房产交接确认书

房产交接确认书（共5篇）

房产交接确认书 篇1

甲方：桂林市恒通投资开发有限公司

乙方：____________租户

鉴于甲方所开发的物业已竣工，并且经市有关部门鉴定合格。租户租赁的楼层室已具备入伙条件，可以进驻。开发商和租户双方均同意签署本房屋交接确认书，以便开发商将租户所租赁的该单元房屋通过本房屋交接确认书正式移交给租户。租户已检查了该单元的建筑质量和初装修情况，双方一致认为，该单元可以交付给租户，租户可以接受该单元。因此，双方签订本交接书，并确认下列条款：

一、双方确认，自年月日起，该单元由开发商交付给租户。

二、租户在此确认，确已收到该单元钥匙。

三、开发商确认，尽管该单元已交付租户，但其仍负有《红街租赁合同》中规定的保修义

务。

四、租户同时确认，该单元的建筑质量和初装修质量符合双方所签《红街租赁合同》的规

定，租户并无异议。

五、本交接书自双方签字之日起生效。

六、本交接书一式两份，双方各执一份。

开发商（代表）签字：租户签字：

房产交接确认书 篇2

关键词： 房产测量；共有面积；确认与分摊

1前言

住房问题是关系到国计民生的大问题，随着近年来房地产业的快速发展及房屋价格的迅速上升，房屋面积测算及公摊问题再度成为广大买房人和卖房人关注的焦点。本文试对当前房产面积测算中常见的问题进行研究，以期能对当前的房产面积纠纷频发的问题有所改善。

2 房屋建筑面积测算包含的内容

房屋建筑面积测算主要包括：房屋幢、层、户的划分、数据的采集、建筑面积的计算等。

（1）整幢房屋建筑面积指房屋各层建筑面积的总和。这里的“幢”指一座独立的，包括不同结构和不同层次的房屋，且符合以下4个条件：

a）建筑物设计图纸中房屋的基础与结构是一个整体；

b）建筑规划许可证中该建筑为同期规划、同期建设；

c）该建筑物的施工图纸为同一整套图纸；

d）该建筑物不同层次的房屋（塔楼）没有完全独立的共有共用设备。

幢的划分非常重要，在一些房产纠纷中，就出现了表面上同幢实际不同幢而出现的公摊不同的问题，虽然看起来是连在一起的房屋（中间有伸缩缝），可是它们是两幢不同期规划、建设的房屋，也不是一套建筑图纸，所以这其实是两幢房屋，当然公摊系数也就不可能相同。这种情况下，开发商要和客户多进行沟通，让他们明白Ⅸ房产测量规范》中“幢”的规定，问题也就很好解决了。

（2）房屋的层包含房屋的自然层、插层、技术层、夹层（附层）、地下室等。层高高于2.20米的层计算建筑面积。层高低于2.20米的地下室（储藏室）层不计算建筑面积，也不计入房屋的总层数。如那种“5+l”设计的户型，即五层住宅加一层储藏室的户型，如果储藏室层高大于2.20米，储藏室层是计入房屋总层数的。在一般人的理解中，住宅的一层才是一层，其实在办理房屋所有权证时是登记为二层的。房主有时会有这们的疑问，一楼怎么成二楼了，其实这是《房产测量规范》决定的，人们应该打破这种惯性思维。

（3）成套住宅按单元号、层次、户号编号。单元号编立时，面向门洞方向将各门洞从左至右依次编为一单元、二单元……1"1单元。层次编立房屋的自然层数按室内地坪以上计算，每一自然层各划分为一层，其编号从室内地平线开始向上按1、2、3、… …编号。

户号编立时，在各单元各层内，按顺时针方向依次编号。

车位、商业铺位按层次、户号编立。车位、商业铺位编号时，应面向依街道门牌号方向呈“s”或反“s”先分块，再对分户顺序编号。

（4）房屋数据的采集

房屋边长是计算房屋面积的主要依据，根据房屋边长数据的来源不同，将计算所得的面积分为“预测算面积”和“实测面积”两类。

测量过程应遵循先整体、后局部，先外后内的原则。测量所得的边长数据应记录在边长记录手簿上或注记在草图上。边长单位为m，取位至0.O01m。测量时，测量仪器或钢尺两端均应处于水平状态，测量边长、坐标均要独立测量两次，取中值。

① 预测算面积的房屋数据采集。房屋面积预测算系指房屋竣工前，房产测绘单位根据房屋规划设计图纸和资料，按照国家有关法律、法规和房产测绘技术标准，计算出房屋面积的行为。此时数据的来源主要是房屋建筑设计图纸、房屋销售方案说明等资料。

② 实测面积的房屋数据采集。实测面积指房屋竣工后，对房屋实地测算而得出的面积。经施工图纸与现场勘测结果核对无误后，实际测算的房屋建筑面积。在实测面积测算中，要注意以下不计算建筑面积的范围：①层高小于2.20m以下的房屋、架空层、夹层、插层、技术层、楼梯间、电梯间、水箱间、走廊、檐廊、阳台、挑廊、架空通廊、地下室、半地下室等。②突出房屋墙面的构件、配件、装饰性的玻璃幕墙、金属幕墙及其它材料幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等。③房屋之间无上盖的架空通廊；无上盖的阳台、挑廊。若阳台、挑廊与其上盖隔层以上或上盖为镂空、上盖水平投影面积小于阳台、挑廊维护结构水平投影面积一半的，均视为无上盖。④ 临街楼房、挑廊下底层作为公共通道街巷通行的，不论是否有柱，是否有维护结构，均不计算建筑面积。⑤楼梯已计算建筑面积的，其下方空间，无论是否利用的。

（5）房屋面积内业计算。根据外业测量数据的整理配赋后进行面积计算。房屋面积计算就是根据采集的房屋边长数据或房角点坐标数据，计算出各类面积。这里存在异产毗连房屋存在有无法分割的共有共用部位的应进行共有建筑面积分摊计算的问题。这也是房产纠纷中经常触及到的问题。我以下重点分析一下共有建筑面积分摊问题。

3 共有建筑面积的分摊

1、共有建筑面积分摊系数

应分摊共有建筑面积与套内建筑面积之和的比值即为共有建筑面积分摊系数。共有建筑面积分摊分为一级分摊和多级分摊。凡一幢房屋与其他房屋间没有共有建筑面积，且房屋使用功能单一，各分户对其共有建筑面积的共有共用情况基本一致的纯住宅、办公（写字）楼、标准厂房等整幢建筑物应分摊共有建筑面积与整幢建筑物的套内建筑面积之和的比值为共有建筑面积分摊系数 该种类型建筑物的共有建筑分摊系数只有一个数值，即为一级分摊（或称为整体分摊），共有建筑面积分摊系数=幢内应分摊的共有建筑面积之和÷幢内各套房屋套内建筑面积之和。

对于一幢建筑中若有功能区不同的情况，共有建筑面积分摊系数出现多个，即为多级分摊。通俗的讲有时住宅和写字楼合在一起的分摊系数不一样，有时综合楼有商场、写字楼、住宅等要分摊几次而且每次作为分母的套内建筑面积之和也不一样。对于该种建筑物共有建筑面积分摊要进行逐级分摊，首先要对整幢建筑物的功能区进行划分，并根据各个功能区分别进行套内建筑面积及共有建筑面积计算，然后分析统计幢共有建筑面积和区域共有建筑面积（即各级分摊时共有建筑面积），最后按从整体到局部，从大到小逐级分摊的原则进行共有建筑面积分摊。

需强调的一点是在进行共有建筑面积分摊后的每层产权面积不一定为该层建筑面积，因为在进行幢共有建筑面积分摊时会将非本层的共有建筑面积进行分解，例如把屋面的共有电梯检修同等面积按比例增加至本层或将本层中为整幢楼服务的警卫值班室、管理用房和设备用房等面积分摊给其他功能区域。

2、应分摊的共有建筑面积

应分摊的共有建筑面积为套内建筑面积与共有建筑面积分摊系数之积（这也是检查共有建筑面积分摊计算的一个重要步骤）。从商品房销售面积来讲，大部分是住宅，用套内建筑面积来衡量应该更能说明问题，有几个关系要搞清楚：

（1）房屋产权面积=套内建筑面积+应分摊的共用建筑面积。

（2）套内建筑面积=套内墙体面积+套内阳台建筑面积+套内使用面积。

3、其它规定

非成套住宅测绘还规定了特有共有建筑面积的部分，如几户人家（商铺）共用的厨房、厕所、储物室等其特有共有建筑面积按户（商铺间数）平均分摊。另外，产权各方有合法权属分割文件或协议的按文件或协议规定执行。

4共有共用建筑面积的分摊步骤

4.1确定共有共用面积

（1）为全楼（包含地一卜室部分）服务的共有共用面积一般包括：外半墙、配电室，水泵房，消防水池，生活水池，发电机房，空调机房，设备值班室，消防控制室，保安监控室，电话机房，智能化控制室，屋顶楼梯间，顶层水箱间，电梯机房，门厅等共有共用部位：

（2）为地上层住宅服务的共有共用面积一般包括：正负0.O0以上的楼梯、电梯、电梯前室等共有共用部位；

（3）为某层住宅服务的共有共用面积一般包括：正负0.O0以上住宅本层的通道；

（4）为地下室服务的共有共用面积一般包括：通向地下室的楼梯，电梯，电梯前室，管道井，排烟机房，风机房，烟道等共有共用部位；

（5）为地下室某层服务的共有共用面积一般包括：地下室本层的通道。

4.2确定共有共用面积的分摊方案

（1）分摊正负0.O0以上外墙投影面积的一半至正负0.O0以上各层套内，低级别的共有共用面积也应参与外墙面积的分摊。

（2）分摊地下层外墙投影面积的一半至地下层，地下室的各级共有共用面积也应参与地下室外墙面积的分摊；若有多层地下室，则地下室外墙逐层分摊。

（3）把为全楼服务的共有共用面积定义为一级分摊，分摊至全楼（含地下室），二级和二级以下的共有共用面积也应参与此级别分摊；如变配电房、消防水泵房等。

（4）把为正负0.O0以上住宅服务的共有共用面积分摊至±0.O0以上住宅部分。

（5）把为正负0.O0以上住宅服务的住宅本层的层共有共用面积分摊至本层住宅。

（6）把为地下室各层服务的共有共用面积分摊至地下室各层；如通道、单独为下地下室的梯间等。

（7）把为地下室服务的层共有共用面积分摊至本层。

4.3共有共用面积的分摊计算

对于纯住宅楼或纯写字楼的共有共用建筑面积以幢为单位按以下公式进行分摊：

某套应分摊面积：共有共用建筑面积×该套房屋建筑面积÷各套房屋建筑面积之和。

多功能综合楼的共有共用建筑面积的分摊，由于建筑物内有住宅，有商业用房，也有办公用房，各共有共用建筑面积的功能与服务对象不相同。因此对多功能综合楼的共有共用建筑面积的分摊不能只用一个分摊系数进行一次分摊。而应按谁使用谁分摊的原则，对各共有共用面积按照各自的功能和服务对象分别进行分摊。

（1）在进行共有共用建筑面积分摊时，应按照分摊级别的高低依次进行分摊；低级别的共有共用建筑面积应参与高级别的共有共用建筑面积的分摊：

（2）共有共用部位服务对象不完全相同。并且无法区分服务范围谁大谁小，分摊这几部分共有共用建筑面积时，互不参与对方的分摊：

（3）该套内建筑面积参与过的所有级别的共有共用面积分摊系数相加即为该套内的共有共用建筑面积分摊系数。

在分摊过程中，采取由上而下的分摊模式，既首先分摊整幢的共有共用建筑面积，把它分摊至各功能区；功能区再把分到的分摊面积和功能区内原来自身的共有共用建筑面积加在一起，再分摊至功能区内各个层；然后层再把功能区分到的面积和层原来自身的共有共用建筑面积加在一起，分摊至各套。套内建筑面积加上分摊的共有共用建筑面积，就是各套的产权面积。

5 结束语

房产价值确认书 篇3

房产价值确认书

甲方：（抵押权人）乙方：（抵押人）

因

，拟向甲方申请借款，以 的房产作为抵押，根据建设部第56号令《城市房地产抵押管理办法》第二十条：“设定房地产抵押时，抵押房地产的价值可以由抵押当事人协商议定”的规定，经甲乙双方协商议定其为人民币：（大写），（小写）附抵押物基本情况：1、2、3、4、5、6、7、8、9、房地产座落： 结构： 层次： 建成年份： 土地使用权面积： 房屋建筑面积： 土地使用权证号： 房屋所有权证号： 购房合同号码

11、评估价值：

办理房产确认工作个人总结 篇4

转眼瞬间，20xx年过去了，在这一年中，工作、思想、学习较有新的提高，对待生活、人生有了进一步的感悟。回想点滴，今年值得记忆。

20xx年xx月，我来到xx工作，xx月份我被xx安排在xx工作，xx月安排到xx工作，现将这段时间的工作、生活、学习思想总结如下：

一、不辱使命、扎实工作

1、迅速掌握业务工作

xx是一个互帮互助、团结友善的先进单位，在办公室同事的热情帮助下，很快了解本办公室的主要工作以及我将要开展的业务工作。我的工作主要是(办理房产确认)。

今年办理太白星月还建房纸质件不动产产权证398套完结，10月l日开始实行不动产无纸化业务，网上报件办理商品房共130套，其中全款53套，按揭79套。

2、坚守岗位，灵活应对

(此处写工作中遇到的问题，然后怎么解决的)

3、保持良好的生活习惯

在工作的这段时期，我服从领导的各项任务，不挑剔、不埋怨，每天按时上下班，严格遵守工作纪律，合理安排非工作的时间与节假日，关注时事。闲暇之余与各单位人员探讨解决困难，互帮互助。

二、学习能力和思想觉悟提高

在平时工作中，我也养成了一个良好的习惯，不懂就问，工作踏实认真、不好大喜功，与同事团结和睦，关系十分融洽。

三、存在不足

(一)学习力度还需要不断提高

在工作中，常常由于工作等各种原因，造成自我对于学习存在放松的现象，在学习上存在着一定的.松懈、侥幸等思想意识，尤其是对热力行业的相关专业知识学习的力度还不够，了解还不深，此外，对于一些政策性的理论学习存在着重视度不足等现象，因此，在未来的工作实际中，在这些方面自己仍需不断加强和提高。

(二)专业技术能力仍需提高

在实践业务操作过程中，个人的业务能力仍需不断提升，，自我还存在着业务素质和能力不强的现实状况，与公司的要求尚有一段差距。

(三)工作的统筹计划性需加强

在工作中，个人对工作的安排和计划性仍需不断提升，常常会因为工作安排不合理，而造成手忙脚乱的局面，极大的影响了工作的效率，这是本人需要不断改进的地方。

四、今后工作目标

1、保持良好的工作态度，及时有效的完成工作任务

2、认真完成领导下达的其它工作任务

3、学以致用，发挥我的工作能力

房产交接确认书 篇5

作者：江苏省地方税务局 来源：江苏省地方税务局

解读时间：2011-4-15 10:09:54

一、计税原值的确认

(一)税收政策演变

《财政部 税务总局关于检发房产税若干具体问题的解释和暂行规定》([86]财税地字第008号，已废止)第十五条规定：“房产原值是指纳税人按照会计制定规定，在帐簿“固定资产”科目中记载的房屋原价。对纳税人未按会计制度规定记载的，在计征房产税时，应按规定调整房产原值，对房产原值明显不合理的，应重新予以评估。”由此可见，对于从价计征房产税的房产计税原值的确认，以企业会计制度的规定为依据，企业在会计处理时根据会计制度的规定调整房产原值的，在计征房产税时应当相应予以调整。

《财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》(财税[2008]152号)规定：“自2009年1月1日起，对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。（86）财税地字第008号第十五条规定同时废止。”因为执行新《企业会计准则》的纳税人有可能将应税房产确认为“投资性房地产”而不计入“固定资产”，所以财税[2008]152号文件进一步明确规定，应税房产无论在会计处理时是否计入“固定资产”，均应当按规定计征房产税。房产计税原值的确认仍然依照国家有关会计制度的规定执行。

《财政部国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》(财税[2010]121号)规定：“对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。”自财税[2010]121号文件下发之日起，从价计征房产税的房产计税原值有了独立于会计核算之外的确认标准。由于税法与会计已经产生了明显的差异，因此，纳税人会计核算的房产原值与财税〔2010〕121号文件规定不一致的，在申报缴纳房产税时应当根据财税[2010]121号文件规定进行相应调整。

(二)房产计税原值的计算

财税[2010]121号文件规定：“宗地容积率(注：容积率是指房屋总建筑面积与用地面积的比率)低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。”《江苏省财政厅江苏省地方税务局转发<财政部国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知>的通知》(苏财税[2011]3号)进一步明确：“对宗地容积率低于0.5的，其计入房产原值的地价按以下公式计算：计入房产原值的地价=应税房产建筑面积×2×土地单价。通地划拨方式取得土地使用权的，计入房产原值的地价为零。”

根据上述规定，计入房产计税原值的地价应当区分以下两种情形确定：第一，宗地容积率大于等于0.5的，地价应当全部分摊计入房产计税原值；第二，宗地容积率低于0.5的，按照房产建筑面积的2倍计算占地面积和地价并分摊计入房产计税原值。

例1：A公司土地总面积为10000平方米，取得土地使用权支付的价款以及开发土地发生的成本费用(指平整土地等活动发生的成本费用，不包括房屋建造成本，下同)总额为600万元，2010年底房屋总建筑面积为1000平米。(假设不考虑其他影响因素，下同。)

容积率＝1000÷10000＝0.1土地单价＝600÷10000＝0.06(万元／平方米)

计入房产计税原值的地价＝1000×2×0.06＝120(万元)

A公司在申报缴纳房产税时，计入房产计税原值的地价款应为120万元。

例2：B公司土地总面积为10000平方米，取得土地使用权支付的价款以及开发土地发生的成本费用总额为600万元，2010年底房屋总建筑面积为6000平米。

容积率＝6000÷10000＝0.6

因为容积率大于0.5，所以B公司在申报缴纳房产税时，地价款600万元应当全部计入房产计税原值。

二、新旧政策的衔接

(一)执行《企业会计制度》和《小企业会计制度》的纳税人

《企业会计制度》规定：“企业购入或以支付土地出让金方式取得的土地使用权，在尚未开发或建造自用项目前，作为无形资产核算，并按本制度规定的期限分期摊销。房地产开发企业开发商品房时，应将土地使用权的账面价值全部转入开发成本；企业利用土地建造自用某项目时，将土地使用权的账面价值全部转入在建工程成本。”《小企业会计制度》规定：“企业购入的土地使用权，或以支付土地出让金方式取得的土地使用权，按照实际支付的价款作为实际成本，并作为无形资产核算；待该项土地开发时再将其账面价值转入相关在建工程。”

从上述规定可以看出，执行《企业会计制度》和《小企业会计制度》(以下合并简称“会计制度”)的纳税人，在会计核算时应当将地价计入房产原值。需要说明的是，对于土地面积大于房屋实际占地面积的部分，会计制度并未明确要求将这部分“空地”的价值计入房产原值，因此，纳税人在进行会计核算时具有一定的自由裁量权。财税

[2010]121号文件下发后，执行会计制度的纳税人在申报缴纳房产税时，应当根据会计与税法的差异，相应对房产计税原值进行调增或调减。

例3：C公司是执行会计制度的企业。C 公司土地总面积为10000平方米，取得土地使用权支付的价款以及开发土地发生的成本费用总额为600万元，2010年底房屋总建筑面积和占地面积均为1000平米。C公司会计核算时

将房屋实际占地面积所对应的地价计入房产原值，即计入房产原值的地价为60万元(1000÷10000×600)，其余540万元(600－60)地价计入“无形资产”。

从例1的计算结果可知，C公司计入房产计税原值的地价应为120万元，因此，C公司在申报缴纳房产税时，应当相应调增房产计税原值60万元(120－60)。

例4：假设在例3中，C公司会计核算时将地价全部计入房产原值，即计入房产原值的地价为600万元。

对于纳税人会计核算时计入房产原值的地价，超过财税[2010]121号文件规定标准的部分，在申报缴纳房产税时应当准予调减。本例C公司在在申报缴纳房产税时，应当相应调减房产计税原值480万元(600－120)。

例5：D公司是执行会计制度的企业。D公司土地总面积为10000平方米，取得土地使用权支付的价款以及开发土地发生的成本费用总额为600万元，2010年底房屋总建筑面积为6000平米，房屋总占地面积为3000平方米。D公司会计核算时将房屋实际占地面积所对应的地价计入房产原值，即计入房产原值的地价为180万元

(3000÷10000×600)，其余420万元(600－180)地价计入“无形资产”。

从例2的计算结果可知，D公司地价款600万元应当全部计入房产计税原值，因此，C公司在申报缴纳房产税时，应当相应调增房产计税原值420万元(600－180)。

例6：假设在例5中，D公司会计核算时将地价全部计入房产原值，即计入房产原值的地价为600万元。

因为D公司会计核算时已经将地价全部计入房产原值，所以D公司在申报缴纳房产税时，不需要对房产计税原值进行调整。

(二)执行新《企业会计准则》的纳税人

《企业会计准则第6号——无形资产》应用指南指出：“自行开发建造厂房等建筑物，相关的土地使用权与建筑物应当分别进行处理；外购土地及建筑物支付的价款应当在建筑物与土地使用权之间进行分配；难以合理分配的，应当全部作为固定资产；企业（房地产开发）取得土地用于建造对外出售的房屋建筑物，相关的土地使用权账面价值应当计入所建造的房屋建筑物成本。”

《企业会计准则第38号——首次执行企业会计准则》应用指南指出：“首次执行日之前已计入在建工程和固定资产的土地使用权，符合《企业会计准则第6号——无形资产》的规定应当单独确认为无形资产的，首次执行日应当进行重分类，将归属于土地使用权的部分从原资产账面价值中分离，作为土地使用权的认定成本，按照《企业会计准则第6号——无形资产》的规定处理。”

从以上规定可以看出，除“房地产企业开发商品房”以及“外购不动产支付的价款难以在建筑物与土地使用权之间进行合理分配的”以外，执行新《企业会计准则》的纳税人应当将土地使用权单独计价(注：单独计入“无形

资产”或者“投资性房地产”)，而不计入房产原值。原来执行会计制度的企业将地价合并计入房产原值的，在首次执行新《企业会计准则》时，还应将归属于土地使用权的部分从原资产账面价值中分离，并单独计价。财税〔2010〕121号文件下发后，执行新《企业会计准则》的纳税人未将地价款计入房产原值的，在申报缴纳房产税时，应当根据财税〔2010〕121号文件的规定相应调增房产计税原值。

例7：E公司是执行新《企业会计准则》的企业。E公司土地总面积为10000平方米，取得土地使用权支付的价款以及开发土地发生的成本费用总额为600万元，2010年底房屋总建筑面积为1000平米。E公司会计核算时将地价款全部计入“无形资产”，即计入房产原值的地价为0。

从例1的计算结果可知，E公司计入房产计税原值的地价应为120万元，因此，E公司在申报缴纳房产税时，应当相应调增房产计税原值120万元。

例8：F公司是执行新《企业会计准则》的企业。F公司土地总面积为10000平方米，取得土地使用权支付的价款以及开发土地发生的成本费用总额为600万元，2010年底房屋总建筑面积为6000平米。F公司会计核算时将地价款全部计入“无形资产”，即计入房产原值的地价为0。

从例2的计算结果可知，F公司地价款600万元应当全部计入房产计税原值，因此，F公司在申报缴纳房产税时，应当相应调增房产计税原值600万元。

三、常见问题解答

(一)问：纳税人发生的房产评估增值部分是否应当缴纳房产税？执行新《企业会计准则》的纳税人，因初始确认“投资性房地产”或者“投资性房地产”公允价值发生变化而调整房产账面原价的，是否应当同时调整房产税计税原值？

答：《江苏省地方税务局关于地方税有关业务问题的通知》(苏地税发[1999]087号)规定：“企业改组改制过程中，对资产进行重新评估并调整房产原值的，不论是否按新调整的房产原值提取折旧，均应按调整后的房产原值计征房产税。”财税〔2008〕152号文件规定：“房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。”因此，纳税人发生房产评估增值(或减值)以及初始确认“投资性房地产”或者持有“投资性房地产”期间公允价值发生变化，并按国家有关会计制度规定调增(或调减)房产原值的，应按调整后的房产原值计征房产税。需要说明的是，根据国家有关会计制度的规定，纳税人除发生资产重组以及确认投资性房地产等少数情形外，房产的会计核算应当遵循历史成本原则，纳税人不得因房产增值(或减值)而随意调增(或调减)房产原值。

(二)问：财税[2010]121号文件规定：“对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。”对于“地价”应当如何把握？是否应当考虑土地评估增值和摊销等因素？纳税人支付的土地租金是否构成地价？

答：财税[2010]121号文件规定的“地价”应为纳税人实际支付的地价，包括纳税人取得土地使用权实际支付的价款以及开发土地实际支出的成本费用。纳税人会计核算时将土地评估增值计入“无形资产”或“投资性房地产”等科目(土地价值单独核算)而未计入房价的，在确定房产计税原值时，不需要将土地评估增值部分加计入地价。纳税人会计核算时对土地进行摊销的，在确定房产计税原值时，摊销额也不得从地价中扣减。纳税人通过划拨等方式取得土地未支付地价的，计入房产计税原值的地价应为零。

(三)财税[2010]121号文件下发以前，纳税人在会计核算时未将地价计入房产原值，并且申报缴纳房产税时未将地价计入房产计税原值的，是否应当补征2010以前的房产税？

答：财税[2008]152号文件规定：“房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。”根据会计制度的规定，纳税人在会计核算时应当将地价计入房产原值。因此，在财税[2010]121号文件下发以前，执行会计制度的纳税人在申报缴纳房产税时，未将地价计入房产计税原值造成少缴房产税的行为属于偷税行为，应按规定补征税款、加收滞纳金并处以罚款。需要说明的是，在财税[2010]121号文件下发以前，纳税人在申报缴纳房产税时，可只将房产实际占用土地所对应的地价计入房产计税原值，房产未占用的土地所对应的地价，可不计入房产计税原值。但是，纳税人在会计核算时已经将全部地价计入房产原值，或者计入房产原值的地价超过房产实际占用土地所对应的地价的，在2010年底以前，应当以会计核算的房产原值作为房产税计税依据。2011年以后，容积率在0.5以下且计入房产原值的地价超过财税

[2010]121号文件规定标准的纳税人，在申报缴纳房产税时，可按照财税[2010]121号文件的规定相应调减房产计税原值。

根据新《企业会计准则》的规定，纳税人可将土地使用权单独计价，而不计入房产原值。因此，在财税[2010]121号文件下发以前，执行新《企业会计准则》的纳税人在申报缴纳房产税时未将地价计入房产计税原值的，不必补征房产税。

(四)财税[2010]121号文件下发以后，纳税人的会计处理和所得税处理是否应当进行相应的调整？