项维修资金专户，应当以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账；未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按房屋户门号设分户账。

开立售后公有住房住宅专项维修资金专户，应当按照售房单位设账，按幢设分账；其中业主交存的住宅专项维修资金，按房屋户门号设分户帐。

第十四条 专户管理银行、代收住宅专项维修资金的公有住房的售房单位应当使用由财政部门统一印制的住宅专项维修资金专用票据。

第十五条 业主大会成立后，要求划转住宅专项维修资金的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主表决同意，并同时对以下事项进行表决：

（一）住宅专项维修资金专户管理银行的选定；

（二）住宅专项维修资金使用和账目管理办法；

（三）确定业主委员会主任为住宅专项维修资金管理责任人的决议；

（四）应急维修授权协议书；

（五）市房屋行政主管部门认为需要由业主大会确定的与住宅专项维修资金有关的其他事项。

业主大会通过关于上述事项的决议后，业主委员会应当到选定的专户管理银行开立业主大会住宅专项维修资金专户。

第十六条 业主委员会应当在业主大会通过划转决议之日起10个工作日内，到区房屋行政主管部门申请办理住宅专项维修资金划转手续，并提交业主大会关于本办法第十五条所列事项的决议及专户管理银行开户证明。

申请材料齐全的，区房屋行政主管部门应当自受理之日起10个工作日内报告市住宅专项维修资金管理机构；市住宅专项维修资金管理机构应当自收到报告之日起10个工作日内通知专户管理银行将该物业管理区域内的住宅专项维修资金账面余额划转至业主大会住宅专项维修资金专户，并将有关账目移交业主委员会。

第十七条 划转住宅专项维修资金时，业主委员会应当与开户银行、区房屋行政主管部门签订发生本办法第二十八条第二款规

定的紧急情况时，同意区房屋行政主管部门组织代修并从维修工程涉及的业主交存的住宅专项维修资金中支付相应费用的授权协议书。

第十八条 住宅专项维修资金专户应当通过转账结算，不得支取现金。用于支付维修和更新、改造工程费用的住宅专项维修资金只能支付到约定的施工单位或者物业服务企业账户中；用于支付评估、监理等费用的住宅专项维修资金只能支付到约定的评估、监理单位账户中。

业主委员会不得擅自变更开户银行，确需变更的，应当经业主大会决定，注销原银行专户，开立新专户，并报区房屋行政主管部门备案。

第十九条 业主分户账中住宅专项维修资金余额不足首期应交存额30%的，应当按照业主大会决定的续交方案及时续交住宅专项维修资金。尚未成立业主大会的，续交的具体管理办法由市房屋行政主管部门会同市财政部门制定。

第三章 使用

第二十条 住宅专项维修资金的使用，应当遵循方便快捷、公

开透明、受益人和负担人相一致的原则。

业主不交存住宅专项维修资金的，业主大会可以在管理规约和业主大会议事规则中对其共同管理权的行使予以限制。

第二十一条 住宅共用部位的维修和更新、改造范围包括：

（一）屋面防水层破损，顶层房间渗漏的；

（二）楼房外墙出现雨水渗漏，引起外墙内表面浸湿；

（三）楼房外墙外装饰层出现裂缝、脱落或者空鼓率超过国家相应标准、规范的规定值；

（四）建筑保温层出现破损或者脱落，或者建筑保温不良引起外墙内表面出现潮湿、结露、结霜或者霉变；

（五）外墙及楼梯间、公共走廊涂饰层出现开裂、锈渍、起泡、翘皮、脱落、污染；

（六）公共区域窗台、门廊挑檐、楼梯踏步及扶手、维护墙、院门等出现破损的；

（七）公共区域门窗或者窗纱破损的；

（八）住宅共用部位需要维修和更新、改造的其他情形。

第二十二条 住宅共用设施设备的维修和更新、改造范围包括：

（一）电梯及主要部件的维修或者更换；

（二）避雷设施不能满足安全要求的；

（三）监控设施、消防系统出现功能障碍或者部分设备、部件损坏严重的；

（四）楼内排水（排污）设备出现故障，排水管道漏水、锈蚀严重，排污泵锈蚀或者其他设备损坏的；

（五）水箱、泵房等二次供水设施损坏需要维修和更新、改造的，但依法或者依合同约定应当由供水企业承担的除外；

（六）住宅共用设施设备需要维修和更新、改造的其他情形。

第二十三条 住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，按照下列规定分摊：

（一）属全体业主共有的共用部位、共用设施设备，由全体业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同承担；

（二）属单幢房屋内业主共有的共用部位、共用设施设备，由该幢房屋的全体业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同承担；

（三）属一个单元内业主共有的共用部位、共用设施设备，由单元内的业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同承担；属单元内一侧房屋业主共有的共用部位、共用设施设备，由该侧房屋的业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同承担；

（四）相邻业主共有部位的维修，由相邻业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同承担；

（五）与房屋结构相连的汽车车库的维修，由车库共用关系的业主按照各自拥有车位的比例共同承担。

业主个人维修资金分户账金额不够支付所分摊维修工程费用的，差额部分由该业主承担。

第二十四条 住宅专项维修资金划转业主大会管理前，需要使用住宅专项维修资金的，按照下列程序办理：

（一）物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用方案。没有物业服务企业的，成立业主大会的由业主委员会提出使用方案，未成立业主大会的由社区居民委员会组织相关业主提出使用方案；使用方案应当包括申请使用专项维修资金的原因，维修和更新、改造部位、费用及组织方式等内容；

（二）业主委员会或者社区居民委员会应当组织住宅专项维修资金列支范围内专有部分占该范围内建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主对使用方案进行表决，表决前应当将使用方案向住宅专项维修资金列支范围内的业主公示，公示时间不少于7日；

（三）使用方案通过后，业主委员会或者社区居民委员会持住宅专项维修资金使用申请表、相关业主表决结果及其证明、使用方案及预算、施工合同等材料，向区房屋行政主管部门提出使用申请；

（四）区房屋行政主管部门自受理之日起10个工作日进行审核；经审核符合使用条件的，报告市住宅专项维修资金管理机构，市住宅专项维修资金管理机构自收到报告之日起3个工作日内向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知；

（五）业主委员会或者社区居民委员会按照使用方案组织实施维修和更新、改造工程；

（六）工程验收合格后，业主委员会或者社区居民委员会持下列材料向区房屋行政主管部门申请拨付维修和更新、改造费用的余额:

1.维修和更新、改造工程验收单；

2.维修和更新、改造工程决算单；

3.维修和更新、改造工程的发票；

4.其他相关材料。

（七）区房屋行政主管部门自受理之日起10个工作日内进行

审核；经审核符合条件的，报告市住宅专项维修资金管理机构，市住宅专项维修资金管理机构自收到报告之日起3个工作内日向专户管理银行发出划转维修和更新、改造费用余额的通知。

第二十五条 住宅专项维修资金划转业主大会管理后，需要使用住宅专项维修资金的，按照下列程序办理：

（一）物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用方案；

（二）业主大会依法通过使用方案；

（三)业主委员会持住宅专项维修资金使用备案表、使用方案及预算等有关材料报区房屋行政主管部门备案；区房屋行政主管部门发现不符合有关法律、法规、规章规定的，应当责令改正；

（四）业主委员会按照区房屋行政主管部门备案的使用方案组织实施维修和更新、改造工程，并通知专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位；

（五）工程竣工后，业主委员会在物业管理区域内公示工程质量验收报告和维修费用决算情况。

第二十六条 鼓励业主委员会或者社区居民委员会通过招投标选择施工单位，业主委员会或者社区居民委员会可以聘请专业工程造价咨询机构及工程监理机构对工程预算进行评估及对工程进行监理，相关费用从住宅专项维修资金中列支。

第二十七条 共同承担住宅专项维修资金的业主，可以推荐代表或者聘请专业人员参与维修和更新、改造项目的方案制订、组织实施、竣工验收的监督管理。

第二十八条 发生危及房屋使用安全等紧急情况，需要立即对住宅共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的，应当按照下列规定使用住宅专项维修资金：

（一）住宅专项维修资金划转业主大会管理前，由业主委员会或者社区居民委员会按照本办法第二十四条第（三）项至第（七）项的规定办理；

（二）住宅专项维修资金划转业主大会管理后，由业主委员会按照本办法第二十五条第（三）项至第（五）项的规定办理。

前款所称紧急情况包括：

（一）屋面防水损坏造成渗漏；

（二）电梯故障危及人身安全；

（三）楼体单侧外立面五分之一以上有脱落危险；

（四）消防系统出现功能障碍，消防管理部门要求对消防设施设备进行维修和更新、改造；

（五）危及房屋使用安全、影响业主正常生活的其他紧急情况。

第二十九条 住宅专项维修资金划转业主大会管理前，发生紧急情况且危及公共安全，物业服务企业或者业主委员会未按照规定对住宅共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的，所在地的区房屋行政主管部门可以按照下列程序组织代修，维修费用从相关业主住宅专项维修资金分户账中列支：

（一）组织相关专业部门进行鉴定并出具鉴定报告；

（二）由社区居民委员会就工程事项出具相关证明；

（三）由具有相应资质的施工单位制作工程预算并经工程造价咨询机构审定；

（四）区房屋行政主管部门组织施工单位进行抢修；

（五）区房屋行政主管部门会同相关业主对维修工程进行验收后，将工程费用分摊至相关业主，并在该物业区域内公示7日；

（六）专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。

住宅专项维修资金划转业主大会管理后，发生紧急情况且危及公共安全，物业服务企业或者业主委员会未按照规定对住宅共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的，所在地的区房屋行政主管部门可以根据应急维修授权协议书按照前款规定的程序组织代修，维修和更新、改造费用从相关业主住宅专项维修资金分户账中列支。

第三十条 下列费用不得从住宅专项维修资金中列支：

（一）依法应当由开发建设单位或者施工单位承担的住宅共

用部位、共用设施设备维修和更新、改造费用；

（二）依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；

（三）应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用；

（四）根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。

第三十一条 在保证住宅专项维修资金正常使用的前提下，住宅专项维修资金可以按照国家有关规定用于购买国债。

不得利用住宅专项维修资金从事国债回购、委托理财业务或者将购买的国债用于抵押、质押等担保行为。

第三十二条 下列资金应当转入住宅专项维修资金滚存使用：

（一）住宅专项维修资金的存储利息；

（二）利用住宅专项维修资金购买国债的增值收益；

（三）利用住宅共用部位、共用设施设备进行经营的所得收益，但业主大会另有决定的除外；

（四）住宅共用设施设备报废后回收的残值。

第四章 监督管理

第三十三条 房屋所有权转让时，该房屋分户账中结余的住宅专项维修资金随房屋所有权同时转移，受让方应当持相关材料到专户管理银行办理分户账更名手续。

房屋所有权转让时，该房屋分户账中住宅专项维修资金余额不足首期应交存额30%的，受让方应当在办理分户账更名手续时按照规定续交住宅专项维修资金。

第三十四条 房屋灭失的，在办理注销登记时按照下列规定返还住宅专项维修资金：

（一）房屋分户账中结余的住宅专项维修资金返还业主；

（二）公有住房售房单位交存的住宅专项维修资金账户余额

返还售房单位；售房单位不存在的，按照售房单位财务隶属关系，收缴同级国库。

第三十五条 市住宅专项维修资金管理机构在住宅专项维修资金划转业主大会前的代管期间，业主委员会在住宅专项维修资金划转业主大会后的自主管理期间，应当每年与专户管理银行至少核对1次住宅专项维修资金账目。

第三十六条 专户管理银行应当定期向市住宅专项维修资金管理机构及业主委员会发送住宅专项维修资金对账单。

市住宅专项维修资金管理机构及业主委员会对资金账户变化情况有异议的，可以要求专户管理银行进行复核。

专户管理银行应当建立住宅专项维修资金查询制度，接受业主、公有住房售房单位对其分户账中住宅专项维修资金使用、增值收益和账面余额的查询。

第三十七条 市住宅专项维修资金管理机构在住宅专项维修资金划转业主大会管理前，业主委员会在住宅专项维修资金划转业主大会管理后，应当每年至少1次向业主、公有住房售房单位公布下列情况：

（一）住宅专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的总额；

（二）发生列支的项目、费用和分摊情况；

（三）业主、公有住房售房单位分户账中住宅专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额；

（四）其他有关住宅专项维修资金使用和管理的情况。

业主、公有住房售房单位对公布的情况有异议的，可以要求复核。

第三十八条 住宅专项维修资金在划转业主大会前代管期间的管理和使用，应当依法接受审计部门的审计监督。

住宅专项维修资金在划转业主大会管理后，经业主大会投票通过，业主委员会可以聘请专业机构对住宅专项维修资金的管理和使用进行审计和监督，审计监督费用可从住宅专项维修资金中列支。

第三十九条 住宅专项维修资金的财务管理和会计核算应当按照财政部门的有关规定执行。

财政部门应当加强对住宅专项维修资金的财务管理和会计核算制度执行情况的监督。

第四十条住宅专项维修资金专用票据的购领、使用、保存、核销管理，应当按照财政部门的有关规定执行，并接受财政部门的监督检查。

第四十一条 市房屋行政主管部门应当会同市财政部门组织相关单位对商品住宅、已售公有住房住宅专项维修资金交存和使用情况进行检查，逐步规范和完善住宅专项维修资金的使用和管理。

第五章 法律责任

第四十二条 开发建设单位违反本办法规定将房屋交付给购房人的，由区房屋行政主管部门责令限期改正；逾期不予改正的，每套处以5000元以上30000元以下罚款。

第四十三条 违反本办法规定，挪用住宅专项维修资金的，按

照《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部第165号令）的规定予以处理。

第四十四条 违反住宅专项维修资金专用票据管理规定的，按照《财政违法行为处罚处分条例》（国务院第427号令）的有关规定予以处理。

第四十五条 专户管理银行违反本办法规定，未向缴存人出具维修资金缴存凭证，或者未履行资金支出规定程序而支出资金的，或者发现资金支出违反本办法规定而未向市房屋行政管理部门及时报告的，市房屋行政主管部门可以单方取消与专户管理银行的资金代管协议，情节严重的，依法追究专户管理银行的法律责任。

第六章 附则

第四十六条 市房屋行政主管部门可以依据本办法制定实施细则。

第四十七条 本办法自2011年5月1日之日起施行。

市长

辽阳市住宅专项维修资金管理办法 篇5

第129号

《辽阳市住宅专项维修资金管理办法》业经2013年7月1日辽阳市第十五届人民政府第九次常务会议讨论通过，现予公布，自2013年9月1日起施行。

市长 王正谱 2013年7月29日

辽阳市住宅专项维修资金管理办法

第一条 为加强住宅专项维修资金的管理，保障住宅共用部位、共用设施设备的维修和正常使用，维护住宅专项维修资金所有者的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部第165号令）等有关法律、法规、规章的规定，结合我市实际，制定本办法。

第二条 在我市行政区域内住宅专项维修资金的交存、使用、管理和监督适用本办法。

第三条 本办法所称住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后除日常运行维修养护范围以外的维修和更新、改造的资金。

本办法所称住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位。一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶、外墙面、散水坡、门厅、楼梯间、走廊通道等。

本办法所称共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备。一般包括：电梯、天线、消防设施、照明、绿地、道路路灯、沟渠、池、井、非经营

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性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

第四条 住宅专项维修资金实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。

第五条 市、县（市）住房和城乡建设主管部门是我市住宅专项维修资金的主管部门（以下简称维修资金主管部门），负责住宅专项维修资金管理的指导和监督工作。其所属的住宅专项维修资金管理机构（以下简称维修资金管理机构），具体负责住宅专项维修资金的归集、使用和日常管理工作。

弓长岭区住房和城乡建设主管部门受市住房和城乡建设主管部门委托负责辖区内住宅专项维修资金的归集、使用和日常管理工作。

财政、审计等有关部门在各自职责范围内，负责住宅专项维修资金管理的有关工作。

第六条 凡住宅区域内单幢房屋或者一个物业管理区域内有两个或者两个以上所有权的住宅、非住宅或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅等房屋均按照本办法的规定交存住宅专项维修资金。

第七条 商品房、房改房、拆迁安臵房、保障性住房的维修资金由房屋产权人或者产权单位交存。

第八条 住宅、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为我市同类建筑安装工程每平方米平均造价的7％。

维修资金主管部门根据我市情况合理确定建筑安装工程每平方米平均造价，并适时调整。

第九条 出售公有住房的，按照下列规定交存住宅专项维修资金：

（一）业主按其所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为市、县（市）政府确定的房改成本价的2%。

（二）公有住房售房单位按照多层住宅（七层以下含七层）售房款的35％、高层住宅（八层以上含八层）售房款的40％，从售房款中一次性提取住宅专项维修资金。

已售公有住房的住宅专项维修资金由业主在办理购房手续时按上述标准统一交存和提取。

第十条 业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。

从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金属于公有住房售房单位

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所有。

第十一条 新建小区首期住宅专项维修资金，由开发建设单位在办理房屋初始登记时，按照住房和城乡建设主管部门测绘备案的建筑物总面积足额交存，并将资金分解到具体房号。房屋初始登记后，购房人应当向开发建设单位交纳该住宅专项维修资金，并到维修资金管理机构办理过户手续。

本办法实施前已办理房屋初始登记的小区并办理入住手续的住宅、非住宅业主凭开发建设单位开具的缴款通知单到维修资金管理机构交存住宅专项维修资金。尚未售出的房屋，由开发建设单位作为业主交存首期住宅专项维修资金。

第十二条 未按本办法第十一条规定交存住宅专项维修资金的，房屋产权产籍管理机构不得向开发建设单位办理房屋初始登记手续。

房屋产权产籍管理机构应当将住宅专项维修资金收据存入档案，对未按规定交存住宅专项维修资金的业主，不得办理产权登记和过户手续。对不属于交存住宅专项维修资金范围的房屋须经维修资金管理机构核准确认，并向房屋产权产籍管理机构出具确认通知单。

业主在办理房屋所有权过户手续前，维修资金管理机构应对其此前交存的住宅专项维修资金进行核准与过户。

第十三条 维修资金管理机构在收取住宅专项维修资金时，应当出具由省财政票据监管中心统一印制的《辽宁省住宅专项维修资金专用收据》。

第十四条 维修资金管理机构应当在所在地专户管理银行开立维修资金一级账户，用于住宅专项维修资金的归集与存储。

商品住宅、非住宅业主交存的住宅专项维修资金，以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账；未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按房屋户门号设分户账。

从已售公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金，按照售房单位设账，业主交存的住宅专项维修资金，按房屋户门号设分户账。

第十五条 业主大会成立前，业主交存的住宅专项维修资金由维修资金管理机构统一管理。

第十六条 业主大会成立后，住宅专项维修资金可以由业主委员会自行管理，也可以委托维修资金管理机构管理。

第十七条 业主大会要求自主管理住宅专项维修资金的，必须同时满足以下条件：

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（一）提交业主委员会成立的合法性文件。

（二）现任业主委员会全体成员任期必须满两年。

（三）业主委员会应在维修资金一级账户管理银行建立二级账户，专项用于一级账户资金的划转及使用。

（四）业主委员会应在市维修资金管理机构指导下建立业主个人分户账，以供业主对账查询。

（五）住宅专项维修资金划转前，应召开全体业主大会，必须经资金划转范围内90﹪以上的业主签字同意。

（六）业主委员会全体人员必须在资金划转协议书上同时签字同意，并对划转后住宅专项维修资金的安全及使用负全部责任。

（七）业主委员会换届时，应按规定选举产生新的业主委员会，并在市维修资金管理机构的监督下向下届业主委员会履行专项维修资金交接手续。

第十八条 业主大会自行管理住宅专项维修资金的，应当按照下列程序划转业主交存的住宅专项维修资金：

（一）由业主委员会向维修资金管理机构提交划转资金申请书，并提供下列材料：

1.业主委员会成立的合法性文件； 2.划转的业主名册；

3.业主委员会确定的账目管理单位的决议； 4.业主大会通过的专项维修资金管理制度； 5.需要提交的其他备案资料。

（二）维修资金管理机构自受理申请之日起10个工作日内，对申请划转的事项提出审核意见，报维修资金主管部门审批。

第十九条 业主大会成立后，要求由维修资金管理机构代管的，按照业主大会成立前住宅专项维修资金的相关规定管理。

第二十条 住宅专项维修资金划转后由业主委员会负责管理账目，应当接受维修资金主管部门监督。

第二十一条 业主个人专项维修资金账面余额不足首期交存专项维修资金总额的30％时，应当及时续交。续交应当按照现行标准交存。

（一）成立业主大会的，由业主委员会拟定续交办法，并提交业主大会讨论决定。续交办法通过后，报维修资金管理机构备案。具体续交工作

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由业主委员会实施。

（二）未成立业主委员会的，按照本办法规定标准续交维修资金。续交工作由管房单位、公有住房售房单位、街道办事处或者社区委员会、相关业主共同组织实施。

第二十二条 住宅专项维修资金应当专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。

第二十三条 住宅专项维修资金的使用，应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。

第二十四条 商品住宅之间或者商品住宅与非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，相关业主有约定的,从其约定；无约定的，按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。其中：

1.用于全体业主共有的共用部位、共用设施设备维修和更新、改造的，由全体业主按照各自拥有物业的建筑面积比例分摊。

2.用于单幢楼主体共用部位、共用设施设备维修和更新、改造的，由单幢楼全体业主按照其拥有物业的建筑面积比例分摊。

3.用于本单元内共用部位、共用设施设备维修和更新、改造的，由本单元内业主按照其拥有物业的建筑面积比例分摊。

用于单元内一侧业主共用部位共用设施设备维修和更新、改造的，由单元内一侧业主按照其拥有物业的建筑面积比例分摊。

4.屋顶、共用楼梯及楼梯间的维修，如为各层业主所拥有，其维修费用由维修覆盖范围下各层的房屋业主按所占的建筑面积比例分摊；如仅为若干层（户）使用，其维修费用应由若干层（户）的房屋业主按所占的建筑面积比例分摊。

5.共用走廊通道、天台、天井、消防系统等共用设施设备的维修由共用业主按所占的建筑面积比例分摊。

6.共用房屋外墙的维修，由该楼共用的全体业主按照所占建筑面积的比例分摊；悬挑阳台的维修由所拥有房屋的业主分摊。

7.与房屋结构相连车库的维修，由车库共用关系的业主按照各自拥有车库的建筑面积比例分摊。

业主个人维修资金分户账余额不足支付所分摊维修工程费用的，差额部分由该业主自行承担。

第二十五条 经业主自愿申请同意只使用本人分户账中住宅专项维修

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资金进行维修的，经维修资金管理机构核准后，可从该业主分户账中列支。

第二十六条 售后公有住房之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主和公有住房售房单位按照所交存住宅专项维修资金的比例分摊。其中应由业主承担的，再由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。

售后公有住房与商品住宅或者非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，先按照建筑面积比例分摊到各相关物业。其中售后公有住房应分摊的费用，再由相关业主和公有住房售房单位按照所交存住宅专项维修资金的比例分摊。

第二十七条 申请使用住宅专项维修资金的，应当按照以下程序办理：

（一）业主委员会、物业服务企业、管房单位或者相关业主可根据需要维修、更新、改造的工程项目提出使用方案，并在工程涉及范围的业主公共活动区域内予以公示，公示时间不少于７天。

公示内容包括：拟维修、更新、改造的项目，预算金额、列支范围及分摊金额等。

（二）经工程项目涉及范围内2∕3以上的业主签字同意后，以业主委员会或者业主大会决议的形式报维修资金管理机构。由业主委员会、物业服务企业、管房单位或者相关业主组织实施，合理确定施工单位并签订施工合同。

（三）工程竣工后，由业主委员会、物业服务企业、管房单位及相关业主代表实施工程项目验收，验收合格后凭工程项目竣工验收合格单，到维修资金管理机构办理资金结算手续，并提供下列材料：

1.业主委员会决议或者业主书面意见书； 2.委托施工合同书； 3.维修工程决算书；

4.维修资金管理机构指定的其他材料。

维修资金管理机构自受理结算手续之日起15个工作日内对申请列支项目进行审核，检查验收工程项目并审核工程决算，将应划拨资金划转至工程项目申请单位或者施工单位，并在项目涉及范围内业主个人分户账中列支。

第二十八条 需要对工程项目的必要性进行鉴定及工程决算进行审价的，可委托专业机构进行鉴定和审价并出具报告，费用计入本次工程成本。

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第二十九条 发生危及房屋安全等紧急情况，需要立即对住宅共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的，按照以下规定使用住宅专项维修资金：

（一）已实施物业管理的，由物业服务企业预先垫付维修费用，并到维修资金管理机构登记备案。

（二）未实施物业管理但有管房单位的，由管房单位预先垫付维修费用，并到维修资金管理机构登记备案。

（三）未实施物业管理也没有管房单位的，经维修资金管理机构核准后，可先从专项维修资金净收益中预先垫付。

（四）工程项目竣工后，经维修资金管理机构核准并报维修资金主管部门审批后，在项目涉及范围内业主分户账中列支。

本条所称的紧急情况一般包括：

1.屋面防水损坏造成渗漏影响业主正常生活的； 2.下水管线堵塞、出户井污水外溢影响业主正常生活的； 3.电梯故障危及人身安全的；

4.楼体外墙面（含屋檐、阳台）鼓裂有脱落危险的；

5.消防系统出现功能障碍或部分设备、部件损坏严重，消防管理部门要求对消防设施设备维修和更新、改造的；

6.其他危及房屋安全，影响业主正常生活的。

第三十条 发生本办法第二十九条情况后，在2个工作日内未按规定实施维修和更新、改造的，统一由维修资金主管部门组织代修，维修费用可直接从相关业主维修资金分户账中列支。

第三十一条 下列费用不得从住宅专项维修资金中列支：

（一）依法依规应当由建设单位或施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造费用。

（二）依法依规应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用。

（三）应当由当事人承担的人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用。

（四）根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。

第三十二条 下列资金应当转入住宅专项维修资金滚存使用：

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（一）住宅专项维修资金存储利息和利用住宅专项维修资金按照国家有关规定购买国债的增值收益。

（二）利用住宅共用部位、共用设施设备进行经营的所得收益，但业主大会另有决定的除外。

（三）住宅共用部位共用设施报废后回收的残值。

第三十三条 住宅专项维修资金自存入专户之日起，按照国家规定的城乡居民活期存款利率计取利息，定期计入业主分户账内。

住宅专项维修资金存储利息的净收益在全市城区范围内统筹管理使用，专项用于住宅共用部位共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造。

第三十四条 住宅专项维修资金的管理和使用，应当依法接受审计部门的审计监督。

第三十五条 房屋所有权转让时，房屋出让人应当向受让人说明住宅专项维修资金交存和结余情况并出具有效证明，该房屋分户账中结余的住宅专项维修资金随房屋所有权同时过户，原业主交存的住宅专项维修资金账面余额，由房屋受让人向出让人支付。如房屋转让合同或者转让当事人另有约定的，从其约定。

房屋受让人持房屋权属证书、房屋交易审批手续、双方身份证和专项维修资金收据到维修资金管理机构办理业主个人分户账过户手续。

第三十六条 因房屋拆迁或者其他原因造成房屋灭失的，按照以下规定返还住宅专项维修资金：

（一）业主交存的维修资金分户账余额返还业主。业主可持住宅专项维修资金专用收据、业主身份证、房屋所有权证书、产权灭籍证明和动迁协议书等相关材料办理退还手续。

（二）售房单位交存的住宅专项维修资金账面余额返还公有住房售房单位；公有住房售房单位不存在的，按照公有住房售房单位财务隶属关系，上缴同级财政。

第三十七条 维修资金管理机构及业主委员会每年一次与专户管理银行核对维修资金账目，并向业主、公有住房售房单位公布下列情况：

（一）住宅专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的总额。

（二）发生列支的项目、费用和分摊情况。

（三）业主、公有住房售房单位分户账中住宅专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额。

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（四）其他有关住宅专项维修资金使用和管理的情况。

业主、公有住房售房单位对公布的情况有异议的，可以根据要求复核。第三十八条 专户管理银行每年至少一次向维修资金管理机构及业主委员会发送维修资金对单。

第三十九条 维修资金管理机构应当建立住宅专项维修资金查询制度，接受业主、公有住房售房单位对其分户账中住宅专项维修资金使用、增值收益和账面余额的查询。

第四十条 开发建设单位或者公有住房售房单位未按本办法第八条、第九条、第十一条规定交存住宅专项维修资金的，由维修资金主管部门责令限期改正，逾期不改正的，处以3万元以下的罚款。

第四十一条 违反本办法规定，挪用住宅专项维修资金的，由维修资金主管部门追回挪用的住宅专项维修资金，没收违法所得，并处挪用金额2倍以下罚款；构成犯罪的，依法追究责任人的刑事责任。

开发建设单位、物业服务企业挪用住宅专项维修资金，情节严重的，除按前款规定予以处罚外，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书。

第四十二条 对违反住宅专项维修资金专用票据管理规定的行为，按照《财政违法行为处罚处分条例》的有关规定追究法律责任。

第四十三条 维修资金主管部门、财政部门及其工作人员利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予以查处的，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第四十四条 在一个物业管理区域内，凡单独依法登记权属的车库（包括专用车库和共用车库内的车位），应当按照本办法规定建立住宅专项维修资金。

第四十五条 本办法实施前，老旧小区及已出售的住宅、非住宅和已售公有住房的业主，未交住宅专项维修资金的，应当按本办法规定交存。

第四十六条 业主或者开发建设单位、业主委员会、物业服务企业、公有住房售房单位之间就住宅专项维修资金发生纠纷的，当事人可以通过协商、协调解决，协商、协调不成的，可以向市仲裁机构申请仲裁或者依法向当地人民法院起诉。

第四十七条 本办法自2013年9月1日起施行。市政府2004年5月8日发布的《辽阳市住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》（辽阳市人民政府令第75号）同时废止。

2015年山东省住宅专项维修资金管理办法 篇6

根据《办法》第十三条的规定, 政府建设主管部门一旦发现房屋买受人没有依照《办法》的规定交存首期住宅专项维修资金 (以下简称首期专项资金) , 其就有权禁止开发建设单位、公房产权单位 (以下统称房屋出卖人) 将房屋交付买受人。该规定涉及了政府建设主管部门、房屋出卖人、买受人三方法律主体, 该三方主体存在以下法律关系:

1. 政府建设主管部门与房屋出卖人基于房屋买受人是

否依规交存首期专项资金的情形, 形成了监管与被监管的行政法律关系。

2. 房屋出卖人和买受人基于房屋转让行为, 形成了房屋买卖合同民事法律关系。

从法律后果来分析, 该规定导致的直接法律后果是:政府主管部门因禁止房屋出卖人把房屋交付给那些不依规交存首期专项资金的买受人, 从而变相阻止了房屋出卖人履行其与买受人签订的购房合同, 不仅使房屋出卖人承担违约责任, 而且导致该合同的目的不能实现, 变相禁止了民事主体之间的房屋转让行为。因此, 从本质而言, 该规定使政府主管部门涉嫌利用行政权力干涉房屋转让的民事权利。

二、该规定涉嫌创设限制房地产转让的情形, 有违我国《城市房地产管理法》的相关规定

我国《城市房地产管理法》 (下简称《管理法》) 第三十七条规定:“房地产转让, 是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。”

其第三十八条规定:“下列房地产, 不得转让: (一) 以出让方式取得土地使用权的, 不符合本法第三十九条规定的条件的; (二) 司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的; (三) 依法收回土地使用权的; (四) 共有房地产, 未经其他共有人书面同意的; (五) 权属有争议的; (六) 未依法登记领取权属证书的; (七) 法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。”

其第三十九条规定:“以出让方式取得土地使用权的, 转让房地产时, 应当符合下列条件: (一) 按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金, 并取得土地使用权证书; (二) 按照出让合同约定进行投资开发, 属于房屋建设工程的, 完成开发投资总额的百分之二十五以上, 属于成片开发土地的, 形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的, 还应当持有房屋所有权证书。”

从上述规定可见, 《管理法》第三十八条明确规定了禁止房地产转让的七种情形。然而, 作为下位法的部门规章, 《办法》第十三条的规定既不属于《管理法》第三十八条中的前六种情形之一, 也不属于《管理法》第三十八条中的第七种情形 (因为根据我国现行的《物权法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《物业管理条例》等法律、行政法规的规定, 暂没有出现其他禁止房地产转让的情形) 。根据我国《立法法》第七十一条和七十九条的规定:法律的效力高于规章, “部门规章规定的事项应当属于执行法律或者国务院的行政法规、决定、命令的事项”, 因此, 《办法》第十三条的规定涉嫌创设了限制房地产转让的情形, 逾越了《管理法》第三十八条的法定范围, 违反了上位法。

三、该规定没有正确厘清行政监管职责与民事自治权利的界限, 涉嫌以公权侵犯私权

国务院《全面推进依法行政实施纲要》 (以下简称《纲要》) 第6条要求:“依法界定和规范经济调节、市场监管、社会管理和公共服务的职能。……凡是公民、法人和其他组织能够自主解决的, 市场竞争机制能够调节的, 行业组织或者中介机构通过自律能够解决的事项, 除法律另有规定的外, 行政机关不要通过行政管理去解决。”

由此可见, 对于房屋买受人不交存首期专项资金的行为, 是需要政府主管部门直接行政干预呢, 还是交由业主大会自治解决?这是政府主管部门在制定《办法》时首先需要厘清的问题。笔者认为, 根据我国《物权法》的相关规定, 专项资金属于业主所有, 其筹集、使用由全体业主共同决定, 这些规定充分体现了主张业主自治的立法目的。因此, 对于房屋买受人不交存首期专项资金的行为, 还是交由业主大会自治决定为宜, 不宜制定类似《办法》第十三条的规定, 以行政权力直接管理这一行为。该条规定也从侧面反映出政府主管部门仍未厘清行政监管职责与民事自治权利的界限。

此外, 《办法》第十三条涉嫌以公权力干涉私权利。根据我国《合同法》第四条的规定:“当事人依法享有自愿订立合同的权利, 任何单位和个人不得非法干预。”《民法通则》第八十五条的规定:“依法成立的合同, 受法律保护。”房屋出卖人与买受人依法成立的房屋买卖合同, 应当受到法律保护, 不应被第三人非法干涉。但是, 根据《办法》第十三条的规定, 如果因为房屋买受人不依规交存首期专项资金, 行政主管部门就有权禁止出卖人交付房屋, 这一行政行为干涉的直接法律后果是导致该民事合同的目的不能实现, 变相地影响了合同当事人的民事权利与义务, 涉嫌以公权侵犯私权。

综上看来, 笔者认为:《办法》第十三条的立法初衷是良好的, 但是于法理而言, 却值得商榷, 有待进一步予以完善。