房屋买卖案例

房屋买卖案例（通用8篇）

房屋买卖案例 篇1

案例二 拆迁安置房买卖合法

案例三共有房屋买卖无效，共有人赔偿买房部分房屋差价

案例四 拆迁安置房可以买卖

案例五 被拆迁人签了买卖合同又反悔，法院认定合同有效判决驳回

案例一 宅基地买卖无效，卖方承担升值损失

[案情简介]：李永夫妇在南昌市有253平方米的农房一处。1995年3月，两人以该房作抵押借款，1999年11月，因无力归还典当行的借款，遂将该房以9万元的价格卖给了女工张燕，双方均履行了付款、交房义务。由于是农房，而张燕又非村民，所以一直办不了房屋产权和土地使用权过户手续。张燕购买房屋后，进行了简单装修，主要用于自己居住和出租。2007年11月，李永夫妇向法院起诉，请求收回诉争房屋同时愿承担协议中的违约责任。2008年11月，法院认为双方之间的房屋买卖违反了法律禁止性规定，判决买卖合同无效，李永夫妇返还张燕购房款及维修费9万元，张燕将房屋返还。现张燕依据法院认定导致合同无效，李永夫妇负有主要责任为由，又到法院起诉，要求李永夫妇赔偿因其对房屋买卖协议的反悔所造成的经济损失80万。

[法院判决]：

一、二审法院经审理认为，原、被告于1999年11月签订的《房屋买卖合同》被依法确认无效后，自合同签订之日起该合同对双方当事人就不具有法律约束力。导致合同无效，订立合同的双方均有过错责任。虽然李永夫妇是在向典当行抵押借款无力偿还迫不得已的情况下出卖自己的房屋，但其应当知道农房不能买卖，且又在房屋出售9年后，以买卖房屋违反法律规定为由主张合同无效，有悖诚信原则，故应承担主要责任。张燕在购房前不严格验证对方房屋产权情况，盲目购买亦负有次要责任。由于本案中买卖的房屋时间跨度较长，根据当地市场行情，存在房价上涨的因素，原、被告买卖的房屋存在升值价值，本案应将安置房折价处理。因此，根据当地市场行情，当地安置房市场价为每平方米3500元至4000元不等。可就低按3500元每平方米计算，本案中的房屋为砖混结构，故升值部分为78万元。对房屋升值部分，根据双方过错责任，按一定比

例进行赔偿或分割。因此，对本案中的房屋升值部分应按8∶2的比例进行分割，即张燕得62万余元。法院依照相关法律规定，判决李永夫妇赔偿张燕经济损失62万余元。

案例二 拆迁安置房买卖合法

案情简介：2008年1月，周女士(本案原告)与周某、华某夫妻（本案被告）二人签订《购房协议书》，约定将位于无锡市某镇一套拆迁安置房以45万元的价格卖给周女士。协议签订当天，周女士即支付定金2万，后又支付12万房款。2008年11月3日，双方签订《补充协议》，约定将房价变更为36.5万元，同时周氏夫妻承诺在2008年12月30日前为周女士办理过户手续。后周女士多次催促周氏夫妻办理过户手续，但周氏夫妻一直推诿，故周女士诉至法院，要求判令周氏夫妻继续履行合同并协助办理房屋过户手续。

争议焦点：讼争房屋性质及购房合同效力问题

对方观点：

被告认为讼争房屋是农民安置房并提供村委会证明，虽然涉案房屋已取得国有土地使用权证，但土地出让金并未缴纳，产权部门不予办理过户手续；根据“锡政办发（2005）150号”《关于加强经济适用住房拆迁安置房建设交易管理有关问题的通知》规定，依法取得房屋土地权属证书的集体拆迁安置房上市交易前，应当依法办理上市交易审批手续，同时必须补交土地出让金和享受优惠的有关税费后才能进入市场交易，故合同在客观上无法履行。另外购房协议书约定必须要我方提供主管部门或房产管理部门允许卖房的批文该购房协议书才生效，现因没有批文，故购房协议无效。

我方观点：（我方代理原告）

房屋的性质，应当以产权登记为准。本案讼争房屋已经办理了房屋产权登记，并领取了国有土地使用权证。根据权属证书的登记，所涉土地性质为国有土地出让，用途为住宅用地，终止年限为2074年2月22日，该房屋的土地使用权由无

锡市某房地产开发公司转让取得。不存在违反法律禁止性规定及无法实际履行的情形，也不属于被告所提供的“锡政办发（2005）150号”文件所规定限制交易的房屋。被告未举证证明房屋因土地出让金未缴纳而无法办理过户手续的事实，且土地出让金市房地产开发商与政府之间结算的问题，不影响讼争房屋的性质。被告认为协议附件约定卖方上级主管部门或房产主管部门允许卖方的批文为合同附近，合同因无批文而无效的说法亦是不合理的。原被告双方签订的购房协议及购房补充协议系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。故被告应当依照协议的约定按时办理好房屋过户手续。关于讼争房屋存在过户手续办理困难及补交相关费用的实际问题，但双方就此已在《购房协议书》第十一条“特别约定”及《补充协议》作了专门约定，确定周氏夫妻对该问题进行担保。因此，即便是被告主观之外的原因导致产权变更拖延，其仍应承担责任。

法院裁判：

法院确认讼争房屋转让款为36.5万元，该房屋的房产证及国有土地使用权证齐全，标的物系合法。购房协议系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。故判决双方所签的购房协议及补充协议继续履行，被告周氏夫妻于判决生效后十日内将上述房屋过户给周女士。

一审判决后，被告方不服，提起上诉。二审法院经向相关部门了解，根据房屋所涉土地权证的登记，如确定土地性质为国有土地出让的，可以交易和办理过户手续。如果涉及拆迁等遗留问题难以办理产权过户的，凭人民法院的生效判决书及相关手续即可办理过户，故二审判决驳回上诉人的上诉请求。

二审判决后，被告仍未履行，原告申请强制执行，该房屋被法院强制过户给原告。

案例三共有房屋买卖无效，共有人赔偿买房部分房屋差价

由于陈先生与刘女士的房屋买卖合同被法院确认无效，陈先生需要支付更高的价格另行购置房屋，为此，陈先生将房屋出卖人刘女士及其配偶魏先生，中介方北京鑫尊房地产经纪有限责任公司（以下简称鑫尊公司）告上法庭，要求三方共同赔偿其房屋价值损失70万元。6月26日，北京市海淀区人民法院依法审结了此起因房屋买卖合同无效而引发的房屋价值损失赔偿纠纷案件。

陈先生诉称，2008年经鑫尊公司提供中介，他与刘女士签订了房屋买卖合同，约定以110万元的价格购买刘女士名下的一处房屋。合同签订后，他向刘女士给付了首付款52万元并向鑫尊公司给付了中介费3万元，刘女士也如约交付了房屋。然而时过不久，刘女士的配偶魏先生却以刘女士未经允许私自处分夫妻共有财产为由诉至法院，要求确认双方签订的房屋买卖合同无效，后法院支持了魏先生的诉讼请求，并要求刘女士及鑫尊公司将购房款、居间服务费等费用返还给了陈先生。但是，陈先生如另行购置同样状况的房屋，则需要支付高于原房价70万元的房价款，故陈先生提起诉讼，要求刘女士、魏先生、鑫尊公司赔偿其房屋差价损失70万元。

在庭审过程中，刘女士表示并不知道出卖房屋还需取得丈夫的同意，且陈先生及鑫尊公司也都没有就此进行过询问，因此自己不存在过错；而且房屋买卖合同里面约定了违约责任是总价款的10%，所以她不同意给付陈先生70万元的差价补偿款。魏先生表示对于妻子卖房毫不知情，陈先生不应该向自己主张赔偿款。鑫尊公司则认为作为中介公司，已经履行了全部合同义务，现在房屋买卖合同无效是刘女士隐瞒事实所致，因此也不应承担责任。

法院经审理认为，依据已生效判决书，陈先生与刘女士在签订《房屋买卖合同》时对合同附件三房屋共有人情况一页的存在及所载内容，即核实是否存在共有人及共有人表示同意出售房屋的意思表示的规则是明知的，但双方均未按常理进行填写，故均存在主观过错。刘女士作为共有人魏先生的配偶，最有能力了解、掌控魏先生是否同意出售涉案房产的真实态度，最容易避免因魏先生拒绝出售涉案房屋导致合同无效后果的发生，且其作为出卖方，在买卖关系上占主动地位，故其对买卖关系被认定为无效的后果所应承担的责任应为最大。鑫尊公司作为提供居间服务的专业机构，其应较普通人熟悉法律、法规的规定，但其忽视对

魏先生相关意思表示的审核，且未能对买卖双方，尤其是买方的风险予以提示，因此其对于买卖关系被认定为无效的后果所应承担的责任应较陈先生重。陈先生作为买受人，未认真审核刘女士房屋共有人的情况，主观上亦存在一定过错。综合上述因素，法院确认刘女士按50%的比例承担过错责任，鑫尊公司按30%的比例承担过错责任，陈先生按20%的比例承担过错责任。最终法院依据评估结论判决刘女士赔偿陈先生房屋差价损失35万元，鑫尊公司赔偿陈先生房屋差价损失21万元，并驳回了陈先生的其他诉讼请求。

案例四 拆迁安置房可以买卖

近日，成都锦江法院审理了一起房屋买卖合同纠纷案件。原告购买被告房屋后，被告反悔称所卖房屋是拆迁安置房，按拆迁协议规定不得进入房地产市场交易，所以双方的《购房协议》无效。那么，双方的《购房协议》是否有效呢？

锦江法院审理后认为，拆迁安置房在被拆迁人尚未取得产权的时候，从权属确定层面来看和“预售商品房”一样，虽也是“未依法登记领取权属证书”，但产权处于“可以期待”的状态，拆迁安置房在未依法登记领取权属证书的时候，签订转让合同并不违反法律禁止性规定。最后锦江法院一审判决被告应在房屋具备办理分户产权登记条件之日起2个月内为原告办理房屋的产权变更登记。

案例五 被拆迁人签了买卖合同又反悔，法院认定合同有效判决驳回 中国江苏网讯：二手房买卖成交合同签订后，房主以房屋尚未申领产权证书为由，要求确认房屋买卖合同无效，而买方坚持合同有效，要求继续履行合同，遂发生纠纷。日前，苏州市中级人民法院对该案作出“维持原判，驳回上诉”的二审判决，支持了房屋买方关于合同有效的诉求。

案件起因

两年前签订卖拆迁房合同一年前卖主单方面终止履行

2009年3月28日，戴某与徐某签订《定房协议书》，约定由徐某购买戴某位于昆山市陆家镇的一幢房屋（含附属的自行车库），其中房屋建筑面积 120.11平方米，自行车库面积9.74平方米，总价为30万元。同时双方约定，买方在签订合同后支付首付款10万元，交付房屋时再支付房款15万元，在房屋产权证过户后支付余款5万元。当日，戴某收取了徐某支付的定金1000元，并出具收据。同年 3月30日，双方签订《房屋买卖成交合同》，约定由徐某购买戴某的上述房屋，房屋价款及付款方式与定房协议书相同，双方还约定了违约条款，如一方违约应当赔偿另一方房屋总价60%的违约金。合同签订后，戴某当场收取徐某支付的10万元，并出具收据。

2010年6月1日，戴某向徐某发出1份《终止合同函》，称买卖合同约定的房屋因尚未申领产权证书，依照《城市房地产管理法》第38条第6款“下列房地产，不得转让„„

（六）未依法登记领取权属证书的„„”之规定，要求终止房屋买卖合同，并向徐某退回已付房款。徐某对此表示异议，他认为双方之前签订的购房合同有效，不同意终止履行合同。双方因此发生争执，于是戴某向昆山市人民法院提起诉讼。

案件一审 一审法院判定合同有效，驳回原告诉求

戴某请求法院判令终止原被告双方于2009年3月签订的房屋买卖成交合同，并要求退还被告方房款10万元。

昆山法院经过审理认为，原被告双方所签房屋买卖成交合同是双方真实的意思表示，该合同合法有效，双方应当遵循诚实信用原则履行合同，对原告请求判令终止合同并退还房款的诉求，法院认为缺乏事实和法律依据，不予支持。

2011年4月16日，昆山法院判决驳回了戴某的诉讼请求。

6月14日，戴某就一审判决向苏州市中级人民法院提出上诉，称根据《城市房地产管理法》第38条第6款规定，该房屋不准买卖，因此本案买卖合同无效，同时诉称争议房屋为上诉人与女儿共有，据此请求二审法院撤销原判。

房屋买卖案例 篇2

成年智障人吴乙不慎跌伤, 监护人吴甲为给其筹集手术费, 出卖登记在吴乙名下的房屋。申请转移登记时, 登记人员要求吴甲和买方在买卖合同中注明“出卖房款用于吴甲的手术”。试问:登记人员的要求是否正确?

《民法通则》第18条规定, 监护人应当履行监护职责, 保护被监护人的人身、财产及其他合法权益, 除为被监护人的利益外, 不得处理被监护人的财产。由于此规定, 房屋登记实务中, “为被监护人的利益”成为监护人出卖被监护人房屋产生的转移登记能否被核准的关键, 故有同行为了维护被监护人利益, 以提高登记质量, 要求申请人在买卖合同中注明“出卖房屋系为被监护人的利益”。如本案中, 登记人员要求当事人在买卖合同中注明“出卖房款用于吴甲的手术”。但是, 笔者对此不敢苟同。

《合同法》第2条规定, 合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。申言之, 房地产买卖合同是买卖双方就终止卖方的房屋所有权, 使买方在此基础上设立属于自己的所有权, 以及由此产生的支付房款、协助配合过户等权利义务达成的协议。房地产买卖合同中权利和义务的约定, 完全取决于合同当事人间的合意, 与第三方无关。房屋登记机构属于买卖合同的第三方, 其登记人员无权要求合同当事人在合同中添注任何内容。且“为了被监护人的利益”只是监护人对被监护人承担的法定义务, 属于卖方内部的权利义务, 将其写入买卖双方约定权利义务的合同实在不妥。

前已述及, 出卖被监护人的财产是否为了被监护人的利益, 是登记机构应当注意的要点, 《房屋登记办法》第14条规定, 处分未成年人的房屋申请登记的, 须提交为未成年人利益的书面保证。遗憾的是该条规定的范围太窄, 没有涵盖所有被监护人, 本案中的吴乙是成年被监护人, 不适用该规定, 但值得借鉴。登记实务中, 要求监护人提交出卖被监护人房屋是为了被监护人的利益的书面保证即可。

二、离婚协议中关于房屋所有权将来归儿子继承的约定, 不影响离婚转移登记后所有权人对房屋的出卖

夏某与沈某协议离婚, 离婚协议约定:登记在夏某名下的房屋 (商品房) 归沈某所有;沈某将来死后, 此房屋由儿子继承。2010年5月7日, 夏某和沈某持离婚协议等材料申请将房屋所有权转移登记到沈某名下, 不久, 沈某将房屋卖给曾某。2010年7月2日, 沈某和曾某持相关手续共同申请因买卖产生的转移登记时, 夏某持离婚协议, 以该房屋将来由其儿子继承为由, 请求登记机构对沈某和曾某申请的转移登记不予办理。试问:该如何处理?

1.《物权法》第9条规定, 不动产物权的设立、变更、转让和消灭, 经依法登记, 发生效力。本案中, 夏某与沈某约定:登记在夏某名下的房屋归沈某所有。事后, 夏某和沈某共同申请将房屋所有权转移登记到了沈某名下, 即沈某依法取得了该房屋的所有权。《物权法》第39条规定, 不动产所有权人对自己的不动产, 依法享有占有、使用、收益和处分的权利。故作为房屋合法所有权人的沈某, 无须他人同意, 可以按自己的意思出卖所有权登记在自己名下的房屋, 夏某无权干涉。

2.夏某与沈某在离婚协议中约定:沈某将来死后, 该房屋由儿子继承。笔者认为: (1) 该房屋由儿子继承的前提是, 沈某将来死亡时, 房屋的所有权仍然登记在沈某名下。如果沈某在世时已经出卖了该房屋, 则夏某与沈某间关于儿子将来继承房屋所有权的约定无法履行。至于沈某违反她与夏某间将来由儿子继承房屋的约定产生的后果, 属于另一种法律关系, 与现时的房屋登记无关。 (2) 如果把沈某将来死后, 该房屋由儿子继承作为房屋归沈某的前提, 或者作为离婚协议生效的条件, 但是, 在协议订立后, 夏某配合沈某将房屋所有权转移登记在了沈某名下, 为此, 可以视为夏某、沈某共同否认了这个前提或条件。故夏某和沈某的离婚约定不影响沈某对登记在自己名下的房屋的出卖。

3.对夏某提出的不为沈某、曾某办理因买卖产生的转移登记的请求, 登记机关应当书面告知夏某, 如果他认为登记在沈某名下的房屋所有权有错误, 可以按《房屋登记办法》第76条的规定, 持异议登记申请书、身份证明、房屋所有权登记错误的证明等材料申请异议登记。同时, 受理沈某、曾某的转移登记申请。《房屋登记办法》第23条规定, 国有土地范围内的所有权登记应当在30日内完成, 因此, 自收到沈某、曾某的转移登记申请之日起30日内, 登记机构不停止对沈某、曾某的转移登记申请进行审查, 如果夏某在30日内不申请异议登记, 则按时核准转移登记;如果夏某申请异议登记并被核准, 则对沈某、曾某的转移登记申请作暂缓登记处理。

三、房屋买卖合同虽然签订于夫妻婚姻存续期间, 但在夫或妻一方死亡后取得的房屋所有权不是夫妻共同财产

陈某持房屋所有权证 (2004年8月11日核发) 、买卖合同等材料申请转移登记。登记人员经询问当事人和查阅产籍档案得知:该房屋所有权取得的法律关系是陈某于2003年3月与某房地产开发公司签订的商品房买卖合同;陈某妻子印某已经于2003年7月病故;印某无遗产处理遗嘱。陈某和印某的独子、印某的父母健在。登记人员遂告知陈某应当先办理继承转移登记后再办理买卖转移登记。试问:是否必须先行办理继承转移登记?

按《物权法》第29条和第31条的规定, 继承人处分因继承取得的房屋所有权的, 须先办理继承产生的转移登记后才能处分。基于此规定, 登记人员认为, 登记在陈某名下的房屋所有权, 是在陈某与妻子印某婚姻关系存续期间取得的, 是夫妻共同财产, 印某病故后, 房屋所有权的一半属于印某的遗产, 故应当先办理继承转移登记后, 才能办理买卖转移登记。

笔者认为, 登记人员要求申请人先行办理继承转移登记, 然后再办理买卖转移登记的告知是不正确的。

作为遗产的不动产物权, 必须是已经依法产生效力的不动产物权。按《物权法》第14条规定, 因买卖取得的不动产物权, 自该物权记载于不动产登记簿上时发生效力。在《物权法》实施前, 建设部发布的《关于颁发和制作全国统一房屋权属证书的通知》 (建房[1997]178号) 中, 关于房屋权属证书的填写说明中规定“填发日期:填写领导核准登记的该项权利的日期”。据此可知, 《物权法》实施前的房屋所有权自房屋所有权证填发之日生效。本案中, 陈某持有的房屋所有权证核发于《物权法》实施前的2004年8月11日, 其妻印某却病故于2003年7月, 陈某拥有的房屋所有权生效于印某病故后, 故此房屋所有权不属于陈某与印某的夫妻共同财产, 也就没有任何部分是印某的遗产。因此, 陈某不必申请办理继承转移登记。

但是, 陈某与房地产开发公司签订的商品房买卖合同是在其与印某的婚姻关系存续期间, 基于此合同建立的债权也是一项财产性权利。在印某病故后, 此债权的一半属于印某的遗产, 应当由其继承人继承, 但继承人继承与否, 如何继承, 均与现时的房屋登记无关。

浅谈《房屋建筑学》教学案例设计 篇3

关键词：案例教学法；《房屋建筑学》

案例，简单地说，就是一个实际情境的描述，在这个情境中，包含有一个或多个疑难问题，同时也可能包含有解决这些问题的方法。

而将案例巧妙的引入教学活动中即为案例教学，案例教学，是一种开放、互动的新型教学模式。该教学模式改变了以往教师主导学生从属的教学模式，让学生能更多的参与、融入教学活动中，提高教学效果。而想要真正达到案例教学预想的效果，教学案例设计与实施才是重中之重。本文以《房屋建筑学》为例，介绍具体教学案例设计、实施步骤以及教学效果。

《房屋建筑学》是一门理论性、实践性很强的建筑类专业的专业基础课。该课程的由建筑构造和建筑设计两大部分组成，该课程是通过对建筑构造理论知识的掌握能使学生具有设计小型建筑方案和建筑施工图的初步能力，并为后续的专业课学习奠定必要的专业基础知识。以往的教学模式大多是教授说教式的“填鸭式”教学，课堂多是枯燥、空洞的，学生吸取知识效果不佳，并很难将所学知识应用到具体实践中去。

本文针对该课程的特殊性，结合这几年的教学经验，以及建筑工地的实践经验，认为案例教学法适用于该课程的教学，通过实验班的试用发现案例教学法能培养学生理论联系实际的能力，提高学生操作技能，激发学生的创新能力。现结合本人对于《房屋建筑学》案例教学法的实施对教学案例的设计做以下几点总结。不足之处望指正。

1 《房屋建筑学》教学案例的具体设计

1.1 案例情景设计：例如，假设在兰州城市建设学校生活区东北角空地上建设一综合楼，建设场地是一幅中间高，两侧低，高低差达5m，填土深度达十几米的松填地段，东西方向宽约50m，南北方向长约70m。该综合楼完成功能为一层生活区（包括水泵房、学生食堂、教师食堂，库房及其他生活服务区）；二层为活动区（包括乒乓球馆、羽毛球馆、健身馆、篮球馆等）；三层为办公区（包括教师办公区、学生社团办公区等）；屋顶为不上人屋面。

1.2 案例问题提出：根据场地情况及建筑功能要求，分析场地已有建筑物、构筑物及其他设施间的平面关系组织场内各种交通流线、布置道路、出入口等合理确定建筑物平面布置；根据各层功能要求进行平面设计（包括单个房间平面设计及平面组合设计）；根据建筑物的用途、规模、环境条件及使用要求，解决建筑物在高度方向的布置问题；从该建筑物使用功能和美观角度做建筑体型及立面设计；根据建筑物功能类型做好抗震、防火等设计。

1.3 案例实施方法：首先要让学生深入施工现场参观、考察做到心中有数，再结合实际问题收集相关资料，规范，强化感性认识；然后结合理论知识与现场实际组织课堂讨论，做到理论联系实际，使学生以主人翁的身份融入该案例。

1.4 案例实施过程：学生通过调研、查阅资料解决以上提出的建筑设计前期难题，并提出初步设计方案。课堂上教师组织学生对所作设计方案进行阐述，说明设计观点，以及设计依据，和大家一起讨论、研究设计方案的可行性，给学生提供必要的指导，最终在不断的修改完善后即可上板作图，审定成图。

1.5 案例成果评定：教师根据施工现场的具体情况对学生最终的设计图情况进行总结评定，结合“适用、安全、经济、美观”的方针分析、对比、讲解。对学生的成果不足之处加以指正，合理处给予肯定认可，并鼓励学生不断创新，让学生从理论到实践，从实践到理论进行多次反复，不但理论能很好的联系实际还能提高学生创新意识。

1.6 案例教学效果：在整个案例教学过程中学生在实际问题的驱动下，可以到图书馆借阅相关书籍、规范，上网搜索相关资料，结合所学理论知识完成初步设计。

2 《房屋建筑学》教学案例的实施步骤

2.1 精选教学案例。精心选编适用于教学的案例这是实施《房屋建筑学》案例教学的基础和前提。教师应根据学生的能力和知识掌握水平，选择适合他们学习并真实有效的工程实例，进一步删加、润色，形成适于教学的案例。

2.2 展示教学案例。教学案例可以运用投影仪等多媒体设备来展示教学案例，教师对案例做些基本的介绍，并对所涉及的理论知识课堂讲解。学生应人手一份文字资料，便于课下继续探讨。

2.3 讨论与分析案例。案例分析的关键是师生互动，将案例中的内容与房屋构造原理、建筑设计知识联系起来，讨论其发展变化规律。使学生真正参与起来，得到解决问题的启发。

2.4 总结和评价案例。教师这个阶段应鼓励学生大胆的讲述自己对该案例的理解与设计想法，并和学生展开讨论。

3 案例教学法在《房屋建筑学》应用的效果

《房屋建筑学》课程较为枯燥，理论、记忆内容较多，案例教学利用案例为学生制造真实情景形象、生动，改变了呆板、沉闷的课堂气氛，学生成为课堂的主角，案例教学将理论与实际有机地结合在一起，提高了学生理论联系实际的能力。

通过以上分析，案例教学在《房屋建筑学》上应用有一定的效果，通过案例增强了学生学习的兴趣，对于提升中职学生职业素质、操作能力和创新精神都有很大的帮助。真正做到“学生为主体、教师为主导”。全面推动了学生的思维能力、绘图能力与语言表达能力。是当前房屋建筑学教学改革的一个有益的方向。

4 结束语

案例教学法是近年来中职学校教育改革的热点。通过《房屋建筑学》课程的改革尝试 ，对调动学生的学习积极性、发掘学生的创造潜能、提高学生解决实际问题的综合能力起到了一定的作用 。虽然从传统教学法过渡到项目教学法还有一个适应的过程，并且案例教学法还存在许多问题，但是教育改革势在必行。

参考文献：

[1]关秋，陈梅.案例教学的理论研究综述[J].教育与职业，2011（20）.

[2]韩雁娟，朱文正.房屋建筑學教学课程探讨[J].高等建筑教育，2005（01）.

[3]王红姝.浅谈案例教学法的实践与应用[J].黑龙江高教研究，2000（03）.

“房屋买卖合同纠纷”案由案例 篇4

发表时间：2012-5-8 文字 〖 大 中 小 〗 阅读次数：3702 【 审理法院 】 盐城市中级人民法院

原告：杨珺 ……

被告：东台市东盛房地产开发有限公司 ……

法定代表人：季国栋 ……

原告杨珺因与被告东台市东盛房地产开发有限公司(以下简称东盛房地产公司)发生商品房买卖合同纠纷，向江苏省东台市人民法院提起诉讼。

原告杨珺诉称：2006年3月25日，原告与被告东盛房地产公司签订商品房买卖合同，购买被告开发的东台市水景湾10号楼A室房屋一套，并于同年5月至9月进行了精装修。在装修、居住过程中，原告发现房屋存在墙体裂缝、窗户渗漏等问题，虽然被告得知后对裂缝及渗漏问题进行了多次处理，但仍未能根治修复，从而给原告造成了损失。随后，南京东南建设工程安全鉴定有限公司对裂缝渗漏原因及修复方案进行了鉴定，认定墙体裂缝主要是因温度变化时结构材料的不均匀收缩所致，屋面未作保温层和墙体砌筑质量较差导致楼层温度裂缝明显，而墙体裂缝是窗户部位产生渗漏的直接原因。故原告要求被告承担修复房屋裂缝及相关费用的民事责任，赔偿因裂缝渗漏造成的损失7100元。

原告杨珺提交了如下证据：

1.原告杨珺与被告东盛房地产公司签订的商品房买卖合同、房屋产权证、住宅使用说明书、住宅质量保证书各一份，用以证明原被告之间存在买卖合同关系，且屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏、地基结构工程和主体结构工程都属于被告的保修范围。

2.照片16张、南京东南建设工程安全鉴定有限公司第SF207078—1号鉴定报告一份，用以证明被告东盛房地产公司交付的房屋存在裂缝和渗漏的质量缺陷，且系温度变化时结构材料不均匀收缩所致，屋面未做保温层和墙体砌筑质量较差导致顶部楼层温度裂缝明显，这种裂缝严重影响了原告杨珺对房屋的使用和观瞻。鉴定报告还对裂缝提出了整改及修复方案。

3.东台市建筑工程质量监督站出具的建设工程质量监督报告、监理单位工程质量评估报告各一份，用以证明被告东盛房地产公司交付的房屋在工程设计上存在着建筑节能方面的质量缺陷，在合同中被告没有载明此情况，在交付时亦未能告知。

4.2007年8月13日和6月12日被告东盛房地产公司作出的关于东台水景湾维修的说明和关于对业主反映有关质量问题的处理情况说明及其态度和建议，用以证明被告已进行了维修，但未能修复的事实。

5.2007年12月30日建筑工程预算书，用以证明按照鉴定结论提出的整改修复方案产生的工程预算。

6.南京千都装饰工程有限公司东台分公司税务登记证、营业执照、装饰工程合同书、收条、报修记录表、情况反映及证人证言各一份，用以证明原告杨珺在房屋装修期间，因被告东盛房地产公司对A室墙体进行二次修复，导致装修工期延误，补偿装修方违约金等共7100元。

7.中国建设银行股份有限公司江苏省分行作出的建苏宁价[2008]213号《关于东台市水景湾10号楼A室房屋整改修复工程造价的鉴定意见》，用以证明对房屋修复整改所需的费用。

被告东盛房地产公司辩称：被告交付给原告杨珺的房屋经竣工验收合格，被告仅在保修期限内依据合同约定和法律规定承担维修责任。被告的施工图设计文件通过了有关行政部门审查，符合国家强制性标准及规范的要求。屋面未做保温屋符合设计要求和规定，不是被告的过错。新建、增建屋面保温层不属于被告的法定义务。原告的主张没有合同和法律规定上的依据，故请求驳回原告的诉讼请求。

被告东盛房地产公司提交了如下证据：

1.勘察单位质量评估报告、设计单位工程质量检查报告、监理单位工程质量评估报告、单位工程竣工验收报告、单位工程交付竣工验收证明书、建设工程质量监督报告，用以证明该房屋通过了各方主体，包括政府的工程质量监督部门的验收，该工程按图施工，符合设计要求，为质量合格工程，符合国家强制性标准及规范。

2.关于发布《住宅工程质量通病控制标准》的通知、《住宅工程质量通病控制标准》、《住宅工程常见质量通病防治措施手册》，用以证明墙体砌体裂缝、渗漏属于工程质量通病，2006年4月才将建筑节能列为强制性标准。

3.20041226号施工图设计审查报告、设计施工图通用图纸说明、原告杨珺所在房屋设计图纸、建设工程抗震设防审查证书，用以证明被告东盛房地产公司交付原告的商品房及其施工图纸符合国家的强制性规范，通过了有关行政部门的审核，屋面保温层施工不是被告的法定义务。

4.东台市规划建设局东建发[2006]136号文件，用以证明江苏省建筑节能强制性标准和强制性规程在东台市是2006年6月1日起施行的，原告杨珺所诉的房屋在建筑时没有节能要求。

东台市人民法院一审查明：

2006年3月25日，原告杨珺与被告东盛房地产公司签订商品房买卖合同一份，该合同载明，原告购买被告开发的坐落于东台市原新东南路(现海陵南路)水景湾10号楼A室房屋一套，房屋用途为居住，房屋总价款为441430元，《住宅质量保证书》作为合同的附件；出卖人自房屋交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任，在房屋保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务，因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担。水景湾10号楼为叠加别墅，除去顶楼阁楼层后有4个结构层，为砖混结构，屋面未设置保温层，对此，被告向原告出售房屋时未予告知。该楼的设计单位为通州市建筑设计院，施工单位为通州市华建建筑安装工程公司，监理单位为通州市天元建设监理咨询有限公司。该楼于2005年4月1日开工，2006年1月20日竣工。

2006年6月21日，原告杨珺领取了涉案房屋的房屋所有权证。在装修、居住过程中，原告发现存在墙体多处裂缝、窗户渗漏等问题，多次报修，被告东盛房地产公司多次派员维修，但均未能根本修复。

2007年9月3日，原告杨珺将被告东盛房地产公司诉至法院要求其修复房屋的裂缝。审理中，原告申请对墙体裂缝渗漏的原因及维修方案进行鉴定。2007年12月11日，南京东南建设工程安全鉴定有限公司作出SF207078—1号《东台市水景湾10号楼A室裂缝原因及维修方案鉴定报告》(以下简称鉴定报告)，其鉴定结论为：水景湾10号楼A室产生墙体裂缝的主要原因是温度变化时结构材料的不均匀收缩所致，屋面未做保温屋和墙体砌筑质量较差导致顶部楼层温度裂缝明显，上述裂缝对主体结构安全没有影响，但严重影响观瞻和使用功能。其整改修复方案为：1.现有裂缝的修复方案：对内外贯通的裂缝可采用结构胶进行灌缝，对墙面粉刷层的裂缝，可铲除原粉刷层，进行重新粉刷。2。防止裂缝继续发展的处理方案：由于水景湾10号楼A室的裂缝基本上都属于温度缝，当温差较大时，房屋的裂缝发展会比较明显，虽然温度裂缝不影响主体结构的安全性能，但是会影响建筑的观瞻和使用，因此，应该采取措施，降低温度变化带给建筑的损伤，考虑到10号楼A室的屋面未设置保温屋，建议拆除原屋面瓦，参照图集苏J9801—1／8新做保温屋面。新保温屋面各层做法如下：(1)原屋面瓦；(2)25厚1：2.5水泥砂浆掺107胶，内调16号镀锌钢丝网一层；(3)40厚挤塑保温板；(4)3ram厚高分子卷材SBS一层；(5)20厚1：3水泥砂浆找平层：(6)钢筋混凝土现浇屋面板。

2007年12月19日，原告杨珺向法院提出撤诉申请，同日法院作出(2007)东民一初字第1895号民事裁定书，裁定准许原告撤诉，同年12月21日，原告另诉要求被告东盛房地产公司承担根治修复房屋裂缝渗漏及相关费用的民事责任，赔偿因裂缝渗漏造成的损失7100元。

2008年1月7日，原告杨珺申请对东台市水景湾10号楼A室房屋整改修复工程造价进行评估。2008年7月9日，中国建设银行股份有限公司江苏省分行作出建苏宁价[2008]213号《关于东台市水景湾10号楼A室房屋整改修复工程造价的鉴定意见》，结论为：原告位于东台市水景湾10号楼A室房屋整改修复工程造价为35481.36元。

本案一审的争议焦点是：1.被告东盛房地产公司出售给原告杨珺的房屋是否存在质量问题；2.若存在质量问题，被告是否应当承担民事责任；3.若被告应当承担民事责任，则应当承担何种方式的民事责任。

东台市人民法院一审认为：

第一，被告东盛房地产公司出售给原告杨珺的房屋存在质量缺陷。1.根据《中华人民共和国建筑法》(以下简称建筑法)第六十条、第六十二条的规定，竣工验收的建筑工程的屋顶、墙面不得有渗漏、开裂等质量缺陷，且建筑工程实行质量保修制度。该法及国务院《建筑工程质量管理条例》(以下简称质量管理条例)未对“质量缺陷”作出进一步的解释或规定。建设部《房屋建筑工程质量保修办法》第三条规定：“本办法所称房屋建筑工程质量保修，是指对房屋建筑工程竣工验收后在保修期限内出现的质量缺陷，予以修复。本办法所称质量缺陷，是指房屋建筑工程的质量不符合工程建设强制性标准以及合同的约定。”参照该条规定，只要房屋建筑工程质量不符合法定标准以及合同目的，则可以认定存在质量缺陷。2.根据建筑法第五十二条的规定，建筑工程勘察、设计、施工的质量必须符合国家有关建筑工程安全标准的要求，具体管理办法由国务院规定。根据质量管理条例第三条、第十六条的规定，建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位依法对建筑工程质量负责，建设单位在收到建设工程竣工报告后，应当组织对建筑工程质量负责的有关单位进行竣工验收，由勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署质量合格文件后，方可交付使用。在当事人对房屋建筑工程质量提起的诉讼中，建设单位提供的有关行政管理部门的批准文件，以及勘察、设计、施工、工程监理等单位的质量合格文件，只能作为证据使用，对人民法院认定事实不具有当然的确定力和拘束力。3.本案中，原告购买的房屋存在裂缝、渗漏等问题，这是一个客观事实，并且该客观事实经司法鉴定结论证实系温度变化时结构材料不均匀收缩所致，屋面设计瑕疵和墙体砌筑质量较差导致顶部楼层温度裂缝明显。综合以上三点，足以认定本案被告出售给原告的房屋存在质量缺陷，被告认为房屋的施工设计文件经有关行政部门审核批准、房屋竣工后经有关单位验收合格，因此应当认定房屋质量合格的理由，不予采纳。

第二，被告东盛房地产公司应当对本案的房屋质量缺陷承担相应的民事责任。1.如上所述，我国实行建筑工程质量保修制度。根据质量管理条例第四十条的规定，在正常使用条件下，房屋主体结构工程的保修期限为设计文件规定的该工程的合理使用年限，房间和外墙面的防渗漏工程的保修期限为5年，保修期自竣工验收合格之日起计算。根据司法鉴定结论，本案讼争房屋的主体结构虽然不存在安全问题，但存在裂缝的质量缺陷，且出现了渗漏。原告杨珺在保修期内主张权利，应当予以支持。2.根据《中华人民共和国产品质量法》第二条的规定，建设工程不适用该法，因此，原告主张的房屋质量缺陷责任应当适用建筑法律法规的规定以及民事法律的一般性规定。建筑法第五十八条、第六十条确定了由施工单位对建筑工程施工质量负责的一般原则。质量管理条例第四十一条规定：“建设工程在保修范围内和保修期限内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。”以上建筑法律法规的规定，旨在明确建筑工程质量的最终责任承担者为施工单位。根据《中华人民共和国合同法》(以下简称合同法)第一百五十五条的规定，出卖人交付的标的物不符合质量要求的，买受人可以要求其承担相应的违约责任。所以，原告向被告主张权利有法律规定上的依据。3.本案中，被告交付给原告的房屋存在的质量缺陷比较隐蔽，经鉴定，质量缺陷的产生原因在房屋交付时即已存在，只是在交付后才被发现。在原、被告双方签订的《住宅质量保证书》中，也约定了在房屋保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。综合以上三点，原告有权主张被告承担相应的民事责任。

第三，被告东盛房地产公司应当对房屋质量缺陷承担修复责任。根据合同法第一百一十一条的规定，对于质量不符合约定的，买受人可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同或赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”本案中，被告交付给原告杨珺的房屋因出现裂缝渗漏质量问题严重影响居住使用，原告选择要求被告承担根治修复房屋裂缝渗漏的民事责任，依法应予支持，被告应当按照南京东南建设工程安全鉴定有限公司作出的第SF207078—1号鉴定报告中所明确的整改修复方案履行修复义务。关于原告要求被告承担根治修复房屋裂缝渗漏的相关费用的诉讼请求，因该费用尚未实际发生，不予支持。关于原告要求被告赔偿因裂缝渗漏造成的损失7100元。证据不足，不予支持。

据此，江苏省东台市人民法院依照最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十三条，合同法第六十一条、第一百一十一条、第一百五十四条、第一百五十五条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条的规定，于2008年12月14日判决：

一、被告东盛房地产公司于本判决生效之日起三个月内对属于原告杨珺所有的坐落于东台市原新东南路(现海陵南路)水景湾10号楼A室按南京东南建设工程安全鉴定有限公司作出的第SF207078—1号《东台市水景湾10号楼A室裂缝原因及维修方案鉴定报告》中所明确的整改修复方案进行整改修复；

二、驳回原告杨珺的其他诉讼请求。

东盛房地产公司不服一审判决，向江苏省盐城市中级人民法院提起上诉，主要理由是：一审认定事实错误。上诉人提供的施工图纸及竣工验收文件等，能够证明本案房屋设计施工通过了有关行政部门的强制性标准审查，被上诉人杨珺的屋面未设计、未设置保温层，符合当时的建筑标准和规范，故一审法院判决上诉人按鉴定报告方案修复房屋裂缝渗漏，依据不足；被上诉人在购买该商品房时，上诉人已经依据相关规定提供了相应的图纸及资料，双方对房屋的结构、层次等在合同中作了明确的约定，房屋竣工交付时，上诉人也依据相关规定提供了验收证明书及质量监督报告等文件，被上诉人应当知道屋面未设置保温层的事实，故一审判决认定上诉人在售房和交房时未尽告知义务，无事实依据。请求二审查明事实，依法改判上诉人仅对室内裂缝部分承担修复义务，并驳回被上诉人的其他诉讼请求。

盐城市中级人民法院经二审，确认了一审查明的事实。

注：《中华人民共和国最高人民法院公报》，2010年第11期（总第169期），第38-43页。

房屋买卖案例 篇5

法宝已收录案例全文，敬请关注!【作者】法律小编【来源】北大法律信息网、北大法宝司法案例库【注明】本文由北大法宝编写，转载请注明来源当事人以实现融资为目的签订商品房买卖合同和回购协议，其真实的法律关系应为民间借贷 关键词：融资；法律关系；民间借贷 裁判要旨：对于商品房买卖合同而言，购房一方想取得所购房屋的所有权，卖方的目的转移房屋的房屋权取得对等的金钱。判断当事人之间法律关系的性质，不能仅看合同的名称、形式和内容，更重要的是分析当事人之间法律关系的实质。在实践中，当事人之间以实现融资为目的，签订商品房买卖合同和回购协议，真实目的并不是购买商品房，而是以房屋为担保建立的真正的债权债务关系，因此双方真实的法律关系是民间借贷，而不是商品房买卖。相关案例： 吴某某诉某某房地产开发有限公司商品房买卖纠纷案（法宝引证码：CLI.C.4343450）

原告：吴某某。

被告：某某房地产开发有限公司。

2011年7月25日，郑某与某某房地产开发有限公司（以下简称某某公司）签订一份《商品房买卖合同》，主要内容为：郑某购买某某公司开发的如画小区一幢101、201、301、401号房（预售商品房），面积6200平方米，单价8000元／平方米，总价款4960万元，郑某于合同签订后10日内一次性付清房款。某某公司于2012年5月30日前将验收合格的商品房交付郑某使用。《商品房买卖合同》上均加盖了当地房地产交易中心的房地产交易监证专用章和当地房地产产权产籍监理处的产权申报专用合同章。同日，双方签订一份《回购协议》，约定：现某某公司欲将回购郑某购买的商品房，如在一个月内回购，应支付郑某房屋价款5060万元，在两个月内回购房屋价款为5160万元，在三个月内回购房屋价款为5260万元，以后以此类推；郑某在收到某某公司支付的回购房款后，双方终止商品房买卖合同，同时郑某应立即协助某某公司办理房屋备案解除手续。2011年7月28日，郑某向某某公司汇款5000万元，三份汇款凭证上用途一栏载明“购房款”。2011年8月2日，某某公司出具了“今借到郑某4960万元”的借条。

2013年1月8日，郑某为甲方，吴某某为乙方，双方签订一份《债权转让协议》，主要内容为：（1）郑某于2012年3月1日起至2012年10月18日共向吴某某借款6000万元，2012年12月7日郑某偿还吴某某本金1000万元。（2）某某公司于2011年7月25日向郑某借款4960万元，为履行还款义务，某某公司将其开发的如画小区一幢101、201、301、401号房以4960万元的价格备案至甲方名下，并签订了回购协议。截止2012年12月31日某某公司向郑某支付回购款300万元。因某某公司不履行回购协议以及按时还款，经多次交涉无果，准备启动诉讼程序。（3）郑某将对债务人某某公司享有包括欠款本金及利息、违约金等的全部债权转让给吴某某。（4）郑某于本协议生效后壹日内，将其与某某公司之间的债权债务凭证，以及与房产买卖、备案相关的所有资料移交给吴某某。

同日，郑某作出《债权转让通知书》，主要内容为，某某公司：本人在2011年7月向贵公司出借款项4960万元。为保证该笔借款的安全，贵公司将开发的部分房屋作为担保，双方签订了《商品房买卖合同》和《回购协议》，并办理了相关的商品房备案登记手续。借款中的本金4960万元，依照约定贵公司应在借款后一个月内归还，利息为100万元，若延期还款，每月支付利息及违约金100万元。现要求贵公司依约立即偿还上述所有借款本金及利息。经本人多次催告，贵公司已支付利息300万元。因本人另欠吴某某款项，故决定将上述4960万元全部借款及相关的所有权利全部转让给吴某某持有，并于2013年1月8日签订《债权转让协议书》。根据合同法第八十条的规定，书面通知贵公司，请贵公司将所欠款项及利息向吴某某直接支付。同日，郑某将该《债权转让通知书》以及《债权转让协议》邮寄送达至某某公司。

2011年8月5日，某某公司与当地国土资源局签订《成交确认书》载明，某某宇公司以5000万元的成交价，取得一块面积为39493平方米的国有建设用地使用权。

2013年1月31日，吴某某向一审法院起诉，请求判令某某公司向其偿还原向郑某借款本金4960万元及利息（计至付清全部款项之日止）并承担案件诉讼费、财产保全费。

某某公司答辩称，郑某基于2011年7月双方签订的《商品房买卖合同》，于2011年7月26日向某某公司支付的5000万元是购房款，三份付款凭证上注明付款用途为购房款验证了这一事实。某某公司根据合同约定，将如画小区一号楼101、201、301、401室卖给郑某，总价款4960万元。双方之间没有4960万元的借款合同，也没有担保合同。《债权转让协议》既不能否定《商品房买卖合同》的效力，也不能推翻商品房买卖的事实。《商品房买卖合同》签订后，双方到房地产登记机关办理了备案登记，表明郑某已获得如画小区一号楼101、201、301、401室房屋的产权。2012年9月19日，某某公司又给郑某开了发票。以上事实说明《商品房买卖合同》是真实有效的，某某公司的义务只是向郑某交房，不存在归还其4960万元借款并承担利息的义务。郑某与吴某某之间以民间借贷为由进行债权转让不能成立，《债权转让协议》中该部分条款不具有法律效力。请求法院驳回吴某某的诉讼请求，并由其承担本案诉讼费、保全费。

二、法院裁判情况

一审法院认为，当事人争议焦点为：（1）郑某与某某公司之间是商品房买卖关系还是借贷关系；（2）郑某与吴某某的债权转让对某某公司是否有法律约束力；某某公司是否应当向吴某某还债。

关于郑某与某某公司之间是商品房买卖关系还是借贷关系问题。根据双方提交的《回购协议》和某某公司提交的《成交确认书》，结合某某公司关于《回购协议》和《成交确认书》的证明目的，可以证明，某某公司因竞买建设用地需要资金，遂于2011年7月25日与郑某签订一份总价款为4960万元的《商品房买卖合同》。同时，双方又签订《回购协议》，约定某某公司回购郑某所购商品房，还约定回购的期限及价款，郑某在收到某某公司支付的回购房款后，双方终止商品房买卖合同，郑某应立即协助某某公司办理房屋备案解除手续。故郑某签订《商品房买卖合同》的真实目的并非取得所购商品房的所有权及使用权，某某公司签订《商品房买卖合同》的真实目的亦非为了出售该商品房，而是为了获取竞拍土地所需资金后再回购。《商品房买卖合同》及《回购协议》签订后，某某公司仅支付郑某300万元，便未再继续履行《回购协议》，也未交付商品房，故可以认定双方是以《商品房买卖合同》的形式，实现借贷4960万元的目的。《回购协议》约定的回购房款，超出购房款的部分，实为某某公司支付占用4960万元资金期间的利息。此外，从郑某的《债权转让通知书》和《债权转让协议》的内容也可以看出，其真实意思表示不是购买商品房，而是出借资金。某某公司虽然为郑某开具了销售不动产统一发票，但并未依约交付商品房，也未办理产权证，且郑某将所有债权转让给张玉，表明其已放弃了取得商品房的权利，故某某公司的以商品房买卖合同手续作为抗辩的主张不能成立。

关于郑某与吴某某的债权转让对某某公司是否有法律约束力；某某公司是否负有向吴某某偿还欠款即利息的问题。虽然《商品房买卖合同》已经备案登记，但郑某并未实际取得该商品房的所有权，故其与某某公司之间存在5000万元的债权债务关系。《回购协议》约定的回购价款，实际月利息超出法律允许的民间借贷最高利率的部分不受保护。因此，某某公司已支付了300万元，应以4960万元本金为基数，先按同期中国人民银行6个月～1年期贷款基准利率四倍计算利息予以冲减，再冲减本金，剩余部分本金及其利息为郑某对某某公司享有的合法债权。郑某与吴某某签订的《债权转让协议》的主要内容即郑某将其对某某公司享有的全部债权转让给吴某某，根据合同法第八十条“债权人转让权利的，应当通知债务人”之规定，《债权转让通知书》到达某某公司后已经产生债权转让的效力，至于郑某与吴某某之间的《债权转让协议》的内容以及是否送达给某某公司，不影响债权转让的效力，吴某某的诉讼请求应予部分支持。

综上，一审法院依照合同法第八条、第八十条、《最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法）若干问题的解释》

（二）第二十一条之规定，判决某某公司于判决生效之日起10内，偿还吴某某4960元本金及利息（利息自2011年11月3日起，按同期中国人民银行6个月至1年期贷款基准利率的四倍，计算至付清之日止，其中应扣除已经支付的300万元）。

某某公司不服一审判决，上诉请求撤销一审判决，驳回吴某某的全部诉讼请求。

房屋漏水纠纷案例 篇6

【基本案情】

2005年春，一直在山区生活的赵某欲进城安度晚年，便委托女婿杨某为其在某县城购买一套楼房。同年7月，杨某以自己的名义与某房地产公司签定了商品房买卖合同，为赵某购买了某房地产公司开发建设的商住楼（三楼以上为住宅，二楼以下为商铺）中一套三室两厅住宅（房号为307）。双方在该商品房买卖合同第十七条第一款第5项约定：“该商品房配套公共建筑使用权归出卖方（某房地产公司）”。该房交付后，赵某又委托杨某对房屋进行了装修。装修中，杨某对房内的自来水管线进行了改装，并附加了球阀。2006年11月6日，杨某在某房产局为赵某办理了私房产权证，产权确定日期为2005年6月30日。因赵某的丈夫被摩托车撞伤，一直在原籍休养，该房无人入住。

2006年10月29日早晨，在赵某楼下经营内衣的刘某与丈夫一如往常到店里开门营业，当她走到门口时，发现店里向外流水，便急忙打开店门冲到店后的库房，顺着水声望去，只见屋顶的自来水管处涌出一条水柱，就赶紧搭梯子去堵水，直到上午12点左右，杨某找来城建局的工作人员关掉总供水阀，才止住了水。经刘某与杨某妻子王某和刘某店内的店员对被水浸泡的货物进行了清点，被损坏的货物价值达37740元。为保全证据，刘某请来了当地公证处的工作人员对现场事实及受损清单进行了公证。当日，杨某给刘某出具了受损货物数额价值确认书，并向当地公证处提出申请，要求对“307房因自来水主管道阀门脱落、跑水的现状”予以证据保全。2006年10月30日，某公证处为杨某出具了（2006）额公经证字第187号公证书，对307房因自来水主管道阀门脱落、跑水的现状进行了现场拍照。当日，该公证处也为刘某出具了（2006）额公经证字第188号公证书，对其店内被水浸泡的现状进行了现场拍照，清点被水浸泡的物品，确认了因浸泡损失的物品价值，并收取公正费300元。漏水事故发生后，刘某多次找杨某协商赔偿事宜，均遭拒绝。

经查，某房地产公司开发建设的商住楼经工程建设监理公司审核，于2005年7月以合格竣工验收。该商住楼交付使用后，多次发生供水阀门破裂、脱落事故。2006年11月1日，因该商住楼再次发生漏水事故，某城建局向某房地产公司发出通知，责令某房地产公司对其开发建设的商住楼的室内供水管线进行排查、维护，将供水阀门全部进行更换，赔偿供水部门及用户的经济损失。另查，依据某房地产公司给杨某和各住户提供的商品房质量保证书、保修协议，某房地产公司开发建设银联商住楼，自交付使用之日起，电气管线、给排水管道，设备安装和装修工程保修期为2年，发生本次漏水事故时，给排水管道尚在保修期内。2006年10月31日，刘某向法院提起诉讼，要求杨某赔偿自己的各项损失4万余元。答辩中，杨某以自己不是307房的房主，不具备被告主体资格为由，要求驳回刘某对自己的起诉。同时，以发生漏水事故是由于某房地产公司开发建设的商住楼的主供水管道阀门破裂、脱落造成的，刘某的损失应由某房地产公司承担为由，申请追加某房地产公司为被告。得知发生漏水事故的307房的产权归赵某所有后，刘某也向法院提出了追加房主赵某为共同被告的申请。法院依法准许杨某、赵某申请追加被告的请求。诉讼中，某房地产公司主动放弃307房室内供水主管道阀门破裂、脱落是否是杨某改装室内供水管线所致的司法鉴定。【观点碰撞】

针对此案的裁判形成两种意见。

第一种意见认为，本案是一起因供水主管道阀门破裂、脱落引起漏水事故，造成原告店内货物毁损及店面装修损坏的财产损害赔偿案件。要准确判断谁是责任主体，就必须查清谁是造成307房室内供水主管道阀门破裂、脱落的责任人，谁是造成此次漏水事故的人，谁就应当承担赔偿责任。某房地产公司在没有证据证明是由于受害人本人、不可抗力、第三人的过错造成307房漏水的情况下，应对刘某的损失予以赔偿。第二种意见认为：该案是一起财产损害赔偿纠纷，造成财产损害的原因是赵某房屋内供水阀门破裂跑水将刘某经营的内衣店部分内衣损坏。某房地产公司并没有给刘某造成财产损害，至于赵某购买某房地产公司的房屋安装的供水管道阀门是否存在质量问题系另一法律关系，不能在本案中一并审理。本案应由赵某承担赔偿责任，若某房地产公司出售的房屋的供水管道阀门确实存在质量问题，是引发本此漏水事故的直接原因，赵某可以通过向某房地产公司追偿挽回自己的损失。法理评析

笔者赞同第一种意见，理由如下：

首先，根据某房地产公司与住户签定的商品房买卖合同第十七条第一款第5项的约定：“该商品房配套公共建筑使用权归出卖方（某房地产公司）”和某房地产公司开发建设的商住楼给排水管道尚在保修期内的事实，某房地产公司是307房室内供水主管道的使用人和维修人，即对307房室内供水主管道负有管理职责。根据《中华人民共和国民法通则》第一百二十六条：“建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落造成他人损害的，它的所有人或者管理人承担民事责任，但能够证明自己没有过错的除外”和最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第四条第一款第（四）项：“建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落致人损害的侵权诉讼，由所有人或者管理人对其无过错承担举证责任”之规定，一旦出现建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落造成他人损害的事实，它的所有人或者管理人就应当承担民事责任。只有在该建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物的所有人或者管理人有证据证明自己没有过错或者损害是由于受害人本人、不可抗力、第三人的过错造成的情况下，建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物的所有人或者管理人才可以免除责任。因此，本案适用过错推定和举证倒置原则，即某房地产公司要达到免责的目的，必须提供本案供水主管道阀门破裂、脱落是由于不可抗力、受害人的过错、第三人的过错造成的证据。事实上，在发生此次漏水事故之前，某房地产公司开发建设的商住楼因供水阀门破裂已发生多家多次漏水事故，且没有任何证据证明上述三种免责事由存在。依此可以推出，被告某房地产公司开发建设的商住楼虽然是以合格竣工验收的，但并不等于其销售给赵某的住房的室内供水主管线没有质量问题。

其次，本案杨某在为赵某装修307房时，确实对室内供水管线进行了改装，此改装是否是引起307房室内供水主管道阀门破裂、脱落的直接原因或原因之一？某房地产公司、杨某、赵某均未提供相关证据予以证实，但从现有的证据可以证实，在此次漏水事故发生前，该商住楼已多次发生漏水事故，给部分住户和经营户造成了不同程度的损失。依据日常生活经验，在没有证据证实是杨某改装了室内供水管线造成307房室内供水主管道阀门破裂、脱落的情况下，只能推出某房地产公司开发建设的商住楼的室内供水主管线存在安全隐患的结果。某房地产公司虽然坚持是“杨某擅自改装管道造成漏水事故”的，但又主动放弃了唯一能够证明自己没有过错的机会，即对307房室内供水主管道阀门破裂、脱落的原因进行鉴定，以致没有证据证明自己的主张，只能承担举证不能的不利后果。

第三，如果某房地产公司有证据证明此次漏水事故是因杨某擅自改造室内供水管线造成的，按照我国民法有关民事代理的相关规定，杨某受赵某的委托，为赵某装修307室，因装修所造成的法律后果，也应由307房的所有人赵某承担。因此，刘某要求杨某承担赔偿责任没有法律依据。

第四，造成此次商住楼供水主管道阀门破裂、脱落，可能存在多种原因，如供水压力过大，超过了供水阀门额定的承受压力、用户改变供水管线结构或者多种因素共同作用的结果，但这些原因是否存在，有待有关部门的鉴定，在某房地产公司放弃司法鉴定的情况下，只能按现有证据裁判，判决某房地产公司赔偿刘某的损失。综上，笔者认为，如果本案未追加某房地产公司作为共同被告参加诉讼，赵某作为307房的所有人对该房屋负有管理之责，因其屋内漏水造成刘某损失，可以再所不问，由其先赔偿刘某的损失，再由赵某以房屋质量纠纷向某房地产公司追偿。但本案既然追加了某房地产公司为共同被告，就应该审查某房地产公司对供水管道是否未尽到了维护、管理之责，从源头上解决纠纷，减少当事人的诉累。综观本案案情，应先由某房地产公司承担赔偿责任，待其收集到漏水事故是因杨某改装供水管线所致的证据后，再通过诉讼向赵某追偿，挽回自己的损失。

篇二：房屋漏水纠纷案例（1643字）

·案例一：我在2001年买的新房，可拿到钥匙以后就发现房子漏雨透寒.找物业要求维修，可是物业却一直拖，直到现在也没给彻底维修好。我就说什么时候给我修房子我就什么时候交物业费，但物业却说我的房子已过5年的保修期，得自己掏钱修房子，请问有这种说法吗？我的维修基金岂不是白交了，维修基金只管5年吗？这种情况我不交物业费行吗？

·案例二：我是泡崖二区的业户，2003年居住以来，房屋就一直漏雨，新型物业倒是修了几次，可还是年年漏雨，这两年物业也不管啦，就是叫我等。我想咨询有什么办法解决，可不可以通过法律渠道解决呢？我知道打官司也不是好打的，可我也没有别的办法。编辑解答: 漏雨和透寒一般发生的部位，通常在外墙、屋顶，而这些部位属于房屋的共用部位，而共用部位的质量问题在国家规定的保修期限内应当由建设单位负责维修，保修期满后，应该由物业公司负责维修。但如果透寒部位属于业主自用部位，保修期满后，由业主自行负责维修。住宅专项维修资金：是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。业主自用部位的维修不能使用此资金。

漏雨透寒是在保修期内出现的房屋质量问题且您有证据证明曾向开发商要求过维修的，则应由开发商承担维修责任。如已超过保修期且属于公共部位的，则应要求物业公司予以维修。如果物业公司未履行物业服务合同约定的维修义务，业主可以请物业公司承担继续履行、赔偿损失等违约责任。至于物业公司应承担的违约赔偿金，业主可以主张从其应交的物业费中扣减。律师提示: 房屋的共用部分维修主体是开发商和物业。

目前，房屋质量问题中常见的就是房屋漏雨和透寒，但维修及处理方式则各不相同。业主购买的房屋在保修期内出现质量问题，应当及时通知开发商，由其负责维修。保修期满，出现质量问题的，如属于共用部位或者共用设施设备，可使用启动房屋维修基金，并由物业公司组织维修；如属于自用部位的，则应由业主自行负责维修。需要说明的是，房屋在保修期内出现质量问题开发商未进行维修或未能修好，在保修期满再次发生问题的，仍应由开发商负责维修，或者由开发商委托其他单位负责维修。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 2003年6月1日施行

第十二条因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：

（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；

（二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。

法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。

篇三：房屋漏水纠纷案例（910字）

一、案情简介： 2006年3月，北京胡先生（化名）购买了北京某房地产公司开发的楼盘的最顶层，面积1000多平米，胡先生交付了房款，2007年5月收房。该楼盘名为住宅，实为写字楼。胡先生收房后，正遇夏季，顶层不时漏雨，为此，找物业公司进行了多次维修，但仍未全面解决顶层漏水问题，双方为此发生争议，胡先生遂将房地产公司告上了法庭。诉讼请求：1.要求房地产公司对房屋漏水情况进行修复。2.自2007年7月30日起至该房屋实际修复之日止，房地产公司应按每天每平米5元的租金标准赔偿原告胡先生。3.诉讼费用、鉴定费用由被告房地产公司承担。

二、法院裁判：

经过委托房屋质量鉴定部门鉴定，胡先生的房屋漏水属于严重质量问题，房地产公司应予维修，维修期间的损失应由房地产公司赔偿。经价格事务所鉴定，租金损失每平米每天5元。法院遂判决自2007年7月30日起至该房屋实际修复之日止，房地产公司按每平米每天5元的租金标准赔偿胡先生。诉讼费、鉴定费由房地产公司承担。

三、案例点评：

1.商品房买卖合同，是买卖合同的一种，是指出卖人将房屋交付给买受人，买受人支付相应价款的合同。按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第1条规定，商品房买卖合同是指房地产开发企业（以下称为出卖人）将尚未建成或已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。

当事人因商品房买卖合同的效力、履行、违约责任产生争议而提起的诉讼，或者合同以外的利害关系人对买卖合同的当事人提起的确认买卖合同无效或者赔偿损失的诉讼，均为商品房买卖合同纠纷。2.适用法律

商品房买卖合同属于特殊的买卖合同，可以参照适用《合同法》中关于买卖合同的规定。其次，商品房买卖合同的标的物是不动产，还要参照适用不动产的相关法律规定。如《城市房地产管理法》、《土地管理法》等。同时，应适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》。本文所探讨的是房屋在交付后出现漏水等严重质量问题的处理事宜。3.律师提示：

购房人收房后，如遇房屋漏水等情况，应及时进行证据保全并诉讼，在诉讼过程中进行质量鉴定和损失鉴定，最大程度的维护自身合法权益。篇四：房屋漏水纠纷案例（866字）

事实回放：

李某从开发商处购买了一套一手房，入住三年后，发现自己的厨房天花板出现严重的渗水现象。李某找到物业联系到楼上业主王某。李某认为是王某早前进行装修改动了厕所和厨房的隔墙导致上下层防水层损坏而致漏水，而王某则认为自己的装修并没有破坏楼体结构，认为房屋漏水是开发商所建房屋的质量存在问题。双方僵持不下，最终闹上法庭。法律依据：

《中华人民共和国民法通则》第八十三条：不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。

《中华人民共和国物权法》第八十四条：不动产的相邻权人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。

《建筑工程质量管理条例》第四十条规定在正常使用条件下，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏保修期为5年。律师说法：

广东粤广律师事务所张扬律师认为，业主发现自己的房屋出现了漏水的问题，要第一时间要联系楼上业主或物业，对漏水原因进行排查，确定房屋漏水的责任人。

房屋在保修期内的，无论是何种原因导致房屋漏水，开发商都应该负责维修。如果在保修期外，因管道损坏或房屋裂缝造成房屋漏水的，要联系物业进行维修，费用可以从房屋维修基金中支付。因防水层损坏而漏水的，若是自然损坏，漏水所涉及的业主进行维修并分摊费用；若是人为损坏，则由损坏防水层的责任人负责维修。鉴于近年来房屋漏水的情况严重，有众多法学界人士提出房屋漏水诉讼能否要求法院先予执行。因为诉讼时间漫长，房屋一直处于漏水的状况，严重影响了业主的正常生活。但是随后也有法学家提出了反对意见，因此房屋漏水案件能否先予执行的探讨便没有了结论。希望这一问题，能引起法律界的重视，真正理解案中当事人所遭受的痛苦。江苏朗宁律师事务所的邓永清律师认为房屋漏水，找出漏水原因是关键，若漏水原因是因为楼上业主的疏于管理或者未注意谨慎义务而导致的积水渗透，这种情况下楼上住户必须出对漏水造成楼下的损失承担赔偿责任。篇五：房屋漏水纠纷案例（1731字）

2014年的房地产投诉主要集中在哪些领域？从这些案例中市民可以吸取哪些经验？近日，市消委会发布了去年十大维权典型案例。其中，关于房地产领域的维权典型案例有三个。案例一房屋漏水开发商不愿维修

2014年4月，南头消委分会收到一宗投诉：消费者何先生于2013年6月1日与某装饰贸易部约定，由该店承接消费者房屋的铝合金窗安装工程，工程总造价40458元。因缺乏施工前期相互沟通，造成工程安装质量不过关，该房屋窗户每逢下雨天便严重漏水，严重影响正常生活。

消委会介入后，按照《新消法》要求商家承担装修质量问题的举证责任，商家最终承认，该店工人在该项工程确实存在失误，商家承诺免费为消费者维修全部窗户直至不漏水。消委会点评：装修有问题需经营者举证无责 以前发生装修质量问题，装修公司通常会要求消费者承担举证责任，一定程度上造成消费者维权难的问题。新《消费者权益保护法》明确规定，经营者提供的装饰装修服务，消费者自接受商品或者服务之日起6个月内发现瑕疵、发生争议的，由经营者承担有关瑕疵的举证责任。

新《消费者权益保护法》于2014年3月15日起实施，本案例虽然发生在新法实施之前，但在调解过程中双方同意参照新法的相关规定处理。案例二房屋抵押影响购房全额退定金 2014年9月4日至12月31日，东升消委分会陆续接到何女士等12宗关于某楼盘的消费投诉。消费者称交付了2万元的定金，但迟迟签不了购房合同，申请办理退款手续后又迟迟不能退还定金，开发商涉嫌不诚信销售。

东升消委分会联合工商部门到现场了解情况，由销售部工作人员口中得知，该楼盘因经营的原因已作房屋抵押，不能按时给消费者签订购房合同及交付楼房。经调解，楼盘开发商为消费者各退回2万元定金。

消委会点评：购房时应查开发商“五证二书” 根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，出卖人订立商品房买卖合同时，具有故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实等情形，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

消费者在购房前应充分了解买房的流程和相关的国家政策。与销售员交流时要多问多看，做到心中有数。购房时应看房地产开发商和销售商是否能够提供齐全的“五证”、“二书”。“五证”是指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房销售(预售)许可证》；“二书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

案例三已入住商品房开裂较大空鼓较多

2014年8月11日，南朗消委分会接到消费者唐先生投诉，称其在南朗镇某小区购买了一套商品房，在商品房交付使用并装修完毕后发现该商品房出现大量开裂、空鼓等问题，遂向开发商反映该情况，并要求开发商对商品房进行修复，但开发商接到消费者反映情况后，迟迟未能给予回复。

消委会工作人员了解得知，消费者的商品房是装修后发现开裂和空鼓问题，开裂面积较大且空鼓地方较多。因为消费者已经入住该商品房，故要求开发商重新装修该房或赔偿其经济损失。开发商则认为商品房的兴建是由施工方负责的，且该商品房在交付时已通过验收，商品房出现开裂和空鼓并不是自身责任。施工方则认为消费者商品房出现开裂和空鼓问题也可能是装修时导致的，不一定是施工方责任。

最终在工作人员调解下，开发商同意为消费者修复商品房开裂、空鼓等问题，且在修复期间开发商提供消费者临时住所。

消委会点评：保修期内开发商应负责 根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定，交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。

房屋买卖案例 篇7

1. 房屋建筑工程施工监理案例分析

1.1 工程概况

某小区民宅工程, 总建筑面积为43216.8平方米, 地上建筑面积31122.6平方米, 建筑总高度为44.586m, 框架结构, 地下一层, 地上七层, 其中第一层～三层为底商;建筑设防烈度为7度, 建筑结构安全等级为二级, 耐火等级为1级, 人防抗力等级常规6级, 本建筑属二类高层建筑。工程主体总投资约2亿元, 开工日期为2009年5月11日, 竣工日期为2010年11月30日。

该工程主体为框架结构, 局部有钢结构、网架结构。局部区域楼层高。同时该工程是集住宅和商用为一体的公共性建筑, 涉及到的使用功能较多。除了一般建筑中的分部工程外, 里面还涉及到厨房设备安装、锅炉设备安装等多种特殊专业工程。有些分部工程要求专业性较高, 建设单位根据工程的施工进度, 按区域、按标段引进十几家专业分包施工单位。在施工高峰期, 各专业施工单位同时施工, 相互间影响较大。

1.2 工程监理

1.21安全监理的规划。

在该工程开工前, 监理部门针对这个工程项目的特点, 要编制《安全生产和文明施工监理细则》、《重大安全事故应急救援预案》。所有监理人员在安全生产和文明施工都制定相应的职责, 并按照要求监理部门配备一名专职安全员。

1.22建立现场安全生产文明施工联合工作小组。

在该工程开工前, 成立联合检查组, 按建设单位要求, 业主领导、总监以及各施工单位项目经理为第一阶检查组, 定期对施工现场进行检查。各单位安全员 (包括业主、监理) 组成第二阶检查组, 同样定期对施工现场进行巡查, 其他时间则由各安全员对本标段或负责的区域进行日常安全巡查。第一阶检查组在周例会中, 对本周施工现场存在的题目进行点评, 要求施工单位进行落实整改, 若整改不彻底、不到位, 本月工程款将暂停支付。在巡查日, 经常召开经验交流会, 各成员把自己好的经验介绍给大家, 同时吸取不好的教训。

1.23邀请地方安监部分定期检查。

在工程施工过程中加强与政府主管部门的协作, 邀请并配合市规划局、质检站等政府部分来工地进行检查工作, 学习和鉴戒专家的意见和建议, 做好监理的安全文明施工治理工作。

1.24坚持落实安全监理职责。

在施工监理过程中要重点加强旁站监理的作用, 按照《监理细则》内容, 对高支模、塔吊、物料提升机搭设和拆除等重点工序施工时, 监理以及施工单位的安全员进行全过程旁站跟踪, 职员、设备和措施安排全部到位后, 才能进行施工。

鉴于以上一个案例的分析, 笔者结合近年来工作实际情况, 梳理了对房屋建筑工程施工监理的一些认识和体会, 总结如下:

2. 房屋建筑工程施工监理的认识

房屋建筑工程施工监理作为其专业化、社会化的中介服务机构, 它直接受业主的委托, 用自身的专业技术、管理技术有效地控制工程建设项目的进度、质量等, 公正地管理施工合同, 使工程建设项目的总目标得以实现。房屋建筑工程施工监理工作存在于整个工程中的每个施工工序中, 每个工序都要求十分严格。但在实际的施工生产中也存在各种问题, 施工单位在房屋建筑监理施工中投入不足、部分监理人员对安全监理责任认识不清楚, 或对监理工作不重视, 还有委托监理合同增加了监理工作, 但是没有增加相应的监理费, 给监理工作带来不良后果等等。另就笔者所知, 就我国目前的监理理论和监理规范来看, 还远远滞后于法律、法规和形势发展的要求, 找不到有效的监理工作方法和手段。

3 房屋建筑工程施工监理实施程序

我们知道任何工程都有它自身的施工工序, 房屋建筑工程施工监理也不例外。在监理正式实施以前我们首先要根据施工服务范围和结构特点, 编制可操作性较强的监理实施细则, 明确监理工作方式、工作程序等与职责以及监理工作制度等。其次将监理实施细则向建设方、施工方人员交底。最后, 按监理实施细则实施监理。另外笔者想说的是:一定要根据工程特点和监理范围, 明确了这个才能开展监理工作。

4 房屋建筑工程施工监理实施手段

这里所说的实施手段主要有以下4个: (1) 旁站。房屋建筑施工过程中要针对质量控制点根据实际情况实施旁站, 检查施工过程中材料及混合料与批准是否相符合, 检测施工过程中是否按设计图纸、施工规范或批准的方案施工。 (2) 试验。监理人员要对各种材料、混合料配比、混凝土、砂浆强度等级等, 同时应随机抽样试验, 施工单位要提供条件。 (3) 检测。监理人员要对已完成的分部分项工程的几何尺寸进行实测实量验收, 不符合要求的要进行整修。 (4) 指令性文件。施工单位与监理人员的工作往来, 必须以文字为准, 监理人员对质量的控制或发生质量问题时应文字说明, 提请施工单位加以重视或整改。

5. 房屋建筑工程施工监理的具体措施

5.1 加强施工前的监理工作。

我们知道, 监理工作是一项多元化的系统工程, 它必须对所承担的项目有深入了解, 要做到及时发现问题, 解决问题。熟悉工程项目的基本情况, 这包括对工程项目所在位置、地形地貌、土地购置等均要有一个概括的了解。审查“施工组织”设计, 积极提出审查意见。

5.2 做好施工过程中的监理。

施工阶段的监理目的是使实际施工质量与质量计划的要求一致, 但在施工过程中其控制过程又是一种动态的过程, 同时会受很多种因素的影响。因此, 要使施工质量与质量目标完全一致是非常困难的, 所以监理人员必须时刻把握主要的影响因素, 认真分析并解决主要矛盾。尤其要善于寻找那些被掩盖而暂时未能起到制约作用的矛盾, 及时和提前提出调整意见, 以确保施工顺利进行。

5.?3严查竣工验收的监理工作。

竣工验收的监理工作在监理工作中是最为重要的一环。要对工程质量进行总体评估, 提出工程质量评估报告;审核施工单位的技术档案和竣工报告等, 同时在竣工验收大会上, 汇报监理工作。

6. 房屋建筑工程施工监理几点建议

6.1 我们的监理人员首先要模范地贯彻执行国家《建设工程质量管理条例》关于有关工程保修的规定, 在施工阶段监理工作中, 严格控制材料、构配件质量和施工操作工序质量, 确保工程在正常条件下施工。

6.2 监理人员或者监理单位要把工作重点和主要精力放在施工段监理工作中, 要对施工阶段工程质量进行有效的、严格的控制, 不留人和质量隐患, 使工程竣工每一分部质量均达到设计和施工质量验收标准。

6.3 监理人或监理单位要对保修阶段也要像施工阶段监理那样重视, 搞好保修阶段监理工作, 也是监理单位提高资信度保持监理行业形象, 创监理品牌的重要方面。

总之, 做好房屋建筑的安全监理工作是需要建筑施工各工种的坚持和不懈努力, 除了必须熟悉监理安全治理知识外, 还有懂得安全监理工作目的和程序, 在监理工作上要不断进步自己业务水平。在平时工作中, 要养成良好习惯, 每周甚至天天要总结教训、吸取经验, 并做工作计划, 培养预见性, 使不安全隐患消除在萌芽状态

摘要：建筑工程的质量是衡量房屋建筑工程中好坏的重要指标, 也是业主最为关心的问题。近年来笔者一直致力于房屋建筑工程的施工监理工作, 文章根据监理工程案例, 分析了个中原因, 并提出对房屋建筑工程施工监理的一些认识体会, 仅供参考。

关键词：房屋建筑,工程施工,监理措施,思考体会

参考文献

[1]吴军.建筑工程施工质量管理与控制[J].硅谷, 2010年01期

[2]徐压斌, 孟涛.房屋建筑施工中的质量管理刍议[A].浅谈房屋建筑工程施工管[C]才智, 2010, (35) .

[3]李楠楠.我国建设工程监理法律法规体系研究[D].北京交通大学, 2010年

农村房屋买卖合同效力问题探析 篇8

关键词：农村房屋买卖合同；宅基地；集体经济组织；法律效力

一、农村房屋买卖合同的法律效力分析

（一）农村房屋买卖合同的效力

1.认为农村房屋买卖合同无效

（1）《中华人民共和国土地管理法》第62条规定：每一户农村村民只能拥有一块宅基地，并且这块宅基地的面积不能超过所在直辖市、省或自治区规定的标准。

（2）《中华人民共和国土地管理法》第63条规定：农民集体所有的土地的使用权不能转让用于非农业建设。如果允许买卖农村房屋，就将房屋项下的宅基地使用权也一并出卖了，这是不符合第63条的规定的。

（3）《中华人民共和国土地管理法》第12条规定：改变土地权属和用途的，应当办理土地登记手续。《土地管理法实施条例》第6条规定：转让地上的建筑物致使其土地使用权转移的，要向土地所在地的土地行政管理部门申请土地变更登记，由原来的土地登记机关进行土地所有权、使用权的变更登记。如果房屋没有办理过户登记，则房屋买卖合同无效。

（4）《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地通知》第2条规定：农民不能向城市居民出卖农村房屋，城市居民也不能占用农民集体土地来建造房屋，有关部门不能为其发放土地使用证和房产证。

2.认为农村房屋买卖合同有效

（1）《宪法》规定：中华人民共和国公民在法律面前一律平等。农村村民、城市居民、本村人、外地人，都是我国公民，都享有法律赋予的平等的权利，都必须履行法律规定的平等的义务，承担平等的法律责任。法律不会因为买卖双方当事人是农村村民、城市居民、本村人、外地人而区分对待。

（2）《关于对社员宅基地问题做一些补充规定的通知》第2项规定：社员有买卖房屋的权利。在房屋出卖后，其宅基地使用权就转移给了买受人，但宅基地的所有权仍然归集体所有。这一规定，明确了农民有权利买卖农村房屋，并且在房屋买卖完成之后，宅基地使用权随之一并转移。

（3）最高人民法院[1992]民他字第8号批复认为按约定交付房款并且管理房屋的农村房屋买卖合同有效。

（二）农村房屋买卖合同效力的法律分析

1.农村村民买卖农村房屋的法律效力

（1）同一集体经济组织成员之间的农村房屋买卖合同的法律效力。同一集体经济组织成员之间受交易主体的身份和土地权利的影响较少，同一集体经济组织成员之间的农村房屋买卖合同是有效的。理由是：第一，宪法和其他法律规定人们对自己所有的房屋享有所有权，有权自行处分、转让。《物权法》第30条、第64条规定：农村村民对自己合法建造的房屋享有所有权，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。买卖就是一种处分的形式。第二，法律没有禁止农村房屋买卖，并且在多部法律、法规中都规定了农村村民可以买卖自己所有的房屋。《土地管理法》第62条就规定了农村村民可以出卖自己的房屋，但是再申请宅基地的不被批准。

（2）不同集体经济组织成员之间的农村房屋买卖合同的法律效力。不同集体经济组织之间的农村房屋买卖合同的效力的认定，还没形成定论，有的认为有效，有的认为无效。认为无效的原因是宅基地是属于农民集体所有的，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的特权，不能转让。处分了农村房屋的同时就会也处分了农村宅基地，这会损害农村集体经济组织的利益。买受人不是房屋所在地农村集体经济组织的成员，无权享受该村的宅基地使用权，所以房屋买卖合同无效。这种观点并不完全正确。理由是：第一，宪法、法律和国家政策没有禁止农民异地购买农村房屋。国家政策只是禁止将农村房屋出卖给城市居民，但是并没有规定不能出卖给不同集体经济组织的村民。第二，我国法律并没有禁止农民在购买房屋的同时取得宅基地使用权。土地和其上的房屋是两个独立的客体，即使受让人在购买农村房屋时无法取得宅基地使用权，也不会影响农村房屋买卖合同的效力。第三，不同集体经济组织成员之间买卖农村房屋，有利于农村的社会经济发展。综上，不同集体经济组织成员之间的农村房屋买卖合同是有效的。

2.城镇居民购买农村房屋的法律效力

（1）城镇居民购买农村房屋的一般法律效力。我国法律、法规对于农村房屋能否转让给城市居民处于不明确状态。但在我国，党和国家的政策处于重要地位。国家政策明确禁止城镇居民购买农村房屋，因此，在法无明文规定的情况下，城镇居民购买农村房屋的行为不符合国家政策。同时，因为农村房屋买卖涉及到农村集体土地的所有权和使用权，而农村集体土地权利具有身份性，限于农村集体经济组织成员。法律禁止集体所有的土地使用转让，城镇居民购买农村房屋从而导致宅基地使用权被转让，这种现象应受到严格限制。综上，城镇居民购买农村房屋合同在原则上是无效的。

（2）城镇居民购买农村房屋合同有效的特殊情形。城镇居民购买农村房屋合同原则无效，但不排除在特殊情形下认定此类买卖合同有效。

第一，买受人是城镇居民身份，但其父母、配偶或子女是所购房屋所在地的农村集体经济组织成员，并且是家庭成员共同出资购买、共同居住的，该农村集体经济组织也同意该房屋买卖合同的，农村房屋买卖合同有效。

第二，出卖人将宅基地上的房屋出卖给城镇居民之前，该房屋的宅基地已经因为征收而变为国有土地，原是农民身份的出卖人随之变为城镇居民，宅基地的性质已经发生了变化，农村房屋买卖合同有效。

第三，城镇居民在购买了农村房屋之后，已经将户口迁入房屋所在地，并且申请加入当地农村集体经济组织、成为农民的，农村房屋买卖合同有效。