福州市房地产发展前景

福州市房地产发展前景（精选8篇）

福州市房地产发展前景 篇1

对杭州市目前房地产发展状况的一些思考

近年来,杭州市房产价格一直是众说纷纭,且社会各界对房地产市场是否处于健康发展的过程中,观点也不尽一致.从开始,杭州的房地产一直呈较快发展态势,特别是至这段时间,随着经济快速增长,房地产也从开发量、价格、楼盘档次等方面一路高歌猛进.

作 者：诸晓明  作者单位：杭州市地铁集团有限责任公司,310003 刊 名：浙江统计 英文刊名：ZHEJIANG STATISTICS 年，卷(期)： “”(3) 分类号：F2 关键词： 

福州市房地产发展前景 篇2

房地产行业是我国国民经济的支柱产业, 也是推动广州发展的重要产业之一。随着广州经济的不断发展, 人民生活水平的不断改善, 住房问题成了人们生活中不可避免的大事。近十年来房价不断攀升, 作为一线城市的广州市房价更是飞速上涨。2013年4月, 广州市国土资源和房屋管理局在其官方网站发布了《市国土房管局关于落实广州市房地产市场调控政策加强房地产市场监管的通知》, 宣布将在广州市实行商品住宅预 (销) 售网上价格申报, 在商品住宅预 (销) 售前, 需要在指定网站上申报拟预 (销) 售价格, 并接受国土房管部门的价格指导。

广州房地产的价格在近几年的波动比较大, 要想推进广州房地产业的可持续发展, 要通过“有形的手”和“无形的手”共同作用, 从宏观和微观方面找到对房地产价格的影响的具体因素, 并具体分析各种因素对其价格作用的机理, 便于发现房地产价格的走向和未来的预测, 这不仅对调控广州房地产, 而且对广州的整体经济环境的良性发展起到积极的作用。

2 广州市房地产行业的现状

2.1 国内房地产行业发展概况

目前全国房地产行业发展情况分析房地产投资增速略有减缓。在政府的宏观调控下:出台的各种政策, 银行利率的提高等措施使得房地产行业稳健发展。同时我国的房地产行业也有城市化格局分化的现象, 一二线城市供需不平衡导致房价的暴涨, 而一些三四线城市由于库存积压而导致的房价下跌, 这也是我国经济发展不平衡的一重要体现, 要解决这一问题就需要全面发展我国的经济。广州房地产市场因遭遇前所未有的调控逐渐降温、商业地产也因竞争激烈开始出现过热迹象的背景下, 产业地产呈现出快速发展态势, 更是成了房地产企业战略转型的新方向。

房地产行业呈现出强者愈强的格局, 主要是房地产龙头企业拥有更强的市场把控能力以及资源吸聚能力;这样会容易造成市场的垄断, 房地产价格的波动会比较大, 影响房地产行业的健康发展;2014年行业集中度继续提升, 房企格局分化持续存在。2015年初, 我国房地产价格呈下降趋势, 这有利于我国经济的可持续发展。

2.2 广州房地产行业的机遇

2.2.1 产业结构的转型升级

广州的房地产行业也进入了新常态:城镇住房短缺的时期已经过去, 供不应求的状况得到极大的改善;购房主体逐渐演变为80后90后以及进城务工者, 新购房主体的需求及投资意识不同于上一代的购房主体;房地产产业定位和属性也由过去单纯的经济属性为主逐渐向社会属性与民生属性转变;住房的投资属性和资产属性逐渐向居住属性和消费属性回归。

房地产企业需不断创新和转型升级, 从企业内部管控, 提高管理效益, 到顺应历史潮流, 跨界发展, 开拓甚至引领市场潮流, 用大数据及互联网思维, 实现转型升级。

广州市针对当地房地产存在的机遇, 深入探讨房地产行业的转型升级, 从类制造业向现代服务业转型。要颠覆传统观念, 转变盈利模式;以互联网意识维护、利用好客户资源;关注城乡统筹发展, 及早布局新农村建设。房地产业本质是服务业, 具有服务和金融双重属性, 房地产价值贯穿于土地利用、项目开发、后期运营、物业服务等全寿命周期, 而这些功能和价值, 正是房地产推动社会经济发展最为重要的功能, 是房地产最具可持续发展的价值。新常态下的房地产应颠覆传统, 树立服务和金融思想, 通过金融支持和服务运营、互联网等手段寻求长期持续经营, 盈利模式从直接卖房赚钱变为长期经营赚钱, 从类制造业向现代服务业转型。

2.2.2 国家的宏观调控

作为国家国民经济的重要产业之一, 房地产是国家政府工作的重要议题之一;随着房地产业的发展趋势, 国家的态度和方向也会发生变化。由于房地产业的特点, 使市场结构本身难以达到完全竞争和取得完整的信号, 而市场信号又是房地产商品投入市场和其生产要素, 这就难免造成房地产市场发展的盲目和混乱, 需要政府对房地产市场加以适当的管理, 建立完善的房地产市场管理机制。房地产行业的利润率, 土地成本的提高和各种物价的上升, 导致房地产价格的提高, 这将会影响房子的成交量, 对房地产的发展有一定的作用。从广东的房地产业对经济的贡献率来看, 房地产业在近几年是逐步提高的, 但与GDP的增速走势背道而驰, 这也说明随着经济发展方式的转型升级, 房地产业也要转型升级;房地产要从传统的制造业向现代服务业转型, 利用先进的互联网, 开拓新的客源、新的服务形式等, 还要关注城乡统筹发展, 转变开发理念, 走新型现代化道路, 推进房地产的发展。

3 广州市房地产价格的影响因素

3.1 影响房地产价格的经济因素

3.1.1 GDP的影响

国内生产总值 (GDP) 是衡量一个国家经济发展的指标, GDP不仅可以反映出一个国家所具有的经济能力, 还可以反映一个国家的国力和财富。随着GDP的增长, 人民的生活水平也逐步提高, 生活水平的提高表现在各个不同的方面, 其中对住房的需求也是其中的一个表现。人们对房子的需求增加, 那么房地产的市场也会根据消费者的需求, 逐步提高房地产的价格的;反之则会逐渐下降。广州市的GDP逐年提升, 广州的市中心人口稠密, 住房需求高, 房子库存有限不能满足人们的需求, 造成供需不平衡, 广州市中心房地产价格偏高;而远离城区的花都番禺等区的价格相对较低, 需求较少。因此, 人民的收入进一步提高, 对住房需求加剧的刺激下, 房地产价格被进一步的拉升, 这源于GDP的快速增加, 人民生活水平的提高。

3.1.2 通货膨胀率的影响

通货膨胀率 (Inflation Rate) , 是货币超发部分与实际需要的货币量之比, 用以反映通货膨胀、货币贬值的程度;而价格指数则是反映价格变动趋势和程度的相对数。通货膨胀率如果不断升高的话, 就会导致物价水平的提高, 房地产的价格提高也会导致物价水平的提高, 而物价水平的提高也会反作用于房地产价格水平, 促使房地产价格水平的提高。广州市近几年的通货膨胀率不断提高, 导致物价水平的提高。这样必然导致房地产价格的持续性上涨, 而房地产价格的不断提高进一步加剧通货膨胀率的提高。

3.1.3 信贷机构的影响

信贷是体现一定经济关系的不同所有者之间的货币借贷行为。信贷机构包括商业银行、公司等一些机构, 如果信贷机构过度投入到房地产业当中, 造成了房地产商资金充裕, 房地产市场需求旺盛, 从而进一步使房地产价格的上涨。其中的银行信贷在影响房地产价格中发挥着重要的作用;在房地产价格不断上升时, 银行增加对地产公司的贷款规模, 促使房地产价格不断攀升;当房地产价格处于下降阶段, 银行收缩对房地产公司的信贷规模, 促使房价下降。还有银行的利率的高低也会影响开发商的借贷规模, 从而影响房价的高低。

3.1.4 土地价格的影响

土地价格是影响房地产价格的一个重要因素。广州市的基本住房需求太大, 而供给方面土地是固定资产, 每年新增的土地还要有商业用地, 尽管国家增加了土地的供给, 但是, 需求与供给增长比例的悬殊, 加剧了供需不平衡矛盾。2007年以来广州市加大了土地供应, 但是由于房屋开发时间较长, 在短期内有效供给不会改变。同时宏观调控政策, 促使很多买房人产生了持币待购心理, 导致需求在短时间内表现出减少的假像。当这些被暂时抑制住的需求重新释放出来, 必然会重新推动广州房价走高。同时, 由于新增住宅用地有80%位于郊区和城市边缘地带, 将会导致广州房价产生结构性上涨。

3.2 影响房地产价格的政策因素

3.2.1 行政措施的影响

行政措施是政府制定的, 一般包括有土地制度、城市规划、交通管制等。土地制度直接制约土地价格, 会直接影响房价的高低;随着土地制度地不断改革和完善, 在市场经济作用下, 土地价格的涨落也符合房地产市场的规律。政府推出的城市规划方案, 对商业用地、住宅用地等的划分有一个明确的规划, 规划土地对于城市化功能分区的整体性具有重要意义, 同时也限制了城市中住宅用地的多少, 这也会导致房地产价格的波动;划分狭窄的空间给房地产商, 会间接地促使房价的攀升。交通管制是指实行单行道、禁止某类车通行、限制通行时间等规定。这有利于改变道路的通达度和便利度。如住宅区道路禁止大型货车通行, 会减少噪音, 提高住宅区的环境质量, 从而使得房价的提高。

3.2.2 税收政策的影响

出于对我国房地产市场泡沫的顾虑, 政府提出的房地产税收政策是一个非常重要的举措, 它在干预、稳定房地产市场均衡发展具有重要作用。税收增加则居民和企业的储蓄减少, 从而减少投资, 所以开放商也会减少对房地产地投入, 使得房价的下降, 反之税收减少就会导致房价的上涨。“房产税改革”有利于促进广州房地产资源的再分配, 可以改善广州的住房供给结构。

3.2.3 宏观调控的影响

宏观调控是国家运用计划、法规、政策、道德等手段, 对经济运行状态和经济关系进行干预和调整, 把微观经济活动纳入国民经济宏观发展轨道, 及时纠正经济运行中的偏离宏观目标的倾向, 以保证国民经济的持续、快速、协调、健康发展。2010年来国家颁布的“限购令”出台, 广州严厉实施这一条法令, 从抑制房地产行业的交易量入手来调控房价。此后, 广州房地产交易量已跌至谷底, 有些部分地区甚至出现“零交易”, 广州市的房地产业收到严重的打击, 但是房价依然很高, 商品房价格仍然有11778元/平方米。不过近年来广州已经对“限购令”放宽, 房地产价格也回暖。广州政府也加强了对房地产市场的监管, 引导开发商理性定价, 从而稳定房价, 保持房地产市场平稳健康发展。

3.3 影响房地产价格的社会因素

3.3.1 人口环境的影响

中国住宅总量需求主要有两个方面, 一是现有城镇居民要求改善住房条件, 包括旧宅拆迁和迁居;二是城镇人口数量增加形成的住房需求, 包括原有城镇居民其子女对住房的需求和外来流动人口对当地住房的需求。人口集中的城镇住房需求大, 经济条件好的家庭会购买多套房产, 而人口相对较少的村落商品房需求量则较少, 人们选择自己盖房。

3.3.2 家庭结构的影响

北京九力营销顾问公司公布的2005年北京住宅市场需求预测调查显示, 25至28岁的年轻人是北京购房的中坚力量。当然, 这并不仅仅是北京的状态, 深圳中原统计2013年实际成交数据发现, 26-35岁的购房者以60%的占比高居榜首。另外, 中国青年报社会调查中心通过民意中国网和题客网对19869人 (其中37.3%的人住在北京、上海、广州等一线城市) 进行的一项调查显示, 84.1%的受访者确认身边有“毕买族”———即一毕业就买房的人。购房年龄较国外平均低10岁, 这并非代表我国青年的年轻有为, 而是家庭结构造成。自实行计划生育, 城镇多独生子女, 于是双方父母交首付, 年轻夫妻缴月供成了普遍现象, 年轻人的收入低并不影响楼盘售卖, 房价依然持续上升。

3.3.3 城市化进程的影响

从联合国《2013中国人类发展报告》中可以看到, 中国只用60年的时间就实现了城镇化率从10%到50%的过程。到2030年, 中国将新增3.1亿城市居民, 届时, 中国城市人口总数将超过10亿, 中国城市化率将达70%。国家统计局数字显示, 2020年我国城市化水平将达到55%~60%, 在此期间将有2.2亿~2.3亿人从农村转移到城市, 这些人居住所需的住房将是未来的刚性需求。广州人口基数大, 新生人口多, 加上城镇化发展, 大量外来人口涌入广州, 造成住房需求量增加, 引起房地产价格上涨。同时经济的发展导致一线城市地价高昂, 寸土寸金, 楼市成本增加。

4 稳定广州房地产价格的对策措施

4.1 完善房地产市场的结构

在房地产市场上不存在完全竞争市场, 只有垄断竞争市场, 寡头垄断市场和完全垄断市场等市场结构。恒大、保利、富力、碧桂园和雅居乐为五大广州房地产企业, 占据了较大的市场份额, 基本形成了垄断市场。要从房地产开发企业的税收管理、房地产开发项目中车库 (位) 的税收政策、购置生产经营性用房的税收减免、保障性住房建设的税收减免、存量房交易的税收管理、加强税收征管和纳税服务等方面出台政策措施, 优化房地产结构, 遏制房价过快上涨, 助推房地产市场平稳健康发展。同时, 增加限价商品房和中低价商品房的土地供应量, 通过调整用地结构来调整房地产结构。

4.2 建立完善的保障房体系

面对广州过高的房价, 保障性住房是满足中低收入家庭的住房需求的重要途径。在保证保障房建设数量的基础上, 实现保障房公平分配和科学管理尤为重要。截至2014年12月25日, 全市新开工保障性住房13941套, 其中包含:市本级新开工4499套, 区 (县级市) 新开工8760套, 广州市珠江华侨农场危房改造682套。广州市目前主要通过改建、租赁、盘活存量等途径在交通便利、配套成熟的老城区内筹集保障性住房。近期在建和新开工的保障房项目相对集中在天河、黄埔、萝岗、白云等区域, 优先选取轨道交通沿线区域、辅助接驳巴士可快速到达的地段, 以及公交站点周边地区集中布局。政府应加强保障性住房的政策落实, 使人民住有所居, 让保障性住房真正成为有需要人的保障, 拒绝腐败。

4.3 合理引导购房者购房并树立正确的住房观念

理性和有规划的消费是购房的前提。大部分中国人的住房观念是希望自己有个家, 属于自己的房子, 因此不管贫富都会建房买房。但买房不是但看价格, 一定要关注各项购房政策和楼市动向, 掌握楼市发展的趋势, 选择有优势的地理位置和时机。当年轻人没有经济条件的时候, 并不一定要去买房, 可以选择住父母家里或者租房, 减轻经济压力, 更好地工作和生活。同时要树立正确的购房与住房观念, 不能盲目地购房, 给自己增添不必要的压力, 量力而行。

5 广州市房地产价格的发展趋势

5.1 广州房地产市场预测

房价与GDP有着较大的关系。2013年广州市GDP为15420亿元, 位居全国第三, 住宅均价为13100, 排名第六, 经济结构三产排名第二, 居民可支配收入高, 房地产行业发展较快。2014年全国主要城市GDP排行榜中, 广州地区生产总值依然稳居第三, 人均GDP排名第三。近几年不断攀升的房价使得普通民众望而却步, 2015年1-3月广州市住宅成交16137套, 均价为14623元, 同比去年增长6%, 这形式短期内不会有太大变化。

随着广州中心区可开发土地资源的日渐枯竭, 广州中心区长期经营性物业的价值将逐步提升。

5.2 广州房地产转型预测

广州市房地产要转型升级, 在原有地产基础上, 应增加产业地产、旅游地产、物流地产、养老地产、教育地产等新的房地产业态投资开发。广州城市综合体分布主要集中在中心城区, 分布不平衡。白云新城、广州新客站以及华南新城等城市新区发展快速或是进入建设高潮, 但其均不是位于传统中心老城区, 这类区域是缺少城市综合体的, 自然导致了目前广州城市综合体分布不够合理, 形成中心强周边弱的形势, 未来还应当将加强这类城市周边重点功能区内城市综合体项目的发展建设, 在政策上可以给予更多的优惠条件。

参考文献

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[3]中国报告大厅.2015年房地产行业市场现状及面临的形势分析[EB/OL].http://www.chinabgao.com/info/80518.html, 2015-03-12.

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[5]陈莉.轨道交通对沿线房地产价格影响的研究[EB/OL].百度文库, 2007.

福州市房地产发展前景 篇3

摘要：2009年底国家进行新一轮宏观调控以来，北京、上海、深圳等城市纷纷调整策略，降价销售。而在郑州，调控的“冰雹”并末让房地产企业感受到丝毫“寒冷”。河南省当前的人口环境为郑州房地产充当了取暖的‘‘火炉”。

关键词：人口因素；刚性需求；房地产价格

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郑州市房管局公布的数据显示：2010年1--6月，郑州市区商品房均价5536元／平方米，同比上涨16.57％，其中，商品住宅均价为5085元／平方米，同比上涨14.09％。对房地产业来讲以上数据无疑是骄人的，即便在2006--2007年楼市火热时，也是屈指可数的。

一、郑州市房地产发展的现状

1.商品房的刚性需求旺盛

根据马斯洛的需要层次理论，需求分为刚性需求和弹性需求。对房地产业来讲，弹性需求指为了满足自身发展和自我实现的需要而产生的购买房屋的需求，这类需求通常受其他宏观经济变量的影响；刚性需求指为了满足自身生存需要而产生的购买房屋的需求，包括人因为时间和空间上的身份转换而产生的需求，通常不受其他宏观经济变量的影响。

2.房地产销量

2010年1--7月，郑州楼市总成交金额达到284.84亿元，成交量为61946套，并且连续5个月成交套数达1万套左右。其中，2010年7月共销售商品房11529套(间)，较去年同期上涨了85.06％；商品房销售面积108.37万平方米(其中住宅占了92.83万平方米)，较去年同期上涨了78.29％。这样的销售业绩在郑州楼市发展历史中仅次于2007年8月的数据，居历史第二位。

3.房地产价格

2010年5月份，郑州市区商品住宅均价为基本突破6000元／平方米，是2003年的3倍多。

2010年上半年，郑州的商品房销售价格与全国二三线城市一样，房价水平呈现出两位数的上涨。从各区域看，郑东新区今年上半年商品房销售均价达到7154元／平方米，继续领跑全市房价；其中商品住宅销售均价为6248元／平方米，高出全市平均水平1163元／平方米，商品住宅销售均价涨幅17.64％，高于全市商品住宅价格涨幅3，55个百分点。

二、河南省人口环境

1.城镇人口数量河南省，中國第一人口大省，2010年7月份总人口达到1亿，成为中国首个人口过亿的省份。截至2010年3月，郑州市户籍人口为752，1万人，暂住证人151330万。按照郑州市城市总体规划，2020年，郑州市中心城区人口为550万人，建成区面积将达到500平方公里。

2.人口结构

据国家统计局第五次人口普查数据显示河南省常住人口中，0--14岁的人口为2401万人，占25.94％，15—64岁的人口为6211万人，占67.10％；65岁以上的人口为644万人，占6.96％。可见，在河南省住房消费主体的基数很大，足以形成稳定的刚性需求。

很多人不明白为什么房价越调越高，其最根本的原因在于无论怎么调控，都控制不了人们对住房的需求。

3.城镇化率

2009年河南省城镇化率为37.7％，目前这个数据低于全国42％的平均水平，2010年河南确定了城镇化率提高1.5个百分点以上的目标。

由于河南省城市间以及城乡之间发展的不平衡性均比较突出，河南人只要有购买力的百姓，都愿意选择在城市甚至省会郑州置业。这个现象导致了郑州市外地人置业的占大部分。2008年以来在郑州和郑州郊县置业的群体中，60％是非郑州人，只有40％是郑州市区或郑州郊县人。这是什么原因导致的呢?“首位”效应使然。省会郑州的“首位”效应，来自一流的医院、学校、大型商场。到郑州购买房子，可以带来许多附加效应，这种“首位”效应，随着外地人士购买力的上升，开始呈现出升级趋势。

除了自身的发展选择以外，住到郑州的外地人，为了积累城市人脉，也会动员自己的亲戚、熟人、朋友到郑州发展，加快了人口流向郑州的速度。

如果河南城市化率每年有1.5％的增长，意味着有将近200万人要进城。粗略计算，如果一人按10平方米计算市场的需求，大约是2000万平方米；原有的3000多万住在城镇的人，每年增加一平方米就是3000万平方米。这些庞大的数据显示着河南省各城市对房地产市场的强烈需求。

三、郑州市房地产的发展前景

1.房地产市场供应总量将会有较大幅度增长

在郑州市2010年的土地供应计划中，全年的住宅供应量可达到1400万平方米，其中新增住宅供应量约为1100万平方米，供求失衡局面将会有较大改观。同时，在政策影响下，市场需求受到一定程度的抑制，尤其是投资投机性需求将受到严厉打击，未来商品房的销售量可能出现回落，但自住和改善性需求仍然是市场需求的主导方向。因此今年下半年郑州商品房供应量还会保持一定量的增长，商品房的累计可售面积将继续呈恢复性增长。

2.房价不会出现大幅波动

郑州商品房供应量的持续增长和累计可售面积的增加，使郑州商品房市场供不应求的局面已经发生质的转变，缓解了去年以来因供求关系紧张带来的房价上涨压力。从今年上半年新建商品住宅看，投放价格在6000--8000元／平方米的比重达到27.07％。较去年同期提高了25.48％。但是，目前在国家宏观调控的大环境下，房价已缺乏大幅拉升的动力，但也不会出现房价大幅下跌的局面，下半年郑州房价会在目前的房价水平上小幅波动。

3.郑州房地产市场将持续健康发展

国务院此次调控政策的深度和广度都是空前的，政策从多角度全面出击，传递出中央政府调控房价的决心，此前越调越涨的局面有望发生根本性改变。同时，广大消费者应该理性消费，根据自身实际合理确定住房理性选择。

福州市房地产发展前景 篇4

（扬府发〔2008〕162号）

各县（市、区）人民政府，市各有关部门（单位）：

为促进房地产业健康稳定发展，加快推进宜居城市建设，现提出如下意见：

一、促进房地产业健康稳定发展的指导思想

坚持以科学发展观为指导，以“住有所居”为目标，积极贯彻落实国家宏观调控政策，进一步完善引导房地产业健康发展的政策措施，推进房地产业结构调整，健全住房保障体系，强化房地产市场管理，鼓励房地产企业做优做强，优化住房消费环境和房地产业发展环境，加快发展与宜居城市相协调、与全面建设更高水平小康社会相适应的房地产业，不断改善市民居住条件，提升城市居住品位，推动我市经济社会又好又快发展。

二、发挥政府对房地产业的调控引导作用

（一）充分发挥政府的统筹协调作用。建立由市政府分管领导主持的，由市发改、财政、国土、建设、规划、房管、物价、金融等部门和各区政府（管委会）负责人参加的房地产发展联席会议制度，重点制定完善我市房地产业和住宅建设的中长期发展计划，依据市场需求统筹安排房地产年度开发建设规模、区域分布和结构比例，认真做好土地供应、计划立项和金融信贷等工作，加强对房地产市场的有效调节，引导开发企业理性投资，促进房地产业持续健康发展。

（二）充分发挥城市规划的导向作用。根据城市总体规划和土地利用规划，进一步细化、优化房地产业发展规划。坚持房地产开发与城市建设相结合，提高房地产用地联片开发的比例，限制分散零星供地。根据城市建设规划和旧城改造规划，合理编制年度地块改造计划，明确相应规划设计条件，加大“城中村”改造力度。积极引导有实力的房地产企业实施规模开发和品牌开发，加快建设一批规模大、配套全、品质好的住宅小区和精品楼盘。切实加强住宅小区开发的规划管理，确保小区公建用房、物业管理用房等配套设施与住宅小区同步规划、同步建设、同步竣工交付使用，完善小区功能配套和物业管理，同时加大对超规划指标建设的处罚力度，确保合理的建筑和人居密度，保障小区建设品质和入住居民的合法权益。

（三）充分发挥土地供应的调控作用。一是科学实施土地供应管理。国土部门应根据土地利用总体规划、房地产业和住宅建设规划等要求，会同发改、规划、建设、房管、财政等职能部门合理确定土地供应总量、结构和布局，编制土地使用权年度出让计划，报经市政府批准后，及时向社会发布，增强土地供应的计划性和合理性，保持土地市场供求总体平衡和价格相对稳定。二是健全土地供应储备制度。多渠道筹措资金，增加政府土地储备数量，努力增强土地一级市场调控能力。进一步加大闲置土地清理力度，遏制投机囤地等违法违规行为。三是规范土地交易市场管理。加强土地供应前的调查和科学论证，杜绝不公平交易行为的发生，确保房地产项目用地公开、公平、公正。

（四）充分发挥政府的扶持引导作用。各级政府和各有关部门要牢固树立为企业服务的理念，健全房地产市场预警预报机制，增强房地产市场信息透明度。规范房地产开发企业和中介企业经营行为，维护房地产市场秩序。积极为房地产开发企业排忧解难，着力营造房地

产业良好的发展环境。广泛开展房地产企业评优活动，并将评比结果与扶持措施相联系，促进我市房地产企业做大、做优、做强。

（五）充分发挥媒体的积极引导作用。市各新闻媒体要客观报道房地产市场形势，准确反映房地产企业的开发经营情况，合理引导房地产投资和消费。积极宣传我市房地产业发展的优越条件和鼓励房地产发展的政策措施，为房地产投资和发展营造良好的氛围。

三、建立合理的住房供应结构和完善的住房保障体系

（一）着力优化住房供应结构。深入贯彻国家房地产业宏观调控政策，按照总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定和可持续发展的原则，根据我市实际和市场需求，统筹落实国家有关住房基础结构比例要求，进一步优化住房供应结构。放大“联合国人居奖” 城市的品牌效应，积极发展度假型、旅游型、养老型等特色房地产市场。

（二）大力发展节能环保和精装修住房。积极转变提升房地产开发理念，运用行政、税收和金融等手段，引导企业开发建设节能、省地、节水、节材等环保型建筑。加强规划、设计、施工等各环节的把关，引导企业开发绿色住宅、生态小区，促进住宅技术进步。加快住宅全装修推广步伐，完善住宅全装修的推进机制，逐年提高全装修住宅比例。对于在节能环保、住宅科技、精装修等方面具有示范作用的企业和项目，通过适度减免有关规费等政策予以扶持鼓励。对开发建设符合国家强制性推行的节能标准和符合国家产业化发展方向的节能环保项目，各级财政给予一定奖励。

（三）加快经济适用房和廉租房建设。认真贯彻落实我市已经出台的《扬州市市区住房保障规划（2008-2010）》（扬府办发[2008]83号）和《关于进一步解决市区低收入家庭住房困难的实施意见》（扬府办发[2008]84号），健全廉租房体系，完善经济适用房制度。在解决最低收入家庭住房困难的基础上，通过经济适用住房、共有产权住房等形式，逐步解决低收入家庭的住房困难。继续全力推进公有住房解危工作，积极探索市场化解危新途径，确保在3-5年内完成市区公有住房解危任务，使公有住房住户居住条件从根本上得到改善。积极解决外来科技人才和务工人员的住房问题，切实改善外来人员的居住条件。

四、大力推动住房消费，增强房地产市场活力

（一）进一步完善居民购房贷款的鼓励措施。各金融机构和公积金管理等部门要切实加大普通住房贷款力度，简化贷款手续，对于首套住房或换购房贷款，继续执行优惠利率予以支持。积极调整住房公积金贷款政策，对于个人购买住房时，可以使用直系亲属的公积金，恢复商业贷款置换公积金贷款业务。对于贷款购买首套住房的，尽可能执行下浮15%的优惠利率；对于贷款购买第二套住房的，区别实际情况，给予一定比例利率优惠，对于为改善居住条件而换购住房的，在首付标准、上浮利率方面仍按购买首套住房的相关规定执行。建立住房公积金贷款担保体系，市房管局、公积金管理中心依照建设部和人民银行《住房置业担保管理试行办法》的规定，组建购房贷款担保机构，为住房公积金贷款人开展担保业务。

（二）进一步提高职工购房的补贴标准。对住房面积未达标的机关老职工（1998年11月30日前参加工作），本意见颁发后，购房时一次性货币补贴标准由2004年的450元/㎡调整到800元/㎡，住房补贴建筑面积标准不变。各企（事）业单位可根据本单位实际，参照执行。

（三）进一步减轻居民购房的契税负担。对于含阁楼的住房，阁楼以下房屋建筑面积未达到144平方米的，契税按2%征收。

五、进一步优化促进房地产业投资开发的政策措施

（一）切实降低企业的用地成本和开发成本。对房地产开发企业可根据地块成交总价款及前期开发成本，合理确定土地出让金首付比例和土地出让金分期付款的次数。出让金达1亿元及以上的，可按30%的比例首付；5000万元-1亿元的，可按40%的比例首付；5000万元以下的，仍按50%的比例首付。将土地交付之日或土地具备交付条件的国土部门通知时间，作为计算城镇土地使用税纳税义务发生时间。将房屋交付使用之日，作为次月调减房地产开发企业土地使用税依据，由房地产开发企业按未出售房产的建筑面积比例缴纳土地使用税。

（二）规范土地供应管理和基础设施配套标准。认真落实土地年度供应计划，加强土地使用权出让管理。在土地出让合同中明确项目的投资强度、容积率要求、开竣工时限、配套设施建设标准等条件，并加大跟踪管理监察力度。建立健全土地市场动态监测制度，加大对闲置土地的清理和处置力度。供水、供气、通信、有线电视等公用事业单位要积极支持房地产项目的开发建设，积极做好配套服务，认真履行与房地产开发企业签订的工程承建等合同，不得无故增加既定工程造价或发生拖延施工周期行为。供电部门要进一步加强内部管理，严格执行不指定施工单位、不指定设计单位、不指定设备供应商的“三不指定”规定，努力提高服务质量。市物价、审计部门要加强对市供电部门承建项目的价格检查、费用审计，对国有企业的房地产开发项目必须进行项目审计，对民营企业的房地产开发项目实行抽查审计，发现问题，严肃处理。

（三）清理行政审批事项和不合理收费。认真清理涉及房地产开发的各项行政审批事项，对于确需保留的审批项目要进一步简化程序、提高办事效率。认真清理国家和省、市各项收费政策，规范住房建设和消费环节的收费行为，法律、法规、政策规定的收费项目，有幅度的一律按下限收取；对于行政事业性重复收费，坚决予以取消。要清理房屋交易环节中的各种不合理收费，杜绝以各种形式出现的搭车收费，切实保护购房者的合法权益。对涉及住房建设、消费的各类收费要进行公示，接受社会监督，坚决取消不合理的收费。市供水、供电、供气、通信、有线电视等公用事业单位未经开发企业同意，不得强行征收用户开户费用等。对违反规定征收或变相征收以及擅自提高收费标准的，依法严肃查处。

（四）加大金融对房地产业发展的支持力度。各金融机构要立足扬州宜居城市的特色和房地产业良性发展态势，积极争取更多的房地产贷款规模或优惠政策，加强对运行质态好、信誉度高、社会贡献大的房地产开发企业的信贷支持，保持房地产贷款稳定增长。对被评为“优秀房地产开发企业”的，应优先安排贷款计划，加大信贷支持力度。

（五）建立健全房地产市场信息系统和预警预报体系。继续加强现有房地产市场信息系统建设，进一步加大对网络建设的投入，完善系统功能，逐步实现房管、国土、建设、规划等基础信息数据和房地产开工、预售、交易等信息的资源共享。房地产市场信息系统和预警预报体系建设中需要政府承担的费用，结合网络系统建设和电子政务建设一并列入同级部门预算统筹安排。健全和完善房地产信息的收集、整理、发布制度，全面、及时、准确地发布

市场供求信息，为市民购房置业提供科学的信息服务，引导房地产市场健康有序发展。

六、加强房地产市场体系建设，促进房地产业各环节的协调发展

（一）放开搞活住房二级市场。鼓励非城镇和外来人口通过二级市场购房定居。外省市或本市公民，无论是农业户口还是非农业户口来市区购房定居，其就业和子女就读，均享受市区居民同等待遇。

（二）大力发展房屋租赁市场。支持和鼓励居民和房地产开发企业依法出租自有闲置房屋和空置商品房，鼓励居民通过换购、租赁等方式，积极改善居住条件。

（三）调整完善拆迁安置政策。根据国家、省房屋拆迁有关规定，及时制定实施办法和配套政策。采取市场化评估，增加货币安置比例，降低实物安置量，使更多的被拆迁人能够通过房地产市场选择到理想的住房。

（四）加大物业管理推行力度。规范物业管理服务行为，调整物业管理服务费收费指导价标准，将物业管理的收费标准和服务标准实行公示，积极提升物业从业人员的素质和能力，为业主提供质价相符的物业服务。严格物业交付接管验收标准，把好物业交付使用关。坚持执行物业管理招投标制度，维护物业管理公平、公正的市场竞争秩序，推动物业管理向机关、医院、学校、商场等多领域的延伸，不断扩大物业管理覆盖面。

七、加强监管，规范秩序，营造房地产业良好的发展环境

（一）进一步加强房地产开发管理。强化对房地产开发企业的资质管理，实行新设立和外来房地产开发企业登记备案制度，积极引导外来房地产开发企业在扬州设立法人机构。实施对房地产开发项目建设过程的跟踪管理，切实落实项目手册制度。研究制定商品房住宅小区交付使用管理实施意见，建立商品住宅交付使用备案和公示制度，加强对商品住宅交付使用环节的监管。推行房地产开发项目工程担保制度，防止出现拖欠工程款和农民工工资行为。积极完善房地产信用档案系统，推进房地产诚信体系建设。

（二）进一步加强商品房质量管理。严格执行施工图审查、施工许可、工程质量监督、工程监理、竣工验收与备案等有关质量管理的各项制度。强化商品房工程建设各方的质量管理责任，规范勘察、设计、施工、监理、施工图审查、工程质量检测等行为。加强建筑节能管理，抓好节能标准的落实。强化对工程建设强制性标准的监督，抓好工程质量通病防治工作，健全完善分户验收制度。积极探索工程质量保险制度，发挥市场在建设工程质量保证机制中的基础性作用，防范和化解工程质量风险。

（三）进一步加强房地产交易管理。认真执行《关于加强建设项目规划批后管理的意见》（扬府发[2007]100号），切实解决建设项目规划批后管理中的问题。严把规划许可、施工许可和预（销）售许可三个审批关口，加强对商品房预（销）售项目和商品房销售合同备案及其变更、撤销的监督管理。对于已批准的房地产开发项目，若确需变更用地性质和规划指标的，必须按规定程序重新报批。加强房地产交易环节各项制度的建立和落实，严肃查处骗贷骗资、虚假按揭、合同欺诈等各种违法行为。严格执行商品房销售“一价清”制度，物价部门适时公布商品房区域指导价格。市房管、人行等管理部门要抓紧研究制定商品房预售款监管办法，强化监督检查，切实维护群众合法权益。

（四）进一步加强房地产经纪管理。严格执行国家关于中介服务管理的有关规定，建立

健全房地产中介服务机构登记备案制度、年检制度、机构及其执（从）业人员信用档案，研究制定存量房交易网上备案管理和资金托管办法，规范房地产二级市场交易行为。严格执行房地产经纪人、房地产估价师执（从）业资格制度，规范房地产经纪行为。

本意见自颁发之日起施行，此前发布的市有关文件与本意见不一致的，以本意见为准；与国家、省今后出台的政策有不相符的，以国家和省新出台的政策为准。

二〇〇八年九月十五日

发布部门：扬州市政府

(地方法规)

福州市房地产发展前景 篇5

服务合同

广州市国土资源和房屋管理局制定 广州市工商行政管理局监制

房地产中介服务合同说明

1.签订本合同前，当事人应当仔细阅读本合同内容，对合同条款及用词理解不一致的，应该进一步协商，达成一致意见。

2.本合同为示范文本，为体现协议双方的自愿原则，本合同文本中相关条款后都有空白行，供双方自行约定或补充约定。双方当事人可以对文本条款的内容进行增补或删减。合同签订后，未被修改的文本印刷文字视为双方同意内容。

3.对合同文本【】中选择内容、空格部位填写及其他需要删除或添加的内容，双方应当协商确定。房地产中介服务合同

甲方（房地产中介服务机构）：_________________________； 资质证号: ； 营业执照号码: ； 备案地止：__________________________________________； 法定代表人: ；联系电话: ； 联系地址: ；邮编: ； 经纪人: ；执业证号: ； 联系电话: ；

联系地址: ；邮编: ；

乙方（卖方）: ；【身份证】【护照】【户口簿】【出生证】【军官证】【士兵证】【通行证】【企业法人营业执照】【法人登记证书】【组织机构代码证】【社会团体登记证书】【公司注册证】【其他： 】号码: ；

联系电话: ；邮编: ； 联系地址：。

委托代理人： ；【身份证】【护照】【军官证】【士兵证】【通行证】【其他： 】号码: ；联系电话： ； 联系地址： ；邮编。

乙方于 年 月 日至 年 月 日【独家】【非独家】委托甲方为乙方出售位于 的房地产（以下简称“该房地产”）提供中介服务。根据有关法律、法规的规定，甲乙双方本着诚实信用的原则，经协商一致达成如下协议: 第一条 乙方确认出售房地产的基本情况

1.房地产的权属证明为，号码 ； 2.房屋类型（使用性质）：【住宅】【商铺】【办公】【其他 】； 3.建筑时间：

（以 为准）； 4.【建筑面积】【套内建筑面积】：平方米（以房产证为准）；

5.拟售价格：(币)元（大写： 亿 仟 佰 拾 万

仟 佰 拾 元）以上；

6.同意买方的付款方式：【一次性付款】【分期付款】【按揭付款】【 】； 7.同意税费缴交方式：【各付各税】【税费全部由买方支付】【税费全部由卖方支付】【与买方协商】；

8.交楼状况及时间： ；

9.该房地产【不存在】【存在】【共有】【出租】【抵押】【查封】等权利受限制的情况，权利受限制的情况可于 年 月 日前解除。

10.可能影响本房屋交易的其他事项：。第二条 甲方义务

1.甲方应当核实房地产权属情况的真实性并应现场察看该房地产。2.甲方应为乙方提供房地产交易方面的咨询。

3.甲方不得故意隐瞒与订立存量房买卖合同有关的事实或者提供虚假情况。4.非经乙方书面同意，甲方不得泄露乙方的信息资料。

5.买方同意购买该房地产的条件符合本合同第一条约定的，甲方应及时告知乙方，并尽快促使乙方与买方签订存量房买卖合同。

6.如乙方非独家委托甲方出售该房地产后，自行与非甲方介绍的买方达成交易并书面通知甲方的，本合同解除，甲方应当撤下甲方在网上（指广州市存量房网上交易系统，下同）登记的本合同及房地产信息。

7.其他：。第三条 乙方义务

1.乙方应提供该房地产的权属资料及业主主体资格资料，以供甲方核对。乙方保证对该房地产拥有完整产权，并保证向甲方提供的资料属实，出售意愿表达真实。

2.甲方为乙方提供中介服务过程中，乙方应予配合并提供必要的协助。

3.乙方应按合同约定及时支付中介服务费或支付甲方从事中介活动支出的必要费用。

4.如乙方非独家委托甲方出售该房地产后，自行与非甲方介绍的买方达成交易的，应当书面通知甲方解除本合同。

5.其他：。第四条 中介服务费给付

甲方在本合同约定的期限内，促成乙方与买方签订存量房买卖合同后 天内，乙方向甲方支付中介服务费为【（币）元整（￥）】【房屋交易价格的 %】【于签订存量房买卖合同时进行约定】。

第五条 法律责任

1.乙方逾期支付中介服务费的，应当每日按未付款0.05%的标准向甲方支付违约金。

2.甲方在提供中介服务过程中存在隐瞒、欺诈或未尽义务等情形，致使乙方受到损失，乙方有权拒绝支付中介服务费，并要求甲方赔偿损失。

3.本合同因甲方原因在网上被撤下导致不能继续发布房屋信息的，乙方可单方解除本合同。

4.因乙方未能及时履行义务，导致甲方未能促成乙方与买方签订存量房买卖合同的，甲方可以要求乙方支付违约金，违约金为。

5.乙方与甲方介绍的客户私下交易的，甲方可以要求乙方支付中介服务费。6.其它：。第六条 文件送达

双方发给对方的通知、文件、资料的送达地址以合同记载的联系地址为准。第七条 争议的解决方式

本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，按下述第 种方式解决：

1.提交广州仲裁委员会仲裁； 2.。

第八条 本合同未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议。补充协议与本合同具有同等法律效力。

第九条 本合同共 页，一式 份，甲方 份，乙方 份。

第十条 其他约定：

甲方（房地产中介服务机构）：（签章）经纪人：（签章）年 月 日

乙方（卖方）：

浅谈邳州市房地产开发现状 篇6

一、总体概述

邳州市位于苏北平原，是徐州市经济圈中的一个县级市，东陇海线上一个正在发展中的城市。陇海铁路、京杭大运河、312国道、徐连高速路贯穿其间；交通便利，地理位置优越。本市现有人口约50万左右。在未来的几年中，邳州市委市政府将会将邳州建设成“徐州率先、苏北领先、江北争先”的一个中等城市，将邳州打造成东陇海线上经济发展的领头羊，领跑东陇海经济的发展。使邳州成为东陇海线上最璀璨的新星。

邳州市的经济水平现居于江苏省县区级市的前30名之内，但与东南经济发达地区相比，邳州市还是一个欠发达地区。人均收入水平依然很低。现有的经济主要以第一产业、第三产业为主。

二、现有的住宅、商业地产的状况

在过去的几年中邳州市的房地产得到飞速发展，在城市规模日益扩大的客观条件，在过去几年中邳州的房地产开发以住宅为主，商业房地产的开发相对缓慢。开发的主体——开发商以本地公司为主；资金、资质、规模都很小，严格说不是房产开发公司，是集资建房。在近几年的招商引资过程中有一部分外地房产公司入主邳州市房产市场，使邳州市的房产开发趋于正规化。

在过去的几年中，已经开发的住宅除职工分房外小区有：电厂小区、锦江小区、珠江小区、迎宾小区、聚宝花园、亚都花园等。已开发的商业地产上规模的仅有韩氏步行街，其它都是各小区开发的一部分门面房。现在正在开发的住宅物业有世纪花园、东方花园、亚都嘉园、盛达房产、兆林房产、榆树苑等，现在正在开发的商业地产有：邳州时代广场、温州大运河装饰城、邳州商城、同盛国际广场、太阳城、通城世纪广场、中国邳州国际商贸城、。同时，邳州时代广场、太阳城、通城世纪广场、中国邳州国际商贸城，同处于徐海路与建设北路交汇处的四个角，未来几个月将会开发的商业地产有宏达商业街（新世纪商城东面，老一招原址）、交通大厦。现在的邳州市房地产市场正处在发展时期，现有的物业总体说尚未达到饱和状态。但是由于现有物业空间分布不合理，导致邳州市老城区商业地产过于饱和，住宅缺乏，新城区商业房产缺乏，住宅很多的不合理现象的发生。伴随着城市的发展，大量的农民弃农从商，使老城区商业过分集中，商业经营范围重复现象严重，出现1人购物2人卖货的景象，即供大于求。同时，大量农民进城使老城区的公共配套无法满足正常的需求；邳州市市政府搬迁，筹建新城区，邳州市进行了北进西扩工程。在城市进程中规划偏差出现了，新城区住宅物业大量兴建，而商业地产建设远远落后于住宅，在过去的1至2年中新城区的商业近乎为零，仅仅世纪花园配有两个面积为1000m2左右的超市。至今为止新城区的商业街不能满足新城区居民的日常生活需要。新城区的居民购物还要到老城区，但现有的公共交通还不方便，市政府正是看到原有不足，现正将新城区发展的侧重点转移到商业地产上来。

三、对新城区正在开发的商业地产的分析

对新城区正在开发的商业地产的分析；主要分析：邳州时代广场、中国邳州国际商贸城、通城世纪广场三个位于徐海路与建设北路交汇处的三个楼盘。

徐海路与建设北路被市政府规划认可为3—5年后邳州市的一类地段,未来的商务中心,加之该地段处于新老城区分界处,将来必将成为邳州市的城市坐标地段.所以在该地段将会有大量的商业地产兴建,现在正在兴建的商业地产有邳州时代广场、中国邳州国际商贸城、通城世纪广场。现对此三个楼盘做如下分析：

1、邳州时代广场

邳州时代广场位于徐海路与建设北路交汇处东南角。东临邳州市灯杆厂（未来将做一个住宅小区），南临邳州市第四人民医院，西临建设北路，北临徐海路。由徐州名隆宏通房地产开发有限公司投资兴建。总占地面积为13000m2左右，总建筑面积为35000 m2。由酒店、休闲商业广场和时代公寓组成。邳州时代广场的定位是将邳州时代广场打造成邳州最大、最高档的休闲商业中心。将来的经营范围是酒店、咖啡厅、酒吧、美食城、美容美发、健身会所、桑拿洗浴；外加一部分公寓。现在该楼盘多层部分已经出地面三层，高层部分方案正在优化，尚未开盘正处在内部预定中。

邳州时代广场充分借鉴上海、广州等城市精品街模式，综合邳州市今后发展的需要，打造成邳州最大、最高档的休闲商业中心。邳州时代广场的设计理念比较超前，在商业街上面建造时尚公寓，在邳州市现在的城市发展的状况下是很好的；加之工程进度很快，整体来说是成功的。但也存在一些问题，商业街所经营的业态对后期管理要求很严，如果管理跟不上容易形成“红灯区”到时对整个楼盘的影响不好。所以他们在后期的管理中，引进了更为先进的经营管理模式，为邳州市的商业管理树立典范。

2、中国邳州国际商贸城

中国邳州国际商贸城位于徐海路与建设北路交汇处东北角。东临邳州市唯一的一所私立学校——明德学校，南临徐海路，西临建设北路，北临电信大厦（正在建设中），由五洲集团下属于邳州诚烽房地产开发有限公司兴建。有开发公司下属的销售部门进行销售。总体规划为商用；中国邳州国际商贸由46m11层的商务楼和4层的裙楼组成。主楼正对徐海路与建设北路交汇处。裙楼由4层的外部沿街门面和内部的3层购物广场组成。裙楼有2个9.6m，3个9m的内部通道，5个8m宽的楼梯至2F、3F、4F。购物广场中间部分设有一个直径为30 m的休闲中厅。通道顶部设有阳光板，保证下面的采光。目前工程仍处在做基础阶段。价格、业态、后期运营尚未出炉。

中国邳州国际商贸城是邳州市招商引资项目；获取土地使用证早，土地价格低；地理位置好；引进先进的购物理念，集休闲、购物于一体；整体性好便于后期管理、经营。但也存在一些危机，现该地段的通城世纪广场已经封顶，已经销售近半。聚集在邳州市市民手中的一部分资金已经流向该楼盘。同时由于中国邳州国际商贸城工程进度缓慢，相关政策迟迟不能出台导致有志购买者信心丧失。工程进度快的邳州时代广场和太阳城即将开盘将会对中国邳州国际商贸城的销售工作将造成很大冲击。虽然这3两家楼盘将来所经营的范围与它不会有很大冲突。但是由于现在邳州人在投资商业地产时大部分人没有明确目标，总是会受到广告和销售人员的说词左右，从而致使一定数量的资金流失到这两家楼盘。对中国邳州国际商贸城的销售工作产生一定的冲击。因此该楼盘应尽早把价格和区域划分制定出来；加快工程进度，争取早日开盘。

3、通城世纪广场

通城世纪广场位于徐海路与建设北路交汇处西北角。东临建设北路，西临法院，北临民兵训练基地。由邳州市通城房地产开发有限公司投资兴建。总占地面积为30000m2左右，总建筑面积为50000 m2。由购物广场、美食一条街、汽修汽配一条街、商务办公楼（高层）四部分组成。通城世纪广场的经营范围是百货、服装的批发，金银玉器、小吃、汽修汽配、商务办公。现在该楼盘多层部分已经封顶，正在兴建的商务楼总体布局是前面为多层部分（三层），后面为商务办公楼。市场的定位是将其打造为邳州最大型批发市场。

通城世纪广场是徐海路与建设北路交汇处第一个开盘的商业地产，现在销售尚未过半。年前的销售是请代理公司。现在代理公司已经撤走了，现在开发商正在招聘人员。

通城世纪广场的工程进度最快，第一个开盘吸引了邳州市一部分市民手中的闲置资金，从而达到了一定的成交。通城世纪广场地理位置及发展前景都被人们所认可，但由于经营范围，市场分析产生的偏差导致目前的困境。邳州北有临沂，西有徐州，乘车不会超过80分钟就可以到达，在两地的服装批发市场已经形成规模和名气的时候，再在邳州市开设服装批发市场，发展前景不被看好。同时作为商业地产在强销期，销售未能超过50﹪是一大败笔。

现在在销售过程中换代理商比临场换将更为严重，造成的影响也不好。目前该楼盘的侧重点依然放在销售上不是很明智。现在在新客户不多，老客户退订的情况，应该将工作的侧重点放到招商上，将大型的运营商、经销商、代理商招来，一方面可以稳定老客户的心，使之不退订；另一方面扭转现在的局面，吸引新客户的投资。

四、对代理公司在邳州房地产市场所起作用的分析

邳州市现有物业的购买者，主要以各乡镇的富裕农民、私企业老板为主，邳州市市区居民的购买力比乡镇购买力要弱。邳州市正处在一个城市化的中期，大量的农村人口涌入城市；刺激了城市经济发展。乡镇居民进入城市后，首先面临的是吃、穿、住、用、行。那么要满足进城农民的需求就要开发住宅和商业地产。所以促成商业地产和住宅物业的开发。现在城市化速度决定了在未来几年中，邳州市的物业供求仍呈供小于求的状态。现在邳州市的住宅在开发过程中常常会出现只要蓝图就可以将尚未打桩的房子销售一空的现象。从而导致了一些开发商对代理公司不认可，认为有没有专业代理公司及专业的销售队伍都无所谓，导致进入邳州房产市场的代理公司处于十分尴尬的处境，无法施展其才华。

小 结

衢州市土地供应与房地产开发研究 篇7

关键词：房地产,土地供应量,影响因素,衢州市

土地政策作为房地产调控政策工具的重要组成部分, 自2003年以来日益受到学界重视。现有研究主要集中在大、中城市[1-3], 较少关注沿海二线城市;多从影响机制、调控模式等领域展开[4, 5]。针对衢州市土地供应与房地产发展现状、特征与问题, 尝试运用相关分析与多元线性回归模型, 解析衢州土地供应与房地产间的影响, 为促进衢州科学确定房地产市场土地供应规模提供参考。

一、衢州市房地产发展特征

1. 衢州市经济发育程度

衢州市位于浙江西部, 钱塘江上游, 是浙西的交通枢纽和政治、经济、文化中心, 素有“四省通衢、五路总头”之称。2006年以来地方生产总值年均增长8%, 地方财政收年均增长8%, 城镇居民人均可支配收年均增长5%, 农民人均纯收入年均增长5%。较高的经济发展速度带动了衢州市房地产业发展。数据显示, 衢州房地产开发投资额占固定资产投资额比重一直比较稳定, 维持在9-15%, 与衢州地方生产总值增速几乎同步, 房地产保持着强劲的增长态势。

2. 衢州市土地供应与房地产总体走势

2007-2011年衢州市房地产市场升温较快, 市区累计出让房地产用地4556亩, 年均910亩, 其中2009、2010年出让土地均超过1200亩, 五年来房屋开发建筑面积约484万平方米, 开发投资约130亿元, 销售面积约380万平方米, 房地产出让金约85亿元 (表1) 。但是, 衢州市2011年城市化率达到44.1%, 与到2016年底十二五规划全市城市化率52%尚有很大差距, 因此, 城市建设步伐仍将大幅度提速, 土地出让会比往年有所提高。

3. 衢州房地产市场变化特征

衢州房地产总体来说在稳步发展, 衢州市市区近年新开工和施工面积及其比值的统计如图1, 发现: (1) 2007-2009年施工面积基本持平, 说明衢州房地产处于快速发展时期, 市场投资活跃; (2) 新开工面积与施工面积的比值看, 从2002年的22.2%到2008年的12.3%再到2009年的53.0%, 波动大, 说明衢州房地产市场政策敏感度高, 市场安全度较脆弱; (3) 施工面积与销售面积的比值看, 从2007、2008年的4.62到2009年的2.20再到2010年的8.82, 说明近年房地产市场供求关系极不协调, 常处于供过于求的状态。表2显示2005-2010年衢州商品房销售均价和商品住宅销售均价的变化, 表明房地产历年价格走势平稳, 市场运行正常, 然而2008-2010年市场价格经历了一个爆发式增长的时段, 居民收入与房价比迅速拉大, 房地产市场风险系数增大。

二、衢州市土地供应量与房地产市场的关联因素判识

城市土地供应与房地产有着紧密的联系, 土地供应影响房地产价格, 影响房地产开发结构和开发规模。

1. 指标选取

城市土地的需求受多种因素影响, 主要包括人口、居民消费水平、政策导向、经济状况等。其中, 人口和居民消费水平共同构成住房消费的有效需求, 即为影响土地需求的内因;政府宏观调控因素则是影响土地需求的外因。由此, 拟选人口密度作为人口增量的指标、人均可支配收入和人均GDP同比增长两个指标来代表居民购买力。房地产开发和土地供应是两个互为因果的关系, 房地产投资额和房地产竣工面积分别从不同层次代表了房地产业的开发力度;人均居住面积代表了一定时期居民的居住消费水平, 与未来对居住面积的改变有很大关系。

2. 相关分析

据衢州市2004—2010年七年间的人口密度、市民人均可支配收入、人均GDP同比增长率、人均居住面积、房地产投资额、房地产竣工面积的增长变化情况建立相关性分析的指标体系。首先对土地供应量各相关性指标进行统计 (表3) , 然后采用Pearson相关分析法对指标体系进行相关分析, 结果见表4。

表4显示六个指标都为正值, 说明与土地供应量都是正相关性, 都是正向驱动和刺激土地供应量增加。其中人口密度和市民人均可支配收入相关性非常明显, 在0.01的显著水平上, 人均GDP同比增长率、人均居住面积、房地产竣工面积的相关性相对较低, 在0.05的显著水平上, 而房地产投资额的相关性最弱。可以看出衢州市在城市化的进程中, 人口密度的增加, 经济的发展促进了市民人均可支配收入的增加带来了土地需求量的增大, 即房地产市场的土地刚性需求, 而房地产的投资额的增加并不能明显带来土地供应量的加大, 说明单纯的投资而没有有效需求对土地供应扩大化、房地产发展的拉动作用就不强[7]。

三、基于关联因素预测衢州土地供应量与房地产市场发展态势

1. 模型建立

据多个自变量的最优组合建立回归方程来预测因变量的回归分析, 其模型为:y=b0+b1x1+b2x2+…+bnxn, 式中y为根据所有自变量x计算出的估计值, b0为常数项, b1, b2, …, bn成为y对应x1, x2, …xn的偏回归系数。偏回归系数表示假设在其他自变量不变的情况下, 某一个自变量变化引起因变量变化的比率。

基于前述关联因素判识, 以2004-2010年共7年的样本进行回归分析。模型以土地供应量作为目标函数, 参考土地供应与各因素的相关性[8], 选取市民人均可支配收入、房地产竣工面积、房地产投资额三个因素为影响因子, 采用完全回归的方法建立多元线性回归函数, 得到如下公式:

y=-531.243+0.058 x1+7.125 x2-18.312 x3 (x1为市民人均可支配收入, x2为房地产竣工面积, x3为房地产投资额, R2=0.995;F=220.850)

2. 土地供应量模拟

据前述模型分别预测模型中3个因素在未来3年内的变化趋势, 代入土地供应量决策模型得到未来3年衢州市区土地合理供应量。市民人均可支配收入、房地产竣工面积、房地产投资额的预测趋势如下:

市民人均可支配收入的预测模型为:y=1694.393x-3.384E6 (其中自变量x代表年份, 下同)

房地产竣工面积的预测模型为:y=6.159x-12171.789

房地产投资额的预测模型为:y=1.262x-2491.165

上述预测趋势带入预测模型得出各项指标的预测值, 从而得出未来三年土地供应量的预测值, 见表5。

四、结论与讨论

研究表明, 衢州土地供应与房地产市场存在高度正相关, 主要关联因素是市民人均可支配收入、人口密度, 而房地产投资影响较小。并以此进行多元回归模拟发现 (表5) , 衢州市区土地供应量与房地产市场在未来几年会有稳步的提升, 但是提升幅度不会很大, 即只能通过合理引导满足市民的刚性需求。

参考文献

[1]张远索.从我国房改历程解读北京市土地供应计划[J].改革与战略, 2012 (4)

[2]张家瑞.北京市房地产空间布局现状及成因分析[J].城市发展研究, 2011 (7)

[3]张娟锋, 虞晓芬.土地资源配置体制与供给模式对房地产市场影响的路径分析[J].中国软科学, 2011 (5)

[4]任超群, 张娟锋.土地供应量对新建商品房市场的影响:基于35个大中城市的实证研究[J].软科学, 2011 (5)

[5]张勇.改革开放后土地使用制度的重要成果:土地政策调控房地产市场的机理分析与评价[J].北京社会科学, 2008 (5)

[6]衢州市统计局衢州市统计年鉴2010[Z], 北京:中国统计出版社, 2010

[7]衢州市调分析[OL].http://wenku.baidu.com/view/27e7af4cc850ad02de804149.html

福州搜房网《大话地产》之 篇8

福州搜房网总经理刘耀表示：从媒体的角度来看，福州房价未来10年还是呈现上升趋势，但此轮新政力度空前，市场会受到一定的影响，如何抢时间，抢政策，是开发商包括代理公司需要去好好思考的问题。搜房网2月份开始推出春季攻市置业大行动，是将业内的声音传播给购房者，用自身的力量在两者之间形成有效的沟通桥梁。福州房价高居不下，主要原因是由于海西战略的升级与落实，福州城市的整体形象包括潜力得到了很好的释放，加上民间资本的购买力很雄厚，也起了重要的推动作用。

融信集团营销总监林玲表示：目前严控政策主要是针对供求关系，货币政策也只是趋向稳健而并未全面紧缩，同时，老百姓没有其他比房地产更合适的投资渠道，因此当前消费者的观望也并不代表放弃，市场的潜在需求和购买力，仍然是非常巨大的。至于春季购房时机，林总认为市场发展趋势都是很难预测的，如果是刚需自住，首选市区房，可以实现保值；如果是投资，出于资产安全配置角度，主要考虑拥有稀缺资源的市区豪宅项目。因此，老百姓2011年买房，选对项目，比选对时机更重要。

对于房价，新境界董事长杨锌有自己的一番见解：目前大规模资金流入房地产市场，使得房价不断快速上升，这是任何国家任何政府都无法完全负荷的。因为房价的健康发展已经牵涉到许多包括经济、金融等多方面的社会问题。调控政策的基点应该是遏制房价过快上涨，使其健康理性的发展，房价涨幅在10％或者10％以内都是健康的。