物业维修资金附件

2024-06-10

物业维修资金附件（通用7篇）

物业维修资金附件篇1

一、物业服务企业

1、维修资金使用申请书；

2、营业执照（复印件加盖公章）；

3、代码证（复印件加盖公章）；

4、资质（复印件加盖公章）；

5、法人身份证（复印件加盖公章）；

6、经办人身份证（复印件加盖公章）；

7、物业服务合同（复印件加盖公章）；

8、竣工验收备案证明（规划验收合格证）；

9、维修项目照片（维修前、维修中、维修后）；

二、业主委员会

1、业委会成立的备案证明（复印件加盖公章）；

2、业委会成员名单（复印件加盖公章）；

3、维修项目照片（维修前、维修中、维修后）；

三、施工企业

1、营业执照（复印件加盖公章）；

2、代码证（复印件加盖公章）；

3、资质（复印件加盖公章）；

4、法人身份证（复印件加盖公章）；

5、维修项目施工合同；

6、维修项目工程预算书；

7、维修项目工程结算发票；

8、维修项目工程决算清单；

四、造价咨询公司

1、维修项目审价报告；

2、维修项目审价发票；

3、营业执照（复印件加盖公章）；

4、代码证（复印件加盖公章）；

5、资质（复印件加盖公章）；

6、法人身份证（复印件加盖公章）；

五、维修小组（未成立业主委员会或因故解散的）

1、维修资金使用申请书；

2、关于成立维修小组的决定；

3、委托书；

4、维修小组成员产权证复印件；（没有办理房屋产权证的须提交购房合同复印件）

5、维修小组成员身份证复印件；

6、维修项目照片（维修前、维修中、维修后）；

六、个人申请（维修资金交存率低）

1、维修资金使用申请书；

2、保证书；

3、社区证明；

4、产权证复印件；

5、产权人身份证复印件；

6、维修资金交存票据；

7、通告；

8、维修项目照片（维修前、维修中、维修后）；

维修项目工程结算发票：名头：xxxx小区xxxx栋全体业主内容：xxxx小区xxxx栋xxxx维修工程款金额：xxxx元审价发票：

名头：xxxx小区xxxx栋全体业主

物业维修资金附件篇2

一、结合实际, 确定资金补建标准

由于各地在建立物业专项维修资金管理制度的时间上存在着较大差异, 且情况不尽相同, 很多地方物业专项维修资金交存标准经过多次调整, 因此在补建标准的确定上也应因地制宜。一是以申请年度为标准来确定。即以业主补交物业专项维修资金的所在年度为依据, 补交标准按照当年新建房屋的物业专项维修资金交存标准执行。这种方法的优点是考虑了现时的费用成本, 因为不论新房还是旧房, 同一个维修、更新和改造项目发生的费用成本是基本相同的, 但一般标准较高、业主的负担较重, 而且会因各个业主补交年度不同出现同一幢楼多个补交标准的情况。二是以房屋建成时间为标准来确定。即以房屋建成的时间为依据, 补交标准按照房屋建成当年新建房屋的物业专项维修资金交存标准执行 (当年还未建立物业专项维修资金制度的, 执行当地首次公布的物业专项维修资金标准) 。这种方法的优点是保证了同一幢楼每个业主的补交标准相同, 便于资金使用分摊和续筹, 但没有考虑物业维修、更新和改造项目现时费用成本。三是以当地开始建立物业专项维修资金的时间为标准来确定。即不论是哪一年建成的房屋, 补交标准均按照当地首次公布的物业专项维修资金标准执行。这种方法的优点是标准单一、易于操作, 但一般标准较低, 也没有考虑物业维修、更新和改造项目现时费用成本。

二、创新思维, 拓宽资金补建渠道

笔者认为, 当前补建资金的来源渠道主要有以下几个方面:一是从住房公积金中转入。《住房公积金管理条例》第二十四条规定, 职工购买、建造、翻建、大修自住住房的, 可以提取住房公积金。而物业专项维修资金正是基于物业保修期满后共用部位共用设施设备维修、更新和改造的专门性资金, 其资金来源符合《住房公积金管理条例》的支取规定。随着住房公积金覆盖面的不断扩大, 通过这种途径补充物业专项维修资金来源不会增加业主的额外负担, 具有很强的可操作性。二是由业主自行补交。鼓励业主采取一次交清的方式, 对经济确实困难的可实行分次支付, 但应按照一定的利率标准加收利息。三是由财政给予相应补贴。地方政府可以从每年的房地产税收中按照一定比例提取物业专项维修资金补贴, 对一定期限内主动一次性补交物业专项维修资金的业主给予专项补贴。同时, 也可以动员房地产开发企业、其他注重社会责任的企业以及社会各界, 采取募捐的方式募集一部分资金, 补充物业专项维修资金来源, 以减轻业主的经济负担。四是其他来源渠道。可以从物业服务费用中按月收取、利用共用部位共用设施设备经营收益补充, 以及从房改房资金中考虑等。

三、注重实效, 把握资金补建环节

物业专项维修资金补建的重要性不言而喻, 但是如何推进却成为一个不得不面对的难题。笔者认为, 当前首要的任务就是要加强宣传, 提升社会大众对物业专项维修资金补建重要性的认识, 让他们切实感受到补建物业维修资金不仅是应尽的义务, 而且也是提升他们居住品质、促进物业保值增值的有效措施, 从而引导他们主动补建。同时, 也可采取行政手段相结合的方式, 将物业专项维修资金补建写入房地产交易合同。对未按规定补建的, 不得办理产权、租赁、抵押手续。其实, 这种做法在国外也有现实事例:例如新加坡, 如果业主无力交纳物业维修资金, 按照物业管理公约的规定, 业主的房子就不能进入市场交易, 直到补交了这笔费用为止;再如美国, 律师直接将欠交名单、金额通知银行, 计缴滞纳金、律师费、登记费, 并通知欠交物业维修资金本人, 同时到产权登记部门进行质押登记, 直到交足所有欠费后, 方可重新撤销产权质押登记。在房地产交易过程中, 要科学明确资金分担主体。补交物业专项维修资金虽然是原物业所有人 (即卖方) 应尽的义务, 但受益的却是买方, 所以如果买卖双方对补交物业专项维修资金没有约定或约定不明的, 可采取由买卖双方共同承担的方式, 即买卖双方各承担50%;对办理租赁、抵押手续的, 补交的物业专项维修资金应由产权人来承担。

四、多措并举, 强化资金补建措施

浅议物业专项维修资金管理使用篇3

【关键词】制度管理维修资金物业专项

一、物业专项维修资金内涵外延

（一）物业专项维修资金概念含义

物业专项维修资金（以下简称“专维金”），是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新、改造的资金。

一是物业“专维金”由业主交存，归业主所有，业主有依法使用支配处分的权利。

二是物业共用部位指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承接墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

三是物业共用设施设备：是指以据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营停车场、车库、公益性文体设施和和共用设施设备使用的房屋等。

四是“专维金”动用时间。物业共用部位、共用设施设备保修期满后，发生的物业保养维修、更新、改造，就应当依法动用“专维金”。

（二）住宅专项维修资金来源及交存规定：

业主购买物业时必须一次性交齐规定数额的“专维金”原则是：

一是商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有的物业的建筑面积交纳住宅“专维金”，每平方米建筑面积首期交住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。

二是对公改房的出售规定，要求售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%，购房个人不得低于2%交纳。公私双方均须从售（购）房款一次性提取（交纳）住宅专项维修资金。

三是业主交存的住宅“专维金”属于业主所有。从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金属于公有住房售房单位所有。使用权归业主，政府有关部门只是履行监督权。

四是物业公有部位、物业配套经营设施设备，商业经营利润收入和“专维金”利息等计入“专维金”归全体业主共有。

（三）专项维修资金管理的规定

“专维金”管理十八字原则是：“专户存储、专款专用、所有人决策、政府监督”，其要求是：

1.“专维金”由直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门委托所在地一家商业银行，作为本行政区域内住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开户“专维金”专户。开立住宅“专维金”专户，应当以物业管理区域为单位设帐，安房屋户（门）号设立分账号;未划定物业管理区域的，其“专维金”由物业所在地直辖市、市、县人民政府财政部门或者建设（房地产）主管部门负责管理。

2.业委会管理。业主大会成立后，业主大会应当委托所在地一家商业银行作为本物业管理区域内住宅“专维金”的专户管理银行，并在专户管理银行开立住宅“专维金”专户。开立住宅“专维金”专户，应当以物业管理区域为单位设帐，按房屋户（门）设分户账。直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者负责管理公有住房住宅“专维金”的部门应当在接到通知之日起30日内，通知专户管理银行将该物业管理区域内业主交存的住宅“专维金”账号余额划转至业主大会开立的住宅“专维金”账户，并将有关账目等转交业主委员会。

3.关于“专维金”续筹的规定：业主分户账面住宅“专维金”余额不足首期存额30%的，应当及时续交。成立业主大会的，续交方案由业主大会决定，未成立业主大会的，续交的具体管理办法由直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门会同同级财政部门制定续筹方案。这里核心问题，就是“专维金“必须按物业客体损害的程度和保养的需要，及时动用“专维金”进行大中修、更新，改造，而不是“只管不用”。在“专维金”用到70%以上，不足首期缴纳的30%时，应及时组织续筹，这是“专维金”管理的重点。政府监管部门的责任一是审查资金是否依法确实用在物业大中修及更新、改造上;二是在资金不足30%时及时监督续筹。

二、物业专项维修资金使用

（一）住宅物业“专维金”应当专项用于住宅公用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造、不得挪作他用，使用原则是“方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致”

公共部位、公共设施设备大中修、更新、改造涉及到公众安全问题，如电梯3年中修6年大修，这是根据科学测定的规定，违反规定、耽误时间就会危及业主生命安全;收支账目必须公开透明告诉业主，不可以掩着盖着暗箱操作;受益业主和承担必须一致，这就是按此例承担经费。维修、更新、改造时所用费用，应由相关受益业主和公有住房售房单位按照所交住宅维修资金的比例分摊;其中，应由业主承担的，应再由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊;涉及到尚未出售的商品住宅、非住宅或者公有住房的，开发建设（公有住房）单位，应当按照尚未售出商品住宅或者公有住宅房的建筑面积，分摊维修、更新、改造费用。

（二）“专维金”在划转业主大会管理前使用管理程序条件

一是物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用建议;没有物业服务企业的由相关业主提出使用建议;二是“专维金”列支使用决定权由占建筑总面积三分之二以上的业主和占总人数三分之二以上（两个绝对多数）的业主讨论通过后才可使用，少数业主必须无条件服从绝对多数人意见;三是物业服务企业或业主委员会组织实施使用方案;四是物业服务企业或者业主持有关材料向所在地直辖市、市、县人民政府（房地产）主管部门申请列支;其中，动用公有住房住宅“专维金”的，向负责管理公有住房住宅“专维金”部门申请列支;五是直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者负责管理公有住房住宅“专维金”部门审核同意后，向专户管理银行发出划转住宅“专维金”的通知;六是专户管理银行将所属“专维金”划转至维修单位。

（三）住宅“专维金”划转业主大会管理后的“专维金”使用程序

一是有物业服务企业提出使用方案，包括拟维修和更新、改造的项目、费用预算、列支范围、发生危害房屋安全等紧急情况以及其他需及时使用住宅“专维金”情况的处置办法;二是业主大会依法通过使用方案;三是物业服务企业组织实施业主大会批准使用方案;四是物业服务企业持有关材料向业主委员会提出列支住宅专项维修资金，其中动用公有住宅“专维金”的，向负责管理公有住房“专维金”的部门申请列支;五是业主委员会依据使用方案审核同意，并报直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门备案;动用公有住房住宅“专维金”的，经负责管理公有住房住宅“专项维修资金”部门审核同意;直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者负责管理公有住房住宅“专维金”的部门发现不符合有关法律、法规、规定和使用方案的，应当责令整改;六是业主委员会、负责管理公有住房住宅“专维金”的部门向专户管理银行发出划转住宅“专维金”的通知;七是专户管理银行将所需住宅“专项维修资金”划转至维修单位;八是业主委员会负责监督物业服务企业保质保量按时完成。

三、专项维修资金管理使用中商榷的问题

（一）“专维金”管理混乱

北京市政协委员，金隅集团董事长蒋卫平反映：“三四百亿的维修资金，使用比例极低”。北京市住建委副主任程延华证实，北京市“专维资金”账面达350亿，使用8亿，使用率仅为2.3%。使用率全国基本维系在这个水平，极少数的市、县使用率高一点。上海迎世博会前用于“平改坡“，小区整治改造动用多一点，大约在8%～10%之间，如安徽省利辛县，使用率达到20%左右，芜湖市使用率达5～8%左右。换句话说，“专维金”基本控制在政府相关部门手里没有依法使用的。

1.手续复杂，支付困难。为了保证“专维金”管理上安全，《物业管理条例》规定使用“专维资金”必须经三分之二以上业主和三分之二以上专有部分业主签字同意后，才能编制计划报政府有关部门批准拨付使用。这里有两个难题：一是“两个三分之二”业主同意在操作上真的很难，有业主委员会组织的就已经很困难，没有建立业主委员会的就更困难。业主思想认识难以统一，扯皮现象严重;二是审批程序复杂，“两个三分之二”条件符合后，还须经鉴定、审价、数据整理、数据关联、维修竣工验收、申请、审批、付款九大步骤，才能动用这笔钱。而往往审批时，此在彼不在，彼在此不在。维修需及时，时间耽搁不起。北京金苑国际小区业委会于志江说：我们申请“专维金”，仅鉴定就是半年，程序走完就是一年。物价、劳动力成本都涨了，离初审时费用相比，出现了例掛，业主办事真难。三是“专维金”动用限制条件太多，负责审批的人又都是“恪守法规”的人，根本不管事实。政府监管是监管资金保证用到物业维修更新、改造上去，而不是监管不准用。监管“细则”随意性很大，是造成“专维金”沉睡的基本原因。

2.“专维金”管理透明度不够，增值低，侵害业主利益。2007年建设部财政部发布了《住宅专项维修资金管理办法》，明确规定：业主大会成立以后，“专维金”应当划转业主委员会管理，在保障“专维金”安全口号掩饰下，事实上没有一个城市认真落实这一项规定。业主自己的钱，又有“两个三分之二”绝对多数保障，为什么不依法交给业主自己管理？政府监管部门为何把它卡在手中呢？究其原因：一是5000亿的巨款长期被闲置在银行处于“睡眠”状态，实质上“钱生钱”的猫腻作怪，甚至部分钱款被挪用，炒股，理财，沦为腐败的“生财工具”。住建部房地产监管司物业管理处处长陈伟表示：“住房维修资金群众反映强烈，各地情况不一样，问题比较复杂，目前仍在进一步研究中，正在做相关探索”。“专维金”卡在手里17年，换了三届政府，还探索不出办法？真不知相关部门是在干什么？二是资金明“活存”暗“定存”，利息差被谁侵吞。目前银行存款“活期”0.42%，一年期则是3.30%，二年期4.02%，三年4.8%，五年期5.225%，“活期”与“定存”利息差：一年2.8%，一亿增值288万，5000亿增值14.4亿;二年3.6%、三年4.38%、五年期4.805%。50000亿五年是多大的增值数字！？这个利息差为什么不用来补贴业主委员会，不能归业主共用？如南京江宁区恒安嘉园2005年建成，2006年1088户入住，共交专项维修资金1097万元。官方的区住建局回应，小区居民拥有活期利息收入35.7万元，8年活期与8年定期，利息差是多少？谁侵占业主的利益？事实上2006年开始，江宁区住建局就将1097万元转为一年定期存款。8年利益是329万元，减去业主活期利息35.7万元，利息差293万元，官方回应业主没有资格享受293万元，不知这是那个法律规定？;三是由市县保管的地方政府规定代管单位有权从增值收入中提取2%左右的管理费。难怪“专维金”迟迟不愿划转业委会管理！

3.集“专维金”代管，监督管理使用职能混于一体，集运动员、裁判员于一身。在最大限度地保证维修资金的安全幌子下，资金管理部门十七来就没想出一条好方法。只要一天不想出来，那只好由代管部门管理一天，永远想不出，那只好永远代管。甚至有的城市物业已经征收了，可“专维金”分文没用，甚至物业征收后“专维金”也不翼而飞。原因：“专维资金”是由地方政府财政部、住建（房管局），同时也是“专维资金”的监管机构。这种双重性质机构定位，使地方财政部门、建设（房管）部门集“资金代管，监督使用于一体”，“集运动员、裁判员于一身”，形成管而不准用或少用，监而不管的状态，权力失去监督必然导致腐败。

由于现阶段人与人面对面的交流被网上交流代替，感情淡漠，公共财产理念缺失，公共权力意识淡漠，共同决策难度较大，只知你劳动我享受，不知社会享受是共同劳动的成果。各地住宅小区业主大会成立率也偏低，约占30%弱，安徽芜湖市业主大会成立率约占50%左右，而且作用发挥有限，形同虚设。业主大会，业主委员会议事规则流于形式。有作为的业主大会，业主委员会凤毛麟角，也为地方政府长期不愿将“专维金”划拨给业主大会提供了理论依据和事实基础。

4.“专维金”使用需求快速增长与实际拨付困难的矛盾日益尖锐，从北京市住建委2009年至2012年的维修资金增幅和使用资金的增幅调查来看：四年“专维金”以每年10%增长速度发展，而资金使用量几乎达到每年100%增长速度，面对这种状况“专维金”还是没想出好办法解决。究其原因：一是“专维金”归集不到位，特别是续筹困难，管理混乱;二是老旧小区经过二三十年后，存在漏雨，漏水，墙壁破损，特别平顶房屋漏水，两侧承重墙渗漏水等问题的矛盾十分突出;三是原公房出售后，许多单位受改制影响，原有维修资金不知流向，如调查中发现，某城市90代房改房（大多数50～90年代初期建筑）达1000多万平方米，可几十年来，没有动用一分钱维修，任其向危房方向发展，走向棚改。在上世纪八十年代、九十年代开发的房子，受当时“低门槛”政策影响，规划不合理，基础设施不配套，房屋质量遗留问题多，相当部分没有交纳维修资金，维修存在很大问题，许多城市将其纳入棚户区改造范围，也有的将其纳入老旧小区改造范围。安徽省芜湖市镜湖区就把小区情况分别纳入上述两个范围。近几年来，该区每年改造费用多达5000万元以上，自2008年至今，投入小区改造费用近4亿元以上。可是，维修资金就是无权动用。一个劲地继续加大财政投入，不仅加大政府财政负担，而且使业主依赖性随财政投入的增长而增长。其后果是滥用了公权、滥用了纳税人的钱，破坏了物业管理市场经济秩序，造成物业管理不公平，助长了业主拒缴物业服务费歪风。妨碍了业主义务行使。业主靠我们去组织，物业小区问题靠我们组织业主去解决，而不是包办。

四、专项维修资金科学管理使用的思考

（一）正确认识业主大会、业主委员会性质

业主大会是业主参与物业管理的组织形式，是共同利益的群体;业主委员会是业主大会依法选举产生、履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项和业主监督的执行机构，是一个真正为业主服务的机构。但是这个执行机构与其他任何大会闭幕后的执行机构是有区别的：（1）业主委员会一般是非法人性质。业主委员会只是在业主大会把问题决定后，业主委员会按业主大会的决定和授权及业主委员会议事规则行事，本身并没有多少自主权、决定权;（2）应按照《物业管理条例》、《业主大会和业主委员会指导规则》推选本小区公信力强，愿为业主群体服务，敢于坚持原则又善于做群众思想政治工作的业主。我们认为特别是注意推荐担任各级公务职务的国家机关人员、人大代表、政协委员等住在本小区公众人物的业主为业委会成员好;（3）建立健全业主委员会各项自治、民主管理制度，特别是《业主委员会和业主大会议事规则》及《财务管理制度》，既要纠正和取消目前公款私存的做法，也要改变财政、住建（房管）部门侵占“专维金”利息差侵犯业主利益的行为。

（二）财务民主

把有限的物业“专维金”用活、用足。改变目前“专维金”归直辖市、市、县集中管理，以区、县为单位管理，乡镇街道为微观管理。减少管理层次、减少审批手续，贴近业主层面。直辖市、市、县主要履行宏观监督责任。

1.根据银发[2006]8号文件规定与要求，业主委员会，应当在就近各商业银的设立基本账户;2.市、县住建（房地产）主管部门应当严格按照《住宅专项维修资金管理办法》规定，将物业专项维修资金划转业主委员会所开设的指定商业银行账户，不得截留;（3）所在社区居（村）委员会加强资金使用监管。芜湖市香格里拉业主委员会做法是将所需动用业委会账上资金程序合法手续齐全后，报送社区加盖公章后到银行支取划拨，确保业委会不违规乱花业主一分钱;（4）本账户银行每年至少一次（最好半年一次）与业委会（业主）核对账户，一年由银行与业主对一次账单（资金）使“专维金”存款使用透明化、明白化。

（三）计划使用“专维金”

将目前“专维金”管理审批权由市、县决定改为乡镇街道办审批决定。只要明确维修、更新、改造物业，并不是一定要等物业坏了，才能使用“专维金”。物业预防维修十分重要，良好的预防维修才能使物业保持良好的增值业态。

物业服务企业应按规定要求，每年年末制定维修、更新、改造、计划提交业主委员会考察论证后，交业主大会讨论通过，报乡镇街道办事处物业“专维金”主管部门核准后列支。物业小区里的维修更新、改造是业主自己的事，只要符合“两个三分之二”标准，只要资金用到本小区物业大中修、更新、改造上，政府就应当即批准。政府不应包办代替只履行监督权。政府应当做好小区内属于政府管理的部分;属于业主管理部分，政府任务主要发动和组织广大业主按照《物权法》、《物业管理条例》、《业主大会和业主委员会指导规则》及相关法规政策和《物业服务合同》，监督物业管理企业管理好物业小区工作。指导业主和物业服务企业双方依法依合同去落实管理任务，改变目前政府图省事省力滥用行政手段、滥用公权、滥用纳税人的钱包办物业区各项事务的做法。

（四）及时做好“专维金”续筹工作

物业维修资金申请报告篇4

XX市XX房地产有限责任公司开发建设的XX小区项目，坐落于XX区 XX路 XX街 XX巷 XX号。

该小区内XX组团XX号楼电梯钢丝绳、平层感应器(共用部位、共用设施设备)出现□危险房屋、□电梯故障、□屋盖漏水、□供水、□供电、□消防设施等紧急状况，目前该共用部位、共用设施设备XXXXX(描述故障情况)，严重影响业主日常生活。因该共用部位、共用设施设备的保修期为 XX 年XX月XX日至XX年XX月XX 日，已超过保修期，需要申请使用专项维修资金进行□维修、□更新、□改造。

本次维修委托广西南宁市XX维修公司实施，其《紧急维修使用申请报告》、《物业项目维修和更新、改造工程协议或合同》(附维修单位出具的维修费用明细清单)、《维修费用分摊清册》、相关主管部门故障认定材料等，已于XX年XX月XX 日起，采取张贴方式进行公示，公示期7天。

20XX年XX月XX日

物业维修资金的使用与现状篇5

当物业保修期满后，物业维修养护的责任由保修单位转移到物业产权人身上，在业主分散的情况下，如果没有住宅专项维修资金，要在短时间内向业主筹集物业共用部位、共用设施设备维修或更新、改造的费用十分困难。

住宅专项维修资金的设立，为物业及时得到维修养护提供了基础性条件。

维修资金设立的法律依据

《物权法》

第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

第七十一条业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。

第七十二条业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。

业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。

第七十九条建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。

第八十条建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。

第九十六条共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。

第九十七条处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。

第九十八条对共有物的管理费用以及其他负担，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按份共有人按照其份额负担，共同共有人共同负担。

《物业管理条例》

第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：

（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；

第十一条下列事项由业主共同决定：

（五）筹集和使用专项维修资金；第五十四条

住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。

专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。

专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。

《住宅专项维修资金管理办法》建设部财政部令[2007]165号

第二条第二款本办法所称住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。

第三条本办法所称住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

本办法所称共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备。

维修资金的使用范围

维修资金专项用于物业共用部位共用设施设备保修期满后的维修工程。保修期内的维修责任按照国家有关规定执行。

物业维修资金使用的时间节点——保修期满使用范围见：《住宅专项维修资金管理办法》建设部财政部令[2007]165号

本办法所称共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

南京市维修资金的使用程序

一、立项、制定《维修资金使用建议》

1、物业服务企业根据日常维护情况或业主报修情况立项。

2、报小区业主委员会审批。（无业委会的小区由客服中心直接立项）。

3、组织相关人员对需维修项目进行现场查看，属于维修资金使用范围的，就维修方案、施工队伍选择、是否聘请现场监理、工程验收等问题充分论证后制定《维修资金使用建议》

二、选择施工单位和报价

1、通过招标、邀标或指定维修单位的方式选择施工单位；

2、请业委会确定维修报价（无业委会的由物业公司或社区主管部门确定）

三、领取《使用申请表》《征询意见表》

1、客服中心将《维修资金使用建议》和施工单位按定额标准编制规范的工程预算书报给市物业办资金科审核。（通过招标方式选择施工单位的，需提供相关证明）经市物业办资金科审核通过后，领取《南京市物业维修资金使用申请表》、和《维修资金申请使用征询意见表》在小区公示并请相关业主按自己意愿签字确认。注：（根据物权法规定：维修资金使用应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上业主的同意）

四、签订施工合同

1、将以上资料报南京市物业办资金科初审通过后，业委会（或物业服务企业）与相关施工单位签订施工合同（签订施工合同的注意事项：施工时间和施工周期、安全责任、水、电费用、施工人员管理、施工标识、验收条件和标准、付款方式、付款时间、质保期、违约责任)。

五、签订审计协议

客服中心备好相关施工合同、施工预算和《维修资金使用建议》去市物业办指定的两家工程造价咨询单位中的一家去办理项目审价协议并拿回协议书盖上相应的公章。（审计的具体工作将在施工完成后实施）。

注：对维修工程符合下列情况之一的，应按规定委托工程造价咨询单位进行项目审价：维修项目涉及整个物管区域的；单项维修费用超过8000元的；一次性使用维修资金总额超过15000元的项目（详见宁房物[2006]189号）

审计费用的收取标准：按决算报告的1.2 ‰ 收取，如不足600元的，按600元收取。

六、领取《公示表》

客服中心备齐、准备好：（签字达标的）《维修资金申请使用征询意见表》、《xx施工合同》、《xx施工预算书》、《xx审计协议书》、《维修资金使用建议》到市物业办资金科审核并领取相应的公示表。（由物业管理单位申请时，需带上当地街道物业服务中心出具无业主委会证明和项目由我们托管的证明）

七、公示《维修资金使用建议》、《征询意见表》、工程预算书（公示资料及公示现场情况用相机拍照后存档）。

注：维修费用五万元以下的拍照后用A4纸打印并盖业委会和申请单位公章连同相关资料一起报市政务服务中心。

维修费用五万元以上的自公示之日报市房产局物业办请其来现场拍照核实。

八、交件

物业服务企业在公示期满后，由经办人携带南京市民卡将以上材料准备齐全后至南京市政服务中心A207号窗口交件。

九、审核与拨70%款

交件后物业办将在5个工作日内审核完毕并按核定预算经费的70%预拨费用。（如果审核中：指发短信和电话核对有业主提出异议，市政务服务中心将通知经办人前去领取核对信息表并拿回请申办单位再次核实、确认上述情况）重要提醒：

有些没交维修资金的业主虽然理论上按面积分摊了费用，但物业办实际拨款时是剔除这些未交费户面积的相应分摊费用的，实际划款会少于预拨款的。这些户的费用需要客服中心上门按实收取现金给施工方，各使用维修资金的项目要特别注意此情况的实际操作，以免后期不能按合同付款造成自己的违约责任！

业主交维修资金的实际情况，是可以到市物业办资金科去查询的。

十、施工

70%预拨款到账后，业委会（或客服中心）按合同约定划拨维修资金相应费用给（各）施工方，（各）施工方按合同约定进场施工。

十一、竣工验收和竣工审计

工程完工后，由业委会、物业公司组织验收，审计单位进行竣工审计核查，实际工作中以物业公司验收为主。

重点关注：功能查验：恢复原有的使用功能。

安全查验：无安全隐患存在。

质量查验：采用观感检查、测量检查、抽样检查和比对检查的方法，检查有无质量缺陷。

（审计单位只是查验、复核工作量，最终出审计报告，因此质量和使用功能把关主要还是在物业公司）

十二、结尾款

工程竣工和审计后，由申请单位凭以下资料办理工程余额划拨手续（市政务服务中心于5个工作日内审核完毕）：

1、《维修和更新、改造工程验收报告》；

2、维修工程项目费用结算发票（含复印件）

3、工程项目经过审价需提供工程决（结）算审计报

告和发票（含复印件）

维修资金应急使用

以电梯为例进行说明。

电梯发生故障停运后，客服中心立即找维保单位检查和报价，得到维保单位的故障诊断报告和报价单后，可以同时开展两项工作，一是凭诊断报告和报价单向南京市物业办报告，要求使用维修资金进行维修；二是向电梯受益业主发生告知和让业签字同意使用维修资金进行维修。告知是指通告本次电梯损坏的故障情况和将产生的维修费用数额，费用来源是要使用维修资金进行维修，为加快维修进度，保障居民生活，物业公司将先安排抢修，恢复运行，使用维修资金的程序后补。签字的目的是让受益业主明白费用来源和业主确实愿意尽快抢修（这是第一次业主签字，要达到两个2/3以上）。

此时我们在业主签字通过两个2/3之后，物业公司先垫资实施维修。修复后，客服中心还要第二次找业主进行签字，让业主对电梯修复的工作予以认可，仍然是要两个2/3以上的业主签字认可，凭这些资料再补办普通流程所需要的各个过程还有一种维修资金的应急使用方式，从合同里进行约定。

当公司与业委会之间签订物业托管服务合同时，在合同中约定针对消防、电梯、配电、供水等对居民生活产生重大影响的公共设施设备，在发生突发事件时，物业公司可以立即使用维修资金。南京市物业办也是鼓励采用这种方式的。采用这种方式，在签合同时，合同向业主公示，并要得到业主大会的同意，一旦签约，表明两个2/3以上的业主都同意。这样在合同期内，遇到消防、电梯、配电、供水等公共设施设备发生突发事件时，物业公司在操作上无需再进行两个2/3业主的同意，直接可以使用维修资金。

在合同期内，签订补充协议，将应急使用维修资金的方式纳入进去，一旦补充协议签署下来，与合同的效力相同。

对于还未成立业委会的小区，客服中心可以自己组织全体业主针对消防、电梯、配电、供水等对居民生活产生重大影响的公共设施设备（房产局允许专项维修资金紧急使用的项目），表决并授权给管理单位在发生突发事件时可以紧急使用专项维修资金，同期还可以将小区维修资金（最多70%）转存增益的方案一并请全体业主表决，授权期限最好到小区业委会成立为止。

专项维修资金使用现存问题

一、物业服务企业责任心不足现状：许多小区已经成立了业委会，但许多物业服务企业却没去努力将所管理小区的维修资金合理运作起来，也没主动帮助将业主的维修资金合理定存保值增值，业主是群龙无首不专业或不知如何操办，而物业服务企业是专业服务公司，如果没这个意识就显得责任感有点缺失了。

二、职能部门指导不够

维修资金使用这几年来确实是越来越方便了，但在具体政策宣传和使用指导上相关职能部门做的还有所欠缺，使得许多单位和经办的个人认为维修资金使用很困难。

相应配套政策法规相对滞后造成有些问题不能及时得以解决。这些需要相关职能部门切实为广大业主和具体操作人员着想，拿出一套真正可按图执行的流程来给大家。

三、业委会对相关物业的法律法规了解不够

现在许多小区的业委会委员对物业方面的法律法规了解不够，从而造成许多维修工作进展不顺利或把关不严现象。

没能做好定期公布维修资金财务情况也使大家对维修资金使用、运营、定投保值不了解从而造成不关心。

四、没有成立业委会的小区使用维修资金，存在一定的双方面的监管风险。

五、30%的维修资金触发底线对没有业委会的小区来说是个大问题，因为缺乏执行主体（未成立业主大会）物业管理企业充当执行主体易混淆二种不同的收费性质，容易引发冲突和收不全的现象。

即使是成立了业委会的小区，对部分未交维修资金的业主或不肯交维修资金分摊费用的业主，现在没有什么好的方法来解决。

物业维修资金管理问题及改善建议篇6

摘要：在社会经济快速发展的背景下，我国城市化水平不断提升。房地产企业在加快建设进程的同时也在大力提高建设水平，以满足人们的居住需求。随着人们对居住环境及生活质量要求的逐步提升，我国形成了新的业态，物业管理公司应运而生。物业维修资金管理是物业管理的重要组成部分。然而，当前我国物业企业对物业维修资金的管理存在不少问题。因此，探究物业维修资金管理存在的问题并寻找解决这些问题的方法在当下具有积极的现实指导意义。本文主要讨论做好物业维修资金管理工作的重要性，分析物业维修资金归集不齐的影响、物业维修资金管理中存在的问题及提出物业维修资金管理问题改善方案。

关键词：维修资金管理；物业；问题；改善建议

物业维修资金的建立属于一项民生工程。所以，物业公司要重视物业维修资金管理工作，积极地通过优化配置物业维修资金，达到最大化的物业资金管理及使用效果。与此同时，物业公司要转变物业维修资金管理理念，使得该项管理工作进入崭新的发展局面，提升人们对物业管理工作的满意度。时代在发展，社会在变化，物业维修资金管理模式也在不断发展变化。因此，物业公司要具备先进的管理理念、不断创新管理模式，科学地开展物业维修资金管理工作。

一、做好物业维修资金管理工作的重要性

物业维修资金管理的内涵是物业维修管理部门结合相关法律法规，构建的专用于住宅共用部位与各项公共设施维修与改造的费用。而物业维修部门负责合理地配置资金，提高公共设施维修水平，为业主创设良好的生活环境，保证业主生活需求及品质。这样业主与物业之间的关系可以得到有效改善。在优质的物业维修资金管理下，公共设施这项资源的利用率可以得到有效提高。物业维修资金管理人员需要认识到自身所承担地责任，主动地践行物业管理工作。为保证物业维修资金管理水平，有必要不断地总结管理经验，构建科学的管理方案，以便及时高效的解决日常管理中遇到的问题。

二、维修资金归集不齐的影响

维修资金是开展物业管理活动的基础。维修资金短缺，最终会导致物业管理工作大打折扣。维修资金归集不齐产生的影响主要有以下几个方面：一是维修资金匮乏，将影响物业工程维修改造工作进度与质量；二是维修资金短缺将影响物业管理人员对物业资金的优化应用，进而降低业主的生活质量；三是物业维修资金归集不全面，将可能导致业主之间以及业主与物业之间矛盾激化；四是物业维修资金归集不全面可能产生多米诺骨牌效应，使得物业维修资金归集越来越困难，从而导致物业管理工作陷入僵局。

三、物业维修资金管理中存在的问题

(一)管理体系不健全。从目前现状来看，物业维修管理体系尚不健全，使得很多物业管理工作不能有效推进。主要表现在，物业维修资金管理主体不明确。有的地区物业部门负责保管与运作该项资金；有的地区则是由开发商自主开展物业维修资金管理活动。与此同时，已有的物业维修管理体系也存在一定的问题。在这种情况下，物业维修资金管理责任人不能充分地发挥物业维修资金的效用，影响物业服务的质量。(二)维修资金代管责任不够明晰。物业维修资金代管责任不够明晰容易导致后续工作出现问题。比如，互相推诿责任、引发责任人之间的矛盾、降低物业服务质量、影响业主对管理工作的满意度等。总而言之，责任不够明晰会诱发一系列问题。所以，需要明确维修资金代管责任，进而规避这些问题，从而树立良好的物业服务形象。(三)维修资金监管不到位。维修资金由全体业主缴纳，最终汇成金额巨大的维修资金池。如果不能有效地监管维修资金，就容易为他人私自挪用以及为贪污资金埋下隐患。目前，维修资金监管并不到位。比如，不能及时全面的记录物业维修资金的支出信息、维修资金监管制度建设不全面等。

四、物业维修资金管理问题改善方案

(一)完善物业维修资金管理体系。建立健全物业维修资金管理体系才能更好地支持物业管理工作，拉近业主与物业之间的距离。因此，要投入精力完善物业维修资金管理体系。具体方法如下：首先业主是物业维修资金管理的服务对象，业主对管理工作的看法显得尤为重要，所以，要全面地搜集地业主的意见建议，进而完善管理体系；其次在信息技术高效发展的背景下，物业部门可以引入信息技术，构建物业维修资金查询系统，提高资金的透明度；再次物业部门需要不断总结物业管理经验，提升管理体系构建水平。最后，物业部门在完善了物业维修资金管理体系之后还要加大对管理体系的宣传力度，提高业主对管理体系的认识。此外，物业部门构建信息沟通平台，可以使自身与业主高效互动，以便更好地解决业主的问题。(二)明确物业维修资金代管责任。通过明确物业维修资金代管责任，资金管理水平可得到大幅度提高。因此，要科学合理的划分代管责任。具体方法有：一是深入研究与物业维修资金代管相关的法律法规，并根据法律法规内容科学合理地划分代管责任，以保证物业维修资金管理工作的合法合理化；二是召开会议，讨论划分责任的方式，并综合整理讨论内容，形成责任划分方案，相关责任人要认真履行自身责任；三是构建物业维修资金代管责任机制，以此约束代管行为；四是拓宽业主意见反馈渠道，根据实际情况科学地采纳业主意见，保证责任划分的有效性；五是建立奖惩机制，奖励出色完成资金代管任务的工作人员，提高他们工作的积极性，反之，要适当地惩罚没有很好完成资金代管任务的工作人员，以此督促他们整改并提升专业管理水平。(三)提高物业维修资金监管水平。监管部门是提高物业维修资金监管水平的主体。因此，监管部门需要发挥自身的作用，认真地执行监管工作。监管的事项包括，指定工作人员深入各地小区之中，了解公共设施使用情况。如果发现因维修资金落实不到位导致公共设施无法使用，就需要查明产生问题的原因，进而追究相关人员的责任。责任人需要及时采取措施，保证维修资金健康运转，提高维修资金利用效率。不同地区的物业维修资金监管制度存在差异，进而加大了物业管理难度。为提升资金监管水平，要摒弃不合时宜的物业资金监管理念，选用先进的监管理念，进而构建先进的监管制度，从而保证资金管理人员的行为处于制度框架下。此外，监管部门有必要加大物业维修资金监管力度，及时发现维修资金管理问题，进而制定维修资金管理方案，从而强化物业资金管理效果。

五、结束语

综上所述，随着社会的不断进步，人们对物业服务品质的要求越来越高。物业服务离不开资金的支持。提高资金管理水平是提升物业服务质量的重点。因此，物业公司需要增强资金管理运作能力。维修资金是资金管理工作的重要组成部分。基于此，物业公司可以从优化物业维修资金管理的角度出发，确保资金管理质量。当前物业维修资金管理中存在一定的问题，包括管理体系不健全、维修资金代管责任不够明晰、维修资金监管不到位等。为此，要提出针对性地改进策略。包括完善物业维修资金管理体系、明确物业维修资金代管责任、提高物业维修资金监管水平等。除此之外，还要吸收与借鉴优秀的物业维修资金管理经验、优化管理流程，以保证物业管理工作有条不紊地推进。

参考文献：

物业维修资金附件篇7

2016 年1 月23 日, 深圳市福田区新天国际名苑小区召开业主大会, 组织业主对增补业委会候补委员、选举产生楼道长、授权业委会管理物业专项维修资金等八项议题进行表决, 466 户业主中有310 多名业主投了票, 其中95% 以上的业主使用微信来投票, 此次投票的第二天即成功达到了票决“双过半”。八项议题中同意的最高得票率为98%, 最低为77%。这意味着八项议题全部达到了法定票数, 在投票结束时即可生效。

是什么方法如此快速高效?原来, 自2015 年12 月12 日深圳市住房和建设局上线运行“深圳市物业管理微信公众号”后, 该小区业委会马上组织小区业主绑定公众号, 并使用该公众号对八项议题进行了投票表决。

带着好奇, 记者亲身体验了该微信公众号, 发现使用方法十分简单。业主只要扫描该微信公众号的二维码, 即可进入“深圳市物业管理微信服务”界面, 再依次输入业主姓名、身份证号码、手机号码和手机验证码, 该系统在后台与深圳市不动产权登记数据相互验证, 一旦业主身份验证成功, 马上会显示业主在该小区名下的房屋信息, 业主只要对房屋进行绑定, 就可以实现业主投票、维修资金查询、收看小区物业管理通知公告等功能。

近日, 记者就该微信公众号的建设和使用情况采访了深圳市物业专项维修资金管理中心副主任潘霞云。

深圳市物业管理微信公众号应运而生

记者:潘副主任, 您能不能简单介绍一下深圳市物业管理微信公众号?

潘霞云:深圳市物业管理微信公众号是深圳市住房和建设局委托物业专项维修资金管理中心运营的, 以“公平、公正、公开、透明、便捷”为原则的微信公众号, 旨在为深圳市业主提供便捷、实时的维修资金查询、业主投票平台、小区通知公告等服务。

深圳市业主关注公众号并绑定业主身份后, 可实时了解全市维修金概况及动态;可实时查询自己所在小区、楼栋及房屋的维修金动态;可实时接收小区相关通知、公告等信息的推送;可方便地参与本小区的各项事务决策及民主投票;可随时了解本小区业委会的运作情况。

深圳市物业管理微信公众号是全国第一个官方性质的市级物业管理微信服务平台, 也是我局携手腾讯探索应用“互联网+”保障民众的知情权、监督权, 用法治思维、科技手段推动基层依法治理的重要尝试。

记者:业主输入姓名、身份证号码、手机号码后, 系统就会自动提取出业主所拥有的房号等信息供业主绑定, 我感觉与之前投票系统相比便捷不少, 这是怎么做到的?

潘霞云:对于这个问题, 我们要感谢市规划国土委!该委在政府信息共享方面做了大量的工作。我市维修资金管理系统以及当前推出的物业管理微信公众号都是建立在该委提供的产权登记房屋数据基础之上。正是有了这个数据基础, 系统才能准确比对房屋的业主信息, 我局最终才能顺利推进物业管理微信投票试点工作, 在解决业主大会召开难、表决难方面走在全国同行前列。

记者:当初是怎么想到要创建深圳市物业管理微信公众服务平台?

潘霞云:这是基于以下思考:

第一, 在依法治国的大背景下, 政府主管部门如何以法治思维充分保障广大业主对于物业管理事务的知情权、决策权和监督权?

第二, 落实我市第六次党代会提出的“充分运用互联网手段, 创新政府管理服务方式, 加快建设服务型政府”。

第三, 长期以来, 我市物业管理行业和市场存在五大顽疾:一是业主大会召开难、业委会成立率低;二是少数物业服务企业和业委会暗箱操作、运作不规范;三是主管部门对行业和市场缺乏有效监管;四是物业服务行业市场化不充分, 没有形成行业淘汰机制;五是由于业主大会会议召开难导致维修资金使用率低。

以上问题导致物业纠纷频繁高发且错综复杂。据报道, 近年来有关物业管理的投诉逐年激增, 成为深圳市继医患、劳资、环境之后的第四大纠纷, 使得主管部门深陷于源源不断的矛盾纠纷处理之中。

面对上述难题, 我局创新工作方式方法, 充分运用“互联网+ 物业管理”的新思维, 与腾讯公司紧密合作, 尝试运用物业管理微信服务平台破解以上难题。

记者:该公众号什么时候会在全市正式推广?

潘霞云:自2015 年12 月2 日与腾讯公司签订战略合作协议后, 我局利用微信即时通信平台打通服务最后一公里的各种便民创新举措便驶入快车道。同年12 月12 日, 我局成功上线并在我市福田区天然居等小区试运行了全市物业管理公众微信号。

目前, 物业管理微信公众号正在根据试点的进度逐步完善之中, 在完成相关评估、修订工作后, 我局会尽快推出微信投票的相关办法以及投票指引, 届时将在全市推广使用该公众号。

方便业主, 保障业主知情权和决策权

记者:使用深圳市物业管理微信公众服务号能给广大业主带来哪些好处?

潘霞云:一是直接将决策权真正交还业主;二是保障了业主的知情权, 让业主随时通过微信掌握小区动态, 物业管理微信公众号能及时主动地向业主推送与业主小区相关的通知、公告等信息, 实时准确地查看业主相关的小区的维修金账户情况;三是解决业主大会会议召开、表决难题, 提高业委会的成立率, 杜绝投票暗箱操纵;四是建立了市主管部门、区主管部门及街道办与广大业主直接沟通的渠道, 让业主随时随地“零距离”参与到小区内各项物业管理事务的决策, 让广大业主依法行使其对物业服务企业、业委会的监督权利, 真正将小区一切物业管理事务置于阳光之下, 真正实现小区业主自治的公正、公平、公开、透明和便利。

记者:对于业主来说, 该平台还有哪些功能亮点?

潘霞云:目前共有四大功能亮点:

一是实现小区信息公开和实时推送:该微信公众号将及时主动地向业主推送其所在小区的通知、公告等信息。

二是实现物业维修金账户实时查询:能够查看全市维修资金的总体情况, 以及业主所在小区的维修金账户情况。

三是具有业主投票功能:采用微信投票方式, 可以让业主更方便地参与到小区内各项事务的决策中, 真正实现业主投票的公开、公平、公正、便利。

四是支持业主自管维修金:微信公众号还可以支持业主自行管理维修金, 同时主管部门能对全流程进行有效监管。

规范企业, 让物业行业正本清源

记者:推广使用该微信公众平台对物业企业将会有哪些影响?

潘霞云:一方面诚信守法、规范管理的企业会越来越得到业主广泛的认可, 市场的认同;另一方面试图继续通过不合法规、质价不符获取发展的一些物业企业将会越来越难以获得业主认同, 甚至在现有管理小区中被淘汰出局。

记者:对深圳物业管理行业将会有哪些影响?

潘霞云:一是正本清源, 通过依法自治的机制、公开透明的平台, 使得主管部门、业主、业主大会及业委会、物业企业等各方在阳光下作业, 最大限度地减少灰色地带;二是守朴归真, 使得各方各就各位, 各司其职, 做自己应该做的事情, 禁止做的事情一定不能去做, 最终回归到物业管理的本质, 驶向良性发展的轨道。

记者:接下来住建局在信息化建设方面还将会有哪些思路及计划?

潘霞云:我局将在物业管理公众微信号的基础上, 尝试建立一个全市物业管理的信息化服务大平台, 其中包含物业费统一管理系统、物业投诉信访处理系统、物业维修呼叫系统、物业管理监管系统等多功能的集成服务信息系统, 以便更加高效、快捷地为广大业主提供服务, 同时真正实现物业服务收费的阳光公开, 促进物业管理企业的优胜劣汰和行业发展的良性循环。

链接:深圳市物业管理微信公众服务号相关知识

1、物业管理微信公众号是如何确定业主真实身份的?

物业管理微信公众号与房屋产权登记数据直接对接。业主需要准确输入身份证号码和姓名, 输入手机号获取验证码, 后台将以上数据与我市房屋产权登记数据进行匹配, 验证通过后确认业主身份。

2、使用物管微信号要输入身份证号码进行验证, 会不会泄露个人隐私?

为了确保业主投票是其本人的意愿, 我们需要确认手机绑定的是业主。因此, 物管微信号需要业主输入业主姓名、身份证号码、手机号码和手机验证码, 该系统在后台与深圳市不动产权登记数据相互验证。尤其要提醒业主注意的是:

(1) 输入身份证号码只是为了跟产权登记后台数据匹配, 并非搜集业主个人信息。

(2) 为确保身份证信息不被他人冒用绑定, 我们在系统中还进行了安全设定:业主在输入身份证号码和姓名验证通过之后, 还需要输入小区名称进行安全验证, 如果不知道自己名下房产在哪一个小区, 也无法进行身份绑定, 这从技术上进一步保障了业主的个人隐私不被泄露。

(3) 如有他人冒用业主身份信息和房号来进行绑定, 由于微信绑定的惟一性, 真正的业主届时将发现自己的房屋无法绑定, 数据后台也马上可以根据绑定的手机号或网络IP地址查出是谁在冒用他人身份信息, 冒用他人名义投票等违法行为将无所遁形。

3、业主可同时绑定名下的多套房屋吗?

可以, 只要在绑定过程中出现的房屋列表中, 选择多套房屋即可。

4、业主绑定房屋后, 换了手机号码, 怎么办?

业主应当在解除房屋绑定后, 用新的手机号码重新绑定房屋。