泸州房地产营销策划

泸州房地产营销策划（通用7篇）

泸州房地产营销策划 篇1

你公司《关于审查花博京都项目节能方案的申请》已收悉。根据《四川省固定资产投资项目节能评估和审查暂行办法》、《四川省基本建设项目节能评估和审查实施意见》的相关规定，结合专家评估意见，现将该项目节能审查事项批复如下：

一、建设项目概况

1、项目名称：花博京都住宅小区建设项目。

2、项目业主：泸州市花园房地产开发有限公司。

3、建设规模及内容：总占地28.9亩，总建筑面积为50051平方米。

4、建设地点：泸州市龙马潭区石洞镇岳坡山村。

5、投资规模：建设总投资3000万元。

6、建设工期：18个月。

7、行业类别：房地产开发。

8、审核类型：区发改局备案。

二、评估结论及建议

1、项目采用的节能措施：科学确定建筑朝向，充分利用自然通风、采光，外墙体采用胶粉聚苯颗粒浆料外墙外保温系统；屋面采用XPS挤塑聚苯板外保温隔热系统；外窗采用中空玻璃塑钢单框窗；科学合理确定冷热源设备效率指标、建筑照明指标及建筑配电指标等；选用优质高效给排水系统和节水节能型器具。

2、项目符合国家节能技术政策大纲和行业节能设计规范。

3、项目用能总量及种类合理。

4、控制指标符合规范，计算指标值基本达到规范和标准所规定的标准值，采用的节能技术措施能达到预期节能效果。

5、项目严格执行了国家明令推广或淘汰的设备、产品目录。

6、项目各专业设计中均采用了节能技术措施，针对性强，技术成熟，具有一定的可操作性，只要在设计施工中切实遵循《建筑节能方案》中提出的节能技术措施要求，加强节能运行管理，项目能达到预期节能效果。

三、审查意见

该项目的《建筑节能方案》编制符合《四川省基本建设项目节能评估和审查实施意见》要求；节能设计合理可行，达到相关国家和四川省规定标准；项目用能总量及种类合理；项目能耗指标符合国家标准；采用的节能技术措施达到预期效果。同意该项目通过节能审查。在项目正式竣工验收时，我局将对项目节能方案执行情况进行检查。

二〇一〇年一月二十一日

主题词：经济管理项目节能评估审查批复

抄送：市发改委

泸州房地产营销策划 篇2

房地产开发风险, 是指房地产开发活动过程中存在影响开发利润的多种因素, 而这些因素难以或无法预料、控制, 使得企业实际开发利润可能与预计利润发生偏差, 因而使企业有蒙受经济损失的机会或可能性。房地产开发风险作为一种客观存在的现象, 明显地呈现以下特征, 中小城市也不例外:

1.综合性。房地产开发涉及到企业内部的各个方面和企业外部环境的各种因素, 是企业财务活动和经营活动过程中各种矛盾的综合反映。

2.模糊性。即不肯定性, 表现为风险形成的模糊性和由于风险导致企业开发经营活动结果的不能事先肯定。

3.损失性。风险既有因财务管理无法预计或无能力防止所致, 也可能由于管理者决策失误, 控制失灵而丧失了本应获得的利润。

4.补偿性。房地产开发过程中, 大部分风险都会带来损失。如何将这种损失降到最低, 开发商可以通过投保的方式将风险损失降低, 以达到补偿的目的。

5.激励性。风险与竞争同时存在的, 承担和承认风险, 将把企业推向背水一战的境地。开发商面临困境时, 可以与合作者或是承建商共同努力, 使企业为同一个目标, 努力改善经营管理, 增强竞争能力, 提高经济效益。

二、中小城市房地产开发面临的主要风险

房地产开发风险作为一种客观存在的因素, 它除了一些常见的风险外, 还具有一些不确定因素。泸州市的房地产开发与全国各中小城市一样, 房地产开发风险是多样性的, 归纳起来主要有:

(一) 经济风险

经济风险是指由于经济形势 (如金融危机、经济萎缩、市场需要、购买力、利率、税率、汇率等) 变动导致房地产开发商经济上的损失。泸州前几年出现在市中心的烂尾楼现象, 就是由于国家宏观调控对开发商贷款的缩减, 造成后期资金不足引起的。我们知道, 市场需求变动的可能性是很大的, 消费者对户型结构及单元面积的需求也是变化的。可能开盘前的市场调查报告还表明当时该类物业供不应求, 而不久却可能大量积压, 难免投资收益远远偏离预期。同时还有一样是不容我们忽视的, 那就是泡沫经济!

(二) 自然风险

自然风险是指由于自然因素对房地产的影响。这个因素是我们不可避免的, 像地震、台风、洪涝等。虽然泸州地处内陆地区, 台风、地震等都不用太过考虑, 但是它却位于长江的上游, 每当洪灾季节时一些低洼地带将会受到一定威胁。

(三) 技术风险

技术风险是指由于科技进步、技术结构及其相关变量的变动给房地产开发商可能带来的损失。由于科技进步可能对房地产商品的节能性、适用性构成威胁, 迫使开发商追加投资进行房地产的设计、更改等。

(四) 经营风险

经营风险是指由于开发商因开发项目经营管理不善导致预期收益不能实现, 或不足以补偿经营费用的可能性。房地产开发企业的主营业务收入是住宅、商铺和车库的租售, 通常情况下, 大户型住宅销售较为缓慢, 小户型售缓慢可能是定价过高、当地购买力有限;商铺销售不畅多是因为当地商业氛围尚未形成。凡是能够影响到楼盘销售的各种因素都可能成为影响资金回流的风险因素。

三、导致中小城市房地产开发风险的主要因素

从房地产在实际开发过程中存在的五大风险问题, 再联系泸州市的实际情况, 影响本市房地产开发风险的因素主要有:

(一) 政策环境与经济形势

一个国家要发展, 首先就应该有较为健全的经济体系, 而一个健全的经济体系又直接影响着本国的房地产开发建设, 可以说两者之间是一种相互依存的关系。政府在房地产开发方面, 有开发规模的控制、有容积率的限制、有绿化率的要求、有对土地使用的控制、有对环境保护的要求等等, 以及新税、费政策的制订, 都可能对房地产开发商构成潜在的风险。

(二) 房地产市场的发育程度

改革开放30多年来, 我国经济不断得到发展, 特别是房地产开发行业。原来的它就像是个需要大人牵着走的孩子, 什么都要有人在前面做引导。而现在的中国房地产开发已经具备相当的规模。从总体上讲, 房地产市场是地区性的市场, 地方性房地产市场供求变化对开发商的影响, 比整个国家房地产市场供求变化对当地开发商的影响大的多。

(三) 开发时间的选择

在房地产开发过程中, 开发时间的选择是一个至关重要的问题。如何选择一个适当的开发时机是许多开发商头痛的问题, 它需要综合各方面因素来决策。有关人士曾指出在, 国家经济恢复期、国家放松银根期、降低利率期、社会对房地产的需求量开始增长期、价格逐渐回升期, 正是房地产开发的黄金时期。而在经济发展低谷期, 社会信贷关系紧张期, 使得工业和建筑业投资锐减, 投资产品成本虽低但难以出售。

(四) 开发地点的选择

“除了地段还是地段, 还是地段”。这是国内某大开发老总的经典语录。房地产的不可移动性、区域性和个别性, 决定了他它所处的地理位置极为重要。在现在这个和平社会里, 地产商们之间的区位抢夺就像是一场没有硝烟的战争, 有时许多人可以为了能够抢占到好的地盘不惜一掷千金, 为的就是将来能够更好的销售而赢取最大的利润。泸州是一个三面环水的半岛城市, 房地产开发商抢占中心或门户区位是必然的, 问题的关键是如何预测近期将形成的新的中心区位或新的门户区位。

四、避免中小城市房地产开发风险的对策措施

泸州以其独特的人居魅力, 在长、沱两江的环抱下蛮声川内。近年来, 随着泸州泸州经济的发展、文化程度的提升、楼盘品质的提高, 对周边区县的影响越来越大。要最大限度地避免房地产开发风险, 应采取以下相应措施:

(一) 资金的筹措

泸州市本土房地产开发商多是规模较小的企业, 资金大多不雄厚, 开发资金除少数自有部分外, 一般方式是以向银行借贷或向社会高额集资。这样做是把风险转嫁给银行、购房者或出资者, 这是笔者不赞成的, 但却是广泛而普遍存在的资金筹措方式。笔者认为在资金不充分的情况下, 搞联合开发, 几家房地产开发公司联合起来共同开发一个项目, 这样运作资金强大, 开发中的风险平均分成了几份, 风险就相对降低了。

(二) 开发的多元化

把资金选择性地放到不同类型的房地产开发项目上, 投资建造不同收入层次购房者所需要的不同类型住宅、写字楼、商铺和娱乐场所等, 减少未来收益的不确定性。因为各种不同类型房地产的开发风险大小不一, 收益高低相应不同, 整体开发风险就会降低,

(三) 风险转移

具体有以下三种基本的方法:

1、通过正当、合法的非保险手段 (如合同条款的拟订) 将风险转嫁给其他经济单位。

如房地产开发商将施工中危险性较高的工作转包给专业性施工单位, 再如实行项目股份化, 将经营风险分散在全体股东身上等。

2、通过向保险公司投保, 以缴纳保险费为代价, 将风险转移给保险公司承担。

但保险的使用的有限的, 并非所有风险都可以保险, 在很多情况下, 保险并不能提供充分的补偿。

3、以自身财力直接承担风险损失补偿责任。

近年来, 以组建专业自保公司作为主要形式的自保风险手段, 已在国内外成为一种十分引人注目和具有广阔发展前景的手段。

(四) 做足充分的市场调查工作

在开发一个房地产项目之前请专门的测评机构做出充分而完整的市场调查报告, 包括市场分析、购买力、同等楼盘调查、未来5年预测等;仔细分析房地产开发周期并预测其变化, 充分考虑到其他开发项目的竞争;同时还应作好环境情况的检测。

(五) 缩短工期

在保证房屋质量的同时尽量缩短工期。一个开发项目要是开发修建时间越长, 不确定因素也就越多。在作好了充分的开发准备工作之后, 必须要作好人员的组织培训工作, 使上岗的工程技术人员“来之能战, 战之能胜”。

结束语:随着经济的进一步发展, 影响房地产开发风险的不确定因素也逐渐增多, 房地产开发的风险也日益增大。只有充分做足开发前的准备工作, 将一切可能出现的风险尽最大限度地预计到, 才能做出成功的开发项目。

参考文献

[1]谭术魁主编.房地产管理学[M].厦门:复旦大学出版社, 2006年

[2]蒋先玲主编.房地产投资教程[M].经济贸易大学出版社, 2005年

[3]陈林杰主编.房地产经营与管理[M].北京:机械工业出版社, 2007年

[4]赵延军.薛文碧主编.房地产策划与开发[M].北京:机械工业出版社, 2006年

泸州老窖的营销模式创新 篇3

即使在金融危机影响下国内高档白酒销售下滑，泸州老窖仍在努力实现“超常规拼搏型第三次创业”，争取未来3-5年净利润将保持两位数增长的发展目标，争取在2013年销售额突破100亿。

根据泸州老窖的发展规划，公司战略上仍旧坚持做大做强白酒产业，同时发展金融证券业。在白酒产业上，公司将继续推行“双品牌塑造，多品牌运作”战略，对国窖1573实行限产保质、量服从于价、重质量、重结构原则，对泸州老窖特曲按“出厂价200元，销售2万吨”的目标运作，对中低端品牌实施“以量为主，强化竞争”。

为了实现这一战略，泸州老窖也开始进行营销模式上的创新。

早在今年3月下旬，泸州老窖总经理张良就已经意识到了宏观经济势必会对泸州老窖的高档酒造成一定程度影响，他曾向媒体透露：“拟和部分骨干经销商，以共同出资的方式成立利益联盟体，通过老窖产业资本、金融资本，以及证券资本的全面整合，共同对抗宏观经济形势给双方带来的风险。”

这一模式就是设立股份制片区销售公司。该模式为：泸州老窖的区域销售人员和当地经销商共同入股，成立片区销售公司。泸州老窖通过合同对销售公司的行为予以规范和监督，经销商以资金入股后，从销售公司拿货可以获得更多优惠，在扩大自身销售时也可以获得销售公司的分红。据报道，今年4至6月，泸州老窖已分别在湖南、四川、北京成立试点，实施该营销模式。

分析师表示，该模式有借鉴格力电器的“股份制区域销售公司”，但又有不同：最大的不同在于，格力参股或控股了区域销售公司，但老窖与区域销售公司无股权关系；另外，不同于格力电器下游被国美、苏宁垄断，且空调产品需要售后服务投入，泸州老窖的销售模式风险更小。在运营管理上，泸州老窖的股份制片区销售公司董事长由经销商推选，总经理由公司选派；格力的股份制区域销售公司董事长由厂家决定，总经理由经销商选举。

该模式能给泸州老窖带来什么呢?

招商证券认为，销售人员加入销售公司，能为老窖节省大量销售费用和管理人工等支出；经销商以资金入股，并支付保证金等，泸州老窖能增加现金流入；泸州老窖和经销商利益捆绑，有利于实现对终端价格管控，并团结一批当地较具有实力的经销商。联合证券认为，该模式利用股权实现利益捆绑，有利于发挥各经销商渠道资源的合力，并防止同一区域内不同经销商之间的相互竞争和渠道资源浪费，化解其短期行为。但厂家与消费者之间距离容易被疏远，信息不对称增强。招商证券指出，潜在风险还包括入股经销商和一般经销商的内部渠道竞争加剧等等。

一位实地对股份制片区销售公司进行考察的分析人士透露，目前，经销商对于参股销售公司很踊跃，公司已收到大量入股资金和保证金。但由于试点公司成立时间不长，后续效果还要观察。

股份制片区销售公司，在白酒行业引用实施的，泸州老窖算是首家。这一模式是否真如分析的那般，在白酒行业起到那么明显的作用呢?从厂家角度来说，泸州老窖并不参股和控股这种片区股份制销售公司，该模式要发挥作用并走上良性循环，且始终为泸州老窖服务，厂家需要做出哪些努力呢?

泸州老窖非格力，新模式存在不确定变数

高春利

本案例如仅基于在高档酒类市场上的渠道变革新模式来探讨，笔者认为泸州老窖这种做法有三点需厂家引起关注。

第一，格力模式也就是“厂商联盟共同体”的建立本是格力的一种无奈之举，其建立之初的本意是为了解决渠道冲突和“厂商价值一体化”这两个核心问题。因为渠道冲突的本质就在于利益之争，厂家想尽最大可能的榨取经销商的资源；而经销商最大的顾虑在于，倘若投入资源和精力去开拓并精耕市场，明天如果被取消代理权，这一切的努力都将是镜中花，水中月。同时由于利益和经销商贸易本能的驱使，他们自始至终都在寻求资本效率最大化。从这个关键点分析，格力渠道销售模式的创新既是在历史基础上的自然延伸，也是因主流渠道失控而被迫进行的绑定。

格力渠道模式通过控股和参与解决了厂商之间的最本质分歧、彻底消除各自的顾虑，放下包袱，全力开拓市场。另外一个层面，也解决了格力和经销商两拨优秀业务员的职业生涯发展归宿问题。从这个层面看，留住了优质经销商，留住了优秀的业务员，该区域销量不好都不行。

第二，泸州老窖这种渠道创新模式看似和格力的渠道创新很相像，但一对比就发现模式间只不过是形似而已，笔者认为格力渠道模式属于典型的“中央集权制”模式，而目前泸州老窖这种模式属于典型的“分封制模式”，这二者之间最大的区别在于权利的结构模式不同。倘若泸州老窖要在这种策略引导下扩张，有如下问题需要仔细思考：

1)、短时期内无论是合同的约束还是销售政策的把控，应该不会有太大的波折，销售规模也会迅速扩张。可是一旦这个合作体在区域中既有了规模又有了资金实力，泸州老窖如何管控这个诸侯?如何能做到令行禁止，统一思想和行动步伐?

2)、毋庸置疑，这种模式最大受益者是区域营销人员和经销商，其次才是泸州老窖这个品牌。这种模式虽然短时间内解决了渠道冲突的问题，但对于人才的培养和把控却是失效的。简单地说，格力空调所有的业务员都是格力这个大品牌下的子公司员工，而泸州老窖合作体的员工又将从属于谁呢?还能算是泸州老窖这个大品牌下的员工么?甚至向下推想，一个阶段的残酷整合后，大批得不至Ⅱ精神共鸣的业务员，尤其是那些优秀的业务员有可能出现人才外流的趋势。

3)、双方没有股权关系，也就意味着没有根本的制衡关系保障。即使派遣了总经理甚至董事长，一旦进入“地头蛇”的势力范围，时间一长久，双方对于营销策略、资源配置、经销商管理、员工管理等诸多因素势必产生摩擦和冲突，在正常的具有法律效力的框架体系下，这些冲突掀不起大风浪，但没有了制衡和约束，泸州老窖如何去协调和管控?

第三，区域公司一旦做大，简单来说，这个孩子并不是泸州老窖的，它有其自身的追逐目标，那就是利润。而贸易性公司的本质问题就是通过低价买进高价抛售来完成价值的转移。当这个孩子养大后，其本能的第一件事情就是迫使其上游企业也就是泸州老窖厂家做出价格上的让步。其规模越大，这种情况越多。同时也会大量要求厂家在促销物料和市场赠品方面甚至是区域广告拉动加大投入，理由很简单一厂家不花钱，又要实现销量扩张，势必该部分资金要由区域公司来承担，而这将大大减少股东的利润回报。这种矛盾逐渐积累到一定程度，将会重新形成厂家和区域公司之间的“博弈关系”。到那时，泸州老窖将何去何从?

总之，泸州老窖这种渠道模式在笔者看来尚存很多不确定变数，尤其是在长期利益协同这一重大关键点上，并没有能给予有效的解决，只不过是短时间内一种缓解矛盾的方法而已。

时间在变，人也在变，唯一不变的是利益。

当创新遭遇创新

关雪峰

泸州老窖作为传统的四大白酒品牌，一直在国内保持着领先地位，但是在上世纪90年代期间没有跟上调价的节奏，泸州老窖的价格逐渐与五粮液和茅台拉开了距离。2001年泸州老窖推出了国窖1573，经过了7年的努力，使得泸州老窖站稳了高端白酒的地位，开始在2007年重新在泸州老窖品牌系列开发发力，经过2年的努力，泸州老窖完成了高、中、低端产品的布局。而为了进一步应对经济危机带来的冲击，泸州老窖又在营销管理方面展开布局，可以说泸州老窖的每一步都是按照既定的战略布局在开展。

在营销管理中除了产品管理之外，还存在着区域管理和渠道管理两个难题。对于区域管理来说，窜货、放低价和同时兼作其他品牌是困扰着许多厂商的三个难题。而渠道管理中的难题则是如何使得产品的销售渠道分布更加合理，尽量减少对单一渠道的依赖。

泸州老窖的区域销售人员和当地经销商共同人股成立片区销售公司，是泸州老窖营销创新的一种尝试，这种厂商与经销商联合成立销售公司的做法有不少企业曾经采用，格力电器就曾经使用这个方式和经销商共同成立销售公司，还有一些企业则是采取厂商和经销商互相持股的方法来结成同盟，但是在具体运作上和泸州老窖的模式还有很大的不同。厂商与经销商成立片区销售公司，首先能够解决经销商不专注这个问题，片区销售公司的成立能够促使泸州老窖的经销商把全部精力和资源放在泸州老窖的品牌运作中来。

在进行片区销售公司运作的过程中，泸州老窖如何解决好窜货和放低价现象，也是片区销售公司能否成功的关键所在。虽然在许多报道中，泸州老窖宣称将以合同的方式来约束参加片区销售公司计划的经销商，但参加这个计划的试点省份是市场销售比较不错的区域，由于能够拿到更低的进货价格，即使片区销售公司自己不想窜货，而其他省份中和他们关系不错的经销商可能会从这些片区销售公司拿货，商人逐利的本性使得窜货行为很难被杜绝。而造成窜货行为的另一个因素是，厂商对不同区域的销售策略和销售政策的制定不是很合理，成熟市场的区域销售政策和新开拓市场的区域的销售政策没有进行区别制定，当对经销商的考核只是销量和价格这两个主要指标时，窜货行为就很难杜绝。

泸州老窖在进行营销创新过程中可能需要从根本上思考如何对经销商进行分层管理，同时对市场进行成熟度分析，对不同成熟度的市场进行区别管理，和公司最紧密合作的成熟市场中的核心经销商才采用成立片区销售公司的方式合作，这样既可以协调区域内的大经销商和中小经销商的合作关系，也可以解决参与方由于受到政策保护而不恩进取、缺乏市场开拓的动力等问题。

白酒的销售主要通过团购、商超和餐饮这三个渠道展开的，目前泸州老窖在餐饮渠道上遥遥领先，但是在团购和商超方面则远远落后于五粮液和茅台。泸州老窖在解决好了区域销售管理的难题后，可能下一个目标就是解决好团购和商超的渠道问题。

短期稳定，长远死定

黄常捷

泸州老窖设立股份制片区销售公司无非是想拉拢、激励经销商，让经销商之间减少摩擦，并使其在众多产品中尽力推销泸州老窖。

但是股份制片区销售公司是由泸州老窖的区域销售人员与经销商成立的，泸州老窖除了缺乏对股份制片区销售公司的控制权，更重要的是股份制片区销售公司没有属于泸州老窖真正的代表，以维护泸州老窖的利益。

虽然从表面看来，泸州老窖的区域销售似乎可以代表并维护泸州老窖的利益。但实际上，一旦销售公司成立，这些区域销售恐怕将更加侧重于维护他们自身的利益。

尽管泸外隆窖可以与销售公司签署协议，对销售公司进行适当的管理，但以一纸协议就想让销售公司心服口服，甚至死心塌地为泸州老窖服务是不实际的。或许泸州老窖在短期内将获得销售公司的大力支持，但只要过一段时日销售公司就会打起自己的算盘，甚至牺牲泸州老窖的利益来获取更多的自身利益。

那销售公司将会与泸州老窖发生怎样的冲突呢?

销售公司作为一家独立自主的公司，只要有其他竞争厂家提出更优惠的条件，让销售公司“弃暗投明”，销售公司很难说不。

就算销售公司不完全倒戈，他们也很有可能利用自身的销售渠道代卖其他产品。这些产品虽然未必是泸州老窖的直接竞争对手，但泸州老窖将不会获得销售公司的100％关注。

而泸州老窖所指望帮他们看家护院的区域销售人员，这时也早已经是销售公司的老板、股东，而不是泸州老窖的员工了。这些区域销售人员更多会以自己的利益做优先考虑。

泸州房地产营销策划 篇4

关键词：泸州可行性研究报告

泸州可行性分析报告

泸州立项申请报告

泸州投资分析报告

泸州项目实施方案及经济效益分析

泸州项目投资可行性分析

编写咨询：泓域咨询/领先的咨询策划服务机构

一、核心提示：

对于初步确立投资意向的项目，泓域企划机构在市场调查的基础上，对市场、投资、政策、企业等方面进行客观的机会分析，重点在于投资环境的分析及投资前景的判断，并提供项目提案和投资建议。包括：对投资环境的客观分析（市场分析、产业政策、税收政策、金融政策和财政政策）；对企业经营目标与战略分析和内外部资源条件分析（技术能力、管理能力、外部建设条件）；项目投资者或承办者的优劣势分析等。

核心提示：《泸州项目可行性研究报告》是对泸州项目的市场需求、技术方案、资金计划、财务效果、社会影响、投资风险等进行全面的技术经济分析论证，并提交给泸州发改委、证监会、泸州银行或其它泸州主管部门审批的上报文件。

所谓产业（项目）规划是国家或地方各级政府根据国家的方针、政策和法规，对行业、专项和区域的发展目标、规模、速度，以及相应的步骤和措施等所做的设计、部署和安排。

投资项目可行性研究报告为泓域企划机构针对行业投资投资项目进行可行性研究咨询服务的专项研究报告，此报告为个性化定制服

务报告，我们将根据不同类型及不同行业的项目提出具体要求，修订报告提纲，并在此目录的基础上重新完善行业数据及分析内容，为企业项目立项、批地、企业注册、资金申请以及融资咨询提供全程指导服务。

二、泸州项目可行性研究报告编写说明

泓域咨询是领先的信息咨询服务机构，主要针对企业单位、政府组织和金融机构，在产业研究、投资分析、市场调研等方面提供专业、权威的研究报告、数据产品和解决方案。作为一家专业的投资信息咨询机构，泓域咨询及其合作机构拥有国家发展和改革委员会工程咨询资格，其编写的可行性报告以质量高、速度快、分析详细、财务预测准确、服务好而在国内享有盛誉，已经累计完成上千个项目可行性研究报告、项目申请报告、资金申请报告的编写，可为企业快速推动投资项目提供专业服务。

泓域企划，中国领先的咨询策划服务机构。针对泸州中小企业发展需求，泓域企划可提供专业编写泸州项目可行性研究报告、泸州项目投资分析报告、泸州立项申请报告、泸州项目资金申请报告、泸州商业计划书、泸州项目建议书等。

三、泸州发展概况分析

泸州，四川省地级市，古称“江阳”，别称酒城、江城。位于四川省东南部，长江和沱江交汇处，川滇黔渝结合部区域中心城市。2014年，泸州城镇化率达45.1%。2016年，泸州中心城区建成区面积达135平方公里、人口达136.2万人。泸州是长江上游重要港口，为四

川省第一大港口和第三大航空港，成渝经济圈重要的商贸物流中心，长江上游重要的港口城市，世界级白酒产业基地，国内唯一拥有两大知名白酒品牌的城市，中国唯一的酒城。泸州，自公元前161年西汉设江阳侯国以来，至今已有两千多年的历史。先后获得过国家历史文化名城、国家卫生城市、国家森林城市、国家园林城市、中国优秀旅游城市、联合国改善人居环境最佳范例奖（迪拜奖）、全国集邮文化先进城市、四川省级文明城市等荣誉。2016年9月，泸州市入选“中国地级市民生发展100强”之一。泸州被列为第一批国家新型城镇化综合试点地区。

四、泸州投资项目建设背景分析

“十二五”时期泸州市经济社会爬坡上行、提速升位的五年。面对复杂多变的国内外宏观经济环境，市委、市政府带领全市人民，立足建设川滇黔渝结合部区域中心城市的总体定位，紧紧围绕“着力六个突破、力争‘两个率先’”的总体目标，攻坚克难、探索创新，开创了全市经济社会发展新局面。经济发展实现新跨越。主动适应和引领新常态，经济保持持续快速增长，地区生产总值年均增长12.8%，增速稳居全省前3位，经济总量连上6个百亿元台阶，达到1353.4亿元，由全省第9位升至第6位。全社会固定资产投资总量达到1463亿元，由全省11位升至第2位，五年累计完成4707亿元，是“十一五”的3.6倍；地方财政一般预算收入达到128.3亿元，由全省第6位升至第2位；社会消费品零售总额达到559.7亿元，增速位居全省前列。枢纽建设取得新突破。列入全国首批综合运输服务示范城市，全国重要的区域性综合交通枢纽框架基本形成。川黔、川渝、成自泸赤高速泸州段建成通车并形成绕城环线，高速公路通车里程389公里，比2010年增加340公里，里程数居川南第1位。泸州港建成长江上游首个铁水联运百万标箱吞吐能力大港，集装箱吞吐量占全省70%以上，川滇黔航运首港功能突显。泸州机场成为全省第三大航空港，机场迁建工程开工建设。川南城际铁路、隆黄铁路叙永至镇雄段开工建设，渝昆铁路等项目前期工作进展顺利。结构调整迈出新步伐。三次产业结构调整为12.4:59.6:28，非农产业增加值占比提高2.8个百分点。传统产业加快转型升级，现代医药、新能源新材料、高端装备制造等新兴产业快速发展。传统服务业加快发展，信息服务、电子商务、智慧城市等新业态、新模式顺势发展。创建为国家现代农业示范区，农业基础地位稳固。高新区创建为国家级高新技术产业开发区，长江经济开发区确认为省级经济开发区，白酒园区列入全省“51025”重点培育计划。

五、泸州项目可行性研究报告主要内容

项目建设单位实行董事会领导下的总经理负责制，各部门按其规定的职能范围，履行各自的管理服务职能，而且直接对总经理负责；公司建立完善的营销、供应、生产和品质管理体系，确立各部门相应的经济责任目标，加强产品质量和定额目标管理，确保公司生产经营正常、有效、稳定、安全、持续运行，有力促进企业的高效、健康、快速发展。该项目劳动定员是以所需的基本生产工人为基数，按照生产岗位、劳动定额计算配备相关人员；依照生产工艺、供应保障和经

营管理的需要，在充分利用企业人力资源的基础上，该项目建成投产后招聘人员实行全员聘任合同制；根据项目建设单位规划，达纲年劳动定员为280人。

项目建设单位将对新增各类人员必须进行岗前培训和岗位技能培训，上岗人员需经所应聘岗位和职责范围进行应知应会考试，合格后方可上岗。新增员工在上岗前，由项目建设单位培训部门按岗位职责范围，统一组织进行岗前培训，届时聘请劳动就业局讲授《中华人民共和国劳动法》，请消防部门和电力部门讲授安全操作知识，同时加强公司经营理念综合培训，教育员工爱岗敬业，遵纪守法。在设备安装和调试阶段，由设备供应商对生产操作人员进行现场操作技能的培训；为保证项目建成后顺利投入生产运营，应重点培训关键岗位的操作运行人员和管理人员；对设备操作人员，应在设备安装调试前完成培训工作，以便这些人员参加设备安装、调试过程，有利于他们熟悉设备的性能，掌握装备操作技能，保证项目建设顺利投产运营。

该项目需进行培训的人员主要包括技术人员、生产操作人员和设备维修人员；新增人员岗前培训采用集中授课，统一考核的方式，其培训内容及程序为：入厂军训→企业文化（管理制度）培训→法制培训→消防、安全培训→技术理论培训（设备操作程序及原理、加工工艺、检测方法、设备维修与保养，各种原材料、辅料、备品零部件的识别及使用方法）→ISO9000质量管理体系培训→考试、考核。加强人员培训，努力提高全体员工的风险意识和技术水平，由项目建设单位办公室负责组织员工进行上岗培训，统一进行生产理论知识、案例

知识、组织纪律性、文明礼貌知识、团队精神及爱厂如家意识的学习培训；然后采用“师徒教学”方式并邀请本公司经验丰富的专业技术人员进行操作技能、岗位责任及作业安全等方面的实践型培训。项目建设单位将定期对全体员工进行法律法规的宣传教育，做到教育有计划、考核有标准、培训制度化，不断提高员工的业务素质，为企业的发展奠定良好的人力资源基础。

六、泸州项目可行性研究报告编写大纲及编写说明（参考）第一章：泸州项目摘要，简明扼要的描述泸州项目承担单位、基本情况、建设内容、投资规模等

第二章：泸州项目建设背景和必要性，结合区域社会经济环境描述泸州项目的立项背景和必要性，目的是说明该泸州项目立项的目的和意义。

第三章：市场供求分析及预测，结合全球、全国及省内泸州项目所投资产品的市场供求、价格情况，说明泸州项目所投资产品的市场前景。

第四章：泸州项目承担单位的基本情况，结合泸州项目承担单位的资金、技术、产品、市场等描述说明该单位承担本泸州项目的实力。

第五章：泸州项目地点选择分析，结合泸州项目自身对环境的影响，说明交通、运输、周边位置等情况说明选址科学合理。

第六章：生产工艺技术方案分析，说明投资该泸州项目生产的流程、工艺、阐明其技术来源和先进性以及预期会达到的工艺参数。

第七章：泸州项目建设目标，说明泸州项目投产后的技术水平、生产能力水平和市场供求能力。

第八章：泸州项目建设内容，根据工艺流程分步骤阐明各个环节的建设内容及所需要采购的仪器设备等。

第九章：投资估算和资金筹措，根据实际建设内容，结合实际市场价格因素，估计泸州项目总投资，说明资金来源，是中央、地方还是自筹，分别占的比例是多少。

第十章：建设期限和实施进度安排，说明泸州项目建设的期限以及各个阶段需要完成的工作。

第十一章：环境影响评价，结合泸州项目自身实际情况，分析泸州项目对当地生态、水源、噪声等的潜在的污染情况及需要采取的必要措施。

第十二章：泸州项目的组织管理和运行，阐明泸州项目建设期间和运行期间的组织管理情况。

第十三章：效益分析与风险评价，分析泸州项目的经济效益、投资回报及潜在的风险，并作出财务评价。

第十四章：招标方案，根据国家相关招投标法案，初步拟定基础建设、设备仪器的招投标方案，这一步只需简单提一下，在泸州项目通过可行性验收后的实施方案再来细化。

第十五章：泸州项目可行性结论与建议，可研报告编写机构需结合实际给出泸州项目是否可以的结论，同时针对不足提出改进意见。

七、泸州项目建设可行性分析

夯实质量发展基础。制定和实施与国际先进水平接轨的制造业质

量、安全、卫生、环保及节能标准。加强计量科技基础及前沿技术研究，建立一批制造业发展急需的高准确度、高稳定性计量基标准，提升与制造业相关的国家量传溯源能力。加强国家产业计量测试中心建设，构建国家计量科技创新体系。完善检验检测技术保障体系，建设一批高水平的工业产品质量控制和技术评价实验室、产品质量监督检验中心，鼓励建立专业检测技术联盟。完善认证认可管理模式，提高强制性产品认证的有效性，推动自愿性产品认证健康发展，提升管理体系认证水平，稳步推进国际互认。支持行业组织发布自律规范或公约，开展质量信誉承诺活动。

推进制造业品牌建设。引导企业制定品牌管理体系，围绕研发创新、生产制造、质量管理和营销服务全过程，提升内在素质，夯实品牌发展基础。扶持一批品牌培育和运营专业服务机构，开展品牌管理咨询、市场推广等服务。健全集体商标、证明商标注册管理制度。打造一批特色鲜明、竞争力强、市场信誉好的产业集群区域品牌。建设品牌文化，引导企业增强以质量和信誉为核心的品牌意识，树立品牌消费理念，提升品牌附加值和软实力。加速我国品牌价值评价国际化进程，充分发挥各类媒体作用，加大中国品牌宣传推广力度，树立中国制造品牌良好形象。

加快制造业绿色改造升级。全面推进钢铁、有色、化工、建材、轻工、印染等传统制造业绿色改造，大力研发推广余热余压回收、水循环利用、重金属污染减量化、有毒有害原料替代、废渣资源化、脱硫脱硝除尘等绿色工艺技术装备，加快应用清洁高效铸造、锻压、焊

接、表面处理、切削等加工工艺，实现绿色生产。加强绿色产品研发应用，推广轻量化、低功耗、易回收等技术工艺，持续提升电机、锅炉、内燃机及电器等终端用能产品能效水平，加快淘汰落后机电产品和技术。积极引领新兴产业高起点绿色发展，大幅降低电子信息产品生产、使用能耗及限用物质含量，建设绿色数据中心和绿色基站，大力促进新材料、新能源、高端装备、生物产业绿色低碳发展。

坚持节约优先，大力推进能源消费革命，提高工业能源利用效率，促进企业降本增效，加快形成绿色集约化生产方式，增强制造业核心竞争力。

以供给侧结构性改革为导向，推进结构节能。把优化工业结构和能源消费结构作为新时期推进工业节能的重要途径，加强节能评估审查和后评价，进一步提高能耗、环保等准入门槛，严格控制高耗能行业产能扩张。以钢铁、石化、建材、有色金属等行业为重点，积极运用环保、能耗、技术、工艺、质量、安全等标准，依法淘汰落后和化解过剩产能。加快发展能耗低、污染少的先进制造业和战略性新兴产业，促进生产型制造向服务型制造转变。大力调整产品结构，积极开发高附加值、低消耗、低排放产品。大力推进工业能源消费结构绿色低碳转型，鼓励企业开发利用可再生能源，加快工业企业分布式能源中心建设，在具备条件的工业园区或企业实施煤改气或可再生能源替代化石能源，推广绿色照明。实施煤炭清洁高效利用行动计划，在焦化、煤化工、工业锅炉、窑炉等重点用煤领域，推进煤炭清洁、高效、分质利用。

减少有毒有害原料使用。修订国家鼓励的有毒有害原料替代目录，引导企业在生产过程中使用无毒无害或低毒低害原料，从源头削减或避免污染物的产生，推进有毒有害物质替代。推进电器电子、汽车等重点产品有毒有害物质限制使用。继续实施高风险污染物削减行动计划，强化汞、铅、高毒农药等减量替代，逐步扩大实施范围，降低环境风险。实施挥发性有机物削减计划，在涂料、家具、印刷、汽车制造涂装、橡胶制品、制鞋等重点行业推广替代或减量化技术。推广无铬耐火材料。

推动中小企业绿色发展。运用法律、经济、技术等手段，促进高污染、高耗能和资源浪费严重的中小企业落后产能退出。按照绿色、低碳和循环经济发展要求，推动绿色、低碳中小企业园区建设。鼓励和支持传统行业中小企业采用先进适用技术实施清洁生产，降低能耗和污染排放，提高资源综合利用率。引导中小企业走资源集约、环境友好发展道路，不断把生态资源优势转化为产业发展优势。

促进产业集群发展。按照“布局合理、产业协同、资源节约、生态环保”的原则，加强规划引导，改善发展环境，推动智慧集群建设，形成一批产业集聚度高、创新能力强、信息化基础好、引导带动作用大的重点产业集群。加强产业集群对外合作交流，发挥产业集群在对外产能合作中的载体作用。

推动中小企业协调发展。建立中小企业跨区域交流合作机制，鼓励东中西部地区中小企业利用各自比较优势开展合作，缩小地区间发展差距。推进城乡中小企业协调发展。推动军民融合发展，促进中小

企业进入武器装备科研、生产和服务领域。鼓励和引导中小企业承担社会责任，营造和谐发展环境。

该项目需进行培训的人员主要包括技术人员、生产操作人员和设备维修人员；新增人员岗前培训采用集中授课，统一考核的方式，其培训内容及程序为：入厂军训→企业文化（管理制度）培训→法制培训→消防、安全培训→技术理论培训（设备操作程序及原理、加工工艺、检测方法、设备维修与保养，各种原材料、辅料、备品零部件的识别及使用方法）→ISO9000质量管理体系培训→考试、考核。加强人员培训，努力提高全体员工的风险意识和技术水平，由项目建设单位办公室负责组织员工进行上岗培训，统一进行生产理论知识、案例知识、组织纪律性、文明礼貌知识、团队精神及爱厂如家意识的学习培训；然后采用“师徒教学”方式并邀请本公司经验丰富的专业技术人员进行操作技能、岗位责任及作业安全等方面的实践型培训。项目建设单位将定期对全体员工进行法律法规的宣传教育，做到教育有计划、考核有标准、培训制度化，不断提高员工的业务素质，为企业的发展奠定良好的人力资源基础。

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泸州房地产营销策划 篇5

未来的社区将更加在产品自身方面加以关注：如园林设计好，总之。有较大的休闲活动空间；间隔合理、实用率高、采光好、空气流通；楼距较大，有开敞的空间和视野；完善的小区配套，物业管理好，最好是封闭式管理；交通、购物方便，使房子成为有文化气息的房子，成为有创造力的房子。营销传播上：抓住目标消费者的心态，务求直指人心，销售策略、广告策略投其所好，促成他购买，同时根据目标消费群的特性，配合产品的特点，使广告投入针对性更强更直接。一方面是组合利用软文、公关和不同形式的广告，设计和投放过程中创新，另一方面是有效把握目标消费群体的消费心理和行为，关注其消费形态，从而有针对性地开展相应地传播和促销活动。

如其资金投入巨大、生产周期短、具有价值升值和货币功能、能够半品销售、品质基本不能提升、入市价格低、开盘多、竞争激烈等等。随着房地产竞争的日趋激烈，由于房地产与一般商品具有异质性。相应的营销策划也十分火暴，因此策划创新成为制胜之道。对于房地产的营销策划，主要是围绕消费者的消费行为、生活方式在产品设计、提升产品价值、营销传播、支付方式等方面进行创新，激发潜在消费需求或争夺现有顾客，其创新可以体现在创造一种房地产营销策划方法_房地产品牌营销新产品（如规划设计方面的独特性）提供一种服务模式（如管家式的物业服务）倡导一种生活方式（如运动、健康、休闲、品位等）营造一种文化等等。

一、未来发展趋势

房地产市场的竞争已从价格竞争、概念竞争转而进入品牌竞争阶段，一方面是房地产已经进入品牌竞争时代。企业更注重对品牌的培养与利用。因此应注重对品牌的不断强化，输出品牌核心价值，进行统一品牌之下的分品牌战略；同时广告意识要超前，推广手段整合性强，利用一切可以利用的传播资源强化产品的概念。另一方面是消费市场日趋理性和个性化，近年经济持续放缓，居民收入（包括预期收入）持续下降，实惠性的心理占据主导地位；消费者经过长期的广告浸淫，偶然性、冲动性购买行为减弱，理性购买行为增强；各种不同类型的消费者对楼盘的选择逐渐建立自己的标准和喜好，消费者对商品房的选择会更趋“个性化”会更加考虑自己的心理需求，寻找更加适合自己的楼盘。随着房地产市场竞争的加剧，大型化、集约化楼盘将成为未来市场竞争的热点；针对不同消费者的市场细分趋势日趋明朗，以满足不同类型消费需求的消费群；设计时代”开始回归，发展商更加重视产品的开发，对楼盘的前期规划和设计将更加重视。竞争手段将会全方位、多元化，如一些大型的楼盘具备综合的竞争优势，而中小型盘就必须以其个性化和特色需求也在市场占据一席之地。未来的发展过程中，将进一步追求境界（如历史、人文、文化等）追求近距离（如与商务区、高效、车站等接近）追求洁净（对光线、绿化、天然气配备等）追求宁静（密度低、生态景观台等）等等，不仅对配套设施的需求提高，而且对房地产开发商的品牌高要求；不仅对设计有相应要求，可能还会对社区居民的生活群和社交卷具有相应要求；不仅对楼盘的品牌有要求，可能对设计和制造过程中的环节比较关注。市场竞争形势进一步白热化的情况下，如何进一步挖掘自身楼盘的附加价值，稳定价格、吸引客源？

进一步深化自身楼盘的优点，如何根据目标消费群的理性购买需求。使目标消费群产生“物有所值”感觉？如何继续建立自己独特的品牌个性，突破强劲对手的包围，市场上继续掀起

一股新的旋风？如何适应“个人置业时代”新趋势？这些都迫使开发商需要进行系统的全程营销策划。

二、房地产全程营销策划

从思维上应该策划在先，一是策划为先。整个项目开发过程中。包括项目认证、风险评估、资金渠道、市场定位、规划设计、施工招标、工程管理、材料选择、形象包装、开盘销售、广告宣传、营销策略、物业管理、品牌塑造、效益提升等等都需要系统策划，策划是建立在相应的市场调查的基础上，调查既可以是一手的资料，也可是二手的如包括政府统计口径、银行统计口径、统计局、商业局、房管局、国土局、税务局等部门的统计年鉴，解和分析市场购买力及消费趋势等等。根据不同的环节有针对性的展开调查，如围绕消费者的生活形态，围绕区域的楼盘情况，围绕促销策略等等。

包括建筑形态、布局规划、户型设计房地产营销策划方法_房地产品牌营销、整合营销、广告宣传、公关活动、物业管理、融资方式等等，二是创新为赢。整个策划过程中均应该进行营销策划创新。如在支付方式上，与金融有效结合；价格制定上，有效利用消费者的心理；宣传和定位上，利用消费者好奇、虚伪等心理。如关注小孩教育、与名人做邻居、零首付、组合销售、促销上合家欢礼品组合：丈夫赠送健身礼券、妻子赠送美容礼券、儿女赠送少年宫课程一门、老人赠送全面身体检查一次等等。同时要全程为握，房地产开发的全程策划，每个环节、每道工序、每个细节都相当重要。如市场调研、市场分析、市场定位、市场形象、市场促销。

房地产策划过程中，三是塑造差异。差异化能够创造竞争优势。应在不同层面塑造差异，如建筑风格、外立面、风系设计、光系设计、户型设计、布局空间设计、功能设计、智能化设计、逃生设计等等。差异的塑造过程中，应在价值提升、吸引眼球、新颖性和成本方面权衡考虑，因为企业的目的营利为本。

房地产营销策划 篇6

1、负责产品品牌推广、宣传以及活动执行。

2、根据公司发展战略制定营销策略、销售目标、部门工作计划，对房地产营销策划负责;

3、组织收集行业政策、信息，提出建议和可行性方案，参与规划营销推广的模式;

4、负责广告宣传策划、促销活动和上市推广等，协调与媒体、相关部门的关系，提升公司品牌;

5、组织开展市场调研活动，对产品和服务的市场定位进行分析报告。

任职要求：

1、大学本科及以上学历，市场营销、企业管理等相关专业;

2、5年以上市场推广经验，对终端运营、终端管理、终端培训具有丰富的经验;

3、熟悉房地产行业，了解相关知识，较强的商务拓展能力;

4、敏锐的市场触觉，擅长结合实际改善客户店面的经营绩效;

房地产营销策划 篇7

(一)总目标

根据本案营销宣传策略，通过切实、有效的广告安排，突出重点，彰显楼盘特点，提高本案的知名度与美誉度，支持本项目的销售工作。

(二)广告目标综述

1.树立楼盘整体形象，对市场客户及目标客户传播销售信息。

2.保证楼盘销售顺利进行，配合xx年全年的项目开发，并实现预期的销售目标。

3.树立本企业形象及本案项目的楼盘形象，强化本案“×××××”的居住理念及推广主题。

二、本项目产品特点及目标市场分析

(一)项目SWOT分析

经过对本项目的调查，得出如表8-7所示的SWOT分析结果。

表8-7 ××项目SWOT分析表

SWOT

分析结果

优势

1.中高档景观房地产定位，紧邻××学院，区域升值潜力与发展潜力较大，加之交通便捷，居者既能享受景观又能随时步入都市，享受都市生活的便捷

2.本案周边区域将是××市未来的大型文教区，文化氛围浓厚，人文气息可作为本案较大的卖点之一，良好的景观设置和深厚的文化内涵是本案两大重要优势

劣势

1.本案所在地离市区稍远

2.项目内不同品位的建筑类型融合在一起，建筑形态稍显繁杂，在一定程度上影响到本案形象推广的统一性

3.本案是招商引资引进的房地产项目，虽然开发商拥有雄厚的经济实力，但其知名度与信誉度有待提升，品牌的建立还需要一个逐渐被市场认同的过程

机会

1.××市经济的持续增长促使人们的居住消费观念日渐形成，房地产市场也已经发展到较为成熟的阶段，特别是20xx年××市的房地产价格增势强劲，全年度房地产价格增幅近40%，预示着××市的房地产市场进入到了一个快速增长的阶段

2.××市正在进一步拓宽城市空间，经济发展和城区面积的扩大促使××市正在往一个现代化的大城市方向发展，这也对本案是一个利好

3.××市距著名旅游城市××市仅一小时车程，处于该市“一小时交通圈”内，具有可挖掘的周边市场，可进一步扩大本案推广外延，广泛传播本案形象

4.本案在××市属于大规模景观楼盘，秀美景致与规模优势相结合，成就了本案在××市楼盘项目的卓越品质，使本案具有了塑造品牌的优秀基础

威胁

1.与本案处于同一区位的有“××”等三个竞争楼盘，其中“××”项目的建筑形态统一和谐，与本案众多建筑形态融合在一起的特点形成鲜明对比，给本案构成了一定的竞争压力

2.本案周边的楼盘项目虽可促使该区域形成一种统一的居住氛围，但也容易分散一部分目标消费群，弱化本案的影响度和推广度

3.××市人口有限，多年来房地产市场的蓬勃发展已消化了部分消费力，增大了本案的市场推广及销售风险

4.作为××市郊区的楼盘，本案所处区域要形成一个成熟的住宅区域还需要一定的时间，消费者对该地块也需要有一个认同的过程

(二)项目广告目标市场

根据本案的特点及上述的SWOT分析结果，初步确定本案的目标市场可包括：

1.第一目标市场：××市本地(包括城区和郊县城镇);

2.第二目标市场：××市周边地区(如××市等具有潜在购买力的地区)。

(三)目标消费群定位

在市场定位与项目定位相结合的基础上，将目标消费群锁定为以下人群。

1.按购房动机：(1)居住者;(2)投资者。

2.按地理位置：

(1)××市本地人及在××市工作的外地人;

(2)周边地区想将本案作为第二居所的人士。

三、本案的广告推广计划

(一)广告诉求重点

结合本案特点，在本案的不同销售阶段，将本案主题进行轮流展示，着力形象介绍，使其尽快被目标客户群所了解和接受。具体广告的诉求重点将从以下六方面突出。

1.项目的整体优势：可着重突出中高档景观楼盘和本市规模较大的楼盘。

2.地貌布局：本案遵循自然生态法则进行布局，小区地貌独具特色。

3.生态环境景观：独特的景观生态环境是本案的一大亮点，在推广时应着重强调。

4.配套：本案拥有大型现代化购物商厦、大型景观休闲广场等完备的生活配套;与此同时，本案的智能化系统在本地也将是比较先进的。

5.人文氛围：毗邻×学院，同时这一区域将逐渐发展成为××市的文教区，是××市最具现代文明底蕴的城市板块，人文气息十分浓厚，为本案营造了一种强烈的文化氛围，这是本案最为珍贵的诉求点，应着重突出。

6.居住理念：本案所营造的是一种天人合一的居住理念，人与自然和谐相融是都市人居品质的极致彰显，倡导一种健康的生活方式也是本案的感性诉求点之一。

(二)广告表现

1.广告主题围绕本案“×××××”这一居住理念，在本案的不同营销阶段设置不同的推广主题，包括上述几大诉求点以及本案的销售进展情况。

2.广告主导概念：秀丽的自然风光条件与浓厚的人文氛围完美结合。

3.广告表现原则

(1)诉求单纯形象力求突出产品品牌与产品本身的形象，文字感性而具有说服力。

(2)风格统一化：从传播的媒介上整体考虑统一风格，包括选用的图片、图形、字体、色彩和编排样式。

(3)系列化：在项目整个营销过程中，根据项目的开发阶段，按推广的节奏，分为几个推广单元，形成单元系列，以加强每个阶段的推广与诉求重点，同时将本案各方面的优势点分章节进行有侧重的展示，让人们能强烈、全面地认识、认同本案所独具的优势与品位。

(4)广告诱导重点：着重分阶段提示“××项目”针对各个目标消费群对自身价值的定位，界定自身价值、生活阶层、生活品位等一系列针对个性的诉求，以提供充分的心理暗示，贴近目标消费群的心理期待，引导其采取购买行为。

(三)广告媒体发布计划

电视、广播、报纸、户外和车体等广告的表现形式都将成为本案可选择的宣传推广媒体，形成全方位的强大推广媒体组合。

在本案各销售阶段媒体配合情况如表8-8所示。

表8-8 本案各销售阶段媒体配合情况表

销售阶段

具体情况

引导期

首期推向市场，广告运用以一些新闻报道、大型户外媒体和售楼部的全面启用为主，结合项目奠基这一市场机会点

公开期

楼盘正式推向市场，广告媒体的安排转向以报刊媒体为主，同时可配合一定的促销活动

强销期

各种媒体攻势互相配合、全面展开，推广重点围绕销售进展情况开展。在客户对本案了解的基础上，强化本案影响力，促使销售迅速扩大

持续期

广告媒体的投放减少，销售上的广告宣传主要依靠前期剩余的户外媒体和印刷媒体维持

(四)广告分期

本案广告将依据市场销售情况及销售周期采取各阶段不同的广告活动，使受众全面透彻地掌握本案信息，同时节省一定的广告费用。鉴于本案大型景观住宅的定位，在本年度内的广告分期建议如表8-9所示。

表8-9 ××项目广告分期情况表

阶段

日期

媒介运用

广告主题

导入期

3月中

至7月中

户外大型广告牌：设置在××市区主干道上，引导型广告建议尺寸在20米×10米

预告开盘日期;本案的总体规划优势;着力介绍本案形象，塑造本案品牌及企业品牌形象，使消费者对本案有一个整体的把握与了解;重点是感性、概念性的诉求，强调的是楼盘整体的品牌形象和企业形象

现场看板：在工地搭设大型看板，营造现场气势及销售气氛

墙体广告：在工地现场设置，推广楼盘和企业形象，吸引周围群众注意，依据现场实际情况设置尺寸

报纸广告：在《××日报》上发布以软新闻方式为主的广告，使受众对本案有一个基本的了解，开工奠基建议以整版平面报纸广告的形式实施

灯厢广告：在环城北路的主干道两旁，每50米设置一对路牌，共40对

道旗制作：沿××市主干道布置

售楼中心：售楼处及样板房设计布置完成，营销道具准备完毕

公开期(导入期后1周左右)

7月底至10月中

报纸广告：主要以《××日报》为主，时间配合项目的开发进程来实施

各个主题以系统的方式连续展开：开盘信息;楼盘形象宣传;本案的规模优势;本案优越的自然环境景观及浓郁的文化氛围;本案配套优势

夹报：每个月一次，以夹报形式推广，加深受众印象

电视媒体：××市电视台专题报道，开盘时向各大媒体发布开盘信息，配合公关活动进行楼盘强势宣传，强化楼盘形象

活动：在开盘当日举办开盘庆典仪式

强销期

10月底至春节前后

报纸广告：整合公开期报纸媒介投放策略，《××晚报》与《××报》配合进行，每月两次投放

本案价格优势;本案热销进展情况;与公开期相一致的规划优势、环境景观优势、配套优势等

广播：在主要广播媒体上发布，选择早晨及晚上八点左右

电视媒体：××市电视台专题报道

海报：定点定区域发送关于楼盘信息的海报，对诉求对象做密集轰炸，扩大影响面

活动：可举办促销活动，加强本案影响力，或参加房交会

持续期

11月中

报纸广告：每半月投放一次广告

销售单位信息;价格优势;热销情况

电视媒体：××电视台专题报道

四、本案的广告费用的预算