农村土地征用程序（共8篇）
农村土地征用程序 篇1
农村土地征用程序
根据法律法规规定，目前我国农用地转为建设用地的程序简单扼要地有以下步骤：
【第一步】农用地转用、征用土地，必须符合土地利用总体规划、城市建设总体规划和土地利用计划。因此，用地单位在初步选定某农用地为建设用地后，应首先向国土资源局、建设部门、规划部门咨询是否符合该农用地的各项规划。
规划必须符合原国家土地管理局发布的《土地利用总体规划编制审批规定》（《国家土地管理局令》第七号）的要求。
如该建设项目列入国家国土资源局编写的《限制供地项目目录》，则地方人民政府批准提供建设用地前，须先取得国土资源部许可，再履行批准手续。
如该建设项目列入国家国土资源局编写的《禁止供地项目目录》，则在禁止期限内，土地行政主管部门不受理其建设项目用地报件，各级人民政府也不批准提供建设用地。
【第二步】确认该农用地可以用于建设，再根据建设部门的要求，进行和编制建设项目可行性论证，向建设部门提交用地申请，建设部门审查符合的，颁发建设项目的《选址意见书》。用地单位应按规定缴纳选址规费。
其中，农用地转用和土地征收批准文件有效期两年。农用地转用或土地征收经依法批准后，市、县两年内未用地或未实施征
地补偿安置方案的，有关批准文件自动失效。
【第三步】用地单位持该《选址意见书》向同级国土资源局提出用地预审申请，由该国土资源局核发《建设项目用地预审报告书》。
建设项目用地预审文件有效期为两年，自批准之日起计算。已经预审的项目，如需对土地用途、建设项目选址等进行重大调整的，应当重新申请预审。
建设用地单位申请预审，应当提交下列材料： 1.建设项目用地预审申请表（该表由国土资源部统一规定）； 2.预审的申请报告，内容包括：拟建设项目基本情况、拟选址情况、拟用地总规模和拟用地类型、补充耕地初步方案； 3.需审批的建设项目还应提供项目建议书批复文件和项目可行性研究报告。项目建议书批复与项目可行性研究报告合一的，只提供项目可行性研究报告。
如建设项目涉密军事项目或是国务院批准的特殊建设项目用地的，建设用地单位可直接向国土资源部提出预审申请。
国土资源局在自受理预审申请或者收到转报材料之日起二十日内，完成审查工作，并出具预审意见。二十日内不能出具预审意见的，经负责预审的国土资源局负责人批准，可以延长十日。【第四步】用地单位凭《建设项目用地预审报告书》向建设部门、环保局等办理立项、规划、环保许可等手续，并缴纳各项审批费用；
环境保护部门根据《中华人民共和国环境保护法》和（86）国环字第003号《建设项目环境保护管理办法》对建设项目进行审批。
某些建设项目，还需要报劳动行政部门依据《建设项目（工程）劳动安全卫生预评价管理办法》予以审批。
【第五步】用地单位再持以上审批文件，向原预审的国土资源局提出项目用地的正式申请。
【第六步】国土资源局根据土地利用总体规划、城市建设总体规划和土地利用计划，拟定农用地转用方案、补充耕地方案、征地方案和供地方案，分不同类型，经各级人民政府审批。
能源、交通、水利、矿山、军事设施等确需单独选址建设的项目，在《国务院关于投资体制改革的决定》（国发„2004‟24号）实施前批准立项的，仍按原规定报批用地；实施后，属国务院、国家发展改革等部门或省级人民政府批准、核准的单独选址建设项目，涉及农用地转用和土地征收的，报国务院批准；除此之外的单独选址建设项目，涉及农用地转用和土地征收的，报省级人民政府批准，其中征收土地面积超过省级批准权限的，土地征收必须报国务院批准；建设项目确需占用基本农田的，必须报国务院批准。
其中，如占用农用地没有涉及占用耕地的，则不需拟定补充耕地方案；农村集体经济组织占用本集体农用地和单位占用国有
农用地的，不需拟定征地方案。
以下建设占用土地涉及农用地转为建设用地的，需报国务院批准： 1.国务院批准的建设项目； 天下房地产法律服务网 2.国务院有关部门和国家计划单列企业批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目； 3.省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目； 4.在土地利用总体规划确定的直辖市、计划单列市和省、自治区人民政府所在地的城市以及人口在50万以上的城市建设用地规模范围内，为实施该规划按土地利用计划分批次用地。5.需要征用基本农田的； 6.需要征用基本农田以外的耕地超过三十五公顷的； 7.需要征用其他土地超过七十公顷的。
【第七步】由国土资源局具体负责对该农用地的所有权人和使用权人进行征用，签订补偿安置协议，按征地程序办理征地手续。
其中，征用土地的各项补偿，应在征地补偿安置方案批准之日起3个月内，由用地单位全额支付。用地单位未按期全额支付到位的，政府不发放建设用地批准书，农村集体经济组织和农民有权拒绝建设单位动工用地。如征用农村集体土地，征地补偿款也可由国土资源局委托用地单位直接向被征地农村集体经济组织支付。
国家征用土地的，依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。
征用土地的，按照被征用土地的原用途给予补偿。
征地补偿包括土地补偿费、安置补助费、青苗补偿费和地上附着物补偿费。
征用耕地的土地补偿费，为该耕地被征用前三年平均年产值的六至十倍。征用耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征用的耕地数量除以征地前被征用单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征用前三年平均年产值的四至六倍。但是，每公顷被征用耕地的安置补助费，最高不得超过被征用前三年平均年产值的十五倍。土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征用前三年平均年产值的三十倍。
征用其他土地的土地补偿费和安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征用耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。被征用土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。征用城市郊区的菜地，用地单位应当按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。
征用耕地的土地补偿费，为该耕地被征用前三年平均年产值的六至十倍”。这里的“该耕地”，是指实际征用的耕地数量。而“每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征用前三年平均年产值的四到六倍”中的“该耕地”，则是指在被征用土地所在地，被征地单位平均每人占有的耕地数量。
【第八步】国土资源局根据批准的供地方案，在征地的补偿、安置补助完成后，向用地单位发出批准用地文件和《建设用地批
准书》，被征地单位应在规定的期限内交出土地。
其中，农村集体经济组织占用本集体的农用地或单位占用国有农用地的，经批准办理了农用地转用手续后，国土资源局可直接发出用地文件。
城市分批次建设用地和单独选址建设项目用地经依法批准后，国土资源部门应通过新闻媒体或其他形式向社会公开批准情况；建设单位应将农用地转用、土地征收批准文件及建设用地批准书等在施工场地悬挂，接受社会的监督。
【第九步】被征用单位交出土地后，该土地即成为国有土地，由国土资源局与土地使用者签订国有土地有偿使用合同（出让供地）或向土地使用者核发划拨决定书（划拨供地）。用地单位按约定缴纳出让费用。
但商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，则必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。用地单位只有中标，才可获得该国有土地的使用权。
国有土地出让成交签订《国有土地使用权出让合同》时，必须将规划设计条件与附图作为《国有土地使用权出让合同》的重要内容和组成部分。没有城市规划行政主管部门出具的规划设计条件，国有土地使用权不得出让。如因特殊原因，确需改变规划设计条件的，应当向城乡规划行政主管部门提出改变规划设计条件的申请，经批准后方可实施。天下房地产法律服务网 【第十步】签订出让合同并按约定缴纳费用后，用地单位才真正
获得该土地的使用权，用地单位即可办理建设项目的相关审批手续予以施工建设。
其中，已经办理审批手续的非农业建设占用耕地，1年内不用而又可以耕种并收获的，由原耕种该幅耕地的集体或者个人恢复耕种，用地单位也可以自行组织耕种；1年以上未动工建设的，按照省级规定缴纳闲置费；如超过连续2年未使用的，经原批准机关批准，县级以上政府会下达《收回国有土地使用权决定书》，终止土地有偿使用合同或者撤销建设用地批准书，注销土地登记和土地证书，即无偿收回土地使用权，并交由原农村集体经济组织恢复耕种。、其中，国有土地使用权出让的受让方在签订《国有土地使用权出让合同》后，应当持《国有土地使用权出让合同》向市、县人民政府城乡规划行政主管部门申请发给建设项目选址意见书和建设用地规划许可证。城乡规划行政主管部门对《国有土地使用权出让合同》中规定的规划设计条件核验无误后，同时发给建设项目选址意见书和建设用地规划许可证。
【第十一步】如用地单位欲转让该土地使用权，必须符合国家关于已出让土地转让的规定和《国有土地使用权出让合同》的约定。转让国有土地使用权时，不得改变规定的规划设计条件。以转让方式取得建设用地后，转让的受让人应当持《国有土地使用权转让合同》、转让地块原建设用地规划许可证向城乡规划行政主管部门申请换发建设用地规划许可证。
农村土地征用补偿标准
<中华人民共和国土地管理法>办法》第二十二条 国家建设征用土地，建设单位应支付土地补偿费、青苗和附着物补偿费、安置补助 费，标准如下：
一、土地补偿费 1．征用耕地、蔬菜地，根据国家规定的价格政策，按该土地征用前三年平均年产值（下同）的 六倍计算； 2．征用鱼塘、藕塘、养殖场、果园、竹园、林地等土地，按该土地年产值的五倍计算； 3．征用柴山、滩地、水塘、苇塘和其他有收益的非耕地，按该土地年产值的三倍计算； 4．征用宅基地按邻近耕地的补偿标准计算；房屋由建设单位另行征地移迁重建的，原宅基地不 再给予补偿； 5．征用无收益的非耕地，一般不予补偿。
二、青苗和附着物补偿费 1．青苗补偿费，一般按一季农作物的产值计算；能收获的不予补偿。多年生经济林木，可以移 植的，由建设单位付给移植费；不能移植的，由用地单位给予合理补偿或作价收购； 2．房屋拆迁，按房屋结构、面积、新旧程度，给予合理补偿； 违章建筑物和开始协商征地后突击抢栽的树木、突击抢建的建筑物，不予补偿； 3．农田水利工程及机电排灌设施、水井、人工鱼塘、养殖场和电力、广播、通讯设施等附着物，按照实际情况付给迁移费或补偿费。
三、安置补助费 1．征地前农业人口人均耕地在一亩以上的被征地单位，征用耕地的安置补助费为该耕地被征用 前三年平均每亩年产值的三倍；征地前农业人口人均耕地不满一亩的被征
地单位，征用每亩耕地安置 补助费以年产值的四倍起算，人均耕地每减少零点一亩，安置补助费相应增加年产值的一倍，但最高 不得超过年产值的十倍； 2．征用非耕地安置补助费，按该土地年产值和略低于邻近耕地的安置补助倍数计算； 3．征用房屋和其他建筑物的地基以及无收益的非耕地，不支付安置补助费。
四、按照本条规定支付的土地补偿费和安置补助费，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省人民政府批准，可以增加安置补助费，但土地补偿费和安置补助费的总和最高不得超过土地 被征用前三年平均年产值的二十倍。
五、国家建设征用土地支付的各项补偿费和安置补助费，除应当属于个人的附属物和青苗补偿费 付给本人外，其他费用由县级以上人民政府与有关乡（镇）村商定处理，用于组织被征地单位发展生 产、安排多余劳动力就业和不能就业人员的生活补助，任何单位和个人不得挪用或占用。
六、大型水利、水电工程建设项目征用土地的补偿安置标准和办法，由省人民政府根据国家规定 另行制定。
<中华人民共和国土地管理法> 第二十七条土地补偿费按下列标准计付：
（一）征用耕地，属水田、菜地、鱼塘的，按同类土地被征用前三年平均年产值的八至十倍补偿；属其他耕地的，按该耕地被征用前三年平均年产值的六至八倍补偿；
（二）征用果园或者其他经济林地，按水田补偿费的百分之六十至百分之七十补偿；原属耕地的，按同类土地补偿标准补偿；
（三）征用非经济林地，按水田补偿费的百分之四十补偿；
（四）征用养殖生产的水面、滩涂，按水田补偿费的百分之六十至百分之七十补偿；
（五）征用盐田，按水田补偿费的百分之五十补偿；
（六）征用其他未利用土地，按水田补偿费的百分之十五补偿。第二十八条需要安置的人员由集体经济组织安置的，安置补助费支付给集体土地经营管理单位；由其他单位安置的，安置补助费支付给安置单位；不需要统一安置的，安置补助费支付给被安置人员个人或者征得被安置人员同意后用于支付被安置人员的保险费用。
第二十九条征用耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征用的耕地数量除以征地
前被征用单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的补助标准，按该耕地被征用前三年平均年产值的四至六倍补助。征用果园和其他经济林地，按该土地被征用前四年平均年产值的三至五倍补助；征用盐田和有养殖生产的水面、滩涂，按该土地被征用前四年平均年产值的二至四倍补助。第三十条青苗和地上附着物补偿费应当支付给土地承包经营者或者地上建筑物的产权人。青苗或者地上附着物补偿费按下列标准计付：
（一）农作物按前三年平均年产值的一倍补偿；
（二）人工营建的水产养殖设施按其重置价格并结合成新补偿，苗种按工本费的百分之六十补偿；
（三）房屋及其他建筑物、构筑物的补偿费，按重置价格并结合成新确定。具体标准由市、县人民政府制定，报上一级人民政府批准后执行。地上附着物为林（果、竹）木的，征用后砍伐的林（果。竹）木，归原所有者所有。其补偿费按下列标准计付：
（一）用材林中的幼林按造林工本费的二倍补偿，中龄林按成熟林亩材积产值的百分之四十至百分之六十补偿，成熟林按其商材积产值的百分之三十补偿；
（二）竹林按产值的二倍补偿；
（三）果树和其他经济林按征用前四年平均年产值的二至七倍补偿。但果树未产果的，按工本费的二倍补偿；已产果的，应当根据果树的生长周期和树势的盛衰，按其产值的四至七倍补偿；
（四）特种用途林。防护林按用材林同类林木标准的四至七倍补偿；
（五）薪炭林按用材林同类林木标准的百分之四十至百分之六十补偿。违法建筑物和征地公告发布后抢栽、抢种的农作物，不予补偿。
第三十一条下列建设项目征用土地，土地补偿费。安置补助费、地上附着物和青苗补偿费按本办法规定的补偿、补助标准幅度的低限计付：
（一）国防、军事用地；
（二）城市基础设施、公益事业用地；
（三）国家或者省重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；
（四）抢险救灾修建永久性建筑物和其他设施用地。修建地下防空设施，免收土地税费。
第三十二条依照本办法支付的土地补偿费和安置补助费，不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省人民政府批准，可以适当增加安置补助费。但每公顷被征用耕地的安置补助费最高不超过被征用前三年平均年产值的十五倍。国务院调整征用耕地的土地补偿费和安置补助费标准后，省人民政府应当根据本省实际情况作相应的调整。
第三十三条平均年产值计算方法为：征用前三年（果树、经济林、按前四年）的平均年产量乘以国家规定的价格。国家没有规定价格的，按所在市、县物价管理部门公布或者认可的市场价格计算。
前款所指的平均年产量，以被征土地所在地统计部门统计的该乡（镇）前三年的平均年产量为准。
第三十四条非农业建设经批准使用国有农、林业。牧、果、茶、渔场的土地或者集体所有土地的，应当参照征地补偿标准和办法，支付补偿安置费用。
你的水田包括三项补偿费
1、土地补偿费应该按照被征用前三年平均年产值的十倍补偿，2、安置补助费：见第二十九条
3、青苗和地上附着物补偿费：见第三十条
中华人民共和国土地管理法>办法》第二十二条 国家建设征用土地，建设单位应支付土地补偿费、青苗和附着物补偿费、安置补助 费，标准如下：
一、土地补偿费 1．征用耕地、蔬菜地，根据国家规定的价格政策，按该土地征用前三年平均年产值（下同）的 六倍计算； 2．征用鱼塘、藕塘、养殖场、果园、竹园、林地等土地，按该土地年产值的五倍计算； 3．征用柴山、滩地、水塘、苇塘和其他有收益的非耕地，按该土地年产值的三倍计算； 4．征用宅基地按邻近耕地的补偿标准计算；房屋由建设单位另行征地移迁重建的，原宅基地不 再给予补偿； 5．征用无收益的非耕地，一般不予补偿。
二、青苗和附着物补偿费 1．青苗
补偿费，一般按一季农作物的产值计算；能收获的不予补偿。多年生经济林木，可以移 植的，由建设单位付给移植费；不能移植的，由用地单位给予合理补偿或作价收购； 2．房屋拆迁，按房屋结构、面积、新旧程度，给予合理补偿； 违章建筑物和开始协商征地后突击抢栽的树木、突击抢建的建筑物，不予补偿； 3．农田水利工程及机电排灌设施、水井、人工鱼塘、养殖场和电力、广播、通讯设施等附着物，按照实际情况付给迁移费或补偿费。
三、安置补助费 1．征地前农业人口人均耕地在一亩以上的被征地单位，征用耕地的安置补助费为该耕地被征用 前三年平均每亩年产值的三倍；征地前农业人口人均耕地不满一亩的被征地单位，征用每亩耕地安置 补助费以年产值的四倍起算，人均耕地每减少零点一亩，安置补助费相应增加年产值的一倍，但最高 不得超过年产值的十倍； 2．征用非耕地安置补助费，按该土地年产值和略低于邻近耕地的安置补助倍数计算； 3．征用房屋和其他建筑物的地基以及无收益的非耕地，不支付安置补助费。
四、按照本条规定支付的土地补偿费和安置补助费，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省人民政府批准，可以增加安置补助费，但土地补偿费和安置补助费的总和最高不得超过土地 被征用前三年平均年产值的二十倍。
五、国家建设征用土地支付的各项补偿费和安置补助费，除应当属于个人的附属物和青苗补偿费 付给本人外，其他费用由县级以上人民政府与有关乡（镇）村商定处理，用于组织被征地单位发展生 产、安排多余劳动力就业和不能就业人员的生活补助，任何单位和个人不得挪用或占用。
农村土地征用程序 篇2
关键词：土地征用,房屋拆迁,行政程序,听证
一、问题的提出
近年来, 全国各地频频发生因“强制拆迁”、“暴力拆迁”引发的流血事件, 折射出当前我国拆迁制度尚不合理, 政府征地拆迁程序存在诸多问题。2001年国务院颁布的《城市房屋管理拆迁条例》 (《条例》) 给拆迁矛盾频发埋下隐患, 成为违法暴力拆迁的“合法”依据;于是2004年修改宪法加强了对公民合法的私有财产不受侵犯的保护性规定, 但并没能阻止地方政府对土地和城市开发的贪婪;而2007年《物权法》的出台, 由于种种利益纠葛和政府经济人的本质, 该法也没能改变违法拆迁的现状。事实说明, 实体法的相对不足需要通过程序机制来弥补。就本质而言, 房屋拆迁是政府为满足公共利益需要依法行使公权力限制私权利的行为, 这种对私人权益限制与克减的正当性需要合理的机制来保障, 尤其是程序机制。倘若政府的强制行政行为没有按照正当法律程序进行, 那么征地拆迁权力的滥用就极具危险性和高发性, 公民的财产权及人身权都将因程序的不可操作而变得毫无意义。所以, 政府对公民房屋及土地的征用必须借助严格的法律程序完成, 接受正当程序的检验。笔者从政府行政程序着手来研究征地拆迁过程中的问题。其中, 听证程序是保证征地拆迁行为合理、合情、合法的前提条件, 严密完整的征地拆迁程序是规范行政行为的有效保障。
二、国外关于土地征用与拆迁行政程序的相关规定
第一, 征用的强制性并不阻碍财产所有者的发言, 正当程序对财产权的保护, 就是要为权利人提供申述意见的场所与程序。
英国:征用就是强制购买, 根据1946年《征用土地法案》, 标准的征地程序是经内阁会议批准, 发布强制购买令。内阁会议在核准强制购买令以前, 通常要举行公开调查, 以便能够事先获得土地及房产等相关信息和利害关系人的意见。
美国:宪法第五条修正案规定:非依正当程序, 不得剥夺任何人的生命, 自由或财产;非有合理补偿, 不得征用私有财产供公共使用。其宪法第十四条修正案规定:州政府依据正当法律程序取得私有财产并保证不得拒绝法律对公民的平等保护。因此, 美国的征收程序中就包含了公开听证制度, 即行政机关采用征用措施前必须举行听证会, 说明征收的必要性和合理性。如果被征收方有质疑, 可以提出司法挑战, 迫使政府放弃征收行为。
加拿大:其整个征地拆迁过程具有透明性, 征地管理流程包括预征土地、批准、补偿、进入使用土地等, 都必须告知被征用者。如果在预征中产生异议需要举行听证会, 听证会由批准机关组织举行, 征地机构和被征者都是批准机关的调查对象, 综合考虑各方意见后由批准机关裁决。
第二, 土地征用与房屋拆迁必须遵循从开始到最后阶段的完善流程, 以保证政府征地拆迁权得以有效制约, 公民个人权利得以充分保障。
美国:其正当程序包括:一是政府预先发布土地征收的通告。二是政府对拟征收土地进行评估。三是向被征收方送交评估报告并提出补偿金的要约, 被征收方可以提出反要约。四是召开听证会, 说明征收土地的必要性和合法性。如果双方不能就补偿金达成一致, 可以聘请评估师对被拆迁房屋资产进行评估, 请求公证机关公证。若双方协商不成, 则进入司法程序。五是进入拆迁程序, 发布拆迁公告。
加拿大:其征地管理从预征土地开始, 征地批准后, 征地机构进行规划登记, 进行征地补偿公告, 征得土地所有者同意后请估价师对征用土地进行评估, 若无法达成补偿协议, 则由政府组织成立协调委员会, 事务性和技术性工作则由专家承担, 批准机构则行使协调、裁判的职能, 最后是进入使用土地程序。
三、我国城市征地与房屋拆迁程序现状
城市房屋拆迁是政府对房屋产权者的房屋及国有土地使用权的行政征用行为, 从现象上看, 拆迁即拆房, 是对公民的财产所有权、使用权的剥夺;但从实质上看, 拆迁即征地, 是一种对产权者的房屋及附属的土地进行行政征用的行为。征用是宪法上的概念, 即指政府为了公益需要, 依照宪法和法律的规定, 强制取得所有权人的财产并且给予适当补偿的行为, 是一种特定的强制性行政行为。
目前, 我国的土地征用与房屋拆迁一般包括以下程序:首先, 申请规划用地许可证。即拆迁人按规定向政府规划管理部门申请建设用地规划许可证, 确定拆迁房屋的地域范围。其次, 编制拆迁方案。拆迁人获得土地使用权后, 到当地公安派出所和房管所摘录拆迁范围内的常住人员及其房产资料, 根据有关拆迁补偿安置的规定, 编制详细的拆迁方案。然后, 拆迁人向政府房屋拆迁管理部门申请领取拆迁许可证。接着, 发布拆迁公告。房屋拆迁管理部门将房屋拆迁许可证中载明的拆迁人、拆迁范围、拆迁期限等事项, 以公告形式公布。再次, 签订拆迁补偿、安置协议。拆迁人与被拆迁人就补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、过渡期限等事项, 签订协议。最后, 拆迁人实施拆迁。
四、征地与房屋拆迁程序中的问题及原因分析
在征地拆迁的行政程序中存在的问题:
第一, 征用与补偿未能同步进行。征用是对私人财产的强制剥夺, 有征用就必须有补偿;而且按照宪法和物权法的规定, 补偿是征用合法有效的构成要件, 应在房屋拆迁之前完成。而《条例》却将补偿与征用人为割开, 本应在征用阶段完成的补偿问题却变成拆迁阶段的一部分, 这明显有违“先补偿、征用, 后拆迁”的公正程序。
第二, 征用拆迁缺乏正当程序。行政机关做出影响行政相对人权益的行政行为, 应遵循正当法律程序, 但实际情况却是政府行政行为未按照相关程序进行。表现在:一是缺乏听证程序, 规划、征用和拆迁过程不透明。政府未向被拆迁人说明征用拆迁的必要性和合理性, 也没有听取各方意见, 因而被拆迁人不能提前知晓政府决策的相关信息, 难以在决策中表达自己的诉求。现实中, 许多拆迁决策存在着暗箱操作的现象, 被拆迁人的权益得不到保证。二是缺乏公众参与监督机制。《条例》未规定被拆迁人有权利参与拆迁的监督过程, 公众话语权和参与监督机制的缺乏, 导致政府的随意行政、野蛮行政及违法行政。而且倘若政府将征用土地交给了土地使用人, 其在用地过程中改变土地使用用途, 进行商业开发, 此种无人监督的情况下同样会损害被拆迁人的合法权益。
第三, 公益性拆迁与商业拆迁易混淆。我国宪法和物权法明确规定, 征收私有财产的唯一合法条件是满足公共利益的需要。所以, 非因公共利益而实行的商业拆迁, 属于平等民事主体之间的市场交易行为, 应遵循等价有偿原则, 在购买房屋产权后方能拆迁。然而《条例》以及地方性法规并没有区分拆迁是否属于公共利益, 致使公共利益和商业利益混同, 商业性拆迁搭了公共利益征收的便车, 政府将低价收回的土地高价出让给开发商, 公权力成为寻租腐败的手段。尤其是开发商与被拆迁人在无法达成拆迁补偿安置协议时, 交由拆迁主管部门裁决。缺乏制度约束的权力在利益的驱使下恣意行使, 促使其做出强制拆迁的决定, 损害被拆迁人的人身财产权益。
五、完善我国城市征地与房屋拆迁行政程序的建议
(一) 理顺拆迁、征用、补偿三者的前后关系
如前所述, 实施房屋拆迁必须先依法对土地进行征用、补偿, 但《条例》却将本应在征用阶段完成的补偿问题延至拆迁过程中, 导致房屋拆迁管理部门在没有依法征用的前提下就可给予拆迁许可, 且绝大多数拆迁都是“先拆后补”或者“边拆边补”, 该程序存在严重的立法缺陷。笔者认为, 立法应首先理顺拆迁、征用及补偿的关系, 规定拆迁方在按照市场价值给予被拆迁人合理补偿的前提下对其房屋及国有土地进行征用, 然后再进入拆迁程序。
(二) 完善拆迁中的正当法律程序
1.应实施严格的听证程序。由于《条例》并未规定拆迁听证程序, 使得规划、征收和拆迁过程不公开透明, 因此笔者认为应在立法中增加征地拆迁的听证制度, 让利益各方能够充分参与到拆迁的各个步骤中, 特别要听取被拆迁人的意见和诉求。这样不仅使补偿、征用、拆迁等方案合法合理合情, 且保障被拆迁人的知情权、参与权、正当程序权及人身财产等权益。
值得注意的是, 2004年建设部下发了《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》 (《裁决规程》) , 该《裁决规程》建立了拆迁听证制度, 第五条第二款规定:对于面积较大或者户数较多的拆迁项目, 房屋拆迁管理部门应当在核发拆迁许可证前, 就拆迁许可有关事项召开听证会, 听取拆迁当事人意见。第十六条:房屋拆迁管理部门申请行政强制拆迁前, 应当邀请有关管理部门、拆迁当事人代表以及具有社会公信力的代表等, 对行政强制拆迁的依据、程序、补偿安置标准的测算依据等内容, 进行听证。可以说, 这是我国行政征用程序法律制度的一个进步。
2.建立土地使用监督机制。在征地程序上, 征收前的公共利益的认定审批机制不合理, 征收后的土地使用监督机制缺失, 因此, 建议成立土地征收委员会负责土地征收的认定审批, 并且赋予被征收人收回权以遏制土地被政府或土地使用人滥用的状况, 保证被征收人对行政主管部门及其工作人员的监督批评权, 也使政府的行政行为置于阳光之下。
3.健全征地拆迁的一系列流程。为了保护公民权利, 防止政府权力滥用, 健全征地拆迁的一系列程序是非常必要的:首先, 征地机关向批准机关提出征地申请, 确定征地拆迁的地域范围, 批准机关应严格审核其征地是否具有公共利益的目的。其次, 政府向市民发布征地通告, 批准机关举行征地听证会, 综合考虑各方意见后再由批准机关裁决;接着, 在征地获批准后, 征地机构进行规划登记, 发布征地补偿公告, 补偿方式和金额应按照“适当补偿”原则对被拆迁人房屋资产进行补偿, 若补偿金不能达成一致, 则由政府将案件送交司法程序, 法院聘请独立的资产评估师进行评估, 得出最终补偿方案。再次, 拆迁方与被拆迁方签订补偿安置协议。最后, 进入拆迁程序, 发布拆迁公告, 同时召开拆迁听证会, 说明拆迁的可行性, 如果拆迁方案能达成一致, 则实施拆迁。
虽然《条例》第十五条赋予政府有关部门强拆的权力, 但是根据法治原则, 凡限制减损剥夺公民的合法私有财产的, 除必须以公共利益为目的外, 还必须遵循正当的法律程序, 即拆迁与否不得由政府说了算, 更不能实施强拆, 而应该通过司法程序, 由法院做出最终裁决。
(三) 严格制定区分公益拆迁与商业拆迁的程序法规
笔者认为立法应当严格区分公益拆迁与商业拆迁, 将国有土地上房屋征收、土地征用的范围限定在公共利益上, 制定公益拆迁的特定程序;而商业拆迁也应有其自身的拆迁程序, 特别是拆迁方和房屋的所有权人必须遵循民法的平等自愿、等价有偿的原则进行市场交易。此时, 政府的公权力行为不得介入, 更不得运用国家暴力进行强迫交易, 唯有这样才能依法保障被拆迁人的合法权益。
最后, 随着我国城市化进程的加快, 我国土地征用与房屋拆迁的现象会不断发生, 其中, 如何有效保障被拆迁人的权益, 加强对合法私有财产权的保护;以及如何规范政府的公权力行为, 提高其公共服务职能, 是核心问题所在。完善政府的行政程序是关键环节, 我国的新征地拆迁制度应该坚持以人为本, 行政程序的完善也应该朝着更人性化的方向迈进, 这样才能实现社会的和谐稳定发展。
参考文献
[1].朱宝丽, 王淑华, 陈明泉.我国房屋拆迁程序的完善及立法建议[J].山东建筑大学学报, 2010 (2) .
[2].许宏波, 朱小兰.从行政征用制度看城市房屋拆迁[J].天津市政法管理干部学院学报, 2005 (4) .
[3].周大伟.美国土地征用和房屋拆迁中的司法原则和判例——兼议中国城市房屋拆迁管理规范的改革[J].北京规划建设, 2004 (1) .
农村土地征用的补偿问题研究 篇3
摘要：改革开放以来，我国市场经济迅猛发展的同时，城市化、工业化进程加快，农村土地的需求随之膨胀，其中政府征用农村土地的速度也逐年加快。我国现行的征地补偿制度是计划经济的产物，在市场经济条件下出现了许多问题，其关键在于补偿标准偏低、配套补偿措施不完善。本文基于制度安排的角度对我国现行的农村土地征用补偿问题进行系统分析，最终提出解决农村土地征用补偿问题的思路。
关键词：土地征用；补偿制度；农村土地
一、目前我国农村土地征用的补偿出现的问题
第一，征地补偿法律体系不健全、法规依据不完善。我国尚无专门的《土地征用补偿法》，土地征用由《宪法》和《土地管理法》来调整，但未规定应给予相应的补偿，同时，与之相配套的法律规范对于补偿制度的规定也缺乏可操作性。而且，土地征用补偿标准不是按照国际通行依据的现行市价通过协商谈判来确定，而是按照被征用土地的原用途给予补偿。
第二，征地的货币补偿值偏低。目前，我国被征地的农民所获得的补偿值普遍偏低，主要体现在两个方面：一是补偿标准与人们生活水平相比严重不对称；二是补偿标准与土地市场价相比差距很大。以温州为例，一类地段征用水田土地补偿费为2万元/亩、安置补助费为3.6万元亩，合计才5.6万元/亩。按照文件规定的分配方法，土地补偿费给村集体，安置补助费给农户。根据温州一类地段的平均人土比计算，每人分得的安置补助费才1.8万元。然而温州人均生活费支出为 1.2619万元。也就是说，农民获得的安置补助费只能维持1年半的生活开销。另外，温州现在的工业用地市场价格为100万元/亩，征地补偿价格不到土地市场价的5％。
第三，征地补偿标准存在问题。根据现在实施的《土地管理法》的规定，征用耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费。征用耕地的土地补偿费为该耕地被征用前三年平均产值的6—10倍；安置补助费为耕地被征用前三年平均年产值的4—6倍，最高不得超过15倍；附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。这样的征地补偿标准主要存在以下两方面的问题：（1）补偿标准的范围界定不科学。由于土地利用方式、种植制度、市场情况、区域差异等条件的不确定性，因农作物不同、物价波动、人为原因等等因素的影响，“平均年产值”很难科学、合理的确定，测算出来的补偿标准并不能反映实际情况。（2）补偿标准不全面。现行的征地补偿标准中只涉及到土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补助费，这显然是不全面的，其主要表现为三点：一是缺少拆分损失补偿；二是缺少相邻土地受损与残留地补偿；三是缺少土地预期发展价值补偿。一块土地作为一个整体，其价值是一定的，然而，在现行的土地征用过程中，土地经常是被分割征用或部分征用，这样分割后剩余的土地由于利用效率的损失及不经济的土地规模等原因，价值会趋于下降。同时，由于外部性的原因，被征用土地的新用途可能会对其相邻土地的价值产生影响。除了这两点之外，还有一项被忽视的重要补偿是土地预期发展价值补偿，这主要是指在未来农民改变土地的用途后的增殖溢价。
二、我国农村土地征用的补偿问题的解决措施
第一，建立健全征地法律体系，明确征地利益各方的法律地位。（1）建立健全土地征用法律体系。赋予农民集体土地与国有土地平等的权利。在坚持土地公有制的前提下，实行集体土地和国有土地的“同地、同权、同价”。（2）加强法律援助。被征用土地的农民在利益受到侵害时，没有能力支付维权所需的各种成本，因此处于维权劣势。如果失地农民专设法律援助机构，强化失地农民的维权意识，并提供一定法律援助则有利于农民的利益不受侵犯。
第二，逐步完善土地征用补偿机制。寻找政府、征用地主体、失地农民间最佳的利益联结，建立合理的征地补偿机制，是解决完善农村土地征用机制的基础。（1）全面考虑土地价格的变动因素。影响土地价格变动的因素很多，如区位优势、当地的人地紧张程度、土地质量等，必须认真权衡多方因素，根据征地用途、土地条件以及市场条件，尽量全面的反映土地价格。（2）动态提高补偿标准，允许农民参与土地增值收益分配。政府在对农民的同期损失给予补偿的同时，还应该加入预期的利益。预期的利益可以从失地农民近五年甚至近十年的平均利润中予以确定，并随国民收入增长而提高，让农民分享增值权益。
第三，积极发展失地农民安置的有效措施。在以货币补偿安置为主、工作补偿安置问题重重的现行补偿安置方式下，应积极的发展安置失地农民的有效措施，为此应做好以下几方面的工作。一要实现安置方式的多样化，可以包括换地补偿的安置、留地补偿安置以及入股安置等方式。二要建立再就业创新机制，采取积极主动的就业服务措施，建立以市、县两级劳动力市场为中心，以街道、乡镇劳动力管理服务站为网点的就业服务网络，实现城乡统筹就业。并出台鼓励、扶持失地农民自谋职业的配套措施，鼓励征用地单位和其他工商企业尽量消化失地农民。三是要建立失地农民安置工作的考核机制，协调事务部门的工作，将其纳入地方政府的考核范围，为被征地农民的发展做好规划工作。
参考文献：
[1]周其仁：农地产权与征地制度——中国城市化面临的重大选择[J].经济学(季刊)，2004，4(1)：193-210.
[2]姚洋：中国农地制度：一个分析框架[J].中国社会科学，2000，2：54-64.
农村土地征用程序 篇4
为加强国家建设用地管理，严格依法审批土地，合理利用土地，根据国家有关规定，河北省非农业建设用地征用、划拨、出让按以下程序、要求进行审批：
一、征用、划拨建设用地程序要求：
（一）用地单位或个人持经批准的建设项目有关文件、图纸和资料以及规划等有关部门意见，向市、县土地管理部门提交建设用地书面申请。
（二）市、县土地管理部门根据项目用地需要，与被征地单位协商鉴订征地补偿协议，与用地单位签订划拨土地使用权协议书，并填写国家建设征（拨）用地申请书。
（三）经市、县土地管理部门审核，用地合理、手续齐全后，填写国家建设用地审批卡片，按批准权限报批。
占用基本农田保护区的土地，按《河北省基本农田保护条例》规定的审批权限报批。
（四）经依法批准后，市、县土地管理部门负责落实征地补偿协议，并向用地单位划拨土地、签发建设用地批准书。
（五）市、县土地管理部门上报建设项目用地申请时应附送以下材料：
１．上级主管部门对建设项目可行性研究报告的批复（总投资额在５００万元以上的项目）。
２．计划部门下达的基本建设计划。
３．规划部门提出的建设用地规划许可证或选址定点意见。４．按照项目占地数量选用１：５００、１：１０００、１：２０００的平面布置蓝图及标明用地位置、四至红线和拐点坐标的地理位置图。
５．土地管理部门出具的现场勘察卡片。
６．国家建设征［拨］用地申请书。
７．征地补偿协议及划拨土地协议，划拨土地属已有使用单位或个人的国有土地时，还应附送拆迁安置协议。
８．有复垦任务的建设项目，应附送复垦计划。
９．用地涉及水利、林业等部门的，应附送有关部门意见。１０．中外合资、合作企业还要附企业合同、章程、企业批准证书和营业执照副本。境外独资企业附送可行性研究报告批准文件及营业执照副本。
１１．需要报国务院审批的用地项目，除报送以上材料外，还要附送以下材料：
（１）县以上各级政府关于项目用地的请示。
（２）市、县政府的补偿安置方案。
（３）项目用地计算依据。
（４）填写国家土地管理局统一格式的国家建设征（拨）用地呈报表。
（六）协议方式出让国有土地使用权征地时按上述要求报送
材料。
（七）招标、拍卖方式出让国有土地使用权，征地时按下列要求报送材料：
（１）建设用地申请书及审批卡片。
（２）经按权限批准的出让国有土地使用权方案。
（３）土地管理局与被征地单位签订的征地补偿协议。（４）标明用地块位置、四至红线及拐点坐标的地理位置图。
二、协议方式出让国有土地使用权程序及要求
１．市、县土地管理部门会同有关部门拟定土地使用权出让方案，并按规定的审批权限报经批准。
２．市、县土地管理部门向有意受让者提供出让地块的必要资料及有关文件。
３．市、县土地管理部门与有意受让者协商草签出让国有土地使用权合同。
４．出让合同按批准权限批准后生效，市、县土地管理部门按合同规定收取出让定金、出让金，依法办理土地使用权登记手续，核发国有土地使用证。
５．协议方式出让国有土地使用权的，报批时应附送下列材料：
（１）出让国有土地使用权呈报表。
（２）国有土地使用权出让审批卡片。
（３）出让国有土地使用权合同及土地使用条件。
（４）标明出让地块位置、四至红线和拐点坐标的地埋位置和１：５００的平面布置图。
（５）国有土地权源证明。
三、招标方式出让国有土地使用权程序和要求
市、县土地管理部门会同有关部门拟定土地出让方案并按审批权限报批，出让方案依法批准后，由市、县土地管理部门按下列程序实施招标出让：
１、由市、县土地管理部门向招标对象发出投标邀请书，或向国内外发布招标公告。
２、投标者需购买招标文件及有关资料，在规定的期限内向指定的单位投标。
３、市、县土地管理部门会同有关部门的代表及专家组成评标委员会，主持开标、评标、决标，对有效标书评审后，决定中标者，由土地管理部门向中标者发出中标通知书。
４、中标者在接到中标通知书十五日内，与市、县土地管理部门签订国有土地使用权出让合同及土地使用条件并按规定办理建设用地规划许可证。
５、出让合同签订后三十日内，由市、县土地管理部门按审批权限办理出让报批手续。
６、招标出让国有土地使用权报批时，应报送下列材料：（１）经批准的出让方案。
（２）出让国有土地使用权呈报表。
（３）国有土地使用权出让合同及土地使用条件。（４）各级政府审批卡片。
（５）中标通知书及公证书复制件。
（６）国有土地权源证明。
四、拍卖出让国有土地使用权程序和要求
市、县土地管理部门会同有关部门拟定出让方案，并按审批程序报批、土地使用权出让今案依法批准后，由市、县土地管理部门按下列程序实施拍卖：
１、发布拍卖公告。
２、有意竞价受让者向市、县土地管理部门报名。
委托他人报名的，须向拍卖方提交委托人签名盖章的授权委托书。
３、市、县土地管理部门代表同级政府作为出让方主持拍卖，经过叫价应价，价高者为受让人。出让方与受让方当场签订出让国有土地使用权合同及土地使用条件。
拍卖活动须有公证机关参加并出具公证书。
４、市、县土地管理部门于签订出让合同后三十日内，按审批权限办理出让土地批准手续。
５、拍卖出让国有土地使用权报批时所报材料，参照招标出让国有土地使用权要求办理。
企业农村土地征用合同 篇5
被征土地单位(下称甲方)：
征用土地单位(下称乙方)：
甲乙双方按照《中华人民共和国土地管理法》的有关规定，甲方为发展地方经济，带动农村人口就业，改善当地人民群众的生活水平，在庄头镇人民政府的监督协调下，经甲方村两委会议、村民代表会议讨论通过，甲方决定将本村西砖窑旧址集体建设用地一次性征用给乙方建设农产品深加工项目，经甲乙双方实地查看、反复协商，依据《合同法》的相关规定，特签订本合同，以供双方共同遵守。
甲乙双方实地勘验征用地界，依据勘验结果，乙方平地按照每亩42000元人民币、土壕按照每亩35000元人民币向甲方支付补偿费（以实际丈量为准），共计¥__________元（大写）______________________元。该补偿费包含土地补偿相关全部费用。甲方同意乙方在实地勘验征用土地面积后____个工作日内，一次性将补偿费给付甲方。乙方足额支付补偿费后，甲方及其下属村民不得向乙方主张任何其他权利及费用。
第三条 甲方的责任
1、自本合同订立之日起，甲方应将所征土地清场，不得有影响乙方工程施工的一切植被及物品，并在乙方足额支付补偿费后3个工作日内，将征用土地移交乙方。
2、甲方承诺确保征收土地权属无任何争议，如因与第三人就征收土地发生权属争议，致使影响乙方建设经营的，甲方承担一切法律责任。
3、甲方应从善意出发，维护与协助乙方对被征用土地的建设经营，为乙方的建设经营活动提供便利条件。
4、甲方有义务提供给乙方办理征地手续的相关资料。
5、本合同的签订不受甲方因村民委员会的换届而终止，不因今后土地征地补偿的上升而另行补偿。
第四条乙方的责任
1、如乙方未足额支付征地的补偿费，甲方有权收回土地，或继续履行合同并要求乙方支付滞纳金。
2、乙方负责办理征地手续，费用自理。
第五条 违约责任
双方应当履行本协议的规定，如有违反，即视为违约行为，应向守约方承担违约责任。
第六条本合同由甲乙双方签字之日起生效，合同生效后，甲乙双方均不得擅自修改或解除合同。合同中如有未尽事宜，须经双方共同协商，做出补充规定。补充规定与本合同具有同等效力。合同执行中如发生纠纷，双方协商不能解决的，可提请有管辖权的人民法院裁决。
第七条 本合同一式叁份，甲乙双方各执一份，送兴平市庄头镇人民政府备案一份，具备同等法律效力。
合同附件： 征地测量、补偿领款凭据、所征地快示意图
甲方：
代表人：
乙方：
代表人：
农村土地征用的协议书 篇6
乙方：
根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》等法律法规规定，乙方征用甲方土地亩为乙方建设所用农村土地征用协议书格式农村土地征用协议书格式。现经过甲、乙双方协商达成如下协议：
第一条地块的位置和面积
1、征用(收)甲方地块(以下简称该地块)位于，四至为：东至、西至、南至、北至，具体位置和四至详见附件。
上述地块总面积为亩。
2、该地块的集体土地所有权现属于甲方，拟用于乙方开发建设项目所用。
第二条土地补偿费
1、补偿费标准：每亩元人民币农村土地征用。
2、补偿费总额：按土地面积亩，每亩元计算，补偿费总额为万元。
第三条土地补偿费的支付
乙方按本协议约定的土地征用补偿标准，已经一次性给付原承包人补偿费，并签订了使用权永久转让协议
第四条双方的权利和义务
1、合同签字生效，即表示甲方同意乙方的征用方案，没有异议。
2、合同生效后，该地块使用权归乙方所有，乙方有权改变土地的用途，乙方所用甲方的该宗土地按照其申请的并经国家审批的`土地用途使用。
3、土地征用后，甲方不得无故阻止、破坏、干扰乙方的改造、修建等正常施工
4、若甲方违反合同，除全额退还乙方支付的费用外，另赔偿给乙方由此造成的一切损失。
5、合同生效后，甲方不得以任何理由再增加土地补偿款之外的其他补偿款。
6、未尽事宜甲方双方共同协商解决，可订立补充协议。
第五条未尽事宜甲、乙双方按国家有关法律规定协商解决。
第六条本合同一式二份，甲乙双方各执一份，双方同意签字后，即具有法律效力。
甲方(盖章)：乙方(盖章)：
授权代表(签字)：授权代表(签字)：
农村土地征用程序 篇7
1. 征地补偿费的分配管理和使用
集体经济组织可按照上级要求的比例提取一部分, 剩余部分首先对家庭承包土地承包期内经营权进行补偿, 余额在拥有土地所有权的成员中进行平均分配, 以确保土地经营权和所有权人利益不受侵害。
2. 关于征用机动地补偿费的分配方法
征用集体经济组织依法预留机动地的, 其分配征用土地补偿费对象为该集体经济组织成员和享有土地承包经营权的新增人口。按征用机动地面积计算, 首先补偿每个新增人口人均享有征用机动地面积承包期剩余年限的预期收益, 其分配公式为:新增人口人均补偿费=征用亩数× (亩年均产值-亩年均成本) /具有土地承包经营权但没有承包地的新增人口×承包期剩余年限。但新增人口享受预期收益补偿面积不得超过该集体经济组织二轮承包时人均承包土地面积, 超过部分的补偿费归该集体经济组织成员平均分配。
3. 关于征用农户30年不变合同内土地补偿费分配方法
首先应将合同期内失地补偿分给失地农户, 余额部分在本集体经济组织内分配。失地农户补偿费=征用亩数× (亩年均产值-亩年均成本) ×承包期剩余年限。集体经济组织内全体成员人均补偿费= (征地补偿费—合同内失地补偿费) /本集体经济组织会议确定的农业人口。征地补偿费采用此办法分配后, 本轮家庭承包土地期满, 此次被征地农户与其他集体经济组织成员平均享有对集体土地的承包经营权。
4. 征用林果地补偿费的分配方法
(1) 林果地补偿费归权属单位集体所有, 对外发包的, 发包方要按征用比例补偿承包方为改善生产条件而进行的长期投入。 (2) 林果木发包中一次性作价卖给承包人的树木补偿费归承包人所有。 (3) 承包合同中林果收益有分成比例的, 树木补偿费按比例进行分配, 合同中有其他条款约定的从其约定。 (4) 地面附着物补偿费归附着物所有人所有。 (5) 对于一次性交清承包期内所有承包费的, 根据被征用林果地比例发包方从土地补偿费中退还承包方以后年度承包费。
5. 征用“四荒”补偿费分配方法
(1) 没有发包的, 征地补偿费归权属单位集体所有;已发包的“四荒”, 征地补偿费归权属单位集体所有。 (2) 树木等补偿费归所有权人所有, 地面附着物补偿费归附着物所有人所有。 (3) 对于一次性交清承包期内所有承包费的, 发包方要退还承包方征用面积以后年度承包费。 (4) 发包方按征用比例补偿承包方为改善生产条件而进行的长期投入。 (5) “四荒”中原有耕地补偿费归权属单位集体所有。 (6) 开荒地所有权和使用权都是集体的, 土地补偿费归权属单位集体所有。 (7) 采取其他方式承包或租赁等发包的土地被征占, 征地补偿费归集体经济组织, 已经发包且承包人一次性交清承包费的, 要退还剩余期限承包费。
6. 征用流转土地补偿费分配方法
对在集体经济组织内部依法流转的土地, 对被征地时所征地实际经营权人进行补偿;对向外部集体经济组织和单位依法流转的土地, 原则上对原承包方进行补偿;对依法流转的土地, 流转双方有约定的按约定进行补偿;双方有争议的, 由双方协调一致后按最终结果进行补偿。
7. 征用居民点占地补偿费的分配
对于居民院落外的占地, 如果是抵顶承包地的, 补偿费的分配按照征用农户30年不变合同内土地补偿费分配方法分配;如果未抵顶承包地, 其补偿费应归本集体经济组织所有。
8. 单位院外土地的土地补偿费分配
单位院外土地的土地补偿费按照土地使用证规定的面积补偿给权属单位, 土地使用证之外的土地补偿费应归土地所在地的权属单位集体所有。
9. 民主决策和公开制度
农村土地征用程序 篇8
一、农村土地征用补偿机制存在的问题
(一)对关键法律概念“公共利益的需要”界定不清,导致政府行为的随意性。《宪法 》与《土地管理法 》均对土地征用的前提作了明确规定,即“ 国家为了公共利益的需要 ,可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。”然而,何谓公共利益,那些建设项目属于公共利益的需要却缺少清晰、权威的界定,导致一些地方政府自行解释,滥用公权力,甚至打着公益的旗号征用农村土地用于房地产开发等商业化、政绩化建设,随意扩大征地范围与用途。
(二)征用拆迁安置方式过于单一,失地农民缺乏有效的社会保障。首先,从各地安置方案来看,主要有两种方式,一是职业介绍,即将实地农民安置于征用建设单位务工或通过政府进入私营企业,实现“职业非农化”。但是在农村剩余劳动力队伍庞大,就业压力紧张的形势下,这种安置方式往往执行难度较大。二是一次性货币安置,即征地部门将土地补偿费、安置补助费及青苗补偿费一次性支付。这也是目前最广泛采取的方法。从长远看,农民一旦将用完有限货币补偿,生活上无其他稳定收入来源,将最终成为“种地无田,就业无岗”的境地,极易引发社会矛盾。其次,实地农民社会保障体系欠缺。目前社会保障体系覆盖率较低的现实 , 失地农民并未未纳入城镇社会保障体系,目前在农村实施的一定程度上的医疗、养老保险仅仅限于最低保障的范畴,加之失地农民无法享受城镇公共产品,而农村经济组织的公共积累相当有限,农民又缺乏必要的就业技能,无法共享城市化的成果。
(三)征地补偿程序执行不规范,民主程度较低,农民参与机会受限。按照《土地管理法 》相关规定 ,征地方案确定后 ,有关政府应当公告,并认真听取被征土地的农村集体经济组织和被征地农民的意见。但在实际征用过程中,农民缺少表达诉求的必要途径,征地过程存在大量的暗箱操作、以权谋私现象。许多地方政府不严格执行法律既定程序,农民对征用的目的和范围、补偿标准等信息缺乏了解,参与程度十分有限;许多地方政府就补偿安置标准等应当广泛听取农民意见的诸多事项,仅与少数基层组织干部协商,不实行村务公开,被征地农民无法以权利主体的地位参与到征用谈判中来;另外,对于土地的征用价格,农民也没有平等发言权与自主决定权,完全依附于地方政府,处于逆来顺受的地位,农民的权利不能得到充分的尊重。
(四)农民补偿安置费用标准计算方法不科学。目前的补偿标准是按照《土地管理法》对原土地用途年产值的倍数来计算的,即补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。其中,耕地的补偿费为被征用前三年年产值的六到十倍;安置补助费为被征用前三年的平均年产值的四到六倍,两项总计不得超过被征用前三年平均年产值的 三十倍。这种补偿标准相对建设用地市场的出让价格来说,两者悬殊巨大。实际上,这部分超额收益基本由成了地方政府与开发商获得。同时对补偿标的物的定位也存在误区,当前补偿标准是按照农产品作为基准计算的,然而实际上被征用土地往往是用于城市建设而非农业生产,当地政府因出让土地使用权获得的高额利润,失地农民无法分享。
二、完善我国农村土地征用补偿机制的几点思考
(一)对“公共利益的需要”作出科学、合理的界定,弥补相关法律法规的缺位。针对现行法律并没有明确界定何种征地原因是属于公共利益的需要。因此,应当对《宪法 》和《土地管理法 》中的“公共利益”做出权威解释,对其内涵与外延做出明确界定。同时要求地方政府严格依照既定权限与程序行使征地权, 严格界定公益性用地和非公益性用地的边界,将商品化住宅、旅游、娱乐和等非生产性用地退出征地范围 ,最终限定在公益事业用地必要范围内。
(二)构建多层次农民社会保障体系,妥善安置失地农民。健全农民社会救助、就业保障、医疗、养老、子女教育保障机制,将失地农民纳入城市保障范围内,提高社保标准,多形式、多渠道筹措社保基金,是解决失地农民长远生计工作的基准点。这就要求一方面要加大国家财政投入力度,鼓励集体经济组织与农民个人参保,实现国家、集体与个人三方投入与风险共担机制;另一方面规范明确各类征地主体在任何用途的土地征用时 ,均应从土地收益中留出一定比例作为农民失地后的社会保障资金,并专门账户储存、专门机构管理。另外,地方政府应加强对农民实施就业培训与专业技术教育、增强农民的文化知识与职业技能,实现农民就业由体力型向技能型的转变。
(三)规范土地征用补偿程序,实行透明操作,坚持各阶段农民参与的广泛性。其一,保障农民的知情权。在征地方案报批前,要将拟征地的用途、位置、安置标准与途径告知被征地农民,听取农民的意见,并将被征地农民意见、要求等材料作为审查征地方案的必备形式要件。其二,尊重被征地农民的自主决定权。涉及土地征用价格、补偿标准、安置方案等事关农民长远生计的有关事项,要确保农民的平等协商权,确保在土地征用的政策绩效与成本收益、不同方案之间间的选择权,以维护自身权益。其三,相关部门要建立征地补偿登记制度,加强征地补偿资金监管。确保有关安置补偿费用一次性到达农户手中,防止被挤占、侵吞;集体经济组织建立收支账户,做到专款专用、账务公开。
(四)探索科学合理的征用补偿标准。可考虑征综合地价的做法。即在城镇土地利用总体规划确定的建设用地范围内 ,依据地类、产值、农地等级、人均耕地数量、土地供求关系、当地经济发展水平和城镇居民最低生活保障水平等因素,划分区片并测算的征地综合补偿标准,原则上不含地上附着物和青苗的补偿费。征地区片价测算范围重点在总体规划确定的城镇建设用地规模范围内,但各地可根据征地需要和实际情况扩展到郊区或更大范围。
参考文献
1.段正梁. 《关于土地科学中土地概念的一些思考》. 中国土地科学 , 2000 (4) .
2.张丽君.《关于妥善解决失地农民问题的思考》.农业经济, 2007, (11)
3.张孝德.《土地征收补偿方式的改革路径思考》 .科技创业月刊, 2007, (6
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