商业物业经营管理实例

商业物业经营管理实例（通用8篇）

商业物业经营管理实例 篇1

【案例

二、102】物业管理人员在巡视时发现有未佩带标识（工牌）施工人员在小区进行装修作业。经询问，称其未来得及办理相关手续。

问：你认为物业公司应如何处理此类案例？

【分析】未办理相关手续进入物业区域施工属明显的违规行为，要立即检查装修申报、出入口和装修管理等环节。同时，要求未办理装修人员入场手续的立即补办，否则拒绝相关人员入场。

【案例

三、103 】巡视人员发现某栋高层顶楼有较大量钢材料堆放，经了解得知业主准备利用坡顶加设钢结构阁楼。巡视人员当即告诉业主此项装修工程应委托设计单位出设计图，并应事先申报，得到许可后方可施工。

问：1.物业公司在管理服务中存在什么问题？ 2.物业公司在管理服务中应如何改进？

【分析】这个案例中的情形是目前大多数装修管理中容易出现的，往往导致不安全因素产生。增设钢结构楼面板，需经专业设计单位或有同等资历的设计单位进行具体设计，而装修单位一般无钢结构设计能力，物业管理单位也没有设计权限。因此，需经专业设计单位进行设计。从管理角度看，有较大量钢材料在楼顶堆放，说明在建筑装修材料进出管理上存在问题，物业管理方应检查相关管理环节，尤其是加强材料出入控制和巡视检查工作，防患于未然。

【案例

四、103】某高层写字楼物业国庆长假期间实施装修，物业管理员以装修时间不合适为由，要求其停止装修活动。

问：物业管理员的要求是否错误，为什么？

【分析】装修作业的时间控制要根据不同楼盘类型和特点实施管理，本例系写字楼项目，不像一般的住宅项目节假日不宜施工，其合理的装修时间应是节假日。因此，物业管理员的管理要求是错误的。

【案例

五、103】某日，某高层楼宇巡楼员在巡检过程中，发现某户业主未经申报擅自违章更换了四扇铝合金窗。于是巡楼员开出违章整改单，要求其进行整改。

问：对此事件你有何看法？并将采取哪些措施？ 【案例分析】此案例表面上看是巡查中发现了问题，但仔细分析就不难看出，更换四扇窗是需要一定时间的，此案例中有如下问题需引起注意，第一，在发现问题之前巡楼员的巡查工作做的是否到位？为什么事前没有发现违章？这就需要检查巡楼员的巡检工作落实情况；第二，大堂负责值班的岗位是如何控制材料进出的？这需要检查大堂值班的环节；第三，开出违章整改单，必须说明违章的依据、要求整改的时限、以及拒不整改时将采取的措施，而不能简单要求其整改就行了。这是巡楼员如何出具整改通知单须掌握的基本要点。

【案例

六、104】装修管理人员在某物业楼层巡视时发现某装修单位现场材料堆放混乱，工人在用电炉做饭，且无灭火设备，于是立即对该装修户提出整改要求。

问：对此事件你有何看法，并采取哪些措施？ 【案例分析】装修现场材料应堆放有序，施工人员不得在现场采用简易方式点火做饭，易燃易爆材料应专门堆放，现场必须配备灭火装置。否则，应当勒令停工整改。

【案例

七、139】某小区入夏以来蚊子突然增多，物业管理项目机构对小区的公共区域及小区周边进行了灭蚊消杀处理，但蚊害依然严重。通过进一步检查，物业管理项目机构发现该小区某栋15楼一空置房的阳台有大量积水，怀疑此区域为蚊子孳生源。物业管理项目机构立刻与该户业主取得联系，在业主的配合下清除堵塞阳台雨水口的塑料袋，排干阳台积水，加药杀灭水中蚊子幼虫，并再次对小区进行一次成蚊扑杀，几天后整个小区蚊子明显减少。

问：对此事件你有何看法，并采取哪些措施？

【分析】积水是蚊子得以繁殖的基本条件，如果某区域内发现大量蚊子，那么一般其周围100米内必有积水。大面积的积水无法投药时可适当养鱼，让水中的鱼将蚊子幼虫吞食。小面积的积水一般通过排水或加药来杀灭幼蚊。对于工地上不流动的死水可通过加入少量机油等方法来减少蚊子的孳生。小区内蚊子孳生的地方多为水沟、地下车库集水坑、天面积水、业主家阳台或花槽积水、绿化带中的空罐头或空饭盒等。为了达到群防群治，物业管理项目机构除应定期清理积水，保证卫生及适当喷杀成蚊外，还应积极做好“四害”知识宣传，发动业主做好自家的清洁卫生，消除“四害”孳生场所。

【案例

八、143 】某花园入住不到三年，原园林设计曾得过景观设计大奖。但入住一年多后，业主、物业使用人为抄近路，在绿化带走出几条小道，物业管理项目机构多次补种，并在小道入口处增设了爱护绿化警示标识牌及护栏，但依然收效甚微。后物业管理项目机构经过分析，业主抄近道是因为原设计园路不合理，不便于业主出行。发现此问题后，物业管理项目机构采取了“疏”的方法，在已踩出“路”地面铺设石板路径，既方便了业主物业使用人，又保护园林景观。

问：对此事件你有何看法，并采取哪些措施？

【分析】小区园林设计与公园园林设计不同之处在于其十分强调“实用”，小区园林的用户是相对固定的，其活动方向也是基本固定的，在设计时必须首先考虑“方便”、“实用”，然后才是美观。物业公司在前期介入时必须注意园林的园路分布及园林功能的合理性，提前请建设单位做好安排，避免给日后的使用带来不便。

【案例

九、155 】某花园A栋1604房业主李某深夜回来时在小区内被不法分子袭击受伤。李某以某物业管理公司未尽物业管理职责，安防人员不合格导致小区不安全，业主人身受到伤害为由将某物业公司告上法庭，要求物业公司赔偿医疗费、交通费、误工费、营养费、护理费及精神损失费共计人民币108605元。某物业公司辩称，物业管理的保安服务的范围是指为维护物业管理区域的公共秩序而配合公安机关实施的防范性安全保卫活动，其进行物业管理时，并不负有保证每个居民人身安全的义务。而且该物业公司也已按合同要求配置了24小时安防人员，案件发生时，门岗当班的安防人员及巡逻安防人员并未发生违规操作或脱岗现象，亦未发现陌生人进入大厦。因此不同意原告的诉讼请求，但愿意从道义上给予原告一次性经济补偿人民币3000元。【法院判决】一审法院经审理认为：原告与被告订立的物业服务合同系双方自愿，合法有效。被告某物业管理公司虽在合同中承诺24小时安全防范服务，但治安管理是一项社会责任，物业公司的这种安全防范服务仅限于防范性安全保卫活动，并不能要求完全根除治安案件。被告某物业管理公司确已在小区设置了门岗及安全防范人员，并实施了24小时安全防范值班。李某不能提供其被袭击系物业管理公司不履行职责所致的证据，帮其要求被告某物业管理公司承担侵权的赔偿责任缺乏事实和法律依据，法院不以支持。被告某物业管理公司自愿补偿人民币3000元，于法无悖，可予准许。故做如下判决：

（1）原告要求被告赔偿人民币108605元的诉讼请求不予支持。

（2）被告某物业管理公司在本判决生效之日起十日内补偿原告人民币3000元。

一审判决后，李某不服提出上诉，坚持原审诉称理由，要求二审法院撤销一审法院的第一项判决。二审法院经审理认为，本案双方在物业服务合同中没有关于人身、财产损害赔偿的特别约定，故某物业管理公司不承担李某人身损害的赔偿之责。一审法院在事实认定及判决上是正确的，判决驳回上诉，维持原判。

【案例分析】本案的焦点是物业管理公司是否履行了物业服务合同约定的保安防范服务义务，这是物业管理公司是否承担法律责任的依据。《物业管理条例》第三十六条第二款规定：“物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”物业管理安全服务的性质是一种群防群治的安全防范服务，关键是看物业管理公司的保安防范工作是否到位。如果安全防范工作没有疏忽，不存在管理上的缺陷，则物业管理企业就不应当承担责任；相反，如果根据物业服务合同的约定，物业管理企业存在明显的过错，则应当承担未履行合同或履行合同存在瑕疵的赔偿责任。物业管理保安的义务不能等同于保镖的义务，也不能要求物业管理公司确保物业小区内所有财产和人身的安全。安全防范的义务重在履行过程，只要履行了安全防范义务，但仍无法阻止损害结果发生的，提供安全防范义务的一方应当不再承担民事责任。

商业物业经营管理实例 篇2

2009年12月, 联合国气候变化大会在丹麦哥本哈根开幕。以低碳经济和绿色建筑发展为核心的节能减排话题成为世界关注的焦点。中国政府明确表态:2020年前中国碳减排40%~45%。绿色管理是从新加坡传入我国的一种全新的管理理念, 由此衍生出的绿色物业管理也就成为当前建筑业发展的一种必然趋势。

2 文献综述

(1) 国际研究现状。20世纪90年代以来, 国际上发展较为成熟的评估体系主要有英国BREEAM、美国LEED、多国GBC、日本CASBEE等, 它们为各国建立适合本国特点的绿色建筑评估体系提供了重要参考。

(2) 国内研究现状。我国于2006年颁布了《绿色建筑评价标准》 (以下简称《标准》) 。《标准》主要用于评价住宅、办公、商场、宾馆等公共建筑, 该体系包括六大指标:节地与室外环境、节能与能源利用、节水与水资源利用、节财与材料资源利用、室内环境质量、运营管理和全生命周期。

3 本文研究思路

本文对绿色物业管理的探究, 主要以LEED (Leadership In Energy and Environmental Design) 即能源与环境设计先导, 结合中国实际国情形成了一系列探索所参照的标准和考量依据:空气、中水、垃圾、噪音、生态绿化、现代技术、绿色文化情况, 并在此基础上添加了人员培训、安全防范系统、信息开放、档案电子化。

4 基于访谈所得物业管理企业调查结果及现状分析

(1) 垃圾的分类处理。一些综合实力较强、管理水平突出的物业管理公司, 如北京市仲量联行物业管理服务有限公司, 在垃圾分类处理的问题上突破了传统简单的垃圾分类做法, 向国外引进先进的垃圾降解技术, 把被分类剩下无用处的垃圾解质成可用水, 变废为宝。

(2) 空气质量的控制。较高档的商场开发伊始, 尽量选择空气质量较好、相对宜居的郊区, 打造纯自然、零污染的宜居环境。现代物业多用液化气作燃料并实现集体供气, 降低煤灰、一氧化碳的排放量, 提高大气洁净度;此外, 一些高档写字楼的供水、供暖、电梯等机械设备使用无铅汽油, 还用医用活性炭吸收有害气体。

(3) 雨水、污水的排放、处理和再利用状况。北京地区地处黄淮海平原, 土地盐碱化严重, 近年来在全国率先开展雨水收集利用及污水处理回收工程, 是向资源节约型社会的发展迈出新的一步, 更是绿色物业管理的未来发展方向。

(4) 注重噪声控制。商业物业诸如写字楼内的办公环境, 对于道路车辆噪音, 在区域内设立车辆减速限速装置、禁止鸣笛标示, 并采取禁止大型车辆和控制外来车辆进入物业区域等其他措施。北京市北宇物业管理公司根据具体情况, 合理安排道旁树及其他植被的设计布局, 形成物业区域的天然屏障。

(5) 生态绿化系统的建立。物业管理公司依据商贸楼的具体地理位置、气候特征、面积规划等因素设置绿化带。天津万科物业服务有限公司不惜高额栽种抗盐碱化能力强的花木树种, 并积极投入维护树种的经费, 扩大绿地覆盖面积, 美化建筑物室内环境。

(6) 科技的投入程度。物业管理公司为小区配备了自动呼救防火系统等安全保障系统。为达到环保节能要求, 一些高档写字楼、商贸楼建立了11W节能灯应用系统、可变保温隔热系统等节能降耗系统, 同时内部设置多部自动取款机。

(7) 注重绿色文化建设。良好的文化建设也是精神文明建设的目标。京津地区各个物业项目部结合自身独特的地理区位优势, 开展丰富活动, 如天津市万科物业的欢水节、夏令营等。

(8) 落实小区安全防范和事故处理系统。现代化物业管理一改传统单纯依靠人力的落后方式, 借助先进科技, 在遇到突发事故必备相应的应急措施, 以此来保障物业管理的安全性, 提高物业管理的效率。

(9) 信息系统开放性、用户档案电子化。万科物业、育新物业公司、仲量联行和北宇物业早已在财务收费上实现了计算机信息化, 解决了计算费用、收费统计、欠费催交等繁重的工作问题以及在业绩考评、总部监控等环节上的管理需求。

(10) 人员招聘实际化。考虑成本效益, 最适合该岗位的应聘者才能为企业带来最大的收益的观念。育新物业公司经过多年的实践经验, 对于每一个岗位的职责都有清晰的界定, 因此在招聘时都会按照岗位的实际需求进行。

5 建立绿色物业管理模式的启示

(1) 加强垃圾分类引导力度。物业公司可以在固定的时间对他们进行环保意识教育, 或者进行一个环保宣传月的活动, 有计划的安排一些文娱项目, 让大家身体力行。另外, 可以用激励机制来影响其他用户, 从而影响整个物业区域的环保意识。

(2) 初期做好科学合理规划。在空气质量控制方面, 物业企业与业主都没能发挥相应的作用, 双方意识较为薄弱。对于大中城市来说, 空气污染严重影响到居民的生活质量, 业主应该注意到这一点;而作为物业公司的管理者和服务者, 就此需要采取一系列有效措施:规划车道、规范机动车燃油、科学选址。

(3) 扩大废水利用宣传范围。商业区用水量大, 消耗多, 浪费比重高。物业部门可以根据其所处的区位、业主习惯等采取一定的雨污水处理措施, 如设置雨水处理器、污水净化循环系统;另一方面, 对于水资源合理利用的宣传也可以促使居民养成环保的生活习惯, 参与水资源的处理利用, 营造美好生活。

(4) 扩大噪声可控性范围。物业部门针对商业区管理制定的规章中, 亦可以将此作为特殊规定:如划定特定的停车区域, 开辟专用行车道, 限制车辆出入的时间, 避免对写字楼内办公造成影响, 保证其工作质量。

(5) 建立生态绿化系统。物业部门应该着重考虑美化程度。就目前来看, 物业部门营造的水景观, 以及造型别致的绿化设施, 都是为实现美化环境做出的努力。同时, 还可以在业主的意识上下功夫, 多进行相关知识的宣传, 号召居民身体力行, 为创造美好环境贡献一份力量。

(6) 提高信息电子化程度。总体来说, 业主对已有的设施持较满意态度, 但期待有更周到的服务设备能提供方便, 如呼救设施。在提倡“以人为本”的社会中, 应该从业主的利益和人身安全出发, 时时处处为居民着想, 建立完备的保障系统, 让居民住得放心, 住得舒心, 这也正是物业部门的出发点和目标。

(7) 丰富绿色文化建设。通过举办写字楼内活动来丰富居民的绿色物业知识, 通过丰富多彩的活动形式来使绿色物业管理模式为大众所知并深入人心。利用一切可以利用的条件进行宣传和拓展是建立绿色物业管理模式的良好途径, 而利用文化活动更是其中最有效的途径之一。

(8) 建立安全防范和事故处理系统。目前, 物业部门不仅在传统的安保措施上给予了保障, 也善于利用高科技, 有了较大的突破和创新。但无法遏制的恶势力还是在提醒物业部门不能掉以轻心, 还要继续强化措施, 以满足业主的需要, 真正建立严密的安保系统。

(9) 合理完善电子信息系统。相比传统的纸质通告方式, 电子的方法要更加的方便与快捷, 效果也要更明显一些。而用户电子档案的建立, 涉及到租户的隐私保护, 是应该重点解决的问题, 可借鉴西方先进经验, 让业主租户切身体会到其带来的效益, 从而自发地接受它。

(10) 加强物业企业内部建设。为了向业主展示出企业的实力, 在人员管理方面, 企业通过招聘实际化、培训日常化、考核正规化来优化企业机制, 塑造企业文化, 使企业的实力得到最大限度的发挥, 以业主租户的认可为企业的发展创造效益, 实现企业的螺旋式前进。

摘要：“可持续发展”思想从产生到现今已深入到生活中的各个角落, 绿色服务和环境管理理念在物业管理中也愈发流行, 在低碳经济盛行的时代背景下, 绿色物业管理是一种趋势, 更是不断满足业主需求的必由之路。引入绿色管理理念, 提倡物业管理绿色服务, 成为现代物业服务的特色, 也是物业管理的发展方向。

关键词：绿色服务,低碳,可持续发展,物业管理

参考文献

[1]刘利萍, 葛家君.物业管理发展趋向绿色三维融合化[J].住宅产业, 2005, (9) .

[2]任宇平.物业管理的新模式:绿色物业管理[J].福建行政学院福建经济管理干部学院学报, 2005, (11) .

[3]符振彦.物业管理呼唤绿色[J].观察, 2009, (4) .

[4]刘建雄, 张丽.物业公司是绿色社区创建的同盟军[J].绿色创建绿色社区, 2010, (3) .

[5]饶春平.物业管理工作中如何体现绿色建筑思想[J].现代物业, 2006, (10) .

[6]吴良刚, 谢慎兰.绿色物业开发途径探析[J].湖南经济管理干部学院学报, 2003, (1) .

论商业物业经营模式及发展问题 篇3

【关键词】商业物业 经营模式 发展

一、目前我国商业物业的经营模式

商业物业想要得到更加长远的发展，就必须从它自身的经营模式入手，根据企业自身的经营模式和经营特点，不断的发现在企业经营过程中的问题，及时解决这些问题，从而提高商业物业的管理水平，提高企业的经济效益。目前阶段，我国商业物业的经营模式主要分为三类：第一类是开发商自己兴建物业，自己经营管理已经竣工的物业，这种经营模式能够让开发商的利润最大化。第二类是开发商通过和专业的物业管理公司合作的方式来管理自己的物业，也就是说开发商是出租自己的物业，交给专业的商业物业公司来经营管理。这种经营模式能够最大限度的发挥企业的各自优势，提高物业管理的水平。第三类是开发商在商业物业建成以后直接委托给专业的物业公司，然后由物业公司来负责物业的出租、经营以及日常的管理工作。这种商业物业的经营模式比较的普遍，它把物业的经营管理与服务放在了同一个体系中，更加便于管理。现阶段我国商业物业的经营模式都比较陈旧，不能很好适应目前商业物业的发展需要，因此，我国的商业物业企业要不断的革新，改善自身存在的问题，积极创新，不断提高商业物业的经营管理水平。

二、商业物业经营模式中存在的一些问题

1.商业物业企业的经营理念

现阶段的商业物业企业需要一种全新的经营模式，但目前很多的商业物业并没有真正的从传统的经营观念中走出来，他们的经营理念相对落后，只是单纯的套用以前的经营管理模式。大多的业主和承租商都不服从物业企业的管理，根据自身经营上的需要，来制定和实行经营计划，这就造成了物业管理上的混乱，不利于物业企业品牌的建立，同时也不利于零售商经济利益的实现。另外，商业物业在经营的过程中缺乏特色，企业在招商的过程中没有统一而明确的招商目标，商业定位缺乏准确性，企业中的承租商或者零售商具有普遍性，没有自己的特点，这样不但不利于物业企业品牌的建立，也会给承租商和零售上带来很大的经济损失。

2.物业管理市场的结构不健全

新型的商业物业经营模式尚处于起步阶段，它自身的交易体系还不是非常的完善，缺乏政府部门系统的指导以及中介结构的积极参与，这就使得商业物业管理的市场非常的不规范，结构也不是非常的健全，严重阻碍了商业物业的发展。市场上对商业物业的需求是非常大的，其具有非常大发展潜力，但是，市场结构的不健全，市场制度的缺失，使得物业企业很难发展壮大，创立属于企业的物业管理品牌。整个市场环境对培育与发展大中型的物业管理企业都非常的不利。

3.商业物业企业缺乏完善的内部管理体制

物业管理模式的改变使得企业内部的管理体制也必须要进行相应的调整，传统的物业在经营的过程中主要注重的是对土地的开发，降低企业成本，提高企业的经济利益。然而，在现阶段的商业物业经营过程中主要注重的是管理水平的高低，商业物业想要得到成功的经营，获得更多的经济效益，必须具有较高管理水准。企业管理水平的提高需要企业内部体制的完善，只有企业内部体制能够对企业的工作人员得到很好的制约作用，才能保证企业的管理是有效的，管理的结果能够符合企业的经营目标。然而，目前阶段我国商业物业缺乏丰富的经营管理经验，内部的管理体制亟待完善，企业内部管理制度混乱严重阻碍了商业物业的发展速度。

4.商业物业企业人才匮乏

在商业物业中使用的人员大部分都是传统物业模式中的工作人员，这些人员深受传统观念的束缚，对于新型的商业物业模式认识不足，专业素质不到位，这就阻碍了新型商业物业理念在企业中的进一步的运用。这些工作人员对于物业经营缺乏经验和较高的专业水平，对新型商业物业企业经营和招商中应该注重的问题不是非常的了解。对于工作人员自身来讲，很多是在国有企业工作多年，缺乏必要的上进心和求知欲，对新鲜事物具有本能的排斥心理，接受新事物、启发新思维的动力不足。

三、解决商业物业经营模式中问题的具体策略

1.建立先进的物业经营管理理念

随着新型商业物业模式的出现，我国的商业物业企业必须要更新经营管理的理念，注重管理和品牌的建立，在经营和招商的环节要有企业自己的目标，不能混乱经营、盲目招商。企业在进行商业物业的建筑规划前期，就要先确定它自身的经营模式以及招商对象，从而最大限度地减少今后可能发生的改造成本。在商业物业经营管理的过程中要注重理解经营，以经营为中心开展物业管理；注重企业经营管理过程的相互配合，商业物业管理要主动配合商业物业；开展参与经营，把经营纳入到商业管理中；开展服务经营，经营提供商业服务；加强商业的监督管理，提高商场的信誉度。商业物业企业还要科学地规化设计开发模式，实现商业和物业的双赢。同时，随着现代信息技术的不断发展，商业物业经营可以拓展思路，使用电子商务来帮助商业物业的经营管理，线上线下统一经营，避免因为电商的冲击导致经济效益下降，让商业物业的经营水平上一个新台阶。

2.加强政府规划作用，完善市场结构

健全的物业管理市场结构是商业物业之间形成良好的市场竞争关系的前提与基础。商业物业中由于恶性的市场竞争，经常出现重复建设以及过度竞争造成的资源闲置与浪费，想要有利的避免这种竞争给企业带来的巨大经济损失，在大型商业物业建设开发前期就必须要把工程的建设纳入城市的发展规划中来，加强政府规划，综合考虑城市交通等多种因素，对商业物业中的地理位置的发展规模以及商业物业的结构进行统一的布局和规划，对各种因素进行综合的分析，制定符合城市发展以及商业物业经营的合理的城市物业布局结构，为商业物业能够健康稳定的发展提供可靠的保障。

3.建立健全的企业管理制度

健全的企业内部管理制度对于企业的发展非常的重要，尤其是监督制度和激励机制。监督机制和激励机制，有效保证企业预期目标的顺利完成。商业物业企业要设立专门的监督机构，不断完善企业内部的监督考核制度，明确每项工作的节点，明确每个工作人员的工作职责和要求。对于绩效完成好的员工，按照奖励机制给予物质和精神奖励，对于没有很好的履行工作职能的人员进行一定的惩罚，采取末位淘汰等制度，进一步筛选优秀员工。在激发员工工作积极性和创造性的同时，给工作懈怠的员工给予压力和警示，打造精干高效的经营团队。企业还要引进先进的企业管理理念，学习西方的成功管理经验，让企业的管理更好的服务于企业的发展。

4.加强对专业人才的培养

作为一个商业物业企业必须要有一支非常专业的管理队伍，要有高素质的工作人员为商户提供高质量的服务。企业的工作人员要能够很好的为物业产权人与使用人提供从商业经营上的准确定位以及在招商管理中的优质服务，从而提高商业物业的经济价值以及使用价值。因此，商业物业企业要高度重视对专业的、高素质的人才的培养，不断招聘那些具有很强的专业素质，又具有很强的学习、适应能力的社会先进人员；对企业的老员工也要加强教育，积极组织学习，提高他们的专业水平和适应能力，让他们能够更好的为企业的发展服务。

四、总结

综上所述，随着我国市场经济的不断发展，商业物业企业想要在激烈的市场竞争中占据一席之地，就必须要积极地解决目前阶段在商业物业经营模式中存在的问题，利用先进的经营理念，建立健全适合市场运作的管理制度，不断培养和引进专业人才，创新经营模式，才能创造更多的经济价值，在激烈的市场竞争中有所作为。

参考文献：

[1]刘昱.物业经营管理[M].经济管理出版社，2011.01

[2]张青.精细化管理理论之内涵.冶金企业文化.2013（1）：18-19

商业物业管理隐忧 篇4

本文主要分析高层建筑消防安全问题及其原因，在此基础上提出改善高层建筑消防的对策，为高层建筑消防安全提供参考。

摘 要：近十年来，高层建筑火灾也是层出不穷、并有愈演愈烈之势，如的央视新址北配楼火灾、的上海静安区“11.15”火灾等。高层建筑失火后，现有的消防设备很难对起火点进行准确的灭火，导致火势进一步蔓延救援难度不断增加，死伤人数及财产损失也呈上升趋势。如何消除高层建筑的消防安全问题已成为世界共同探讨的焦点。

关键词：高层建筑;消防;安全

一、火灾特点

《高层民用建筑设计防火规范》( GB50045-95) 版中规定， 十层及十层以上的居住建筑(包括首层设置商业服务网点的住宅)和建筑高度超过 24米的公共建筑称为高层建筑。由于高层建筑的自身特点，决定其发生火灾后，和其火灾性质不同，具体表现为以下三个方面的特点：

(一)火势蔓延快：高层建筑的楼梯间、电梯井、管道井、风道、电缆井等竖向井道多，如果防火分隔处理不好，发生火灾时就好像一座座高耸的烟囱，成为火势迅速蔓延的途径，尤其是高级宾馆、综合楼和图书馆、办公楼等高层建筑，一般室内可燃物较多，一旦起火，燃烧猛烈，蔓延迅速。据测定，在火灾初期阶段，因空气对流，在水平方向烟气扩散速度为0.3米每秒，在火灾燃烧猛烈阶段，各管井烟气扩散速度则可达3-4米每秒。假如一座高度为100米的高层建筑发生火灾，在无阻挡的情况下，半分钟左右，烟气就能顺竖向管井扩散到顶层，其扩散速度是水平方向的十倍以上。

(二)疏散困难：一是层数多，垂直距离长，疏散到地面或其它安全场所的时间长;二是人员集中;三是发生火灾时由于各竖井空气流动畅通，火势和烟雾向上蔓延快，增加了疏散的难度。普通电梯在火灾时因不防烟火或停电等原因而无法使用，因此，多数高层建筑安全疏散主要是靠楼梯，而楼梯间内一旦窜入烟气，就会严重影响疏散。这些，都是高层建筑发生火灾时进行疏散的不利条件。

(三)灭火难度大：高层建筑高达数十米，甚至达数百米，发生火灾时从室外进行扑救相当困难。一般要立足于自救，即主要靠室内消防设施。但由于目前我国经济技术条件所限，高层建筑内部的消防设施还不可能很完善，尤其是二类高层建筑仍以消火栓系统扑救为主，因此，扑救高层建筑火灾往往遇到较大困难。例如：热辐射强、火势蔓延速度、高层建筑的消防用水量不足等。

二、存在的消防安全问题及原因分析

高层建筑的快速发展，不可避免地带来许多消防安全隐患。其消防安全问题归纳为以下几点。

(一)消防设计的先天不足：一是高层建筑使用性质的改变，致使现有消防设施无法满足消防安全条件，如高层住宅首层、二层的商业服务网点改为大型商场使用，那该栋建筑就不再是高层住宅了而是高层公共建筑;二是内部装修大量采用可燃物，增加火灾荷载;三是安全出口数量和疏散通道宽度不符合要求，大多旧式高层建筑通常是设置成开敞楼梯间，甚至是一栋建筑只有一个楼梯。

(二)消防设施施工质量不高：不少高层建筑由于工程建设过程中的围标、买标、卖标、分包等不法行为或者是开发商为谋取更大的利益挂靠施工单位自己负责施工，致使高层建筑的施工质量难以保障，在消防监督检查过程中，发现不少土建施工单位因自己没有消防资质，便挂靠其它有资质的单位，把消防工程一并施工完毕，造成工程施工质量粗劣。使用的消防产品存在以次充好现象，给建筑物带来极大的火灾隐患。

(三)共用消防设施的维护与管理不明确：《中华人民共和国消防法》第十八条规定“同一建筑物由两个以上单位管理或者使用的，应当明确各方的消防安全责任，并确定责任人对共用的疏散通道、安全出口、建筑消防设施和消防车通道进行统一管理”。然而在现实工作中，消防安全责任并未明确，使用单位对消防设施的维护与管理推诿扯皮，存在无人管理的问题，致使疏散通道的擅自改变、安全出口被封堵、消防设施损坏。

三、对策

(一)强化监督管理，消除安全隐患： 严把消防设计审核关、验收关和消防施工监督检查，杜绝先天性消防安全隐患。对建设单位、设计单位、施工单位、监理单位以及施工图审查机构在施工图设计、工程施工过程的`行为进行监管，对降低设计标准和施工过程中偷工减料的行为予以严厉处罚。

(二)强化监督检查，提高管理措施：在日常监督检查中，要把高层建筑的监督检查做为重点。对有多家产权单位的高层建筑，要强化承包、出租或委托经营的使用管理，针对高层建筑的管理特点，产权单位、使用单位和物业管理单位要明确消防安全管理责任，使用单位自主管理，物业日常维管，产权单位监管，及时消除消防隐患。加强“四个能力”建设和“户籍化”管理工作，提高单位检查消除火灾隐患的能力、扑救初起火灾的能力、组织人员疏散逃生的能力、消防宣传教育培训的能力。

(三)强化宣传培训，夯实群防群治：根据《全民消防安全宣传教育纲要》的要求，履行部门职责，开展针对各行各业的消防安全宣传培训，使公众熟悉建筑内逃生的疏散通道，掌握建筑内消防设施的使用方法。对消防安全责任人、消防安全管理人、用火、用电、用气的操作人员和消防控制室操作人员，必须要进行专业培训，坚持持证上岗，确保管理到位。

四、结语

高层建筑消防安全管理工作是一项系统、长期、全民参与的工作，只有按照政府统一领导、部门依法监管、单位全面负责、公民积极参与的原则，实行消防安全责任制才能有效解决高层建筑的消防安全问题，切实提高抵御火灾的能力。

参考文献：

[1]娄树立.浅谈高层建筑的火灾特点及预防对策[J].四川建筑科学研究.(02)

商业物业管理方案(参考) 篇5

一、接管验收管理方案

为确保门面房的环境、建筑和设施设备等符合有关法规政策及规划设计的要求，维护租户的合法权益，方便日后的物业管理，特制订商业街区接管验收方案。

1、管理内容：

（1）了解接管物业的基本情况；

（2）编制《物业接管验收计划》，确定物业验收的标准、方法和日程安排；

（3）与开发、设计、施工单位一起，依照接管验收标准，对门面房物业进行现场初步验收，并将验收结果记录在《物业交接验收表》上，同时要求施工单位对验收中存在的问题限期整改；

（4）与开发、施工单位一起，对门面房物业进行现场复验，直至符合规定的要求和标准；

（5）与开发、施工单位联合进行门面房物业交接：

核对、接收各类房屋和钥匙；

核对、接收各类图纸资料，并加以整理归档；

核对、接收各类设施设备；

核对、接收各类标识。

2、管理措施：

（1）组建接管验收小组，负责商业街区的接管验收工作；

（2）制定接管验收规程；

（3）掌握物业验收的标准和程序；

（4）提高对接管验收重要性的认识；

（5）实事求是地开展接管验收工作；

（6）按规定办理接管验收手续。

租户入住管理方案和保安管理方案

一、租户入住管理方案

在办理租户入住手续时，为租户提供方便、快捷、及时、周到的服务，对于塑造管理公司的形象，给租户留下良好的第一印象，具有重要作用，特制定如下方案：

1、管理内容：

（1）在租户领房前将所有资料准备齐全。

（2）精心布置租户入住现场，为租户办理领房手续提供一条龙服务。

（3）凭租户所持的入住通知单和各类必备证明，发放交房资料。

（4）收回租户按规定填写的各类表格，收取租户应缴纳的费用。

（5）陪同租户验房，办理领房手续。在验房过程中，发现的房屋质量问题经租户确认后，填入《租户验收交接表》。

（6）对验房交接中发现的房屋质量问题，与租户约定时间，及时解决。

2、管理措施：

（1）制定《租户领房程序》；

（2）策划租户入住现场布置方案；

（3）按照租户领房程序，安排工作流程；

（4）热情接待，百问不厌，虚心听取租户意见；

（5）按规定办理租户入住手续。

为维护小区广大业主的共同利益，严格遵照小区红线内设计规划的各项要求，保证小区的正常秩序，本着公平、公正、公开的原则。

第一条：租户的权利

一、租户可以在自已购买或租赁的地点进行办公或经营，同时在划定的范

围内张贴自已公司的形象标志，同时发放自已公司的宣传资料、介绍自已公司的业务。

二、租户有权向房管局提出关于水、电方面使用的正当要求；但必须按时

交纳水、电费。

三、租户享有在办理手续等方面的优先权，在同等情况下，房管局应当先

行办理租户公司事宜。

第二条：租户义务

一、租户向房管局出具公司资质、营业执照和税务登记证以及房屋产权证、土地证或房屋租赁合同原件并提供复印件以供房管局公司备案。

二、租户委派现场代表开具公司法人代表委托书，授予期全权代表本协议所涉及的各项事宜。

三、租户有义务在装修时按照行业标准对排污、排烟和噪声进行技术处理，不得影响小区其它业主的正常生活。若有业主投诉，且确实存在必须配合整改。

五、租户工作人员必须遵守《小区人员管理规定》，文明经营，不得骚扰和影响其他业主正常生活，在经营过程中，不得损坏公共设施、设备。垃圾按服务处指定的时间从指定的通道运到指定地点。

六、经营过程中，租户须指派专人负责治安工作，严密巡视，防止案件发生，发现情况及时向房管局报告并酌情现场处理。

七、租户须加强消防安全工作，每户根据经营场所的实际面积不同，根据《中华人民共和国消防条例》及其实施细则；配备消防器材，并设置符合国家规定的消防安全疏散指示标志和应急照明设施，保持防火门、防火卷帘、消防安全疏散标志、应急照明灯、机械排烟送风、火灾事故广播等设施处于正常状态。同时注意安全用电，不得使用高负荷电热丝、大功率电炉等电热器件，由此引发的一切后果由租户负责。

第三条：房管局权利和义务

一、房管局须根据《小区管理规定》、《三门峡市物业管理条例》等有关规定和制度对租户在小区范围内经营场所的水、电实施统一管理。

二、房管局应制定监管制度，成立监管巡视队，对小区范围内的经营场所的水、电实行全方位的监管和服务。

三、在监管过程中，房管局如发现租户人员有违规、违章时，其监管人员有权在现场予以制止；租户人员如有不服从管理的行为，则房管局有权采取强制纠正措施，并责令租户限期整改，整改不力者，房管局有权追究租户责任。

四、房管局在执行监管过程中，必须坚持原则，秉公办理，不得收受礼品现金、不得徇私舞弊；一经投诉并被认定为事实者，房管局将对当事人予以经济、行政处罚直至移交司法机关处理。

五、房管局须建立监管人员管理制度，预防监管人员滥用监管权利，保障租户正常且符合规定的用水、用电及其它各项正当要求。

六、房管局工作人员应在规章制度规定的范围内，配合租户，保障租户的权利。

七、如租户有油烟扰民、噪音扰民（如：音响、KTV、供电、供水、制冷等设施）、污水漫溢等情况发生，导致业主投诉，房管局有权立即停止与投诉有关的服务，甚至停止所有服务。

八、如租户进行装修或对经营用房进行改造，必须到物业管理处办理相关手续（按物业管理处的《装修管理协议》统一办理），否则房管局有权终止此协议。

第四条：违约责任

一、房管局有关人员违反第三条中相关条款者，一经查实，视其情节轻重，房管局将给与经济、行政处罚，情节严重者，提交司法机关处理。

商业物业管理运作模式 篇6

商业物业的概念、管理特征

商业物业是指集商业、娱乐、餐饮等各种功能于一体的经营场所，其物业管理内容包括超市、大卖场、餐饮、零售店等。商业物业具有大空间、多设备、商号多，客流量大等特点，物业管理与服务的难度大，责任重。一般住宅类物业管理主要管理居民的居住场所，服务对象是住户，而商业物业作为一种商业经营场所，其物业管理机构面对的服务对象是业主，租户和顾客三个方面。其中，租户和顾客群不是长期稳定的，而是流动的，不断变化的，且来源不同，构成复杂，因此物业管理服务的好坏直接影响到商业物业的商誉。一旦物管机构在管理服务方面出现差错，导致租户或顾客不满，对物业商誉有极大的影响。若因此失去租户或顾客，就意味着会失去物业业主的信任，影响本企业的经济效益。因此，商业物业的物管机构为实现令各方满意的服务目标，就要不断调查研究市场情况，了解市场变化和不同租户、顾客对物业管理服务的不同要求与满意标准，以高于市场普遍水平的服务标准来满足他们，并赢得市场竞争。

商业物业的管理内容一、一般性管理

1、对小业主或承租商的管理

统一产权型的商用物业，其经营者都是承租商，可以在承租合同中写进相应的管理条款，对承租户的经营行为进行规范管理，也可以以商场经营管理公约的形式对他们进行管理引导。

2、环境清洁管理

商业物业环境的清洁与否是衡量物业管理水平的重要标志。商业物业的人流多且人员杂乱，产生垃圾的源头较多。除应有专人负责流动保洁、及时清运垃圾、随时保持室内外卫生清洁之外，同时还应注重提高清洁工作的专业性，满足商业物业内部各种设施设备的保养需要，商业物业的保洁形式具有以下主要特点：

A、由于商业物业日常的保洁需求时间较长（营业时间长，且节假日照常营业），在保洁人员的工作安排上一般实行两班制，保证营业时间内场内卫生营造好的购物消费环境。B、商业物业保洁巡视的人员配备主要由物业自身 素质及档次来决定，商业物业保洁还需注意对停车场、垃圾存放点的巡视保洁，为方便顾客，还应注意垃圾收集桶摆放的数量与位置是否合理。

C、商业物业对保洁人员的素质要求较高，包括及时发现问题的能力和正确处理清洁作业过程中的各种应注意事项的能力。

3、安全保卫管理

商业物业面积广、商品多、客流量大，需要一支训练有素的保安和消防队伍，并有一套紧急情况下的应急措施。安全管理工作的基本要求是保障物业安全，维持商业物业的经营管理秩序。

对于商业物业的安全管理，应注意以下几点： A、将物业保安管理同物业消防管理相结合。

消防安全是物业安全的重要环节，由于商业物业内人员密集、设备昂贵、财物（产）汇集，发生火灾所造成的生命、财产损失无法估量。因此，商业物业的物管机构的每一位安全人员都应同时是兼职消防安全管理员，并具备相应的消防知识与技能，及时发现并处理各种火灾隐患。B、将安全管理与客户服务工作相结合。

商业物业的物业管理服务对象较多，包括业主、租户及商业顾客，由于物业的商业特性，商业物业的物业管理更加强调管理的服务性，安全管理人员在日常工作中，随时都可能会接到客户的各种服务要求，因此，必须将安全人员的日常工作纳入到客户服务工作中去，为顾客提供各种细致服务，尽可能地保护业主、租户和顾客的利益。

C、紧急事故的应急处理。

商业物业属开放型环境。对于高度密集性的商业物业，必须设计一套有效的紧急事故处理程序，该套程序必须为诸如火灾、电源失控、水管爆裂、犯罪活动、爆破威胁、严重伤病等紧急事项有所准备。商业物业的一些地方较易发生犯罪活动，如商业中心的停车场就是犯罪分子与歹徒经常活动的主要地方。对此，物业管理机构有许多需要改进的地方，例如：增加照明灯以加强顾客安全感 ；人行道附近和停车场不应有藏身之处 ；为顾客提供的哨岗应安排在停车场重要位置等等。增加训练合格的保安人员，配备高性能的安全设备，都可在一定程度上提高安全而降低犯罪发生。

4、消防管理

商业物业常见的引发火警的原因主要为烟蒂或火种处理不当、电器引致的火警、装修不慎等。商业物业内部人群密集，短时间内的人员疏散压力较大，消防通道必须保持畅通无阻，遇有紧急情况时能及时疏散人群。商业物业建筑应严格按国家消防部门的具体有关规定配备消防装置及设备，如火警报警系统、应急发电机，应急照明系统、花洒系统、空气调节系统等等。物业内务类消防设施及消防通道的指示标识必须完整、齐全、清楚，所有固定装置、设备或装饰品均须达到高度安全标准，保证顾客，特别是儿童不致意外受伤。物业的消防管理还必须注意物业管理机构与业主、租户（使用人）之间的联合管理，组成以物业管理公司为主，业主和租户为辅的消防管理网络，必须注意消防宣传与强化消防管理之间的结合，才能真正把各项消防管理措施落到实处。

5、设备管理

商业物业高起点、高质量的设备设施需要具有先进 的现代化管理手段和专业化养护维修技术。由于商业物业使用频繁，预防性的维护工作与建筑地面、设备的日常检查工作就显得尤为重要。因此必须加强各类设施、设备的维修保养，减少停机率，并在商业物业开放运行中及时处理各种设备故障，保证其正常运转，为物业业主及使用权人提供方便及不间断服务。

6、车辆管理

停车面积供应紧张，对往来车辆实施有序管理难度较大。商业物业类的建筑物的停车场（地上、地下停车场）应合理规划、加强使用管理，提高使用效率，不仅保证物业管理区域内良好的交通秩序和车辆停放秩序，确保业主、租户、顾客的车辆不受损坏和失窃，还应注意将车辆管理与环境管理、治安管理、消防管理及交通管理相结合。例如在环境管理方面要求车辆和人员保持停车场内清洁，禁止乱丢垃圾。在消防管理方面按消防要求设置消防栓，配备灭火器等。做到既方便顾客的交通往来，吸引顾客消费，又能保持整洁的物业环境和物业辖区内的安全与交通秩序。

二、特殊管理

1、商业物业形象的宣传推广

商业物业管理的一项重要工作，就是要做好物业商业形象的宣传和推广，扩大商业物业的知名度，树立良好的商业形象，以便吸引更多的消费者。这是整个商业物业统一管理的一项必不可少的工作。

商业物业良好形象的作用

商业物业良好的形象是商业特色的体现，也是未来潜在的销售额和一种无形的资产。商业物业必须具有自己鲜明的特色，才会对顾客有更多的吸引力。在各类商场不断涌现，各种产品层出不穷、花样繁多的今天，顾客去何处购物，选购哪家商场的商品，都会有一个比较、选择、决策的过程，也有一种从众心理和惯性。为此，商家应树立与众不同、具有特色鲜明的形象，以形象昭示特色，以特色的商业标识、商品、服务和特殊的营销策略征服吸引顾客，在实际管理中不断突出这些特色，使顾客熟悉、认识这些特色，印入脑海，潜移默化，传递、追逐这些特色（一段 时间后，顾客便会将物业的形象与特色联系起来）。这样才能留住老顾客，吸引新顾客，有稳定、壮大的顾客流，所以物业楼宇的良好形象就是销售的先行指标。同时，商业物业的良好形象一旦形成，便是一种信誉、品牌和无声的广告，说到底也就是一种无形资产。当商业市场进入“印象时期”后，消费者过去买“品牌”，现在买“店牌”。可以说，在不同商店里，同样品牌的商品具有不同的价值与形象，商业物业的良好形象便具有提升商品价值和形象的作用。（其确立过程如园示）

2、承租客商的选择

商业物业是一个商业机构群，其所有人主要是通过依靠经营商业店铺的出租而赢利，因而商业物业的管理者必须十分重视对客商的选择及其搭配。

商业物业的管理者可以从以下四个方面对承租商进行分类选择：（见表一）承租客商在商业物业的不同作用：（见表二）商业物业的管理者，应主要依据所管理的商业物业的规模大小和不同层次去选配承租客商。大型商业物业，如省级、国家级的，甚至是国际级的，其经营的商品范围、零售商店的类型以及商业机构门类应该是越齐越好，应尽量争取一些省市级、全国性乃至世界级的分店为基本承租户，给人以购物天堂、度假去处的感觉。中型商业物业，如大城市区一级的，其经营的商品和零售商店类型应该尽量齐全，也应有其他各种商业机构，同时应尽量争取省市级和区级大商店的分店作为基本承租户。小型商业物业，如一些住宅小区的购物中心则各方面都不必太全，其主要功能是为附近居民提供生活方便。

商业物业的管理运作方式

一、管理主体的设置

商业物业应实行统一的专业化管理。但在具体的管理决策上应设立商业物业管理委员会。因为商业物业管理内容虽包括物业管理、物业形象的宣传推广和对经营者的分类、选择与管理，但不涉及具体的经营问题。物业管理公司不拥有所管物业的产权，因而不具有物业的经营使用权。它只是受物业产权人的委托对物业及设施、使用人的经营行为进行管理，以保证商业物业良好的经营环境和经营秩序，使经营者的生意好做。商业物 业本身是一个整体，由于多家经营，各经营者经营活动的许多方面需要协调一致，而物业公司并不参与经营，无权介入各经营者的经营活动。因此，要保证管理的有效性，应该组织由工商管理部门参与、经营者代表组成的管理委员会，对商业物业的公共事务进行管理。管理委员会由全体经营者投票选举产生，代表全体经营者的利益。日常工作可以由一个执行机构负责，重大决策由管理委员会共同决定或者由管理委员会召开全体经营者大会讨论决定。这样一来，商业物业的管理者就可以通过管理委员会间接地对各经营者的经营活动进行协调和管理。

商业物业管理委员会应主要从以下几个方面开展工作：

（１）制定管理章程，并负责监督执行，以规范每个经营者的经营行为。

（２）开展商业物业整体性的促销活动。如筹资、委托制作宣传商业物业的商业广告，举办节假日削价展销会，组织顾客联谊活动，以商业物业名义赞助社会事业等。带旺人气，吸引顾客。

（３）协调商业物业各经营者的关系。管委会可以通过共同订立的章程，规范每个经营者的经营行为，协调各经营者之间的关系。如：不得欺行霸市，不得进行不公平的竞争； 统一营业时间，不影响他人营业；各自负责管好店铺门前卫生等。经营者在经营上发生的矛盾、纠纷，也可由管委会调解解决。

（４）开展一些经营者之间的互帮互助工作，如互通信息、互相提供融资方便等。

（５）协调管理者与经营者之间的关系。一方面，商业物业管理者可通过管委会来达到统一组织、协调经营者经营的目的。另一方面，管委会又成为经营者与商业物业管理者之间对话的桥梁和中介。

（６）与工商管理部门配合，严格执行《消费者权益保护法》，严厉打击假冒伪劣产品，维护商业物业的形

二、内部管理运作方式

1、专业化管理机制 以专业化管理要求，在归并物业管理要点上着力推行建章立制工作。建立统一的台帐记录、统一的规章制度、统一的行为规范和操作规范及统一的文明用语规范，并按行业要求挂牌、上墙，实施制度化管理。

2、教育培训机制 强化教育培训，有效地实现人力素质的再改造、再提升。建立坚实的培训体系，实施分层次教育培训，不同层次人员按不同要求进行培训，注重专业性、针对性和适用性相结合；推行晨会制度，把培训工作渗透到日常工作之中，进行物业理念、服务规范、职业道德的潜移默化的灌输和熏陶。

3、人力资源开发机制 建立有利于人力资源的开发和合理使用机制，打破地域，内部流动，平衡各物业点之间的骨干力量和技术力量，压缩冗员，缓解紧缺。

4、工作责任机制 推行达标创优活动，并以此为依托，扎实管理基础。除以经济责任书的形式向管理下达达标要求和管理质量目标、与经济利益挂钩、强化质量意识外，还按行业达标要求，制订工作细化标准，实行量化管理。建立管理质量保障体系，推行每月一次物业工作报告制度，将物业工作情况、物业隐患和整改要求以书面管理形式通报业主，加强双方间的沟通和信息交流，增进了解，取得理解、支持和配合，共同搞好物业管理。

5、管理监督机制 成立公司、物业处经理、领班的三级督查网络和业余督查员队伍，进行物业管理质量的动态监控，及时收 集各种信息，进行管理状态调控，为物业质量的好转奠定了基础。

三、外部管理运作方式

（１）成立商场管理委员会，在商场管理部设执行机构，让经营者参与管理。如果商业物业属分散产权性质，管理委员会由全体业主根据各自产权面积所占的份额，进行投票选举；如商业物业为统一产权，则管理委员会由所有经营者每人一票选举产生。管委会的组成人员一般由５～９人为宜，不宜过多，否则不便统一思想、统一意见。管委会的人员应该由具有一定代表性、有经营经验和广泛商业关系的人员担任。管委会的主要任务是协助管理公司，协调、规范经营者的经营行为，提出经营方面的合理化建议，决定经营格局的调整、经营方向的定位、经营活动的整体安排（如拍卖、让利等经营活动的组织安排）等重大经营行为，同时协助经营者组织经营、联系货源等，并对违规 者进行处罚。

（２）引进工商管理部门。在经营场所内，设置工商管理办公室，由工商执法部门协助对经营者的经营行为进行管理，以保证商业物业的信誉。总结

商业物业经营管理实例 篇7

项目总用地64031.3m2, 总建筑面积113339m2, 其中地上建筑面积21531m2, 地下建筑面积91808m2。根据规划, 本项目由地下空间工程、地面商业建筑工程及地面景观工程三部分组合而成。

地下空间工程由D36、D38-1以北广场地块地下工程 (以下简称广场地下工程) 和D38-1地块地下工程组合而成。总建筑面积92810m2, 其中地上建筑面积1002m2, 地下建筑面积91808m2, 主要包括地下商业及地下机动车库两部分功能。地面商业建筑工程为D38-1地块上一栋四层条形商业建筑。总建筑面积20529m2, 建筑总高度21.35m~22.75m, 最高点高度25.05m。地面景观工程设计范围为以上两工程用地范围, 主要为人流集散、休息及地面临时停车功能。本项目的地面建筑工程与地下空间工程结合设计。

2 地上及其地下空间设计构思

针对项目所属区域为奥运主题特色区, 奥体中心即将承办新一届全运会, 且已规划建设包括万达广场、亿丰时代广场 (居然之家) 在内的大量住宅及商业综合体, 商业氛围初步形成。项目建设以服务奥运、补充区域业态、服务居民生活为目标, 以健康、绿色、环保为主题, 以期打造地下商业步行街与景观中庭相结合的“商业绿谷”空间体系。奥运作为地区突出特色, 项目除商业属性外, 可结合各中庭布置运动主题展览, 使得地下空间富文化内涵, 利用商业街带状空间形态形成互动展览流线。此外地下主题空间流线向四向辐射, 对北侧奥体中心和西侧酒店地块预留接口, 规划在未来实现地下空间无障碍连通。

本项目设计结合整体性原则, 整合地上地下空间, 使地面广场景观与商业绿谷成为完整有机的统一体。从地面广场至地下空间, 使得地下庭院成为地面广场的后花园。从地下空间至地面广场, 使地面广场成为地下娱乐休憩功能空间的外延。结合系统性原则, 梳理交通、市政等功能系统关系, 使得地上、地下各方面形成清晰合理的空间功能体系。结合经济性原则, 合理设置设计标准, 包括层高、柱网及设备设计等, 统筹设计, 节约投资, 充分考虑地方要求, 并充分考虑节能技术应用。结合以人为本原则, 以人的活动为出发点进行规划、建筑设计, 以舒适物理环境及视觉空间满足人的需求。

3 地下空间布置设计

地下空间工程四向退界线依照不同原则控制。北向退界以保护现状地下管线为原则, 退用地红线距离不小于1m;南向退界以保护现状建筑及管线安全为原则, 其中西侧为保护居然之家地下消防管线, 退居然之家地下建筑边线约16米, 东侧退亿丰南澳国际地下建筑边线约4米。东侧退富民街道路红线约15米, 西侧退天坛南街道路红线约10米。地下空间规划采用下沉式庭院为空间组织手法, 下沉庭院在用地范围内呈一字展开, 并以庭院为核心设计地下商业街。以D36及D38-1用地界线为界, 东西两侧分别规划了3个和4个下沉式庭院, 两侧的庭院布局分别与奥体中心轴线及南澳亿丰国际中轴线相呼应, 最终在商业街两端, 于道路交叉口及两轴线位置形成地下空间的四个广场入口。

庭院形态在基本规则基础上错落曲折, 端头部分作变异处理以示标识。货流设计以便捷高效、不影响地面景观交通为原则。货车可通过机动车坡道进入地下一层, 地下一层设有两处卸货平台及两部货梯, 供商业运营需要的大批量货物, 其余一般货物可在夜间利用庭院内自动扶梯运送。地面商业建筑位于D38-1地块, 功能为商业, 南邻亿丰南澳国际住宅小区, 与小区一层形成一条商业内街, 1层在中部设计架空中庭, 沟通北侧广场及南侧内街。总体平面形态呈南北宽约17m, 东西长约315m的矩形。

4 地下及其地面商业建筑设计

4.1 地下空间设计

设计以下沉式庭院作为地下空间人流主入口, 实现进入地下空间自然过渡。庭院设计与地面广场景观设计的结合, 进一步模糊了地下空间内外分界线。地下空间工程建筑平面设计根据用地矩形特征及商业街线形空间要求, 功能分区上将用地分为南北两部分, 北侧用于商业街功能, 南侧用于机动车库和设备用房。地下空间工程商业街部分的商业平面以下沉庭院形态为基础设计, 街道模式商业使得地下商业的沿街面达到最大。店铺外部空间平面形态局部打开, 收放结合。店铺形态以单元式布置为主, 在关键节点处设计主力店铺吸引人气。

4.2 地面商业建筑设计

本工程根据用地特征进行平面设计, 功能为商业。总体平面形态呈南北宽约17m, 东西长约315m的矩形。一层在中部设计架空中庭, 沟通北侧广场及南侧内街。中庭将平面分割成为东西两段。在东西两段端头共设计四部电梯及四个电梯厅。其余部分依据结构柱网分隔商铺, 其中北侧面向广场商铺通过内部楼梯与二层连接形成整体。三、四层平面为南侧通长走道, 北侧依据柱网分隔商铺单元。四部电梯前空间在通长走道上形成四个开放节点。各层设备用房及楼梯间围绕电梯井设置, 形成四个聚集点。

5 广场剖面设计

(1) 地下空间工程。基地西低东高, 高差3.3米, 西端场地标高相对黄海高程43.4m, 东端场地标高相对黄海高程46.7m。本工程顶板依场地地形坡度倾斜设计, 覆土1.5米, 保证防冻及一般管线敷设要求。地下一层、地下二层底板呈台阶式设计, 分为5段4阶梯, 由此地下一层层高每段西低东高, 5.5米-6.2米, 地下二层层高均为5.5米。充足的室内空间消除了一般地下商业空间的压抑感, 并由于带状共享庭院的设计, 使地下购物空间与地面无异。广场中部为保护现状消防管线, 局部降低层高为4.5米。车库部分层高5.5米的设计, 使室内净高达到3.6米, 满足机械式停车架安装和使用的要求。现状居然之家地下室标高相当于黄海高程为38.2m, 地下空间工程其预留通道处标高相对于黄海高程为37m, 高差为1.2m;亿丰南澳国际住宅小区地下室标高相当于黄海高程为40.9m, 地下空间工程其预留通道处标高相对于黄海高程为38.3m和39m, 相差2.6m和1.9m, 在连接通道内设计坡道及踏步解决。

(2) 地面商业建筑工程。本工程为多层, 地上共4层, 室内外高差为0.15m-0.5m。基地西低东高, 高差1.4m, 西端场地标高相对黄海高程45.3m, 东端场地标高相对黄海高程46.7m, 由此建筑主体部分设计首层层高西高东低, 二层以上层高设计一致, 建筑总高21.35m-22.75m。

另外, 地下空间工程竖向交通采用楼梯、电梯、自动扶梯三种方式, 电梯、自动扶梯主要服务于商业人流, 辅以部分货流。电梯结合地面商业建筑设计, 自动扶梯设于下沉庭院。楼梯分为开敞式楼梯及封闭式楼梯两种, 主要满足消防疏散要求, 其中开敞式楼梯结合庭院布置, 也可提供商业人流服务, 共设计封闭楼梯28部, 开敞式楼梯11部。

地面商业建筑工程竖向交通采用楼梯、电梯两种方式, 根据商铺分隔方式设置楼梯, 分为内部楼梯和公共楼梯两种, 都设计为封闭楼梯间。其中1、2层联体店铺采用内部楼梯作为竖向联系。在相邻两店铺之间有条件处将两部封闭楼梯间合并设计为剪刀梯。另外共设计公共楼梯6部, 沿建筑长向平均分布。2层中部商铺 (1层架空中庭上方) 及3、4层商铺利用公共楼梯疏散。6部楼梯中除中部有1部通往地下空间工程外, 其余5部均只用于地面商业工程。本工程设电梯4部, 作客货两用, 均做无障碍设计。其中2部电梯同时服务地下地上, 停靠-2层至4层;2部电梯只服务地上商业, 停靠1层至4层。

6 地下商业街立面设计

对于地下商业街立面设计追求统一中富于变化的整体效果, 不同区位营造其特殊的个性。地下空间工程建筑立面设计采用现代简约风格, 以中西结合、新旧融合为基调, 求得建筑整体与环境的协调, 将传统文化与充满现代感的新建筑融为一体, 使之成为领略商业文化与现代生活形态的最佳场所, 打造一条充满生机和韵味的情景商业街。总体立面设计采用节奏感强的连廊形式, 追求建筑的整体性和现代感。横向组织上结合空间定位采用不同块面的韵律组合, 中庭内部设置移动绿化和景观楼梯, 使建筑在700余米的横向展开过程中不觉乏味。

建筑立面材料以花岗岩、面砖、铝板和玻璃为主, 形成石材幕墙、纯玻璃幕墙和“仿自然砖贴面+玻璃”组合墙面三种元素。各种材料的组合, 实现了质感与纯净的碰撞, 表现出建筑稳重、大气、内涵的建筑性格。立面局部细部设计采用氟碳喷涂铝板构件, 表现精致。

地面商业建筑立面设计采用现代简约风格, 以精致的细部设计和比例关系, 求得建筑整体与环境的协调, 以及建筑尺度的人性化设计, 符合商业建筑的功能特征。总体立面设计采用线性设计元素, 追求建筑的挺拔感和时代精神。顶部设计三角锥组合体, 底部设计挑檐, 形成自下而上的三段式, 在竖向上富有韵律。横向组织上采用不同材质的韵律组合, 使建筑在300余米的横向展开过程中不觉乏味。建筑立面材料以玻璃和陶板为主, 形成纯玻璃幕墙和“玻璃+陶板”组合双层幕墙两种元素。两种材料的组合, 实现了质感与纯净的碰撞, 表现出建筑稳重、大气、内涵的建筑性格。顶部三角锥组合体采用轻钢结构及氟碳喷涂铝合金格栅制作, 立面局部细部设计采用氟碳喷涂铝合金构件, 表现精致。

7 结语

文章通过结合工程实例, 向大家展示出地下空间不是仅仅作为城市的二度空间存在。将地下商业设施建设在比较宽的广场、街道下面, 形成地下街道和广场, 并将周围高层建筑的地下部分联通在一起的商业开发模式已经成为必然趋势。城市地下空间的合理开发和利用, 对于节约用地、保护环境、提高人民生活质量是有着积极意义的。

参考文献

[1]袁廷朋, 姚坚.海口商业广场设计中有关城市环境的思考[J].建筑学报, 2012, (06) :95-182.[1]袁廷朋, 姚坚.海口商业广场设计中有关城市环境的思考[J].建筑学报, 2012, (06) :95-182.

商业物业经营管理实例 篇8

从占领手机到走进家庭，社区入口所具有的O2O生态与商业模式的整合侵蚀性，非常有可能推动未来互联网行业生态格局的改变。

物业公司将是互联网公司

传统物业公司目前的经营方式、服务水平不能满足小区居民维护自身权益的要求。这种由传统商业模式和行业管理体制造成的“窠臼”，对于互联网企业来说更像是一次千载难逢的机遇。

管理和互动平台会全面互联网化，与每个小区业主的手机和家庭电脑连接。每日与小区业主直接接触的保安、清洁工、水电工等将匹配专属二维码，以及带RDIF识别的智能硬件接受业主的实时监督。业主们的好评与差评将是每个物业人员月度考核的数据参考。

服务需求也将实现全平台化。所有的服务均以手机端物业APP，以及配备到每个小区家庭的智能一体终端来实时连接。收快递、送小孩、查询家庭监控视频、点餐送餐、社区零售店下单送货、交物业管理和水电煤气费、叫家政服务、机场接送机、叫专车服务、衣服干洗、电话费充值、购买彩票、家庭理财、房屋租售托管等都将可以在手机和电脑物业平台操作，并实时显示工作进度，以及跟进服务的物业工作人员与指定供应商。

但问题来了，这种超过五星级和目前豪宅盘物业的管家式物业服务贵吗？普通老百姓承受得起？

事实上，这种由互联网公司提供的物业管理服务不仅基本收费会更低，还有很多免费的机会，甚至还能有收益。这背后对应的是，互联网化的物业公司所带来的全新商业模式。

新型物业公司不再依靠开发商与政府关系来寻求入驻小区。超过预期的服务产品将成为撬开小区大门的撒手锏。在商业模式上，互联网型的物业公司不再局限于从清洁、安保等基础物业管理费中全力压榨出最大的利润，也不会通过暗箱操作小区公共物业租赁收入来喂肥个别管理层的口袋。服务与管理的透明最大化，尽全力赢得小区业主的信任，建立信誉是互联网化物业管理公司商业模式最大化的基础。

新型物业公司不再是一个零碎的经营实体，更是一个基于社区与居民个人服务的资源整合者与高效管理者。这类公司会充分搭建小区公共位、居民手机、电脑，以及物业到户的智能终端广告平台，居民可以选择通过接受广告信息推荐来抵消部分物业管理费，乃至全部的基础物业管理费。

新型物业公司未来极有可能成为最有价值的应用渠道分发平台，并拥有自己的应用商店，居民在应用商店里下载相关应用，以及游戏类应用的持续充值都将会为物业公司实现新的商业模式。居民在应用商店下载应用也将会成为抵扣物业管理费用的通道。

新物业公司还会整合基于小区1公里范围内的实体商店服务，并与电商、物流公司形成联盟组建独立的O2O生态，建立会员体系。在物业管理平台的干洗店、零售店、快递公司、理发店、餐饮店开年卡，也将有机会抵扣物业管理费。有了利益联盟，物业公司也更积极主动地提供多样化的综合服务，并通过服务质量来争取最大化的收益。

更为关键的是，新型物业公司未来还将是一家综合互联网金融服务的公司，为家庭提供理财、融资、借贷、投资等系列化的金融服务。如果购买物业公司年化收益6%的稳健性理财产品，达到一定额度，全年物业管理可全免。如果未来的物业公司持有金融牌照可以吸纳存款50万以上的家庭，不仅免收物业管理费，还将享受VIP居民在小区管理和物业O2O生态里一系列特许权益。

智能家庭最有效的承载者

互联网化的物业公司在智能家庭的渠道中，将扮演举足轻重的角色。

未来的物业管理在硬件端本身有大量的智能化需求。比如带有存储芯片和RDIF的门禁卡将实现业主身份的自动识别。进入小区一米范围内，小区智能门锁将自动开启。在岗保安的执勤不再挂着对讲机，更多的将会是在集成了智能摄像头、GPS定位、RDIF射频识别、对讲、警报和物业平台系统的大屏触控智能终端的操控，让每位物业管理人员在未来复杂综合化的服务里扮演高效的多面手。小区的路灯也将会智能化，将节能与照明做到最佳的平衡……

智能物业与智能家庭有着更匹配的属性。智能物业推动的行业需求和率先实践会带动智能家庭的发展。物业对于智能硬件产业链来说，第三方渠道的属性和社区入口把关者的角色，也将实质性整合不同品牌的智能硬件生态链。智能物业整合智能家庭的平台系统，将是未来小区智能家庭真正意义的客厅“控制者”。

所有的智能家电都将会被有效地串联在一起，基于家庭成员的生活习惯给予智能感应。不论智能家庭生态呈现如何多样化的发展，智能物业所搭建的O2O生态都将是不可缺少的一环。

社区金融流量入口

互联网金融试点破局的宝宝类理财产品虽然通过便利的体验聚集了海量用户，以及沉淀了大量资金，但是户均投入不足5000元的现实及高流动性，也充分表明除了培养用户外，短期内从屌丝金融中获得较丰厚的收益并非易事。

相对于屌丝金融，以家庭为单位的社区金融在需求上更为直接。几乎覆盖了目前主流的金融产品。从保险、借贷、理财、储蓄到风险投资均为主力消费人群。围绕社区做更为精准的C2B社区金融服务不仅能让新型物业公司将服务产品拓展到业务流水更大、净利润更高的金融市场，这种服务产品的提升也将会促进物业管理从业人员整体素质的提升，进而带动物业管理基础服务质量的提升。

新型物业公司通过社区服务线上平台，邻里社交平台、O2O生态服务链、智能家居管理等众多连接点将与小区家庭建立最为密集的联系，并通过服务积累信誉来开展社区金融服务。

对于已经将触角伸向社区的各大传统银行旗下的社区银行来说，其可以成为物业公司整合金融服务产品提供C2B金融产品服务的重要支撑，并互为补充。

未来的物业公司集团可能会持有相应的金融服务牌照，联合传统机构推出针对社区居民的理财、投资产品服务，同时还针对社区金融服务平台的整合者，提供更专业化24小时的实体网点服务支持。

可以设想的是，未来在小区物业智能服务大厅，会提供银行网点级的专业服务，并将整合社区银行网点;提供专属的物业型理财产品，以及融资产品;服务时间可能会提升为24小区，物业理财经理则可以随叫随到，上门服务。

物业线上服务平台可能成为各大互联网金融入口针对社区金融产品的整合服务提供者，比如电商型流量入口余额宝、社交型流量入口理财通、个人财务管理型流量入口随手记等。