不动产登记试点城市

不动产登记试点城市（通用8篇）

不动产登记试点城市 篇1

根据国土部的数据，全国106个重点城市中，已经有约50%的城市启动了不动产统一登记相关工作。在30个启动相关工作的省份中，河北、山东、江苏、山西、辽宁、陕西、青海等11省已基本完成不动产登记省级职责整合。

更值得一提的是，根据国土部的部署，不动产统一登记已经启动试点，并将在执行层面上探讨如何落地不动产统一登记。

10月下旬，国土资源部地籍司司长、不动产登记局局长王广华一行到泸州市调研不动产统一登记工作透露，四川泸州市被国土部列为全国不动产统一登记试点市之一。

根据国土部的要求，通过在泸州市对国家层面的不动产统一登记技术规程、规范和标准进行试验和研究，形成地市级不动产统一登记技术模式，为不动产登记信息管理基础平台建设及推广奠定基础。

根据计划，泸州市在11月到年底，分6个阶段完成相关规程规范试验、各类不动产登记数据整合、不动产统一登记信息系统开发、不动产登记信息共享交换模式研究等4项工作，形成泸州市不动产统一登记数据库、统一登记信息系统和统一登记示范建设研究报告及相关技术规范3大建设成果。

泸州市国土局的人士称，20，将在国土部和省国土厅的指导下，搭建并试运行不动产统一登记信息平台，明年下半年，试运行的信息平台计划进入模拟登记，即测试阶段，

这似乎也和国土部明确的不动产统一登记制度时间表相近，20建立统一登记的基础性制度，年推进统一登记制度的实施过渡，全面实施统一登记制度，前，不动产登记信息管理基础平台投入运行，不动产统一登记体系基本形成。

楼市长效机制起步

不动产登记一直被认为是楼市调控长效机制的一个重要环节。

“不动产统一登记一方面可以为房产税的开征做铺垫;另一方面，不动产统一登记后也可以更清楚的了解全国不动产的数据和分布、闲置情况，也将成为长效机制的权威基础资料。”北京大岳咨询有限责任公司总经理金永祥如是表示。

全联房地产商会名誉会长聂梅生在接受21世纪经济报道记者采访时亦表示，降息等诸多政策不是刺激楼市回暖，而是让房地产市场能够软着路，从房地产的多项指标来看，房地产已经进入新常态，不是一个月，一个季度就能回到原来的.。

“楼市调控的长效机制也在储备阶段。”聂梅生称，诸如土地制度改革、不动产登记都是楼市调控长效机制推出的基础性手段。

当然，聂梅生认为，诸如房地产税不可能短期内大范围铺开，一方面是铺开的条件不具备;另一方面当前的房地产市场也不允许。

中国房地产业协会名誉副会长朱中一也表示，房地产税立法最核心的问题还是了解家底。

“中国在1986年做过住房普查后，就没有再做过，家底不清就很难制定精准政策。”朱中一表示。

朱中一一直主张为房地产税立法，并多次向全国人大和有关部门提建议。据朱中一了解，房地产税已有立法的具体时间和日程表，可能在两三年内就会完成。

不动产登记试点城市 篇2

近曰, 国家发改委、财政部、国土部、住建部等11个部委联合下发国家新型城镇化综合试点通知, 要求各省选择符合条件的不同层级市、镇作为试点在8月底前上报发改委。业内人士表示, 当前城镇化问题单靠城市改革难以解决, 迫切需要寻找新突破口, 要改变以往以单纯促进发展为目标的做法, 集中优势资源设置试验区。尤其针对人口10万以上的建制镇, 开展新型设市模式试点, 这也将成为近中期推进新型城镇化的重点。据介绍, 此次试点对象将重点放在镇改市工作。选择镇区人口10万以上的建制镇, 开展新型设市模式试点工作。建立行政管理创新和行政成本降低的设市模式。按照城市设置和简化行政机构联动原则, 探索新设市城市的行政管理模式, 合理增设城市建制, 优化行政层级和行政区划设置, 提高行政效能, 降低行政成本。而在试点内容方面, 将重点探索建立农业转移人口市民化成本分担机制、多元化可持续的城镇化投融资机制、创新行政管理和降低行政成本设市模式、改革完善农村宅基地制度等方面。据了解, 政府将承担义务教育、劳动就业、基本养老、基本医疗卫生、保障性住房以及市政设施等公共成本。企业则应落实农民工与城镇职工同工同酬制度。与此同时, 试点地区需制定实施农业转移人口具体落户标准和城镇基本公共服务供给与居住年限挂钩的具体办法, 主动承担人口市民化公共成本。此外, 在农村宅基地方面, 试点地区需加快推进农村地籍调查, 全面推进农村宅基地使用权登记颁证, 将农民房屋纳入确权登记颁证范围。将宅基地和农房纳入全国统一的不动产登记体系, 并率先建立和实施不动产统一登记制度。 (信息来源:经济参考报)

不动产登记试点城市 篇3

摘要: 关于不动产登记机关登记错误的规定,《不动产暂行条例》和《物权法》只是做了原则性的规定，立法机关对这一问题没有做出明确的规定，使得实际操作过程中关于登记错误的处理出现很大的纷争。登记行为的性质应该为行政行为，所产生的责任是国家赔偿责任。我国所采取的审查形式为折衷形式，即不仅要形式审查，对权利人有重大影响的还要进行实质审查，对于登记机关赔偿责任的性质，为了更有利于保障受损害人，应当采取无过错责任原则。对登记错误的赔偿标准，一是要严格按照证据，二是依照损害的程度进行认定。造成的直接财产损失必须给予赔偿，间接财产损失则不予赔偿。最后结合我国不动产登记的发展现状，建立一套有我国特色的保险救济机制，不能再依赖财政对受损害人进行赔偿。关键字: 不动产登记，登记错误，赔偿责任，赔偿机制 《不动产登记暂行条例》经过不断的讨论﹑征集意见和修改，终于在今年3月1日正式开始实施。该暂行条例在不动产的登记程序、当事人的权利保护和法律责任等方面都作出比较详细、合理和完整的规定，然而在不动产登记过程中登记机构错误登记的赔偿责任这一方面，与原来《物权法》第二十一条的规定相比并没有作出进一步的完善，对于登记机构的性质、赔偿责任的性质、归责原则、赔偿的范围以及救济机制等问题并未明文规定，这种情况下必然导致在司法实践中出现很多用现有法律无法有理有据的解决的问题，诸如登记机构的赔偿责任应为国家赔偿责任，但是其违法性之认定却以侵害民事权利为认定依据等这样的问题应早日解决。在赔偿机制方面，国外的三种模式，即国家负担机制、利用者负担机制和保险机制，三种保障机制各有优势，我国应当深入研究这三种模式，结合我国的社会实际情况，制定出符合我国实情的救济保障机制，使我国的不动产登记工作更加完善。

一、登记行为概述

不动产登记是依赖登记机关的公信力，在不动产的市场经济活动中对不动产的权利进行确认，当事人则是因为信赖不动产登记簿而从事交易行为。如果不动产登记机构在登记过程中发生错误就会使不动产的交易基础产生错误，这样会使不动产权利人和利害关系人的财产权利很有可能会被侵害，不动产权利人和利害关系人就会追究登记机关的责任问题。要讨论登记机构登记错误的赔偿责任，首先就要明确界定登记错误的性质究竟是什么，其次要讨论登记机关的审查权限，《物权法》的第二章第二节主要是关于这两个问题的规定，在弄清楚这两个问题后，再定义登记错误的概念就变得简单了。

（一）登记行为的性质

关于登记行为的性质，目前主要的学说观点有两个: 1.民事行为。民事行为是指认当事人的意思表示为基础作出的能够产生权利义务的行为。该观点认为登记是由不动产权利人基于自己的意思表示将不动产交由登记机关进行登记，登记是对物权的公示，并不是物权的创设行为。因此登记行为是民事行为。从请求权角度考虑，不动产权利人享有登记请求权。将登记行为界定为民事行为，是最大程度的尊重私权利，使民事活动尽量减少行政权利的介入，营造一个更加自由的市场经济活动，使当事人能够依照自己的意愿从事市场经济活动，而不是再像计划经济那样，由政府控制公民的经济活动。再者，将登记行为界定为民事行为，是从不动产权利人角度对登记行为做的界定，登记仅仅是对物权的公示，并不会产生物权，而事实上物权始于不动产权利人向登记机关提出登记请求，登记请求权也属于请求权，而请求权属于在民法中讨论的范围，所以应将登记行为认定为民事行为。

2.具体行政行为。该观点认为登记行为是属于行政行为范畴的行为，登记机关有权根据不动产权利人的申请或依据职权进行登记，并不是民事行为，因其具有职权性和强制性，是符合具体行政行为的行政行为，所以登记行为理所当然应该是具体行政行为。不管是遵从民事行为说，还是遵从具体行政行为说，对不动产登记行为的效力，都应当依据其法律性质的不同而区分认识，但现实生活中的做法却并不是这样的，实践操作过程中，行政管理机关将登记视为其职能范围内的职权，所以不动产登记由行政机关甚至可以是事业单位负责。例如有土地管理机关对土地的登记工作进行管理，房屋管理机关对房屋登记工作进行管理。这些做法从名称到内容无不充分体现着很浓烈的行政色彩，并没有体现一丝的民事行为性质，这也就说明了，为什么一发生登记错误的情况，权利受害者就会想到要选择行政诉讼来解决不动产登记错误案件，而不是考虑选择民事诉讼或仲裁。“那么从司法主流观点来讲，还是认为不动产登记行为究其性质而言，属于具体行政行为，所产生的责任是国家赔偿责任。”

（二）需要明确登记机构的审查权限 审查分为实质审查和形式审查两种模式。形式审查是指登记机关仅从材料的全面性、合法性角度出发考虑申请材料的真实性，实质审查不仅从材料本身出发，还要通过实地调查等方法最大程度上保证材料的真实性。形式审查审查工作量小，审查效率高，行政机关对真实性把握相对较小。实质审查工作量大，审查效率低，对其真实性却有很大的把握。从《物权法》第十二条第一款中的规定来探究，我国采用了一种折衷模式，即对一些不易产生纠纷的材料只进行形式审查，而对容易产生纠纷的材料不仅要进行形式审查，还要进行实质审查，尽可能的减少登记错误的情况发生。采用折衷模式是符合我国国情的。一方面，我国人口基数大，相应的不动产的面积也大，而不动产登记机关的工作人员有限，如果采取实质审查方式，那将会使不动产登记人员忙的焦头烂额，也无法按时完成登记工作。另一方面，我国的不动产登记工作还不够完善，如果只进行形式审查，那么申请人若是提供虚假材料进行申请，那么登记人员将无法鉴定真假，最终造成登记错误。所以结合我国国情，我们采用折衷模式是符合我国发展需要的。

（三）登记错误的概念近年来，因为不动产登记机关的错误登记而引起的行政赔偿案件与日俱增，由于登记机关造成登记错误或登记人员的不负责任等各种原因造成不动产权利人的财产受到损失，但是受损害的权利人想要主张自己的权利却遇到很多的困难，最主要的就是对于登记错误的含义没有一个明确的界定。

通过对登记错误的性质和登记机关的审查权限的讨论，可以得出登记错误的性质属于具体行政行为，登记机关的审查方式应当采用折衷模式，即形式审查与实质审查相结合。关于登记错误的含义，学界有三种观点：广义说，狭义说和折衷说。1.广义说

广义说认为，错误登记是指登记簿上所记载的事项与原始事实状态不符的现象。原因行为造成的登记错误属于登记机关的登记错误，所谓原因行为就是在物权的变动中能够使物权发生变化的行为，在不动产登记过程中登记机构的原因行为造成的登记错误，广义说认为就是登记错误。不动产登记完成后，物权发生变动造成的登记错误，广义说认为也是登记机构的登记错误，因为物权发生变化登记机构有义务及时进行更正物权的归属问题。登记机关失误造成的错误毋庸置疑肯定是登记错误，这一点三种学说都是认可的。2.狭义说 该说认为，错误登记是指基于有效地登记原因而为的登记。该学说认为登记错误或者遗漏导致登记簿与其他证明文件有内容上的出入就是登记错误，但是登记错误不包括原因行为所致的错误。认为将原因行为导致的错误也归到登记错误，这就很大程度上加大了登记机关的责任，导致一发生错误就认为是登记错误，然后向登记机关追究责任，这显然是不公平，不合理的。3.折衷说 折衷说涵盖了狭义说上所有错误登记情形，同时折衷说认为登记原因瑕疵所致的错误也包括在内，但是登记机关登记后因为原因行为所导致的的登记错误不包括在内。结合我国国情，采用折衷说是更符合我国不动产登记机关登记错误的赔偿问题的，广义说对于登记错误含义的界定过于宽泛，将原因行为造成的登记错误包含在登记机关的登记错误内，这不合理的加重了登记机关的赔偿责任。狭义说将登记原因瑕疵所致的错误排除在外，这种做法是不合理的，登记机关应当对自己的过失造成的瑕疵登记承担赔偿责任。而折衷模式则全面准确的包含了所有正确的情形。对于登记错误的原因，《物权法》中规定了主要是两方面原因。1.当事人提供了虚假的申请材料，导致登记机关错误登记。2.由于登记机构或登记人员自身的原因。登记机关的过错包括以下几种情况：登记机构在登记过程中发现登记材料有瑕疵却没有实地调查导致错误；没有在规定时间完成登记；登记机构工作人员与他人合谋，造成交易当事人财产受损；符合登记却故意不予登记，使利害关系人的合法权利受到侵害；登记簿与权属证书的记载不一致，登记机构没有进行更正给他人造成损失；当事人的正当查询登记的请求被无根据的驳回。

二、赔偿责任的性质及其归责原则

（一）性质

不动产登记机构登记错误给真正不动产权利人的影响是很大的，目前在我国，房屋、土地等不动产对于大多数人来说，都是其用很多年的拼搏才换来的心血，或者是几代人传下来的财富，如果因为登记机关的登记错误而丧失，却又不能得到相应的赔偿，这对于他们是一个很不小的打击，对于公众的安全感也会降低，对于市场经济的稳定发展也是有很大影响的。要解决这个问题，就要清楚赔偿责任的性质以及归责原则。关于不动产登记机构登记错误赔偿责任的性质，目前的主流学说包括以下两种： 1.民事责任说

如杨立新教授就认为这种损害赔偿责任应当属于民事责任，理由有三点：第一，损害赔偿责任的基本性质就是民事责任。只有在民事领域才有损害赔偿责任，在刑事领域称为刑事责任，行政领域称为行政责任，研究损害赔偿责任都是在民法中研究的，所以该种赔偿责任是民事责任。第二，当事人的民事权利被登记机关侵害，就应该用民法的救济途径对当事人进行救济，所以这属于民事赔偿责任问题。第三，《物权法》是民事法律，在民法中规定的损害赔偿责任当然是民事责任。2.国家赔偿责任说

梁慧星教授认为因登记机关的过错，使得不动产登记发生错误，当事人或者利害关系人因为登记机关的登记错误遭受损害的，登记机关应该依照《国家赔偿法》的相应规定承担赔偿责任。因为登记错误是因登记机关的行为导致的，登记机关属于行政机关，因行政机关的过错导致当事人的权利受到损害的，依照现有的立法，是属于国家赔偿范围。不动产登记机构登记错误赔偿责任应该是国家赔偿责任。登记的主体一方是行政机关，行政机关在执行行政事务过程中，首先必须对因自己的过错所造成的财产损失向受损害人进行赔偿。假设行政机关对自己所造成的损害不进行赔偿，那么行政机关乃至国家的公信力又如何保障呢？不动产权利人因为登记机关的过错或者是其他人的过错导致登记机关错误登记而遭受了损失，行政机关理应赔偿，但是行政机关并不是营利机构，它的资金来源大多数靠的是国家财政的支持，所以行政机关向受损害人支付的损害赔偿金从其根源上看还是国家对受损害人进行的赔偿，而且受损害人一旦其不动产权利受到登记机关侵害后，受损害人立刻想到了提起行政诉讼，将登记机关列为被告告向法院，其目的就是想通过行政诉讼来获得国家赔偿，我国目前还没有建立起一套成体系的不动产登记错误赔偿保障机构，而且登记机关又没有能力自己进行独立赔偿，所以我国目前应该采用的是国家赔偿责任。采用国家赔偿责任，一方面可以使受损害人的权利能够最终得到保障，另一方面，国家承担了赔偿责任后，可以依据行政法的相关处罚规定，对造成登记错误的工作人员进行追究责任，一定程度上也是对登记人员的监督和管理。

（二）归责原则

归责原则主要包括过错责任原则和无过错责任原则两种。纵观世界各国，以德、日为代表的国家采用过错责任原则，只有登记机关在有过错的情况下才承担赔偿责任；以瑞士、英国和澳大利亚等为代表的国家采用无过错责任原则，主张无论登记机关有无过错，只要在客观上给不动产权利人造成损害，就应该承担赔偿责任。我国采用过错责任原则还是无过错责任原则？我国的学者对此存在很大的争议。胡康生教授认为实践中造成登记错误的原因很多，是没有办法一一例举的，立法若巧妙的用“登记错误”一词，该词描述的不是主动心态，而是一种客观状态，即只要发生登记错误，且给权利人或利害关系人造了损害，就应该对受损害人进行于损害相当的赔偿，并不去考虑登记机关是否有过错，也就是不以登记机关是否有过错为赔偿的构成要件，这就是无过错责任。朱岩，高圣平，陈鑫教授认为登记机构赔偿责任适用的是过错责任，因为《物权法》第21条第1款中的造成损害是登记机关的过错造成，而第2款中不是对登记机关的过错追究责任，而是由登记机关先垫付赔偿费用，后向造成登记错误的当事人追偿。

我国应当采用无过错责任原则，只要不动产登记机关登记错误，给受损害人造成损害就应当承担赔偿责任，而不过问登记机构是否有过错，也不过问是因自身原因还是因他人原因，只不过因他人原因造成登记机构登记错误，登记机关赔偿后可以向造成登记错误的人进行追偿。登记机关与受损害人相比，让登记机关举证自己没有过错是一件很容易的事，而且登记机关证明自己没有过错也是没用的，因为法律规定及时因申请人的原因造成登记错误，登记机关还是要承担赔偿责任，所以采用过错责任原则是无法解决登记错误的赔偿责任的。让登记机关承担无过错责任原则，如果不是登记机关的责任，登记机关赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿，这样的追责原理才更加有利于纠纷的解决，让受损害人的利益更好的得到保障和救济。

三、赔偿范围问题

赔偿范围问题，是指因登记机关登记错误，必然会给受损害人造成财产方面的损失，受损害人必须有一个要求赔偿的标准，才能有法有据的提出自己的诉讼主张，因此有必要深入讨论哪些损失是登记机关需要赔偿的，哪些损失是登记机关不用负赔偿责任的。通常情况下，登记机关因各种原因造成登记错误，不动产的真正权利人会向登记机关请求更正登记，如果登记机关不能确定是否真的是登记错误了，可以让申请人先申请异议登记，以保障自己的权利状态不继续被侵害，待登记机关查清楚事实真相，若果真发生登记错误，首先登记机关会进行更正登记。更正登记后受损害人仍然有损害的，可以追究登记机关的赔偿责任。在受损害人的损失当中，可以分为直接财产损失和间接财产损失。直接财产损失包括因登记机关登记错误，权利人遭受的财产损害，因主张权利而支付的律师费，诉讼费，交通费，手续费等费用，间接财产损失包括权利人主张的期待利益和租金，营利的减少等损失。而真正需要登记机关赔偿的财产损失是直接财产损失。登记机关造成的登记错误给受损害人造成的直接财产损失的情形无法具体来罗列的，但是我们可以根据证据来认定，直接财产损失的认定应当参考评估机构的意见。对于财产的价值应该参考受损害时的财产价值。因为在我国，不动产的价值变动是相当大的，如果以诉讼时的财产价值来评估，显然是不公平的。不动产登记机关登记错误，受损害人遭受的财产损失可以归纳总结为以下几种：

（一）不动产物权权利地位的丧失

不动产权利人一旦丧失对不动产的支配权，那么不动产权利人的权利地位也就相应的丧失了，这对不动产权利人的侵害是很严重的。例如王某侵害李某的不动产权利，将不动产登记于自己的名下，然后又转让给善意第三人张某，那么李某就丧失了对该不动产的所有权。登记机关要对李某的财产损失承担赔偿责任，之后登记机关可以向王某追偿。

（二）因主张权利而支出的费用

受损害人在发现自己的权利受到侵害后，会积极主张自己的权利，而在他主张权利这一过程中必然会因此支出额外的费用，这些费用理应由登记机关支付，因为是由于登记机关的登记错误使得受损害人为此花费了这笔费用。受损害人为维护合法权利而支付的交通费、诉讼费、律师费、手续费等都应该包括在内。

（三）可得利益的丧失 前文已述，登记机关因登记错误造成的直接财产损失需要赔偿，而可得利益并不是现实已发生的，是受损害人将来可能得到的财产利益，这种利益的取得具有不确定性，受损害人无法确保这些利益自己在将来的某个时间必然会得到，所以可得利益是属于间接财产损失，登记机关不用对受损害人的可得利益进行赔偿。综上所述，登记错误给受损害人造成不动产权利或者权利地位的丧失，因主张权利而支付的律师费、诉讼费、交通费、手续费等都属于直接财产损失，登记机关应当对直接财产损失进行赔偿，而对于可得利益等间接财产损失则不负赔偿责任。司法实践的惯常做法是，将为解决登记错误而产生的费用支出认定为非直接经济损失，对这些费用不予赔偿。这种做法是不符合立法精神的，因为这些费用是现实发生的，是因登记错误导致的直接财产损失，对于这笔费用，登记机关必须进行赔偿。而租金或者营利的减少，期得利益等，则属于间接经济损失，不能要求不动产登记机构予以赔偿。

四、赔偿机制的建立 目前，发达国家大多都已建立了较为成熟的赔偿保障机制，以解决登记机关登记错误给受害人造成的直接经济损失。例如英国土地登记局设立了专门的赔偿基金。登记机构因登记错误的赔偿金从该基金中支出。这样就保证了登记机构能够长期有效的对受损害人进行赔偿，保证了资金的有序供应。我国台湾地区，依据土地法第七十条，地政机关所收的登记费中应当提存百分之十作为登记储金。而我国目前并没有形成一个正常的机制，以解决登记错误的赔偿资金问题。实践中，发生此类赔偿问题，大多是通过国家赔偿问题，由国家财政中支出来，这样做一来加重了国家的财政负担，国家需要支出很大的一笔资金来为登记机关赔偿，二来由国家进行赔偿，不利于提高登记机关的工作效率，如果我们能够建立一个成熟的赔偿机制，由登记机关自己对自己的行为负责，发生赔偿问题由自己从赔偿机构中支付。那么，登记机关为了让赔偿机构正常运作下去，必然会提高自己的工作质量，而且也提高了登记机关的工作质量。

（一）目前成熟的主要赔偿保障机制

目前成熟的主要赔偿保障机制主要有三种：国家负担机制，利用者负担机制和保险机制。

1、国家负担机制

国家负担机制是指由国家财政中支付登记机关登记错误，给受损害人造成的直接财产损失给予赔偿，以弥补受损害人的损失。国家负担机制的理念是不动产登记簿是具有公信力的，登记机关的登记错误行为损害的是不动产登记簿公信力的行为，不动产登记薄的公信力归根结底由国家来保障。那么登记错误也就损坏的是国家公信力，国家为了维护其公信力，应当通过赔偿受损害人的直接经济损失以维护自身的公信力。目前大多数国家采用国家负担机制。例如德国和瑞士都采用国家负担机制。它们认为登记机关代表国家行使公权力，发生侵权行为，应当由国家负担这笔费用。

2、利用者负担机制

利用者负担机制是指不动产登记机关错误登记，受损害人要求的赔偿资金应当是收取的相关费用中支出。这种机制是要求不动产登记机关在内部建立一个完整的赔偿机制。当发生登记错误需要对受损害人赔偿时，直接由这个赔偿机制支付赔偿金，赔偿机制的资金则是从登记机关收取的费用中调动，而不是依靠国家财政。澳大利亚、新西兰、美国等国采用利用者负担机制。

3、保险机制

保险机制是指不动产登记错误后由保险公司进行赔偿的机制。保险机制的理念是登记机关将收取的登记费用的一部分在商业保险公司中进行投保，当发生登记错误需要对受损害人赔偿时，由保险公司对受损害人进行赔偿。目前美国的一部分州采用保险机制。它们认为保险机制不仅对受损害人的损害予以赔偿，又可以促进市场经济的发展，让资金可以流通起来，提高资金的利用率。

（二）保险机制的优点

结合我国实情，我国应当采用保险机制。保险机制的作用有以下四点：

1、解决赔偿问题

建立保险机制的目标就是解决登记机关登记错误后的赔偿问题。建立保险机制之后，登记机关将收取的部分费用投保于保险公司，由保险公司管理这笔资金，若是登记机关需要对登记错误负赔偿责任时，则由保险公司对受损害人进行赔偿。

2、提高登记机关工作能力

登记机关收取的费用是有限的，若国家财政不再为登记机关提供资金，那么登记机关必定会保证登记的正确率，这样也就从一定程度上提高了登记机关的工作能力。

3、提高市场经济发展，促进我国保险业的发展 我国保险业正处于一个飞速发展的阶段，在这个阶段需要向保险类公司注入大量的资金，如果我们将收取的费用的一部分投入到保险公司，一方面登记机关可以规避因登记错误造成的风险，另一方面可以促进保险业的发展。

（三）保险机制的建立和运行 1.制定相关的法律法规。

通过法律法规的形式将保险机制确立下来，使其具有普遍效力和强制效力。再者是用法律法规的形式将保险机制运行的程序及相关规定用明文加以规定，以便于实际的操作。例如，应该给保险公司交多少费用，这一业务由登记机关哪一部门负责，具体赔偿的步骤等问题都需要明示。

2.由登记机关设立专门的部门，负责同保险公司处理相关问题。

登记机关应当新增设专门的部门，专门负责这一领域，具体工作包括管理收取的费用，与保险公司签订合同，负责具体的赔偿工作等。通过设立专门的部门，使赔偿工作的效率得到提升，保障及时有效地对受损害人进行赔偿。3.发生赔偿时，由保险公司、受损害人和相关登记机关专门负责人员三方协调处理相关事项。登记机关和受损害人通过诉讼、调解或和解等方式将双方的争议进行处理，如果需要登记机关承担赔偿责任，登记机关可以给受损害人出具一张有价证券，由受损害人向保险公司请求支付确定的金额。综上所述，我国可以尝试采取保险机制对受损害人进行赔偿。采用保险机制不仅可以节省国家财政开支，将这一部分资金用于其他经济建设领域。还可以提高登记机关的工作效率和质量，促使登记机关内部制定合理的奖惩机制，提高登记机关工作人员的工作热情。一定程度上也会促进了保险业的发展。这些资金的注入，不仅拓宽了保险公司的业务领域，而且可以解决更多人的就业问题，所以我们可以借鉴国外的经验，制定一个符合国情的保险机制。结语

不动产登记错误的赔偿制度是对不动产权利人权利保障的一项非常重要的救济制度。对于不动产登记机关赔偿责任的研究，直接关系到受损害人的利益。在我国，不动产的价值巨大，不动产关系着很多人的幸福生活。如果不能很好的保障不动产权利人的权利，这对于社会的经济发展也有一定的负面影响，若不能很好的解决登记错误的赔偿问题，会使国家的公信力受到影响，所以，对于不动产登记错误的赔偿问题，要在现有的法律基础上进一步完善，使不动产登记方面的法律更好的服务于不动产登记事业。参考文献

不动产登记流程 篇4

★因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。

★属于下列情形之一的，可以由当事人单方申请：

1、尚未登记的不动产首次申请登记的；

2、继承、接受遗赠取得不动产权利的；

3、人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的；

4、权利人姓名、名称或者自然状况发生变化，申请变更登记的；

5、不动产灭失或者权利人放弃不动产权利，申请注销登记的；

6、申请更正登记或者异议登记的；

7、法律、行政法规规定可以由当事人单方申请的其他情形。不动产登记机构应当自受理登记申请之日起30个工作日内办结不动产登记手续，法律另有规定的除外。

当事人申请登记除了必须提交申请书，还要提交相关材料，条例第16条第1款对此给出了明确提示，可便于申请人事先做好准备工作，它们主要涉及：（1）身份信息，包括申请人、代理人的身份证明材料；如为委托代理的，还包括授权委托书；（2）不动产权属信息，包括不动产权属来源证明材料、不动产权属证书；（3）登记原因证明文件，包括买卖合同、遗嘱等；（4）不动产自然状况信息，包括不动产界址、空间界限、面积等材料；（5）与他人利害关系的说明材料等。不动产登记机构收到不动产登记申请材料，应当分别按照下列情况办理：

（一）属于登记职责范围，申请材料齐全、符合法定形式，或者申请人按照要求提交全部补正申请材料的，应当受理并书面告知申请人；

（二）申请材料存在可以当场更正的错误的，应当告知申请人当场更正，申请人当场更正后，应当受理并书面告知申请人；

（三）申请材料不齐全或者不符合法定形式的，应当当场书面告知申请人不予受理并一次性告知需要补正的全部内容；

（四）申请登记的不动产不属于本机构登记范围的，应当当场书面告知申请人不予受理并告知申请人向有登记权的机构申请。不动产登记机构未当场书面告知申请人不予受理的，视为受理。哪些单位可查询？★国土资源、公安、民政、财政、税务、工商、金融、审计、统计等部门应当加强不动产登记有关信息互通共享。★不动产登记机构、不动产登记信息共享单位及其工作人员应当对不动产登记信息保密；涉及国家秘密的不动产登记信息，应当依法采取必要的安全保密措施。

★查询不动产登记资料的单位、个人应当向不动产登记机构说明查询目的，不得将查询获得的不动产登记资料用于其他目的；未经权利人同意，不得泄露查询获得的不动产登记资料。

不动产登记暂行条例明确统一了登记都程序要求《条例》对登记程序的规定，落实了党中央、国务院简政放权、构建服务性政府的根本要求，彰显了简化程序、高效便民的基本原则。一是充分尊重申请人意愿。规定了依申请登记，并以共同申请为原则，单方申请为例外，允许申请人在登记完成前可以自愿撤回登记申请。同时，《条例》还列举了可由当事人单方申请的具体情形，形成了目录清单，确保公开规范。

二是明确了登记申请提交的材料。为便于当事人提起登记申请，《条例》对登记申请提交的材料进行了概括列举，并规定登记机构能够通过互通共享取得的信息，不得要求申请人重复提交。同时，规定登记机构要在办公场所和门户网站公开申请登记所需材料目录和示范文本等信息，切实便民利民。

不动产登记信息系统 篇5

不动产登记信息系统一、不动产登记的定义

不动产登记，是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。不动产是指土地、海域以及房屋、林木等定着物。不动产登记机构应当依法将各类登记事项准确、完整、清晰地记载于不动产登记簿。

二、系统背景

长期以来，土地、房屋、林地、草原、海域等不动产登记职责分散在国土资源、住房城乡建设、农业、林业、海洋部门，基本上由县级部门承担。各部门都针对各自行业管理特点，制定了技术标准和规程。

原有分散登记制度下形成的不动产登记信息化呈现出几个显著特征，一是登记资料分散保存在各级不同部门，且数字化程度不同，数据标准互不衔接，数据格式不统一，行业之间和行业内不同地区之间差异较大；二是数据库、地理信息系统等平台软件不统一，技术架构和技术路线不尽相同；三是行业或部门信息化统筹力度不同，数据和系统标准化程度不一。

2015年2月15日，中央编办、财政部、住建部等八家不动产登记工作部际联席会议成员单位，在国土部就不动产统一登记工作推进事项展开集中办公，包括研讨不动产登记暂行条例实施细则。

由国务院颁布并于2015年3月1日正式实施的《不动产登记暂行条例》（以下简称《条例》）规定，国务院国土资源主管部门应当会同有关部门建立统一的不动产登记信息管理基础平台。各级不动产登记机构的登记信息应当纳入统一的不动产登记信息管理基础平台，确保国家、省、市、县四级登记信息的实时共享。

三、建设原则

1.立足已有基础，创新建设方式

立足相关部门已有的各类不动产登记信息化基础，加强对已有系统改造、数

不动产登记信息系统平台建设方案

据整合和相互对接，充分发挥已有成果的作用；同时，顺应信息技术发展方向，以“国土资源云”总体框架为技术指导，运用云计算技术和云服务模式，创新建设方式。

2.加强纵向协调联动，保证横向紧密衔接

不动产登记信息管理基础平台建设是各级不动产登记机构的共同任务，需要顶层设计、统筹部署，明确职责分工和进度安排，加强各级协调联动，形成合力，有序推进；强化部门间协同，保证不动产登记相关系统、数据与横向相关部门系统、数据之间的紧密衔接，确保登记信息与相关部门信息互通共享，消除“信息孤岛”。

3.强化资源共享，确保信息安全

加强基础设施资源、数据资源、应用服务资源的集成整合，最大限度地共享资源，最大限度地减少各级、各地登记机构的分散、重复建设内容；加强信息安全保障，确保个人隐私和商业秘密不泄露，保障权利人的权益。

4.坚持与制度实施深度融合，实现与机构和职责整合良性互促

不动产统一登记是一项重大的制度创新，迫切需要将信息化理念和方式贯穿制度实施全过程，融入到不动产登记工作规则、业务流程中，更好地发挥信息平台的服务保障作用；既把统一登记机构作为信息平台建设和运行的组织保障，又把信息平台作为促进职责整合和机构建设重要抓手，“反弹琵琶”，实现良性互促。

5.严格遵循技术标准，发挥示范引领作用

各级不动产登记机构在共同推进不动产登记信息管理基础平台建设中，必须遵循统一的技术标准，为实现信息共享和系统对接奠定基础，适用于本地登记职责和业务特点的内容也必须以全国统一的技术标准为基础；由于各地的不动产登记信息化基础不同，进度不一，在推进过程中充分借鉴率先实现机构整合和信息化应用，尤其是开展不动产登记存量数据整合方面的经验和做法，形成适用于本地的技术路线和具体方法。

四、系统目标

不动产登记信息系统平台建设方案

根据不动产统一登记制度实施的总体要求，总的目标是对全国土地、房屋、草原、林地、海域等不动产实行统一登记，基本做到登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”。

不动产登记信息管理基础平台是不动产登记各项制度落实和信息共享查询的基础。建立不动产登记信息管理基础平台，实现不动产审批、交易和登记信息在有关部门间依法依规互通共享，提供不动产登记信息依法公开查询服务，有利于方便群众办证，提高办证效率，消除“信息孤岛”，促进不动产登记信息更加完备、准确、可靠，建立健全社会征信体系，保证不动产交易安全，保护群众合法权益。

五、系统概述

不动产登记是《中华人民共和国物权法》确立的一项物权制度，是指经权利人或利害关系人申请，由国家专职部门将有关不动产物权及其变动事项记载于不动产登记簿的事实。

不动产登记信息系统，主要是通过信息技术，针对房地产管理部门提供业务解决方案，是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。

六、不动产登记信息系统总体构成

不动产登记信息管理基础平台遵循“国土资源云”总体框架，由资源得到充分共享、互联互通的四级平台或系统组成，确保国家、省、市、县四级不动产登记机构信息实时共享，与各级横向部门间实现互通、共享、交换。

根据各地工作基础和现实情况，分以下四种情况：

1.省级“大集中”：省级国土资源主管部门已有覆盖本辖区的统一的平台，为了保护已有投资，在现有平台基础上进一步完善扩展，支撑本地三级不动产登记机构履行职责，并统一接入国家级平台。

2.省级“部分集中”： 省级国土资源主管部门已有的统一的平台，部分基础条件好的市级不动产登记机构也有本市统一的平台，为了保护已有投资，在现有平台基础上进一步完善扩展，省级和部分有平台的市级分别接入国家级平台。

3.市级集中：省级国土资源主管部门没有统一的平台，只有本级系统，市级

不动产登记信息系统平台建设方案

不动产登记机构已有统一的平台，省级系统和市级平台分别接入国家级平台。

4.省、市都不集中：省级国土资源主管部门和市级不动产登记机构都没有平台，全省三级系统分别接入国家级平台。

七、不动产登记信息系统平台组成

1.不动产登记数据库系统

全国不动产登记数据库是信息平台建设的核心，是按照特定策略组织存储的覆盖全国各级不动产登记结果数据的数据集合。全国不动产登记数据库管理系统对全国不动产登记数据库进行统一组织、存储、管理、维护和更新。

2.不动产登记统一接入系统

不动产登记统一接入系统是信息平台有效运行的驱动力之一，提供各级不动产登记机构接入国家级平台服务，确保各级不动产登记机构的登记信息实时纳入不动产登记信息管理基础平台，实现各级不动产登记信息实时互通共享和同步更新。

3.不动产登记信息系统

不动产登记信息系统是平台提供的业务应用系统，为不动产登记申请、受理、审核、登簿等全流程提供服务，实现各级不动产登记日常业务的网络化、透明化、柔性化和规范化管理。通过不动产登记信息系统的运行，实现不动产登记数据库的实时更新，保障数据库的现势性。

4.不动产登记信息共享、查询与分析系统

不动产登记信息共享、查询与分析系统包括四个方面的功能，一是面向不动产审批和交易主管部门的协同共享服务；二是面向相关部门的信息共享服务；三是面向权利人和利害关系人的社会化查询服务；四是面向不动产登记机构的信息综合分析服务。

5.平台管理系统

平台管理系统是国家级平台的管理中枢，负责各类资源的统一配置、调度、监管和调控，为全国不动产登记数据库及其管理系统、不动产登记统一接入系统、不动产登记信息系统、不动产登记信息共享查询与数据分析系统等应用系统的运行提供统一的资源保障、运维保障和安全保障。依据云架构建设要求，平台管理

不动产登记信息系统平台建设方案

系统功能主要包括基础资源管理、数据资源管理、应用服务管理、通用服务管理、开发环境管理等内容。

6.相关技术标准

技术标准是保障不动产登记信息互通共享和信息平台的规范化运行的基础，主要包括以下内容：

（1）《不动产登记数据库标准》。

（2）《不动产登记数据整合建库技术规范》。（3）《不动产登记数据汇交规范》。（4）《不动产登记数据共享交换规范》。

（5）《不动产登记信息管理基础平台接入技术规范》。（6）《不动产登记信息系统建设技术规范》。（7）《不动产登记信息管理基础平台服务规范》。7.运行环境

包括计算、存储、网络等硬件和基础软件，是国家级平台运行的基础，采用云服务模式集成。

8.安全系统

安全系统建设包括物理安全、网络安全、数据安全、应用安全、安全制度等内容，保障不动产登记信息管理基础平台的安全平稳运行和信息的安全管理、应用服务。信息安全纳入信息系统建设的全周期，“同步规划、同步建设、同步运行”。

八、系统特点

功能全面，操作便捷，贴近用户需求.登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”。国家、省、市、县四级登记信息的实时共享。

系统为各级不动产机构提供了图文一体化的协同工作环境。

配置齐全,从用户管理到权限设置，从登记类型到单位面积等各个功能模板的自定义设置。

图形、业务数据一体化，数据集中管理，交互共享实时便捷。

不动产登记信息系统平台建设方案

各项业务自动化流程，可随业务类型的不同定义不同的业务流程。统一完善的权限管理体系，实现各类用户的统一授权管理，保证信息安全。系统可扩展性强。

九、系统主要功能

1.通过建立不动产登记信息系统，实现不动产审批、交易和登记信息在有关部门间依法依规互通共享，消除“信息孤岛”。

2.依据《不动产登记暂行条例》等相关标准，针对不动产登记特点，形成不动产统一登记，实现登记机构、登记依据、登记簿册和信息平台的四个统一。

3.为不动产登记业务申请、受理、审核、登簿、缮证、归档的全流程管理。4.实现各级不动产登记日常业务的网络化、透明化、柔性化和规范化管理。5.通过不动产登记信息系统的运行，实现不动产登记数据库的实时更新，保障数据库的现势性。

6.实现土地、房屋、草原、林地、海域审批-交易-登记信息的实时互通共享和业务联动。

7.向相关部门提供不动产登记有关信息共享，为社会提供依法信息查询服务。

十、不动产登记内容

（一）集体土地所有权；

（二）房屋等建筑物、构筑物所有权；

（三）森林、林木所有权；

（四）耕地、林地、草地等土地承包经营权；

（五）建设用地使用权；

（六）宅基地使用权；

（七）海域使用权；

（八）地役权；

（九）抵押权；

（十）法律规定需要登记的其他不动产权利。

不动产登记信息系统平台建设方案

十一、参考资料

《中华人民共和国物权法》 《不动产登记条例》 《不动产登记数据库标准》

《不动产登记数据整合建库技术规范》 《不动产登记数据汇交规范》 《不动产登记数据共享交换规范》

整合不动产登记职责 篇6

国务院总理李克强11月20日主持召开国务院常务会议，通过关于依法公开制售假冒伪劣商品和侵犯知识产权行政处罚案件信息的意见，决定整合不动产登记职责。

会议指出，公平竞争是发展市场经济的基本要求。当前我国正处于改革发展和经济转型升级的关键时期，提高产品质量、实施创新驱动，至关重要。依法对假冒、侵权行政处罚案件实行信息公开，接受人民群众监督，是促进质量提升和产业升级、增强消费者信心、保护知识产权、鼓励创新创业的一剂“良方”，有利于维护公平竞争的市场秩序、保护消费者权益、提高执法公信力。罚劣是为了奖优，要让恶意造假制劣特别是损害人民群众生命健康的违法者付出高昂代价，让守法经营者路路畅通、受到褒奖，让广大科技人员大胆创新、放心创业。

会议要求，要把假冒侵权行政处罚案件信息公开作为政府信息公开的重要内容。除涉及商业秘密和个人隐私外，适用一般程序查办的假冒侵权行政处罚案件信息应当主动公开。行政执法机关要在作出处罚决定或处罚决定变更之日起的规定时间内，依法公开案件信息，包括违法违规的主要事实、处罚种类、依据和结果等，做到公开透明，并及时回应社会关切。将行政处罚案件信息纳入社会征信体系，使假冒侵权者因信用不良“处处受限”。行政执法机关要严格依法裁量、履行职责。各级政府要加快建立健全管理、考核等制度，加强监督检查。对不履行信息公开义务、不及时公开或更新信息内容、违规收取费用等行为，要坚决纠正并严肃问责，让执法行为受到社会监督。

会议指出，整合不动产登记职责、建立不动产统一登记制度，是国务院机构改革和职能转变方案的重要内容，也是完善社会主义市场经济体制、建设现代市场体系的必然要求，对于保护不动产权利人合法财产权，提高政府治理效率和水平，尤其是方便企业、方便群众，具有重要意义。

会议决定，将分散在多个部门的不动产登记职责整合由一个部门承担，理顺部门职责关系，减少办证环节，减轻群众负担。一是由国土资源部负责指导监督全国土地、房屋、草原、林地、海域等不动产统一登记职责，基本做到登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”。行业管理和不动产交易监管等职责继续由相关部门承担。各地在中央统一监督指导下，结合本地实际，将不动产登记职责统一到一个部门。二是建立不动产登记信息管理基础平台，实现不动产审批、交易和登记信息在有关部门间依法依规互通共享，消除“信息孤岛”。三是推动建立不动产登记信息依法公开查询系统，保证不动产交易安全，保护群众合法权益。会议要求，各有关部门要加强对各地职责整合工作的指导，加快清理相关规章制度，做好有关事项的整理交接，确保不动产登记职责整合工作有序、平稳推进。

解读不动产登记细则 篇7

按照国土部公布的时间计划，20健全不动产统一登记的配套制度，并平稳有序实施;20全面形成制度体系;最终于实现信息共享，依法公开查询。

国土部不动产登记中心市场监测处处长卢静分析认为，从不动产统一登记制度实施以来的市场效果来看，不动产统一登记对房地产市场影响并不明显。“当前，房 地产市场的波动主要受供求关系、宏观调控政策和金融调控政策的调整等不同因素的影响，不动产统一登记可能会在一定程度上影响房地产市场的预期，但是它本身 是行政管理行为，短期来看对市场的影响不是特别明显”。

“从不动产统一登记制度实施的长远效果来看，我们认为不动产统一登记制度有利于 房地产市场的平稳健康发展，有利于我们构建房地产调控的长效机制”。卢静表示，首先，不动产统一登记制度有利于健全现代产权制度，是为了建立现代市场体 系，保障交易安全，促进房地产市场公开有序发展。第二，不动产统一登记制度有利于充分发挥政府作用，规范市场行为，稳定市场秩序，构建房地产调控长效机 制。第三，不动产统一登记制度一直客观存在，目前做的工作是把分散的登记变为不动产统一登记。实践证明统一登记以后没有对房地产市场的稳定造成不利的影 响。

卢静还表示，不动产统一登记不是以征收房地产税为目的。他指出，房地产税的目的主要是调节供求关系，优化资源配置，调节收入分配， 防止房地产市场泡沫，稳定房地产市场运行。

浅析不动产登记条例（定稿） 篇8

2014年11月24日，国务院总理李克强签署国务院令，公布《不动产登记暂行条例》，自2015年3月1日起施行。为更好地让广大市民了解《不动产登记暂行条例》的相关内容，现对该条例作如下解读：

了解不动产登记条例的定义？

《不动产登记条例》将由国土资源部、住房和城乡建设部会同国务院法制办、国家税务总局等有关部门负责起草。不动产登记条例的实施是落实《物权法》规定、保护不动产权利人的合法财产权的一项有效手段。同时，也是为未来核定相关税基作准备，为房地产市场的健康发展打基础。

为什么要制定出台《不动产登记暂行条例》?

整合不动产登记职责、建立不动产统一登记制度，是国务院机构改革和职能转变方案的重要内容，也是完善社会主义市场经济体制、建设现代市场体系的必然要求，对于保护不动产权利人合法财产权、提高政府治理效率和水平，尤其是方便企业、方便群众，具有重要意义。根据物权法第十条规定，不动产实行统一登记，并授权行政法规对统一登记的范围、登记机构和登记办法作出规定。制定出台条例，通过立法规范登记行为、明确登记程序、界定查询权限，整合土地、房屋、林地、草原、海域等登记职责，实现不动产登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”。不动产登记和百姓有什么关系?

不动产登记工作完成后，市民不需多处跑，在指定办公地点就能一步查询，避免产权交叉或冲突。不动产统一登记是一系列重大改革的基础，比如赋予农民更多财产权利，保障农户宅基地用益物权，建立城乡统一的建设用地市场、集体经营性建设用地“农地入市”等。

对于普通市民来说，不动产登记条例可能意味着公民拥有房屋情况的“全透明”。房产作为过去十年财产主要藏匿形式的选择将出现变化。

不动产登记暂行条例所产生的影响

自不动产登记暂行条件施行以来，在市场上引起了巨大的反响，有人说不动产登记的实施将影响国内房地产商，会增加市场上的供应量，房价就会下跌。据资料显示经过2013年的快速上涨，进入2014年以来房地产市场进入调整期。尤其上半年多数城市市场观望情绪浓厚，呈现供大于求局面，直到下半年市场成交量才有所回升，这与限购、限贷等调控政策的放松有直接关系。即使在这样的情况下，中国指数研究院[微博]统计的12个重点城市今年前51周的新建商品住宅成交量中，只有武汉一个城市超过了2013年同期，北京、广州和南京三个城市前51周成交量分别同比下降31.86%、25.16%和22.19%。针对这些数据，某研究院副院长杨红旭认为，《不动产登记暂行条例》的推出，短期对楼市确有不利心理影响，主要是拥有多套房的官员和国企高管可能出售房屋，且影响他们新增的投资需求。“但这类所售及所投的房屋占全国交易总量比例极小，应不超10%，且部分房源早已抛掉。长期来看，对房价走势无实质影响。”杨红旭表示。对于，《不动产登记暂行条例》的实施，到底有何意义，有何具体的影响呢？ 一、四川推出不动产登记暂行条例，完善社会主义市场经济体制建设的必然

2015年3月1日起《不动产登记暂行条例》正式施行，全国首批、四川省第一本不动产权证书在泸州诞生。不动产登记的办理让老百姓辛勤劳动积攒起来购买的不动产受到了法律的保护，同时办理程序的简化让老百姓更省心。不动产权证书内详细记录了权利人土地使用权面积、专有建筑面积、使用年限等权利状况。证书首页上方还印有二维码标识，据工作人员介绍，该标识是为了存储不动产登记信息，便于下一次受理时能够快速查询出登记信息。对于不动产登记暂行条例的实施，更多的是完善社会主义市场经济体制建设的必走之路。

开展不动产统一登记工作是国务院机构改革和职能转变的重要内容，是贯彻落实《物权法》的重要举措，是完善社会主义市场经济体制、建设现代市场体系的必然要求。开展“不动产统一登记”，就是将分散在国土、住建、农业、林业等部门的不动产登记职能整合到一个部门，承担不动产统一登记，通过立法规范登记行为、明确登记程序、界定查询权限，整合相登记职责，实现不动产登记依据、登记机构、登记簿册和信息平台“四统一”，促使不动产登记行为更加规范，不动产交易更加安全，不动产权利人合法权益更加保障。同时，实行不动产统一登记后，居民将可以在一个窗口办理所有手续。”一位从事相关工作的人员称，方便群众办事是不动产登记的初衷之一。不动产登记职责统一到一个部门，未来或将实行“一站式”服务，能够提高行政效率，减少办证环节，方便企业和群众。

《不动产登记暂行条例》的落地标志着不动产登记政策的加速推进。对于部分高端住宅来说，政策的利空效应更为明显。某研究院研究员马千里表示，面对不动产登记和未来可能到来的房产税，今年一季度北京、广州等地也确实出现了高档空置存量房加速出售的现象，对市场造成了一定冲击，但历经一年之后，其影响早已由市场所消化、平复。

二、不动产登记暂行条例的实施，对房地产市场的影响

不动产登记客观上将对房价产生影响是难以避免的。有业内人士分析认为，不动产登记制度并不直接影响房价，以它为基础的房产税或遗产税可能会影响到未来的房价。不过目前，房产税和遗产税如何收缴，还是未知数;另外，不动产登记从今日起开始实施，完成登记还要花几年时间。比如，不动产登记实施将会促使有产阶层进行财富结构调整，降低房产在其财富结构中的比重，因而会产生部分有产阶层一方面进行房产抛售，增加二手房供给;一方面减少房产购置，降低一手房的购房需求。

当采取这种措施的有产阶层达到一定量时就会对房价产生短期向下波动。当然，也不要盲目乐观，因为有产阶层购置的房产大都以

豪宅、大户型、别墅等形态，与刚需市场需求是不匹配的，并不会刺激刚性置业人群，只会刺激部分改善型需求

《不动产登记暂行条例》实施后。受此政策影响，一些二三线城市一些持有多套房屋的业主已经开始谋求低价卖房，这些房源主要以单位团购房居多。近期，二手房的挂牌量也因此呈现上涨趋势。业内认为，未来随着不动产登记的进一步深入以及征收房产税的预期，可能会有更多商品房房源进入二手房市场，对房价会造成一定的影响。

春节前有不少想卖房的人上门咨询，但真正成交的还不多。至少从数据来看，不动产登记政策对二手房市场的交易影响还不明显。数据表现不明显，主要有两方面原因：一是一些被拿出来低价出售的团购房，大多没有房产证，而房产证是网签的必要条件，所以，有些人想卖暂时也卖不掉。二是《不动产登记暂行条例》虽然从3月1日起施行，但地方细则并未出台，受牵扯的业主压力并不紧迫。目前市场上出现低价抛售的房源主要以机关单位的团购房为主，而真正的商品房二手房的挂牌量并没有明显增加。不动产登记对市场的影响还需要继续观察。

如果未来不动产登记的细则出台，相关查询制度完善，卖房者的信息联网又可查的话，估计抛售现象会显著增多。

在不动产登记信息管理基础平台全面运行、房地产税体系建立完善前，购房者观望情绪或将加重，在反腐工作配合之下个别城市或局部地区也会出现二手房源集中供应，从而影响当地房地产市场量价变化的情况。不过未来对房地产市场影响最大的还是供求和库存等市场

因素。

对于未来的房价走势，根据央行2014年四季度的城镇储户问卷调查，仅有17.3%的人预期房价上涨，有52.5%的人预期基本不变，也从侧面证明了无论是放松调控的“利好”政策，还是不动产登记的“利空”政策，都没有明显影响买房人对房价的心理预期。

三、实施房产税收的前兆，中央地方税收博弈

从3月1日开始，《全国所有城镇都必须将其纸质房产档案录入电子信息库，并建立本地的住房信息系统；全国所有地级以上城市的住房信息系统都必须与住建部联网，不得以任何借口推延，农业部将选择两省试点农村土地确权登记。

根据税收政策制定者所说，结合重庆和上海两地的试点情况，可以预期房地产税大概有以下特征：

1、第一套房基本可以确定免征。拥有一套豪宅的，虽然房子抵得上人家四、五套，甚至十套，但也有免征的可能性。

2、第二套房从轻征收的可能性很大。

3、至于第三、第四套房子征税的税率，会采用固定税率，而且税率超过3%的可能性非常小。这样才能实现所设想的“调节社会贫富差距的问题”。否则，富人们都把房子卖了，还怎么通过房产税调节贫富差距呢?

4、享受公共服务越多，征税越多，一、二线城市房产的税负将高于三、四线城市。

如此一来，未来的房地产税应该是大多数人都能交得起的。如果你只有一两套房子，就不必担心交不起房地产税;拥有四五套房子的，也不要过于担心征税会让你破产。

作为一种在保有环节征收的税种，房产税在房地产市场发展成熟国家施行所起到的疏导住房购买需求、抑制房地产囤积空置、规范房地产价格形成机制等作用已经为不少专家学者所论证，并被认为是推动房地产调控由“短效”趋向“长期”的重要手段。

不动产登记是不是为房地产征税做基础数据采集？房地产税会开征吗？拥有多年房地产开发经验的房地产从业人士在业内高端微信群分享《不动产登记条例》解读时表示，我国房地产税开征是必然，预测应在3年内开征，并估算价值100万的首套房可能会每年增加约5000元税负，即每月400多元。

参照欧美国家及世界通行做法，王大国认为，房产税开征是合理的，业内人士测算首套房的税率应该在0.5%-1%之间，即100万一套房，一年交 5000元，每月420元不到。二套房、三套房及以上，税率不会超过3%，预计在2%以内。多套房的人也会交，以此来减少低收入者的负担和控制高收入者的收入过快增长。

有相关数据显示，今年公布的城市化率是54.77%，三年后我国城市化率预计接近60%，全国近14亿总人口，60%就是8.4亿城市人口。

因此，也有房地产业内人士认为，不动产登记将促进城镇化建设，城镇人口数量不能确切反映城镇人口，包括很多目前是农村户口但在城市(包括县城里)买房，2年后入住的部分，包括已居住在城市但户口还在农村的。所以，不动产登记，还有搞清这部分统计遗漏的作用。

另一位参与讨论的业内人士表示，为了避免无知者畏惧而对市场的消极影响，也应该尽快建立和实施(房地产税)，应该不会拖过三年。另外，城市化的60%是个经验值，不见得死守，再说中国，以人口城市化计算，应该不止54.77%。

结合国内外学者观点，不动产登记落实后，房产税势在必行，老百姓一下子就担心了，但是如果对政府有信心，就会知道，税收从不是一碗水端平，税收是调控的手段，正如高收入者征收高税收，确实落实房产税，只要合法合理，对社会公平也必将带来良性反应。当不动产登记之后，房产税随之而来，人们对于购房的观念将从投资增值，回归到最基本的保值和必需品。

时代变了，房地产的游戏规则也变了。房地产从增量时代逐渐进入存量时代。二十年来地方政府将土地出让作为财政主要来源。但当房地产进入存量时代，土地出让减少，地方政府的土地财政难以支撑。在房子上下文章，中央与地方将围绕新开征的房产税收展开新一轮的利益博弈。

四、促使楼市长效性调控机制逐步形成

从十八届三中全会及2014年“两会”来看,2014年及未来几年内,当宏观经济结构改革初有成效,宏观经济逐步好转之时,在建立个人住房信息系统的基础上,房地产税、二手房交易环节征收20%增值税、“空置税”势在必行,关于房地产方面的税制改革顶层设计势必会逐步推出。最终,房地产市场调控的税费经济手段会更加突出,以税费手段改变市场需求结构,坚持“去投资化”,使市场回归自住属性,促使楼市长效性调控机制逐步形成。

不过,也有业内人士认为不动产登记与房产税有关系但影响小。CRIC研究中心研究员余仁花就认为,一方面,《房地产税立法》尚未出台,真正落地更无明确时间表;另一方面,即便《房地产税立法》出台,个人不动产产权信息错综复杂,各地不动产登记工作进度不一,其顺利完成需相当长的一段时间,房地产税征收要想享受不动产登记所带来的便利,恐怕还需要一些年月。

由于我国不动产实行“属地登记”制度，具体的不动产登记工作主要在市、县。职责和机构整合完成是实施不动产统一登记的前提条件。国土部要求各地在加快不动产登记机构职责整合的同时，应尽快设立统一的不动产登记窗口，实现“一个窗口进、一个窗口出”。国土资源部有关人士透露，统一的受理工作现已全面展开。据了解，不动产统一登记至少涉及三个方面的统一。其一是城乡统一。国土资源部不动产登记中心法律处处长蔡卫华介绍，今后需要登记的不动产涉

及城乡所有拥有不动产的人群。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，都需要登记；其二是土地使用权和房屋所有权的统一。蔡卫华说，以前是房子产权到一个地方申请登记，土地到另一个地方去申请登记。以后都要统一了；其三，业务部门职责统一。要将不动产登记的申请、受理、审核、登簿以及发证、登记资料和信息管理、查询等属于不动产登记的职责统一起来，确保职责的完整性。

2014 年起，中国房地产调控思路已经转向，限购、限贷等行政化的硬调控退出是必然趋势，金融工具的运用、行业规则的建构将成为主流。房地产调控正被纳入更大的制度性改革框架中，更为主动，而不再仅仅被动的聚焦价格起落等短期目标，更关注居住权的保障以及房地产的中长期制度性建设。

不动产统一登记一方面可以为房产税的开征做铺垫；另一方面，不动产统一登记后也可以更清楚的了解全国不动产的数据和分布、闲置情况，也将成为长效机制的权威基础资料。

五、不动产登记条例对房地产钢铁行业的影响

《不动产登记暂行条例》自2015年3月1日起施行。在国家层面不动产登记职责及机构整合工作完成基础上，省市县三级整合工作已全面铺开。不动产登记的作用首先是摸清国内不动产市场的状况，为将来土地供应、市场调整、城市规划、开工建设等提供基础性的依据。其次，使房产交易更安全、更便捷、更顺畅；再次，才是为未来房产税课征提供一个必要条件。那么不动产会不会对房价产生影响，作为

钢铁下游主要的消费领域，不动产会不会造成建筑钢材需求量下滑，对于这个问题进行简述。

房地产行业的考量指标包括房地产景气指数、房地产投资、新开工面积、施工面积、竣工面积、销售面积等。对于钢材消费直接有拉动作用的指标主要是新开工面积和施工面积。房地产行业作为国民经济的重要行业，其兴衰的转变也给市场信心带来非常大的影响。因此，房屋销售面积作为反映房地产成交状况的指标也不可忽视。

从建筑钢材的消费结构来看，我国建筑用钢的主要用户是民用房施工单位、基础设施建设单位和产业厂房。民用房地产施工单位是建筑用钢的最大用户，其用钢量约占建筑钢材总消费量的60%以上，基础设施建设单位一般为国有大型企业，其用钢量占总消费量的20%，产业厂房也是建筑用钢重要消费客户，其消费量占总消费量的15%左右。

房地产钢材用量、钢材累计产量和房地产用钢占比基本呈现同步增长的趋势，特别是在2009年趋势最为明显，其中房地产(000736,股吧)用钢占比在2014年增幅最大，占比达到将近40%，虽然国家近几年在调控房地产，但是面对中国经济增速全年放缓趋势下，未来国家不可能对房地产行业进行洗牌或者崩盘。

根据线性回归等模型预测，未来建筑钢材表观消费量继续呈现增加的趋势，但是增幅出现连续下滑的趋势。从历史数据来看，建筑钢材表观消费量与房地产行业的表现密切相关。随着房地产市场的过度

开发，以及国家宏观政策的转向，房地产行业已经处于颓势阶段，而建材表观消费量增速也随之下滑。这也导致了未来增速放缓的局面将延续预计截止到2020年增幅将降至6%以下。