物业日常维修管理制度

物业日常维修管理制度（通用9篇）

物业日常维修管理制度 篇1

维修电工日常工作内容

1、全体人员9:00前到岗，9:00－9:20 各楼层照明插座送电，9:25 全部人员返回值班室。2、9:30 根据维修保养、检修计划及保修登记表分配工作：

（１）定期对各楼层天花照明、电井各配电箱柜、风机房、控制箱进行检查并填写监督检查记录表做好记录；

（２）水电班长安排计划性维修保养工作；

（３）根据管理处的保修登记表对各楼层所报的维修申请进行处理；（４）楼层检查应分别有序进行，巡检应在1.5小时内完成。

（５）维修人员维修应按规定填写维修实施记录表或服务工作单，并注意填写清楚时间，维修完成后应立即返回值班室，以便接受新的工作任务。各楼层维修事项不得拖延积压。

（６）离开值班室工作时，应告知水电班长外出地点，工作完成后汇报情况，如无特殊情况，维修人员不应在途中接受维修申请。

（７）值班室应经常保持有人员待命，（值班室电话23335850）维修人员不得在楼层闲逛。

（８）楼层维修时，除特殊情况，维修人员应走员工通道。3、12:00-14:00分别为就餐时间和休息，值班室必须保留人员值岗。4、14:00 全部人员到岗，开始进行工作，见第2 条。

5、16:00 水电班长主持每日工作例会。

6、16:30-17:00 对各楼层维修问题进行复查。7、18:00 就餐及下班时间。

电工日常维修注意事项

一．维修检查的顺序

1、先动口再动手

对于有故障的电气设备，不应急于动手，应先询问产生故障的前后经过及故障现象。对于生疏的设备，还应先熟悉电路原理和结构特点，遵守相应规则。拆卸前要充分熟悉每个电气部件的功能、位置、连接方式以及与周围其他器件的关系，在没有组装图的情况下，应一边拆卸，一边画草图，并记上标记。

2、先外部后内部

应先检查设备有无明显裂痕、缺损，了解其维修史、使用年限等，然后再对机内进行检查。拆前应排队周边的故障因素，确定为机内故障后才能拆卸，否则，盲目拆卸，可能将设备越修越坏

3、先机械后电气

只有在确定机械零件无故障后，再进行电气方面的检查。检查电路故障时，应利用检测仪器 寻找故障部位，确认无接触不良故障后，再有针对性地查看线路与机械的运作关系，以免误判。

4、先静态后动态

在设备未通电时，判断电气设备按钮、接触器、热继电器以及保险丝的好坏，从而判定故障的所在。通电试验，听其声、测参数、判断故障，最后进行维修。如在电动机缺相时，若测量三相电压值无法着判别时，就应该听其声，单独测每相对地电压，方可判断哪一相缺损。

5、先清洁后维修 对污染较重的电气设备，先对其按钮、接线点、接触点进行清洁，检查外部控制键是否失灵。许多故障都是由脏污及导电尘块引起的，一经清洁故障往往会排除。

6、先电源后设备

电源部分的故障率在整个故障设备中占的比例很高，所以先检修电源往往可以事半功倍。

7、先普遍后特殊

因装配配件质量或其他设备故障而引起的故障，一般占常见故障的50%左右。电气设备的特殊故障多为软故障，要靠经验和仪表来测量和维修。

8、先外围后内部

先不要急于更换损坏的电气部件，在确认外围设备电路正常时，再考虑更换损坏的电气部件。

9、先直流后交流检修时，必须先检查直流回路静态工作点，再交流回路动态工作点。

10、先故障后调试

对于调试和故障并存的电气设备，应先排除故障，再进行调试，调试必须在电气线路速的前 提下进行。

二．检查方法和操作

1、直观法

直观法是根据电器故障的外部表现，通过看、闻、听等手段，检查、判断故障的方法。（1）检查步骤：

调查情况：向操作者和故障在场人员询问情况，包括故障外部表现、大致部位、发生故障时 环境情况。如有无异常气体、明火、热源是否靠近电器、有无腐蚀性气体侵入、有无漏水，是否有人修理过，修理的内容等等。

初步检查：根据调查的情况，看有关电器外部有无损坏、连线有无断路、松动，绝缘有无烧 焦，螺旋熔断器的熔断指示器是否跳出，电器有无进水、油垢，开关位置是否正确等。试车：通过初步检查，确认有会使故障进一步扩大和造成人身、设备事故后，可进一步试车 检查，试车中要注意有无严重跳火、异常气味、异常声音等现象，一经发现应立即停车，切断电源。注意检查电器的温升及电器的动作程序是否符合电气设备原理图的要求，从而发现故障部位。（2）检查方法：

观察火花：电器的触点在闭合、分断电路或导线线头松动时会产生火花，因此可以根据火花 的有无、大小等现象来检查电器故障。例如，正常紧固的导线与螺钉间发现有火花时，说明线头松动或接触不良。电器的触点在闭合、分断电路时跳火说明电路通，不跳火说明电路不通。控制电动机的接触器主触点两相有火花、一相无火花时，表明无火花的一相触点接触不良或这一相电路断路；三相中两相的火花比正常大，别一相比正常小，可初步判断为电动机相间短路或接地；三相火花都比正常大，可能是电动机过载或机械部分卡住。在辅助电路中，接触器线圈电路通电后，衔铁不吸合，要分清是电路断路还是接触器机械部分卡住造成的。可按一下启动按钮，如按钮常开触点闭合位置断开时有轻微的火花，说明电路通路，故障在接触器的机械部分；如触点间无火花，说明电路是断路。

（3）动作程序：

电器的动作程序应符合电气说明书和图纸的要求。如某一电路上的电器动作过早、过晚或 不动作，说明该电路或电器有故障。还可以根据电器发出的声音、温度、压力、气味等分析判断故障。运用直观法，不但可以确定简单的故障，还可以把较复杂的故障缩小到较小的范围。

2、测量电压法

测量电压法是根据电器的供电方式，测量各点的电压值与电流值并与正常值比较。具体可分 为分阶测量法、分段测量法和点测法。

3、测电阻法

可分为分阶测量法和分段测量法。这两种方法适用于开关、电器分布距离较大的电气设备。

4、对比、置换元件、逐步开路（或接入）法

（1）对比法：把检测数据与图纸资料及平时记录的正常参数相比较来判断故障。对无资料又无平时记录的电器，可与同型号的完好电器相比较。电路中的电器元件属于同样控制性质或多个元件共同控制同一设备时，可以利用其他相似的或同一电源的元件动作情况来判断故障。

（2）置转换元件法：某些电路的故障原因不易确定或检查时间过长时，但是为了保证电气设备的利用率，可转换同一相性能良好的元器件实验，以证实故障是否由此电器引起。运用转换元件法检查时应注意，当把原电器拆下后，要认真检查是否已经损坏，只有肯定是 由于该电器本身因素造成损坏时，才能换上新电器，以免新换元件再次损坏。

（3）逐步开路（或接入）法：多支路并联且控制较复杂的电路短路或接地时，一般有明显的外部表现，如冒烟、有火花等。电动机内部或带有护罩的电路短路、接地时，除熔断器熔断外，不易发现其他外部现象。这种情况可采用逐步开路（或接入）法检查。

逐步开路法：遇到难以检查的短路或接地故障，可重新更换熔体，把多支路交联电路，一路一路逐步或重点地从电路中断开，然后通电试验，若熔断器一再熔断，故障就在刚刚断开的这条电路上。然后再将这条支路分成几段，逐段地接入电路。当接入某段电路时熔断器又熔断，故障就在这段电路及某电器元件上。这种方法简单，但容易把损坏不严重的电器元件彻底烧毁。逐步接入法：电路出现短路或接地故障时，换上新熔断器逐步或重点地将各支路一条一条的接入电源，重新试验。当接到某段时熔断器又熔断，故障就在刚刚接入的这条电路及其所包含的电器元件上。

5、强迫闭合法 在排除电器故障时，经过直观检查后没有找到故障点而手下也没有适当的仪表进行测量，可 用一绝缘棒将有关继电器、接触器、电磁铁等用外力强行按下，使其常开触点闭合，然后观察电器部分或机械部分出现的各种现象，如电动机从不转到转动，设备相应的部分从不动到正常运行等。

6、短接法

设备电路或电器的故障大致归纳为短路、过载、断路、接地、接线错误、电器的电磁及机械 部分故障等六类。诸类故障中出现较多的为断路故障。它包括导线断路、虚连、松动、触点接触不良、虚焊、假焊、熔断器熔断等。对这类故障除用电阻法、电压法检查外，还有一种更为简单可靠的方法，就是短接法。方法是用一根良好绝缘的导线，将所怀疑的断路部位短路接起来，如短接到某处，电路工作恢复正常，说明该处断路。具体操作可分为局部短接法和长短接法。

物业日常维修管理制度 篇2

近年来, 石油库在生产运行、检维修、开停工等过程中, 陆续发生不少重大事故, 严重破坏生态环境, 给国家和人民带来巨大损失, 同时也严重影响了我国石油行业的国际形象。这些事故的产生原多由于员工安全意识薄弱、规章制度落实不到位以、监管力度不够和设备老化等原因造成, 笔者认为, 现在的石油行业应当以加强责任心的培养和严格落实执行力为突破口, 从而实现由粗放管理到精细化管理的实质进化, 已达到降低行业事故发生率的美好愿望。本文就油库检维修等现场施工作业管理及如何提高员工自身素质等方面进行阐述, 提出降低事故的基本观点。

一、事故案例和事发原因

1. 管线闪爆[1]

2003年2月18日上午8时许。某销售公司一地区油库钳工维修班执行油水分离池输油管线改造方案。电焊工将管线切断, 并同现场安全监督、维修班班长等人将已经切断且侵入污油池的管线和底阀抬高, 灌水冲洗后再放入池内, 并将管线切断处增加平焊法兰, 先用电焊将法兰电焊固定在管线口处, 然后准备进行环缝焊接。9时05分左右, 由于附近装油台 (距污油池约60米) 有汽油装车作业, 因此停止了焊接。9时25分左右, 汽油装车停止作业, 焊工有事尚未返回, 现场一位没有焊工操作证的焊工擅自对已电焊的法兰进行环缝焊接, 发生闪爆, 将污油池水泥盖板掀翻同时起火燃烧。焊工摔入污油池中, 逆油污水窒息死亡。

2. 擅改程序, 灌顶动火引发爆炸[2]

2003年10月28日9时30分, 某采油厂注采保运班7名工作人员到达勒1井进行吊罐作业, 准备将勒1井两具火烧罐调至柯14井。在吊装过程中, 由于排气管过长, 不便拉运, 电焊工将排气管延伸部分割开, 随后进行吊装。12时40分左右, 将两具罐和相关附件拉运至距勒1井18公里的柯14井。本应将割开的排气管在地面安全区域内焊接好以后, 吊装在两具罐上用法兰进行连接, 但注采保运班班长指挥先连接法兰在焊接排气管延伸部分 (当时现场有15人, 其中5名为配合施工作业的司机) 。14时50分左右, 在焊接过程中, 油罐发生爆炸、着火。事故造成5人死亡 (其中一人为外雇工) , 2人重伤, 1人轻伤, 直接损失6.3792万元。

3. 事故原因

以上两起事故实则仅为冰山一角。综合多起事故, 究其原因有以下特点。

(1) 现场施工人员素质较低, 无法明确检维修中的要领。

(2) 现场施工人员安全意识淡薄, 未穿戴劳保用品, 风险削减措施落实不到位。

(3) 监督人员, 责任心或能力不强, 不能及时发现风险, 或没有做到全程监护。

(4) 承包商为赶进度, 无安全工作方案, 未进行风险识别。盲目施工, 属地单位监管不力。

(5) 承包商施工前, 为指定安全工作方案或安全工作方案存在严重过缺陷。施工前未开具作业票。

(6) 未能严格落实《HSE十六项制度》之定。

(7) 事故应急预案缺失或者可操性不强。

三、降低事故发生方法

1. 牢固树立安全理念、规范职工行业规范

(1) 安全管理

安全管理 (Safety Management) 是管理科学的一个重要分支, 它是为实现安全目标而进行的有关决策、计划、组织和控制等方面的活动;主要运用现代安全管理原理、方法和手段, 分析和研究各种不安全因素, 从技术上、组织上和管理上采取有力的措施, 解决和消除各种不安全因素, 防止事故的发生。因此应该把油库的安全管理重点放到员工个人身上, 更多的关心员工心理状态。在员工内心深处牢固树立安全管理的黄线意识, 坚决不踏过红线。

(2) 制定行为规范

为了确保“安全第一, 预防为主”方针得到彻底落实, 依照《中华人民共和国安全生产法》之规定, 企业应当结合自身情况制定符合实际的相关规章制度, 保证在制度上“安全第一, 预防为主”方针得到落实。应当制定的制度如下:

1主要负责人对本单位的安全工作全面负责制度。

2安全管理人员相关制度。

3对本单位人员的培训制度。

4特种作业持证上岗制度。

2. 加强设备巡检、维护力度

石油库的设备多处于空气之中, 易收外界空气、雨水、雪等腐蚀以及在运行过程中遭受地震等自然灾害的洗礼, 极易造成罐体、泵体、管道、阀门和油品码头上的输油臂等设备变形、机械密封破损等, 导致油品泄露, 产生危害。因此在日常巡检和维护时, 应严格执行安全体系原则, 加强对库区设备的巡检和维护。

3. 加强个人防护意识和安全意识的培养

很多事故都是因为操作、施工人员自我防范意识薄弱而导致的。

在日常工作中对员工自身加强教育尤为重要要。以野外施工为例, 野外地形复杂包括沙漠、沼泽、高原、大海等;气候恶劣, 常伴大风、雷雨、沙尘暴、暴雪、冰雹等;极易接近粉尘、噪音、放射性物质等危险源。给员工身心带来极大伤害。企业应从以下几个方面对员工进行培养和关爱。

(1) 合理搭配一日三餐, 是员工摄入合理能量, 保持身体健康。

(2) 在野外工地附近一定范围内设置医疗设施以备应急。

(3) 配备耳塞、耳罩、防毒面具、劳保用品等防护用品, 并确保每位员工均能熟练使用。

4. 创造条件, 提高员工自身能力

不论员工所从事的职业多么平凡, 或者多么令人羡慕。都应获得提升自身能力的机会, 企业应当结合自身发展, 给予员工在本岗位或其他领域的相关培训、学习的机会, 使员工在实践中找到适合自己的工作方法, 以热情饱满的情绪投入工作中, 在人格和能力上实现自我完善。

同时, 员工不仅要持证上岗, 还要能够顺利完成日常工作。有能力应对各种突发事件, 懂得自救和对他人施救的方法, 并熟练掌握突发事件应急预案。

四、效果

浅谈物业维修基金的管理 篇3

一、杭州市萧山区物业维修基金管理概况

1.收缴依据

杭州市萧山区的物业维修基金从1993年开始收缴，当时根据《萧山市城镇住房制度改革实施方案》的规定，在公房出售时，由售房单位按售房款的10%缴交，个人按购房款的1%缴交。2001年12月1日后公房出售时，由售房单位按售房款的20%缴交，个人按购房款的2%缴交。而商品房的物业维修基金收缴是从1997年12月1日开始，分三个阶段：第一阶段是1997年12月1日至2001年11月30日，根据《萧山市住宅小区物业管理暂行办法》第二十八条的规定，由建设单位在办理建设工程规划许可证时按15元/平方米缴费，购房人在办理房产证时再缴交房价款的1%；第二阶段是2001年12月1日后新建的住宅小区，根据萧财综〔2001〕247号、萧价〔2001〕161号、萧建设房〔2001〕238号的规定，统一由建设单位在办理建设工程规划许可证时预缴。收缴的标准为多层30元/平方米，高层、别墅为60元/平方米；第三阶段是2008年1月1日以后领取建设工程规划许可证的房地产开发项目，建设单位不再预缴物业维修基金，在办理房屋产权初始登记前，由建设单位向杭州市萧山区物业维修基金管理中心预缴，待物业交付时向业主收取。

2.收缴情况

多年来，杭州市萧山区物业维修基金管理中心在相关部门的配合下，采取强有力的措施，确保物业维修基金归集到位。至2015年底，全区共有500余个住宅小区缴交物业维修基金，累计缴交物业维修基金本金12亿元，增值收入1.6亿元，增值部分支取共计6500万元。物业维修基金实行专户储存、专款专用，无截留、挪用、侵占物业维修基金现象。

二、物业维修基金的筹集途径及缴交标准

1.物业维修基金的筹集途径

新建住宅物业，由建设单位在办理产权初始登记前，向杭州市萧山区物业维修基金管理中心预缴，待物业交付时向业主收取：公有住房出售时，由售房单位向杭州市萧山区物业维修基金管理中心缴交；分户对外销售的公寓式办公楼等非住宅类物业维修基金比照商品住宅标准执行；对以前按规定应缴而未缴的房屋，在办理房屋产权证时向物业所有权人收取。

2.物业维修基金的缴交标准

现行杭州市萧山区物业维修基金缴交标准及政策依据（见表1）。

三、物业维修基金的管理和使用

1.强化信息管理，促进公开透明

一是已实现物业维修基金的年度自动计息。当年缴存物业维修基金以缴存次日为结息起始日，以每年12月31日为结息终止日。当年缴存或使用的部分按结息起始日对应活期存款利率计息。缴存和使用部分以外的物业维修基金，每年按一年期定期存款计息，存款利率以当年1月1日一年定期存款利率为准。

二是已实现物业维修基金的实时查询。业主凭产权证明及身份证明可电话或书面查询个人基金信息；业主委员会、物业服务企业可查询小区物业维修基金信息。

三是采用媒体公告和进小区公告两种形式，公开物业维修基金信息。每年的物业维修基金的收缴、使用等信息以小区为单位在相应小区开展公告工作，同时在《萧山日报》和杭州市萧山区政府网站上公布上一年度物业维修基金管理情况，以更多渠道落实业主的知情权，进一步增强物业维修基金管理工作透明度。

2.完善内控机制，保障资金安全

一是建立联系单制度。为了加强物业维修基金缴交工作，杭州市萧山区物业维修管理中心与杭州市萧山区房产登记管理中心、测绘所之间建立了物业维修基金缴交联系单，新建商品房必须在缴纳物业维修基金后才能办理产权初始登记手续，确保了及时、足额缴交。

二是保障资金安全。根据《杭州市物业维修基金和物业管理用房管理办法》（杭州市政府令第209号）第十条的规定是，物业维修基金闲置期间，市物业维修资金管理机构应将其存放于银行，严禁挪作他用。杭州市审计局和杭州市萧山区审计局多次对萧山区的物业维修基金管理和使用情况进行了审计，审计肯定物业维修基金管理规范，符合相关规定。

3.业主决策，建立监督网络

本着“基金专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督”的原则，对有业主委员会的小区，由业主委员会审批物业维修基金要明确“本次物业维修基金使用计划为业主大会作出的决定，已经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意”。未建立业主委员会的小区，原则上不动用物业维修基金，如确实需要动用，则由物业项目所持投票权2/3以上的业主签署书面同意意见（书面同意意见上要明确表示维修内容和动用物业维修基金数额），并经属地社区居委会签署意见。

房改房和零星商品房的物业维修基金使用，由相应业主或所属社区提出申请，并在小区进行为期七天的公示，最后申请使用物业维修基金。

物业维修基金的使用，在业主决策基础上，业主委员会和社区居民委员会进行监督，切实维护住宅区业主合法权益，使用好物业维修基金。

四、物业维修基金管理中存在的问题

1.物业维修基金使用率偏低

虽然物业维修基金使用申请的相关材料均由业主委员会或社区居委会审核盖章，尤其是业主意见是否过双2/3是由业主委员会和社区居委会审核同意后提出申请时，虽然业主委员会或社区居委会在申请表上已书面承诺“征求业主意见如有虚假，愿承担相应的法律责任”，但书面征求业主意见仍存在业主身份难以确认、参与投票意愿低、表决的真实性无法确认、耗费比较大等问题，极大地制约了物业维修基金的使用效率。

2.物业维修基金续筹工作难度大

根据相关法律规定，当物业维修基金余额不足首期交存额的30%时应续筹。业主委员会在资金续筹过程中困难较大，很难续筹成功。资金续筹不到位，势必会影响后续维修费用的申请。

五、物业维修基金管理工作的建议

1.加强宣传，普及物业维修基金知识

物业维修基金是小区业主的一个物权，业主作为决策者应了解相关的法律、法规。杭州市萧山区物业维修基金管理中心编制了大量的《基金知识问答》小册子印发至各物业服务企业、社区、业主委员会，开展政策解读、业务培训交流等多种形式宣传物业维修基金政策法规及业务知识。让广大业主进一步了解小区的物业状况，自主地参与到小区的物业管理中去，推动了小区的物业管理更上一个新台阶。

2.扩大公告范围，增加物业维修基金管理透明度

为了增进物业维修基金管理的透明度，在《萧山日报》和区政府网站上公布基金使用情况的基础上，结合萧山区各小区物业管理实际情况，向小区业主委员会邮寄送达物业维修基金年度帐单，并以电话回访的形式，了解收集业主委员会、业主对邮寄帐单送达工作的意见和建议，以便更好地落实业主的知情权。

3.优化审批流程，提高物业维修基金申领服务效率

进一步优化维修基金使用流程，即服务前移至征求业主意见之前，提前察看现场，指导物业服务企业规范填写申请材料，提前审核要件，避免申请单位多次返往，提高申领业务的服务效率。

4.启动物业维修基金简易申请程序，提高基金使用效率

新修订的《杭州市物业管理条例》已于2014年5月1日起开始施行，第五十六条规定，电梯、消防设施设备严重损坏，危及公共安全的，经业主委员会书面同意，可以按简易程序申请使用物业维修基金。物业服务企业只要持质监或消防部门的确认书和业主委员会书面同意等资料，即可申请物业维修基金，无需征求专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。物业维修基金简易申请程序，将最大限度地方便物业服务企业和业主委员会申领物业维修基金，提高使用效率。

5.制定配套政策，推进基金续筹工作

为妥善解决物业维修基金续筹难问题，建议业主大会在议事规则中明确物业维修基金续筹方案，制定议事规则示范文本和物业维修基金续筹方案示范文本，明确续筹原则、续筹方式等，积极引导和规范物业维修基金续筹工作。

物业日常维修管理制度 篇4

关于日常收取的物业专项维修资金若干问题的通知

深价规〔2008〕2号

各物价分局，各区建设（住宅）局，各物业产权单位和个人、物业服务企业：

根据《深圳经济特区物业管理条例》的规定，为加强我市日常收取的物业专项维修资金（以下简称日常维修资金）的管理，保障全市广大业主的合法权益，现就我市日常维修资金管理有关问题通知如下：

一、按照《深圳经济特区物业管理条例》规定，自2008年1月1日起，“本体维修基金”已更名为“日常收取的物业专项维修资金”。

二、业主交纳日常维修资金的标准暂维持原本体维修基金的标准不变。即：带电梯的物业每月每平方米建筑面积0.25元；不带电梯的物业每月每平方米建筑面积0.15元。

三、《深圳经济特区物业管理条例》已经授权市政府在该条例实施后12个月内制定“物业专项维修资金管理办法”。在该办法颁布实施前，日常维修资金的使用按照《深圳经济特区物业管理条例》的有关规定执行。

四、本通知自发布之日起实施。深圳市物价局、原深圳市住宅局关于本体维修基金的有关规定同时停止执行。

深圳市物价局 深圳市国土资源和房产管理局

物业公司日常巡检管理办法 篇5

.一、目的

为规范各项目各部门巡检制度，提高工作效率，及时发现并解决工作中存在的问题与不足，特制定本管理办法。

二、适用范围

适用于xxxx旗下各管理处

三、职责

1、客服中心主任

客服中心主任应对园区公共设施管理范围、卫生区域责任范围、消杀范围和重点部位、绿化责任区域、各岗位日常管理做到心中有数，每周一次带领各部门主管进行全面检查，针对存在的问题找出原因和解决办法，及时督促客服部长或责任人前去处理，并将处理结果记录下来，事后检查完成情况。质量记录：《园区质量巡查》

2、客服部长

客服部长负责项目巡检的组织、管理工作，每月月底制定下月项目巡检工作方案，内容应包括责任区域的巡检安排及巡检的内容。对重点岗位员工的仪容仪表，服务质量、日常巡检规范进行监管。每日检查接待区域的卫生、来电来访记录、接待礼仪、管家公共区域巡检记录，对不合格项提出整改要求，督促相关问题的处理并验证整改质量。每周对管家巡检记录、空置房、装修户、设备设施、安全隐患、清洁卫生、绿化养护的巡检情况进行抽查，对异常情况进行记录，报客服中心主任处理、处罚。每周制定走访主题，对物业管家的客户走访情况至少抽查20%，对异常情况进行记录，报客服中心主任处理、处罚。

质量记录：工作用表的审核、《客户走访记录》

3、物业管家

依照公司工作手册实施巡检工作，在巡检过程中，对项目其它部门的工作有监督职责，至少每周一次对管辖区域进行一次全面巡检。对检查情况在《公共区域日常巡查记录表》做好记录，并对整改情况进行跟踪验证。利用巡检机会与业主沟通，每周完成客服部长制定的走访计划，形成《客户走访记录》。

质量记录：《公共区域日常巡查记录表》、《客户走访记录》

4、保洁部长

依照公司工作手册实施巡检工作，对本部门员工的仪容仪表、服务质量、工作标准进行监管，每周进行一次全面检查，在检查过程中对绿化养护、生活垃圾清运情况进行抽查，对不合格情况进行记录报部门经理对外包单位进行处罚。认真填写《保洁部长区域巡查记录》，对发现的问题提出整改要求，督促相关问题的处理并验证整改质量。报部门经理审核。每月月底制定下月重点工作内容，对《保洁班长月重点工作巡查记录》进行审核。

质量记录：《保洁部长区域巡查记录》、《生活垃圾清运周检表》、《绿化周检表》

5、保洁班长

依照公司工作手册实施巡检工作，协助保洁部长对本部门员工的仪容仪表、服务质量、工作标准进行监管，对《月重点工作内容》的完成质量进行监督，并做好《保洁班长月重点工作巡查记录》。质量记录：《保洁班长月重点工作巡查记录》

6、维修部长

依照公司工作手册实施巡检工作，对本部门员工的仪容仪表、服务质量、工作标准进行监管，每周进行一次全面检查，在检查过程中对设备设施的日常巡查、保养、使用等情况进行检查。并对电梯、消防设备设施的维护保养情况，进行抽查对不合格情况进行记录报部门经理对外包单位进行处罚。

7、维修工

依照公司工作手册实施巡检工作，每日对各个机房、变/配电室、消防、生活给/排水泵等进行检查，以保证设备处于良好、可靠状态，并填写相应的巡查表格，发现问题因及时向维修部长汇报，对电梯机房、消防泵房等每日进行检查，发现问题因第一时间告知部长通知第三方进行处理。

8、保安部长

每周间隔一天到不同的在管项目值班、巡查，一周至少三次在同一项目巡查，处理相关的工作问题；

检查本区域各岗位表格填写情况，检查各岗人员在岗情况，填写《查岗记录》

9、保安班长

每周检查人员在岗、岗位值班情况，发现问题及时整改；对各岗设备运行、卫生、人员着装、在岗期间工作情况，每日至少巡查两次，发现问题，填写《班长交接班记录表》；

10、保安巡逻

房屋物业中电气设备的管理与维修 篇6

关键词：物业,电气设备,系统化,管理,维护检修

引言

房屋物业特别是现代化城市的物业在社会经济发展中的地位日趋重要, 房屋物业涉各个领域政府机关办公楼、商场、商务写字楼及居民住宅楼等等与整个社会, 与千家万户, 与人民群众的生活息息相关, 随着社会经济的发展随着人民生活水平日益提高, 房屋物业的用电量不断提高, 对电气设施安全正常运行的要求也不断提高, 楼宇电气智能化的程度不断发展, 及现代化产品的的不断升级换代, 都对房屋物业的电气设备管理水平和维修技术提出新的要求, 能够及时高效的做好电气设备的管理与维修是物业管理部门的基本要求, 不容忽视。

1 电气设备的管理

做好物业的电气设备管理工作能够提高设备的使用性能和完好率, 延长设备的使用寿命节约资金投入, 为设备的安全稳定运行提供有力的保障, 要从以下几个方面着手。

1.1 电气设备基础资料的管理, 要建立设

备的资料档案, 包括设备的原始材料, 如设备发票、产品质量合格证、产品使用说明材料、线路图、原理图以及安装调试记录, 验收报告等资料。还要建立电气设备的使用运行记录, 包括设备日常运行情况的记录表格, 设备检修情况和大、中、小修的记录, 设备定期做的电气性能检验报告以及电气设备故障情况的记载等。

1.2 电气设备零部件的管理, 电气设备随

着科学技术的发展, 也经历着不断更新换代, 物业管理部门在电气设备不影响整体设备运行的情况下一般不采取对电气设备的更新, 这就要求对电气设备的常用、易损零部件做到有所配备, 并要求保持零部件配品的保有数量, 随着使用随着添加, 并且做好库存的保护防潮、防尘, 防止零部件的电气性能改变。

1.3 电气设备的运行管理和事故处理的管

理, 为保证电气设备的正常稳定运行需要有全面的运行管理制度, 要严格执行电气设备的使用操作规范, 工作人员要经过技术培训持证上岗。要坚持做好电气设备的日常巡视维护, 及时发现问题和解决问题, 要有计划的定期检验维护保养。房屋物业电气设备的使用经常受到大自然气候变化和周围环境的影响, 这就要求管理工作要注意掌握季节特点和环境变化, 适时采取措施。要按设备的完好程度做好大、中、小的检修工作, 对电气设备的事故处理要执行“三不放过”原则, 即事故原因未查清不放过, 对事故责任者未处理不放过。事故后没有采取改善措施不放过。

2 电气设备的维修

房屋物业及相关的公共配套设施中电气设备占有很大比重, 供配电, 照明, 电梯、消防、供暖、通风、给排水等方面都与电气设备紧密相关, 电气设备一旦出现故障将引起相应的系统故障, 会给物业使用者带来许多不便, 所以做好电气设备的维修工作很重要。电气设备维修人员要遵守电气工作操作规范正确操作, 要在维修工作中熟悉设备性能和电气原理, 积累修理经验, 及时修理好电气设备。电气设备的故障检查方法和维修实践步骤。

2.1 调查情况:

向操作者或用户了解情况, 包括故障外部表现, 有无异常声音, 异常气味, 和火花等情况发生。是否有人修理过, 修理的内容等等, 了解情况尽可能详细和真实, 这往往是快速找出故障原因的关键。

2.2 直观检查:

通过眼看、耳听、手摸, 鼻闻等方法开始检查。根据调查的情况, 看有关电器外部有无损坏、颜色有无异常、电气连线有无开路、松动, 绝缘有无烧焦, 熔断器是否熔断, 电器有无进水、油垢, 开关位置是否正确等。通过听觉判断电气设备的故障, 往往可以区别故障和正常时的运转声音区别, 正常电气设备的运行声音一般都是均匀稳定和柔和的, 要通过经验积累掌握不同声音的区别。利用人的嗅觉可以可以根据电气设备的气味判断故障, 电气设备过热、短路击穿都能闻到异常的烧焦气味。用手触摸设备有关部位, 可以根据设备温度和振动程度判断故障, 运用直观法, 不但可以确定简单的故障, 还可以把较复杂的故障缩小到较小的范围。

2.3 使用仪表、仪器等检测工具检查:

通过使用万用表, 钳形电流表, 兆欧表, 红外线测温仪, 测速表等测量仪器, 对设备检测, 可以快速发现电气设备异常的电压、电流、温度、速度和绝缘程度。

2.4 常用检查方法。

对比法:把检测数据与图纸资料及平时记录的正常参数相比较来判断故障。对无资料又无平时记录的电器, 可与同型号的完好电器相比较。电路中的电器元件属于同样控制性质或多个元件共同控制同一设备时, 可以利用其他相似的或同一电源的元件动作情况来判断故障。置转换元件法:某些电路的故障原因不易确定或检查时间过长时, 但是为了保证电气设备的利用率, 可转换同一相性能良好的元器件实验, 以证实故障是否由此电器引起。运用转换元件法检查时应注意, 当把原电器拆下后, 要认真检查是否已经损坏, 只有肯定是由于该电器本身因素造成损坏时, 才能换上新电器, 以免新换元件再次损坏。逐步开路 (或接入) 法:多支路并联且控制较复杂的电路短路或接地时, 一般有明显的外部表现, 如冒烟、有火花等。电动机内部或带有护罩的电路短路、接地时, 除熔断器熔断外, 不易发现其他外部现象。这种情况可采用逐步开路 (或接入) 法检查。逐步开路法:遇到难以检查的短路或接地故障, 可重新更换熔体, 把多支路交联电路, 一路一路逐步或重点地从电路中断开, 然后通电试验, 若熔断器一再熔断, 故障就在刚刚断开的这条电路上。然后再将这条支路分成几段, 逐段地接入电路。当接入某段电路时熔断器又熔断, 故障就在这段电路及某电器元件上。这种方法简单, 但容易把损坏不严重的电器元件彻底烧毁。逐步接入法:电路出现短路或接地故障时, 换上新熔断器逐步或重点地将各支路一条一条的接入电源, 重新试验。当接到某段时熔断器又熔断, 故障就在刚刚接入的这条电路及其所包含的电器元件上。强迫闭合法在排除电器故障时, 经过直观检查后没有找到故障点而手下也没有适当的仪表进行测量, 可用一绝缘棒将有关继电器、接触器、电磁铁等用外力强行按下, 使其常开触点闭合, 然后观察电器部分或机械部分出现的各种现象, 如电动机从不转到转动, 设备相应的部分从不动到正常运行等。短接法设备电路或电器的故障大致归纳为短路、过载、断路、接地、接线错误、电器的电磁及机械部分故障等六类。诸类故障中出现较多的为断路故障。它包括导线断路、虚连、松动、触点接触不良、虚焊、假焊、熔断器熔断等。对这类故障除用电阻法、电压法检查外, 还有一种更为简单可靠的方法, 就是短接法。方法是用一根良好绝缘的导线, 将所怀疑的断路部位短路接起来, 如短接到某处, 电路工作恢复正常, 说明该处断路。具体操作可分为局部短接法和长短接法。以上几种检查方法, 要活学活用, 遵守安全操作规章。对于连续烧坏的元器件应查明原因后再进行更换;电压测量时应考虑到导线的压降;不违反设备电器控制的原则, 试车时手不得离开电源开关, 并且保险应使用等量或略小于额定电流;注意测量仪器的挡位的选择。

2.5 维修的先后原则:

先动口再动手, 先外部后内部, 先机械后电气, 先清洁后维修, 先简单后复杂, 先静态后动态, 先电源后负载, 先普遍后特殊, 先直流后交流, 先故障后调试。遵守以上原则, 及时发现问题给于解决, 防止故障扩大。

结束语

房屋物业电气设备的管理和维护检修是一个整体的系统工程, 既要做好维护检修工作也要做好管理工作, 哪一个环节都不能忽视, 只有全面的做好各项工作才能使房屋物业的电气设备正常良好的运行。

参考文献

[1]怎样快速查找电气故障[M].北京:中国电力出版社.

物业日常维修管理制度 篇7

近日，上海市房屋土地资源管理局印发了《关于贯彻实施(中华人民共和国物权法)做好本市物业管理有关工作若干意见的通知》(以下简称《通知》)，对此前公众比较关心的问题作了具体规定，本刊记者采访了上海市房屋土地资源管理局物业行政管理处曾浙一副处长。

一个产证拥有一个表决权

《通知》明确规定，一个产证只有一个表决权。这项规定明确了此前《物权法》尚未细化的内容，即如何确定“专有部分面积”和“业主人数”，而这两项对小区业主行使自己的权利有着至关重要的作用。

曾浙一告诉记者，这项规定对于此前社会上曾存在争议的如何确定“业主人数”，以及“专用部分面积”等，都做了详细的说明。

“专有部分”就是业主享有专有权的部分，或者说是业主自己买的那套房子就是他的专有部分。《通知》明确规定，业主“专有部分的面积”按所持房地产权证记载或者房屋销(预)售合同确定的建筑面积计算，不包括停车位建筑面积。建设单位作为业主，其“专有部分的面积”为未销售的物业建筑面积，不包括依法归全体业主所有的物业、停车库、配电房、垃圾房以及不能单独办理产证的其他物业的建筑面积。

“业主人数”同样按房地产权证数确定，一个产权证计为一个业主人数。即使这个产权证上写有多人名称，但只计算为一个业主。同时明确，房屋已出售并交付使用但尚未领取房地产权证的，按房屋销(预)售合同数确定，一份合同计为一个业主人数。值得注意到是，如果一个业主在小区拥有多套房产并且分别办理了产证，则可根据产证数拥有多个表决权。

物业维修基金要“三审”

此前，物业公司有两笔糊涂账，一是物业维修基金的使用，二是小区地上车位等共有部分所获收益。物业维修基金被物业公司随意使用，甚至被侵吞，此类现象在上海屡见不鲜；小区车位费等物业共有部分所获收益，收了多少，都用在了哪里，业主也是稀里糊涂。但由于缺乏有力的监管，因此业主对此也是毫无办法。

《物权法》对建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配，采取约定优先原则。《通知》分别就业主大会成立前和业主大会成立后如何约定做了明确规定，业委会成立前按照有关规定执行，业委会成立之后，通过管理规约方式进行约定。

曾浙一表示，以后物业公司使用物业维修基金要实行“三审”制度，在开工前对工程项目进行审核，并对工程报价进行审价，完工之后还要进行审计。如果工程规模不大，则由业委会进行，如果工程规模较大，则借助专业机构的力量。

校舍日常监管维修制度 篇8

为规范学校校舍的日常监管要求，明确责任，完善措施，杜绝校舍垮塌事故，维护师生员工生命财产安全，维护校园正常教学生活秩序，特制定本办法。

一、明确工作要求。加强校舍的日常监管，是学校防范重特大事故的主要内容之一，也是各级教育行政部门和学校一项重要的基础性工作。必须把这项工作纳入教育行政部门和高校对校舍的统筹管理，列入学校的基本管理制度，把责任落实到职能部门和相关人员，细化监管措施，强化工作落实，及时发现问题，认真进行整治，使每一所学校都能做到万无一失，长治久安。

二、突出监管重点。要对学校所有建筑都进行有效的监管，杜绝垮塌事故。重点是“三无”（无规范设计、无规范施工监理、无规范竣工验收）校舍。特别要注意建筑木梁损伤和虫蛀、腐朽情况；注意钢结构件锈蚀情况；注意墙体和基础的变化；注意屋面、楼梯和厕所空心预制板的断裂。对可能出现的问题，都要制定相关监管措施。

三、认真排查隐患。学校要梳理校舍可能出现的问题，确定监控部位和方式，把日常观察和定期检查结合起来。对重点部位要实行专人观察，对关键环节的定期检查要有明确的时间、内容和方式要求。实施者应具有相应知识和技能（必要时可聘请专业技术人员），同时配备相关工具。检查建筑时必须上梁仔细查看，有顶的要打开检查。检查人员必须对检查结论负责，检查情况要进入学校安全工作档案，并进行随机抽查。

四、落实整改措施。对观察中发现的情况，要进一步强化观察或报告上级；对检查中发现的问题必须及时进行整治。学校难以判断或解决的，要立即报告（必要时采取紧急避险措施）。

五、完善管理制度。各级教育行政部门和高校要结合实际，制定校舍数据收集，隐患排查、整治及监控的措施。督促学校和基层单位根据校舍类型、年限、结构、材料等情况确定监管重点，制定操作要求；把责任分解落实到具体人员（有条件的应在校内公告）；健全校舍定期检查、维修和隐患及时整治的制度。在制定制度过程中要广泛听取师生员工意见，集思广益。

六、健全校舍档案。教育行政部门和学校要在建设部门指导下完善校舍档案，使校舍从建设、使用到报废拆除都有完整的资料，平时检查监控、整治维修情况都有详细的记载，据此主动研究隐患发生变化的规律，提高日常监管的针对性和有效性，同时要建立校舍隐患台帐和整治后销帐的制度。对原有“三无校舍”要通过认真排查，收集相应数据后重新建立档案。

七、强化专业培训。各级教育行政部门和高校要按分级负责原则，采取多种方式培训学校校舍管理人员。使他们清楚自身职责，知道应该作什么，应该怎样作，同时掌握相应操作技能，具备基本分析判断能力。要结合实际，普遍对师生员工进行校舍安全知识教育，使他们都能参与到校舍日常监管工作中来。

八、加强督促指导。各级教育行政部门和高校要通过完善制度和加强检查，掌握校舍安全基本数据和基层工作情况，针对隐患发展变化规律和普遍存在的问题，把握重点，作好指导督促。要大力总结推广确有实效的作法，调动基层的积极性和创造性。要强化责任落实，对未切实履行职责的人员必须按有关规定追究相应责任。

九、各部的维修说明。

1、门、窗保持完整无损，开启灵活，玻璃五金齐全，油漆完好，铝合金窗要保证推拉灵活，玻璃、皮条完好无损。

2、屋面应保持不渗漏，无破损、无杂物，平整完好，排水畅通。屋面每年雨季前检查维修一遍，确保使用。

3、墙体应保持完好、平整、牢固、无裂缝、内墙瓷砖不空鼓、无脱落。外墙不剥落、瓷砖不空鼓、不脱落。内墙可三年粉刷一次。

4、地面应保持平整完好，无空鼓、无裂缝。地面砖无空鼓、无破损。

5、落水管应保持完好无缺，铁皮管每年刷漆一次。

6、勒脚、散水坡应保持完好无渗，房屋周围应保持排水畅通。

7、屋面防雷设施，每年雷雨季节前要检查维修一次，并检测导电功能是否达到要求。

8、水、电设施应定期检测维修，严防跑、冒、滴、漏，确保畅通安全。

十、接受上级部门特别是教育局领导的检查监督，促进校产校舍设施的监管和维修管理工作，保证教育教学事业的发展。

娃多小学

变压器常见故障处理及日常维修 篇9

关键词：变压器 故障处理 日常维修

中图分类号：TM4文献标识码：A文章编号：1674-098X（2014）09（b）-0064-01

前言：变压器在电力系统运行过程中，起着对变换电压及分配电能的作用，变压和分配好的电能源源不断的输送到千家万户，满足人们生产和生活中对电能的需求。变压器属于电力设备，其在制造、安装及长期使用中，在外力作用及诸多因素影响下，极易出现一些常见的故障。在变压器发生故障时，如果维修人员能够及时发现并进行处理，则会有效的抑制故障的扩大，避免由于变压器故障而导致事故的发生，因为一旦发生事故，则不仅给电力系统带来较大的经济损失，同时也会影响电力系统的正常运行。

1 变压器的常见故障的处理方法

1.1 内部声音异常

变压器在正常运行时，其会发生较为规律性的声音。而一旦运行时声音不具有规律性，则技术人员可以通过异常声音的情况来对变压器的故障进行判断，并及时进行处理。如当变压器处于过载运行时，其所发出的声音较为沉重，而运行时存在较大的、不均匀的噪音时，则说明其存在着零件松动的情况，而运行时有异响出现时，则需要看顶盖螺丝是否有松动。

1.2 自动跳闸故障

当变压器发生跳闸时，则需要根据导致变压器跳闸的原因来进行具体的检查，然后再根據检查出来的原因进行有效的解决。如果跳闸是由于人员违规操作所导致的，则不需要对变压器内部进行全面的检查，可以直接进行送电操作。对于外部原因导致跳闸发生的，则也不需要对内部进行检查；但当发生差动保护动作时，则需要全面、彻底的对保护范围内的设备进行检查。而对于变压器内部原因所导致自动化跳闸故障时，则要给予充分的重视，以免导致爆炸或是火灾的发生。变压器内部出现故障时，散热器不能正常的运转，这样变压器内部温度必须会升高，导致火灾隐患的发生。而部分故障发生时，变压器内部的油会发生燃烧并流出来，这种情况极危险，易导致爆炸的发生。变压器在这些故障发生时，则会自发的产生保护动作，从而自动断开断路器。

1.3 变压器油质变坏

变压器内的油是不能进行经常性更换的，但其在变压器运行过程中不可避免的会受到不同程度的污染，湿气和雨水都可能进入到变压器油中，从而对油质带来影响；变压器运行过程中油温会不断升高，在这样反复加热过程中，也会导致油质变坏。一旦变压器油质变坏，则会影响变压器的绝缘性能，同时也会导致一些经常性的故障发生。另外变压器内的油质量会随着使用时间的增加而变为黑色，对于黑色油质则需要进一步对其进行化验，看其是否符合使用的标准，达不到标准的油质则不能再继续进行使用。

1.4 变压器油温突增

变压器运行过程中油温突然升高，导致此种情况发生的原因较多，而变压器的油温是影响其稳定运行的关键，特别是上部油温，则需要将其控制在85 ℃以下，从而确保变压器的正常运转，而一旦变压器内部紧固螺丝接头松动、冷却装置运行状况不正常、变压器过负荷运行以及内部短路闪络放电等原因产生时，都会导致油温突增，影响变压器的正常运行。

1.5 油位过高或过低

对于正常运行中的变压器，其定油位应该控制在油位计的1/3～1/4处，如果油位过高，则会可能导致溢出，而油位过低时，极易引发瓦斯保护及误动作产生，甚至导致引线功是线圈露出油面，导致绝缘被击穿。而当变压器由于零部件出现故障而导致漏油情况发生时，不能及时进行处理时，则会在长期漏油过程中导致油位下降。变压器在运行过程中油位受到较多因素的影响，如温度高低、油管、呼吸管及防爆管通气孔堵塞等情况都会导致油位发生变化。所以需要在实际工作中进行特别注意。

1.6 变压器自动跳闸处理

（1）当变压器各侧断路器自动跳闸后，将跳闸断路器的控制开关操作至跳闸后的位置，并迅速投入备用变压器，调整运行方式和负荷分配，维持运行系统及其设备处于正常状态；（2）检查掉牌属何种保护动作及动作是否正确；（3）了解系统有无故障及故障性质；（4）若属以下情况并经领导同意，可不经检查试送电：人为误碰保护使断路器跳闸；保护明显误动作跳闸；变压器仅低压过流或限时过流保护动作，同时跳闸变压器下一级设备故障而其保护却未动作，且故障已切除，但试送电只允许一次；（5）如属差动、重瓦斯或电流速断等主保护动作，故障时有冲击现象，则需对变压器及其系统进行详细检查，停电并测量绝缘。在未查清原因之前，禁止将变压器投入运行。必须指出，不管系统有无备用电源，也绝对不准强送变压器。

2 关于加强变压器日常维修的探讨

变压器需要长时间的运行，这就需要加强其日常维护工作，对其运行状况做到实时监测，当变压器超负荷运行时，更要加强监控，缩短监控的周期，同时还要对变压器的各项参数进行定期观察，对其与运行标准不相符的则需要及时进行调整，避免安全事故的发生。这就对工作人员提出了较高的要求，不仅需要具有认真、负责的态度，而且在运行过程中还要加强观察，及时发现问题及时进行处理，在对变压器故障部位进行修理工时需要采取适当的方式，确保故障的排除。

2.1 进行变压器常规检查

一是听变压器有无异常声音，这是最简单也必须是最经常的检查；二是检查呼吸器的干燥剂是否失效，观察其颜色，若大部分发生了变化则应更换；三是检查变压器的盖板、套管、排油阀等是否良好密封，检查渗漏油现象；四是确定变压器外壳接地牢固可靠，这是减少变压器外壳带电的最简洁有效的措施；五是检查油位计的油位是否符合要求，若油位偏低，应及时补充；六是测量变压器油的温度，确定在正常范围内；七是检查调压分接开关位置是否正确；八是检查变压器高压套管是否有脏污及裂痕。

2.2 防止外力破坏

一是对于变压器的安装地点一定要多加考虑，一方面要满足用户电压的要求；另一方面要考虑的是，如果将变压器安装于太偏远的地区，会不方便运行人员进行维护，同时也要防备不法份子偷盗。

二是避免在配电变压器上安装低压计量箱。

三是不允许私自调节分接开关。

四是定期巡视线路，通过对变压器的勤检查、勤维护和勤测量，从而能够及时发现问题并进行解决，减少变压器故障的发生，确保电网能够安全、稳定的运行。

3 结语

变压器作为电力系统中的重要设备，在日常工作中需要做好对其的维护和保养工作，为其安全稳定的运行提供一个良好的环境，确保电网的安全和可靠，实现电能的正常和持续供应。

参考文献

[1]韩雪峰.电力变压器常见故障的处理及维修方法[J].电工文摘，2010（5）.

[2]徐春社，梁耀升，连美霞.电力变压器短路故障分析[J].电气技术，2011（11）.