绵阳市住宅小区物业服务成本有关情况调查报告

绵阳市住宅小区物业服务成本有关情况调查报告（精选4篇）

绵阳市住宅小区物业服务成本有关情况调查报告 篇1

为了解我市普通住宅小区经营及收费开支状况，进一步完善物业管理服务收费制度，规范物业收费行为，我局与市房产部门按照国家发展改革委、建设部《物业服务定价成本监审办法》（发改价革〔2007〕2285号）规定，对绵阳城区范围内具有一定代表性的物业服务企业开展了成本调查工作。

一、基本概况

（一）服务小区及物业公司基本情况

截止2007年底，绵阳市共有服务小区799个，服务小区面积2230万平方米，其中：住宅面积1809万平方米，非住宅面积421万平方米。共有物业服务公司147个、服务人员2269人，全年物业服务总收入6659.21万元，物业服务企业净利润－411.52万元。照此计算，平均每个物业公司服务面积27910万平方米、服务人员15.44人，每月每平方米服务费收入0.249元，每月每平方米净利润－0.015元。绵阳城区共有物业服务公司136个，其中：二级服务资质8个，三级服务资质102个，四级服务资质26个。从业服务人员1919人。此次重点选取了四川绵阳富临物业管理有限公司（西蜀名居、在水一方、阳光新城、）、绵阳电力物业服务有限责任公司（电力小区、21世纪）、绵阳市宏杰物业管理有限公司（宏杰花园）、绵阳市东辰物业管理有限公司（商业广场、现代花园、学府花园）等4家物业服务企业经营管理的9个住宅小区开展物业服务收费成本调查工作。

此次调查的住宅小区共涉及住宅住宅面积667245.7平方米，非住宅面积29383.78平方米，物业服务人员244人。

（二）物业管理现状

目前，我市物业管理服务企业的成立有两种形式，一是由房地产开发公司派生出来的物业服务公司，属“谁开发、谁管理”的形式，这类公司受制于房地产开发公司，依托开发公司的经济支撑低价运行。目前我市大部分的物业企业均是这种类型，如四川绵阳富临物业管理有限公司（西蜀名居、在水一方、阳光新城），绵阳市东辰物业管理有限公司（商业广场、现代花园、学府花园）等；二是由独立的、专业的物业服务企业进行管理，属于完全市场化形式，绵阳电力物业服务有限责任公司（电力小区、21世纪）等。

（三）现行物业服务收费政策

1、物业服务费

根据绵阳市物价局、绵阳市房产管理局关于印发《绵阳市物业服务收费管理实施细则的通知》（绵价费［2004］56号）规定，我市“各县（市、区）应当根据物业管理服务等级标准等因素，制定、调整物业服务收费指导价基准价及其浮动幅度。具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定，但不得突破最高限价”。我市普通住宅物业服务费基准价如下（按每月每平方米建筑面积计）：

（一）基准价。

1、多层住宅（无电梯）：一级：0.85元-1.00元；二级：0.65元-0.80元；三级：0.35元-0.50元；四级：0.25元-0.30元。

2、高层住宅（含带电梯的多层及小高层）：一级：1.80元-2.00元；二级：1.30元-1.70元；三级：1.00元-1.20元。

（二）浮动幅度。凡获得获得全国城市物业管理（示范）住宅小区或大厦称号的可在政府指导价的基础上上浮20％；获得四川省物业管理优秀住宅小区或大厦称号的可在政府指导价的基础上上浮10％；获得绵阳市物业管理优秀住宅小区称号的可在政府指导价的基础上上浮5％。

2、代收代缴费用

物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收上述费用的，可向委托单位收取3%以内的手续费（不得计入价内），但不得向业主收取手续费等额外费用。

二、物业服务支出的成本构成

物业服务支出成本由人员费用、物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用、绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用、办公费用、管理费分摊、固定资产折旧以及经业主同意的其它费用组成。

通过将此次调查的九个小区的物业服务成本支出数据进行整理，得出2007年平均成本及各项开支占平均总成本的比例情况见下表：

项 目平均成本 占平均总成本%

一、人员费用（元）2729432.66 64.35

（一）工资 2056400.13 48.48

（二）社会保障费482830 11.36

（三）其他支出 190202.53 4.48

二、物业共用部位共用设施设备日常运行维护费（元）784142.24 18.49 其中:

（一）电梯日常运行及维护费（元）549723 12.96

1、电费 330410 7.79

2、维护费 112400 2.65

3、设备保险费 0 0

4、年安检费 50550 1.19

5、其他支出 56363 1.33

（二）二次供水设施日常运行及维护费（元）133203 3.14

1、电费 118362 2.79

2、日常维护费 12841 0.3

3、其他支出 2000 0.05

三、绿化养护费（元）89257 2.10

四、清洁卫生费（元）31537 0.74

五、秩序维护费（元）55450 1.31

六、物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费（元）10000 0.24

七、办公费（元）61980 1.46

八、管理费分摊（元）202826.20 4.78

九、固定资产折旧（元）49403.75 1.16

十、其它费用（元）227808.52 5.37 支 出 合 计 4241837.37 100 注：根据上报数据整理。重要成本项目说明：

（一）人员费用支出

包括工资、补贴、社保医保费、意外保险、伙食费、住宿费、保安培训费、年检费、服装费等，约占物业服务总支出的64.35%。绵阳城区物业管理服务企业从业人员平均工资水平为8428元/人﹒年、702元/人.月。而绵阳市在岗职工平均工资19741元/人﹒年、1645元/人.月。

（二）电梯费（含电梯检测、保养费）所调查的住宅小区共有电梯46部，电梯日常运行及维护费11950.50元/部.年，主要是电费和日常维护费用。

（三）二次供水费用

所调查的住宅小区共有增压水泵11台，设施日常运行及维护费12109.36元/台.年，主要是电费和日常维护费用。对用户既有按用水量每方加收二次供水费的（从0.20元/立方米至0.30元/立方米不等），也有按户数收取定额费用的。

（四）绿化养护费

绿化养护费0.128元/立方米.年。

（五）清洁卫生费

清洁卫生保洁费0.045元/立方米.年。

（六）程序维护费

程序维护费0.080元/立方米.年。

（七）办公费

办公费0.089元/立方米.年。

（八）管理费分摊

管理费分摊0.291元/立方米.年。

（九）固定资产折旧

固定资产折旧0.071元/立方米.年。

（十）其他费用 包括除“四害”、防雷检测、对讲机频率占用等其它费用，0.327元/立方米.年。

三、经营状况

就物业管理服务而言，量入为出，保本微利是企业经营运作的基本原则，然而由于企业刚性成本逐年增长，经营风险日益加大，企业效益普遍较差。

四、存在的主要问题及原因

随着城市建设的快速发展，房地产市场的逐步完善以及市民生活水平的不断提高，小区物业管理矛盾也日渐突出，其中既有业主和物业企业主观上存在的问题，也有客观环境制约带来的问题；既有历史遗留的老问题，也有发展中产生的新情况。具体表现在以下几方面：

（一）物业服务费

参与调查的企业普遍认为，现行物业服务价格水平较低，而影响企业成本的人员工资、物价水平等各种因素都发生了重大变化，如果仅靠物业服务费根本入不敷出，为了维持经营，只能通过降低服务标准、裁减人员、压缩人工成本和收取停车费、公共配套设施租金等途径来弥补。

另一方面，现行的物业服务收费标准是与物业企业提供的服务等级相挂钩的，企业服务等级划分受到小区硬件条件的制约，企业认为应以服务质量为等级标准，即以小区的绿化面积、智能化配备、人员配备、配套设施等指标为标准划分等级收费，才能更充分地体现质价相符、等价交换的市场规则。

再者，个别企业反映：原来的物业管理服务费是一个小区一个价，随着物业服务收费政策的调整，规定“向业主分摊的公共水电费，需单独设立计量表”。有些小区建楼之时没有单独设表，开发商移交给物业企业时也没有留下改造资金，业主便以没有单独设表为由拒绝交纳公共分摊水电费，这无疑是给物业企业增加了负担。

（二）代收代缴费

调查显示，代收代缴费用问题主要集中在水、电费，居民用电、用水已部分抄表到户，但商业用电、用水仍未实现，还是以小区作为一个用水、用电单位，按总表读数来收费，而一个小区内存在着不同用户、不同性质的用水、用电，收费基本上只能由物业企业代收代缴，企业不仅没有收取任何代收代缴手续费，且占用企业资金，增加了企业成本。而这中间实际发生的滴、漏、跑、冒和变损、线损等，则由各物业企业对小区住户分摊，而水、电费的损耗分摊也是五花八门，基本上由企业操作，水、电的损耗和本应由供水、供电部门承担的人员工资等费用全部转嫁到住户或由企业承担，导致业主与物管公司的矛盾，造成企业对水电费的代收亏损。

（三）住房维修基金

住房维修基金是用于公共部位和物业公共设施设备保修期满后的大中修、更新、改造工程。目前主要存在以下问题：一是未设立住房维修基金。由于历史原因，部分房屋当时售房时没有收取住房维修基金，尤其在老小区更为普遍，使得后来出现的必要的维修管理得不到保障，给物业管理工作造成困难，引发一系列问题。二是现行住房维修基金使用管理办法相对死板，依照规定，在小区业主委员会成立前，这笔专项资金是不得使用的，这就造成了有些小区虽有维修基金，受限于没有成立业主委员会，在确实有必要动用的时候却不得动用的尴尬局面。

（四）人工成本及其费用

物业管理行业属于劳动密集型服务行业，劳动力成本及其费用占企业成本的60%以上。近几年，员工工资待遇逐年提高，即便如此，企业还是难以留住人，员工队伍相当不稳定，直接原因首先是工资待遇低，只占绵阳市在岗职工平均工资19741元/人﹒年的43％，认同感弱，与此不相符的是工作劳动强度大，每天工作至少8—12小时，因此他们一旦找到待遇更好的工作就会立刻跳槽，造成岗位人员经常缺岗，直接影响到小区的正常管理。

（五）老旧小区问题

老旧小区基础条件不配套，当初兴建之时建设标准低、规模小、基础设施不配套，在道路、绿化、用电、污水排放、垃圾处理、路灯照明、安全防范、消防设施、车辆停放等方面，普遍存在设施不到位、不完善等问题，且公建配套、公共秩序、居住对象的弱势群体性及收费管理等方面的矛盾也很突出，又缺少资金投入和相关政策支持，所谓的物业管理基本上只是进行维持型管理。

（六）业主委员会未能充分发挥作用

我市中心城区部分小区都没有成立业主委员会，部分小区虽然成立了业主委员会，但都没有形成和发挥业主与物业企业之间桥梁与纽带作用，服务质量的监管没有真正开展起来，对物业服务与公共财务的收支疏于监管。业主委员会的建设不规范，导致其作用发挥不够，没有实现真正意义上的自治管理，业主和物业服务企业之间的矛盾和问题因缺少沟通而难以解决，为小区物业管理和发展带来隐患。

五、对策与建议

实施社会化、专业化、市场化的物业管理服务势在必行，其表现出来对城市管理、社区建设以及和谐社会建设的巨大作用不可低估，物业管理搞好了，人们安居乐业；搞不好，将引发大量社会问题。

（一）加强对物业服务行业的扶持

1、理顺物业服务行业与相关行业之间的关系

物业管理服务与水、电等公共事业单位的责任区分不明确，物业企业承担了很多份外责任。水、电供应部门应尽快实现抄表到户，将分户收费工作落实到位。委托物业企业代收代缴的，应支付代办费用，给予相应经济补偿，避免增加企业负担，但不得向业主收取手续费等额外费用。

2、政府及各职能部门给予适当扶持

一是本着合情、合理、合法的原则，在政策、税收等方面提供支持，加大政策倾斜力度，减少企业管理成本，如保安人员业务培训避免重复培训、重复收费，质检部门电梯检测费适当优惠，地方税收在一定时期内适当减免或调整企业所负担的税费等，创造一个有利于企业发展的环境，逐步使企业做大做强，最终促进整个行业的健康发展。

二是政府应出台鼓励物业公司之间的资源整合，壮大物业公司服务规模，有利于降低物业管理和服务成本，从而提高物业公司经济效益。

（二）探索建立与物价水平相挂钩的联动定价机制

就目前我市普通住宅小区物业管理服务费收费标准而言，从各项收入对成本的贡献情况看，单纯的管理服务收费不足以支付全部规定项目服务成本的开支，也就是说，仅靠收取物业服务费是很难维持按规定提供服务所需成本的，中间的缺口只能通过开发商补助和其他的市场拓展收入（如电梯广告收入、出租公共场所收入）来加以弥补，导致物业服务质量难以提高，依然停留在收费、保安、保洁的基本管理层次。

尽管政府规定确定物业服务费具体标准时，可在相应等级基准价的范围内确定，但具体标准必须取得业主大会的同意，实际情况是部分小区没有成立业主委员会，同时绝大部分业主都不愿意取高限，甚至还低于最低物业服务费标准。也就是说，由于物业管理服务对象的多样化，且大部分是普通大众，政府在其价格方面采取了政府指导价与协商机制相结合的模式，可在实际执行中，协商机制形同虚设。

近几年，社会物价水平高涨，劳动用工价格持续攀升，但物业服务费却基本维持不变。导致一些企业难以为继，只能采取减员、减服务内容、降低服务质量等不规范的行为来压缩成本求生存。物业服务收费具体标准应与社会物价水平相挂钩，每经过一个周期便根据物价指数、劳动力成本增长指数等因素进行科学、客观地调整，使物业服务收费标准更为符合市场实际。

（三）提高业主意识，加快业主委员会制度规范化建设

业主自治是搞好小区物业管理的根本出路。业主们应当加强主人翁意识，尽快成立业主委员会，选出真正能够代表业主利益、热心公益事业、有一定知识水平的人员主持、参与业主委员会工作，发挥其在物业企业与业主之间的桥梁作用，建立双方的信任关系。企业也应当创新服务理念，优化服务质量，为业主提供更细致、更周到的人性化服务，定期公布物业服务费的收支情况，增加透明度，使业主知道自己交纳的费用花在什么地方，明明白白消费，消除过去那种认为物业公司收了很多钱，却没有用在业主身上的误解。相信在双方相互沟通、相互理解、相互信任的基础上，协商机制将可得到充分发挥。

（四）加强老小区的配套改造，进一步完善维修基金管理制度 通过物业企业投资，政府支持等多种方式更新、改造老旧小区的配套公共设施，改善小区环境，促进物业管理服务实施到位，提高群众居住环境，共同创建平安小区。

同时，进一步完善、规范住房维修基金制度，帮助没有维修专项资金的小区尽快建立，逐步健全维修基金收缴、使用管理的各项制度，提高灵活性，并加强监管，增加透明度和使用效益，使资金做到有效归集、合法使用、保障有力，把每一个小区都建成“基金依法交、问题有人管、故障有人修、设备有人换、物业质量优、生活环境好”的和谐小区。

（五）加大宣传力度，形成舆论氛围 相关部门要加强对《物权法》、《物业管理条例》、《价格法》和有关法律法规的宣传，一方面，可以规范物业企业的服务行为，提高服务品位，树立企业形象，鼓励和推行企业通过质量体系认证，以高素质的队伍、严格的管理、优质的服务获得市场竞争优势；另一方面，能够使广大业主了解自己的权利和义务，树立“花钱买服务”的物业消费意识，明白不缴、少缴和欠缴物业服务费不仅损害了物业企业的利益，也损害了广大业主的利益。同时要不断总结和推广物业服务的先进经验，大力宣传先进典型，使物业管理的观念逐渐深入人心，提高广大业主接受服务和自觉交费的意识，奠定物业管理服务行业健康良性发展的民众基础。

绵阳市住宅小区物业服务成本有关情况调查报告 篇2

关于住宅小区物业管理情况的调研报告

为推动我县住宅小区物业管理工作健康、规范发展，县人大常委会决定对县城住宅小区的物业管理情况专题调研，并将此项工作列入常委会2012年工作要点。调研组自7月份起，利用大约三个月的时间，通过深入各住宅小区实地察看、听取情况介绍、召开座谈会、发放调查问卷、走访群众、利用互联网征求意见、赴**西……等地考察等形式，了解我县住宅小区物业管理的整体情况，分析现状，查找问题，学习借鉴先进经验，认真研究对策和建议，圆满完成了调研工作任务。现将调研情况报告如下：

一、我县住宅小区物业管理的现状

1、住宅小区的基本情况

根据住建局提供的住宅小区情况，本次实际调研居民住宅小区54个，总建筑面积600035平方米，住宅3975套，已入住人口约1.1万人。据不完全统计，即将投入使用和正在施工的小区大小约有30个，住房近3000套，这部分住宅投入使用后，加上目前空置的住宅，全部入住后，小区的入住人口将近到30000人。占到城区居住人口近50%。

分析我县住宅小区的基本情况，主要呈现出以下几个特点：

（一）住宅性质多样。我们将其划分为以下五类：一是早期由政府建设的商品房，土地属划拔，政府承建，定价出售，住户没有完整的产权。如1993年建成的文笔小区。二是各单位为解决本单位职工住房问题，由单位承建的职工住宅小区，土地多是划拔，房屋定价出售或分配，住户没有取得产权证，目前多数已经转手。这类小区有40个，占到小区总数的74%，但规模都比较小，多在30户左右；三是开发商开发的住宅小区，土地出让，市场出售，是真正的商品房；四是由村委在集体土地开发或村民在自有宅基地上建设的住宅小区，即现在所称的小产权房，多处在新城区，一般规模也比较小，多自建自管；五是目前落实保障性住房政策，由政府承建的公租房，廉租房等各类保障性住房。

（二）建设标准不一。主体建筑方面，有1993年建成文笔小区是盖板房，逐步发展到现在有砖混结构、半框架结构、框架结构，剪力墙结构等。配套设施建设方面，有只有主体住宅，没有任何公用建筑小区（如电信住宅楼）；大多数配套设施建设不齐，无绿地、无车位、无物业用房、无公厕等各种情况比较普遍；比较来说，宝乡大厦、龙辉小区配套设施较好。

（三）规模差别较大。调研的54个小区中，大的有龙辉小区559套，幸福小区三个区650套，小的有烟草小区仅8套。其中，20户以下的小区有14个，21-50户的有19个，51-100有14个，100-200户的有5个，500户以上的2个。

（四）旧住宅多且分散。调研的54个小区中，2005年以前建成的小区占到35个，大约占到65%，大多为单位建设的职工住宅楼，多随单位办公址而建，比较分散；包括文笔小区在内，大多建设标准较低，多为砖混结构房。

2、物业管理的基本情况

（一）物业企业发展情况。目前我县在工商注册的物业公司有7家。其中目前在我县开展服务业务的有4 家，服务小区6个，占小区总数的10%，住宅877套，占总住宅数量的22%；目前还没有一家企业具有相应从业资质。

（二）业主大会及业主员会成立情况

目前，我县住宅小区成立业主委员会的有2家，分别为幸福小区、宝乡大厦，但都没有召开业主大会，通过逐户上门认字、打电话征求意见等形式产生，目前都还没有步入工作的正轨。

（三）小区的物业管理情况

调研的54个小区中，有3个由住建局的下属物业服务部门管理，基本属行政化管理，有29个小区由建设单位负责管理。物业机构管理的有14个小区，业主自治的有8个。建管不分，物业服务从属于建设单位，没有工程验收的图纸及相关资料，对小区工程建设的基本情况全然不知；服务项目少，大多数物业服务只负责打扫卫生和看大门，好一点的小区有保安服务和维修服务，服务质量相对都比较差，服务制度落实不到位，没有明确的服务标准；收费标准不一，最高的有每月每平米1.1元，低的每月每平米0.35元，还有部分单位职工住宅楼每户每月收取25元；物业从业人员工资偏低，一般月工资不超800元，物业服务企业和从业人员都不稳定。

二、存在的主要问题

调研组认为，我县城区居民住宅小区物业管理总体还处于起步阶段，物业管理还不规范，不能健康有序地运行。存在的突出问题主要有以下几个方面：

1、工程建设的遗留问题

小区工程建设的遗留问题是形成物业纠纷主因，也是物业管理健康运行的最大难题。一是许多小区建设手续不完善，住户入住后一直不能办理房屋产权证；二是工程质量把关不严，房屋在质保期内就出现一些质量问题，比如宝乡大厦存在屋顶漏水、地基裂缝、地下车库漏水严重等现象；三是工程未验收，甚至未完工就入住的问题，如鸿福源住户入住两年多了，至今门前地下室还是个大坑，雨天不能排水，居民出行不便；四是未严格按照规划建设公共建筑和共用设施，如绿化、花池、活动场地、停车位、供热设施、物业用房等。这些问题引起住户的十分不满，怨气和矛盾就会转假到物业管理头上，使得部分小区物业管理矛盾激化。

2、历史原因形成的问题

一是政府于早期建设住宅小区，划拔土地、定价出售，按照现行政策，住户没有完整的产权，不能办理房屋产权证，出现屋顶漏水、立面破损、排水不通等大的维修问题责任权利不清，无法解决。如文笔小区政府还保留有部分产权，没有任何利益，却还要承担维修责任；幸福小区属政府定价出售，专项维修基金至今没有着落，屋顶漏水等维修问题得不到解决，矛盾日益加剧。二是部分单位建设的住宅楼，受当时条件限制，规划、建设、用地等方面不够规范，配套不齐、无绿地、无停车位、甚至无门房，加之房屋年久失修，遗留问题得不到解决，住户怨声载道。部分由原单位管理，当房屋多次转手，几乎无本单位人员居住的时候就会放弃管理，部分原建设单位因机构改革已经撤并，由住户自管。这类旧住宅小区约有半数以上，已成为广大住户反映强烈的热点和难点。

3、专项维修基金收缴不到位

调研的54个小区中，仅有7个小区收缴了专项维修基金，仅占13%。收缴标准不统一，有按房价2%或3%收取，有按每户5000元收取。由部分单位建设的职工住宅楼，已年久失修，漏水、排水等问题已严重影响到住户的正常生活，维修资金没有着落。由政府建设的文笔小区和政府定价出售的幸福小区目前房屋的维修问题也十分的紧迫。已收缴了专项维修基金的7小区，只有宝乡大厦存入了专户。

4、物业企业的发展严重滞后

通过当工商注册的仅7家，挂靠服务的1家，都没有取得相应的服务资质；物业服务人员素质偏低，年龄相对偏高，文化水平偏低，缺乏正规的培训，管理人员持证上岗率只有5％左右，管理人员文凭在大专以上文化程度的只有10％。

5、物业管理模式落后，经营活动不规范

部分建设单位、开发商把自建小区的物业服务作为照顾自己亲友就业的一个途径，把物业服务变成了管理，这种自建自营，建管不分的落后模式还普遍存在。全县70多个小区中，只有不到10个是聘请物业企业管理。这种模式的运行无形中加大了物业服务企业的数量，加之我县住宅小区大多规模较小，服务项目少，服务费标准低，收缴率低，造成企业管理成本高，形成亏损，公平的市场竞争机制、良性循环机制无法建立。部分单位建设小区，随着本单位职工的减少逐渐放弃了管理，由住户分单元、分楼推选部分住房或一些退休老干部管理，有的有点报酬，有的是义务服务。部分物业企业管理人员简单认为物业服务就是看大门、打扫卫生、收取管理费用等简单的事，对住户反映的问题不能积极主动解决，管理跟不上，有的小区住户反映有时几天也看不打扫人员，服务工作远不能满足居民的实际需求。调研的 54个小区，物业服务企业都没有工程验收的图纸和相关资料，对小区建设的基本情况不清，大多小区没有制定物业管理活动的相关制度或公约，少有的部分也得不落实。

6、业主大会、业主委员会的运作机制尚未形成业主对物业管理认识模糊，不能正确处理维权意识与责任意识的关系。调研统计，有95%以上的业主对《物业管理条例》不了解或知道一点，对物管企业的服务要求往往会超出合理范围。例如：在调查中，各个小区反映最多的顶层住户出现楼顶漏水的问题，在业主与物业交涉未果时，往往会采取拒交物业费的方式来处理。有些业主认为我不交物业管理费是因为我不住或者不需要物业管理。使业主与物管企业之间关系僵化，陷入恶性循环的怪圈。

召开业主大会、成立业主委员会困难，业主委员会发展极度滞后。住房对业主大会缺乏认识，不愿意参加业主委员会，全县成立业主委员会的小区仅有幸福小区和宝乡大厦2个，都是在相关部门确定好候选人之后通过上门签字，打电话征求意见的方式产生。政府部门的宣传教育和指导工作做的不够。

三、意见和建议

针对物业管理中存在的突出问题，为了进一步加强我县物业管理工作，提高物业管理水平，调研组提出如下意见与建议：

1、加强居民住宅小区的工程建设管理

工程建设的遗留问题是物业管理工作的源头问题，相关职能部门要认真落实工程建设的各项监管措施，要按照物业管理相关法规规定，根据我县的实际，制定好切实可行的小区建设管理办法和建设标准并严格组织实施，从根本上减少物业管理矛盾纠纷。规划设计一定要明确物业用房、公共建筑、共用设施、对车位数量、绿地面积等内容；工程建设要严把工期和质量关；组织验收，应将小区各类附属工程（含地下管道隐蔽工程）列入验收内容；要着力解决目前存在的未开工即出售、未完工未验收即入住的问题。

2、加强对小区物业管理工作的管理和监督

一是督促开发商依法在销售房屋之前选聘物业管理服务企业，制定临时管理规约并将之明示房屋买受人；二是严格落实开发商向物业企业移交各类竣工图纸等物业资料并向房管部门备案的制度；三是强化日常管理，政府职能部门与居委会相互配合，形成合力加大执法力度，及时查处物业服务违法行为和物业管理区域内发生的违法行为；四是加大调处力度，及时化解各类物业管理矛盾纠纷。五是要组织不定期巡查，对管理水平低、信用等级差、服务不到位、收费不规范的企业予以通报批评，甚至取消在本县辖区内从事物业管理的资格，维护广大业主合法权益。

3、要强化对物业管理工作的指导

一是要主动介入，认真分析研究当前小区召开业主大会、成立业主委员会、引入物业管理公司和业主委员会履行职责方面存在的困难和问题，加大组织、协调、指导、帮助的力度，促进业主大会召开，业主委员会建立并有效开展工作，促进规范的物业管理公司入驻小区有较大进展；二是加强物业服务企业的培育扶持，对物业企业的发展给予政策的扶持，组织好物业服务从业人员的岗前培训，条件成熟时可以组织其成立行业协会，为其自我发展创造优越的条件。

按享受服务的等级收费机制没有建立。区的物管运行成本不同、服务标准不同，收费标准自然不同，但现在的情况是各个小区之间互相参照，无论何种服务质量收取标准相差无己。

二是要加强引导，尽快形成以质论价、质价相符、合同约定的收费体系，努力营造物业管理企业崇尚优质服务、业主自觉按时缴纳物业管理服务费的和谐氛围；三是广泛征集社会各界的意见和建议，着手制订物业管理服务合同等示范文本，明确规定前期和后期物业管理服务中的服务范畴、合同期限以及双方的权利、义务、责任，规范物业管理企业和业主的行为。区别新旧住宅、高层与低层、服务项目、服务标准、确定相应的指导性服务收费标准，促进物业服务健康运行。积极探索市场化运行的物业管理新机制，真正实现物业管理的双向选择。结合我县住宅小区的现状及特点，宜选择部分条件较好的小区，如龙辉小区，宝乡大厦、幸福小区，先行搞好试点，逐步推行。

4、要健全物业管理体制机制

首先，完善和规范物业管理行政管理体系，加强物业管理队伍组织建设，配备专职人员，明确职责分工，将管理重心下移，充分发挥城管委，居委会等在日常物业管理活动中的优势作用。其次，要健全完善物业管理各项制度，积极探索行政主管部门、开发商、物业企业、业主共同参与、相互监督的管理机制，确保物业管理工作健康运行。(本文来自于范-文-先-生-网)第三、要逐步建立一整套物业管理信息系统，全面、及时、准确反映我县所有从事物业管理工作的行政机构及管理人员情况、在我县实施物业管理的物业管理企业情况、我县所有物业的基础情况、业主委员会情况等内容，为提高物业管理服务水平打下一个良好的基础。

5、要深化物业管理法规宣教

县政府及相关职能部门要运用互联网、电视台、报纸、宣传栏等传播媒介，广泛开展国务院《物业管理条例》、《山西省物业管理条例》等法规的宣传活动，强化对政府部门相关工作人员、物业管理企业、业主委员会成员的教育培训，促进行政管理人员、业委会成员依法履职，不越位、不缺位；促使物业管理企业遵纪守法，规范管理，更好地为业主提供服务；增强广大业主的物业管理法律意识和消费观念，使他们充分认识到搞好物业管理不单是物业企业、政府、居委会的事情，而是需要全体业主和全社会共同关心支持的工作，也使他们充分认识到物业服务合同是物业管理服务的最重要的法律依据，懂得用法律武器保护自身的权利，同时履行应尽的义务。

6、要规范物业管理服务行为

物业管理服务企业要树立质量意识，规范管理、优化服务，取得广大业主和业委会的支持和配合。一是加强从业人员业务培训，提高其专业素质和服务水平。二是应当按规定实行明码标价，统一收费，在其服务区域内的显著位置或收费地点，对物业管理企业、服务等级、服务内容、收费项目、收费标准、收费依据、举报电话等进行公示，定期公示日常维护和重大维修费用的收支情况，使广大业主明白消费。三是要加强企业内部管理，严格履行物业服务合同约定，为广大业主提供相应服务并达到服务承诺标准，对业主和业委会提出的合理要求要及时整改。四是落实物业承接验收制度，物业管理企业承接物业时，应当对物业共用部位，共用设施进行查验，以减少工程建设遗留问题引发的物业矛盾和纠纷。

7、要强力落实专项维修资金的收缴工作

新近建成的小区条件较好，应严格督促落实，可一步到位，但一定要做好专户储存，合理使用等工作，确保正常运行，能起到示范带动作用，如龙辉小区；对新开发的小区一定形成制度，确保落实；对政府及部门早其建设小区如文笔小区等，应尽快研究，加以解决。

8、要积极推进旧住宅小区的物业管理

关于万仁小区接管物业的情况报告 篇3

根据万仁小区目前状况（今年5月16日已向总公司作了汇报），在相关配套设施不完善的情况下，还不具备物业接管的条件，但由于少数业主的强烈要求现已开通了11#楼、1#楼、2#楼的电梯，配备了6名保安人员和一名清洁人员。在未收取物业费的情况下，需要大量资金投入，物业公司难以承受，请总公司予以研究：

一、资金缺口

1、电梯按每单元只开通一部计算，每月电费约一万伍千元。

2、保安人员和11#楼清洁及垃圾外运费用每月约七千元。

3、1#楼、2#楼电梯内隔板约一万元，已安装好。

二、加快相关配套设施建设

为了便于今后物业收费和正常物业工作开展，需尽快解决好小区围墙、出入口、道路、绿化、监控、停车场、办公用房等相关问题。

特此报告

汉川市祥和物业公司

绵阳市住宅小区物业服务成本有关情况调查报告 篇4

金融服务产品创新有关情况的报告

全面推进农村金融产品和服务方式创新是新形势下加强和改善农村金融服务、深化农村综合改革的重要内容。我联社一直响应国家相关政策，以支持“三农”为核心，不断满足农村融资需求，全力做好农村金融服务工作。现将有关情况总结如下：

一、城区农信社金融服务及产品创新现状

（一）创建贷款服务中心，创新贷款服务方式。按照“扩面、增量、延伸”的要求，为积极推广“阳光信贷”服务模式，城区联社于09年创立贷款服务中心，全方位推出了个体工商户经营性贷款、居民消费贷款、农户联保贷款、商户联保贷款、生源地助学贷款、新农村建设贷款、农户小额信用贷款、中小企业贷款、住房按揭贷款等多项贷款种类。目前经一年多的市场实践，个体工商户经营性贷款、居民消费贷款、中小企业贷款及住房按揭贷款四类贷款创新品种取得积极成效，市场反映良好，实现了口碑效应，打响农信社信贷服务品牌。

（二）推行客户经理制，加大贷款营销力度。结合行之有效的绩效考核办法，各信用社和贷款服务中心设立客户经理，通过专业化的服务，主动为客户提供多样化和多层次的贷款服务，密切与客户的沟通联系，扩大农信社贷款业务市场覆盖面。

二、我区农信社下阶段金融服务产品创新工作安排

下阶段我区农信社将把握地方经济实际，坚持立足地方，重点服

务“三农”，围绕本地政府的产业布局和特色产业经济板块进行金融产品创新。

（一）积极落实相关政策要求，保证“三农”信贷需求。进一步完善小额信贷业务，切实做到方便快捷，实现抵押担保创新，对于不违反法律规定、财产权益归属清晰、风险可有效控制的各类动产和不动产，都可以用于贷款担保。

（二）积极构建贷款风险分担机制。城区联社正深化与保险公司的合作，同时准备在除贷款服务中心与营业部以外的软硬件条件具备的网点，增加保险兼业许可证持有面，扩大受险范围，将贷款与保险有机结合。

（三）认真做好信贷品种创新和投放。以市场需求为导向，完善贷款种类，以保证满足本地金融发展多样化的需求，优先支持资信状况优良，融资需求旺盛的个体工商户和中小企业，通过利率优惠，办理便捷等方式重点支持农村经济组织和农民贷款需求。

三、我区农信社下阶段服务体制及产品创新具体计划

目前我区农信社在金融产品和服务创新方面不断取得成绩，但是仍然存在金融产品少，服务方式单一，不能满足市场需求的突出问题，为此，我区农信社加快创新步伐，创新贷款融资模式，满足不同种类市场客户的需要。

（一）推出个人经营性快速循环贷款。基于本地商户林立，个体户资金面和资金额度要求不断加大的市场考虑，联社拟推出个人经营性快速循环贷款，通过提供差异化贷款服务占领市场席位。个人经营性快速循环贷款将使有资金需求的个体工商户在核定授信意见后，实现

随用随贷，随到随贷，在一定期限内灵活周转使用贷款，保证经营资金及时落实到位。

（二）建立海洋渔业贷款专营中心。汕尾作为海滨城市，海洋资源丰富，海洋捕捞业是汕尾市城区的支柱产业，渔民在市民总数中占比较重，其资金需求总量大，为此我联社拟建立渔业贷款专营中心，已经于今年五月份开展本市渔业贷款需求的市场调研系列工作，并与本地相关部门就开办海洋渔业贷款服务专营机构相关问题进行了探讨。

（三）开办“宅基贷”贷款业务。目前城区联社发放的农户联保贷款和农户小额信用贷款均基于农户信用，此两类贷款因授信工作难开展，信用评级方面存在较大缺陷，资信状况掌握不全等原因，而增加信用风险和市场风险，不利资金安全。近期省联社推出“金摇篮”十大信贷特色产品，城区联社结合实际，因地制宜，计划创新抵押担保，解决农民贷款难的问题，开办“宅基贷”业务，按照《广东省农村合作金融机构“宅基贷”贷款业务操作指引(暂行)》的规定，为拥有宅基地房地产权物业，并能提供专业性担保公司、农户间联保或农合机构认可的其他担保的借款人提供贷款发放。

（四）开办租金质押贷款业务。针对无抵押物但享有租金收益权的企业及个人，我联社计划办理租金质押贷款业务，即借款申请人以其自身或第三人所有的要求承租人（付款义务人）支付租金的权利作为质押，从而获得贷款。作为“金摇篮”信贷特色产品之一，租金质押拥有灵活性高、期限短、利率定价灵活等优势，在风险可控的前提下，是创新贷款服务，拓展贷款业务发展的有效手段。

四、开展金融创新工作的建议

金融创新工作不但有助于深化农村县域金融改革，同时可促进自身信贷结构优化调整，增强金融服务能力。然而金融创新不是自家闭门造枪，需要社会各界及相关部门的合力支持，统一部署，按计划有序地发展。

（一）政府部门进行政策宣传引导，村居委会大力配合，为农村金融机构建立农户、个体私营经济组织的信用状况表，完善贷款客户经济档案和账户管理，加强贷款风险控制。

（二）支持农村金融机构参与到城乡基础设施建设中。对于本地乡镇基础设施建设，政府机构应重点支持农村金融机构在其中发挥的资金支持作用，而且大力促进乡镇企事业单位特别是电力与电信等与城区农信社的双方互惠合作。