个人二手住房贷款

个人二手住房贷款（共13篇）

个人二手住房贷款 篇1

个人二手房贷款是指中国邮政储蓄银行向个人发放的、用于购置二手住房的贷款。

适用对象

18-60周岁，具备完全民事行为能力的自然人；

具有稳定的职业与收入，具备还款能力，信用记录良好；

自筹购房款（首付款）不低于房屋购买价格的20%。

贷款额度

贷款金额不高于房产实际交易价格与银行认可评估价格孰低的一定比例。具体比例由当地邮储银行分支机构根据国家住房信贷政策和借款申请人资信状况综合确定。

贷款期限

贷款期限不超过30年，且与借款人年龄之和不超过65年。

贷款利率

贷款利率在中国人民银行公布的同期同档次商业贷款利率基础上，按比例进行浮动。具体浮动比例由当地邮储银行分支机构根据国家住房信贷政策和借款申请人资信状况综合确定。

还款方式

◆等额本息

贷款期限内每月以相等的金额偿还贷款本息。

◆等额本金

贷款期限内每月还款的本金保持不变，利息按上个月剩余本金计算。

◆阶段性等额本息

贷款宽限期（最长为3年）内按月偿还贷款利息，超过宽限期后按等额本息还款法偿还贷款本息。◆阶段性等额本金

贷款宽限期（最长为3年）内按月偿还贷款利息，超过宽限期后按等额本金还款法偿还贷款本息。◆一次性还本付息

到期一次性偿还贷款本息（仅限于一年期及一年期以内的贷款）。

贷款担保

以借款申请人购买的、房龄不超过当地邮储银行规定年限、且能够在当地房管部门办理抵押登记的住房作为主要担保；借款申请人要求在抵押登记之前提前发放贷款的，应由邮储银行认可的自然人或法人提供保证担保。

办理渠道

申请人本人向当地开办个人二手房贷款业务的邮储银行分支机构提交申请。

办理时限

最快2个工作日出具审批意见，贷款发放时限由当地二手住房过户、抵押登记的时间长短决定。办理流程

签订房产买卖合同→提交贷款申请→银行调查审批→签订贷款合同→办理房产过户→落实贷款担保→银行发放贷款→借款申请人按月还款

申请资料

◆购房人提供：身份证、婚姻状况证明、户口本、职业与收入证明、房屋买卖合同、首付款证明、邮储个人结算账户（存折）；

◆售房人提供：身份证、婚姻状况证明、户口本、房屋产权证书、配偶及其他共有人同意出售的声明、邮储个人结算账户（存折）；

◆由其他自然人（或法人）为购房人提供保证担保的，担保人应经过银行审核（或准入），并根据银行要求提供相关证明资料；

◆银行经审核，要求借款申请人补充的其他资料。

温馨提示

◆以上内容仅供参考。如有变动，请咨询当地邮储银行分支机构。

个人二手住房贷款 篇2

一、商业银行在二手房贷方面存在的主要风险

1. 中介公司存在的信用风险。

因目前二手房贷款的客户资源大多为中介所掌握, 所以造成很多银行在推出新业务品种时过度依赖中介, 将中介作为业务扩张的主要营销力量, 甚至给予某些中介一定的授信额度, 从而为中介公司占压客户资金、欺骗客户提供了方便, 而各银行间的恶性竞争也使得中介弄虚作假帮助客户骗贷有恃无恐。

中介公司对二手房贷款业务的介入对于银行而言, 一方面, 扩大了业务;另一方面, 加大了风险。房地产中介以及贷款中介相对而言属门槛较低的行业, 而其占用的借款人首付款和贷款金额往往超过注册资本的数十倍, 从理论上说, 这是一个较为危险的数字, 一旦发生挪用资金现象, 必给市场造成恐慌和社会的不安定。

从实际业务操作中发现, 中介公司的交易行为不仅仅对银行所发放贷款的安全性构成威胁, 甚至对整个货币政策构成威胁。部分贷款资金游离出银行的控制, 未及时流向借款人或卖房人, 而在中介公司体内循环扩张, 创造了货币, 一定程度上干扰了国家的货币政策, 一旦中介投资失败导致资金链断裂, 中介无力支付客户资金, 必将引发风波。而银行是现金的净流出方, 承担着最终的信用风险。

2. 贷款主体及交易行为真实性风险。

银行开办二手房贷款业务的目的不仅是为了以金融工具方便居民, 更是为了完成一单合法的贷款发放, 从借款人日后的还本付息过程中, 为银行创造利润。因此, 银行必须确保贷款资金最终流向真实的借款人、用于实现贷款申请书上所列明的支付功能, 并且借款人提供了没有瑕疵的抵押物作为担保。

近来, 银行在个人住房贷款业务中出现了贷款欺诈案例, 而正是由于银行在审查借款人、贷款事项以及抵押物真实性方面出现了失误, 从而导致欺诈案件的发生。具体表现为以下几种形式:

(1) 借款人身份及资质虚假。比如借款人提供的身份证经公安部身份查询系统核查, 姓名和身份证号不一致;借款人提供的户口本经户籍所在地派出所鉴定系伪造等等。这些问题如不认真审核, 往往很难发现, 而一旦借款人提供了虚假的身份证明, 将直接导致骗贷事件的发生。

(2) 收入证明不真实。收入证明决定着借款人的偿债能力。银监会在《商业银行房地产贷款风险管理指引》中明确规定“应将借款人住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下 (含50%) , 月所有债务支出与收入比控制在55%以下 (含55%) ”。但此规定成为个别银行信贷人员辅导客户填写收入证明的数字依据, 在实际工作中, 发现了大量收入证明不实的案例, 具体表现为以下几种形式: (1) 借款人并非在提供收入证明的工作单位工作; (2) 收入证明出具单位经工商核查早已注销或吊销; (3) 借款人私自挪用单位公章加盖收入证明; (4) 收入证明上加盖的公章系伪造; (5) 借款人的实际收入水平与收入证明存在较大差距等等。这些问题都将为贷款留下严重的信用风险隐患。

(3) 贷款用途虚假。由于个人消费贷款期限长、利率低, 因此很多借款人编造购房、购车、装修等用途证明文件以骗取银行消费信贷, 而其真实贷款目的是用于企业生产经营或其他消费。

(4) 关联交易。通过自己人之间的关联交易来达到获取银行贷款的目的, 如配偶、兄弟姐妹、父子之间的房屋买卖。这种交易除了产权的过户外, 没有居住人的变更, 也不存在首期付款, 贷到的资金根本不是用于支付房款, 而是用于其他方面, 甚至是归还赌债, 目前逾期的贷款中这种情况很多。

3. 抵押物瑕疵。

无论是二手房按揭还是抵押业务, 银行都是以该房屋作为还款保证的, 但由于二手房相比于新房, 其所处的物理状况劣势、经济价值贬值决定了银行所持有的抵押房屋物权财产权面临较大的风险, 比如物理状况、物权瑕疵、价格风险、拆迁规划等等。在对抵押物的实地征信中, 发现了诸多问题, 比如抵押物坐落位置偏僻、房龄较长、评估价格偏高、出租使用等等。特别是出租问题, 《担保法》中明确规定“抵押人将已出租的财产抵押的, 抵押权实现后, 租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效”。因此, 如不能及时发现这些问题, 采取相应防范措施, 将直接影响抵押物的处置变现能力。

4. 操作风险。

目前, 大多数银行在二手房贷款业务中采取见“他项权证”放款的原则, 但也有个别银行为吸揽中介业务, 采取见“房管局办理抵押登记收件凭证”放款, 此举风险很大。而且, 多数银行由于人力有限, 委托中介或借款人提取他项权证, 一旦有人借机伪造他项权证, 将给银行造成不实抵押。某银行就已经出现了一起抵押物并不存在, 而巨额贷款已经发放的案例。

二、商业银行规避风险的措施

鉴于个人住房贷款尤其是目前二手房按揭及抵押贷款存在的问题, 建议商业银行采取如下措施规避风险:

1. 针对中介信用风险。

(1) 客户交易资金实行代收代付。加强对代收代付资金的监管, 严格控制中介扣划客户贷款资金。

(2) 对银行合作中介进行全面评级, 详细了解其经营模式、资金流向、资金缺口、涉及客户数量, 监管机构可以根据评级结果对与银行合作的房屋中介的准入做出相关规定, 以防范金融风险。

2. 针对贷款主体及交易行为真实性风险。

全面落实银监会《商业银行房地产贷款风险管理指引》要求, 在二手房贷款业务中引入第三方专业征信机构对借款人的身份真实性、收入真实性、贷款事项真实性以及抵押物真实性进行实地核查, 以防止客户骗贷风险。

3. 针对操作性风险。

严格控制放款环节, 坚持“见他权证放款”, 坚持贷款划至卖房人账户后不能由中介扣划。另外, 为了防止贷款人伪造权证, 银行应委派专人负责到房管局提取他项权证, 以堵塞放款漏洞, 保证真实抵押。

4. 针对抵押物瑕疵。

(1) 严格地说, 要保证一单贷款交易的安全, 仅做到了见“他项证权”放款还是不够的。银行要保证贷款业务所涉及抵押物的安全, 还需要收集抵押房屋的全面信息。审查房屋是否附着有足以导致产权人对房屋的处理权不完整的租约;调查是否存在共有产权问题, 动迁安置房、职工房改房等, 个人只有房产证而无土地证, 属于部分产权房;以“标准价”出售给个人的住房, 个人只享有部分产权, 单位应属于共有人。产权共有甚至会直接导致抵押无效。即便物权下的所有权利完整移交, 原产权人若不办理户口迁出也会导致新产权人无法享受到该房屋所附着的制度利益。

(2) 除了物权瑕疵会干扰二手房贷款中的债权保障体系, 作为抵押物的房产, 其本身的物理状况也会影响到债权的安全。银行应掌握二手房入市前的装饰程度及其试图掩盖的房屋物理状况所存在的瑕疵。

(3) 在抵押物产权上和物理上都没有瑕疵的情况下, 银行还要防范房屋价格的高估风险。这种高估有可能是评估机构的失误, 但更多的是主观恶意所导致的。选择声誉良好的评估事务所能够降低这类风险, 如果房价上涨不多或不涨, 借款人几乎不会还贷, 银行将成为价格风险的最终承担人。

综上所述, 二手房贷款由于牵涉面广, 包括买房人、卖房人、房屋交易中介、房屋价格评估事务所、律师、保险公司、可能的房屋租赁人、可能的房屋共有人、可能的担保公司, 银行与上述各方之间都存在着严重的信息不对称, 其中的任何一个环节出现问题, 将直接削弱贷款人还款能力和还款意愿。抵押物所潜在的各类瑕疵则决定了抵押物的变现能力、变现速度。因此, 全流程进行贷款风险控制, 全面掌握真实贷款人的资信相关信息、掌握抵押物的物理状况、物权项下各项权利的完整性, 才能精确计量贷款风险, 实现安全的信贷交易。

企业在网络会计中存在的风险浅议

段淑哲

所谓网络会计, 是指在互联网环境下对各种交易和事项进行确认、计量和披露的会计活动。它是建立在网络环境基础上的会计信息系统, 是电子商务的重要组成部分。它将帮助企业实现财务与业务的协同远程报表、报账、查账、审计等远程处理, 事中动态会计核算与在线财务管理, 支持电子单据与电子货币, 改变财务信息的获取与利用方式。

一、网络会计存在的风险

如今网络会计已被广泛应用于企业、金融、电子税收等各个领域。网络会计拥有许多优越性, 它可使企业会计信息提供更及时, 会计信息披露更全面, 信息的获取更具针对性, 实现计算机资源的软、硬件共享。但是随着日益扩大的网络环境, 对会计信息系统本身及其安全又将产生很大的影响, 不仅影响传统的会计业务处理及信息的披露方式, 而且大量无序信息和网络垃圾占据了宝贵的网络资源, 加重了网络的负担, 影响了网络会计信息的传输效率, 严重时诱发网络广播风暴。这些信息污染如同工业污染一样存在着巨大的风险。

企业会计信息所面对的网络环境包括企业的外部和内部的网络环境。会计信息失真, 这个在传统会计信息系统中本难解决的问题在网络条件下将变得更加复杂。网络会计实现了实时跟踪的功能, 可以动态地跟踪企业的每一项业务变动, 给予必要的揭露, 有效地扩大了会计报表及附注的信息容量, 实现了资源共享, 提高了企业资源的使用效率和经济效益, 但同时也带来了极大的财务风险:

1.会计信息传输的完整性和真实性。尽管信息传递的无纸化可以有效避免一些由于人为原因而导致会计失真的现象, 但仍不能排除电子凭证、电子账簿可能被随意修改而不留痕迹的行为。会计信息在网络传输的过程中若被干扰、破坏、截取或篡改, 就会使会计信息的需求者可能得不到完整、真实的会计信息, 从而导致财务管理的失败。另外, 传统的依靠鉴章确保凭证有效性和明确经济责任的手段不复存在。由于缺乏有效的确认标识, 信息接受方会怀疑所获取财务数据的真实性;同样, 作为信息发送方, 也有类似的担心, 即传递的信息能否被接受方正确识别并下载。

2.会计数据的安全性。网络会计主要依靠数据的自动处理功能, 客观或人为的差错都将造成严重的后果, 严重时会导致网络瘫痪, 威胁传输的信息的完整性, 甚至使信息丢失, 造成不可估量的损失。如人为因素导致磁盘、光盘等磁介质载体档案保管不善, 造成数据信息的丢失和泄漏。

浅析个人自用二手车贷款市场 篇3

关键词：汽车产业；二手车贷款；市场分析

一、二手车行业与市场分析

近年来，中国二手车市场发展迅速，大大出乎人们的预料：新的二手车市场竞争中逐渐形成；二手车交易过去集中交易模式逐渐过渡到多元化主体的商业模式；旧的和新的运营商通过各种方式不断提高服务质量，以适应不断变化的市场；一系列的政策有利于中国二手车市场的发展标准的发布，等等。所有这一切都表明中国的二手车市场进入了一个新的历史阶段。2014年全年二手车市场交易情况：交易量605.29万辆，较去年同期增长16.33%，交易额3675.65亿元，较去年同期上涨26.03%。其中：基本型乘用车（轿车）351.43万辆，同比增长15.25%，交易额2264.21亿元；越野车20.33万辆，同比增长21.86%，交易额300.17亿元。

国内汽车行业的发展逐渐完善，二手车交易和服务也形式多样，产生了二手车业务信息、二手车拍卖、二手车评估，如汽车维修服务。多项服务手段结合。可以使人们减少购买二手车的种种顾虑，对二手车行业的发展有一定的促进作用。

以上数据可以看出新车销量巨猛增长必然带动中国二手车行业未来10年美好前景。在一个汽车工业成熟的国家，二手车销量一般都是新车的3到4倍，我们正好相反。那中国必将进入成熟的趋势，所以二手车行业非常被投资者所看好。

二、二手车贷款市场分析

汽车分期付款已成为最热门的贷款业务在过去的两年里，随着二手车行业的蓬勃发展，二手车分期付款业务也不断的涌现并蓬勃发展，尤其以经营豪华车为主的大型品牌二手车更为盛行。比较明显的特点是品牌二手车行，这种模式的产生让消费者贷款购买二手车更加便捷，也促进了二手车行业的飞速发展。从目前国内的二手车行业来看，二手车已经进入最鼎盛和繁荣的时期，与新车贷款一样，二手车贷款购车业务也收到越来越消费者的认可和厚爱。从经销商的日常二手车销售中可以看到，大型品牌二手车进入二手车分期付款比较早，只要贷款途径为金融机构、信用卡分期而且在手续和服务上面有较大优势。消费者可挑选信得过的大型二手车行，分期给自己买一辆心仪的二手名车，提前享受优质有车生活。

通过对多家二手车行的客户多维度研究，总结出对购买二手车及二手车贷款的客户的风控特点，对贷款的风险控制认为管控重点是还款来源，第一还款来源是指借款人从业务收入或其他收入还款的可能性，指其偿还能力，也指其还款意愿。购买一辆二手车客户还款能力不一定比买一辆新车的人差，相反，购买二手车的人，他们的经济意识更强，家庭财务管理更加合理，还款意识方面，买二手车的人也不会比买新车的人更差。

第二还款来源通常是抵押财产，现金价值的承诺，或还款能力的保证。担保人的经济实力与客户无关买一辆新车或二手车，完全是一种金融机构审查。我们知道，汽车贷款有汽车作为抵押品，抵押物的核心是什么，可变现的价值，买一辆新车，经过一段时间使用后，也只能以二手车价格清算，二手车呢，买入的时候是二手车，卖的时候也是二手车，哪个价值缩水多呢？不用说，是一辆新汽车。二手车更有价值，所以二手车金融中，第二还款来源更放心，从金融风险分析的方面，新车的风险实际上高于一辆二手车。前几年汽车贷款累积下来的不良资产，就与新车大幅度降价有很密切的关系。

目前的二手车市场，一些问题是不容忽视的，如运营商分散、规模小，管理水平不高，使二手车贷款业务发展面临着开发困难，运营成本高的问题。但随着市场的发展，将会出现经营管理水平高，大型二手经销商，将使用更大的二手车金融促进剂。

在二手车交易量直逼新车的市场现状下，银行对此领域的重视还明显不够，发达国家二手车交易量一般是新车交易量的三倍以上，二手车贷款业务的开发，将为银行带来大量优质客户，而包括贷款、租赁等金融手段的运用，将为二手车市场的发展起重大的促进作用，二手车市场的健康发展将推动中国汽车工业的可持续发展。

随着城市化发展加快，私家车基本成了普通大众生活、工作交通必备的工具。“汽车行业是金融行业”， 没有金融行业，汽车工业得到快速发展是不可能的。汽车金融是指行业平稳，不仅仅指的是消费金融，使用的汽车保有量不断增加，汽车抵押贷款市场将越来越大，越来越多的充满生机和活力。

从上面的分析可以发现，二手车行业逐渐由早期的发展阶段，进入快速成长期，整个行业充满了无限的机遇和商机，谁能准确地抓住本质，并作出适当的商业模式，谁就先抢占先机。

二手车按揭与新车按揭业务最大不同是同品牌，同型号，同配置的新车基准价是相同的，而二手车由于一车一况（状况），导致二手车价格是一车一价，导致二手车价格评估存在一定的不确定性，也必然导致二手车按揭业务存在一定的风险。

随着二手车交易量快速提升，商务部发布的《关于促进汽车流通业“一十五”发展的指导意见》中提出，2015年中国二手车交易量超过1000万辆，年均增长率达到15%。实际上，想分期付款买二手车的客户越来越多，尤其是一些做生意的私营业主，还有一些消费观念超前的年轻人。二手车按揭车辆多集中在中高价位，根据调研发现按揭二手车价位均价在20-30万左右，车龄多集中在3年左右，该类车子相对保值性好，再加上按揭基本上都采取30%-50%首付方式，相对于新车10%-30%的首付，二手车风险更低。

金融机构通过与优质的二手车经销商进行捆绑合作，大大降低了贷款的风险。对于车辆评估和交易审核通过二手车行进行，尤其是对于二手车质量状况、手续方面的问题，从源头上杜绝了“虚假评估”造成的损害，评估的准确性大大提高。如：产生客户不良还款，与之合作的二手车经销商可进行回购，回购后还清银行本息，同时降低银行的贷款风险。

三、二手车经销商运营模式概述

在二手车经营过程中连锁模式已成熟，销售及贷款业务发展已经进入稳定阶段。新管理体系的注入势必会对二手车行在全国的连锁模式得到一个迅速的升温。

（一）运营模式：以二手车经销商自行收购车辆为主要推动二手车的销售。因为二手车行所展出车辆均为自购车辆，减少了中间环节。再加上客户对二手车贷款的信任度和品牌意识无疑是在二手车行业打了强心针。

（二）二手车收购：在二手车收购时，大型二手车经销商都会以专业的评估鉴定对所购车辆的车型、车况进行检测。并保证所购车辆在到达卖场后不进行任何维修。真正让客户看到所售二手车辆的真实性。

四、结语

汽车行业是被认为世界上最具全球性的产业之一，该产业的价值链涵盖的范围非常的广阔。我国国民经济一直具有良好的发展趋势，人们的生活水平得到很大的改善，很多的家庭都不止拥有一辆汽车，也导致我国的二手车市场迎来了巨大的发展契机。对于二手车交易市场进行规范的众多政策也先后的颁布，这代表着我国的二手车市场全面的步入了发展的新时期。但是对于我国个人自用二手车市场进行深入调查发现，其中还存在着很多的不良问题，经营过于分散，规模还需要进一步的扩大，具有的管理水平还需要进一步的提升。但是需要明确的是二手车市场中存在着巨大的商机，只要企业能够全面的了解行业的本质，并且制定适应的商业模式就能够在市场中立不败之地。企业必须要具备品牌意识，增强二手车购买用户对贷款业务的信赖程度。对于回购的车辆要保持其的原始性，真实的向客户展示二手车的真实面。从而促进我国个人自用二手车贷款市场的规范化、系统化发展。

参考文献：

[1]王万丁.我国二手车经营模式分析[J].上海汽车.2013（01）：75

[2]魏云暖.中国二手车交易模式的发展方向探讨[J].现代商业.2014（12）：64-57

[3]唐启蒙.二手车购车分期业务拓展小议中国信用卡[J].2013（08）：241

[4]John、Ⅳ.Mullins and Danielsutherland.New

productdeVelopment in rapidly changing markets：An exploratory study.The joumal of product innoVation，1998

[5]J.Robertoa.Minifir，Vicki west.A small business international market sclection mOdel- InternatiOnal JOurnal Of Production EconOmics， 1998

个人二手住房贷款 篇4

兴业银行对个人二手房贷款流程的详细介绍 【产品定义】

个人二手住房贷款是兴业银行向借款人发放的、用于售房人已取得房屋产权证、具有完全处置权利、可在房地产市场上合法正常交易的房屋，并以借款人所购房产向兴业银行提供抵押担保的贷 款。

【产品特色】

具有还款宽限期、随薪供、双周供等特色功能任您选择，让您体验个性化的贷款服务!【使用指南】 申请条件

1、兴业银行对个人二手房贷款流程的详细介绍。年龄在18周岁(含)以上65周岁(含)以下，有合法有效身份证明、居住证明、收入证明、无不良信用记录;

2、申请人年龄与贷款期限之和不超过70;

3、借款人的职业和经济收入稳定，具有偿还贷款本息的能力;

4、有住房(商用房)合同或协议，且借款人已支付符合规定的首付款;

5、在兴业银行开立个人结算账户，并通过自然人生理财卡办理结算业务;

6、兴业银行规定的其他条件。兴业银行对个人二手房贷款流程的详细介绍。

贷款额度、期限和利率

1、贷款金额根据抵押物的房龄、房产套数等因素确定最高贷款成数。

2、个人二手住房贷款期限最长不超过30年，个人二手商用房贷款期限最长不超过10年，且贷款期限和房龄之和原则上不超过35年。

3、贷款利率根据房产套数等因素确定。具体贷款条件请咨询当地分行。贷款偿还方式

1、贷款期限在一年以内的(含一年)，实行一次性还本付息，利随本清;也可实行按月(或按季)计息，到期结清贷款本息;

2、贷款期限在一年以上的，本息偿还方式包括等额本息还款法、等额本金还款法及其他兴业银行认可的方式。申办资料

1、借款人及配偶有效身份证件、户籍证明或有效居住证明、婚姻状况证明;

2、借款人及配偶的收入证明或个人资产状况证明;

3、商品房买卖合同;兴业银行对个人二手房贷款流程的详细介绍。

4、兴业银行要求提供的其他资料。欢迎咨询中融嘉业

个人二手住房贷款 篇5

1、二手房公积金贷款程序第一步：到贷款银行提出借款申请

借款人持购房合同和开发商售房许可证复印件、身份证、住房公积金储蓄磁卡、印章到各区县的银行房地产信贷部申请住房公积金贷款（使用夫妻双方住房公积金贷款的，还须携带结婚证或其他夫妻关系证明），填写“个人住房公积金贷款贷款申请书”。

2、二手房公积金贷款程序第二步：银行审核

贷款银行根据借款人提供的资料，考核借款人是否符合贷款条件，计算贷款额度，确定贷款期限。

3、二手房公积金贷款程序第三步：到贷款银行签订借款合同

贷款银行审核借款人的申请后，借款人与银行签订借款合同和抵押合同（不用房屋担保的签订质押合同）。

4、二手房公积金贷款程序第四步：到产权部门办理贷款担保手续

办理住房公积金贷款有两种担保方式，借款人可以根据自己的实际情况选择其中的任何一种。

（1）借款人可用自有、共有或第三人房产进行抵押

购买商品房、经济适用住房（已取得产权证）并以所购建房屋办理抵押的，持借款人身份证、预交款收据原件、名章、借款合同、抵押合同，填写《**市房屋他项权申请登记表》并加盖借款人（抵押人）和贷款银行（抵押权人）印章后，到房屋坐落地的产权管理部门办理《房屋他项权证》。借款人用期房抵押的（没有取得产权证），持上述材料到房屋座落地的区县房地产管理局产权管理部门办理《**市房地产抵押权证明书》。

（2）用国债、银行定期存单等贷款银行认可的有价证券进行质押，借款人持有价证券交贷款银行收押保管。

5、二手房公积金贷款程序第五步：办理住房抵押保险手续

借款人到产权部门办理完抵押或质押手续后，连同借款合同、抵押合同（质押合同）、房屋他项权证、抵押权证明书等借款资料交贷款银行办理房屋保险手续。

6、二手房公积金贷款程序第六步：签订还款协议和划款

采用储蓄卡代扣方式还款的，借款人到建行储蓄网点办理还款代扣储蓄卡，并与贷款银行签订代扣协议。委托单位代扣还款的，单位与贷款银行签订协议。

7、二手房公积金贷款程序第七步：银行划款

借款人按与贷款银行约定的时间到贷款银行办理领款手续,贷款银行将款项划入售房单位；用于修、建房的贷款，借款人按借款合同支取。

购买二手房贷款须知 篇6

办理二手房贷款时，买方需准备身份(需贵州省内户口)、婚姻证明、收入证明、首付款证明、评估报告、产权证、契税完税证明、土地证等资料；卖方需准备身份证(需贵州省内户口)、婚姻证明、户口、产权证、契税完税证明、土地证等资料。(4)若购房人为企业法人的，需提供法人营业执照、代表人证明书、公司章程、验资报告及近期财务报表和贷款证等有关证件资料;

银行已将贷款房龄缩短至20年甚至15年房龄+贷款年限不得大于30年

收费标准

买方：

1、契税：普通住房：1.5%；非普通住房：3%；

2、印花税：万分之五/套+5元/证；

3、交易手续费：住房：3元/平方米；商业用房：12元/平方米；办公用房：9元/平方米；其他用房：6元/平方米；

4、登记费：住房80元/套；非住房：550元/套。

卖方：交易手续费：住房3元/平方米；商业用房：12元/平方米；办公用房：9元/平方米；其他用房：6元/平方米。

限购解读】贵阳市《限购住房实施意见》规定：原则上对已有1套住房的本市户籍居民家庭、能够提供本市一年(含一年)以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和存量住房)；对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供一年(含一年)

以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居

民家庭，暂停其在限

商品房买卖登记需要提交的资料包括：

1、房屋所有权登记申请表原件；

2、申请人身份证明复印件；

3、购房合同原件；

4、商品房买卖合同登记备案表原件；

5、《商品房销售现房证明书》或《商品房注册证》复印件；

6、购房发票原件；

7、房屋分层分户平面图两张，其中一张需房开公司盖章；

8、房屋移交证书原件；

9、其他必要材料，即对申请登记房屋的有关情况需进一步证明的，要求补充的材料。

购买经济适用住房的购房者，如果购房面积超过150平方米，需提交相关补款收据。购买2003年3月后的现房须提供购买经济适用住房的资格审批证明。

个人住房贷款风险如何化解 篇7

住房抵押贷款证券化是指银行等金融机构对住房抵押贷款进行包装组合，将一定数量的贷款在期限、利率、抵押房产类型等方面具备共性的抵押贷款汇集重组成抵押组群，经过担保和信用加强，以发行债券的方式(包括抵押债券及由抵押贷款支持、担保的各种证券)出售给投资者的融资过程。

其作用可以有效地分散和转移风险。住房抵押贷款经过证券化处理以后，发行的证券可以在证券二级市场上自由地流通转让，这样住房抵押贷款面临的各种风险均可以通过证券市场得到转移。另一方面以住房抵押贷款为担保发行证券之后，集中在银行的住房抵押贷款风险就被分散到众多的投资者手中，使每个参与者都能把风险控制在与收益对称的可接受范围内。由于抵押证券不以具体的房地产为标的物，而是一组房地产的组合所对应的住房抵押贷款集合，是一种住房抵押贷款的投资组合，个别违约或抵押风险就显得微不足道，因而可以有效地分散违约风险和抵押的风险。

建立住房抵押保险制度

购房抵押保险，是指被保险人因意外事故或病故等原因，或因所在单位倒闭、撤消、被兼并、政策性裁员而失业或收入下降等社会性原因导致无法继续归还购房贷款时，由保险公司一次给付被保险人在保险事故发生时按贷款合同尚需归还的贷款本息。由保险机构向放贷银行提供抵押贷款，人寿保险和贷款信用保险介入住房消费信贷也是当前银行化解风险的较好途径。

法国早在70年代末就将寿险产品与银行业务组合起来运行，如死亡险，法国的银行在发放个人信用贷款时，强制性要求客户必须购买。死亡险虽在法国极为低廉，但个人一旦发生意外丧亡，其遗产继承者就能获得一份不薄的保险赔偿金，而且不用缴纳遗产税，银行、贷款个人、保险公司三者皆可得益。我国也可借鉴法国的先进经验，推出相应的保险品种进入我国住房消费信贷市场。

个人住房抵押贷款需政策支持

在一些发达国家中，政府设立专门机构对个人住房抵押贷款提供担保，购房者违约，政府机构代为承担清偿贷款本息的责任。政府提供保险、保证，乃至出资设立金融机构，并不意味着政府要拿出大量资金，它只是表明政府坚定地立于一种“最终贷款者”的地位上，其要旨是给借贷双方以信心，并为整个融资活动确定规范。这种政府对抵押贷款市场的干预，是一种间接干预。

研究抵押房产处置的途径

随着个人住房贷款业务的迅速发展，不良贷款绝对数量会明显增加。认真研究抵押房产处置的途径，可减少不良资产，有效化解风险，一方面当确认借款人丧失还款能力时，应将其抵押房产处置交由专门机构负责，以提高效率和规范性。另一方面要采取各种可行的方式处置抵押物，能够将抵押物直接变现，清偿债权最好；也可以通过调换住房缩小面积、调整住房位置等方式，使借款人既有房屋可住，又能重新具有偿债能力；还可以通过借款人放弃住房所有权改为租赁住房支付租金的方式解决清偿债权问题。

建立相关配套措施和制度

1)银行拓展房地产评估业务是贷款风险防范的关键环节。由于银行降低贷款风险的关键之一是采取抵押，而对抵押物的估价，则是抵押的关键环节。特别是对作为抵押物的房地产的评估，由于其评估的价值大，隐蔽性较强，如果估价不准确，银行的贷款风险就会大打折扣，一旦银行贷款发生风险，作为中介机构的估价部门并不承担任何法律责任。银行要摆脱这种困境，提高抵押物的资产质量，迫切需要自己的房地产评估机构，自己承办房地产评估业务。

2)在管理上落实贷款风险管理责任制。个人住房贷款业务，当前需着重抓好：首先在操作岗位上，对贷前调查、合同订立、会计核算及贷后回收都需要有明确要求；然后在管理岗位上，对贷时审查、贷后检查应分工明确、职责清楚。

二手房贷款需要准备材料 篇8

一．身份证

二、户口本

三、结婚证（未婚的提供单身证明、离婚的提供离婚证）

四、收入证明

五、无房证明（户籍所在地的房交所提供）

备注：

1、单身证明由户籍所在地的民政局开具；

2、已婚的，夫妻双方都需提供上述材料；

3、户籍不在重庆的需提供在一年以上纳税证明或社保缴费证明。贷款政策提示（以下仅作参考，一切以国家和银行的信贷政策为准）：

1、一套房：首付三成，贷款七成。

2、二套房：首付六成，贷款四成。

3、需要按揭的客户，必须在正式报名前通过银行审批。

4、银行按评估值和成交值熟低原则认定房屋市场价值，并依

此为基础计算贷款成数。

5、针对优质客户，首套房基准，二套房上浮10%。

6、其他客户上浮30%。

7、优质客户必须是银行的金卡客户或同意存5万元定期一

年。

8、融资担保费按实际贷款金额的2%计算。

单 位 证 明银行支行(部)：

兹证明同志(身份证号码：)：

1、系我单位(正式/合同/临时)员工；

2、税后月收入（工资及奖金、福利）为人民币元；

3、现任职务：，所在部门：，系〔正厅/副厅/正处/副处/正科/副科/普通/无〕职级；

4、职称为：(高级/中级/初级/无)职称，已取得的最高学历为；

5、在本单位工作年数为：年；累计工作年数为：年；

6、婚姻状况为：（未婚/已婚/离婚/丧偶/不详）。

本单位对以上事宜确认无误，并愿意承担因不实而带来的相关责

任，特此证明！

单位或人事部门（盖章）：

联系人：

电话（座机）：

年月日

支行调查结果：

核实方式：（电话核实/当面核实）

核实意见:(属实/不属实)

解说二手房贷款七步骤 篇9

第一步：购买产权明晰的房屋，选择一家可办理按揭贷款业务的房产交易代理机构负责代办事宜。

第二步：买卖双方须提供相关资料。其中，购房人(贷款人)须提供的资料有：户口簿、身份证、学历证明、婚姻状况证明、买卖双方签订的购房协议书、夫妻收入证明(单位收入证明)，有选择性地提供包括存款证明、有价证券在内的其他财产证明，夫妻双方一寸近照各两张;售房人须提供的资料有：身份证、户口簿、婚姻状况证明、夫妻双方同意出售证明、所售房屋的产权证明及上市批准证明。

第三步：去银行指定的律师事务所，填写二手房按揭申请表，由律师把所有证明资料交送银行进行贷款审批，交纳所购房屋价值4%。的律师费。

第四步：银行在15个工作日内完成贷款审批工作，如同意放贷就发贷款承诺书。

第五步：买卖双方到房屋所在的房地局房地产交易管理部门，办理房屋产权过户手续。第六步：领到卖契后，送交银行，银行划拨款项。

第七步：到房地局办理房屋抵押登记，借款人按月还款付息。

必须收紧个人住房按揭贷款政策 篇10

当美国股市及金融市场逐渐好转,美国经济开始复苏之际,美联储开始计划退出“量化宽松”的货币政策。尽管这种退出的时间及方式是相当不确定,但是市场对此已经有所反映。在中国,尽管货币政策加上“适度”两字,使中国的货币政策看上去是较为有约束的,但上半年银行信贷的投放是前所未有的,是极度宽松的。在半年的时间里,银行贷款达7.37万亿,是2007年信贷增长最快年份的2倍。按照上半年这种信贷增长速度,年底基本上可达10万亿以上,即全年的信贷增长是2007年的3倍。我们知道,2007年是房地产泡沫、股市泡沫最为严重的一年。

面对当前国内经济形势,尽管国家统计局出来的数据比市场预期的要好,但政府的共识是,未来经济发展的基础仍然不稳定,面对的不确定因素仍然不少,因此,下半年的宏观经济政策不应改变。最近央行的工作会议表示,下半年将继续保持宽松的货币政策,也有媒体报道说,央行将会密切关注通货膨胀的市场预期。对此,有市场分析员认为,央行发行定向票据,已表明将收紧银行资金,相信货币当局将“看紧”商业银行放贷,不过,下半年加息抗通胀的机会不大。

现在我们要问的是,下半年的货币政策会不会调整?需要不需要调整?美国及日本都在计划退出“量化宽松”的货币政策了,如果国内央行仍然坚持现行的货币政策,这种货币政策能否持续下去?它对整个经济将造成什么样的结果?现在政府的目标一直盯在“保八”上,但实际上这种“保八”的意义何在?它对中国经济未来持续稳定发展将会产生什么影响?

其实,从实体经济的情况来看,目前无论是CPI还是PPI都处于负增长的阶段,经济处于紧缩的状态。相信短期内通货膨胀是不会出现的。而货币政策的目标是稳定货币,在整个实体经济的物价水平还比较低的情况下,现有的货币政策并不需要调整。也就是说,大量的信贷增长并没有传导到实体经济的价格水平上。

应该看到,从1980年代开始,随着经济全球化及金融全球化的深入,整个经济格局发生了巨大的变化。经济全球化,使得许多可贸易的产品可以在全世界要素价格最低的地方生产,从而使得整个世界可贸易品的价格水平全面下移;金融全球化,不仅使得大量资金在全球范围内快速流动,而且使得许多商品的交易完全金融化及期货化。在这种情况下,一方面国际市场上许多商品的价格水平越来越低,另一方面,大量的资金流入金融市场推高资产价格。在这样的条件下,传统的货币政策已经不适应经济形势。如果不改进这种传统的货币政策,那么货币政策操作将使金融市场积累的风险越来越大。也就是说,在这种经济环境下,央行的货币政策如果不密切关注资产价格的波动,那么,爆发金融危机是不可能避免的。

二手房按揭贷款申请资料 篇11

贷款找安家，十年专业品牌，服务有保障： 房屋抵押贷款| 企业经营贷款| 加成经营贷款| 二次抵押贷款| 二手房按揭贷款贷款| 小额无抵押贷款

二手房按揭贷款申请资料

·买方需要提供的资料：

1.身份证(夫妻双方)、暂住证(外地人口)

2.户口本(夫妻双方)

3.婚姻证明(结婚证、离婚证、丧偶证明、单身证明)

4.收入证明或偿债能力证明(单位出示)

5.所在单位加盖公章的营业执照副本复印件(单位出示)

6.学历证明(大专以上提供)

7.申请人的贷款银行活期存折

8.银行要求提供的其他材料

·卖方需要提供的资料：

1.身份证(夫妻双方)、暂住证(外地人口)

2.户口本(夫妻双方)

3.婚姻证明(结婚证、离婚证、丧偶证明、单身证明)

4.配偶、共有人同意出售证明(固定格式)

5.房屋产权证

6.出售已购公房、央产房、经济适用房、回迁房须提供原购房合同、协议及有关批准文件

7.银行要求提供的其他材料。

北京二手房贷款问题解答 篇12

1、北京二手房贷款如何取公积金？

答：问题不明确，如果是以商业贷款的方式已经购买了房子，提取公积金的话，需要提供房产证，契税发票，购房合同即可。

2、邮政储蓄二手房贷款怎么办理？

答：1签订房产买卖合同；2提交贷款申请；3银行调查审批；4 签订贷款合同； 5办理房产过户；6 落实贷款担保；7 银行发放贷款；8 借款申请人按月还款。

3、二手房贷款和新房贷款的区别在哪？

答：您好很高兴为您解答：二手房的房龄时间比较长一些。但是二手房是现成的房子，能够看到房子，比较有保障，但是我觉得这个比较有保障。新房主要还 是要看开发商是否靠谱、新房需要等很久。贷款问题：二手房的贷款是评估值得7成或者4成。新房直接就可以贷款贷款房价的7成或者4成。希望我的回答对您有 所帮助。

4、购新房和购二手房时的贷款利率有区别吗？

答：目前贷款买房，在购买新房与购买二手房时，贷款首付的计算有较大区别。办理新房贷款时，首付款是按照购买时的市场价作为参考，并根据个人贷款次 数和个人贷款的信誉程度进行多方面的审核来制定贷款比例。而与新房贷款相区别的是，办理二手房屋贷款是根据“二手房评估价”作为参考。所谓评估价是根据当时的市场情况，通过银行指定的专业评估机构进行房产价值评 估而计算出来的。一般二手房评估价低于市场价。评估价大多为二手房市场价值的80%-90%，部分房屋会更低。一手房首付计算方式： 首付款=总房款-客户贷款额 贷款额=合同价（市场价）?0%（首次贷款额度最高可达80%）>>二手房首付计算方式： 净首付款=实际成交 价-客户贷款额（净首付款：不包括国家税费和中介服务佣金的首付款）贷款额=二手房评估价?0%（首次贷款额度可达80%）贷款额估算方式，可用合同 价?5%，预估出大致评估价格。

5、贷款买二手房是先贷款还是先过户 ？

答：二手房贷款买房：首先要走贷款手续（评估-面签），银行下批贷函，可以过户！过户拿房本到银行，银行出抵押材料，再到过户大厅做抵押登记，出他项权利证，银行放款！业主收到尾款，做物业交割！

6、委托中介办理二手房贷款，现在银行已经放款计息，但抵押手续还没有完成。请问，这种情况贷款办毕的标志是计息呢还是抵押手续完成呢？

个人二手住房贷款 篇13

【关键词】 提前还贷 负面影响 住房抵押贷款证券化

1. 我国住房抵押贷款的现状

住房抵押贷款，又称按揭，是指银行向贷款者提供大部分购房款项，购房者以稳定的收入分期向银行还本付息，而在未还清本息之前，用其购房契约向银行作抵押，若购房者不能按照期限还本付息，银行可将房屋出售，以抵消欠款。随着我国经济的整体发展，2010年住户部门新增金融负债2.4万亿元，比上年扩大2.6倍，占国内非金融机构部门新增金融负债19.2%，占比比上年上升7.3个百分点。其中，新增住房贷款1.4万亿元，比上年多增1.1万亿元，占住户部门新增金融负债的56.1%，占比比上年上升15.4个百分点（来源于中国人民银行公布数据）。从数据中可以看出，近几年我国住房贷款的绝对值总量和增长速度都很快，同时住房抵押贷款占消费贷款的比重也显著提高，对住房抵押贷款的研究也越来越重视。

2. 提前还贷主要原因的分析

提前还贷是指借款人在保证按月按额偿还个人住房贷款本息的基础上，提前偿还部分或全部购房借款的一种经济行为。它包括两种形式：一种是提前偿还部分个人住房贷款；另一种是提前偿还全部个人住房贷款。分析造成提前还贷的原因有以下几点。

2.1居民收入增加。随着我国经济的飞速发展，居民收入有了显著提高，加强了借款经济能力为借款人提前还贷提供了物质保障。我国住房抵押贷款的主要偿还方式是每月定额还款，进而借贷的初期既确定了参考依据，同时随着收入的增加，每月还款所带来的压力越小，更容易提前还款。

2.2对未来利率走势的预期。随着2011年央行的几次加息，从2012年1月1日开始，住房抵押贷款的利率又达到了一个新的水平，我国住房抵押贷款实行的是浮动利率制，利率下降能够带来降息，减轻还贷压力，但利率上升则会增大还款压力，未来利率继续上升的可能性又非常大，同時利率上调存在着迟滞效应，。按照我国现行的政策，本年上调的利率要到下一年的年初开始执行，这就为借款人提前还款提供了便利，使借款人以减少利息支出。

2.3我国现行政策的影响。在住房抵押贷款合同中，有相应的条款规定，借款人一旦出售抵押贷款，金融机构有权要求借款人付清所有的贷款余额，这一条款称为“出售即付条款”。随着二手房交易的增多，为了进行买卖，借款人需要进行提前还款，以保证交易的正常进行，这就加大了提前还款的行为。在退休收入政策上，退休之后的收入要低于工作时，这也促使一部门人为了以后的生活保障尽可能提前还贷。

2.4受我国传统观念的影响。我国一直有“无债一身轻”的传统观念，当手里资金充裕时，更倾向于提前还贷。

3. 提前还贷带来的负面影响

提前还贷看起来对借款人有利，毕竟是由借款人来选择是否提前还贷，但也存在着不利影响。借款人在提前还贷的过程中损失了很大的机会成本。当借款人选择提前还贷时他失去了支配这笔资金获得更高收益的机会，如股票等其它金融工具能获得较高收益，那么借款人无形之中就放弃了这部分收入。提前还贷可能会对借款人的信用造成影响，随着提前还贷的增加，对银行造成的危害也在增大，银行改变了对提前还贷的宽松政策，提前还贷影响了下次从银行的贷款。随着到期日的临近，借款人所偿还的款项中，本金所占的比重越大，提前还贷的效果越差。

提前还贷对银行造成的负面影响最大。提前还贷对银行来说是一种风险行为，借款人选择有利的时机提前还贷获得收益伴随着银行相应的亏损。首先对银行来说，提前还贷造成了大量资金的闲置，提前还贷的资金不在银行资金计划的安排内，突然的还款打乱了银行计划，降低了流动性，不能短时间内用这笔资金创造利润；其次，提前还贷减少了银行的预期收入，现阶段银行通过住房抵押贷款获得的利息收入是银行收入的重要组成方面，提前还贷使这部分收入减少。再次，提前还贷也增加了银行的服务成本，加大了银行开支。当然提前还贷也有对银行有力的一面，如降低了不良资产的比率，减少了呆、坏账，获得提前还贷借款人前期所付的利息等等。

4. 对提前还贷的对策分析

4.1减少对违约金的征收，实行固定利率制。银行允许客户提前还贷实质上是给予客户一种期权，这种期权使客户可以在市场利率变动时选择对自己有利的进行交易。根据风险定价原则，资产价值=风险价值+时间价值，银行在依据风险确定贷款利率时应该将按揭利率确定在充分覆盖各种风险因素的水平上。当前银行对提前还款多采用征收违约金等方式，但这种方式不利于金融创新，阻碍银行服务水平的提高，也不利于银行吸引客户资源。影响借款人提前还款的因素还有很多，利率上升或者下调时都有可能，盲目地征收违约金，也使银行丧失了获得流动风险资产收益的机会。现在银行对住房抵押贷款采取的是浮动汇率制，利率下调，借款人继续执行合同；利率上调，借款人根据成本收益选择是否提前还贷，跳出合同。提前还贷带来各种负面效应，借鉴西方国家经验，可以实行固定汇率制，这样借款人可以提前确定借款成本，当市场利率下调时，借款人可以提前还贷，选择低利率的融资工具，当市场利率上升时，可以继续执行合同。

4.2建立数据库，建立个人信用的评估系统。目前，我国许多商业银行机构已经认识到了建立数据库的重要性，由央行主导的信用体系也有了一定规模，但和西方发达国家相比，我国银行的数据库的样本数量还有很大的差距。我国的住房抵押贷款市场兴起的比较晚，经历的经济周期还不全面，对提前还款的规律不能完全掌握。在接下来，应该对借款人进行长期的跟踪调查，采集数据，包括完善个人征信系统，逐步建立个人信用账户，完善预警机制，建立适合我国国情的模型，更好的利用规律，为防控风险服务。

4.3采用多种形式的贷款方式。现在银行實行的基本上都是等额还款的形式，随着收入增加，这种还款方式更适合收入稳定的人，我国银行可以根据借款人的收入、年龄等因素设计不同的还贷方式，比如可以递增还款或者递减还款的方式，满足不同人群的需求。同时利率、贷款期限的选择可以不仅仅着眼于当前收入，可以让借款人根据当前收入与未来的预期收入自行选择还款期限，实行不同利率，当然这也要求银行加强监管，做好数据库和征信系统的建设。

4.4实行住房抵押贷款证券化。首先个人住房抵押贷款要达到证券化资产的要求。并非所有的金融资产都适宜证券化，其中最基础的要求便是证券化的资产能在未来产生可预测见的稳定的现金流，即证券化的资产对投资者要有吸引力。住房抵押贷款有着稳定的现金流，较低违约率，很适合作做为进行证券化的信贷资产。同时，居民个人收入的增加和理财意识的增强为住房抵押贷款证券化创造了基本物质条件，再加上我国证券市场已初具规模。所以住房抵押贷款对提前还贷无疑是一种很好的方法。借助二级市场是分散和转移提前还款所引起的利率风险的远景规划。银行的利润由存贷款的利息差变为了手续费的费用，风险也转移到了愿意承担此风险的投资者身上。美国的经验表明，个人住房抵押贷款的二级市场是转移和分散风险的最有效手段。目前“建元2005—1 MBS”已经由中国建设银行发行了，实现了表内证券化，这种做法降低了证券化的成本，有利于证券化的早期实现，提供了较高的信用担保，但没有做到真正的风险隔离，还是在商业银行内部。在以后的发展中应逐渐向表外证券化发展，实现真正的破产隔离和风险转移。同时在住房抵押贷款证券化的过程中要稳健开展金融创新，把握好基础工具的特点，控制住基础产品的质量，加强对证券化的监管。避免出现美国次贷危机类此情况，影响实体经济。

参考文献：

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