南京市预售流程

南京市预售流程（共10篇）

南京市预售流程 篇1

一、面积测绘受理单位： 测绘事务所

二、报测绘管理科材料准备：

1、项目总平面图复印件两份（需与原件核对如总平面图上无坐标，则需提 供坐标放样成果表）；

2、规划许可证复印件（1:1复印，需与原件核对）

3、房屋规划核准图（平面图、立面图、剖面图）复印件（需与原件核 对）；

4、附属用房说明（说明小区内学校、社区中心、垃圾站、变电站、公交车 站、公厕等附属用房的归属）；

5、物业管理用房的部位和面积情况说明（计入分摊的物管用房面积需占总 建筑面积的千分之四）；

6、房屋功能区划分表（由预测单位提供）；

7、房屋共有面积表（由预测单位提供）；

8、委托测算合同；

9、共有共用部位设计功能情况说明；（开发公司盖章、设计院盖章）

10、土地出让协议复印件（需与原件核对）；

11、提供经人防办盖章确认人防部位的设计图纸或人防行政许可决定书（单 独）；

12、地名批复复印件（需原件核对）；

13、公安门牌（如确实无公安门牌可用工程门牌）；

14、开发商提供的销售门牌承诺及有户室号编写的CAD缩图；A3

15、墙体大样图和外墙保温说明（外墙保温说明可加在共有共用说明中，说 明外墙保温选用材料和厚度）

16、描共有部位红线的车位图蓝图（车位类型、标明尺寸的图例、车道宽度、转弯半径、车位编号）

说明 ：1）以上所有复印件均需每页加盖骑缝章或每页加盖单位公章；2）需设计院

出设计变更单的，变更单务必加盖技术核定章及设计院公章。3）需充分考虑车位设 置的合理性，车位图、地下车库规划核准图和人防核准图在结构上需完全一致。

入网认证：

房管局303网上房地产

1、营业执照副本（复印件，查验原件）

2、南京市房地产经纪企业备案证书（复印件，查验原件）

3、组织机构代码证（复印件，查验原件）

4、法人代表身份证（复印件）

5、代理人身份证（复印件）

6、入网认证委托书（见第1页）

7、销售人员岗位证书（复印件，须注册在本企业，且3人以上）

8、商品房代理销售委托合同（复印件）

9、项目规划总平面图（电子档；首次申报及变更时提供）

10、项目概况（原件及电子档，300字以内；首次申报及变更时提供）

11、房屋套型图（原件及电子档，须单户图片格式且将套型与窗口表相应的 室号对应；首次申报、新增、变更时提供）

12、商品房销售窗口表（每次申报提供）

13、项目鸟瞰图（原件及电子档；每次申报提供）

14、项目效果图（原件及电子档；首次申报及变更时提供）

15、项目区位图（原件及电子档；首次申报及变更时提供）

16、经物价局备案的《商品住房明码标价联系单》及《南京市商品住房申报 价格表》（原件及复印件；每次申报提供）

注：所有材料须加盖公章，图片材料原件黑白A4打印即可

市场管理科：

房管局市场管理科201 1． 商品房预售申请书 2． 授权委托书

3． 国有土地使用证及国有土地使用权出让合同（如已设抵押权须由抵押权 人提供同意办理的书面证明）4． 建设项目批文

5． 建设工程规划许可证

6． 建设工程施工许可证、施工合同、施工进度说明（附工程进度表，加盖 监理单位公章）

7． 规划核准红线图、总平面图

8． 人防批复、业主共用车位和业主专用车位示意图（申报车库时提交）9． 预售款监管合同（加盖监理及银行公章）

10． 前期物业管理协议、物业管理协议备案证明、物管公司资质证书 11． 地名办批文、公安门牌编号（非必收件）12． 外销批文（非必收件）

13． 商品房共有共用部位审核表（207室）

14． 商品房预售方案、资金投入证明（加盖监理单位公章）

南京市预售流程 篇2

1 我市门诊预约挂号的现状

1.1 门诊预约挂号服务形式的产生

1999年9月,北京市卫生局就曾组织北京部分医院,提出了预约挂号“一卡通”服务。预约门诊服务相对于即时门诊而言,指患者通过电话、互联网、手机短信或银行卡等形式,选择预约专家、选择就诊时间、完成门诊号的预约[1]。这种形式能有效地缓解患者挂号难的问题,为患者合理安排看病时间提供了方便。前卫生部部长高强日在谈到“解决医患矛盾关键在医方”问题时,对医院提供门诊电话预约服务进行了肯定。

我院根据医院自身情况,于2003年8月实行了部分门诊医师预约服务,这是对现行的即时挂号、即时就诊门诊模式的补充和完善,是为缓解群众看病难问题的有益尝试,满足了不同层次患者的需求,合理利用了门诊资源,发挥了专家的优势,优化了门诊服务流程。

1.2 门诊预约挂号的优势

北京同仁医院曾经做过测算:患者在门诊有60%以上的时间是用来等候的,真正就诊的时间很短。无论是从方便患者的角度还是从加强医院管理防治院内感染的角度,减少患者在医院的逗留时间都是非常重要的。预约挂号的价值并不仅限于远程挂号的方便性,更重要的是可以使患者有针对性的、有目的性的去医院,不用排队等候,使医院的门诊流量和流程更为合理,工作更为高效。目前,各医院根据自身实际情况,已陆续开展或者准备开展多种形式的预约挂号服务,如电话预约、网上预约、手工预约、院内触摸屏自助预约、手机短信预约以及转诊预约等等。

与传统的窗口挂号相比,预约挂号具有许多优势:一是缩短了看病流程,节约了患者时间。实行预约挂号,可大大缩短患者的候诊时间,有效解决老百姓反映最突出的“三长一短”问题,即挂号时间长、候诊时间长、交费时间长、看病时间短。调查显示[2],就医的便利性是门诊患者选择就诊医院的主要影响因素之一。二是降低医疗管理成本,改善了就医环境。大多数医院都有一个面积不小的挂号大厅,即便如此,在就诊高峰时期,挂号大厅还是拥挤不堪,人满为患。这不仅加大了医院的管理成本,而且增加了院内交叉感染的机会。实行预约挂号,可使大量患者不必在门诊大厅长时间停留,大大节约了医院的管理成本,改善了患者就医环境。三是推进了“实名制”,遏制了“号贩子”。用“一卡通”挂号,必须输入身份证号,同一卡号每天只能预约同一医院同一科室的一个专家号,或者不同科室的两个专家号。如果重复预约同一专家,系统就会自动拒绝。如果有人反复多次预约专家号,不合常理,系统就会将其列入“黑名单”。如果证实是“号贩子”,就会永远拒绝其挂号。四是门诊预约挂号促进了医疗机构管理部门相关制度的建立和完善,以及各相关部门之间的协调合作;推动了医疗机构自身门诊信息系统的建设[3]。为确保预约挂号的顺利实施、保护患者的利益,行政部门有必要加强对专家门诊的管理,提高专家出诊的稳定性。另外,各科室也可将专家、专科医生按年资及专业等情况设定替换,以利于临时变动时的协调。

1.3 门诊预约挂号目前存在的问题

首先,专家号源不足是制约预约挂号的主要因素。北京市卫生局要求全市各三级医院加大预约挂号比例。凡外地患者占门诊总人次数一半以上的医院预约号不少于30%,外地患者占门诊总人次数30%以下的医院预约号不少于50%。为了解决专家号源不足的问题,市卫生局也提出了多项措施,如对全市各三级医院主任医师、副主任医师每周出诊时间提出明确要求,主任医师不少于两个半天,外科副主任医师不少于3个半天,内科副主任医师不少于4个半天,要求专家实行上、下午错开时间出诊。全市各三级医院必须开设周末门诊,组织主治医师以上人员、聘请离退休专家开展门诊工作。各医院还应积极开设简易门诊,解决慢性患者定期开药、复查和普通患者体检、咨询等医疗需求,将不需要到普通门诊或专家门诊诊治的患者分流出来。

其次,制约预约挂号的另一个因素是医院各自为政、多卡并存。虽然50多家医院成了“一卡通”会员,但不少医院同时有自己的预约服务就诊卡”。有的医院两卡都可用,但待遇不同。还有的医院不参加“一卡通”系统,但搞自己独立的预约系统。如此对于患者来讲,既造成了不便、又增加了负担。当然,有预约就有失约,各种预约形式都还存在不同比例的失约率。医疗机构可根据自身情况考虑采取注册制、会员制、合理收取手续费、加强宣传和与患者沟通等方式,将失约率降到最低水平,节约医疗资源为更多患者服务。

再有,与传统的窗口排队挂号实时就诊相比,预约挂号还未形成主流挂号就医模式。窗口挂号推行了几十年,多数患者都已认可。如果改为“预约优先”,一些排队挂号者会产生误解,认为是在“开后门”。这一点与港澳台地区的医疗机构和患者观念还有差距。对于像协和医院这样以外地患者为主的全国著名医疗机构,专家号本身供不应求,目前还无法提供预约挂号。知名专家号主要还是用来照顾窗口排队挂号的患者。因为医院的热门科室根本就不敢提供预约服务,毕竟那里都是来自全国的、眼巴巴地等了很久的患者,根本排不开预约时间。

另外,目前的预约挂号模式和流程还不能完全杜绝“号贩子”。“号贩子”也可以持多个身份证(甚至是假身份证)实名制办理预约挂号注册手续,随后侵占预约资源。随着医院门诊信息系统和医生工作站的建立,进一步优化和改进了门诊就诊流程,是打击“号贩子”的又一有效措施。患者挂号、分诊、就诊、收费和取药整个流程中只能使用一个名字,并且还必须与医保本或者公费医疗证上的姓名一致,才能报销。但对于自费患者,尤其是外地自费患者仍然存在漏洞。自费患者从“号贩子”手中买到高价号后,在分诊或者就诊时肯定会被发现与患者的真实姓名不一致,但是对于这类患者专家通常不忍心赶走患者,只能睁一眼闭一眼。

1.4 门诊预约挂号今后的发展

门诊预约系统服务模式今后的发展值得深入探讨。例如,医疗机构是各自建立独立的预约系统、自主经营,还是采取政府主导、借力第三方机构投入的方式。在我国,门诊预约挂号的模式正式开展的时间并不长,相关管理、理念认同、技术支持以及形成规模还需时间,允许多种模式并存可能有利于互相学习、取长补短,更好地服务大众、服务患者是我们努力的目标,因此得到广大患者和家属的认同和支持是最终起决定性的因素。其实,推行预约挂号,患者、医院、健康管理公司都可受益。但是,最关键的是,政策扶持不能缺位[4]。

在以“科学发展观”为宗旨,提供“人性化”和“精细化”的医疗服务[5]的理念指导下,不断健全专家错峰门诊制度,专家出诊时段可相对灵活,合理分流患者,患者可根据自身情况在全天不同时段进行预约挂号或者排队挂号;鼓励专家周末和节假日出诊。严格专家门诊停诊、变更出诊时间的审批程序;及时向患者公布专家停诊信息。随着网络服务功能的不断拓展,医院可在网络上向患者提供就诊进度查询。

2 门诊预约挂号流程的探讨

预约挂号的形式有多种,但遵循的流程是大同小异的。以门诊电话预约挂号为例,其基本流程如下图。

3总结

门诊预约挂号是医疗机构为患者提供的一种人性化服务,体现了“以患者为中心”的服务宗旨;同时为医院节约了大量的人力和物力,提高了医院的社会效益和经济效益。

我院近几年的门诊量不断攀升,如何在这样的环境下合理利用医生资源,更好的为患者提供人性化的服务,化解门诊高峰,一直是我们不断思考的问题。(1)在不断改善门诊环境、开展门诊动态化管理等措施的同时,预约门诊的出现适时地为门诊的管理、高峰时段患者分流起到了巨大的作用。(2)门诊预约使诚信的患者拥有较固定的医师,方便医师根据患者的具体情况,有的放矢地进行连续治疗。(3)门诊预约使管理者能有计划地安排医生、诊室和时间,提升医院的管理水平和工作效率,在提供良好有序的工作环境的同时也使得医师有效工作时间增加,工作效率相对提高。(4)各种预约方式并存,有利于满足不同类型患者的需求。当然,加强对专家和专科门诊的管理,不断增加预约号源、降低失约率,提高预约的便利行、减少医疗资源的浪费,是我们今后努力的方向。

摘要：分析了北京市门诊预约挂号的产生和现状。门诊预约挂号是医疗机构为患者提供的一种人性化服务。与传统的窗口挂号相比,预约挂号具有许多优势,比如优化了就诊流程,节约了患者时间,同时降低了医疗管理成本。我市的门诊预约挂号还处在初级阶段,不可避免地存在一些问题。开展多种形式的门诊预约,更好地服务患者是今后努力的方向。

关键词：门诊预约系统,流程,探讨

参考文献

[1]邓国标.在医院门诊打造精益服务[J].中国医院管理,2006,26(7):35-37.[1]DENG GB.Lean service in service quality management[J].Chi-nese Hospital Management,2006,26(7):35-37.

[2]李华,赵晓光.医院品牌建设对患者满意度的影响研究[J].中国现代医学杂志,2007,17(22):2811-2813.[2]LI H,ZHAO XG.The effect of hospital trademark construction on patients'satisfaction[J].China Journal of Modern Medicine,2007,17(22):2811-2813.

[3]苑继承,李运明,刘雅.某院E-门诊预约挂号子系统应用分析[J].解放军医院管理杂志,2008,15(8):777-778.[3]YUAN JC,LI YM,LIU Y.Analysis on the application of system of outpatient department appointment and registration[J].Hosp Admin J Chin PLA,2008,15(8):777-778.

[4]李晓宏.齐心协力解难题.人民日报,2006-01-19(15).[4]LI XH.Making concerted effort to solve problems.People's Daily,2006-01-19(15).

南京市预售流程 篇3

人民银行南京分行、南京市房管局日前联合出台《南京市商品房预售款监管办法》，从10月1日起，开发商所有预售房款必须存入银行设立的专用监管账户。非法违规使用购房者房款将受到停盘等一系列处罚。

商品房预售款是指房地产开发企业将其开发的商品房在竣工验收备案前出售，由购房人按商品房预售合同约定支付给开发企业的预购房款（含商品房按揭贷款）。

据悉，对预售款进行有效监管一直是一个难题，市场上曾发生过开发商挪用预售款，后又因为资金链断裂而导致楼盘延期或者无法交付的事件。

新办法出台后，凡是在南京市行政区域内从事房地产开发的企业，其预售款都必须实行“专款专用”。开发企业根据建设项目实际情况，按幢或者按建设项目分期在商业银行开设商品房预售款监管账户，并将所有预售房款直接打入相应的监管账户。在申请使用过程中，开发企业必须提供申请表和项目监理单位出具的相关工程进程证明，银行在审核后才能放款。

厦门：出口玩具均签订质量安全责任书

厦门检区全部出口玩具生产企业9月14日在厦门检验检疫局逐一签订了质量安全控制责任书，向世界作出安全承诺。

厦门检区出口玩具生产企业在责任书中对玩具生产出口安全作出５大承诺：一是依法生产，守法经营，对生产出口的玩具质量安全负责，做到专厂专号专用；二是严把原料质量关；三是保证产品质量安全控制体系有效运行；四是制定并落实产品召回制度；五是一旦被检出安全项目不合格等问题，依法接受检验检疫机构处理。其中，对第二项和第三项还分别做出更具体的５项和２项承诺。 根据国家质检总局671号紧急通知要求，厦门检验检疫局从即日起到12月对出口玩具进行“拉网式”排查，不允许异地报检，重新核查企业分类管理类别。隶属厦门检验检疫局管理的出口玩具生产企业总共１３家，其中厦门9家、漳州3家，出口品种主要有电动玩具、毛绒玩具、塑料玩具等，美国是第一大出口国，其次是欧盟、日本等国家和地区。今年前8个月出口玩具907批，货值1211万美元，超过去年全年。

武汉：举报盗窃破坏“三电”设施可奖2万

为广泛发动群众参与打击盗窃和破坏电力、电信、广播电视设施（简称“三电”）违法犯罪专项斗争，武汉市鼓励市民积极举报，对举报查实、协助破案的市民，警方将予以奖励，最高可奖2万元。

据武汉市公安局介绍，今年4-8月，武汉警方共受理盗窃和破坏电力、电信、广播电视设施类警情3723起，破获盗窃和破坏电力、电信、广播电视设施案件607起，打掉犯罪团伙37个，依法刑事拘留300人，逮捕145人。

据武汉警方介绍，电力设施大多处于野外，防护难度大，而电力设施中含有的高品质铜铝的价格暴涨，这些都是刺激不法分子铤而走险的重要原因。同时，很多废旧物品收购站超范围经营，非法收购电力设施器材，使犯罪分子的销赃渠道畅通。

“三电”设施是国家重要基础设施和社会公用设施，与国家安全、公共安全和人民群众的生产生活息息相关。对此，市民可积极举报线索，举报查实的，武汉警方将依据《武汉市公安局关于公民举报刑事案件及逃犯线索奖励办法》，给予举报人100元至2万元的奖励。

广西：力争2010年桑园面积达250万亩

当前广西将以良种良法产业化为主线，加快发展“三高”蚕业，计划到2010年，全区桑园面积达250万亩，蚕农售茧收入突破50亿元。

2005、2006年广西蚕茧产量连续两年位居全国第一。但目前仍存在种桑养蚕管理粗放、产业化程度低、蚕业综合效益不高等问题，特别在蚕茧质量和综合效益方面较先进省份仍有一定差距，产业竞争优势不够突出。而全面推进“产量高、质量高、效益高”的“三高”蚕业，把广西蚕业发展的重点转移到提高单产、提升质量、增加效益上来，做到优势更优、特色更特、强项更强，才能促进广西蚕业生产持续、健康、稳定发展。

申办商品房预售许可流程 篇4

一、注册申请

1、登录北京市房地产交易管理系统（ 网站 [由开发商提供和测绘单位签署并加盖公章]

8、加盖审验合格章的纸质施工图

[请修订成册，零散图纸请叠成A4幅面大小]。

9、北京市城镇国有土地使用权出让合同复印件一份。

如本项目无人防工程请在汇交时说明。

三、填写预售信息，确认拟售房屋

登录北京市房地产交易管理系统，在申请预售项目已转化的楼盘表中导入本项目拟预售房屋，在网上点击预售许可申请栏目，在线填写申请预售商品房的相关信息，下载打印预售商品房申请表、商品房预售方案和楼盘表，并加盖本单位印章，在线提交申请。

四、提交材料，到市建委申请办理

房地产开发企业持加盖本单位印章（骑缝章）的预售商品房申请表、商品房预售方案和楼盘表，以及办理商品房预售许可证其他相关材料到市建委办理预售许可

五、几个特别注意的问题

1、关于国有土地使用证的要求

根据《关于加强商品房预售许可证管理有关问题的通知》(京国土房管市一[2004]707号)的相关规定，只有持国有土地使用证，才可申请预售许可证。

根据《关于加强国有土地使用权出让及土地证颁发管理有关问题的通知》(京国土房管出[2004]689号)的相关规定，自2004年7月1日不再颁发临时国有土地使用权证。

多栋楼签订一份出让合同的，受让方在同时交纳出让合同定金、按单栋楼计算的地价款及相关税费后，可申请核发已交清地价款的有关整栋楼相应分摊用地的国有土地使用权证。

以单栋建筑为单位，交清地价款的可申请核发该栋楼相应分摊用地的国有土地使用证。〔对单栋和多栋的划分，以《建设工程规划许可证》上标明的栋数为准〕

2、关于规划面积和出让面积的要求

《北京市国有土地使用权出让合同》约定的相应楼栋的出让建筑面积小于《建设工程规划许可证》，需变更出让合同调整相应部分的地价款后方可申请预售。

3、关于规划面积和可售面积的要求

2004年7月1日前签定《北京市国有土地使用权出让合同》的，扣除出让合同定金后，申请预售范围部分已交地价款不足整栋楼的，须补足后方可申请预售许可证。

4、关于预售方案的要求

《关于规范商品房预售方案和房屋测绘技术报告书等有关问题的通知》(京建市一[2004]968号)，自2005年1月1日起执行。

（1）建筑名称须按规划部门的批准文件申报，没有建筑名称的，须向地名行政主管部门核准建筑名称；

（2）楼号按建设工程规划许可证标明的楼号申报；

（3）预售项目楼盘表中有关规划楼层、不可售部分（如人防、自行车库、非经营配套等）按建设工程规划许可证等批准材料申报；（4）每套房屋的装修标准、使用用途、结构、交付使用期限等按相关规定和拟售情况申报；

（5）房屋预测面积、楼号、房号的数据均应与房屋测绘技术报告书的相关内容一致；

（6）预售单位的确定：住宅、公寓按“套”建立预售单位；商业、工业和办公等按“层”或每层中按“单元”建立预售单位；车位按“个”建立预售单位（不能提供每个车位预测面积的，可按整层提供车位预测面积及该层车位总个数）；（7）申请预售商品房建筑面积总和= 一栋楼内申请预售的所有商品房预测建筑面积总和≤该栋楼规划可售面积总和≤该栋楼出让面积总和

a、每建筑楼栋（所有地下相连通的建筑视为一个建筑楼栋）的总预测建筑面积≤建设工程规划许可证中批准该建筑楼栋的总建筑面积；

b、预售房屋建筑面积总和≤该楼栋规划可售面积；规划可售面积=规划建筑面积扣减人防、自行车库、非经营配套等部位的面积；

c、凡土地出让合同约定或房屋规划用途为别墅的商品房项目，其每个规划许可证中各楼栋总预测面积不得超过该规划许可证各楼栋的总建筑面积。

（8）房屋测绘技术报告书应由开发企业委托有房产测绘资质的机构出具，测绘机构应按有资质的施工图审查机构审查合格的施工图进行面积预测。房地产开发企业应提供合法、准确的施工图；未按审查合格的施工图进行商品房面积预测的，由开发企业和测绘机构共同承担连带责任。

（9）房地产开发企业取得商品房预售许可证后，房屋测绘技术报告书和下列分摊情况将在北京市房屋土地测绘信息网（）上进行公示：

1）被分摊的共用部位的名称、用途、所在位置、面积； 2）参与分摊共用建筑面积的商品房的名称、用途、所在位置、面积、分摊系数； 3）不分摊的共用部位。

otc预售业代工作流程 篇5

规定业务代表客户拜访的例行步骤，将一天的工作按时间序列划分成动作，不但是一种良好的管理手段——照规定执行，违者处罚。更是一种良好培训手段——尤其对新手而言，方向感觉意味着积极性。

一、预售拜访业代工作流程示例

1．提前5 – 10分钟到岗。

2．8：30 –9：00早会；例行内容：

·汇报工作：拜访多少、客户成交多少家、成交率多少、成交量多少、成交额多少。

·主管宣布检核结果：昨日检核业代A的线路，评分多少、具体情况如何，提出批评或表扬。

·主管宣布今天具体工作安排，销售价格政策的变动；询问有无困难问题、提建议，讨论话术。

3．准备出门（笔、笔记本、宣传品、名片、资料、订单、等）。

4．客户拜访：

1）客户拜访工作内容：

·定人、定路线、定期、定时拜访。

·库存管理（先进先出，前后线管理；保持货架的充足度；陈列位置醒目，集中摆放，所有产品中文商标朝外；正确的品牌顺序、包装顺序、警示即期品）。

·引单（拿订单）转单（将订单客户画成线路图和订单一起交给司机）动作。

·提高铺货率。

·新客户开发，完善客户资料。

·推广新品，作好指定促销活动。

·搜集市场动态（包括竞品各种迹象：价格、销售情况、促销、新品、客户反映等；以及本品的售卖情况，使用后反映，有无乱价，窜货？库存，生动化铺货率等）。

·提出合理建议，总结完满话术，填好相关表单。

2）客户拜访动作流程：

·进门前看客户资料卡，了解店主姓名，进、销、存情况，以及上次的客户要求及处理结果。

·整理服装仪容。

·检查户外广告。

·向客户打招呼，作自我介绍（注意不要怠慢客户的雇工）。

·询问上次进货送达情况，客诉处理情况。

·贴画，整理生动化设备（注意价格标识的清晰度）。了解库存。

·指出货架摆放不规范影响销量的地方，同时进行前后线产品整理，货架清洁，摆放，并向店老板强调陈列对销售的帮助，灌输生动化观念（注意：充足度保持；先进先出；集中摆放，位置醒目，中文朝外，正确的品牌顺序、包装顺序；警示即期品）。

·展示当日进货政策价格，让客户考虑进货数量品项。

·根据客户的进、销、存记录，全品项销售原则，1.5倍库存原则以及公司的促销广告活动之机会。提出合理进货建议，写订单。

·了解市场动态（包括竞品各种迹象：定价，销售情况，促销，生动化包装新品，客户反映等；以及本品的售卖情况，使用后反映，有无乱价，窜货，库存，生动化铺货率等）。

·再次确认定货量无误，约定下次拜访时间，道谢出门。

5．反思该店价值，在客户资料卡上补充一切有价值的相关资料。

6．去下一个售点重复如上工作直至结束；

7．回公司填报表（汇报当日业绩及市场动态），交主管审查。

8．画出当日之送货路线图。作出订单交给司机；

南京市预售流程 篇6

（一）商品住房买卖合同约定竣工验收合格的证明；

（二）新建住宅附属设施设备交付使用备案证明；

（三）住宅工程质量分户验收结果表；

（四）商品房面积实测报告；

（五）物业服务承接查验协议；

（六）住宅质量保证书；

（七）住宅使用说明书；

（八）商品住房所有权登记中涉及的相关税、费、维修资金缴存标准；

（九）房地产开发企业受理处理商品房交付中投诉的相关负责人及其联系方式。

五城区+高新区

其中

（二）《新建住宅附属设施设备交付使用备案证明》开发建设单位应当提交以下证明材料：

1、规划管理部门出具的建设工程规划许可证、规划用地许可证、选址意见书及规划总平图、建设工程规划验收合格证明；

2、土地管理部门出具的建设用地批准文件或土地出让合同；

3、建设行政管理部门出具的住宅项目建设工程竣工验收备案表和独立公共建筑建设工程竣工验收备案表；

4、专业单位出具的供水、供电、供气、雨污水排放、电话通讯、有线电视、宽带数据传输等配套设施验收合格证明；

5、具有电梯设备和消防设施设备的住宅项目，须提供法定的验收合格报告；具有城市二次供水系统的项目，应出具卫生防疫部门的水质检测合格报告；

6、具有测绘资质的测绘单位出具的房屋建筑面积测绘报告；

7、公安部门出具的街道门牌编号；

8、专户管理银行出具的住宅物业保修金金额交存证明；

9、物业服务用房配置及使用条件的证明；

10、《新建住宅质量保证书》和《新建住宅使用说明书》；

11、法律法规政策规定的其它资料。

因分期建设，规划要求的公共建筑设施暂未完成的，应具有附近可供过渡使用的公共建筑设施管理单位提供的同意使用证明文件和开发建设单位按时完成配套建设的书面承诺。规划要求的住宅区绿化建设因季节原因未能完成的，开发建设单位应提供按时完成绿化配套建设的书面承诺。

网络预售中的先买权 篇7

关键词：预售,先买权,约定先买权

网络预售如今是网络交易中最热门的形式, 一些商品每次预售量达到几十万甚至上百万, 涉及到大量预售参与者的权利保护问题, 因此研究网络预售中的法律关系有着重要的意义。

一、先买权

先买权, 即优先购买权, 王泽鉴先生在谈到其概念时指出, “优先承买权云者, 谓特定人依约定或法律规范, 于所有人 (义务人) 出卖动产或不动产时, 有依同样条件优先购买之权利。”①从这个定义中可以发现, 作为一种法律地位确定, 有一定利益, 且机能上独立的权利状态, 先买权最主要的特征是“先买”, 即权利人享有交易机会优先。

根据先买权产生的原因不同, 先买权分可分为法定先买权和约定先买权。法定先买权系基于一定的立法政策而创设, 无须当事人详细约定, 只要法律规定的情形发生, 先买权当然成立。②在法定先买权中, 法律预先对先买权产生、权利义务主体、权利内容以及权利行使的后果等分别做了规定, 权利人能自主决定的仅是先买权行使与否, 我国法律中规定的共有人的优先购买权、承租人的优先购买权均属于法定先买权。与法定先买权不同, 约定先买权即法律未规定, 当事人依据意思自治设立的先买权。

“在先买的情形, 买卖合同因行使先买权而成立”③, 从权利的性质来看, 先买权是形成权。形成权赋予权利人单方面的对某一法律关系施加影响的权利。若权利人实施其权利, 则新的权利可能被创设, 已存在的法律关系可能被更改或终止。④德国民法典464条对先买权的行使做出了规定, “先买权的行使, 以对义务人的表示为之。该表示无须使用就买卖合同而定的形式。”⑤无论义务人出卖动产还是不动产, 先买权人一旦单方行使先买权, 义务人就产生与其交易的义务, 新的法律关系被创设, 同时先买权作为形成权本身归于消灭。也正如沃尔夫在谈到物权性质的先买权时所说, “权利人可以通过单方面的形成表示和他 (义务人) 签订买卖合同。”⑥

二、网络预售中的先买权

实践中网络预售的表现形式多种多样, 但主要模式可以归结为, 经营者通过网络交易平台, 以预先出售、抽签赠与等方式, 给予消费者当下或者嗣后优先购买某种商品或服务的资格。具体到购买资格来看, 又分为两类。第一类的购买资格本身和消费者的注册帐号或者个人信息绑定, 消费者在取得购买资格后可以选择使用购买资格, 付款完成交易, 或者放弃购买资格。第二类的购买资格本身是独立的, 表现为激活码等形式, 在经营者指定的期限内, 消费者可以选择自己使用购买资格进行交易, 也可以转让购买资格或者放弃购买资格。这两类购买资格的主要区别在于可转让性。

无论消费者最终获得哪类购买资格, 购买资格表现为何种形式, 其法律性质应该属于约定先买权。对经营者来说, 向不特定公众发放优先购买某种商品或服务的资格并不属于针对与该商品或服务的交易邀约。经营者本身不存在对取得购买资格的特定消费者一定会与之进行交易的期待。当消费者使用这个购买资格时, 经营者也无权选择是否与消费者进行交易, 只能按照约定与消费者成立买卖合同, 因此也不能将经营者发放购买资格的行为视为要约邀请。对消费者而言, 取得预售购买资格之时, 尚未与经营者成立针对任何商品的买卖合同, 更无须给付价款, 并且可以随时抛弃购买资格, 甚至可以对购买资格进行处分, 因此取得购买资格本身当然不能视为对经营者交易要约的承诺。

在购买资格指向的商品和服务交易合同成立前, 经营者和消费者处于一个基础法律关系之中, 即经营者通过赠与或者出售的方式使消费者获得了购买资格。一旦这个购买资格被使用, 消费者就能在同等条件下优先购买某种购买资格指向的商品或者服务。也就是说, 依照约定的方式, 购买资格的持有人单方使用购买资格, 其与经营者之间立即成立了买卖合同, 其内容和经营者与第三人约定的完全相同。使用之后, 购买资格本身归于消灭, 消费者此后依据买卖合同的内容履行付款义务, 经营者按合同内容交付商品或提供服务, 完成交易。从上述内容不难发现, 这里的购买资格作为资格持有人的一种权利, 充分体现了“先买”特征和形成权性质, 本质上就是优先购买权, 并且是约定的优先购买权。

前述两类不同购买资格作为先买权的区别在于, 在第一类情况下, 先买权人权利转让的可能性被限制, 权利人只能选择自己行使先买权与经营者成立交易合同, 或者对先买权进行放弃, 不能移转或者设定负担。先买权人之所以受到这种限制, 并不是基于法律规定, 而是基于其在取得先买权的这个过程中与经营者的约定。在第二类情况下, 先买权人可以通过赠与或者出售的方式移转先买权, 先买权的受让人在取得先买权后成为新的先买权人, 一旦行使, 即与义务人 (经营者) 成立前述交易合同。

对上述约定先买权转让与继承问题的讨论是有意义的。虽然目前网络预售中的产品或服务的价格有限, 但由于很多产品有首发限量或者特别版本等设定, 因此对于先买权人或者其他希望获得先买权的人来说, 其主观价值难以估量, 这也是实践中此类先买权转让产生高额溢价的主要原因之一。另一方面, 有的消费者一次获得了数个或者更多的先买权, 从整体来看也有具有不小的价值。考虑到未来网络预售的发展趋势, 笔者认为此处的探讨是具有前瞻性的。

德国民法典473条规定, “以不另有规定为限, 先买权是不可转让的, 且不转移给权利人的继承人。先买权被限制于特定的时间的, 有疑义时, 先买权是可继承的。”⑦本文所述网络预售中的先买权属于约定先买权, 因此即使是依照德国法, 先买权人和义务人也可以就先买权的可移转性和可继承性作出约定。⑧网络预售中的先买权的产生及其内容基于义务人和权利人的事先约定, 允许约定先买权进行交易、赠与及继承体现了意思自治和合同自由, 也是为了满足市场经济条件下的交易需要, 特别是考虑到前述先买权中具有的主观价值, 此种允许也有利于保护先买权人的利益及保障交易安全。

三、现行法律制度与对预售先买权的保护

我国现行法对一些优先购买权的权利来源和权利内容进行了分别规定, 主要有以下一些类型:

房屋承租人的优先购买权, 《合同法》第230条规定“出租人出卖租赁房屋的, 应当在出卖之前的合理期限内通知承租人, 承租人享有以同等条件优先购买的权利”。

共有人的优先购买权, 《物权法》第101条规定“按分共有人可以转让其享有的共有的不动产或动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利”。

股东的优先购买权, 《公司法》第72条规定, “经股东同意转让的股权, 在同等条件下, 其他股东有优先购买权。两个以上股东主张行使优先购买权的, 协商确定各自的购买比例;协商不成的, 按照转让时各自的出资比例行使优先购买权。”

合伙人的优先购买权, 《合伙企业法》23条规定, “合伙人向合伙人以外的人转让其在合伙企业中的财产份额的, 在同等条件下, 其他合伙人有优先购买权;但是, 合伙协议另有约定的除外。”

从上述法律规定来看, 我国法律未像德国法对先买权的一般特征和内容统一进行整体规定, 法律本身也未像德国法一般区分债权性先买权 (对人的先买权) 与物权性先买权⑨。现行立法模式一方面给约定先买权在体系内存在留下了空间, 另一方面目前约定先买权的行使、通知义务、给付、保护、转让、继承等内容完全缺乏法律依据。

现有制度中有关先买权的分类规定并不能对预售先买权进行直接保护, 在不破坏体系的基础上, 可以采取专门规定的形式对这一类先买权进行保护。根据此类先买权的一些特点, 法律规定可以借鉴德国法中关于债权性先买权的规定, 对预售先买权的行使的效果 (与义务人成立买卖合同) 进行明确, 对义务人在出售商品或服务时的通知义务, 先买权行使期间的基准规定, 先买权的排除 (如支付不能的情形下) , 先买权的转让继承规则等内容做出具体规定, 给予先买权人及先买权受让人相应的请求权基础。

注释

1王泽鉴.民法学说与判例研究 (一) [M].北京:中国政法大学出版社, 2003:612.

2戴孟勇.先买权的若干理论问题[J].清华大学学报 (哲学社会科学版) , 2001 (1) .

3[德]迪特尔·梅迪库斯.德国债法分论[M].杜景林, 卢谌译.北京:法律出版社, 2007:128.

4[德]汉斯·布洛克斯, 沃尔夫·迪特里希·瓦尔克.德国民法总论 (第33版) [M].张艳, 杨大可译.北京:中国人民大学出版社, 2012:378.

5陈卫佐译注.德国民法典[M].三版.北京:法律出版社, 2010:156.

6[德]曼弗雷德·沃尔夫.物权法[M].20版.吴越, 李大雪译.北京:法律出版社, 2004:217.

7陈卫佐译注.德国民法典[M].三版.北京:法律出版社, 2010:161.

8[德]迪特尔·梅迪库斯.德国债法分论[M].杜景林, 卢谌译.北京:法律出版社, 2007:130.

南京市毕业生就业流程 篇8

（一）双向选择

可通过毕业生就业招聘会、校园招聘会等各类人才招聘会或人才网站、报刊等媒体、亲友等渠道获取用人单位信息，与用人单位进行双向选择。

（二）网上办理就业接收手续

与用人单位达成就业意向，签订就业协议后，须通过南京毕业生就业网办理网上协议鉴证手续，办理程序如下：

◇毕业生进入“南京毕业生就业网”（）进行毕业生注册，设置申报密码和修改密码。

◇身份证号码和申报密码提交给签约单位，单位通过网上办理签约申报手续。

◇毕业生以身份证号码为用户名、修改密码为口令进入南京毕业生就业网可查看本人申报情况。

◇凭签订好的《就业协议书》和《双向选择就业推荐表》原件到南京市毕业生就业指导服务中心开具《南京市毕业生接收函》（A）类，连同《就业协议书》一同反馈给学校，作为学校派遣依据。

（三）报到

学校依据《就业协议书》和《南京市毕业生接收函》，开具《报到证》和《户口迁移证》；毕业生在规定期限内持《报到证》、《户口迁移证》到用人单位报到，签订劳动合同并缴纳社会保险；同时到南京市毕业生就业指导服务中心办理落户核准手续。

（四）人事代理

人事代理是指政府人事部门所属的人才服务机构根据国家有关政策法规，接受用人单位或个人委托，为用人单位或个人提供人才人事方面的专业化管理和社会化服务。

单位代理：南京市各种所有制性质的企事业单位、民办科研机构、外地驻宁办事处、分公司以及其他无主管部门的单位，可凭单位介绍信、营业执照副本复印件（事业单位法人登记证复印件）、单位组织机构代码证复印件等材料到市人才服务中心办理。接转组织关系：办理了人事代理手续，人事档案挂靠在市人才服务中心，就业单位没有建立党的基层组织的党员，可将组织关系转入单位所在地社区党的基层组织。

（五）落户

凡经过南京市毕业生就业指导服务中心办理了毕业生落户核准手续的毕业生，可凭户口迁移证、报到证等材料到居住地或单位所在地派出所办理落户手续。

若单位没有集体户，人事关系又是委托市人才服务中心代理的，可将户籍挂靠在市人才服务中心。其办理时需提供以下材料：（请按顺序排放）1）两张一寸近期照片。（照片背面注明名字及出生日期）2）《户口迁移证》原件及复印件 3）身份证原件及复印件 4）报到证原件及复印件 5）已填好的《户籍挂靠登记表》

南京市建筑业企业申报资质流程 篇9

1、企业登录市建管处网站（njjgc.nj.gov.cn）“文件下载”栏目下载“申报资质资料汇总”文件包，查询所申报资质的等级标准，参照等级标准和《南京市建筑业企业资质管理规定实施细则》中的申报资料要求，填写申报表、准备申报资料；

2、县（区）企业将申报材料报注册地县（区）主管部门，城区企业将申报材料直接报市建管处企业管理科；

3、对受理的申报企业名单进行网上公示；

4、对申报材料进行初审、复审；

5、核查申报材料原件，向企业反馈审查意见；

6、申报材料补正核查；

7、资质评审领导小组会议审定；

8、发布许可决定，并报省建管局备案；

10、经许可的企业登录江苏省建筑业监管信息平台

http://221.226.118.168:8080/jscbmis/进行初始注册，注册填写对口管理部门时城区企业选择“南京市建筑工程局”，县（区）企业选择对应的县（区）建管部门。注册经审核后登录监管信息平台填写申报资料并上报（平台使用过程中有任何问题，可与软件公司联系：58129937）；

11、申报资料在监管信息平台中经审批后，企业至市建管处企业管理科办理资质

证书；

12、申请一、二级及不分等级资质经市局审查后，报省、部审批发证。

联系部门：南京市建筑安装管理处企业管理科

联系地址：解放路44号南楼（建筑大厦）308、306室

联系电话：***2

审批通过的企业请办理以下事项：

商品房预售款监管模式比较 篇10

《城市商品房预售管理办法》规定:商品房预售款监管的具体办法, 由房地产管理部门制定。在《城市房地产管理法》上位法有原则性规定的情况下, 赋予了地方房地产主管部门制定具体操作规范的权力。早在1998年, 《广东省商品房预售管理条例》即以专章形式确立了商品房预售款的监督管理规则, 对预售款的概念、范围、监管形式、监管周期、监管主体、操作模式、监管收费等均作出了明确规定, 开创了国内开展商品房预售款监管工作的先河。

据不完全统计, 目前国内已有70余个大中城市出台了预售款监管的地方性规定。受经济发展水平和各地实践差异的影响, 预售款监管的制度模式、监管力度、特色等各有不同。笔者选取了颇具代表性的部分地方规定, 进行对比分析和归类总结。

1. 从发文主体和文件效力来看

第一, 地方性法规规定有商品房预售款监管的内容, 效力层次最高, 辖区内各地方据此进一步制定操作规范。如《广东省商品房预售管理条例》、《重庆市城镇房地产交易管理条例》都有针对商品房预售监管较为详尽的规定, 广州、汕头、珠海、重庆市房地产主管部门在此基础上制定了详尽的操作细则;《山东省商品房销售条例》也对该省商品房预售款监管事宜作出了原则性规定, 济南、青岛等地根据地方实际分别选取了不同的监管模式。

第二, 地方政府发布规章或规范性文件, 效力较高。如《郑州市商品房预售款监管办法》、《株州市商品房预售资金监管办法》、《青岛市新建商品房预售资金监管暂行办法》、《昆明市进一步加强商品房预售管理实施意见》、《天津市新建商品房预售资金监管办法》、《合肥市商品房预售款监督管理暂行办法》、《湘潭市城区商品房预售款监督管理办法》、《岳阳市商品房预售款监管暂行办法》都专门规定了商品房预售款监管的原则、操作流程等, 为房地产行政主管部门开展预售款监管工作提供了直接依据。

第三, 房地产主管部门与银行业主管部门联合发布规范性文件, 对参与监管的商业银行具有较强的约束力。如《北京市商品房预售资金监管暂行办法》、《浙江省商品房预售资金监管暂行办法》、《南京市商品房预售款监管办法》均有商业银行参与监管, 其对银行的约束力比房地产主管部门单独发文更强。

第四, 房地产主管部门单独发布规范性文件, 约束力相对较弱。如《福建省商品房预售管理暂行办法》、《厦门市商品房预售款监督管理实施细则》、《成都市商品房预售款监管办法 (试行) 》及其实施细则, 是房地产主管部门单纯发布规范性文件的典型代表。

2. 从监管主体、监管模式和监管周期来看

第一, 由房地产主管部门或设立专门的主管机构集中监管。如厦门市由交易中心直接负责预售款监管, 青岛市国土房管局下设房地产交易资金监管机构直接负责新建商品房预售资金的具体监管工作, 广州市房地产中介服务管理所下设商品房预售款监督管理小组对广州市商品房预售款实行“全程全额”监督管理。

第二, 通过引入担保单位全程担保的形式, 进行重点监管。如“济南模式”, 济南市引入担保公司全程担保制度, 预售款的监管采用由预售人委托担保公司向预购人提供预售款监管责任担保书的方式实施, 以保证预购人的合法权益。

第三, 商业银行与项目监理单位联合监管模式, 各司其职。最为典型的是“重庆模式”, 重庆市以地方性法规创设了由工程监理机构和开设预售款专用账户的商业银行联合对预售资金进行监管的新制度。

第四, 商业银行直接监管, 主管部门监督检查。如北京、南京、杭州、成都等地推行的由商业银行作为监管的直接参与主体, 监理单位负责进度需求监控, 主管部门监督、抽查、检验的模式。

3. 从措施保障、具体操作规范来看

第一, 监管金额的确定, 引入保证金制度或预留上浮比例。

第二, 与预售许可挂钩, 在预售许可阶段要求提交预售款监管资料或进行专门备案。

第三, 选取商业银行监管的, 要求独家监管或允许多家银行联合监管。

第四, 要求预售款实行直接入账, 禁止开发企业转存或截留。

第五, 在预售款拨付使用上, 与合同备案挂钩或由主管机构审核相关申请材料, 再决定是否准予用款。

第六, 对违反监管规定的市场主体设立处罚制度。

4. 从是否免于监管以及对违规行为的处罚力度来看

第一, 对所有开发企业、建设项目同等对待, 不允许免除监管;严格监管下的例外, 即允许特定情况下免于监管, 以其他措施保障监管目的实现。如厦门市规定具备特定条件或资格的开发企业可申请免于监管;济南市规定, 预售人向担保公司提供担保公司认可的全额反担保, 可以免除监管。

第二, 对开发企业违反监管规定的, 处罚手段通常为责令限期整改、暂停预售、处以罚款、计入信用档案并进行公示;对监管银行违反监管规定的, 取消其监管资格;对于监理单位违规的, 违规行为记入企业信用信息系统, 并依法对相关责任单位和责任人予以处理。

从表3中9个城市的监管模式来看, 成立专设预售款监督管理机构是最直接监管的模式, 监管力度最强;最具特色的莫过于济南模式和重庆模式, 监管力度也比较强;最普遍的即是商业银行监管模式, 监管力度较弱。虽然国内各地方关于预售款监管的模式可以归结为上述4种, 但在具体适用和操作上仍各具特色, 很难对哪种模式的优劣进行简单评判。只要适应地方实际, 达到预售款“专款专用”的目的, 即是好的制度设置。

二、成都市预售资金监管制度的突破和创新

2010年11月1日, 成都市发布《预售款监管办法 (试行) 》及《成都市商品房预售款监管实施细则 (试行) 》 (以下简称《办法》、《细则》) , 正式启动预售款监管工作。在比较国内几种监管模式后, 成都选取了相对宽松的“商业银行监管模式”, 对于预售资金的监管, 结合成都市市场情况进行了创新, 采取了较为灵活的监管方式, 严格监管的同时, 也要考虑保持市场本身的活力, 让资金发挥最大的效益。

1. 期前拨付

成都允许期前付款并准予调用超额预售款在全国属于创新。《办法》中明确规定, 预售款采用建设期前拨付:开发企业在取得预售许可开始销售后, 可以根据项目预算清册和资金使用计划申请提前调用相应周期的预售款, 相对于以自有资金或开发贷款垫付完成相应建设周期后再提取预售款的“后期支付”, 更具灵活性;同时, 为避免开发企业以整个楼栋作为一个建设周期, 一次性提前支取全部预售款继而“携款潜逃”。《细则》进一步规定了工程形象进度的编制。同时在严格按照工程进度提取预售款的同时, 也允许开发商调用超额部分的预售款。在保证建设工程资金使用的条件下, 预售款专用账户中的商品房预售款超出该监管项目工程预算清册的总额时, 可允许开发企业以其超出部分用于还贷或调用。

2. 允许折抵