商业银行经营学重点

商业银行经营学重点（精选8篇）

商业银行经营学重点 篇1

信用分析：对借款人的道德品格、资本实力、还款能力、担保及环境条件等条件进行系统分析，以确定是否给予贷款及相应的贷款条件。现代租赁：也称金融租赁或融资租赁，是以融资为目的的而进行的一种租赁活动。融资性租赁：是以商品金融形势表现的借贷资金运动形式，是集融资和融物为一体的信用方式，兼有商品信贷和资金信贷的双重特征。

银行信托业务：是一种以信托为基础，以财产为中心，以委托为方式的财产管理制度。

表外业务：指商业银行从事的，按照通行会计准则不列如资产负债表内，不影响其资产总额，但能影响银行当期损益，改变银行资产报酬率的经营活动。

担保业务：银行应某一交易中一方申请，承诺当申请人不能履约时由银行承担对另一方的全部义务的行为。

备用信用证：是银行担保业务的一种主要类型，通常是为投标人中标后签约、借款人还款及履约保证金等提供担保的书面保证书。商业信用证：是国际贸易结算中的一种重要方式，是指进口商请求当地银行开出的一种证书，授权出口商所在地的另一家银行通知出口商，在符合信用证规定的条件下，愿意承兑或者付款承购出口商交来的汇票单据。

基金托管业务：有托管资格的商业银行接受基金管理公司委托，安全保管所托管的基金的全部资产，为托管的基金办理基金资产清算款项划拨、会计核算、基金估值、监督管理人投资运作等业务。

个人理财业务：具体是指基于客户的财务状况和一定财务假设，综合考虑客户的需求和风险承受能力，进行投资组合的调整。

咨询顾问业务：商业银行依靠自身在信息、人才、信贷等方面的优势，收集整理有关信息，并通过对这些信息以及银行与客户资金运动的记录和分析，形成系统的资料和方案提供给客户，以满足其业务经营管理或发展需要的服务活动。银行国际业务：从广义上说，是指所有涉及外币或外国客户的活动，包括银行在国外的业务活动以及国内所从事的有关国际业务。

离岸金融业务：指本国境内发生的外国机构（或个人）之间以外币进行交易，特指非居民间的融资活动，即外国贷款者、投资者与外国筹资者间的业务。

商业银行风险：商业银行在经营活动中，因不确定因素的单一或综合影响，使商业银行遭受损失或获取额外收益的机会和可能性。

福费廷：又称票据包买，在延期付款的国际贸易中，出口商把经进口商承兑并经进口地行担保后，期限在半年以上的远期汇票，以贴现方式无追索权地售给出口商所在地银行或其他金融机构，以实现提前取得现款的目的。

商业银行的功能

1、信用中介。指商业银行通过负债业务和资产业务，充当有闲置资金者和资金短缺者之间的中介人，实现资金的融通。

2、支付中介。商业银行利用活期存款账户，为客户办理各种货币结算、货币支付、货币兑换和转移付款等业务活动。

3、金融服务。商业银行利用其在国民经济活动中的特殊地位，及其在提供信用中介和支付中介业务过程中所获得的大量信息，运用计算机网络等技术手段和工具，为客户提供的其他服务。

4、信用创造，是商业银行的特殊功能，指商业银行利用其可以吸收活期存款的有利条件，通过发放贷款或从事投资业务而衍生出更多存款，从而扩大社会货币供给量。

5、调节经济。商业银行通过其信用中介活动，调剂社会各部门的资金余缺，有时商业银行还可以通过在国际市场上的融资活动，来调节本国的国际收支状况。

6、风险管理。商业银行承担了金融市场上的风险套利职能，承担了信用风险和市场风险的职能。

商业银行在国民经济中的地位

1、商业银行已成为整个国民经济活动的中枢。

2、商业银行的业务活动对全社会的货币供给具有重要影响。

3、商业银行已成为社会经济活动的信息中心。

4、商业银行已成为国家实施宏观经济政策的重要途径和基础。

5、商业银行已成为社会资本运动的中心。创立商业银行的条件

1、经济条件

（1）人口状况。该地区的人口数量、人口变动趋势

（2）生产力发展水平。商业银行应当设在人口众多且生产力水平较高的地区。（3）工商企业经营状况。其与银行业务的兴衰息息相关。（4）地理位置。商业银行应当选择设立在交通发达的地区。

2、金融条件

（1）信用文化。商业银行的经营活动是以借贷为主的信用活动，这种信用活动是以公众对信用的需求为基础的。

（2）经济货币化程度。其与市场经济的发展水平正相关。

（3）金融市场发育状况。成熟的金融市场可为银行业务拓展提高良好的市场基础。

（4）金融机构竞争状况。创新能力较强的银行在金融企业较多的地区往往能获得更多的盈利机会。

（5）管理当局的有关政策。建立商业银行制度的基本原则（1）有利于银行竞争

（2）有利于保护银行体系安全（3）使银行保持适当规模 商业银行的经营目标

1、安全性目标。即要求银行在经营活动中，必须保持足够的清偿能力，经得起重大风险和损失，能够随时应付客户提存，使客户对银行保持坚定的信任。

2、流动性目标。商业银行保持随时能以适当的价格取得可用资金的能力，以便随时应付客户提存以及银行其他支付的需要。

3、盈利性目标。是商业银行经营活动的最终目标，要求商业银行的经营管理者在可能的情况下，尽可能地追求利润最大化。商业银行的经营环境

1、宏观经济波动加剧，金融危机频频发生

2、金融市场迅猛发展，银行面临激烈竞争

3、银行监管不断加强，促使银行改善内控机制 分子对策

分子对策是针对《巴塞尔协议》中的资本计算方法，尽量提高商业银行的资本总量，改善和优化资本结构。

1、内源资本策略。在银行增加利润留存而不影响其股价的前提下，这种内源资本来源是银行充实资本金的第一选择。

2、外源资本策略。为了不影响股东的利益以及增强今后进一步筹资的灵活性，银行可以通过发行非累积性优先股或将资本盈余部分以股票股息形式发给股东等方式增加核心资本。分母对策

分母对策在于优化资产结构，尽量降低风险权数高的资产在总资产中所占的比重，同时加强表外业务管理，尽可能选择转换系数较小及相应风险权数小的表外资产。分母对策重点在于减少资产规模，降低商业银行的风险资产额，从而提高资本与风险资产的比重。

1、压缩银行的资产规模。

2、调节资产结构。银行负债的作用

1、银行负债是商业银行吸收资金的主要来源，是银行经营的先决条件。负债业务是商业银行开展资产业务的基础和前提。

2、银行负债是保持银行流动性的手段。

3、银行负债是社会经济发展的强大推动力。

4、银行负债构成社会流通中的货币量。

5、负债是银行同社会各界联系的主要渠道。存款工具创新的原则

1、规范性原则。创新必须符合存款的基本特征和规范。要依据银行存款所固有的功能进行设计，以创造出无限丰富的存款品种。

2、效益性原则。存款工具创新必须坚持效益性原则，即多种存款品种的平均成本以不超过原有存款的平均成本为原则。

3、连续性原则。银行存款工具创新是一个不断开发的进程，因此必须坚持不断开发、连续创新的原则。

4、社会性原则。现金资产的构成

1、库存现金，指商业银行保存在金库中的现钞和硬币。

2、在中央银行存款，指商业银行存放在中央银行的资金，即存款准备金，包括法定存款准备金和超额存款准备金。

3、存放同业存款，指商业银行存放在代理行和相关银行的存款。

4、在途资金。也称未达款，是本行通过对方银行向外地付款单位和个人收取的票据款项。现金资产的作用（重点）

1、保持清偿力

2、保持流动性 贷款政策的内容

1、贷款业务发展战略

2、贷款业务规程及权限划分

3、贷款规模和比率控制

4、贷款结构及区域分布

5、贷款担保

6、贷款定价

7、贷款档案管理政策

8、贷款的日常管理和催收制度

9、不良贷款的管理

制定贷款政策应考虑的因素（很重要）

1、有关法律、法规和国家的财政、货币政策。要使银行的贷款业务既合法，又合理，既体现国家法律和政策的要求，又能取得较好的经济效益。

2、银行的资本金状况。银行的资本金状况对贷款政策有重要影响。

3、银行负债结构。商业银行的负债结构和负债的稳定性状况也是影响银行贷款政策的一个重要因素。

4、服务地区的经济条件和经济周期。银行所在地区的经济发展状况，对银行贷款政策有着直接的影响。

5、银行信贷人员的素质。信贷人员的素质包括其知识水平、能力、经验、责任心等。

银行债券投资的功能（很重要）

1、分散风险，获取稳定的收益。在没有合适贷款机会时，银行将资金投资于高信用等级的证券，获取稳定的收益，可在分散风险的前提条件下保持或提高利润水平。

2、保持流动性。可销性很强的短缺证券是商业银行理想的高流动性资产。

3、逆经济周期的调节手段。在经济衰退期，贷款需求下降，风险增大，银行扩大对证券的投资，从而可以“熨平”银行收益的波动。

4、合理避税。商业银行投资的证券大都集中在国债和地方政府债券上，可以利用证券组合达到避税目的，使收益进一步提高。证券投资风险类别

1、信用风险。也称违约风险，指债务人到期不能偿还本息的可能性。

2、通货膨胀风险，指由于不可预期的物价波动而使证券投资实际收入下降的可能性。

3、利率风险，指由于市场利率水平波动而引起证券价格的变动，从而给银行证券投资造成资本损失的可能性。

4、流动性风险，指某些证券由于难以交易而使银行收入损失的可能性。梯形期限策略

梯形期限策略，也称为期限间隔方法。基本思路是：根据银行资产组合中分布在证券上的资金量，把它们均匀地投资在不同期限的同质证券上，在由到期证券提供流动性的同时，可由占比重较高的长期限证券带来较高收益率。优点：管理方便，易于掌握。

银行不必对市场利率走势进行预测，也不需频繁进行证券交易业务。

这种投资组合可以在保障银行避免因利率波动出现投资损失的同时，使银行获取至少是平均的投资回报。

缺点：过于僵硬，缺少灵活性，当有利于的投资机会出现时，不能利用新的投资组合来扩大利润，特别是当短期利率提高较快时。

作为二级准备证券的变现能力有局限性。杠铃结构方法

杠铃结构方法把证券划分为短期证券和长期证券两个组别，银行资金只分布在这两类证券上，而对中期证券一般不予考虑。杠铃结构方法要求所投长期证券在其偿还期达到中期证券时就卖出，并将其收入重投资于长期证券。所投短期证券到期后若无流动性补充需求，再投资于短期证券。优点：杠铃结构方法能使银行证券投资达到流动性、灵活性和盈利性的高效组合。缺点：该方法对银行证券转换能力、交易能力和投资经验要求较高，对那些缺乏这方面能力和人才的银行，其他方法也许更为有效。表外业务的特点：

灵活性大、规模庞大、交易集中、盈亏巨大、透明度低 表外业务发展的原因（很重要）

1、规避资本管制，增加盈利来源

2、适应金融环境的变化

3、转移和分散风险

4、适应客户对银行服务多样化的需要

5、银行自身拥有有利条件促使银行发展表外业务。

6、科技进步推动了银行表外业务。如电子银行与网络银行的出现。

国际业务组织机构：国际业务部、国外分行、国外代理行、国外子银行、国际联合银行、银行俱乐部

银行在经营外汇交易的策略（很重要）

1、在汇率预测基础上进行外汇交易决策。应采用基本分析法和技术分析方法对外汇市场进行分析，考察汇率的中长期趋势，并据此判断是否进行交易，以及以何种方式进行交易。

2、选择合适的交易方。在选择交易方应考虑以下四个方面：交易方的服务、交易方的资信度、交易方的报价速度、交易方报价的水平。

3、建立和完善外汇交易程序及规则。在外汇交易时，应遵循各项交易规则，保证外汇交易正常运行。

4、选择和培养高素质的交易员。应当选择心理素质好，专业能力强，且恪守职业操守的交易员。

商业银行绩效评价体系（非常重要）

商业银行绩效评价体系是一组财务比率指标，按实际银行经营总目标过程中所受到的制约因素分为四类，即盈利性指标、流动性指标、风险性指标、清偿力指标。

1、盈利性指标衡量商业银行运用资金赚取收益同时控制成本费用支出的能力。

资产收益率=纯利润/资产总额

银行利差率=（利息收入－利息支出）÷盈利资产 非利息收入=（非利息收入－非利息支出）÷资产总额 银行利润率=纯利润 ÷ 总收入 权益报酬率=纯利润 ÷ 资本总额

2、流动性指标，反应了银行的流动性供给和各种实际的或潜在的流动性需求之间的关系。

现金资产比例是银行所持现金资产与全部资产之比。短缺国库券持有比例，该值越高，银行的流动性越好。持有证券比例。

短缺资产/ 易变资产

贷款资产比例是银行贷款资产与银行全部资产的比值。易变负债比例是易变负债与全部负债之比。预计现金流量比是预计现金流入与流出的比值。

3、风险指标将影响收益的因素做了分类，并定量反映了商业银行面临的风险程度和抗风险能力。主要包括衡量利率风险和信用风险的指标。

4、清偿能力指标，是指银行运用其全部资产偿付债务的能力，反映了银行债权人所受保障程度。

净值/资产总额

该比例将资本量与资产总额结合起来，简单地反映出银行动用自有资金，在不损害债权人的利益的前提下应付资产损失的能力。

净值/风险资产

体现了资本吸收资产损失的保护性能力，能准确反映银行的清偿能力。

《巴塞尔协议》中资本充足率指标

资产增值率和核心资本增长率

反映出银行清偿能力的变化情况。

现金股利/ 利润

该指标值较大，意味着银行清偿力未实现其应达到的标准。商业银行风险类别

按风险主体构成分为资产风险、负债风险、中间业务风险、外汇风险；按风险产生的原因可分为客观风险和主观风险；

按风险程度高低可分为低度风险、中度风险和高度风险； 按风险的性质可分为静态风险和动态风险；

按业务面临的分析分为流动性风险、利率风险、信贷风险、投资风险、汇率风险和资本风险

1、流动性风险。指商业银行没有足够的现金来弥补客户取款需求和未能满足客户合理的贷款需求或其他即时的现金需求引起的风险。

2、利率风险，由于市场利率波动造成商业银行持有资产的资本损失和对银行收支的净差额产生影响的金融风险。

3、信贷风险，指接受信贷者不能按约偿付贷款的可能性。信贷风险是商业银行的传统风险，是银行信用风险中的一部分。

4、投资风险，是商业银行因受未来不确定性的变动影响而使其投入的本金和预期收益产生损失的可能性。、5、汇率风险，指银行在国际业务中，其持有的外汇资产或负债因汇率波动而造成价值增减的不确定性。

6、资本风险，指商业银行最终支付清偿能力方面的风险。这类风险的大小说明银行资本的耐力程度。风险识别：

（银行经营环境、银行管理环境、银行在金融系统中的地位、银行债权人的法律地位、银行所有权及法律地位）引起的风险的识别。商业银行发展的趋势

银行再造的策略

1、根据对客户价值定价。即根据客户对银行产品的满意度和客户得到银行产品或服务后所能获得的效益来定价。

2、业务外包。商业银行把部分原来一直由自己经营的业务外包给其他机构来处理。

3、实行客户与银行的单点接触策略。单点接触是要求一体化能在一个地方为客户提供全面服务，即所谓的“一站式服务”。

4、建立中心-----辐射式组织结构。这种结构要求银行处理好集权与分权的关系。银行再造对我国银行业的启示：

1、我们应当以业务流程改造为核心，实现科学的经营管理；

2、我们应当创造性的使用信息技术，使银行管理取得突破性的进展；

3、我们应当树立以客户利益而重建银行的观念，提供更高的对客户价值。了解：

测定指标和测定方法P45 银行并购原因和影响P55 商业银行存款业务P70 现金资产管理原则P105

1、总量适度原则。指银行现金资产的总量必须保持在一个适当的规模上。

2、适时调节原则，指银行要根据业务过程中的现金流量变化，及时地调节资金头寸，确保现金资产规模适度。

3、安全保障原则。银行在现金资产特别是库存现金的管理中，必须健全安全保卫制度，严格业务操作规程，确保资金的安全无损。贷款定价P126 信息分析技术P147 信用分析的内容

分类有几种，如5C，品格、能力、资本、担保、环境条件；5W，借款人、借款用途、还款期限、担保物、如何还款；5P，个人因素、目的因素、偿还因素、保障因素、前景因素

1、借款人的品格。指借款人不仅要有偿还债务的意愿，还有具备承担各种义务的责任感。

2、借款人的能力。指借款人运用借入资金获取利润并偿还贷款的能力，而利润的大小又取决于借款人的生产经营能力和管理能力。

3、借款人的资本。资本是借款人财产的货币价值，反映借款人的财力和风险承担能力，并作为其从银行取得贷款的决定性因素。

4、借款人贷款的担保。贷款担保的作用在于为银行贷款提供一种保护。

商业银行经营学重点 篇2

自20世纪90年代末期到21世纪初期,随着我国经济的迅速发展,城市建设水平不断提高,海内外多种经济成分的各类商业物业迅速崛起,如各类超级市场、购物中心、批发市场、零售市场、休闲娱乐会所等,建筑造型独特、建筑体数量大,成为城市中的标志性建筑。商业物业是一个在城市中的建筑面积仅次于住宅的特殊物业。商业物业汇集之处,成为城市繁荣的象征。商业物业的发展为商业物业的管理和服务提供了展示自身实力,在激烈竞争中何求生存和发展的平台。

然而,一直以来,我国商业物业的开发与管理是房地产开发中的薄弱环节。由于种种原因出现了一种情况:房地产商可能赚钱了,但投资商能否赚钱,商业经营者能否赚钱,却是个令人担心的问题。但实践证明,良好而高效的物业管理工作,不仅能使物业及其所在的城市地区价值得以保持或升值,而且能使物业的资产价值得以最有效的发挥,为业主和物业管理者带来丰厚的收益。究竟怎样最大化发挥商业物业的发展及盈利模式,取得物业及商户的双赢是我们必须面对和解决的问题;本文分析了目前我国商业物业经营管理的基本模式及其在发展过程中出现的一些问题,并对此提出了一些个人的看法和建议。

1 商业物业经营管理的基本模式

商业物业管理者关注的重点是租住建筑物的租客对其使用的物业环境感到满意,并希望继续租住本物业。所以,商业物业管理工作中的每一部分工作,都应以满足当前租客并吸引未来的新租客为中心。因此,物业管理工作通常将管理活动分成几个相互联系,相互影响的环节。

目前,我国商业物业管理模式主要有三大类。第一类是开发建设单位投资兴建物业后,在即将竣工时自己筹建组织,准备自己经营和管理的的“自建自管”模式。这一类商业物业多为一些中小型的酒店物业。第二类是“自营与专业物业管理相结合”的模式,即开发建设单位自己负责商业物业的出租经营业务,而物业的日常管理服务则聘请专业的物业服务企业来负责。其优势在于可以发挥各自的业务专长,可以集中各自的精力分头做好经营管理和物业管理工作,达到强强联手,优势互补,经营和管理同步提高的效果。其不利的方面主要在于相互间的协作留有空隙,机构和人员相对增加,如处理不当,会影响到工作效率和客户满意度。第三类是开发建设单位在商业物业建成后将其委托给专业的物业管理企业,有专业物业管理企业来负责物业的出租经营及日常的管理服务工作,即“委托经营”型商业物业管理模式。这类管理模式目前比较普遍,其优点在于经营管理和物业服务在一个体系,便于协调一致,机构和人员相对精练,工作效率较高,人力成本有所减少。缺点在于经营性公司往往侧重经营效果,忽视管理和服务工作,当经营活动和物业管理有矛盾时,往往物业服务要为经营和效益让路;加上对物业管理缺乏一定的专业知识和人才,容易造成重经营,轻管理,增了效益,减了满意度的不平衡状况。在实际运作过程中,几种商业物业管理模式各有利弊,具体采用哪一种经营管理模式取决于物业经营管理工作的有效性,而管理的有效性则应当以满足业主或当前承租人的需要为中心。

2 商业物业经营管理存在的主要问题

虽然我国商业物业发展迅速,势头良好,但由于多数商业物业建立和经营缺乏深入的市场调研,缺乏充足的客观依据,导致商业物业的经营管理具有一定的盲目性。加之商业物业和比其他物业相比,管理上的难度要大得多,在管理过程中会出现很多复杂的问题,主要体现在以下几个方面。

首先,经营理念和管理技术落后。商业物业的业主或承租商大都是所有权独立的零售商,因此,不同零售商在经营上的需求是不同的,比如不同零售商的营业时间可能不一致,收银业务的要求可能不同、在营销上可能会游自己的促销活动,也可能接受商场或中心的统一促销安排等。所以商业物业的管理人员需要通过对零售商的统一管理来树立商业物业的整体形象。如果物业管理企业或业主及承租人的经营理念落后,商业物业的进一步发展就会受到很大影响。其次,商业与地产有所脱节。目前,大多数开发商非常重视商业物业的前期开发,通常在商业物业建成之后直接出售给中小投资者,再由投资者直接或间接出租给零售商。开发商仅注重物业的出售面积,而较少考虑出售之后整个物业的运行管理。再次,商业经营缺乏特色,租户组合缺乏协调性。经营中,业主或物业使用人缺乏科学的经营理念;盲目开发,商业定位缺乏准确性,多数商场经营没有自己的特色,出现“千店一面”的情况。多数商业物业出现“开盘火爆,开业冷清”的现象,以致租户频频更换,顾客产生不信任感,如此恶性循环,不利于商业物业的长期发展。最后,商业经营和物业管理缺乏有机协调。商业物业的类型多样,由于其出租经营的比例较大,经营与管理并重成为商业物业管理区别于其他物业管理的显著特征。现代商业物业的特点就是统一市场形象,统一品牌策划,专业分工经营,统一管理服务。而物业管理作为商业经营和管理的有机部分和必要功能,更需要围绕商业经营活动本身和经营商户的客观需要,提供专业化的、优质高效的物业管理和服务。这里,除了一般物业管理的常规性公共性服务项目,还应根据商业物业的特点和经营商户的需求,增加其他方面的管理和服务职能,开展个性化和针对性服务,以满足不同业主和使用人的需求。

3 商业物业经营管理的对策建议

3.1 树立先进的经营管理理念,注重专业管理人才的培养

经营性物业的收入来源于商户缴纳的租金。商业项目的主要功能在于帮助商户创造收入,提升商业物业的价值提。物业管理企业应拥有一支高素质的专业管理队伍,按合同以其超前的经营管理模式和理念,为物业产权人和使用人提供从商业物业的准确定位、科学规划到招商管理全过程的优质服务,以提高商业物业的经济价值和使用价值。因此商业物业管理队伍的建设必须适应这一管理特点。除了对常规所需要的专业人才进行不断培训外,还应注意吸收一些“专家型”的经营管理人才。随着商业楼宇的智能化程度的提高,以及自动化、通讯自动化以及信息管理自动化的广泛使用,物业管理企业必须使用更先进的科学技术手段进行经营管理。

3.2 科学规划设计开发模式,实现地产与商业的双赢

在进行商业物业的建筑规划设计之前,应先确定其经营模式、业态需求及招商对象,以最大限度地降低日后的改造成本,降低商业地产的风险。如,“订单式”商业地产模式,即地产开发建设单位预先与相关企业签订联合发展协议,在得到企业租赁承诺后才进行实质性的开发和建设。这种组建战略合作伙伴关系的营销模式优势在于强强联手,通过品牌之间组合,产生经营优势,有效地降低了经营风险,增加了业主的投资信心。此外在开发商业物业时,还要重视物业管理的前期介入,便于商业物业服务企业对物业经营方向进行合理定位、对建筑结构和外观设计给予科学建议。在现代化商业模式中,商业地产的盈利并不是通过商铺销售来获得地产的增值利润,而是在于持续的经营管理,提升商业空间的价值。因此,商业地产开发商可以借助重要零售商的品牌效应来有效提升商业物业的销售额,拓宽商业物业的发展空间,使商业与地产合理对接,实现双赢互利的目标。

3.3 准确把握经营定位,凸显主体经营特色

房地产商在进行商业地产开发时对经营方向的恰当的定位是至关重要的,必须以消费市场的需求为中心,这样才能在激烈的市场竞争中生存和发展。要做到准确定位,一方面必须适应市场的需求,另一方面也要适合企业自身的资源和能力。比如大型购物中心可以以人群、功能、位置等变量为标准进行市场定位,而小型商业物业则要避免与大型商业物业的正面交锋,做到“专而精”,而不是“大而全”,以自身特色来吸引消费者,同质化经营只能带来商业资源和社会资源的浪费。

3.4 加强政府规划控制,综合考虑城市交通

合理的商业布局是同类型商业物业之间形成良性市场竞争的前提和基础。商业物业,尤其是大型超市、购物中心等的规模较大,重复建设和过度竞争会导致资源的闲置和浪费,大型商业物业在建设开发时必须纳入一个城市的发展规划中区,因而政府应对此进行科学合理的规划控制,对商业物业的地理位置、发展规模、结构布局等进行统一的规划安排,并且综合考虑城市的总体交通状况,为商业物业的良性发展提供有力的保障。

摘要：商业物业已经成为一个在城市中建筑面积仅次于住宅的特殊物业。受房地产开发热的影响,近年来我国商业物业迅猛发展。但是我国商业物业的开发与管理一直是房地产开发中的薄弱环节,无论是经营还是管理方面都存在着一些不尽令人满意的问题。本文对目前我国商业物业经营管理的基本模式及其在发展过程中出现的问题进行了分析讨论,并对此提出了一些个人的看法和建议。

关键词：商业物业,经营,管理,模式

参考文献

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[6]聂冲.购物中心商铺租金微观决定因素与租户组合实证研究[M].经济科学出版社,2010.01.

跨界经营重点不在跨界，而在经营 篇3

企业进行跨界，就内部动因而言，源于天生的扩张冲动，也是一种自我内在资源的优化利用。许家印或许也不仅仅是想卖几瓶水，而是围绕着水做生意——长白山的旅游地产、旗下200多个楼盘的矿泉水生意，以及，通过卖水锻造出个强大的销售渠道后，想做什么生意做不成？

从外部看，消费的多元化需求给予企业提供多元化产品的可能性，同一产品领域的激烈竞争也迫使企业跨界寻找新的成长空间。像云南白药从医药产品跨界到日化产品。

但是，跨界从来不是一件简单的事。陈晓曾经在家电行业叱咤风云，但是在投资家居用品行业后，“名巢靓家”从大张旗鼓地开业到悄然关店，只用了半年时间。随着行业细分，即使像陈晓这种管理强人，也无法做到在陌生领域游刃有余。

俗话说“生行莫入”，“卧榻之下，岂容他人酣睡”，跨入陌生的行业，不仅要克服自己的无知和贪婪，更要应对经验丰富誓死捍卫自己领地的行业老手。

幸运的是，把跨界玩得最风生水起的布兰森或许能给我们一些至关重要的借鉴。

合规经营重点抓执行 篇4

今年，省银监局在全省（市）银行业金融机构将统一开展的“合规执行年”活动。如何开展好这次活动，结合农发行近年来改革发展实践，我认为作为农发行重点抓执行。“没有规矩，难成方圆”，有了规矩不执行，更难成方圆。抓执行，应从以下三个方面抓起：

一、解决认识不足的问题，奠定抓执行的思想基础。思想决定行动。近几年，总分行根据形势的发展变化，对原来的规章制度进行了大幅度修订完善，分类印刷成册，直接下发到县级支行，花了大本钱，下了大决心。市县二级行在执行中加大力度，严格问责，也收到了明显效果，但仍有部分同志在思想上存在认识不足、重视不够问题，成为制约执行力进一步提高的瓶颈。培育和构建合规文化。良好合规文化的形成，除了要求员工应该具有较高的业务素质，还应具有良好的思想道德品质。另一方面，需要有价值观念的引导、职业教育的基础和制度规范的约束，在让干部员工充分认识和理解风险防范重要性的同时，使之尽快成为全行上下普遍认同、共同遵守的价值理念和行为准则。

二、解决执行力差的问题，增强抓执行的实效性。执行是一种纪律，是一种务实及追根究底的精神，是一套科学严谨、组织性、系统化的流程，是一种追求完美、崇尚极致的境界。它包含规划、技能、意愿三大因素，三位一体，构成执行力的铁三角。增加各边边长，面积不断增大，执行力不断增强；缩

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短任意一边边长，面积缩小，整体执行力必然下降。各项政策下来之后，如果没有很好的执行一切等于零，我行加强组织领导，行多策并举，成立了以行长为组长、副行长为副组长、各部室主要负责同志为成员的“合规执行年”领导小组，行长是“合规管理执行年”活动的第一责任人，用以明确分管领导，落实职能部门，指定专门人员，明确职责，建立工作机制。紧密结合实际，制定合规建设的具体方案和措施，精心组织、周密安排、扎实推进。并研究制定相关实施方案，安排活动时间，细化到每周，形成各部室齐抓共管，各司其职的良好氛围，使得“合规管理执行年”活动在我行得到扎实开展。按照市分行《员工学习制度》的要求，组织好相关制度、办法的学习，将各项制度、操作流程、尽职管理、违规处罚等内容作为重点学习内容。重点抓好银监会贷款新规的学习和省分行即将下发的两个手册的学习。采取结合，自学与教育培训集中学习与自学相相结合，理论与实践相结合的方法，构建员工自学、部室学习和集中学习三位一体的学习格局，现在我行每周组织部室员工集中学习1次，每两周集中全行员工学习1次，每月开展中心组理论学习1次。行里领导干部带头学习，认真做好学习笔记，撰写心得体会。同时，还要采取现场提问、检查学习笔记和心得体会等方式予以督导。

再次完善规章制度，解决管理不严问题。银行经营的是风险事业，任何心慈手软都是管理的大忌。在不良贷款和风险隐患仍然大量存在的情况下，必须有一个严格、公正、客观的激励约束制度。一是强化制衡机制。要在审批、经营、监控这三

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个环节和每条经营线上建立起一个职责分明、相互制衡的责任体系，制定并落实各个岗位从业人员的管理标准和考核办法。二是严格纪律约束，建立风险问责制度。在对风险的控制上，针对绝大部分风险是人为因素造成的现实情况，将控制的重点放在操作风险的防范上。通过建立和完善考核奖惩机制，将风险控制目标层层分解到每一个机构、每一个部门和每位员工，确保都有固定的经营流程和操作规范，各个经营环节和岗位都有明确的内容和标准。

我行通过动员发动和各种媒体和载体的宣传，促进“合规管理执行年”活动的开展，逐步建立起自觉遵守规章制度、自觉执行内控要求、自觉抵制违规行为的良好执行力文化，彻底改掉决策凭感觉、办事凭印象、操作凭习惯的不良现象，真正做到决策服从制度、习惯让位制度、监督依靠制度，营造“讲学习、讲制度、讲监督”的浓厚氛围。全行员工签订了《合规执行责任与承诺书》，互相监督，层层把关，杜绝有章不循、违规操作的问题。县行成立的合规管理执行年活动领导小组，明确了牵头责任人和具体责任人，制定了实施方案，围绕实施方案重新下发了员工学习制度，强化了机关三项纪律，根据我行的情况修订完善了客户监测管理办法，提交各部室讨论了风险与案件防控“30个禁止”和“120个不准”，我行还将陆续出台一系列制度办法，以便健全合规管理执行年的长效机制，让我们以后的每个年份都是合规管理年。

三、解决监督惩处宽软的问题，树立抓执行的震慑力。为了防止图形式、走过场，我行领导干部多次组织全面自查 —3—

和检查，运用定期例会、风险报告、督导检查、合规经营考核等措施，及时发现整改存在的问题。将隐患消除在萌芽状态，绝不能形成风险。结合市分行《关于加大内外部检查问题整改力度的通知》要求，对检查发现的问题、风险隐患及尚未整改的问题, 明确专人负责，逐笔登记,做到整改一笔、销号一笔,确保在４月底前整改纠正到位。一些问题之所以屡查屡犯，主要症结是我们的处理不到位，失之于宽,没有触及到违规者的痛处。所以我们要加大对违规行为的惩治力度。浇灭个别干部员工存在侥幸心理。市分行党委提出，从今年开始，对各种违规问题“下猛药，出重拳”，严厉执行处罚措施，为了让我行员工在思想上有所触动，为了让我行问责制度能落到实处。我们依据总行《员工违规积分管理办法》建立员工违规积分管理台账，加大违规积分管理工作的落实度。另外根据“岗位合规责任与承诺书”的约定，对内外部检查发现的问题，严格按照总行违规积分管理办法、违规问责办法、“五个处罚办法”及相关法律法规进行处理，绝不姑息迁就，保持问责高压态势，尤其是对触犯五条红线，失职、渎职造成损失和重大影响的，按照规定严肃处理。

通过以上这些“合规管理执行年”活动措施，我们应该逐步的在行内部行程一种“合规经营人人有责”的合规文化，并把合规文化上升为我农发行的企业文化，在员工中间行成”合规经营光荣，违规操作可耻”的荣辱观。把党的优良传统和作风贯穿于工作的始终，造就一支“纪律严明、作风过硬、廉洁高效”的干部员工队伍，从领导同志开始，改进我们的作风，—4—

增强服务意识，抓好各项服务制度的落实，不断提高我行的服务水平。

强化风险意识，注重合规经营，当全行干部员工将合规经营的形成一种自觉行为和主动行为的时候，我行建立安全稳健经营机制，我行自身长远发展，都将成为水到渠成的问题的。

物业经营管理重点整理 篇5

物业与单位之间的关系：

1、与建设单位的关系：①物业服务企业首先应取得建设单位的正式委托并由其征得工程总承包方同意方可进场。②进场后，将工程进展情况、施工中存在的问题及时反馈给建设单位。

2、与施工单位的关系：①获得施工单位的同意②加强与施工单位沟通、协调，物业服务企业工程部应定期列席工程承包单位召开的工程协调会。③对施工中所形成的意见、建议向工程承包方反馈

3、与工程质量监理单位的关系：对工艺流程、质量进行监督

前期物业服务合同和物业服务合同的内容与区别。

前期物业服务合同内容：物业基本情况、物业服务质量标准、物管费、物管及收益分配、物业的承接查验、资料的移交、物业保修、物业的使用和维护、专项维修资金的约定、违约责任

前期物业服务合同特征：建设单位与物企签订、具有过渡性、属于要式合同

物业服务合同内容：物管事项、服务质量、服务费用、权利义务、专项维修资金、物管用房、合同期限、违约责任

物业服务合同特征：双方当事人特定、目的是处理物管事务、属复合性合同、有偿合同、基础是物业所有权与管理权相分离、政府干预

物业服务合同中关于服务内容的条款与前期物业服务合同基本相同，主要差别在于：

(1)订立合同的当事人不同。前期物业服务合同的当事人是物业开发建设单位与物业管理企业；物业服务合同的当事人是业主(或业主大会)与物业管理企业。

(2)合同期限不同。前期物业服务合同的期限虽然可以约定，但是期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同又开始生效的，前期物业服务合同将会终止。物业服务合同期限则由订立合同双方约定，与前期物业服务合同相比，具有期限明确、稳定性强等特点。

净租：要求租户除了支付规定的租金外，还要额外支付物业费用的一部分甚至全部。净租通常在长期租赁中采用，租赁时间可达50年甚至更长。

理论上净租金还可以有三种变化形式：

一是租户除向业主支付租金外，还要负担水电费、房地产税和其他国家征收的费用； 二是租户除了负担一中提及的各项费用外，还要支付房地产保险费用；

三是甚至要求租户负担物业维护和修缮等一切开销；

租户选择：①要对潜在租户进行登记，核对其身份证明。②考察租户的租赁经历。③考察租户的资信状况。

租金确定：方便理解把物业租金分为成本租金、商品租金、市场租金。

（1）成本租金：折旧费、维修费、管理费、融资利息、税金

（2）商品租金：保险费、地租和利润。

（3）市场租金：从理论上来讲，租金的确定要以物业出租经营成本、税费和业主希望的投资回报率，但在市场经济的条件下，租金水平的高低取决于同类物业的市场供求关系。

综上所述：在确定租金时，首先确定租金基数，然后在租金基数的基础上，结合调剂因素，得出租金标准。

物业资源的分类：按所有权划分：单一产权物业、共有产权物业

从物业属性上划分：公共设施、公共部位、公共空间

物业成本费用：指全部产生费用，即企业在生产经营过程中发生的各种耗费。

成本费用构成：营业成本、期间费用或经营管理费用

写字楼分类：按建筑面积的大小分类：小型、中型、大型写字楼

按功能分类：单纯型、商住型、综合型写字楼

按现代化程度分类：智能型与非智能型写字楼

按写字楼综合条件分类：顶级、甲级、乙级、丙级写字楼

写字楼特征：1.关注客户需求，建立有利于商业运行的服务模式

2.走科技化、人性化、绿色化的写字楼管理道路

3.关注业主的不同需求，提供规范化的差异化服务

4.研究写字楼的运行规律，加强写字楼成本管理

写字楼目标：1科学化、制度化、规范化、高起点

2加强治安防范，严格执行管理制度，建立客户档案

3加强消防管理，做好防火工作

4重视清洁管理

5强化设备管理设施的维修保养

6设立服务中心，完善配套服务

7加强沟通协调，不断改进工作

商业物业的分类：从建筑结构上：敞开型和封闭型

从建筑功能上：综合性商业购物中心和商住混合型购物中心

从建筑规模上：市级购物中心、地区级购物商场和居住区商场

商业租户选择的考虑因素：1租户的声誉2租户的财务状况和能力3租户组合与位置分配4租户所需要的物业服务5主要承租户与一般承租户的配合6商场规模的大小

房地产直接投资和间接投资：

直接投资是指投资者直接参与房地产开发或者购买过程参与有关管理工作。直接投资又可分为直接从购地开始的开发投资和直接面向建成物业的置业投资两种形式。开发投资者主要是赚取开发利润，其风险较大但回报丰厚；置业投资者则从长期投资的角度出发，希望获得收益、保值、增值和消费四个方面的利益。

间接投资主要是指将资金投入与房地产相关的证券市场的行为，间接投资者不直接参加房地产经营管理工作。具体形式包括：购买房地产开发、投资企业的债券、股票，购买房地产投资信托基金的股份或房地产抵押支持证券等。

房地产投资要素：投资者影响、投资对象、投资环境

房地产投资区位：有狭义和广义之分。狭义的区位是指某一具体投资场地在城市中的地理位置，包括宏观位置和中观、微观位置。

区位的广义理解，除了其地理位置外，往往还应包括该区位所处的社会、经济、自然环境或背景。区位的广义理解，还应包括在该区位进行房地产投资所须支付的成本的高低和所面临的竞争关系。

房地产投资风险：系统风险：通货膨胀、市场供求风险、周期风险、变现风险、利率风险、政策风险、政治风险、或然损失风险

旅行社的经营与管理重点 篇6

我国的旅行社的发展

1923年8月陈光浦先生在上海商业储蓄银行设立旅部经营旅游业务；

1927年对旅行部进行改组，使其分立。6月1号，旅行社更名为中国旅行社。现为香港中国旅行社有限公司。

1949年在厦门建立了华侨旅行社，现为中国旅行社。

1954年在北京成立了中国国际旅行社。

1979年在北京建立了中国青年旅行社。

旅行社的性质

1、服务性

2、盈利性

3、中介性

旅行社的职能

1、组装职能

2、销售和代理销售的职能

3、组织协调职能

4、旅游接待收入分配职能

5、沟通旅游信息智能

影响旅行社设立的外部因素

1旅游业发展状况

2、国家有关政策和法律规定

影响旅行社设立的内部因素

１、资金的筹措（自有资金、合股资金、银行贷款）

注册资本不得少于30万元人民币

优点

1、保护旅行社债权人的利益；

2、保护旅行社行业利益

质量保证金

1）经营国内旅游业务和出境旅游业务的，应当存入质量保证金20万元人民币。每增加一个分社，应增存质量保证金5万元；

2）经营出境旅游业务，应增存质量保证经120万元，每增加一个分社，应增存质量保证金30万元；

2、营业场所（用他人的场所，租赁期最少要一年）

3必要的营业设施

包括传真机、复印机、2部以上的直拨电话、电脑联网以及业务用车（国际）

4、人力资源

人员素质要求：（1）、正确的从业动机；（2）、知识结构；（3）、能力水平；（4）、身心条件

旅行社设立的程序

1、提交申请

经营国内业务和入境旅游业务的，应当向所在地省自治区、直辖市旅游行政管理部门或者其委托的设区的市级旅游行政管理部门提出申请

(1)设立申请书。

(2)法定代表人履历表及身份证明

(3)企业章程

(4)依法设立的验资机构出具的验资证明

(5)营业设施、设备的证明或者说明

(6)经营场所的证明

(7)工商行政管理部门出具的《企业名称预先核准通知书》

2、接受检查

3、获得经营许可（20个工作日内作出决定）

4、办理设立登记手续（工商行政管理部门办理）

5、办理质量保证金（在取得经营许可证之日起3个工作日内，在国务院旅游行政管理部门指定的银

行开设专门的质量保证金账户。利息归旅行社所有）

经营出境业务的旅行社须取得经营许可证满俩年，且为殷勤还旅游者合法权益受到行政机关罚款以上处罚的。申请向国务院旅游行政管理部门提出或者其委托的省、自治区、直辖市

提出

旅行社组织结构设立的原则

1、统一指挥原则

2、分工协作原则

3、管理幅度原则（8~12人）

4、灵活性原则

5、客人导向原则

6、精干高效原则

旅行社的典型组织结构

一、单机组织结构（规模较小）

二、直线型组织结构（大多数采用、规模较小，业务简单）

职能部：人事部、财务部、办公室

市场销售部（外联部）主要工作为市场调研，产品开发与设计、促销与销售等

计调部主要负责按照本社外联部招徕或者其他组团社发来的旅游团接待要求，制定和落实旅游团在当地的旅游接待计划。

接待部由不同语种的导游组成组要负责团体的接待工作

综合业务部主要负责散客接待业务和整个旅行团的票务、行李包裹等其他业务。

三、集团组织结构（事业部制）

我国旅行社的组织管理

一、岗位责任制

优点：可以根据科学的方法确定各个部门和每个员工的工作数量与质量，实施的效果也主要取决于任务量化的科学程度。

缺点：（1）、管理者只是管理者的管理，人为地增加了少数管理者与多数被管理者之间的隔阂，使管理者陷入孤立和矛盾漩涡

（2）、岗位责任制的核心是岗位责任制，分配制度的相对脱节使其难以真正调动职工的积极性。

二、目标责任制（部门划分以市场集中为主）

三、承包责任制

旅行社产品的概念

A：旅行社产品是一个整体的概念，即一次旅行中，由一系列单项产品和服务有机结合而成的综合产品；

B：从供给者（旅行社）来看，旅行社产品就是一条旅游线路

C：从消费者（旅游者）来看，旅行社产品就是一次经历和服务享受

旅行社产品的分类

一、团体包价旅游

包含俩层含义，其一是包价，及参加旅游者采取一次性付费的方式；其二是团队，及参加旅游的旅游者一般有十人以上组成就旅游者而言，优点：可以获得较优惠的价格，预知旅游费用，保持熟悉的氛围提供全部旅游安全和全部服务

缺点：放弃个性而适应团体的共性

就旅行社而言，相对易于操作，提高工作效率，降低营业成本。

二、半包价旅游（适用于入境包价旅游）

在全包的基础上，扣除中晚餐费用的形式。降低产品的直观价格，提高产品的竞争能力，更好地满足旅游者在用餐方面的要求。

四、小包价旅游（十人以下）

非选择部分有接送、住房、早餐费用在旅游前付

五、零包价旅游：团体进出，分散接待

六、单项服务（委托代办业务）

七、组合旅游——分散进出，团体接待

缺点：对于导游来说难度较高

影响旅行社产品开发的外部因素

（一）、资源禀赋指一个国家或地区拥有旅游资源的状况

1、自然资源

2、人文资源

3、社会资源

4、人力资源

5、资本资源

（二）、设施配置

与旅游者旅游生活密切相关的服务设施和服务网络状况，主要包括交通、住宿、餐饮和娱乐等

（三）、旅游需求

具有一定的支付能力和闲暇时间的消费者在一定时间上愿意购买一定价格的旅游产品的数量 影响旅游产品的开发的内部因素

包括旅行的发展战略、市场定位、人力资源状况、财务状况、市场的拓展能力、协作网络的广度与稳定程度、接待能力和商誉等

旅行社产品开发步骤

一、方案的拟定

1、对旅游者需求的的调研

2、找寻市场卖点

二、方案的选择

1、定性分析

2、定量分析

三、试产与试销

目的有：

1、了解产品销路，以便对产品加以改进

2、检验试产经营组合策略的优劣

3、发现问题，解决问题

应注意：

1、产量规模适中

2、保证产品质量

3、充分估计各种可能，有备无患

4、经试销确无销路的产品，切忌勉强投入市场

四、投放市场

应从市场反应、产品发展趋势、竞争态势、价格和损益平衡等方面对产品进行调查分析。还应对产品进行定期的检查与评价，对产品进行必要的修正与改造。

五、检查与评价

旅行社产品价格的特点

1、综合性

2、不易控制

3、季节性波动大

旅行社产品价格（全包价形式）：指旅行社在为游客安排的旅游活动中，按照旅游实际情况收取的各项费用的总和。这些价格包括吃住行游购娱，也包括综合服务费、附加费等。

旅行社产品价格的构成固定资产摊销费+购入的各种旅游服务

提价的方法有哪些？

１、在合同中使用价格自动调整条款

２、减少价格折扣

３、保持产品价格不变，但将原来提供的的附加产品从产品中分解出来，另行定价

４、保持价格不变，而采用更便宜的材料作为替代品或采用廉价的包装材料或减少产品的功能，服务或份量等

降价的方法有哪些？

１、直接降价

２、间接降价。即企业保持价格目录上的价格不变，通过赠送礼品或增大各种折扣、回扣以及为消费者保险等手段，在保持名义价格不变的前提下，降低产品的实际价格。

危机的解决办法

1、第一时间启动危机管理小组

2、派人第一时间抵达赶往事故现场，避免或减轻人员伤亡或财产损失

3、对不同情况，选用危机处理策略（危机中止策略和危机隔离策略）

4、与外界进行有效沟通。

单选10个 2分/个

多选同上

简答6个5分/个

商业银行经营学重点 篇7

一、重点培育和壮大龙头企业把龙头企业的建设作为农业产业化的关键环节来抓。在龙头企业的发展方向上, 对具备市场潜力大、科技含量高、辐射带动能力强等条件的龙头企业实行政策倾斜, 在人力、物力、财力上予以重点扶持, 促其上规模、上档次、上水平, 发挥其更强的辐射带动能力。在经营主体上, 鼓励和支持多层次、多形式、多成份的龙头企业和业主发展, 以辐射带动能力强弱作为龙头企业的重要标准。在经营形式上, 采取合同、契约、股份合作及联户、联营等多种模式, 使龙头企业与广大农户结成风险共担、利益共享的经济利益共同体。

二是重点加强农产品生产基地建设农产品生产基地是龙头企业和业主的依托, 是连结农户的载体, 是农业产业化的基础。按照发挥资源优势, 依托园区建设, 合理区域布局的原则, 尽快调整完善规划, 形成资源特点与市场需求相适应的区域经济格局。在基地建设中, 注重发挥专业村、专业大户的示范带动作用, 走“一户带多户, 多户带全村, 一村连多村, 多村成基地”的路子;集中财力、物力、人力, 加强基地的基础设施配套建设, 不断改善生产条件, 提高基地的集约化水平;注重科技投入, 提高基地的科技含量, 培育自己的品牌, 走品牌加规模的发展之路。

三、重点加快农民专业合作社发展提高农民的组织化程度, 带动农民整体进入市场, 按照“民办、民营、民受益, 入社自愿、退社自由、按劳分配、按股分红”的原则兴办农民专业合作社。加大宣传, 通过广播、印制宣传资料等多种形式普及农业专业合作社相关知识, 提高农民知晓率。加强指导, 邀请专家对现有合作社进行专项指导, 不断完善其管理机制, 使其向规模化、专业化发展。定期培训, 加大对合作社成员的培训力度, 提高其专业化、组织化程度。适度扶持, 给予资金和技术支持, 为其发展增强信心和动力。

商业银行经营学重点 篇8

婴儿用品店的位置在医疗保健单位附近或是小区尤佳。店面一般可选择城市的二三类地段，50平方米左右，装修只需突出个性和整洁明亮即可。进货渠道可采取连锁加盟店和取得婴幼儿用品经销权的方式。必须注意的是：品牌婴幼儿用品专卖店中产品价格较高，易受区域消费水平的限制，所以在选址时应特别小心，一般应选在高档或成熟社区附近。

如果是小区经营方式就要对所在小区的消费环境进行周密的分析，只有这样才能保障收益，降低经营风险。还可以和小区的幼儿园建立一定的合作关系，比如允许张贴新产品宣传画，而且幼儿园本身也是直接消费者的集中地，幼儿园可以作为婴幼产品的分销商。