小区物业节材管理制度

小区物业节材管理制度（通用12篇）

小区物业节材管理制度 篇1

物业管理系统是现代居住小区不可缺少的一部分。一个好的物业管理系统可以提升小区的管理水平，使小区的日常管理更加方便。将计算机的强大功能与现代的管理思想相结合，建立现代的智能小区是物业管理发展的方向。

小区物业管理系统的主要功能有以下方面：

第一，人事管理子系统，从员工的招聘、任用到员工的离职进行全面有效的管理，详细记录员工的个人资料、家庭成员、员工合同、岗位考核、在职培训、离职手续办理等资料。

第二，房产信息管理，记录管理区、大楼、楼层、房间及配套硬件设施的基本信息。主要模块：项目(小区、写字楼、别墅等)基本信息管理、楼宇基本信息管理、房间管理信息模块。

第三，客户信息管理，实现对业主购房、出租、退房的全过程管理，可以随时查询住户历史情况和现状，加强对业主及住户的沟通和管理。包括业主信息管理、业主家庭成员、车辆信息、电话信息、宠物信息、报修欠费历史等信息。

第四，租赁管理，提供给物业公司的房产租赁部人员使用，能够对所管物业房产的使用状态进行管理，可以按租赁状态等方式进行分类汇总、统计，还可根据出租截止日期等租赁管理信息进行查询、汇总，预先对未来时间段内的租赁变化情况有所了解、准备，使租赁工作预见性强。

第五，租赁合同管理，对租赁合同进行管理，合同的中止、续签、延期、作废、变更等进行管理，可以进行实时查询统计。

第六，工程设备管理，建立设备基本信息库与设备台帐，定义设备保养周期等属性信息;对设备运行状态监控并生成运行记录，故障记录等信息，根据生成的保养计划自动提示到期需保养的设备。

第七，收费管理，在收费管理中，系统将收费分为社区、大楼、楼层、房间等多个级别。主要功能模块：收费项目定义、合同管理、应收款管理、实收、欠费管理、收费情况统计查询。

第八，保安消防管理，消防保安管理是企业正常运转的重要保证。本模块主要包括保安人员档案管理、保安人员定岗、轮班或换班管理、安防巡逻检查记录、治安情况记录以及来人来访、物品出入管理等功能。

第九，保洁环卫管理，环卫管理主要包括三个方面：绿化管理，保洁管理，联系单位。绿化管理即绿化安排及维护记录，保洁管理包括清洁用具管理、保洁安排及检查记录，联系单位即联系单位信息及联系记录。

小区物业节材管理制度 篇2

1.1 前期物业管理是后期管理的基础

通过前期管理, 物业服务企业对物业质量和功能有了全面了解, 可以保证维修质量, 提高工作效率和工作质量。而且, 在前期管理中, 业主和物业服务企业建立了密切的联系, 经过一段时间磨合, 物业管理的观念逐步深入人心, 建立了顺畅的服务渠道。此外, 经过一段时间的管理, 物业服务企业初步建立了同环卫、水电、煤气、通信、治安、维修、绿化等各部门之间的关系, 外部环境逐步理顺, 这也有利于物业后期管理工作的进行。

1.2 方便业主顺利入住

在业主入住时, 房地产开发企业和物业服务企业均需向业主提交有关楼宇交付使用后的法律文书和资料, 还有要求业主签字承诺的回复文件, 大量的文件审阅不可能在入住时一次完成。在业主未验收物业之前, 物业服务企业还应履行委托方授予钥匙监护权。所以, 物业服务企业应从方便业主的角度出发, 事先准备有关材料交予业主, 使业主正式入住时能顺利办理有关手续。

1.3 前期物业管理有利于建立良好的物业管理秩序

物业服务企业唯有做好前期物业管理与服务工作, 才能取得业主们的信任, 才有进一步合作的可能, 这是每一个物业服务企业不断拓展业务范围、努力塑造企业形象的必由之路。

2 前期物业管理的特点

2.1 主体关系的复杂性

在物业管理阶段, 做出在着开发商、业主以及物业服务企业等三个相互联系的利益主体。开发商与业主之间是买卖合同关系。同时, 由于开发商是物业管理合同中的委托者, 但委托的物业的产权又往往不是属于它的;开发商决定物业管理合同的标的—管理费用, 但不需要它自己支付这些费用。业主是产权的主人, 没有自己物业管理的决策权, 却又要承担此法律关系的后果, 支付物业管理的各项费用。物业服务企业与不是业主的房地产开发商签订物业管理合同, 但在实施前期管理的过程中, 需要代表业主的利益, 仔细地发现保修阶段物业的各种缺陷, 并督促开发商进行改正, 物来服务企业又担心与开发商关系搞僵, 影响其日后参与开发商开发新楼盘的机会。这些反映了这一阶段主体关系的复杂性。

2.2 管理工作的基础性

前期物业管理工作的基础性既反映在它的硬件上, 同时又反映在它的软件上。新房屋特别是设备设施, 问题多发阶段是运行的初期。在前期物业管理阶段, 物业服务企业必须对所有房屋、设备、设施的运行进行仔细的检查、调试, 并对发现的问题及时进行修正, 对一些在接管验收中未能发现的重要问题, 通过开发商要求施工单位解决。只有通过这种严格仔细的工作, 才能为今后十几年以至几十年的正常运行奠定良好的基础。前期管理阶段各项管理制定及严格实施, 也为今后的长效管理奠定基础。

2.3 管理矛盾的集中性

在前期物业管理阶段, 工作的头绪繁多, 工作量大, 而且由于各个分散业主的个人的素质、习惯、爱好以至个体利益的不同, 在此阶段会发生大量的业主与业主之间、业主与物业服务企业之间、业主与开发商及施工企业之间的各种矛盾, 这些矛盾的集中性、突发性以及要求处理的及时性, 对物业服务企业提出了极大的挑战。

2.4 管理合同的短暂性

前期物业管理是一种过渡阶段的管理, 必将随着业主及业主大会的正式就位并实施选聘物业服务企业权利而终止。一般前期物业管理合同的期限都不超过两年。

3 前期物业管理的主要内容

3.1 管理机构的设立和人员培训

前期物业服务合同一经签订, 物业服务企业则应立即落实该物业的管理机构以及管理人员。应根据招手管理服务的内容以及物业的用途、面积等确定机构的设置;人员的配备除考虑管理层人员选派外, 还要根据实际管理定位情况考虑, 如果对该物业定位是包揽管理层与操作层为一体的管理模式, 还要考虑维修养护、保安绿化等操作层人员的招聘。管理人员与操作人员一量确定, 则根据各自的职责进行培训, 以便他们对所管理的物业、服务的对象、职责范围有所了解。

3.2 建立管理制度

前期物业管理的基础性的特点, 要求物业服务企业在实施管理的一开始就有一整套行之有效、切实可行的管理制度和实施细则。所以, 物业服务企业要结合新接物业的特点和要求, 对公司现有的规章制度资料进行修改确认、颁布施行。

3.3 物业的接管验收

物业的接管验收是根据住房和城乡建设部颁布的《房屋接管验收标准》对已建成的物业进行以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验, 是物业服务企业在接管物业前不可缺少的重要环节。物业的接管验收包括主体建筑、附属设备、配套设施, 道路、场地和环境绿化等诸多内容, 对综合功能的验收应特别重视。[4]

3.4 进户管理

所谓进户, 是指业主或使用人收到书面通知后, 并在规定期限内办理完相应手续并实际入住。进户管理工作方案的内容主要有以下几方面。

按物业区域管理、操作上的要求拟定管理层、操作层人员的合理配备, 岗位的设定, 工作的要求, 到岗到位的具体时间安排等。

根据物业区域的实际情况以及委托管理服务的内容、标准等拟定具体实施细则, 并确定落实执行时间表。

安排物业管理办公、接待、值班门岗等必要工作场所。

根据前期物业管理启动工作所必须配备的物品、工具、设备等物资, 拟定分步购置计划。

3.5 装修搬迁管理

装修是物业管理中必不可少的程序, 业主或使用人有权对其房屋进行装修, 由于装修是受业主或使用人个人意志支配的, 往往给物业和其他人带来很多不良影响, 如在装修过程中, 业主往往自觉或不自觉地随意改变建筑结构、改变设备管线走向, 擅自改变门窗规格及外墙面装饰, 使用不符合消防规定的装修材料, 堵塞消防通道造成火灾隐患等, 加之有些装修队伍随意倾倒建筑垃圾, 不规范作业导致管道堵塞、楼板和墙体受损、停电停水, 施工不注意作息时间, 产生机械噪声、震动及化学乞味挥发、交通不畅等;由此说明, 规范房屋装修管理是十分重要的。

4 前期物业管理中存在的问题及其预防措施

4.1 前期物业管理中存在的问题

鉴于上述前期物业管理的特殊性和复杂性, 故前期物业管理存在诸多问题:首先是前期物业服务合同不规范, 建设单位与物业管理企业双方的责、权、利不明确;第二是物业承接验收制度不完善或移交不完整;第三是共用设施设备不明确;第四是业主临时公约未建立或未约定;第五是前期物业管理招投标制度不规范;第六是物业服务和收费“质价不符”;第七是物业管理用房配置不完善;最后是物业维修资金管理制度不完善

4.2 解决前期物业管理存在问题的措施

尽管前期物业管理存在诸多, 还是可以通过一些措施来避免的, 首先要规范前期物业管理招投标行为, 其次是制定前期物业管理业主临时公约, 最后是规范前期物业管理服务合同, 通过这些手段来避免和解决上述棘手问题。

摘要：由于居民小区前期物业管理具有一定特殊性, 现实生活中物业管理的纠纷很大程度上集中于前期物业管理阶段, 认真研究前期物业管理中的问题, 对规范前期物业管理、保障前期物业管理活动当事人的合法权益, 减少物业管理中的矛盾和纠纷, 增强前期物业管理透明度, 加强前期物业管理具有十分重要的意义。

关键词：居民小区,前期物业,物业管理,主要内容

参考文献

[1]徐京妮.前期物业管理存在的问题[J].现代物业, 2007 (02) .

[2]廖传铭.前期物业管理中的三大要素[J].现代物业, 2007 (02) .

浅谈小区物业管理制度 篇3

关键词：小区物业管理；小型交通工具丢失与索赔

一般认为，物业管理在我国仅有20年左右的发展历史，首先发端于沿海发达城市，逐步向内陆地区延伸，在国外，物业管理已经有一百多年的历史。从国内的物业管理的起源来看，从19世纪中叶到本世纪20年代，是旧中国房地产业萌芽和初步发展的时期。在这个时期的房地产市场上，已经出现了代理租赁、清洁卫生，保安服务等专业性的经营公司，这些专业公司的管理方式正是我国物业管理的早期形式。随着中国经济飞速发展，物业管理也随着经济发展而崛起，慢慢自成一体系。2003年9月1日，我国第一部《物业管理条例》正式施行，对规范物业管理，维护业主和物业管理企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，提供了重要的法律依据。

本文仅就小区物业管理制度与小型交通工具在居民小区丢失赔偿问题简要分析。现有一事实案例：原告梁某诉称，其是居住在某清河园小区的业主。2011年3月8日早晨，其刚买的黑色两轮摩托车在小区门岗室停放时，被他人偷走。事发后报案，认为其作为小区业主与某鑫泰物业公司是服务合同关系，该小区保安在自己当班时未尽职责，因此，要求物业管理公司赔偿损失。被告鑫泰物业管理有限公司辩称：①梁某的摩托车是否被盗仍处于侦查取证阶段。②梁某的摩托车被盗与否，与物业公司没有事实和法律上的联系，更不具有法律上的因果关系，其双方没有形成物业管理服务法律关系。③如果被答辩人摩托车真的被盗，应有侵权人承担侵权责任，由侦查机关给予追回。

审理人民法院认为，根据《物业管理条例》规定，物业服务企业承担的主要义务是：对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序。且现有证据证明被告对业主的自行车、摩托车提供的服务是“维护相关秩序”，不是一种保管合同。故原告要求被告赔偿丢失8600元的损失没有依据。于是该人民法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第 六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：

一、驳回原告梁某的诉讼请求

二、案件受理费100元，由原告承担

由此案可带给我们对小区车辆停放、妥善保管及丢失责任负责等多方面民事法律关系问题的思考。

第一，此案中，审理的人民法院根据《物业管理条例》规定，认定物业服务企业承担的主要义务是：对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序。但实际上大部分住宅小区中的业主一般将本小区中的公共管理事物委托给物业公司来管理，由物业公司为整个小区的业主提供公共秩序、交通秩序、卫生、保安、绿化、维修等方面的服务和管理，同时由物业公司向业主收取物业管理费，物业公司的职责在于通过对小区行使管理和服务活动，使小区保持良好的居住环境，给各业主提供一个舒适、安全的居住空间。

这里就有一个很模糊的概念，即应该怎样看待物业管理所维护的“公共秩序”问题。倘若丢失一辆车辆算不上破坏公共秩序，那么接二连三，一次又一次的丢失了？业主最基本的财产安全都保证不了，谈何公共秩序的维护呢？因此，笔者认为，当停放在小区里的车辆发生丢失事件时，除了车主与盗车人之间存在侵权的民事法律关系之外，在车主与物业公司之间还存在着是否正确履行合同义务，以及如何正确履行合同义务的法律关系。

第二，根据《北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见（试行）》第三十二条：物业服务合同约定有财物保管服务，在发生财物丢失或毁损时，业主可以要求物业管理企业依保管义务承担相应的赔偿责任。物业服务合同没有约定财物保管服务，但物业管理企业在其职责范围内未尽到安全防范义务或未配置应有的安全防范设备，对财物丢失或毁损有过错的，业主可以要求物业管理企业承担与其过错相适应的赔偿责任。

我们都知道，大部分小区业主在缴纳一定的物业管理费后，与物业管理公司是没有约定财产保管义务的。但是法律条文所规定的“物业管理企业在其职责范围内未尽到安全防范义务或未配置应有的安全防范设备，对财物丢失或毁损有过错的，业主可以要求物业管理企业承担与其过错相适应的赔偿责任”。这里的“在其职责范围内”与“未配置应有的安全防范设备”以及“对财务丢失有过错”，都将成为我们老百姓的思维误区，因为法律并没有明确其所指范围究竟是什么。人虽有情，但法律却是无情的，有些看起来虽合情合理的事情在法律面前是没有任何说服力的。

第三，上述案例的物业公司辩称“如果被答辩人摩托车真的被盗，应有侵权人承担侵权责任，由侦查机关给予追回。”但是笔者认为我们完全可以理解为，出现第三人即盗车人的侵权行为导致车辆丢失的损害结果发生，是由于物业公司没有尽合理限度范围内的安全保障义务造成的，物业公司在主观上存有过错。因此即使应该由实施盗车行为的第三人承担赔偿责任，但物业公司也应当在其能够防止或制止损害的范围内承担相应的补充赔偿责任。而不是像判决结果那样，物业公司不承担任何赔偿责任。当然，物业公司承担责任后，可以向第三人追偿。

物业管理尤其是小区物业管理在经济不断发展的今天依然存在很多弊端，业主权益受到侵害所面临的救济也随之存在诸多问题。我们应不断完善相关物业管理制度并健全相应的法律法规，以便更好的保护业主的合法权益。

参考文献：

[1]岳娜.《物业管理法律法规》.清华大学出版社，2011年版

[2]马克力，王磊，罗海艳.《物业管理纠纷》.法律出版社，2007年版

作者简介：

王崧年，（1987～）性别：男，民族：汉，重庆人，法学法律硕士，西南科技大学法学院2013级法学法律硕士，研究方向：经济法。

小区物业管理制度 篇4

一、治安管理规定

1、非小区住户不得随意进入小区，来访者须在门卫处登记，经同意后方可入内。

2、装修施工人员凭物业管理处发放的临时出入证进入小区。

3、小区住户的机动车辆实行发卡、登记制度；自行车停放在指定位置。住户车辆按规定只能停放在小区停车场。

4、住户搬家如有大件、贵重物品搬出时，必须要有住户亲自陪同方可搬离出小区，并配合保安员记录有关物品数量、名称、住户地址等以便日后查核，如住户确实无法陪同，必须以书面形式列出所搬物品的名称、数量、业主房号、身份证号码以及委托人姓名、身份证号码，并签名确认同意，方可将物品搬出。

5、小区发生治安、消防、交通、医疗卫生等方面的突发事件时，物业管理员和住户都有义务积极配合，维护小区的安全稳定。及时采取措施，维护现场秩序，通知有关部门，并做好善后工作。

6、遵守小区和物业管理处公布的各项规章制度，对不遵守制度的住户进行劝阻和制止。

7、住户应“看好自家门，管好自家人，守好自家物”，增加自我安全防范意识。

8、住户要勇于制止、举报破坏小区治安秩序，造成治安隐患的人、事。

9、小区的经营户须依法经营，遵守国家政策、法规，服从物业管理处的管理，不得从事非法经营活动。

二、环境保护管理规定

1、爱护园林绿化，不采摘花朵，不践踏草坪，不损坏树木。

2、爱护公共设施，不乱拆、乱搭、乱建、乱贴，保持小区环境整洁。

3、小区各商业市场、商业网点，饮食门店不得乱扔废弃物，乱倒污水及排放其它污染物。

4、小区内任何单位和个人不得制造影响居民正常休息的噪音。特别是在晚上十时至翌晨八时期间严禁制造各种噪音，违者管理人员有权干预制止并采取必要措施。

5、小区内各种车辆在指定地点停放，出入禁鸣，整齐有序。

三、清洁卫生管理规定

1、请自觉维护小区的公共卫生，不随地吐痰，乱丢果皮、纸屑、烟头等，不高空抛物，不在楼内公共通道、楼梯走道等公共场所堆放垃圾、摆放物品。

2、垃圾装袋，置于垃圾收集点内，以便及时收集清理。

3、请勿把垃圾、胶袋等杂物投入厕所或下水道。

4、不得饲养家禽、家畜和高大凶猛的动物。饲养宠物必须符合政府的有关规定，且不得影响邻里休息。带宠物在小区散步时，不污染环境。宠物伤人由其主人负责赔偿。

5、住户装修房屋，不得将垃圾废物弃于楼道走廊及公共场所。

6、小区内任何公共场所，均不得乱涂、乱画、乱张贴，违者负责清除和粉刷费用，并在公告栏予以曝光。

7、商业网点不得在公共场所、走廊堆放物品或占用公共区域扩大营业场地。

8、提醒进入小区的亲友，遵守小区的管理规定，维护小区的整洁。

9、物业管理处负责小区的垃圾清运和消毒工作，积极配合环卫、卫生防疫部门采取多种形式开展环境卫生宣传，使住户人人爱清洁，个个讲卫生。

四、停车管理规定

1、小区停车位专供住户使用，所有外来车辆未经许可，不得进入；闲杂人员不得入内。

2、临时停车须登记，经同意发临时车辆停放卡，持卡进入，离开时退卡。

3、租用固定车位的车辆应按位停放，对临时进入区内的车辆停放实行择位停放。

4、停车场地应保持环境卫生，不得在停车场内摆摊点、会客、喝酒、睡觉、喧哗、吵闹和长时间聊天。

5、车辆进入小区按标线行驶，禁止逆行，禁止鸣喇叭，限速5公里/小时。

6、停车场禁止装有毒、易燃、易爆物品和其他危险品的车辆停放；

7、车辆进出和停放要注意前后左右车辆的距离，不得对其它车辆的进出和其它车位的使用造成阻碍。

8、车辆停放后，车主要带走车上所放置的物品，并锁好车锁、车门和车窗、否则责任自负；

9、车主要爱护停车场的消防、供水、供电、通迅等一切公共设备，不慎损坏时需照价赔偿，若造成严重事故者将追究其法律责任；

10、若车主不慎丢失车辆出入卡，应立即通知管理人员，提供有关资料，经核实后缴纳办卡成本费，由物管公司补发出入卡；

11、若车辆在停放区被损坏者，原则由损坏双方协商解决，严重者报案处理，当班保安员与物业公司共同协助调查处理；

12、所有停放车辆，必须按规定停放，对违规行车和停泊车辆的车主，管理员有权采取警告、罚款、拖车等处罚措施，由此造成的损失一概由车主负责。

五、消防安全管理规定

1、消防工作坚持“预防为主，防消结合”的方针，实行综合管理、群防群治。

2、加强消防法律、法规和防火安全知识宣传，提高住户消防安全意识。

3、物业管理处定期对小区的公共消防设施、器材进行检查和维修、保养，使其经常处于良好备用状态，并将检查情况报公司备案。

4、严禁外来装有危险品车辆进入小区，教育儿童勿在小区内玩火。

5、发现初期火灾要及时扑救，对情况严重难以扑灭的，应及时拨打“119”电话求救，并协助维持火场秩序，配合事故处理。

6、自觉遵守电器安全使用规定，不得乱拉临时电气线路，严禁擅自拆、改、装燃气（燃油）设施和用具。

7、遵守市政府燃放烟花爆竹的有关规定，杜绝火险隐患。

8、进行室内装修，必须严格遵守装修管理规定，防止发生火灾事故。

9、不准从窗户向外扔烟头，没熄灭的火种不得倒入垃圾桶内。

10、楼梯、走道和安全出口等部位应保持畅通无阻，不得擅自封闭或堆放杂物。

11、消防设施、器材不得挪作他用，严防损坏和丢失。一经发现，将作出严肃处理。

物业小区车辆管理制度 篇5

一． 遵守交通管理规定，爱护小区的道路、公用设施，不乱停放车辆，外来车辆未经允许一律不得驶入。

二． 小区业主车辆要到物业处备案登记，否则不与放行。外来临时车辆应配合门岗管理规定，由值班员履行登记手续，并执行临时有偿停车管理办法。三． 小区内车辆行驶停放要服从管理人员指挥，注意前后左右车辆安全，在物业统一规划的规定位置停放。

四． 非业主车辆不得在停放小区过夜，若必需过夜滞留，则该车需停放在指定车位，并执行临时有偿停车管理办法。

五． 严禁在人行通道、小口行道、消防通道上停放车辆。（临时机动车辆只能停放在指定位置，非机动车辆必须放在指定的停车场）

六． 非机动车辆必须按规定的位置停放，严禁在消防通道及楼宇内随意停放，否则将按照相关管理规定进行处理。

七． 凡因不遵守车辆停放规定而造成车辆损伤，后果自负或责任人全责自负。八． 车辆进入小区，司机必须减速行驶，禁止鸣喇叭，注意往来车辆及行人安全。机动车辆时速不得超过15公里，严禁超车。严格执行小区内规划路线行驶。九． 停放好车辆后，必须锁好车门，调好防盗系统警备状态，车内贵重物品须随身带走，否则造成的任何丢失和损坏，物业概不负责。

十． 进入车辆禁止携带易燃、易爆、剧毒及各种腐蚀性等物品。一经发现，将会依法处理。十一．不准碾压绿化土地，不准损坏路牌和各类标识，不准损坏路面及公用设施。十二．出租车不得行驶入小区，遇有承载老、弱、病、残、孕及携带过重物品的。视情况放行，但必须及时驶离，不得在小区内等候载客。

物业小区车辆管理制度 篇6

2、本小区停车场实行有偿使用，车主须凭车辆进出小区的磁卡(月卡或一次性卡)进入停车场。

3、车辆进入:车辆进入停车场应一停二慢，必须服从管理员的指挥和安排，取得管理员同意后方可进入。

4、车辆停放:车辆停放时必须服从管理员指挥，注意前后左右车辆的安全，在规定位置上停放，并与周围车辆保持适当距离，不得对其他车辆的进出和其他车位的使用造成阻碍，车主必须锁好车门，调整好防盗系统至警备状态，车内贵重物品须随身带走，车主停好车辆后须立即离开停车场，不得在他人车辆旁停留。管理员应指挥车辆停放，查看车辆有无上锁，有无外部破损，应通知车主并登记，不服从指挥、乱停放车辆的按照交通乱停放车辆有关规定给予处罚。停车场车位分固定车位和非固定车位，车主按类使用车位。

5、驶离:车辆驶离停车场时应注意周围车辆的安全，缓慢驶离，并在出口处向管理员交回停车牌，管理员核对牌号相符，收回停车牌、收取停车费后方可驶离。

6、管理员值班期间应认真负责，热情服务，不得会客、喝酒、睡觉，不得离开，不得让亲朋好友和其他无关人员进入停车场，严格核对驶离车辆的牌号，对车主的合理要求应给予满足。管理员交接班时应办理交接手续，核实停车场车辆内登记记录相符，并列签字交接。

基于JSP的小区物业管理系统 篇7

如今的社会是信息和科技的社会,各个产业都在自己的领域中不同深度的融入了计算机及网络技术。随着社会经济的发展和生活质量的水平不断提高,人们对住宅的需求逐渐增大,住宅小区成为广大人群安家置业的首选,人们对小区的物业管理要求也越来越高[1]。利用JSP技术的小区物业管理系统克服了传统交流方式时所带来的人力、物力以及时间上的浪费和交流影响深度的限制,彻底解放了物业工作人员繁重的工作量和不必要的工作。将网络技术引入物业管理行业,充分发挥了计算机的存储和读取优势,也保证了交流过程中的科学化、高效化,使居民和物业之间的沟通更加方便、准确、快捷、深入人心【2】。物业作为房地产开发商的附属单位,担负这整个住宅小区的各家各户的日常繁杂事务和楼房开发商的信誉和口碑重任。作为计算机应用的一部分,使用计算机对企业单位的各项信息进行管理,具有着手工管理所无法比拟的优点。例如:检索迅速、查找方便、可靠性高、存储量大、保密性好、寿命长、成本低等。这些优点能够极大地提高工作的效率,也是小区物业的管理与世界先进管理水平的一次接轨,迈向世界信息化和科技化的一大步,是符合和紧跟计算机时代发展潮流的体现[3,4,5,6]。

1 系统功能分析

本系统实现的主要功能如下:

物业管理人员登录;

添加新住户信息和显示当前住户信息;

添加新楼房信息和显示当前楼房信息;

小区物业设备管理:对每个住户和房间的设备维修和保养记录备注。

物业费信息管理:设定每月的收费标准,统计当月各项费用信息和全部费用信息。各项相关费用明细的查看、添加、删除、修改,最终结果将保存到用户数据库中。显示和存储每位住户的缴费情况。

小区物业管理员公告的发布和修改,管理员的留言添加和删除。

2 数据库设计

数据库设计的首要任务便是E-R图的设计,根据本系统的模块所实现的功能进行划分,系统的E-R具有以下实体,主要包含小区管理员,房间,业主,设备,费用,缴费。小区管理员数据实体由用户名和密码这两个数据组成;房间信息实体由房间号,产权号,户型,楼层单元,面积,地址这六个数据项组成;业主信息实体由姓名,身份证,电话,性别,入住时间五个数据项组成;设备信息实体由设备名称,购入编号,购买时间,负责人,购买价格六个数据项组成;费用信息实体由水费,电费,物业费,煤气费四个数据项组成;缴费信息由业主,房号,水费,电费,物业费,煤气费,总计,月份,出账时间,应缴费时间,未交费,已交费,欠费,总计十三个数据项组成。

数据库表设计如图1所示:

3 系统模块设计

本系统的小区物业管理设计的主要功能有:房屋信息管理(包含对小区内所有房屋资料的录入、修改、删除、查询等功能的实现),住户信息管理(对住户的详细个人信息进行添加、更新、删除等),物业信息的管理(物业设备维修和保养记录,住户费用缴纳情况等),系统总体结构分模块设计如下:

3.1 管理员登录模块

管理员打开系统登录界面输入用户名、密码以及随机验证码进入系统,进行下一步操作。如图2所示。

3.2 系统主界面

进入系统后,根据主界面左边的导航栏点击相应功能模块进行操作。如图3所示。

3.3 基础管理模块

基础管理模块包含修改管理员密码,住房管理模块,业主管理模块。住房管理模块主要包括住房房间查询,住房房间信息添加。业主管理模块主要包括业主信息查询,新增入住业主,业主验房记录,住房报修记录,住房投诉记录,住房回访记录。在这里,我们主要介绍住房管理功能模块和业主管理功能模块的实现。

住房管理模块:

一个住宅小区里每一间住房都有特定的产权编号和楼宇信息。本模块主要实现的功能是将现有的住房信息全部集中统计存档,而对在建或已建成的住房信息进行添加或删除,使得管理人员更便捷的了解当前住房信息和状态,方便物业管理员可以对所要查询的房间进行操作。房间查询如图4所示。

住房房间添加功能如图5所示。

物业管理员可以对新开发的住宅房屋进行添加操作,新添加的房间数据会存入系统数据库,方便以后的查询使用。

业主管理模块:

业主是住房的合法所有者,所以业主的信息对于物业管理人员来说是非常重要的,将业主的信息进行整理和保存就显得尤为重要。对于新增业主,需要进行业主信息的添加,存入系统数据库。输入业主姓名、身份证、性别和联系方式即可完成添加。如图6所示。

物业管理人员只需在业主信息查询界面输入业主姓名便可查看所有的业主信息,还可以进一步添加业主的验房时间、住房报修、住房投诉、住房回访的详细情况,对业主信息修改和删除操作。功能效果如图7所示。

3.4 物业管理模块

本系统的物业管理模块是核心功能模块,包含设备管理和费用管理。管理员对该模块主要是进行增、删、查、改等操作。

设备管理模块主要由设备的基本信息、设备添加、设备故障维修和保养记录组成。进入设备管理模块,管理员对该模块具有添加、删除、查找、修改的权限。点击设备基本添加即可添加新增的设备信息。界面如图8所示。

点击添加后,提示操作成功便添加设备完成。点击设备基本信息查看当前所有设备的详细信息,界面如图9所示。

在设备基本信息界面,点击具体设备的故障维修和保养记录,便可添加该设备的故障维修记录和保养记录,如图10所示。

点击确定,便添加了该设备故障的维修记录。效果如图11所示。

设备故障维修和保养记录添加功能,使得物业管理人员应对故障的解决能力提高。管理员可以单击故障维修记录来查看设备发生故障的详细情况,方便维修人员进行针对性的定期检查和设备保养,大大降低了设备故障率,提高了物业的对外知名度和工作能力,为自己今后的发展赢得良好口碑。

费用管理模块主要由费用设置、费用录入、本月费用生成、缴费情况组成。管理员对该模块具有添加、删除、查找、修改等权限。点击费用设置对当前的物业费、煤气费、水费、电费进行每月收费标准规定设置。界面如图12所示。

管理员点击确定便生成当月的资费收费标准。点击费用录入,将显示所有住户的基本信息和费用生成按钮界面。如图13所示。

点击费用可生成本月的资费缴费信息,通过本月用水量止码和上月用水量的止码的差值计算产生费用。电费与煤气费的产生缴费相同。效果界面如图14所示。

本月费用生成是管理员设定本月具体的出账日期,设置完毕产生每位业主详细的应缴纳的费用信息,如图15所示。

物业管理员确定本月物业缴费的出账日期后,点击确定按钮,便出现住户当月的缴费情况。如图16所示。

3.5 社区信息管理模块

社区管理模块由公告和留言组成。物业人员可以对社区公告和留言进行添加、删除、修改等操作。如图17所示为小区公告添加功能。

4 总结

本文设计的小区物业管理系统已基本完成一般小区所需要的主要功能模块,将理论内容同系统实践结合,叙述理论的同时配合系统各个功能的实现和操作,力求更好的将系统的设计变的更加简单和高效,让系统的使用者更加直接、轻松的熟悉并熟练对系统的操作。

摘要：本文采用JSP的WEB技术,设计开发小区物业管理系统,实现的主要功能有物业管理员密码修改,房间查询与添加,业主信息查询和添加,住户验房、报修、投诉记录,住户住宅设备信息添加、维修、保养,小区物业收费管理,住户公告和留言等功能。

关键词：管理系统,数据库,模块

参考文献

[1]余明敢.一个企业物业管理系统的设计与实施[J].北京邮电大学,2011.

[2]刘亚臣,张长胜,郑谋等.城市住宅小区物业管理系统设计[N].辽宁经济,2001.

[3]杨帆.住宅小区物业管理信息系统设计[J].武汉化工学院报,2002.

[4]Abraham Silberschatz,Henry F.Korth,S.Sudarshan.Dat abase System concepts[M],2011.

[5]吕璐.基于JSP技术某公司物业管理系统设计[J].黄石理工学院,2009.

小区自治解不了物业管理难题 篇8

6月29日，一个名叫“北京三自品格社区服务中心”的公司在工商部门注册成功，这个公司是海淀区品阁小区为实现业主自治而专门注册成立的，小区148户业主都是这个公司的股东。虽然品阁小区在物业管理方式上开创了一条新路，但是有关人士表示，品阁经验对于解决北京物业管理难题的可借鉴之处非常有限。

品阁经验目前无法推广

虽然“北京三自品格社区服务中心”刚刚才在工商局注册成功，但事实上从2006年12月5日起，就开始在社区服务中心的带领下进行自治。之所以定名为“三自”，指的就是“自愿、自律、自管”。这种区别于现行物管模式的“公司制”自治，在北京尚属首创。

品阁是海淀区一个建筑面积仅2.5万平米的社区。由于和业主的矛盾长期无法调和，北京品阁小区的物业公司去年9月撤走，于是小区的148户业主自己成立了公司，自己管理自己。

北京业主委员会协会申办委员会召集人之一张大宪表示，对于中小型社区，进行业主自治管理不失为一种可行的创新，目前北京实行自治管理的小区只此一家，可以看作是一个有益的“试点”。

不过，品阁小区的自治经验是否具有可复制性，还有待时间检验，而其本身是否能长期运作下去也是一个未知数。品阁小区面积较小、业主人数也少，比较容易沟通，容易做决定。由于是自治，业主都把小区的事当成自己的事，“三自”总经理邵里庭说，“虽然聘请的人员少了，但很多业主都乐意义务帮工。比如前些时候修建金鱼池，小区业主就踊跃上阵，没从外面招一个工人就给修好了。”

天下没有免费的午餐，业主省了钱，但是付出了劳动和时间，只是成本发生了转换，劳动成本和时间成本提高而降低金钱成本，不是市场主流。如果是上千户的小区，这种靠业主热情参与来节省金钱成本的方式，必然要付出业主更多的劳动和时间成本，操作起来会有很大难度，尤其是在大多数小区没有业委会的情况下，这些小区还要考虑成立业委会才能在考虑其他事情，目前看来，品阁的自治经验还不具备普遍推广的意义。

无独有偶，同样在七月份，北京市出台的一项新规定，虽然开创了一条物业管理的新路，但与品阁小区物业管理实行自治的情况有些类似，同样没有被业主们报以希望。

物业招标 换汤不换药

7月9日，北京市建委宣布，从7月起，北京市2万平方米以上的住宅项目，开发企业要按《物业管理条例》，聘请有资质的物业企业，并对2万平方米以上的住宅项目前期物业进行招投标。

7月19日，光大家园业委会主任陈兵很干脆的告诉记者“这个规定不会起作用”，因为“这两年开发商对前期物业的安排上基本上也是按照招投标来做的，但并没有解决物业管理混乱的问题。但是，可以肯定的是，这里边一定存在着违标现象。”

小区物业管理 篇9

一、物业管理企业

1、本办法中的物业管理，是指物业管理企业受业主、使用人的委托，依据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑及其配套设施、设备、绿化、卫生、治安和环境容貌等管理项目进行维护，修缮和整治，并向业主和使用人提供综合性的有偿服务。

2、从事物业管理的企业应具有独立的法人资格，从业人员应取得职业资格证书。

3、物业管理企业接受委托应与业主、使用人签订物业服务合同，其内容应包括服务范围、管理标准、权限、期限、费用收支监督检查和违约责任等，并报送区物业主管部门备案。

4、物业管理企业应设立固定的服务场所，专线电话，专职工作人员24小时值班，确保及时为业主服务。

5、物业企业应按等级收费，并由物价部门统一定价，设“公示板”公开收费标准，便于业主和使用人监督。

6、日常维护与紧急事件处理。（1）物业管理企业应对房屋主体，水电设施，排水设施，消防设备共用部位和供用设备进行日常养护和维修，确保设备运行正常，居住安全。（2）对上水管线发生跑漏、下水管线发生堵、冒等突发事件及时处理，确保业主和使用人财产不受损失。

（3）对二次供水水箱，应一个季度或在重大节日前彻底清洗一次，日常派专人看管，确保水质安全使用。

7、小区绿化。小区绿化要与周围建筑风格浑然一体，既要注意根据不同的功效进行适宜的绿化和小品布置，重点美化部分应放在小区出入口等引人注目的地方。物业管理企业要采取多种形式，向广大业主或使用人特别是儿童进行宣传教育，使人人都来关心爱护绿化，并制定相应的绿化管理规定。

8、小区卫生管理。清洁卫生的工作应做到“五定”即定人，定时间、定地点、定任务、定标准。每天清扫一遍，全日保洁，质量应达到“六不”、“六净”。既：不见积水、不见积土、不见杂物，不漏收堆、不乱倒垃圾和不见人畜粪便。路面净、路沿净、人行道净、雨水口净、树坑墙根净、果皮箱净。

9、小区治安。物业管理企业应与当地公安部门建立良好的工作关系，接受指导，争取配合，做好小区治安管理工作。

10、小区消防、消防管理在物业管理中占有头等重要的地位。要加大宣传力度，增强消防意识，警钟长鸣，常抓不懈，因此消防工作应提高到管理的重要日程。

11、车辆管理。小区内的机动车，摩托车，自行车应在指定位置。

补充：

物业管理的水平与小区居民的生活息息相关,小区居民都希望有一个好的物业管理机构,但是,总是事与愿违.物业管理工作不遂人意,也不能去怪物业管理工作人员,他们的工作也很辛苦.主要是有的居民小区缺少物业管理的“把关人”,以致缺少小区民主管理的“实施人”,各方面的工作缺少监督,也就缺少规范,显得乱哄哄了.我们必须重视以下几个问题:

一,选举产生业主委员会:由小区居民中挑选作风正派,肯为大家工作,责任性强的居民代表,经过民主选举产生业主委员会.业主委员会代表所有的业主,对物业管理工作进行监督,维护业主的合法权益.业主委员会成员一定要在业主中有威信,办事不徇私情.选举一定要符合选举办法.决不能随随便便地一投票就算数.业主委员会产生以后,要树立它的威信.虽然它是民间产生的机构,由于它和居民的生活关系密切,必须对它给予充分的重视.没有业主委员会,就谈不上如何加强物业管理工作.二,小区内的车辆停放工作要充分听取业委会和居民群众的意见:小区内的车辆停放问题常常成为居民之间纠纷的来源,有的物业干部也觉得十分棘手,纠纷两边,难免要得罪一边.有了业主委员会这个问题就比较容易办.如一个居民小区停有几辆大型货运汽车和大巴士,这些车辆由于车况较差,启动时噪音很响,影响居民的休息和睡眠.居民把意见反映给业主委员会,要求禁止大型车辆停入小区.在业主委员会和大型车驾驶员沟通的时候,他们表示很难接受,通过

物业小区管理方案 篇10

大家好！

x园物业服务中心已与20xx年11月30日之前将ZXx园小区停车管理方案以书面的形式送达至每户业主家中，现烦请各位业主朋友们在阅悉小区停车管理方案后，进行方案表决。

方案表决时间：20xx年12月3日---20xx年12月12日18点止；

您可通过以下途径进行方案表决：

① 武汉ZX论坛：xxx;（凡属于ZXx园小区业主，在本贴后面回复即可进行投票）

②x园业委会意见箱；

③电子邮箱：xxxx；

④物业服务中心前台登记；

⑤您所在区域物业服务助理短信：1xx8；

在通过以上途径对停车方案进行表决时，以房号为单位，每户仅限1票有效票。投票表决时请务必填写您的房号、方案一或者方案二。如果您的表决票信息不清晰或不完整，将按照《x园小区议事规则》相关规定纳入大多数选票。

请您在20xx年12月12日下午18点前将选票投入选票箱，逾期未送回的选票将按照《x园小区议事规则》相关规定纳入大多数选票。

烦请广大业主朋友们在约定时间内投递您的表决票，敬请大家知悉并相互转告。

浅议小区物业管理系统的开发 篇11

关键词：计算机技术；住宅小区；物业管理

中图分类号：TP311.52 文献标识码：A 文章编号：1671-864X（2016）05-0157-01

一、使用工具

目前在我国市场上可用作企业级的开发工具有很多，在此笔者选用JAVA SERVER PAGE进行简单描述。

Java Server Page简称为JSP，是由Sun公司在Java语言上开发出来的一种动态网页制作技术，它提供了一种建立动态网页的简单方法，并为开发人员提供了一个Server端框架，基于这个框架，开发人员可以使用多种语言，灵活快速地创建和维护动态网页。JSP能够快速的开发出基于所有Web服务器和应用服务器环境，独立于平台的应用程序，而且具有非常强的可伸缩性。这种跨平台特性己包含了目前大部份网站服务器配置环境。

数据库采用Microsoft SQL Server 2000，其具有以下的优点：一是信息易于查找和使用。二是支持Web功能的信息共享。三是提供名称自动更正功能。四是具有子数据表功能。五是数据访问页功能等等。

在小区物业管理系统的开发过程中，第一，开发者要对目前的前沿技术具有一定的认知。第二，将一些常用技术应用到系统开发中，并具有一定的责任感。第三，要结合自身的条件，在共同研讨和协商的情况下进行知识共享和交流。

二、需求分析

在软件工程中，需求分析指的是在建立一个新的或改变一个现存的电脑系统时描写新系统的目的、范围、定义和功能时所要做的所有的工作。需求分析是软件工程中的一个关键过程。在这个过程中，系统分析员和软件工程师确定顾客的需要。只有在确定了这些需要后，才能够分析和寻求新系统的解决方法。在小区物业管理系统开发的过程中，需求分析可以从以下几方面入手。

（一）用户需求分析。在进入系统之前，要进行身份确认，只有用户名和用户密码都相符的用户方可进入系统，为了防止不合法用户对数据的察看和修改。系统可把用户分为二个级别：住户和管理员，住户可以管理自己的信息，可以提交报修信息和投诉信息，可以浏览收费信息和楼盘信息。管理员可以设定用户名、密码和其权限，还可以对纪录进行增加、删除、修改等操作。

（二）系统功能需求分析。小区物业管理系统是为了对小区物业实行计算机化的管理，以提高工作效率，方便用户。主要功能应该有楼盘信息、收费、报修、投诉、维修、基本资料管理以及对系统自身的用户权限管理等。物管中心不但应含有小区日常项目的信息，而且还应该包含对各项功能的查询功能。而系统管理的主要任务是提高系统安全性和对系统提供良好的维护，如用户权限可以为用户提供权限服务。通过该系统，可以使小区的管理人员工作系统化、规范化、自动化，从而提高小区管理人员的工作效率。

（三）性能需求分析。系统的性能需求应该至少包括以下三点：一是灵活的数据记录编辑功能，可以随时对记录进行增加，修改，更新，删除，浏览等编辑操作。并将查询方式有机溶入编辑界面，可以实现对某项记录定位，再进行编辑，修改，更新。二是多个数据库表的任意组合条件的查询。便于在实际档案管理操作中对保种情况，多种条件下的人员情况进行统计查看。三是具备分级用户权限管理设置，以确保档案的保密性和安全性。

三、数据库设计

系统可采用模块化程序设计方法，这样既便于系统功能的各种组合和修改，又便于未参与开发的技术维护人员补充、维护。在系统功能分析的基础上，考虑JAVA SERVER PAGE程序编制的特点，可以大概得到如下所示的系统流程图。

系统后台数据库中可设计6张数据表，分别为业户信息表（x_yehu）、报修信息表（x_baoxiu）、投诉信息表（x_tousu）、收费信息表（x_shoufei）、留言信息表（x_liuyan）和管理员信息表（x_admin）。具体结构设计如下：

（一）操作员信息表（x_yehu）。操作员信息表主要用于存储系统小区内住户的信息，主要字段有ID、姓名、性別、年龄、住址、联系方式、登录账号、密码等。

（二）投诉信息表（t_tousu）。投诉信息表主要用于存储业主的投诉信息，主要字段有投诉时间、投诉原因、业主ID、投诉状态等。

（三）报修信息表（t_baoxiu）。报修信息表主要用于存储业主的报修信息，主要字段有报修时间、报修原因、业主ID、报修状态等。

（四）收费信息表（t_shoufei）。收费信息表主要用于存储对业主的收费信息，主要字段有收费时间、收费项目、业主ID、收费金额等。

（五）留言信息表（t_liuyan）。留言信息表主要用于存储业主的留言信息，主要字段有留言时间、留言标题、留言内容、留言业户等。

（六）管理员信息表（t_admin）。管理员信息表主要用于系统管理员的信息，主要字段包括：编号、登陆账号、登陆密码。

总之，住宅小区作为主流的居住方式，对于小区管理出现的新问题。不必采用传统的、落后的人工的方式管理小区，可以采用一套小区物业管理系统软件就能很好的解决问题了。采用一套小区物业管理系统软件从开发工具、需求调查和数据库设计三个方面入手进行管理，希望对各个小区的物业管理系统开发有一定的借鉴作用。

参考文献：

[1]百度百科，浅议小区物业管理系统的开发。

小区物业节材管理制度 篇12

关键词：物业管理,早期介入,配套设施,对策分析

一、住宅小区物业管理早期介入的现状

目前, 我国住宅小区物业管理早期介入的状况并不令人满意, 相当一部分的开发建设单位对物业管理早期介入的认识有偏差:开发商要“花钱买意见”、“花钱买整改”, 心里不太愿意, 所以部分开发商并未让前期物业管理公司真正“早期介入”。还有物业服务企业的问题:有的前期物业服务企业在早期介入时的跟踪管理不够到位, 如没有参与安全监控、电梯等设施设备的选材、安装和调试, 因此对这些设施设备今后的运行管理也带来了不便。

二、住宅小区物业管理早期介入的内容

1. 早期的顾问身份

当物业处于规划设计阶段时, 设计人员在制定物业设计方案的过程中, 由于所站角度不同, 于是不可避免的会考虑不到业主日后使用的便利性和物业公司管理的需要, 例如配套设施的完善、水电供应容量的问题以及预留一定宽度的应急通道等, 从而导致物业建成之后出现管理上的漏洞和功能布局上无法弥补的缺陷, 所以在规划设计阶段, 物业服务企业应以顾问身份参与其中, 为设计方案把关, 提出符合实际需要的建议, 有效帮助设计人员修正物业设计方案, 使之达到最优。

2. 中期的监理身份

当物业处于建设施工阶段时, 物业服务企业可以派遣有丰富物业管理经验的人员以监理身份介入其中, 一方面通过工程监理, 使工程质量得到了保证, 另一方面物业管理人员可以借此机会全面了解所开发的项目, 例如管道线路的铺设和走向等, 从而有利于日后接管验收和物业服务的顺利开展。

3. 晚期的管家身份

当物业处于接管验收阶段时, 物业服务企业应以管家身份全面介入, 对工程施工、设备安装的质量从管理和运行的角度进行全面监控, 如发现问题应与施工单位或房产开发单位及时协商、及时解决、防患于未然, 为日后提供良好的物业服务打下坚实的基础。

三、住宅小区物业管理早期介入的重要性

1. 有助于完善设计, 避免先天不足

我国幅员辽阔, 各地对居住要求大不相同, 于是会对物业设计提出各自需求, 例如在沿海地区都有台风季节, 台风夹着暴雨时可能会使槽内浸水, 并倒灌进屋, 因此须对平口槽进行改进, 变成外低内高, 则可有效防止雨水进入。

2. 有助于房屋建造质量的提高

由于物业服务企业在物业管理的实践中, 掌握和积累了大量关于物业使用和服务方面的第一手资料, 所以对房屋在长期使用过程中所产生的各种问题十分清楚, 因此当物业管理人员以监理身份参与物业施工建设后, 使工程质量得到了提高, 从而有效避免了日后因补救施工质量所产生的不必要的支出和工作量, 同时也不会影响日后物业管理工作的正常开展。

3. 有助于提高物业管理公司的服务水平

物业管理企业可利用早期介入的机会, 提早了解项目的基本情况, 提前接触业主, 为后期的物业管理做准备, 提高了自身的服务水平, 所以当接管后, 为业主办理入住时, 物业服务企业不会无法应对各种突发状况, 而会游刃有余的去处理, 从而在业主面前树立起物业服务企业良好的专业形象。

4. 有助于促进房产物业的销售

物业管理早期介入使物业使用功能不断完善, 多角度、多方位地满足了业主和使用人的需求, 从而物业进入到消费领域后能吸引更多的消费者购买, 极大的促进了房产物业的销售, 进而提高了开发商的开发收益。同时, 由于开发商在项目开发建设过程中引入高水平的物业管理咨询, 能让消费者真切地感受到房地产开发商对物业管理的重视, 从而提升了自身的品牌。

四、完善住宅小区物业管理早期介入的对策

1. 房地产企业应协助物业公司完成早期介入的相关工作

在物业前期, 房地产开发企业除了做好在各阶段的重要工作角色外, 还要积极地配合物业管理公司早期介入工作, 为物业公司提供尽可能的方便并与物管工作人员和睦相处, 从而提高物管公司在早期介入工作中的积极性和效率。

2. 物业服务企业应不断加强自身建设

物业服务企业以不同身份介入项目建设各阶段并采取措施时, 不能因为与房地产开发商存在特殊关系 (如父子关系) , 或者视其为衣食父母, 而对项目在开发建设过程中出现的种种隐患视而不见。

3. 扩大物业服务企业的经营范围和职能

在目前现有的制度下, 物业服务企业通过扩大经营范围和职能, 则更容易解决早期介入现存的问题, 例如物业服务企业可以获得国家的监理资质证书, 从而能开展监理和物业管理等多种业务, 这样物业服务企业一方面在监理过程中履行早期物业管理的职能, 另一方面在项目竣工销售后进行真正意义上的物业管理, 从而减轻开发商需要承担大部分早期介入费用的压力, 同时也不会出现由于监管部门的增多而引致施工方的反感。

4. 有关部门应健全相应的法规体系加以保障

推广物业管理早期介入, 建立健全法规制度是最重要的和最有力的保证, 从制度上让开发商自觉接受物业管理早期介入, 重视物业管理早期介入环节, 使之成为进行开发项目建设的必要条件之一。同时, 通过建立健全相应的物业法规制度, 明确规定物业管理早期介入何时介入、如何介入以及介入的具体内容等, 从而进一步规范整个物业市场。

五、结束语

综上所述, 物业管理早期介入能逐步推进物业服务水平的提高;能对业主的物权进行有效的保值、增值;能培育良好的物业市场;能促进物业服务企业走向健康发展的道路, 所以物业管理早期介入有着举足轻重的作用。我们只有通过全面推广住宅小区物业管理的早期介入, 才能最终形成开发商、业主和物业管理公司的三赢局面。

参考文献

[1]李加林, 周心怡.物业管理实务[M].中国建筑工业出版社, 2006.

[2]千艳青.物业管理概论与实务[M].化学工业出版社, 2007.

[3]胡晓娟.物业管理法规[M].重庆大学出版社, 2008.

[4]丁军.北京市物业管理现存问题及解决途径[J].城市问题, 2006, (1) :80-82.