宝安区拆除重建类城市更新项目操作

2024-09-12

宝安区拆除重建类城市更新项目操作（共2篇）

宝安区拆除重建类城市更新项目操作篇1

基本程序（试行）

为规范拆除重建类城市更新项目工作程序，提高工作效率，加快推进我区城市更新工作，依据《广东省人民政府关于推进三旧改造促进节约集约用地若干意见》（粤府〔2009〕78号）、《深圳市城市更新办法》（深圳市人民政府令第211号）、《深圳市规划和国土资源委员会关于试行〈拆除重建类城市更新项目操作基本程序〉的通知》（深规土〔2010〕59号）、《深圳市规划和国土资源委员会关于拆除重建类城市更新项目实施主体确认工作的通知》（深规土〔2010〕207号）等政策文件，特制定拆除重建类城市更新项目基本工作程序。

一、计划申报

城市更新计划申报包括城市更新单元规划制定计划申报和城市更新项目实施计划申报两部分：

（一）城市更新单元规划制定计划申报

1．各申报主体按照《深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引》要求,备齐申报材料向街道旧改部门提出申请。

2．街道旧改部门根据辖区内城市更新工作需要,对申报项目进行初步核查、整理、汇总,经街道办同意后报宝安区城中村（旧村）改造办公室（以下简称“区城改办”）。

3．区城改办组织相关部门对全区申报项目进行现场踏勘，拟订《区城市更新单元规划制定计划（草案）》后报区政府审议。4．区城改办根据区政府审议意见, 修改、完善《区城市更新单元规划制定计划》后,向深圳市规划和国土资源委员会宝安管理局进行申报。

（二）城市更新项目实施计划申报

已取得城市更新单元规划批复和改造主体核准文件的城市更新项目的改造单位，可备齐申报材料向区城改办申请纳入城市更新项目实施计划。区城改办审核后，向深圳市规划和国土资源委员会宝安管理局进行申报。

二、规划编制及申报

（一）城市更新单元规划编制

1．更新单元规划不涉及改变法定图则强制性内容的:（1）由区城改办组织原计划申报单位委托具备设计资质的规划编制单位编制完成城市更新单元规划草案；区政府组织实施的城市更新项目，由区城改办委托具备设计资质的规划编制单位编制完成城市更新单元规划草案。

（2）区城改办组织召开专家咨询会对城市更新单元规划草案进行技术咨询。

（3）区城改办组织规划编制单位依据专家咨询会意见, 对城市更新单元规划草案进行修改、完善。

2．更新单元规划涉及改变法定图则强制性内容的（或城市更新单元所在地区未制定法定图则的）:（1）由区城改办组织原计划申报单位委托具备设计资质的规划编制单位编制完成城市更新单元规划草案。

（2）街道旧改部门负责对城市更新单元规划草案进行公众咨询（会议、公示或发放表格等），并对公众的意见和建议进行整理和汇总后报区城改办。

（3）区城改办委托具备资质的评估单位对城市更新单元规划草案进行经济评估。

（4）区城改办组织规划编制单位依据公众意见和评估报告, 对城市更新单元规划草案进行修改、完善。

（5）区城改办组织召开专家咨询会对城市更新单元规划草案进行技术咨询。

（6）区城改办组织规划编制单位依据专家咨询会意见, 对城市更新单元规划草案进行修改、完善。

（二）城市更新单元规划申报

城市更新单元规划草案编制完成后，涉及多个权利主体的更新项目,由区城改办组织向深圳市规划和国土资源委员会宝安管理局申报更新单元规划。

三、房屋权属认定处理

（一）区城改办负责纳入城市更新计划项目改造范围内不具备合法手续房屋权属的认定工作，并将认定结果抄送深圳市规划和国土资源委员会宝安管理局。

（二）权利人申报 1．由项目改造范围内建筑物及其它附着物权利人持有效身份证明、相应的权属证明材料向所在街道申报权利；没有任何权属证明材料的由所在地社区股份合作公司、居委会、街道办出具房屋权属证明；共有产权的相关权利人提供产权分割协议。

2．街道办负责申报登记、建档造册、并编制汇总表报区城改办。要求在图上标注建筑物位置，图、表、册统一编号，一栋房屋一个档案。

（三）权属调查及测绘查丈

1．参与权属调查及测绘查丈的测绘单位必须取得规划国土部门认可的相关测绘资质，并报区城改部门备案。

2．街道办负责对改造范围内房地产权属进行核查。已确权发证的房屋，其权利人、土地面积和房屋建筑面积以发证登记的为准。未确权发证的房屋，由街道办牵头组织社区居委会、社区股份公司、业主及测绘单位进场开展测量、分宗定界和房屋建筑面积查丈及附着物勘查登记工作。房屋业主及四邻定界参加人员在勘查登记表格上签名确认。

3．测绘机构出具测绘报告。

4．权属调查和测绘结果在改造范围内公示，公示时间不少于15个自然日。

权属调查结果有争议的，由社区股份公司协调争议双方协商处理；协商不成的，由街道办调解处理；调解不成的，申请进入司法程序裁决。权属暂时不能确认的房屋，可由当地社区股份公司或居委会申请提存，不影响权属调查及测量工作的进行。

四、改造实施主体确认

（一）城市更新单元改造专项规划获得批准后，改造申报单位依据本程序申办改造实施主体确认手续。

（二）改造专项规划已批准分期开发的更新项目，改造实施主体可以分期确认。

（三）改造申报单位在完成项目拆迁范围内全部地上建筑物、构筑物或者附着物拆迁收购安置补偿协议后（如属于分期开发的更新项目，需完成分期开发范围内拆迁收购补偿安置协议），可向区城改办申请改造实施主体确认。申请时须提交以下材料： 1．改造实施主体申请书； 2．申报主体身份资料；

3．改造范围内土地及地上附着物测绘查丈报告； 4．改造范围内土地及地上附着物的权属认定资料；

5．收购补偿安置协议、付款凭证、异地安置情况和回迁安置表； 6．涉及城中村、旧屋村改造的，需提交社区股份合作公司股东大会表决文件；

7．其他相关资料文件。

（四）区城改办收到申请并核查相关文件资料后，把改造范围内物业权属、收购补偿安置情况及拟确认的改造实施主体情况在有关媒体或区城改办网站上予以公示，公示期15个自然日。

（五）公示期内无任何第三人提出异议或异议不成立的，由区城改办与改造实施主体签订改造监管协议，在完成监管后，核发《改造实施主体确认书》。监管资金总额包含：

1．尚未支付的货币补偿金额； 2．产权调换部分物业的建设资金； 3．应承担的公共设施的建设资金； 4．区政府认为需要监管的其它资金。

上述监管资金由区城改办、改造实施主体、资金监管银行三方签订《宝安区拆除重建类城市更新项目资金监管协议书》，在资金监管银行设立共管资金监管账户，实施对上述资金的监管；第二、三、四款监管资金经评估后，也可以用保函的形式实施监管。

（六）区城改办将《改造实施主体确认书》。抄送深圳市规划和国土资源委员会宝安管理局，并按有关规定向深圳市规划和国土资源委员会宝安管理局申报列入市实施计划。

（七）改造实施主体凭《改造实施主体确认书》向规划国土、建设等职能部门申办相关行政许可手续。改造主体在取得《改造实施主体确认书》之日起2年内未向相关职能部门申办行政许可手续的，《改造实施主体确认书》自动失效。

（八）规划国土职能部门签订《土地使用权出让合同》时，应将监管协议中物业分成、回迁安置物业等重要事项内容在《土地使用权出让合同》中予以明确。

五、本程序由区城改办负责解释。

宝安区拆除重建类城市更新项目操作篇2

（征求意见稿）

第一章总则

第一条为稳步推进本区城市更新工作，明确各职能部门工作分工，规范和简化工作流程，提高工作效率，根据《深圳市城市更新办法》、《深圳市城市更新办法实施细则》（以下简称《实施细则》）、《深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引（试行）》（以下简称《申报指引》）、《深圳市城市更新提速专项行动计划》并结合本区工作实际，制定本实施办法，用以指导本区拆除重建类项目城市更新工作。

第二条区政府成立罗湖区城市更新工作协调小组（以下简称区协调小组）负责领导全区城市更新工作，对涉及全区城市更新工作的重大事项进行决策。

区协调小组由区政府各有关职能部门和各街道办事处组成，协调小组办公室设在区城市更新职能部门，各职能部门和各街道办事处应当根据本办法履行职责。

第三条区政府成立老旧住宅区城市更新办公室，负责协调老旧住宅区更新改造工作。

第四条城市更新工作应坚持产业第一原则，对符合本区产业发展要求的更新单元予以重点扶持。

第二章计划申报与规划编制

第五条城市更新单元计划申报分为三类

（一）区政府相关部门作为申报主体的，应按《实施细则》和

《申报指引》的要求直接将申报材料报送市规划国土委进行审查。

（二）以旧住宅区为主的城市更新单元，由区老旧住宅区城市更新办公室以区城市更新职能部门名义申报。

老旧住宅区更新改造，由各街道办事处组织现状调研、城市更新单元拟定、意愿征集、可行性分析等工作。对《实施细则》出台前，市场主体向区城市更新职能部门申报的老旧住宅区项目，各街道办事处可通过公示的方式对原市场主体征集的意愿进行核查确认，但此意愿公示不作为确定实施主体的依据。

《实施细则》出台后，区城市更新职能部门不再受理老旧住宅区城市更新项目的申报。区政府认为确需拆除重建的老旧住宅区，由老旧住宅区城市更新办公室提出改造意向，经区协调小组议定后，由街道办事处开展现状调研、城市更新单元拟定、意愿征集、可行性分析等前期工作。

（三）除

（一）、（二）以外的更新单元计划申报，申报主体应向区城市更新职能部门提交申报材料，按照《实施细则》和《申报指引》的要求准备申报材料，所有材料一式三份并附电子文件。

申报更新单元涉及产业的，还需提交产业规划研究证明文件。第六条申报主体应符合《实施细则》的相关要求，并必须对申报材料的真实性、合法性负责，并承担由此引起的法律责任。

第七条区城市更新职能部门收到申报材料后，根据《实施细则》和《申报指引》的要求对申报材料进行核对，申报材料不符合相关要求的，5个工作日内书面答复申请人并说明理由。

第八条区城市更新职能部门初审认为申报材料符合相关要求的，将相关申报材料转以下单位征求意见，各单位分别就各自职责内容，在5个工作日内提出书面意见回复区城市更新职能部门：

区发改部门负责对申报更新单元现有土地用途、建筑物使用功能或者资源能源利用是否明显不符合我区社会经济发展要求，能耗、水耗、污染物排放是否严重超出国家、省和市相关标准，或者是否存在土地利用效益低下以及其他严重影响城市近期建设规划实施的情形；更新单元范围内近5年实施综合整治的情况提供意见。

区经济促进部门负责对申报更新单元现有土地用途、建筑物使用功能或者资源能源利用是否存在属于本市禁止类和淘汰类产业，影响城市产业规划实施并且可以进行产业升级的情形，是否符合全区产业发展整体布局情况提供意见。

区建设（住宅）部门负责对申报更新单元内现状建筑物是否存在根据《危险房屋鉴定标准》鉴定为危房的房屋集中，或者建筑质量有其他严重安全隐患的情形；更新单元范围内近5年实施综合整治的情况；更新单元范围内涉及保障性住房建设以及需求的情况提供意见。

区环保水务部门负责对申报更新单元内现状环境和建筑物是否存在环境污染，包括现状建筑物是否存在经常性水浸等其他情形必须进行环境影响评估，提供意见。

区城管部门负责对更新单元范围内近5年实施综合整治的情况提供意见，其中更新单元范围涉及城中村的，应同时说明是否已列入全市城中村综合整治二类项目。

区公安机关消防机构负责对申报更新单元内现状建筑物是否存在消防通道、消防登高面等不满足相关规定，存在严重消防隐患的情形提供意见。

更新单元所在街道办事处负责对进行城市更新的必要性；更新单元范围和拟拆除范围的合理性；更新单元社会治安现状管理情况，是否存在信访投诉量大、内部矛盾大等不利于维稳的因素；更新单元范围内近5年实施综合整治的情况提供意见。

区城市更新职能部门可根据实际情况进一步征求其它相关职能部门意见。

第九条区城市更新职能部门在职能范围内对更新单元的审查，包括如下内容：

（一）所在片区规划功能定位是否发生重大调整，现有土地用途、土地利用是否与规划功能不符影响城市规划实施；

（二）申报更新单元是否存在城市基础设施、公共服务设施严重不足的问题，按照规划是否需要落实独立占地用地面积大于3000平方米的城市基础设施、公共服务设施或者其他城市公共利益项目；

（三）更新单元内现状建设情况进行核查；

（四）更新单元规划符合性审查；

（五）更新单元改造时序合理性审查。

（六）更新单元范围涉及城中村的，对整村申报情况进行说明。第十条区城市更新职能部门应就更新单元范围内土地、房产权属、土地利用及规划情况等征求市规划国土委派出机构意见，由市规

划国土委派出机构就相关情况出具书面意见及提供相关资料（主要包括片区法定图则和上层次规划情况等），以便审核更新单元是否符合申报要求。

第十一条更新单元所在街道办事处应根据市规划国土委派出机构和申报主体提供的相关材料，按照《实施细则》和《申报指引》的要求，对地块编号、房屋编号、权利主体、更新意愿等内容进行核查，对更新意愿达成情况及计划申报主体资格进行认定。

更新单元所在街道办事处应对改造意愿达成情况进行为期7个自然日的公示，公示材料应包括更新单元改造意愿公告、更新意愿汇总表、更新单元范围图、现状权属图、建筑信息图，公示地点包括项目现场和辖区街道办，同时在深圳商报或深圳特区报、罗湖电子政务网上进行公示。

更新单元所在街道办事处应做好公示期间的咨询解释工作。公示完毕，更新单元所在街道办事处应对公示意见进行书面汇总并就更新意愿达成情况向区城市更新职能部门做出书面说明。

第十二条区城市更新职能部门根据各职能部门意见和改造意愿达成情况，按照《实施细则》和《申报指引》的要求对申报更新单元材料进行审核。审核后不同意申报的更新单元，区城市更新职能部门应当书面答复申请人并说明理由；同意申报的更新单元，由区城市更新职能部门形成书面意见报送市规划国土委审批。

第十三条更新单元计划经市政府批准后，在编制更新单元规划之前需完成更新单元范围内土地及建筑物信息的核查、汇总工作。

区城市更新职能部门应组织计划申报主体委托具有相应资质的机构按照有关规定编制城市更新单元规划；同时，将申报主体提供的产业规划，转区经济促进部门审批。

城市更新单元规划编制完成，由组织编制单位报市规划国土委派出机构审批。

土地及建筑物信息的核查、汇总工作和城市更新单元规划的报批应当在更新单元计划公告之日起一年内完成。

第三章项目实施主体确定程序

第十四条项目实施主体核准前，对于拆除范围内存在多个权利主体的，依照《实施细则》的规定，须将房地产的全部相关权益转移到同一单位后，形成单一主体，并报区城市更新职能部门审查备案。

第十五条项目实施主体核准前，须完成更新单元规划审批工作。同时，如拆除范围内土地和建筑物存在查封情况，应完成解封手续；如拆迁范围内土地和建筑物存在抵押情况，应解除抵押或取得抵押权人书面同意。

第十六条城市更新项目确定项目实施主体，应当按照以下程序进行：

（一）申请单位向区城市更新职能部门提出申请，按照《实施细则》的要求准备申请材料（申请书需各相关街道办事处及社区工作站对项目现状房屋、土地权属及信访情况进行核查确认，并在签署意见后加盖公章）。区城市更新职能部门收齐城市更新项目改造主体确定

申请材料后，依照《实施细则》的规定，10个工作日内完成对相关申请材料的核查。

（二）区城市更新职能部门根据《实施细则》第五十条相关规定，对申请人符合实施主体确认条件的城市更新项目，组织进行为期7个自然日的公示，公示费用由申请人承担。区城市更新职能部门在公示期结束后5个工作日内完成公示意见的处理。对公示内容有关异议经核实成立或者暂时无法确定的，应当给予申请人书面答复并说明理由；对公示期内未收到意见或者有关异议经核实不成立的，存在以下情况的，上报区协调小组：

1、属市区重大（点）城市更新项目；

2、需多部门协调研究的城市更新项目；

3、其他情况比较复杂的城市更新项目。

（三）需上报区协调小组的城市更新项目，由区协调小组审议后确定项目实施主体；其他城市更新项目，由区城市更新主管部门根据相关城市更新政策确定项目实施主体。申请单位缴纳监管资金并取得区财政部门的《付清监管资金证明》后，由区城市更新职能部门在5个工作日内与申请人签订项目实施监管协议，向申请人核发实施主体确认文件，并抄送市规划国土委。

第十七条项目实施主体核准后，两年内未签订《土地使用权出让合同书》的，须重新办理项目实施主体确定手续及项目实施监管协议手续，并且该开发主体五年内不能参与我区城市更新项目；已签订《土地使用权出让合同书》的，须按《土地使用权出让合同书》的具

体约定执行。

第十八条对于拆除范围内存在多个权利主体，并且权利主体包含自然人的城市更新项目，采取设立资金监管账户的措施对其进行监管。

项目实施主体向区财政主管部门设立的城市更新监管资金专用账户缴纳监管资金，由区财政主管部门出具《付清监管资金证明》。

监管资金按照拆迁范围内的现状建筑物总建筑面积（扣除实施主体自有房产的建筑面积）×3000元（人民币）/平方米标准收取。现状建筑物总建筑面积以单元规划文本（报市规划国土委送审稿）列明建筑面积为准。

监管资金分两次返还实施主体。项目实施范围内所建回迁楼主体封顶后，区财政主管部门按相关规定，退还实施主体已缴纳监管资金的60%款项；项目全部通过建设主管部门竣工验收备案审核及回迁入伙后，区财政主管部门按相关规定，退还实施主体监管资金的所有余款。

第四章项目实施后期的监督措施

第十九条项目申请房地产预售前，实施主体应向区城市更新职能部门申请核实监管协议的履行情况、项目拆除范围内的建筑物拆除情况及回迁安置责任的履行情况。

第二十条监管协议履行情况，依以下程序核实：

（一）实施主体向区城市更新职能部门提出申请，并提交以下资料（均需加盖实施主体单位公章）：

1、申报核实监管协议履行情况的申请书及相关证明材料（内容应包含监管协议的履行情况说明）；

2、实施主体申请人身份文件，含营业执照、组织代码证、法定代表人证明书、法定代表人证明文件、委托书等；