房地产评估的风险与防范

房地产评估的风险与防范（精选8篇）

房地产评估的风险与防范 篇1

房地产估价是一种社会中介活动，这种活动是因为社会信息的不平衡产生的，房地产评估工作的成果是以评估报告的形式体现的，房地产评估报告是全面、公正、客观、准确地记述估价过程和估价成果的文件，是给委托方的书面答复，是关于估价对象的客观合理价值或价格的研究报告。因此，评估报告所给出的是房地产在某一时点的符合客观的合理的价格，而不是一个实际的成交价，更不是房地产的实际取得成本。因此，评估报告结果的确定性和评估对象市场价格的不确定性存在天然矛盾，这就决定了评估工作的风险性。

评估风险主要是估价结果与房地产真实价值偏差的程度及发生较大偏差的可能性。房地产估价风险体系也由政府、房地产估价机构和人员以及经济活动主体面临的房地产估价风险组成。

（一）政府面临的房地产估价风险

政府面临的房地产估价风险最主要的是房地产估价带来的通胀风险和金融风险。主要是房地产估价价值过高，不能反映房地产的真实价值，带来社会价值总体虚高，同时过高估值的房地产金融抵押贷款，会使金融机构存在潜在呆账坏账，影响金融机构的真实资产。一旦泡沫破灭，整个经济体系不可避免地会产生动荡，影响社会稳定。

（二）估价机构和估价人员面临的房地产估价风险

估价机构和估价人员是估价风险的直接承担者，估价机构和估价人员面临的风险主要表现在以下几个方面：

1、政策风险。

房地产价格的变化一方面受到供求变化的影响，另外一方面政策变动也

同样会对房地产价格产生重要影响。政策的变化，包括税收政策、金融政策以及产业政策都必然会对房地产价格产生或高或低的影响。同时，政策的变动往往还会对估价方法产生影响，如《城市房屋拆迁条例》的修改，使得房屋拆迁补偿估价方法也发生了变化。

此外我国房地产市场法制虽然在逐步规范，但是由于历史原因，在产权界定方面还存在着这样那样的问题。比如某企业通过政府对原农民所有的土地通过征地取得了划拨土地使用权等。

估价机构和估价人员不能很好的理解政策背景和政策预期，就会影响评估结果，带来评估风险。

2、评估报告的估价目的和估价用途不符的风险。

估价目的是估价结构的期望用途，是建立最终评估价值结论的基础，所以，一旦估价目的确定了，评估价值结论是与之相映射的，它不因估价报告作用不同而变动。因此，我们可以设想当一份以转让价值、保险价值、课税价值等为估价目的评估报告用于房地产抵押贷款参考依据时，报告提供不恰当的信息，就可能造成决策者的判断失误。由于评估报告的估价目的和估价用途不符的风险，虽然与委托方和报告的使用者有关，但还是评估师应避免和防范的。

3、委托方提供虚假情况的风险。

委托方向评估师提供虚假情况，甚至采用欺骗和违法的手段使估价机构和估价人员面临巨大风险。比如，在土地评估中提供虚假的用地规划指标修改或调整的证明、要求对估价报告作技术处理等，如果评估师不能洞察这些虚假信息和资料，必然会出具与事实不符的评估报告。特别是，有时房地产

评估机构之间不正当竞争，容易迁就委托方，为减少评估成本、缩减评估人员的外勤工作量，容易偏信委托方，这样很容易造成评估工作产生较大失误，就有可能被人认为与委托方同流合污而引发诉讼。

4、技术风险。

在《房地产估价规范》中规定了房地产估价应遵循的原则、程序和方法，但具体情况是千差万别的，程序和方法也不是一成不变的。比如对房地产抵押价值的评估一般采用市场比较法为基准进行评估，如何判断市场的完善性，如何正确选取参照对象，如何对有关因素进行恰当修正等都有赖于评估师按其专业判断能力判断市场是否存在偏差。评估师如果不能遵守评估原则的精神，运用了带有明显缺陷的程序和方法，就极易出具错误的评估报告。实际评估过程中，由于我国房地产业以及房地产估价起步较晚，许多技术资料无法在短时期内积累下来，比如市场基准收益率水平、房地产价格分类变动指数等等。

这样使得估价机构和估价人员将在房地产价格预期的技术上面临极大的不确定性。此外，估价报告的叙述不完善或不完整也会在将来给估价机构和估价人员带来意想不到的后果。

5、评估师素质的风险。

评估工作执行的好坏，评估报告水平高低归根结底取决于评估师自身素质水平。评估师素质包括业务素质、道德素质等，评估师的素质越高，评估工作风险越小，反之，评估工作风险就越大。如果评估工作者业务素质低，就可能出现工作过失、报告误导，如果评估工作者道德素质不过关，出现欺诈、违约、泄密、滥用评估资格的现象，所造成的后果是可以想象的。

（三）经济活动主体面临的房地产估价风险

经济活动主体是指与估价对象房地产在估价目的条件下涉及的利益各方，比如在抵押贷款中涉及到银行、借款人、担保人等各方利益；在投资目的下涉及到全部投资人和未来的债权人以及政府的利益。这些利益主体都是我们这里所说的经济活动主体。房地产估价结果与市场价值的极大偏差一样会对他们产生影响。例如，在抵押贷款估价中，抵押物估价过高会使得未来在借款人无力偿还借款的情况下，金融机构的贷款无法足额收回，产生呆账坏账，如果银行的呆账坏账过多，会使银行经营困难，严重者在居民储户未来预期不好出现挤兑情况下，会造成银行破产，进而出现金融动荡。

（四）房地产估价风险防范与转移

1、政策规范是防范评估风险的根本保障。

政府应规范各项政策：为确保市场竞争的效率和公平，政府应该公正严明的立法和执法，规范社会各角色的行为，惩治违法违规行为；为加强服务功能，政府有义务为社会提供基本的公共产品和信息服务，创造和维护公开、公平的社会经济环境。房地产评估行政主管部门及房地产估协师协会是政府和从业机构之间的桥梁，是房地产评估行业自我管理的实施者，对行业实行监管、惩处违法违规行为；整合评估业信息资源，为评估机构提供全方位的服务；制定符合规则的评估业相关的法规、评估标准。同时，要破除行业、地域壁垒，打破评估领域的垄断，创造公平透明的市场竞争环境；打破社会公共信息资源独家垄断局面，真正实现信息资源共享。

2、制度创新是防范评估风险的基本保障。

以强化风险意识，树立质量至上为中心，建立健全内部质量控制体系，完善外部监督机制和风险救助机制。

评估机构应建立、健全完善的内部质量控制体系，要有一整套质量控制政策和程序，树立质量至上的观念，保持应有的职业谨慎，严格按《规范》和有关法律法规进行评估工作，拟定科学的评估计划，采用正确、恰当的评估程序和方法，制作全面规范的评估报告。特别是建立完善并确实执行估价复审制度，复审制度不仅可以提升估价师的专业水准，可以加强委托人对评估报告的信心，而且更重要的是它可以评价评估工作所采用的程序、方法是否适当，并对评估报告进行恰当性检查，从而有效地降低评估风险。另一方面，房地产评估业的行业主管部门和行业协会，必须加强对行业的统一管理和监督职能，对评估机构和人员作定期和不定期的检查，对发现的违法违纪行为要坚决查处，为评估工作建立一个良好的外部环境。同时稳步设立评估风险基金，以提高评估机构的抗风险能力。

3、谨慎选择客户是防范评估风险的根本手段。

评估人员要控制评估风险，首先要与客户充分沟通，识别资料的真假性，了解客户的道德品质，促使评估机构谨慎选择客户，避免盲目接受评估项目而承受较大的评估风险。评估人员不仅评估时要与客户沟通，而且在评估前和评估后也应加强与客户的沟通。在评估前与客户的沟通重在了解客户的基本情况，掌握客户评估的真实需要；评估进行时的沟通重在保证评估程序和方法的贯彻执行；在评估后与客户沟通则重在引导客户合理运用评估报告，减少评估报告误用的可能性。

4、提高评估人员素质是防范评估风险的基本手段。

要把评估从业人员素质水平的提高，作为保证房地产评估业健康持续发

房地产评估的风险与防范 篇2

关键词：房地产,风险评估,防范

房地产市场环境的不断变化, 对其估价风险的认识与防范提出了新的要求。该项课题的研究, 将会更好地提升对房地产估价风险产生原因的掌控力度, 进而分析出切实可行的防范措施, 保障房地产估价工作的顺利进行。

1 房地产评估风险

房地产由于不可移动性, 故流动性较差、变现慢, 而房地产交易金额较大, 投资回收期相对较长。因此, 在投资房地产的时候, 必须综合分析影响房地产变现的各个因素, 保证所投资的房地产具有较高的变现能力, 降低投资风险。总体来说, 房地产风险主要包括以下几个方面。

(1) 市场变化风险。市场的变化是房地产估价的主要风险。供求关系中, 当经济形势上行时, 市场参与者对未来比较乐观, 是交易最为活跃的时候, 此时, 供给很难迅速增加, 但是需求比较旺盛, 是房地产较容易出现溢价的时候。当经济形势恶化的时候, 市场参与者大多比较悲观, 市场就会很惨淡, 有些年份交易基本为零。此时供给已经形成, 但需求却迅速消减, 有些已经签约交易的项目也可能出现违约, 甚至形成烂尾。市场的变化会造成短期内房地产评估价格与市场价格形成较大的偏离。

(2) 政策变动风险。政策变动同样会对房地产价格产生重要影响。政策的变化, 包括税收政策、金融政策以及产业政策都必然会对房地产价格产生影响。同时, 还会对估价方法产生影响, 如《城市房屋拆迁条例》到《国有土地上房屋征收与补偿条例》的修改, 房屋从拆迁改为征收, 使得房屋补偿估价方法、技术路线等也发生了变化。

(3) 评估师素质的风险。评估工作执行的好坏、评估报告水平高低归根结底取决于评估师自身素质。评估师素质包括业务素质、道德素质等, 评估师素质越高, 评估工作风险越小, 反之, 评估工作风险就越大。如果评估工作者业务素质低, 出现基础资料收集不全、比较案例不真实、不出现场等工作过失、报告误导;如果评估工作者道德素质不过关, 出现欺诈、违约、泄密、滥用评估资格的现象, 所造成的后果是能想象的。

2 房地产咨询评估的适用方法

(1) 传统评估的适用方法。一般情况下, 融资、交易和处置时评估所采用的方法基本上相差不大, 属于传统的业务。根据各自估价目的, 按照规范要求, 选择适用的估价方法即可。房地产多属于收益型房地产, 因此收益法是主要方法之一;根据市场情况, 有时也可以采用市场法;如果条件具备, 成本法可以作为辅助方法之一。估价目的不同, 估价师立场不同, 估价方法的适用性分析也不同。

(2) 咨询评估的适用方法。投资机会选择、定位策划、招商方案、可行性研究等咨询类评估, 则相对更灵活一些, 但是用到的分析方法则比传统估价要多很多, 适用的原则不尽相同。咨询类项目更多的是以市场调查为主, 需要更充实的数据支撑和分析判断, 对于估价人员创造性的要求高于合规性的要求, 要求具有更广博的知识结构。至于估价方法, 更多采用市场法和现金流量折现法 (收益法) 。咨询类项目最后都涉及到利润和报酬率的计算, 因此现金流量折现法是必不可少的方法。不同的咨询评估有各自的侧重点。投资机会选择更侧重于财务净现值、内部报酬率、投资回收期等投资参数的比较, 是以方案比选为主的咨询评估。定位策划则以具体的市场分析、调研为支撑, 进而进行合理定位 (或是重新定位) , 并根据定位前后的收益情况、增值情况进行对比分析, 主要涉及现场调查法、问卷调查法、综合分析法等等。招商方案的咨询评估, 是结合企业的项目价值最大化或其他方面的要求, 根据不同情况下的招商方案进行财务测算, 进而将方案进行对比, 供委托方最终决策使用。可行性研究方案则贯穿整个过程, 可粗可细, 而且针对于不同的使用用途, 可行性研究报告也有不同的侧重点, 而上述提到的定位策划、招商方案等均可以作为可行性研究方案的一个专项调研报告。

3 风险控制途径

房地产交易涉及金额巨大, 专业性很强, 往往需要经验丰富、非常专业的估价师才能满足委托方的需求。房地产从投资机会选择到交易实现以及日后的运营过程中, 存在巨大的专业咨询需求和日常评估需求, 需要数名不同专业领域的专业人士组成团队共同协作。如何在做好日常评估需求的同时, 把估价业务延伸到咨询领域, 提供专业的估价咨询服务, 房地产是一个很好的切入点。

(1) 投资咨询。一般在投资前期阶段即投资机会选择和交易成功之后的定位、策划时会需要专业的咨询, 有些是客户自己完成, 有些是委托为专业机构。投资机会选择, 更多的是给投资者提供投资方案比选、专项市场调研分析, 供投资者决策使用。定位、策划咨询则是为投资者提供房地产定位策划、招商方案、租金压力测试等咨询性服务。

(2) 融资评估。房地产至少有两次的融资评估需求:在项目投资前的融资早期介入和项目交易之后的常规融资。房地产的交易背后都有财团、资产管理公司或是基金公司等金融机构给予贷款资金支持。这些资金都是在早期介入, 即在项目交易之前就已经沟通完毕, 评估需求则在项目交易之前完成, 甚至在谈判之前就已开始。而交易之后的正常融资则属于传统融资范畴, 一般多是抵押融资, 也可能有信托或基金介入。

(3) 交易评估。进入交易谈判环节乃至交易结束, 双方都会找评估机构进行价格评估, 作为谈判的基础。评估结果可能作为交易的最终结果, 也可能与最终交易结果相差甚远。此时很有可能两家评估机构作为各自委托方的谈判代表出席, 协助谈判。

(4) 处置评估与退出评估。若项目运转正常, 投资者达到预期投资收益目标, 找一个合适的时机退出, 将该房地产转让给下一个投资者。此时进入新循环。如果项目运转出现问题, 可能需要处置变现或重组, 那么评估也是必须的。

4 结束语

通过对房地产估价风险及防范措施的研究分析, 我们可以发现, 在当前各种条件下, 引起房地产估价风险的因素是多方面的, 有关人员应该从房地产估价的客观实际情况出发, 研究制定最为符合实际的风险防范实施措施。

参考文献

[1]刘伟.房地产信托投资基金绩效评估及风险防控研究[D].北京理工大学, 2016.

[2]刘波.房地产评估的风险与防范[J].经济视野, 2014 (20) :377-377.

房地产评估的风险与防范 篇3

关键词：房地产估价；风险体系；防范

近年来，房地产中介行业迅速成长，房地产估价行业作为其主要的分支行业之一，发展的历史虽然不长，但它在房地产开发经营、交易、抵押，企业合资、合作、兼并、分立、资产重组，政府课税、拆迁补偿、诉讼案件、住房制度改革等行政和经济领域已开始发挥重要作用。

一、房地产评估概况

（一）房地产评价的含义

所谓房地产评估，是专业评估人员为特定目的对房地产的特定权益在特定时间上的价值进行估价。在进行这种估价时，专业评估人员必须综合分析房地产价格的影响因素和房地产市场的供需状况以及变化趋势。遵循评估原则，按照一定的评估程序，运用适当的评估方法，结合自身的评估经验，对房地产正常合理的价格进行测评。

（二）房地产评估行业的现状

我国的房地产评估，是在1978年以后的改革开放的背景下，随着土地使用制度、住房制度以及其他相关领域的经济体制进行了一系列重大的改革，促进了房地产的发展，使房地产成为商品并可进入市场流通而出现的。1995年1月1日起实行的《中华人民共和国城市房地产管理法》第33条规定：“国家实行房地产价格评估制度”；第58条规定：“国家实行房地产价格评估人员资格认证制度”。目前，不管是抵押贷款、合资合作、作价入股、征用拆迁补偿，还是国家征收税费、开发商进行投资决策、租售定价等各个方面，房地产估价的应用越来越广泛，房地产估价的重要性也逐渐显现。1999年建设部与国家质量局发布了《国家标准房地产估价规范》，建立了比较完善的房地产估价理论和方法体系。

随着行政体制改革、住房分配制度改革，房地产行业迅速发展，房地产估价行业也蓬勃发展，服务的领域不断扩大。根据中国房地产估价师网的数据，目前我国内地注册的房地产评估机构有2421家，广泛服务于房地产买卖、租赁、抵押、保险、课税、拍卖、征用拆迁补偿、纠纷处理等经济活动中。

二、房地产评估风险体系

房地产估价风险体系由政府面临的房地产估价风险、机构和人员面临的房地产估价风险以及经济活动主体面临的房地产估价风险组成。

（一）政府面临的房地产评估风险

经济稳定是政府的目标之一，经济稳定包括经济发展、无通货膨胀。政府面临的房地产估价风险最主要的是房地产估价带来的金融风险。金融稳定是经济稳定的基础之一，金融动荡往往会爆发深重的社会灾难，给社会经济带来动荡和不安。这里主要是房地产估价价值过高，不能反映房地产的真实价值，过高估值的长期或大量的金融抵押贷款，会给金融机构在未来带来越来越多的呆账坏账，影响金融机构的真实资产。金融一旦发生动荡，整个经济体系不可避免会产生动荡，影响经济稳定。诸如20世纪80年代的日本“泡沫经济”，1997年泰国开始的东南亚“金融危机”，2008年席卷全球的金融危机，无一例外不与房地产价值估计过高有着一定的关系。

（二）评估机构和评估人员面临的风险

估价机构和估价人员是估价风险的直接承担者，估价机构和估价人员面临的风险主要表现在以下几个方面：

1、委托风险

房地产评估中，标的物的权益状况、使用情况、建筑设计、损毁程度等对价值影响很大，如果这些情况委托方明知却故意隐瞒，就会严重影响评估结果，受托方也要因此承担风险。如现在房屋产权不完整的情况很多，有的只有房产证没有土地证，有的是小产权房，有的是房改房，还有的设有抵押、出租等他项权利，评估这些权利状况不同的房产，价格差别很大，所以估价师在对房屋情况调查时，首先就要摸清房屋的权益状况。

委托方提供资料失实，而估价师又疏于检查或核实其资料的准确性，会给估价师和估价机构带来一定的风险。估价师在同委托方签定《估价委托合同》时，应首先要求委托方提供相应的资料，仔细核实资料，并明确要求委托方对提供资料的真实性、合法性做出承诺，如果做不到这一点，就会形成潜在风险。

2、技术风险

实际评估过程中，由于我国房地产业以及房地产估价起步较晚，许多技术资料无法在短时期内积累下来，这样使得估价机构和估价人员将在房地产价格预期的技术上面临极大的不确定性。在具体估价过程中估价人员的技术水平和参数的获取能力不同，在技术运用上存在或多或少的不确定性，特别是许多因素判定都要靠估价师的主观判断能力。而且对评估方法的使用要灵活运用，不能简单的生搬硬套，估价人员能否将估价方法灵活而又准确地运用到估价工作中去，将直接决定估价质量的好坏。

（1）选取估价方法不合理的风险

房地产评估的几种方法都有适用条件，如果在评估时选取方法不适当，评估结果就会有偏差。如对于公共事业性房地产评估采用市场比较法，本来这种房产的市场交易就少，即使有交易实例也受个别因素影响较大，没有代表性，作为可比实例评估待估土地价格显然不合适。

（2）选取参数不当的风险

房地产评估中要用到很多参数，如在收益还原法中，有纯收益、还原利率、收益年限等，尤其是还原利率，选取不当，就会失之毫厘，谬以千里；假设开发法中，要先测算开发完成后的房地产价值，如果对房地产市场不了解，这一价值估算不准确，就会影响整个估价结果；成本法中的建筑费随着建材市场的变化，在不同的时期差别也很大，近两年主要建筑材料钢材、水泥的价格都有大幅上涨，不了解市场，还照搬原来的数据就会低估标的物的价值。

此外，估价报告的叙述不完善或不完整也会在将来给估价机构和估价人员带来意想不到的后果。再者就是估价人员素质水平低，对于房地产估价基本理论掌握不牢靠，通过估价师考试缺乏实际估价经验，估价过程中技术路线、计算参数选择不当，从而使估价结果出现较大的偏差。有些机构的从业人员没有经过相关专业的学习，或者虽然通过短期学习和考试取得注册房地产估价师资格，但实际上几乎没有房地产开发经营实际经验和对房地产市场缺乏全面、客观的认识，使其对影响房地产价格的因素缺乏深层次的了解或者取得的资料不客观。因此，在对市场情况及个体情况较为复杂的房地产估价过程中，自然就会出现较大的偏差。

3、政策风险

政策法规风险主要是由于估价未能全面掌握、透彻理解国家和地方的有关政策法规或运用不合理所引起的估价失误而带来的风险。当然，这种风险也可能是由于政策法规发生变化而估价机构和估价师未能及时熟悉掌握所造成的。目前我国正处于经济体制变革时期，有关政策规定变动频率比较大，而且各地方也会根据本地的特殊情况出台相应的规定。如果不能保持信息渠道通畅，随时掌握政策法规的最新变化和地方上的—些特殊规定，就会造成政策法规风险。

目前房地产价格的变化一方面受到供求变化的影响，另外一方面政策变动也同样会对房地产价格产生重要影响。同时，政策的变动往往还会对估价方法产生影响，如《城市房屋拆迁条例》的修改，使得房屋拆迁补偿估价方法也发生了变化。

（三）经济活动主体面临的房地产估价风险

经济活动主体是指与估价对象房地产在估价目的条件下涉及的利益各方，比如在抵押贷款中涉及到银行、借款人、担保人等各方利益；在投资目的下涉及到全部投资人和未来的债权人以及政府的利益。这些利益主体都是我们这里所说的经济活动主体。房地产估价结果与市场价值的极大偏差一样会对他们产生影响。

抵押人为了获得更多的抵押贷款，要求所委托的估价机构对抵押房地产的价值进行高估，在转嫁给估价机构风险的同时，客观上加大了抵押物的违约处分风险，同时也对金融安全构成了严重的威胁。例如，在抵押贷款估价中，抵押物估价过高会使得未来在借款人无力偿还借款的情况下，金融机构的贷款无法足额收回，产生呆账坏账。如果银行的呆账坏账过多，会使银行经营困难，严重者在居民储户未来预期不好出现挤兑情况下，会造成银行破产，进而出现金融动荡。这是银行、居民乃至政府均不愿意看到的。又如，在房地产买卖课税估价中，如果房地产价值估价较低，明显偏离市场价值，将导致政府财政税收流失，使那部分利益流人少数人的口袋里，最终损失的是整个社会的利益。

三、房地产评估风险防范和转移

对于房地产估价风险管理的措施包括风险识别、分析、防范、处理等内容。在这些内容中，防范应该是一种主要措施。根据长期的估价实践和理论研究，可以从以下几方面防范来自估价机构和人员带来的风险：

（一）规范房地产评估师和评估机构的资质管理和日常跟踪管理

目前，我国推行房地产估价师资格认证制度，即通过考试取得资格，而后注册，开始执业。而单一实行注册登记制度并不能全面加强并规范对房地产估价师跟踪管理。笔者认为应建立房地产估价师等级制度，根据工作年限、实践能力和业绩报告评定普通房地产估价师和资深房地产估价师，这就有助于估价人员不断学习和进取，提高自身素质和水平。对于估价机构管理，建议将以机构管理为核心的房地产估价管理延伸为以估价师管理为核心的房地产估价管理体系。激励估价师不断提高自身素质，开展行业有序竞争，这对于降低来自估价机构给估价师带来的经济利益风险具有积极的意义。

（二）建立和完善估价机构质量保证体系

建立和完善估价机构质量保证体系就是在估价机构内部为减少机构面临的风险而设置的一系列保证估价质量的组织模式。也就是从获取估价任务开始，一直到项目完成向用户提供估价报告的全过程中，所采取一系列的检验、核查、验证等措施或方法，以此来保证估价的真实、可靠、科学、公正。这就要求建立完善的组织体系，并根据体系建设进行必要的职责划分，互相约束、互相促进，做到互职责分明，利益明确，从而保证估价机构内部风险最低化。

（三）建立房地产估价师职业保险制度

建立房地产估价师职业保险制度也是一种转移估价风险选择。目前许多地方建立的医师职业保险制度、律师职业保险制度和注册会计师职业保险制度，这些制度的实践为建立房地产估价师职业保险制度提供了参考。我国大陆目前注册的一级房地产估价师已经达到15304人，房地产估价行业从业人员超过25万人。这样庞大的队伍，依据保险的大数原则，对于保险公司来说，应该是一个具有极大潜力的发展市场。建立房地产估价风险保险制度，对于估价师来说是具有督促作用的。如果某个估价师经常出现疏忽被索赔的情况，那么保险公司就有可能不再为这些人提供保险，那么这些估价师就会失去估价市场，丢掉生存的空间。因此，通过估价风险保险制度，可以不断提高估价人员的素质水平，提高整个行业的水平和形象。若能建立，对提高估价人员素质是具有一定督促作用的。

参考文献：

[1]张东祥.房地产评估新制度研究[M].北京.中国经济出版社，2005.

[2]韩晓燕.《房地产估价的风险分析与评价》[J].现代商业，2010（30）

[3]汪胜、曹亚琨、杜浩辉.《房地产估价与信贷风险控制》[J].中国房地产估价与经纪，2009（1）

房地产评估的风险与防范 篇4

摘要：本文先阐述人力资源系统中风险的来源以及存在形式，再从软件、硬件、操作以及制度等方面提出人力资源系统的风险防范措施，从而提高人力资源系统的安全性。

关键词：人力资源系统；风险；防范措施

信息技术的发展使得当前的人力资源管理转变为信息化管理的管理方式，面对新的发展趋势，人力资源的系统管理也出现了新的风险，因此必须加强对人力资源系统的风险评估并提出相应的防范对策。人力资源管理系统面对的风险可以从硬件、软件、数据以及操作方面进行阐述，以下将对人力资源系统面对的风险予以分析，同时提出相应的防范措施。

一、人力资源系统风险概述

当前的人力资源系统管理的主要风险包括信息安全以及设备安全，前者指的是企业信息被泄露、删除、修改以及未经授权的使用，后者则包括了网络瘫痪、设备损坏以及设备正常运行状况受损等。网络安全风险具有扩散性以及破坏性的特点。计算机的网络攻击通常毫无征兆可寻，造成破坏后将迅速扩散至全部用户进而导致系统被破坏，一旦被破坏将导致计算机网络被瘫痪，人力资源信息被泄露进而给企业带来严重的损失，为了保证企业的内部信息不被泄露，保证企业的安全，必须对人力资源系统面对风险予以分析并采取防范措施保证企业的人力资源系统始终处于安全运行、信息始终处于保密的状况。

二、风险防范措施

人力资源系统管理过程中常见诸多风险因素，为了保证企业资产始终处于安全状态，避免发生安全隐患，必须加强对计算机硬件、软件系统的风险防范以及安全管理。根据人力资源管理系统的安全运行的前提，需要从系统软件以及人力资源信息方面加强防范措施。

（一）加强软件的安全性

系统软件是人力资源系统得以安全运行的前提之一，人力资源系统的安全运行与软件的安全关系密切。研发人力资源系统软件的过程中，需要将前期的调查与研究工作做到位，充分征求广大一线操作人员的意见从而确保设计思路始终保证周全、缜密；软件的编程过程中为了保证数据的保密性与计算机网络的完整性，必须采取可靠的加密技术以免信息保密性不强、信息被泄露等；为了及时发现软件设计过程中存在的`不足，软件投入使用前必须开展测试，测试过程应保证全面、细致。

（二）加强运行过程中的安全性

1.权限管理人力资源管理系统风险防范措施必须加强对系统运行过程中的操作风险的防范。提高对操作人员密码管理以及权限的管理重视度，保证权限分配到位，可以实行权限等级管理制度，根据用户的职位不同授予用户在数据库中不同的等级，禁止出现任何越权操作，这种措施能明显提升人力资源管理系统运行过程中的安全性。将绝大多数操作交由服务器处理以规避人为操作导致的风险；强制执行定期密码修改制度。为了保证人力资源管理系统的安全性，避免权限等级不足的用户非法进入操作系统中导致误操作，必须保证系统始终处于封闭的运行环境中，对通过应用终端执行系统的操作行为予以限制。2.操作管理为了确保规范操作，指定专员执行系统操作以免产生多个人员非法使用资源的现象，详细记录全部系统操作，及时清理系统中的垃圾文件，操作过程中做到规范操作以免误操作对业务数据、系统安全造成影响。3.系统设备的管理重视系统设备的安全性，业务运行的网络设备、服务器等采取双机备份的防范措施，要求备用机的型号与外设与主机完全一致，采用电子开关实现通信控制设备的自动切换能够尽量缩短发生故障时的系统恢复时间。4.数据的安全管理重视数据的安全性，涉及到企业机密的重要数据的保存与传输过程中必须采取加密技术予以加密，杜绝出现信息泄露的情况，数据加密后才进行存储、传输。数据库是数据的存储部位，数据库一旦发生任何异常都将导致重要数据消失，因此必须采取相关防范措施，重视数据的异地存放、多重备份以保证安全性，避免发生以外情况下断电无法及时恢复数据的现象。

（三）加强管理制度的建设

彻底清理现行的计算机安全管理制度，对业务操作予以规范并建立健全防范制度与安全管理措施。贯彻落实内部控制制度，禁止出现操作人员、程序开发人员、网络技术人员、系统管理员一人多岗、代岗以及混岗等现象的产生，强制执行密码定期更换的制度。重视重点岗位的管理工作，对非业务与业务机予以分隔管理，禁止出现二者混用的现象，要求一人一机，专人管理，通过上机日志记录上机操作人员，通过数据库监控操作人员的操作行为，将上机记录交由专人保管。

（四）提高人员的素质

人员的素质始终是风险防范的重点之一，加强所有人员的风险防范的意识培训，及时给予科技人员“加油”“充电”以提升这些人员的规避网络风险与计算机风险的能力，能够在网络、计算机发生故障时及时处理的能力。展开对人力资源系统操作人员的培训，将计算机基础知识、安全防范措施普及，通过定期轮训、岗位培训制度提升职工的风险防范能力、业务操作能力，培养良好的敬业精神、法制观念以及政治素质。实践过程中做到明确划分职责，以免出现问题时相互扯皮。

结束语：

当前的人力资源管理呈现出信息化发展的趋势，从而为人力资源的安全管理提出了更高的要求。企业需要创新人力资源管理体系，从多方面分析人力资源系统管理过程中存在的风险，并针对风险提出相应的防范措施。

参考文献：

[1]阮晨.ERP人力资源管理系统在企业中的应用分析[J].企业改革与管理，，(17):73+77.

[2]扶淑荣.人力资源管理信息化的实践分析――以人力资源信息管理系统为例[J].人力资源，2018，(08):141-142.

[3]李静.企业人力资源管理风险的识别与评估[J].企业改革与管理，，(22):75.

房地产评估的风险与防范 篇5

☆ 北京•新兴宾馆

☆ 2011年8月12–14日

☆ 主讲：张 伟

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※→一星：这是一堂“与时俱进”系统学习房地产税收的课程，课程强调“与时俱进”，政策

更新度直到讲课前一天晚上；

※→二星：这是一堂防范税务稽查风险的课程，紧紧跟随税务稽查的步伐，解析2011年最新的税务稽查风险；

※→三星：这是一堂破解税政难局的税收筹划课，针对经济形势的变化，设计个性化的税收

策划方案；

※→四星：这是一堂解决实际问题的答疑课，课程预留答疑板块，针对学员预先准备好的问题

或现场的提问，现场解答疑难问题；

※→五星：这是一堂注重客户体验的精品课，张伟老师的房地产税收课程内容：丰富实用、表现形式：生动活泼，深受学员好评。

※新国八条※：五年内二手房转让全额征收营业税，推高二手房交易成本，对企业影响大么？

要求对高档楼盘强力启动土地增值税清算，税负会大幅度上升么？

※央行加息※：持续加息，使得资金成本越来越高，开发商不差钱么？私募股权融资、非金融

借贷等融资方式层出不穷，税收上应当如何运作呢？

※税政变局※：2011年新政迭出。缴纳了土地增值税，在项目公司注销前可退企业所得税，您

知道么？免租期需要缴纳房产税，土地使用权价值计入房产税原值，都是新鲜

事儿，您完全明白了么？

※→房地产财务两大利器“融资”、“税务”，地产税务政策繁杂，又迅速更新，您能够系统学习专业的地产税收政策么？

※→税收新政迭出的时代，政策渐欲迷人眼，新《营业税条例》、国税发【2009】31号、国税

发【2009】91号、国税函【2009】342号、国税函【2010】79号、国税函【2010】148号、国税函【2010】201号、国税函【2010】220号、国税函【2010】53号、财税【2010】121

号、国家税务总局2010年4号公告、6号公告、27号公告、29号公告、2011年13号公

告、23号公告„„，深刻影响企业纳税支出，如何合理运用政策，减少税收支出？

※→无论您是老板还是财务总监、财务经理，在地产全面稽查的时代，您终将遭遇税务稽查！

面对严峻的税务稽查形势，您准备好了么？

※→如何改变交易模式,改变交易流程,以降低税负,您深谙此道么?

※→土地成本对于地产成本,犹如面粉与面包的关系，如何运用拿地模式技巧,降低拿地成本,您知晓奥妙么?

※→资本运作、股权收购、资产收购、合并、分立„„构筑公司架构降低税负，您运用自如么？ ※→本课程，让“税收政策” 密切结合“稽查手段与流程”，全面解析地产四类收入、计税成本核算七大步骤，深度解析新旧税收政策衔接运用，深度解读，手传心授，一课在手，让

您知己知彼，税收无忧！

【重点讲解45个实务专题】

※→01：2011年税务稽查必查项目之“股权转让”。

※→02：“限售股解禁“税务问题的解决方案。

※→03：个人转让公司股权的税务处理。

※→04：以购买股权方式取得土地的税收风险分析。

※→05：“假股权，真债权“税收风险解析。

※→06：投资5大税种的最新税收风险分析。

※→07：税务机关检查房地产税收案件检查标准案例解析。

※→08：地产企业全面避税理念及实际操作技巧。

※→09：地产企业税收政策之前世今生（所得税十一文件、土地增值税十四文件系统解读）。※→10：税务稽查检查收入的五大方法。

※→11：其他应付款––定金、订金、保证金问题。

※→12：其他应付款––代收款项的税务处理问题。

※→13：其他应付款之股东借款问题。

※→14：项目清算与汇算的操作技巧。

※→15：房地产企业季度预缴申报表及申报表的填制技巧。

※→16：未完工收入是否可以扣除期间费用和税金及附加？

※→17：未完工收入是否可以作为广告宣传费扣除基数？

※→18：楼盘跨2008年以前多交“8%”税率差的税务处理。

※→19：四种情形造成地产企业前期多缴税款后期不能退税的破解策略。

※→20：项目公司注销前可以退土地增值税？

※→21：老板借给公司钱和公司借给老板钱有什么法律风险？

※→22：房地产各种融资方式税收政策运用。

※→23：地产企业销售收入四大确认原则及运用。

※→24：差额征税解析（在建项目中对营业税、土地增值税如何差额征税）。

※→25：地产企业完工标准解析。

※→26：期间费用和开发间接费用转化的税务技巧。

※→27：地产企业计税成本扣除七大步骤。

※→28：公共配套设施与开发产品税务问题解析。

※→29：车位的企业所得税、土地增值税问题解析。

※→30：商住楼土地增值税问题解析。

※→31：地产企业拆迁补偿费税务问题解析。

※→32：甲方供材问题解析。

※→33：地产企业利息问题土地增值税问题解析。

※→34：地产企业后续支出的所得税处理。

※→35：土地增值税清算八大问题解析。

※→36：预租收入及租金收入各种税种解析。

※→37：大市场项目常见的税收筹划思路。

※→38：境内外所得的所得税、营业税问题解析。

※→39：“以票控税”与“实质重于形式”。

※→40：什么情况下不需要发票作为合法扣税凭证？

※→41：什么样的评估报告可以作为合法扣税凭证？

※→42：资产评估增值的资本公积转增资本税收解析。

※→43：甲方供材的材料发票是否属于合法的扣税凭证？

※→44：地产所得税实务难题解析。

※→45：各种拿地成本方式大解析。

【培训专家】张 伟 会计学硕士，现供职于国家税务局稽查局。曾先后在征管、税政、稽查部门工作。具有丰富的稽查办案经验：曾先后参与了被称为建国以来第一大税案的潮、汕8.07骗取出口退税案、骗税个案全国第一的葆祥公司骗税案（骗税金额2.8亿元）、国家税务总局公布的2005年中国第一大税案：黑、津、冀虚开发票系列专案、2006年中国第一大税案“利剑二号”专案。多次代表国家税务总局查办各类案件。具有良好的税收法律素养：多次主持税务听证案件，三次代表税务机关应诉并胜诉。知晓企业稽查后法律救济措施的运用。具有良好的表达能力：在税务机关内部多次进行稽查前培训，受到广泛认可。经常为大学MBA班、会计师事务所、税务师事务所、咨询公司授课，受到普遍欢迎。巡回为各大城市高端培训近百场。业务特长：税务稽查应对、增值税、所得税、出口退税、房地产税收。

【增值服务】☆参会学员可享受房地产企业管理教育网一年的高级会员服务；如税法查询、纳税辅导、在线专家答疑、远程教育、网上信息检索、QQ论坛交流等。

【培训对象】各房地产企业领导、主管财务工作人员和税务师、会计师事务所人员。

【培训时间】2011年8月12日至14日（8月12日全天报到、13日至14日两天课程）

【培训地点】北京◇新兴宾馆（北京市海淀区西三环中路17号）

【相关费用】☆人民币2490元/人（含授课费、场地费、资料费、会务费、现场咨询等）↘如需安排食宿者，可统一安排，费用自理，（详见参会确认函）

☆户名：北京金旭红企业管理中心

☆账号：***1683

☆开户行：北京农村商业银行翠屏北里支行

【联系方式】☆电 话：（010）52106881 52106709☆联系人：佟 军

☆传 真：（010）52106771☆邮箱：fdcqygl.com@163.com

【报名方式】参会学员请在8月12日前将回执表传真至联系人，以便会务组做好准备工作。

防范房地产租赁合同的风险 篇6

一、出租物业的面积

对于出租物业已有房地产权证或业经法定机构出具测量报告的(常见于房屋、写字楼、厂房、商铺的整体租赁)，合同双方最好将房地产权证或测量报告上所记载的建筑面积约定为租赁面积，并将房地产权证或测量报告作为合同附件。

对于出租物业未有房地产权证或未经法定机构出具测量报告的(常见于商场、写字楼的部分租赁)，合同双方最好共同聘请一家中介测量机构对租赁面积进行测量，并共同派代表参与测量的过程。在测量结束后，合同双方代表应就测量结果进行确认，并将测量报告、测量图表作为合同附件。

推荐条款1

甲方将座落在本市_______区**县_________路_____栋***新村______号***幢______室(部位)________的房屋(简称该房屋)出租给乙方。该房屋建筑面积、使用面积为________平方米，房屋类型为________，结构为________，房屋用途为________。签订本合同前，甲方已向乙方出示房地产权证，编号：________________，并已告知乙方该房屋已/未设定抵押。(详见附件房地产权证)

推荐条款2

租赁面积：以双方共同指定的****中介测量机构，实地测量的面积为最终确认的租赁面积，为___________平方米(详见附件：测量报告)，包括租赁物业的玻璃门、店面、租赁物业范围内的建筑结构、设备设施所占面积，以及租赁物业与其他承租人租区的隔墙所占面积的一半，租赁物业与公共区域的隔墙所占面积的全部。甲、乙双方一致确认，本合同涉及需要以面积计算相应费用(如租金、管理费、推广费等)金额的，均按租赁面积计算，任何一方不得以建筑面积及/或套内建筑面积对租赁面积提出异议。

二、出租物业的用途

对出租物业的使用要符合法定用途，这看似简单的法律常识在实践中偶尔也会被忽视，这与主管部门疏于监管和合同双方贪图小利脱不了干系。实践中，我们曾遇有如下情形：

1、住宅变办公。在住宅小区中，我们有时候突然会发现××公司的招牌，其中，从事对外贸易的公司在深圳较为多见。

2、厂房变商铺。近日，曾有一些来自深圳市蛇口工业区的客户向我们进行法律咨询，其告知出租人以工业厂房进行餐饮招商，并公然宣称不会遭到政府有关部门的查处，客户为此按照商铺标准支付了租金、保证金及装修费用，后由于无法办理工商登记而发生纠纷。而我们注意到客户提供的租赁合同中，已经明确写明出租物业的用途为工业。

3、工业变办公。业内皆知，深圳市保税区的.主要规划用地是工业类用地，根据《工业项目建设用地控制指标(试行)》(国土资发[]232号)的相关规定，工业项目所需行政办公及生活服务设施用地面积不得超过工业项目总用地面积的7%。但我们在为客户进行尽职调查的时候发现，很多企业已经租用了保税区内的工业厂房全部或大部分作为办公用途，并且，由于价格低、地段好的诱惑，仍有更多的企业在跃跃欲试。

4、高科技工业变工业。近年来，国家鼓励高科技产业的大力发展，各地的保税区、高新区、产业带风起云涌，与此相对应，我们会看到“高科技工业”出现在一些用地规划许可证或房地产权证上。根据深圳市的相关法律规定及政策，使用该等高科技工业厂房的企业需提供高科技项目或高科技企业认证文件。然而，目前正在使用该等高科技工业厂房的企业真正已经取得上述认证文件的为数甚少，非高科技项目或非高科技企业进驻此类厂房的案例屡见不鲜。

作为律师，在发现客户承租出租物业的用途不符合法定用途的时候，应作出必要的风险提示，可以简单归结为两个方面：一方面系民事责任的提示，用途违法将导致租赁目的无法实现，合同双方可据此解除合同，并根据过错的情况分担合同解除的后果;另一方面属行政责任的提示，应告知客户用途违法将会导致政府有关部门的查处，合同双方均有可能承担该等不利后果。

三、出租物业的交付条件

在租赁合同中简单地约定出租物业的交付时间是远远不足以定分止争的，在租赁合同的交付条款中，出租物业的交付条件应属核心条款，其衍生出来的问题不仅涉及实际交付的时间、租赁期限的起算，还涉及交付物品的维修、出租物业的返还、保证金和各项押金的返还等问题。在出租物业的交付条件中，合同双方都需满足一定的要求。

对承租人而言，承租人应付清租赁合同约定的在交付前应支付的所有款项，包括但不限于保证金、预付租金、预付管理费、装修押金。〖推荐条款3对出租人而言，出租人应确保出租物业的各项设备、设施、物品处于正常运行状态，如有损坏，应在约定期限内修复或更换。

房地产评估的风险与防范 篇7

1. 我国房地产业的现状

近年来,房地产业逐渐成为中国的经济支柱,随着房价的不断上涨,人们对房地产业的关注越来越密切,毕竟,住房是人民生活的最基本要求和保障。然而,现阶段房地产业发展地过于快速,以致出现了一种不正常的发展轨迹和一股房地产热。自1998年以来,房地产每年开发投资额平局增长率为22.6%,而国内生产总值平均价增长率为12.9%,由图1可见,房地产开发投资额的增长远远超过了GDP的增长,带来了房地产增速过快、发展过热的局面。商品房每年新开工面积平均以19.6%的增速增长,具体见图2所示。

为了调控我国的房地产市场,抑制房地产业的现象,国家出台了一系列政策和法规,以降低房价,限制房地产开发,控制房地产业的不正常发展。尽管国家进行了大力度的调控,房地产发展过热的现象仍然存在。2010年5月份,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨12.4%,环比上涨0.2%。全国房地产开发景气指数为105.07,比4月份回落0.59点,比去年同期提高9.13点,见图3所示。商品房空置面积分类指数为103.48,比4月份提高1.70点,比去年同期提高14.43点。

2. 我国房地产市场存在的主要问题

分析我国房地产业的发展现状,我们可以看出,目前我国商品房房价仍然过高,商品房空置率也在增加,房价与空置率之间处于一种不平衡的关系。房价产投资过快增长,连续几年超过了国内生产总值的增长,每年商品房新开工面积也以极快的速度增加。这些现象导致了房地产市场越来越热,继而带来一些问题。首先,房地产业的不正常快速发展必会引起国家的重视,为了保证房地产市场的正常运行,国家会采取严厉的措施来打压房价、调控市场。其次,炒房团应运而生,这些群体利用手中闲置资金,在大中城市大量购置房屋,再转手以高价卖出,赚取其中差额,达到投机的目的。炒房团的存在进一步导致了房价的居高不下。再次,房价过高导致普通消费者无力购买,银行贷款无力偿还。另外,投资者为了获取更多的利益,大量投资开发,这可能会带来资金周转链断裂的后果。

二、房地产开发与经营所面临的主要风险及其影响因素

1. 主要风险

房地产与一般商品相比,具有位置固定性、品质差异性、需求普遍性、供给稀缺性、使用的耐久性和用途的多样性等特点,而房地产开发是一个长期的过程,它具有开发周期长、投资规模大等特点。房地产的经营往往会遇到营销策划、物业管理方面的问题。这些,会给房地产的开发与经营带来很大的不确定性,而这些不确定性会带来很高的风险。另外,我国房地产业过热的现状也会带来一定的投资风险。基于市场调查的风险识别方法,在房地产开发与经营的过程中,我们可以识别到以下几类风险。

(1)政策风险。在房地产开发与经营过程中的政策风险主要有政治环境风险、经济体制改革风险、房地产业政策风险、金融政策变化风险、土地政策风险、住房政策风险、法律风险等等。政策风险对房地产市场的影响是全局性的。

(2)经济风险。经济风险主要是指由于经济环境和经济发展的不确定性因素,对房地产市场产生影响,导致房地产投资经营者遭受损失的可能性。包括市场供求风险、通货膨胀风险、资金变现风险、开发费用变化的风险、税率变动的风险、地价变化风险、国民经济状况变动风险等。

(3)自然风险。房地产开发项目有不能移动、施工时间长、露天作业等特点,决定了其受自然因素的影响比一般项目大很多。在房地产开发与经营过程中的自然风险有火灾风险、风暴风险、洪水风险、地震风险、雪灾风险、气温风险、地质状况风险等。

(4)经营风险。经营风险存在于房地产项目的经营活动之中,主要有策划风险、管理风险、融资风险、合同纠纷风险等等。经营风险如果处理得不好,就可能导致整个开发过程前功尽弃,造成投资者的巨大损失。

2. 风险的影响因素

房地产开发与经营是一个长期而复杂的过程,存在许许多多的不确定因素,对所有的影响因素进行具体分析不大可能也没有必要,现选取几个对结果影响较大的风险影响因素,结合现阶段的具体行业情况分析。

(1)政策因素。政策因素中对房地产业影响较大的是房地产业政策、土地政策和税收政策。2010年上半年,国家推出的政策文件有:《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国发[2010]10号)、《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(国办发[2010]4号)、《关于加强经济适用住房管理有关问题的通知》、《中华人民共和国住房和城乡建设部、中华人民共和国民政部、中华人民共和国财政部关于加强廉租住房管理有关问题的通知》、《财政部、国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知》、《国家税务总局关于个人转租房屋取得收入征收个人所得税问题的通知》、《国土资源部关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》等等。由这些文件可以看出,国家正在积极地在宏观方面调控房地产市场,抑制房地产市场的不正常发展,使其能稳定、合理、有序地发展。对于房地产投资商和经营者来说,频繁的出台的抑制房地产过热的政策会带来开发方式、开发时机、开发规模选择的改变,也会带来开发成本、投资回收期限、实际利润等的变化,可能会导致房地产项目偏离本来的意图或达不到预期目标,甚至可能导致亏损。

(2)市场供求。现阶段,市场对住房的需求的确大于供给,以上海为例,2006年上海市人口比上年增加了0.62%,2007年人口数环比增长了0.85%,2008年人口数比2007年增长了0.96%,2008年末达到了1321.7万人。可见,上海是人口呈现加速度的增长。每年都有大量外来人员进入上海工作或学习,因而产生大量对于住宅的需求,而上海本地人对住房的需求也是有增无减,因此,可以说,市场上对于住房的需求是极大的,房地产市场供不应求。而事实上,许多开发出来的楼盘并不能满足人们的住房需求,高房价使得大多数人望而却步、“望房兴叹”,而买房子的很多都是炒房团或投机者。这导致了另一种供求不平衡现象:一般收入的人需要的是中低档的、有能力负担的自住房,而开发商开发出的楼盘房价太高,买不起;开发商建造的住宅吸引来的不是住房的需求者而是投机者,只买不住,并抬高房价,转手卖出,造成空置率升高和房价的进一步上升,从而致使普通人更加买不起房。这一现象的存在对房地产投资者来说也是一种风险。

(3)融资。房地产的开发是一项规模大、周期长的活动,需要大量的资金的连续注入,如果资金链中断,就会导致开发过程不能正常进行,经营活动也就无从谈起了,也就无法保证资金的流动。因此,融资活动是保证房地产开发与经营活动顺利进行的基石。资金的来源的渠道主要有自筹资金、银行贷款、外商投资、发行债券、发行股票等。自筹资金来源安全、使用成本低,因而,使用自筹资金风险很小。但是,自筹资金数量有限,只能用于项目前期的费用支付,分析近十年房地产开发投资资金来源(见表)可知,其在所有资金来源中所占的平均比重不超过30%。银行贷款具有财务杠杆效应,但是银行贷款的限制条件很多,并且受利率影响较大,具有一定的风险。根据测算,国内银行贷款占融资金额的平均比重为21%。利用外资和外商直接投资在融资金额中所占比重较小,分别为3.19%何2.33%,故不予分析。剩余45.52%的资金来源于其他融资渠道,包括发行债券、股票和其他金融工具。这类融资方式比较灵活,没有沉重的利息负担,使用期限限制不大,可以有效地保障资金的周转。但这种融资方式相应地存在一定的风险,不仅仅有财务上的风险,还涉及公司形象等问题。

(4)房地产经济周期。与宏观经济的周期性波动一样,房地产业也存在这样一种周期性的波动规律,称之为房地产经济周期。房地产经济的周期性波动是由供给与需求的周期性波动造成的(见图4)。房地产经济周期大致分为四个阶段,繁荣阶段、衰退阶段、萧条阶段、复苏阶段。因此,对于投资者而言,房地产经济周期对其开发与经营的影响说到底就是开发的时机选择的问题。如果开发时机选择不当,可能无法带来预期的效益,甚至可能有所损失。

三、风险防范的对策

房地产开发与经营的过程中存在各种各样的风险,其中政策风险、经济风险、社会风险、自然风险、国际风险属于系统风险,对这类风险,投资者不易进行判断和控制;另一类是非系统风险,包括经营风险和技术风险,这是易于控制与防范的风险。针对以上提出的各种风险,结合我国房地产业现状,提出一些风险防范的对策。

1. 做好全面的市场调研,以尽量避免项目开发与经营决策的失误

在进行房地产开发前,进行细致的市场调研,找准切入点,正确选择项目的目标定位并确定目标群体。调查项目所处的政治、经济、自然、社会、文化环境,发现并分析潜在的风险因素。针对发现的风险因素,寻找应对策略,尽量回避或转移一些风险,对于无法回避的风险,制定详尽的风险管理计划和风险控制措施。完备、全面、细致的开发前市场调研能有效地规避和认识风险,达到风险预防的目的。

2. 进行区域化、多样化投资,以分散风险

由于各个区域房地产供给与需求存在差异,因此,各区域房地产经济周期的波动也存在差异,有些地区处于繁荣期的同时一些地区可能正处于房地产衰退期,这为跨区域的投资策略提供了可能和前提。跨区域的投资策略可以均衡地区经济发展不平衡的影响,同时可以减少地方性的经济动荡带来的风险。另外,不同类型的房地产产品的风险及收益也有很大的区别,投资者可以采用组合投资策略,同时投资于不同类型的房地产,既能够获得可观的收益,又能够有效控制风险。运用这两种策略可以实现风险分散的目的。

3. 购买适当保险,以转移风险

对于开发过程中可以预测损失并且损失程度适当的一些风险,可以购买保险,通过向保险公司支付一定的保险费用的方式,将风险转嫁给保险公司。投保人缴纳了保险费后,如果发生了风险损失,保险公司必须分摊损失,给投保人以经济补偿。在这一过程中,可以购买的保险有建筑安装工程保险、货物运输保险、雇主责任保险、工程第三者责任保险、合同保证保险和人身保险等。尽管只有限定范围的风险可以购买保险,但这一风险转移方式还是能够及时、有效地控制一部分风险的。

4. 签订必要的合同文件,以转嫁风险

通过签订正当、合法的合同,可以将房地产开发与经营过程中的一些可能发生的风险损失的财务负担或法律责任转嫁给签订合同的另一方,达到减少自身风险的目的。某些无法通过投保方式控制的风险,也可以通过合同条款的拟定来实现对其的控制管理。在房地产开发与经营过程中,常见的合同有工程承包合同、材料设备供销合同、房屋预售合同、房屋出售合同等。

5. 优化融资结构,以降低财务风险

由于不同的融资方式伴随着不同程度的风险,因此,合理地选择融资模式,选择最优的融资结构可以降低融资风险。首先,拓宽融资渠道,选择多种融资方式,实现资金来源分散化。其次,计算各种融资方式的资本成本,并估计其风险大小。再次,结合不同融资渠道,平衡各种融资方式的风险,提出多种融资方案。最后,选择资本成本低、风险小的融资方案作为最优融资结构。最优融资结构具备低资本成本、最大程度地融得资金、低风险的特点。

6. 缩短开发周期,以降低市场的政策风险

房地产开发的长周期是带来许多潜在风险的根源,开发周期越长,对开发期内的政治经济形式变化就越难调整,就越无能为力。因此,缩短开发周期也是一个控制风险的方法。当然,缩短开发期并不意味着工程质量的相应“缩水”,也不意味着以耗费更多的成本为代价。缩短开发期要求引进更高效率的技术、设备等,加强对开发人员的培训与教育,加强项目管理,保证工程质量,并在此基础上合理地控制成本。

四、结语

目前,我国的房地产市场处于调整期,国家正在积极调控房地产市场。在这一时期的房地产项目面对着多种压力与挑战,投资者要能够识别出各种风险,并时刻关注各种潜在的风险因素,尤其要特别注意国家政策和经济环境带来的风险,应用各种风险防范措施,做好风险的防御应对工作,及时、合理地管理和控制各种风险,从而保证房地产业稳定、健康、持续地发展,进而带动整个社会的健康发展。

摘要：近几年,尽管受到金融危机的影响,尽管国家出台了一系列政策来调控房地产市场,但中国的房地产业扔持续升温。因此,仍有大量投资者进入到房地产开发与经营的活动中区。由于房地产具有的种种特性,房地产开发与经营过程中会伴随着多种风险。本文对这一过程中的种种风险进行识别,并对其中占主要地位的几种风险进行具体详细的分析,最后,结合我国房地产业的现状,提出风险的防范措施。

关键词：房地产,开发与经营,风险,防范,对策

参考文献

[1]邱少君:房地产业发展面临风险的思考.城市发展研究,2009(12):中彩页15-18

[2]兰峰等:房地产开发与经营.北京:中国建筑工业出版社,2008

[3]申立银俞明轩:房地产市场风险.天津:天津大学出版社,1996

[4]王新军王霞:房地产经营与管理.上海:复旦大学出版社,2005.3

[5]中国经济信息网

房地产评估的风险与防范 篇8

[关键词] 房地产估价师 执业风险 识别 防范

房地产估价活动和其他经济活动一样具有风险性，但其特殊性在于房地产估价的活动主体是房地产估价师，房地产估价师执业风险是房地产估价活动中的主要风险。我国房地产估价虽然起步较晚，但发展迅速，至2006年，全国有近4000家房地产估价机构，3万余人注册房地产估价师，估价从业人员约10万人。如何正确认识、控制、管理与防范估价师执业风险， 是提高房地产估价师执业水平和社会公信力、加快房地产估价机构健康发展的重要手段。

一、房地产估价师执业风险的内涵

风险，也即是结果的不确定性,以及由此带来的损失的可能性。房地产估价师运用自己的专业知识对一宗房地产进行价格评估，以确定其在特定估价目的下的公允价值。但是，由于存在很多制约因素，可能会导致评估结果失实。这种房地产估价师在执业过程中因故意或者过失引起的评估结论失实而形成的事故或事故隐患就称为房地产估价师的执业风险。

二、房地产估价师执业风险的识别

房地产估价师执业风险产生的原因主要有两个:其一，风险来自于房地产估价师内部。由于估价师职业道德水平和技术水平不高,以及估价机构在估价风险管理上的不完善导致估价结果与房地产真实价值出现偏差;其二，执业房地产估价师自身以外的原因，如估价技术方法的不确定性或是评估活动涉及各方可能對估价结果产生或高或低的影响。

1.职业道德风险

估价职业道德是指在估价领域中，因估价活动引起的道德现象以及由此归纳起来的道德理论总称。在估价实务中，由于估价人员责任心不够，未对法律、政策等问题进行严谨地考虑，或是没有认真地对估价对象进行实地查勘，导致估价结果失实。其次，某些估价机构或估价人员为了谋求不正当利益，不遵守独立、客观、公正原则，恶意高估或低评估价对象价值，提供虚假失实的估价报告。再次，某些估价人员和估价机构没有正确认识自己的专业能力，承担无力承担的评估项目，导致评估价值出现较大偏差。再就是有些估价人员和估计机构允许他人使用自己的名义出具估价报告，必将承担由此带来的风险。

2.技术风险

产生技术风险的原因主要有两个:一是估价人员技术水平不足带来的风险;二是目前技术方法存在的不足带来的风险。

(1)估价方法选用不恰当。基本的估价方法有市场法、成本法和收益法，在估价实务中要根据估价目的、估价对象的特点来选用具体的估价方法。如果估价方法选用不当就可能导致估价结果出现偏差。还有，估价规范中要求对一宗房地产的评估宜选用两种估价方法，但是笔者认为，在估价实务中也应该灵活处理。诸如某些房地产无市场依据或市场依据不充分而只适宜采用成本法估价时，如果生硬地采用其他方法来估价，很可能对估价结果带来较大偏差，在这种情况下，笔者认为可以只选择成本法进行估价，同时，在估价报告中说明只选择一种估价方法的原因。

(2)估价过程中参数或实例选择不当。在房地产估价师使用估价方法进行价格测算时，必然会选取很多参数。有些参数没有统一的标准可供参考，如收益法中的资本化率，当估价师技术水平不高或经验不足时，对参数的选择不当或有错误，最后的估价结果将会出现较大的偏差。再者，使用市场法的前提是拥有大量房地产交易实例资料，而且可比实例必须与估价对象房地产条件相同或相似，成交日期与估价时点相近，成交价格为正常价格或可以修正为正常价格。但在实际操作中，有些估价师将不符合要求的实例强行进行修正，或是在缺乏有效可比实例的情况下，杜撰虚构可比实例，这就导致估价结果缺乏客观性，出现较大偏差。

(3)估价报告本身不完善。估价师基本都会按照《房地产估价规范》中估价报告的格式完成估价报告，但是有些估价师由于经验不足或作业时间仓促，在报告中可能出现某些内容陈述不够或不准确。比如，估价师声明中缺少公示性陈述或陈述不足，在房地产估价报告中未向估价报告使用者进行报告使用提示或未对估价对象的变现能力进行分析或分析错误等这些不完善的地方会导致报告使用人未能恰当或是错误地使用报告，有可能导致出现一些经济纠纷或法律纠纷。

(4)估价方法本身存在不确定因素。我国房地产估价起步较晚，估价理论和方法源自西方房地产估价理论 ，而这些方法在我国运用或多或少会存在一些不确定因素。比如，收益法中资本化率或报酬率需要估价师慎重确定，但这些参数的确定没有统一的标准可供参考，可能会出现“差之毫厘，失之千里”的情况。还有，收益法中收益期限的确定没有统一的规定或利用公式计算，而要估价师在估价对象自然寿命、法律规定、合同约定等基础上，结合房地产剩余经济寿命来确定，就可能存在不确定的因素而影响最终的估价结果。再比如，对土地价值进行评估时，用基准地价进行修正是一种较常采用的方法。但目前很多城市的地价出现大幅上涨而基准地价却多年未进行更新，如果强行用基准地价进行修正，必然会出现调幅大于30％的情况。因此估价师根本无法参照现有基准地价进行修正。

3.政策和经济风险

我国常常会采用一些宏观调控手段对某些行业进行调控，房地产行业也不例外。政策的变化，包括税收政策、金融政策等必然会对房地产价格产生较大影响，而这些影响是估价师无法预测的。再有，如果经济形势发生巨大变动，可能导致估价结果与市场价格出现较大偏差，这种风险也是估价师无法预测的。

三、房地产估价师执业风险的防范

房地产估价师执业中存在的风险如未能进行有效的防范，就可能使估价机构和估价师出现信誉危机，失去客户，付出处理索赔或诉讼的代价，严重者甚至有可能承担刑事责任。笔者认为要有效防范这些风险，应从以下几个方面入手:

1.加强房地产估价师诚信体系的建设

房地产估价师职业道德水平的提高固然要靠估价师自身的努力和培养，树立对社会公众负责意识和执业风险意识。还有一个很重要的方面就是实行行业内监督。实现这一目的的有效途径就是建立和完善房地产估价师诚信体系。各地房地产评估主管部门掌握了所有房地产估价机构和估价人员的资料，将这些信息通过计算机进行管理，对房地产估价师和估价机构进行动态监管，定期对估价师在执业中的不良行为进行披露，并且严惩缺乏职业道德、违反评估准则的估价师。同时，对估价师的良好行为也进行公示，提高其社会地位和公信力，最终达到扬善惩恶，净化队伍，提高行业内职业道德水平。

2.成立行业内信息资源共享库

目前的房地产估价机构多为单一经营，很少有机构兼营建筑工程造价、房地产经纪等多方面的业务，因此在获取与估价相关的信息、技术资料这方面存在一定难度。各个估价机构为了获取房地产交易实例信息、建筑物重置价格信息等做了大量重复工作。在存在较大难度时，甚至出现编造虚构实例的情况，风险也就应允而生。如果能够成立信息资源共享库，实现交易实例的公开查询，各种与估价相关的信息资料共享，不但可以提高提高行业的工作效率，减少重复工作量，还可以最大限度地避免弄虚作假，从而防范由此产生的执业风险。

进入信息资源共享库的资料应该进行严密细致的甄选，使其具有可比性和适用性。当然，这是一项具有持续性和技术型的工作，需要大量估价机构以及专业人士的参与才能得以实现。笔者认为，这项工作应该由各地房地产估价师协会牵头，众多估价机构积极参与，提供大量真实、有效的交易实例，由估价师协会请有关专业人士对这些交易实例进行筛选评判，按照房地产类型、交易类型、交易日期、地段等进行归纳，构建“信息共享数据库”以供估价师查询。当然，这个共享库虽不以盈利为目的，但应该是有偿使用的，收取的费用主要用于维持资源共享库的健康、良性发展。但对于那些积极主动向资源共享库提供信息的估价机构可以对等地享用部分资源，以激发估价机构在建设资源共享库上的积极性。我国房地产估价师协会还应该定期或不定期在资源库内发布估价师执业所需的常用参数，供估价师执业时作为测算依据。通过搭建这样的平台，可以实现“多赢”，使估价机构和估价人员在“公开、公平、公正”的基础上开展工作，杜绝虚假案例估价的现象发生，有效防范由此带来的风险。

3.加强房地产估价机构的内部质量管理

如果在房地产估价全过程中采取一系列检验、核查等措施或方法，可以保证估价结果的真实、可靠、估价报告的科学规范。这就需要估价机构制定一套全面質量管理规程，促使机构全体人员遵照执行，以保证估价机构的质量和信誉。这项工作应该是一项全过程、全员管理工作，包括业务及客户的甄选、评估业务合同的签订、评估计划的拟定和批准、评估过程的指导、监督和复核、评估报告的审核这些环节都应制定相应的质量控制规程，并保证得以实施，以期最大限度地减少估价风险的发生。

4.加强房地产估价师的继续教育和考核

通过对房地产估价师实施继续教育，可以提高估价师职业道德水平和估价技术水平。在一些房地产估价比较发达的国家和地区的房地产估价行业管理组织非常重视房地产估价师的后续教育和考核工作。我国也要求房地产估价师接受一定时间的继续教育并通过考核才能继续执业。

在房地产估价师的继续教育中应重视职业道德教育和专业知识技能教育。通过继续教育加强估价人员敬业精神、勤业精神、责任意识、风险意识的培养和教育，不断提高估价人员的职业道德素质。其次，通过定期组织房地产估价相关专业知识的培训教育，讲授最新的估价方法和理论、学习最新的法律法规，组织估价人员座谈会，充分交流估价经验，以提高全行业的执业技术水平，这对于降低由房地产估价人员带来的风险具有极其重要的意义。

5.建立房地产估价专家审查制度

评估项目面积较大或是评估金额较大的项目出现估价风险的可能性要大得多。因为这些项目一旦被恶意高估或低估，或是因为估价人员技术水平或责任心不够出现估价结果的较大偏差，引发索赔或是诉讼风险的可能性非常大。因此，笔者认为，房地产估价行业管理部门可以出台一个专家审查制度，组织一批来自于估价机构、研究机构、行业协会、政府部门等具有高超专业技术、良好执业操守并具有一定执业年限的专业人士组成专家委员会，并制定一个评估项目面积额度和评估价值额度，凡是在此额度以上的估价报告均由专家委员会进行审查，通过审查的报告才能使用。从源头控制标的额很大的估价报告的质量，起到防患于未然，最大限度化解风险的作用。这个专家委员会还应该起到技术支持和鉴定作用。对需要评估咨询的政府部门或估价机构给予技术支持。此专家委员会还应作为房地产估价师法律责任界定的权威机构，其出具的鉴定报告应作为司法鉴定报告成为庭审的有力证据。

6.建立房地产估价师执业保险制度

在西方发达国家，进行执业责任保险是一项用于转移估价风险的保护措施。房地产估价师投保执业责任险，既能有效保障委托方的利益，也能帮助化解房地产估价师执业风险。根据保险协议，在保险合同有效期内，参保的房地产估价师或估价机构在为委托人提供评估咨询服务的过程中，由于过失造成委托人经济损失，应由被保险人房地产估价师或估价机构承担的经济赔偿责任，由保险公司负责赔偿。虽然保险不能免除可能受到的法律诉讼，但能防止或减少诉讼失败时估价机构发生的财务损失。我国注册房地产估价师超过3万人,房地产估价从业人员约10万人，这样庞大的估价师队伍对于保险公司而言是一个具有极大潜力的市场。建立并实施房地产估价师执业保险制度，将有利于合理防范执业风险，有利于加快估价机构的发展，有利于提高社会公信力，扩大行业积极影响。

参考文献：

[1]房地产估价规范:中华人民共和国国家标准,GB/T50291－1999

[2]房地产抵押估价指导意见:建住房[2003]234号,2003年12月1日

[3]张泽颖傅鸿源:关于房地产估价师责任风险的思考.重庆工学院学报,2005.2

[4]李勇程翔:房地产估价机构的执业风险与防范.中国房地产估价学术研讨会论文集,中国建筑工业出版社.2003

[5]王学发:房地产估价风险防范与转移.中国房地产估价师,2002.3