广州市商品房买卖合同

广州市商品房买卖合同（通用7篇）

广州市商品房买卖合同 篇1

近期笔者在广州某个商品房售楼厅准备签署一份商品房买卖合同, 经浏览发现合同内容是统一的格式版本, 由广州市国土资源和房屋管理局制定的, 但是从合同附件七开始就是一些补充协议, 协议内容是对合同正文所做出的大量删除、修改, 将买卖合同修改的是面目全非。在修改的条款中都是有利于开发商, 而损害了消费者的权利, 合同补充协议中主体不平等、显失公平, 笔者对合同补充协议提出异议, 得到的回答是不得修改、添加合同任何内容, 否则无效。当前我国商品房交易的安全性决定了社会秩序的稳定性, 其交易采用的主要是格式条款形式的格式合同, 由于在商品房买卖中存在买卖双方谈判能力失衡、供求关系失衡的问题, 这就生成了大肆侵犯购房者权益的格式条款。

二、商品房买卖合同中存在问题的表现形式

商品房买卖合同中存在的问题诸多, 现仅从以下两个方面说明:

一是开发商通过任意增删、修改条款损害购房者利益。有的开发商用自身优势地位增删、修改合同中的文字, 对于增删、修改过的条款内容购房者需要特别留意审查, 针对一些霸王条款损害购房者权益的, 购房者可以拒绝, 或者在专业人士的指导下增删、修改合同内容, 清除一些霸王条款给自身造成的不利影响。

二是开发商通过《商品房买卖合同》中的补充协议、空白条款来设置霸王条款内容。对于合同里难以约定、约定不详的内容, 及买卖中会有一些新情况、新问题, 可以通过补充协议、空白条款进行约定。补充协议、空白条款同为商品房买卖合同中的重要组成部分, 签订后与主合同具有相同的法律效力。显而易见, 商品房买卖有其专业性、复杂性, 所以根据实际情况对合同中没有约定、约定不详的内容进行补充完善, 有其合理性。但在实践中, 却总有一些开发商会钻法律空子, 用补充协议强调自身利益的保护, 造成交易双方权利、义务失衡, 违反公平、自由等基本原则, 引起一些法律纠纷问题。

三、商品房买卖合同中存在的问题

在广州进行商品房买卖过程中, 开发商都会使用广州市工商行政管理局、广州市城市综合开发管理办公室一同监制的《广州市商品房买卖合同》文本, 为了尊重买卖双方的意愿, 此合同文本对于很多方面问题都加设了空白附件, 让买卖双方自行约定。但是在实践操作中, 因在合同法、房地产等专业知识因素上, 双方掌握的信息并不对等, 有的开发商就单方面制定《商品房买卖合同》, 增加了部分霸王条款。

(一) 开发商用自制的协议损害购房者权益

预订协议在商品房买卖中有其积极意义, 在交易机会、房源保留方面给予保障, 只要是双方自愿的法律允许的均可。预订的本意就是预约之意, 如果在正式合同的重要条款上双方无法达成一致的话, 允许退还定金解除预约。为了保障买卖双方的平等权益, 广州市工商局和市开发办印制了《商品房认购书》统一文本, 但在实践操作时, 开发商出于自身利益考虑, 自行拟定预订协议, 想方设法诱导购房者赶紧交定金、签署正式合同。此协议大致规定:购房者需要预交部分定金, 预订协议签署之日起在规定的期限内需要签署商品房买卖正式合同, 否则不予退还定金。因协议中约定的期限比较短, 对于正式合同的内容购房者还没有完全领会, 就直接签署了由开发商制定的不平等的合同文本, 使得自己处于不利境地。

(二) 商品房买卖合同违反公平交易和诚实守信等原则, 交易秩序被破坏

即便购房者知道合同内容的不公平、不诚信, 在许多情况下购房者也无法拒绝交易。主要原因是:一是对于购房者来说不能拒绝消费;二是没有为购房者提供选择余地的市场, 不管是在自由竞争与垄断并存的市场中, 还是在自由竞争的市场中、完全垄断的市场中, 往往购房者没有选择的空间, 因为在商品房交易中使用的都在格式合同, 对于商品房来说在产品、服务方面都具备独占性, 行业内使用的都是相似的格式合同。合同应该是建立在双方自愿的基础上, 并要得到尊重, 但在实际买卖中采用的是格式合同, 并带有一些霸王条款的存在, 显失公平的情况在商品房买卖合同中频发, 在权利义务上使得双方失衡, 这就给合同带来了不稳定性、不可预见性。从另一个角度来看, 开发商一直处在优势地位上, 一些霸王条款从很大程度上损害了购房者的权益, 既在物质上使得购房者的利益受到损失, 也在精神上打击了购房者的买房欲望。

四、完善商品房买卖合同采取的措施

(一) 对商品房买卖合同严格监管

首先, 建立合同备案制, 根据《广州市合同格式条款监督办法》中的相关规定, 督促开发商在销售中使用规范化的《广州市商品房买卖合同》文本, 对相关格式条款进行自制变更的, 需要报备工商部门审核。日常检查中, 一旦发现违反法律法规、未经备案的合同格式条款, 必须责令企业立即整改。

其次, 加强舆论监督, 对于购房者反映强烈、投诉较多、存在严重问题的开发商, 坚决予以查处, 并通过新闻媒体向社会曝光, 有效发挥监督的作用, 增加违法经营的成本。

最后, 强化各部门间的合作, 房地产行业有其复杂性, 它涉及到建筑、规划、国土资源等部门, 工商部门需要与以上部门加强联系, 时刻掌握管辖范围内的项目开发情况, 进行信息流通, 明确监管重点。

(二) 要规避合同中霸王条款对购房者的损害

针对商品房买卖合同中的一些霸王条款, 需要通过制定一些法律法规来规范。同时购房者可以凭借司法、立法、行政力量的公权力介入, 并且要提高购房者自身的法律意识, 这样才能有效保障购房者的合法权益。

五、结论

总之, 房地产作为国民经济的支柱产业, 为国民经济和人民生活水平提高做出了重大贡献, 但现阶段商品房买卖合同中还存在着一些损害购房者利益的问题, 这就需要我们采取必要的措施, 以便保障商品房买卖市场的可持续发展。

摘要：近些年伴随我国经济发展城镇居民的生活水平在逐渐提高, 以及不断深化的住房制度改革, 使得居民购买商品房的需求欲望与日俱增, 但因相关法律法规的局限性, 产生商品房买卖合同问题就无法避免。本文详细阐述了商品房买卖中的具体问题, 并提出相应的解决措施。

关键词：买卖合同,商品房,表现形式

参考文献

[1]金鹰.商品房买卖合同操作指南[M].杭州:浙江大学出版社, 2008.

广州市商品房买卖合同 篇2

关键词：房产新政；商品房；买卖合同

一、2010年房产新政的主要内容

1.限贷政策

对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。

2.禁贷政策

暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。

二、房产新政下商品房买卖合同的法律问题

房产新政出台后，有效成立但尚未履行完毕的商品房买卖合同是否继续履行在理论界和司法界都引起了极大的争议。其一般的纠纷类型是，买方由于银行的限贷或禁贷政策导致支付出现困难，因此希望变更合同，而卖方则希望买方能够按照合同的约定继续履行。

一般来说，合同有效成立以后，应当依约全面履行。就其上提到的纠纷类型来看，买受人想要变更合同，如果不能和出卖人协商一致，只有在两种情况才能实现，一是出现了不可抗力；二是出现了情事变更。

国务院下发的《通知》，在法律性质上应当属于规范文件的范畴，而不可抗力一般不包括此种情况。因此，能不能变更已经生效的商品房买卖合同，关键要看新政的内容是不是构成情事变更。

三、新政下商品房买卖合同纠纷解决的理论分析

情事变更原则是合同法理论上的一项重要原则，是指合同有效成立后，因当事人不可预见的事情发生（或不可以归责于双方当事人的原因发生情事变更），导致合同的基础动摇或丧失，若继续维持合同原有效力有悖于诚实信用原则（显失公平）时，则应允许变更合同内容或者解除合同的法理。[1]

情事变更原则的构成要件包括：1.须有情事变更的事实。“情事”即作为合同基础或环境的一切客观事实。“情事变更”即合同基础或环境在客观上的异常变动。[2] 2.情事变更发生须发生在合同成立后，履行完毕前。3.须情事变更的发生不可归责于当事人。4.须情事变更是当事人缔约是所不可预见的。5.须情事变更使履行原合同显失公平。

房产新政出台后，买卖双方签订的商品房买卖合同在协商无法达成一致的情况下是否可以变更，就是要看房产新政的具体内容是不是构成情事变更。以往的理论探讨往往把房产新政作为一个整体来研究，有的学者认为房产新政属于国家政策的重大调整，是合同双方当事人订立合同时所不能预见的情况，动摇了合同成立时的基础，因此应当认定为情事变更；[3]而有的学者则认为，房产新政的出台对商品房买卖合同虽然产生影响，但是尚不足以构成情事变更。因为，商品房买卖合同的继续履行对买受人并没有产生明显的有失公平的情况，买受人付款以后可以取得房屋的所有权，并且从现实的角度出发认为我国法院在援引情事变更原则的时候需要经过高级人民法院审核，因此法院在判决时很难适用此原则。[4]

笔者认为，房产新政是否构成情事变更，并不能只是简单地将其看作一个整体来研究，而应当具体分析其包涵的内容，逐一进行判断。

对于房产新政的第一项限贷政策，笔者认为并不构成情事变更。原因在于此项仅仅提高了购房人的最低首付比例和贷款利率，并不能动摇合同成立的基础，也不会发生显失公平的情况。最低首付比例只是法律法规规定的首付最低值，但其实很多的购房人在买房的时候不会选择只首付最低比例，原因一是个人的公积金达不到贷款的数额，二是首付比例低意味着每月的还贷数额高，对于日常生活的影响是巨大的。所以，一般的购房人会等到首付和月供达到一个平衡的状况时选择购入房产。即使出现购房人支付了最低的首付比例，并且在支付完首付以后确实再无力就增加的比例房款进行支付，仍然不能构成情事变更。原因就在于，此项政策只是合同的付款方式的微调，并不对合同赖以存在的基础产生动摇，购房人完全可以依靠其他途径来继续履行合同。

对于房产新政的第二项政策，笔者认为其构成情事变更。第二项新政的内容实质上就是禁贷。商品房买卖合同是大宗交易合同，一般商品房合同的付款方式是买受人首期付款，余款由银行向买受人提供担保贷款支付，买受人分期还款。禁购政策实际上动摇了合同付款方式的基础，使得买受人只能通过个人全额支付的方式来履行合同。况且，银行作為金融机构，发放贷款本身就是其经营业务的一项内容，受政策调整停止了此项业务，这对于双方当事人来讲都是不可预见的，且对于买受人来讲显失公平。因此，第二项政策应当属于情事变更。对于受第二项禁贷政策影响的买受人，如果其签订的商品房买卖合同又符合情事变更的其他构成要件，笔者认为，买受人可以主张法院援引情事变更原则要求变更合同的内容，甚至解除合同。

四、总结

房地产市场在国民经济中的重要地位注定政府的干预行为会一直存在，而在解决政府干预行为的过程中对商品房买卖所产生的法律纠纷中，必须兼顾合同严守原则和诚实信用原则，分析每一项具体政策对于商品房买卖合同所产生的影响是否足以摧毁合同成立的基础，是否对一方显失公平，从而做出合同是继续履行还是可以申请变更的判断。

参考文献

[1]梁慧星.中国民法经济法诸问题[J].北京：中国法制出版社，1999.170.

[2]韩世远.合同法总论（第二版）[J].北京：法律出版社，2008.340.

[3]余海燕、胡春华.论情事变更原则在我国商品房买卖合同中的适用[J].理论与实践，2011（6）.

[4]叶金荣.房产新政下的法律热点[J].检察风云，2010（13）.

作者介绍：

房产合同 商品房买卖预售合同 篇3

乙方：____________公司

经甲方介绍，乙方向________公司购买拥有位于________市________面积为________平方米(________亩)的土地使用权及该地块上的房产(“房地产”)(土地证号：转________，土地用途为工业厂房;房产登记字号为：________，建筑面积为________平方米)，乙方同意按如下条件向甲方支付中介费用。

1、乙方同意向甲方支付中介费________万。在乙方与________公司签订转让协议的同时向甲方支付10%即________万人民币。

2、乙方在向________公司支付第二笔款项时即________公司上述房地产的产权证书补办领证后三天内，乙方再向甲方支付中介费用的50%即________万元人民币。

3、乙方在向________公司支付第三笔款项时即________公司协助乙方将办理过户登记的资料递交至房地产过户登记部门并由乙方领取回执时，乙方向甲方支付中介费用的40%即________万元人民币。

4、乙方同意以现金方式支付甲方以上中介费用，甲方在收取乙方的付款后应向乙方出示收款凭据。

甲方：____________乙方：____________公司

商品房买卖合同 篇4

合同双方当事人：

出卖人：___________________________

注册地址：___________________________

营业执照注册号：________________________

企业资质证书号：________________________

法定代表人：______________联系电话：_______

邮政编码：_______________

委托代理人：______________地址：_________

邮政编码：_______________联系电话：_______

委托代理机构：_________________________

注册地址：___________________________

营业执照注册号：________________________

法定代表人：______________联系电话：_______

邮政编码：_______________

买受人：____________________________

【本人】【法定代表人】姓名：______国籍：_________

【身份证】【护照】【营业执照注册号】【 】__________

地址：_____________________________

邮政编码：_______________联系电话：_______

【委托代表人】【 】姓名：______国籍：_________

地址：_____________________________

邮政编码：_______________电话：_________

根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，买受人和出卖人在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房达成如下协议：

第一条 项目建设依据，湖南商品房买卖合同。

出卖人以____方式取得位于____、编号为____的地块的土地使用权。【土地使用权出让合同号】【土地使用权划拨批准文件号】【划拨土地使用权转让批准文件号】为______________。

该地块土地面积为____，规划用途为____，土地使用年限自__年__月__日至__年__月__日。

出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，【现定名】【暂定名】____。建设工程规划许可证号为____，施工许可证号为____。

______________________________________________________________________。

第二条 商品房销售依据。

买受人购买的商品房为【现房】【预售商品房】。预售商品房批准机关为____，商品房预售许可证号为____。

______________________________________________________________________。

第三条 买受人所购商品房的基本情况。

买受人购买的商品房(以下简称该商品房，其房屋平面图见本合同附件一，房号以附件一上表示为准)为本合同第一条规定的项目中的：

第____【幢】【座】____【单元】【层】____号房。

该商品房的用途为____，属____结构，层高为____，建筑层数地上__层，地下__层。

该商品房阳台是【封闭式】【非封闭式】。

该商品房【合同约定】【产权登记】建筑面积共____平方米，其中，套内建筑面积____平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积____平方米(有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二)，合同范本《湖南商品房买卖合同》。

______________________________________________________________________。

______________________________________________________________________。

第四条 计价方式与价款。

出卖人与买受人约定按下述第____种方式计算该商品房价款：

1.按建筑面积计算，该商品房单位为(____币)每平方米____元，总金额(____币)__千__百__拾__万__千__百__拾__元整。

2.按套内建筑面积计算，该商品房单价为(____币)每平方米____元，总金额(____币)__千__百__拾__万__千__百__拾__元整。

3.按套(单元)计算，该商品房总价款为(____币)千__百__拾__万__千__百__拾__元整。

4.___________________________________________________________________________________________________________。

第五条 面积确认及面积差异处理。

根据当事人选择的计价方式，本条规定以【建筑面积】【套内建筑面积】(本条款中均简称面积)为依据进行面积确认及面积差异处理。

当事人选择按套计价的，不适用本条约定。

合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。

商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第__种方式进行处理：

1.双方自行约定：

(1)___________________________________________________________________;

(2)___________________________________________________________________;

(3)___________________________________________________________________;

(4)___________________________________________________________________。

2.双方同意按以下原则处理：

(1)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的，据实结算房价款;

(2)面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。

买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，并按____利率付给利息。

买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足;超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由出卖人返还买受人;绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

产权登记面积-合同约定面积

面积误差比=-------------×100%

合同约定面积

因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当签署补充协议。

第六条 付款方式及期限。

买受人按下列第__种方式按期付款：

1.一次性付款

______________________________________________________________________。

2.分期付款

______________________________________________________________________。

3.其他方式

______________________________________________________________________。

第七条 买受人逾期付款的违约责任。

买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第__种方式处理：

1.按逾期时间，分别处理(不作累加)

(1)逾期在__日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之__的违约金，合同继续履行;

(2)逾期超过__日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的__%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之__(该比率应不小于第(1)项中的比率)的违约金。

本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额;采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。

2._________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________。

第八条 交付期限。

出卖人应当在____年__月__日前，依照国家和地方的有关规定，将具备下列第__种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：

1.该商品房经验收合格。

2.该商品房经综合验收合格。

3.该商品房经分期综合验收合格。

商品房买卖合同 篇5

乙方(买方)：_________________

根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，在平等、自愿、协商一致的基础上。为房屋买卖有关事宜，经双方协商，订立合同。如下：

一、房屋状况：(按《房屋所有权证》填写)

1、甲方所拥有的坐落于_____________________________房屋，建筑面积为________平方米，其现用途为__________。

2、甲方已于房屋所有证号为：__________________________________。

3、甲方已于用证，国有土地使用证号为：________________________。

4、甲方自愿将上诉房屋所有权及所属土地使用权转让给乙方，乙方自愿购买该房屋。甲方保证上述房屋所有权及土地使用权无财产纠纷和债权债务纠纷，否则，由甲方承担一切法律责任。

二、房屋价款：

买卖双方同意按套计价，该房屋总价款为___________(RMB： 元整)

三、付款方式：

四、房屋支付：

甲方应于办理房屋立契过户之日起5日内按合同约定将房屋交付给乙方。

五、甲乙双方权利义务：

1、在办理产权过户手续时，所产生的费用，一切由甲方负责。

2、房屋交付前所发生的所有费用均由甲方承担。

六、甲乙双方若出现法律纠纷，可向房屋所在法院进行起诉。

七、本合同未尽事宜，双方可协商签订补充协议，补充协议为本合同不可分割的组成部分，具有同等法律效力。

八、合同经甲、乙双方签字之日起生效。

九、本合同一式两份，甲、乙双方各执一份。

甲方：

乙方：

广州市商品房买卖合同 篇6

1.1 情势变更的概念

“情势”泛指作为法律行为形成的基础或环境的一切客观事实,强调动态的情况。“变更”即指情势在客观上发生了异常的变动,具体分为永久的变更、自然的变更、暂时的变更等。

我国对于“情势变更”原则的规定最早见于1982年《经济合同法》第27条:“由于不可抗力或一方当事人虽无过失但无法防止的原因,使经济合同无法履行,当事人可以变更或解除经济合同”。从该规定来看,其中“当事人虽无过失但无法防止的原因”即为所谓的情势变更原则,尽管在立法上并未形成该表述。

在1999年3月《合同法》立法过程中,由于意见相左,以及与相关概念之间难以区分诸因素,情势变更原则未予采纳,留下了立法的空白。从某种程度上说,情势变更的内涵确实较难界定。

然而,法律规范的变化源于实践之需。根据《民法通则》、《合同法》关于公平原则的规定,并参考《劳动合同法》的规定,在总结审判实践经验的基础上,最高人民法院于2009年通过的《合同法解释(二)》第26条规定了情势变更条款:合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的,当事人请求人民法院变更或者解除合同的,人民法院应当根据公平原则,并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。这从司法规范上给予了情势变更原则明确的定义,弥补了制度的缺位(笔者认为,以司法解释来确立情势变更原则存在立法权限上的瑕疵。1999年3月15日正式颁布的《合同法》对此原则未作规定;而最高人民法院的司法解释只能对已有法律作出解释,而不能超越已有法律以“解释”之实,但司法解释越权与否不属于本文探析范畴,在此不赘)。且从该项规定不难看出,情势变更原则乃是民法的公平原则和诚实信用原则之具体化,体现了该两项原则的基本精神。

情势变更原则的意义在于通过司法权力的介入,强行改变合同已确定的条款或者撤销合同,在合同双方订约意志之外,重新分配交易双方在交易中应当获得的利益和风险,实现合同正义。当合同原有的利益平衡因经济的激烈动荡而导致不公正结果时,施以法律的救济。

1.2 情势变更的构成要件

第一,存在情势变更的客观事实。情势变更的产生必然导致合同赖以成立的客观环境之变化,其表现形式可以是经济环境的调整如货币汇率变化,也可以是政策调整;可以是暂时、局部的变化,也可以是永久、全局的变化。而变化之结果将导致合同的目的无法实现或者对价关系无法形成,因而是根本性的,会造成不公平的结果。

第二,情势变更的时间应在合同成立并生效之后、履行终止之前。如果当事人对合同成立或生效以前发生的情势变更为已知,那么合同的签订就是在已存在的变更事实基础上进行的,再依情势变更原则来处理就显得不合理。

第三,情势变更具有不可预见性。如果在缔约时,当事人能预见或已预见客观情况,当事人仍然缔约则可视为其默认或是接受该风险的承担。如果仅一方未预料到情势变更并且该情事变更的事由本身是当事人不能预料的,那么未预料的这方应主张情势变更。判断情势是否为可预见则要视该情势之性质。如对于物价波动的预料只是一个基于经验的概括性预料,实际操作中如发生价格异常波动则仍应认为属于情势变更,在个案中该价格的上升有其特殊性。

第四,情势变更不可归责于双方当事人。当事人对情势变化的后果无法克服。换言之,当事人在情势变化后,不能替代履行,不能采取补救措施,或采取补救措施超出其负担能力。如果情势变更可归责于当事人,则当事人应为情势变更承担责任。那么,此情况不能适用情势变更原则,必须由过错方自身来承担由考虑不周产生的风险或违约产生的违约责任。

第五,维持合同原有效力明显不公或无法实现合同目的。即情势变更使得合同履行将对一方当事人显失公平,仅有情势变更的发生,并不必然适用情势变更规则,只有该变更达到一定的严重程度并足以导致合同双方利益失衡时,才有适用之必要,比如一般的价格上涨不会导致履约的困难,亦不会适用情势变更,而当价格的涨跌达一定幅度时则会产生根本的履约艰难,使当事人履约目的不达。具体判断时应以个案中是否导致合同基础丧失,是否致使合同目的落空,是否造成对价关系障碍,作为判断标准。

同时,笔者以为,适用情势变更还必须以当事人主张情势变更为前提。因为适用之目的在于消除合同履行过程中出现的当事人之间利益不平衡状态,对因情势变更而承受利益损失的当事人提供法律救济。当事人援用此项原则救济自身权利的方式,是按照一定的程序主张解除合同或变更合同。对当事人提出的主张法院是否采纳,世界各国法律不尽相同。学界普遍认为,情势变更只是合同变更或解除的酌定条件,亦即发生情势变更后是否变更或解除合同,应由法官依据诚实信用原则和公平原则自由裁量。

2 情势变更原则适用于商品房买卖合同纠纷的事实分析

2.1 情势变更原则适用的可能性

2.1.1 供求关系的变化

购房者对于商品房的需求量直接影响房市的供求关系。继而影响到房价、交易量,开发商也会运用各种炒房手段,直接干扰房价运行,使得订约前后的客观基础环境发生显著变化。最为重要的是,政府基于房市的供求关系变化、房价涨幅变化,以及房地产泡沫等经济现象,用“有形之手”来控制商品房交易行为,具体表现为一系列的调控政策和法规,这类政策和法规往往会导致商品房买卖合同赖以成立的客观情势之变化。

2.1.2 商品房买卖合同本身的价值性

作为合同标的的房产往往较之于一般的买卖合同标的物的价值要高得多,故一旦受到相关情势影响,如政策法规的影响,那么将对合同的实际履行产生实质性的艰难,对当事人的权利义务构成根本威胁,最终导致合同目的难以实现。

2.1.3 基于商品房买卖合同履行的长期性特征

预售商品房在合同订立后仍处于建造阶段,距离完工交房仍有很长时间,而在这一段较长的合同订立后至交房即合同履行完毕期间,该合同所基于的情势很可能因国家政策的调整、市场的波动、金融危机的影响,而发生异常变化,最终导致合同难以履行,故符合情势变更渐进性的特性。

2.1.4 房市主要还受到国家政策的宏观调控

广大购房者对于商品房销售的有关信息如价格、税率、贷款优惠政策等重要信息的掌握呈现出不全面、不及时特点,表现为极度的信息不对称,造成其无法预见商品房买卖市场的政策走势变化。

可见,基于商品房买卖合同订立的外在环境特征和合同本身的履行特点,完全可以适用情势变更原则对当事人的权利义务关系进行调整,维护利益平衡。

2.2 情势变更原则适用的必要性

2.2.1 合同履行的结果

合同虽然是当事人之间的最高法律,必须履行,但若客观环境及基础条件变化导致合同履行已不存在实际可能了,那么再固守“契约严守”原则就会产生实质上的不公平现象,给予当事人不正当负担,破坏经济秩序稳定,不利于商品房交易安全和交易效率,造成履约成本过高,故而,极有必要引入情势变更原则对权利义务关系重新进行调整,恢复公平正义。

2.2.2 引入情势变更原则的效果

通过商品房买卖合同的变更和解除,使当事人恢复到订约前的经济状态,这在一定程度上符合国家政策调整的最终目的。一定的客观环境变化源于国家的政策调整,政策调整的目的是为了使得市场失灵的现象得以恢复,寻求资源的最佳配置。那些在政策出台前进行的不理性商品房买卖行为因为政策的影响(情势变更的适用)而得以解除以致失去其效力。从某种角度而言,政府调控市场的目的得以实现,房市的交易安全与稳定得以维护。

2.2.3 现存制度的不足难以解决商品房买卖合同纠纷的全部问题

其一,商业风险多适用于一般标的物买卖合同。强调当事人对于交易行为的亏损所应当承担的风险责任,利益的损失是正常现象。而商品房买卖合同不同于一般标的物买卖合同,其所含之风险不能一概归入商业风险,其中有很大一部分属于无法预见、无法避免、无法克服的异常变更,对于此种变化要求当事人自行承担风险,无疑极为不公,不符合诚实信用原则和公平正义原则,因而有必要引入情势变更制度,重新调整合同双方的法律关系,通过双方对于风险的共担,实现利益的协调、平衡。

其二,不可抗力虽也通过对于合同的重新调整达到平衡双方利益、分担风险的目的,但其适用之于商品房买卖合同也有不足。首先,达到不可抗力的标准要求很高,必须是客观情况的变化使得合同永久、绝对无法履行才符合条件,一般的履行艰难则不行,而商品房买卖合同中的合同基础变更不一定会产生合同无法履行的结果,往往只是合同履行对于一方当事人而言比较艰难,需要一定程度的调整,因而无法适用不可抗力。故引入情势变更原则对于履行艰难但未达到根本无法履行的商品房买卖合同给予一定的法律调整,以便实现双方利益的再度平衡。其次,适用不可抗力只会产生解除合同的法律效果,没有其他调整的方法,不利于商品房买卖合同利益的协调,因客观基础的变更而出现履约艰难,并不意味着已无法履行,在履行仍有意义的情况下,对于合同的变更调整仍然是首选的法律救济手段;情势变更作为一种类似于撤销权的实体权利,可以产生变更合同的法律效果,而非一味地依靠解除合同来解决纠纷,这样的纠纷处理方式会大大破坏合同的稳定性,而通过情势变更制度多样化的调整手段可以选择适合于个案的最佳调整方式,兼顾交易的稳定与实质的正义公平。最后,不可抗力没有程序的合理性,仅仅依靠当事人单方的行为就可达到预期效果,情势变更原则的适用给予当事人之间以协商平衡利益的空间,同时也赋予法院以决定权、裁量权,避免当事人单方权利的滥用,使得房屋买卖合同基于客观环境变化而作的利益协调更富有程序上的合理性。

基于上述原因分析,在商品房买卖合同纠纷中引入情势变更原则对合同双方权利义务关系进行再度的调整是确有必要的。

2.3 情势变更原则适用的基本类型

第一,国家法律的修改。商品房预售合同具有很强的国家干预性。在履行期间,如国家规制对商品房预售领域的法律法规做出调整,则应当认定为双方签订商品房预售合同签订之初的法律环境发生变更,也即情势变更。

第二,国家商品房预售的法律政策调整。政策性调整是我国商品房交易市场中重要的调控手段,在订约之后政府出台相关调控政策,从而致使合同履行有失公平的,应当认定为情势变更。

第三,经济环境的巨变。主要是指衡量经济指标的各项要素如价格、税率、利率等的异常变化。此处应当区分情势变更中的经济环境剧变与商业风险,此二者主要从可预见性、变更程度、实质后果、继续履约是否显失公平等角度予以分析,比如适度的通货膨胀是商业风险,但物价飞涨则应认定为情势变更。

3 房地产新政之下情势变更原则适用的具体问题探讨

3.1 国家“房地产新政”关于商品房买卖合同的简要内容

第一,自2010年4月14日起,贷款首付比例提升。例如,对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,贷款首付款比例不得低于30%;对贷款购买第二套住房的贷款首付款比例不得低于50%。

第二,自2010年4月17日起,商业银行对第三套住房和异地购房者住房贷款暂停发放。

第三,2011年初,各级地方政府进一步推出了第三套房的限购政策,许多本打算一次性付款购买第三套房的购房者再次受到影响。

首付款比例提高和贷款不能致使买房人丧失履约能力。造成购房者无法按原计划获得所需的银行贷款,而此前其与开发商之间的购房合同已订,定金已付,当无法获得所需贷款时,则意味着购房者无法按已签购房合同来履行买方义务,依约得承担定金罚则或者合同强制履行责任。诚然,这对购房者而言是显失公平的。

3.2 房价的大幅涨跌是否属于情势变更

各地房价在2008年普遍下跌。在房价下跌前已签订购房合同的购房人,因同一楼盘的其他单元房价大幅下降,便认为自己相对多付了房款,于是纷纷以情势变更为由要求开发商退还差价或要求退房。此种情形是否属于情势变更呢?

3.2.1 该种情形的确属于商品房合同订立时的客观环境变化的范畴

前已提及,经济环境的变化也是商品房买卖合同纠纷中引发情势变更的原因之一,而房价的猛升猛降不仅在量上达到了要求,较之所谓“商业风险”,其变化程度有质的飞跃,超出了一般标准。

3.2.2 对于该价格的变化当事人能否预见

笔者认为应该分别予以考虑,首先考虑引起该价格变化的原因,如是因市场因素所致,那么由于市场本身调节的不确定性,一般的理性经济人可以根据通常积累的实践经验预见房价的增幅,属于可预见之范围。而像近年局部地区房价的猛涨或下跌,主要是因国家政策调整的原因所致。故而可以做一个区分。

第一,如果商品房买卖合同是在国家出台一系列针对房价的宏观调控政策之前订立的合同,那么,对于合同订立后的一系列房市调控政策,以及房价如此的下降幅度,自然是无法预见的。相对于市场的有形之手而言,国家的调控之手可谓是无形的,购房者无法预见它何时出现,且国家对于房价的调控达到的效果远比市场本身的调节为甚,增长降低的幅度也往往远超一个在市场中合理从事经济行为的理性人之预期,因此无法预见的“无形之手”调控带来的价格变动属于无法预见。

第二,如果商品房买卖合同的订立存在于国家调控房价的相关政策出台之后,那么,在此情况下,当事人就应当基于国家调控房市涨跌的政策力度及其后续影响,合理判断房价的增降趋势。在此基础上进行的商品房买卖行为,应当认为购房者已经认识到房价下降的风险,并自愿承担下降带来的损失后果,因而属于可预见范畴。

此外,合同中的相关条款也可印证当事人对于房价下降的风险的预见程度,如果在商品房买卖合同中已经订有关于房价波动产生纠纷的处理方法,那么可以认为当事人之间对于房价下降的风险已经有了合理预期,降低了情势变更原则适用的可能性。

3.2.3 房价的涨跌幅度本身,亦可作为一个衡量的客观标准

若房价变化超过一定幅度则可以认定为当事人无法预见。此为国外多采用的评判标准,如,英国法院判决认为,价格上涨20%~30%属于普通商业风险,假如上涨1倍以上就将导致合同落空(情势变更);还有《国际商事合同通则》将“艰难情势”注释为“如果履行能够以金钱方式准确计算,则履行费用或价值的改变达到或超过50%,很可能就构成根本性的改变”。

3.2.4 房价涨跌的时间性问题

一般而言,由于实践中当事人大多通过商品房预购的方式进行房屋买卖,故一般房价增降的时间均发生于买卖合同订立之后到商品房竣工交付之前,也即合同履行完毕权利义务归于终止之前,因而符合情势变更发生的时间要件。

3.2.5 对于维持原合同效力是否会引起显失公平之问题

这可从三方面来作考察:其一,商品房买卖合同是否可以继续履行?通常,房价虽有大幅涨跌,但对于购房者而言若其所负担的合同履行义务并未因此而增加,其支付标的额无变化,且其经济状况也未有改变,则由其继续履行原合同应该是可行的。其二,继续履行原合同是否会显失公平?如前所述,购房者缔约前后房价的大幅涨跌,并未造成购房者本身经济能力的下降,也无额外增加购房者负担,故不会造成购房者继续履约会显失公平的情况出现。其三,继续履约的话,合同目的能否实现?购房者签约的目的大多出于居住所需,故房价的涨跌并未导致原合同目的基础之丧失,当事人只要履行完毕原合同,其满足居住之目的当然可以实现。另一方面,少数购房者基于投资盈利之目的而购,这时房价的大幅涨跌确会导致其盈利目的落空,但情势变更的适用是为了保护当事人正当的合同利益,纠正显失公平现象,而不能盈利并未造成购房者履约后的权利义务显失公平,因而不属于情势变更保护的对象。

合同成立后虽然房价起伏不定,前后房价差异颇大,但从经济成本或履约成本角度观之,其履约成本仍然维持在合同订立时所应承担的范围之内,购房者更没有因此而发生经济亏损,仅仅是与合同履行时的市场价格相比较少获利而已(如果合同订立时就低于其购房价格或建房成本,则不属于情势变更原则要解决的问题)。故不能仅因前后价格之间的差异导致少获利即认定为显失公平,而适用情势变更。

3.2.6 当事人是否只要有所亏损就可以请求变更或解除合同

其一,购房者的纵向和横向比较:所谓纵向比较,是指当事人将签订合同时的交易价格或酬金与合同履行时的交易价格或酬金进行比较。所谓横向比较,是指当事人的交易价格或酬金与第三人同等条件的交易价格或酬金相比较。

在合同生效后,因市场价格涨跌等情形,合同约定的价款虽然与市场行情存在一定甚至较大的差距,但依约继续履行合同并未因此额外增加购房人的经济负担,即履约成本,仅仅是自己通过纵向和横向比较,与之后的购房人相比多付了房款,由此认为自己亏了。而且本质上讲,此种情形对购房人而言根本不属于情事变更问题。故而,此种情形事实上不存在是否显失公平的问题,也无需进行经济成本核算。如果遇房价上涨,购房人只需按合同约定价款付款就是,对此更不存在显失公平问题。

其二,如何认定显失公平。理论界存有误区,就是将签订合同时的交易价格或酬金与合同履行时的交易价格或酬金进行纵向和横向比较,仅仅凭前后价格或收益之差作为判定依据,并得出是否显失公平的结论。这种通过比较方式来认定显失公平显然不妥。如果将合同订立时的房价与合同履行时的房价进行比较,房价相差甚多,表面上看,合同继续履行对购房者明显不公平。但事实上,尽管合同订立时与合同履行时的价格相差较大,但另一方面,购房者在合同订立时支付的价格起码是物有所值。

市场价格时常发生波动,有涨有跌,并因此影响当事人的经济利益。合同履行时的价格或酬金高于或低于合同签订时的价格或酬金,或者比第三人的交易价格高或者低,虽然对一方当事人的收益有一定影响,甚至影响较大,但不能仅依此认定为显失公平并主张适用情势变更原则予以救济。若交易者都以此为由而主张适用情势变更原则,交易安全将无法得到保障,交易秩序、诚实信用原则将遭到严重破坏。故不能仅以卖多卖少、赚多赚少、收益多寡来衡量与评判是否构成显失公平。理论界和实务界正是由于仅此单纯地进行横向和纵向比较,以当事人赚多赚少、收益多少作为显失公平的评判标准,最终导致情势变更原则的适用范围和自由裁量空间无限扩大。如此实属对情势变更原则中显失公平的曲解,其结果必然有悖于诚实信用原则。

3.3 因新政出台而失去履约能力是否属于情势变更

如何处理跨越调控政策公布前后的商品房买卖法律行为是一个值得探讨的问题。为了抑制房价过快上涨,2010年4月14日国务院常务会议决定:购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,贷款首付比例不得低于30%,对于贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付比例不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。4月17日国务院发出通知,重申该房贷调控政策,并要求商业银行可以根据风险状况,暂停第三套及以上住房的购房贷款,对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放住房贷款。由于银行执行国家房贷调控政策,许多商品房买卖合同因为银行贷款全部或者部分停办而产生了纠纷,当事人希望通过情势变更原则保护自身的权益。

笔者认为,国家商品房贷款政策调控应该认定为情势变更。

其一,国家房贷政策的调整属于当事人订立合同后外界环境的变化。在发生时间上,结合具体案件,只要商品房买卖合同订立于国家房贷政策之前,约定的办妥贷款的终止日期在房贷政策调整之后的,就存在情势变更原则适用的空间。

其二,国家房贷政策调整造成了商品房买卖合同经济上的履行受阻。虽然购房人支付给售房人的价款数量没有变化,但房贷政策调整造成支付方式及支付时间的变化。分期支付还是一次性支付、贷款周转支付还是个人即时支付直接关系到当事人的即时支付能力。买卖合同的价款数量、支付方式、支付时间构成一个整体,共同转化为价款给付义务的经济价值,三者中任何一个变化都会造成价款给付的经济价值变化。如果仍然按照原来的合同履行给付房款的义务,必然提高当事人的即时支付能力,从而可能严重影响当事人其他经济生活方面的质量。

其三,国家房贷政策的调整是当事人不能预见的。如果将国家调控政策纳入普通购房者可预见之范围,是对购房者的苛求,超过了社会对普通购房者的期待可能性,是对自然正义的违反。

其四,国家贷款政策属于订立商品房买卖合同时信赖的基础。当事人在订立商品房买卖合同前,总是结合自己的即时支付能力及当时贷款政策的规定,判断自己可以即时支付多少比例的房款,剩余比例的房款通过银行贷款来周转,一个理性人不会超出自己的即时支付能力进行一项交易。房贷调控政策出台后,当事人无法取得贷款或者无法取得原定比例的贷款,需要提高即时支付的比例来弥补这部分差额,这种变化使得当事人订立合同时的基础动摇。

其五,国家房贷调控政策的出台是不能归责于当事人的。具体合同关系中的当事人不会导致对整个社会具有普遍约束力的房贷调控政策产生。房贷政策的直接影响是购房人不能取得贷款或不能取得原合同约定比例的贷款,间接影响使购房人对待给付的义务发生了变化。如果合同的对待给付因不可预测事件而失去平衡,则合同便失去了合理性,情势变更原则正好可以矫正房贷调控政策造成的给付义务失衡。

其六,将国家房贷政策调整认定为情势变更的合理性。将国家房贷政策调整认定为情势变更,不乏为少数预期房价下跌而退房的不诚信购房者提供了借口,不可否认有少部分人通过其他途径可以补齐房款,并且这种周转不会影响其生活质量,只是由于房价下跌,投资盈利的目的受阻才以房贷受阻为由变更或解除合同。但我们更应当看到中国的现实:购买商品房对于大部分人来说是一生中发生不了几次的大宗交易,做出这一决定前需要综合考虑多方面因素,特别是自己的即时支付能力及预期支付能力;通过其他途径来凑齐房款差额对大部分人来说是超过自己的即时支付能力的。

一方面,房贷政策通过提高购房首付和提高贷款利率来加大购房者的资金承受力,遏止购房需求,减少房屋成交,以稳定房价;另一方面,通过提高购房成本,减少购房需求来改变公众的房价预期,从而遏止房价过快上涨。如大量维持合同的效力,就会在无形中推动房价上涨。可以说,基于预期房价下跌而退房的不诚信是依情势变更原则处理商品房买卖纠纷很难避免的副作用,但其正作用则有效体现了房贷政策的导向,也实现了绝大多数情况下的合同正义,是功大于过的。

摘要：在一系列紧凑的房地产市场宏观调控新政之下,一些商品房买卖合同无法实际履行或者履行之后又起纷争。开发商、业主和政府该何去何从,不少人选择运用“情势变更”来维护自己的利益。那么,在现实中该原则是否能适用于商品房买卖合同,在什么情况下适用,会产生何种后果,文章欲从这些方面作出分析,为房地产交易市场的稳定寻求解决途径。

关键词：房地产新政,商品房买卖合同,情势变更,适用

参考文献

[1].冯靓.论情势变更原则在商品房预售合同中的适用.消费导刊.2009.6

[2].王建东杨国锋.房贷调控政策背景下的情势变更原则及应用.法学研究.2010.5

[3].魏济民.浅议建筑房地产合同纠纷中情势变更原则的适用.仲裁研究.2010.19

[4].洪波.房地产宏观调控下房屋买卖纠纷审判实务研究——以情势变更原则的适用为视角.人民司法.2010.21

[5].王德山.情势变更原则中显失公平认定研究.法律适用.2010.11

商品房买卖中消费者风险之防范 篇7

摘 要：为了让消费者充分认识到商品房买卖中的风险，提高风险防范意识，清楚合法有效的维权途径，最终期望引起有关部门关注，能够站在消费者的角度制定相关政策。在此目的的引导下，立足于问卷调查反映的数据，通过对风险发生的内部、外部原因进行分析，从法律的角度，分别针对于内部、外部原因提出具有可操作性、创新性、客观性的一系列建议，进一步寻求防范风险的对策。

关键词：商品房买卖；消费者；风险防范

中图分类号：D920.4 文献标志码：A 文章编号：1002-2589（2013）28-0158-04

现今，商品房买卖日益频繁，商品房消费也逐渐成为消费者最必要、最重要的消费，但是同时在商品房买卖中，基于诸多原因致使购房消费者比一般消费者面临更多的风险，遭受更大的损失。逐年增多的商品房买卖纠纷诉讼和消费者协会受理的相关投诉足以证明这一现象。与之相应，近些年，各地也相继爆发出购房消费者极端的维权事件，造成了较大的社会负面影响。

一、商品房买卖中消费者风险存在的原因分析

2012年7月和8月，我们团队七人分别对青岛、杭州、九江、合肥、贵阳、运城的消费者进行了问卷调查、实地访问、网络调查，总共回收有效问卷305份，该问卷共设计了十个问题，是以购房前、购房中、购房后为主线进行编排——购房前主要涉及消费者买房时最担心的问题以及他们是否会选择咨询律师；购房中包含消费者对于房屋预售条件以及开发商要具备的证件的了解状况；购房后提到开发商交房、维权途径的知晓情况、消费者对于房屋产权证的态度以及业主委员会在消费者心中的地位的问题。该问卷针对的都是消费者最为关心的问题，目的在于最后得出的数据分析最能反映普通消费者的法律保护意识现状。从调查结果分析，被调查者男女比例接近1：1，所以不会存在主观思想的偏颇现象，更倾向于客观、普遍的现状反映。同时，被调查者所涉及的职业也比较广泛，收入存在很明显的差距，因此可以确保该调查结果的广泛性。

本文将此调查结果进行纵向剖析、横向对比，并且收集查询大量相关资料，对商品房买卖中消费者风险存在的原因做出如下分析：

（一）风险存在的外部原因

1.相关法律法规的不完善。我国的房地产业起步于20世纪末，发展至今时间较短，导致相关法律法规的建设存在粗略、滞后等问题：（1）条文的规定过于笼统，可操作性弱。比如：当下是依据《消法》规定来确定消费者和开发商的权利义务，然而现实问题在于，商品房买卖不同于一般商品交易，它具备本身的特殊性，因此需要更为具体的、针对性强的规定。（2）有关惩罚规定模糊，力度小，达不到预期效果。在房地产行业中，许多开发商忽视消费者的合法权益，不择手段使利益最大化，但相关法律法规中，有不少条文只规定了“应该”，而未提及如果不遵守会承担何种后果，从而无法得到贯彻执行。另外，即使条文有相关的罚款规定，可是罚款数额与开发商的盈利根本不成正比的，根本达不到预防和惩罚的效果。比如，《合同法》规定——出卖人延期交付房屋的，应当支付违约金或者赔偿损失。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法的，可以按照延期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。还有配套规定——开发商行为已构成逾期交房的，每逾期一日按房价款的一定比例（如万分之三）作为违约金，直到卖方实际交付之日止；逾期超过一定期限的（如3—6个月），则买方有权解除合同，开发商除应向买方退还房价款本息外还应双倍返还定金，支付逾期期间的违约金。从以上规定分析，对于其逾期交房的违约金的规定相比其盈利是明显失衡的，针对开发商的违约行为根本没有受到实质性的约束。（3）对于新显现的问题未做出及时更新，使开发商有机可乘。法律法规的起草必须根据社会实际情况，往往在问题出现后经过很长时间相关法律规定才能够出台，因此，法律法规有着固有的滞后性。在消费者处于严重弱势的情况下，有关房地产方面的法律法规中，特别是侧重于保护消费者权益的法律法规却是不多的，除《消法》和《商品房销售管理办法》有直接涉及外，大多数法律法规，诸如《城市房地产管理法》《建筑法》等，都是侧重于维护房地产市场秩序的。

2.行政监管不力。房地产业是我国的支柱产业，在社会主义市场经济体制下，它的健康有序发展离不开各级政府的有效监管。然而，各级政府对房地产业的监管现状着实令人担忧。第一，对开发商主体资格审查不严。有些地方政府为了当地经济发展和在位政绩，只注重数量而忽视质量，对开发商进入房地产市场的要求不断降低，使几乎每一家进入这个市场的企业都享有商品房预售的权利，导致预售限制条件成为一纸空文，加之消费者对如此专业的信息了解很少，无疑又增加了购房中的风险。第二，对房屋竣工验收走马观花，房屋质量难以保障。有的地方的住房在消费者入住不久后便出现裂缝的质量问题。各地的被调查者在被问及“购房时最担心的问题”时，均有50%以上的选择房屋质量问题，可见这是一个普遍存在的问题。当下的房屋竣工验收程序是先由建设单位自行组织勘察、设计、监理、施工等单位进行，验收时必须邀请工程质量监督部门参与，然后报建设行政管理部门备案审批，颁发相关文件。然而，虽然政府自始至终参与其中，但更多的只停留在形式审查，注重的是程序是否合法、文件是否具备等问题，对房屋质量的实质审查却比较忽略，以致该问题引发的矛盾有增无减。第三，政府忽视了针对购房者这类特殊消费者的宣传工作，致使消费者对很多基础法律知识知之甚少。在我们的调查过程中发现，运城、贵阳有19.39%的消费者选择从来没有听过商品房预售条件，九江、合肥有8.51%的消费者选择从没听过商品房预售条件，而杭州、青岛有1.37%的消费者选择了这个选项。同样的问题还出现在对开发商资质的认识上，法律规定开发商进入房地产市场销售商品房必须取得国有土地使用权证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证以及房屋预售许可证。而消费者十分了解的只占到10%左右，不清楚的占到90%。

3.交易双方信息不对称。开发商与购房消费者一直以来长期处于信息不对称的状态。在问卷中涉及对消费者的购房常识进行调查的三个问题，分别是“是否了解商品房的预售条件”、“是否了解‘五证”以及“是否清楚定金与订金”，然而从结果看来，各地区均只有10%左右的消费者选择十分清楚预售条件和“五证”，而绝大多数的消费者都对此只是听说过但不清楚，同时各地区的被调查者均有占60%以上的人不清楚“定金”与“订金”的区别。由此可以看出，交易双方对商品房的信息、专业了解差异之大，如此便出现了商品房买卖中司空见惯的不平等条款，诸如：单方面限制消费者的解约权、定金有去无回、面积误差陷阱、违约责任不对等、广告承诺不写入合同等等。

4.开发商违规违法操作。（1）广告宣传虚假。在商品房销售中，尤其是期房销售，广告宣传是开发商立竿见影的促销手段，销售广告往往也成为了购房消费者们获得的第一手资料，然而以消费者的能力和信息来源往往无法辨别这些宣传的可靠性。开发商的促销手段五花八门。除大家熟识的虚假广告宣传外，我们在走访中还了解到，现在的许多开发商采用“捂盘惜售”的手段使利润最大化。随着房地产市场的快速发展，房价扶摇直上，开发商不卖已经建好的房屋，消费者们只能看着房价上涨，手足无措。（2）开发商预售条件不合格。在交易市场中，经常出现开发商没有取得预售许可证或超越预售许可证范围销售商品房，隐患重重。（3）逾期交房。这是在现今普遍存在的一种情况，消费者们取得所购房屋，往往比合同约定的期限晚，短则几个月，长达四五年。（4）房屋质量问题。出现墙体裂缝、管道渗漏、材质差、地基下沉等各种问题的情况屡见不鲜，甚至一栋楼整体无故倒塌。（5）售后服务跟不上。消费者们交付房款后，开发商的态度就出现了极大的逆转，没有如期地组织前期物业进行管理，对之后房屋出现的问题置之不理，有的甚至最后销声匿迹，致使消费者们的人身、财产安全得不到相应保障。（6）利用销售信息不对称，制造售空假象，诱使更多的消费者仓促购房。（7）开发商常在购房合同中，想方设法减少自方的责任，限制消费者的权利。所以，在“购房时最担心的问题”的选项中，房价虚高和卖家信誉问题，杭州、青岛的分别为23.39%和5.4%，经济次发达地区的分别为8.51%和14.89%，运城、贵阳的分别为34.69%和8.16%，不难推断，除房屋质量问题外，这些问题如不加以制止，必定日益严重，导致的后果将有过之无不及。

（二）风险存在的内部原因

1.消费者对风险的认知程度不够。购房已经逐渐成为当今社会的主流，无论消费者购房的初衷是居住还是投资，现实中的大多数消费者都不能做到对风险认知清晰、全面，在前文中提到的对购房常识的基本了解情况就足以说明。而且，有关“开发商逾期交房怎么办”这一问题。调查数据显示，各地区都只有15%左右的消费者选择“直接告到法院”，然而在“不停地催交”这一选项各地区的数据统计分别是15.07%、21.28%、34.27%，很显然，随着经济发展程度的差异，单纯主张权利的消费者所占比重逐渐上升。但是，实际上单纯催交并不能对开发商产生任何实质性约束，往往取得的效果也不明显，消费者不能充分意识到这一点，以致交付购房款后却迟迟不能入住的现象愈演愈烈。同时，在“常事，但交房时要求一定赔偿”这一项上，经济发达地区的选择远高于另外两个地区。不难看出，消费者的自身素质与经济发展程度存在一定联系，并且大多数消费者对风险的认知还集中在一些长期存在问题的方面，对随着房地产业发展逐渐产生的诸多新风险还欠缺深入了解，加之商品房作为商品本身的复杂性和专业性，最终给消费者造成更多不必要的人身、财产损失。

2.消费者法律知识的匮乏。在问卷中提及“购房时会认真阅读合同吗”，各地区均有近50%的消费者选择“会仔细看，合同很重要”，但杭州、青岛和运城、贵阳均有30%左右的消费者选择“只会粗略浏览”，在运城、贵阳还存在10.64%的消费者选择“太多太繁杂，懒得看”；还有涉及“除打官司外还知道其他合法维权途径吗”，关于这一问题各地区均有部分消费者选择“完全不知道”，但是经济欠发达地区高达23.47%，而绝大部分消费者都选择“知道一些”，从中可以分析出屡禁不止的“房闹”事件的一些症结所在；另外，问及“对房屋产权证怎么看待”时，九江、合肥和运城、贵阳仍存在20%左右的消费者选择“不是很重要的”情况，而杭州、青岛则没有消费者选择此项。从以上种种数据足以说明，消费者的法律知识严重匮乏。消费者和开发商之间的法律关系实质上是买卖合同关系，合同是平等主体之间意思表示一致的体现，但是大多数消费者在对购房合同内容都不清不楚的情况下便签订了，事后发现于己不利的内容再要修改时，便被开发商以违约限制，因为违约责任的限制而只能被动接受格式条款。

3.消费者疏于寻求专业的法律帮助。对于“购房是否想过向律师等专业人士咨询相关风险”的问题，问卷调查得出，选择“从没想过，全是通过售楼人员介绍”的，在各地区呈逐渐上升趋势，分别为13.7%、17.02%、22.45%。各地区仅有25%左右的消费者认为必须要咨询。而消费者不愿意寻求专业的法律帮助的原因主要在于：第一，有的消费者觉得咨询费太贵。在此，我们通过对各地区门户网对律师收费标准的公布和一些律师的在线回答，得知此类咨询一般是计时收费，在经济发达地区，可以高达3 000元/小时，消费者担心贵是情有可原的。而在经济欠发达地区的收费则一般都不会超过800元/小时，之所以他们会担心贵，因为大部分消费者对资费并不了解，只是直觉认为很贵，他们对于新事物的接受和应用还有待于时间的磨合。第二，有的消费者认为上网查阅相关知识便足够了。随着网络的普及，大家都越来越习惯利用便捷、实惠、包罗万象的网络获取自己需要的资料，因此，有些消费者便依赖于网络，疏于寻求专业的法律帮助。

在上述内因、外因的促使下，消费者面临的风险有增无减，因此如何防范风险，维护消费者合法权益，迫在眉睫。

二、外部原因引发的风险防范有赖于制度完善和有效监管

（一）完善相关法律法规

1.细化条文，增强可操作性。首先，对购房消费者和开发商的权利义务应该在立法上有单独的、更为具体的规定，以便更好地维护购房者合法权益。其次，关于业委会的规定中，我国《物业管理条例》第15条并没有对业委会的性质给予明确界定，法律地位模糊，该条例同时也赋予业委会重要的职责，但是其作用发挥如何在很大程度上却取决于小区业主的综合文明程度，无疑可靠性是较低的。本文建议法律明确赋予业委会民事主体资格，这样会有效提高业委会的执行能力。再者，在立法上关于业委会经费管理和经费亏损的责任划分也没有明确的可操作性规定，加之业委会本身属于非营利性组织，成员们工作也属义务性，因此各方积极性不能被调动，自然投入的时间精力均有限。因此，本文建议对业委会应该仿照物业制度进行规定，采取聘任制，由业主定期向业委会缴纳管理费用，用于业委会的日常开销和管理，以此激发业委会成员工作的积极性和责任感，同时在其中对经费管理和经费亏损责任划分做出详细规定，避免经费滥用。

还有，关于开发商信息公开披露制度的有关规定过于模糊，导致虚假广告满天飞、低资质开发商遍地有，所以，信息公开披露制度的建立势在必行，这将在极大程度上减少开发商欺骗行为，使消费者面临的有些风险被扼杀在摇篮中。

2.完善惩罚机制，发挥法律威慑力。第一，在立法中应该对所有强制性规定匹配相应惩罚，以保证其得到有效实施。尤其是对于罚款的规定，应该以所获利益为基数进行规定，保持其动态变化，而不是具体给出一个范围，长时间持续不变，只有如此才能让以牟取暴利为目的的开发商望而却步，达到真正的约束、惩罚作用，维持房地产市场的有序发展。第二，商品房预售制度把开发商所面临的风险转嫁给了银行和消费者，“空手套白狼”屡见不鲜。然而，相应的惩罚制裁却没有规定，因为预售制还不宜被完全取消，所以必须注重法律法规对惩罚制裁的详尽规定，严格规定预售条件，限制市场主体的数量。

3.及时更新法律法规，使之严谨、与时俱进。在消费者弱势地位愈来愈明显和购房纠纷有增无减的当下，必须尽快出台一部有关保护商品房买卖中消费者权益的法律，只针对该类特殊人群，直接、方便消费者使用法律武器保护自身权益，有效减少不必要的风险和购房纠纷。

（二）充分发挥政府的作用，促进建立健康的房地产市场环境

1.随着社会的贫富差距日益明显，本文提议，政府在制定相关政策时必须充分考虑各种层次的消费者。例如，针对会利用网络的消费者，政府应该在官网上公布本区域的购房真实信息，避免开发商利用信息不对等的优势欺骗消费者，在这方面不少地方政府已经开始着手实施，其中最具代表性的就是商品房交易网上合同备案，对“一房多卖”的情况起到了很好的抑制作用。

然而，针对没有条件利用网络或不会利用网络的消费者，政府就应该带头做好宣传工作，本文建议政府协助社会向购房者提供更多的免费法律咨询渠道，比如，在开发地区附近成立临时免费法律咨询中心，政府与律师事务所开展合作，发动该区域律师轮流到法律帮助咨询中心工作，并让购房咨询者回访评价，专门为律师建立一个公益档案，在评价总结后纳入该律师年终考核成绩；在条件成熟的情况下，与高校开展合作项目，安排本区域内高校法学专业本科生、研究生参与社会实践，深入小区、街道等地方进行相关法律宣传，派发宣传资料，在锻炼在校生的同时，让潜在购房者们一定程度上减少不必要的风险。

2.严格开发商主体准入，加强监督管理。工商行政管理部门务必把好关，不能为利益所驱降低要求。除此之外，还有审查开发商资质、办理各方面证书的各个部门，必须严格审查。还应与此相应地成立一系列的问责机制，对其间为一己私利没有依法办事的执法人员给予合理处分，强化执法人员的责任意识。在商品房预售中，对于预售许可证的资格审查政府必须加强，凡是预售，开发商要把一定比例的预售房款提存于政府的专门账户，建立一种商品房预售的风险担保基金，一旦出现风险，不管是因开发商还是购房者，均由这个风险基金来承担损失。如此，巨大的风险便分散给交易各方一起来承担，约束开发商的违约行为。

3.建立商品房竣工综合验收备案制度。现行的房屋竣工验收是建设单位自行组织勘察、设计、监理、施工等单位进行，其实这样的验收方式让广大购房者很不放心。所以，政府应该备案，交由专门设置的部门里的专业人士对其质量、设计等进行全面免费验收，站在第三方的角度给予主动、专业、公平、客观的检测，并发给验收合格证书，不合格的改进至合格。而且，为了提高该职能部门的办事质量，可以让购房者或者律师参与到监督行列，在入住一定时间后对该机构工作人员的验收成果给予评价，如果对该机构负面评价达到一定数量，社会影响恶劣，那么就取消该工作人员的工作资格，重新聘请。

（三）推进房地产市场行业自律，使开发商遵循诚实信用原则，为消费者提供优质服务，提高消费者对其的信赖程度

在此方面具有代表性的是，2010年5月在深圳市有231家房地产机构签署房地产行业自律规范公约，其中参与的包括房地产开发企业，经纪机构和评估机构，各自站在自己角度针对消费者关心的诸多热点问题在公约中做出承诺，之后，深圳市规划和国土资源委员会将此公约公布在官网上，以便广大市民查看和监督，得到了群众不错的反响。其实，房地产行业推进行业自律，对交易双方都是有利的。对于开发企业可以提高自身竞争力，利于品牌的建立和长远发展，对于消费者而言，可以有效减少所承担的风险，买到称心的房屋。自然，对行业稳定也有重大贡献。

本文建议，可以参考律师协会，建立一个房地产企业的自律性组织，从全国到地方设立，编制行业章程，按照章程对本行业的一系列事务进行管理，定期对房地产开发企业进行考核，为房地产相关部门提供真实信息，并在其官网上或本区域内有影响力的报纸杂志上如实地公布开发企业的基本信息，其中应当包括企业的财务状况、信用状况等，以此促使开发商自律。

三、内部原因引发的风险防范有赖于消费者提高防范意识

第一，消费者提高自身防范意识。提高防范意识首先要求消费者必须意识到风险存在，在商品房买卖这个市场里，其实消费者存在着很大的风险，针对可能存在的风险，本文建议：首先消费者必须提高自身防范意识，清晰认识到自身的弱势地位，认清购买商品房时存在着哪些风险。充分利用各种获取相关信息的渠道，如上文所述，合理通过政府、媒体、律师事务所等，拓展自己的信息面，使自己可以更加全面地认识到商品房买卖市场的风险和应注意事项。其次，在对风险的认知程度提升后，自身的防范意识也必须随之加强，在商品房买卖中，认真审查开发商的各种资质证书是否具备及其在房地产市场的信誉如何，从根本上对风险防范做出相应对策。有关此方面本文提议，消费者们可以充分行使《宪法》赋予的结社权利，以固定的社团形式集合起来，形成有足够影响力的团体来与强势的开发商抗衡，得到更多平等谈话的机会，以此来合法、有效地保护自身利益。

第二，消费者要增强法律意识，善于运用法律来防范风险。消费者运用法律武器来维护自身权益具备其他方法不可比拟的优势：（1）法律具有确定性、相对稳定性以及强制性，法律制定颁布实施后，在一定时间内不可随意修改，并且有国家强制力来保障其实现，面对强势的开发商，法律无疑是处于弱势地位的消费者最好的、有效的维权武器。（2）法律涉及主体广泛，公平、客观，倾向对弱势群体的保护。法律具备的作用之一便是平衡社会各类群体之间的利益，对于强者给予限制，对于弱者进行保护。所以，消费者增强法律意识，用法律武装自己，会在很大程度上与开发商处于平等地位，从而最大限度保护自身权益。（3）我国长期坚持依法治国，消费者善用法律维权是响应国家政策、参与国家治理的最好体现，并且同时能得到各方面的大力支持，最大限度地惩罚违法的开发商或房地产经纪人，使权益获得最好的保护。因此，消费者必须要增强法律意识，运用法律来防范风险。首先，对于购房中所要涉及的相关法律文件务必要进行基本了解。譬如预售许可证、“五证”、认购书、购房合同、房产证等等，这些法律文件都与消费者的各项权益息息相关，如果对此知之甚少，会增加风险，陷入开发商的陷阱。其次，了解法律对于消费者和开发商的权利义务规定。在《消法》中对此做了明确规定，只有做到充分了解才会清楚自身的哪些权益被侵犯，开发商有哪些行为是不遵守法律。如此维权便会针对性明确，达到预期效果的成功率自然会得到提高。最后，清楚法律规定的保护消费者权益的各种合法维权途径，并加以充分利用。在权益被侵害之后，除了消费者熟知的诉诸法庭外，还可以通过向房管局投诉、向消协投诉、如实地向媒体曝光等合法维权途径。

第三，消费者应当主动寻求专业法律帮助。在现今风险重重的商品房买卖中，寻求专业的法律帮助已经逐渐成为十分必要的。（1）专业人士对商品房买卖方面的各种风险都有更加全面、深入的认识。因为商品房作为商品具备自身的独特性和复杂性，所以普通消费者不可能做到与专业人士同等水平，不少消费者依赖网络查询相关资料，但事实是，一般很难获得针对性强、具体的资料，对商品房买卖只能做到大致了解。（2）专业人士具备此方面坚实的法律基础，而且经验丰富。他们会从消费者的角度出发，综合考虑所购房屋的价格、地理位置、开发商信誉度等方方面面，防范风险，避免不必要的纠纷。（3）专业人士有权依据法律规定，查阅购房过程中涉及的一系列法律文件。从开发商到房地产经纪人再到消费者，这期间产生了种种法律关系，牵扯到不少法律文件，如“五证”、销售房屋的抵押、登记等，专业人士会根据这些法律文件，及时向消费者指出房屋存在的风险情况，并采取相应措施予以应对。（4）寻求专业人士的协助的花销与购房款的损失是不可比拟的，购买到质量、价格、配套设施等都无后顾之忧的房屋应该是每个消费者的期望。（5）专业人士的介入更好地提高商品房买卖的成功率，减少纠纷，维护社会和谐。在专业人士的协助下，能更强有力地使开发商严格按照合同条款履行，减少开发商任意违约的情况。

四、结语

综上所述，购房消费已逐渐成为我国大多数居民的必然消费，自然而然，商品房买卖中消费者风险之防范问题也就与当今社会热点密切联系，牵扯面广、影响力大，关系到众多消费者的合法权益和房地产市场的健康有序发展，甚至关乎社会稳定。本文立足于实地调查数据，对比分析，分别从内外原因加以剖析，提出如何规避风险的建议。但是，在以上建议中，依靠外部原因的改善是需要一段时间的过渡，而且无法兼顾到每个消费者的利益，存在一定的滞后性和局限性，所以，消费者有效地防范风险最好的方法还是从自己做起，充分利用法律的武器为保护自身合法权益努力，从而推进我国房地产市场健康有序前进。

参考文献：

[1]刘远景.消费者权益行政保护现状评析[J].法学杂志，2012，（10）.

[2]张东亮.浅析商品房预售中对消费者权益的保护[J].法制与经济，2011，（6）.

[3]薛妮.预售商品房转让消费者权益保护问题[J].决策&信息，2008，（4）.

[4]肖又贤.论商品房买卖中的失信问题及其规范[J].河北法学，2004，（2）.

[5]杨路明.商品房销售广告中惩罚性赔偿的适应与法的公平价值之实现[J].企业家天地，2006，（3）.