商业建筑设计规划（精选8篇）
商业建筑设计规划 篇1
设计说明
一、项目概况
本项目位于长沙市火星大道，芙蓉区政府西南侧。项目用地属城市商业建筑用地。
本项目总用地面积24431，其中建设用地面积20189.02，其余为代征城市道路及绿化用地。
二、项目定位
本项目的定位为大型城市综合体建筑。当我们面对城市大型建筑时，往往会发现其产生和发展引发了一系列的问题和思考：
首先，现实意义上肆意膨胀的大型综合体建筑往往造成对传统城市格局的颠覆：巨大的尺度难以提供人性化的空间体验，步行交通成为一种磨难；阳光照射和空气流通成为无法企及的奢求，高容量的开发强度带来难以解决的交通和环境问题。这成为我们在本项目开发中所必须面对的首要问题。
其次，随着社会公众对于大型商业地产项目的质疑之声日渐，大型商业项目唯我独尊、缺失明确目的的开发方式已难以为继。面对大型集中式购物中心开发热度的有所降温，寻求更为理性的大型商业项目开发模式，成为我们在本项目开发中面临的又一问题。
第三，在城市发展进程中，土地——这一至关重要的稀缺性资源，其利用方式和开发效率的重要性已被广泛认可和日渐重视。对有限土地资源的合理和配置，达成经济和社会效益的统一，是我们必须正视的第三个问题。
由上述三个问题出发，我们期望通过本项目的开发，达成三个明确定位，进行积极有效的探索：
1.对城市空间的积极有效参与：
在城市发展版图中，以积极的姿态参与城市空间的构成，为日趋庞大的城市空间提供尺度宜人的空间，完善城市功能意义
2.对市场定位的灵活机动应对：
合理控制项目规模和分期形态，以更为灵活的策略、符合商业地产发展规律和特征的运营理念应对更为成熟的市场挑战。
3.对土地资源的充分合理开发：
通过大型集中式项目的开发，使有限的城市土地资源物尽其用，同时有效避免带来使城市不堪重负的过大压力。
三、项目设计 1.基本概念
从项目实际定位出发，在设计中贯彻以下思路：
1)
设计体系标准化：
? ? 采用标准跨度柱网设计，在充分考虑平面户型分隔可能性的前提下，为项目的灵活运作提户型的高度标准化设计，大幅度降低开发成本，大大降低配套结构和设备方面设计及施工供充分的空间； 的难度，同时为装修房提供标准化运作的充足空间；
2)
空间配置集中化：
? ? 完全放开共享空间的尺度，包括大尺度的公共绿地、入口门厅及大堂、主楼多层面共享空集约的套内空间设计，在保证套内生活基本要求的基础上，利于控制销售总价，降低产品间等，深刻切入项目开发特性定位，提升空间使用效率，提高项目附加值；
销售和市场推广的难度；
3)
细部设计集成化：
? ? ? 延续标准化设计体系，在建筑构件细部设计中强调标准化集成式设计，强化建筑物公共性相关设备用房集中式设置，简化管线配置，提高管线配置效率，缩减工程成本；
主楼分户空调机位标准化暗藏设置，为保证主楼立面的完整性和建成效果提供全面的考虑。外观的同时，实现细部设计和施工的标准化；
2.项目组成及功能概况
1)
A栋（办公式公寓主楼）：
? ? ? ? ? ?
由商业裙房及一幢办公式公寓主楼组成。地上建筑面积约 27594 ；
主楼高 28 层，最大建筑高度 88.35 米；主楼标准层每层分隔为 8～9 户套型式办主楼为核心筒框架结构，柱网采用 8000X8400，层高 3 米； 主楼每层共配置 4 台电梯，其中包含 1 台消防电梯；
商业裙房高 5 层，建筑高度 25.2 米，拟作为小规模集中性服务型商务功能使用； 商业裙房为框架结构，便于商业布置，柱网采用 8400X8400，层高 公公寓；
5.1~5.1~4.5~4.5~4.5 米；
?
商业裙房配置 3 台专用电梯，以保障商业客运及货运需要。电梯载重量为1150kg，载客15人，货梯载重量为2000kg。
2)
B、C栋：
?
由商业裙房及两幢单身公寓主楼组成。地上建筑面积约 54264 ；
?
两幢主楼均高 22 层，最大建筑高度 72.45 米，主楼标准层每层分隔为 17 户单身公寓，套型建筑面积 52~86 ；每层共配置 4 台电梯；
?
主楼为核心筒框架结构，柱网采用 8000X8400，层高 3 米； ?
商业裙房
局部4层，建筑高度 21.3 米；
?
商业裙房为框架结构，便于商业布置，柱网采用 8400X8400，层高
5.1~5.1~5.1~4.5 米；
?
商业裙房电梯配置 4 台客梯、4 组（8）台扶梯及 1 台货梯，以保障商业客运及货运需要。电梯载重量为1150kg，载客15人货梯载重量为2000kg。
3)
场地设计：
? 前置景观广场： 沿火星大道西侧北部区域设置集中型城市公共景观广场，总面积达 3500，通过硬质铺地和绿化景观的结合，在商业裙房的围合中形成适宜人群停留集散的开敞公共空间，同时与沿城市道路景观带及A栋、B栋之间的绿化广场呼应，形成完好延续。
? 地面交通：
地面总停车数 79 辆；消防车道宽 4 米，转弯半径 6 米；
4)
地下空间：
? ? ? 地下整体设置二层地下室，总地下建筑面积约 28554。主要为项目提供停车、设备用房及人防功能配套；
地下车库设置 3 处出入口，分别位于北部东侧、中部西侧、南部东侧，尽量避免出入口其中 坡道对于商业空间出入口的不利影响；
北部及南部出入口坡道宽度为净宽4米，为单向出入口，中部出入口坡道宽度为净宽7米，为双向出入口 ；
?
地下停车库总停车数 595 辆，其中地下一层停车数 296 辆，地下二层停车数 299
辆；
3.设计风格
整体设计思路以空间和造型的高效性为出发点，依据形态简洁完整的平面构图，形成层次丰富、色彩鲜明的建筑造型。
1)
商业裙房：
? 在商业裙房的造型上，着重突出商业裙房沿南北向展开的整体体量感。运用大尺度折板型构架在空间立面之间形成连续的造型元素，突出表现商业建筑的个性化特征，与屋面绿化也形成良好呼应； ? ? 折板型构架同时成为与主要城市景观面相匹配的，具有标志性特色的特色巨幅广告位，从在有限的外立面展开上，对于数量众多的商家广告位进行规范统一设置，完好的保证立面而表现出本商业项目的强烈个性特征； 的实际完成效果。
2)
主楼建筑：
?
A、B、C三幢主楼外观均为大面积实体墙面和局部连续玻璃幕墙构成；
? 实体墙面部分由黑白灰三色有机穿插，强调具有体量感的构成关系：
白色：考虑为略带温暖色调的外墙涂料，用以表达主楼方形体量的四角部位及南北立面的顶部线角处理，以强调主楼整体体现的简洁明确、肯定大气的风格定位；
灰色：运用于主楼方形体量中部并在顶端部分形成较强的横向联系感，可采用灰色涂料，与窗口细部形成较强的整体性效果，表达对城市的谦逊和尊重；
黑色：同样略带温暖色调，但因为用于主要外凸框架线条部位，成为白/灰色块的分隔线条，拟采用深色釉面方形外墙面砖，在小面积尺度上形成丰富的光影变化和对于环境的积极反映，加强立面层次感的丰富性。? ? ? 局部连续的玻璃幕墙与黑色框架线条构成严谨的对位呼应关系，鲜明且层次丰富的立面对黑白灰三色外墙饰面及局部连续的玻璃幕墙的穿插构成，与西侧西子花园的外观形成协调建筑细部：注重建筑细部对于建筑整体构成的影响，对于项目细部的控制和把握，成为强比由此而生，期望能够籍此对于城市界面产生积极且有成效的呼应；
和呼应，为项目的提供了完好的整体性保证。
商业建筑设计规划 篇2
对于担负着将工业公司每年生产的近几千万大箱卷烟成品销到市场的商业公司,现有的商业配送模式已经完成不了行业市场需要,这就需要改造原有的配送中心或新建配送中心。
卷烟商业配送中心特点与建设定位模式
卷烟成品就其特征而言,属于快速诮费品范畴。卷烟商业配送中心的物流业务量大且相对稳定,库存周期较短,其面向全国卷烟工业企业购入卷烟,向行政区辖区内持有卷烟销售许可证的零售客户销出卷烟,以件为单位进货、以条为单位配送出库。对于一个省级大片区或市级卷烟商业配送中心来说,其配送网络客户数以千计、万计,每个零售客户都不希望积压自己的资金,因此订货要求必然是订货量少、订单周期短、订货品种多,配送准确、快捷、无损。
现阶段卷烟商业配送中心项目规划建设的定位是以市级烟草公司为市场运行主体,也就是以每一个市级烟草公司销售辖区范围规划建设一个卷烟配送中心。但由于我国幅员辽阔,各地地形情况、交通情况、经济发展情况、人口情况和货源情况均各不相同,配送中心项目规划设计必须因地制宜、适合国情、地情,做到既提高配送效率又降低物流成本,给商业企业带来经济效益和提高综合竞争力,并为今后的发展留出余地。
常见的配送模式有以下2种:一级配送模式特点是卷烟成品全部由市级配送中心直接分拣到户,并由配送中心送货到客户;二级配送模式是对一级配送模式的扩展,市级配送中心保留部分直接分拣到户的功能,但主要是向中转站配送。
卷烟商业配送中心规划设计应当注意的问题
数据分析是配送中心规划设计最关键的一步,设计来源有两个方面,一是拟建设配送中心的用户直接给出的表单,二是承接规划设计的集成商到现场直接进行访问调查;数据收集有2个阶段,即现行作业资料和未来规划需要的资料。
常见的卷烟存储方式有三种:平库、立库及平、立库结合。由于配送中心是属于商业企业,采用何种存储方式和形式除受场地面积制约外(根据订单组成、配送量、单位时间拣选能力,留出分拣作业面积、暂存发货面积、人流物流车流通道面积后,仓储允许使用的面积)还取决于库存量、自动化程度要求和成本费用等因素。
在卷烟商业配送中心的规划设计中,由于条烟的拣选频度最高,其拣选模式的确定是十分重要的,它决定了配送中心的自动化程度,从而决定了配送中心的建设费用;而件烟拣选频度较低,一般不采用自动拣选分类模式。
目前应用比较广泛的条烟拣选模式有以下几种:
采用人工拣选模式时,订单的拣选全由人工完成,其中:电子标签拣选,这是一种计算机辅助的无纸化拣货系统。拣选区采用重力式货架,每一溜道存放一种品牌卷烟(补货人员将件箱从高端侧放入后其自动滑到低端侧端头被挡板挡住),在每个溜道的低端侧端头上方安装数码显示器,利用计算机的控制将订单信息有序地显示到显示器上(品种、数量)。摘果式拣选,把件箱放入重力式货架内,每一个溜道存放一种品牌卷烟,各拣选人员手持若干订单推着小车按订单指示去货架上取相应的条烟。播种式拣选,各拣选人员手持若干订单推着小车按汇总单指示去库区将这若干订单包含的所有品种和数量的卷烟拣选出来装到车上,然后去储料箱区按订单指示将条烟放入相对应的储料箱内(即播种式)。这种拣选模式人工使用数量最多,频繁搬运、拣选的次数也多,差错率最高,效率最低。“货到人”拣选,件箱放入重力式货架内,每一个溜道存放一种品牌卷烟,每一位拣选人员负责一段区域,周转箱由输送线输送,其以合理的速度从拣选人员面前移动,拣选人员看着移动着的周转箱上的订单显示的品种和数量,则立即将对应的条烟拣选入箱,输送过程中各拣箱工位依次拣选得以完成。
所谓自动拣选是指通过相应的拣选设备组成的自动线来完成订单内容的拣选。由于订单品种、数量的离散性和随机性以及订单数量和配送量的巨大,要做到订单百分之百的全自动化拣选是不可能的,也是不切合实际的。塔式分发机,又称“A型”分发机,其结构精巧、外形紧凑,每一个分发机主要由放置条烟的储仓及条烟拨推器等组成,分发出来的条烟落入汇集输送带。塔式分发机工作时,条烟拨推器按指令动作,将条烟拨推到中心输送带上,经各输送设备输送后进入集货容器或装箱站台,若自动输送线上设置喷码设备,则可实现条烟按订单喷码。其缺点是:补货困难纠错困难,不利于保护条烟外形,条烟姿态不易控制等,从而给后续处理工序(如喷码、裹膜、计数、装箱)带来难度。立式分发机是塔式分发机的更新换代,其条烟拨推器的运动方向与水平面的夹角为0°,其条烟储仓直立,与烟拨推器的运动方向成90°,储仓可存储25~30条烟;由于储仓内的条烟完全重叠,当条烟拨推器将第1条条烟拨推出储仓之刻时,储仓内其他各条条烟能以相同姿态垂直下降(不产生水平移动),从而减少拨推故障率。卧式分发机是对塔式分发机的进一步优化,主要变动点是:储仓的高度较矮、储仓在长度方向较长、补货快捷、方便,储仓输送道含积放自动补货功能,可自动将条烟垛自动输送到拨推工位。此外,还有通道式分发机,以及多种分发方式组合的混合拣选模式也都是卷烟配送中心常用的拣选方式。
卷烟配送中心总体规划设计
宏观流程设计是总体规划设计中的重要一环,主要描述配送中心各作业节点之间的关系、物料宏观流向及相关要素间的逻辑关系,宏观流程设计应遵循准确、完整、清晰明了、简洁、优化的原则。
电话或网上访销信息汇总后,计算机系统根据订单数量、品种分布和数量及客户变动情况,进行送货路线的分类和排序设计,完成订单拆分(卷烟A BC分类),生成预补货指令(地点、品种、数量)。
受订卷烟经ABC分类后,A类和B C类卷烟一般采用不同的分拣方法,若一个订单同时订购A类和BC或B/C类卷烟,在订单前处理阶段已经完成了订单拆分,而现阶段必然需要不同分拣模式和输送路线的合单处理,若选用并联模式,往往会造成先到者等待后到者,影响分拣效率,所以应尽可能选择串连模式,减少订单合成的频次。若合成不可避免时,要选择高可靠性的设备,尽量减少合单时间差,待命区域也要合理规划。
当采用自动拣选模式时,两个相邻订单中,前一个订单的最后1条烟与后一个订单的第1条烟之间的间隔距离应适当,做到既能明显区分不同订单又能刚满足装箱、裹膜、验货工序节拍。如过小则造成两订单混合或后处理(指装箱、裹膜、验货工序)时间不足,过大则影响分拣效率。为便于判别订单,系统应在装箱、验货工序处设置能显示订单变换的电子显示屏。
自动分拣设备产生故障或人工拣选产生差错时,订单的货品拣选数量会出现差错(缺条或多条),在自动输送线包装前应设置自动计数装置和提示功能,人工拣选应设置质量校验装置。缺条补货和多条剔除一般由人工处理,处理完后应修改相应信息。
合理划分各功能区域,各暂存(补货暂存、配送暂存、越库暂存)区要留出适当的面积,物流流向避免交叉,尽可能顺流,流程简洁、合理,减少物动量。
对于一个卷烟商业配送中心来说,常用的载体有托盘、笼车,常用的容器有纸箱、塑料箱(有多种规格),常用的包装物有纸盒、塑料袋、P E热收塑膜。由于使用量大,费用相对较高,需要全方位比较从而做出正确的选择。
商业建筑设计规划 篇3
【关键词】商业中心；步行街区
生活中提及的城市中心系概念是指城市中人们公共生活的区域，一般在城市中集中的主要是第三产业的发展，而第三产业又包含各种项目，比如公共建筑、行政办公建筑、科研和文化学校建筑、商业建筑等等，这些与我们生活息息相关的建筑在施工过程中被赋予了特定的意义，比如一般市中心为商业中心，如北京的王府井大街、上海的南京路等，主要是为了方便人们的日常起居和生活需要的，而一些政治性的建筑如天安门广场的建筑，这主要是为了满足政治和文化需要的。具体来说，商业中心和居民的生活最密切，许多商业、金融、购物的职能单位都在这些商业中心进行，很多情况下，人们进行商业活动都是依靠步行的，从开始到结束，无论是休闲购物、还是需求某些帮助，尤其在繁华的地段，步行可能比汽车还要实用。一段步行街的繁华程度能很好的证明该地区的经济发展水平程度，城市的商业中心街区总会划分众多的功能区，以方便人们前往。
1.商业中心区的问题与矛盾
1.1交通效率下降
在世界各个地区，商业中介区的堵塞问题都是让人头疼的。城市的交通相对集中给商业中心区带来的压力逐渐加大，这种问题主要体现在，交通拥挤和堵塞两个方面，究其原因，主要是因为人群的过多以及城市利益最大化造成的停车面积的减少。
1.2环境质量下降
干净的城市向来是人们所向往和追求的，而商业中心区的环境主要取决于周围居民的生活习惯和活动的强度。一般来说，中心街的建筑过密，就会造成很多时候的气候和气流的堵塞，空气不流通，污染扩散条件差，再加上城市中心的车流量加大，长久下来，就会造成城市空气水平下降的情况，汽车尾气的排放，已经使得很多的上班族有头晕、恶心的现象发生，工作的效率会随着下降。
城市人群过多，是造成环境质量下降的另一原因。由于商业中心区本身就有过量的交通和过密的建筑，而单一的交通方式使得步行的区域逐渐缩小，甚至和一些行车路段的道路相似，在这种情况下，很多路段就被行人放置了自行车，占用车道。由于步行空间的限制，人口密度的提升，很多人不会满足狭小的生活环境，环境的质量下降的水平提升，人们自身的拥挤程度更甚，在生活和工作中的压力，随之加大，没有人愿意到户外来进行运动，甚至买东西，口罩成为人们出门的必备，公共活动中心失去了原有的乐趣。
2.步行街区对商业中心的重要性
2.1交通管理
为了进一步的优化环境质量，对于交通管理部门来讲，最好的方式就是平衡管理，通过一个地区的实际情况，进行环境的局部改善，从而达到环境质量提高的目的。进行私家车限行或是提倡大家乘坐公交车，或是以步代行的方式，从而实现步行、公交和汽车之间的良好平衡。
2.2经济复兴
众所周知，步行街的发展水平是一个城市发展水平的体现，而发展步行街能更好的促进商业板块的发展，这也是毋庸置疑的。由于步行交通可以促进临街商铺的开张，因此，搞好步行街内的环境卫生，对于对生活质量要求极高的今天来说，是十分必要的，这点在欧洲国家已经被证明，主要是因为：
（1）步行至少增加了50%的人流。
（2）行人不再恐惧来往车辆，因而更易于购物。
（3）行人更倾向于逛商店购物。
2.3环境改善
步行街的增加和修建对于环境的影响很大，当步行的人数增加之后，开车的人数自然就会减少，在商业区购物或是寻求服务的人群增多，一方面可以改善环境质量，另一方面，可以促进第三产业的尽快发展，是一项双赢的事情。通过减少对古建筑有损害作用的汽车废气的排放，以及消除汽车对古建筑周围环境的破坏，有助于尽情欣赏古建筑风格，保护古建筑及商业中心的历史风貌。
2.4社会效益
当商业中心环境因步行化而得到改善后可产生许多社会效益。人与人之间互相交往的机会大大增加了。不同文化背景、种族的人相互交往，多元文化共存的机会大大增加，这对儿童的成长尤为重要。步行街往往配备有舒适的座椅，尤为受到年长者、孩子、残疾人和带婴儿的父母的喜爱。一个人行走在行人众多的市中心比独自在一条街上会感到更安全。
步行化还有另外一个好处：商业中心的活力和形象常常由街道上行人的活动来衡量。尽管其他一些指标可能更准确的反映出商业中心的经济状况，但平民百姓看待一个商业中心是充满活力还是死气沉沉则是根据街上行人的数量及步行环境的质量来判断的。
3.步行街区系统的组成
3.1步行购物中心区
商业中心区的现代步行购物中心通常是一个规模庞大的，集购物、娱乐、消闲、观光于一体的室内建筑（图一），并通常附以灯光，花草树木，雕塑及其它使人赏心悦目，心旷神怡的舒适物。步行购物中心通常提供以下场所和服务：零售业，包括百货商场和各种专业商店；餐馆、酒吧、咖啡厅、电影院、剧院、商业俱乐部、儿童乐园；生意及业务洽谈室等等。
3.2步行通道
步行通道是步行街区的重要组成部分，其主要功能是将商业中心的主要步行点联接在一起，步行通道可分为凌空性，如空中走廊和天桥；地面型如便道，步行街及地下通道三种类型。
3.3广场
广场通常是指购物中心与公园之间的空旷地带，是商业中心步行街区的结合部，它可以提供专门来此消闲和过往行人稍事休息的场所。广场的三个基本用途是：循环功能——提供足够的步行空间；休息功能——为步行者提供稍事休息的区域；美化功能——为步行区增加一些绿色。
3.4步行区
步行区是指城市商业中心区的某几条街区对机动车关闭、禁行的区域。它为步行者提供了一个安全的购物、消闲环境。在这一区域中，各种步行区设施往往最为发达，步行区的规模视需要而不等，美国大部分城市的步行区在任何方向上的长度一般不超过500米，这是因为步行者愿意徒步行走的最大距离一般就是这个长度。有的步行区很大，这样的步行区通常需要辅助交通设施，如迷你车等等。
4.结语
商业地产人士个人职业规划设计 篇4
个人SWOT分析：
Strengths（优势）：
1、生活态度积极，能抵抗劣势中的负面情绪，情商较高；
2、待人真诚，善于与人交往和沟通；
3、有责任心，做事认真踏实，学习能力高；
4、心思细腻，思维缜密，逻辑性以及条理性较好，考虑问题细致，分析力强；
5、做事果断，目的性与计划性强；
6、反应敏捷，应变能力强，对于突发事情的处理手法一般较为完满； Weakness（劣势）：
1、性格过于直率鲜明，容易招受共事者不必要的误会；
2、竞争意识不强，容易安于稳定状态；
3、达到一定的年龄，导致择业过程中，工作场地的选择有一定要求，相对也降低了选择性；
4、从事百货业管理多年，在职位的提高或者业种变更中，需要在已有经验上，从新吸取新知识；
Opportunity（机会）：
近年商业地产行业蓬勃发展，众多大型的商业项目如雨后春笋般在广州商业市场中纷纷崛起，并有一直从珠江三角洲蔓延至其它二三线城市的之势。国际化的发展与市民日益增长的生活需要，驱使地产项目的商业体量越来越大，商业模式越来越丰富，百货公司、商业广场、高端精品商场都在不断复制、发展并壮大。因此，飞速的行业发展导致广州商业地产行业的人才缺口非常大，经验资历与工作能力并重的专才更是受到热烈的争抢。在百货公司行业多年的工作中，本人积累了不少人脉以及行业人士较佳的口碑，对外发展的机会也就随之增加了不少。Threats（威胁）：
由于商业地产行业的发展迅速也引来社会人士的重视，行业开始规范化，人才开始系统化地接受培训。在理论与实践共同发展下，行业涌现的人才必然会增多，对于以资历以及经验取胜的行业先驱来说，竞争必然加大。港资地产公司以及外资地产投资公司对广州商业地产模块的加大投资也令商业地产行内对学历的要求比以往提高了不少，导致经验丰富，但是学历不符合外资要求的行业人士的择业范围有所缩窄，择业面较为局限于民营地产公司。
个人职业定位：
本人从事百货行业多年，从基层历练后稳步晋升至管理阶层，职业定位已经非常明确。基层的历练让我清楚认识到整个商场运作的模式，是刚入行者接触商业并认识此行业最好的踏脚石，对于发现问题并解决问题有着极大的帮助，为后来的管理工作也打下了坚实的基础。
从普通员工到初级管理者继而晋升为百货商场的招商运营总监，每一个层次的递进都意味着挑战在不断扩大，所要求具备的岗位素质也不断提高。招商运营总监这一个职位在百货公司运作中有着至关重要的影响，因此对人的素质要求相对较高，以下为该职位的基本岗位职责要求：
1、了解市场需要以及未来发展动向，通过市场调研作出合理的项目定位、调整商场内部的业态规划并进行品牌落位等工作；
2、建立并维系丰富的商业资源和客户资源，推进项目招商谈判进度及营运工 作；
3、完成项目收租、收费、广告位出租等经营指标。
4、定期向公司反馈商场各租户营运、销售情况，反映公司营运现状的信息，为公司重大决策提供信息支持；
5、全面负责营运、招商、企划等方面工作，制定部门的工作计划，管理招商运营团队绩开展各项工作；
6、精通商业各业态的工程条件和知名品牌的开店需求，根据招商客户需求协助完善建筑设计等各项设计；
该职位所需的个人能力要求：
1、统筹组织能力
2、沟通协调能力
3、管理控制能力
4、分析判断能力
百货公司的招商运营总监是个综合素质要求非常高的职务，以上四种能力都要求相当高的水平，并且能够互相搭配利用。多年来于此岗位的经验，让我在行业中建立了丰富的人脉关系以及积累了相当丰富的工作经验，也明确了这个行业将成为我的未来工作发展不变路线。
个人职业发展
根据自身实际情况出发，无论是工作资历还是工作经验，都足以成为我择业的最佳资本。而立足于招商运营总监的岗位往上发展，未来有两个发展路向。
路向一：从百货行业转战到大型商业购物广场继续任职于招商运营总监，再积累一定经验继续晋升。
百货商场与大型商业广场的体量一般相差比较远，许多大型购物广场内就会附设有百货。因此，百货与购物广场相比，人事架构与品牌业态也较为复杂，运营模式上会有相当大的差别。目前，本人拥有多年百货管理经验，经验单一，但是非常过硬。凭借着各种实践经验的支撑再不断丰富学习新的管理技能以及新的商业知识，相信短时间内便可掌握大型购物广场的招商运营总监职位。待完全熟悉了大型购物广场的运作后，本人的管理经验便会上升一个台阶，不再局限于商业地产中百货商场的这一分支，而是涉足于一个更宽的范畴。在百货公司以及大型购物中心的管理经验并存时，对于本人今后的职业发展有着更大的发展空间。
路向二：在百货行业中继续晋升更高的职位，目标放在百货总经理级别继续发展。
百货商场是商业地产中十分传统的商业项目，虽然发展速度不能跟大型购物中心相比，但是始终稳占广州商业的一定份额，百货扩店速度也在每年稳步提升。近年百货的发展也吸收了大型购物中心一些先进的经营理念，逐步进行营运管理以及经营上的革新，得到相当好的反馈，如此反映出，百货将与商业广场在相当长的一段时间内共同发展。
面对着现今如此激烈的社会竞争，百货的行业竞争也比以往加大了不少，但是百货业是传统商业，所以企业内部架构一般相对简单而且稳定。对于有一定年
龄的行业者来说，是个较为安逸的工作场所。而且商业百货比较看的是经验与资历，学历与年龄是反而次要的。这也造就了百货行业内部稳定性较商业广场企业内部流失率低。
这两个方向都可以成为本人未来发展的路线，方向一挑战性比较大，但是转型成功后面临的空间将会更为广阔；方向二的稳定性比较高，可以充分运用原有的经验与管理知识，只要提高管理的技巧就能更加胜任高职。
商业建筑设计规划 篇5
虽然目前商业地产开发形势火热，但近来众多的Shopping Mall综合商业项目搁浅，也反应出此类项目操作中有很大失误，最主要的原因是对大型商业项目的高专业化要求认识不够。
与住宅开发中的底商或配套商业项目相比，大型商业地产项目在经营、开发与管理模式上有根本的不同。大型商业设施的经营主体是大型品牌或连锁商家，商业地产项目的招商引资是否成功是该项目能否顺利进行的第一要素。而商家评估一个项目是否有经营前途，简单说来，主要取决于三个方面：一是项目区位、市场支撑与商业业态定位；二是项目设施的规划设计是否满足商家特定的专业需求；三是从回报的角度，是否具备与商家资源整合的专业化管理水准。也就是说，一个大型商业项目在前期的策划、招商中期的规划设计，以及后期的经营管理三个阶段都需要有高度专业化水准的操作能力。
而国内开发商普遍还在沿用住宅项目开发的操作模式。基本上是开发商自己策划，开发商委托并指导规划设计，到项目初步定型或彻底完工时再进行招商。因而无论业态定位，还是设施的规划都与国际大型商业项目的操作模式脱节。造成规划设计等实施工作越深入，招商越困难。简而言之，住宅开发是直销，大型商业地产开发是传销，做住宅开发时发展商可以自己研究市场，开发产品，并面向社会销售。对中小型商业或为住宅开发配套的商业，也可采用这种模式。而大型商业项目就像酒店设施一样，必须由酒店管理集团来介入前期策划与后期管理，开发商难于直接进行专业化的商业设施规划并对商家进行管理。发展商只有在专业商业投资、管理与顾问公司以及专业商业项目规划设计公司的协助下，才能使一个大型商业项目达到专业化的高度。
二、重视专业顾问公司
认识到大型商业地产项目对专业化水准的要求后，开发商应重视专业商业投资顾问公司与商业设施规划设计公司的作用。国际上能够进行大型商业地产资源整合，从负责招商融资到开发顾问及后期物业管理的公司不超过十几家。提供一个能满足商家经营需求并保障长久回报的项目形态，是此类专业顾问公司的长项，也是国内发展商求之若渴的专业支持。专业顾问代理公司与商业投资公司的关系是经过几十年建立起来的鱼水关系。专业顾问公司在评估或推荐项目时代表着商家的利益。建立在这种高度专业化服务上的信任关系，正是顾问公司招商与整合资源的保障。国内开发商自说自话的招商材料与缺乏专业水准的项目论证是招商的短腿。
此外，专业公司的指导是规划设计出一个达到商家专业使用要求的商业设施的保证。不同业态的商家对卖场的规划与各种人车货物流程的组织有着不同的要求。而一个大型商业项目面临将所有这些复杂功能合理又互补地组织在有限的空间资源内。能够指导规划设计的也只有那些具有丰富大型商业管理经验的专业商业投资顾问与管理公司。
三、专业化建筑规划设计公司至关重要
商业地步的开发设计同住宅项目的开发设计有本质的区别。住宅商品房的购买者是大众消费者，居住的功能相对简单，人们对居住建筑都有广泛的了解，发展商可以根据自己对市场需求的调查与判断，自行确定所要开发产品的市场定位，如住宅户型、面积大小、种类与配比等。有了这样明确的要求，委托任何一家建筑设计公司几乎都可以完成满足上述要求的建筑方案设计。
而大规模商业地产的开发设计与此完全不同。首先是业态和功能的复杂。大型商业中心通常都包含主力超市、大量零售店、多种形式的餐馆和娱乐休闲设施，各种人流、物流、水平、垂直交通与消防疏散的组织相当复杂。在满足上述功能要求的前提下，如何满足未来大量商家的需求，特别是可视性和可达性，以获得最大的商业利益，进而为发展商获得最大的出租和出售回报，是规划设计至关重要的问题。这实际上已不是传统的建筑计工作范畴了，但这正是优秀的专业化的商业建筑设计师为发展商提供的专业服务。在大型商业的平面设计中，各部分功能都有严格的要求，如主力连锁超市每个品牌对建筑的面积柱网、层高、滚梯的位置等都有不同的要求，大型娱乐设施的功能布局、内部人流路线更有严格的要求。而如何将大量商铺区平面灵活组织，化整为零利用于出售；同时又可化零为整，利于整体出租和管理保证品质，也是设计需要解决的问题。
另一方面，不是所有建筑设计公司都能进行大规模商业地产项目的规划设计。商业地产规划设计的好坏，直接影响开发商的经济回报，以及项目的生死存亡。商业地产是一个非常活跃、时尚的建筑类型，要求设计师除了具有丰富的经验、高度熟练与综合的设计能力以外，敏锐地把握市场动态并与开发商、策划机构及销售代理公司之间密切合作，及时反馈，将市场的需求融汇到规划设计中，这些是优秀的商业地产设计师不可或缺的能力。
四、选址应充分考虑规划与策划方的专业建议
大型商业设施的选址同城市整体发展关系密切，由于国内大部分商业地产开发商只有住宅类地产的开发经验，对商业地产选址的更多地根据现状情况和主观感觉做出决定，这样操作，往往存在较大的风险。如果开发商轻率选址，盲目规划设计，最终将导致招商及运营上的巨大困难。
大型商业设施的选址，国外企业有一系列参教和指标，包括经济指标，道路交通指标、人口指标、配套指标。其中区位条件与交通方式是最重要的因素，选址特别应重视城市整体的商业布局规划和总体发展走向。不同的业态要求不同的区位。大型仓储超市和大型建材超市所要求的区位就有所不同。大型建材超市首选的要素是地价低，空间的交通便利的区域。
在没有确定具体商家的情况下，商业设施的规划选址更应该考虑规划与策划方的专业建议。如在规划选址中考虑5A法则。A是英文Advantage（便利）的字头。5A法则的基本内容为：交通便利、认知便利、趋近便利、进出便利、选购便利。
交通便利不仅是指绝对距离远近，更多的是考虑客户对交通时耗的便利需求，考虑自驾车与公共交通的不同特点和对便利性的不同需求。交通便利性的环境，是以商家对消费者的预期数量为基础，这个预期数量又来自对周边城市人口分布，人口结构、收入与消费水平的调查分析。大型零售商业需求有效商圈常住人口不少于20万人。认知便利是指在局部区位上让消费者能够便利地找到自标商场，特别是对自驾车消费群体，在规划选择中充分考虑远距离（500米以外），中距离（200米以外）的认知特性，从而确定最终的选址及总体的规划局部形态。
5A中的后三个方面更多是在大的选址确定之后，商业设施具体规划设计中应考虑和遵循的规律。
五、平衡多样化的业态与复杂的功能流程之间的矛盾是商业项目设计的最大挑战
在大型商业项目中，其业态种类趋向于更加多样化。既有不同规模、档次的业态组合，如大型卖场、百货店、精品店、商业街等；也有不同经营特色的业态组合，如文化、娱乐、休闲、运动、购物等。其服务内容和功能结构已远远超出了常见的特定建筑类型范畴，而是一个组织精密、结构复杂、形态丰富的以商业为主要功能的建筑综合体。如何平衡多样化的业态与复杂的功能流程之间的矛盾，无疑是商业地产项目设计中最大的挑战。
商业项目不同功能模块的性质和任务，是建筑设计的根本依据和出发点。不同地域、不同经济条件、不同民族、不同服务人口数量，都应有不同的建筑规模，并具备相应的设施、设备和室外活动场地；不同年龄、不同层次人群的需求、包括残疾人都能等到合理满足，其空间组织应按功能要求、动静活动形态、人流密度等适当分区、主次明确，同时也要考虑区域或局部具有延伸和调整使用的可能性。商业设施、环境和场所也不是静态的固定存在，而是具有动态的发展变化。从设计上创造一个能适应未来发展变化的建筑空间环境也是商业项目的特殊要求。同时，业态的多样化，也需要建筑设计要为安全可靠的日间和夜间管理创造方便的条件。
不同于普通独立的商业建筑，如百货商场、超市等，大型商业地产项目中各部分功能空间在平面布局、竖向交通、安全疏散、人流组织等方面很容易出现交叉干扰、结构混乱的情况。而且不同功能模块在空间尺度等方面也差异巨大，对结构、设备等技术要求更高。一些先进的结构、设备技术的采用也需要建筑设计师和国外专业化公司之间紧密的配合，如大跨度空间体系、钢结构体系、生态智能设备体系以及先进的防火疏散体系等在大型商业地产项目中往往是必须重点研究的技术核心。甚至某些技术难点部位不能简单照搬国外的实例，而应根据国内实际情况专门研究并制定技术解决方案。北京某Shopping Mall在设计都完成之后上报时，才发现其中有重大的消防隐患，原因就在于没有充分考虑到美国和中国在相关规范方面的差异。功能布局需要重大调整，导致设计全盘返工。
商业地产项目中，不同的功能空间有相当严格的技术要求，如电影院需要大空间以及适当倾斜的地面，餐饮设施需要独立的排风、排油烟管道，而室内游泳池、洗浴中心等需要独立的上下水管道及温湿度控制设备等。某些大型超市对每层面积、柱网尺寸、层高等也都有自身独特的要求，所有这些要求决定了其间相互位置关系的复杂性。没有经过深思熟虑的简单布置会造成后期更改的不便，也影响到正常的运营和使用。如某商业地产项目进行招商，其地段、规模等均对一家大型超市具有相当的吸引力，但其柱网、层高方面虽适合普通商业的需要，却与这家超市的要求有较大差距，最后双方的合作都没有成功。
在商业运营与建筑设计之间有时会产生一些不可调和的矛盾。仅从商业设施的运营与使用出发而确定的功能流程和空间布局，会影响到建筑结构及造型的技术合理性，甚至会产生关系到建筑物能否成立的问题。因此，在商业项目设计中，一方面要追求技术的进步、重视对新型结构形式以及技术设备的研究和探索，以适应更新的商业业态的使用要求；另一方面在进行业态规划和商业空间布局的同时，应充分考虑技术实现的可能性。这方面有一个类似项目的例子，五棵松体育中心虽然是一个体育设施项目，但其中包含了一大部分商业设施。最初的国际投标中标方案中，将商业设施放至大空间的体育馆上空，造成荷载分配违背结构常理，增加了很多技术问题，也极大地提高了建筑造价。后来，经过各方面专家的反复研讨和论证，决定将两部分功能位置互换，彻底改变了原始设计方案。
商业业态的繁荣，满足了人们日益丰富的物质和精神需求，也对建筑设计提出了更高的要求，甚至其中有许多内容在国内无规范可循。这都需要设计师具有对商业地产从策划到实施全过程的更全面的综合了解，和处理新出现的特殊建筑类型的专业技术能力。
六、丰富的空间效果和多元化的立面设计创造体验消费的新模式
随着时代的进步，商业地产类项目的功能也从单一的购物向购物、文化、休闲、运动等多方面发展，从以购物为主要目的的消费方式发展为寻求各种生活体验为目的的综合消费方式。这也要求其建筑设计无论在空间效果还是立面造型等方面均应适应这种全新的体验消费模式。
商业建筑虽然属于一种高度市场化、商业化的建筑类型，但在创造体验消费场所这方面，应特别重视建筑的艺术处理。这里的建筑艺术，不仅仅是指专业角度的艺术追求，还包括大众艺术、流行时尚等。建筑艺术是一个地区和一个时代文化艺术表现中最宏大、壮观也最生活化的载体。它有历史和文脉的延续性以及时代的前瞻性，直接对人们的心理、生理施加影响，对于传播新的物质文明和精神文明起着能动的作用。人类制造建筑，同时建筑又影响人类，对于大型商业地产项目而言，应成为矗立在当地的具有鲜明文化内涵的建筑物或建筑群体甚至城市区域，并创造延续建筑文脉与时代感相沟通的氛围。
在商业建筑的空间效果营造中，必须调动一切艺术的、技术的手段，并着重于空间尺度、空间气氛的表现。在室内外空间的结合以及建筑与环境景观的结合等方面达到丰富性、多样性、趣味性的综合协调，并促进人与建筑及空间环境的互动。
空间尺度
不同的消费场所有其相应的空间尺度要求。如大型购物中心需要创造超大尺度的室内空间，各种中庭、内院、挑空、吹拔的尺度处理应与建筑规模大小相协调。而商业步行街则需要亲切宜人的人性化空间，其街道的宽度、两侧建筑物的体量都不能太大，且建筑的层数不宜超过四层，街道的宽度也不宜超过20米。同时沿街的空间尺度也应有收有放，开阔的广场空间和狭窄的街巷空间形成富于变化的空间序列。
空间气氛 体验消费对人的吸引力来自于不同空间气氛的营造，既有大空间的豪华气派、富丽堂皇，也有小空间的亲切闲适。在形成其自身特色化、个性化的手段中，主题式体验消费是设计的重点，可以是北欧小镇或夏威夷热带海滨等异域特色的强调，也可以是本土民俗文化的发掘，如南京夫子庙的秦淮风情、北京什刹海的老北京风情等。商业活动与旅游度假等其它产业的结合也是创造体验消费场所的行之有效的方法。此外，现代科技手段的运用，如各种声、光、电设备可以创造出各种虚幻空间和高科技的消费体验。而且，将传统的商业与现代科技相结合而产生全新的体验场所，既是商业建筑发展的必然趋势，也是提高其市场竞争力的核心。室内外空间的结合
商业活动的发展，经历了从室外到室内的漫长过程，各种大型购物中心、百货商场、超市更是为室内的商业活动提供了全天候舒适宜人的良好环境。但近年来，随着人们对环保、生态、节能的重视和对更丰富的购物场所的需求，室内商业活动又有向室外扩展的趋势。各种露天的购物广场、商业街与室内商业设施充分结合，这是一个螺旋上升的发展过程。环境景观
商业设施不仅仅是建筑本身，相对于其它任何建筑类型，都更有与环境景观紧密结合的必要性。只有一个包含了各种商业铺面、建筑空间、街道空间、广场绿地、园林小品等多种元素综合性的商业设施才是完整而有活力的，才能满足人们日益丰富的消费需求。这也要求环境景观设计和建筑设计必须是整体性的设计。多元化的立面设计
商业建筑的立面形象在很大程度上决定了其对人群的吸引力，同时其立面形象应与丰富多彩的商业活动相呼应。因此其立面设计中，有不同于其它建筑类型如公建、住宅等的特殊性。丰富室外空间效果是其设计的基本出发点。立面组合的多样化
由于商业建筑的内部功能相当复杂，各个组成部分之间无论空间太小、业态种类、动静要求等方面都有一定的差异性。因此其外观也随之具有不同的表现形式。其整体风格的选择范围相当广阔，欧美传统风格、东南亚风格、本土风格、现代风格都可以考虑，但需要特别强调的是，即便整体风格确定之后，各个局部的处理必须体现一定的变化，尤其是相邻单元之间的重复和雷同是商业建筑设计的大忌。立面风格的多元化和立面结合的多样化营造出体验消费赖以产生的外部建筑空间环境。
非建筑固有元素在立面设计中的重要性
对于商业建筑，其立面形象的构成元素除了基本的屋顶、门窗、阳台、露台、墙体之外，还有很多其它辅助元素，如灯具、花池、牌匾、灯箱、雨篷等。而后者在以往的建筑设计中往往不受重视，产生的结果要么是缺乏人情味、缺乏商业气氛；要么是广告灯箱杂乱无章，严重影响建筑立面效果。实际上，这些非建筑本身固有的元素，恰恰是形成建筑亲切感和人性化特点不可或缺的组成部分。统一地对其进行整合设计，使之成为建筑的一部分，既能创造浓郁的商业氛围，也能保证建筑在日后经营过程中的长期效果。
商业建筑设计规划 篇6
商业地产的最大价值和价值转化的实现在于营运,而定位策划、规划设计、招商及工程等各个环节的工作将最终作用于运营的结果。本次课程由学院专门组织特聘师资定向专题研发,将于2014年4月23日-4月27日隆重推出。
同时本期课程新增为期一天的“万达体验营”培训模块,由在职高管和项目操盘手结合万达集团的《商业地产投资建设》和《商业地产运营管理》系列培训教材与学员进行交流对话并实地考察万达项目,真正实现了解万达,走进万达,学习万达目的。同时,凡参加“万达体验营”的学员,学院免费赠送《商业地产投资建设》和《商业地产运营管理》两本指定培训教材,这两部书对学员的实际工作具有非常强的可操作性和重要的参考价值。
【课程模块】
一、万达项目全流程操作解析与各节点的对接与协调
二、国内外商业地产规划设计的发展现状、趋势及特色
三、定位策划与规划设计同工程的对接与转化
四、招商运营与规划设计的对接与转化
五、工程管理与规划设计的对接与转化 六、二、三城市商业地产项目规划设计全程对接与持有及销售物业的设计增值
七、商业地产的室内设计与停车场设计
八、商业地产(综合体建筑设计总图内容及深化设计
九、甲方设计总监(团队的职能及与专业机构的选择、指导和管控 【课程特点】
六大主题:定位策划+设计实务与趋势+设计与设计增值+深化设计+工程管理+招商运营
跨界整合:本次课程师资既包括甲方开发企业的相关高管也包括乙方专业服务机构专业人,以项目的规划设计为轴心,纵向整合专业维度各个板块知识与技能,重点强调各个专业板块的协调、对接和转化。
【授课模式】
实务趋势+专题精讲+案例解析+交流酒会 【课程设置】
4月23日万达体验营(廊坊万达学院
上午交流主题:商业地产与万达《万达商业地产投资建设》规划设计要点与管控介绍对话嘉宾:万达商业集团高管中午:参观万达学院
下午:项目考察:廊坊万达广场讲解+引导考察 讲解嘉宾:廊坊万达广场负责人 4月24日(8:30—9:00 开学典礼 4月24(09:00-12:00
授课主题:商业地产规划设计精典案例暨趋势分析 授课大纲:商业定位分级及产品配置商业定位及运营模式 国内外精典商业案例鉴赏分析商业项目细节及人性化设计 a.人性化设施及服务 b.后勤通道及服务用房 c.标识及导视系统设计 d.广告位及电子屏设置策略
授课师资:石璐新加坡RSP北京公司董事总经理
备选师资:庄雅典台北雅庄设计公司总经理北京雅庄建筑设计咨询公司总经理 4月24日(12:00—12: 15开学合影留念 4月24日(14:00-17:00 授课主题:定位策划与规划设计的对接与转化
授课要点:项目定位报告应该包括的内容
研策团队与规划设计及招商运营团队的对接内容和协作方式 研策团队与开发商及设计机构对接存在的障碍 如何通过调研和与预招商撰写定位报告
如何通过一个准确的定位报告指导概念规划
业态定位与概念规划的对接与转化主力店定位与概念规划的对接与转化功能定位和品牌落位与动线设计和店铺分割
授课师资:王永利智汇商业顾问董事总经理原华夏柏欣研策部总经理备选师资:李亚明北京汉博商业投资管理有限公司副总裁
4月24日(17:30-19:00师生联谊酒会 4月25日(09:00-12:00 授课主题:招商运营与规划设计的对接与转化
授课要点:招商运营对规划、建筑、灯光、机电、导视系统设计基本要求交场标准与实施招商谈判中商务条款与工程条件配合
招商收入预算的执行以及回报
招商与市场推广部工作配合商户进场、装修工作协调 招商外围工作把控重点商业项目的收入与支出 授课师资:胡泊凯德MALL翠微路北京商场总经理
备选师资:周鹏中粮置地北京公司副总经理兼朝阳大悦城总经理 4月25日(14:00-17:00 授课主题:工程管理与规划设计的对接与转化 授课要点:“按图施工”是否能很好地实现设计意图? 商业地产工程与设计衔接中的常见问题 a.设计中的错漏碰缺
b.图纸深度不够
c.设计不断变化 d.现场调整做法
工程合同中对设计相关事项的约定 施工前的审图、交底要点
设计选型、材料定样及工程样板的管控 各设计分项完成时间与工程进度的衔接 项目常见设计变更的原因分析及对工程的影响 如何规范设计变更的流程,控制工程成本增加 商业项目的验收与调试:对设计功能及效果的验证 授课师资:沈葵阳光新业地产股份有限公司副总裁 备选师资:林峰利宝龙地产控股有限公司副总裁 4月26日(09:00-12:00 授课主题:
二、三城市商业地产项目规划设计全程对接与持有、销售物业的设计增值授课要点:商业地产项目类型、地产开发商类型分类
商业地产项目各主体方盈利模式 商业地产专业设计公司分类及各自特点
如何选择与项目相匹配的设计公司
商业地产设计方法与步骤与传统住宅地产开发设计的区别
商业地产项目开发全过程中各环节特点及要素,与设计单位如何对接 什么是商业设计?其核心内容是什么
阐述二三线城市商业地产项目中持有与销售物业的关系,如何通过设计使其增值
授课师资:曹一勇北京博地澜屋设计机构总设计师、原五合国际北京总经理 备选师资:侯建军上海三益建筑设计副院长、商业事业部总经理 4月26日(14:00-17:00 授课主题:商业地产项目的室内规划设计与停车场设计
授课要点:室内商业设计考虑要素与案例解析
交通规划的考虑要素入口规划设计的考虑要素与设计要点 动线规划设计的考虑要素与设计要点
停车场的种类停车场规划设计的考虑要素与设计要点 车道、斜坡、立体停车场规划设计的考虑要素与设计要点 停车位数量计划的制定要点与测算 销售额、建筑面积与车位数量的关系
授课师资:乔崎丹青社中国区总经理
备选师资:胡平上海HKG建筑设计公司董事长 4月27日(09:00-12:00 授课主题:商业地产(综合体建筑设计总图内容及深化设计 授课要点:商业综合体实例(建筑专业 总图组要内容内部功能布局人防设计(简介 消防设计施工图设计项目答疑
授课师资:吕晓娟北京东方国星建筑设计有限公司副总/高级建筑师 备选师资:蔡放北京天鸿圆方建筑设计有限责任公司总经理 4月27日(13:30-14:30 授课主题;甲方设计总监(团队的职能及与专业机构的选择、指导和管控 授课要点:选择设计师还是选择设计机构,为什么?选择的标准是什么,为什么? 开发商需要做概念投标吗?做概念投标的注意事项? 概念和方案评审时需要整合哪些专业资源参与? 项目开发前期为需要整合哪些类型的专业资源? 开发商在遴选设计机构中经常出现的一些问题和错误
甲方设计总监或设计团队的选择整合机构和专业指导把控作用及团队配置 “驾驭与匹配”开发商与设计机构如何产生合力 高水平高的设计院应以什么样的心态通过它技术来实现客户的想法。授课师资：傅 宁 泰禾集团设计总监、前龙湖集团研发中心总监 备选师资：曹 翔 原苏州圆融集团规划工程副总裁、合肥信地
地产商业建筑空间规划要素的整合 篇7
随着市场经济的发展, 以及城市化进程的加快, 商业地产已经成为当今中国的热点地产。然而, 由于一方面, 政府长期以来把重点放在住宅地产的开发, 另一方面, 商业地产的发展历史较短, 人们对它的认识还不够深刻。虽然目前商业地产开发形势火热, 但是实际上面临着很多的问题, 更多的是专业化不够、整个商业地产运作的各个流程、各个专业的整体缺乏协调所造成, 导致了开发项目流产, 或者举步维艰。很多项目在做这个项目之前, 根据市场的定位, 在做什么样的商业建筑产品还不清楚的情况下, 就贸然地去做建筑设计。往往这种设计只能是设计师的一个想法的体现, 而不是一个市场的真实需求。市场需求就来自多方面, 即建筑产品要满足消费者的需要。有的到商业阶段, 商户要入住了, 才发现这个商业空间是不可用的, 或者是由于有很多缺陷, 引进的这些商户进不来。如住宅小区因为商业用房的滞销而影响了住宅产品的销售, 当初被开发商视为卖点的商铺已名不符实, 甚至成为累赘, 开发产不得不重新市场定位。加上已经建成商业用房和建筑设计等方面的原因, 商铺成了开发商握不住、抛不开的“烫手山芋”。一些区域就出现过“有房无市场或有市无场”的窘况, 甚至很多大型商业地产, 由于缺少知名品牌的加盟, 项目缺少统一管理和科学配置, 加之非住宅项目的销售周期越来越长, 往往出现租不理想、经营不景气的窘状, 一些商业用房甚至长期无人问津。
二、重视商业地产的规律性特征
商业地产的开发设计同住宅项目的开发设计有本质的区别。住宅商品房的购买者是大众消费者, 居住的功能相对简单, 人们对居住建筑都有广泛的了解, 发展商可以根据自己对市场需求的调查与判断, 自行确定所要开发产品的市场定位, 如住宅户型、面积大小、种类与配比等。有明确的要求, 目标界定相对明确, 而大规模商业地产的开发设计与此完全不同。首先是业态和功能的复杂。大型商业中心通常都包含主力超市、大量零售店、多种形式的餐馆和娱乐休闲设施, 各种人流、物流、水平、垂直交通与消防疏散的组织相当复杂。在满足上述功能要求的前提下, 如何满足未来大量商家的需求, 特别是可视性和可达性, 以获得最大的商业利益, 进而为发展商获得最大的出租和出售回报, 是规划设计至关重要的问题。这实际上已不是传统的建筑工作范畴了, 但这正是优秀的专业化的商业建筑设计师为发展商提供的专业服务。在大型商业的平面设计中, 各部分功能都有严格的要求, 如主力连锁超市每个品牌对建筑的面积柱网、层高、滚梯的位置等都有不同的要求, 大型娱乐设施的功能布局、内部人流路线更有严格的要求。而如何将大量商铺区平面灵活组织, 化整为零利用于出售;同时又可化零为整, 利于整体出租和管理, 也是需要解决的问题。因此, 开发商能否根据自己的土地、项目、区位资源定位对项目量身订做很关键.后期营运不好, 不仅商业亏损停业, 还能使整个项目的其他物业随之贬值;运营得好, 则能在盈利的同时带旺人气, 促成周边物业环境升值。
其次, 必须重视立地条件特征分析是我们需要重视的关键的一个问题。比如在项目里面把一个大卖场作为它的主力店放到里面去。在这之前, 首先应该去考虑现有的商业或者流通业的大环境条件之下, 大卖场是一种什么形式出现在人们面前的?所锁定的目标消费群体具有什么样的特征, 它的店铺特征和这个设施特征又怎么样?目标客户群又是什么样的群体, 它所做的设计又是什么样的特征?这些都是在规划建筑过程中需要考虑的问题。作为开发商如何推出实现土地价值最大化、符合自身商业模式并实现差异化定位的商业地产项目便成为重要课题。尤其是大型商业地产项目, 仅商业规划阶段就包括商业定位设计、商业建筑方案设计、商业空间装饰方案设计、商业外环境设计、二次商业装饰设计、商业管理模式设计、品牌规划及招商策划设计等诸多环节, 可以说, 各个环节与建筑规划空间的整合情况如何是非常重要的。
从立地条件环节来看, 不管是地块条周边的道路交通组织这些硬件的条件, 还是流通环境的特征和流通环境的变化, 都是会随着时代和时间的变化而变化。从消费者的角度, 也就是实际在这里消费的实际消费者的角度去看, 店铺的立地条件, 比如这个地块周边的基础环境, 规划设计方面对这个地块的限制, 比如它的限高、容积率等等, 同时因为消防、因为环境, 还会带来的一些相关的法律法规这样的限制。而这都需要在最初就制定好相关的指导性策略。从商业立地的条件上来看, 要明确这个项目置于城市的定位。即这个项目将来在这个城市整体的功能上去担负着什么样的责任。所以从这个角度来了解这个城市的现有特征是十分重要的。同时, 这个城市现有的商业集中中心或者商业集中区, 也是一个方面。现有商业集中区跟项目之间是什么样的对比关系?在商业集中区之外, 其他的现有的商业集中商圈或者商业集中地又是什么状态, 在这个过程中有更多的是通过市场调研, 市场分析的手法, 通过前期工作来去对项目进行战略性的规划。店铺的战略性的经营规划, 会直接跟商业设施的规划联系在一起。
最后, 商业建筑策划不仅要解决整个项目的建筑空间问题, 也要考虑解决项目的具体使用。在店铺经营规划的思考过程中分成很多阶段来进行。不管是开发一个商业项目也好, 还是将来要开这些店的零售、经营企业, 它们能够向这个社会的消费人群提供什么样的服务或者是产品?一些中小开发商在缺少品牌效力和创新能力的情况下, 迫于经营和生存压力, 受利益的驱使, 采取急功近利的做法, 超常规、大体量开发商业用房.但商业地产与住宅项目不同, 除了要求开发商具有雄厚的资本外, 还要求开发商熟悉商业运作规律, 能够有效地将住宅与商业地产整合, 具备经营商业和地产活动的复合能力, 具备及时调整投资策略的能力, 以降低经营风险, 增强经营的稳定性。
三、整合商业地产消费文化设计价值
了解项目的资源状况是首要的, 但如何将项目所在区域的文化资源优势变成市场优势?项目的文化吸引力在当前越来越成为一种趋势, 要做到尊重文化就必须了解项目区域所具备的明显或含蓄的消费文化。这就要求开发商、策划人员、设计人员融入当地生活, 利用不同的文化特征作为细分变量。此阶段更强调对区域文化的挖掘和提炼。企业根据自身的使命目标、竞争优势, 确定目标顾客群体, 再通过顾客需求分析, 更加透彻地研究目标顾客群体的生活方式、审美情趣、消费观念、思维方式等要素, 从中提炼出最核心或最具个性特色的文化特征。只有尊重当地的文化, 项目的宣传、招商才能更容商业建筑空间形态规划、主力店及非兼容空间特种业态店预备招商执行与专案设计事务所进行设计对接、经营管理模式分析、市场推广、问题型商业项目的重新定位易被接受, 其目的性才能更加明确。
商业建筑虽然属于一种高度市场化、商业化的建筑类型, 但在创造体验消费场所这方面, 应特别重视建筑的艺术处理。这里不仅仅是指专业角度的艺术追求, 还包括大众艺术、流行时尚等。建筑艺术是一个地区和一个时代文化艺术表现中最宏大、壮观也最生活化的载体。直接对人们的心理、生理施加影响。对于大型商业地产项目而言, 应成为当地的具有鲜明文化内涵的建筑物或建筑群体甚至城市区域, 并创造延续建筑文脉与时代感相沟通的氛围。在商业建筑的空间效果营造中, 必须调动一切艺术的、技术的手段, 并着重于空间尺度、空间气氛的表现。在室内外空间的结合以及建筑与环境景观的结合等方面达到丰富性、多样性、趣味性的综合协调, 并促进人与建筑及空间环境的互动。如商业内部空间设计具有明确功能要求, 同时也要求有不同风格和特色变化的室内设计。商业内部空间设计还包含了更多的功能要求和市场特色, 通过造型、色彩、声光电和新材料的综合运用对商业空间进行设计, 从而达到对商业购物、娱乐和展示等空间的整体设计效果。
市场的模式不是一成不变的, 它遵循商业发展的“进化论”——物竞天择, 适者生存, 一个市场必须通过不断升级来满足商户的经营需求和消费者的购买便利。市场的竞争是残酷的, 优胜劣汰永远是市场的主旋律, 对于商业地产的开发经营和建设同样适用, 商业地产项目走在市场的风口浪尖, 只有接受市场的检验, 不断改进自己的产品, 优化自身的购物环境, 提高配套服务水平, 才能立于不败之地。
参考文献
[1]王晋:商业地产开发模式的比较与分析[J].经济论坛, 2006, (01)
谈城市中心区的商业规划设计 篇8
1.深圳市蕾奥城市规划设计咨询有限公司 广东深圳 518049
2.深圳市特区建设发展集团有限公司 广东深圳 518000
摘要：随着城市化水平在不断的提高，城市在不断发展过程中出现了很多的问题，从我国大多数的城市中心商业区建设来看，由于规划的分期性、不完整性、商业开发自身的多次性、自发性等客观和主观的因素，使得目前的城市商业区呈现出一种比较混乱的状态，有许多不尽如人意的地方。因此，本文通过对调研资料的系统分析，根据复合生态系统的理念，初步探讨了为实现我国城市中心商业区规划设计优化应遵循的准则，供同行参考。
关键词：城市设计；城市中心商业区；复合生态系统；平衡
前言
在城市快速发展过程中，必须严格按照系统分析、设计方法的理论和调研步骤，经过对商业区的调查研究，针对当前城市中心商业区规划设计中存在的问题，笔者从“社会—经济—自然”复合生态系统协调、平衡的理念出发，结合我国国情，进行了较深入的探讨，探讨的是具有普遍意义全国城市中心商业区的优化设计，而非普通的规划设计。为今后在全国制定城市中心商业区规划设计优化应遵循的准则提出了切合实际的建议，对国计民生具有重要的实用价值。为制定我国城市中心商业区规划设计优化应遵循的准则提出了切合实际的建议。
1、城市商业中心区规划设计应考虑的方面：
1.1空间环境问题
随着社会经济的迅猛发展，城市建设日新月异。为了在全市范围内连续开展城市建设管理提升年活动，基本实现“城市基础设施由量到质的提升、城市景观由乱到美的提升、环境整治由点到面的提升、建设管理由粗到细的提升”。由此可见，空间环境在城市设计中越来越起到举足轻重的作用。而商业中心区作为城市重要的组成部分，其空间环境的设计直接影响到顾客的心理感受。
通过对城市商业区的调查研究，发现它们主要存在有以下空间环境问题：
1.1.1总体环境的艺术性、整体性、标志性不强。没能形成足够的吸引力吸引游客与顾客，环境的多功能性未能体现出来，各空间之间的过渡和衔接不太完美。比如，建筑室内与室外缺乏过渡空间，缺乏灰空间，减弱了入口的标志性。所谓灰空间指建筑与其外部环境之间的过渡空间，以达到室内外融和的目的，比如建筑入口的柱廊、檐下等，也可理解为建筑群周边的广场、绿地等。此外，机动车道空间和步行道空间之间缺乏一定的完整性和必要的衔接，机动车空间隔断步行道空间的频率比较高，此问题在大城市商业区的体现更为明显。
1.1.2建筑缺乏统一性。单体建筑的立面过于单调，门头设计多以牌匾为主。有些商业网点过于强调自己，忽略了建筑间的协调与对话。个别商业建筑神形不一致，没能做到功能与形体的统一。不少建筑内部空间设计与布置虽为“新潮”，但缺乏品味与商业文化气息，没有明确的导向性。
1.1.3缺少休憩场所和城市家具。身处这两处商业区，会同时发现一点：除了道路就是商店，很少见到有供人们休息、娱乐、表演或集会的场所；没有提供诸如小品、雕塑、水池、喷泉、绿茵、花架等供人们观赏、休息的城市家具，同时绿化用地更是少之又少。
1.2交通问题
1.2.1人流的集散。商业区是人群集散之地，人流的流向、流量和组织问题成了重中之重。这一点小城市商业区存在有很大的问题：人流流向不明确；入口的标志性较弱；商业街中的动态人流和静态人流未能结合空间系列布置；道路宽度与流量分配存在冲突。
1.2.2车流的集聚。商业区最大的车流问题是停车场库问题。在大城市商业区会发现有不少地下停车场，但在小城市业区却没有一个完整的停车场、库，这在很大程度上影响了市民的出行购物。
1.2.3交通组织和管理。机动车道与非机动车道的混合使用，严重阻碍了正常的交通秩序，降低了行车速度。另外人流的横穿马路、闯红灯等行为均影响了正常的交通秩序与安全。
1.3广告牌设置问题
在城市中心商业区的规划设计中，除以上几点外，笔者认为广告牌的设置亦是极其重要的内容。在一个信息时代，随着时代的进步，户外广告和招牌在城市中心商业区所起的作用越来越重要。但经过笔者调查，发现在两商业区中，各种形式的广告牌匾无孔不入，泛滥成灾，商家为了取得最大的广告效益，往往“以大取胜，以多取胜”，完全忽略了与建筑和城市环境的协调。一些广告覆盖了建筑立面，许多配以灯光的巨型广告，造成了空间尺度的混乱和景观破坏，同时极易使人们形成视觉疲劳。具体存在以下问题：
1.3.1布点杂乱无序，有高有低，没有统一的商业牌匾位置。
1.3.2在形式和特色上千篇一律，色彩杂乱，与建筑群体环境不协调。以长方形广告居多，缺乏地方特色和文化氛围等。
2、对制定我国城市中心商业区规划设计优化应遵循的准则的建议
城市商业中心是城市政治功能的体现，我国现存很多城市，每个城市都有自己的独特之处，各城市中心商业区面对的问题也均不相同，为了相对全面地分析和剖析我国的城市中心商業区，笔者通过上面两个实例的调查、分析与研究结合参考资料，提出了针对当前我国城市中心商业区中普遍存在的问题的一些解决方法，也是为我国制定城市中心商业区规划设计优化应遵循的的准则提出了一些切合实际的建议。
2.1城市中心商业区应该是社会的
一般而言，现代城市中心商业区应该是社会的。英国经济学家亚当-史密斯认为“消费者的需求动机决定一切。” 城市特定的消费人群决定了城市商业中心的消费模式应该是集购物、社交、美食、娱乐、景观为一体的多元化体验式的消费模式。即要强调土地功能的混合使用，使中心商业区功能多样化。随着现代化城市生活节奏的加快，城市消费者购物行为已转为多重目的的购物行为，更多消费者将购物与餐饮、康体休闲、获取信息、领略城市风貌等结合起来。因而混合使用城市中心商业区是未来发展的方向。
成功的中心商业区应拥有多样化的城市功能，结合办公、旅馆、零售、居住、文娱等多种活动，通过提供就业、购物、居住、旅游、文化等各种各样的服务使不同市民阶层都能享受到市中心为他们带来的利益，这不仅方便了市民的生活，且体现了社会公平的原则。
城市的特色和活力来自于对各种资源的混合使用，一个好的商业区应拥有可同时开展商业、办公、市民服务、文化娱乐等活动的集中中心地区，同时还应拥有广场公园等具有特殊用途和相当规模的公共开放空间。这种公共空间应当是相对密集的、在白天和夜间都令人感兴趣的场所，而不是白天人头攒动，晚上死气沉沉的单功能商业区。
2.2城市中心商业区应该是集聚的
现代的城市中心商业区应该是集聚的，应该坚持商业空间从直线式沿街排列到围合空间组合的过渡，进一步利用空间分层组织交通流线和不同功能的立体形态，形成规模效益和集聚效益。
传统的空间是建筑限定的空间，传统的城市空间由作为城市街区构成元素的建筑组成，因此街区界定和围合外部空间。外部空间的形成及形状、尺度皆依赖于其周围建筑的围合，具有较强的封闭性，即虚体的边缘限定是十分明确的。这样，即使出现图底关系的反转，仍能保持一种图与底的稳定状态。图底关系理论研究的是作为建筑实体的图和作为开场空间的底之间的相互关系，不只是将研究对象专注于建筑本身，还包括它所占据的场所与空间。
现代的城市空间，我们会发现很多情况下是由在景观环境中随意摆放的“亭子式”建筑所组成的。现代城市空间中，建筑实体作为城市空间的主角，大片虚体作为背景，建筑物孤立于其中，图底关系不可逆转，由于虚体空间的支离破碎，从而出现了许多消极的“失落的空间”。
因而笔者觉得在城市中心商业区的规划设计中，应该更多地去寻找传统空间，因为城市的空间秩序与人们如何感觉、解读、了解环境的方式有很大的关系。在中心商业区的步行系统中，给人体验的模数是脚步，以步数来度量距离的空间才是最佳的。
2.3城市中心商业区应该是文化风貌特色的集合
现代的城市中心商业区应该是文化风貌特色的集合，需将城市独特的文化内涵提炼出来融入设计。商业空间的表征是多层次文化的聚合体，因而设计就应该运用场所的概念建立空间、意义、历史、文化之间的关系。建筑应该是多层次文化的聚合体，过分强调形式，会阻碍商业功能的发挥，造成各类建筑的冲突。对于设计师来说，设计规划城市商业中心时，应把历史保护与增强城市中心区特征和个性联系起来，使城市中心商业区与独特的文化紧密结合。并且以现代化建筑作为基本载体，寻找空间、意义、历史、文化之间的关系是规划城市中心商业区首选的。但在简洁的现代建筑风格中，配以一定的唐风元素，建筑外形符合商业建筑的特定要求，正在一定程度上反映了地域文化特征。从建筑造型、空间环境、园林意境乃至小品雕塑、公共设施等多方面反映一个地域的文化背景。在环境设计中可以引入树木、植栽、水体、文化小品、仿古雕塑、画像砖铺地等折射出独特的人文背景。
2.4城市中心商业区应该是和谐的
现代的城市中心商业区应该是和谐的，要强调“以人为本”，科学地设置交通空间、空敞通道、高效停车场及具有景观环境的步行空间和休息场所，为顾客创造舒适的购物环境，并且突出归属感和凝聚感，最好的做法是强调公共交通，多留步行空间。将城市中心商业区建成公共交通主导区和步行区，不仅可以保持传统商业街道的魅力，还有助于改善交通管理，加强老城保护，提高环境质量。激发城市中心商业区的活力，应该积极创造公共空间，加强商业建筑与周围区域的联系，提高商业建筑的开放性，引入步行街、露天广场、室内中庭等公共空间，提高商业节点的内外步行空间的连续性，而有序、共享、开放、连续的步行系统将是商业氛围、文化气息、地域特质的重要载体之一。
2.5城市商业中心区中的广告牌设置应特别注重
广告牌作为建筑实体的补充，在反映城市中心商业区特色上有不可忽视的作用，它可以从另一个侧面反映城市的历史渊源、文化素质和文明程度。笔者认为在广告牌的设置上可以学习天津市的做法，把广告和招牌的设计同建筑一样，纳入规划局统一管理发证施工（先征得工商部门、市政部门、交通部门等同意后，规划局审批发证，统一设计布点，控制数量，统一色调，统一实施）使之成为“有限度的杂乱”，而不是无节制的泛滥。此外，在广告招牌的设计上应该多种多样，除了在建筑立面挂吊外，还可与绿化、街灯、护栏、报亭、电话亭、公交汽车候车亭、人行天桥、休息座椅等相结合，另外还可保留和发展老字号的商业招牌。
2.6城市商业中心区应该具有良好的空间效应
在城市商业中心区的设计时，应该保持商业街道的合适距离，以创造“距离效应”。资料显示：一般商业街的黄金地段长度以600米为宜，美国的华尔兹，香港的弥顿道，上海的南京路等商业街莫不如此。保持优美的空间序列，不仅可以满足人们的心理要求，还可以促进商业的发展。此外，建筑立面设计和内部空间的组织，都应与本店的经营规模，性质及顾客的需求结合考虑。
2.7城市商业中心区应该有组织良好的交通
2.7.1人流的组织。人流的集散对商业区的影响较大，必须把商业街及其建筑设计成一种“进得来、留得住、出得去”的空间。在人流的出入口設计一些具有识别性的标志物，以加强对人流的导向作用。商业街和建筑除了要满足人的购物需求外，还得考虑购物者的安全，保证足够的街道宽度，建筑长度和建筑间距。在人流较大的十字路口，应通过地道和天桥来解决人行穿越马路的问题。
2.7.2车流的组织。“各行其道”是车流组织的最基本原则，在商业中心区应采用“公交优先”的措施，对出租车和私人小汽车，可采用“限道通行”的措施。对自行车占用人行道，机动车占用非机动车道的违章行为应该进行严格的管制和处罚。
2.7.3停车场库的设置。考虑到家庭小汽车越来越多，这就要求商业中心区应设置足够的停车场库。政府可以鼓励开发商在商场底层或地下层留出停车场地，当然，开发商因此也可得到诸如提高建筑层数和容积率的政策优惠。笔者认为把停车场库设在商业区边缘，而顾客可通过步行或换乘公共交通车道方式进入商业中心区。
3、地租理论与城市空间的综合博弈
城市土地价格的核心影响因素是指城市的区位条件及区位环境，它们是城市地租及城市土地价格形成的物质基础。而地租作为“作为土地使用的代价”，根据马克思地租地价理论，土地价格取决于地租，地价是由地租转化的，即地价的状况和地价量是受地租制约的，决定城市土地价格水平高低的主要因素是土地提供的地租的多少，地租的形成和转化的条件成为影响城市土地价格的核心因素；同时，由于城市土地的资产特性以及城市土地利用的特性，城市土地地租量的多少是多种因素在城市不同地域范围内共同作用的结果。
4、未来的中心商业区的城市发展的综合考虑
众所周知，任何事物的发展都离不开其内在的规律，即使在开发过程中，出现各类问题，规划所追求的就是准确的把握城市发展的规律。一个单独的规划方案不会是城市未来的终极体现，规划的本质就是具有灵活性，因时而变和因需而变，在变化的规划条件中不断的调整和优化，使规划是可执行的，可落实的。特别是在中国快速发展的国情下，经济条件、社会条件、政策条件都在发展快速的变迁，因此规划除了要具有前瞩性和预见性外，灵活性也显得尤为重要。城市中心區的规划过程正是深刻体现到这一点。从城市中心区城市设计开始，中心区的规划就处于不断优化和整合的过程，他所体现的就社会利益、政府利益及投资开发者利益的博弈与均衡，最终形成的相对最优的价值体系，并以建筑与环境形成空间表象。
5、结束语
综上所述，城市中心商业区应当从“社会—经济—自然”复合生态系统协调、平衡的理念出发，结合我国国情，强调构建和谐社会和文化的持续发展理念，因地制宜地创建具有时代特点和地域特征的空间环境，合理高效地利用物质、能源与信息，通过美化环境，并提倡公众参与设计、建设和管理，充分适应社会再发展的需要，遵循以上建议的准则，才能实现规划设计真正的优化，最终从自然、社会两方面去创造一种城市中心商业区的最优环境。
参考文献：
[1]王如松，欧阳志云，社会-经济-自然复合生态系统与可持续发展，中国科学院院刊，2012，（03）
[2]郭志宏，城市复合生态系统的可持续发展研究，东方企业文化，2011，（20）.