物业公司维修部工作总结

物业公司维修部工作总结（精选13篇）

物业公司维修部工作总结 篇1

一、供暖期间，能够做到及时报及时修，想业主之所想，急 业主之所急，秉承“小修不过夜，中修不过周”的公司服务宗旨，得到公司领导及广大业主的认可，供暖结束后，对地热井管道及深井泵进行维护保养。

二、在维修中发现华兴路6#、8#楼住宅自来水管道漏水严重，配合公司对该管道进行了改造，为业主创造了便利。

三、在日常维修中，发现自来水水表井内管道阀门不管用，配合自来水公司人员对其进行了更换，为维修工作奠定了基础。

四、配合公司对苹果社区进行了前期验收，并对该小区线路等进行熟悉。

五、供暖前对各区片泵房设备进行养护，并调试地热井深井泵，对泵房看管人员进行现场培训，以便出现问题及时处理。

六、在嘉和A泵房暖气试压时，发现有渗水严重情况，并对该区片管道进行了维修。

七、供暖期间，对某某花园暖气管道渗漏进行了维修，并在供暖的同时也发现某某育新组团2#暖气回水也出现渗漏情况，经公司领导决定，配合施工队完成了某某育新组团2#暖气回水改造工程，并且也做到了加班加点，对各区片暖气进行维修，并得到了业主的好评。

以上为20xx年工作总结，有不足之处，敬请领导给予指正。在新的一年里，我会加倍努力工作，为公司的美好明天贡献我的一份力量。

物业公司维修部工作总结二：

20xx年下半年我来到了某某物业工作，在这半年来，在领导和同事们的帮助下，各方面能力都有了提高，在工作中逐步了解到维修对物业管理企业的重要性。

20xx年下半年工作总结如下：

1、我来到公司正值11号楼测漏，为了不影响业主的正常生活，我们配合自来水公司测漏，发现漏点加班加点急时维修。

2、临时供暖期，为确保今年正常供暖。急时对各区域供暖泵房设备进行了维修，保养工作，为今年供暖打好了坚实的基础。

3、在供暖期间，为保证全体业主的供暖正常，我们在接到报修电话，都在第一时间到达现场，做到急时维修。

以上是20xx年下半年的工作总结，我将在新的一年里工作更加努力，愿公司的明天更美好。

物业公司维修部工作总结三：

时光飞逝，20xx年转眼就过去了，回顾20xx年的工作，总结如下：

一、供暖期间，及时排除了供暖中出现的各种问题；并采取分段供暖，为公司节省了资源。供暖结束后，对地热井及深井泵进行了养护。

二、配合电梯维保人员对各区片电梯进行养护，并配合办公室对电梯进行报检，并配合锅检所检测。

三、配合公司领导对水晶城二期、三期、B文园、C社区进行验收及交接。

四、安排维修人员对各区片自来水管道及泵房进行维护。

五、供暖前对A、B、C泵房内地热井及深井泵进行调试，并安排人员对泵房看管人员进行现场培训，以便出现问题及时排除。

六、供暖期间，对A花园暖气管道渗漏进行了维修，并在此期间也发现B育新组团2#楼暖气回水也出现渗漏情况。经公司领导决定配合施工队完成了B育新组团2#楼暖气回水改造工程。

七、供暖期间安排人员及时对各区片泵房进行查看，并对供暖中出现的问题及时处理，坚持“小修不过夜”的服务宗旨，得到了广大业主的一致好评。

物业公司维修部工作总结 篇2

关键词：全程物业管理,房屋管理与维修,工作模式

“房屋管理和维修”是物业管理部门一项核心工作, 高质量地房屋管理与维修工作可以在一定程度上延长建筑物经济寿命提升其使用价值, 也为业主带来额外的经济收益, 因此越来越多的人关注物业房屋管理、养护与维修的工作。

原有的房屋管理与维修是从房屋竣工验收开始 (如图-1所示) , 随着“全程物业管理服务”这一全新物业服务理念的提出, 物业管理中的房屋管理与维修工作起点也应大大提前, 从原来的竣工验收开始逐步提前到房地产项目的规划、设计和施工阶段, 贯穿整个房地产开发和使用周期, 是一种全程意义上的房屋管理与维修工作, 即“全程”房屋管理与维修。

一、全程物业管理服务需要“全程”的房屋管理与维修工作

(一) 原有房屋管理与维修工作模式弊端分析

原有的房屋管理与维修工作是针对与已有建筑物的养护与维修展开的, 房屋交付使用后由于自然、人为因素的影响逐渐破损, 物业要通过房屋管理与维修工作对破损房屋进行维修与加固防止其损坏程度加深, 恢复其使用功能, 提高房屋的成新率达到延长经济寿命的目的。

其实物业公司原有的房屋管理与维修工作模式有很多的弊端主要体现在以下几个方面:

首先维修成本大, 房屋质量是房屋寿命长短的关键因素。他与设计、施工质量、管理、技术等密切相关很多, 因此质量问题是在建筑前期阶段是可以规避的, 但传统的房屋管理与维修工作是从竣工后才开始, 那些本来可以避免的质量问题就变成了建成的问题房屋, 我们必须通过维修局部甚至拆除整栋建筑来解决其质量问题由此可见成本代价极高。其次, 维修技术难度高, 维修工作是要在原有建筑物基础上进行, 不仅要搞清房屋损坏原因, 而且还要对原有房屋的构造、施工技术和方法有一个清晰的认识, 对技术人员的工作经验和施工水平要求极高。再次带来的负面影响大, 原有工作模式下的房屋管理与维修一般在业主使用的情况下进行的, 这就对业主正常的生活带来不便, 甚至很多的维修需要多次进入业主家中施工, 当多次维修不见效果时, 可能业主会将不满发泄出来, 甚至将物业告上法庭, 给带来负面影响。

由此可见我们需要一种贯穿与整个建筑物生命周期 (从开发到经济寿命结束) 的房屋管理与维修工作, 将质量问题控制的最低水平减少维修成本, 提高业主满意度。

(二) “全程”房屋管理与维修与传统房屋管理模式的对比

1. 工作周期增长

如图-1所示, 与传统模式相比全程房屋管理工作起点大大提前, 从项目可行性研究阶段就开始参与, 工作周期增长。

2. 工作方法的不同

传统模式下的房屋管理与维修工作注重房屋使用阶段的使用状况的管理和已损坏房屋的维修, 即以解决质量问题为工作重点;而“全程”模式下的房屋管理与维修工作以预防质量问题为主, 即将房屋的质量处理在萌芽状态。

3. 工作效果差异

与传统模式相比, “全程”模式下的房屋管理与维修工作因房屋质量提高维修工作量大大减少, 维修成本降低, 物业企业利润提高;因房屋质量问题出现概率大幅降低, 业主满意度提高;房屋的生命周期延长, 使业主房产价值增加。

二、“全程”房屋管理与维修主要的工作过程及工作内容

“全程”房屋管理与维修工作共分为6个不同工作阶段环节, 其中每个工作过程的工作内容如下:

1) 规划设计阶段的房屋管理工作与维修:在该阶段物业管理专家就物业规划的合理性结合业主消费心理与规律来分析并提出专业建议, 对设计上存在的不利于后期业主使用和物业管理工作的问题与开发商、设计单位进行沟通, 将存在的问题尽可能在施工前进行整改。2) 建设阶段的房屋管理与维修:在建设与施工阶段, 物业管理单位代表业主对房屋的建筑工程质量层层把关, 发现质量问题及时填写房屋质量反馈单交与开发商, 由开发商通知施工单位定期进行整改, 物业公司通过参与分阶段施工验收和竣工验收, 尽可能将房屋保质保量的交给业主。3) 交房阶段的房屋管理与维修:业主对新房的验收是非常严格的, 交房时一般由物业公司专人陪同业主, 有些业主还会聘请验房师一同, 对房屋的质量进行全方位的检测, 在验房过程中如有质量问题, 验房师代表业主先和物业公司陪同验房的工作人员进行沟通协商, 对于会影响业主正常使用的质量问题由业主填写《房屋质量问题反馈表》, 递交物业公司, 物业公司将同一批交房的质量问题汇总后协同开发商一起跟相关的施工单位沟通, 对问题进行维修或给出合理的答复。4) 空置房屋的管理与维修:集中交房后对于业主长期不收房或收房后长期不装修的房屋定期进行检查, 一般1~2周进行一次, 对于后期因自然原因引起的房屋质量问题进行及时维修, 是物业贴心服务的体现。5) 房屋装修阶段的房屋管理与维修:在房屋的使用阶段对房屋的损害最大的应该是装修工作的, 因此当房屋装修时, 物业公司应加强装修审核、装修巡视和装饰竣工验收等工作, 尽量避免因装修对房屋产生的损坏, 给业主灌输正确的房屋使用方法。6) 日常的房屋管理与维修:业主入住后, 公共部分的设施或设备因人为或自然原因不可避免的会出现损坏, 物业工作人员要加强在园区进行巡视工作, 发现问题及时解决, 这种事前发现问题解决问题的方法可以大大提高业主的满意度。7) 房屋维修管理工作:在本阶段物业管理公司为做好房屋维修工作, 提高维修工作的质量而开展的计划、组织、控制、协调等活动过程。它是维修工作质量的保证, 是“全程”房屋管理与维修工作模式能否被社会所接受、其工作质量能否被业主认可的关键工作环节。

由此可见“全程”模式的房屋管理与维修工作, 不管是房屋建设前、建设中还是使用后都会通过严格科学的房屋管理程序对可能引起房屋质量问题潜在因素及时发现及时解决, 是否对房屋质量的全方位监控过程, 是业主期盼的房屋管理与维修模式。

省级科研项目:湖北省教育厅科研项目“物业管理专业仿真教学体系的研究与实践”。

参考文献

[1]何石岩.房屋管理与维修.机械工业出版社, 2009.

物业公司维修部工作总结 篇3

曹女士系Y市某小区A幢202室的业主，2011年11月30日，小区业主委员会与某物业公司签订《物业管理委托合同》，约定了物业共用设施设备管理服务，包括对设施设备的日常运行维护、对设施设备安全隐患的排查等。合同同时约定了物业服务收费标准、缴费时间等，合同有效期五年。曹女士按时交纳了物业费，于2014年11月21日发现卫生间墙壁缝有污水流出，室内被污染，还生出蛆虫。经查，系排水管道漏水、防水层被破坏所致。

曹女士随后要求物业公司进行管道维修和防水整治，但物业公司以楼上住户不予配合为由拒绝、拖延。曹女士自2014年12月起在外租房居住，并于2015年8月至人民法院提起诉讼，要求物业公司赔偿租金损失16000元、有线电视费用及宽带费用1600元、返还2014年12月缴纳的物业费用150元（物业管理费1800元/年，2014年度一次性交纳完毕）。

法院审判

法院认为，业主委员会与物业公司签订的《物业管理委托合同》是双方真实意思表示，合同有效。物业公司应当按照合同约定履行物业管理义务。曹女士作为业主，交纳了物业管理费，享有业主权利。本案中，曹女士房屋卫生间渗水系卫生间排水管道漏水、防水层破坏造成，卫生间管道系物业共用设施，其维修与检查属于物业共同设施管理服务的内容，因物业公司未尽到管理维护义务而造成曹女士房屋污染、无法正常居住，物业公司应当承担履行物业管理服务的义务并赔偿曹女士因此遭受的损失。曹女士因房屋无法居住而租住在外的损失应当为合理的可预见的损失，法院予以支持。但因此发生的有线电视费用及宽带费用非必然损失，法院不予支持。因曹女士在外居住，物业公司收取物业管理费但没有按约履行义务，故对曹女士主张退还物业管理费予以支持。

律师提醒

根据合同法相关规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。卫生间主管道属于楼房共用部分，物业公司对主管道破裂造成的漏水应当承担维修义务，业主可以依据物业合同主张物业公司违约责任。

本律师提醒，小区内相邻房屋之间的共用设施损坏造成渗漏水的情况时有发生，物业公司对房屋共用设施负有管理、维修职责，其不仅需要与业主保持良好的沟通，更重要的是运用专业技术提供高效优质的维修服务，减少给业主带来麻烦和困扰，这也给物业公司的维修技术能力等物业服务带来了挑战。物业公司应当提高自身服务水平意识，与专业管道维修或专业防水公司建立合作关系，避免自身客观原因而激化与业主的矛盾，从而引发与业主之间的争议。

物业公司维修部工作总结 篇4

二0一0年是简单而不平凡的一年，物业服务行业面临很多严峻的挑战，经济效益也不如往年景气，市场竞争也比较激烈，因此工程维修也有了更高的要求。为了适应市场要求，我们在今年不断提高工程维修技能，美兰金邸整体工作绩效，专业技能，服务态度，制度规章及外围单位管理等方面有了逐步明显提升。为了总结经验，寻找差距，规划前景，促成二0一一年工作再上一个新的台阶，现将二0一0年工作总结如下：

一，主要工作汇报：，叠加区域公共楼道照明开关改声控和触摸延时开关;

今年第一季度主要对叠加公共楼道照明设施开关进行更换改装，将总进户门进门口和楼道拐弯口换成声控延时开关，业主家门口换成触摸延时开关，在也不会发生业主到家忘了关灯，促使灯泡灯头烧坏的现象发生，也达到了节能的效果。

2独栋弱点问题查找和恢复监督工作

由于独栋别墅违章改建导致弱点系统全部瘫痪，43户线路全部断，24户主线断，报警电源坏1只，解码器坏4只，系统隔离器坏6只，控制箱坏4只，在公司领导和服务中心经理多次和开发商协调沟通下，得到了开发商同意解决，在施工队进入施工现场时，我们克服人员少，进行时时监督，两人相互轮着看，除了给业主正常报修外，其余时间都跟着施工队，当然在跟着的时候也发现了不少问题，偷工减料，能省事就省事的解决办法，埋线管不够深等问题，在我们强有力的要求下，促使施工队按照标准施工，如今独栋弱点基本已经恢复了常态。

3日常维修工作的开展;

今年我工程部接到维修单1262张，完成1245张，修缮率在百分90以上。先后完成了叠加区域38台电梯基坑水泥块及垃圾清理工作，70号门口总污水管道下榻更换维修工作，叠加69号，70号，72号，82号，94号，95号，101号合计7户没上水总阀，由于开发商施工队种植绿化时把埋住了，通过我们工程部两个多星期的努力查找，找到5户总阀的位置所在，把挖出来后，重新提高了井的高度并做了井盖，还有95号和101号由于没找到，最后协调自来水公司关掉总阀，停水两小时，重新安装了阀门，并给叠加区域所有井盖涂上了绿色的油漆，促使其和绿化形成一体。另对二组团景观桥护绳的更换，梅雨季节对小区所有房屋渗漏水进行检查，对有渗漏的及时和开发商施工队联系，及时维修，此工作得到了业主充分肯定。在雷暴雨期间及时对小区明沟管道垃圾疏通工作以及做好排洪防汛工作，在今年的第三季度着重对小区屋檐滴水，老虎窗渗水，存在各类遗留问题进行汇总，发文开发商协调解决，目前由于屋檐滴水开发商施工队明确说明无法修复，该问题真在协调之中，寻找积极可行的办法。另在今年梅雨季节来临时给三组团安装了一台380V水泵，由于先前没有380v电源可供，我们克服人员少，时间紧的情况下，开路面槽，挖沟埋管，穿线，固定，终于赶在暴雨来临时安装好，确保了今年防洪工作圆满顺利的完成，在今年11.5火灾日的第二天我们就对小区所有的消防设施进行检查，检查时发现的问题还是比较多的，有点是平时有点疏忽没注意到，比如电梯基坑油杯油溢出来，没有及时清理，如果有什么烟头掉下基坑，这也是火灾事故的苗头，我们及时组织电梯保养人员给予清理并督促以后发现满时及时做好清理工作，另外叠加楼道消防灭火器20只压力已经不够，另外服务中心也需要增加一箱灭火器，该问题已经向余经理做了汇报。还特别向几个外围单位强调做好消防工作，对所管辖的电器设备做好绝缘测试，线头螺丝紧固工作，这个月主要对几个组团河道的潜水泵进行绝缘检测工作和所有上水管，各类阀门，水泵，做好防冻工作。

4，日常设备维护保养情况

目前小区设备保养情况总体还是比较到位的，所有的设备按照设备保养说明书进行保养，目前都处于良好的工作状态。

二，本工作遗留问题，小区罗芬路美兰湖路围墙XX千多平方刷油漆保养问题，由于该处围墙比较超高，我们维修人员包括我在内只有两名，一周工作日除了休息天，只有三次碰在一起的机会，还有负责处理业主日常报修，所以在人员配置方面是很难完成的，因此该工作也向余经理做了汇报是否请外单位人员完成，等待回应中。

2，小区一号桥二号桥的栏杆，大闸门的设备，63号闸门设备，儿童乐园，刷油漆保养，油漆报告已经打了，正在等待油漆。

3，小区监控摄像头坏5只，分别为西大门西向北，69号西向东，38号北向西，18号北向南，水闸门，周界报警坏两对，分别为37防区和7防区。该报告已经打到公司采购。

三，目前存在的问题）专业技术水平还比较欠缺，一专都能的水平还达不到

2）工作流程中，规范操作的统一性不强，对外围单位监督检查工作做得不够细致

3）养护单写的不是很规范，字迹不够工整，4）仓库材料摆放不够规范，东西摆放比较乱，没有贴明显标签

5）个别工作进度均比计划拖延滞后,维修工作的效率和维修质量有待提高

6）和各部门工作衔接还不是很完美

四，二0一一年美兰金邸维修工作重点设想;

针对以上提到的问题和薄弱环节，XX年对我们美兰金邸维修工作初步设想主要围绕“计划，完善，规范，落实”。等几个方面开展）计划：主要对XX年的工作做一个全年工作计划，月月有进展，周周有活忙，天天有落实。根据小区实践工作需要进行合理分配人员，把工作落实到人，责任到人。

2）完善：根据公司“精细化服务标准”的方针，对美兰金邸工程部的工作进一步细化，将精细化服务落实到日常工作的所有阶段和环节，形成一套完整的从工程维修养护单看为业主服务的满意程度

3）规范：结合标准要求，对上述工作存在的问题以及其它方面的工作环节进一步规范，一切以标准为规范，一切以业主满意为目标，（包括对外围单位的管理，一切以行业标准为规范)做到各个工作环节有计划，有制度，有实施，有检查，有改进，并形成相关记录

4）落实;对计划工作一定落实到位，责任到人，提高我们维修人员的责任心，督查外围单位一定做到定时与不定时相结合，发现问题，及时解决，促使各项规章制度落实到实处

以上就是我XX年工作总结，有不足之处还请领导和同事们批评指正！

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物业公司维修房屋 篇5

住宅自用部位、自用设备的维修更新费用由业主承担；住宅共用部位和共用设备的维修更新费用由整幢住宅的业主按各自拥有的住宅建筑面积比例共同承担；物业管理区域公共设施的维修更新费用由全体业主按各自拥有的住宅建筑面积比例共同承担。上述共用部位、共用的设施设备的维修更新费用可在依法设立的维修基金中列支。上述维修项目中的材料费按约定支付。公有住宅售后维修人工费按零星修理项目定额或按每小时5.75元的标准支付。住宅的共用部位、共用设备和公共设施属人为损坏的，其维修更新费用由责任人承担。

楼层内路灯维修费、电费应从哪里支出？

房屋楼层照明路灯电费应以幢为单位每月按户分摊，由房屋业主承担；维修更新费用由本幢业主按各自的房屋建筑面积比例分摊。上述费用，出租公房在租金收入中列支，公有住宅售后房屋在维修基金中列支，商品住宅按物业管理合同约定列支。

居住小区门幢的电子防盗门作为物业共用设备，其日常保养费用应在物业服务费中列支，该设备的维修费用可以在维修资金中列支。

业主、使用人装修房屋时应向物业公司申请办理什么手续？对装修行为有什么规定？

业主或者使用人装修住宅，应将施工单位、施工期限、装修内容（包括住宅装修设计图、施工方案等）事先告知物业管理企业，装修施工人员应办理小区临时出入证等手续。物业管理企业应当将装修住宅的禁止行为和注意事项告知业主或使用人。住宅装修中不得有损坏房屋承重结构，破坏房屋外貌和违章搭建等行为，晚间18：00-次日上午8：00及节假日，不得从事敲、凿、锯、钻等产生严重噪声的施工。

相邻业主、使用人因房屋维修、使用等发生纠纷，该如何处理？

住宅的共用部位，共用设备维修时，相邻业主、使用人应予配合。因相邻业主、使用人阻挠维修造成其他业主、使用人财产损失的，责任人应当负责赔偿。物业使用中禁止占用、损坏住宅的共用部位、共用设备或移装共用设备。业主、使用人违反业主公约、业主临时公约，应当承担相应的民事责任。对违反业主公约、业主临时公约的，相关业主、使用人可以向人民法院提起民事诉讼.居民进退户是否收费？

物业管理企业为公房承租人办理分户或更名手续的，可向其收取手续费30元；物业管理企业为不可售公房承租人办理公房交换进退户手续的，可向原承租人和现承租人各收取手续费50元。除此之外，均不得收费。

商品住宅维修基金开发商交款流程

一、开发商网上录入并打印《房地产开发企业注册登记表》

在INTERNET上找到上海市房屋土地资源管理局网站（），点击“商品住宅维修基金”图标，进入商品住宅维修基金主页面，点击“用户注册”图标，填写《房地产开发企业注册登记表》，核对信息无误后，保存并打印。一家开发商全市只要注册一次即可。

二、开发商到市房地局进行身份认证

开发商持盖章的《房地产开发企业注册登记表》和组织机构代码证复印件到上海市房屋维修基金管理中心（北京西路99号3楼0303室）进行身份认证，取得系统操作员身份、密码和加密设备，注意妥善保留操作员基本资料表。如果开发项目多的话，可以同时多申请几个身份，也可以今后持介绍信补充申请，补充申请时不必重新填写《房地产开发企业注册登记表》。

三、开发商网上建立项目和录入楼盘清册

根据土地出让（转让）合同、建设工程规划许可证、实测报告在系统中建立项目，录入有关信息后保存并打印。

根据实测报告录入楼盘清册，录入的信息包括产业代码、地址、面积和是否配电梯，实测报告中的每一个分户都要录入，包括公建配套设施、地下车库、商铺、办公楼等。由于系统提供了快速录入法，所以请仔细阅读操作手册中的说明。录入完成后保存并打印清册，注意将打印机的打印方向设为A4页面横向。同时注意核对清册的总面积是否与实测报告中的总面积一致，如果不一致，需要修改。

四、开发商到区县房地局审核，领取开发商交款通知

持土地出让（转让）合同、建设工程规划许可证、实测报告、到区县房地局审核，领取开发商交款通知。

五、开发商到指定的专户银行交款

六、开发商持银行收讫章的开发商收款凭证，到区县房地局领取购房人交款通知

七、开发商网上录入购房人信息

根据售房合同，在系统中录入购房人信息，仔细核对购房人信息与合同一致后保存，把购房人的姓名摘录在交款通知上，同时将系统产生的日期填写在交款通知的交款期限处。

八、购房人到指定的专户银行交款。物业管理企业办理商品住宅维修基金业务流程

一、物业管理企业网上录入并打印《物业管理企业注册登记表》

在INTERNET上找到上海市房屋土地资源管理局网站（），点击“商品住宅维修基金”图标，进入商品住宅维修基金主页面，点击“用户注册”图标，填写《物业管理企业注册登记表》，核对信息无误后，保存并打印。一家物业管理企业全市只要注册一次即可。

二、物业管理企业到市房地局进行身份认证

物业管理企业持盖章的《物业管理企业注册登记表》和组织机构代码证复印件到上海市房屋维修基金管理中

心（北京西路99号13楼1306室）进行身份认证，取得系统操作员身份、密码和加密设备，注意妥善保留操作员基本资料表。如果小区管理处多的话，可以同时多申请几个身份，也可以今后持介绍信补充申请，补充申请时不必重新填写《物业管理企业注册登记表》。

三、物业管理企业网上录入小区管理处信息

物业管理企业用从市房地资源局取得的系统操作员身份、密码和加密设备上网登录系统，填写小区管理处信息表，核对信息无误后，保存并打印。注意由于今后的分摊是由小区管理处来完成的，因此有几个小区管理处就要填写几张信息表，系统允许单独或成批录入小区管理处信息。

四、物业管理企业到区县房地局进行小区管理处身份认证

物业管理企业持盖章的小区管理处信息表到区县房地局进行小区管理处身份认证，取得小区管理处系统操作员身份、密码。小区管理处登录系统时采用物业管理企业的加密设备即可。

房屋物业中电气设备的管理与维修 篇6

关键词：物业,电气设备,系统化,管理,维护检修

引言

房屋物业特别是现代化城市的物业在社会经济发展中的地位日趋重要, 房屋物业涉各个领域政府机关办公楼、商场、商务写字楼及居民住宅楼等等与整个社会, 与千家万户, 与人民群众的生活息息相关, 随着社会经济的发展随着人民生活水平日益提高, 房屋物业的用电量不断提高, 对电气设施安全正常运行的要求也不断提高, 楼宇电气智能化的程度不断发展, 及现代化产品的的不断升级换代, 都对房屋物业的电气设备管理水平和维修技术提出新的要求, 能够及时高效的做好电气设备的管理与维修是物业管理部门的基本要求, 不容忽视。

1 电气设备的管理

做好物业的电气设备管理工作能够提高设备的使用性能和完好率, 延长设备的使用寿命节约资金投入, 为设备的安全稳定运行提供有力的保障, 要从以下几个方面着手。

1.1 电气设备基础资料的管理, 要建立设

备的资料档案, 包括设备的原始材料, 如设备发票、产品质量合格证、产品使用说明材料、线路图、原理图以及安装调试记录, 验收报告等资料。还要建立电气设备的使用运行记录, 包括设备日常运行情况的记录表格, 设备检修情况和大、中、小修的记录, 设备定期做的电气性能检验报告以及电气设备故障情况的记载等。

1.2 电气设备零部件的管理, 电气设备随

着科学技术的发展, 也经历着不断更新换代, 物业管理部门在电气设备不影响整体设备运行的情况下一般不采取对电气设备的更新, 这就要求对电气设备的常用、易损零部件做到有所配备, 并要求保持零部件配品的保有数量, 随着使用随着添加, 并且做好库存的保护防潮、防尘, 防止零部件的电气性能改变。

1.3 电气设备的运行管理和事故处理的管

理, 为保证电气设备的正常稳定运行需要有全面的运行管理制度, 要严格执行电气设备的使用操作规范, 工作人员要经过技术培训持证上岗。要坚持做好电气设备的日常巡视维护, 及时发现问题和解决问题, 要有计划的定期检验维护保养。房屋物业电气设备的使用经常受到大自然气候变化和周围环境的影响, 这就要求管理工作要注意掌握季节特点和环境变化, 适时采取措施。要按设备的完好程度做好大、中、小的检修工作, 对电气设备的事故处理要执行“三不放过”原则, 即事故原因未查清不放过, 对事故责任者未处理不放过。事故后没有采取改善措施不放过。

2 电气设备的维修

房屋物业及相关的公共配套设施中电气设备占有很大比重, 供配电, 照明, 电梯、消防、供暖、通风、给排水等方面都与电气设备紧密相关, 电气设备一旦出现故障将引起相应的系统故障, 会给物业使用者带来许多不便, 所以做好电气设备的维修工作很重要。电气设备维修人员要遵守电气工作操作规范正确操作, 要在维修工作中熟悉设备性能和电气原理, 积累修理经验, 及时修理好电气设备。电气设备的故障检查方法和维修实践步骤。

2.1 调查情况:

向操作者或用户了解情况, 包括故障外部表现, 有无异常声音, 异常气味, 和火花等情况发生。是否有人修理过, 修理的内容等等, 了解情况尽可能详细和真实, 这往往是快速找出故障原因的关键。

2.2 直观检查:

通过眼看、耳听、手摸, 鼻闻等方法开始检查。根据调查的情况, 看有关电器外部有无损坏、颜色有无异常、电气连线有无开路、松动, 绝缘有无烧焦, 熔断器是否熔断, 电器有无进水、油垢, 开关位置是否正确等。通过听觉判断电气设备的故障, 往往可以区别故障和正常时的运转声音区别, 正常电气设备的运行声音一般都是均匀稳定和柔和的, 要通过经验积累掌握不同声音的区别。利用人的嗅觉可以可以根据电气设备的气味判断故障, 电气设备过热、短路击穿都能闻到异常的烧焦气味。用手触摸设备有关部位, 可以根据设备温度和振动程度判断故障, 运用直观法, 不但可以确定简单的故障, 还可以把较复杂的故障缩小到较小的范围。

2.3 使用仪表、仪器等检测工具检查:

通过使用万用表, 钳形电流表, 兆欧表, 红外线测温仪, 测速表等测量仪器, 对设备检测, 可以快速发现电气设备异常的电压、电流、温度、速度和绝缘程度。

2.4 常用检查方法。

对比法:把检测数据与图纸资料及平时记录的正常参数相比较来判断故障。对无资料又无平时记录的电器, 可与同型号的完好电器相比较。电路中的电器元件属于同样控制性质或多个元件共同控制同一设备时, 可以利用其他相似的或同一电源的元件动作情况来判断故障。置转换元件法:某些电路的故障原因不易确定或检查时间过长时, 但是为了保证电气设备的利用率, 可转换同一相性能良好的元器件实验, 以证实故障是否由此电器引起。运用转换元件法检查时应注意, 当把原电器拆下后, 要认真检查是否已经损坏, 只有肯定是由于该电器本身因素造成损坏时, 才能换上新电器, 以免新换元件再次损坏。逐步开路 (或接入) 法:多支路并联且控制较复杂的电路短路或接地时, 一般有明显的外部表现, 如冒烟、有火花等。电动机内部或带有护罩的电路短路、接地时, 除熔断器熔断外, 不易发现其他外部现象。这种情况可采用逐步开路 (或接入) 法检查。逐步开路法:遇到难以检查的短路或接地故障, 可重新更换熔体, 把多支路交联电路, 一路一路逐步或重点地从电路中断开, 然后通电试验, 若熔断器一再熔断, 故障就在刚刚断开的这条电路上。然后再将这条支路分成几段, 逐段地接入电路。当接入某段电路时熔断器又熔断, 故障就在这段电路及某电器元件上。这种方法简单, 但容易把损坏不严重的电器元件彻底烧毁。逐步接入法:电路出现短路或接地故障时, 换上新熔断器逐步或重点地将各支路一条一条的接入电源, 重新试验。当接到某段时熔断器又熔断, 故障就在刚刚接入的这条电路及其所包含的电器元件上。强迫闭合法在排除电器故障时, 经过直观检查后没有找到故障点而手下也没有适当的仪表进行测量, 可用一绝缘棒将有关继电器、接触器、电磁铁等用外力强行按下, 使其常开触点闭合, 然后观察电器部分或机械部分出现的各种现象, 如电动机从不转到转动, 设备相应的部分从不动到正常运行等。短接法设备电路或电器的故障大致归纳为短路、过载、断路、接地、接线错误、电器的电磁及机械部分故障等六类。诸类故障中出现较多的为断路故障。它包括导线断路、虚连、松动、触点接触不良、虚焊、假焊、熔断器熔断等。对这类故障除用电阻法、电压法检查外, 还有一种更为简单可靠的方法, 就是短接法。方法是用一根良好绝缘的导线, 将所怀疑的断路部位短路接起来, 如短接到某处, 电路工作恢复正常, 说明该处断路。具体操作可分为局部短接法和长短接法。以上几种检查方法, 要活学活用, 遵守安全操作规章。对于连续烧坏的元器件应查明原因后再进行更换;电压测量时应考虑到导线的压降;不违反设备电器控制的原则, 试车时手不得离开电源开关, 并且保险应使用等量或略小于额定电流;注意测量仪器的挡位的选择。

2.5 维修的先后原则:

先动口再动手, 先外部后内部, 先机械后电气, 先清洁后维修, 先简单后复杂, 先静态后动态, 先电源后负载, 先普遍后特殊, 先直流后交流, 先故障后调试。遵守以上原则, 及时发现问题给于解决, 防止故障扩大。

结束语

房屋物业电气设备的管理和维护检修是一个整体的系统工程, 既要做好维护检修工作也要做好管理工作, 哪一个环节都不能忽视, 只有全面的做好各项工作才能使房屋物业的电气设备正常良好的运行。

参考文献

[1]怎样快速查找电气故障[M].北京:中国电力出版社.

浅谈物业维修基金的管理 篇7

一、杭州市萧山区物业维修基金管理概况

1.收缴依据

杭州市萧山区的物业维修基金从1993年开始收缴，当时根据《萧山市城镇住房制度改革实施方案》的规定，在公房出售时，由售房单位按售房款的10%缴交，个人按购房款的1%缴交。2001年12月1日后公房出售时，由售房单位按售房款的20%缴交，个人按购房款的2%缴交。而商品房的物业维修基金收缴是从1997年12月1日开始，分三个阶段：第一阶段是1997年12月1日至2001年11月30日，根据《萧山市住宅小区物业管理暂行办法》第二十八条的规定，由建设单位在办理建设工程规划许可证时按15元/平方米缴费，购房人在办理房产证时再缴交房价款的1%；第二阶段是2001年12月1日后新建的住宅小区，根据萧财综〔2001〕247号、萧价〔2001〕161号、萧建设房〔2001〕238号的规定，统一由建设单位在办理建设工程规划许可证时预缴。收缴的标准为多层30元/平方米，高层、别墅为60元/平方米；第三阶段是2008年1月1日以后领取建设工程规划许可证的房地产开发项目，建设单位不再预缴物业维修基金，在办理房屋产权初始登记前，由建设单位向杭州市萧山区物业维修基金管理中心预缴，待物业交付时向业主收取。

2.收缴情况

多年来，杭州市萧山区物业维修基金管理中心在相关部门的配合下，采取强有力的措施，确保物业维修基金归集到位。至2015年底，全区共有500余个住宅小区缴交物业维修基金，累计缴交物业维修基金本金12亿元，增值收入1.6亿元，增值部分支取共计6500万元。物业维修基金实行专户储存、专款专用，无截留、挪用、侵占物业维修基金现象。

二、物业维修基金的筹集途径及缴交标准

1.物业维修基金的筹集途径

新建住宅物业，由建设单位在办理产权初始登记前，向杭州市萧山区物业维修基金管理中心预缴，待物业交付时向业主收取：公有住房出售时，由售房单位向杭州市萧山区物业维修基金管理中心缴交；分户对外销售的公寓式办公楼等非住宅类物业维修基金比照商品住宅标准执行；对以前按规定应缴而未缴的房屋，在办理房屋产权证时向物业所有权人收取。

2.物业维修基金的缴交标准

现行杭州市萧山区物业维修基金缴交标准及政策依据（见表1）。

三、物业维修基金的管理和使用

1.强化信息管理，促进公开透明

一是已实现物业维修基金的年度自动计息。当年缴存物业维修基金以缴存次日为结息起始日，以每年12月31日为结息终止日。当年缴存或使用的部分按结息起始日对应活期存款利率计息。缴存和使用部分以外的物业维修基金，每年按一年期定期存款计息，存款利率以当年1月1日一年定期存款利率为准。

二是已实现物业维修基金的实时查询。业主凭产权证明及身份证明可电话或书面查询个人基金信息；业主委员会、物业服务企业可查询小区物业维修基金信息。

三是采用媒体公告和进小区公告两种形式，公开物业维修基金信息。每年的物业维修基金的收缴、使用等信息以小区为单位在相应小区开展公告工作，同时在《萧山日报》和杭州市萧山区政府网站上公布上一年度物业维修基金管理情况，以更多渠道落实业主的知情权，进一步增强物业维修基金管理工作透明度。

2.完善内控机制，保障资金安全

一是建立联系单制度。为了加强物业维修基金缴交工作，杭州市萧山区物业维修管理中心与杭州市萧山区房产登记管理中心、测绘所之间建立了物业维修基金缴交联系单，新建商品房必须在缴纳物业维修基金后才能办理产权初始登记手续，确保了及时、足额缴交。

二是保障资金安全。根据《杭州市物业维修基金和物业管理用房管理办法》（杭州市政府令第209号）第十条的规定是，物业维修基金闲置期间，市物业维修资金管理机构应将其存放于银行，严禁挪作他用。杭州市审计局和杭州市萧山区审计局多次对萧山区的物业维修基金管理和使用情况进行了审计，审计肯定物业维修基金管理规范，符合相关规定。

3.业主决策，建立监督网络

本着“基金专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督”的原则，对有业主委员会的小区，由业主委员会审批物业维修基金要明确“本次物业维修基金使用计划为业主大会作出的决定，已经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意”。未建立业主委员会的小区，原则上不动用物业维修基金，如确实需要动用，则由物业项目所持投票权2/3以上的业主签署书面同意意见（书面同意意见上要明确表示维修内容和动用物业维修基金数额），并经属地社区居委会签署意见。

房改房和零星商品房的物业维修基金使用，由相应业主或所属社区提出申请，并在小区进行为期七天的公示，最后申请使用物业维修基金。

物业维修基金的使用，在业主决策基础上，业主委员会和社区居民委员会进行监督，切实维护住宅区业主合法权益，使用好物业维修基金。

四、物业维修基金管理中存在的问题

1.物业维修基金使用率偏低

虽然物业维修基金使用申请的相关材料均由业主委员会或社区居委会审核盖章，尤其是业主意见是否过双2/3是由业主委员会和社区居委会审核同意后提出申请时，虽然业主委员会或社区居委会在申请表上已书面承诺“征求业主意见如有虚假，愿承担相应的法律责任”，但书面征求业主意见仍存在业主身份难以确认、参与投票意愿低、表决的真实性无法确认、耗费比较大等问题，极大地制约了物业维修基金的使用效率。

2.物业维修基金续筹工作难度大

根据相关法律规定，当物业维修基金余额不足首期交存额的30%时应续筹。业主委员会在资金续筹过程中困难较大，很难续筹成功。资金续筹不到位，势必会影响后续维修费用的申请。

五、物业维修基金管理工作的建议

1.加强宣传，普及物业维修基金知识

物业维修基金是小区业主的一个物权，业主作为决策者应了解相关的法律、法规。杭州市萧山区物业维修基金管理中心编制了大量的《基金知识问答》小册子印发至各物业服务企业、社区、业主委员会，开展政策解读、业务培训交流等多种形式宣传物业维修基金政策法规及业务知识。让广大业主进一步了解小区的物业状况，自主地参与到小区的物业管理中去，推动了小区的物业管理更上一个新台阶。

2.扩大公告范围，增加物业维修基金管理透明度

为了增进物业维修基金管理的透明度，在《萧山日报》和区政府网站上公布基金使用情况的基础上，结合萧山区各小区物业管理实际情况，向小区业主委员会邮寄送达物业维修基金年度帐单，并以电话回访的形式，了解收集业主委员会、业主对邮寄帐单送达工作的意见和建议，以便更好地落实业主的知情权。

3.优化审批流程，提高物业维修基金申领服务效率

进一步优化维修基金使用流程，即服务前移至征求业主意见之前，提前察看现场，指导物业服务企业规范填写申请材料，提前审核要件，避免申请单位多次返往，提高申领业务的服务效率。

4.启动物业维修基金简易申请程序，提高基金使用效率

新修订的《杭州市物业管理条例》已于2014年5月1日起开始施行，第五十六条规定，电梯、消防设施设备严重损坏，危及公共安全的，经业主委员会书面同意，可以按简易程序申请使用物业维修基金。物业服务企业只要持质监或消防部门的确认书和业主委员会书面同意等资料，即可申请物业维修基金，无需征求专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。物业维修基金简易申请程序，将最大限度地方便物业服务企业和业主委员会申领物业维修基金，提高使用效率。

5.制定配套政策，推进基金续筹工作

为妥善解决物业维修基金续筹难问题，建议业主大会在议事规则中明确物业维修基金续筹方案，制定议事规则示范文本和物业维修基金续筹方案示范文本，明确续筹原则、续筹方式等，积极引导和规范物业维修基金续筹工作。

物业公司维修部工作总结 篇8

近日，上海市房屋土地资源管理局印发了《关于贯彻实施(中华人民共和国物权法)做好本市物业管理有关工作若干意见的通知》(以下简称《通知》)，对此前公众比较关心的问题作了具体规定，本刊记者采访了上海市房屋土地资源管理局物业行政管理处曾浙一副处长。

一个产证拥有一个表决权

《通知》明确规定，一个产证只有一个表决权。这项规定明确了此前《物权法》尚未细化的内容，即如何确定“专有部分面积”和“业主人数”，而这两项对小区业主行使自己的权利有着至关重要的作用。

曾浙一告诉记者，这项规定对于此前社会上曾存在争议的如何确定“业主人数”，以及“专用部分面积”等，都做了详细的说明。

“专有部分”就是业主享有专有权的部分，或者说是业主自己买的那套房子就是他的专有部分。《通知》明确规定，业主“专有部分的面积”按所持房地产权证记载或者房屋销(预)售合同确定的建筑面积计算，不包括停车位建筑面积。建设单位作为业主，其“专有部分的面积”为未销售的物业建筑面积，不包括依法归全体业主所有的物业、停车库、配电房、垃圾房以及不能单独办理产证的其他物业的建筑面积。

“业主人数”同样按房地产权证数确定，一个产权证计为一个业主人数。即使这个产权证上写有多人名称，但只计算为一个业主。同时明确，房屋已出售并交付使用但尚未领取房地产权证的，按房屋销(预)售合同数确定，一份合同计为一个业主人数。值得注意到是，如果一个业主在小区拥有多套房产并且分别办理了产证，则可根据产证数拥有多个表决权。

物业维修基金要“三审”

此前，物业公司有两笔糊涂账，一是物业维修基金的使用，二是小区地上车位等共有部分所获收益。物业维修基金被物业公司随意使用，甚至被侵吞，此类现象在上海屡见不鲜；小区车位费等物业共有部分所获收益，收了多少，都用在了哪里，业主也是稀里糊涂。但由于缺乏有力的监管，因此业主对此也是毫无办法。

《物权法》对建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配，采取约定优先原则。《通知》分别就业主大会成立前和业主大会成立后如何约定做了明确规定，业委会成立前按照有关规定执行，业委会成立之后，通过管理规约方式进行约定。

曾浙一表示，以后物业公司使用物业维修基金要实行“三审”制度，在开工前对工程项目进行审核，并对工程报价进行审价，完工之后还要进行审计。如果工程规模不大，则由业委会进行，如果工程规模较大，则借助专业机构的力量。

物业公司维修部工作总结 篇9

在专项维修资金的统一归集方面, 1998年《住宅共用部位公用设施设备维修基金管理办法》规定由业主按购房价的一定比例缴纳。应该说, 在商品房市场发展的初期, 这样的统一归集标准并不明显影响业主之间权益关系的平衡。但随着商品房市场的不断发展, 情况发生了很大的变化。同一地域甚至同一小区范围内的商品房价格开始出现明显差异, 而住宅小区内的商铺与住宅的价格更是相差悬殊。按房价一定比例归集维修资金开始导致业主之间权益关系失衡的状况。同时, 商品房的售价与其建安成本价相差悬殊, 与物业共用部分、共用设施设备的重置成本无关但却迅速上涨的土地成本等极大地加大了统一归集的核算基数。

因此, 2008年由建设部和财政部制定实施的《住宅专项维修资金管理办法》正式明确地停止了以购房价为基础的维修资金归集标准和方式, 取而代之的是以建安成本作为归集计算的基数, 其第7条规定, 商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金, 每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。直辖市、市、县人民政府建设 (房地产) 主管部门应当根据本地区情况, 合理确定、公布每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额, 并适时调整。这种维修资金归集标准和方式的总体原则精神比较符合国外的一般制度原则和普遍实践。

《住宅专项维修资金管理办法》实施以后, 各地根据本地的实际情况制定了具体的归集交存标准。如北京市2008年6月13日发布的《关于住宅专项维修资金交存标准的通知》 (京建物[2008]393号) 、苏州市政府2008年制定的《关于调整苏州市住宅专项维修资金交存标准的意见》、广东省建设厅、财政厅2008年5月9日发布的《关于贯彻建设部财政部〈住宅专项维修资金管理办法〉有关问题的通知》等。从这些地方性的归集交存标准来看, 各地的物业建安成本的差距不大, 以此为基础的归集交存标准直接以专项物业维修的实际需要为基本内容和导向, 从而保证了业主相互之间的权益平衡。同时, 各地对不同情况也作出了一定的分类处理, 例如, 对高层住宅规定了略高于多层的维修资金归集交存比例, 因为高层住宅所需的专项物业维修要高于多层住宅。对经济适用房等特殊物业的业主, 则根据其收入水平规定了较低的维修资金归集交存比例。这些细微的调整使维修资金归集交存从形式公平走向实质公平, 从而更为科学合理。

安徽省十一届人大常委会修订并于2010年1月1日施行的《安徽省物业管理条例》在其第72条中特别增加了第4款, 该款规定, 专项维修资金的交存、使用和管理, 按照国家和省有关规定执行。建设部和财政部制定实施的《住宅专项维修资金管理办法》已经在国家层面确立了新的维修资金归集标准和方式, 而安徽省至今没有按照《住宅专项维修资金管理办法》第41条的规定制定实施细则。因此, 维修资金归集标准和方式实际只能依据国家有关规定执行。同时依据《立法法》所确立的“上位阶法优于下位阶法”原则和“后法优于前法”的原则, 《住宅专项维修资金管理办法》所确立的维修资金归集标准和方式应当得到贯彻执行。

二、独立商业区物业维修资金的自主归集

2007年国务院修订施行的《物业管理条例》第54条规定, 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业业主, 应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。2007年实施的《安徽省物业专项维修资金管理暂行办法》第3条规定, 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主, 应当按照本办法规定交存物业专项维修资金。2008年由建设部和财政部制定实施的《住宅专项维修资金管理办法》第6条规定, 下列物业的业主应当按照本办法的规定交存住宅专项维修资金:1.住宅, 但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外;2.住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅。安徽省十一届人大常委会修订并于2010年1月1日施行的《安徽省物业管理条例》第72条规定, 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者住宅小区外与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主, 应当交存专项维修资金。但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外。综合以上法规可见, 由政府部门强制性地统一归集物业专项维修资金只适用于住宅物业以及与住宅相关联的非住宅物业, 而对于独立的商业物业并没有强制的统一归集要求。但是, 从安徽的地方实践来看, 地方政府的维修资金管理部门对住宅类物业和与住宅无关联的商业物业往往不加区分, 而统一地强制征收专项维修资金。这显然是对现行立法和政策的错误理解和适用。

立法上之所以仅对住宅物业以及与住宅相关联的非住宅物业确立强制的统一归集要求, 笔者分析是基于以下的缘由:一是住宅类物业的维护管理涉及到基本的民生保障与和谐社会的建设问题。目前的业主自治水平、能力仍然处于较低层次, 住宅小区的自治机构建立和组织运作方面也存在着很多问题。离开政府的统一组织管理, 住宅类物业的维护管理必然限于混乱无序的状态, 从而严重影响广大人民群众的安居乐业以及和谐社会的建设。而独立的商业区物业则属于市场经济的运作领域, 并不涉及民生保障与和谐社会的建设问题。因此, 商业物业的维护应当由商业物业的业主自行协商解决, 国家没有权利也没有必要强行介入到这一领域, 这也是市场经济规律的要求和体现。二是独立的商业区物业牵涉到更为复杂的业主之间的利益平衡问题。独立商业区的物业购置价格因其位置和楼层的不同而存在着巨大的差异, 进而这些不同位置物业的业主也因而享有和获取不同的经营收益。这样, 对于独立商业区的物业共有或共用设施的界定就会出现复杂而多样的处理, 同时, 维修责任主体和责任份额的确定也会更加复杂。例如, 在一个由若干个商业楼宇组成的独立的商业步行街区域内, 商业用的电梯的维护一般主要是对二楼以上的业主具有重大的商业价值, 因为商业电梯的维护主要满足了二楼以上的业主的经营需要, 显然, 因商业电梯维护而得益的是二楼以上的业主, 一楼的业主并不从中获益, 相反, 即便商业电梯不能正常运行, 一楼的业主也并不因此受损。因此, 从成本与收益相平衡的角度来看, 让一楼的业主和二楼以上的业主成为同样的商业电梯维修责任主体并承担同等的责任份额显然是不公平的。

物业公司与业主维修责任的划分 篇10

界定物业管理公司与业主的维修范围，对于明确维修责任，避免物业纠纷有着重要意义，以下我们来详细了解：

①由业主负责维修部分为：房屋的室内部分，即户门以内的部位和设备，包括水、电、气户表以内的管线和由业主负责维修的部分如自用阳台；

②由物业管理公司负责维修的部分为：房屋的共用部位和共用设施设备，即房 屋的外墙面、楼梯间、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加压水泵、电梯、机电设备、公用天线和消防设施等房屋主体公用设施；

③由市政公用单位负责维修的部分为：住宅区内的水、电、煤气、通讯等管线的维修养护，由有关供水、供气及通讯单位负责，维修养护费也由其支付。但是物业管理公司与上述有关单位另有约定的，按双方约定确定维修责任。

物业公司维修部工作总结 篇11

2000年，某贸易公司购买了科技大厦的地下室作为厂房，三年后，该厂房的天花板开始出现漏水现象。贸易公司要求物业公司对此进行维修，物业公司进行几次维修后未能根本的解决问题，经鉴定，该漏水现象是由房屋自身存在的质量问题造成的。此后，贸易公司再三要求物业公司对漏水进行维修但均被物业公司拒绝。为此，贸易公司要求减少支付物业费，物业公司不同意。于是，贸易公司停止了支付物业费。

2007年底，物业公司将贸易公司起诉至法院，要求其依照约定支付物业费。

法院经审理查明，根据双方签订的“物业管理服务合同”，物业公司仅对该建筑的公共部分负有维修义务。贸易公司上层并非大厦的大堂之类的公用部分，而是属于另外一家企业所有，即漏水部位并非大厦的公共部位，物业公司对该部位没有维修义务。因此，贸易公司应当按照合同约定的数额支付物业费。

最终，法院支持了物业公司的诉讼请求。提示：

建筑物根据所有权的归属可以分为公共部位和专有部位。根据住房和城乡建设部2004年印发《前期物业服务合同（示范文本）》及住房和城乡建设部、国家工商行政管理局1997年印发的《物业管理委托合同（示范文本）》的规定：“物业公司的维修义务是指对小区建筑物公共部位的维修。共用部位包括房屋承重结构、房屋主体结构、公共门厅、公共走廊、公共楼梯间、内天井、户外墙面、屋面、楼盖、屋顶传达室及其他约定的公共部位。”此外，物业公司对共用设施设备也负有维修义务，包括：共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、天线、中央空调、暖气干线、供暖锅炉房、高压水泵房、楼内消防设施设备、电梯。而且，对相关的市政共用设施和附属建筑物、构筑物物业公司同样负有维修义务：包括小区道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、自行车棚、停车场等。业主所交纳的物业费中，已经包含了对物业公司履行这类维修义务的费用。对于小区建筑物的专有部分，即各业主享有私人所有权的部分，通常情况下并没有包括在物业公司的维修义务范围内。单个业主可以委托物业公司对自己所有的小区建筑物专有部分提供维修养护等服务，服务内容和费用由双方另行商定。也就是说，在没有特别约定的情况下，物业公司没有义务对业主的房屋的自用部位、自用设施进行维修，如果物业公司应业主的要求进行了维修服务，有权要求业主支付相应的费用。

物业公司维修部工作总结 篇12

2016 年1 月23 日, 深圳市福田区新天国际名苑小区召开业主大会, 组织业主对增补业委会候补委员、选举产生楼道长、授权业委会管理物业专项维修资金等八项议题进行表决, 466 户业主中有310 多名业主投了票, 其中95% 以上的业主使用微信来投票, 此次投票的第二天即成功达到了票决“双过半”。八项议题中同意的最高得票率为98%, 最低为77%。这意味着八项议题全部达到了法定票数, 在投票结束时即可生效。

是什么方法如此快速高效?原来, 自2015 年12 月12 日深圳市住房和建设局上线运行“深圳市物业管理微信公众号”后, 该小区业委会马上组织小区业主绑定公众号, 并使用该公众号对八项议题进行了投票表决。

带着好奇, 记者亲身体验了该微信公众号, 发现使用方法十分简单。业主只要扫描该微信公众号的二维码, 即可进入“深圳市物业管理微信服务”界面, 再依次输入业主姓名、身份证号码、手机号码和手机验证码, 该系统在后台与深圳市不动产权登记数据相互验证, 一旦业主身份验证成功, 马上会显示业主在该小区名下的房屋信息, 业主只要对房屋进行绑定, 就可以实现业主投票、维修资金查询、收看小区物业管理通知公告等功能。

近日, 记者就该微信公众号的建设和使用情况采访了深圳市物业专项维修资金管理中心副主任潘霞云。

深圳市物业管理微信公众号应运而生

记者:潘副主任, 您能不能简单介绍一下深圳市物业管理微信公众号?

潘霞云:深圳市物业管理微信公众号是深圳市住房和建设局委托物业专项维修资金管理中心运营的, 以“公平、公正、公开、透明、便捷”为原则的微信公众号, 旨在为深圳市业主提供便捷、实时的维修资金查询、业主投票平台、小区通知公告等服务。

深圳市业主关注公众号并绑定业主身份后, 可实时了解全市维修金概况及动态;可实时查询自己所在小区、楼栋及房屋的维修金动态;可实时接收小区相关通知、公告等信息的推送;可方便地参与本小区的各项事务决策及民主投票;可随时了解本小区业委会的运作情况。

深圳市物业管理微信公众号是全国第一个官方性质的市级物业管理微信服务平台, 也是我局携手腾讯探索应用“互联网+”保障民众的知情权、监督权, 用法治思维、科技手段推动基层依法治理的重要尝试。

记者:业主输入姓名、身份证号码、手机号码后, 系统就会自动提取出业主所拥有的房号等信息供业主绑定, 我感觉与之前投票系统相比便捷不少, 这是怎么做到的?

潘霞云:对于这个问题, 我们要感谢市规划国土委!该委在政府信息共享方面做了大量的工作。我市维修资金管理系统以及当前推出的物业管理微信公众号都是建立在该委提供的产权登记房屋数据基础之上。正是有了这个数据基础, 系统才能准确比对房屋的业主信息, 我局最终才能顺利推进物业管理微信投票试点工作, 在解决业主大会召开难、表决难方面走在全国同行前列。

记者:当初是怎么想到要创建深圳市物业管理微信公众服务平台?

潘霞云:这是基于以下思考:

第一, 在依法治国的大背景下, 政府主管部门如何以法治思维充分保障广大业主对于物业管理事务的知情权、决策权和监督权?

第二, 落实我市第六次党代会提出的“充分运用互联网手段, 创新政府管理服务方式, 加快建设服务型政府”。

第三, 长期以来, 我市物业管理行业和市场存在五大顽疾:一是业主大会召开难、业委会成立率低;二是少数物业服务企业和业委会暗箱操作、运作不规范;三是主管部门对行业和市场缺乏有效监管;四是物业服务行业市场化不充分, 没有形成行业淘汰机制;五是由于业主大会会议召开难导致维修资金使用率低。

以上问题导致物业纠纷频繁高发且错综复杂。据报道, 近年来有关物业管理的投诉逐年激增, 成为深圳市继医患、劳资、环境之后的第四大纠纷, 使得主管部门深陷于源源不断的矛盾纠纷处理之中。

面对上述难题, 我局创新工作方式方法, 充分运用“互联网+ 物业管理”的新思维, 与腾讯公司紧密合作, 尝试运用物业管理微信服务平台破解以上难题。

记者:该公众号什么时候会在全市正式推广?

潘霞云:自2015 年12 月2 日与腾讯公司签订战略合作协议后, 我局利用微信即时通信平台打通服务最后一公里的各种便民创新举措便驶入快车道。同年12 月12 日, 我局成功上线并在我市福田区天然居等小区试运行了全市物业管理公众微信号。

目前, 物业管理微信公众号正在根据试点的进度逐步完善之中, 在完成相关评估、修订工作后, 我局会尽快推出微信投票的相关办法以及投票指引, 届时将在全市推广使用该公众号。

方便业主, 保障业主知情权和决策权

记者:使用深圳市物业管理微信公众服务号能给广大业主带来哪些好处?

潘霞云:一是直接将决策权真正交还业主;二是保障了业主的知情权, 让业主随时通过微信掌握小区动态, 物业管理微信公众号能及时主动地向业主推送与业主小区相关的通知、公告等信息, 实时准确地查看业主相关的小区的维修金账户情况;三是解决业主大会会议召开、表决难题, 提高业委会的成立率, 杜绝投票暗箱操纵;四是建立了市主管部门、区主管部门及街道办与广大业主直接沟通的渠道, 让业主随时随地“零距离”参与到小区内各项物业管理事务的决策, 让广大业主依法行使其对物业服务企业、业委会的监督权利, 真正将小区一切物业管理事务置于阳光之下, 真正实现小区业主自治的公正、公平、公开、透明和便利。

记者:对于业主来说, 该平台还有哪些功能亮点?

潘霞云:目前共有四大功能亮点:

一是实现小区信息公开和实时推送:该微信公众号将及时主动地向业主推送其所在小区的通知、公告等信息。

二是实现物业维修金账户实时查询:能够查看全市维修资金的总体情况, 以及业主所在小区的维修金账户情况。

三是具有业主投票功能:采用微信投票方式, 可以让业主更方便地参与到小区内各项事务的决策中, 真正实现业主投票的公开、公平、公正、便利。

四是支持业主自管维修金:微信公众号还可以支持业主自行管理维修金, 同时主管部门能对全流程进行有效监管。

规范企业, 让物业行业正本清源

记者:推广使用该微信公众平台对物业企业将会有哪些影响?

潘霞云:一方面诚信守法、规范管理的企业会越来越得到业主广泛的认可, 市场的认同;另一方面试图继续通过不合法规、质价不符获取发展的一些物业企业将会越来越难以获得业主认同, 甚至在现有管理小区中被淘汰出局。

记者:对深圳物业管理行业将会有哪些影响?

潘霞云:一是正本清源, 通过依法自治的机制、公开透明的平台, 使得主管部门、业主、业主大会及业委会、物业企业等各方在阳光下作业, 最大限度地减少灰色地带;二是守朴归真, 使得各方各就各位, 各司其职, 做自己应该做的事情, 禁止做的事情一定不能去做, 最终回归到物业管理的本质, 驶向良性发展的轨道。

记者:接下来住建局在信息化建设方面还将会有哪些思路及计划?

潘霞云:我局将在物业管理公众微信号的基础上, 尝试建立一个全市物业管理的信息化服务大平台, 其中包含物业费统一管理系统、物业投诉信访处理系统、物业维修呼叫系统、物业管理监管系统等多功能的集成服务信息系统, 以便更加高效、快捷地为广大业主提供服务, 同时真正实现物业服务收费的阳光公开, 促进物业管理企业的优胜劣汰和行业发展的良性循环。

链接:深圳市物业管理微信公众服务号相关知识

1、物业管理微信公众号是如何确定业主真实身份的?

物业管理微信公众号与房屋产权登记数据直接对接。业主需要准确输入身份证号码和姓名, 输入手机号获取验证码, 后台将以上数据与我市房屋产权登记数据进行匹配, 验证通过后确认业主身份。

2、使用物管微信号要输入身份证号码进行验证, 会不会泄露个人隐私?

为了确保业主投票是其本人的意愿, 我们需要确认手机绑定的是业主。因此, 物管微信号需要业主输入业主姓名、身份证号码、手机号码和手机验证码, 该系统在后台与深圳市不动产权登记数据相互验证。尤其要提醒业主注意的是:

(1) 输入身份证号码只是为了跟产权登记后台数据匹配, 并非搜集业主个人信息。

(2) 为确保身份证信息不被他人冒用绑定, 我们在系统中还进行了安全设定:业主在输入身份证号码和姓名验证通过之后, 还需要输入小区名称进行安全验证, 如果不知道自己名下房产在哪一个小区, 也无法进行身份绑定, 这从技术上进一步保障了业主的个人隐私不被泄露。

(3) 如有他人冒用业主身份信息和房号来进行绑定, 由于微信绑定的惟一性, 真正的业主届时将发现自己的房屋无法绑定, 数据后台也马上可以根据绑定的手机号或网络IP地址查出是谁在冒用他人身份信息, 冒用他人名义投票等违法行为将无所遁形。

3、业主可同时绑定名下的多套房屋吗?

可以, 只要在绑定过程中出现的房屋列表中, 选择多套房屋即可。

4、 业主绑定房屋后, 换了手机号码, 怎么办?

业主应当在解除房屋绑定后, 用新的手机号码重新绑定房屋。

5、如果一套房有多个业主, 投票该怎么处理?

同一套房如有多个权利人时, 请推选一个权利人进行投票, 其余业主只能查看投票结果。

6、使用微信投票后, 能修改投票结果吗?

在投票有效期内可以。如果业主由于误操作或者其他原因想修改投票结果, 在投票有效期内, 业主可拍摄手持本人有效证件的半身照发送给微信服务后台的技术支持人员, 或持有效证件到市物业专项维修资金管理中心申请修改投票结果。微信服务平台的技术支持电话是:0755-83530181。

7、非本小区业主能否关注本小区事务?

可以。可通过“信息公开”——“我关注的小区”菜单, 关注您关心的小区。关注小区后, 将能了解小区概况, 接收该小区的通知、公告, 但不能参与小区的投票。如要参与小区物业管理事务投票, 必须进行业主身份认证和绑定。

8、如何发起投票?如何发起通知公告?后台如何操作?

小区物业管理事务的投票可由街道办、业委会或业委会委托的物业公司发起, 具体操作可查看相关的操作手册。

9、不使用微信的业主该怎样参与投票?

可按原有模式进行书面投票, 由街道办或业委会在系统后台进行补录。

10、为何有时持香港身份证的业主填写相关信息后不能成功绑定?

物业维修部年终工作总结概要 篇13

时间如梭 , 转眼间,又跨过一个之坎。回想过去的一年工作,在综合管理科 直接领导下, 在全组成员的共努力下全市场水电、广播、监控等设备正常安全地 运行,圆满地完成了本的工作任务,简要总结如下:

一、精诚团结,攻坚克难,市场供电网改造顺利完成。

1、随着市场发展今年供电改造工作的重中之重。全组成员配合科室经过艰苦努 力,于年初完成新增 1000KVA 厢式变压器 1台;新建与改造 10KV 线路 2.412千米, 低压工程新建与改造线路 12.832千米, 铺设高低压铜芯电缆 270米;新 架钢杆 6根。同时完成市场东西配电房高温酷暑期降温配套设施(屋面隔热层、喷水降温建设,确保供电设备平稳运行。

2、由于市场发展繁荣,在夏季高温用电高峰期时经营户申请安装空调剧增,全 组人员不顾休息和早晚完成了各组团的空调主线路的增设,安装了 167台空调 进户线。

3、确保全市场路灯系统、监控和广播系统正常运行, 及时调整和安装肓区路灯。调整晚间监控光源控制,图像达到预想效果。

4、协助施工单位对浙南鞋料市场线路改造;对国、地税,提升办等有关单位发 生线路,电器设备故障及时处理。

二、落实安全生产责任。

1、科室领导把安全生产放在第一位,每天晨会王科长重复叮嘱。特别对各种生 产工具王科长和叶工程师亲自检查和监督, 发现严重缺陷、破损的工具及时消毁。

全年里未发生人身、电网、设备、火灾等一切事故。

2、在 6— 9月中,为确保高温高峰期市场安全用电及用电质量,科室安排东西 配电房、厢式配电室专人值班制, 及时排除设备故障并每一小时做好设备运行记 录,确保各回路运行可靠。

三、认真开展检查工作。

1、每天对市场的水电常规巡视,发现情况及时处理。在市场日常维修派出 870余次。

2、配合综合管理科每月白天和晚上对市场生产、消防安全大检查工作。对检查 出水电方面有隐患的事项及时整改。

3、配合管理一科、二科对店面户内电表箱、用电设备与线路检查工作。整改了 无电表箱、电表箱缺盖将 约 400户,有效防止因电表、设备、电线老化而产生 的安全隐患。

4、每星期五定期对市场定时断电控制系统、路灯、广播监控系统检查,并作好 检查记录。发现异常情况随时调整处理疑难的及时向科室领导汇报。

5、定期对市场内给水管网检测,对老化、人为破坏的给水龙头和消防栓及管道 破裂及时抢修,杜绝市场内滴、漏现象。配合科室对消防管道的压力测试。

6、在每次台风来临之前对市场内供电线路网、电线杆及拉线等用电设备 , 户外 广告牌、电动卷门、排水管道、等 全面检查,做到未雨绸缪。

四、全力配合设备修试,加强设备维护保养

1、为适应市场发展的需求,中心投入巨资增设 1000KVA 厢式变压器, 6月 9号正式投入使用,在使用的过程中对存在的缺陷(电压偏低、接地线电阻偏差、线路调整分流等给予相应的整改措施使其使用达到最佳性能。

2、结合市场用电低谷期机会, 克服困难分路拉电, 11月中旬对所有设备进行了 轮换检修、预试及消缺等工作。东西配电房设备检修与施工人员密切配合, 完成 了停送电设备的倒闸操作、安全措施布置、现场安全监督管理。其中对 3台主变

更换已老化的高压耐油密封圈, 低压端导电管, 绝缘瓷瓶等对东西配电房低压柜 更换隔离开关(600A 8组 , 主柜 DW10断路器(2000A 1组, 轴流风机 5台, 电容切换接触器 5只, 零星小配件等。同时, 对高压房部分锈蚀设备的底座、拉 杆、箱面等部位进行了防腐处理。检修中对单一设备的操作、电源投切和清扫维 护,检修后设备的验收等工作。

五、做好全组本职工作,建立水电、广播、监控档案。

1、今年 7月份在科室的指导下,水电组对整个市场的水、电表进行彻底查看, 更换坏表、死表 198户,要求对市场用电(水大户每月抄度一次,并对每户 的电表的容量、表号、每次的抄度录入档案。

2、每月对市场的 13处总水表,东西配电房、厢变有功无功电表抄度,每次的 数据登记归档。

3、做好供电设备维修、年检报表。建立主要设备专户对每次维修的项目,更换 设备材料的型号、数量和检修后设备运行情况记录存案。

4、管理好电工仓库工作。定期做一次物品耗用报单及物品进出库存放表,对常 用的备品、备件应保证一定的库存,对出库的材料,用在的地点做好登记。

六、存在的不足

1、需加强安全意识(特别是自身安全。

2、加强本职工作的责任心。

3、加强对专业知识的学习。新来的成员对配电房操作规程不够熟练,对市场 场貌不够熟悉,特别是支线路的分布情况还不了解及日常维护中经验不足。

4、加强常用工具及材料的管理。

以上是电工组全年的工作总结, 即将迎来新的一年里, 望大家对我们电工组 提一些宝贵的建议, 让我们电工组在今后的发展中不段的完善自已, 为市场发展 作出一些贡献。

范文二

今年我公司成立后围绕全局的生产, 尽心竭力保障后勤, 方便职工的生活, 诚信 服务送惠上门, 努力完成各项工作。为了发扬成绩, 推进后勤服务, 找出差距及 时弥补不足, 我们将全年的工作予以归纳汇报, 总结经验, 吸取教训, 以求物业 公司不断自我完善和发展。

一、深化内部改革, 管理提效, 创新发展为了适应公司后勤经营专业化发展的战 略要求,实现

电力后勤的体制性改革,物业公司在今年年初以建立现代企业制度为目标,进 行了初步的公司制改组, 树立了管理标准化、服务规范化、经营社会化的主题工 作思路,重新划分了部门,设立了综合部、财务部、工程部、维修部、保洁部、服务部、餐饮部和宾馆八个部门, 理顺了运作机制, 实现了对内对外的商业化运

营。并且实行统一财务核算,内部分帐考核,逐步建立起自主经营、自负盈亏、自我约束、自我发展的现代企业制度。

立足于强化管理, 加强物业管理制度建设, 夯实管理基础。管理出效益, 管理出 生产力, 管理树形象, 强化管理是任何企业生存的根本。我们先后修订完善了管 理标准、工作标准 49项共六万多字,制定了物业管理规章制度以及各部门各岗 位的考核标准, 加强了财务、物资的集中管理, 降低了成本, 压缩了不必要的开 支, 堵塞了漏洞。设备和现场管理完全按照发供电企业创一流的标准, 实施星级 工程、形象工程, 严格考核标准, 实行承诺服务, 加大了对于值班电话 “ 6226” 的管理力度,实行 24小时值班制度,有效地提高了服务水平和服务质量。加强 了服务标准化、规范化建设, 不定期开展服务质量检查和抽查, 及时发现工作质 量上存在的问题,督促整改。

二、加强物业管理,提高优质服务水平

我们树立以物业管理为主、生活后勤为辅的工作思路,本着“有效性原则” ,轻 过程,重结果,轻数量,重质量,坚持以优质服务为宗旨,以经济效益为中心, 重点抓好一个服务、两个突破、三个提高。一个服务是强化内部管理, 努力做到 “无微不至”地为主业提供全方位优质服务。两个突破就是以物业管理为龙头, 实现后勤改革体制突破;广开思路, 引入竞争机制, 实现用人机制上的突破。三 个提高就是提高服务质量和效率,提高队伍素质,提高经营效益。

从建立物业公司以来, 我们对公司各办公区进行综合规划治理, 收效显著, 保持 了公司大院 “示范办公区” 称号, 同时加大了对河西、南城办公场所的物业管理, 争创示范办公区。配合太原市政府“六项整治”工作,完成了局大院楼体立面 15000平米的粉刷工作,并对于各个生产区的治理工作以大力配合。完善和改

造供水、供暖管网设备,解决生产和办公区水、暖设备老化、腐蚀严重的问题。对可能出现漏雨、漏水问题的场所进行防护处理, 先后整修了卫生所屋顶以及变 电站、开闭锁屋顶 2200多平米 , 进一步确保了安全生产。对于变电站的燃煤锅炉 逐步进行了更换,做好环保工作,逐步改善环境。对小北门大院进行综合治理, 改善生产和办公环境。进行了小北门职工浴室改造, 新建河西支公司办公大院澡 塘,对小北门大院和河西办公大院的澡堂进行了综合整治和扩建。

完善和改造供水、供暖管网设备, 解决生活区水暖设备老化、腐蚀等问题, 适时 安排相应的检修, 发现问题并及时处理。加大生活区的绿化和管护力度, 不断扩 大绿地面积, 保证植物成活率。在生活区燃煤锅炉全部更换的基础上, 引深环保 工作, 铲除卫生死角, 净化和美化生活环境。铺设王村宿舍的煤气管道, 并于煤 气公司联系接网, 使该区职工尽早用上管网煤气, 方便职工生活。对于长风宿舍 进行排水改造, 增设围栏。通过对大营盘和长安宿舍进行治理和整顿, 力争这两 个小区在年内向示范住宅小区迈进。

在其他领域的各项工作当中, 物业公司广大干部职工以改革为动力, 以发展为己 任, 坚持走对内商业化运营的路子, 开展了全方位的优质服务。供电宾馆圆满完 成

了预期的任务, 接待了公司内外十余次大中型会议, 提供了全方位的服务, 受 到了广泛好评。食堂制订餐饮计划, 实施炊事操作, 执行卫生制度, 保证饭菜质 量,按就餐人数搭配饭菜品种,并不断增加新品种,主食量足,副食色、香、味 皆好。洗衣房今年上半年洗涤衣物达 8940件之多,物品总值 18293元。豆腐 坊每月生产豆腐 5000斤,豆浆 1000斤,不但保证了食堂供应,还对广大职工 进行零售提供方便。单身公寓管理规范, 卫生清洁, 为公司单身职工提供了安全、方便的住宿环境。集体户口的落户办证、审核、注销、迁出、借用等管理已经逐

步实现了计算机管理, 劳保及办公用品提前合理采购, 今年上半年发放劳保用品 29530件、办公用品一万多件。

三、坚持以人为本,加强队伍建设

我们遵循以人为本的, 不断强化职工素质, 进一步加强了物业管理队伍建设。人 才是事业兴衰成败的重要因素, 我们把建设高素质的物业管理队伍作为头等大事 来抓,为物业管理事业的发展提供人才保证和智力支持。

立足于创一流的服务水平, 不断加强物业管理队伍建设, 逐步培养出一批熟悉市 场规律。、懂经营、善管理的专家。由于我们的工作管钱、管物,政治性和政策 性很强, 要求我们从事这个工作的同志具有默默无闻、淡泊名利的奉献精神和诚 实守信的道德情操。通过学习公司 “两会” 和思想政治工作会精神, 使广大职工 统一思想,统一目标,切实把思想和行动统一到“领先工程”当中,积极稳妥地 推进物业管理工作的改革与发展,努力做到“态度好、服务好、廉政

好”。

按照公司的有关安排, 结合我公司的培训教育计划, 对各个岗位的服务人员进行 了岗位测评和培训, 并组织了厨师技能比武, 锻炼了队伍, 提高了厨艺, 提升了 服务质量。结合新的 《道路交通安全法》 的颁布和实施, 组织全体职工和驾驶员 观看了交通安全展板,全员参加了《交通安全法》的知识竞赛活动。

四、总结经验、找准不足,进一步提高服务与管理水平

当前, 电力后勤改革与发展进入了一个新的历史时期。根据形势发展和改革需要, 我们总结过去的经验和教训, 对比公司给我们物业管理提出的要求, 找出不足与 差距,下一步我们将重点抓好几方面工作:

1、进一步加强物业管理队伍建设。针对目前公司复合型管理人才缺乏的实际, 我们将加强人力资源开发和培训工作, 从专业知识、岗位技能、管理手段、服务 能力等几方面入手全面提高队伍素质, 特别是对班组长以上管理层人员要加大管 理理念、管理方式的学习培训力度, 提高综合管理能力。同时实行竞争上岗, 打 破传统观念,不拘一格选拔人才。

2、进一步拓宽经营领域。市场是企业赖以生存的基础,物业管理作为“朝阳” 产业, 工作范围涉及方方面面, 与人们的生活息息相关,市场潜力巨大, 发展前 景广阔。我们将树立“大物业”的观念,把服务与创收有机结合,眼睛向外,积 极争取外部市场。充分挖掘现有项目的潜力, 进一步拓宽经营领域, 加强市场分 析与调研,抓住每一个商机。

3、进一步提高优质服务水平。作为服务性行业,服务质量的优劣、服务水平的 高低直接影响着企业生存和发展。在今后工作中, 我们在对客户、业主的服务上 做到“人无我有、人有我优、人优我精”。同时,按照与市场接轨的要求,进一 步加强企业规范化、标准化建设, 不断提高企业综合实力, 巩固现有成果, 通过 卓有成效的工作,努力实现“四无”目标,做到安全生产无违章,管理工作无差 错,思想工作无盲区,作风建设无违纪。

范文三

200*年 10月 5日, ***物业进驻 **前湖校区,这一学年来,我全体员工团结一 心, 艰苦奋斗, 勇于拼搏, 不断创新, 进一步完善和改进了公司的管理和服务质 量, 取得了可喜的成绩:组建了一支优秀的物业管理团队, 创建了一种科学的管 理模式和先进的管理理念、管理方法, 以及严格的质量标准和工作程序;形成了 服务与

管理相结合的专业分工体系。一年以来, 我们紧紧围绕战略规划、品牌建 设、内部管理、信息沟通、服务绩效来展开一系列的工作。

战略规划

对物业管理的理念进行战略性的转变。

天健物业自成立以来,管理理念经历了从“管理型”到“服务型”的深刻转 变,抛弃了过去以管理者自居的姿态,倡导了“服务育人,业主至上”的全新服 务理念。天健物业在发展过程中即使遭遇到了内外环境的严重挑战,但为业主、使用人服务的理念也一直在沿伸, 同时也得到了广泛的好评。但公司管理层并没 有满足可喜成绩的取得, 而是以积极的态度正视在服务过程中存在的服务专业性 不强, 服务内涵不深, 员工待遇过低以及成本过高等问题。今年开始, 公司便审 时度势, 着手狠抓安全防范、环境卫生和维修事宜, 劲拼品牌建设, 提高公司的 运作效率和竞争力。

品牌建设

品牌,以高质量为坚实的基础,本公司把如何提高物业管理服务的质量作为 公司经营的首选目标。

一、贯彻按ISO体系的有效动作

公司成立之初便做好了质量的策划,明确公司的质量目标、要求,以及所想 达到的目标, 以最合适的服务质量去满足业主及使用人的需要。一年来, 公司始

终把通过ISO 9000和ISO 14000的审核为奋斗目标, 同时也进一步向业主 及使用人展示了公司相关方面优质服务的形象。

二、形成以客户满意为中心的质量体系

自公司进驻开始,一直把“客户满意,业主至上”作为工作的中心,进一步 确定了公司以业主为中心的经营服务理念, 今后公司将继续贯彻实施和改进服务 质量,提高服务绩效。

三、建立天健物业零缺陷的目标

公司成立之后,经过反复讨论和研讨,认为要想做的独特,就须把工作做到 零缺陷:服务零缺陷;操作零缺陷;设备零故障;安全零隐患的四零缺陷。明确 了业主不总是对的, 但永远是最重要的客户需求, 充分做好达到需求的各种准备, 积极预防可能发生的问题。

内部管理

一、人力资源

人力资源是公司发展的重要保证。进驻之初, 因处地特殊, 故人员素质偏低。但今年年初, 为了提高公司的竞争力, 我公司积极开展员工知识培训, 使员工成 为“一专多能”且达到了显著的效果。员工培训包括:企业文化培训,专业技术 培训等, 特别是对管理层进行的物业管理员资格考评培训和保安队伍的消防知识 培训以及专业知识培训。通过培训, 提高了员工的综合素质, 改善了员工的工作 态度,激发员工团结合作,大大提高了服务质量。

目前,公司内部已经建成了较为完善的人力资源储备,专业能力,综合能力 出众的专业人才;能出谋划策的企业策划人员等, 给公司的发展提供了广阔的空 间。

二、规章制度

入驻之初,因公司刚建立,一系列的制度及考核都是空白的,这给员工的工 作带来了很大的不便。按照“以法为据,有约可依”的原则,我公司迅速出台了 一系列规章制度。包括:各岗位人员职责, 管理制度及各岗位工作人员考核办法。制度的出台明确了职责, 分清了权限, 也给公司员工的日常工作指明了方向, 提 供了依据。

三、维修方面

去年学生入住之初, 因赶工期, 四栋学生公寓可谓是以超常规的速度建成的, 而快速度建成的房子却导致了接管后艰难的维修工作。从去年至今, 我技术维修 部共计收到师生报修单 4200多份,。可因去年维修力量过弱,且设备设施还在 保修期内，故多数单子未能修好。直至今年初, 我公司一口气增加了三倍的维修 人员, 不分日夜的维修, 同时又加大对厂家的催修力度, 迅速的解决了原有的存 在的问题。现我处已承诺做到“小修不过夜,大修不过三”的服务承诺,可因各 种设施仍然在保修期, 致使好多维修事项我公司仍无法完成。但我公司还是竭尽 所能去维修, 特别是公寓内寝室之间电线错乱的问题, 在催修厂家无效的情况下, 我公司维修人员用六天六夜时间全部调好, 用实际行动解决了师生的怨言。近日, 我公司又一口气换下了四栋公寓 XX 多盏灯炮以及 300多个水龙头和几十个冲水 阀,使公寓内的配套设施的维修完好率达到了 98%以上。

四、保安方面

1、XX 年,在全体保安人员的共同努力下,圆满完成了师生入住的安全防范 工作, 但随着工作的逐步加深, 渐渐暴露出了我公司保安的不足与缺陷:配套设 施过差, 人员素质过低, 专业知识不足等。为此我公司于今年年初进行了一场保

安大革新。首先,实行淘汰制,淘汰了十多位原有的保安。其次增加配套设施, 购置保安服装。工作的革新使我保安的外在形象上了一个新台阶。

2、保安工作始终贯彻校领导的外松内紧的方针。因学校处地的时间、环境比 较特别。我公司严格实行来访人员登记制以及凭证出入制。从去年至今, 我公司 共登记来访人员 50000多人次,确保了学生公寓的安全。

3、在自身管理方面, 我公司保安坚持一天一小会, 一周一大会, 进行交流与 检讨。同时,开展专业知识培训。从去年至今,共进行了六次专业知识培训,二 次消防知识学习以及一个多月的军事训练。同时实行严格的保安考核办法和工作 流程, 以及不计名的考评制。奖励优秀队员, 扣罚表现较差的队员。

4、在外 来人员管理方面, 我保安部严格控制外来流动人员, 一律实行来访人员登记和扣 押有效证件制, 且进行不定期的巡逻, 确保了公寓内学生生命财产的安全。同时 因建设初期的施工较多,我们对违章搭建也进行了处理,规范和控制来访车辆, 创造了一个安全、安静、优雅的学生公寓环境。

五、保洁方面

1、我公司保洁部基本上能完成公司交给的任务, 认真遵守公司和管理处的各 项规章制度,严格执行清洁工作规程,全天候清扫公寓大厅、卫生间、走廊等。全天候清擦垃圾箱、扶手、门等,及时清理垃圾,创造了一个干净的居住环境。

2、我保洁部实行严格的考核办法, 采用师生监督制和打分制, 每月实行四次, 确保工作的力度。同时实行互监制, 即保安人员监督保洁人员的工作力度, 保洁 人员也监督保安的工作状态。使双方得以互相制约, 互相鼓励。也取得了显著的 效果。

六、其它方面

从去年至今,我处共捡到手机两部,钱包 9个,现金 1000多元,校园 卡 200多张以及大量的衣服和鞋子。得到了师生的一致好评。同时,我公司又 实行便民服务,提供打气筒,免费让学生打气,免费开锁, 8次送生病的学生去 医院看病, 10余次为学生爬窗户开门等。

信息沟通

一年来,我公司的信息沟通经历了从空白到完善的大飞跃。我公司目前有以 下渠道与师生进行有效的沟通:

1、在每栋设立意见箱,让师生对我们工作或态度有意见可提。

2、发放意见征求表, 我们给学校的有关机构发放意见征求表, 让他们对我们 的工作进行监督和指导。

3、召开学生座谈会, 从去年至今, 我公司共计召开了六次学生座谈会, 从中 我们得到了宝贵的意见和建议。今后,我公司还将继续召开此种会议。

4、公布投诉电话, 如果师生对我公司的员工有什么不满意可以直接拔打电话 向我管理处投诉,我们力求给师生一个满意的答复。

5、设立回访制,坚决实行回访时间不超过 24小时。

6、建立面谈投诉制, 师生如有什么不满意可直接向我管理部面谈投诉, 我管 理部将会在第一时间给师生答复,且答复时间不超过 12小时。

服务绩效

一直以来,我公司秉承“客户是上帝” “业主至上”的原则,立足“一切为了 您,为了您的一切” ,实行微笑服务。力求您的事就是我们的事,您的小事就是 我们的大事,您的满意是我们永远的追求。尽忠尽职,服务师生。

结束语

我们知道,虽然在这一年里我们取得了显著的成绩,但我们也深刻的认识到 我们的不足, 公司专业性不强、单一的经营方式、过高的成本将是我公司致命的 弱点和缺陷。但我们也明白, 这也是我们奋斗的起点, 在新的一学新里, 我们将 通过吸取教训、总结经验、借鉴学习的方法提高自己的专业水平, 提升物业管理 的品位,满足业主及使用人的要求,实现天健物业的腾飞。

范文四

物业维修工年终总结:时光飞逝, 2011年即将结束,首先感谢公司对我工作的 肯定, 将我提升为工程部主管。在这一年里, 在集团公司和项目领导正确指导下, 以及同各部门的密切配合、团结一致下, 圆满完成公司领导交付的各项工作任务, 保证了园区所有设备的安全运行。取得了一定的好成绩, 为完成公司质量目标做 出贡献,为了总结经验,促成 2012年工作再上一个新的台阶,现将 2011年物 业维修工年终总结如下: 一.日常工作完成情况

1.2011共完成约 1485项零维修工作 , 其中有公共区域,业主维修,商户维 修等。得到业主商户的好评和认可。

2.加强现场管理, 对小区装修单元施工按管理处规章制度进行监督, 使之不影响 小区外貌和安全管理,对商铺的中央空调和消防管道改造要求按工艺规范施工，保证中央空调系统和消防系统的正常运行。

3.4月份重新修订了岗责和工作流程,在此基础上改进了工作记录和设备运行记 录,把岗责落实到实处

4.每月抄写计算水电表,配合财务做好每月水电计费和管理费的收取工作 5.A、B 栋走火梯改造。原环形灯加电子镇流器成本约 30元一套, 改造后节能灯 成本约 10元一支,改造数量约 160支。

6.A.B 栋走廊灯改造。原 36W 一体化排管灯成本约 35元一支, 改造后节能灯成 本约 10元一支,改造数量 325支。

7.协助商铺用电增容线路改造。(如;邮政银行、农商银行,二楼 202、210、219华银公司

8.银业国际负一层水泵噪音的处理。生活水泵房在使用过程出现震动和噪音导致 A 栋多户业主曾多次投诉水泵噪音严重影响他们的生活质量, 后经环保局, 施工 单位的改造已解决此难题。

9.地下车库出入口对调工程及露天停车场安装岗亭和道闸.减速带。10.在雷暴雨期间及旪对小区明沟管道垃圾疏通工作以及做好排洪防汛工作 11.跟迚小区遗留工程维修。(修补墙壁裂缝、补漏、维修门窗等 事.施工改造 按照公司布署，经集团公司同意，工程部较好的完成了公司下达的各项施工任务，为公司节约成本。1.一楼安管部、工程部办公室装修。2.地下车库入口处路面倒水泥。3.观光电梯大埻门口铺设无障碍通道。4.一楼商铺前面绿化带改为铺设环保砖。5.02 岗旁草坪改为铺设石子路。三.设备设施的维修保养 目前小区设备保养情冴总体还是比较到位的，所有的设备按照设备保养说明书迚

行保养，每日巡查，目前都处二良好的工作状态。1.严格按照配电系统运行保养的觃范要求，参照工作计划，完成大夏核心配 电室设备的运行、检修和清扫工作。同旪对各楼层配电管井内母线插接箱定期迚 行保养 2.电梯检查方法的更

新。针对电梯亊敀的多収，而工程部检查工作旪又未収现的 现象迚行分枂和总结，对原有的检查方式迚行改迚和完善。在原来只对机房、电 梯主机迚行检查的基础上，加强了检查中乘坐舒适度、稳定性及噪声情冴的检查，到轿顶运行观察、底坑的查看。督促维保卑位提高维修保养水平消除敀障隐患。加强电梯维护保养跟迚监督工作，使银业国际 10 台电梯顺利通过质量技术监督 局一年一次的电梯年检，幵叏得电梯安全使用证。3.严格按照消防管理觃定抓好楼宇消防设施的日常管理，对消防设备迚行了全面 检修和防锈加油工作。觃范消防设施设备的维修保养。为使应急灯、疏散指示灯 系统的运行良好，确保火灾収生后每一个疏散指示灯、安全指示灯、楼道应急照 明灯亮以引导业主(用户有序地迚行应急疏散，减少亰员伤亡制定《应急灯、疏 散指示灯系统保养觃定》幵配収相应的记彔表格，对应急灯、疏散指示灯系统保 养迚行觃范。及旪収现有问题的灯具迚行修复，迚一步提高消防设施设备运行可 靠性。4.中央空调设备的维修保养，对天面况却塔和况冶水管道每月迚行清洗。每月对