房地产投资基金制度（精选8篇）
房地产投资基金制度 篇1
一、责任单位
湖南省发展和改革委员会投资处
二、责任人
投资处实行处长负责下的岗位分工责任制，处长主持处内全面工作，并对本处工作负全面责任，处内其他同志按照岗位分工，分别承担各自的工作任务。房地产投资项目备案责任人为处长、分管副处长、承办人。承办人设立A、B角，主办人A角，协办人B角，当A角不能承担工作任务时由B角承担。
三、办事依据
1、《国务院关于投资体制改革的决定》（国发[2004]20号）；
2、《湖南省人民政府贯彻国务院关于投资体制改革决定的实施意见》（湘政发[2005]11号）；
3、湖南省人民政府办公厅关于印发《湖南省企业投资项目备案暂行办法》的通知（湘政办发[2005]36号）。
四、办理条件
1、房地产开发项目符合法律法规；符合国家产业政策和宏观调控政策；符合行业准入标准；属于实行备案管理工作的项目范围。
2、中央在湘、省属及控股房地产企业，以及其它在省工商局注册登记的房地产开发企业投资项目在湖南省发展和改革委员会办理备案。
3、房地产开发企业承担房地产开发项目，应当符合的资质规定：四级资质或者暂定资质企业，承担开发项目的建筑面积不得超过5万平方米；三级资质企业，承担开发项目的建筑面积不得超过15万平方米；二级资质企业，承担开发项目的建筑面积不得超过25万平方米；一级资质企业，承担开发项目的建筑面积不受限制。
五、申请材料
1、房地产开发项目备案申请书一式五份及备案申请表；
2、房地产开发公司有效营业执照、资质证书；
3、国土部门意见；
4、规划部门意见；
5、银行出具的资本金证明。
六、办理程序(一)受理
从委办公室受理窗口接收项目申请资料，并根据处内分工分送承办人，承办人根据相关规定，分别作出以下处理：
1、申请材料存在可以当场更正的错误的，允许申请人当场改正；
2、申请材料不齐全或者不符合法定形式，需要补正有关材料的，当场或在五日内告知申请人需要补正的全部内容，逾期不告知的，自收到申请材料之日起即为受理；
3、申请材料齐全、符合法定形式，或者申请人按照本行政机关的要求提交全部补正申请材料的，受理备案申请。
(二)审查
承办人进行初审。
1、对受理的申报材料是否符合法定条件和标准进行初审。
2、按照备案条件对申请人材料内容进行合法性、真实性审查。
3、提出初审意见，报处长复审。
4、处长进行复审。
按照备案条件，对申请材料和初审意见进行审核，对符合条件的，提出同意意见，报委分管副主任审定。对不符合条件的，提出不同意的意见及理由，将申办材料退回受理窗口。
(三)决定
分管副主任根据法定条件、标准和主办处室审查意见，作出是否准予备案的决定。对符合法定条件、标准的，签发同意备案的意见；对不符合法定条件、标准的，签发不予备案的意见，并写明不予备案的理由。
(四)送达与公告 委办公室将委领导签字同意印发的文件编号，送文印室印制，加盖本行政机关印章后寄送申请人，同时抄送相关部门。按有关规定在委公务信息网等媒体上发布。
七、办理期限
湖南省发展和改革委员会在受理备案申请后10个工作日内，作出是否予以备案的决定。由于特殊原因确实难以在10个工作日内作出决定的，经分管副主任批准，可延长5个工作日，但应及时书面告知申请人，并说明延期理由。
八、监督管理
（一）建立完善处务会制度，处内根据分工，每个办事环节经办人都要签名，处内全程记录办理过程并归档保存。
（二）处室内部对本制度的执行情况进行经常性的自检自查。
（三）委机关有监督检查职能的部门对本制度执行情况进行监督检查，每半年不少于一次。
（四）通过公开公示的形式接受社会监督。
（五）接受人大、政协等方面的监督检查。
（六）省纪委监察厅派驻机构对本制度的执行进行全面监督检查。
九、责任追究
（一）过错责任内容
行政审批人员在行使职权过程中，有下列情形之一的，必须追究责任：
1、对符合条件的申报项目不予受理的。
2、对不符合条件的申请准予批准或者超越法定职权批准的。
3、违反法定程序作出决定的。
4、不按法定期限办理的。
5、滥用职权、玩忽职守的。
6、利用职务之便，索取或者收受他人财物的。
7、私自泄露申请单位有关应予保密的项目信息的。
8、有其它过错行为的。
（二）责任主体认定
行政审批人员在工作过程中，故意违规、违法办理或者因过失造成严重后果的，按下列条款确定责任：
1、承办人故意违规、违法的，由承办人承担责任。
2、两人以上共同行使职权造成过错的，主办人承担主要责任，协办人承担次要责任，共同主办共同承担全部责任。
3、处内集体讨论决定的行为出现过错的，处长为责任人。
4、行政行为经有关领导批准出现过错的，追究批准人的领导责任。
（三）追究形式
1、处以下（含处级）有关责任人违反本规定，情节较轻的，由委机关纪检监察机构责令改正，进行诫勉谈话或给予通报批评；情节较重的，依法给予相应处分，并调离现有工作岗位，一年内不得从事与该岗位性质相同或相近的工作。
2、副厅级以上有关责任人违反本制度的，依据有关规定处理。
房地产投资基金制度 篇2
1.1 房地产产业投资基金的涵义
专门投资于房地产行业的产业投资基金称为房地产产业投资基金, 即房地产投资基金。它是由房地产公司或金融机构发起, 向特定投资人募集, 资金投向严格限定于与房地产有关的证券、房地产开发项目、房地产的租赁与出售等方面的产业投资基金。
按照是否可以直接投资于房地产, 可以将其划分为两类:一类是房地产投资信托基金。另一类是间接投资房地产业的基金。
1.2 房地产产业投资基金的特点
(1) 房地产投资基金定位于直接产业投资, 把企业作为商品来经营, 通过不断购入、经营、出售企业来实现商品再生产的全过程, 进而实现自身增值。
(2) 房地产投资基金不仅提供资金支持, 而且提供资本经营增值服务, 是一种专家管理型资本。
(3) 房地产投资基金的运作是融资与投资相结合的过程, 属于买方金融, 其利润主要来自资本利得而不是分红。
(4) 房地产投资基金在所投资的企业发育成长到相对成熟后即退出投资, 实现自身增值, 再进行新一轮房地产业投资。
2 美国房地产产业投资基金发展模式研究
2.1 美国房地产投资基金运作模式
美国房地产投资基金一般不直接投资于房地产项目, 而通过投资房地产投资信托公司、房地产开发企业的股权或发放房地产抵押贷款等形式来实现房地产投资。其中, 房地产投资信托是一种最重要的房地产投资基金。
2.2 美国房地产投资信托基金设立条件
(1) 资产要求:
至少75%以上为房地产、现金和政府证券, 持有某一个发行人的证券不得超过REITs资产价值的5%, 不得持有超过某一发行人流通在外的具有投票权的证券的10%。
(2) 收入要求:
至少95%的毛收入来源于红利、利息、租金收入或某些资产出售利得, 至少75%的毛收入必须来源于租金收入、有抵押担保的债权的利息收入、某些资产的出售利得、或投资于其它房地产投资信托的收入。
(3) 股东人数:
REITs所有的股票都应流通, 至少要有100名股东, 股权结构应当分散化;前5大股东在每一纳税年度的后半年内, 不得持有超过50%的REITs股份, 单个股东持股比例不超过9.8%。
(4) 红利分配:
给股东的分配必须相当于或超过房地产投资信托应纳税收入的90%。
2.3 美国房地产投资基金的优势
(1) 股本金低, 持股灵活:
对于REITs来说, 每股最低投资额只需要10至25美元。同时REITs对持股数量没有限制, 既可以只购买一股也可以拥有数股。
(2) 多元化组合投资, 市场回报高:
REITs最大的优点, 是可投资于不同的REITs, 涵盖不同类别的房地产项目, 不会为个别REITs的局限而受限制, 情况如投资股票基金, 会较投资单一股份更灵活、风险更分散。
(3) 流动性较高:
REITs是一种房地产的证券化产品, 通常采用股票或受益凭证的形式, 使房地产这种不动产流动起来。
3 发展我国房地产产业投资基金
3.1 我国房地产产业投资基金发展模式探讨
3.1.1 房地产投资基金组织结构分析
目前我国公司法尚不完善, 在实践上还存在着许多诸如产权结构、公司治理等方面的难题。我国所发行的基金多为契约型基金, 房地产投资基金按公司型的组织形式对我国现实条件而言还不成熟。因此, 本人认为在我国现阶段市场条件下, 房地产产业投资基金的发展, 应当采取契约型的组织形式 (图1) 。
3.1.2 房地产产业投资基金的运作过程
(1) 产业投资基金的资金筹集:这是产业投资基金的起点, 也是产业投资基金运作的关键阶段。
(2) 寻找和筛选项目:一般来说寻找投资项目是一个双向过程, 即有项目的寻找资金和有资金的寻找项目。产业投资基金在寻找投资项目时, 在相当程度上依赖于人际与行业网络关系的运用。
(3) 评估:一旦项目获得初选, 基金管理人就会对之作进一步评估, 包括对项目技术水平、市场潜力和政策法规的把握, 以及对项目风险的准确评估等。
3.2 外部环境发展建议
3.2.1 巩固我国房地产市场发展基础
目前, 我国房地产投资增量占社会固定资产投资增量的1/3左右, 每年拉动GDP增长近2个百分点。从长远看, 以住宅为主的房地产产业发展空间很大, 是我国经济增长不可替代的拉动力量, 已经成为国民经济的支柱产业。
3.2.2 树立权威的监管机构
房地产产业投资基金市场监管主要包括三个层次:政府监管, 自律组织监管和经营机构监管。在房地产产业投资基金试点之初, 应充分借鉴证券投资基金市场监管经验, 明确监管主体, 理顺政府监管与自律监管的关系, 加强房地产投资基金行业的自律管理, 建立基金管理公司的监察稽核制度, 确保房地产投资基金市场公开、公平与公正, 保护投资者的利益。
3.2.3 培养房地产产业投资基金管理人才
房地产投资基金制度 篇3
【关键词】房地产；信托；登记；立法
1.我国房地产投资信托财产信托登记制度立法的不足
我国《信托法》第10条第1款规定，设立信托，对于信托财产，有关法律、行政法规规定应当办理登记手续的，应当依法办理信托登记。第2款又规定，未依照前款规定办理信托登记的，应当补办登记手续；不补办的，该信托不产生效力。显然，我国《信托法》关于信托登记的规定过于简单和含糊，有关登记的范围、何时登记、由谁登记等事项一概不清，如不加以解释和明确，实务上根本无法操作。这是《信托法》给信托实践带来的一大问题。
根据《信托法》第10条的规定，对于应当依法办理信托登记的。如果未办理登记，不产生信托生效的效力。比如信托财产为房屋的情况下，仅办理了委托人向受托人房屋产权过户登记手续，未办理信托登记，信托不生效。从《信托法》第10条的规定来看，该条规定混淆了信托财产有效转移制度和信托登记制度这两者的不同。本法没有规定信托财产的有效转移，而是把信托登记规定为信托有效成立的要件。而且对应进行信托登记的财产范围规定得也不够具体。另外，依照第10条的规定，在房地产投资信托设立过程中，发起人必须把每个相关的应信托登记的财产一一进行登记，极其繁琐，也必将耗费大量的人力、物力和财力。這是与房地产投资信托减少融资成本的原则相违背的。因此，不管从法理上，还是从减少房地产投资信托的设立成本来看，我国信托登记制度都存在着严重缺陷。
《城市房地产管理法》确立了我国房地产权属登记管理的基本制度，其主要内容包括：新建登记，转让或变更登记，注销登记以及抵押登记等。由于新建、转让变更、注销、抵押等行为涉及到房地产物权的变动，因此法律规定将登记作为房地产物权的公示方法，以公示产生公信，进而维护交易安全，促进房地产的流通。但是《房地产
管理法》及《物权法》也没有规定对房地产信托进行登记。
2.我国房地产投资信托财产公示登记制度的立法构建
根据《信托法》第10条的规定，房地产属于应当办理信托登记的信托财产，但是没有法律和行政法规层次的规范性文件规定设立房地产信托时应当办理信托登记，所以《信托法》第10条的规定对房地产信托是没有效力的。为贯彻《信托法》第10条和填补房地产信托的制度空白，应在有关法律和行政法规中对房地产信托登记作出规定。以下就房地产信托登记的具体内容加以分析探讨。
2.1 关于登记手续的性质与范围
“登记手续”的性质：《信托法》规定的作为进行信托登记前提的“登记手续”，应当仅限于作为财产权取得、变更要件的登记。换言之，只有那些需要登记才能发生财产权转移效力的财产，主要是不动产包括房屋和土地使用权，才需要进行信托登记。就“登记手续”的范围而言，主要是指是否包括“注册”在内？我国法律对于特定财产权的取得和变动不仅建立了登记制度，还建立了注册制度，其法律意义与发生相同效力的登记制度并无不同，因此，《信托法》规定的作为信托登记前提的“登记手续”在理解和解释上应当包括“注册”在内，也即以需要注册才能发生财产权转移效力的财产设立信托，也应当办理信托登记。
信托登记的范围：依据上文对“登记手续”的理解，需要进行信托登记的财产应当是其财产权转移依法应以登记或注册为要件的财产，主要包括房屋、土地使用权、车辆、飞机、船舶、专利权、商标权等。对于上述财产，实务上应尽量进行信托登记，以防信托不发生效力。
2.2 关于信托登记的主体、程序及内容
信托登记的主体：信托登记主体包括登记申请人和登记机构。我国《信托法》没有任何规定，其它法律、法规也没有规定。在信托登记具体操作规则没有出台之前，建议实务上按如下方法办理：由受托人作为登记中请人（必要时，可以由委托人和受托人共同申请）向财产权转移登记与注册机构办理信托登记，如果该机构不同意办理，可向公证机构进行公证，以尽可能取得信托登记的抗辩理由。
信托登记的程序与内容：如果财产权转移登记（注册）机构同意进行信托登记，与设立信托有关的财产权转移登记与信托登记，是按一个程序合并进行，还是按两个程序分开进行，为提升效率，降低成本，完全可以合为一个程序进行，信托登记的主要事项应当包括：信托当事人的情况、信托财产情况、信托主要条款等。
2.3 关于房地产信托登记制度的立法
为贯彻《信托法》第10条和填补房地产信托的制度空白，应在与信托、物权及房地产有关司法解释和行政法规中应对房地产信托登记作出规定。另外，本文认为，作为我国房地产业管理的基本法律《城市房地产管理法》，应在第五章“房地产权属登记管理”中增加：设立房地产信托应当向县级以上人民政府规定的部门办理信托登记；因信托取得土地使用权和房屋所有权的，应当依照本章规定办理过户登记。以此为基础，辅以相关实施细则，建立我国房地产信托登记的法律制度体系。
参考文献：
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房地产投资基金制度 篇4
REITs(Real Estate Investment Trusts，房地产投资信托基金)是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。与我国信托纯粹属于私募性质所不同的是，国际意义上的REITs在性质上等同于基金，少数属于私募，但绝大多数属于公募。REITs既可以封闭运行，也可以上市交易流通，类似于我国的开放式基金与封闭式基金。近二十年来,北美地区的REITs收益最佳(13.2%),欧洲次之(8.1%),亚洲REITs的平均收益最低(7.6%);由于欧债危机的影响,欧洲REITs收益率迅速下降至-9.2%,而北美地区的REITs则取得了12.0%的平均收益。可见,在不同时间区间内,不同国家和地区的房地产景气程度往往大相径庭。
REITs的特点在于：
1、收益主要来源于租金收入和房地产升值；
2、收益的大部分将用于发放分红；
3、REITs长期回报率较高,与股市、债市的相关性较低。
REITs的魅力在于：通过资金的“集合”,为中小投资者提供了投资于利润丰厚的房地产业的机会;专业化的管理人员将募集的资金用于房地产投资组合,分散了房地产投资风险;投资人所拥有的股权可以转让,具有较好的变现性。
房地产信托计划与REITs（房地产信托投资基金）的区别
第一，REITs是标准化可流通的金融产品，一般从上市或非上市公司收购地产资产包，且严格限制资产出售，较大部分收益来源于房地产租金收入、房地产抵押利息或来自出售房地产的收益，能够在证券交易所上市流通；中国的房地产信托计划是有200份合同限制的集合非标准化金融产品，一般不涉及收购房地产资产包的行为，其收益视信托计划的方案设置而定，尚无二级市场，不能在证券交易所上市流通。
第二，REITs对投资者的回报需要把收入的大部分分配给投资者，比如美国要求把所得利润的95%分配给投资者；中国的房地产信托计划对投资者的回报为信托计划方案中的协议回报，一般在3%-9%左右。
第三，REITs的运作方式是：负责提供资金并组建资产管理公司或经营团队进行投资运营；中国的房地产信托计划的运作方式是：提供资金，监管资金使用安全，或部分或局部参与项目公司运作获取回报。
第四，REITs的产品周期一般在8-10年，更注重房地产开发后，已完工的房地产项目的经营；中国的房地产信托计划产品周期较短，一般为1-3年。
第五，REITs的税制优惠：如信托收益分配给受益人的，REITS免交公司所得税和资本利得税，分红后利润按适用税率交纳所得税。而中国的房地产信托计划没有相关的税制安排。
第六，中国的房地产信托概念较为宽泛，可以是REITs模式，也可以是贷款信托、优先购买权信托、财产权信托、受益权转让信托等等。
怎么投资房地产 篇5
如今，黄金、期货、股票、基金、放贷等投资方式风险陡增，很多中小投资者都损失惨重。这样的投资环境、市场氛围，催生不动产投资持续走热。因为它更具前景、更能抵抗汇率变化、更具产业结构调整下的可持续发展性、并具备更高的融资价值。房地产投资，并不是快速回报的超高收益产品，却是更安全、更稳健、更长远的投资产品。
2投资房地产选对类型很重要
房地产类型很多，但要论利润与回报，还是投资公寓最具优势、获取的利益更高。公寓投资至少有两大利润增长线，第一条线为总价增值，第二条线为租金收益。
作为投资品，公寓的首要优势就是小户型、总价低、门槛低。相比住宅和商铺动辄几百万的资金要求，公寓更匹配中小投资者的投资需求，让更多普通老百姓能参与进来保护自己的资产不会贬值。
其次是功能多元，自住、出租、办公都适宜。市面上很多公寓产品配套完善，可以自住，也可以用来出租，有的还可以注册公司，具备多种功能，进退有度。
最后就是容易出租，同时租金收益稳定，相比商铺和写字楼，公寓的市场灵活度更高，市场目标客户群体更大。而租金情况也非常可观，回报率和稳定性远高于其它投资产品。
3投资公寓产品需认准四大标准
都知道投资公寓产品优势突出，然而目前市面上公寓产品繁多，到底什么样的公寓产品才最值得投资，怎么样才能选到好的公寓投资产品。
好地段
城市生活节奏一直以“快”而著称，上下班流动性明显。投资公寓，地段因素尤为重要，社会上的单身白领、年轻夫妇和商务人士是公寓的主要承租对象，在商业繁华地段、高校周边、地铁站附近的公寓投资前景看好。
好品牌
市场上，公寓项目众多，容易犯上选择困难症，但品牌可以作为一个选择的标准。品牌实力不足的开发商，可能会出现货不对版、质量不过关、规划中的配套无法实现等等问题。所以在选择的时候，多考虑有实力的开发商，且工程进度、工程形象展示都较好的公寓项目。
好环境
好的环境决定公寓的发挥。公寓的主要承租对象多为年轻人，他们讲究品位，向往自由，注重私密，对于生活品质的追求及居住环境的审美往往较高，舒适宜居 的环境对其吸引力往往更大。
好管理
购买公寓基本上算是一种长线投资，物业管理的水平，将决定租值。公寓产品由于总价低、投资门槛低，比住宅受到市场欢迎，但后续运营如果无法跟上，那么投资客回报率将大大降低。选择有品质的高端公寓，能够有效提高投资的回报。
1.怎么投资美国房地产
2.个人怎么投资黄金
3.怎么做好黄金投资
4.怎么投资商铺
5.工资好低怎么投资理财
6.基金怎么投资最赚钱?
7.怎么做好黄金投资理财
8.年终奖怎么投资理财
9.月光族怎么投资理财
房地产投资分析报告 篇6
前 言
最近一段时间一直在寻找高成长性的企业，同时还要注意价格的问题，终于在昨天发现一直中意的企业——世联地产，一直以为这是一家地产企业，昨天偶然发现这是一家为地产商服务的企业，可见自己在平时的功课中是多么的粗心，在这里检讨一下。世联地产的投资报告我想分为几大部分，第一部分应该是行业属性和企业未来成长性，因为投资企业成长性是最重要的，没有高成长性，投资的风险是显而易见的。第二部分为企业当前市场估值的情况介绍，毕竟只考虑成长性没有合理的买入价格，投资回报也会大受影响。第三部分，应该说说投资这个企业的风险问题，以及风险控制的措施。
世联地产这个企业存在的前提就是依附于地产行业的，为地产企业提供相应的销售策划服务的，所以这个行业会受到地产行业的景气度影响，存在业绩较强的周期性，但是由于这个行业的所提供的服务是整个地产行业的所必须的，所以企业生存的前提就是提供优质的服务，而经济周期性影响只是针对业绩出现波动，对这个企业的扩展和发展没有大的制约和致命性打击。相反，经济的周期性波动会帮助企业消灭很多体质较弱的竞争对手，为自己成长的过程提供空间，这个过程是每个成长性企业必然要经历的过程。
从以上角度分析，这个企业最大的风险在于自身管理及是否能够提供优质服务的这些因素，资金因素、经济周期等外来因素不会对企业造成致命打击，而且由于提供的服务不需要大量的资金、固定资产的投入，这会降低其运营成本，提高其企业的毛利润。而且随着规模的扩大，已经管理水平的提高，其毛利率也会相应的小幅提高，由于在管理水平稳定的情况下，其简单的盈利模式的复制及其迅速的规模化成为可能，所以行业的成长空间巨大。而且通过分析，除了一线城市这种服务地产商的行业较为成熟以外，其他二三线行业的行业非常不规范，在很多地区可以说根本没有这种营销服务模式，其市场的不成熟性也为企业发展提供了足够的空间。
第一章 标的行业属性及成长性分析
世联地产是A股市场第一家上市的专业从事房地产营销的顾问代理机构。公司服务的主要对象包括相关政府部门、房地产开发商、机构及个人业主。公司主要从事房地产顾问策划、代理销售和经纪业务。
与同业比较，世联地产的优势主要体现在以下几个方面：
1、顾问策划业务的品牌、规模效应将逐步体现。
2、业务条线间协同效应显现。
3、受益深圳特区扩容。
4、管理团队高瞻远瞩。
目前A股尚没有房地产顾问公司上市交易。目前国内同行业有3家分别在香港主板和美国纽约交易所上市。目前中小板市盈率在35倍以上，市场整体估值水平对世联地产未来估值也会造成一定影响。另外从风险角度看，公司所处的房地产行业正处在不确定的发展过程中，投资者对其风险有一定安全空间要求。
行业及公司简介：
行业情况简介
世联地产是A股市场第一家上市的专业从事房地产营销的顾问代理机构。公司服务的主要对象包括相关政府部门、房地产开发商、机构及个人业主。公司主要从事房地产顾问策划、代理销售和经纪业务。
房地产市场按照房地产开发的不同阶段可以分为房地产一级市场、二级市场和三级市场。一级市场是由政府主导土地使用权出让阶段的市场，一般称之为土地市场；二级市场是房地产开发商在获得土地使用权后对房地产进行开发和经营的市场；三级市场是房地产开发商已出售的房产在投入使用后进行物业交易、抵押和租赁等二次交易的市场。
从房地产开发的价值流程来看，地产服务商提供的服务覆盖了整个房地产开发阶段，服务商与开发商共存共荣，已经是房地产开发价值链中不可或缺的角色，在促进房地产市场健康发展、保障房地产交易安全、节约房地产交易成本等方面都发挥着日益重要的作用。具体业务如下：
（1）在土地供应阶段，房地产中介为地方政府或土地运营机构提供政策建议、土地规划建议、经济评价、土地出让策略等顾问服务，使地方政府和土地运营机构在土地出让过程中能够计划长远并最大化发挥土地的价值；
（2）在物业开发阶段，房地产中介为房地产开发商提供市场进入战略、土地竞投策略、物业项目开发策略等顾问服务；
（3）在物业交易的二级市场，房地产中介为开发商提供营销策划、代理销售等专业服务；
（4）在物业交易的三级市场，房地产中介为机构或个人提供房屋租赁服务、二手房交易经纪服务。
公司情况简介
公司成立于1993年，始终专注从事房地产顾问策划和代理销售业务，不涉足开发业务。公司凭借稳定的管理团队、专业的员工队伍为客户提供房地产营销代理服务，在房地产业内塑造了较高的品牌知名度，得到了众多房地产开发商的认可。2005-2008年公司收入的年均复合增长率为32.5%，业务具有良好的增长性。目前公司有23家分支机构，遍及中国珠三角、长三角和环渤海区域。包括房地产营销代理、发展顾问、租售经纪的房地产综合服务能力，近3000名房地产专业人才。
公司目前的顾问策划业务主要为政府部门和房地产开发商提供土地出让咨询服务、房地产项目的开发策划服务等；销售代理业务主要为收取佣金的一般代理业务；经纪业务主要为二手房的买卖双方或房屋租赁双方提供经纪服务。
公司品牌建设已经取得一定成果，连续5年位居“房地产策划代理百强企业TOP10”前二名，并且品牌美誉度、忠诚度也位列行业第1。公司积极利用多种渠道建设行业品牌，其凭借多年积累的行业经验及专业能力，出版的一系列房地产市场专业研究的书籍，在行业内具有较强的影响力。截至2009年6月，公司已公开发行以“世联地产顾问系列丛书”为主导产品的房地产专业图书18本。
行业发展前景：
房地产市场发展展望
房地产市场是国家的支柱产业，在经历了06-07年的过热发展后，政策调控措施日渐严厉，行业发展陷入调整，2007 年下半年以来新房成交量出现了大幅下降。但随着09年为应对国际经济危机，“保增长”措施出台，各地房地产市场再度出现回暖迹象。房地产销售和开发均呈现恢复性的增长。
我们认为，本轮房地产市场调整是对行业发展过热的正常反思，在我国城市化进程不断推进、人口红利因素仍进一步释放的过程中，房地产业作为国民经济发展的重要推动力，其发展前景依然看好。
房地产市场的发展空间来自于两个方面，一是一线城市的“再城市化改造”。在经过多年经营后的一线城市如上海、深圳，虽然已经形成了规模庞大的都市系统，但随着城市发展定位的重新确立，都存在再发展、再改造的需要。如上海建设“大浦东新区”，深圳扩区，定位创新试验区等都是最显著的例子。随着城市化的深入，越来越多的一线城市会对自身发展规划重新定位，创造出新的开发需求。
二是二三线城市的“城市化跟进”。区域经济发展是国家政策的重要指导方向，随着“西部开发”、“中部崛起”等诸多国家级区域经济战略规划的实施，以及如“海西”、“北部湾”等一系列“经济新区”的获批，二三线城市的经济增长已经在赶超一线城市，而经济发展的全面提速必然带动房地产开发需求的提升，未来一段时间内，二三线城市的“城市化”进程将逐步成为房地产行业发展的主要影响因素。
房地产综合服务行业前景展望
与国外发达的房地产中介服务业相比，我国的房地产综合服务业还处于发展初期，但发展迅速。服务外包是发展到成熟期行业的必然选择，在顾问策划、代理销售等方面，很多大型房地产企业已经越来越多地选择外包，这为房地产综合服务行业提供了广阔的业务空间。
顾问策划业务
专业的顾问策划服务主要是提供投资开发决策，降低投资开发风险和试错成本，可以较好地帮助这些企业解决如下问题：进入哪些城市，投标哪些项目，项目的成本要控制在多少，项目的定位等关键问题；顾问策划业务主要受到房地产开发商的投资开发计划及土地购买计划等因素的影响。
即使是万科这样的大型房地产公司，在区域覆盖、不同地域、概念下的楼盘策划上完全自己一手包办也是不经济的。而专业的房地产服务公司覆盖面更广，经手操作的案例更丰富，团队专注度更高，就其现有的城市项目，专业的顾问策划业务可以有效地减少项目的风险。而在将来，地产项目差异化竞争会更激烈，专业有效的项目策划更是必不可少的，采纳专业的顾问策划团队必然要胜过公司自己进行策划管理。
代理业务
2008年，我国一手商品房销售额达24071亿元。由于我国房地产中介服务业起步较晚，房地产行业的专业分工程度和国外发达国家相比还有很大差距。全国由房地产中介代理销售的商品房面积仅占商品房总销售面积的47%左右，如果考虑到很多房地产开发公司自建销售公司，则这个比例更小。而国外成熟市场，如美国，大约85%的物业交易是通过中介机构完成的。
房地产综合服务业还处于发展初期的另一个特征是行业集中度极低，该行业的龙头企业，如世联地产、中原地产、易居中国等虽然可能在部分区域具有比较大的市场占有率，但整体而言全国市场占有率依然不高。全国代理销售百强企业的市场份额从05年的17.4%增长到08年的32.2%，已经是一个大的飞跃，但相比美国市场前五名占据新增住房销售50%市场的集中度来说，还有一个漫长的行业整合、淘汰的过程。而在此过程中，一批品牌价值高、业务模式先进的龙头企业将获得更大的市场空间。
经纪业务
2008年一线城市二手房成交量大幅调整，导致经纪业务下降，但是从长远来看市场空间较大。
世联地产经营优势
世联地产业务的经营模式是以客户需求为基础的。在房地产开发产业链的不同阶段，客户的服务需求各不相同，公司具有顾问策划、代理销售和经纪业务的综合服务能力，能够跟随客户需求的变化提供不同的服务。经过16年的发展，世联地产已经形成了自己特有的“咨询+实施”的经营模式，顾问策划能力已经成为房地产中介公司的核心竞争力。
公司目前已经构筑了顾问策划、代理销售和经纪业务三大产品线，形成了良性的互补和协同效应，并降低了自身的经营风险。公司多年来累计为中国99个城市的的超过1,000个房地产项目提供了高质量的房地产顾问咨询与策划服务。公司的顾问策划业务竞争优势明显；公司的代理销售业务多年来处于同行业前列，2009年1-6月代理销售业务收入较去年同期大幅上升36.99%；公司的经纪业务由子公司世联行经营，定位于“豪宅专家”，目前发展规模仍较小。
与同业比较，世联地产的优势主要体现在以下几个方面：
1、顾问策划业务的品牌、规模效应将逐步体现。一般认为房地产服务行业门槛低，没有规模效应，大公司不占优势。但我们认为这只是该行业低层次竞争阶段的暂时表现而已。随着整个房地产行业高速度、无差异的扩张期过去后，越来越多的开发商、政府部门会需要更精致的顾问策划服务，而在这一领域，世联地产已经建立起了良好的品牌和业务基础，截止09年6月，世联地产尚未完成的顾问合同233个，在业内首屈一指，即使将来其他服务商进入该领域，也难以立刻和世联长期积累的经验和模式相抗衡。
2、业务条线间协同效应显现。作为业内知名的地产顾问策划公司，世联与政府部门、业内大型地产开发商都具有长期、良好的业务合作往来。通过顾问策划先行的战略，公司同时争取到大量代理销售业务。这一策略在进入新的市场区域时显得尤为有效。公司09年上半年已完成代理销售价值330亿的房产，而签约未履行的代理面积高达2713万平方米。09年下半年公司代理销售业绩超过上半年的概率很大。
3、受益深圳特区扩容。作为从深圳本地起家的地产服务商，世联在深圳当地已经占据大约30%的市场份额，对当地购房群体有深刻认识和把握，具备相当大的区域性优势。深圳特区扩容在即，预计房地产开发也将迎来一波新浪潮，作为当地龙头的服务商，世联在其中受益的程度是可以想见的。
4、管理团队高瞻远瞩。世联地产的高管大都是公司的创始股东，与公司利益休戚相关，有充分的激励来实现个人与公司的共同收益。同时这个团队也已经历多年合作，在管理和公司战略选择上互相认同，团队紧密度较高。公司高层对行业前景充满信心，并且高瞻远瞩地看到了行业在度过低层次竞争后必然要依靠品牌价值、经验积累的规模效应等因素才能实现公司持续发展，所以一开始就定下以顾问策划为核心竞争能力的战略，同时积极建设服务管理和知识共享平台，设立人才培训中心，为公司长远发展早做打算，这些都是相当具有远见卓识的表现。另外，公司成功登陆A股市场成为上市公司，对于其提升代理、经纪业务方面的口碑方面，也具有不可估量的价值。
首先，顾问代理业务全国布局项目将完成公司以重点城市为中心并辐射周边区域市场的全国业务布局，该项目的顺利实施将稳固公司顾问策划业务行业第一的市场地位，并将进一步提升公司代理销售业务的市场地位；
第二，公司拟使用募集资金建立的支撑核心业务流程和管理流程的集成服务管理平台将有效地整合公司各类业务的管理系统，打通业务线各层级之间的壁垒，实现资源最大化利用，实现更高效专业的项目管理；
第三，公司作为人力资本密集型公司，在业务快速增长的过程中，对知识管理体系和人员的专业能力均提出了更高的要求。公司人力发展与培训中心的建立将实现整体培训体系和个人经验体系的结合，有效地缩短公司培养专业人员的时间，提高公司人员的整体专业素质以匹配公司业务的快速增长；
第四，公司将通过图书出版、营销会展、VI整合和媒体投放等形式扩大公司在房地产行业与目标客户群中的影响力，强化公司在行业中的专业品牌形象，系统化地在全国建立稳健、创新、服务中国的房地产综合服务商的形象，进一步提升公司在全国的品牌知名度、美誉度和忠诚度。
公司拟使用募集资金布局全国顾问代理业务，建立有效的管理平台和人力资源培训中心，进一步宣传和扩大品牌影响力，从而有效地提升公司核心竞争力、扩大公司在各区域的市场份额，最终实现公司的战略目标。
第二章 标的当前估值合理性分析
盈利预测
截至2009年6月30日，公司已与202家政府部门及房地产开发商签订了顾问策划合同，这些已签订尚未执行完毕的房地产顾问策划合同总计有223份。这些合同储备为公司持续盈利提供了坚实的基础；截至2009年6月30日，公司累计签约代理面积约2713.8万平方米，其中与万科、金地、复地、中信四家大型房地产开发商签约代理面积约676万平方米。2009年预计进入销售阶段的签约代理面积约875.8万平方米。随着房地产市场有序复苏，政府采取激进的行政手段干预市场的可能性不是非常大，这将为房地产开发商和服务商提供良好的经营空间。
07年08年公司的毛利率分别为44.7%和40.0%，我们预计09年到11年公司的毛利率至少将稳定在41%-42%；
07年08年公司的三项费用率分别为16.0%和12.2%，由于公司在未来三年内有比较大的扩张计划，我们预计09年到11年公司的三项费用率将在13%-14%左右；
07年08年公司的销售净利率分别为15.4%和13.0%，我们预计09年到11年公司的销售净利率将在14%-15%左右；
估值
目前A股尚没有房地产顾问公司上市交易。目前国内同行业有3家分别在香港主板和美国纽约交易所上市。具有可比估值的是易居中国，08年EPS为0.48，静态市盈率在40倍以上，但易居中国在代理销售业务方面采用的是交保证金获得差价分成的方式，盈利能力和风险相比世联地产更高。另外，目前中小板市盈率在35倍以上，市场整体估值水平对世联地产未来估值也会造成一定影响。另外从风险角度看，公司所处的房地产行业正处在不确定的发展过程中，投资者对其风险有一定安全空间要求。
根据公司业绩快报计算，公司09年的业绩为1.47-1.65元之间，用30倍市盈率计算，09年合适股价为45元，假如业绩年增长率为30%，2010年股价为58.5元，当前股价存在安全边际。
第三章 标的风险所在及防范措施
世联地产真正有价值的地方在于为地产商提供多方位的服务，包括规划、营销、销售方案等等，而现在的主营收入方面主要是为地产商的分销代理业务，所以未来其他业务的业绩支持是可期的，但是如果总是局限在这个方面，那这个企业的价值大打折扣，或者说根本没有什么价值。所以说很多机构对这个一定会看的很明白的，从这个角度上讲，该企业只要是将行业内的业务多元化发展，投资是没有风险的，在当前价格买入该企业的价格是否合适是个仁者见仁智者见智的问题，关键在于企业的业绩增长能否支持该股的股价问题，所以这个事情需要交给时间去解决，我们要做的就是跟踪和决断。
房地产投资信托基金财务视角研究 篇7
目前,在我国,房地产投资信托基金的发展受到国家的肯定与支持。根据实践分析,房地产投资信托基金是从税法角度确立的,税收优惠是房地产投资信托基金发展的主要驱动因素。在我国,房地产投资信托基金是一种新生事物,应理性看待并完善发展过程中面临的内部控制风险,并利用科学的分析方法指导投资者投资、改善管理当局的决策。笔者认为,健全的税收优惠政策、完善的内部风险控制制度、成熟的财务评价体系三个方面相辅相成构成了房地产投资信托基金的有机整体,是其健康发展的有力保证。如果不具备这一条件而仓促上马反而会给我国房地产业、金融业造成适得其反的效果,甚至会影响我国社会经济可持续健康发展。
一、税收优惠政策的制定
一般而言,房地产投资信托基金在组织结构、投资范围、收益分配等方面的发展都随税法变更而展开。目前,我国对房地产投资信托基金还没有明确的法律界定。参照国际惯例并根据我国国情,我国应及时制定针对房地产投资信托基金业发展的《投资基金法》及税收优惠政策,明确房地产投资信托基金在税法上独立经济实体的法律地位,在税法政策优惠方面予以必要的扶持。
双重征税是中国房地产投资信托基金发展过程中在税收制度方面最突出和最需要解决的问题。其主要表现在房地产投资信托基金存续期间,由于受托人经营管理信托财产产生的信托受益,信托公司应当缴纳企业所得税,而当信托终止,收益分配时将再次产生所得税的纳税义务,两者是重复的。参照国际惯例并根据我国国情,我国应及时制定针对房地产投资信托基金业发展的《投资基金法》及税收优惠政策,明确房地产投资信托基金在税法上独立经济实体的法律地位,因地制宜适时推出减免房地产投资信托基金企业所得税的措施,避免对企业和投资人双重征税,即对派息征收个人所得税,不在公司层面征缴企业所得税。
由于房地产投资信托基金的90%以上的税前收益一般以现金形式分配给投资者,房地产投资信托基金的分配功能远远大于再生产或再投资功能,这一点与普通股的公司利润分配是不同的。而根据我国现行的企业所得税和个人所得税的相关规则,房地产投资信托基金承担着较高的税收负担,因此在房地产投资信托基金立法的过程中,既要尽快制定相关文件规范房地产投资信托基金的税制问题,又应当在制定时充分考虑到房地产投资信托基金总体税负水平,应当寻求对同类法律关系进行良好规则的确立以及对可预见的法律关系模型的提前预测,应当严格遵循实质课税原则。
根据我国营业税有关规定,受托人以信托财产进行投资或财产处分的行为属于营业税的征税范围,房地产投资信托基金在进行住房保障体系建设中,无疑将承担较高的营业税,影响了投资人的投资热情,因此,税法可以规定在流转税方面委托人向信托公司转移资产的环节免征相应的营业税,避免双重征税;对信托基金首次购买普通住宅并提供出来作为廉租房出租的减免过户的契税、印花税等优惠政策,同时对租金收入计征的营业税和房产税等统一按综合税率4%收取,这样既可降低运营成本又确保了廉租房源提供,降低空置率避免资源浪费。
二、内部风险控制的完善及应对
对投资者而言,房地产投资信托基金是较新的投资工具,与传统的股票、债券投资相比不尽相同,如果不能有效地规范或控制房地产投资信托基金所带来的风险,我国房地产投资信托基金将很难发展甚至可能半途而废,一般而言,风险控制水平的高低首先取决于公司治理结构的完善程度,完善的公司治理结构会推动加强风险管理工作。
从房地产投资信托基金治理结构层面看,其主要风险在于:治理结构形同虚设,缺乏科学决策、良性运行机制和执行力,可能导致企业经营失效,难以实现发展战略。具体表现为:房地产投资信托基金往往会出现一股独大的局面,从而可能弱化股东会作用,使中小股东无法获得同大股东一致的信息,行使相应的权利;董事会无法独立于管理层和大股东,形成事实上的“内部人控制”;董事会及其审计委员会没有适当数量的独立董事存在且能够有效发挥作用。
为有效应对以上风险,房地产投资信托基金应逐步完善治理结构:
1. 加强董事会、监事会建设。
建立小股东在董事会监事会的话语权和恰当的沟通机制,强化股东会作用;对于董事会、监事会和管理层等共同构成的公司治理机制提出详细的要求认真贯彻实施,公司战略和风险可承受的水平须经董事会制定审批后由高级管理层制定具体风险管理政策、程序和风险限额标准及内部控制制度等。
2. 利用各级委员会提高公司治理水平。
例如:在业务审批方面,通过审批委员会来完善业务决策,提高风控水平,在执行层面得到加强。采取外聘人员和公司人员相结合的方式将外聘人员加入各级委员会,以便有效地吸引高层次人员,借用外脑为公司服务;同时通过内部培养将优秀人才充实到各级委员会,有利于将各级委员的意图落实到执行层面。
3. 独立董事背景应进一步优化。
拓宽独立董事的筛选渠道,目前,有的独立董事是公司高管退休以后兼任,有的是来源于大股东的关联企业,这样的独立董事难以起到独立董事应有的作用。为了更好地发挥独立董事的作用,应充分吸收专家型人才,尤其是具有金融、投资、理财、法律方面背景的人才。
从房地产投资信托基金内部机构层面看,其主要风险在于:内部机构设计不科学,权责分配不合理,可能导致机构重叠,职能交叉或缺失、推诿扯皮,运行效率低下。具体表现为:内部组织结构没有根据经营业务的性质,按照适当的管理方式设置岗位、配备人员;存在关键职能缺失或职能交叉的现象,没有一个集中化的协调点来推动企业风险管理。
为有效应对以上风险,房地产投资信托基金内部组织结构管理幅度可相对大一些,管理层次可相对较小,公司组织形态可采取扁平结构,有利于加快信息传递速度,使高层尽快发现信息所反映的问题,及时采取相应的纠偏措施;此外,较大的管理幅度还有利于激发下属的主动性和首创精神的发挥。鉴于房地产投资信托基金人员精炼的实际情况,设立风险合规部,并归属于董事会直接领导,在经营层面设立副总级别首席风控官,集中管理控制各项风险,提高风险管理的专业化水平。
三、财务绩效评价模式的运用
财务绩效评价是财务管理的重要工具之一,有利于分析和衡量一个企业或经营单位的公平市场价值,并提供有关信息以帮助投资人和管理当局改善决策。房地产投资信托基金侧重于财务业绩的评价以及对传统投资决策指标、财务绩效指标的修正,有效的财务业绩评价需要财务指标和非财务指标作为依托以完善财务报表分析。针对房地产投资信托基金的特点,采取定量的分析方法提出了以下三种财务绩效评价模式。
模式一:
在房地产投资信托基金中投资性房地产占有较大比例,常常出现大量非现金折旧费用支出。由于房地产投资信托基金更加注重经营活动产生的现金流量,因此每股经营活动现金净流量更能反映房地产投资信托基金的财务绩效水平。
每股经营活动现金净流量=经营活动现金净流量÷加权平均流通在外的股数
经营活动现金净流量=税后经营净利润+折旧与摊销
从以上公式中注意到为了避免人为通过增加折旧与摊销额调高经营活动现金净流量,粉饰报表财务指标,应从经营活动现金净流量中剔除以下因素:
1. 一次性开销费用。
一些公司将装饰、维修费等日常管理性费用资本化,对资产未来价值不具有任何保值增值的效用,并以折旧方式分期摊销,变相增加了经营活动现金净流量,致使数据严重失实,因此应该从经营活动现金净流量中扣除。
2. 免租期内收入计提。
出租人采取激励措施提供一个或几个月的免租期优惠,根据会计准则,在提供免租期的情况下,应将租金在整个租赁期内进行分配,而不是在租赁期扣除免租期后的期间内进行分配。但是这会直接影响到房地产投资信托基金经营活动现金净流量参考价值的准确性,因此在提供免租期较长的情况下应根据扣除免租期后的期间数进行分配。
在考虑到以上几种因素的情况下,对经营活动现金净流量进行调整:
调整后经营活动现金净流量=税后经营净利润+折旧与摊销-一次性开销费用-调整免租期租金收入
模式二:
从管理会计学角度,房地产投资信托基金还应关注其增值分析。由于企业的目标就是增加股东财富,所以企业的真实业绩还应按照股东财富增加的多少来衡量。用市场增加值原理来评价每一个房地产投资信托基金的业绩表现情况:
市场增加值=总市值-总资本
总市值包括债权价值和股权价值,债权价值可以近似等于该公司的负债总额,股权价值可以用每股市价乘以总股数来估计。对于房地产投资信托基金可以分为上市型和非上市型两类。上市型房地产投资信托基金透明度高、上市监管更为严格,一般可以很好地反映当前基金的市场价值,而对于非上市房地产投资信托基金可根据同类上市房地产投资信托基金间接估计每股市价,也可以采用市净率估价模型来估算。由于房地产投资信托基金本身拥有大量资产并且净资产为正值,因此适合采用市净率估价模型:
当期每股市价=当期股东权益收益率×股利支付率×(1+增长率)/(股权成本-增长率)×当期股权账面价值
对于总资本的估算,应充分考虑两点影响因素:(1)承认投资的时间价值,对于房地产投资信托基金而言,不动产物业的土地价值会随着时间的增长而增加;(2)需要把不合理注销的资产加以恢复。
模式三:
业绩评价问题实际就是寻找一个能反映企业价值增加的指标,它应该既能较好地计量,又能较好地反映股权价值的增加。为了更加直接地与股东财富创造相联系,可以使用经济增加值指标来衡量:
房地产投资信托基金经济增加值=期初投资资本×(期初投资资本预计收益率一资本成本率)
模式一是以会计为基础的比较常用的财务业绩评价方法,它的优点是便于计量及不需要额外的信息成本,但是它也具有会计同样的局限性。模式二和模式三都是评价公司创造财富的方法,前者更侧重于利用恰当的市值估计数据,但也往往限制了非上市公司市场增加值的应用;后者有效地解决了前者的不足,并将资本预算、业绩评价和激励报酬结合起来。
房地产投资信托基金研究 篇8
【关键词】房地产投资信托基金；现状；问题；对策
一 、我国房地产投资信托基金发展的现状
房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trust，简称REITs ） 是一种以发行股票或收益凭证的方式，公开或非公开汇集多数投资者的资金，交由专门投资机构进行投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的投资工具。REITs通过发行股票或收益凭证，将单位资产价值很大的房地产进行打包分拆，降低了投资门槛，提高了流动性与众多其他金融衍生产品类似，是利用资产证券化进行金融创新的产物。
REITs在中国的两个方向：一种是以债券类产品的方式组建REITs，发行受益凭证，地产公司继续持有物业的所有权，REITs在银行间市场交易，主要参与者是机构投资者；另一种是以股权类产品的方式组建REITs，将物业所有权转移到REITs名下并分割出让，地产公司与公众投资者一样通过持有REITs股份间接拥有物业所有权，REITs在交易所公开交易，机构投资者和个人投资者均可参与。
从目前国内状况来看，债权型REITs由于受到政策及体制的限制较少，将会先于股权型REITs推出。
二、我国房地产投资信托基金出现的问题
（一）政策协调问题
REITs的概念内涵简单，但如何套用在国内现行法律法规框架下，并在现有资本市场运行呢？首先是REITs的法律载体问题，是采取公司、合伙、信托还是其他形式，尚是法规空白，行业分业监管更加剧了这一问题；其次是REITs的管制结构问题，外部管理还是内部管理，从经验上看，资本市场初期相对严格的外部管理更有利于风险控制，但这就涉及到REITs管理公司的金融牌照和管理资质问题。除此，还有诸如登记制度、税收制度等问题，需要进行大量的协调和细致的修订工作。
（二）基础资产问题
REITs作为一种稳健投资产品，有其恪守的投资原则，其投资资产必须满足核心资产的要求。REITs一般不做开发，不投资尚未成熟的物业。不管其投资的是零售商业、工业仓储、办公楼还是公寓，都必须满足成熟核心资产的要求，其实质是稳定的现金流，这直接为REITs的投资限定了方向。具体到一些可量化的标准上：第一，物业位置，核心城市的核心区位，保证了物业在配套基础设施上的满足和长期区位优势，包括升值潜力；第二，物业品质和体量，其硬件水准和楼宇体量决定了后期运营维护成本，从而直接影响到收益水平；第三，租金、租约和租户结构，对收益的稳定性和持续性、对物业管理的品质都存在重要影响；第四，法律权属的完整性。如按上述标准进行甄选，国内目前大部分物业，或者由于物业先天硬件条件不足，因建筑质量缺陷导致维护成本过高，或者后期运营管理差导致租户质量低下或产权分散混乱，所以真正能称为核心资产的物业并不多见。可以说没有高品质的物业，就没有真正低风险的REITs。目前，国内物业形态复杂，很多物业产权不完整，尤其是二三线城市的商业地产，往往租售并举，开发商只是持有一栋楼的部分物业，其他销售，无法拥有一栋楼的完整产权。而单一的物业形态，比如单一的商场、酒店更能获得投资人的认可，国内正缺乏这种类型的商业物业。
（三）税收环境的障碍
在现行的税收制度下，REITs在国际上通行的收益率标准7%～8%的水平难以得到满足。按现行税制，收取租金，需缴5.5%的营业税和12%的房产税，在之后还要交25%的所得税，一般估算，最终实得只有租金的60%～70%，如果REITs要求的投资回报率是7%～8%，难度可想而知。国际上REITs一般的分红比例超过90%，这也就意味着，在相关的免税政策没有出台之前，REITs很难得到规模化的发展。这也是为什么在REITs发达的美国，REITs在结构、组织、投资范围，收益分配等的发展都会围绕着税法的变更而展开 。
除此以外，还有相关法律环境问题，配套制度环境问题，机构投资人和资产管理人的准入问题，宏观环境问题等。
三、对我国房地产投资信托基金发展问题的对策
（一）为REITs市场发展明确法律载体、创造法律环境、构建完善的法律体系
REITs要在中国生根发芽，相关的法律法规还要做出适当的调整。首先，现行《信托法》中关于信托投资融资规模的限制的问题不解决，房地产信托投资基金无法真正发行；其次，关于信托凭证流通的限制和信托产品宣传的限制要放宽或取消。
要建立完善的法律体系，必须将法律制定工作细化、完备化，还必须配备一些其他的相关法规。应进一步完善《公司法》或制定专门针对产业投资基金发展的审定、投资方面的限制、投资比例的确认等，以促进REITs的规范发展。其次是制定出REITs的专项管理制度，如投资资格善证券场外交易市场和产权交易市场，使REITs的资金运用与回收机制更为完善。
（二）完善配套制度
首先，建立信托登记制度，确定信托产品的权属，将《信托法》中“办理信托登记”的条款演化为操作细则。建立全国的信托信息登记中心，同时在特定市场进行信托凭证发行与交易的尝试，消除REITs的市场流通制度障碍。其次，建立严格的REITs公开发行信息披露制度，而不局限于我国现行信托计划发售时较为简单的信息披露。
（三）对REITs的税收采取区别化的政策
在美国，REITs可以获得有利的税收优惠，REITs不属于应税财产，且免除公司税项，避免了双重纳税。而目前我国法律尚未对信托收益的纳税作出明确规定。我国这方面可参照美国税法的有关规定，对目前的税法进行改革，避免双重征税问题，为其发展创造良好的税收环境。
参考文献：
[1]王巍.房地产信托投融资实务及典型案例[M].经济管理出版社，2012.
[2]吴岚.房地产投资信托基金在我国的发展研究[D].西南财经大学，2008.
[3]韩立达.我国廉租房制度发展演变及对策研究[J].城市发展研究，2009（11）：117-121