物业小区门禁卡管理规定

物业小区门禁卡管理规定（共14篇）

物业小区门禁卡管理规定 篇1

一、门禁卡的领用：门禁卡由办公室统一制作、管理，发放给工作需要领用的员工。员工在办公室领取门禁卡时，办理相关确认领用手续。

二、门禁卡的补办：使用不当损坏或遗失，须办理相关补办手续，损坏卡由办公室收回。

三、门禁卡的注销：

1、门禁卡属于智能IC卡，卡内存储了小区楼宇的相关信息。如遗失，请速到办公室办理注销手续。

2、因门禁卡遗失未及时办理注销手续引起的后果，由领用人全部承担。

3、领用人因离职等原因不再使用时，需上交所领用门禁卡，办公室需加以核对编号无误后，办理相关离职手续。

四、门禁卡的使用：

1、本小区采用的门禁卡具有逐步实现人、车进出小区的身份识别功能;

2、进出小区时，需持卡靠近读卡器，经身份识别后，门禁可自动开启;

3、门禁卡仅限领用人工作时间内使用，实行早领用晚交回制度;

4、禁止将本人所使用的门禁卡转借他人使用，以避免造成不必要的安全隐患;

5、门禁卡请勿弯折、水浸或接近磁场，因此造成的门禁卡损坏由持卡人自行承担。

物业小区门禁卡管理规定 篇2

随着高科技的蓬勃发展,智能化管理已经走进了人们的社会生活。非接触式IC(Integrate circuit)卡出入管理控制系统(简称门禁系统),具有对门户出入控制、实时监控、保安防盗报警等多种功能,满足安全性和高效率管理的需要。IC卡的高度可靠性、操作方便性以及较低的应用成本,使得它成为当今信息化时代的新型信息工具。

2. 系统硬件设计

2.1 非接触式IC卡和读卡器

(1)IC卡和读卡器

非接触式IC卡由IC芯片与感应天线组成,制作完全密封在一张标准PVC卡片中,芯片及天线无任何外露部分,是最近几年发展起来的一项新技术,它成功将射频识别技术和IC卡技术结合起来,结束了无源和免接触难题[1]。非接触式IC卡具有安全、信息存储量大、使用寿命长、防冲突和操作方便的优点。

本系统选用的是宁波某公司的一款远距离门禁读卡器,读卡距离为3米,它通过RS232/USB接口实现与PC机的连接,可读写符合MIFARE及MIFARE PRO标准的射频卡。读卡器与IC卡之间的通信频率为13156 MHz。用于车辆管理的读卡器读卡距离不能太远,也不能太近:读卡距离太远,车辆从旁边走过而不是出入门禁却读到卡,造成不准确;距离太近,造成读不到卡、漏读卡。

(2)读写工作原理

非接触式IC卡与读卡器之间通过无线电波来完成读写操作。在卡片靠近读卡器时即可完成卡中的数据的读写操作,常用非接触式IC卡本身是无源体,当读卡器对卡进行读写操作时,读卡器向卡发送一组固定频率的电磁波,读卡器发出的信号由两部分叠加组成:一部分是电源信号,该信号由卡接收后,卡内的LC串联谐振电路受激励产生谐振,产生一个瞬间能量来供给芯片工作。另一部分则是结合数据信号,指挥芯片完成数据修改存储等并返回给读卡器[4]。

2.2 视频监控

视频监控选用Axis 207网络摄像机,但是目前动态的视频监控在门禁系统中没有必要,而且占用空间很大,不利于传输和存储,本系统只在车辆出入时用摄像头抓拍车辆图片,图片占用空间很小,在有问题时仍然可以调阅图片查询处理。

2.3 地磁感应技术

地球的磁场在几公里之内基本上是恒定的,但大型的铁磁性物体会对地球磁场产生巨大的扰动,地磁传感器可以分辨出地球磁场六千分之一的变化,而当车辆通过时对地磁的影响将达到地磁强度的几分之一,因此利用地磁传感器来探测车辆,具有极高的灵敏度,地磁传感器就是通过探测车辆通过时对地球磁场产生的扰动来探测车辆的,国外的应用非常广泛。

地磁传感器的优点是:安装、维修方便,不必封闭车道、对路面破坏小;利用地球磁场在铁磁物体通过时的变化来检测,所以它不受气候的影响。

本系统引进地磁感应主要为了判别车辆是否完全通过门禁,以确定门禁控制杆的落下时间。

2.4 系统硬件组成

本系统硬件及网络拓扑如图1,结合小区实际,其中客户端控制计算机有四个,图中只给出一个门口的情况。

3. 系统软件设计

基于网络的IC卡智能门禁系统软件采用客户机/服务器(C/S)模式,它由安放在小区物业管理中心的数据库服务器和四个门口的客户端控制应用程序组成。开发语言PowerBuilder7.0。

服务器端:IC卡发行管理模块,负责发卡登记、换卡、挂失和注销卡;车辆进出记录查询模块,按卡号和时间段对进出车辆进行查询,并可以综合查询,打印查询报表;权限控制,为保证安全,对操作员进行权限管理。

客户端是四个门口的控制计算机,通过网络连接到中心服务器,客户端负责读取IC卡号、控制门禁启动、抓拍监控图像。四个终端工作过程:当车辆要通过门禁时,安装的地磁传感器感应到有车驶入指示红灯,表示门禁车位占用,IC卡读卡器开始工作,读出车辆的IC卡号,基于RS232连接标准,通过COM口把卡号发到控制计算机,控制软件在数据库中查询,如果卡号合法,调用摄像头抓拍车辆图像,把图片数据通过网络传送到中心服务器保存,传输协议是FTP,然后,系统发出一条指令给控制器,控制器上面的继电器动作,开启门禁控制杆,放行车辆,待车辆完全过去,地磁传感器指示绿灯,控制杆自动落下。

摄像头初始化函数wf_init_axis(),读卡器初始化函数wf_init_scom(),读卡器初始化调用hbsw_sci_init(),该函数定义在CONFILIB.DLL中。

客户端软件读读卡器信息函数wf_read_scom_id(),函数主体定义为:

为实时读取读卡器信息,将wf_read_scom_id()函数放在timer事件中,timer事件处理关键代码有:

由于篇幅所限,门禁控制杆开启代码以及服务器端管理程序不再介绍。

4. 结论

该智能门禁管理系统综合应用了IC射频卡、视频监控和地磁感应技术,在该小区试运行六个月,可靠性很高,综合各种因素,在干扰强烈的环境下误读率低于万分之一,可以实现车辆出入无人值守,安全统一管理。该系统软件管理功能完善,客户端实现对车辆合法性检查、门禁控制杆自动启动落下、对出入车辆抓拍图片,服务器端对IC卡进行管理,还可以对车辆进出记录进行查询统计。从性价比和测试结果看,本系统具有参考价值和市场推广价值。

参考文献

[1]闫群民.基于非接触式IC卡的高速公路收费系统设计[J].计算机测量与控制,2009,(17):215~217.

[2]周晓中,杜伟,谢锦程.智能IC卡燃气预付费计算机管理系统[J].微计算机应用,2006,1:84~86.

[3]黄晖,于国防.基于IC卡的车辆管理系统设计与实现[J].开发案例,2008,8:116~118.

[4]李扬弘,李秉智.非接触IC卡读卡器的开发研究[J].计算机工程与应用,2005(32):106~109.

[5]王爱英.智能卡技术-IC卡[M].第2版,北京:清华大学出版社,2000.

[6]苏东海,王亮,马寿峰.基于地磁感应的车辆检测方法的研究[J].交通与计算机,2007,(3):9~13.

小区物业收费管理系统 篇3

关键词 ASP.NET 信息管理 数据库 收费系统

中图分类号：TP311 文献标识码：A

0 引言

作为城市发展建设的一个主要发展力量，物业收费管理事业正在伴随着城市房地产的迅猛发展蓬勃兴起，广大百姓在成为购房客户的同时也成为了物业的业主，他们在享受拥有产权兴奋的同时，也更加关注在居住区内是否能享受良好的服务、物业是否能够保值增值。因此，如何在激烈的市场竞争中立于不败之地，创造合理的规模效益，已经成为现今物业收费管理的关键问题。提高物业收费管理水平必须使用先进的管理理念、现代化的管理手段。小区管理内容繁杂，日常各项收费是小区的主要收费项目，如果使用传统的手工管理方式，将耗费大量人力物力。要想用较少的人力完成复杂的管理，就必须要有一套科学、高效、严密、实用的物业收费管理系统。

1 业务流分析

小区物业收费（管理）系统工作流程为：系统启动并进入登录界面，根据不同的用户进行登录，所有用户都可以浏览系统主页面。通过权限判断，注册用户除了可以浏览信息操作外，还可以进行对自己注册资料的操作（包括对自己的资料的录入、修改和删除的操作），以及图书借阅、查询等功能。管理员可以对系统信息进行添加、修改和删除的权限，及对系统管理的所有功能进行操作。

本系统的业务流程图如图1所示：

2 系统开发目标

（1）操作简单、界面友好：完全控件式的页面布局，使得信息的录入工作更简便；许多选项包括房屋信息、业主信息、销售信息等只需要点击鼠标就可以完成。（2）即时可见：对信息的处理（包括添加、修改、删除）将立即在对应的页面显示出来，达到“即时发布、即时见效”的功能。（3）功能完善：不仅包括常见系统的信息管理的各个方面：信息录入、浏览、删除、修改、查询等各个方面，完整地实现了系统对即时信息的管理要求。而且，还能进行对会员的管理，对会员的资料进行审核，以及上传文件的管理。（4）方便移植：系统应具有实用性、可靠性和适用性，同时注意到先进性。针对不同的用户，只需要稍作修改就可以开发出适合自己特点的小区物业管理系统。系统界面中所需的数据都存放于数据文件中，只要对该文件做部分修改，就能在系统界面上实现及时更新的效果，减少了更改系统源代码的复杂性。（5）动态管理：对系统数据库实行动态操作，能实现对数据库信息的动态查询、动态更新修改和动态录入数据。

3 数据库设计

通过系统功能分析，针对小区物业管理系统，总结出如下的需求信息：（1）用户分业主用户和管理员用户；（2）注册用户无需要登录就可以进行论坛操作；（3）管理员用户登陆后可进行管理员信息、房屋信息及销售记录信息的维护。

经过系统功能分析和需求总结，考虑到将来功能上的扩展，设计如下的数据项和数据结构：（1）管理员信息，包括数据项：帐号，密码，权限等。（2）房屋信息，包括数据项：ID，房屋名称，地址等。（3）业主信息，包括数据项：编号，业主姓名，价格等。

得到上面数据项和数据结构以后，就可以设计出能够满足用户需求的各种实体，以及它们之间的关系，为后面的逻辑结构设计打下基础。这些实体包含各种具体信息，通过相互之间的作用形成数据的流动。

4 管理模块界面设计

用户界面的大部分功能都是以管理模块为前提的，因为用户模块所显示的数据大部分需要通过管理模块来添加。因此，我们首先要来介绍管理模块的设计与开发。管理模块相对业主模块要复杂一些，因为在这里需要对所有信息进行维护，包括浏览、增加、修改和删除等操作。为了便于系统维护，页面的命名才用“模块名+功能名”的方式。概括起来，管理模块具有以下功能：（1） 管理员管理；（2）房屋信息管理；（3）设备信息管理；（4）投诉信息管理；（5）收费信息管理；（6）系统参数管理。

本系統包括五个模块：（1）人员与安全管理模块；（2）房屋模块；（3）设备管理模块；（4）收费理模块；（5）投诉管理模块。

人员与安全管理模块主要包括对物业管理人员和业主的信息管理。包括录入人员的基本信息；用户权限分配，对物业管理人员和业主进行权限的分配。

房屋管理主要包括：房屋信息管理和房屋情况统计。其中房屋信息管理包括对房屋的基本资料的录入，变更和查询等。房屋使用情况统计实现对房屋现有状况的统计和查询。能够以列表显示空房、出租房屋和个人住宅。能够显示哪些房屋在装修时经过改动，哪些没有经过改动。

设备管理模块主要包括设备信息管理和报修管理。设备信息管理包括对小区设备的基本信息的录入，修改，查询等。报修管理负责对设备故障报修的添加，查询，对设备维修情况进行记录，并能统计出老旧或多次报修的设备。能够打印报修单。

收费管理模块主要包含收费管理和收费统计。收费管理负责对收费的金额，人员日期等基本信息进行添加和查询。收费统计能够统计显示出已缴费的业主名单，和欠费的业主名单等。能够打印收费、欠费单。

投诉管理模块主要含有投诉管理和投诉统计。投诉管理主要对投诉的详细内容进行添加记录，对投诉案件的级别分出轻重缓急。投诉统计是指统计查看投诉的类型（安全类、民事纠纷、物业服务类、环境类、设备类等），显示类型的具体列表，并能打印列表。并能查询已解决和未解决的投诉。本系统是一个在线小区物业收费系统，采用ASP.NET+SQL2008的模式来订制的一个小型电子服务平台。本系统从功能上来说，比较完备。系统以Web界面与用户交互，为用户提供信息并接受其操作，同时通过数据库管理系统来存储信息数据。系统实现了对信息数据的浏览、查询、编辑和管理等基本数据库操作，系统采用了模块化设计方法，根据用户的需求及程序的应用与维护的易用性，将各个部分置于不同的模块当中，方便了程序的扩展与维护，同时建立了程序功能复用的基础。

5 总结

本系统还存在一些不足之处，对数据库操作的性能有待进一步优化，虽然本系统优化了不少，但要达到理想状态还有一段距离。根据系统的不足，继续改进和完善本系统。

参考文献

[1] 汪晓平，钟军.ASP.NET网络开发技术[M].北京：人民邮政出版社，2003.12.

[2] 张一鸣，桂林，张家祥.个人网站组建实用教程[M].西安：电子科技大学出版社，2004.1.

[3] 龙马工作室.ASP.NET+ SQL 2005组建动态网站[M].北京：人民邮电出版社，2004.8.

门禁卡管理规定 篇4

一、目的：

为规范公司门禁卡管理，保障公司正常工作秩序，特制定此规定。

二、适用范围：

集团本部正式员工。

三、具体规定：

1、管理职责：

办公室主要负责门禁卡办理、登记、退卡等工作。

2、门禁卡的办理与补办：

发卡：由办公室统一发放。

发卡手续：新员工办理入职手续后___个工作日内，并由新员工在《门禁卡发放记录》表上签字后领用。

补卡：门禁卡在个人使用过程中出现损坏或遗失等情况时，应立即向办公室说明情况。

补卡手续：因人为损坏或遗失者，由本人提出补卡申请，部门负责人确认后，缴纳制作费___元予以补办;因正常使用期限到期或公司程序问题导致门禁卡不能使用，由本人提出补卡申请，部门负责人确认后，缴纳工本费___元予以补办。

退卡：员工离职时，将门禁卡退还办公室，如离职时门禁卡丢失的，收取___元费用。

3、其他

办公楼大厅服务员严格控制外来人员进入各部门办公场所，经联系有关部门确实同意外来人员进入相关办公室的，经登记后，可以使用大厅员工门禁卡为其开门，并告知具体办公室位置。

大厅服务员门禁卡可以为办公楼临时员工开门，方便临时员工出入办公楼。

四、门禁卡的使用及处罚：

1、门禁卡仅限本人使用，应妥善保管，不得由其他人代打卡，一经发现由他人代打卡，持卡人、代打卡人各罚款___元，当月员工考核分别扣罚___分并分别在本记过一次，所在部门负责人当月员工考核扣罚___分。

2、门禁卡要求工作时间内都要佩戴胸前，办公室不定时检查，发现一次未佩戴扣罚___元，当月员工考核扣罚___分，所在部门负责人当月员工考核扣罚___分。

3、新入职员工要在纸质签到卡上签到直至办理门禁卡为止。

门禁卡管理制度 篇5

为加强孵化基地安全管理，保证入孵企业及个人的财产安全，同时确保人员货物出入的正常秩序，提高办公安全性，特制定本管理制度，规范门禁卡的使用。

一、门禁卡不作为孵化器员工和入孵企业职工考勤参考标准。

二、孵化基地大门口装有刷卡机，进出各门者需凭门禁卡在刷卡机上刷卡后方可进出。

三、门禁卡发卡对象为所有在孵化器工作的员工（包括所有入孵企业员工），四、门禁卡分为正式卡、临时卡两种，正式卡办理需企业或个人按人员配备，向孵化基地综合部申请并备案，待综合部门审核通过、收取押金后核发，临时卡是入孵企业有访客、客户、参观洽谈业务等需临时进入孵化基地时使用，办理临时卡要求所需企业提前向孵化基地综合部申请，登记备案，等核准通过后，发放临时卡，临时卡单次使用时间不得超过八小时，如因此产生责任问题，由申请发卡企业承担一切责任和赔偿损失。

五、门禁卡只限申请人个人使用不得外借他人，持卡者必须随身携带门禁卡，持卡者不得为他人代刷门禁卡，不得将非孵化基地员工带入。如有违规，追究持卡者责任，并通报入孵企业负责人，如造成较大损失的，追究责任法律。

六、如不慎丢失门禁卡，及时到孵化基地综合部办理挂失手续，否则，如他人冒用门禁卡造成损失，持卡者承担所有责任。

七、领取门禁卡，需缴纳（100元卡）的押金，办理退卡需持财务部门出具的门禁卡押金证明办理退卡，如门禁卡遗失需补卡，需缴纳20元工本费，如门禁卡无故不能使用，经相关部门鉴定非人为造成的，可以到综合部门免费换取新卡。（注：办理退卡需缴纳门禁卡工本费20元/卡）

八、本管理制度最终解释权归山西中微云孵科技发展有限公司所有。

山西中微云孵科技有限公司

门禁卡领用及管理细则 篇6

一、目的：

为了保障我台财产及职工人身和财物安全，进一步促进我台各项事业发展，结合本单位实际情况，特制定本制度。

二、范围：

本制度适用于单位全体职工及所有来访客人、外协人员等。

三、门禁卡管理：

1、门禁卡领用及授权由台办公室统一负责。

2、门禁卡仅限本人使用，不得外借他人。

3、职工离职时须交回门禁卡后，人力资源部方可办理调离手续。

4、外派职工可保留本人门禁卡。

5、如丢失或折损门禁卡无法继续使用需补办者，应支付新卡的成本费。

6、门禁卡在使用期间不慎遗失，请及时到办公室办理挂失手续；否则，如他人冒用该卡片而造成损失，卡片持有者应承担相应责任。

7、门禁卡在使用期间若出现无故消磁或不能使用情况，办公室在核实情况后，将予以免费更换。

8、外来人员因公需进入本单位，应先登记，门卫询问事由，应查验证件由保安人员电话通知接洽部门（座机），经接洽部门或相关人员同意后，值班保安给来访者填写《来访登记表》、签发《来访登

记卡》、由接洽部门及相关人员亲自在大厅或指定地方接待。如接洽部门或相关人员不在或有其他原因不愿接见的，保安应委婉拒绝，请其离开。

四、门禁卡授权领用流程：

1、新职工：各部室申请制作门禁卡（提供新职工二寸数码照片及部门职位、姓名等信息）----办公室审核----门禁卡终端授权----制卡----通知新职工领卡。

2、丢失卡：丢失人申请补办门禁卡----办公室审核----门禁卡终端挂失----门禁卡终端授权----制卡----通知申请人领卡。

3、权限更改：各部室因工作需要，需申请更改门禁卡权限----分管领导审核----门禁卡终端授权变更----制卡----通知职工领卡。

4、临时卡：因工作需要，十日之内需进出本大楼的非本单位人员----提供有效证件及说明，提出申请----办公室调查----分管领导审核----门禁卡制作并发放。

小区自治解不了物业管理难题 篇7

6月29日，一个名叫“北京三自品格社区服务中心”的公司在工商部门注册成功，这个公司是海淀区品阁小区为实现业主自治而专门注册成立的，小区148户业主都是这个公司的股东。虽然品阁小区在物业管理方式上开创了一条新路，但是有关人士表示，品阁经验对于解决北京物业管理难题的可借鉴之处非常有限。

品阁经验目前无法推广

虽然“北京三自品格社区服务中心”刚刚才在工商局注册成功，但事实上从2006年12月5日起，就开始在社区服务中心的带领下进行自治。之所以定名为“三自”，指的就是“自愿、自律、自管”。这种区别于现行物管模式的“公司制”自治，在北京尚属首创。

品阁是海淀区一个建筑面积仅2.5万平米的社区。由于和业主的矛盾长期无法调和，北京品阁小区的物业公司去年9月撤走，于是小区的148户业主自己成立了公司，自己管理自己。

北京业主委员会协会申办委员会召集人之一张大宪表示，对于中小型社区，进行业主自治管理不失为一种可行的创新，目前北京实行自治管理的小区只此一家，可以看作是一个有益的“试点”。

不过，品阁小区的自治经验是否具有可复制性，还有待时间检验，而其本身是否能长期运作下去也是一个未知数。品阁小区面积较小、业主人数也少，比较容易沟通，容易做决定。由于是自治，业主都把小区的事当成自己的事，“三自”总经理邵里庭说，“虽然聘请的人员少了，但很多业主都乐意义务帮工。比如前些时候修建金鱼池，小区业主就踊跃上阵，没从外面招一个工人就给修好了。”

天下没有免费的午餐，业主省了钱，但是付出了劳动和时间，只是成本发生了转换，劳动成本和时间成本提高而降低金钱成本，不是市场主流。如果是上千户的小区，这种靠业主热情参与来节省金钱成本的方式，必然要付出业主更多的劳动和时间成本，操作起来会有很大难度，尤其是在大多数小区没有业委会的情况下，这些小区还要考虑成立业委会才能在考虑其他事情，目前看来，品阁的自治经验还不具备普遍推广的意义。

无独有偶，同样在七月份，北京市出台的一项新规定，虽然开创了一条物业管理的新路，但与品阁小区物业管理实行自治的情况有些类似，同样没有被业主们报以希望。

物业招标 换汤不换药

7月9日，北京市建委宣布，从7月起，北京市2万平方米以上的住宅项目，开发企业要按《物业管理条例》，聘请有资质的物业企业，并对2万平方米以上的住宅项目前期物业进行招投标。

7月19日，光大家园业委会主任陈兵很干脆的告诉记者“这个规定不会起作用”，因为“这两年开发商对前期物业的安排上基本上也是按照招投标来做的，但并没有解决物业管理混乱的问题。但是，可以肯定的是，这里边一定存在着违标现象。”

小区门禁管理系统解决方案 篇8

时间：2010-3-11 10:15:20 作者：孙亚涛 来源：深圳市奥仕德科技有限公司 点击数：

该小区门禁一卡通系统分为以下几个子系统：

1、门禁管理系统

2、停车场管理系统

3、发卡管理中心

1、门禁管理系统：

以上门禁系统门禁共有22个门禁点，其中小区大门进、出口处安装门禁一体机SD-801B，单元门安装嵌入式门禁模块SD-818B。单元门后门安装门禁一体机SD-801B。空中花园的通道安装门禁一体机SD-801B。设计为进门刷卡开门，出门使用出门按钮开门。系统根据小区门禁点的楼层分布采用SD-818B嵌入式门禁模块及SD-801B单门禁控制器，门上安装磁力锁、门内安装出门按钮构成每个小区门禁点的门禁设备。

2、停车场管理系统：

停车场管理系统主要在小区大门出入口设置一进一出SD-618P停车场控制系统。

为了管理上的方便与系统设计的集成性，集中管理，系统共用一个发卡管理平台，系统均采用非接触式ID卡。本方案拟采用RS485进行组网，该组网方式通讯稳定安全。

该小区门禁系统的门禁组织结构图如下：

下面分别对二个系统的设计进行描述。

3．1、门禁管理系统

门禁系统由以下产品组成:

ID非接触感应卡片（卡上能印刷管理中心统一设计的图案）

嵌入式门禁模块（SD-818B）

单门门禁一体机（SD-801B）

发卡器（如SD-301B）

磁力锁

专用电源（12V／3A）

通讯集线器（SD-300S）

管理工作站（安装门禁、停车场管理软件）

3．1．2．

4、系统容量及分布情况

以上门禁系统门禁共有22个门禁点，其中小区大门进、出口处各安装一台门禁一体机SD-801B，一楼四个单元门安装四台嵌入式门禁模块SD-818B。并在四个单元门后门安装四台门禁一体机SD-801B。在旁边上空中花园的通道为一个，安装门禁一体机SD-801B。二楼共有四个单元门，分别安装四台嵌入式门禁模块SD-818B.并在四个单元门后门安装四台门禁一体机SD-801B.进夹层门禁通道点为三个，分别安装三台SD-801B门禁一体机。设计为进门刷卡开门，出门使用出门按钮开门。系统根据门禁点的楼层分布采用SD-818B嵌入式门禁模块及SD-801B单门禁控制器，门上安装磁力锁、门内安装出门按钮构成每个门禁点的门禁设备。

系统每个门禁点采用一个SD-100S专用电源进行供电。

各门禁控制器经RS485总线组网后连接至管理中心，再经过SD-3000S转换为RS232信号接入管理电脑的串口，实现与管理电脑的通讯。

3．1．

3、门禁系统功能介绍

智能卡门禁管理系统的基本功能是：用智能卡代替传统的人工查验证件放行、用钥匙开门的落后方式，系统自动识别智能卡上的身份信息和门禁权限信息，持卡人只有在规定的时间和在有权限的门禁点刷卡后按密码，门禁点才能自动开门放行允许出入，否则对非法入侵拒绝开门并输出报警信号。由于门禁权限可以随时更改，因此，无论人员怎样变化和流动，都可及时更新门禁权限，不存在钥匙开门方式时的盗用风险。同时，门禁出入记录被及时保存，可以为调查安全事件提供直接依据。

门禁管理系统是OSD非接触式ID/IC卡一卡通系统的主系统之一，它实现人员出入权限控制及出入信息记录。

当人员进门时只需持卡靠近读卡器进行读卡，读卡器接触到IC卡信息后，门禁控制器首先判断该卡号是否合法，人员再输入密码进行验证，如都合法则发出“滴”一声，绿灯点亮，同时开锁，并将该卡号、日期、时间等信息保存以供查询。否则门不打开，红灯亮，蜂鸣器发出“滴滴”两声。

根据大楼的安全情况特点，门禁控制器之间采用工业现场总线RS-485进行通讯，同时保证在管理主机故障或通讯中断的情况下门禁控制器能维持门禁正常运行。

对不同的部门人员授予不同的权限功能。通过此功能，便可解决重要地点只有经过授权，人员刷卡后才能出入，未经授权的人员则刷卡无效，不能进出。

下面以标准版单门控制器的基本功能为基础简述门禁系统的主要功能：

（1）能外接两个非接触卡阅读器，无内置阅读器

有双向防雷及TVS管保护，经高温老化，100％防潮

（2）最多登记2500个不同用户；

用户非接触卡号（5字节）

用户ID（4字节）

用户有效期

用户个人密码（4位数）

用户分类（一般用户，特殊用户VIP，VIP不受进入时段限制）

用户准进时段限制

（3）支持多种方式开门

刷卡开门

刷卡+用户密码（键盘）

用户号（键盘）+用户密码（键盘）

电脑联网遥控（RS485命令）开门

手动按钮开门（室内，或免起身）

时间段常开门（上班时段、开会时段等）

消防报警强制开门

（4）支持RS485联网

参数设定

用户管理

资料收集

实时监控

遥控开门

通讯规范符合国家电讯总局制定标准YDN023-1996

（5）进入时段控制

A 按工作日 / 节假日管理进入时段

工作日：可以设入4张准进时段表，对应不同的用户

每张表有4个不同的准进时段；

节假日：每星期可以设定：无休息日，或任一天，或任意两天为休息日；

法定节日可设定64组（天）：XX月XX日；

例如：1月1日，5月1日，12月25日等。

可以设入1张节假日准进时段表，有4个不同的准进时段；

B 按星期（星期一 至 星期日）管理进入时段

(6)用户的存储结构

在门禁主机内的每一个用户（有权限开门的人），都有一条标识结构

用户ID号 ： 4字节

用户个人密码 ： 4位数

持卡号码 ： 5字节

有效期 ： YYyy:mm:dd

权限描述 ： 1字节

备注1 ： 若干字节

在系统中“一个用户”只能有一个ID号（或叫用户编号），他（她）自定义“个人密码”4位数。

门禁系统业务流程

在各主要门禁出入口安装带密码键盘智能卡感应器、门禁控制器和电子门锁，并通过计算机和门禁管理软件对允许进出各门禁的人员进行授权，包括每个人被允许或禁止在何时出入何门禁。

持卡者进门或出门时，将智能卡接近智能卡感应器，智能卡内身份信息和门禁权限信息被传入门禁控制器中，门禁控制器判断其合法性和有效性，持卡者再输入密码进行验证，对合法有效刷卡及所输入密码正确时，门禁控制器输出开门信号到电子门锁，门被自动打开，对于非法或无效卡，或卡片有效而密码错误，或卡片无效密码正确，门禁控制器均拒绝开门。对于单向控制门，出门时只要按动出门按钮，门禁控制器将自动开门。

当非正常或暴力开门时，门磁开关信号输入到门禁控制器内，门禁控制器输出报警信号，以声光信号报警。

门禁控制器还可接收消防报警联动信号，当出现事故时，门禁控制器强行开放门禁，允许人员快速疏散。

其它扩展部分

开门按钮用于只需单向刷卡控制的门（如一般办公室门），或需要远程手动控制开门的场合（如前台接待室大门、总经理办公室），该信号接通时门禁自动开启，无需刷卡。遥控开关也可用作备用开门按钮。

门磁开关用于检测门的开闭状态，实现门禁连锁控制和异常报警检测。

当门禁控制器检测到异常刷卡或门状态异常时，可以输出一个报警信号给报警器，如声光报警器、警铃等。

当门禁控制器与计算机的距离超过规定值时，需要加通讯中继器以延长通讯距离。

发卡器用于对智能卡的数据格式和内容的初始化、使用过程中对卡内数据的查询和更改、卡回收等操作，如果只单一建立了智能卡门禁管理（子）系统，则至少需要一台发卡器，如果是多应用的一卡通系统，智能卡门禁管理（子）系统，可以公用发卡器。

1．4、门禁系统的功能目标

（1）以非接触卡代替机械钥匙，管理中心授权才能使用；

（2）卡片的发行、授权、注销、回收等管理功能；

（3）刷卡开门；

（4）保安室“手动按键放行”；

（5）消防联动报警开门；

（6）断电后由UPS电源供电，能支持8—12小时；

（7）开门记录，汇总到电脑产生报表；

（8）联动监控：

1）对于重要区域，可以安装有闭路电视监控系统。使用感应卡片开门时，可以联动开启闭路监控人像拍摄（CCD摄像装置），实行电子图像比对，而由保安监控室比对确认后，远程放行进入。

例如：贵重物品、仪器、贵重元器件保存区的进入。

2）发生紧急事故时，控制器联动时能自动将门关闭（可设置），临时取消开门允许，以保证

该区域不被“乘虚而入”“乘火打劫”；例如财务室、贵重物品仓等区域。

3）紧急事故时，控制器联动时能自动将门打开（可设置），实现消防联动响应功能而放行。

例如：一般办公室门、过道门等。

（9）自动报警：

1）非授权卡片刷卡不能开门；

2）门被非正常打开/或未正常关闭；

3）室内红外报警或烟雾报警系统会自动报警；

（10）查询功能:

管理部门可根据需要随时在查询系统上查询各区域门禁的详细记录。并可随时打印出来。各部门也可以根据需要，随时查询本部门员工的出入门状况。

（11）紧急驱动：

如楼梯门可设在紧急情况下，自动开启，以便人员及时疏散，确保人身安全。

3．1．

5、门禁管理系统结构图

下面以一楼单元门后门为例。讲述以SD-801B为门禁点的系统网络安装图：

1．6、门禁系统主要设备介绍

3．1．6．

1、门禁控制器

SD-818B嵌入式门禁模块：

SD-818B

SD-818B嵌入式单门门禁一体机是我司最新开发的高端创新产品之一，结合专业厂家多年的门禁设计经验及高可靠的防雷技术，选材精良，全力打造的、一款几乎完美的高档嵌入式模块。具有超大存储空间、时段管理、可外接密码键盘阅读器、三级防雷保护、高品质可拆卸接线端子等优点。应用领域：高档智能小区、。

主要技术参数：

1、内嵌式模块设计。尺寸85x55x13mm,方便与对讲系统整合。定位孔间隔：长81、60mm宽52、50mm

2、可脱机或联网使用，脱机可存储2500张用户卡与5000条读卡记录。

3、备按钮、门磁等输入接口。输出接口为：开关量、4、RS485通讯方式。通讯距离可达1200米，一条总线可接挂255个控制器。

5、用跳线进行RS485总线终端匹配电阻设置，方便现场应用；

6、设备地址拨码设计，现场设置灵活；

7、内置高精度实时时钟，读卡时间精确到秒；

8、时钟保护电池可反复充电使用，使用寿命长；并可用跳线选择断开或闭合；

9、支持电脑远程开门功能，具有实时监控功能。

10、采用最新的铁电存取技术，读写速度块、使用寿命长（单字节读写达100亿次），数据断电保存10年；

11、读卡距离：6-10CM；工作电压９－１２Ｖ；

12、可根据用户的要求定做模块的尺寸和添加特殊功能

13、两级电源稳压保护缓冲，可适应对讲厂家的12v-18v直流供电。

14、先进的RS485防雷保护电路设计，免除后顾之忧。

15、现场可调性：波特率19200和2400可选（根据现场距离和速度需要），可更好适应现场远距离通讯；

16、带看门狗电路设计，系统永不死机；

17、采用工业级芯片设计，可适应高、低温环境应用；

18、表面贴装工艺，精密、美观、安全；

SD-801B：

SD-801B

技术参数：

内置一个ID读头，并可外接一个标准维根感应头，可登记2500个不同用户，可保留最新记录15000条

支持多种方式开门：刷卡开门、远程遥控开门、按钮放行等

支持RS485/RS422联网，环境事件监控记录：门磁、红外、消防联动等

8位拨码开关SW1：用于选择门禁的通信地址码

有输入/输出的抗干扰保护，表面防霉、防潮处理

工作温度：10℃-55℃；工作湿度：<98% 电源：DC10V-24V（推荐DC12V），功率小于1W

3．1．6．

2、发卡器

SD-301B

SD-301B ID卡发卡器是一款超薄超小，标准RS232输出格式，带ESD保护的高性能感应阅读器。主要用于后台发卡器以及有RS232接口的控制器作辅助读卡设备，特点就是外形美观，刷卡反应快，性能稳定。

性能参数：

外形尺寸：62MM（宽）X 105MM（高）X 13MM（厚），流线型设计外形美观；

重 量：55克；

颜 色：乳白色；

电 源：直流 9—12V 供电，静态电流（待机）:≤50 mA，动态电流（刷卡）: ≤100 mA；

工作频率：13.56MHZ；

支持卡类型：MIFARE-1,MIFARE-L；

刷卡反应速度：小于0.1秒；

刷卡距离：50—80毫米（与卡的质量有关）；

输出接口：标准RS232方式，接口兼容EIA/TIA之RS232标准，+/-15KV ESD保 护（即静电放电抑制），传输速率固定为9600BPS；

传输距离：最远 15米；

工作环境：-10℃到55℃，相对湿度为5% 到 95%，线路板100% 防潮处理；

工作状态：声光指示工作状态，待机亮绿灯，刷卡闪红灯及响声。

3．1．6．

4、通讯转换器

SD-300S通讯集线器：

SD-300S

SD-300S RS485 网络集线器是专门为扩展RS485通信能力、延长通信距离以及便于组网而设计的，性能参数：

接口兼容EIA/TIA之RS232C和RS485标准；

一路光隔离RS485（采用美国MAXIM公司之MAX1480B高性能光隔离芯片），方便与下一个SD-3000S设备或与距离远、干扰大的位置之设备连接，提高通讯的稳定性；

通讯速率：4800/9600/19200/38400BPS 可通过跳线设定，出厂缺省为9600BPS；

通信格式：1起始位，8数据位，1停止位，无校验位，支持国家邮电总局YDN023-1996标准。

宽范围供电：直流8—35V，功耗小于3瓦；

接口保护措施：+/-15KV ESD静电放电保护，瞬态过压600瓦保护（即浪涌抑制）；

每路通讯距离最大为1200米；

使用环境：0℃到55℃，相对湿度为5% 到 95%，产品有防潮处理适合比较恶劣的环境工作；

外形尺寸：10.5CM[宽]X18CM[长]X3.5CM[厚]；

3．1．6．

5、放行按键

用于室内．前台、保安室, 在访客到来时按键开门，领导房间亦可接遥控器遥控开门。

3．1．6．

6、电控锁

A、单门磁力锁：

主要技术参数：

类 型 单门磁力锁

承受拉力 280公斤

工作方式 断电开门

工作电压 12VDC/24VDC

工作电流 270mA/460mA

消耗功率 3.3W/5.5W

信息反馈 Yes

指 示 灯 Yes

使用温度-65℃ to +200℃

使用寿命 2.65万小时

安装规格 挂装式/嵌入式

产品特点 吸力强，无剩磁，适用与所有材质的

B、双门磁力锁：

磁力锁

锁体尺寸：长500x宽42x高24(mm)

铁板尺寸：长180x宽38x高11(mm)

承受拉力：280Kgx2(600lbs)

工作电压：DC12V/DC24V

工作电流：DC12V/480mA DC24V/240mA

信号输出：门状态侦察信号输出

延时功能：0、3、6、9秒

安全类型：断电开门

防护性能：内置反向突波保护功能

开门方式：90度开门

适用门型：木门、玻璃门、金属门、防火门

权威认证：欧盟CE认证、中国公安部MA认证

3．1．6．

7、UPS电源（可选配件）

SD-1000B：

SD-1000B

UPS 电源是保证在断电时，门禁系统继续保持正常使用。

AC220V转DC12V，2Ah，铁盒装，停电可供门禁或考勤类产品使用10小时，安全可靠。

3．1．7．

1、安装配件

常规配置包括：门禁主控制器、读卡器、电控锁、出门按纽、电源等常规配置外，为配合管理需要，可增加下列安装配件，安装配件的作用如下:

门磁:实现对 “门”的开关自动监控,当“门”非正常打开时，控制器不仅产生记录，还可以通过吸合“报警继电器”对远程（例如：保安室）报警；

红外线（或热释电红外场、或雷达区域监视感应器）：实现对监控区域的“非法侵入”的报警，如同上述，不仅产生记录，还可以通过吸合“报警继电器”对远程（例如：保安室）报警；

遥控器：配合门禁安装，可遥控开门；

闭门器：人员进入房间或离开后门可自动关闭。

1．8、门禁系统的安装

3．1．8．

1、工程布线

从“管理中心”电脑位置出发，布UTP（8芯双绞电脑网络线）到所有需要安装门禁主机之位置天花上方（走金属管20毫米——消防要求；或塑胶线槽，沿天花吊顶走明线或剔墙走暗装），在其“上方”留86标准接线盒，再由“接线盒”剔墙而下暗埋线管（20毫米金属/或塑胶）到门边，离门边留25CM到35CM距离，离地面留130CM---140CM，视内装修整体设计的统一“标高”而定，选好位置留暗装86暗盒。

1．8．

2、线材选择

系统所选用线的情况可大体分为三类：

1、外接220V电源所使用线型为一般线径1.5mm的三芯电源线；

2、外接12V电源所使用线型为一般线径1.0mm 二芯电源线；

3、RS485网张采用标准8芯UTP线。

1．9、门禁管理系统软件功能

1、系统运行数据库：

数据库服务器：MICROSOFT SQL Server 2000

2、运行系统：

操作系统：MICROSOFT windows2000/windowsXP

3、应用程序：

采用Delphi、Power Builder……等。

4、软件主介面：

5、软件功能简介：

1）、系统设置：系统须先经过设置，才能对联网门禁机进行正常联机操作，含通信端口设置、门禁机参数设置等。门禁操作：含门禁机初始化、下载/读取系统时间、远程开关门锁、下载密码、开门权限、下载开放/管制时区、下载显示信息、读取通行记录、下载开门时间、下载开门密码等操作。

2）、系统备份：用于备份门禁系统用户通行记录及相关设置参数。

3）、数据恢复：用于当系统数据损坏时恢复最后备份数据，主要恢复用户通行记录和一般设置。

4）、查询管理：进出记录查询、用户资料查询、员工报表查询、系统运行日志查询。

5）、启动/关闭实时监控功能：实时监控界面可以让用户浏览进出记录和各信息点状态情况。

物业小区门禁卡管理规定 篇9

工作总结合集

小区物业管理处工作总结范文

一、自身建设质量提高

一年来，我处强化了内部管理，从基本制度建设、员工队伍建设和服务质量建设入手，从严要求，正规管理，在提高自身建设质量上狠下功夫。

(一)规范行为。管理处员工统一着装、挂牌上岗;对业主、客户服务按公司规程操作;员工按时上下班，请销假需经管理处领导批准，出勤率达10xxxx，管理处现形象识别系统符合公司要求。管理处每两周召开一次例会，在员工汇报工作的基础上，小结讲评前一阶段完成任务的情况，同时布置新的工作，提出明确要求。员工分工明确，熟知岗位职责、工作标准、工作规程;由公司管理部和管理处主任对员工每月的考核完成率达10xxxx。

小区物业管理年终工作总结

小区物业管理年终工作总结【一】

**年是经济高速增长和金融危机并存的年代，对于富康花园来说也是极为不平凡的一年，从新年的堵管事件、业主的抱怨，到管理处改善薄弱的环节，赢得业主的好评，真实的记录了管理处所有工作人员的艰辛付出。其工作总结如下：

浅议小区物业管理系统的开发 篇10

关键词：计算机技术；住宅小区；物业管理

中图分类号：TP311.52 文献标识码：A 文章编号：1671-864X（2016）05-0157-01

一、使用工具

目前在我国市场上可用作企业级的开发工具有很多，在此笔者选用JAVA SERVER PAGE进行简单描述。

Java Server Page简称为JSP，是由Sun公司在Java语言上开发出来的一种动态网页制作技术，它提供了一种建立动态网页的简单方法，并为开发人员提供了一个Server端框架，基于这个框架，开发人员可以使用多种语言，灵活快速地创建和维护动态网页。JSP能够快速的开发出基于所有Web服务器和应用服务器环境，独立于平台的应用程序，而且具有非常强的可伸缩性。这种跨平台特性己包含了目前大部份网站服务器配置环境。

数据库采用Microsoft SQL Server 2000，其具有以下的优点：一是信息易于查找和使用。二是支持Web功能的信息共享。三是提供名称自动更正功能。四是具有子数据表功能。五是数据访问页功能等等。

在小区物业管理系统的开发过程中，第一，开发者要对目前的前沿技术具有一定的认知。第二，将一些常用技术应用到系统开发中，并具有一定的责任感。第三，要结合自身的条件，在共同研讨和协商的情况下进行知识共享和交流。

二、需求分析

在软件工程中，需求分析指的是在建立一个新的或改变一个现存的电脑系统时描写新系统的目的、范围、定义和功能时所要做的所有的工作。需求分析是软件工程中的一个关键过程。在这个过程中，系统分析员和软件工程师确定顾客的需要。只有在确定了这些需要后，才能够分析和寻求新系统的解决方法。在小区物业管理系统开发的过程中，需求分析可以从以下几方面入手。

（一）用户需求分析。在进入系统之前，要进行身份确认，只有用户名和用户密码都相符的用户方可进入系统，为了防止不合法用户对数据的察看和修改。系统可把用户分为二个级别：住户和管理员，住户可以管理自己的信息，可以提交报修信息和投诉信息，可以浏览收费信息和楼盘信息。管理员可以设定用户名、密码和其权限，还可以对纪录进行增加、删除、修改等操作。

（二）系统功能需求分析。小区物业管理系统是为了对小区物业实行计算机化的管理，以提高工作效率，方便用户。主要功能应该有楼盘信息、收费、报修、投诉、维修、基本资料管理以及对系统自身的用户权限管理等。物管中心不但应含有小区日常项目的信息，而且还应该包含对各项功能的查询功能。而系统管理的主要任务是提高系统安全性和对系统提供良好的维护，如用户权限可以为用户提供权限服务。通过该系统，可以使小区的管理人员工作系统化、规范化、自动化，从而提高小区管理人员的工作效率。

（三）性能需求分析。系统的性能需求应该至少包括以下三点：一是灵活的数据记录编辑功能，可以随时对记录进行增加，修改，更新，删除，浏览等编辑操作。并将查询方式有机溶入编辑界面，可以实现对某项记录定位，再进行编辑，修改，更新。二是多个数据库表的任意组合条件的查询。便于在实际档案管理操作中对保种情况，多种条件下的人员情况进行统计查看。三是具备分级用户权限管理设置，以确保档案的保密性和安全性。

三、数据库设计

系统可采用模块化程序设计方法，这样既便于系统功能的各种组合和修改，又便于未参与开发的技术维护人员补充、维护。在系统功能分析的基础上，考虑JAVA SERVER PAGE程序编制的特点，可以大概得到如下所示的系统流程图。

系统后台数据库中可设计6张数据表，分别为业户信息表（x_yehu）、报修信息表（x_baoxiu）、投诉信息表（x_tousu）、收费信息表（x_shoufei）、留言信息表（x_liuyan）和管理员信息表（x_admin）。具体结构设计如下：

（一）操作员信息表（x_yehu）。操作员信息表主要用于存储系统小区内住户的信息，主要字段有ID、姓名、性別、年龄、住址、联系方式、登录账号、密码等。

（二）投诉信息表（t_tousu）。投诉信息表主要用于存储业主的投诉信息，主要字段有投诉时间、投诉原因、业主ID、投诉状态等。

（三）报修信息表（t_baoxiu）。报修信息表主要用于存储业主的报修信息，主要字段有报修时间、报修原因、业主ID、报修状态等。

（四）收费信息表（t_shoufei）。收费信息表主要用于存储对业主的收费信息，主要字段有收费时间、收费项目、业主ID、收费金额等。

（五）留言信息表（t_liuyan）。留言信息表主要用于存储业主的留言信息，主要字段有留言时间、留言标题、留言内容、留言业户等。

（六）管理员信息表（t_admin）。管理员信息表主要用于系统管理员的信息，主要字段包括：编号、登陆账号、登陆密码。

总之，住宅小区作为主流的居住方式，对于小区管理出现的新问题。不必采用传统的、落后的人工的方式管理小区，可以采用一套小区物业管理系统软件就能很好的解决问题了。采用一套小区物业管理系统软件从开发工具、需求调查和数据库设计三个方面入手进行管理，希望对各个小区的物业管理系统开发有一定的借鉴作用。

参考文献：

[1]百度百科，浅议小区物业管理系统的开发。

物业小区停车管理规定 篇11

一、指挥进入车辆慢行，按规定行驶方向行驶，停放车辆位置适当，使车场车辆停放整齐。

二、指挥开出车辆按规定方向行驶，慢行开出停车场。

三、随时巡检地面车辆情况，发现门、窗未关好,有漏油、漏水,刮蹭现象应及时通知车主，并做好记录。

四、夜间应对停放在大厦停车场内的车辆进行登记，以保证车辆的安全状况。

五、留意进入车场的车辆情况，对带有危险品车辆，禁止进入车场。

六、如有特殊情况及时上报。

物业小区停车管理规定

1、的士、摩的、___吨以上载重货车及工地施工车辆不得进入本小区。

2、车辆停放按有偿服务收费，办理固定车位停放按月交纳服务费，实施IC卡控制进出，临时进出停车按标准时间交纳服务费，实行抄卡发凭证进出。

3、车辆进入小区内行驶，时速请不要超过___公里，请不要鸣喇叭。

4、车辆请按指定地点停放，不要停放在消防通道、人行道上，不得停放在车库、杂屋、单元门前，不得占用他人车位。

5、运输货物车辆在搬运货物完毕后，不得停留停放在小区内，需立即行出小区。

6、物业管理区域内严禁的士、摩的等客、拉客。

7、车辆在小区内发生交通事故，当事人必须承担相应法律、经济赔偿责任。

四、楼栋出入：

1、请大家维持好楼栋进出口秩序，人员、车辆、物品不得堵塞，以免影响进出秩序。

2装货车辆，请停放在门厅右侧，不能防碍交通，货物装卸完毕，请立即驶出小区，不要在小区滞留。

3、散装材料、物品、装修垃圾请按要求袋装进入垃圾堆放处。

4、未经允许、无正当理由，外来人员不得进入楼栋，来访，寻亲客人请接受管理员的询查登记。

5、本小区电梯为乘载电梯，非特殊情况不得运送大量货物，如有实际需要，需向管理处申请，并在管理员指挥使用，不得强行超载、或不规范使用电梯、损坏电梯设备，保持骄箱清洁。

物业小区门禁卡管理规定 篇12

如皋市地处长江下游平原，面积1477平方千米，人口140万，素有长寿之乡、花木之都美誉。近年来，如皋市在加快经济社会发展和城市现代化的进程中，始终把改善群众居住条件、提高群众生活水平摆在十分重要的位置。从2013年开始，如皋市全面推进老旧小区综合整治工作，改造好的小区由物业公司接管，推行“三基本”物业化服务管理，使老旧小区环境管理常态化管理轨道，实现了物业服务与管理效益的最大化。

一、如皋市老旧小区管理存在的问题

如皋市主城区老旧小区共计37个，建于上世纪90年代，建筑面积近260万平方米，涉及户数2.5万余户，主要存在以下问题。

（一）基础设施不完善

由于老旧小区建设年代久远，小区的规划设计标准低，配套设施不全，导致基础设施严重不足，无法满足居民目前的物质文化生活需求。主要表现在：老旧小区普遍绿化养护缺失，扒翻种植、破绿毁绿、利用绿地违章搭建等行为屡见不鲜。机动车停车位缺少，小区车满为患，公共场地挤占一空，有的甚至将车辆开进了绿化带内。居民体育健身和文化活动空间较小，一些老旧小区根本就没有体育健身设施和文化活动场所。环卫设施简陋，乱倒垃圾现象时有发生。小区道路、路灯等损毁严重。上下水管网严重老化，化粪池无人清理，经常堵塞，污水横溢。有的小区没有煤气或天然气，小区居民使用煤气罐，生活不便。

（二）管理费用收取难

老旧小区产权呈多元化格局，有全产权商品房、房改售房、回迁房、农转居的承租房、居民承租房。业主对物业管理的要求和经济承受能力差异大。承受能力强的希望得到全方位、高层次的服务；承受能力差的则认为只要不交费，有无管理无所谓。小区居民往往以一些问题没有解决为由，长期拒缴卫生清运费。社区每年收取50元左右的卫生保洁费，收取率只能达到20%左右，街道和社区居委会不得不垫资雇佣老弱病残人员清扫小区，人员费用向共建单位化缘解决，由于保洁机制不健全，老旧小区普遍存在脏乱差现象。

（三）物业管理介入难

受传统思想观点影响，老旧小区部分居民存在无偿享受服务的传统观念，认为实行物业管理就是想多收钱，不少人不习惯，不愿意缴费。另外，老旧小区由于基础设施老旧、缺乏物业用房、环境脏乱等问题，物业服务企业不愿意接手老旧小区的物业管理。

以上问题长期制约了老旧小区的长效管理，老旧小区因为脏乱差成为城市市容环境的“低洼地”。要彻底解决老旧小区的管理问题，只有实施物业化管理，而物业化管理的前提必须是由政府主导对小区的基础设施进行不同程度的改造。因为老旧小区改造动辄几十万、上百万，只有财政投入才能解决资金来源问题。改造的目的不仅是提升老旧小区设施、绿化、道路状况，化解居民难题，同时也让物业服务企业进驻提供较好条件。

二、老旧小区改造与物业化管理策略

（一）科学民主实施改造

1.政府主导实施

2013年起，如皋市每年将老旧小区改造作为政府为民办实事十大工程之一，市人大将老旧小区改造写进了人大工作报告，并每年听取专题汇报。市政府主要领导、分管领导每季度进行督查推进。市财政充分保障改造经费，三年来共计投入8000多万元对23个老旧小区进行了改造，惠及居民15000户。

2.科学民主推进

对拟改造小区调查摸底，分类、分批实施改造。制定具体方案时，将需整项目（市政、绿化、车位、管网、墙面、环卫设施等）广泛征求居民意见。首先将拟改造项目在小区张贴进行公示，召开座谈会听取意见；然后根据居民意见和小区实际状况制定初步方案；再公示、组织居民讨论反馈；听取意见和修改方案可以反复进行，直至居民之间、居民和工作组之间基本达成一致意见，最后由规划设计单位制定专业改造方案，组织实施。

3.规范组织实施

改造中严格按照招投标程序确定施工单位和监理单位，实行项目化管理。市纪委、监察局全程监督招标和施工过程，定期派员对老旧小区改造工程进行现场质询，测评居民满意度，确保改造质量。对改造过程中出现工程增量，严格按程序逐级申请，完善手续，验收后接受审计，保证工程建设阳光透明，规范高效。

4.发挥党建作用

在改造中，虽然已经充分征求意见，但仍有少数居民对改造方案不满意，影响施工进度。工作组创新思路，在小区建立临时党支部，依靠组织力量强化改造工作推进。一是利用此平台倾听群众心声，尽可能解决疑难问题；二是发挥党员先锋模范作用，让党员给其他居民做样子，作表率；三是通过此平台对不满意的居民进行思想教育，要求顾全大局，带头服从既定改造方案，并对其他居民进行宣传动员，保障小区改造任务顺利完成。

（二）落实物业化服务

1.健全管理制度

为推进老旧小区物业化管理，如皋市修订完善了《如皋市物业管理暂行办法》，出台了《如皋市安置房居住区物业管理暂行办法》《如皋市住宅老旧小区、安置房居住区实施基本物业服务考核管理办法》《主城区住宅小区业主委员会考核办法》等一系列文件，为健全完善物业管理政策制度体系，规范小区物业服务行为、引导业主依法理性维权等强化了制度保障。

2.建立管理机构

如皋市城管局报请市编办同意成立了物管中心。主要负责开展物业小区、物业企业星级评定及争先创优等工作；负责物业服务企业的业务培训；负责协调老旧小区、安置区物业企业“三基本”服务（即“基本保洁、基本保绿、基本养护”）；负责老旧小区、安置区基本物业服务的业务指导、监督考核与政府奖补资金的拨付；协调处理物业服务企业与业主之间的物业纠纷。

3.落实物业服务

老旧小区改造工程全面验收后，由街道所属社区或业主委员会委托专业化、市场化的物业服务企业负责小区“基本保洁、基本保绿、基本养护”的“三基本”物业服务，严把准入关，选择有资质、负责任的物业服务企业从事物业管理服务。

（三）构建物业化管理长效机制

1.政策引导奖补机制

落实老旧小区物业考核补贴。每季度对老旧小区“三基本”物业服务进行考核，市财政按每月0.15元/平方米的标准对“三基本”物业服务进行考核发放补贴；加大政策扶持力度，物业服务企业享受现代服务业的各项鼓励补贴政策；提高老旧小区物业费收缴率，市政府建立机关部门与老旧小区、安置房居住区的挂钩共建制度，协助社区收缴物业服务费用，作为机关部门作风建设与文明创建的重要考核内容。两年来，共发放“三基本”物业考核奖补资金298.2万元，对物业服务企业按现代服务业考核奖励44.6万元。

2.基层自治组织机制

大力推进和指导各街道社区牵头组建老旧小区业主委员会。明确业主委员会工作职责、要求、享有权利等，并充分发挥业主委员会在物业服务企业和小区居民之间的“桥梁”作用：如倡导居民养成良好居住习惯，督促居民按照标准缴费，监督物业服务企业日常工作，提高小区管理效率。定期召开业主委员会工作座谈会、培训会，调查、协调、指导业主委员会工作。定期对业主委员会工作进行考核，对成绩显著的给予经济奖励，两年来共发放业主委员会考核奖励资金11.6万元。

3.物业纠纷化解机制

建立行政、司法、物业服务企业、社区基层组织等参与的“四位一体”物业矛盾调解机制，两年来共受理和调解各类物业纠纷1457件。积极争取法院的支持，开通“物业绿色司法通道”，对业主无故拖欠物业费的案件，进行“快立、快审、快结”，通过物业纠纷“四位一体”调解制度和物业绿色司法通道的有效运行，取得了预期社会效果和法律效果。

4.物业缴费诚信机制

将业主特别是机关公职人员缴纳物业费列入诚信体系建设。市级机关工委将机关党员干部缴纳物业费情况作为党员干部道德表现社区函调考核内容。公职人员无故仍不缴纳的，物业服务企业除通过法定程序予以维权外，还可通过函告所在单位，由该单位负责人教育并督促其主动缴费，经教育仍不缴费又不依法维权的，年终考核不得被评为先进。

三、老旧小区改造和物业化管理取得的成效

（一）居住环境大幅提升

三年来，如皋市共投资8000万余元，完成20个老旧小区的综合整治工作，面积达140万平方米，惠及居民1.2万余户。新建及维修道路2.8万平方米，新增车位1138个，补种绿化4.6万平方米，对污水管网、路灯、落水管等市政设施进行更换，因地制宜开辟健身场所，增添健身器材。改造工程很好地解决了老旧小区“面子”和“里子”问题，小区环境设施水平得到大幅改善。

（二）缴费比率大幅提高

老旧小区居民明显感受到改造工程带来的变化，加之老旧小区物业费通过政府每月每平方米补贴0.15元，业主缴纳物业费的积极性得到提高。物业缴费率由过去不到20%上升到75%，少数老旧小区达到87%以上，实现了居民与物业服务企业的良性合作，双赢共进。

四、老旧小区物业化管理启示

（一）老旧小区改造是前提

老旧小区由于历史原因，在环境、设施、交通、安全等方面存在诸多不足，经过实施改造，基础设施、管网管线、绿化车位等都得改善，增强了居民的生活幸福指数，为物业服务企业的入驻管理提供了良好的物质、环境条件。

（二）群众参与管理是基石

在老旧小区改造和管理中，要不断创新群众参与机制，调动群众的积极性，鼓励广大居民参与小区改造和管理，并搭建参与平台，如发放征求意见表、召开座谈会，建立小区志愿服务队伍、文明劝导队、“和事佬”俱乐部等，让群众参政议政、出谋划策，共建共享，探索新形势下老旧小区的管理新路子。

（三）落实管理责任是根本

落实街道社区为老旧小区管理责任主体，将责任主体属地化，有利于发挥社会基层组织职能作用，加强社区与居民联系，促进物业服务协调有序，提高物业管理能效。积极发挥业主委员会的自治作用，落实老旧小区自治，增强老旧小区自我管理功能。

（四）物业化服务是关键

过去老旧小区物业管理是空白，大多数是社区维持基本保洁，收费也很低廉，收费难度大。把老旧小区物业管理社会化，由物业服务企业提供专业、规范化服务不仅可以减轻社区负担，更是老旧小区落实常态长效管理的关键。

（五）政策奖补扶持是推手

老旧小区收费标准低、收费难是不争事实，不少物业服务企业入不敷出，不愿接受老旧小区物业管理。市财政给予一定的财政补贴，有利于提高企业积极性，推进老旧小区管理社会化、常态化。

（六）常态监督考核是保障

物业监管部门要积极履行行业管理职责，制定物业管理规章制度，引导和规范物业服务企业健康有序发展。街道社区作为日常监管主体，要订立考核奖惩措施，解决存在问题，督促整改，提高物业服务质量，增强居民满意度。

最新小区物业管理规定 篇13

一、房屋产权界定及管理

小区单位用房的产权归中国水利水电第五工程局有限公司所有，居民住宅的产权部分属个人所有。公司授权高碑店基地管理处对单位用房行使财产所有权，对居民住宅进行常规管理。为加强房屋管理，保证房屋的正常维修，维护单位和业主的合法权益，业主应自觉遵守《水电五局高碑店基地房屋管理办法》的规定，由于业主违反规定的行为引起的后果和经济纠纷，由业主承担。

1、对室内装修的管理

凡需进行室内装修的业主，在动工前必须到管理处经营部办理申请批准手续,并在财务部缴纳装修押金后，到经营部领取《装修许可证》，业主凭《装修许可证》方可进行室内装修。装修时应遵守《水电五局高碑店基地小区住宅装修管理办法》。

装修押金按房屋建筑面积收取，装修完毕后业主通知经营部和物业公司共同检查达标后，凭收据退还押金。如果经检查有下列情况发生的，首先从押金中扣款，押金数额不足以扣款时，业主另行交款：

（1）破坏了房屋受力结构，造成了安全隐患的；

（2）改动和损坏了公用供水、供电、供暖管线，可能影响其他业主的；

（3）产生超标噪音引起周边业主投诉的；（4）占用公用空间堆积建筑垃圾不及时清运的。

2、对房屋维修的管理

本小区房屋分为公用和自用两部分，公用部分的维修由物业公司负责，其费用属物业管理费用中范围的，在物业管理费用中列支；自用部分的维修由业主负责，业主可以选择物业公司提供服务，也可以选择社会服务单位提供服务，维修费用业主自理。

二、共用设施管理

1、共用设施包括供电系统、供水系统、供暖系统、化粪池、垃圾箱、消防、避雷系统和屋顶防水系统等，与全体业主利益和公共卫生、安全密切相关，严禁任何单位和业主未办理手续私自对其进行拆、改、增、迁或损毁，一经发现上述行为，由管理处和物业公司提出限期恢复，另外还要按实际损坏程度赔偿损失。如确需改、拆、增、迁共用设施，必须向管理处提出申请和说明，经批准后由物业公司指定专业人员按相关安全规范进行施工。

为保护屋顶防水层，严禁业主私自攀爬楼顶，如因此造成屋顶防水层渗漏，责任人必须承担防水层修复费用，以及因此造成单位或其他业主的相关财产损失的赔偿责任。

2、太阳能安装

业主如需安装太阳能设施，必须先到管理处的经营部办理申请登记手续并在财务部缴纳安装押金后，到经营部领取《安装许可证》。业主凭《安装许可证》和押金收据到物业公司领取钥匙，同时确保按安全要求，保证楼顶屋面和其他部位不被破坏后方可进行安装。业主如未经相关部门同意，私自安装太阳能装置，管理处和物业公司有权阻止其行为，除限期拆除太阳能装置外，还应赔偿造成的相关损失。

对业主在使用的太阳能设施，管理处经营部随时进行检查，如因该设施自身原因，造成楼顶防水层渗漏和公用设施的损坏，由业主承担补漏费用，并承担相应的损失赔偿责任。

三、物业服务费及各项代收代付费用的缴纳

1、水费：由物业公司定期入户抄表，业主在10日内到物业公司缴纳；

2、电费：业主持购电卡到物业公司购买；未安装磁卡电表的业主或单位，由物业公司定期入户抄表，同时收取电费；

3、暖气费：业主须在通知的规定时间内，到物业公司缴纳，收费标准应符合物价局相关规定。

4、物业服务费： 业主应当自觉按规定及时缴纳物业服务相关费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业费用的，如不能按规定及时交纳，责任由业主负责。

凡不按规定缴纳水费、电费、暖气费、物管费等各项费用，物业公司有权采取催缴措施，并由业主按照每逾期一日支付应缴费用总额的千分之三的标准支付滞纳金。

四、用水、用电管理

1、用水管理

（1）、业主要爱护水表和公共管线设施，防止跑、漏水现象发生。如发现管道出现故障，请及时通知物业服务单位进行维修；

（2）、公共给水、排水管道由物业公司负责养护维修，业主不得随意拆挖、安装、更改管线；

（3）、严禁业主采取滴水、水表停转和倒转等手段无偿使用水资源，一经发现确认，物业公司除收缴水费外，还应按照当期应缴水费的两倍赔偿经济损失。

2、用电管理

(1)、当电路出现故障时，业主应及时通知物业公司进行维修，不得私自维修公共配电设施。否则，由此造成的一切后果和损失由责任人负责；

(2)、严禁私自拉线用电，严禁偷、漏电现象发生，如有违章用电者，一经发现，由物业公司按规定进行处罚，由此造成的经济损失和人身伤害，由责任人负责。对于经查实偷电者，该业主需按照其上已缴电费的月平均数额的两倍赔偿经济损失。如情节严重，管理处和物业公司均有权向当地公安机关反映、举报；

(3)、楼道照明灯泡损坏由业主自行更换，如需物业服务人员更换，业主需承担材料费，灯泡限用功率在25W以下，如因使用灯泡和人为造成灯口损坏及电路故障的，由当事人负责并支付人工、材料费。

五、供暖的管理

1、业主不得私自改装供暖设施，不得私自关闭公用进水、回水阀门;

2、业主安装其他原供暖设施以外的取暖、热水设施（如“小保姆”），须到物业公司登记备案，并按规定交费后方可使用。未经批准私自安装使用的，该业主按照应缴取暖费的两倍缴纳取暖费用;

3、业主如发现供暖故障，室内温度达不到标准时，应及时与物业公司联系维修。未经批准，私自维修造成的一切后果，由当事人自行负责。

六、公共环境及卫生管理

1、公共卫生管理

（1）、业主应将生活垃圾装入垃圾袋中，放入设置的垃圾箱内，禁止乱扔、乱倒垃圾；

（2）、禁止随地吐痰，乱扔烟头、纸屑、果皮、杂物等；（3）、禁止从窗户、阳台向外抛掷垃圾、杂物，禁止随意倾倒污水、杂物；

（4）、禁止在公共区域和楼房外墙上乱写、乱画、乱贴广告；（5）、禁止在小区内饲养畜禽，不准在公共区域随意放养宠物；

2、公共环境管理

（1）、禁止在22：00 — 7：00，12：00—14：00时段在公共区域弹奏乐器、使用音响器材；

（2）、禁止在职工活动中心等密闭的公共场所吸烟、喧哗、带宠物入内;（3）禁止占用公共空间摆放私人物品，一经发现，管理处和物业公司有权清除；

七、绿化管理

1、禁止侵占公共绿地、在绿化区域堆放垃圾、杂物、放养宠物；

2、禁止攀折、损坏花木、围栏及其他相关设施，如有损坏必须照价赔偿；

3、禁止在绿地上停放、行驶各类私人车辆；

4、禁止在绿化带内种植蔬菜和挖设地窖。

八、治安综合管理

1、车辆管理

对车辆的管理原则为：对车辆在小区的停放秩序和交通秩序予以管理，不包含保管、看护责任。

（1）、禁止机动车在小区内鸣笛，行驶限速15公里／小时；（2）、禁止在暖气沟、绿化区域、人行道停放车辆；（3）、禁止在小区内试刹车、加油和维修机动车；（4）、车辆应停放在物业公司指定的停车区域；（5）、车主如损坏道路和公共设施等，需按价赔偿；（6）、自行车或其他人力车辆均应停放在特定区域并自行设置防盗措施；

（7）、各种车辆（包括机动、人力）因第三人盗窃丢失、损坏、车内物品丢失均由车辆所有权人自行承担。

2、消防管理

（1）、禁止私自移动任何消防设施设备、将其用于其它用途，违者将根据情节承担相应的经济和法律责任；

（2）、禁止在楼道内停放车辆阻碍消防通道和堆放易燃、危险杂物；

（3）、禁止在生活区内，特别是阳台上燃放烟花、爆竹；（4）、禁止违章使用电器设备；（5）、禁止在本小区内倾倒液化气残液；

3、治安管理

治安管理的原则是：对小区生活秩序的维护。

（1）、禁止私自携带易燃、易爆、剧毒物品的人员和车辆进入本小区；

（2）、自觉维护内部治安，对违法犯罪人员和行为要积极主动举报；

（3）、禁止利用房屋窝藏违法犯罪人员和赃物；（4）、禁止在小区大门前或小区内乱设摊点、占道经营；（5）、禁止乱贴、乱画、随意设置广告、堆放杂物和危险器具；

九、对宠物的管理

1、饲养犬类等宠物必须到高碑店市有关部门办理《免疫合格证》，定期为宠物注射疫苗，并到物业公司、基地安全保卫部登记备案并签订《居民文明养犬承诺书》；

2、严禁饲养大型宠物、攻击性宠物，一经发现按治安案件处理；

3、严禁在小区公共区域内放养宠物，严禁携带宠物进入办公楼、社区医院、活动中心等公共场所。严禁在绿化区域遛宠物，以保持公共环境卫生清洁；

4、携带宠物外出时，必须挂锁链，长度不超过2米，并由成年人牵领。若饲养宠物产生噪音、出现伤人等事件，宠物主人必须及时处置并负全责。凡是有咬人记录的宠物，必须自行清理出本小区，不得在本小区内遗弃所养宠物。

5、凡豢养宠物者自觉交纳保障金，如物业公司、安全保卫部巡查人员发现有违反以上《管理规定》者，将给宠物主人送发扣除保障金通知单，保障金扣完后，饲养者应自觉补交。

十、楼顶检查口管理

1、禁止任何人擅自攀上楼顶，不得在楼顶嬉戏玩耍及进行与安装、维修等无关的活动；

2、禁止擅自撬锁上楼顶，一经发现，管理处及物业公司责令其赔偿损失；

3、凡安装、维修电话、太阳能、有线电视等，须到物业公司交纳押金后领取钥匙，并办理登记手续。安装、维修完毕后，事主须检查“楼顶检查口”，确认关门上锁后，及时向物业服务单位退还钥匙。

十一、业主联系告知管理

1、请业主填写《业主基本情况联系表》，以便在紧急情况时，物业管理公司能与您及时取得联系。

2、为尽量避免因入户通知而产生的打扰，敬请业主随时留意设置在公共区域的告示牌，以便能够及时了解小区管理的通知和相关信息。

物业小区管理方案 篇14

大家好！

x园物业服务中心已与20xx年11月30日之前将ZXx园小区停车管理方案以书面的形式送达至每户业主家中，现烦请各位业主朋友们在阅悉小区停车管理方案后，进行方案表决。

方案表决时间：20xx年12月3日---20xx年12月12日18点止；

您可通过以下途径进行方案表决：

① 武汉ZX论坛：xxx;（凡属于ZXx园小区业主，在本贴后面回复即可进行投票）

②x园业委会意见箱；

③电子邮箱：xxxx；

④物业服务中心前台登记；

⑤您所在区域物业服务助理短信：1xx8；

在通过以上途径对停车方案进行表决时，以房号为单位，每户仅限1票有效票。投票表决时请务必填写您的房号、方案一或者方案二。如果您的表决票信息不清晰或不完整，将按照《x园小区议事规则》相关规定纳入大多数选票。

请您在20xx年12月12日下午18点前将选票投入选票箱，逾期未送回的选票将按照《x园小区议事规则》相关规定纳入大多数选票。

烦请广大业主朋友们在约定时间内投递您的表决票，敬请大家知悉并相互转告。