城中村改造（共8篇）
城中村改造 篇1
按照太原每年每个城区上报5个太原城中村改造项目，太原共有六个主城区，那么太原每年一共将会有30个城中村进入改造名单之列。差不多4年时间，太原城中村将完成改造。下面，搜房网将为您带来2013年最新最全太原城中村改造名单，关注2013至2014年太原城中村改造整村拆除计划表。
2013年要整村拆除完毕的城中村： 小店区：徐东*，新庄*，亲贤*，杨家堡 迎泽区：郝庄*，双塔
杏花岭区：道场沟，享堂，敦化坊 尖草坪区：光社*，大东流，新村 万柏林区：南社*，沙沟*，前北屯
晋源区：吴家堡*，棘针*，南阜*，城北*，义井* 经济开发区：城西* 共21个
太原市城中村改造流程如下
一、改造计划由市城改办根据太原市城中村改造规划，结合我市城市发展的重点和各区实际，提出改造村名单，报市城中村改造协调领导组同意后公布。
二、土地测绘、人口统计区国土局在区政府的领导下，按市城改办和市国土局的安排完成城中村改造村现状土地权属调查、测绘、登记、发证工作。区公安部门冻结改造村人口，澄清底数。土地和人口资料数据由区政府审核把关后加盖公章，报市城改办备案，同时市城改办抄送市规划局。
三、用地控制规划编制、报审由市城改办会同市规划局根据城中村改造计划，确定并下达城中村用地控制规划编制计划，规划编制完成后，由市规划局按照程序报市政府批准。市城改办组织有关单位划定城中村改造用地（人均133平方米）范围，市城改办、市规划局双方确定后，报市政府批准。
四、城中村改造建设方案编制及报审由村委会编制城中村改造建设方案，明确城中村改造进度及旧村拆迁时序。建设方案经区政府同意后，报市城改办审查。在此基础上各村编制完成城中村改造方案，由区政府审查批准，市城改办备案，各区政府组织实施。
五、城中村改造总平面图及建筑单体设计方案编制及报审由村委会委托高水平的规划设计单位编制城中村改造总平面图及建筑单体设计方案，由市规划局组织审查后按程序批复。
六、申领建设项目选址意见书按照城中村改造进度安排，由村委会持审定后的城中村改造建设方案，报市城改办前置审查，提出意见后，报市政务大厅规划窗口按程序办理建设项目选址意见书。
七、申领建设用地规划许可证由村委会提出申请，市规划局按照程序办理建设用地规划许可证。
八、原集体企业改制对城中村原集体企业进行清产核资、折股量化到户（人），成立新的股份制经济组织。集体经济组织需具备开发资质牞利于在城中村改造用地上进行经营性项目的开发建设。
九、土地转用、供地（划拨或出让）经市城改办前置审查并出具意见后，改制后的集体经济组织持土地征用、转用所需的全部资料，向市国土局提出申请，市国土局按照相关政策规定办理城中村土地转用、征用报批手续，剩余土地由太原市土地储备中心进行储备。土地征用、转用手续完成后，改制后的集体经济组织持 《建设用地规划许可证》、《规划设计条件通知书》及其他供地所需资料向市国土局提出划拨或出让申请，市国土局按照相关政策规定办理划拨或出让手续。市政府按照地块及其用途核发新的《国有土地使用证》。
十、申领建设工程规划许可证城中村改造主体与村民签定 《城中村宅基地上房屋拆迁补偿安置协议》、与区城改办签定 《城中村集体土地房屋拆迁补偿安置监管协议》后，可申请办理单体建筑建设工程规划许可证。经市城改办前置审查，符合建新拆旧原则的，提出审查意见转市规划局按程序办理。
十一、申请规费减免城中村改造主体提出规费减免申请，经市城改办审查，符合城中村改造规费减免政策的建设项目，按《关于城中村改造减免规费审批程序的通知》办理。
城中村改造 篇2
然而, 城中村改造要怎么改, 要改成什么样子?这无疑也是一个复杂的涉及方方面面的协调与考量的问题。目前, 在进一步的城市化的推动下, 国内一些城市已经启动了城中村改造的步伐。在这里, 本刊记者对这些城市的改造经验作了一个整理和总结, 希望以此对后来者有所借鉴或启示。
广州“猎德模式”:“都市病”的止痛片
2010年, 广州经济总量突破1万亿元, 成为继上海、北京之后第三个进入GDP“万亿元俱乐部”的城市。但同时广州市又是城中村问题最突出的代表性城市之一, 在其385平方公里的市区内, 分布着139个城中村, 并且以处于发达市区, 且已经完全没有农业用地的城中村为主。
猎德村位于珠江新城南部, 南临珠江, 是一个具有900多年历史的村庄。而从90年代开始, 当珠江三角洲的经济得到了空前的发展, 珠江新城核心区域的楼盘均价也随之达到3万元/平方米时, 彼时猎德村内人均年收入只有5000多元, 其中74.8%来自集体经济分配, 25.1%来自于出租屋收益。猎德村改造前租金大体上仅为10—20元/平方米, 基本未出现租金高于800元的住房。由此大量的外来务工者开始竞相入住猎德村。村域土地被大量征用, 村民将征用土地的补偿款进一步用于改建房屋, 为了争取更大的建筑面积, 原有的天井和院落被新房子填满, 原来两三层的房屋进一步改建成五六层甚至更多层数的住宅, 以此满足廉价住房的广泛需求。但由于村民对集体土地进行无规划、超负荷的无序开发, 脏乱差成为猎德村的典型特征, 一些专家把它看作广州“都市病”的典型病症之一。
2008年, 广州开始筹办亚运会, 城中村改造成为其中的一个重要内容。此次改造, 给猎德村带来了意想不到的效果, 甚或形成猎德模式, 成为广州城中村改造的一套可推广使用的有效方法。
猎德村的相关做法如下:
1.政府主导, 开发商参与的改造模式。猎德村将土地出售给开发商, 资金用于改造旧村, 而政府不出资。通过引入市场参与主体“卖地筹钱”的“猎德”模式, 解决了广州城中村改造的资金难题;同时拆迁由政府完成, 又避免了在开发商直接介入的情况下, 难以建立与村民的合理的协调机制, 使改造不能继续。
2.猎德村的改造按“拆一补一”的原则进行。村民房屋回迁安置原则上采用阶梯式安置方法, 以四层为界限, 四层以上的按证内合法面积安置回迁。方案还对一些特殊情况进行了规定, 一是村民需要增加安置面积, 将按3500元/平方米的计算标准来购买;二是村民也可以选择放弃部分或者全部安置面积, 村集体将按1000元/平方米的标准给予补偿。此外, 针对城中村存在大量的违章建筑的特殊情况, 虽然按现行的法律法规的规定和区政府的批示, 违章建筑的拆除均不予补偿, 但是猎德经济发展公司对于违章建筑中的超建房屋仍然给予1000元/平方米的补偿, 超建面积每月还有10元/平方米的临时安置补偿。
3.实现集体经济的成功转型。农村集体经济是加快城乡一体化进程的物质基础和实现村民共同富裕的有效途径, 为此, 就要不断进行体制和机制的创新, 强化经营管理, 实现集体经济的保值增值和集体经济的跨越式发展。对于猎德村而言, 为了稳定物业经营, 防止产业空心化, 在猎德村的规划中, 进行土地功能的置换, 预留出桥西南地块用于建设星级酒店并安排部分物业, 并通过改善物业结构, 提升物业经营档次, 提高集体资产增值能力。
尽管猎德村的改造也遇到了非常重大的问题, 猎德村的拆迁并没有在保留城市记忆和获得新的发展空间之间取得平衡, 但是它的模式却为农村的改革与城市化的进程提供了一个双赢的可行性。
杭州梅花坞村:让传统在城市中延续
杭州市地处长江三角洲南翼, 被国务院确定为全国重点风景旅游城市和历史文化名城。自1998年起实施撤村建居改造试点以来, 杭州城中村的改造主要坚持以点、线、面相结合的改造模式, 通过民生项目的建设带动整个城中村的改造。
梅花坞村位于杭州西湖国家级风景名胜区内, 距今已有600多年的历史。梅家坞村的区位优势明显, 是杭州城郊最富茶乡特色的农家自然村落和休闲旅游区。由于梅花坞村丰富的历史文化保护价值, 加上它地处偏远, 与城市用地发展并未构成显著矛盾, 在改造模式上便采用了就地综合整治的模式。即在保留大部分建筑的基础上对违章建筑进行改造、对村庄道路两侧的主要建筑进行整体的改造, 完善公共设施的配套。梅花坞村的改造主体以政府为主, 在政府提供资金和政策扶持的情况下, 由村集体采用自主的方式进行改造。梅家坞村这种具有一定地域特色和历史文脉的“景中村”不应推倒重来, 而应在保持其村落原有空间形态的基础上对其局部不合理部分进行改造。这种改造模式的优点是, 它能保留村民原有的邻里关系, 同时又注入了城市社区建设的新文化, 表现出一种既有历史演变的足迹又赋有时代特征的新景象, 并使城市传统文脉在地域上得以延伸。
西安李家村:将“村”改建成“城”
处于经济欠发达地区的西安, 城中村的数量在全国副省级以上的城市中属于较多的城市之一。近年来, 随着城市化的不断深入, 西安城中村与城市的矛盾日益突出, 对城市的持续发展和社会进步带来的不良影响越来越严重, 尤其是西安提出构建“世界历史文化名城”的战略定位以后, 西安城中村的改造再次步入快车道。据资料显示, 西安目前共计有326个城中村, 人口约有46万, 各类土地21.6万亩。西安市住房保障“十二五”规划期间, 将再建16.65万套经济适用住房, 建设公共租赁住房9.95万套, 同时完成二环以内85个城中村的整村拆除改造任务, 拆除面积1610万平方米, 涉及4万户、15万人, 土地18000亩。
改革开放以来, 碑林区的发展一直走在西安市前列。但是, 由于经济发展以及历史的原因, 城中村成为碑林区经济社会进一步发展的桎梏。碑林区需要改造的城中村有22个, 涉及16579多户村民, 5.3万多人, 流动人口多达30余万人。2005年12月6日, 作为国务院和省、市挂牌督办的重点安全隐患单位——碑林区开始了对李家村的改造。李家村占地88亩, 是一个服装制作、批发和零售集散地, 流动人口特别多, 加盖起的违章建筑达到了25万平方米, 平均高度为5.5层, 被公安部列为全国十大消防安全隐患市场, 也成为了碑林区城中村改造的重点。
对于李家村的改造, 改建者采取了综合改造、有形改造与无形改造相结合。综合改造中李家村实行改制先行、改建跟上的原则, 首先实现把失地农民转为城市居民, 将农村集体经济转为混合经济或股份经济;在顺利完成改制的基础上, 城市建设加步推进。2008年5月16日, 在拆迁后的李家村建起一座35万平方米的城市综合体——集大型百货、超级市场、国际影院、数码城、电玩城、高档公寓和写字楼等诸多功能为一体的万达广场。在碑林区22个城中村改造后, 也配备了设施齐全的社区办公室、现代化的学校以及固体垃圾流动站等, 现在的李家村已完全是现代化都市的模样。
昆明郑家河村:市场为城中村“做东”
昆明被称作“春城”, 但是也有人称其为“村城”。作为西部经济比较发达的城市之一, 相比其他同等级的城市, 昆明的城中村问题显得尤为突出, 不仅数量大、分布广, 而且承载的人口众多。据调查, 截至2007年底, 昆明市主城规划区内共有城中村336个, 总人口约76万、城中村居住用地面积19.5平方公里, 占主城建成区249平方公里的7.8%, 人口密度约为3.9万人/平方米, 城中村居住建筑的平均容积率为1.59%。昆明市的城中村大多位于二环内, 地段优良, 土地升值空间很大。2008年, 昆明城中村拉开序幕, 提出用5年的时间完成城中村的重建改造。
以村集体与开发商合作的郑家河村改造为代表。郑家河村位于昆明主城草海东区内, 地处昆明市南郊与滇池旅游度假区结合部。有人口678人, 老村房屋占地及宅基地面积为124亩。在“开发商+村集体”共同开发模式下, 让一方出资一方出地, 参股经营的方式取得共赢。村委会通过国土资源局将土地招拍, 选定取得旧村土地使用权的开发商, 并捆绑运作新村建设和旧村开发, 即用拆迁后土地的实际价值等价交换开发商对新村建设资金的投入。村民并不需要资金的投入, 利用市场运作便可以通过城中村的改造获得巨大的利益。
昆明宏仁新村:把城中村改建成保障房
2010年, 昆明官渡区宏仁新村出现在央视《焦点访谈》的报道上, 这源自其在城中村改造方面的独特做法。据称在改造中, 该村村民自发向政府提出, 可以将宏仁新村村民多余房屋以“趸租”或群租等方式纳入国家的保障房系统, 以村民们自愿参与的形式, 登记将自己的空余房屋纳入保障房 (公租房) 范围。事实上仅宏仁新村一处就能够提供近2600间条件良好、设施齐全、防火防震和安全可靠的廉租住房。基于村里住房的原有条件, 政府只需很少的资金投入, 就可以使宏仁新村达到公租房的标准。在昆明类似宏仁新村的地方还有不少, 如滇池沿岸的洪家大村、九甲村的新村等。此外, 该市还有形态完好的城中村, 例如北郊的王家桥等。对这些地方的改造和更新也可以采用类似的方法进行。
城中村不是保障性住房, 但却一直担当着障性住房的作用。早在国家障性住房相关政策、举措没有出笼之前, 城中村就一直在为广大的中下层城市移民提供着最基本的住房保障。以深圳为例, 深圳世联地产董事长陈劲松先生撰文称:“在整个深圳崛起过程中, 最大的秘密就是农民村。政府不用花一分钱, 就能提供低廉劳动力的居所, 政府还不用管理。农民自发地就管这事儿。农民一看, 需求巨大, 就开始加建, 越来越高, 有的农民房建到了12层, 带电梯。整个深圳就是这么逐步走过来的。”而今城中村面临改造, 城市又普遍要面对巨大的住房保障等民生压力, 如何通过改造使城中村成为更好、更完美的城市保障性住房, 无疑是城市建设者、领导者们值得动脑筋的问题。
当前, 国家不断强调保障房建设乃民生之重, 而过去多年以拆平房屋和征地—卖地为主的城中村改造已越来越难推行。以现存城中村为基础, 以村民自主改造为路径, 引入“区段征收”等办法, 积极探索城市更新中政府和村民 (居民) 双赢的道路, 利用城中村之便加大保障房建设, 既能完成改造, 同时也可解决民生问题, 这无疑是走出城市改造和城市化困境的一个新选择。由北京、深圳和昆明的现实状况我们可以乐观预计, 这一尝试将是中国城市城中村改造模式的一个新起点。
城中村改造问题之复杂, 难度之大, 绝对不是推倒重建那么简单。正如中国社会科学院社会学研究所所长李培林所说, 城中村的改造和重建涉及的是产权的重新界定和社会关系网络的重组问题。特别是产权问题, 是政府在改造中首先面临的要妥当处理的关键, 这关系到种种政策的制定和财富资源的再分配的问题。所以说, 城中村改造的大问题不是房子怎么改造、街道怎么建的硬件建设事务, 更多的应该是政策制定、文化梳理等软性的现实问题。
在很多人眼里, 城中村充斥着一线天、握手楼、贴面房之类的建筑, 是脏、乱、差的象征, 治安状况恶劣, 人员素质低下, 是落后生产力的象征, 与现代化都市高楼林立、光鲜亮丽的形象和区域分工明确的规划太不相称, 必欲拆之而后快。但这其实是种不健康不科学的“城市洁癖”心理在作怪, 是在用静态的阳光看城市。
正如前面所说, 城中村一直在城市化的初始阶段发挥着重要的作用, 它为广大的中下层城市移民提供了最基本的住房保障, 使他们得以在城市里立足, 城市的发展也因此得以注入力量, 形成源源不断的发展动力。城中村改造不可忽视它的这个贡献, 反之, 如何通过改造更好更大化地发挥它的这一作用, 才是城中村改造应该走的正道之途。
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专家谈城中村改造:没有灵丹妙药, 只能因地制宜
【专家档案】
彭澎:广州市社会科学院科研处处长, 长期关注城市化进程研究。
蓝宇蕴:广东技术师范学院副教授, 多年实地研究城中村, 著有《都市里的村庄》, 发表城中村相关论文30余篇。
问:广州的城中村改造提出了多种模式, 你是否是某种模式的支持者?
蓝宇蕴:我觉得可以分两大类, 一个是渐进式的, 一个是激进式的, 猎德村的改造就是激进式的, 整个推倒重建, 渐进式的就是哪部分条件成熟就改哪部分。我觉得这两种当中, 渐进式的会好一点。为什么呢?因为它是以遵从市场规律的角度来做的, 政府投入的成本也相对小一点, 也容易平衡各方的利益。
彭澎:最先是忽略、放任;后来是尽量保留原状, 不让其恶性膨胀, 让后代来解决;现在则是不能拖下去了, 硬着头皮也要上, 利用亚运会举办之机, 在猎德村改造试点的基础上准备大兴土木, 实施攻坚战。广州的显著特点就是要么犹豫不决, 要么一旦下定决心, 全力以赴, 显然优点与局限都与现阶段中国式政府行为方式有关, 慢则拖拖拉拉, 快则雷厉风行。我个人认为, 现在既然决心已下, 就应该利用亚运会之机, 彻底解决城中村问题, 起码把中心城区的几个主要城中村改造整治好。
问:“一村一策”的改造计划是最合理的吗?在每“一策”上面, 是否需要一个更为宏观、更为基本的计划, 来保证城中村改造中各种问题的基本处理依据以及底线?
彭澎:“一村一策”是早就定下来的城中村改造的基本思路。猎德村改造时, 政府就表示其经验不可复制, 关键是政府在其中发挥了很大作用, 而且该村地理位置好, 改造又正值房地产发展高峰期, 土地出让收入高。这些因素显然很多城中村并不具备, 但我认为其“三三制”的内核是可以借鉴的—一部分给了开发商, 换取部分补偿;一部分分回住房, 可自住可出租;一部分建设酒店商场等物业, 成为集体经济收入依托, 为居民提供生活保障。“三三制”让集体经济、居民、开发商、政府等各方都取得了利益平衡, 这是最关键的一点。具体如何平衡, 就要“一村一策”去研究、商讨、谈判了。
蓝宇蕴:我觉得“一村一策”特别好, 我们国家的体制背景还是大一统的色彩比较重, 而“一村一策”则尊重多样性, 城市社区本身的性质就是多样化的, 因为广州尊重这种渐进式的改造路径, 所以它能比较充分地考虑市场的灵活性, 另外, 这样做也能考虑基层甚至是弱势群体的利益和村民的群体利益。
问:城中村改造中受影响最大的还是原住民。城中村里的大部分原住民, 靠自建房屋收租为生。一旦城中村被拆建, 这部分人群的生活方式面临哪些改变?广州的几百万外来者中, 有70%居住在城中村, 拆迁之后, 这些租客该如何容纳?
彭澎:城中村改造目前是改造和整治并行的两种思路。就整治来讲, 原住民的生活方式改变不大, 还是靠集体经济的物业出租为主, 自己宅基地住房出租为辅。就改造来讲, 以猎德村为例, 实行“三三制”, 一部分给了开发商, 换取部分补偿;一部分分回住房, 可自住可出租;一部分建设酒店商场等物业, 成为集体经济收入依托, 为居民提供生活保障。他们的生活不会发生太大变化, 关键是第二代要转变身份, 通过受教育来实现城市化的就业。
如何改造城中村 篇3
在政府主导的城中村改造模式中，地方政府作为城中村改造的主体和责任人，全面负责城中村改造政策、村民住宅拆迁补偿和村民安置方案、村民安置过渡方案制定和具体实施。
现行改造模式困境
上述模式极易导致两个极端：在大部分地区，大规模的“运动”式拆迁往往对补偿严重不足，暴力拆迁、群体性事件，乃至恶性事件发生频率大大提高；而在少部分经济发达地区，村民要价过高，很难谈拢条件，导致城中村改造项目难以推进。
以深圳刚刚操作的福田区岗厦村为例，改造前的岗厦村约有数百栋各种产权形式的自建楼房，2007年岗厦河园片区启动了改造工程，但由于赔偿标准谈判一直僵持不下，改造方案到2009年底才尘埃落定。
结果是政府不得不大幅度提高补偿标准，特别是住房按照一比一补偿，补偿后岗厦原住民中家庭资产过亿元的达到十户，全村每户资产都超过千万元。即使如此，还是有村民不满意，迄今为止仍有5％的村民没有签约。
在第二种集体自行改造模式中，往往是村委会自行筹资开发，完成拆迁安置、回迁建设和商品房建设全部工作。改造完成后，村集体将剩余住房上市销售，形成滚动开发。
但这种模式存在开发者在建设过程中无法获取贷款、住宅开发质量不高、基础设施难以到位、开发住宅为“小产权房”无法上市等诸多问题。因此，这种模式只有极少数集体经济实力雄厚的村庄才能推行。
目前一些地方开始探索开发商与村集体合作改造的模式。比如深圳2009年发布的《深圳市城市更新办法》，鼓励开发商与村集体合作改造，并制定了一套方法和措施。
但开发商介入改造可能带来一些问题：首先，开发商以利润最大化为根本驱动，很可能以不利于社会和谐的运作方式进行改造。
其次，开发商的资本结构基本以少量自有资金加大额银行贷款构成，可能导致开发商因信贷政策调整陷入困难，不能按期完成甚至中途退出改造。
最后，由于一个城市的“城中村”数量众多、大小不一，小村不但占地少，还有可能被道路切分成零碎地块，对开发商缺乏吸引力。
这三种模式都存在着一些共同问题，主要体现在改造后城中村虽然基础设施和城市面貌大大改善，但基本上变成了中高档商品房小区和商业开发区，丧失了对流动人口的容纳功能。当前一个非常值得深思的问题是，城中村拆了，那些原来靠房租收入维系的失地农民怎么办？那些居住在城中村的大量流动人口又往何处去？
公私合作新模式
城中村是在城市扩张过程中逐渐形成的，因此城中村改造本质上是一种都市更新。
尽管土地制度不同，但世界各地，尤其是发达国家和地区在城市化过程中积累的经验，仍可为我们提供借鉴性思路。
比如借鉴美国、日本、中国台湾等国家和地区进行的土地“增值溢价捕获”“区段征收”和“市地重划”等成功模式。
相关经验表明，“区段征收”“市地重划”等政策工具可成功解决政府公共建设的补偿难题，土地权利人亦可获得原地补偿，享有公共设施完善、生活质量提升、土地增值等多重开发利益，公私各蒙其利。
我们完全可以借鉴上述成功的政策工具，结合中国国情，以确权为前提推进土地制度创新，在有效改造基础设施并全面提升城中村地段公共服务水平的基础上，继续让“城中村”地段为城市低收入阶层和外来流动人口提供廉价优质的住房，最终建立政府、原土地权利人、外来人口，乃至地产开发商多方的利益均衡，并实现城市户籍－土地－财政体制联动改革。具体操作如下：
第一，首先城中村土地国有化。根据我国宪法第十条规定，城中村土地既然已经纳入城市范围，将这些土地国有化并没有法律上的障碍。按照我国现行土地制度，城中村土地国有化有利于产权明晰化，并可在现行政策法规框架下进行基础设施和房地产开发，避免“小产权房”问题。
第二，政府实行区段征收。根据统一规划，政府无偿征收一定比例的城中村土地，部分土地作为城中村基础设施建设用地。另外部分土地通过拍卖获取出让金，作为基础设施建设预算来源。征收比例视城中村实际情况在40％-50％之间。
第三，政府负责城中村基础设施投资。由地方政府统一按照规划进行基础设施建设改造，灵活运用城市规划手段适当提高建设地段的容积率，确保村民剩余地块的有效增值，从而使村民与村集体愿意无偿让渡部分土地给政府。以上两点为典型的“区段征收”与“增值溢价捕获”的做法。
政府可考虑在改造完成后的城中村建立一些城市公立学校，接受外来人口子女入学，解决外来人口住房问题和子女教育问题。
土地增值后，地方政府可将节余土地公开拍卖，以补贴部分甚至全部基础设施投资。
第四，农民保留经区段征收和基础设施改造后大幅增值的剩余土地。对原住村民保有的这部分土地，发放国有土地使用权证，村民就可自行组织获得银行贷款或联合其他投资主体进行合作开发，建设住宅与商业地产。这就解决了目前村集体建设用地开发难以获得银行贷款支持的问题。
政府可以规定城中村剩余地块的开发，只能建设面向广大低收入群体的出租房，或者建设的住房在一定时期内不能出售，只能出租。这样就可以在城市规划限制的基础上，通过市场机制，有效地解决城市低收入人口和外来流动人口的居住问题。
第五，实行市地重划，对于面积过小、地块被切割成畸零细碎状态的城中村，采用“市地重划”的办法，在全市范围内进行交换分合，重新整理，再分配给原土地权利人。
第六，开征出租屋管理费，今后过渡到开征物业税。完成以上措施后，政府开征出租屋管理费，或者今后开征物业税。
在上述模式下，政府一方面不用直接投入城中村基础设施改造，而且可以在城中村改造过程中抽取一些与土地开发、房地产建设相关的税费。
当这些改造完成，全部土地都变成国有土地后，农民开发的住宅就不再是“小产权房”，地方政府完全可以通过出租屋管理费、所得税，以及今后将要开征的物业税来获得长期、稳定的税收来源。
nlc202309051028
土地、户籍、财税联动改革
通过前述城中村乃至旧城改造过程中的有效制度创新，不仅仅有助于加快城市更新和社会和谐，还有助于中国在经济、社会体制改革方面实现有效的突破。
首先，推动城中村改造模式创新有助于深化土地制度改革；推动城中村集体建设用地入市，改变目前城市政府作为城市商住用地单一供地主体而带来的垄断供地、房价飙升等问题；有助于实现中央提出的“集体建设用地同地同价”的土地管理制度改革目标。
其次，有助于实现户籍制度改革的突破。在中央强调户籍制度改革、农民工市民化的大背景下，目前我国城市还面临着大量流动人口因住房、子女教育难以解决而无法实现永久性定居的问题，而城中村改造模式的创新，有助于通过市场机制为城市外来流动人口提供可支付的体面住房。如果能配合政府进行的保障性住房建设和城市公立学校服务提供，将有助于实现户籍制度改革的突破。
最后，推动城中村改造模式创新有助于实现地方财政体制改革的突破。有效的城中村改造模式，将有助于减少因各种非法房屋建设蔓延导致的政府无从抽税现象，与未来的物业税改革结合，将有助于政府从当前的扭曲性“土地财政”模式中摆脱出来，逐渐转向以物业税为主体的城市建设融资模式，实现地方财政体制改革。
如果通过上述城中村改造模式，通过市场机制提供大量廉价住房，政府就没必要大规模搞很容易尾大不掉的保障性住房。
以产权创新与社会协作为特征的这套机制，超越了传统意义上“政府主导”“市场主导”的二分法，以公私协作创新住房的提供。
进一步来看，结合上述制度改革，可以探索有效的金融创新手段。比如，在城中村改造过程中，由于村民不仅可以原地回迁，而且可以获得较大面积的出租性房产，有了稳定的资产收入流。除了向银行贷款开发，还可以此为基础，成立相应的投融资公司，发放各类信托投资产品，为城中村改造过程中村民建房开发提供充分的来源。
在政府保障性住房建设中，也可以考虑配比合理或商业地产面积，实行“以商养房”，不但可以使社区生活便利、解决村民或低收入群体的就业，还可用商业面积租金收益覆盖部分物业管理费用。
在此基础上，还可以通过建立房地产信托投资基金，确保保障性住房建设融资顺畅。
总之，土地制度改革结合金融创新，可以把目前大量的炒房资本从增加住房需求转向提升住房供给，这对于抑制乃至逐渐消除房地产泡沫、解决广大百姓的住房问题，具有不可低估的意义。（原文刊发于《财经》杂志，作者为浙江大学公共管理学院教授）
城中村改造汇报 篇4
2010年，洛阳市下达我县城中村改造任务是：项目3个，拆迁10万平方米，开工建设21万平方米，竣工12万平方米，投资2.6亿元。我县将市下达我县城中村改造项目分解为4项，其进展情况如下：
1、南府店村的原化肥厂及周边居民拆迁改造项目（太阳绿城）。该项目占地57亩，共涉及拆迁面积3.2万平方米，其中拆迁居民住宅62户，拆迁面积1.8万平方米，拆迁职工住宅楼二幢0.8万平方米，办公楼及厂房0.8万平方米。计划投资1.95亿元，规划建设8栋高层住宅，总建筑面积13万平方米。目前已全部拆迁完毕，已开工4栋住宅工程，工程正在处理地基。
2、周村文化路拆迁安置项目。该项目占地68亩，共涉及拆迁居民91户，拆迁面积2.6万平方米，计划投资2.1亿，规划建设20栋多层安置住房，总建筑面积13.38万平方米。目前拆迁全部完成，已于7月2日开工建设17栋，开工面积8万平方米。
3、彭庄村新型社区建设项目。该项目占地90亩，共涉及拆迁面积2万平方米，其中居民38户，面积1.1万平方米，旧厂房及办公楼房0.9万平方米。计划投资2.4亿，规-1-
划建设20幢多层安置房，总建筑面积16万平方米。该项目分两年实施完成，其中2010年完成开工2万平方米，投资3000万元。目前已拆迁厂房2000平方米，该项目的1＃、2＃楼正在进行施工前期准备。
4、南府店村东环路东侧改造项目。该项目占地50亩，涉及拆迁2.2万平方米，其中居民住宅28户，面积0.8万平方米，废旧厂5个，面积1.4万平方米。计划投资1.8亿元，规划建设9幢高层12万平方米，目前已拆迁5000平方米，四个项目共涉及拆迁10万平方米，计划建设40.38万平方米，投资6.15亿元。1＃楼已开工建设，正在处理地基。
另外继续完善2009城中村改造项目：
1、北府店村民主街改造项目；
2、西场烧烤城及周边居民住户项目；
3、南府店村河洛南院及周边改造项目；该三个项目正在进行主体施工建设。
广州城中村改造 篇5
2010-07-27 11:36:13 浏览次数：619
记者探访改造进展最快的城中村发现，保证村民的收益是成功的关键
在猎德村李氏宗祠里，几个村民在兴致勃勃地踢着毽子，她们身后，几十栋高层建筑已经脱去“绿衣”，整齐划一地矗立在珠江边上，这就是猎德村复建房。今年国庆前，猎德村民将正式回迁至复建房，一个更加融入现代城市生活的新型城中村将展现在人们面前。
猎德村
改造后什么样？
正在装修国庆前回迁
时下复建房可以说是村民讨论最多的话题之一，对于搬进新居，大家普遍充满了期待。
有37栋高楼是珠江新城最大住宅区
“现在正在赶工期，主要是装修部分，弄好了大概就可以交付给村民了”，在猎德村新的祠堂口，猎德村委的工作人员林先生向记者表示。记者在猎德村看到，封顶多时的几十栋复建房，绿棚已经基本拆除，新的猎德村全貌已经展现出来。从现场来看，猎德村复建房北起花城大道，南至临江大道，西临猎德大桥，东至海清路。据介绍，整个复建房占地面积约14万平方米，总建筑面积约93万平方米。建成后的猎德村将是珠江新城里最大的住宅社区，有37栋高层住宅建筑，此外还有目前已经建好并投入使用的祠堂和池塘等。
“去年就看了样板房，今年3月样板房又对村民开放了一次，看过之后觉得很漂亮，很满意。”在祠堂踢毽子的一位阿姨向记者表示。
不输豪宅：入户花园、阳台、套房俱全
据她介绍，复建房里入户花园、阳台、套房等等一应俱全，与珠江新城的豪宅不相上下。复建房装修标准为720元/m2，仅统一安装的品牌橱柜就过万元一套。林先生也表示，由于复建房的面积并没有像普通商品房那样算上公摊面积，因此房子看上去更大，这也是村民比较满意的地方。据村民表示，农历8月前，也即差不多国庆前村民将回迁至复建房。
而猎德村桥西安置区的一边，一排排复古的建筑让人恍如来到了江南小镇。村民向记者表示，这将是以后的风情街。风情街从新猎德村的池塘一直延续至珠江口附近，一色的青砖小楼，十分有岭南风情。据介绍，这里以后将融入美食、旅游购物、酒吧、茶庄等休闲功能。
融入现代城市生活的新猎德已经开始展现在人们面前。
猎德村在传统与现代中保持着平衡。
青砖小楼十分有岭南风情。
建成后的猎德村将是珠江新城里最大的住宅社区。
改造模式 卖地集资
“三三制”分配
“猎德村改造是相当成功的”，天河区负责城中村改造的有关人士向记者表示。猎德村是广州第一个有开发商参与的城中村改造项目，被誉为“城中村改造的典范”。据了解，当初猎德村的改造思路很清晰：政府完全不投资，由猎德村划出一块土地拍卖给开发商，再使用拍地所得资金进行城中村改造。而土地则按照“三三制”原则进行分配：三分之一的土地用作商业，三分之一用于村民安置，三分之一作为集体经济的预留地。在村民安置方面，基本采取“拆一补一”的补偿方式——村民房屋回迁安置采用阶梯式安置方法，以四层为上限，即按证内基建面积不足二层的可补平二层，以此类推，四层及以上的按证内合法面积安置回迁。猎德村试点的意义在于，一方面在资金筹措上走出了一个新模式——卖地集资，使政府在拆
建过程中几乎不需花费一分一厘。另一方面，虽然改造引入了社会资金，并由村集体引进开发商参与，但这与传统的开发商主导改造模式不一样。
成功秘诀
租金至少30元/平方米村民收入有保证
以村集体为主角与开发商进行谈判，村民的利益诉求能得到很好的体现。“很多外地城市的有关部门来猎德考察，对于这里的改造赞不绝口，但是又认为猎德经验很难学习”，该人士向记者表示。据他介绍，猎德村改造的成功，有两个很难推广的地方，一个是政府不与民争利，而是完全由村来主导，另一个就是猎德村位于寸土寸金的地方，土地价值高，可以支撑起这么大规模的改造。猎德村的改造十分成功，也获得了村民的支持。“以前很多人靠出租房屋生活，改造时不少人担心失去生活来源，但是看着崭新的房子，这种担心也慢慢少了”，一村民向记者表示。据了解，“拆一补一”安置方式，使每户村民都能够得到不止一套的回迁住房，换得复建房最多的一位村民，换到了近1800平方米，共有十几套房。除了自己居住外多余的将用来对外出租，虽然房间数量没有以前的握手楼那么多，但是村民在看到复建房后，对未来的租金水平相当有信心。据村民预计，复建房的租金不会低于30元/m2，这么一算，收入并不低于以前。
另据了解，猎德村改造中还尝试了新的做法，就是由村民自己选择安置房的土地性质，也就是说村民可以自己决定安置房转为国有土地或者继续保留集体用地的性质。目前的猎德村复建房的土地又是哪种性质的呢？据天河区的工作人员介绍，猎德村复建房仍选择保留集体用地性质，因为村民普遍反对将土地转为国有性质。其原因在于很多认为集体土地可以传给子孙，但国有土地只有70年产权。另外，村里也担心村民会变卖房产，从而失去了居住地或者生活来源。
杨箕村
现场探访
东边先行开拆尚有商户营业
两个多月的时间，从4万人蜗居的盛景到几近空村的冷清，地处广州CBD的城中村杨箕，在7月1日8时正式拉开了整体拆除改造的序幕，在不久的将来，这里将被改造为高楼林立的住宅群，曾经低矮的握手楼将彻底消失。
日前，记者来到杨箕村发现，位处广州大道边首批开拆的多栋房屋已基本拆完。但靠近中山一路、杨箕村小学附近的村落，则尚未开拆，而且依然有极少的商户尚在营业。一位50多岁的大叔面对记者提出的“这里马上就要拆了吧，您还不赶紧搬啊”的提醒，不耐烦地回了一句：“还没那么快”，就匆匆返家，并随手关紧了大门。
记者发现，尽管这一片还没拆，不过，九成以上的居住者都已经搬离了。而且连门、窗甚至
是电线等一些可拆可卸的物品也都已经全部清空。多条街巷被木料、瓦砾、玻璃等垃圾杂物堵塞，令现场有一种满目疮痍之感。在村中行走，除了能发现零星的几位老人家之外，剩下的就是背着大口袋的收买佬了。
在杨箕村不时见到搬家的车辆出入。
仍有商户在营业。
村中大部分居住者已经搬离了。
用于出租村民偏爱40平方米小户型
杨箕村的租户为寻找新的住处而烦恼。而对拆迁户而言，则为了选择多大面积的回迁房而拿不定主意。据介绍，按照改造补偿方案，杨箕村所有房屋用地为宅基地，均按住宅用途予以补偿安置。改造拆迁原则上按有合法产权证明部分的建筑面积“拆一补一”，以回迁安置后成房屋的套内建筑面积计算，也就是说不计算公摊面积。“1平方米补回1平方米”，回迁的户型以方正的小户型为主，包括六种：40平方米的一房一厅，60平方米的两房两厅、72平方米的两房两厅，85平方米的三房两厅、95平方米的三房两厅，120平方米三房两厅。记者采访中了解到，对于住了几十年狭窄小楼的村民来说，不少村民都对三房两厅的户型表现出较大的兴趣，但同时也有部分的村民偏爱一室一厅的小户型。
一位张姓村民就透露,补偿面积约有200平方米，打算要95平方米的房子作为自住，再想要3间40平方米的小单间用作出租。张先生坦言，他不想要其他的户型，因为在杨箕，一直都是三四十平方米的小单间最容易出租。村民李太太也说：“我的房子以后不会卖，只会出租，虽然说60平方米的两房单位也很实用，但却不好租。所以我肯定不要60或72平方米的两房单位。现在就是担心40平方米的一房一厅到时不够分。因为回迁房将按照‘先签约先选房的原则’，根据被拆迁户签订安置协议的时间顺序，采取抽签或摇珠方式确定。到时谁知道我的抽签号靠不靠前啊？”李太太叹息道。
从张先生和李太太的话语中不难发现，村民更喜爱的是容易出租的小户型。但如果回迁的房屋以小户型设计为主导的话，那么，在设计上如何达到既合村民心水、同时兼顾舒适、且通风采光的功能，这却是一个考验开发企业功力的难题，值得开发企业多花工夫去研究、规划。
若仅是按户型面积组合而成的粗糙规划，则建成的极可能只是拔高了的城中村，那也就丧失了旧改的意义了。在这点上，记者以为，相关政府部门应该从紧把关。
改造模式
分融资地块和复建地块整体拆除重建
据越秀区房管局相关人士介绍，杨箕村将采取整体拆除重建方式改造，预计需资金20亿元。其中，改造分为融资地块及复建地块两大部分，复建地块用作村民回迁安置房建设，融资地块由集体土地转为国有土地后，通过土地公开出让，筹集改造资金。
对于之前有媒体报道的富力地产有兴趣加入杨箕村改造，而且已经带村民去花都样板房看过户型的传闻，富力地产的相关人士不愿做任何表态。越秀区房管局相关人士就表示，不仅富力地产，广州有相当多的地产商都有兴趣参与，但是必须经过招投标。
昆明城中村改造名单 篇6
（共计335个）
五华区（51个）
一、普吉街道
（一）联家社区
1、王家桥村
2、尹家村
3、林家院村
4、吴家营村（居民小组）
5、范家营村（居民小组）
（二）大塘社区
1、谷堆村
2、大塘村
3、小屯村（居民小组）
4、观音寺村（居民小组）
5、大河埂村（居民小组）
（三）普吉社区
1、小普吉村（居民小组）
2、大普吉村
二、莲华街道
（一）校场中路
1、豹子头村
（二）虹山社区
1、苏家塘村
2、莲园村
（三）马村社区
1、上马村
2、中马村
3、下马村
4、沙沟埂村
三、红云街道
（一）麦溪社区
1、麦溪村
（二）北仓社区
1、浪口村
2、尚家营村
3、北仓村
（三）右营社区
1、上庄村
2、右营村
3、岗头村
四、黑林铺街道
（一）昭宗社区
1、依禄村（居民小组）
2、小团山村（居民小组）
3、河底村（居民小组）
4、昭宗小村
5、昭宗大村（居民小组）
（二）团山社区
1、前所村（居民小组）
2、后所村（居民小组）
3、黑林铺村（居民小组）
4、班庄村
（三）海源社区
1、龙院村
2、上峰村
3、海源寺小组
（四）梁家河社区
1、梁家河村（社区居委会）
（五）沙沟社区
1、沙沟居民小组股份合作社
五、大观
（一）棕树营社区
1、东区社区
六、华山
（一）桃园社区
1、小菜园村
七、丰宁街道
（一）洪园社区
1、麻园村
2、菜家村（七组居民小组）
3、黄土坡白村
4、洪家营村（村民小组）
5、新发村（村小组）
八、龙翔办事处
（一）潘家湾社区
1、潘家湾大村
2、潘家湾村
3、赵家堆村（居民小组）
4、李家堆村（居民小组）
官渡区（102个）
一、关上街道
1、香条后村（新村）
2、香条前村（新村）
3、关坡村
4、和甸营村
5、福德小村
6、社德大村
7、护福村
8、双桥村
9、长村
10、高家村
11、双凤第一居民小组（太平寺村）
12、双凤第二居民小组（螺蛳堆村）
13、双凤第三居民小组（宏德村）
14、双凤第四面楚歌居民小组（万德村）
15、双凤第五居民小组（双凤村）
16、小街第一居民小组（小街子村）
17、小街第二居民小组（含张居村、青棚玉龙村、梁家
18、日新村
19、苏家村20、苏凤村
21、上苜蓿村
22、中苜蓿村
二、金马街道
1、金马街道上凹村
2、下凹村
3、马军场村
4、金马寺大村
5、金马寺下村
6、太平村
7、十里铺村
8、大桥村
9、阮家村
10、朱家村
11、刘家村
12、牛街一、二、三社（牛街大村）
13、牛街新村
14、小羊村
15、大羊村
16、凉亭村
17、大树营大营村
18、大树营中营村
19、大树营后营村
三、太和街道
1、宋旗营新村
2、南窑村
3、佴家湾村
4、前卫营村
四、吴井街道
1、岔街署光新村
2、董家湾村
3、菊花村
4、太乙桥村
5、五里多村
6、新草房村
五、官渡街道
1、官渡社区一、二、三、四组（秀英村）
2、官渡五、六组（螺峰村）
3、官渡七、八组（尚义村）
4、官王家庄村
5、西庄村一、二、三组（西庄村）
6、西庄村四、五、六组（六谷村）
六、小板桥街道
（一）羊甫社区
1、大羊甫村
2、小羊甫村
（二）小板桥社区
1、一、二、三组（大街村）
2、四、五组（东西廊村）
3、六组（郭家小村）
4、七、八组（织布营村）
（三）鸣泉社区
1、一、二、三组（鸣泉村）
2、新治村民小组
3、陈旗营村民小组
4、一、二、三组（竹园村）
（四）晓东社区
1、晓东村民小组
2、土桥村民小组
3、雨龙村民小组
（五）云溪社区
1、第一、二、三村民小组
2、林家围村民小组
3、永丰村民小组
4、三家村民小组
5、阿角村民小组
6、时家湾村民小组
7、白得邑村民小组
（六）金刚社区
1、一、二居民小组（金刚村）
2、三居民小组（余家村）
3、居民小组四（团结村）
（七）中闸社区
1、小板桥街道中闸社区第二居民小组（赵家村）
2、三居民小组（王家村）
3、四居民小组（杨二甲村）
4、向化一二居民小组（向化村）
七、六甲街道
（一）盘龙社区
1、一组张家庙村
2、二组、三组叶家村
3、四组严家村
（二）陈家社区
1、陈家营
八、矣六
（一）矣六街道
1、一、二、三、四组（子君村）
2、广卫村
九、阿拉乡
（一）阿拉社区
1、公家村
（二）普照村委会
1、西邑村
2、常村
3、河岸村
4、普照小村
5、小麻苴村
6、大麻苴村
7、高桥村
8、普照村
9、小石坝
（三）石坝村委会
1、阿拉乡大石坝
2、阿拉乡小新村
盘龙区（67个）
一、东华街道
1、蒋家营村
2、周家营村
3、石闸村
4、迎溪村
5、新草房村
6、小龙村
二、拓东街道
1、苏家村
2、东站新村
3、唐家营村
4、东庄前村1—30号
三、茨坝街道
1、蒜村
2、茨坝村
3、花渔沟
四、鼓楼街道
1、敷泽村
2、桃源街村
3、粟树头村
4、席子营村
5、水晶村
6、伍家庄村
7、大厂村
8、凤凰新村
五、联盟街道
1、张官营村
2、小厂村
3、廖家庙村
4、王旗营村
5、新发村
6、麻线营村
7、下河埂村
8、小坝东村
9、小坝西村
10、上马新村
六、青云街道
1、沐东村
2、郭家凹村
3、何家院村
4、虹桥村
5、龙池村
6、黄土坡村
7、长地埂村
8、青龙村
9、苏家营村
10、云山村
11、伍家村
12、白龙寺村
13、刘家营村
七、金辰街道
1、罗丈村
2、三竹营村
3、大白庙村
4、小庄村
5、金刀营村
6、马家营村
7、任旗营村
8、老李山村
9、波罗村
10、羊肠小村
11、清泉村
八、龙泉街道
1、落索坡村
2、瓦窑村
3、龙头村
4、大波村
5、麦地村
6、棕皮营
7、小窑村
8、羊肠大村
9、司家营
10、清水河
11、雨树村
12、竹园村
西山区（115个）
一、马街
（一）梁源
1、梁源村
（二）张峰社区
1、止峰村
2、中峰村
3、下账在村
4、张家村
5、沙地村
6、兴隆村
7、陆家村
（三）马街社区
1、马街上村
2、马街下村
3、马街中村
4、马街村
5、新渔村
（四）明波社区
1、明波村
2、心村
3、河尾村
（五）普坪社区
1、小围村
2、干沟尾村
3、龙船甸村
4、下普坪村
5、上普坪村
6、大石咀村
7、小石咀村
8、董家村
（六）大渔社区
1、苏家村
2、大渔村
3、杜家村
4、小渔村
（七）积善社区
1、海源庄村
2、积上村
3、积中村
4、积下村
二、金碧
（一）刘家营
1、刘家营村
（二）严家地
1、严家地村
（三）卢家营
1、卢家营村
（四）弥勒寺
1、弥勒寺村
（五）西坝村
1、西坝新村
三、永昌
（一）永联社区
1、豆腐营村
2、黄瓜营村
3、螺蛳湾村
4、老鸦营村
（二）马家社区
1、大营村
2、丰盛村
3、解家桥村
4、沈家沟村
四、福海
（一）大坝社区
1、渔堆村
2、郑家河新村
3、大坝村
4、河尾村
（二）福海社区
1、马家堆村
2、彰家楼村
3、平桥村
4、福海大村
5、福海小村
6、陆家营村
7、韩家湾村
（三）河北社区
1、西坝村
2、五家堆
（四）陆家社区
1、高朱村
2、陆家营村
3、邬大村
4、邬小村
5、庄稼塘村
（五）新河社区
1、新河村
（六）杨家社区
1、杨家地村
2、李长官村
3、李家地村
4、卢家地村
5、王家地村
6、田家地村
（七）周家社区
1、庄房村
2、长竹沟村
3、新堆上村
4、新堆下村
（八）船房社区
1、船房村
五、前卫
（一）南坝社区
1、谭家营村
2、南坝村
3、马洒营村
4、积肖村
5、民胜村
（二）官庄社区
1、何家院村
2、官庄上村
3、官庄下村
4、前卫营上村
5、前卫营下村
6、陈顾村
7、粟牙村
（三）红庙社区
1、红庙寺村
2、楼房村
3、徐家院村
（四）太和社区
1、赵家地村
2、永胜村
3、太家地村
4、永富村
5、渔户村
（五）拥护社区
1、四道坝村
2、曹家场村
3、大庄村
4、二庄村
5、孙家湾村
6、李家场村
7、陆家场村
8、江家场村
9、李家湾村
10、陶家湾村
六、棕树营
（一）土堆社区
1、土堆村
（二）近华社区
1、大观楼村
2、新农村
3、白马庙村
（三）鱼翅路社区
1、六合村
2、新村
3、红庙村
4、上粟村
5、下粟村
6、江家桥村
说明：
国内城中村改造研究综述 篇7
一、国内城中村改造的研究
近年来对城中村的转制和改造方面进行了大量研究, 有杨柳、欧阳南江 (2002) ;陈尚年 (2001) ;李新生、商志海 (2002) ;谭炳才、何启环 (2002) ;何伟 (2001) ;李立勋 (2001) 等学者, 并且有向专题研究细分趋势 (李俊夫, 2003) 。周锐波 (2004) 、王先文 (2002) 对城中村现象从文化角度进行了研究。佘立中、张旭彬 (2003) 对城中村房屋拆迁及补偿问题进行了研究。韩冉、李红 (2003) 从二元结构理论和城市化进程角度, 探讨了“城中村”问题产生的原因和解决的有效途径。闫晓培 (2004) 分析了广州城中村改造中出现的问题与矛盾, 并提出改造思路。龚兆先对城中村提出生态改造理念, 指出应利用现有自然优势, 因地制宜, 采用生态方式改造, 建立生态城市的总体战略。李俊夫 (2004) 提出城中村土地制度从“二元”到“一元”的转制。曹东、蔡荣军 (2005) 对广州城中村改造困境进行分析并提出了对策建议。蓝宇蕴 (2005) 以广州石牌为例, 对其成因进行了探析。于臖 (2005) 从广州城中村改造实录中, 探讨都市里的村庄如何都市化。谢青等 (2006) 从土地增值角度探讨城中村改造中的利益分配问题。崔艺红 (2007) 从城中村集体土地国有化的法律途径及其补偿问题对其改造进行探讨。
国内学者们一般都是针对城中村的总体特征提出大而化之的改造措施, 或者是针对自己所研究的具体的城中村的特征提出相应的改造思路 (初步统计得出表1) 。
经查阅国内几本有关城中村研究的专著, 以张建明博士论文命名的《广州城中村》研究应该是第一本专门论述城中村及其改造的著作。他的研究较早, 涉及到城中村问题的主要方面。由科学出版社出版的李俊夫的《城中村改造》, 则是一本主要从土地利用的角度分析城中村形成机制, 认为城中村改造前提是土地改制, 提出城中村土地与房屋改制的具体政策构架, 并运用土地资产经营理念, 得出解决城中村改造资金问题的解决方案, 提出“自下而上”以村为主体实施城中村改造的思路。
根据在中国期刊全文数据库检索到的文献数量, 自1993年以来关于到城中村改造的文章数量丰富, 涉及到的方面多样。大多数学者是针对所有城中村提出综合的改造对策或者结合相应的城中村改造实例研究改造对策。在对城中村改造的问题和难点上, 大多数研究者认识类似, 具体总结如下: (1) 思想观念障碍。主要是村民的故土情怀、求安怕变的思想和对改造后生活保障问题的诸多忧虑。他们对其村落属性的看法, 由血缘和地缘关系联结的村落灵魂, 在其农民和农业的载体消失后, 仍然会长期地“活着”。同时, 城市管理层的畏难情绪和不作为在一定程度也阻碍着城中村改造的进行。 (2) 改造成本巨大。城中村改造涉及以下主要成本费用:集体土地变国有土地的评估, 征地补偿、变更费用, 整个村改造或外迁建农民公寓成本费用, 农民自用房屋变为居民商品房屋的变更费用, 集体经济组织改为法人公司的变更和资产评估费用, 改造后的原公共开支等, 改造一个村就涉及上千万乃至数亿的资金, 由谁负担或如何分担、如何筹措?这是推进改革的难点问题。 (3) 利益分配千丝万缕。主要涉及以下几个方面:土地级差地租收益如何分配的问题, 集体所有土地变国有土地市场化行为所带来的巨额收益如何分配的问题, 用集体土地和宅基地建的商用和自用房屋的问题。 (4) 缺少政策法规支持。城中村改造设计的政策法规问题在国家的法律法规上并没有明确统一的规定, 因而在操作上缺少相应的政策法规的支持。 (5) 现状拆迁困难。“城中村”的现状建筑基本为近年所修, 部分建筑质量较好, 这为改造工作增加了难度:村内住宅建筑基本为村民自建或与人合建, 房屋产权属私人所有, 对这些建筑如何拆迁补偿需仔细推敲, 慎重行事。 (6) 外来人口问题凸现, 由于城中村的改造, 村里给大量的外来人口提供廉租房也会消失, 在改造过程中如何解决外来人口的居住问题也是一大难题。 (7) 村民的就业安置问题, 对失去而没经济来源的村民如何安排就业以及社会保障如何建构。 (8) 村民到市民转变的后续工作。改造不能只重形式不求实质, 村民的思想观念和文化水平亟需转变和提高。
二、国内城中村改造的研究特点
综上所述, 近年来国内学术界对城中村改造的研究有以下几个方面的特点: (1) 国内对于城中村的研究仍处于探索阶段, 文献虽然大多集中在城中村的改造研究上, 但对于城中村的概念、特征、产生问题等都会涉及, 因此关于城中村表面问题 (比如城中村的社会、景观特征, 村中存在的不良现象等) 的研究比较透彻。而针对城中村的某些关键问题, 如城中村的土地利用、改造后外来人口如何安置、村民如何向市民转化、关于城中村改造的法律法规、城中村租户的日常生活交往等问题进行深入探讨的研究显得比较缺乏。 (2) 在对城中村改造的研究上, 文献主要集中在针对城中村改造的普遍问题 (房屋拆迁, 多方利益分配等) 和相应对策的研究, 以及针对具体城中村改造问题和对策的研究上, 前者的研究结果不是太笼统就是缺乏可操作性, 而后者的研究结果又具有极强的地域性, 很难进行推广应用。 (3) 新模式新方法在城中村改造中应用研究比较少, 大部分研究都是从城中村的形成、发展的空间分析、利益分配和产权归属分析等常规的角度出发, 针对具体问题, 采用传统的方法进行解决。 (4) 公众参与和社会调查的方法逐渐在研究中得到重视。公众参与是社会发展的一种趋势, 社会调查是获取真实研究资料的基础。
三、国内城中村改造的研究趋势
纵观国内学术界的研究资料, 我们可以得出我国城中村改造研究的趋势如下: (1) 系统研究和专项研究同时进行。随着我国城市建设的稳步推进, 国内城市的更新问题普遍都会涉及到城中村的改造问题, 今后的研究将会出现对于国内城中村总体特点和改造策略的系统研究, 以及针对城中村诸如拆迁安置、利益分配机制、外来人口等具体问题专项研究同时进行的趋势。 (2) 研究中引入其他学科的先进方法和技术。在以前的城中村改造的研究和实践过程中, 已经发现单纯应用某一种学科的方法和技术是行不通或者改造效果不理想, 因为城中村问题涉及到地理、文化传统、经济、城市规划等诸方面的问题。因此在今后的研究中, 应该综合多种学科的先进技术和方法。 (3) 关于城中村改造的政策法规研究。城中村改造与否、什么时候改造、改造成什么模式等等都处在不断的探讨之中, 但是现实的改造城中村的步伐又在不断迈进, 和城中村改造相配套的相关法规和政策都还不甚成熟。因此在今后的研究中, 关于城中村改造的政策法规的研究应是重点。 (4) 外来人口因素在城中村改造中的重要性研究。在专项研究中, 关于外来人口因素在城中村改造中的重要性研究将会十分重要。之前的研究对于城中村租住的外来人口对城中村改造的影响以及改造后这部分外来人口居住问题的重要性考虑不足, 以至有些城中村改造带来很多城市发展的隐患。因此, 在今后的研究中, 必须对这个问题加以重视。
总之, 国内关于城中村的研究目前还停留在针对城中村改造的层面上, 在研究结论中列出的都是关于城中村带给城市发展的问题和必须尽快改造的理由。对于城中村的研究也不能停留在城中的“农村”改造成“城市”的模式, 应该结合目前国内对于城市发展模式的探索, 因地制宜地研究对待城中村的政策法规, 在是否改造、如何改造以及改造之后的问题等方面给予更多的关注。
参考文献
[1].李俊夫.城中村改造, 北京科学出版社, 2004
[2].张建明.广州城中村研究, 广东人民出版社, 2003
[3].王如渊.深圳特区城中村研究, 西安交通大学出版社, 2004
推进“城中村”改造若干探索 篇8
关键词：黄冈市；“城中村”；城市化
中图分类号：Ｆ061．5 文献标志码：Ａ 文章编号：1673－291Ｘ（2007）12－0161－02
一、“城中村”：推进城市化发展中出现的现象
随着经济发展、经济全球化的到来、“城市经济、城市化”是当今社会各级政府领导所关注的重要内容之一。至2005年底，黄冈城区人口达到27万人，城区规模已达29平方公里，城市化率达36．5％；城市道路“8纵10横4出口”的网络格局已形成，城市道路总长由53公里增加到80公里，城区公共绿地面积达到94．2万平方米，建成区绿化覆盖率达到33．5％。同时，规划部门有力配合了土地资本运营工作，促进了房地产业的迅速发展，为人民群众创造了良好的生活和工作环境，为全市创建和谐黄冈，加快城市化进程起到了积极推动作用。在黄冈市城市化快速推进中，“城中村”的现象也越来越严重。
所谓“城中村”是指在改革开放以来，一些经济发达地区和城市，由于疾风暴雨式的城市建设和快速城市化，导致城市用地的急剧膨胀，把以前围绕城市周边的部分村落及其耕地纳入城市用地的范围，大部分耕地的性质由劳动群众集体所有转化为国家公有，而在征地过程中返还给乡村的用地、自留山、丘等则维持以前的集体所有制性质不变，在这些用地上以居住功能为主所形成的社区则被称为“城中村”。
近几年来，随着黄冈市城市化建设进程的加快发展，城区范围不断扩大，原先城区周边的村落，现在区域位置上已成为城区的组成部分，成为一道城市建设发展中的特殊景观——“城市里的村庄”。“城中村”在行政上已是城市的范畴，属于街道管理，但“城中村”仍然实行农村集体所有制和农村管理体制。“城中村”农民的土地大部分已经被国家所征用，不再从事农业耕作，其经济来源主要依靠第二三产业及土地收益，生活方式也发生了根本的变化，已不再是传统意义上的农民。
二、“城中村”存在的问题
“城中村”是城市化进程中、发展中出现的现象，也给城市发展提供了宝贵的空间，但是，“城中村”也存在着诸多的问题。这些问题主要表现在以下几个方面：
（一）土地利用粗放，土地资产流失
由于“城中村”缺乏统一的规划和管理，造成土地利用率和产出率低下，房屋建筑占地面积大，建筑风格与城市规划不够衔接，且往往含有院落和小块菜地、猪圈等，房屋容积率低，土地利用十分粗放。同时，“城中村”的土地区位条件相对优越，土地的产权又属于村集体所有，这样，优越的区位条件和相对于城市低廉的土地价格，使“城中村”中不规范的房地产二级市场特别活跃，导致由于规划和基础设施改善而使土地升值的部分国有土地资产的流失。
（二）管理体制不顺，管理难度较大
“城中村”周围已经被城市社区所包围，而“城中村”是一种特殊类型的社区，它既像城市又像农村，既不是城市又不是农村。从管理体制上考察，城市社区的管理体制与农村社区的管理体制有较大的区别，它们在“城中村”形成矛盾和冲突，有时又会出现管理上的“真空”，“城中村”的性质使城市管理部门管不到，街道、村、镇管理又缺少力度。这样，村集体组织和村民受利益的驱动，乱搭乱建成风，违法违章用地十分普遍，住宅用地严重超标。
（三）人口构成多元，社会治安堪忧
“城中村”的人口构成十分复杂，并不是以前所认为的城乡二元结构。据调查，“城中村”的人口主要由以下几个方面构成：首先是当地的原有“村民”（部分村民的户籍实际上已经成为市民），其次是租用“城中村”村民住宅的城区市民，第三是来自外地，职业构成十分复杂的外来人口。特别应当指出的是，由于租金低廉，“城中村”容易吸引外来人口，出租房中聚居了大量缺乏有效管理且职业构成和宗教信仰十分复杂的人员，因此可能成为滋生“黄赌毒”的温床和违法事件发生的策源地，这种状况的存在制约着城市的健康发展。
（四）公共设施缺乏，环境问题严重
“城中村”的基础设施是与原来低密度的建筑和低密度的人口相适应的，现在由于部分市民和大量外来人口的入住，小企业的开办，使给水、排水、道路、交通、电力、邮电通讯等基础设施严重不足，超负荷运转，导致污水横溢，空气质量下降。缺乏统一规划的凌乱建筑，形成不了统一连续的街景立面，视觉环境很差，不仅影响城市的美观，也阻碍城市化进程，制约城市发展，已成为困扰城市发展的“痼疾”。
（五）村民素质较低，就业问题严峻
由于“城中村”村民和外来人口素质普遍不高，加上以出租等手段获取收益比较容易，“城中村”村民普遍存在游手好闲、不思进取等现象，并缺乏在文化和专业知识技能上进一步提高的能力。另外，“城中村”這种独特的存在和发展模式使城市居民难以理解村民，而村民本身也缺乏获取政治权利和社会公正的追求，影响村民的发展和整个社会文化素质的提高。同时，由于土地的征用，“城中村”村民的可耕地大量减少，而村落内的村民由于历史原因，普遍文化素质不高。但由于有高额房租收入，生活水平富裕，在就业过程中，造成村民高不成低不就，游手好闲，无所事事。村民素质的低下及其安于现状的性格，使他们的就业问题相当严重，即便是征地时安排了一些就业机会，但很容易下岗，就业问题的严重还会引发社会危机。
近些年，黄冈市的“城中村”改造进展缓慢，随着城市化进程的加快，“城中村”带来的负面影响越来越突出。由于城市建设牵动“城中村”土地升值，致使“征地难、规划难、拆迁安置难”不断加剧。同时，由于脏、乱、差问题和对土地资源的粗放利用问题十分突出，形成大量的违法占地、违章建设，则严重破坏了城市土地市场秩序。所以，改造“城中村”，是实现农村城市化，推进城市现代化的需要，是社会发展的要求，势在必行。
三、解决“城中村”问题的建议和对策
“城中村”是城市发展到一定阶段的特殊现象，改造“城中村”是黄冈市城市化进程中必须破解的一道难题。“城中村”改造是一个涉及户籍制度、土地利用制度、集体资产处理、村民自建住宅政策、投融资体制等多方面的复杂系统工程，改造的任务重，经济利益复杂，所需资金数额巨大。省内外一些大中城市在“城中村”改造中，已经探索积累一些成功经验，如珠海市对“城中村”进行拆除并安置旧村民，辅之以一些配套措施，吸引房地产公司参与旧村改造；广州市的“城中村”将在最近完成改制，都市农民将成为公司股东，“城中村”撤销村委会，组成股份公司，按《公司法》经营原来集体企业与物业；深圳市试点改造“城中村”，按每镇一村的办法试点。试点村确定发展方向和策略，划定不准发展区、控制发展区及非建设用地的界限，规定各类用地的使用要求。借鉴省内外“城中村”改造的经验，针对黄冈市的实际情况，在推进“城中村”改造中，需做好以下几方面的工作。
（一）“城中村”改造，必须遵循科学规划、合理布局、统一建设的原则
规划要与城市化水平相适应，高起点、高标准地完善市政公用设施，完善环境规划和空间设计。充分兼顾经济功能和其他社会服务功能的协调，营造高质量的生活环境，避免低水平重复建设。建筑设计要有民俗特色，有品味，成为城市的一道亮丽风景线。
（二）“城中村”改造，政府必须加强领导，各部门必须统一思想、密切配合
必须以“三个代表”重要思想为指导，大胆解放思想，不断更新观念。各个“城中村”的状况不同，干部群众的思想水平、物质基础不一样，解放思想、更新观念的任务各有侧重。必须以改革的思路正确处理国家、集体和个人利益关系。“城中村”改造是事关社会稳定、经济发展的大事，必须加强领导、精心组织、稳妥推进。
此外，“城中村”改造还必须调动村民参与改造的积极性。“城中村”改造，触及到群众的既得利益。要从实际出发，在不损害国家利益、集体利益的前提下，给群众一些政策性的补偿和一定的资金扶持，使群众得到实实在在的好处。在正确制定和运用政策的同时，充分发挥“城中村”党组织、群众自治组织、股份经济组织的作用，用干部、党员的模范行动，调动群众参与“城中村”改造的积极性。
（三）“城中村”改造，必须与加强城市社区建设相结合
撤村建居后，农民变成了居民，成为城市社区的一员，要针对农民变成市民这类人群的特点，最大限度地发挥社区管理和服务的功能。通过大力开展社区文化、社区教育、社区服务等工作，从思想观念、行为方式、社区管理方面彻底把“城中村”居民的传统农村生活方式转变为现代化城市生活方式，使“城中村”居民彻底告别旧有的生活方式，走进现代城市文明社区，成为真正的城市人。
（四）“城中村”改造，必须处理好集体土地的关系，并对集体资产进行改制
撤村建居后，农村集体土地原则上应依法征用，转为国有。转为国有后的土地所有权归国家，在国家未实施城市建设前，可区别不同情况进行处理。政府对此必须出台具体的实施办法。
农村集体资产去留和经营中涉及到村民切身利益的大事，建议通过税费政策和土地升值收益的调节使集体资产实现普遍增值，再将村的集體资产组建为社会化股份公司。在改制工作中，还要正确处理国家、集体和个人的关系，在留足必要的集体公共积累外，按人口、劳动年限将股份尽可能量化到个人，从而壮大和优化原有的集体资产，解决“城中村”农民转为城市居民的后顾之忧。
（五）“城中村”改造，必须实行政府调控与市场运作相结合的手段
“城中村”改造是推进城市化的大事，也是城市化进程中的一件难事。这其中既有做群众思想工作的难度，又有实行政策补偿的难度，还有成本投入的难度。因此，只有把政府调控与市场运作相结合，才能解开这一难题。如资金的运作，单靠某一方面的投入是不够的，必须多元化融资，除可采取群众集资一部分，银行贷款一部分，政府补助一部分外，要用优惠政策激起投资者的投资兴趣，以此吸收大量的民间资本。通过市场运作，收到好的经济效益。