房地产公司工程部职责

房地产公司工程部职责（精选7篇）

房地产公司工程部职责 篇1

负责工程项目的建设管理工作。2．部门职责 2.1设计招标

负责设计单位资质的收集，初步筛选设计单位。参与区域集团组织的设计单位的招标评选工作。2.2 施工图设计管理

配合区域集团规划设计中心编制各类设计任务书。

负责对设计质量、设计进度以及限额设计的组织、协调、控制工作。组织包括政府业务部门在内的相关单位对设计成果进行评审工作。2.3 工程技术支持

在项目实施过程中，负责为项目提供技术支持服务。负责设计变更的评审。

负责组织重大质量问题的处理，并提出解决方案。2.4供应商管理

负责组织工程供方的资质预审。

施工过程中负责对供应商的服务质量进行监控、考评等。2.5 招标管理

参与区域集团招标采购中心组织的项目招标工作，包括招标文件编制、审查、评标等工作。

参与区域集团招标采购中心组织的对潜在投标人的考察及审查工作。参与区域集团招标采购中心组织的编制标底或栏标价。参与区域集团招标采购中心组织的开标、评标、定标工作。协助招标及评标资料的立卷归档。2.6 材料及设备采购 负责项目设备及材料采购总体计划的编制和调整。

根据项目的采购要求，负责编制材料采购月度实施计划，执行日常的采购作业。

负责授权范围内的比价采购材料相关市场信息的调研，建立材料价格信息库。

负责对授权范围内的比价采购活动的实施。2.7施工前准备工作

负责施工前各项准备工作的实施和督促。负责组织施工组织设计的评审及批准工作。2.8进度管理

负责编制详细的施工进度计划。

负责监控项目施工进度计划的实施情况，并及时进行调整。负责相关部门与项目有关的工作计划的制定、实施等工作。2.9 质量管理

负责制定工程质量管理制度。

负责审核监理规划及实施细则，监督其计划执行情况，并对监理工作进行考核。

负责组织对关键工序、关键部位的施工方案的审核。

负责制定工程使用原材料的实验、检验制度与程序，并定期对工程质量管理制度的执行情况进行检查。负责设计变更的初步审核。负责定期组织质量检查。

负责组织施工各阶段的工程验收。2.10 安全文明管理

负责按安全文明生产的要求对施工现场进行管理。负责施工现场社会治安的综合治理。

负责监督施工单位建立符合公司品牌形象要求的工地环境。2.11 施工单位和监理单位的监督

负责对施工单位和监理单位的检查考核，监督责任单位提出整改计划并对整改计划完成情况进行验证。2.12 综合验收

负责组织规划/建筑质量/消防/电梯/人防/环保/交通/绿化/供水/强电/弱电/燃气/通信/市政设施(小区道路、排水)等专业验收,并取得相应验收合格证明。

负责组织竣工验收并取得工程项目竣工验收备案证书。2.13 工程档案管理

房地产公司工程部职责 篇2

对工程项目各阶段的造价控制文章仅从以下几个阶段进行分析。

1 工程项目策划决策阶段工程造价控制

工程造价控制贯穿于项目建设全过程, 而决策阶段项目的工程造价对整个项目有着决定性影响, 据有关资料统计, 在投资决策阶段对工程造价的影响程度可达到80%-90%, 因此说项目的决策阶段的内容是工程造价控制的基础。决策阶段影响工程造价的主要因素包括建设标准水平的确定、建设地区和建设地点的选择、项目规模、项目技术水平及设备选用等, 项目决策正确与否, 直接关系到项目建设的成败, 关系到工程造价的高低和投资效果的优劣。

2 工程项目设计阶段工程造价控制

工程项目在策划决策确定后就要进入工程设计阶段, 工程设计就是由工程设想转变工程图纸的一个关键阶段。根据以往相关的统计分析, 工程设计费用一般只相当于建设工程全部寿命费用的1%以下, 对整个楼盘而言, 甚至可以忽略不计, 但就是这少于1%的费用对工程项目造价的影响成度竟达到75%以上, 由此可以看出, 工程设计阶段是工程造价控制的一个非常关键的环节。

技术先进、经济合理的设计方案可以使建设项目缩短工期, 节省投资。但是长期以来, 在我国基本建设行业中普遍忽视设计阶段的造价控制, 设计方案往往注重建筑造型、使用功能、安全实用, 而对于项目的经济考虑较少, 设计部门大都有“重设计, 轻经济”的观念。往往图纸设计完成后交付给概预算人员, 按照图纸要求机械的算出项目的概算造价, 而这种做法不可能起到优化设计方案, 合理控制投资造价的作用。由于市场竞争及建设单位的原因甚至造成一些项目边设计、边施工, 所带来的后果就是项目费用远远超出最初的投资估算。

实行限额设计是设计阶段进行造价控制有效手段, 即按照投资或造价的限额进行满足设计要求的设计。限额设计是建设项目投资控制系统中的一个重要环节, 一项关键措施。设计人员在设计时以投资为出发点, 做出方案比较, 有利于强化设计人员的工程造价意识, 优化设计;经济管理人员及时进行造价计算, 为设计人员提供有关信息和合理建议, 达到动态控制投资的目的。在图纸审核阶段, 应吸纳造价方面的专家参与, 通过审核图纸, 查找可优化项目, 提出合理化建议, 从而优化设计方案, 节约投资, 力求项目在技术先进条件下经济合理, 在整个设计过程中, 设计人员与经济管理人员密切配合, 做到技术和经济的统一。对设计图纸进行专项优化, 对部分设计有浪费现象的图纸进行优化, 例如对结构中柱梁板进行钢筋和混凝土用量进行优化。

3 工程施工招标签订合同阶段工程造价控制

工程施工招标签订合同阶段工程造价的控制, 招标时应准确理解设计图纸, 做出准确、详尽的工程量清单, 工程量清单的质量直接决定了招标的成败, 应该非常重视。通过对投标单位的资格预审, 编制招标文件, 编制标底;通过评标定标, 以合理的低价为中标价, 选择中标单位。合理地确定工程标底也是施工招标阶段工程造价控制的一种重要方法。签订合同时, 应起草一份严格的合同文本, 首先确定好工程计价的依据:是清单计价还是定额计价, 必须明确采用某个省、市及某一年的价目表及相应的计价依据;其次是确定好合同的类型:总价合同、单价合同、成本加酬金合同, 要确定合同的类型就必须熟悉各个合同类型的优缺点及每个类型的适用条件;总价合同是可调总价合同还是固定总价合同, 单价合同采用固定单价合同还是可调单价合同;可调价合同必须明确调价的条件、调价的方法等等跟工程造价有关的因素。签订一个条款约定明确、详尽的合同, 可以避免承包人利用合同的漏洞在工程建设期间增加签证或索赔, 对工程造价的控制、对工程结算的顺利起着很大的作用。

4 工程施工阶段工程造价控制

工程项目施工阶段的工程造价控制, 此阶段的造价控制相对要简单, 是大多数企业主要控制的阶段, 在但此过程中的成本控制中, 仅能节约成本20%。可以从以下几个方面入手: (1) 仔细审查合同条款、标价和工程量清单、基本单价及其他有关文件, 有条件的可以让合同签订者对现场工程师及造价工程师进行合同交底, 进行全方位合同管理; (2) 正确理解设计意图, 熟悉工程图纸, 严格控制设计变更, 对设计不妥的地方及时更正;结合工程进度、质量, 正确地进行工程量的计量, 审核工程付款申请报告, 按合同约定进行工程进度价款结算; (3) 熟练运用概预算定额、工程量清单、合同, 正确、合理地进行现场工程签证的签证, 杜绝不合理签证的发生; (4) 审查施工组织设计, 利用技术经济比较方法进行综合评审, 对施工方案选择进行优化, 选择合理的施工方案;加强工程建设监理。 (5) 加强工程索赔控制, 建设过程中对有可能引发索赔的因素, 要高度重视, 尽量避免索赔事件的发生, 对发包人可以对承包人索赔的事件, 要按照索赔的时效、程序提交索赔报告进行索赔。

5 工程竣工结算阶段工程造价控制

对于竣工阶段的工程造价控制, 应认真做好以下几点: (1) 核对合同条款, 审核竣工结算编制范围, 编制范围是指编制工程竣工结算的工程及费用范围。审核竣工内容是否符合合同要求、验收是否合格, 审核结算方法、计价方法、优惠条款是否符合合同的约定; (2) 根据监理审查通过的与现场施工相符的竣工图审核工程量, 审核人员要熟悉定额、清单每个项目中注明的基价中包括和不包括的项目内容, 特别是一些综合定额项目。避免承包人在编制结算中对前列项目中已包括的内容重复立项增加工程造价, 在审核中, 应根据竣工图、设计变更、现场签证等条件, 按照合同约定的工程量计算规则核对, 重点是审查工程量是否有漏算、重算和错算, 审查要抓住重点详细计算和核对; (3) 严格执行计价依据与计价方法, 重点是严格审查取费标准、税率、工程类别等是否符合合同的约定。 (4) 在结算定案之前, 进行必要的互检、总工审查等审查程序, 确保工程结算报告的准确性。

综上所叙, 工程项目造价控制贯穿于从项目决策到投入使用后的项目建设全过程, 现在存在的问题是多数企业往往将工程造价控制的主要精力放在施工阶段——审核施工图预算、竣工结算, 而普遍存在忽视工程项目建设的前期工作决策、设计阶段的工程造价的控制, 设计阶段影响工程造价的可能性为75%以上, 而施工阶段的影响仅仅是20%, 这就要求我们在工程造价控制时要抓住重点、要点, 进行有效的控制, 即控制的重点转移到工程项目建设的前期阶段——策划阶段和设计阶段上来。

工程造价控制是主动控制, 现在存在的问题是工程造价控制是被动地以按照设计图纸编制的概预算和计算工程造价为主, 不参入决策、设计阶段的控制, 忽视了在设计阶段运用工程造价控制来优化设计, 避免设计时不考虑成本控制, 造成了工程材料大量浪费的现象, 所以在工程项目建设中要主动、有效地进行工程造价的控制。

总之, 在工程项目建设中, 只有全过程、全方面、全员、主动地对工程造价进行控制, 才能达到控制造价, 物有所值, 实现经济效益最大化的目的。

摘要：房地产公司工程项目工程造价控制的要点就是确定合理的成本目标和有效地控制已确定的目标成本, 避免实际成本超越目标成本。房地产公司的工程造价控制, 主要是指的在优化建设方案、设计方案的前提下, 在工程建设进行的过程中, 通过采取一系列的有效措施, 将工程造价控制在一个合理的范围内, 并完成事前确定的工程造价控制目标。

关键词：工程项目,工程造价,招标,监理

参考文献

[1]赵皓.基于建设工程造价全过程控制与管理措施分析探讨[J].广东建材, 2010 (07) .

[2]丘婷.浅谈建设工程造价的全过程控制[J].建材与装饰 (中旬刊) , 2008 (06) .

房地产公司工程部职责 篇3

【关键词】房地产公司；项目开发；全过程；造价管理

房地产项目开发中，工程造价管理是其中最重要的一个工作环节，其不仅会对房地产公司的工程质量造成影响，还会对房地产公司的声誉造成影响。因此房地产在对投资项目进行施工建设的过程中，一定要做好工程造价管理工作，通过工程造价管理工作对工程项目的施工质量以及工程成本进行严格控制，避免对房地产企业的声誉造成影响，在实现企业经济效益提升的同时，树立起企业的品牌形象，扩大其在行业市场上的影响力。工程造价管理环节在房地产项目开发中具有较重要的作用，为了能够使房地产开发企业意识到工程造价管理的重要性，接下来，本文就将对房地产开发项目中全过程工程造价管理模式进行详细分析。

一、全过程工程造价管理模式的重要性

（一）调整工程款支付方式，确保公司经济效益

房地产公司工程款支付方式的不同，对施工单位施工情况的影响程度也不同，如果房地产企业在工程款支付上能够对施工单位进行有效约束，就能够有效提升施工单位的施工效率，同时也能够对工程造价进行有效控制。通过全过程工程造价管理模式，可以对房地产公司工程款的支付模式进行有效調整。当房地产公司资金比较充足的时候，应该采用“进度控制”的方式对工程款进行支付，即以工程的施工进度为参考标准对工程款进行支付，以此来约束施工单位如期完工。而当房地产公司的资金较为紧张的时候，房地产公司应该以“质量控制”的方式对工程款进行支付，在支付工程款的过程中，以工程的施工质量为主要参考依据对工程款进行支付，如果满足施工质量要求，则支付安全工程款；如果工程施工质量满足不了施工质量要求，则按照合同规定对工程款进行扣减，以此来在确保施工单位的施工质量的同时对工程造价进行有效控制。

（二）对合同索赔进行有效预防

在对工程造价进行管理的过程中，预防合同索赔是房地产企业对工程施工过程进行有效控制和确保公司经济效益的基础保障[1]。在全过程管理过程中，在工程开始施工之前，房地产公司应该进行实质性的图纸会审，并要求施工单位对设计图纸进行仔细研究和分析，找出设计图纸中存在的相关问题，对工程设计的可行性进行分析。然后，在此基础上对建筑材料的采购进行有效控制，以此来控制工程造价。

（三）严格控制施工，杜绝材料浪费

在全过程工程造价管理过程中，最重要的工作就是对工程施工进行严格控制，杜绝施工材料的浪费。否则，如果不能对工程的施工进行严格控制，提高施工材料的使用效率，即使在施工准备环节已经对工程造价进行了有效控制，也很难将工程造价降下来。在工程造价管理中，房地产公司的监理工程师一定要发挥工程监理作用，在施工时对材料的有效利用进行个严密规划和严格管制，决不能出现施工大手大脚，肆意浪费、破坏材料现象的出现。同时，在房地产公司方面，也应该针对施工单位的施工情况定制完善的奖惩体系，奖省罚费，将施工单位的绩效和工程款与材料的利用率挂钩，因此来对其施工进行约束，提高施工单位的节约意识，进而达到提高材料利用率，大幅度提升企业经济效益的目的。

二、全过程造价管理的模式分析

（一）确定工程造价

在房地产公司以往的工程造价管理和控制过程中，通常只重视对工程施工过程中的造价进行管理和控制，通过对工程施工进行严格控制，刻意的缩减施工流程、降低施工标准或者是使用廉价的材料来达到降低工程造价的目的。但是，这种方法虽然能够对工程成本进行控制，却容易因为保证不了工程施工质量而形成安全隐患，并且，这种方法由于只是对工程施工过程进行控制，而没有贯穿整个工程，没有达到全过程控制工程造价的目的，所以具有一定的局限性，无法达到理想的工程造价控制的目的。而全过程造价管理模式，则是从工程施工设计开始，通过对施工设计进行严格控制来从全局上对建筑材料的采购、工程的施工流程等进行全面控制，并最终通过概预算确定工程造价，达到控制工程造价的目的。

（二）控制工程造价

1、工程设计阶段

在工程设计阶段，房地产公司应该要求设计单位以控制工程造价为目的，设计出多种可供选择的不同设计方案，然后由房地产公司通过对比和选择，选取最合适的建筑结构设计方案[2]。在对设计方案进行确定之后，设计单位还要在满足建筑工程抗震以及整体结构设计要求的前提下，通过优化设计来进一步缩减建筑工程材料的使用量，并尽可能降低施工难度，从而达到对建筑工程造价进行有效控制的目的，全面降低建筑工程的成本。

2、材料采购阶段

在全过程工程造价中，虽然设计阶段对整个工程的造价控制具有比较重要的影响，但是其设计费用仅仅占据了其中的1%，而包括材料、设备以及机械等在内的材料费用，却足足占据了整个建筑工程总造价近70%。因此，在对建筑工程造价进行控制的过程中，房地产公司一定要对材料的控制引起足够重视。首先，在对材料进行采购的过程中，应该做好监督工作，避免暗箱操作，中饱私囊等问题的出现；其次，在采购材料时，应该做好货比三家，尽可能在满足材料质量、规格等要求的基础上以最低的价格购买材料，降低成本；最后，在建筑工程施工的过程中，应该做好材料储存工作，避免材料损伤，造成不必要的浪费，扩大成本。

3、施工阶段

在工程施工阶段，对工程施工进行控制主要指的是对施工工艺流程以及材料的使用情况进行控制，避免出现延误工期、不按照使用流程进行施工以及施工中材料浪费等问题，进而导致工程施工成本的增加[3]。首先，在施工过程中，房地产公司应该聘请专业的监理工程师对工程施工进行全程监理，以保证施工的顺利进行；其次，应该加强施工中对材料使用的控制，规定施工单位材料的使用额度，奖省罚费，以确保施工人员能够在进行过详细规划和计算之后再对材料进行使用，避免出现浪费。

4、工程竣工结算阶段

工程竣工结算也是全过程工程造价控制中比较重要的一部分，但是，在当前的绝大多数房地产公司的全过程工程造价管理中，并没有对其引起足够重视，工作中敷衍了事，影响了工程造价的控制效率。在全过程造价管理模式下，房地产公司就应该对工程竣工结算阶段的造价控制引起足够重视，首先，房地产公司应该对施工前、施工中签订的合同进行详细核对，避免出现细节上的错误，以影响工程经济效益最大化的实现。其次，在工程竣工结算的控制阶段，一切都要以事实为参考依据，切实反映实际成本，让自身和施工方都了解到该工程的造价问题，在对工程造价进行有效控制的同时，避免日后出现纠纷，保障公司自身的经济效益。

结束语：

在项目开发过程中，加强工程造价的管理对提升房地产公司的经济效益具有较为重要的影响，而在以往的项目开发过程中，房地产公司在对工程造价进行管理的过程中存在一定弊端，无法确保自身经济效益最大化的实现。因此，在对项目进行开发的过程中，房地产公司就应该通过应用全过程管理模式对工程造价进行管理，进而达到不断提升自身经济效益的目的。

参考文献：

[1]彭中伟.建设项目应用全过程造价管理时存在的问题及对策研究[D].北京交通大学，2012（12）.

[2] 王中华. 房地产开发企业项目开发决策中机会识别研究[D].中国社会科学院研究生院，2013.

房地产公司工程部各岗位职责 篇4

总体要求

1、责任范围：强弱电工程和室外配套工程的相关部分。

2、掌握本专业的工程图纸内容工艺要求，材料的选用要求，负责本专业范围工作图纸的全面审核。

3、熟悉电气（强弱电）工程与相关土建、给排水、暖通工程之间的关系，能够合理运用电气专业知识，使电气系统安装合理、使用方便。

4、掌握电气系统的专业知识，熟悉相关标准，规程和规范，指导设计，工程安装工作和工程材料的选用。

5、掌握电气系统工程相关配套知识，熟悉政府相关部门对电气系统的管理办法及相关的法规规定。

6、负责完成电气方案，设计委托及办理各种施工审批手续，组织各种专业施工单位进场前后的管理，并与相关政府职能部门的联系，负责相关费用的减免和相关费用的缴纳。

7、参与选择本专业施工单位，能够在现场指导监理公司、施工单位的工作，确保工程进度，质量满足项目总体要求。

部门配合1、参与协助设计部编制电气专业方面的设计任务书。

2、参与施工图设计审查及技术交底会，提出图纸审查意见并记录成文。工程实施阶段

1、协调总包和分包之间的关系，监控相关分包施工单位的工程进度。

2、负责相关甲供材料的现场验收工作。

3、严格控制专业工程投资成本在预算范围内，对成本控制负责。

4、负责本专业设计变更工作，和设计变更对施工单位的发放，负责客户变更中强弱电部分的审核和实施。

5、在工程实施过程中严格执行设计变更程序。

6、参与组织隐蔽工程，分部分项工程验收和竣工验收，整理专业验收资料并归档。

施工及后评估阶段

1、在专业工程方面负责与物业公司的交接工作。

2、负责项目竣工后电气工程的后评估工作。

3、完成领导安排的其他工作。

项目内业工程师岗位职责

技术资料管理

1、项目工程施工图接收、分发、归档。

2、项目设计变更单的部门内发放、实施追踪和归档。

3、工程竣工资料的整理和归档。

4、负责与物业公司工程档案的交接工作。

5、参与工程部各专业工程竣工后的评估工作，完成最终报告。合同档案管理

1、工程合同的整理、归档。

2、工程付款资料整理、经办和归档。

项目信息管理

1、工程进度周报和月报的编写、上报和归档。

2、项目与工程相关的通知、各种联系函和会议纪要的拟定、编写和归档。

3、部门信息管理工作。

综合1、部门办公用品的申领和发放。

2、完成领导安排的其他工作。

工程部经理岗位职责

总体职责

1、工程部经理作为公司代表，对项目实施过程中所有问题向公司负主要责任。

2、对项目的成本、工期、质量和安全承担直接领导责任。

3、定期向公司领导及有关部门提交项目实施的情况报告。

部门管理

1、制定部门工作计划，进行合理安排和分工，并监控各项工作的进展情况。

2、下属职员的月度、绩效考核。

3、部门内部人才资源的调配，职员的培养及业务发展指导。

4、组织召开项目经理部门例会。

5‘协调与公司其他部门的工作。

项目管理

1、负责建立的合同管理体系，严格履行合同的管理任务，处理好与乙方的合同争议和纠纷。

2、与成本部经理共同负责合同金额在5000元以下的材料寻价和供应商确定。

3、审定施工单位提交的施工组织设计并报公司工程总监审查。

4、全面控制工程质量、进度、成本，完成公司下达的建设任务。

5、严格执行公司制定的动态成本管理制度，并负有领导和实施职责。

6、执行公司发布的各项指令，接受公司各业务部门的指导、检查和督促。

7、负责工程实施中的综合协调工作。

8、负责组织项目验收工作。

9、完成领导安排的其他工作。

规划建筑工程师岗位职责

规划及方案阶段：

1、规划方案设计进度、质量的监控，对计划中不能完成部分的备忘及计划完成的汇报工作，保证设计进度要求；

2、规划方案设计至规范深度要求；

3、在方案后期根据营销需要向营销提供相对准确的户型及总平面图以制作营销推广资料；

4、设计方案完全交底给施工图建筑师；

施工图阶段：

1、施工图设计周期和计划的编制，对计划中不能完成部分的备忘及计划完成的汇报工作，保证设计进度要求；

2、与施工图设计院进行充分技术交流，将方案忠实转化为施工图；

3、就建筑专业的技术经济性、合理性与相关部门及社会资源进行技术沟通，将有关技术资料传达给施工图设计单位；

4、作为工程部和施工图设计院之间的联系环节，保证施工图出图进度与施工进度的和谐一致，相关公函以书面文件为准；

5、在扩初后期向营销部提供定稿的户型、总图资料，以制作楼书及其他售楼资料；

6、应向报建管理部门、成本部、工程部提供扩初和施工阶段蓝图；负责本专业报建及配合综合办其他报建技术支持。

部品的深化设计管理：

1、由方案建筑师处获得该项目部品清单中建筑部分内容；

2、与施工图设计院共同进行部品的深化设计及定板工作；

3、负责与工程部工作进行对接，解决现场施工中的设计问题；

4、负责协调设计院现场设计代表的相关技术、手续事宜:

（1）依照设计变更管理程序对设计变更进行操作；

（2）负责对施工后建成的效果进行监控和汇报。

土建工程师岗位职责

总体要求

1、责任范围：土建工程施工部分。

2、熟悉地址勘测资料，熟悉《设计任务书》。

3、掌握图纸内容，工艺要求及材料选用的要求，负责本专业内工程图纸的全面审核。

4、掌握建筑结构专业工程与相关水、电、阀工程之间的关系，能够合理合适用相关专业，使工程施工达到设计、美观、适用的要求。

5、掌握建筑结构相关专业知识，并熟悉相关专业知识，能够知道设计，工程施工工作，知道工程材料的选用。

6、熟悉结构设计工程施工规范，并能够合理、熟悉的使用。

7、在现场知道监理公司、施工单位及材料供应商的工作，确保工程质量、进度、成本能够满足本项目总体指标。

部门配合1、参与协助设计部编写结构专业方面的设计指导书。

2、参与施工图审查和技术交底会，提出图纸审查意见并记录。

3、负责测定项目界址点、负责坐标系统、高程系统的引入和保护。

4、参与勘测单位及土建单位的招标审查。

5、协调设计部和勘察单位的具体工作，负责勘察单位的现场管理工作和地址勘察结果的验收。

工程实施阶段

1、负责对工程定位和放线的审核，如发现问题与设计部及时协调。

2、协调总包和分包之间的管理，监控相关分包施工单位的工程进度。

3、收集、初审总包施工单位的工程进度计划表，报部门及工程管理部审查。负责提供材料相关部分的现场验收工作。

4、参与工程投资成本控制，确认现场签证。

5、在工程实施过程中严格执行设计变更程序。

6、负责相关设计变更对施工单位的发放；负责客户投诉中土建工程部分的审核实施。

7、负责组织隐蔽验收，参与分部分项工程验收和竣工验收，负责整改抓也验收资料并归档。

竣工及评估阶段

1、协助工程管理部办理竣工验收的规划验收，负责土建工程方面与物业公司的交接工作。

2、参与项目竣工后完成土建工程的后评估工作。

3、完成领导安排的其他工作。

给排水工程师岗位职责

总体要求

1、责任范围：给水工程、排水工程、消防工程、燃气工程、暖通工程、室外配套工程的相关部分。

2、了解地质勘测资料，掌握本专业的工程图纸内容及工艺要求，材料的选用要求，负责本专业范围工程图纸会审。

3、掌握水暖工程师与相关建筑、电气工程之间的关系，能够合理、熟悉运用水、暖专业知识，使给排水及暖通系统的安装合理美观，使用方便。

4、熟悉给排水系统、暖通系统相关的配套系统相关专业知识，熟悉相关标准，规程和规范，能够指导设计，工程安装工作及工程材料选用。

5、掌握给排水系统、暖通系统相关的配套知识，熟悉政府相关部门对水、气和消防系统的管理办法及相关法规规定。

6、负责完成水、气、消防专业从确定方案、委托设计、办理各种施工审批手续，到组织施工单位进场前后的管理等一切事宜，并与相关职能部门的密切联系，负责相关费用的缴纳和减免手续申请。

7、具有组织本专业施工的能力，能够在现场指导管理公司、施工单位的工作，确保工程进度，质量满足项目总体要求。

8、隐蔽工程验收。

部门配合1、参与协助工程部、设计部编制水、电、气暖通专业方面的任务计划书。

2、参与施工图审查及技术交底会，提出图纸审查意见并记录成文。工程实施阶段

1、协调总部和分部之间的关系，监控相关分包施工单位的工程进度。

2、负责相关甲供材料的现场验收工作。

3、控制专业工程投资成本，对施工过程中成本控制结果负责。

4、负责相关设计变更对施工单位的 发放、负责客户变更中水、气和暖通部分的审核和实施。

5、在工程实施过程中严格执行设计变更程序。

6参与组织验收；隐蔽工程，分部分项工程验收和竣工验收，整理专业验收资料并归档。

竣工及后评估阶段

1、在专业工程方面负责与物业公司的交接工作。

2、负责项目竣工后水、煤气暖通工程的后评估工作。

房地产公司工程部职责 篇5

某房地产公司工程部材料员岗位职责.深入市场调研各种材料的现行价格，比质比价，掌握供应厂家的第一手资料。2.合理编制材料采购计划和采购申请。3.协助考察和确定材料供应商。4.按计划提前采购材料，确保不因材料采购不及时而延误工程进度。5.根据合同约定对材料的质量进行检查和监督，对质量有怀疑的要弄明真相，不合格材料一律退场。6.对进场材料进行跟踪管理，如实验收，记录材料进场数量，掌握材料的去向及使用情况，按月编写材料使用情况表，及时记录台帐，杜绝材料浪费及流失。7.检查现场材料堆放情况，对堆放不合理的及时督促其整改合格，确保符合材料堆放的技术和文明施工要求，8.做好部门负责人交办的其他工作。

做到文明施工。

房地产公司工程部职责 篇6

上市公司高管持股激励制度于20世纪50年代产生于经济发达的美国。经过多年的探索和实践, 国外已经将其作为一种对公司经营者有效的长期激励模式, 被许多公司广泛应用。股票激励模式在我国上市公司内应用并不广泛。研究我国上市公司高管持股情况和公司绩效问题, 有助于加深对股权激励模式在我国上市公司内部使用情况的了解, 对我国股权激励方式的现状有进一步的认识。股权激励制度可以引导经营者从股东的角度经营决策, 对解决经营者“道德风险”、“逆向选择”问题有积极意义。研究和设计符合我国房地产上市公司实际情况的股票激励模式, 促使经营者追求股东财富的最大化目标, 是很有必要的。而国内外许多学者对这个问题的实证研究都没有针对专门的行业分类进行研究, 而是针对上市公司的整体数据进行研究, 所以造成的结果就是结论的必然不统一, 同时结论也不具有实际指导性。本文针对我国实施高管持股激励模式的房地产上市公司进行分析研究, 分析高管持股激励方式在我国房地产上市公司中实际应用情况, 对高管持股与公司绩效是否相关这一问题进行了研究。

二、研究设计

(一) 研究假设

根据委托代理理论, 公司所有者即委托方与公司经营者即受托方所追求的目标效用函数不一致, 企业内股东追求的目标是股东财富最大化, 经营者作为独立的利益团体, 不可避免会追求自身利益的最大化, 而与股东追求的目标相背离。在决策过程中, 经营者并没有站在股东的角度考虑问题, 即没有把股东财富的最大化作为追求的目标。虽然股东对经营者能够实施适当的监督, 但受到监督成本的限制, 并不能够对经营者行动进行全面有效地监督。监督可以减少经营者违背股东意愿的行为, 但是不能解决所有问题。因此对经营者采取有效的激励方式是必要的。传统的激励方式主要是薪酬激励, 容易导致经营者的短期行为, 而股票激励方式可以有效的解决这个问题。基于以上理论分析, 提出以下假设:

假设H1:高管持股与否与公司绩效没有显著影响

备择假设:高管持股与否与公司绩效有显著影响

假设H2:高管持股比例与公司绩效不存在显著正相关关系

备择假设:高管持股比例与公司绩效存在显著正相关

(二) 样本选取和数据来源

根据分析的需要, 考虑样本数据收集的难度, 选择2006年、2007年我国深沪两市A股市场中房地产上市公司作为研究样本。研究数据主要来自上市公司在巨潮资讯网披露的年度报告和国泰君安股票数据库。考虑到调整后的各种指标更能反映公司实际情况, 如果财务报告中有调整后的数据, 则采用调整后数据为研究指标。考虑到极端值对统计结果的不利影响。数据收集中剔除被证监会等机构ST和PT的公司, 以及个别未披露年报的上市公司和审计报告被注册会计师出具否定审计意见, 保留审计意见的公司。共统计到符合条件的公司58家, 其中高管持股的公司29家, 非持股的公司29家。

(三) 变量选取

根据研究假设, 设计变量如 (表1) 所示。第一, 被解释变量。为了更好的说明持股比例和公司绩效之间的关系, 为了尽量减少单一指标对研究结果的影响, 选择加权平均净资产收益率和每股收益来衡量公司经营业绩, 而且分别用这两个指标建立模型, 进行相关分析和多元线性回归分析, 减少了分析误差。每股收益即EPS, 反映了每股投入创造的税后净利润, 比率越高, 表明所创造的利润越多。净资产收益率又称股东权益收益率, 该指标反映股东权益的收益水平, 指标值越高, 说明投资带来的收益越高。净资产收益率可衡量公司对股东投入资本的利用效率, 弥补了每股收益做为公司业绩评价指标的不足。第二, 解释变量。持股比例是高管持有的公司流通股份数占公司总股本的比例。公司流通股份在股票交易市场有公允价值, 能够更好的反映公司的价值。为了比较的统一性, 选择期末高管持股数量和期末股本两个时点指标进行比较。第三, 控制变量。控制变量是为了最大限度地消除其他变量对研究目的的影响, 公司业绩受到许多因素的影响, 包括政治、经济、区域、公司规模、资本结构等。为了更好地说明持股比例对公司业绩的影响, 选择公司规模、资本结构、区域因素作为控制变量。

注:“**”.Correlation is significant at the 0.01 level (2-tailed) .

注:a Predictors: (Constant) , 公司规模, 地区因素持股比例, 资本结构

注:a Predictors: (Constant) , 公司规模、地区因素、持股比例、资本结构b Dependent Variable:EPS

(四) 模型设计

对于假设H1。将经营者持股企业的每股收益和不持股企业的每股收益看做两个样本。如果经营者持股是很好的激励手段, 则两类企业的平均每股收益会有显著性差异。即E (EPS1) ≠E (EPS2) , 这是研究的假设, 将其作为备择假设H1。原假设H0:E (EPS1) =E (EPS2) 。假设两个样本服从正态分布, 用spss进行假设检验, 可以直接利用双尾显著性概率p值来判断是否拒绝原假设。对于假设H2, 应用多元线性回归模型进行分析。设计模型如下:

模型1:EPS=β0+β1Stock-Pro+β2Cor-Scale+β3Capital-Str+β4Rejion+ε

模型2:JQROE=β0+β1Stock-Pro+β2Cor-Scale+β3Capital-Str+β4Rejion+ε

ε为随机误差项, 包括除上述因素以外的因素对因变量的影响。

三、实证结果分析

(一) 描述性统计

在这个部分主要对样本观测变量即高管持股比例、每股收益、加权平均净资产收益率、公司规模、资本结构和区域因素等指标进行描述性统计。研究样本为29家高管持股的房地产上市公司, 分析结果见 (表2) 至 (表4) 。 (1) 各变量描述性统计。可以看出, 2006年高管持股比例平均值3.235%, 每股收益平均值0.3906, 加权平均净资产收益率平均值为13.4962;2007年高管持股比例平均值为2.904%, 每股收益平均值0.5958, 加权平均净资产收益率平均值16.3879。高管持股比例2007年低于2006年, 平均每股收益和加权净资产收益率2007年高于2006年。这一方面反映出我国上市公司绩效有上升趋势, 房地产上市公司整体盈利水平在提升。另一方面高管持股比例下降, 并没有与公司绩效呈正向的变化关系。这可能是由于高管股票激励方式在我国上市公司治理机制中应用还不成熟, 也没有良好的运行模式。还有统计误差所造成的影响。 (2) 区域分布统计。 (表4) 是样本上市公司区域分布分析表, 从表中可以看出上市公司数量在东部所占的比重最大, 为48.3%, 中部次之, 为31.0%, 西部最少, 为20.7%, 这符合我国实际情况, 东部经济比较发达, 上市公司数量明显多于中部和西部地区。 (3) 高官持股绩效描述性统计。高官持股和不持股的不同绩效的描述性统计见 (表5) 。

(二) 显著性检验

从 (表6) 可以得知, 公司绩效的描述指标每股收益EPS和加权平均净资产收益率JQROE方差齐性检验中显著性水平p值 (sig) 分别为0.061, 0.885, 都大于检验统计量0.05。表明两个样本通过方差齐性检验, 即两个样本来自有相同方差的总体。T-test for Equality of Means (均值相等的T检验) 列内Sig. (2-tailed) 列中两个统计量每股收益和加权平均净资产收益率的显著性水平分别为0.000和0.012, 表明假设H0不成立, 备择假设H1成立, 即高管零持股的公司绩效与高管非零持股的公司绩效之间存在显著差异。公司股票激励对高管具有激励作用。

(三) 相关性分析

以每股收益和加权平均净资产收益率为公司绩效的描述指标, 高管持股比例为自变量, 以区域因素、公司规模、资本结构为控制变量, 对各变量进行了相关分析, 分析结果见 (表7) 。可以看出, 加权平均净资产收益率与每股收益相关系数为0.543, 说明二者有较强的线性关系, 与实际情况相符合。每股收益与持股比例相关性系数0.357, 对应的P值为0.006, 加权平均净资产收益率与持股比例关系系数为0.242, 对应的P值为0.067, 说明公司绩效与高管持股比例之间存在正相关关系, 并且分别在0.01和0.1水平上显著。这说明上市公司高管持股对提升公司业绩具有积极的作用, 股权激励方式在我国上市公司治理机制中发挥了一定的作用。

a.Dependent Variable:每股收益EPS

a.Predictors: (Constant) , 公司规模、地区因素、持股比例、资本结构b.Dependent Variable:加权平均净资产收益率JQROE

a.Dependent Variable:加权净资产收益率JQROE

(四) 回归分析

在实际中, 影响公司绩效的因素很多, 公司绩效的高低也是多方面因素作用的结果。因此使用多元线性回归方程。在全方位考虑影响公司绩效的因素的基础上, 分析高管持股比例与公司绩效之间的关系。对模型1、模型2进行回归分析, 要求各变量相关系数不大于0.5, 从 (表7) 可以得知, 各个指标符合多元线性回归模型的要求。

(1) 模型1回归分析结果。 (表8) 是模型1的总体参数检验情况, R复相关系数0.607, 说明解释变量与因变量有较强的相关性。 (表9) 是模型1回归的方差分析表, F显著性水平Sig值为0.000, 回归系数显著不为零, 回归方程极其有效。 (表10) 模型1回归系数及显著性检验表, 除指标资本结构Capital-Str外, 其他各项指标包括常数项都通过了5%水平的显著性检验。持股比例指标非标准化回归系数7.275, 对应P值为0.004在1%水平上显著。进一步说明高管持股对提升公司绩效有积极作用。

(2) 模型2回归分析结果。 (表11) 是模型2的总体参数检验情况, R复相关系数0.604, 说明解释变量与因变量有较强的相关性。 (表12) 是模型1回归的方差分析表, F显著性水平Sig值为0.000, 回归系数显著不为零, 回归方程极其有效。 (表13) 模型1回归系数及显著性检验表, 常数项指标和公司规模Cor-Scale指标没有通过5%水平的显著性检验, 其余各项指标都通过了5%水平的显著性检验。持股比例指标在5%水平上显著, 进一步证明结论正确性, 即高管持股与公司绩效存在正相关关系。

四、结论与建议

(一) 研究结论

综合以上分析结果, 说明高管持股比例与公司绩效显著正相关, 即高管持股比例越大, 越能激励经营者积极努力工作, 为企业创造价值, 提升企业业绩。在分析中还发现, 各项控制变量与公司绩效存在一定的相关关系。在模型1回归分析中, 地区因素Rejion和公司规模Cor-Scale两个指标的回归系数均通过了1%的显著性检验, 说明地区因素对公司绩效有显著影响, 东部是我国上市公司的密集区, 并且深圳交易所和上海交易所都在东部地区, 上市公司成立较早, 发展比较完善, 整体业绩比西部好。公司规模越大公司业绩越好, 在模型2的回归分析中地区因素Rejion和资本机构Cor-Scale两个指标的回归系数均通过了1%显著性检验, 说明公司资本结构对公司绩效存在影响, 即资产负债率大小对公司绩效存在显著影响。这些结论与许多国内外学者实证研究结论相一致。

(二) 对策建议

股权激励方式在我国上市公司治理机制中起步, 上市公司要从完善公司治理结构, 优化公司资本结构和股权结构, 还要不断完善公司的内部监管体制。除此之外, 可以建立经理人员市场评价体系, 通过市场监督机制考核经理的业绩, 督促经理层努力工作。证券市场的监管机构, 例如证监会, 应当加强对交易市场的监管, 尽力提高资本市场的有效性。股权激励方式在国外上市公司已经得到广泛应用, 不仅在理论上证明了其对高管存在激励作用, 而且在实践中也得到了人们的认可。这是一种对经营者长期激励行之有效的方法。因此相关部门可以制定一些政策和出台一些措施, 鼓励上市公司对高管实施股权激励。不断完善公司内部治理机制, 提高公司业绩。

本文的研究是针对我国房地产上市公司而言的, 由于民营上市公司和国有上市公司内外环境不同, 管理层持股与企业绩效之间的关系对这两类公司可能不同, 文章在这些方面有待进一步深入分析。

摘要：本文选取2006年至2007年深沪两市A股市场高管持有公司流通股票的29家房地产上市公司做为研究样本, 对其绩效进行了实证分析, 结果发现:房地产上市公司高管持股比例与公司绩效存在显著的正相关关系, 高管持股的公司绩效与高管零持股的公司绩效之间存在显著差异, 并且高管持股公司的绩效明显优于高管零持股的公司, 股票激励在一定程度上对高管有激励作用。

关键词：高管,持股比例,公司绩效,房地产

参考文献

[1]徐大伟、蔡锐、徐鸣雷:《管理层持股比例与公司绩效关系的实证研究——基于中国上市公司的MBO》, 《管理科学》2005年第4期。

[2]刘永春、赵亮:《上市公司管理层股权激励与公司绩效研究》, 《重庆工学院学报》2007年第8期。

[3]张俊瑞、赵进文、张建:《高级管理层激励与上市公司经营绩效相关性的实证分析》, 《会计研究》2003年第9期。

[4]章文波、陈红艳:《实用数据统计分析及spss12.0应用》, 人民邮电出版社2006年版。

房地产：看好三类公司 篇7

1、行业进入库存去化周期，一线城市库存偏低。

2、行业经营现金流改善，债务风险下降。

从库存来看，2012 年行业进入库存去化周期，此过程中，各区域的库存情况呈现较大差异，一线城市库存偏低，二城市线分化，三线城市偏高。

房地产行业现金流持续改善，房企的量价策略应对更从容。随着销售回暖，房地产行业经营现金流从2012年三季度开始转为净流入，筹资现金流也已出现改善。而现金流的好转，房地产行业债务风险亦随着下降，虽然净负债率仍处高位，但预计未来将逐渐回落，而有息负债的增速得到有效控制，手持现金对短期有息债务基本得到100%覆盖，扣除预收款项后的真实资产负债率亦处于历史低位。资金面的改善以及债务风险的下降，使得明年房地产企业在量和价的策略应对上可以更加从容，从而促使行业利润维持相对稳定。

房地产行业估值处于较低水平，政策面平稳，预计需求将得以持续释放，行业基本面继续改善，房地产行业投资主线，政策的有保有压及行业分化决定了2013 年地产股分化更为明显。未来我们主要看好三类公司。第一类是区域布局合理、运营模式效率较高的公司，此类公司未来市场份额将得以持续提升，主要有万科、保利地产等；第二类是产品结构不断改善、未来成长可期的公司，如金地集团、招商地产等；第三类是受益城镇化，具有较独特商业模式的公司，如荣盛发展等。