按揭保证金房地产

按揭保证金房地产（精选6篇）

按揭保证金房地产 篇1

1、连带保证责任风险 开发商在“按揭”中最大的风险 就在于承担连带保证责任。该风险也 可谓一切风险之源头，一切风险也皆 因之而生。所谓“连带保证责任”，就是作 为被保证人的购房人，一旦不履行还 款义务，无论是恶意，还是善意，此 时，作为受益人的银行可以要求购房

人承担还款义务，不仅包括本金，还包括利息、逾期利息、违约金，并承担违约 责任，也可以要求开发商履行还款义务及违约责任。体现在诉讼中，银行可以起 诉购房人和开发商，也

可以单独起诉开发商。

2、回购风险 同样是购房人逾期还款的违约行为，回购义务要求开发商按照《商品房买卖 合同》约定的价款从购房人手中购买房屋，此时，开发商要出两笔钱，一笔是购 房人的首付款，一笔是按揭银行的贷款本金以及利息等。可以看出，回购的结果使得房屋交易行为回溯到没有交易之前，按揭银行收 回了贷款，购房人丧失了房屋，开发商痛苦的要从口袋里往外掏钱。

3、追偿风险 开发商承担连带保证责任和回购责任的结果是开发商代购房人承担了应向按 揭银行承担的付款责任。因此，开发商有权在承担责任之后，向购房人追偿，弥 补自己的损失。开发商追偿所能采取的方式有两种，其一，开发商要求购房人赔偿开发商承 担保证责任或回购责任的损失；其二，开发商解除商品房买卖合同，收回房屋。而这两种方式均无保证措施，完全依赖法院判决和购房人的配合。开发商按揭风险产生的原因

1、购房人的原因(1)购房人未获得贷款 购房人在与开发商签订《商品房买卖合同》时，能否获得按揭贷款银行的借 款还是未知数。一旦购房人签订了《商品房买卖合同》，但却没有获得贷款，而 购房人又无力一次性付款时，通常都要求解除《商品房买卖合同》，对开发商而 言，丧失了一次资金回流的机会，也因此浪费了时间成本。(2)购房人不能按期偿还贷款 购房人由于个 人原因无力偿还借 款，或者恶意违约，不按期还 款，是开 发商承担连带保证 责任的直接导火 索。按揭贷款银行 在无法追索购房人 违约责任的情况 下，会欣然要求开 发商承担连带保证 责任，或者回购房 屋。即便是按揭银 行可以追究购房人 的违约责任，但是 比较而言，直接追 究开发商的连带保

证责任，并很方便的从保证金帐户中扣取购房人所欠借款和违约金，对按揭银行 而言有更大的吸引力，也更能保障银行的利益。(3)购房人拖延办理房产证 开发商的保证责任期限截止于购房人取得房屋所有权证，办理完毕房屋抵押 登记手续。因此，购房人能够取得房屋所有权证是开发商解除担保责任的关键。但是，购房人何时能够取得房屋所有权证，取决于开发商，购房人，政府房 屋管理部门等多方的因素。开发商的大产权证办理迟延，可能会导致购房人取得 房产证的时间拖延；购房人可能由于不愿意缴纳契税和公共维修基金而拖延办理 房屋所有权证，或者看到房屋价格跌落想退房，在主观上抗拒办理房屋所有权证； 政府部门效率低下也会导致房产证办理的拖延，这些因素都在无形之中延长了开 发商的保证责任时间。

2、按揭银行的原因(1)未按

按期放款或未按购房人的要求放款 开发商往往都不会书面约定按揭银行的放款时间，而由按揭银行根据自身的 办事程序来具体确定。因此，现实中就存在按揭银行故意拖延放款，或者任意变 更放款条件，导致购房人本来符合放款条件，而又变得不符合，或者购房人实际 获得贷款与购房人之前要求的有所不同。资金链是开发商的生命链，从银行处获取购房人的贷款，往往都被开发商列 入资金回收计划中，并成为资金运作过程中不可或缺的一部分，一旦银行拖延或 者拒绝放款，资金链断裂给开发商造成的困境就可想而知。(2)怠于行使解除权 在《借贷合同》中约定，对连续 3 个月不还款或一年内累计 6 次逾期还款的，按揭银行有权解除《借贷合同》。但按揭银行并不急于行使解除权，这是因为，解除权行使的后果是按揭银行将直接面对购房人，这种正面冲突费时费力，且很 难取得效果。相反，不行使解除权，按揭银行有权直接要求开发商承担保证责任，从而直接划扣保证金帐户资金，迫使开发商去督促购房人履行还款义务。开发商的对策

1、在《按揭合作协议》中尽量争取不承担保证责任 开发商承担保证责任是风险之源，因此，彻底消除隐患的唯一办法就是不承 担保证责任。这需要开发商和按揭银行之间良好的合作关系，难度比较大，但是 一旦达到，便可一劳永逸。此外，预售抵押登记已经在实践中广为利用，并且也得到了法律的肯定，从 这个角度而言，按揭银行的贷款风险得到了很好的保障，开发商可以说服银行放 弃要求开发商承担连带保证责任。

2、在《按揭合作协议》中约定银行逾期放款的违约责任 此原因前文有所论述，在此不再赘述。当然，银行承担逾期放款的违约责任 的前提是购房人提供的材料真实有效。这样的约定在一定程度上对银行按期放资 产生压力，从而确保开发商回流资金的迅速和及时。

3、开发商代为行使解约权 购房人逾期还贷，银行应行使解除《借贷合同》的权利而不行使时，开发商 有权解除《商品房买卖合同》，要求购房人承担违约责任。对此，开发商应在与 购房人签订《商品房买卖合同》时予以确定。从合同法的角度，购房人按期还贷 不仅仅是《借贷合同》的内容，同样也是《商品房买卖合同》中的内容，购房人

不按《商品房买卖合同》约定按期还贷，应视为违约，相对人开发商应该有权解 除合同。

4、开发商代为办理房产证 鉴于房屋产权证的办理关系着开发商保证期限的长短，因此，开发商应当将 办理房产证的主动权控制在自己的手中。具体方式是，在《商品房买卖合同》中 约定办

证的时间限制，并要求购房人在交付房屋时同时缴纳公共维修基金及契税，并委托开发商指定的律师或代办机构办理房产证。这样，从签订买卖合同起，开 发商就控制了办理房产证的每个步骤，防止节外生枝。银行在按揭贷款的风险 保证金账户中的资金被法院冻结、扣划的情形时有发生，原因在于法院有时 认为该保证金担保不属于动产质押，不能具有对抗第三人的效力，亦即银行并无 优先受偿权。（1）银行的法律风险首先来源于合同约定方面 合作协议对保证金账户中资金的性质约定不够明确，未明确将其表述为动产 质押；而且根据现行法律规定，动产质押不应约定担保期间，该合同关于担保期 间的约定与动产质押的实质存在冲突；此外，合同约定在担保期间内，若按揭购 房人未按期还款时，银行可以直接扣划保证金归还购房人的按揭贷款，此约定属 于担保中的流质条款，不应产生法律效力。（2）其次是在保证金特定化方面 在此应注意的是，《人民币银行结算账户管理办法》中未专门列明保证金账 户的种类，人民银行的账户查询系统将保证金账户列为临时账户，未显示保证金 的字样，不利于质押权人主张权利。而且，在办理住房按揭贷款业务中，保证金 账户中的资金是不断变化的。随着按揭贷款的发放，保证金账户中的资金可能不 断增多；同样，随着房产证的办妥并移交质权人，账户中的资金也在不断返还出 质人，也就是说保证金随时都在进进出出，未能达到将金钱货币特定化的要求。这几方面的风险都将影响银行保证金账户质押担保的有效性，司法实践中法 院往往据此认定银行保证金不具有质押效力，不能对抗第三人，不具有优先受偿 权，最终导致银行债权保证金得不到司法认可，被执行扣划，银行担保债权悬空。银行对策

1、资金特定化，每次划转签订合同 为更好地防控风险，在今后的业务操作中，对按揭保证金账户中的资金建议 实行定期分批划入划出，每次划转都要签订相关合同，使保证金账户中的资金特 定化，实现合同与账户中的资金一一对应。为便于操作，可事先拟定制式的合同 文本，划入或划出时签订相应的质押合同（协议），完善法律手续。推而广之，保函、承兑汇票、信用证等业务的保证金设立过程则相对简单，在债务合同签订后，只需在债权银行开立保证金账户并存入相应资金，签订质押 合同，银行履行冻结止付程序后即成立保证金的质押。这三类质押保证金保证期 间一般有固定期限，都与担保的债务合同期限一致，担保期间内质押资金不会有 变动。金融机构在实际操作中还存在一些问

题：常见的如保函和承兑业务的保证 金没有签订质押合同，只是客户提出了保证金质押申请、银行履行了冻结止付程 序。

按揭保证金房地产 篇2

启发笔者提出房地产专业服务概念的是最近广州市房地产中介协会按揭分会的成立。

广州市房地产中介协会按揭分会是今年8月份正式成立的, 在借按揭分会成立之机宣传按揭行业的时候, 才发现很多人包括房地产中介业内人士也并不很了解房地产按揭行业, 不了解这个行业的业务情况。

广州的按揭服务业是随着二手房银行按揭业务的开展而兴起的——二手房卖出时, 如果有抵押贷款未还完, 买家是不会愿意按市场价接手的, 而银行也不会愿意给抵押贷款尚未还完的二手房继续提供贷款, 因为在第一顺位的抵押权解除之前, 为买方提供抵押贷款的银行得不到抵押物的全值保证 (因为买方贷款银行只有在原业主的贷款银行之债权全额清偿以后才能够从抵押物变现中获得清偿, 这往往已经不足以清偿买方贷款银行的债权了) 。而原业主偿付银行贷款债务又需要资金, 往往原业主需要将房屋卖出获得价款之后才能有足够资金清偿其贷款, 这就形成一个“死结”。在这种情况下, 按揭服务公司可以为买卖双方提供短期融资服务或担保服务。最开始出现的是后一种情况, 而且往往这时的按揭服务公司是和贷款银行有某种渊源的公司, 只有这样, 银行才会相信按揭公司的担保承诺。

紧随着上世纪末房改末班车的是大量房改房的上市, 这带动了二手房市场的快速发展, 随之而来的是房地产经纪行业的蓬勃兴起。一些大型的经纪公司开始建立自己旗下的按揭公司, 这些按揭公司不仅承揽二手房交易过程当中的转按揭服务, 还开始承接经纪公司撮合成交后的交易过户手续办理业务。这时按揭公司的业务已经发生了变化, 变得类似美国从事Escort业务的公司。在美国, Escort指的就是协助买卖双方办理交易过户的相关手续。

按揭公司业务做大以后, 有的还进一步渗透到银行的业务当中, 例如有些按揭公司会为一些经过筛选的客户提供补充贷款, 这些客户可能因为种种原因不能从按揭银行获取足额的贷款, 但以经纪公司和按揭公司对客户的了解, 认为其具有足够的还款能力, 或者按揭公司愿意冒一些风险来获取更高的收益 (这就类似美国的次级抵押贷款sub-prime mortgage提供者的角色了) , 按揭公司就会向这类客户提供一部分贷款。还有一种情况是:按揭公司为其客户提供连带担保, 保证在客户不能还款时及时无条件地代客户向银行还款, 使得银行能够进一步降低贷款风险, 以换取银行进一步的利率优惠。但其中的利率差价并不是由贷款客户享有, 而是归按揭公司获得。在这种情况下, 按揭公司也是间接从事了金融业务, 分享了金融利润。在按揭公司做大之后, 还自然发挥了金融超市的功能:将各家银行的抵押贷款产品集中展示在按揭公司, 客户可以通过按揭公司选择合适的银行贷款, 能够在最短时间内获得利率最优惠的抵押贷款。可见, 按揭公司的业务在不断演进和深化, 其业务也变得更加综合和复杂。

但正因为按揭公司业务的综合性和复杂性, 对此类公司的监管目前也成为一个难点:因为其并未获取金融牌照, 不属于非银行类金融企业, 因此银行业监理部门是不对其进行监管的;又因为其业务大量涉及金融, 一些地方的房地产市场监管部门担心对其监管超出自身的监管能力, 也不敢轻易将其纳入监管范围。

广州市的房地产按揭服务公司发展比较成熟, 有一定规模的专业按揭服务公司有40余家。4家大型的房地产经纪公司 (中原、满堂红、合富、兴业) 各有自己旗下的按揭公司 (各自对应的是汇瀚、亿达、保来和亿诚) 。另外有两家规模比较突出但不依托房地产经纪公司的按揭公司 (竞宇和良策) 。还有其他一些按揭公司如盈联和保益也都有足够的规模。这些公司在广州市房地产中介协会成立时都积极加入了中介协会, 但他们也认为按揭业务和经纪代理业务有较大的区别, 相比房地产经纪人员, 从事按揭服务的人员不仅需要有房地产经纪方面的知识, 更需要强调其与按揭业务相关的能力和知识, 例如房屋交易登记过户的程序、金融业务知识, 等等。由这些公司发起, 广州市房地产中介协会积极推动, 经过将近一年时间的酝酿和筹备, 广州市的房地产按揭行业成立了按揭分会。

按揭分会成立之后, 在宣传这个行业的时候, 笔者认为, 应该将房地产估价、经纪、按揭服务等相关行业都纳入房地产专业服务的统一大平台, 因为这些专业服务往往具有上下游产业链的特点, 相互直接关系密切, 业务往来频繁, 甚至是你中有我、我中有你。将各种房地产专业服务整合加以宣传, 可以更有利于这些行业的发展和规范。

房地产按揭贷违约风险暴露 篇3

房地产信贷风险正如悬在银行头上的达摩克利斯之剑。近日，内蒙古银监局已着手摸底辖内银行房地产贷款情况，对于不能借新还旧或展期的逾期贷款，要求在年底都划归为不良。

同时，调研了解到，不仅是内蒙古地区，包括长三角等地区的监管层也对房地产贷款进行了多次压力测试和风险摸底。

值得一提的是，目前，房地产贷款形成逾期不再仅仅局限于开发贷，住房按揭贷款逾期违约风险已开始暴露。

今年以来，银监会多次警示房地产贷款风险。银监会副主席阎庆民撰文指出，“部分地区房地产风险逐渐显现，加剧了金融和经济波动，是造成不良贷款上升的主要风险因素。”

点评：今年三、四线城市面临比2013年更大的风险，一些房企正逐步撤离三、四线城市，在库存增大的压力下，崩盘案例会增加。今年以来，日均销售量很低，空置率很高。当企业出现贷款逾期或不良，银行收回了一些企业用于抵押的商品房，但是在目前市场环境下根本处置不了，这给银行也带来了很大的风险隐患。

北京自住房现“高弃购率”

近期，三个北京自住型商品房项目陆续完成摇号并公布了摇号结果。与申购时的火爆不同，北京自住房在摇号后出现了较高弃购率。据媒体报道，面对弃购自住房问题，北京市住建委近日紧急召开会议，听取各方面的意见和建议寻求相关对策。

在国内楼市步入调整的大背景下，北京楼市也逐渐低迷，房价下滑是自住房出现较高弃购率的重要原因。北京市于去年10月出台自住商品房有关政策，规定自住房价格低于同区域房价30%，当时看来颇为巨大的价差让自住房成为市民关注的焦点。然而，目前疲软的房价让自住房的价格优势不再明显。

北京每年新建商品房一共10多万套，而自住商品房去年推出了两万套，今年则计划供应5万套，占商品房总供应量的近一半。

点评：房地产过度市场化超越了我国经济发展状况、居民收入水平，成为社会的沉重负担。北京市推出自住商品房，是地方政府强化自身住房保障责任的积极表现，但在纠正房地产过度市场化的过程中，也要注意矫枉过正可能带来的市场风险。弃购，仅是自住商品房遭遇的尴尬之一。计划推出的“海量”自住房，可能是一个更大的尴尬。

地方限购松绑短期难见成效

结构性过剩正在倒逼楼市加速去库存。截至6月底，上海某房地产研究院监测的35个城市新建商品住宅库存中有29个城市库存出现了同比增长。

近期政策环境的松动并未对市场成交带来提振作用，限购政策松动的城市，近一个月的新房成交量整体也未见明显起色。以温州为例，限购松绑后的两日内，成交不升反降，全市房屋日成交量分别为72套、69套，较前一周日均102套的成交量明显下滑。现实充分说明单纯寄望地方救市拉动楼市成交很难成行，对于正处于深度观望期的市场和购房者而言，开发商的竞争力只剩下价格了，若想去库存唯有降价先行，少一些噱头多一些实质性降价。

房地产按揭流程 篇4

注：：为缩短办理时间，可分两步办理，一部分银行审核或公积金审核，一部分房管

局办理相关手续。

：维修基金录入之前先在票据上注明业主、房号、面积（建、套内）、身份证，然

后复印一份送往房管局指定监管银行录入。

：除公积金贷款必须公证外，商业贷款银行程序不一（如：建行商贷须公证，农

行、信合不用公证）

④：本文是根据安顺平坝公积金办理程序编写，安顺平坝公积金中心指定建行办理，各地不同。

⑤：非按揭贷款客户因不产生抵押贷款所以只办理产权预告登记。

一、签定《商品房买卖合同》及签备案表等相关资料。集收客户资料：户口（主页、个人页），婚姻证明（单身：须离婚证或民事调解书和当地民政局出具的离婚之日至今无婚姻记录证明，未婚：须民政局出具未婚证明），身份证（房产共有人），收入证明（须根据贷款银行而定收入证明模板）整理客户资料：备案资料：身份证（复印件一份）、婚姻证明（复印件一份）、备案表（四份）、首付款票据（复印件一份）、维修基金票据（原件），《商品房买卖合同》（四份）。预告登记资料：身份证（复印件一份）、婚姻证明（复印件一份单身和未婚证须原件）、产权转移预告登记表（原件一份）、《商品房买卖合同》（备案合同一份）。商贷资料：身份证（复印件一份）、婚姻证明（复印件一份）、收入证明、首付款票据（复印件一份）、《商品房买卖合同》（一份）、个人贷款申请书等贷款银行要求的文件。公贷资料：身份证（复印件一份）、婚姻证明（复印件一份单身和未婚须原件）、收入证明、首付款票据（复印件一份）、《商品房买卖合同》（一份）、公积金贷款申请表（原件两份）

-------注：所有复印件均须盖公司公章

二、为缩短办理时间，可分两步同时办理，一部分资料提送银行审核或公积金审核，一部分资料提送房管局办理相关手续，在办理备案之前先进行维修基金录入具体为：在维修基金票据上注明业主姓名、房号、面积（建、套内）、身份证号，然后复印一份送往房管局指定监管银行录入。

三、房管局：备案：

1、主要是查询首付款和维修基金是否已存入监管账户及其准确性，2、是对该户的信息进行录入，3、盖备案章。商贷或公贷：在本地初审合格再提送安顺中心处审核（公贷：本地审核合格后通知客户签字再送安顺中心处）。

四、房管局：产权预告登记：主要是对购房人的产权进行初步登记和审核，该步产生80元的预告登记费，发《商品房产权预告登记证》。商贷或公贷：安顺中心处审核合格则通知客户签《个人贷款借款合同》。

五、抵押（按揭贷款）：《商品房产权预告登记证》、《个人贷款借款合同》等相关资料到抵押处办理贷款抵押，产生80元的抵押费。

六、公证：《商品房产权预告登记证》（盖有抵押章）、《个人贷款借款合同》、身份证（原件及复印件一份），婚姻证明（结婚证：复印封面及内容一份，未婚和单身：当地民政局及工作单位出具未婚证明原件个一份），户口本（原件及复印件封面、主页、个人页各一份），公证费：贷款额*千分之三。

房地产按揭合同研究 篇5

一、按揭合同当事人：按揭人、按揭权人和发展商

按揭合同中的按揭人必须是购房合同中购房人和借款合同中的借款人。按揭人、购房人和借款人三位一体，是按揭法律关系的最显著的特征之一。在购房按揭借款的法律关系，购房合同、借款合同和按揭合同互相交织，三种法律关系互相依存，互为补充。按揭人是唯一同时参加三种法律关系的当事人，反映出三种法律关系的确立均以按揭人之利益为核心，并以按揭人完成购房行为为目的。

按揭合同中的按揭权人是能够经营公民个人贷款业务的商业银行，不能合法经营个人贷款业务的银行、其它金融机构、企业和个人不能成为按揭合同的按揭权人。

发展商参加按揭合同并作为当事方是按揭合同异于一般房地产抵押合同的又一特征，其帮助按揭合同履行的责任以及相应的担保责任在一般房地产抵押合同中并不多见。

如果合同文本不叫按揭合同，而叫购房抵押合同或购房抵押借款合同，按揭人和按揭权人则相应称为抵押人和抵押权人，名称虽然不同，权利义务关系却没有差异。

二、按揭之标的

按揭之标的必须是按揭人依购房合同所购之房屋，合同应载明该房屋所处之具体位置、楼层、房号、面积等。房屋未取得房地产权证的，应写明房屋预售契约之编号。

按揭标的之性质，在房屋未取得产权证之前，是按揭人依购房合同所产生的权益，在房屋取得产权证之后，是按揭人对所购房屋的所有权和房屋共用土地的使用权。按揭合同签定后，房屋产权证可能随时取得，因而按揭之标的可能随时发生变化，即在按揭合同履行过程中，作为按揭标的的合同权益或请求权可能随时会转变成不动产物权。

三、按揭担保的范围

按揭合同应写明按揭所担保的债权的范围，一般包括按揭款的本金、利息、罚息和实现债权的费用等。

四、按揭的期限

按揭是房地产抵押的一种特殊形式，在主债务未受清偿时，本不受约定期限之限制，但实践中的按揭合同多设期限条款，即将期限设定自按揭合同登记之日起，到主债务受清偿之日止。

五、按揭权人之权利

1、优先受偿权。无论按揭标的是合同权益，还是不动产物权，在实现按揭权时，按揭权人均有优先受偿权。在因房屋发生毁损而获得赔偿时，所获赔偿是按揭标的的代位物，按揭权人对代位物同样有优先受偿权。

在按揭标的是按揭人依购房合同所产生的权益时，为实现按揭权，按揭权人有权代位行使按揭人在购房合同中的权利，即要求发展商按购房合同的规定履行义务，及时按购房合同规定的质量条件建造房屋和交付使用。按揭权人也可以代位将该请求权或房屋产权予以拍卖变现，以所得价款优先受偿，以偿还按揭人所欠债务。所得价款多出所欠债务部分，交还按揭人。

值得注意的是，房屋按揭同样存在担保物权的竞合问题。在房屋预售时，因房屋产权尚未取得，房屋上设置物上负担的可能性不大，所以预售房屋按揭，较少有其它抵押权与按揭权同时存在于预售房屋之上的可能性。但如果购房合同的标的是已经取得产权的房屋，则在设置按揭时该房屋上可能已经有抵押权存在。同时，在设置按揭以后，随着按揭款的逐步清偿，经按揭权人同意，按揭人也可以将有产权的按揭房屋另设抵押。在此情况下，按揭权人的优先受偿权相对其他抵押权而存在，按揭权人以其按揭在各抵押权中的位置和顺序行使优先受偿权。

2、对按揭人的处分权的限制权。为保护按揭权人之权益，合同应订明按揭权人对按揭人的处分权的限制权。如果按揭人欲转让其在购房合同的权益，应先征得按揭权人的书面同意。按揭所购房屋一般以自用为目的，如确需出租他人使用，按揭人不仅应征得按揭权人的书面同意，还应告知承租人有关按揭的事实，以便按揭权人在处分按揭房屋时，有关租赁合同能及时解除，出租人也能及时迁出该按揭房屋。

3、物上请求权。当按揭房屋受到来自按揭人或第三人的妨碍，或其行为足以减损按揭房屋的价值时，按揭权人有权要求加害人停止侵害、排除妨碍和赔偿损失。按揭合同应对按揭权人的物上请求权明确确认。

4、检查权。按揭权人有权在合理的时间以合理的方式检查按揭房屋的物理状况。

5、其他知情权。如果有重要事件影响按揭人的支付能力，如发生对按揭人不利的诉讼或仲裁，或有重大事件影响发展商的施工进度，如发展商的银行帐户被法院查封，工程建设出现技术难题等，按揭权人均有权获得有关当事人的书面通知，以便了解事件真相及其相关后果。

六、按揭人之义务

1、接受按揭之义务。按揭人得同意将其房屋或有关合同权益用于按揭，在其不能偿还按揭款时，接受按揭权人行使按揭权。

2、保管义务。按揭人应妥善保管按揭房屋，不得为并不得允许他人为有可能减损按揭房屋之价值、并最终损害按揭权人利益之行为。按揭人一般还须为所购房屋购买财产保险。

3、接受处分权限制之义务。按揭人在将按揭房屋转让或出租或另设抵押时，应事先征得按揭权人书面同意。

4、告知义务。在有重大事件影响按揭人的支付能力时，按揭人应及时将事件告知按揭权人。

5、承认发展商的回购权。若按揭人不能按时支付按揭款，除按揭权人可行使有关按揭权外，发展商也可以选择代按揭人支付余下按揭款，从而代替按揭人取得其对按揭房屋的有关权益。此时，发展商应对按揭人已经支付的按揭款予以适当补偿。该补偿行为在实践中被称作“回购”行为。

七、担保人之权利与义务

在按揭合同中，发展商既不是按揭人，也不是按揭权人，却又有相对独立的权利与责任，突显出按揭合同不同于一般房地产抵押合同的鲜明特征。

1、担保按揭人还款的责任。按揭合同中一般要求发展商作出书面承诺，在按揭人不能按期偿还按揭款时，发展商承担相应的担保责任。此承诺之性质为一般保证，责任的性质为补充责任，即在按揭权人实现按揭权以后，其债权仍不足以清偿的，发展商有责任对按揭人的余下债务予以清偿。

发展商的.保证担保，连同按揭人的按揭担保，使按揭权人发放的按揭贷款得到双重还款保证。

2、确认和保护按揭权人利益的责任。由于发展商是购房合同中的当事人，且按揭房屋在办理产权之前实际上为发展商所拥有，故无论按揭的标的是合同权益，还是一种不动产物权，按揭权人欲实现其按揭权必有赖于发展商的配合。发展商的有效配合既利于按揭权的顺利实现，也利于保护按揭权人的权益在按揭期内不受侵犯。

3、专款专用的责任。依按揭之惯例，按揭权人发放的按揭贷款并不直接付给借款人(按揭人)，而是直接付给发展商，以便发展商用于按揭房屋的建设。由于贷款的使用直接影响按揭房屋的建设和按揭权的实现，故按揭合同应要求发展商专款专用，不得将资金挪作他用。

4、按时和按房屋买卖合同规定的条件建造房屋和交付使用的责任。此责任虽在房屋买卖合同中有明确规定，但在按揭合同中作出规定仍有重要意义。这样，在发展商不按时、不按质交付房屋时，既违反了对购房人(借款人、按揭人)的合同义务，也违反了对贷款人(按揭权人)的合同义务。

5、回购责任。有时按揭合同还规定在按揭人失去还款能力时，发展商有责任将已售出的房屋回购，然后由发展商继续履行对按揭权人的还款义务。

实际上，即使按揭合同没有回购条款，如果购房人失去还款能力，发展商在向按揭权人履行了担保义务后，反过来可向购房人主张债权，在收回房屋和向购房人作出适当补偿后，其结果与依回购条款履行回购责任的结果往往相差无几。

6、办理登记和向按揭权人交付权证的责任。由于按揭保留了普通法中mortgage的向权利人交付权证的做法，发展商必须向按揭人承诺办理或协助办理按揭登记手续或房屋所有权证的申领手续，并保障将权证交按揭权人保管，直到按揭人履行完毕还款义务为止，方可交还按揭人。

八、违约责任

1、违约事由当事人须在按揭合同中约定特定条件，在该特定条件发生时，按揭权人有权处分按揭房屋和要求发展商承担责任。

(1)按揭人未按期供款。合同一般约定按揭款系逐月支付，如果按揭人累计数月未按期供款，或拖欠之供款达到特定数目，即构成按揭人违约。

(2)发生特定事由致使合同无法履行。如按揭人死亡或被宣告死亡后无人代其供款，按揭人因失业而无支付能力等。

(3)按揭人有其他违反合同义务和损害按揭权人利益之行为。如按揭人未尽保管义务，从事损害房屋价值之行为，或未服从按揭权人对其处分权之限制，擅自将按揭房屋另设抵押或转让给他人，从而损害按揭权人之利益者。

(4)发展商未按时、按质建造和交付房屋。此事由在现存多种合同范本中较少规定。但如果按时、按质建造和交付房屋是发展商对按揭权人的担保义务之一部分，则在发展商不按时和不按质建筑和交付房屋时，按揭权人当然有权追究发展商的违约责任。由于延期交楼和货不对板是购房合同中最主要的两种违约形式，且该违约形式不仅危害购房人的利益，也严重不利于按揭权人的利益，因此，将延期交楼和货不对板作为按揭权人追究发展商违约责任的事由有利于强化对发展商的开发行为的约束。

2、按揭房屋之处分按揭合同中对按揭房屋的处分的规定主要是处分方式和所得价款的分配顺序的约定。在协议折价、变卖和拍卖三种处分方式中，协议折价一般不适用于按揭房屋的处分，因为按揭权人作为商业银行只有在极特殊的情况下(如在按揭房屋设办事机构)才会接受以协议折价方式取得该按揭房屋。按揭房屋的处分以变卖和拍卖方式为主。

处分所得价款的分配顺序与处分抵押物后的分配顺序相似，在支付处分费用、代扣应缴税费后，处分所得主要用于偿还按揭人对按揭权人的债务。处分所得不足以偿还债务时，应由发展商承担补充责任，处分所得偿还债务后尚有余额的，余额交还按揭人。

3、担保人的补充责任有的按揭合同规定发展商对按揭人的债务承担连带清偿责任，本文以为不妥。既是按揭合同，就应以按揭担保和按揭房屋的处分为主导，以发展商的担保责任为补充。若让发展商承担连带清偿责任，则按揭合同成可有可无之物，既无特色，也无意义。而且，设立按揭制度和签定按揭合同，旨在改善购房人之个人融资能力、以未来之物尽其所用，提高其生活质素，其前提是对其未来生活添加一定负担，以实现利益与责任的均衡。如果发展商须对按揭人的债务承担连带清偿责任，在发生违约事由时，按揭权人必置

按揭权于不顾为自己实现债权的便利而向发展商主张债权，此结果不仅有舍本求末之虞，也不符合按揭制度之目的。故发展商的担保责任是补充责任，只有在按揭房屋处分所得不足以偿还债务时，发展商才就其不足部分承担责任。

九、其他条款

1、按揭人的主体变更在按揭合同的履行期内，因按揭人死亡而发生继承或遗赠行为的，继承人或受遗赠人应在一定期限内到登记机关办理按揭人变更登记手续。因公民死亡之发生的继承和遗赠行为，虽涉及按揭人的变更，但不视为按揭房屋的转让，无须交纳与转让有关的税费，继承人或受遗赠人取得在购房合同、借款合同和按揭合同中的当事人的地位，享有相关权利，但须偿还尚未偿还之欠款。

2、强制执行公证强制执行公证的意义，在于通过国家公证机关对债权进行确认，并赋予该债权强制执行效力，在发生违约事由时，债权人无须经过诉讼程序确认债权，只须向法院执行机关申请强制执行债权即可。此举有利于债权之实现并免却当事人之讼累。实践中的通常做法是，在借款合同和按揭合同签订后将其提交公证机关进行强制执行公证。考虑到合同所涉债权会因合同的部分履行而发生变化，故在发生违约事由时，公证机关会要求债务人在债权的催款通知上签字以确认债务余额，然后据此出具强制执行证书，由债权人持强制执行公证书向法院申请强制执行。问题是，在发生违约事由时，债务人(按揭人)愿意在催款通知上签字的可能性微乎其微。谁会轻易地在对自己不利的法律文件上签字呢?由于没有债务人(按揭人)的配合，债权人(按揭权人)虽有经强制执行公证的合同，却往往因程序上的障碍无法取得强制执行证书，向法院直接申请执行的目的不能达到，为实现债权，当事人不得不转而向法院起诉，不仅时间延长，费用也增加，最终对双方当事人均不利。

所以，实践中应考虑在法院执行程序中确认债权的可能性，并省却债务人在催款通知上签字这一环节，以方便公证文书申请强制执行。事实上，法院对债权的确认不光是在诉讼程序中进行，在执行程序中也广泛存在。即使已经生效的法院判决，其所确认的债权也可能需要重新确认，如判决送达后债务部分履行的，因执行程序的延长使主债务的利息增加的，等等情况，都需要在执行过程中对债权数额作相应的加减。既然如此，为什么公证文书的履行情况不能在执行程序中确认呢?公证部门何以要用债务人的配合作为出具强制执行证书的条件呢?

3、费用分担各方当事人还应依当地的规定约定公证费、按揭登记费、印花税等费用的分担方式。

4、按揭之涂销按揭合同应约定在按揭人支付完毕按揭款本息时，有关按揭登记应依法涂销。

5、按揭合同生效和按揭成立的条件按揭合同一般约定在各方当事人签字后生效，按揭合同登记后，按揭即设定，按揭关系因此成立。

第三节房地产按揭合同履行中若干法律问题

一、按揭中的转按揭

所谓转按揭，是指在按揭合同的履行过程中因按揭人(一手购房人)转让所购房屋给转按揭人(二手购房人)而发生的按揭的权利义务关系的变动。以所购房屋是否取得房产证为标准，转按揭可分为以转让按揭合同权利义务为表现形式的转按揭和以转让不动产物权为表现形式的转按揭;以是否变更按揭银行为标准，转按揭也可分为变更按揭银行的转按揭和不变更按揭银行的转按揭。

按揭人在履行按揭合同的过程中，因生活或投资原因需要将所购房屋转让，而此时购房合同、贷款合同和按揭合同可能均未履行完毕，因此，所购房屋的转让会引起涉及多个合同的权利义务的一系列变化，此问题是法律实务中的新问题，法学理论尚未见系统论及。

1、以转让合同的权利义务为表现形式的转按揭在所购房屋取得产权证之前，预售合同虽经登记，房款亦通过按揭足额支付，但购房人(按揭人)对所购房屋并无现实的不动产物权，而只有要求发展商履行预售合同的请求权。虽然在实践中法院对待经预告登记的合同权利已视为一种准物权的性质，承认其效力超越合同相对方，并且经登记的合同权利享有一定程度的对世权，但因房屋产权证尚未取得，购房人仍不能享有完整的不动产物权。所以，对所购房屋的转让并不是不动产物权的转让，而是购房合同的权利义务的转让，因此引起的转按揭的具体特点是：

(1)构成转按揭的基础的房屋转让合同，其标的表面上是一手购房人(按揭人、转让人)所购房屋，实际上是一手购房人在房屋预售合同中的权利义务。由于一手购房人已通过银行按揭贷款的方式向发展商支付了全部购房款，预售合同中的一手购房人的主要义务已经履行。因房屋尚未交付，或虽已交付但尚未办理产权证，一手购房人依预售合同对发展商享有请求权，因此，所谓预售合同的权利义务的转让实际上是请求权的转让，其房屋转让合同实际上是一手购房人将其对发展商的请求权转让给二手购房人的约定。

(2)贷款合同的权利义务的变动。由于按揭银行已经向一手购房人履行贷款发放义务，在房屋转让时，二手购房人可以自有资金一次性或分多次归还贷款，也可以直接承继一手购房人在贷款合同中的还款义务，或另与其他银行签订按揭贷款合同，以借款支付一手购房人转让款，使一手购房人履行完毕借款合同的还款义务，后两种情形，均可能以转按揭形式处理。

(3)按揭合同的权利义务的变动。如果房屋转让后借款合同的还款义务未履行完毕，须继续提供按揭担保的话，一手购房人(按揭人)将其在按揭合同中的责任转让给二手购房人，二手购房人以转按揭人的身份，用其所购房屋对其在借款合同的还款义务承担按揭担保责任。

(4)有关合同的权利义务转让是否应经合同相对方的同意，应视合同的履行情况和权利义务的性质而定。如果房款已经支付完毕，一手购房人仅仅转让对发展商的请求权给二手购房人的，依《合同法》第七十九条的规定，无须征得发展商同意，但须通知发展商，不通知的，合同对发展商无约束力，但转让合同仍然有效。因所购房屋已设定按揭，故转让合同应经按揭权人同意。房屋转让后，二手购房人需要发展商继续对借款合同提供担保的，则借款合同的权利义务的转让除当然需要征得按揭银行同意外，还须征得发展商的同意。按揭合同的权利义务的转让应征得按揭银行(按揭权人)的同意，转按揭后，按揭银行也可称为转按揭权人，它可以是原按揭银行，也可以是新按揭银行。

(5)因转让预售合同的权利义务而发生转按揭，应办理相应的预售变更登记和按揭变更登记。

2、以转让不动产物权为表现形式的转按揭如果一手购房人已经取得所购房屋的产权证，只因房屋处于按揭状态，产权证由按揭银行保存，此时因转让房屋所发生的转按揭，属于以转让不动产物权为表现形式的转按揭，其特点是：

(1)作为转按揭的基础合同的转让合同，其标的是特定房屋的所有权及其占用范围的土地使用权，而不是一手购房人在预售合同中的权利和义务。由于房屋已经取得产权证，一手购房人和发展商在预售合同中的权利义务基本履行完毕，一手购房人通过按揭方式已经足额支付购房款，发展商亦完成建设和交付特定房屋并办理产权的义务，因此，一手购房人依预售合同而拥有的对发展商的请求已经转化为现实的不动产物权

，其向二手购房人转让的正是这种对特定房屋的不动产物权。

(2)如果二手购房人需要以按揭方式融资，他可以与新的按揭银行签定借款合同和按揭合同，也可以选择继续履行一手购房人在原借款合同和原按揭合同的权利义务，一方面通过取代一手购房人的地位按原借款合同的约定继续向原按揭银行支付供楼款，另一方面按揭合同将所购房屋用于按揭担保，以保证债务的履行。在形式上，二手购房人需要与按揭银行签定新的贷款合同和按揭合同，但实质内容没有变化。即使是新签贷款合同，按揭银行也无需向二手购房人发放新的购房贷款，因购房贷款已经发放给一手购房人并直接支付给了发展商，二手购房人只需代一手购房人履行还款义务和按揭义务即可。

(3)转让房屋的所有权及其占用范围的土地使用权无须征得发展商同意，但发展商对按揭贷款提供了担保或有回购承担的除外。因房屋已经设定按揭，其转让应征得按揭银行的同意，但未经按揭银行同意的，转让合同的效力不受影响，按揭银行对该房屋的按揭权有追及效力，无论该房屋转让给谁，只要按揭权未消灭，按揭银行都对该房屋的处分所得有优先受偿权。不过，由于房屋产权证由按揭银行保存，没有按揭银行的配合，转让合同实际上难以履行。

(4)因转让而发生的房屋产权变更和按揭人的变更，应依法办理相应的变更登记。

3、变更按揭银行的转按揭变更按揭银行的转按揭，是指二手购房人的融资不是通过承继一手购房人的还款义务而取得，而是通过与新的银行建立按揭贷款关系而取得，其特点是：

(1)按揭权人的变更。转按揭意味着按揭人从一手购房人变更为二手购房人，并不一定意味着按揭权人的变更。但如果在同一房屋上建立新的按揭关系，就必需解除旧的按揭关系，而解除旧的按揭关系的前提就是对一手购房人的债务进行清偿，使原按揭权人的债权得以实现，从而使原按揭权归于消灭，在此基础上新的按揭权人进入。

(2)新旧按揭权人之间的合作的必要性。要设定新按揭，必须解除旧按揭;要解除旧按揭，就必须先还款;要还款，必须先取得新的借款;要取得新的借款，必须设定新的按揭;要设定新的按揭，又必须解除旧的按揭，这是一个怪圈，必须通过按揭银行之间的合作来打破。不同的按揭银行可以有固定的合同关系，也可以是新的按揭银行的单方承诺。在请求原按揭银行解除原按揭关系的同时，新的按揭银行承诺新的按揭关系建立后，所发放的贷款将在新的按揭银行的监督下直接作为购房款用于偿还一方购房人所欠按揭债务，以此承诺来换取原按揭银行的配合。或相反，由原按揭银行给予书面承诺，在请求新按揭银行先发放贷款以实现其债权的同时，保证协助新按揭银行设定新的按揭，以免使担保落空。

(3)原按揭登记注销和进行新的按揭登记。建立了新的按揭关系、归还了一手购房人的按揭款和解除原按揭以后，应当办理原按揭的注销和进行新的按揭登记。

4、不变更按揭银行的转按揭不变更按揭银行的转按揭是指二手购房人的融资是通过承继一手购房人的还款义务而取得，并以其所购房屋继续按揭，以担保其还款义务的履行的行为，其特点是：

(1)只变更按揭人，不变更按揭权人。由于二手购房人直接取得一手购房人在借款合同和按揭合同中的地位，履行一手购房人尚未履行的义务，故借款合同和按揭合同只是一方当事人发生变更，贷款人和按揭权人不变。

(2)按揭银行无须发放新的贷款。鉴于贷款合同仅是一方当事人变更，其他主要条款没有变化，按揭银行已经依该贷款合同发放按揭款，无须再对二手购房人发放新的按揭款，二手购房人只须履行一手购房人尚未履行的还款义务即可。

(3)按揭款与购房款的关系。按揭款与购房款的关系取决于一手购房人和二手购房人之间的约定，一般是商定购房价后，二手购房人在支付房款时减去一手购房人尚未支付的按揭款，余下部分作为房款支付给一手购房人。二手购房人在支付该部分房款后，继续支付尚未支付的按揭款及其利息。

(4)变更登记，按揭人从一手购房人变更为二手购房人，应依法办理按揭的变更登记。

二、因发展商违约导致的购房人违约和对按揭房屋的处分

1、问题的由来依按揭供楼的通常做法，购房人在与发展商签定购房合同的同时与按揭银行签定借款合同和按揭合同，然后由银行直接将购房人所借之款以购房人的名义支付给发展商。借款不付给购房人本人，以免款项使用生其他变数，如被购房人挪作他用等。按揭款支付给发展商后，购房人按借款合同约定的期限归还借款。可见，所谓按揭供款并不是向发展商支付购房款，因为购房款已经全部支付，而是向银行支付还款，所以说，通过按揭方式购房的，购房人没有违反购房合同和迟延支付购房款的可能性。按揭关系确立后，银行代购房人将购房款支付给发展商，购房人在取得对发展商的请求权的同时，承担对银行的还款义务，并以所购房屋进行按揭担保。因此，购房人在整个按揭借款购房的法律关系中如果有违约行为的话，其违约行为也主要体现还款义务的履行方面，即购房人未能按借款合同规定的期限和数额归还借款本息。

购房人(借款人、按揭人)违反还款义务的原因，可以在于自身的支付能力，也可以在于发展商的违约行为，因发展商未能按期按质建设所购房屋，必影响购房人继续供款的信心;又由于所购房屋未能如期建设和交付使用，购房人无法实现入住房屋的预期，不能不花钱另寻房屋以供利用，故发展商的违约行为又影响购房人的支付能力，并进而影响购房人对银行还款义务的履行。但是，在此情况下违反借款合同的并不是发展商，而是购房人，除非另有约定，银行并不能追究发展商的违约责任，因为发展商所违之约不是借款合同，而是购房合同，银行不是购房合同的当事人，故不直接拥有依购房合同产生的任何请求权。《合同法》第一百二十一条规定：当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律的规定或者按照约定解决。因此，一般来说，因发展商违反购房合同导致购房人违反借款合同，按揭银行只能依借款合同追究购房人(借款人、按揭人)的违约责任并处分按揭房屋，由此引起如何均衡各方当事人权益和如何公平保护购房人利益的问题。

2、混合合同中的发展商的责任这里的混合合同，是指购房、借款和按揭三种法律关系共存于同一法律文本。在该法律文本中，购房人、发展商和银行权利义务关系互相交织，发展商是售房人，也是借款的担保人和按揭的协助人，购房人同时也是借款人和按揭人，按揭银行既是贷款人，也是按揭权人和接受担保的一方。由于这些法律关系不是分存各自独立的法律文本，而是出现在同一法律文本中，发展商常常对银行有直接的义务承诺，故有助于银行直接追究发展商的违约责任。

由于发展商是贷款的直接使用人，故发展商一般会在混合合同中向银行承诺购房款完全用于房屋的建设;又由于发展商是按揭房屋的建设人，故发展商也会在混合合同中承诺按期按质完成按揭房屋的建设。如果发展商违约，挪用资金往往是主要原因，未能按质按期完成按揭房屋的建设是主要表现，因此，发展商的违约往往直接违反其在混合合同中对按揭银行的承诺。混合合同为银行直接追究发展

商的违约责任提供合同依据。

3、发展商的担保责任依合同的相对性，因发展商违约导致购房人不能按期供款，银行依借款合同追究购房人的违约责任的同时，可依发展商的担保承诺追究发展商的违约责任，从而使购房人承担的责任最终转由发展商承担。在诉讼程序中，当购房人被银行起诉时，购房人可考虑向法院申请追加发展商为第三人，或另行起诉发展商，并请求将两案合并审理，此举虽然有利于由发展商承担最终违约责任，但仍难免增加讼累。考虑到发展商在按揭贷款的法律关系中一般都向银行出具对购房人还款的担保承诺，故以担保责任解决发展商违约责任的最终承担问题应更为有利。

4、按揭银行的代位权作为合同相对性的例外，《合同法》第七十三条设有债权人对债务人的代位权。该条规定，因债务人怠于行使其到期债权，对债权人造成损害的，债权人可以向人民法院请求以自己的名义代位行使债务人的债权。代位权的行使范围以债权人的债权为限。此规定后又由最高人民法院的司法解释加以具体化。在按揭贷款购房的法律关系中，发展商未按时按质交楼导致购房人迟延履行对银行的还款义务，发展商的行为违反了购房合同的约定，购房人应当向发展商主张法律责任，并在此基础上承担其对银行的违约责任，购房人未向发展商主张违约责任的，属于怠于行使债权;未能因此承担对银行的违约责任的，属于对银行造成损害，故银行符合行使代位权的条件，即可以向法院请求以自己的名义代位行使购房人对发展商的债权。代位权的行使更有利于法律责任的公平承担，不致于购房人代发展商受过，从而免使因发展商违约而导致购房人承担责任和按揭房屋受到处分。

三、按揭人承担法律责任的财产范围

在抵押的法律关系中，抵押人仅以其用于抵押的财产在登记机关核定登记的范围内承担担保责任，抵押财产处分所得不足以清偿的，抵押人不对余下债务承担责任。按揭是抵押的一种特殊形式，按揭人承担法律责任的财产范围以其所提供按揭房屋为限，自不待言。按揭银行在处分按揭房屋后仍余有债权无法实现的，能否处分按揭人的其他财产，实践中做法不一，理论上也无定论。因为按揭人同时也是借款人和购房人，按一般法理，其依借款合同所生债务本质上是一种个人债务，个人债务应以个人财产偿还，而个人财产当然包括按揭人(借款人)拥有的、按揭房屋以外的其他财产。按揭银行在处分完按揭房屋以后，不足清偿部分仍然向借款人追讨并无不妥。故将按揭人(借款人)承担法律责任的财产范围限于按揭房屋表面上与一般法理相悖。但考虑到按揭借款购房的特殊性及各当事方的利益均衡，本文仍坚持主张将按揭人(购房人、借款人)承担违约责任的物质基础严格限定在按揭房屋的价值内，按揭房屋处分所得不足以清偿债务的，银行不得再向按揭人(购房人、借款人)主张债权。具体理由如下：

1、按揭贷款风险的确定性。银行提供按揭贷款时，已有机会对项目风险作出准确评估，并通过确立按揭比例的方式，将其风险降到最低。比如银行确立提供七成按揭的房屋，购房人需向发展商先交付30%的首期款，余下的70%才能以按揭方式从银行贷款，在此情况下，即使市场波动导致房价缩水30%，银行的债权仍有100%的保障。由于银行有机会控制风险，如果发生按揭房屋不足以清偿债务的情况，应属于银行本身控制风险有失误，若将其失误转嫁给借款人，要求借款人以其他财产清偿余下债务，势必对借款人不公平。

2、按揭人(购房人、借款人)已承担足够多的风险。按揭人在支付首期款的同时，就已经承担了其选择购房所应承担的风险，也承担了按揭银行不愿承担的风险部分，按揭房屋处分后仍不足以清偿债务，本身就意味着按揭人在该房屋的投入已经损失殆尽。按揭人不宜再承担更多的风险。

3、发展商的担保责任可作补充。房屋的品质和市场价值与发展商的开发行为有极大关系，由于银行的风险已预先控制，如果房价跌到银行蒙受损失的水平，发展商往往有不可推御的责任，以发展商的担保责任来解决按揭人处分按揭房屋后的债务余额更为合理，且发展商在对按揭人的余下债务承担担保责任后，不宜再向按揭人(购房人、借款人)主张权利，因为此时发展商表面上是为按揭人的余下债务承担责任，实际上是为自己的开发失误承担责任。

房地产银行按揭贷款申请报告 篇6

中国农业银行望江支行：

安徽玉都房地产开发有限公司位于舒城县城关镇花桥西路与高峰路交叉口，是一家民营企业，成立于二00七年一月，注册资本800万，房地产资质为三级。我公司现有在册员工30人，其中具有中高级技术职称15人，公司主营房地产开发、销售业务，法人代表李安玉，1952年出生，从事企业经营多年，经验丰富，管理能力强，公司及其法人代表信用记录良好。

我公司2007年成立后就在舒城县城区成功开发同心苑小区7996平方米，2008年在舒城县晓天镇和石桥镇开发商品房1880平方米，现已全部售完，经营业绩较好，2009年竞得安徽省颖上县医院对面一宗地土地，占地面积32亩，项目目前正在规划之中。

“学府名苑”项目位于望江县华阳镇望江大道西侧原县织布厂北侧，该项目南接望江开发区至华阳大轮码头，北临望江大道与安九公路相接，东连环城东路，西由回龙路直达老城区，距望江政务新区、实验幼儿园、小学、中学、望江二中、三中、雷阳医院不到500米，地势平坦，是望江新老城区的纽带，是未来望江的黄金地段，地理位置十分优越。

该项目由安庆规划设计研究院勘察，安徽五维空间建筑设计咨询有限公司、望江县建筑设计院设计，安庆市大地监理公司监理，安庆白泽湖建筑安装工程有限责任公司、望江县长高建筑安装有限责任公司、望江县雷阳建筑安装有限责任公司施工，安徽玉都房地产开发有限责任公司直接营销和销售，项目为框架结构，房屋设计特点为：明厅、明卧、明厨、名卫层高3米，单套面积在90～130平方米之间，能满足不同消费层次的需求。

此次申请个人房屋按揭贷款的楼盘项目——望江县“学府名苑”是望江县重点建设项目之一，项目用地属于挂牌招标出让，本项目的《立项》、《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》齐全，相关手续真实、合法有效。

“学府名苑”项目用地总面积19.58亩，容积率为1.8，建筑密度33%，绿地率40%，开发建筑面积25252㎡，半地下车库1690㎡，物业用房91㎡，公厕

36㎡，会所145㎡。其中一二层连体商业住户41户，居民住宅160户。

本期开发依据规划方案沿望江大道、新冶路一侧，安排商业和住宅。望江大道沿街设置两层商业和3栋点式多层住宅。新冶路沿街设置两层商业和1栋点式多层住宅。一二层为商业，三层及三层以上用于住宅。在望江大道和新冶路交叉口，考虑到城市景观和充分发挥土地效益，新建1栋11层的小高层住宅，在原织布厂院内新建住宅楼2栋。

本次申请个人房屋贷款的“学府名苑”项目工程，1#（沿望江大道、新冶路商住楼统称1#楼）、2#、3#楼总建筑面积25252㎡，其中住宅20240㎡，商业5012㎡，目前已经开始施工，计划于今年12月31日交付使用。据预测，本次申请按揭贷款的商品房销售总额为人民币8060万元，其中住宅20240㎡，均价2500/㎡，预计售额为5060万元，预计银行按揭贷款买房的客户占90%，以银行规定的按揭贷款成数7成计算，预计需要按揭贷款额度为3542万元；商业用房面积5012㎡，均价6000元/㎡，预计销售额为3000万元，预计银行按揭贷款买房的客户占90%，以银行规定的按揭贷款成数5成计算，预计需要按揭贷款额度为1500万元。为保障本项目开发的顺利进行，促进房屋的销售，特向贵行申请个人房屋按揭贷款业务，贷款额度合计5042万元，按揭期限：商业用房最长10年，住宅最长30年。恳请贵行给以支持为盼！