房产抵押贷款流程

房产抵押贷款流程（精选14篇）

房产抵押贷款流程 篇1

1、申请人准备资料向银行申请贷款。

2、银行受理。

3、评估公司对房产（抵押物）进行评估。

4、银行根据客户提供的资料及评估报告取证审批。

5、银行审批通过后，办理房产抵押。

6、银行取得他项权利证后进行放款。

7、银行贷后管理。

办理房产抵押贷款需要的资料

房产抵押贷款流程 篇2

2006年9月3日, 黄某为了向银行申请贷款20万元, 瞒着妻子吴某与银行签订一份《抵押合同》, 约定将黄某与吴某的夫妻共有房屋抵押给银行, 抵押合同上吴某的签字及手印均是由黄某代签及代按, 并且在妻子吴某毫不知情下, 伪造了妻子吴某委托办理相关房屋抵押登记的手续向房产局办理了抵押登记。后因黄某未如约还银行贷款, 银行于2008年6月向法院起诉, 要求实现抵押权以收回借款, 吴某这才知道事情的真相, 遂向法院提出了抵押无效的抗辩, 要求法院判决抵押登记行为无效。

案情分析

本案在审理过程中, 出现了三种观点:

第一种观点认为, 吴某应通过行政诉讼来审查抵押登记的效力, 而不应在民事诉讼中进行审查。第二种观点认为, 吴某可以在民事诉讼中直接要求法院审查该抵押登记行为的效力, 而法院也有权在民事诉讼中直接就该抵押登记行为的效力作出评判, 无须经由先行政后民事的程序。第三种观点认为, 法院有权在民事诉讼中就抵押权设定是否生效作出评价, 但由于登记机关的抵押登记未依法撤销, 故应由法院向登记机关发司法建议书, 待登记机关撤销登记后再确认抵押权的效力。

笔者同意第一种意见, 其理由是:根据我国《物权法》第九条规定:不动产物权的设立、变更、转让和消来, 经依法登记, 发生效力;未经登记, 不发生效力, 但法律别有规定除外。本案中, 该房屋已在房产局办理了抵押登记, 故其抵押是有效的。根据行政法相关规定, 行政机关依法作出的具体行政行为与同样代表国家作出的生效判决一样, 只要没有依法定程序撤消, 它就具有公定力和法律效力。即使发现登记是错误的, 也只能依法定程序撤消。故吴某应先通过行政诉讼来审查抵押登记的效力。

五类房产抵押贷款受阻 篇3

易贷中国提示，提前明晰抵押物条件是成功贷款的先决保障。并非所有房产均可以实现抵押，有一部分房产类型并不具备抵押贷款资质。在提交贷款申请之前，要提前核实房产属性，如果在房产具备抵押资质的基础上，借款人同时拥有良好的信用记录、还款能力，申请大额度消费贷款将变得轻而易举。

那么，到底哪些房产类型不适合进行抵押？

按揭中的房产“伤不起”

如果房产还处于按揭状态，其抵押他项权其实是在银行手中，等于将产权暂时移交。借款人虽然享有使用权，但并不具备完全产权，所以并不具备对这套房产的抵押支配权。

抵押物按揭是最让借款人头疼的融资尴尬。由于各地房价一路走高，普通民众购房往往背负数十万元的银行贷款，而房产早已抵押给了银行，当再度融资时没有抵押物，还款能力也或将遭受质疑。如若面临较为紧急的消费融资需求，往往不能做到应对自如，从容贷款谈何容易？

老房子抵押资质“苟延残喘”

房龄太久、户型太小的二手房，往往不具备抵押贷款资质。大多数银行对于抵押的房产有较为严格的规格要求，综合来看，面积≤50平方米、房龄≥20年的房产，银行会认为较难变现，较难获得抵押贷款。甚至有个别银行明确提出，房龄＞15年的房产都不予发放抵押贷款，老房抵押资质弱势尽显。

当然，如若该房产在较为主要的城市功能区域，也有部分房产可另当别论申请获得贷款。比如，就北京地区而言，部分银行还是较为乐意接受三环内的老房作为抵押物，因为这样的房子即便年迈，变现能力却往往较强。

经适房未满5年无法抵押

在经济适用房的规定章程里，主管单位明确指出，只有期满5年，经济适用房（或限价房）产权才能完全实现转移。若经适房房东在5年内出售房屋，将违背相关条例，无法实现产权交接，更不要提抵押贷款资质了。

有借款人或许会有疑问：明明是自己掏钱买来的房产，为何却不具备交易、抵押支配权？实则不然，由于经适房属于保障性住房，其建立的目的是解决城市中低收入职工家庭住房困难，为了抑制经适房成为投资投机者的短期获利工具，主管单位方才出台“5年大限”。

小产权房＝无产权房

名为小产权（或乡产权），实为无产权，这就是该类房产存在的尴尬。没有产权证明，仅有一纸销售方的出售合同，并未受到房管单位的认同。这类房屋如若遇到政策性规划等情况，就面临“灭绝”风险。

一度沸沸扬扬的小产权转正争论，在媒体间、业内人士间曾引起轩然大波。固然，商品房的价格高得过于离谱，相比之下这些错落于郊区的小产权房却显得价格公道。但由于其不具备房产产权证明，这类房产在法律上并不被认可。小产权项目的业主，也只能就这么过着没有房本的日子。

少数已购公房抵押“难产”

虽然已购公房多已转为个人独立产权，但仍有少数较为特殊，无法具备抵押贷款资质。例如，部分不能提供购房合同、协议的房产，以及不能提供央产房上市相关证明的央产房。由于此类房产权属尚属于较为模糊的状态，故出于信贷风险及变现能力考虑，无法抵押房产申请贷款。

融资支招

本想通过抵押房产方式获得消费贷款，却发现自己的房产属于上述五类，借款人心情难免“悲剧”感丛生。但即便没有房产资质，获得较大额度的消费贷款并非没有路径。

申请个人信用贷款如若贷款用途得当，借款人可适度申请银行个人信用贷款。普通职场人士往往申请额度在月收入的4～8倍，如果是公务员、教师、国企职员等优质行业人群，最多可获得月收入6～10倍的贷款金额。

利用其他财力证明提高贷款资质如若借款人持有稳定的国债、股票、基金，或在其他投资理财渠道有稳定收益，亦可出具相关证据证实自己的还款能力，增加银行的认可程度。

寻求贷款保证借款人可由符合贷款申请资质的第三方担保人为自己作保，或寻找正规担保机构，两种渠道都将有助于贷款更快实现。

房产抵押贷款流程有哪些 篇4

房地产抵押贷款是银行或其他金融机构以借款人提供房产或地产作为还款的物质保证的抵押贷款。它是房地产信贷业务的主要形式，在融资业务中占据了重要地位。

借款人贷前咨询：填写居民住房抵押申请书，并提交银行下列证明材料：借示人所在单位出具的借款人固定经济收入证明;借款担保人的营业执照和法人证明等资信证明文件;借款人具有法律效力的身份证明;符合法律规定的有关住房所有权证件或本人有权支配住房的证明;抵押房产的估价报告书、鉴定书和保险单据;购建住房的合同、协议或其他证明文件;贷款银行要求提供的其他文件或材料。

银行对借款人的贷款申请、购房合同、协议及有关材料进行审查。

(3)借款人将抵押房产的产权证书及保险单或有价证券交银行收押。

(4)借贷双方担保人签订住房抵押贷款合同并进行公证。

(5)贷款合同签订并经公证后，银行对借贷人的存款和贷款通过转帐方式划入购房合同或协议指定的售房单位或建房单位。

房产抵押流程 篇5

1.当户提出意向

2.业务人员评估并出具评估报告

3.领导同意办理

4.当户准备（房产证、土地证、夫妻双方身份证、户口本、结婚证等）

5.业务人员准备（房产抵押合同、委托书、价格认定协议书、受托人身份证、公章、法人章）

6.公证处办理委托公证

7.房管局办理房产抵押

8.房产局出具他项权证后，打印当票并让客户签字按指印

9.财务为当户出具支票

10.当户打收条。

房产抵押贷款流程 篇6

办理流程1.客户申请。客户向银行提出申请，书面填写申请表，同时提交相关资料;

2.签订合同。银行对借款人提交的申请资料审核通过后，双方签订借款合同，视情况办理相关公证、质押手续等;

3.发放贷款。经银行审批同意发放的贷款，办妥所有手续后，银行按合同约定将贷款转入指定账户;

4.按期还款。借款人按借款合同约定的还款计划、还款方式偿还贷款本息。

5.贷款结清。贷款结清包括正常结清和提前结清两种。①正常结清：在贷款到期日(一次性还本付息类)或贷款最后一期(分期偿还类)结清贷款;②提前结清：在贷款到期日前，借款人如提前部分或全部结清贷款，须按借款合同约定，提前向银行提出申请，由银行审批后到指定柜台进

顾名思义，中国银行房产抵押贷款是指客户以房产做为抵押物抵押给中银，用于各种消费、资金周转和经营性用途的贷款，其贷款用途广泛，可用于购车、装修、旅游、留学、其他大额消费、中小企业经营等。但是不能用于购买房屋。这里面如果有什么不懂的，可以通过三九金服进行咨询了解。

中国银行房产抵押贷款条件 借款人申请个人商业用房贷款，须同时具备下列条件：

1、满十八周岁至六十周岁，具体当地常住户口或有效居留身份;

2、有稳定的职业和收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力;

3、能够提供银行认可的抵押物、质押的权利;

4、与开发商签订购买商业用房合同协议，所购商业用房必须是已竣工验收的现房，具有优良的发展前景，并且属于永久性建筑;

5、贷款额最高为房屋评估值的70%;已购公房(成本价购房)不超过60%;公寓、别墅不超过50%;

6、能够支付银行规定的首付款;

7、提供经贷款人认可的有效担保;

8、贷款人规定的其它条件。

中国银行房产抵押贷款手续流程：

一、借款人填写住房抵押申请书，并向中国银行提交下列证明材料： 1.所在单位出具的借款人固定经济收入证明;2.借款担保人的营业执照和法人证明等资信证明文件;3.具有法律效力的身份证明;4.符合法律规定的有关住房所有权证件或本人有权支配住房的证明;6.抵押房产的估价报告书、鉴定书和保险单据;7.购建住房的合同、协议或其他证明文件;8.中国银行要求提供的其他文件或材料。

二、银行对借款人的贷款申请、购房合同、协议及有关材料进行审查。

三、借款人将抵押房产的产权证书及保险单或有价证券交银行收押。

四、借贷双方担保人签订住房抵押贷款合同并进行公证

五、贷款合同签订并经公证后，银行对借贷人的存款和贷款通过转帐方式划入购房合同或协议指定的售房单位或建房单位。

房产抵押贷款流程 篇7

《物权法》第一百八十四条规定:“下列财产不得抵押: (一) 土地所有权; (二) 耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权, 但法律规定可以抵押的除外; (三) 学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施; (四) 所有权、使用权不明或者有争议的财产; (五) 依法被查封、扣押、监管的财产; (六) 法律、行政法规规定不得抵押的其他财产”。

从上述规定可以看出, 《物权法》对学校、医院等公益性单位所有财产禁止抵押的范围作了明确的界定, 即必须得满足三个条件:一是以公益为目的;二是必须为教育设施、医疗设施和其他社会公益设施;三是为事业单位、社会团体所有。而且三个条件必须同时满足才属于禁止抵押的范围。

因此, 关于民办学校、私立医院等单位所有的房产能否办理抵押登记的问题, 笔者认为需要从以下两个方面进行探讨。

一、民办学校、私立医院等单位是否属于以公益为目的的事业单位、社会团体

公办学校和医院以公益为目的无可厚非, 民办学校、私立医院是否仍以公益为目的值得探讨。笔者认为, 民办学校、私立医院等单位应当属于以公益为目的的事业单位、社会团体的范畴, 原因有二。首先, 从文义上理解, 《物权法》第一百八十四条并未对以学校、医院等事业单位、社会团体的公私属性进行限定, 因此民办学校、私立医院等单位应当在文义范围之内;其次, 《民办教育促进法》第三条规定:“民办教育事业属于公益性事业, 是社会主义教育事业的组成部分”。国务院《医疗机构管理条例》规定, 医疗机构应当以救死扶伤、防病治病、为公民的健康服务为宗旨。因此, 学校和医院无论是公立还是私立, 都是以社会公益为目的。从这一层面来看, 民办学校、私立医院和公办学校、医院并无本质差别。

二、民办学校、私立医院等单位所有的房产哪些可以抵押, 在什么情况下可以抵押

最高人民法院《担保法解释》第五十三条规定:“学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体, 以其教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施以外的财产为自身债务设定抵押的, 人民法院可以认定抵押有效。”这一司法解释将人民法院可以认定抵押有效的范围限定在“教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施以外的财产”, 且只能为自身债务设定抵押。这就明确地将教育设施、医疗卫生设施、其他社会公益设施与这些财产以外的同样属于学校、医院的财产区别开来。但需要注意的是在此条件上还必须满足一个条件——必须为自身债务设定抵押, 对他人的债务进行担保则不被允许。

之所以将可以认定抵押有效的范围限定在“教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施以外的财产”及“为自身债务设定抵押”, 笔者认为主要是考虑到以公益设施为他人债务设定抵押, 一旦债务人不能履行债务, 抵押权人行使抵押权, 法院将这些公益设施拍卖或变卖, 如果允许买受人自由处分其财产 (这本是法律赋予其的权利) , 则会严重影响学校、医院等单位正常的教学、医疗等秩序, 使这些单位无法正常生存;但若限制买受人的权利, 则又会影响这些抵押物的变现, 无人愿购买这些抵押物, 最终使得抵押权人的权利无法实现, 担保的功能丧失。但如果学校、医院等公益单位以教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施以外的财产为自身债务设定抵押, 由于这种抵押并不当然改变公益设施的用途, 限制其抵押是没有必要的。因此, 允许这些单位的上述财产可以抵押, 有利于为其提供一个有效的融资手段, 从而更好地促进我国公益事业的发展。

综上我们可以得出, 民办学校、私立医院等单位所有的房产可以办理抵押登记, 但是必须满足以下两个前提条件:一是抵押的房产必须是教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施以外的房产;二是必须系为自身的债务设定抵押。

融资不顺 房产抵押是捷径 篇8

借助房产抵押“利器”

借助贷款之力实现资金流动，是不少创业者、企业主博得发展良机的重要之举。在此过程中，合理运用好房产抵押贷款是门学问：如若借款人借款额度相对较大，最好在申请贷款时能够提供房产抵押，从而让贷款成功率得以保障。

陈先生是上海的一位企业主，先前苦于组建设备资金匮乏，一直忙碌于各银行之间寻求100万元贷款，结果令他失望万分：企业资质不牢固、借款用途金额高、不愿提供房产抵押，成为他叩不开银行贷款之门的关键问题。

最终陈先生在易融网的帮助下成功获得了相关机构发放的贷款，其同意以房产作为抵押，成为获得贷款的关键。其在上海南郊的房产市值170万元左右，贷款额度不到房产价值的7成，借款人信用记录良好，并且有稳定的还款能力，这让陈先生在此次贷款中尝到了甜头。

虽然在对企业主、创业者的贷款门槛限制中，关于企业经营满1年、年开票额百万元以上、负债率60%以下等条款屡见不鲜，但随着经营性贷款政策的日渐放宽，不少银行业等贷款金融机构正在尝试放宽门槛，而有无不动产抵押、经营前景是否良好，成为通过该门槛的重要标准。

3类疑难房产 不同贷款方案

有房子就可以申请房产抵押贷款吗？显然不是。在申请房产抵押贷款的同时，借款人必须对房产属性有明晰判断，在确保房产符合抵押资质的同时展开贷款申请。在目前的房产类型中，部分房产并不具备直接用作抵押贷款的资质。

按揭中的房产 不能直接抵押。因为按揭中的房产抵押他项权尚在银行手中，产权实质上处于暂时移交状态，不具备完全产权，因此借款人并不具备该房产的抵押支配权。针对按揭中的房产想贷款，只有借款人先将按揭中的未还款项还清，然后再用已还清贷款的房子用作抵押申请贷款，才可能成功。以易融网为例，就多次碰到此类贷款客户，一般会先通过投资公司帮助客户垫资还清贷款，然后再帮助客户申请房产抵押贷款。

房龄超过20年或户型小于50平方米的房产 抵押困难。银行要评估抵押物的可变现能力，针对房龄超过20年或户型小于50平方米的房产，一般在申请贷款时较为困难，特别是向银行申请房产抵押贷款。虽然大部分贷款机构对该要求的界定比较严格，但是随着贷款行业竞争的日益激烈，也有一些贷款机构对房产的门槛标准有所差异。

产权属性不明确的房产 无法用作抵押。产权不确定的房产主要包括：未满5年的经适房；小产权房；不能提供购房合同、协议的已购公房；不能提供央产房上市证明的央产房；租赁而来的厂房等办公用房等，因为产权属性不能确定，不具备申请房产抵押贷款的先决条件。针对此类情况，一定要确保自己的房产抵押变现能力，比如经济适用房，可以满5年之后再做抵押贷款的申请打算。

“贷比三家”好处多

随着贷款融资市场的日渐火热，对急需贷款的企业主、创业者而言，不仅要知道如何衡量房产抵押的可行性，同时对于选择哪种贷款融资渠道也要贷比三家，智慧贷款。以房产抵押贷款为例，针对中小企业主或私营业主，一般需借款人具备良好的个人资信，生产经营稳定连贯，贷款额度普遍为借款人房产评估价的6～7成，贷款期限最高可达10年，贷款利率上浮10%～30%。

以房产做抵押的操作流程 篇9

房屋抵押是一个风险控制，而不是所有房产抵押就可以不管借款用途及还款来源，我们注重的是资金的流动性，一旦需要折现对方的抵押物反而使我们处于被动，虽然在损失上面没有太大，但消耗的时间过长。

在这抵押的过程中，我们要注意其中的风险，抵押物是否具备抵押资格，折现的周期、难度、折现后的价值能否弥补因时间周期延迟带来的损失、折现拍卖过程能否顺利进行。

一、借款方的资料准备

首先对方必须提供真实合法的房屋所有权证、身份证、户口、婚姻证明等资料，并书面阐述借款用途及还款来源。

二、对用于抵押房屋进行估值

评估的目的：用于抵押的房子多少钱卖的出去？需要多长的时间？

1、首先是路段、位置的评估。看周边的环境，生活的便利、周边的治安情况怎么样等。对于地段好的，容易出手的房子做抵押可以按估值的60％左右放款，对于周边环境一般、位置一般的房源按估值50％放款；对于不易出售或出售后会带来麻烦的房源不办理抵押业务。

2、看周围的同类型房型房价是多少、多少钱一平方米、房屋的结构、房龄、屋内的装修。主要还是依据周围的房价为第一估值范围，结合上述的因素综合分析，看得出的一个什么样的价格比较合理。

3、对于独立一栋的房产，先按多少钱一平方，再看地段、地皮、环境等因素综合分析。也要考虑到折现的能力如何。相对而言，独立一栋的估值要多方面考虑，主要还是看地段、地皮值多少钱，其次再是房屋结构装修、门面是否能出租等等因素。

三、评估时注意事项

“一注意”抵押物是否存在瑕疵

抵押物应当具有独立性、流通变现性。以不合法或不适宜的抵押物为担保发放贷款，会引起抵押物无法变现，使银行遭受经济损失。

比如，抵押物由于办证时的缺陷，与其他房产共用楼梯通道，独立变现能力不强，抵押时又不够谨慎，未将相邻的房产一并抵押，一旦产生风险，就会造成处置困难。信贷评估人员应具有这种鉴别能力，拒绝此类房产抵押。

“二注意”抵押物是否具有使用价值

如果抵押物因自身原因（如结构设计不合理等）长期空置，没有使用价值，丧失了变现能力，这将给银行造成巨大损失。

比如，购买的房产因某种原因，造成无法实际使用，空置时间较长，但是由于周边房产价格不断上升，经评估给出了高价，作为抵押物从银行取得了贷款，但由于借款人还款能力出现困难，无法到期偿还贷款，而抵押物估值明显偏高，有价无市，变现困难，就有可能形成问题资产。因此，对于因房屋自身问题长期空置，无实用价值的抵押物不接受贷款申请。“三注意”抵押物是否具有变现能力

抵押物的担保能力体现在其未来的变现能力上，而实际的评估工作中，可能会出现评估人员不自觉地忽视对抵押物变现能力的评估。比如缺乏实地调查了解，纸上谈兵，轻信借款人一面之词，忽视了抵押物变现能力，一旦借款人丧失第一还款来源，而抵押物变现周期很长或变现金额很难弥补不足，就会使银行遭受损失。

四、办理过程

在符合借款条件和评估价值的前提下，做出了双方认可的估值额度，确定了放款金额、时间、月息等等之后，接下来就是实际的操作。

双方签署以下合同：1.委托担保申请书

2.委托担保合同

3.民间借款合同

4.借据

5.抵押合同

关于房产抵押是否到房管局办理抵押登记视情况而定，在签署以上合同之后，对方把用于房产抵押的房屋所有权证交给我方，由我方保管，直至借款事宜结束。

合同签署完之后，由我方财务把钱按对方指定方式放款给对方。直至借款事宜结束，本次借贷效应结束。

在出借钱款时，对方以自己的房屋、交通工具等财产作为抵押，并不意味着对方不能按时偿还时，出借人就能直接取得该抵押财产的所有权，双方当事人也不能在借款协议中作出上述约定。出借人只能与借款人签订协议，将抵押物折价、拍卖，所得款由出借人优先受偿。此外，在使用房屋等不动产作抵押时，当事人还应依法办理抵押登记，抵押权方能依法设立。因为在物权法中明确规定：“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。”

五、保后管理及应急措施

在签署了相关具有法律效应的合同之后，仍要做好保后的工作，避免对方因突发状况导

致借款拖欠或无能力偿还，更有其将抵押物再次用于抵押拍卖的行为，特别是没有到相关部门登记的抵押物。保后的管理及借款本金、利息的收回才是关键。

1、保管好相关的证件和合同

首先要把抵押物的相关证件和借款合同、借据、抵押合同等重要的合同保管好，避免损坏及潮湿，同时也要保障合同的保密性，避免合同被人拿走，到时候没有法律的证据证明借款的真实性。

2、催收的合理性

在催收对方缴纳月息时，应提前2-3天与对方联系，给对方一个准备的过程。对于借款额度较大的客户时，应最少每月见面一次，了解抵押物的情况和对方的经营情况；对于一般金额的客户，在对方缴纳月息的时候因和对方沟通，大致了解对方的情况。

我方需不定时的对借款人进行暗访，或通过与周边人的交谈大致了解对方的近况，时刻保持联系的畅通，谨防对方出现意外事件而导致我方借款受损。

再与对方沟通时，应保持应有的礼仪，尽量不影响到对方的生活和工作，相互理解。

3、应急措施

一旦与对方失去联系或对方有意拖欠时，应该立刻采取措施，先了解对方的经济情况、查看抵押物的全部情况，是否出现了抵押物因别的事情被相关部门查封、冻结。与对方取得联系后面谈，看对方的意图，对于恶意拖欠或赖债的采取法律措施，要求法院拍卖或依法折现抵押物；对于因客观原因导致对方无法偿还的，先给予对方帮助，帮助对方渡过难关，但局限于对方只是资金链短缺的情况，对于资金链断裂或即将断裂的不给予帮助，仍采取法律措施维护我方的利益。

六、抵押物折现流程

对于要对抵押物进行折现的时候，通常也是无奈之举，但仍必须有效的执行。

对于折现的流程，需要当地法院依法进行拍卖，同时我方可以把此信息公布出来，让更多的人去进行竞拍，也可以找到想购买此抵押物的人，和法院一起运作此抵押物，但需注意风险。

抵押物只能通过折价、拍卖等形式折现，而我方拥有优先受偿，并不能直接占有抵押物，必须依法处理。所以在进行折现的时候，要时刻关注抵押物的进程，确保在第一时间拿到折现后的资金。

沈阳市房产局抵押业务流程 篇10

抵押业务流程： 借款人所需资料：

夫妻双方身份证、户口本、婚姻证明（结婚证、单身证明（男：22岁、女：20岁，开到登记的前一日，共两份）、未再婚证明、离婚证、离婚协议）抵押人所需资料：

夫妻双方身份证、户口本、婚姻证明（结婚证、单身证明（男：22岁、女：20岁，开到登记的前一日，共两份）、未再婚证明、离婚证、离婚协议）抵押权人所需资料： 身份证

办理业务所需资料：

房屋抵押登记申请表、房产局的借款合同和抵押合同、询问笔录 流程：

一、办理查档：房产局负一层（注：查询抵押核档单）

二、办理抵押登记：

1、咨询台领号（携带双方的身份证、房产证）

2、填写抵押登记申请表2张

3、等待叫号

4、协助借放款客户办理抵押登记手续

5、领取房产抵押他项回执单（注：可申请由一人领取他项

权利证书，视情况而定）

三：领取他项权利证书：

1、到二楼缴费：80元（65窗口--72窗口--65窗口）

2、（7个工作日）携带他项回执单、抵押人或抵押权人的身份证、发票 撤押业务流程： 借款人所需资料：

身份证、户口本、结婚证、民间借贷合同 放款人所需资料： 身份证，民间借贷合同 中介方： 房产证、契证 流程：

一、借款人，放款人，中介方到指定的银行（第一次打款的银行）还款，以柜台 的形式打款（以便于留取转账凭条），放款人确认收到款项，借款人留下转 账凭条，中介方对转账凭条进行拍照或者复印，整理归档。

二、借款人或抵押人、放款人、中介方到沈阳市房地产大厦进行撤押

（1）填写撤押登记表2张

（2）咨询台领号：携带借款人或抵押人身份证及复印件、抵押权人身份证及

复印件、房产证、契证、他项权利证书、2张撤押登记表

（3）协助借放款客户办理撤押手续

（4）撤押完毕，当场写一张房产证收条，借款人或抵押人签字按手印，收回

借放款双方的合同及利息收条、公证书等，借款借据当面撕毁（可视情

形而定）。

个人房产抵押解中小企业融资难 篇11

作为融资的途径之一，银行贷款以相对较低的融资成本一直颇受中小企业青睐。在绝大多数银行，中小企业贷款业务都属于对公业务的范畴。而一旦借款主体是企业，这样一来其中重头的一环便是查看企业的财务报表。但是，在中小企业实际经营中，普遍存在不规范的现象，喜欢用现金交易不入账，税务、银行、企业自己各有一本账，基本上很难找到一份正规的财务报表。由此，通过银行相对复杂和正规的手续贷款融资是难上加难。

与此相对应的是，很多在账目上显示没有利润的中小企业，企业主倒是有着雄厚的实力，他们往往有很多优质资产，尤其是房产。于是，现在有很多银行推出以个人房产作为抵押，而且房产抵押率相对较高，一般在60％-70％，在很大程度上可以解决中小企业的融资难题。

适用多种企业需求

上海理商进出口有限公司是一家多年从事进出口贸易的企业，注册资金50万元，年贸易额在2000万元。然而近年因为受到国家退税政策的影响，这家企业许多出口产品的退税金额下降了许多，从原来达17％的退税产品到现在只有5％或者更低。更雪上加霜的是，近几年人民币的快速升值，在这些种种因素的作用下，企业利润越来越少，流动资金的压力逐步显现，于是企业考虑到了向银行贷款融资。

就这样在2007年，上海理商进出口有限公司向某银行申请了贷款，考虑到企业的实际情况，以及整个行业的背景，最后在抵押一套200万元房产的情况下批准了50万元的贷款，期限一年。

对于一家小型的贸易型企业而言，50万元的贷款还是远远不能解决问题，并且50万元相对200万元来说抵押率也偏低，因此该企业开始寻找其他的融资途径。

相对于贸易型企业，小型制造型企业这几年也遇到了很多问题，原材料涨价、下游企业的账期过长等，都给企业生产带来了不小的压力。上海弘巨机械有限公司作为一家具有自主知识产权的纺织机械生产商，主打产品解决了以往国内纺织业在生产过程中只能使用一次即报废的高成本问题，可回收循环使用。目前该企业正计划在越南扩资建厂，建立该产品的流水线，不过他们也面临资金紧缺的问题。而企业自身并没有什么资产可供抵押来进行贷款。

以上两种典型而且普遍的情况，其实都可以通过各银行的个人房产抵押的经营性贷款产品来解决。

宁波银行：“贷易融”

宁波银行的“贷易融”产品与其他银行相类似产品不同的是，它的借款主体依然是企业，而且是中小企业主或个体经营者。也正因为如此，银行可以接受抵押的房产范围也相应的更加宽泛，不仅仅是企业法人或者股东的个人房产，其直系亲属的房产也可以作为抵押。抵押率一般能在七成左右。这对于企业而言，在面对资金困境时，可以活动和努力的空间就更大了。

“贷易融”的另一个特色在于它充分考虑到了小企业的实际情况，采取的是一次授信，两年有效，循环使用，审核放款的形式。也就是说，企业在获得最高不超过500万元的授信额度后，可以做到随借随还。

举个例子来说，一家企业如果贷款100万元，企业在旺季时可以来银行提款，利息按提款日开始计算，等公司到了淡季可以提前还贷，不用交任何罚息，一旦还了贷款，在这段时间内该企业不用支付任何利息。这样随借随还的优惠待遇在其他银行则一般只有大型企业才能享受得到。

民生银行：“一桶金”

与指定专为中小企业经营使用的贷款不同的是，“一桶金”贷款品种丰富，形式多样，既有为个人短期流动资金而配套的贷款，又有适合中小企业进行固定资产、机器设备投资的个人中长期贷款，还有符合商贸类中小企业经营的个人循环授信贷款。

以“一桶金”助业贷款为例，该产品适用于已具备一定经营基础，欲扩大企业经营规模，实现二次腾飞的小企业。小企业主可以以住房、商铺作抵押申请一年期以内(含)的短期贷款，贷款期限与资金周转期匹配。此产品可帮助小企业主在获得流动资金支持的同时把握良好商机。

再以“一桶金”置业贷款为例，该产品适用于经营现金流比较稳定、期望逐月归还贷款、减轻还款压力的小企业，当小企业主需要购买土地、建造厂房、添置机器设备，或需要购置写字楼、商铺时，可以房产抵押作为担保申请一年期以上、五年期以内(含)的个人中长期贷款，通过银行的中长期资金支持为事业的长远发展打下良好基础。

值得一提的是，不同业态、不同经营方式的小企业，其资金需求亦有显著差别，因此对于中小企业来说，融资方案的选择同样也大有讲究。经营性贷款在企业各种融资方式中利率相对较低，不过与个人住房按揭贷款的优惠利率相比还是要高一些。

举例而言，对于添置不动产、生产设备等需一次性大量投入资金的贷款，企业可以选择逐月偿还本息的方式，由于按月还款既及时归还了贷款利息，又可以每月归还一定数额的贷款本金，因此贷款的利息成本相较低，企业也不用承担一次性归还全部贷款本金的压力；对于采用购销方式经营的商贸型小企业．不妨选择个人循环授信贷款方式。

平安银行：“经营贷”

深圳平安银行“经营贷”综合考虑了个人经营性贷款的企业和个人双重特征，在贷款调查、审核中，重点查实个人从业经验、公司或个人经营流水等，通过简单、实际、有效的方法替代了以往与中小企业实际情况不符、繁琐的财务报表审核、评价等流程，将中小企业主个人的从业经验作为整个贷款风险、额度、年限以及利率综合评估的最关键要素，企业主从业经验越多，贷款更容易、额度更高、利率更低。

也正因为这种操作模式可以将企业房产和企业主个人房产进行统一打包作为抵押物，所以只要有足够价值的房产，就有可能申请到比较高额度的贷款。它的额度最高可达4000万元的贷款金额，就这一点在同类产品中也属佼佼者。另外，循环授信两年、单笔最长十年的贷款发放方式也能较好的满足了中小企业对于资金使用的特殊需求。

深发展：“展业贷”

深发展的“展业贷”是专门针对有融资需求的中小企业主和个体经营者等个人发放，专项用于支持企业生产经营的个人贷款。该贷款最高可以达到1500万元，且可在该行循环贷额度项下发放，随借随还，额度循环使用，不用时银行不计利息，期限最长可达10年

房产抵押贷款流程 篇12

关键词：小额贷款,业务流程优化,组织结构

1 研究背景

1.1 小额贷款

小额贷款起源于20世纪70年代孟加拉国著名经济学家穆罕默德·尤努斯教授的小额贷款试验。我国小额贷款公司起步于2005年, 截至2013年9月, 总数已达7398家, 实收资本6825亿元, 贷款余额达7535亿元。据商务部预测, 全国中小企业资金需求缺口在10万亿元以上。小额贷款公司目前的贷款规模仅能满足7%的融资需求。小额贷款公司具有广阔的市场前景。

由于我国小额贷款还是一个新生事物, 大部分小额贷款公司都面临诸多问题: (1) 与商业银行在客户定位上趋同, 竞争非常激烈; (2) 小额贷款公司由民营资本投资设立, 股东普遍缺乏金融背景, 不能高效利用其所控制的资源; (3) 缺乏现代化的运营手段以及风险管控的措施, 没有完整的业务流程, 不良贷款率居高不下; (4) 从业人员业务水平参差不齐, 缺乏金融从业经验, 贷款审批质量欠佳; (5) 各部门孤立, 只负责自己的工作, 使流程运行不畅。由此可知, 小额贷款公司业务流程亟待优化。

1.2 业务流程优化

迈克尔·哈默将“业务流程优化”定义是把一个或多个输入转化为对顾客有价值的输出的活动。不同行业业务流程优化的步骤有所区别, 小额贷款管理公司属于知识型企业, 流程优化大致遵循以下步骤:首先进行流程梳理, 其次流程设计、流程模型化, 再次流程开发、集成业务系统, 最后流程上线实施。业务流程优化原则: (1) 企业的最高管理层要具备坚定的改革决心和战略愿景。 (2) 重视客户服务需求和满意度, 根据客户需求调整业务流程。 (3) 以符合企业目标的流程为导向调整组织结构。 (4) 提升企业的运作效率和市场反应灵敏度。 (5) 建立畅通无阻的交流渠道, 对业务流程进行持续改进。

业务流程优化的目标是使企业在业务办理效率、成本控制及管理模式等方面取得长足的进步, 同时在顾客满意度、企业盈利能力等关键指标上产生一个质的飞跃, 实现企业经营方式和管理模式的根本性变革。现实业务流程中会有很多特殊的业务需要处理, 那么如何优化现有的业务流程以便和现有的IT系统很好地结合是一个值得研究的问题。

2 Z公司现有贷款审批业务流程分析

Z公司是一家专业的小额贷款运营管理公司, 目前有20余家小额贷款公司的管理权。经过多次调研, 笔者了解到Z公司现有流程为公司成立初期设计, 随着管理的小额贷款公司数量的增加及由此带来的业务量的剧增, 加上公司人员、部门变动, 导致Z公司部分资源浪费、审批效率低、风控效果差、客户满意度不高等严重问题, 业务流程的缺陷严重阻碍了企业的发展。

微贷审批流程和小贷审批流程作为Z公司的核心业务流程, 是业务流程优化的关键。通过对Z公司微贷和小贷业务流程现状的分析, 可以发现存在以下问题: (1) 微贷流程中业务经理一人审批, 风险控制能力极弱。 (2) 职能划分不科学, 越权现象严重。 (3) 客户关系管理体系不够完善。 (4) 贷款申请审批通过后由财务经理直接放款, 严重缺乏风控环节。 (5) Z公司部门之间配合不够密切, 贷款审批效率低, 直接导致客户满意度不高。 (6) 归档材料由归档专员整理并归档, 不能确保贷款材料的完整性。 (7) 信息化程度低, 不利于统计分析管理。以上分析充分说明了对Z公司现有贷款业务流程进行优化的必要性。通过流程优化来提高管理水平、风控水平及贷款审批效率。同时, 对Z公司的组织结构进行优化, 提高企业整体工作效率和对领导阶层的监管力度, 以此提升企业的核心竞争力。

3 Z公司业务流程优化

在Z公司现有业务流程和组织机构的基础上, 进行业务流程优化, 优化的基本思路如下: (1) 成立业务流程优化小组。小组成员包括企业的高层、中层、业务骨干及咨询顾问。 (2) 对Z公司的发展战略、组织架构、业务流程等进行全方位、综合性调研, 并对同行业标准业务流程进行分析, 形成调研报告。 (3) 对Z公司整体运营管理及业务流程进行梳理, 找出原有流程的弊端。 (4) 针对原有业务流程存在的问题, 进行业务流程优化。 (5) 将新流程固化到公司的业务系统中。 (6) 进行流程自上而下的实施。 (7) 对业务流程进行总结完善、持续改进。

业务流程优化后, 具体改变如下: (1) Z公司管理的小额贷款公司内部成立风险控制部门。 (2) 客户信用评级工作由业务经理负责改为风险经理负责。 (3) Z公司和其管理的小额贷款公司使用优化后的统一的贷款业务系统。 (4) 对审批通过的贷款申请后续增加终审意见确认、放款审查及放款签批环节。 (5) 贷款材料归档之前, 由业务经理制作并整理。 (6) 优化后贷款审批效率大幅提高。 (7) 实施严格的绩效考核制度并改革Z公司的人事管理制度。

3.1 微贷审批业务流程优化

优化后微贷业务流程:

(1) 客户提交贷款申请, 小额贷款公司业务经理受理, 手工填写包括客户基本信息、财务状况等材料, 并到客户单位或家庭进行实地调查, 最终给出调查报告。

(2) 小额贷款公司风控部风险经理根据客户基本信息、调查报告及人行征信系统的信用评级等情况得出客户的信用等级评估, 进行风险审核, 如果审核不通过, 全部材料打回上一步重新进行尽职调查。

(3) 通过后由风控部审贷委员会集体决议, 并由审贷会秘书确认终审意见 (如果集体决议否决贷款申请, 则审贷会秘书确认终审否决意见之后贷款终止) 。

(4) 审贷会秘书确认通过意见之后, 通知业务部业务经理制作材料。

(5) 由风控部的风险经理进行放款审查, 再由Z公司风险管理部的风险经理进行放款签批 (在这一环节, 风险经理有权打回风险审核或者直接终止贷款) 。

(6) 放款签批通过后, 业务经理打印放款通知单, 小额贷款公司财务部的财务经理放款及进行款项计划确认。

(7) 小额贷款公司业务经理整理材料, 风控部归档专员将材料检查并归档。微贷审批业务流程结束。

3.2 小贷审批业务流程优化

优化后小贷业务流程:

(1) 客户提交贷款申请, 小额贷款公司业务经理受理, 手工填写客户基本信息、财务状况等材料, 之后到客户单位或家庭进行实地调查, 最终给出调查报告。

(2) 小额贷款公司风控部风险经理根据客户基本信息、调查报告及人行征信系统的信用评级等情况得出客户的信用等级评估, 进行风险审核, 如果审核不通过, 全部材料打回上一步重新进行尽职调查。

(3) 由Z公司风险经理进行贷款审查, 审贷委员会进行集体决议, 并由审贷会秘书确认终审意见。

(4) 通知小额贷款公司业务部业务经理下载合同, 同时Z公司风险管理部抵质押专员将抵质押物手续入库。

(5) 由风控部风险经理进行贷款审查, 再由Z公司风险管理部风险经理进行放款签批 (在这一环节, 风险经理有权打回风险审核或者直接终止贷款) 。

(6) 放款签批通过后, Z公司计划财务部财务经理放款及进行款项计划确认。

(7) 小额贷款公司业务经理整理材料, 计划财务部归档专员将材料检查并归档。小贷审批业务流程结束。

4 Z公司组织结构优化

进行业务流程优化的同时必须对组织结构进行配套的设计调整, 以便有利于优化后的业务流程顺利实施。组织结构优化的原则:坚持彻底性原则, 保证优化后的组织结构是符合先进管理思想的;坚持整体流程最优原则, 而不是每个环节均为最优;坚持全员参与原则, 争取多数员工的积极参与和支持, 变革才能进行到底;权变选择转型方案原则, 变革的方式应该尽量推动管理层主动思变, 积极选择和调整方案;建立绩效考核激励机制, 提高单独业务节点工作效率的同时, 又能促进Z公司整体的业务流程顺利运行。

4.1 Z公司组织机构现状分析

Z公司组织机构存在的问题: (1) Z公司管理的小额贷款公司内部结构设置过于精简。 (2) 目前部分部门缺少优化后流程节点中的角色。 (3) 各部门人员缺少大局观, 彼此漠不关心, 各管一片。 (4) 在Z公司的组织架构中, 应设立八大区域管理部。 (5) Z公司管理的小额贷款公司在业务上直接和Z公司各部门对接, 在管理上由八大区域管理部直接干预, 在组织架构中作为其部门来划分, 是不合理的。

由此可见, 建立流程化管理的组织结构是企业高效运营的必要保证。

4.2 优化后Z公司组织结构

作为业务流程优化重要组成部分, 对Z公司的组织结构进行了优化调整。

(1) 成立由总经理直接领导的八大区域管理部。八大区域管理部作为Z公司的外派部门, 主要职能是了解当地的市场情况, 拓展Z公司的业务范围, 解决Z公司充分利用当地资源和及时反馈信息的短板。代表Z公司对区域内的小额贷款公司进行管理, 指导其完成委托业务, 并进行监控和督导。

(2) 重新划定了市场运营部职责和人员配备。优化后的市场运营部主要职能是对各小额贷款公司经营管理全过程进行计划执行与控制, 通过督促、指导、后援支持等手段, 确保小额贷款公司经营目标的达成。

(3) 重新划定了风险管理部职责和人员配备。重组后的风险管理部主要职能是负责公司信贷政策的制定、贷款业务的审批以及信贷档案管理、风险数据监测、贷后检查等贷后管理工作。

(4) 增设研究发展部, 进行新产品的研发及同行业情况的搜集及研究工作。增设合规稽核部, 对于Z公司及小额贷款公司所有法务工作进行合规稽核检查。

(5) 培训管理部、信息技术部、合作支持部、人力资源部从原来的综合管理部分离出来。负责公司的培训、IT、人力等后台支持管理工作。

(6) 小额贷款公司下属部门增加风控部, 同时内设风险经理、审贷委员会、审贷会秘书、归档专员职位, 负责小额贷款公司微贷流程中的审批及风控工作。

(7) 在组织结构上, 受托管理的小额贷款公司不再作为Z公司的部门, 而是作为Z公司各部门的下级单位, 接受八大区及各部门的前台管理及后台支持。

5 结论

本文以笔者实际调研的Z小额贷款管理公司核心业务为基础, 首先分析了Z公司现有贷款审批业务流程的弊端, 然后以国内外先进的业务流程优化理论为指导, 详细探讨了Z公司的业务流程优化需求, 最后提出了基于IT的业务流程优化和组织结构优化实践方案。本次优化, 不仅提高了企业的综合管理能力、核心业务的运作效率、风险控制能力及资源的利用率, 降低了企业的运营成本。而且为国内其他小额贷款公司乃至所有知识型企业的流程优化提供了成功的先例, 具有一定的借鉴作用。

本文主要研究了小额贷款管理公司贷款审批业务流程的优化, 但是小额贷款管理公司除了贷款审批业务流程还有一些非核心的业务流程, 比如人力资源管理、财务审批管理等, 而对于这些业务的优化还需要进一步的研究。

参考文献

[1]赵松, 王建华.知识型企业基于业务流程优化的管理信息化[J].中国管理信息化, 2012 (4) .

[2]吴文琦.推行信息化管理促进小额贷款发展[J].中国科技投资, 2012 (4) .

[3]褚跃龙, 王爽.浅析企业应如何进行业务流程优化[J].辽宁工业大学学报:社会科学版, 2012 (14) .

[4]任晓霞, 张文科.中国邮政储蓄银行小额贷款业务流程分析[J].经济师, 2012 (01) .

房产抵押贷款流程 篇13

现在越来越多的人需要资金，需要进行银行贷款。房产抵押贷款就是最常见的一种，但不是所的房子都能做抵押贷款的，以下由北京钻诚担保为您介绍几类不能申请北京房产抵押贷款的房产，希望对各位朋友有所帮助。

1、未取得房产证的小产权房：

对于小产权房产而言，如果居住人没有取得房产证的话，对房产只有使用权，而没有所有权，即不能对房产进行处置，所以这类房产就不能上市交易，无法到建委做抵押，更不可能办理抵押消费贷款。

2、未结清贷款的房产：

抵押消费贷款的房产必须是没有抵押的房产。如果是有抵押的房产或者此房产正处于按揭状态当中，银行就已经拥有此房产的他项权利，如果再对此房产进行抵押，银行是不允许的。因为两家银行无法同时拥有一处房产的他项权利。如果没有还清贷款重新贷款叫做同名转加按，现在央行已经明令禁止操作。

3、未满五年的经济适用房：

回迁房按经济适用房管理的，或者是纯经济适用房，根据目前国家的政策，未满5年的话是不允许上市交易的，银行同样无法取得他项权利证，所以不能办理抵押消费。

4、军产房：

军产房相关管理规定，军产房的产权单位是总后勤部，如果军产房要向地方转让，须得到总后勤部的审批。军产房在抵押流程和拍卖流程上会更麻烦一点，因此即使政策允许，一些银行也不太愿意接受军产房抵押。

5、部分已购公房：

已购公房中有两种情况不能办理抵押消费贷款，：

（1）无法提供购房合同或购房协议的已购公房。因为如果在购房合同中有原单位有优先购买权的条款，银行无法取得他项权利，所以银行就无法操作抵押消费贷款。

（2）不能提供央产房上市证明的央产房，因为这样的房产不能够上市进行交易，银行无法取得他项权利，即银行没有了抵押权，所以无法操作这项业务。

以上几项是政策方面不可以做房产抵押贷款的几种类型，但在实际操作中，以上几项部分是可以操作或者可以变通操作的。比如：未结清贷款的房产、可提供上市证明的政策性房产等。

房产抵押贷款委托协议 篇14

甲方（委托人）：身份证：地址：

乙方（受托人）：

一、甲方已征得房屋共同所有权人一致同意，自愿将自己拥有所有权的个人住房向银行申请个人住房抵押贷款，并正式委托乙方办理个人住房抵押贷款。

二、甲方抵押房屋坐落于南昌市区路号小区栋单元室，楼层楼，总楼层楼，建筑面积m,设计用途为的私有房产，房屋所有权证号为号，房屋共有权证为号。

三、甲方确保自己用以抵押的房屋其产权真实、合法、无任何产权纠纷，愿意提供产权证、身份证、婚姻状况证明及户口本，积极配合乙方完善抵押贷款程序，并承担以后还贷的责任和义务。乙方为甲方代办的贷款额度为元。

四、乙方接受甲方委托，积极为甲方提供个人住房抵押贷款代办服务，在甲方提供房屋产权证、身份证、婚姻状况证明及户口本之日起个工作日乙方承诺办结其提供的代办服务。乙方完成甲方委托事，由乙方全额承担抵押贷款规定费用。甲方向乙方支付代办服务费为元。

五、甲方在签订协议后中途撤销贷款，则算甲方违约，代办费照付。

六、其他事项：

七、本委托协议一式两份，甲、乙双方各执一份，甲方签字按手印，乙方签字盖章，即产生法律效力。

甲方（盖章）乙方（盖章）

签订时间：年月日